【文/惟馨周報】受到天氣不穩定影響，上週房市人氣表現差強人意；不過上週清明連假，比較基期較高，使得主觀上市場人氣下降。同樣原因，也造成建案廣告量減；但實際上，應以持平看待…

經過前一週五天清明連假的小高潮後，上週市場可說恢復平盤。儘管多數案場表示，上週來人狀況比前週稍差，且多半歸咎到週休二日天候不穩定；不過或許真正原因是前一週比較基期拉高。畢竟上週有五天連假，來人雖有些不如預期，但至少來客量確實較前幾週多；這恐怕才是造成主觀上，上週市場人氣下滑的主因。如拉長時間來看，上週人氣表現其實可算是持平。

比較基期高 上週人氣略降

再看實際表現方面，萬華都更小坪數案「岳泰豐鼎」來人為北市高檔，有將近50組/週，新北市「SUPER讚」上週來人也達45組。不過和前週相比，以上兩案來人量則下滑一到兩成不等。

這兩年推案爆炸的江翠北側重劃區，上週打出NP個案則意外掛零。不過該區最新案「興富發大悅」維持高人氣，最近兩週來客數都近百組。據了解，該案將在五月正式公開，不過三月底就已開放預約。

政經因素干擾 廣告量下滑

就最近兩週來看，天氣因素確實再度成為左右市場人氣的關鍵；不過近期國內外政經氣氛，或許也有一些影響。像是影響國人消費意願甚鉅的股市，受到美中貿易衝突影響持續震盪，另上週五川普更下令轟炸敘利亞，導致國際油價飆漲，加上國內大選話題愈來愈熱，都使得第二季目前為止，業者強銷動作明顯有開高走低的狀況；加上前一週是清明連假，因此上週建案報廣量無意外出現下滑。

本刊統計，上週(4/9至4/15)北台灣線上建案釋出之報紙廣告篇幅，共計為3,040批，比前週減少850批(－21.8%)；釋出NP個案數則有52個，比前週少5個，首週釋出者則有2個。

上週建案報廣量持續下滑，主要還是幾個重案區無媒體曝光，其中又以江翠北側為最；前週該區還有新潤機構的「翠峰」曝光，上週打NP個案則掛零。同屬重案區的汐止，也僅「合康雲極」還有打NP。而由於新北市曝光量大減，使得台北市個案曝光度明顯增加。

大同三豐案 主打雙子星

像是北市大同區的「三豐三匯」，就是上週首度曝光的案例之一。該案實際上是「第一匯」、「豐華匯」及「問鼎匯」三案合體銷售的總案名；不過該NP則是主打「問鼎匯」，根據廣告內容，原因是該區詢問度最高。

實際上，「問鼎匯」則是以上三區中坪數最小，也最靠近台北車站者；低總價加上地段佳，難怪詢問度會高。廣告內容當然順勢強調臨近北車雙子星開發案；廣告圖像不僅放上雙子星示意圖，前面還有停在機場的飛機，藉以強調台北車站將變身為國門特區。

中山區「忠泰M」則標榜聘美國Oyler Wu Collaborative建築事務所設計，以玻璃窗波浪狀排列營造出特殊的建築外觀；不過廣告的建築外觀實景圖，只有小小一張，反而『中山北生活 轉身輕盈價』這十個字比例更大。不過，忠泰建設案過去一向也以特殊的廣告版面設計著稱，如果真的只單純放一張大大的外觀實景圖，反而也沒啥特色。

帶租約銷售 強調高投報率

同區「中山凱宴」，則是從前週開始逆向操作、重新曝光；這回的主要訴求是高投報率，標榜所謂銀座宅。據了解，目前該案主打帶租約銷售，難怪要強調高投報率。

也在同一區段的「廣宇雋朗」，先前幾波NP，都用黑白素描畫風來呈現周邊區域特色，上週也仍延續這樣的風格；這回登場的是中山北路三段，場景是大同大學前人行步道上，還畫上了三個女子正在散步聊天。看起來，似乎是想要鎖定有錢有閒、可以好好逛街的豪門女主人。

新莊副都心「新都悅」廣告訴求則是簡單明瞭：整篇廣告『有購給利』四個大字，就占去三分之二的篇幅，不過廣告文案並沒有詳細敘述，到底有多給利(讓利)，甚至也無任何價格資訊。

擔心版面單調 反而畫蛇添足

同區去年曾打出三字頭破盤價、技驚四座的「皇翔御花園」，後來雖然祭出其他訴求，但聲勢還是差很多。上週該案改為主打泳池公設，廣告想當然秀出頂樓泳池實景圖；不過可能是怕只有泳池太單調，於是另合成放入一個正在洗澡、身上有很多肥皂泡沫的小嬰兒，卻因此顯得有些突兀。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報

【文/惟馨周報】經濟復甦，民眾消費信心增加，建商推案動作跟著更加積極。而近一季扣除台北市外，新案集中重劃區的情況非常明顯；有些是全新開闢的戰區，有些則是沉寂許久後再度加溫…

受到中美貿易大戰持續緊繃影響，全球股市最近仍持續震盪，台股也不例外。不過目前台股加權指數尚且還能站穩萬點以上，加上經濟數據呈現正向發展，都代表國內景氣仍持續復甦中，民眾消費信心也持續上升中。

民眾消費信心轉強，反映到房市端上，自然是交易量增加；稍早陸續公佈的六都今年前三月買賣移轉棟數，就呈現出這樣的趨勢。本刊市調人員也發現，近期多數地區建案來客數都有成長，誠意度也比以往略高，受此激勵，建商推案動作明顯更為積極。

北萬華 都更續領風騷

首先看到台北市，就一掃過去幾年供給量稀少的狀況，近半年多區都有不少新案推出，如北萬華就持續靠著都更新案，市況不斷加溫。至於實際銷況方面，則還是小坪數、低總價產品較佳。

本區最新案「新碩華悅」同樣屬都更案，位置在柳州街，全案共174戶、可售76戶，產品坪數為22-63坪，二樓登記事務所，開價75萬/坪；新碩案農曆年前後就已進場潛銷，稱目前已售六成。另一新案則是位西園路、龍山寺後側的「榮耀天邑」，為一般合建案，規劃26-56坪二到四房，規劃73戶，目前興建中，開價未定。

稍早推出，位漢口街上的都更案「岳泰豐鼎」，宣稱有海外置產客掃貨，因此20坪以下產品已近乎銷完；岳泰案對面，同屬都更案、已完工的「昇陽鵬城」則可能因為全棟登記事務所，因此雖成交60萬/坪出頭比岳泰案低，但銷況稍有落差。

昇陽建設除上述北萬華案外，另還將在中山堂附近(屬中正區)推出「昇陽城中」；該案先建後售，為一般合建案，同樣全棟登記事務所，產品為19-28坪小坪數規劃共84戶。

中正大安 新案產品兩極化

順勢來到中正區，也有不少都更指標案；首先是位牯嶺街底、近水源快道的「森城大院」，規劃50-77坪產品，另還配備免震系統，不過最重要的則是打出中正區6字頭(開價75萬/坪)，因此反應不錯。而「森」案的6字頭訴求，也直接影響周邊銷況，因為目前附近建案希望成交都超過70萬/坪。

另一都更指標新案，則是羅斯福路上、古亭國小對面的「冠德羅斯福」，規劃單純88坪產品，20戶可售，開價高達150萬/坪，現場表示要賣130萬/坪，且宣稱銷況理想。

相較於中正區近期的都更新案，規劃多走換屋、中大坪數路線，單價更貴的大安區，近期新案產品走向則相當兩極；惟相同的是，個案規模都相當小。

首先是位潮州街的「漱心居」，規劃49-57坪產品(三房及樓中樓)，開價110萬/坪，全案僅4戶。門牌屬信義路四段巷內，實則較近復興南路的「富裔corner」，產品則為43坪三房，基地僅58坪，量體僅3戶，開價則高達163萬/坪。

相較於以上兩案規劃40坪以上一般型產品，和富裔案一樣訴求師大附中(附設國中部)學區，位信義路三段巷內的「附中境」，產品坪數則只有8-16坪(挑高三米六)，基地更只有56坪，戶數則為25戶，其唯一賣點顯然只有學區。

北投文山 第二季推案增加

接著看到北投，最近來人略增，而從現在開始，同樣將有不少新案準備推出。石牌公園附近的「中租御景」建照尚未取得，推出時間可能會拖到下半年，承德路七段都更案「恆合江山」原本人員已進駐，但稍早又更換銷售團隊，推出時間仍未確定，產品為68-74坪規劃。

久違的奇岩新社區也有新案「潤泰奇岩」，規劃58-87坪產品，可售戶未定，總銷約10億，預計本月底公開。同區暉騰建設案「躶心－聽澗」規劃21、32及42坪產品共52戶，訂六月進場，之後還有「納景」區。

台北市北投區(奇岩重劃區)「潤泰奇岩」。

和北投同屬北市邊陲南側的文山區，最近供給也有重新加溫的態勢。因分戶問題，遲未推出的文湖線辛亥站聯開案「敦南捷境」，稍早終於正式推出；該案實際可售83戶，規劃26-51坪二到四房，四、五樓登記事務所，開價則從原先宣稱的87萬/坪降到75萬/坪。辛亥路、木新路口附近都更案「岫廬」已近完工，會等到全部完工後才會啟動強銷。

景美溪口街「台大敦仁」則預計五月推出，規劃37-46坪三、四房，全案共47戶，可售戶數未定。位「台」案前方，之前曾爆出糾紛的使用權案「華固新天地」則重新推出，臨路事務所棟別「SOHO區」產品坪數20-30坪，還有30戶可售，後側住家棟別「YOHO區」則還有110戶可售，產品為20-45坪二到三房，兩區開價都是50萬/坪，成交仍要見4字頭。

台北市文山區「華固新天地-YOHO」。

至於線上舊案部分，由於多剩40坪以上中大坪數產品，因此銷售速度不快；實際銷況仍以有相對低總價二房，位萬芳醫院對面巷內的都更案「鵲喜」較佳，不過該案要賣60萬/坪以上，30坪戶別總價(含車位)仍超過兩千萬，而據稱埋單客戶多為置產目的。

土城指標大案 宣稱預約熱烈

再來到新北市，新供給量更為可觀，而且集中重劃區的情況非常明顯，如靠暫緩重劃區再起的土城就是如此。不過目前當地最大規模案，是位暫緩特區旁工業區變更案之宏璟建設「土城日月光」，該案稱六月公開，不過三月底就已開放預約，號稱預約客戶高達2千組。

該案共蓋七棟建物，B1及1樓皆規劃商場，總案量達706戶(住宅693戶)，目前先推出四棟銷售，產品為34-52坪二加一至四房，商場及店面則直接招租、不對外銷售，開價45-50萬/坪則較暫緩特區略高。

暫緩特區內最新案則是「清水湛」，規劃21-27坪一加一至二房共205戶，開價未定，預計520公開。同區有富建設案預定六月進場，丞石建設案則要到下半年，「金城舞」二期據了解也可能在下半年推出。

頂埔地區最新案則是中州路巷內的「水舞河畔」，規劃一、二房產品(坪數未定)，開價也尚未公佈，不過已先打出2字頭買土城之訴求。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報

【文/惟馨周報】據住展雜誌統計，北台灣今年Q1銷售中建案數量為1,323個，較去年Q4減少20個、季減約1.5％，這是房市反轉以來，單季建案數量首度出現二位數減少。但若與去年Q1相比，則年增17個、年增幅約1.3％。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年Q1北台灣銷售中建案數量已經減少，代表建案完銷、或撤場的速度比增加供給速度還快，所以線上累積的建案才出現減少。雖然建案數量呈現十位數下降，但若與前幾年Q1相比，目前銷售中建案數量仍處在歷史相對高點水位，賣壓還是相當沉重，建案銷售的競爭程度依然激烈。

買氣已經回升　為何建案數仍飆高？

2014年是房市反轉的關鍵年，當年Q1銷售中建案數僅887個。隔年Q1暴增至1,106個、淨增219個建案，年增幅逼近25％，2016年Q1又攀升至1,206個，年增幅縮小至約9％。2017年Q1建案數又走高至1,306個，惟年增幅縮至約8.3％，今年Q1建案數年增幅進一步收斂至約1.3％。

2015年、2016年北台灣推案量銳減，但銷售中建案頻頻走高，主要是建案降價幅度不足，買氣疲弱，以致建案滯銷。但2017年買氣已經明顯好轉，建案平均銷售率也止跌回升，但銷售中建案數量卻再創高的關鍵，是因為建商放手推案、推案量擴增所致。

何世昌指出，2015年至2016年房市買氣差時，待售建案數量快速堆疊，但2017年市場買氣回神時，建案數量卻未見減少，這透露出建商推案速度高過買氣復甦動能，「減量經營、穩健推案」仍有其必要性。否則，高估市場買氣而大規模推案，反而會增加賣壓與價格戰的可能。

舊的賣完新的又出來　重劃區供給不受控制

在北台灣各縣市行政區中，銷售中建案數量前五大行政區依序為竹北（89個）、桃園（75個）、中壢（66個）、林口（48個）、新莊（44個）。

若以大台北而言，則銷售中建案數量前五大行政區依序為林口（48個）、新莊（44個）、淡水（42個）、板橋（38個）與中和（37個）；數量最少的則是南港（3個），其次則是中正區（4個）。

何世昌分析，從上述幾個銷售中建案數量較多的行政區來說，如竹北、桃園、中壢、林口、新莊、淡水與板橋，其多數供給量幾乎都來自於指標重劃區。換言之，房市修正至今三年多來，大多數重劃區賣壓並未消失，只有稍微減輕而已；原因是舊案賣完，但新案又不斷湧現，建案數量減少的速度就不如預期了。

【文/惟馨周報】已開打的美中貿易戰，堪稱影響國內外經濟的最大變數。不過國內房市目前受選舉干擾較明顯，因此第二季業者推案強銷積極，同期推案的銷售反應及成績，更將直接決定全年房市表現…

全球關注的美中貿易戰，緊繃情勢最近迅速升溫；美方先祭出301條款，爾後中國隨即針對128項美國進口商品課徵懲罰性關稅，且還選在愚人節之後一天宣布，等於向川普宣告，要打貿易戰，一定奉陪。

美中貿易戰 後市重大變數

幾乎等同正式開打的美中貿易大戰，早已被各界視為影響未來經濟的最大一隻黑天鵝，台灣當然更是首當其衝；畢竟台灣向來與美國貿易關係緊密，近年經貿則更是高度仰賴對岸，因此夾在兩艘航空母艦當中，如一葉輕舟的台灣，肯定受到拖累。

不過目前為止，島內尚且還感受不到如此氛圍；或許原因在於年底選舉話題提前引爆，受到的關注程度更高。事實上，近日房市建案銷售遇到的最大干擾因素，正是候選人競選廣告排擠建案銷售引導看板。

選舉廣告排擠 宜蘭人氣難振

像宜蘭就是如此；雖然這陣子天氣穩定，來人確實比前月稍增，但受到競選人廣告排擠影響，人氣指數其實仍在低檔。至於成交，還是卡在買賣雙方價格認知；據悉最近客戶出價還是和賣方設定成交價有相當落差，因此速度依然龜速。

再看到個案近況。進士路(近宜蘭運動公園)透天案「一花一世界」進行產品變更，因此新增40坪產品1戶，總價1188萬；縣政特區「南法莊園」新打出訂簽開30萬及銀貸九成(含公司貸)訴求，近文化中心大樓案「法吉歐里」則推出簽約50萬、月付2萬限量30戶之促銷專案。

回到縣政特區，續有新案，為桃園建商推出，先建後售、可即刻交屋的「興揚阪神」，規劃建坪78-85坪電梯別墅共6戶，總價1788萬起，屬同區段相對低總價。

宜蘭縣宜蘭市(縣政特區)「興揚阪神」。

員山也有新案，為位深洲大道上的甲建案「香榭麗舍」，規劃建坪59-86坪，總價928萬起，10戶可售；稍早本案強打廣告戶總價838萬，不過據稱已售出(建坪58坪)。

新東區南港 終於現新案

回到台北市，南港近期線上個案稀少，市場人氣自然不可能高。如今市區地帶終於又見新案，為位育成高中對面商業區的「東本木」，規劃18-38坪一到三房共70戶，開價85萬/坪，另有6戶店面保留。之前曾相當熱鬧的經貿段，也將會有億德建設推出新案，產品為26-32坪二、三房共34戶，預定五月初公開。

再看到中研院周邊，舊案「謙閤」之前實價登錄單價來到4字頭，但現在又拉高回5字頭以上(成交)，目前所剩戶別多面中研院，業主轉為堅持價格。同區段門牌屬新北汐止的橫科地區，則除稍早曝光的大案「甲山林天墅」外，興富發前期案「森學苑」改案名為「興富發莊園」，也將在月底重推。

新北市汐止區(橫科)「甲山林天墅」。

林口新市鎮 兩邊異樣情

接著看到林口新市鎮。林口段這邊市況仍在低檔，不過終於又有新案推出，位置則都在當地家樂福賣場周邊。首先是「富堡晶璽」，規劃41-54坪三、四房，可售52戶，開價39萬/坪，一、二樓規劃店面(保留)。另一新案「旺洲逸品極－逸品區」則在家樂福後側商業區，規劃32-60坪二到四房共191戶(含3戶店面)，開價45萬/坪；不過該案「極品區」(同區段)稍早實價登錄成交價平均近32萬/坪，最低更可見2字頭。

同區「長耀挹品」則算特殊案例；該案曾在102年推出潛銷(並未正式公開)，據悉有售出，當時傳成交價36-38萬/坪；目前該案再以成屋之姿推出，開價38萬/坪，產品為60-68坪，還有約40戶可售。

新北市林口區(新市鎮)「長耀挹品」。

新市鎮林口段近況平淡，但交流道對面龜山段則相當熱鬧。首先當然是A7站附近公辦重劃區持續加溫，當中又以寶佳機構推案最多，包含鴻築、和峻、佳晟、和耀等，該機構旗下公司都會有推案，尤其鴻築還將一次推出兩案，分別是「金捷市」及「樂捷市」，其中前者已在潛銷，官方說法是五月正式公開，開價可能逼近30萬/坪。

除寶佳外，台中富宇建設推案「敦峰」也相當指標，基地有兩千坪，量體據悉超過700戶。桃園建商竹城新案「宇冶」稍早也已曝光，之後還有新潤建設案。

至於龜山段市區，最近則傳出高單總價案「華麗新貴」業主驚傳跳票；由於廠商、買家聚集案場周邊抗議，更使得該事件登上新聞版面。據了解，周邊包含「福樺閱」、「芳彬家」、「緯銓美學」等，早期都是同機構或相互投資持股之同業所推，因此近期銷況多少都受到衝擊，當然也多少影響同區段整體房市的氣氛。

南桃新坡地區 公寓產品增

中壢往觀音方向(新坡地區)新案還是很多，大致仍以透天為主流，但已開始有不少訴求更低總價的公寓案出現，然折合單價並沒有比較低，因此後續銷售反應還待觀察。

透天新案首先有央大附近「大清六藝」(前期已有介紹)，附近還有達和機構案(掛隆陞建設)，後續會有約60戶量體，目前先推20戶。同區「民權大亨」則是前期案「赫里翁」更名重推，目前主打建坪125坪，產品總價2688萬含標配；之前成交價則都在2600萬以上，且是毛胚交屋，因此算是變相降價。….>>欲閱讀全文，請訂閱

惟馨周報

【文/惟馨周報】按照以往經驗，每逢連續假日，房市業者多半都會加碼強銷；而該時段案場來人及廣告量，也大都能夠出現明顯成長。然而今年的清明五天連假，卻出現迥異於往年的反常情況…

很快地，時序已進入四月，今年第一個重要節日清明節隨之到來，也宣告本地房市正式邁入黃金銷售檔期高峰；尤其今年清明節恰好在週四，加上前一日婦幼節及週五彈性休假，等於共有五天連假，按照往例，這對房市銷售來說，當然是相當重要的時刻。

連假房市來人 增幅不如預期

只不過，可能是民眾多把握五天連假返鄉掃墓或舉家出遊，且天氣狀況算是相當穩定，確實適合出遠門，結果高速公路一如往昔變身超大停車場，各案場來客組數雖也多有成長；然以五天連假來說，增加幅度卻是有些不如預期。

像是新店央北重劃區首案「波爾多」，上週來人90組雖然不算少，但考量上週多出三天假期，增長幅度和前週相比卻僅兩成，確實差強人意。同區(市區)指標案「冠德創新殿」上週來人60組，嚴格說來也不算多。

清明五天連假不僅房市人氣表現比預期稍差，連報紙廣告部分也有類似情況；主要是先前幾個持續強銷的指標案，連假期間，出乎意料暫停曝光，這使得上週報廣量增加幅度，也沒有先前預期來得多。

多案暫停曝光 報廣量僅微增

本刊統計，上週(4/2至4/8)北台灣銷售中建案釋出之報紙廣告篇幅，共計為3,890批，比前週大增1,180批(＋43.5%)；不過前週週六補班，比較基期算是偏低，如和再前一週相比，則僅增460批，考慮上週多了三天假日，此般增幅確實不如預期。至於釋出NP個案數則有57個，僅比上週多7個，首週釋出則仍為4個。

可能是預期掃墓或出遊產生排擠，儘管上週有五天連假，但茂德機構旗下建案上週幾乎全部暫停曝光，這包括汐止「幸福城市」及「超級花園」，五股洲子洋「SKY1」，土城暫緩「金城舞－四季花園」及板橋江翠北側「江翠PARK」等，上週都未釋出NP，只剩前述「波爾多」單打獨鬥(除「波」案外，以上數案都由新和廣告承銷)，這確實是相當反常的情況。畢竟以往連假也都有出遊潮，但還不至於影響業者釋出NP的意願或手筆。

板新造鎮案 引申名人語錄

當然，上週維持曝光的案例還是不少，如板新造鎮系列案「SUPER讚」，NP便繼續引用名人語錄。本案前一版引用的是張愛玲的『成名要趁早』(引申至買房要趁早)，新版則換成可口可樂總才Brian Dyson的『人生是場在空中不斷拋接五個球的遊戲，分別是工作、家庭、健康、朋友與心靈。工作是橡皮球，會回彈，其他則是玻璃球，失手將無法挽回。』當然，又是藉此強調買房的重要性。

三週前改打休閒公設牌的基隆「微笑台北」，上週再作小改版；主軸當然還是休閒公設，強調共39項設施只要自備66萬就可擁有，圖像則還是以小孩為主角，不過新版再換成帶著圓框眼鏡、正在舔棒棒糖的胖胖小男孩，旁白則是『我是小王子』，男孩頭上因此還合成了個小皇冠。

中和「欣御園」也持續主打自備30萬起『翻轉未來』；先前其NP是用拉BAR機來表達翻轉的意象，上週最新版則再度更換為幸運轉盤。當中除了本案外觀示意圖外，其他選項則都是先前曝光過的招福貓。

龜山A7重劃區 報廣量可觀

上週不少指標案暫停曝光，使得龜山A7重劃區成為上週曝光度頗高的區塊。事實上，該重劃區很有機會成為和板橋江翠北側分庭抗禮的NP大票倉；原因除了NP篇幅持續放量的「遠雄新未來」外，還在於其他曝光新案不斷，這包括農曆年期間率先曝光的「竹城宇治」，及上週加入的寶佳最新案「鴻築金捷市」。
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