【住展房屋網/台北報導】本週以來，實價登錄成為房市最大熱門議題。不過上週此時的『眾矢之的』，則是去年六月起開徵的奢侈稅；近年房市交易量急凍，但價格卻持續拉高(價量背離)，似乎都是『奢侈稅的錯』。

奢侈稅效果如何？各界各有看法與解讀。不過不可否認地，從財政部長張盛和回應外界有關奢侈稅是否退場時，拋出的退場三前提(要件)內容來看，台灣不動產稅負偏低，的確已形成炒作溫床。只是，如果要做徹底改革，工程浩大，還可能牽涉到修憲層級，可能是為求立竿見影，所以在現行(扭曲)架構上再強加一道奢侈稅。這也難怪還在研議階段，奢侈稅就被部分財稅學者譏為稅制違章建築。

說到不動產稅制不合理，經過這幾年媒體的報導揭露，現在多數人都清楚，主要問題在稅基偏離上，因此多半視實價課稅為必要途徑。不過不動產相關稅負主要有兩大類：交易與持有。這兩種稅目性質並不同；前者的確應以交易實價為準，就是所謂的實價課稅，也是目前財政部主推的『改革』首務。而有關這部份，房價最高的台北市，當然是外界最關注的區域。

而根據北市地政局陳錫楨局長告訴我們，其實五、六年前，內政部就已行文要求地方政府，分十年調高土地公告現值。而北市目前平均已調高到實際交易價的八成七左右；未來四年內，將再調高到九成之比例。

然而除土增稅外，持有稅負也有偏低問題，會造成資產階級買來放著等增值(閒置空屋)或當節稅工具，這些也會助長房價不合理漲勢，是亦須檢討的部份。不過這部份牽涉層面更廣，改革方式需要更加周延。

因為對多數買屋自用的消費者來說，大約一生換兩到三次房子算是正常，而且自用住宅還有重購退稅(土增稅)，因此土地公告現值調整，對多數庶民影響有限。然而持有稅每年都須繳納，如果也和公告現值一樣調高到貼近或等於市價，那就像某些業者所指，真的等於全民加稅。

有關這點，地政局是不動產稅基調整主要權責機關，而陳局長認為，基於持有稅每年都得繳，牽涉到人民眾多的前提下，是否把稅基調(高)到(接近)市價，必須慎重考量；而以目前制度架構及經濟現況下，他認為暫時不宜大幅調整。

不過也對稅基調整有發言權的財政局，則看法不同。北市財政局長邱大展就指出，遺產、贈與稅稅基就是以公告地價(加上房屋評定現值)為準則，稅基不調整(到貼近市價)，會造成龐大避稅漏洞，不合理墊高房價；因此邱局長主張，也要讓公告地價調整到貼近或等於市價。而避免全民加稅，則得檢討稅率。

邱局長主張，如為自用、只有一屋，則地價及房屋稅率皆可大幅調低；相對地，第二屋以上或贈與繼承(產權移轉)，則就應調高稅率。邱局長還強調，如果未來不動產持有稅能朝此方向改革，則目前北市的豪宅稅(實為針對高價房地產進行的加值房屋稅)，就能檢討或退場。不過稅基是由地方決定，稅率卻為中央訂定，因此邱局長建議的改革方向，重點環節仍掌握在中央手上。

從以上分析來看，牽涉到交易買賣的土增稅基公告現值，的確正朝向貼近實價的方向改革，此點無誤。不過，這不代表不動產稅制改革已完成大半；因為和閒置空屋及繼承贈與直接有關的持有稅(基)，仍有諸多必須檢討改進之處。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】本週二實價登錄資料正式開放供外界查詢，不過相關消息早在上週就開始延燒；當然，網站上線三日以來，鋒頭依然最健。最新相關消息則是，很多『開價嚇死人，成交笑死人』的案例開始陸續曝露。不過追根究底，這些消息看來是炒作成分居多，可參考度仍待商榷。唯一無從考據的則是，這些話題炒作，到底是建案本身所為，還是另有其人？

新莊副都心內至今仍全為預售案，因此官方實價登錄網站，根本還無法查到該區任何成交資料。。

首先看的是皇翔稍早推出，北市雙胞胎案之一的大安區「天昴」。今日各大新聞相關報導，有的直接點名，有的則間接陳述，不過重點都是其開價180萬/坪，但成交『只有』139萬/坪，因此認為是開價膨風膨很大。不過就住展企研室了解，其實該案是在實價登錄上路，也就是8月之後就調降表價，理由就是因應該新制，因此其表價從180萬/坪降到155萬/坪左右，已是近兩個月前的事情。據此，今日相關報導真的是有些小題大作；畢竟如以155萬/坪計算，則議價率約為一成，算是正常值。

而且，住展企研室人員在該案表價還在180萬/坪期間，就已評估該案實際成交價(行情價)，應該是落在130到140萬/坪之間；因此，如果查詢住展雜誌或住展房屋網資料，其實早就能掌握最真實的行情資料。

同樣地，相關報導還寫道，新莊最高價位並非在副都心，而是其他地區。不過住展企研室提醒大家，目前為止，副都心仍清一色是預售推案；何況該區最早推出的建案，現在均還銷售中，因此從官方實價登錄網站甫才公開上，根本還查不到該區任何成交資料，也就沒有所謂『』新莊最高行情不在副都心，所謂該區房價是業者膨風』的命題。同樣地，這還在炒作新聞。

儘管如此，實價登錄開放查詢上線後，的確有諸多需檢討之處。首先當然是啟用當日即當機的問題；原本說是流量太大、不堪負荷，但後來竟冒出遭駭客入侵的說法。結果繞了一圈發現，這根本是官方推諉之詞。

顯然，官方在架設該查詢網站時完全心不在焉，竟只設定5千人流量，殊不知房價近年飆漲，眾人關心之程度有多高！而且，實際建置費用只有90萬！如此這般，未來網站資料出錯的機率恐怕相當高！因為預算有限，將很難有另設稽核機制，確認各地政府上傳的資料是否無誤！

雖然連官方自己都號稱，實價登錄新制擔負著不動產市場交易資訊透明化，乃至實踐居住正義的重責大任；但從其實際作為來看，卻是極端不相襯，顯然是毫不重視的！如此，欲了解房市行情的消費者，看來仍要從民間業者，如住展房屋網或房仲業網站做查詢，才能獲得較佳的查詢品質！

【住展房屋網/台北報導】本週以來，實價登錄成為房市最大熱門議題。不過上週此時的『眾矢之的』，則是去年六月起開徵的奢侈稅；近年房市交易量急凍，但價格卻持續拉高(價量背離)，似乎都是『奢侈稅的錯』。

奢侈稅效果如何？各界各有看法與解讀。不過不可否認地，從財政部長張盛和回應外界有關奢侈稅是否退場時，拋出的退場三前提(要件)內容來看，台灣不動產稅負偏低，的確已形成炒作溫床。只是，如果要做徹底改革，工程浩大，還可能牽涉到修憲層級，可能是為求立竿見影，所以在現行(扭曲)架構上再強加一道奢侈稅。這也難怪還在研議階段，奢侈稅就被部分財稅學者譏為稅制違章建築。

說到不動產稅制不合理，經過這幾年媒體的報導揭露，現在多數人都清楚，主要問題在稅基偏離上，因此多半視實價課稅為必要途徑。不過不動產相關稅負主要有兩大類：交易與持有。這兩種稅目性質並不同；前者的確應以交易實價為準，就是所謂的實價課稅，也是目前財政部主推的『改革』首務。而有關這部份，房價最高的台北市，當然是外界最關注的區域。

而根據北市地政局陳錫楨局長告訴我們，其實五、六年前，內政部就已行文要求地方政府，分十年調高土地公告現值。而北市目前平均已調高到實際交易價的八成七左右；未來四年內，將再調高到九成之比例。

然而除土增稅外，持有稅負也有偏低問題，會造成資產階級買來放著等增值(閒置空屋)或當節稅工具，這些也會助長房價不合理漲勢，是亦須檢討的部份。不過這部份牽涉層面更廣，改革方式需要更加周延。

因為對多數買屋自用的消費者來說，大約一生換兩到三次房子算是正常，而且自用住宅還有重購退稅(土增稅)，因此土地公告現值調整，對多數庶民影響有限。然而持有稅每年都須繳納，如果也和公告現值一樣調高到貼近或等於市價，那就像某些業者所指，真的等於全民加稅。

有關這點，地政局是不動產稅基調整主要權責機關，而陳局長認為，基於持有稅每年都得繳，牽涉到人民眾多的前提下，是否把稅基調(高)到(接近)市價，必須慎重考量；而以目前制度架構及經濟現況下，他認為暫時不宜大幅調整。

不過也對稅基調整有發言權的財政局，則看法不同。北市財政局長邱大展就指出，遺產、贈與稅稅基就是以公告地價(加上房屋評定現值)為準則，稅基不調整(到貼近市價)，會造成龐大避稅漏洞，不合理墊高房價；因此邱局長主張，也要讓公告地價調整到貼近或等於市價。而避免全民加稅，則得檢討稅率。

邱局長主張，如為自用、只有一屋，則地價及房屋稅率皆可大幅調低；相對地，第二屋以上或贈與繼承(產權移轉)，則就應調高稅率。邱局長還強調，如果未來不動產持有稅能朝此方向改革，則目前北市的豪宅稅(實為針對高價房地產進行的加值房屋稅)，就能檢討或退場。不過稅基是由地方決定，稅率卻為中央訂定，因此邱局長建議的改革方向，重點環節仍掌握在中央手上。

從以上分析來看，牽涉到交易買賣的土增稅基公告現值，的確正朝向貼近實價的方向改革，此點無誤。不過，這不代表不動產稅制改革已完成大半；因為和閒置空屋及繼承贈與直接有關的持有稅(基)，仍有諸多必須檢討改進之處。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/，台北報導】或許是本週二正式開放外界查詢的內政部實價登錄系統相關話題『太紅』，重要性也很高的北市社子島開發計畫，只有中國時報獨家揭露最新進度的訊息，而根據住展企研室了解，如果官方規劃進度順利無誤，要看到郝龍斌宣稱將社子島打造為「台北曼哈頓」的支票落實，最快也是民國114年，也就是13年後的事情。

中國時報相關報導引用北市都發局丁育群局長說法指出，本案日前終於完成細部計畫修正，移送地政局土地開發總隊，接著會進入兩階段環評，第一階段預計明年11月進行；不過相關報導也揭露，本案推動仍存在困難性。

首先是，當地居民對區段徵收及安置存在疑問。當地議員描述，居民對拆遷安置議題始終無共識；一來區段徵收後居民取回土地比例只有四、五成，再者，當地居民更有四成是有房無地。種種情況，都使土地徵收整合的難度增高。

另外，經費也是一大難題。根據北市地政局長陳錫楨表示，社子島開發計畫，將牽涉逾上萬居民，約三、四千戶之拆遷安置；土地開發總隊則估計，光是區段徵收就得花7百億，還不包含未來的填土及後續開發所需。

如果上述先期作業順利，後續除開發招商外，還要先做地基墊高，還需交通聯外等配套。地基墊高主要是避免淹水憾事重演；有關這點，員山子分洪道完工啟用後，基隆河沿線區域即已脫離水患之苦。至於社子島聯外交通，至今仍不算便利，區內道路又狹窄；即將完工的社子大橋，稍早也傳出引道設計不良的問題。這些狀況，都是未來官方推動社子島開發計畫時，必須同步注意的。

無論如何，91年內政部都委會就已通過計劃變更，行政院卻直到99年才核定的社子島開發計畫，終於有新進度傳出。只不過，社子地區居民乃至全北市市民，要看到台北曼哈頓的美夢成真，恐怕還得等上一段不短時間。

陳錫楨局長坦言，社子島面積不小(294公頃)，光是填土墊高地基就已相當費時；而如果環評等程序都順利完成、沒有延宕，則預估全案最快也要再花11年，也就是要到114年底，才能看到具體成果。

和最近重新成為熱門話題的桃園航空城類似，社子島過去也不斷上演『狼來了』戲碼；而由於開發時程頗長，且政府財源困窘，因此出現新變數或延宕的可能性仍在。不過，這總比原地踏步、一事無成好；社子島能不能真的鹹魚翻身？應該很快就會有答案了！

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】實價登錄於本月16日開放民眾查詢資料，結果造成大當機，市場的資訊也是漫天飛，各有各的解讀，初期來說簡直一團亂。

新北市房屋代銷公會理事長龔金龍表示，不動產交易實價登錄開始實施，不少民眾擔心，實價登錄的下一步就是實價課稅，未來不動產相關稅負會加重；但龔金龍表示，民眾「多慮了」，就算公告現值等，課稅基礎未來逐步趨近市價，受影響的人也很有限，其中以投機客衝擊最大，自住客影響會降到最低。

龔金龍說，站在買方立場，當然樂見房價透明，落實居住正義；而對建商而言，房市不再容易被操控，價格逐漸回歸供需基本面，如何挑選對的土地、打造當地買方青睞的產品，將成為銷售勝出的關鍵。

實際市況顯示，以門牌號碼50號為一級距的實價登錄，在非都會區的價差不至於太大，但在台北市，相隔個10號，甚至對面的房子，房價可能相差2、30萬一坪，說要有精準的參考價值，真是不可能的任務，難怪民眾會看到霧煞煞！

住展企研室建議，可以先參考住展雜誌購屋漫遊單元、建案的「行情價」，以此行情價去探訪建案可能成交的價格，是比較務實的方法，才不至於讓建商亂開價，而民眾也不會再亂砍價，對雙方的交易，自然是一種較有效率與共識的交易方式。

實價登錄對房市的影響為助漲助跌。也就是漲的時候幫助房價競爭拉抬向上，跌的時候人人想撿便宜，屋主只能拚價格廝殺，但現階段房價屬於上漲階段，賣方比買方強勢，因此認為在這段時間讓實價登錄上路，使得交易價格透明化，反倒有助漲市場效果，但也由於房市買賣資訊公開，將可讓一般買方，與賣方及仲介之間的獲得資訊的差距縮小，能更貼近市場行情。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】上週多家報紙媒體引用新莊當地或新北市房仲業者說法指出，曾相當火紅的新莊兩大重劃區－副都心及頭前重劃區，近日陸續爆出投資客倒貨的現象；而且據聞，拋售價格都略低於目前當地成交行情。

根據住展企研室觀察，新莊兩大重劃區房市供給及銷售，約在三年多前，也就是98年中之後開始出現爆炸性成長，順序則是頭前重劃區先跑，副都心則是近一年後，才有新案陸續進場搶市。

最近又成為話題焦點的興富發建設，於98年中在頭前段所推之首案，實際售價還不到30萬/坪，結果傳出秒殺；之後當地房市就迅速加溫，兩、三年內行情翻漲近一倍，目前當地住宅區案都要賣到近50萬/坪高價。

副都心更不用說，乘著頭前段先燒起的房市爐灶及更多題材優勢，新推案甫推出就開5字頭高價。現在當地行情動輒60萬/坪起跳，更盛傳遠雄該區預定明年初推出最新大坪數建案，將開出9字頭，甚至破百萬之超高單價。

一般而言，如此快的銷售速度及價格漲勢，十之八九是投資客的傑作，無論短線炒作或長線投資，新莊重劃區亦然。根據住展企研室觀察，約99到100年初之當地全盛期，投資客比例動輒五成以上，甚至有幾乎全靠投資客買單的案例。

後來先是央行選擇性信用管制，接著又來奢侈稅，當地房市才逐漸降溫，不過直到今天，當地投資比例仍高；原因除了重劃區訴諸未來性，現階段機能有限外，更在於副都心的國家級區域規劃及機場、環狀線雙捷運等題材，北台灣幾乎無其他區域能匹敵，因此才能吸引如此多的投資者爭先恐後卡位。

現在奢侈稅攪亂短線投資客套利出脫的計畫，加上歐債風暴持續蔓延，國內經濟局勢也不理想，因此趁著兩、三年前建案完工，開始交屋對保前先脫手出場，最糟情況不過是小賠，但可避開奢侈稅，若等交屋後再賣，不但可能得繳10到15%奢侈稅，未來國內外經濟局勢也不甚樂觀；尤其未來當地還有更多預售建案陸續進入完工期，藉時賣壓可能更大，無怪乎現在當地會傳出投資客倒貨消息。

只不過，部份報導把一些將交屋建案的所有量體，都算進倒貨總量內，也不算正確；儘管當地房市投資比例高，但也仍有自用客，畢竟新莊本身內需力也很強。以目前情勢看，新莊兩重劃區最早一批預售建案開始交屋是事實，投資客陸續釋出物件、待價而沽也在預期內；但是否形成倒貨潮？及倒貨量有無部分媒體所稱的那麼多？都還要一段時間觀察後，才能得到驗證。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】今天國內最重要的兩個消息，湊巧都和『蘋果』有關。首先是中信少東辜仲諒與台塑集團總裁王文淵，聯手買下台灣壹傳媒，另外則是以iPhone系列打下江山的美國蘋果電腦集團，將大量訂單從韓國轉移到台灣。

不過，除非有投資電子業股，或本身是媒體工作者，否則對一般人而言這兩則消息多半『事不關己』。相對地，今日房地產市場最重要訊息：8月上路的實價登錄新制登錄資料，自今日起正式開放查詢，則和多數民眾可謂切身有關。

台灣房屋自有率近9成，加上近年房市炒作風氣極盛、房價高漲，皆使房價資訊透明化為愈來愈多人關注；事實上，從今日開放查詢後，上半天查詢官網大塞車的情況看，上述說法一點不假說明，許多人都在關心此事。

由於過去房價資訊不透明，因此一旦有明確資訊可查，對市場一定會產生影響。綜合近日房仲說法，不外乎資料累積量不足，需半年後才有更高參考度等；更關鍵的交易方面，房仲業則認為，買賣雙方價格認知差距反而能因此拉近，因此成交天數可望縮短。不過對新建案市場來說，情況或許完全不同。

房仲業的經營重點乃是成交本身，價格因素次之，成交價全都露，或許真能使買賣兩方先對行情有底，縮短價格認知磨合時間；而且事實上，房仲業自身也早就在進行類似工作(其可參考性則是另一項議題)。

然而在新建案市場中，則是賣價愈高，賺到利潤就愈多，加上過去新案常見拉高價格，甚或創區域新天價的現象，因此成交行情曝光，反而可能形成價格認知磨合期拉長，造成成交減速。

實價登錄到底將產生何種影響？其實還要看揭露的價格資訊，可參考性有多高。首先，因為實價登錄有去識別化的緊箍咒，每50號為一區間的公佈單位，仍極可能使資料參考度降低。此外，還有車位與室內坪合併計算，導致折合單價偏低等問題。

新案市場中的大宗－預售案，更是登錄新制的漏洞；因為按規定，建商與代銷銷售契約期滿前，銷售價格都不須登錄，等於是預售案結案後(代銷業)才須登錄；遑論新建案本身有樓層、棟別價差的情形，這些微小但仍重要的差異，預料在實價登錄資料上也難以顯現。據此，即便半年後資料累積足夠，新建案市場價格行情，仍是住展雜誌及住展房屋網所揭露的資料更具參考性。

綜合以上，台灣版的房市實價登錄新制所呈現的價格資料，可參考性，或說透明度仍將不如(民眾)預期。不過住展企研室更須指出，內政部有關『實價登錄將彰顯居住正義』的說法，是不全然正確的。

沒錯，實價登錄是實踐居住正義的第一步；但真正要使房市回歸到以居住使用為本質，投資置產為輔的正常狀態，調整、檢討目前偏低的交易與持有成本(稅負)，才是正道。實價登錄資料，當然應該做為未來調整相關稅基(土增稅及房屋地價稅)之參考；否則光是交易資訊揭露，仍無法遏止有心人士炒作房市，或拿房屋當避稅工具，而非居住使用。內政部次長簡太郎所謂『實價登錄與實價課稅無關』，代表台灣社會距離居住正義還非常遙遠！

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】曾喧騰一時的雙北市國有地有條件解禁一事，最後財政部在『廣納各方意見』後，於上月底上呈「維持禁售令」報告。而昨日閣揆陳冲拍板定案，同意財政部之『建議』，繼續禁售所有雙北市國有地；另外還責成加速國有地活化作業，且要求國產局針對「國有公用不動產活化績效」建立財產檢核制度，並對評比前三名之機關設獎勵機制，最後三名將遭懲處。

這次財政部最後報告內容也曝光，理由則和「建議續徵奢侈稅」頗雷同，那就是目前市場環境和頒布禁售令時(98年)相似：利率偏低、資金充沛(氾濫)，房市投資(炒作)風氣仍盛、健全度不足等，當然還有一項重點，那就是對國庫挹注有限；而陳冲更直指，解禁小面積國有地標售，反而更可能助長土地或房市炒作。

月前張盛和拋出有條件解禁風向球時，住展企研室就已持平分析過；而上述維持禁售的理由，本室也都曾提出，甚至舉出實例說明(反證)之。其實，國有地不是完全不能活化，而且國有地閒置不處理或活化，毋寧也是資源浪費。真正的問題，在於活化或處理的方式。

過去國有地處理，幾乎都是土地所有權直接賣斷，也就是逕行標售。土地一次賣斷，固然國庫一次挹注不少，但土地私有化後要再收歸公有，就是難上加難。先不管外部市場環境或條件如何，國有地之所以稱為『國有』，其特殊性就在於，進行任何開發或活化，最重要條件或精神，就是相關利益須由全民共享。因此，就拿即將簽約的世貿二館案為例，所採取的地上權設定標售，應該是較能獲得各方共識的活化處理方式。

當然，過去考量到國內企業或民間，對地上權設定開發接受度較低，要進行融資難度也較高，因此此類案例不多。不過從最近幾宗地上權案順利脫標來看，只要地段好、條件足夠，地上權設定已不再是票房毒藥。

先不論當初張盛和拋出有條件解禁雙北市國有地建議的動機為何，這次的『出爾反爾』，除了讓房市業者空歡喜一場外，更再次突顯馬政府這一年來的各項決策，推出前都有欠考量的情況；如油電雙漲、二代健保，及原本將在明年上路的高速公路計程收費(最後在民意輿論壓力下改為評估三個月)，不都是如此？

回到國有地解禁標售一事，住展企研室再強調一次：國有地不是不能活化、利用，關鍵在於方式。基於國有地為國有，開發利益不應全數落入私人口袋之前提，過去的直接賣斷，顯然非常不宜；土地權仍為公有，又能適度吸引民間參與開發的地上權設定，是較為合宜的作法。總之，問題根本不在面積或大小！

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw