【文/住展房屋網】在房地產的世界裡，容積多寡，可說是業者最看重的事情之一。所謂容積，簡單來說，就是某塊基地可以蓋的樓地板面積多寡，因此容積愈高，就代表業者可以賣的坪數愈多，利潤也就愈豐厚。

正因為容積是最主要的銷售財源，使得業者無所不用其極爭取拉高容積率，藉以擴大獲利；而政府也樂於以容積作為獎勵，因為對政府來說，放送容積幾乎是紙上作業的無本生意，又能讓官商皆大歡喜。因此近年政府在面對危險老屋重建、都市更新、產業缺地等問題時，總把送容積當作萬靈丹。

然而容積放送的政策，其實存在許多副作用。首先是對都市計畫的否定，都市計畫可說是城市發展的根本規範，一塊土地有多少容積，都市計畫都有明確規範，但容積放送，等於徹底打破都市計畫的根基，使其遭受質疑與扭曲。

其次，拉高容積率，意味著土地開發強度提高、樓地板面積大增，人流活動也將顯著成長，但四周的道路、公共設施，如果仍是按最初的都市計畫設置，而沒有等量提升，則勢必對公共環境與道路交通造成衝擊，若相關配套不夠確實，附近居民的居住品質恐將惡化。

「開發強度高引發交通疑慮」，這句話聽起來是否有濃濃的既視感？這句話正是近年來民代封殺社宅的理由之一！過去許多社宅在籌建過程中，都被民代以戶數太多、周遭交通不堪負荷為由，要求地方政府修改規劃或減量，否則就拿刪減預算做要脅，以致我國社宅建置的進度，遠遠落後已開發國家水平。

但面對同樣拉高會開發強度、造成區域交通負擔的工業區立體化、危險老屋重建等容積放送的政策時，這些反社宅的民代竟完全都不作聲，雙重標準讓人看了萬般噁心。

為何負面效應根本完全一樣的兩種政策，一個遭民代大肆抨擊，另一個卻不見民代為民喉舌？住展房屋網企研室直言，一切都與選舉利益有關。不同於社宅的受益者大多是一些平民百姓，容積放送政策下的受益者，多半是地主、建商與企業財團，這些人正好是政治人物最大的獻金貢獻者。

加上今年適逢選舉，準備大打選戰的政客需錢孔急，自然不敢發聲得罪金主。但這種見風轉舵、只為看重自身政治利益的惡質作風，嚴重辜負了公眾所託；對這種兩套標準的政客，我們應趁著年底選舉的機會，善用手中選票，予以最嚴厲的制裁！

【文/住展房屋網】近年來無人娃娃機店快速展店，許多商圈的菁華店面被娃娃機店所攻占。面對無人娃娃機店的興盛，有人預言遲早會出現「蛋塔效應」，或是視為「商圈沒落」的象徵。但住展房屋網企研室表示，多數人在面對新形態商業模式時，往往用舊思維去看新的事物，又急於為其下定論，但這都言之過早。

住展房屋網企研室表示，早年若經營夾娃娃機店，通常一個店面內的所有機台，都是「場主」所有或承租，場主及其合夥股東承擔盈虧。但近年無人娃娃機店與過去最大的不同，是增加「台主」的角色；所謂台主，是向場主租一至數台不等機台，並且自己放置娃娃來讓民眾夾取。

比如說，場主租下一個熱門店面，每月租金十萬，但該店面放置十五台機台，每台以月租金8千到1萬不等的價格出租；這麼一來，場主變成二房東角色，而台主而變成租客與營業個體戶的角色。對場主來說，向台主收取的租金大於付給房東的租金，賺頭並不少；對台主而言，自己毋需承租店面營業，只要租單一機台即可營業，付出的租金成本減少，風險就會降低。

住展房屋網企研室指出，隨著夾娃娃機蔚為風行，場主與台主間的租賃又加入分潤的行為，類似百貨、商場的包底抽成。如果機台租金低，淨利抽成就多；如果機台租金高，除非位在極熱門地點，否則通常就不會額外抽成。但抽成較為麻煩，大部份場主還是以賺租金為主。

場主與台主，其實是一種相生模式，關鍵在於分散投資風險；而夾娃娃機店的運作模式，則是「隱性分割店面」的概念。這種作法是不是似曾相似？多年以前紅極一時的「格子店」，運作模式也極為相彷，只不過營運類別不同罷了。

但與格子店截然不同的是，夾娃娃機店還附帶著「技術」、「賭」、「成就感」的消費行為與回饋，它能讓人沉迷、不斷去消費。而夾娃娃機快速展店的關鍵，則在於台主投入門檻、成本雙低，又具有零裝潢成本優勢，但獲利空間卻很大，畢竟多數人技術不佳，除非遇到高手「清台」才會賠錢。再者，即便夾娃娃機會設定「保夾」，但保夾金額可能是物品成本的數倍，賺頭還是有的。

住展房屋網企研室認為，現在無人夾娃娃機之所以能夠進駐熱門商圈，成功背後因素就在於分散風險、低門檻與高獲利，其實是一種具創意的商業模式，唯一的問題是門檻低，過度展店就會面臨惡性競爭。

事實上，競爭者過多造成店家倒閉，哪一個行業都是如此，並不只會發生在夾娃娃機店，所以用蛋塔效應來形容，那真是過度放大檢視了。假如一昩的用異樣眼光來看待這種新形態的商業模式，卻沒有看到背後的創新與店面運用的新模式，那真的太過敷淺了點。

【文/住展房屋網】稍早內政部公佈最新人口結構資料顯示，全台灣已正式步入高齡社會，也就是65歲以上人口超過14%；其中，六都當然以北市『最老』，高齡人口比例已超過16%。而以目前這樣的速度評估，加上台北市房價繼續居高、繼續逼走青壯受薪(勞動)族群，大概再過兩、三年，台北市就會率先成為超高齡直轄市，全台灣步入超高齡社會，也只是時間問題。

台灣社會人口結構老化，早就不是新聞，甚至被部分人士(學者)認為是國內房地產市場的長線最大利空。不過住展房屋網企研室觀察發現，開發商似乎沒看到利空，只看到長線二字，從短期內業者的動作來看，他們似乎沒把人口老化的必然衝擊當作一回事。

的確，根據目前一般預估，2025年前台灣人口紅利還是正值，也就是平均每個青壯人口需扶養仍低於0.5人(包含65歲以上高齡人口及15歲以下未成年人口)。在這樣的情況下，建商當然是繼續買地、儲備原料。

因為對建商來說，從購地、規劃、融資到推案(預售)，如一切順遂，不要遇到重大或突發性利空，短則兩、三年，長則五到七年，資金都還是能回收。況且現在出手購地，基於市場買氣正緩步回溫，短期內獲利機會仍相對大；尤其過去十年多頭，多數建商累積雄厚本錢，所以只要短期未來仍有獲利機會，沒有建商不會想要再賭一把。

不過長期來說，這樣的如意算盤可能愈來愈難打。因為隨著出生率持續探底，未來勞動人口比例，將以幾乎等比級數的速度快速下降，而10年後人口紅利由正轉負，住展房屋網企研室認為，房市需求面的質量都將出現變化。

首先，當然是剛性需求量減；因為青壯勞動人口減少，房屋首購需求一定比現在少。再者，雖然總人口數不至快速下滑，但高齡人口比例增加，代表換屋需求將出現明顯變化；以往可能因為家庭人口數增，需求坪數較大、房數要較多，但未來退休族可能只有兩個人或更少，坪數房數需求都減少。不僅如此，軟體需求上也會完全不同，未來無障礙或通用設計需求將會愈來愈高。

這樣的變化，到最後還是會影響投資意願或行為，房市置產或保值目的之購買行為，更將會變成更少人的遊戲。不過住展房屋網企研室認為，以上狀況，至少五年內還不會發生，因此目前雖然確實有房市業者提出相關憂慮，但真正做出因應的還是極少數，且充其量是增加通用設計產品的量，或投入高齡長照宅的經營。

那麼，到底台灣房市會不會步日本後塵，出現房市崩壞？目前看來，機率其實不低甚至因為老化速度增加，崩壞的時間點可能還會提早。事實是，如果政府對於目前的人口變化及低薪現象，仍提不出有效對策，或還是繼續只會用灑錢的方式來消極鼓勵，那麼以目前人口結構問題，就真會成為台灣長期房市的最大利空！

【文/住展房屋網】近年房市不景氣，因此只要有稍稍能增添賣點的話題出現，都會被拿來往區域房市上頭貼金；如先前公佈的台北米其林指南，就被媒體用「獲選熱區」、「米其林摘星一條街」等題材，拉抬獲選餐廳附近的房市。

除了米其林餐廳，高質感人氣書店的設置，亦常被當作區域房市的利多，甚至還有建案以此為主要訴求，希望能賣好一點的價錢；但住展房屋網企研室認為，人氣文青書店進駐，固然有助提升住家環境質感，但要說房價會因此鍍金，可就有些誇大了。

最近有房仲業者統計，雙北獲文青書店加持的地方，房價表現多半不錯，但這些地方即使沒有書店，房價也不會差。就拿最近話題頗夯、有日系蔦屋書店(Tsutaya Bookstore)進駐的內湖與松山來說，書店所在的區域，早在書店進駐前，就有高人氣的商圈與軌道建設加持，故房價並非因書店強勢，而是本來體質就不錯。

面對影城、書店、餐廳，甚至高檔月子中心等都能被渲染成房價利多的亂象，住展房屋網企研室建議消費者，在購屋時，不妨以「條件刪去法」來檢驗利多的真實性；比方說，一地同時俱備捷運、賣場、影城、書店等多項條件，消費者可深入思考，少了哪一項，會使您打消購屋念頭，而該項最能左右您購物意願的話題，才是真正會影響當地房價的利多因素。

當然人氣書店的存在，能為居家環境添加一些書卷氣，對住家質感的營造，相信是有幫助的；同時這些書店也不失是一個放鬆、休閒的好去處，讓附近居民的性情獲得陶冶，因此書店對區域而言，主要的影響層面在軟性氣氛，而非房價表現上頭。

往現實面看，縱使人人都喜歡住家附近開一間高質感的文青書店，但「喜歡書店」跟「喜歡花大錢買在書店附近」終究是兩回事，畢竟在紙本閱讀逐漸式微的時代，逛書店早已只是久久一次的偶然休閒，而非居家生活不可或缺的一部分；既然不是生活必需，那它對房市的幫助，就真的不會太顯著。

【文/住展房屋網】住宅租賃市場在我國官方的眼中，向來不太受重視，時至今日，政府對租屋市場的掌握度仍相當低落，使得租賃市場宛如黑市，租屋族權益難受保障；若是收入水平在水準之上的一般租屋族，在我國一片「價高而質劣」的租賃市場上還有一些選擇的空間，但對經濟弱勢者而言，想在城市之中棲身，只能屈就現實，委身安全、衛生狀況俱差的頂加、違建等都市死角。

這些經濟弱勢的租屋族，一旦遭遇變故，即使市面上仍有不少閒置物件可租，對他們來說也不可能負擔得起。就拿下月即將拆除重建的北市斯文里整宅都更案來說，雖然北市府撩下去親自擔任實施者，讓都更案得以順利推動，但不是屋主的弱勢租屋族，既領不到補助，又無法找到能力所及的房子搬遷，在拆遷在即之際，淪為都更佳話底下，不被重視的悲慘人球。

許多人會說，既然無力負擔都會區的高租金，何不搬到郊區或鄉村去呢？住展房屋網企研室認為，若明白弱勢者處境的人，絕對不會說這種話，因為弱勢者通常對城市具有高度依賴性，離開城市，只怕連生存都有問題。

最現實的問題就是，因為城鄉發展不均，一旦離開城市，待遇能糊口的工作機會少得可憐，然而生活消費卻又沒有比城市便宜太多，加上許多弱勢者都有龐大的醫療需求，而這也正是鄉村極度缺乏的環節，回鄉除了省下房租，幾乎無異於等死，與其坐以待斃，許多弱勢者寧可委身城市尋求一線生機。

而城鄉發展落差、醫療資源不均、薪資所得低落、物價居高不下、居住空間不足等問題，都是政府責無旁貸的職責，因此政府理應積極對弱勢租屋族伸出援手；比方說，盡速建置數量充足且租金便宜的社宅，作為都更人球及其他弱勢者的安置宅，讓他們不用在欠缺保障的租屋市場中流浪。

現階段我國社宅推動屢遭惡質政客阻撓，租屋市場又不夠健全，即使租賃專法已三讀通過，在執法不嚴、漏洞百出的情況下，弱勢民眾仍難獲得生活保障；於此同時，政府又大力推動都更、老屋重建等政策，可預見將來如斯文里弱勢租屋族的都更難民將愈來愈多，因此住展房屋網企研室認為，官方應立即檢討對弱勢租屋族的安置配套，對他們伸出更多援手，以充分保障全體國人平等的居住權益。

【文/住展房屋網】為了實現2025非核家園的政策支票，民進黨政府可說是顧此失彼；為了補足和四確定不商轉之後可能的能源供應缺口，民進黨政府重啟新北深澳電廠擴建案，卻因為日益嚴重的空汙問題，而依然遭到環團及當地人士強烈抗議。

無獨有偶，為了振內需、拼經濟，民進黨政府同樣是無所不用其極，結果最後竟然又把腦筋動到都更改建頭上；殊不知前朝推動都更最大謬誤，就是把都更當作產業火車頭、拼經濟的工具，結果不但使得都更淪為爭利戰場，更由於都更整合牽涉人民私權的暫時剝奪，必須小心為上，但拼經濟卻得在短期見效，於是不僅發生文林院強拆之憾事，最後更落得條例被判定(部分條文)違憲的下場，讓都更陷入完全停擺的窘境。這一切的一切，都是源於(都更)政策推動的動機及出發點大有問題。

結果，現在被拿來當作拼內需的引擎，還不止都更，甚至連居住正義最後一道防線之公共社會住宅也被納入！如此這般，社宅政策推動註定將會失敗！

持平而論，如同都更改建，興辦社宅確實能為營造業帶來可觀的產值；從這個角度看，社宅興辦當作點燃內需能量的引擎，算是無可厚非。然而住展房屋網企研室指出，增加營造產能充其量是興辦社宅的附加價值，絕非政策目的，社宅政策的真正目的，是保障社經弱勢者的基本居住需求；因此重點不在於硬體(建物)興建或建材配備，而是要讓有需要的人租得起，且能有最基本的居住品質。社宅興建完工後，從租金訂定到營運管理，才是社宅政策成敗的關鍵！

結果，如今政府卻大剌剌地宣告，以興辦社宅當作拼內需的引擎；這樣的動作，不僅本末倒置，更證明主事者完全曲解了社宅的政策目的。再說得更白，社宅其實具有高度的社會福利政策色彩，如果誰想利用社會福利事業來拼經濟，那肯定是腦袋有洞！

想當初選舉期間，小英喊得振振有詞，但如今看來，民進黨政府推動社宅的的心態和動機，顯然根本不是著眼於保障弱勢居住需求，而這幾乎等於提前宣告，就算最後政府兌現社宅量體的支票，該政策仍將以失敗收場！

【文/住展房屋網】討論多年沒有定案的高雄新市政中心到底要落腳何處，目前都沒有定論；不過，近來又有高雄立委主張，新市政中心應該蓋在205兵工廠重劃區，讓亞洲新灣區成為高雄新中央商務區，轉型朝向國際企業總部、金融商貿中心等重要基地。住展房屋網企研室表示，高雄許多指標重劃區在發展之初，都說要規劃為金融中心，也都聲稱新市政中心要落腳，但最後只是一場空的口號遊戲而已。

住展房屋網企研室指出，高雄許多重劃區緊抱著「新市政中心」題材，比較指標的重劃區例如較早的農十六重劃區，到高雄新市鎮、再到205兵工廠重劃區，其實都擁抱同一套模式。

農十六重劃區一開始的規劃，就是要作為金融中心，並一直宣稱新市政中心要落腳於此；後來，新市政中心沒有下文，原址已闢成農十六森林公園，當然金融中心連個影子也沒有。高雄新市鎮也一樣，在地方爭取下，市府選定第一期學校用地作預定地，最後也無疾而終。

正在進行重劃工程中的205兵工廠重劃區也依樣畫葫蘆，地方人士照慣例又爭取新市政中心，恐怕也不會成真。

住展房屋網分析，高雄眾個指標重劃區雖然開發時程不一，但都有致一同想爭取新市政中心的原因，說穿了不過是為了讓重劃區更有賣相，營造一個大夢，讓民眾覺得它有可能實現，並藉此吸引購屋者的青睞。而最大的獲利者，就是已經卡位的地主，以及未來推案的建商。

其次，高雄近六十年來，全市大大小小重劃區就高達約一百個；在重劃區多如過江之鯽的情況下，想要脫穎而出，新市政中心就是一個不可錯過的重要利多。不管新市政中心會不會實現，總之先喊再說。

但殘酷的現實是，高雄市府債臺高築，必需嚴肅考慮「新市政中心有蓋的必要嗎？」又或者，「花同樣的預算，是該用在重大建設、社會福利，還是拿來蓋嶄新的市政中心？」如果體認到這個現實，新市政中心真的是個可能的利多題材嗎？答案已經昭然若揭了。

【文/住展房屋網】鋼筋混凝土是常見的建築工程材料組合，它主要的成份是水泥、砂、礫石、水和少量的添加物組合成，廣泛使用在土木建築工程上，是一項具備堅固耐久性的材料。但建築物在灌漿之前，除了工地現場的鋼筋綁紮要確實之外，針對混凝土最重要的部份，還有其它多項品管作業需要確認，以確保建築結構的強度到位。

以下為混凝土五大注意要點介紹：

1. 混凝土的使用強度夠嗎？

砂石是決定混凝土強度的一個重要關鍵因素，若選用質地較硬的礫石，混凝土的強度就較易相對提高；但若選用泥岩一類屬於泥性較高的砂石，則有可能削減混凝土的強度。然而透過壓力試驗，即可測出混凝土的強度，一般常用的混凝土磅數約在3000~6000Psi(磅)之間，除低樓層透天厝與高樓層的大樓之外，也會因不同設計需求而有所差別，故要針對建築規模、受力大小去配置適合的混凝土強度，不是愈高愈好。

2. 混凝土的搗實

混凝土搗實不良，會造成混凝土無法完全包覆住鋼筋，代表鋼筋與混凝土沒辦法充分連結，發揮應有的強度。當大地震來襲時，建築物的安全當然就難以確保。

■RC建築物，混凝土澆置時搗實不良，產生蜂窩，鋼筋無法發揮應有的拉力。

■SRC建築物，混凝土澆置時搗實不良，產生蜂窩，雖然會再補滿，但鋼骨與混凝土的連結效用將折損。

3. 混凝土的生產履歷

 一般購屋時，部分銷售人員會出示房屋混凝土的氯離子檢測，及混凝土抗壓強度試驗報告資料給消費者看，表示他們使用的混凝土材料基本上沒有什麼大問題，但值得注意的是，主要造成混凝土品質不良的原因，往往更多是在於施工過程中的品管。

例如混凝土壓送過程，工人為了能順利將混凝土壓送到高樓層，且使其保持流動性，以避免無法震動搗實而造成蜂窩之困擾。則須改變混凝土配比及添加藥劑，也須增加水泥量進而導致成本增加。若營建團隊不願意增加成本，使得工人偷加水，不但嚴重破壞現況混凝土強度，也因此影響整體結構安全。

這些混凝土施工品質問題，對房屋結構安全的影響相當大，是無法單純的從混凝土的材料檢驗證明，就百分之百的確認安全無慮的。為此應該要配合專業人員的確實監督和施作，以防止任一個小細節，造成無法修復的錯誤。

4. 混凝土的鑽心取樣

若營建團隊能願意提高混凝土支出成本，請混凝土廠商提供適合高樓層坍度的混凝土，且營建團隊能於每層樓混凝土澆置完成28天後，於現場做鑽心取樣試驗來確認混凝土強度，更能提供更確實的混凝土品質保證。

5. 混凝土預拌車品質控管

建議採用數位資訊即時化，在混凝土預拌車上加裝GPS定位儀，從預拌廠出發後，可透過衛星定位監控，確保預拌車在原來的軌道上，在一定的時效內抵達工地現場，維持混凝土的品質穩定。

而混凝土預拌車不僅是運輸的功能，在前往工地的過程中，仍須均勻攪拌，維持混凝土的流動性，降低運送過程硬化及礫料分離的可能，才能達到提高混凝土安全性的效果，避免灌漿時產生龜裂、蜂巢及強度不足的問題產生。

再次提醒消費者，應請教銷售房屋人員是否能提出不同樓層的混凝土配比、預拌混凝土廠商及公司名稱、現場相片等，多一些細節上的要求，才能買的放心，住的安心。而營建團隊應建立永續經營之觀念，即是委託專業整合團隊，協助針對高樓層混凝土壓送須求之較大坍度，進行預拌廠混凝土配比改變之檢討與試拌之驗證，使混凝土之品質符合規範，而達到安全配比之強度、耐久性、水密性等，千萬不要輕視這些細節，才不會造成不必要之傷害。

『作者：戴雲發為國內知名結構技師，二○一四年十一月成立「社團法人建築安全履歷協會」，並且建立「建築安全履歷」認證制度；研發專利「Alfa Safe建築系統工法」。』

【文/住展房屋網】台灣都更慢如牛步，已變成新的台灣奇蹟；雖然近二年略有加速跡象，但速度還是偏慢，多數老屋屋主根本等不到都更的機會。

為了加速推動都更，有人呼籲應大幅提高容積獎勵，讓屋主能分回更多坪數，增加屋主都更意願。但住展房屋網企研室認為，都更卡住的關鍵在於人性無止盡的貪婪，而非容積獎勵不夠，容積獎勵不能無止盡加上去，官方甚至應轉向思考廢止都更容積獎勵的可能性。

住展房屋網企研室表示，都更緩慢的問題是屋主不願出錢，習慣「拿免錢的」，還想要分回更多坪數。但建商在商言商，他們投入都更也是為了賺錢，與都更戶的利益是衝突的，當兩造利益達不到共識時，都更就推不動。

有人說，只要提高容積獎勵，讓住戶都能一坪換一坪，住戶就會願意都更；但這種想法並不實際，因為此論述忽略人性面思考。畢竟人性是貪婪的，當容積獎勵提高，他們想分回的坪數就不只一坪了。

舉例來說，在都更容獎上限1.5倍的條件下，多數屋主只能一坪換0.8坪，所以他們不願意都更。假如容獎上限提高到2倍，建商大方給所有屋主一坪換一坪，精算的屋主就會發現建商賺更多，認為自己的一坪可以換更多坪數，此時就不會同意一坪換一坪的條件了。

這種狀況是肯定會發生的，因為容積獎勵越高，人的貪婪、想分回更多坪數的慾望就越高，但殘酷的是，「容積有限而貪婪無限」。所以，給再多容獎，都無法滿足人性貪婪。

假如給容積仍無效，官方不如考慮訂立都更容獎落日條款，甚至可考慮優先拔除危險建物如海砂屋的容積獎勵，要求三年內若不都更重建，則未來都無法申請容積獎勵，以嚴格的期程限制來逼迫屋主同意都更。而落日條款並未侵害民眾財產權，「只是把獎勵拿掉而已」，既然可以給獎勵，為何不能廢除？

都更緩慢的另一個關鍵，是「只有蘿蔔，沒有棍子」，所以屋主不急不徐、待價而估。屋主想多賺一點，這是人之常情，本就無所謂對錯，但若是危樓、有改建急迫性，自己不住卻拿來租給不知情的租客，一手賺租金、另一邊等更好條件的都更，這樣的情況，就該給予嚴厲規範。

但住展房屋網企研室進一步表示，台灣往往政治掛帥，政治人物擔心流失選票，總是一昧地給更多甜頭，給出的好處又不敢收回來，所以不敢制定更嚴格的法案，這還真讓都更推動成了一個無解的難題。