【文/住展房屋網】今年房市329檔特別不一樣，不一樣的地方在於，「高價案瘋狂湧現」。尤其是大台北地區，不少新建案價格開得比同區舊建案高很多，讓人不免有「今夕是何夕」的錯覺。住展房屋網企研室表示，房市329檔高價案挑戰市場接受度，某一部份透露出部份建商仍不願輕易降價；從另一層面來看，高價案銷售狀況好壞，則會揭露未來房市多空走勢。

329檔眾多高價建案多數座落在台北市，大同區開中山區價格、內湖區開中正區價格、中山區開大安區價格，而開出這種高價的建案，其地段並非該區一等一的路段，實在讓人看得匪夷所思，易讓人誤以為「聽說多頭回來過」。

新北市也很類似，鶯歌區建案要賣板橋價、土城賣永和價、汐止賣中和價，這種莫名其妙的價格，對一般消費者來說就只有三個字：「神經病」。如果一般民眾、甚至連業界人士都覺得售價太過誇張，那為什麼業者還要逆勢開高價？

住展房屋網企研室分析認為，主要原因是部份建案的土地取得成本太高，受限於成本因素無法降低價格；二來是有些建商擁有不錯的風評，價格往往訂得較高；三來是去年來買氣回溫，提振建商開高價的信心；第四則是有些建商捨不得便宜賣，怕賣低了賤賣、賣太快，所以寧願開高價試試水溫再說。

住展房屋網企研室進一步表示，以近期市場來看，高建案並不是賣不動，若符合建商品牌力強、地段不錯、區域內供給量低等多重因素，高價建確實能夠賣得動，但其餘高價案能不能賣得動？就值得觀察。

假如其餘高價建案普遍賣得不錯，代表「買方追價意願回來了」！若買方願意追價買房，那麼房市觸底反彈的時間就已到了。反之，若其他高價案乏人問津，意味著買方不願追價買單，多數買方還是挑有感降價建案買，那麼房市恐怕還會經歷長期修正，絕不容輕忽。

【文/住展房屋網】我國少子化與人口老化的情況一天比一天嚴重，隨著人口結構從巔峰走向看不到盡頭的衰退，許多民眾認為未來我國的住房剛性需求將因人口流失而減少，對房市後市不太樂觀。但住展房屋網企研室覺得，剛性需求銳減，還不是將來房市最嚴峻的問題，往後我國有多少人買得起房子？才是房市更應嚴肅面對的難題。

首先我們必須了解到，未來的台灣將是一座老年人口佔比極高的高齡之島，而且將來的老人跟現在的老人很不一樣，那就是未來的高齡長輩，絕大多數都不再是手頭上退休金滿滿「富爸爸」，而是手頭拮据、日子過一天算一天的「散甲郎」。

當前年逾65歲的長輩，經歷台灣經濟最輝煌的起飛時期，多數都享受到豐厚的經濟果實，加上優渥的退休金(制度)，因此到了晚年，口袋深度頗深，許多長輩不僅早早就買了房子，甚至還能資助生在低薪時代的兒女購屋，讓孩子們充分感受到「有爸/媽的孩子像個寶」的幸福感。

但二、三十年後，現在領著低薪的青壯年升格成了長輩，情況就整個不一樣了。由於年輕時收入水準遠遠追不上物價，每個月都過著「過眼青錢轉手空」的日子，在難有餘裕的窘境下，當前的青壯勞動人口多數無法累積足夠的退休本，可想而知，退休後勢必從「青貧族」淪為壓力更沉重的「窮老族」。

這些窮老族年輕時，正是房價高高在上的時期，許多人根本無力買房，等到老來，連生活都成問題，就算有居住需求，也不可能買得起房子；也許有人會說，現在青貧族、將來的窮老族，總還有孩子可以依靠呀！再不然也還有國家保障的年金可度日，晚景應不至於那麼淒涼。

然而事實就是比想像來得還要慘澹。在生育率低迷的情況下，未來的勞動人口，將負擔龐大的稅賦、扶養責任，因此長輩生活若無法自足，兒孫想必也是愛莫能助；至於國家退休年金，連現在都快無以為繼、面臨破產危機，又怎能指望負擔的了將來退休長輩的生活呢？

由此可見，在勞動人口成為稀有動物的將來，青壯年扶養、稅賦壓力山大，若屆時房價所得比還是偏高，青壯年將無力購屋；陷入窮老處境的老年人就更不用說了，早就失去了買屋能力，因此即使民間有滿滿的住房需求，也根本沒有人買得起，倘若當前的低薪問題未能解決，試問未來的房市，又有什麼樂觀的本錢呢？

【文/住展房屋網】日前有一則有關房市購買糾紛的新聞，大致狀況是一個陸配單親媽媽，跟潤隆建設台中某預售建案接待中心的銷售人員，買了所謂的員工保留戶，結果後來這個銷售人員自殺，潤隆方面據報導不承認這筆交易，表示該案並無所謂員工保留戶，強調一切全是該名銷售人員的個人行為。

這件事情從表面上看，似乎是單純的房產消費爭議或糾紛，但住展房屋網企研是認為並不單純。熟知房產銷售內情者都知道，無論潤隆該案是否有所謂員工保留戶，基本上該名銷售人員的行為，就是早先新竹地區很盛行的紅單買賣；也就是先支付一筆小錢，購買所謂的『(預售屋)優先承購權(或憑證)』，然後趁結案前轉手賣出，以賺取中間價差。因此，此事絕非單純的買賣糾紛。

紅單之操作，通常是銷售單位主導，實屬非正式交易，完全沒有正式契約之保障(通常是簡單寫在一張代表售出的紅紙上，因此俗稱紅單)，買紅單的多是和銷售單位熟悉的客戶，甚至銷售人員自己也常跳下來玩(如同本案的銷售人員)。至於業主(建商)，雖然表面上確實不知情，但其實也心知肚明，睜隻眼閉隻眼，畢竟如此一來，就可以創造快速完銷，甚至秒殺的假象。

此外，據該報導描述，這個單親媽媽買家感覺上是要買房自住，但住展房屋網企研是認為。實情恐怕是(該名買家)聽了銷售人員天花亂墜的銷售話術後，認為自己也可以從中撈一筆；畢竟正常情況來說，一家四口的自用消費者，並不會一次買三戶，總價合計超過三千萬的預售屋。

釐清這件事情的可能情況後可知，這就是典型的短線投資(投機炒作)行為，因此完全不值得鼓勵；再說得難聽點，該名單親媽媽十之八九是一時貪念薰心，到最後反而變成花錢買教訓。

對於一般消費者來說，這件事情的啟示則是：第一、如果真是買屋自用，還是盡量選擇成屋，畢竟預售屋無法眼見為憑，甚至還不能百分百保證日後順利興建完工交屋；再者，如果要作房地產投資，絕對要量力而為，而且應該採取長期持有收租而非短線進出，當然更不要買賣紅單，因為這完全沒有保障；最壞的結果，可能就像上述新聞中的買家，一樣到最後就算對簿公堂，也可能還是血本無歸！

【文/住展房屋網】淡海新市鎮因開發進度與人口移入速度遠遜於最初規劃，長期以來被民眾戲稱為「鬼城」，即使行政中心、家樂福一帶經過十多年發展，已建立些許生活機能，仍舊難洗刷「喊空城」印象。

直到最近，美麗華影城、商場確定進駐淡海商業區的消息曝光，各方對淡海新市鎮再度浮現繁榮想像，讓淡海有望甩鬼城汙名鹹魚翻身。可是事情真的能如想像中那般順利嗎？住展房屋網企研室認為，仍應審慎看待。

對生活機能仍有待加強的淡海來說，商場、影城的開幕，當然是一件值得開心的事；雖然商場、影城提供的服務並非日常民生必需，但至少將大幅改善當地的娛樂機能，讓居民假日休閒不用再數十里迢迢遠赴台北市，加強民眾在地生活的意願，並增加外地客源前進置產的誘因。

然而逛商場、看電影終究只是偶一為之，並不是天天需要，比起商場、影城，多幾家每天都會去的平價超市、便利超商，對民眾的日常生活會更有幫助；因此在機能性的提升上，就算影城、商場開幕，淡海仍還有很長的一段路要走。

此外，雖然整個淡海新市鎮的計劃人口高達30萬，但事實上，新市鎮至今設籍人口仍只有少少的2萬多，姑且不論當中有多少人真的住在淡海，這樣的人口數，能否撐得起大規模商場的經營？似乎存在很大的懸念。

對新商場而言，不論何種定位，都會面臨不同的挑戰。若朝在地型商場發展，則對外地遊客欠缺吸引力，未來性勢必受到限制；但假如以北海岸消費中心自居，則必需思考市場是否有想像中的廣大。畢竟淡水、八里、三芝等地總計人口也才20萬出頭，且除了淡水外，其他地方前往淡海商業區並不方便，是否真能拉攏民眾前往，也是個大大的問號。

況且開發商誇口的50萬人商機，也不是短時間能實現的，因為龐大商機是將整個淡海開發完成後的計畫人口計算進去；但現在淡海才2萬多人，就算每年成長個3、5千人，要達到30萬的計畫目標，少說還得等上半世紀，更別說台灣早已渡過人口成長的時期，邁向人口負成長的窘境，因此這樣的商機估算，顯然不太合理。

綜合上述疑慮，淡海新市鎮會不會因為商業區的發展鹹魚翻身？只怕不宜過度樂觀，畢竟鹹魚能否翻身還只是其次，就怕翻了身之後，仍然只是一條鹹魚，那可就真的讓人大失所望了。

【文/住展房屋網】大概從去年底開始，可發現房市業者的樂觀度已愈來愈高；當然，最近新推案增加的情況是最好證明，再從中大坪數新產品比例增加，也可嗅到類似的氛圍。不僅如此，最近幾家房仲例行的『民眾對未來房價看法』調查，同樣隱約暗示這樣的訊息。最近公佈的中央大學三月CCI，似乎更是支持這樣的論點。

中央大學三月CCI顯示，消費信心指標持續上揚，總分數來到32個月新高，而其中代表購買房產信心的耐久財信心指數，也創25個月新高。六大指標中只有物價信心下滑，原因則當然和二月底至三月初的『衛生紙之亂』有直接關係。

對於這樣的結果，央大CCI執行團隊分析認為，房市這一、兩年內落底機率很高，甚至有機會看到房價止跌回升。這樣的論述，算是和業者心中想法不謀而合。

不過，也有業者持相反看法。就在央大發布三月CCI的同時，國內知名大型房仲品牌，永慶總經理葉凌棋公開表示，這兩年的交屋潮對市場的影響，大概在未來兩到三年才會真正看到；原因在於，近幾年房價盤整下修，使得這些買在高點、這兩年交屋的物件難以脫手，因此持有者(投資客)會使用所謂的房貸寬限期來拉長戰線，以拖代變。

據此，葉凌棋預估，真正的餘屋賣壓，將會在寬限期到期，也就是兩到三年後才會開始浮現。他指出，以近兩年七大都會區約有18萬戶交屋，其中三成使用寬限期來估算，到了2019至2020年，大概會有5.5萬戶寬限期到期；如果屆時持有者無力負擔本息攤還階段陡升的房貸，那麼這些物件就有可能進場拋售，對屆時的房市價量造成衝擊。

對照央大及永慶的說法，確實相當有趣且弔詭；一邊認為在消費信心回升下，未來房價可望止跌回升，另一邊卻認為交屋潮產生的賣壓即將引爆，如此這般，房價當然沒有向上提升的條件。

那麼，到底誰的預測比較貼近真實或準確？住展房屋網企研室認為，目前還很難論斷；畢竟最近國內景氣確有復甦，加上股市近期表現不錯，民眾消費信心確有回溫，最近出來看房子的人也的確變多了。

但換個角度看，目前多個經研機構都認為，國內經濟復甦已進入末升段，代表今年逐季經濟成長可能趨緩；再者，在通膨及美國升息的雙重壓力下，外界也預估今年下半年後央行升息機率提高。就更別說雖然消費信心恢復，但消費力卻沒有跟上，主計處最新薪資調查就仍顯示，國人實質薪資還是比不上18年前水準。而住展房屋網企研室也發現，最近看屋者的確稍增，但成交速度還是一樣如老牛拖車。

所以，就算民眾買房意願回升，但由於追價能力受限，故到最後議價階段，十之八九還是希望賣方讓步：如此這般，假設賣方願讓價，則可達成交易，至少房市成交量部分可望回升，加速房市築底。但如果賣方堅持不讓，那麼買賣雙方就將持續僵持，交易量無法回升，房市盤整期也會跟著拖長。而無論是哪種情境，大概都很難看到房價在短期內具體回升。

【文/住展房屋網】台灣位在太平洋火環地震活躍帶，受震災威脅的風險甚鉅；特別是近年不時有造成重大災損的地震發生，讓國人對地震保險的關注度稍稍提升，也因此近來便有保險業者針對企業開發具備「保費負擔較輕」、「無自負額」、「無須勘損」三大特色的的新型震險產品(參數型地震險)，並標榜可快速理賠以利企業緊急應變，盼增加企業投保商業震險的意願。

保險業者推出的新險種，乍聽之下還真貼心，但細究其理賠條件後，可能企業就會打消投保的念頭了，因為要符合無勘損快速理賠的條件，困難度還真的不是普通高。

據報導指出，該新型震險要發生「震央在台灣本島且芮氏規模達7.0以上」、「震源深度30公里內」、「標的物地址與震央直線距離100公里內」的地震，才能無勘損獲得快速理賠。但住展房屋網企研室指出，若該地震符合這三項條件，還真的不需要勘損，因為絕對是災情慘重，只是發生的機率其實相當低。

首先，台灣雖然地震頻仍，但絕大多數地震都發生在外海，不僅發生在本島的地震相對少很多，芮氏規模超過7.0以上且震央在本島的更是寥寥無幾。據中央氣象局資料顯示，我國最近一次芮氏規模7.0以上的本島災害性地震，就是1999年的921大地震，此後至今將近20年，本島都沒有出現規模7.0以上的巨震了。

以地震災害來說，規模還只是其次，重點是震度，而震度又與震源深度頗有關聯，像近年造成嚴重災損的台南及花蓮兩起大震，規模都不到7.0，但因震源深度淺，使得震度最強來到6、7級，進而釀成憾事。因此住展房屋網企研室認為，與其以規模、震源深度當作理賠條件，不如直接以震度為準比較單純。

以過去經驗來看，若地震規模達7.0以上，震源深度又是30公里以內的淺層地震，還得發生在本島而非外海，近百年來總共也才4起，而只要發生這樣的地震，災損都足以在歷史留名，因此是否勘損，也早就不是重點了。

換個角度來說，符合這樣條件的地震，百年來才只有4次，對保險業者而言，風險可謂相當相當的低，因此幾乎可說是穩賺不賠；但站在投保者的立場而言，每年花好幾萬投保，但絕大多數的地震發生時，卻都無法符合理賠條件，試問又怎會想投保呢？因此縱然新型震險看似有許多優點，但估計仍難普及。

【文/住展房屋網】每隔一陣子，各家房仲業都會發表所謂的購屋意願調查，當中包括有「現在是否是進場時機」等問題，當然更受外界關注的是，受訪民眾對未來房價漲跌的看法。不過住展房屋網企研室指出，這類調查的調查對象，多是針對特定族群所做，有些是該房仲品牌網站的註冊會員，有的則是店頭登記有案的準購屋族，並未完全遵守民意調查須隨機抽樣的準則；因此其意見，不能真正反應所有大眾的看法。

另外，如果受訪者中換屋族，也就是目前是有房階級的比例較高，那麼有關『對未來房價看跌或看漲』的調查結果，更是另有學問，不能照單全收。畢竟就本地民情，有房階級總是傾向不看跌，甚至是看漲房價，即使市場大趨勢明明是房價正處修正階段。

會有如此『弔詭』的情況，住展房屋網企研室認為，主要是國人把房地產當作家戶或個人財富形式的觀念由來甚久，而當然沒有人希望自己持有的財富(房產)帳面價值縮水。任何有關預期未來房價變化的調查，都不能忽略掉此點。

再換個角度看，就會更清楚；也就是，如果調查只問首購或無殼族，則十之八久應該會出現完全不同的結果，所以分析這類調查結果，必須考慮到現在進入市場尋找標的的準購屋者，其性質到底是首購還是換屋，還是有其他目的？

其實住展房屋網企研室發現，換屋置產族確實已慢慢重新出籠，但總的來說，無論是首購、換屋甚至置產，目前真有能力或意願追高房價者，還是少數；因此即便(受訪者)口頭上說房價不會再跌。甚至會漲，但真正到了出手的時候，再回頭考慮自己的購屋負擔力，大概十個準購屋人當中有九個，都希望房價能夠比現在再降一點。

所以回到任何有關對未來房價漲跌看法的調查，其實看看就好；或許『現在是否是進場(出手)時機』，才更能揭露這些準購屋者的真正心態。事實是，對購屋人來說，唯一有意義的仍然是，看中的那棟房子，到底自己有沒有能力購買？

【文/住展房屋網】眾所矚目的「都市更新條例」修正草案，終於在26日經立法院初審通過，草案明定各級主管機關得成立都更推動小組，協調、主導都更業務，並針對都更不同意戶舉行聽證等三道程序，若實施者與不同意戶爭議未能解決，則政府可代拆。內政部長葉俊榮稱：「未來釘子戶會減少。」惟住展房屋網企研室認為，部長大人這話說得太滿，因為新法對釘子戶約束力相當有限，也難加快都更效率。

住展房屋網企研室分析，新法無法加快都更效率的原因，第一是必需辦理的聽證會太多，如果新訂的三道程序均有屋主持反對意見，實施者都要一一辦聽證會，耗費時間較長；雖然辦理聽證會能使程序更完備、以及讓都更更公開透明，但這是促進都更的公平正義，並不是加快效率，這點必須理解。

其二，假如實施者辦完所有聽證會後，不同意戶仍然反對，新法規定政府可介入協調，若協調後釘子戶仍堅決不同意，則政府可以代拆。這點與舊法大同小異，其實對加速都更效率幫助不大，因為釘子戶可以逕自提出訴訟，都更案還是像以往會卡住動彈不得。

其三，雖然內政部官員聲稱協調後政府可以代拆釘子戶，但代拆的權限並不在內政部手上，而是在各地方政府手上；換言之，要不要強制拆除釘子戶，是地方政府的權責，並不是內政部說了算，內政部的發言是「替別人開支票」，毫無效力可言。

其四，新法對於地方政府是否該執行代拆、以及是否該成立都更推動小組來協調、主導都更業務，這部份法條是用「得」字，而非「應」字，並沒有強制性。所以，未來地方政府可以視情況作出不同選擇，不必全照內政部官員理念走。

總而言之，「都更條例新法與舊法最大的不同點，在於『程序更加完備』，而不是『加快都更』或『減少釘子戶』這二項。」所以，民眾對於都更還是勿抱持過高的期望，期望愈高，失望就愈大。

【文/住展房屋網】隨著年底九合一大選的腳步日近，各家政治人物都相繼拋出討論議題爭取曝光，讓選戰煙硝味愈來愈濃。近來首都那一狗票不分政黨的擬參選人們，便不約而同在松山機場遷移的話題上激烈交鋒，讓每逢選舉必生波的松機去留問題，再度受到關注。

然而各家選將在談松機遷移時，大多聚焦在遷移後的土地怎麼開發，對於機場到底怎麼遷？要遷去哪？都沒有深入論述，不然就是一味強求桃機吃下松機所有業務，讓PTT許多專業鄉民直批，這些圖謀首都市場大位的政客們欠缺作法、沒有配套、只看開發利益的討論簡直毫無意義，因為全然不具可行性，且未思考桃機根本吃不下的現實問題。

近年桃園機場旅運量、貨運量都顯著成長，現有的設施已然無法滿足高速成長的業務需求；也就是說，桃園機場自己都自顧不暇，哪還有能力吃下松機的業務呢？雖然松機規模不比桃機，但畢竟松機是我國前三大機場，每年旅運量逾600萬人次，僅略次於小港機場。這麼龐大的業務量，對現階段乃至短中期後的桃園機場而言，都是無法應付的難題。

若是以松機業務轉移至桃機為最主要選項，那首先就要想辦法幫桃機減壓；但我國發展狀況向來獨尊北部，政治、經貿都以北北桃都會區馬首是瞻，加上大台北都會擁有全台逾四成人口，即使政府有意以台中的中部國際機場及高雄的小港機場為桃機分流，效果仍不明顯，因此住展房屋網企研室認為，想紓解桃機壓力，讓桃機能吃下松機，遷都，或許才是釜底抽薪的方法。

遷都之後，北台灣的重要性將可稍稍下降，同時也讓中南部獲得更大的發展機會，當北部重要性降低，人流、物流高度集中大台北的程度亦可望緩和，屆時桃機、松機的業務量便能自然而然分散到中南部新都去，那松機遷移的希望就更濃厚了。

況且台北市之所以想遷松機，無非是想獲得更多的發展空間，但其實大台北都會區的開發根本已呈飽和狀態，就算把松機空出來，對城市建設的加分也相當有限，與其如此，不如把首都的頭銜交棒中南部，引導城市發展減壓。

遷都不僅能達到國家均衡發展的目標，松機、桃機也可望因首都移轉減輕業務量，進而達到遷移、合併的目的，否則在現況之下想遷移松機，基本上都是空嘴薄舌，短期內毫無實現的可能。

【文/住展房屋網】就經濟發展的角度來看，說台灣是已開發國家，相信絕大多數人都不會有異議，但若從薪資的觀點來看，台灣是否夠格與已開發國家並列？恐怕許多國人都不敢給出肯定的答案。

到底台灣的低薪問題有多嚴重？被昔日的同為亞洲四小龍的香港、韓國海放還不打緊，日前國際商業雜誌富比士更直指，台灣的薪資(平均月薪約3.75萬台幣)竟幾乎與仍處於開發中階段、全國貧窮率超過4成的墨西哥(平均月薪約3.72萬台幣)差不多，實在讓人很傻眼。

不只薪資跟墨西哥相去不遠，台灣的高工時也跟墨西哥有得比；墨西哥勞工全年總工時大約2200小時，長年居世界前二，但台灣也不遑多讓，「有紀錄」的全年工時就超過2100小時，若再算上紀錄上看不見的「隱性工時」，台灣很有可能追上墨西哥。

從薪資、工時數據上來看，台灣跟墨西哥簡直沒有分別！難怪不少民眾被問到台灣薪資是否跟上已開發國家時，總是只能黯然神傷；因為從數據看來，我們根本就是實打實的開發中國家，絲毫不見已開發國家的風範。但政府、企業主，卻始終不太重視高工時卻仍低薪的現象。

住展房屋網企研室指出，台灣長期的低薪困境，更養成了國人「唯低價是圖」的消費恐慌症，進而導致消費市場發展扭曲。試想，領著開發中國家的薪資，卻要支撐已開發國家的生活水平，這樣要怎麼活下去？當然是能省則省、哪邊便宜哪邊去呀！

但這種除了便宜，什麼都不要的風氣，對消費市場殺傷力甚大，因為在追求低價的情況下，即使產品很棒，也賣不了多高的價錢，價值將遭低估，這也是為何當前房市許多業者都說要走精緻品牌路線，在買賣上卻都難有好表現，因為不符合多數民眾的需求。

為了呼應民眾所需，生產端就必需產出夠低價的商品，但低價商品利潤有限，在價格不能大漲的情況下，只好用抑制成本的方式增加獲利，所以又衍生了品質參差、偷工減料、壓低員工薪資的問題，而員工薪資被壓縮，就只能過著「逐低價而居」的消費生活，使台灣陷入什麼都只能低的惡性循環中。

既然台灣被列為已開發國家之林、GDP表現亮眼，就表示台灣不是貧窮的國度，之所以會萬般低落，無非是經濟果實的分配出了問題，若非經濟果實過度侷限於少數金字塔頂端的人手中，民眾生活實不應該如此水深火熱，而有絕對權柄與能力改變這一切的，只有政府而已。因此，官方應對低薪問題有更多的責任感，拿出更積極的態度處理才對。

【文/住展房屋網】相信大家對春節過後的『衛生紙之亂』，還記憶猶新；儘管後來公平會已經查出『兇手』且開罰，現在也看不到民眾瘋狂搶購衛生紙的奇觀，不過該事件的後續效應其實仍揮之不去。

如國泰金最新的三月國民信心指數調查就顯示，將近九成的受訪民眾認為未來半年物價會(持續)上漲，比重比二月增加10個百分點以上，是2012年六月以來新高。該調查還顯示，有62.4％的受訪者預估今年台灣通膨率會超過1.3％，甚至有2成以上估計會突破1.5％。

對此，國泰金分析指出。二月份台灣通膨率確有上揚，但不可諱言地，衛生紙恐漲三成的『謠言』，確實是民眾預期未來物價持續上漲、通膨壓力增加的另類主因。

民眾預期通膨走高的問題到底有多大？擔心未來物價飆漲，瘋狂搶購甚至囤積民生物資是其一，稍早的衛生紙之亂已經作了最好示範。但後續更為嚴重，因為經濟面也會受到影響；如國泰金調查同時也顯示，國人對未來經濟信心出現負向走勢，受訪民眾看壞未來景氣者竟然達到四成。

在這樣的情況下，購買耐久財的意願自然下降；因為經濟展望不佳、收入沒增加，大額消費當然能暫緩就暫緩。如此這般，好不容易復甦的房市買氣，可能就會受到拖累。住展房屋網企研室發現，最近已有房市銷售單位拿著抗通膨的大旗，訴求保值買盤；但目前房市消費端畢竟以自用為主，如果通膨壓力大增，因而減少的剛性需求，恐怕再多保值買盤也補不回來。

尤有甚者，如果通膨從預期心理變成實際趨勢，還有一項發展，更是不利目前房市，那就是利率走升。目前央行維持利率不變，外界預期第一季利率將連七凍，很大理由在於央行認為目前國內通膨壓力尚屬溫和。然而這也代表，一旦央行認定通膨壓力提高屬實，那麼升息循環就可能啟動；這樣一來，不但這段時間支撐房市買氣的低利條件將消失，連業者的資金壓力也會開始增加。

當然，利率向上代表業者資金壓力增加，這點對消費者來說未嘗是壞事，因為房市業者就更可能降價求售。但住展房屋網企研室指出，購屋貸款負擔也是增加的，而且通膨壓力增加，還會侵蝕整體消費力。所以理論上，適度通膨有利經濟，但如果超過一定的臨界點，則對房市對整體經濟來說，毋寧仍是負面的。

【文/住展房屋網】我國籌建社宅的路途，不僅比同等級先進國家遲緩，過程也更為崎嶇，尤其是首都台北市要蓋社宅，總會冒出許多謬論來意圖阻撓社宅興建，如最近就有媒體拿社宅造價昂貴來大作文章，意圖以社宅成本高難回本為由，在民眾心中烙下社宅就是賠錢貨的負面印象。

北市社宅造價高固然是事實，但住展房屋網企研室認為，社宅融入的許多前衛、智慧與通用的規劃設計，這在一般住宅是不太常見的，因此造價相對高，似乎也沒有什麼不合理。

況且北市府在蓋社宅之前，就已表明社宅除了是保障民眾居住權的建設外，更是激盪產業新創的培養皿，畢竟許多新的建築規劃，民間地產商不敢輕易嘗試，這部分自然得由公家來作，而創新規劃因尚未發展成熟，總得花較多資源培養，加上社宅素來強調「質優」，所以只要造價不是高到非常離譜，其實沒啥好批評的。

至於拿造價高來抨擊社宅難回本，並擔心租金因此拉高的論述，住展房屋網企研室就更不能苟同了。首先，社宅租金基本上是與當地租金行情連動，目前各地方政府多以當地租金行情8到85折來計算社宅租金，也就是說，造價根本就不是社宅租金的考量因素之一，試問造價高低，又怎會影響社宅租金呢？

其次，社宅全名為「社會住宅」，亦稱「公共住宅」，因此當中包含照顧社會的「社福性」與服務大眾的「公共性」，既然本質是社福公共屬性，那麼「收益」、「回本」便只是附加價值，絕對不會是主要考量。

就像全民健保一樣，若健保捨去社福概念，全然只求收益，想必會被罵到臭頭吧！所以對於社宅，也不應該存在賺錢、回本這般無知的想像，因為社宅打從一開始就不是商品化的住宅，而是兼顧公益性的設施，若一味只從經濟市場的角度來看社宅，那就真的徹頭徹尾得搞錯重點了！

【文/住展房屋網】據媒體報導，一銀與華銀表示，去年房貸壞帳大幅增加，每季房貸壞帳金額超過10億以上，因而被解讀為「房市斷頭潮」已經來臨。而住展房屋網認為，以目前房貸壞帳水準來看，頂多只能算是「零星」而已；再者，斷頭潮並不可怕，可怕的是市場游資氾濫、斷頭潮不來，那才是房市遲遲無法擺脫盤整的問題所在。

據一銀指出，去年第4季房貸壞帳金額約13.4億元，較去年同期7.31億元年增高達83%；而華南銀房貸壞帳則從2016年第2季突破10億元大關，並在去年第3季達到14.38億元高點，直到去年第4季才回落止穩。由於二家銀行去年房貸壞帳金額都來到近年相對高檔，因而提出警訊，更進一步被解讀為「斷頭潮」來了。

但住展房屋網企研室表示，以一銀與華銀的房貸壞帳金額來看，若與金融海嘯結束後迄今這段時間相比，壞帳金額確實偏高、且壞帳額度比2015年多出不少。然而，若拉長時間軸來看，單季十餘億的壞帳金額並不大。

住展房屋網企研室指出，台灣最近一次壞帳金額最多的時間點，約莫落在民國80年尾、90年初頭，當時壞帳是以百億計；壞帳一多，流入法拍屋的量就大，當時每年法拍屋動輒二十、三十萬戶，最高還曾衝破三十萬戶。

現在不管是房貸壞帳金額、或是流入法拍的房屋數量，與前一波空頭相比，根本是小巫見大巫。但為何銀行會提出警訊呢？主要是金融海嘯後「房地產好日子過太久」，多年來歌舞昇平，房價不斷飆漲而壞帳一直落在低點，所以當壞帳突然增加時，感覺就會特別強烈。

雖然壞帳陡升，但住展房屋網企研室強調，房地產每一個循環期，都會有跌才會有漲，這是再正常不過的事，若沒有達到修正滿足點而奢求房市反彈，那是不切實際的。

而這波房價修正至今，都處於「緩跌」的格局，主要是資金成本太低，所以房貸斷頭的狀況並不普遍。但也正因如此，大家普遍死撐活撐，不肯斷頭殺出，仍對未來心懷期待，導致不肯大降價求售。由於大家多如此，價格就跌不太下去；而價格跌下去，房市就不會落底，也見不到反彈。

總而言之，斷頭潮雖然會造成房市紛亂，但卻能清理戰場，幫助房市快速趕底；現在不怕斷頭潮來，只怕斷頭潮不出現。只是現在斷頭只是零星狀況，還沒到「潮」的地步，代表著房市要在短時間內趕底不易，大家還是要有耐心。

【文/住展房屋網】最近在台灣掀起熱潮的「米其林指南」，可說是餐旅美食界的無上寶典，各家餐廳無不希望能獲米其林的星等加持，成為眾人肯定、大家爭嚐的餐飲經典；因此前些日子台北米其林指南揭曉，毫不意外地吸引各界目光，關注程度之大，就連與美食關係不太大的房市，也趕來抓個話題搶沾光。

日前便有媒體拿北市各行政區的摘星總數大作文章，結果中山區以總計7家餐廳入選、摘下8顆星勇奪冠軍，其中位在大直、短短一公里的樂群三路，就有4間餐廳進榜，豪取5顆星，被譽為「米其林星光大道」，甚至直呼有了米其林的星光加持，當地房市將更加有撐。

對於米其林星光幫襯大直房市的說法，住展房屋網企研室不甚苟同。首先就發展時序而言，這些摘星的米其林餐廳，多半是在大直重劃區豪宅聚落逐漸形成後，才相中當地的高端客源屬性，相繼來此落地生根，因此就因果概念來說，是先有豪宅社區的因，才有了米其林餐廳的果，所以說米其林餐廳會讓當地房市沾光，未免倒果為因了。

此外，這些名店成功摘星，對當地房市是否為助益？恐怕很難說。在摘星名單公布後，這些店家的預約電話已被打爆，想一嚐美味，可能得等到明年才有機會，這對店家來說固然樂不可支，但對附近的住宅社區而言，或許不是個太好的消息。

畢竟排隊名店若管理的進步跟不上人潮增加的速度，難免對周遭社區環境帶來負面的外部效應，這也是為何許多生意惹火的店家，往往與附近住戶處得不太好的原因。

但就商用不動產的角度來說，店家摘下米其林榮耀倒算是一個好消息，因為這些店家的房東絕對會動念漲租，而若漲租成真，商圈整體的店租行情料連動，如此一來，投報率可望抬升，但如此一來，店家恐怕要不開心囉！

說實在話，以大直重劃區本就高得嚇人的房價行情來看，有沒有米其林店家，對房市的影響可謂微乎其微，對大直重劃區而言，或許前些日子北市都發局拋出的大直商業宅就地合法的討論，才是當地房市真正的利多消息。

【文/住展房屋網】日前有媒體質疑公宅造價過高，恐增加財務操作難度，不利公宅政策推動。不過當時住展房屋網企研室就已分析指出，公宅非商品房，不能用一般市場機制看待，當然更不該用純粹財務運作或平衡的角度處理之。事實是，公宅如同大眾運輸系統，營利或財務平衡並非優先或首要考量，訂定之租金(票價)，讓使用者能夠合理負擔、不影響其他生活必需，才更為重要。

不過最近有一項同樣和都發局相關的訊息，卻可能嚴重影響民眾觀感，乃至公共住宅後續的推動，那就是才剛完工，給北市士林北投科技園區區段徵收戶承購的專案住宅，據傳施工品質甚差。

儘管該專案住宅單坪售價最低還不到15萬，最低總價也僅約800萬，以台北市近期房市行情來說，根本是便宜到不可置信；但就算如此，施工也不該馬虎。

然據了解，有承購戶驗屋時發現，(專案住宅的)廚房排水不佳、瓦斯管線設計差、踢腳板發霉、鋁門窗無法上鎖，馬桶污穢等問題，顯示施工與監工品質甚差。對此，北市新工處負責單位坦承設計及施工不良，會持續請廠商幫住戶修繕，或用保固金發包給其他廠商修繕。 

從這件事情，我們再度看到過去國宅施工品質不良的問題重蹈覆轍。很顯然地，北市相關單位並沒有把這個專案住宅當一回事；大概認為既然房屋造就如此(低)，那麼把房子蓋出來就可交差，殊不知萬一施工品質不良，不僅讓承購戶情何以堪，對政府推動公共住宅好不容易建立起來的形象，更是重大打擊。

畢竟，先前外界先拿交通問題，後又舉成本過高，不斷質疑公宅，在在顯示外界對公共住宅，仍存在相當多的負面刻板印象；而之所以如此，其實就是過去政府興辦國宅打馬虎眼所造成，因此現在相關單位更要繃緊神經，以最高規格興辦及管理之。

但是現在，北市府連642戶的專案住宅都蓋不好，想阻撓公宅興辦的少數人士，肯定又會拿來說嘴；而市民又怎相信，市府有能力，或真的會好好監督數萬戶公共住宅的興建及營造品質？

【文/住展房屋網】房市反轉之前，大家都不斷討論房市潛在與未來的風險；房市反轉之後，大家除了熱切討論房市何時才會落底之外，每年也如慣例般暢談目前房市可能遇到的風險。以今年來說，各界認為房市的風險不外乎升息、縮表、選舉、斷頭潮等等。但住展房屋網企研室認為，目前建商普遍還存有「多頭心態」，才是房市潛藏的最大風險。

為什麼這麼說呢？因為自從房地產景氣下滑至今，還是有許多建商心態停留在過去的大多頭，這種心態包括「不願降低利潤」、「價格訂得高高」、「多撐幾年就會好轉」、「怕賣太便宜少賺」等等，並未轉成空頭時的「利潤捉少一點」、「價格降多一點」、「先落袋為安」的正確心態。

心態錯誤會導致什麼問題？最明顯的就是「價格降幅不足」，導致「建案滯銷」，最後出現「房市長期修正無法落底」。

我們最常看到的狀況是，多數建商都認同「價格要降才有人買」，有的建商還會呼籲同業要降價，但每每自己推案時，卻覺得自己的房子不一樣，所以價格又想賣得老高，呈現「心態悲觀，但開價超級樂觀」的詭異情況。

眾所周知，房市本來就有景氣循環，房市好的時候利潤捉高一點，房市壞的時候利潤就捉少一點，但有的建商卻不這麼想，因為他們過去十幾年來，已經習慣多頭時期的高利潤，所以不願接受薄利推案。有的建商雖然降價，但同時降低進料成本，透過cost down的方式來維繫利潤空間。事實上，這根本稱不上降價，而是降低建材等級、同時降低售價罷了。

另，有的建商還想想賣多頭時的價格，因為他們自認「可以撐得過去」、「再等幾年就會好」。但問題是，台灣房價從反轉現在跌幅只不過約一成多，根本不到底部，但業者卻不降價，反而去期待那個不可知的底部到來。

如果大家都願意降，那麼房市就會很快到底，修正到底之後就能期待反彈波的到來。但現在賣方卻已普遍形成「不降價等落底」的風氣，但不降價房市要怎麼落底呢？難道期待買方追價嗎？

這種不願再降價的風氣，或許正是房市必須陷入長期修正的主因。大家都在等落底，卻沒人肯再降價，那麼就遲遲等不到底部的到來，這是無庸置疑的！

【文/住展房屋網】國內土建融龍頭土銀13日舉辦新春記者會，董座凌忠嫄表示樂觀看待今年房市，理由是雨遮、屋簷不計價新制(實坪制)上路，建商持續讓利、最近購地動作轉趨積極，低利環境及軍公教加薪，都有利房市。而且土銀還新增年收120萬購買1800萬以上房產可貸八成的審核機制，明顯將在今年衝刺房貸及土建融業務。

說實話，主要業務和不動產直接相關的土銀高調看多房市，住展房屋網企研室認為，這一點也不令人意外；不過深入分析土銀董座看多房市的理由，其實立論基礎稍顯薄弱。

首先，有關實坪制上路，會提高買方進場意願的說法，就得打上大問號。因為就算雨遮屋簷不登記、不計價，房屋的總價也不會因此有變動，只可能讓買方更趨觀望，又是哪裡來的增加進場意願？

再看軍公教加薪，利多效果恐怕也不大。需知，政府幫軍公教加薪，原本是希望民間企業也能跟進，這樣全民消費力提高，房市才可能雨露均霑。但從過去幾次軍公教加薪的後續發展來看，大多只有幾個大型指標企業象徵性地跟進，多數民間企業還是不動如山。所以光只有軍公教加薪，又哪能增加房市需求動能？

建商持續讓利、買賣雙方認知拉近的說法，更是大有問題。沒錯，單看去年，願意降價的建案或中古物件確實變多了，但其實降價讓利風仍非全面，而是僅限於少數業者，或已銷售多時的舊案或舊物件。

而且這樣的態勢，最近又有變化；可能是建商認為房市已落底、買氣將反彈，無論原因為何，住展房屋網企研室發現，最近不少新推個案，開價又再往上拉高。但回到前段，基於大多數人購買力原地踏步，買方的房價認知，短時間內不可能翻轉。綜合以上可知，買賣雙方認知非但不會拉進，更可能又要陷入新一波的拉鋸。

至於建商開始回購土地，只要套一句建商常說的話，就可道破：『(房市)業者沒有看壞市場的理由(權利)』。事實是，建商如果不再購入原料(土地)，則未來兩到三年就會沒有業績來源，因此現階段當然得買進原料為先，買氣會如何變化，到(推案)時再作打算；而且說實話，如果建商不購地、不融資，那土銀不就要喝西北風了？

或許唯一成立的所謂利多，是目前還算成立的低利條件，這確實是讓買方考慮進場的一大因素；不過，這也是為何目前房市業者仍不想擴大降價讓利幅度，以更貼近買方認知的原因，畢竟資金壓力還在可容許範圍。

所以平心而論，土銀董座看多房市的立論，深入分析後會發現，其實只是在商言商，畢竟業者真的沒有看壞房市的立場。至於市場真相，則還是多空交戰；特別是買賣雙方價格認知尚且無法拉近，這樣下去，想要看到市場買氣明顯回溫，將有一定難度。除非建商真的願意放軟姿態，把手中待售房屋價格，降到更貼近買方認知的程度。

【文/住展房屋網】選舉快到了，大巨蛋爭議又再度浮上檯面，不過這回除了停工、復工之爭外，大巨蛋能不能辦演唱會，竟也成為輿論攻防戰，看在住展房屋網企研室的眼中，還真是有點啼笑皆非。

據北市府說法，大巨蛋因球場位在地下10.5公尺，不符合藝文活動需在7公尺以下的規定，且逃生梯未直達避難層，不符合《建築技術規則》97條與127條規定，因此未來將不能舉辦演唱會等藝文活動。

由於大巨蛋當時的合約明載「體育活動6成、非體育活動4成」，故市府表示，未來進入都審後，大巨蛋的規劃設計將遭到質疑，都發局更明言，若問題無法解決，建管處將不會核發使照，讓大巨蛋前途更顯黯淡。

對於市府拋出的不能開演唱會震撼彈，許多名嘴與政客直批市府是考量選舉而故意出招「卡蛋」，但住展房屋網企研室認為，大巨蛋一路走來，不光彩的事情也不是一樁兩樁而已，況且市府因大巨蛋產生的負評也不比遠雄少，選在選前出招卡蛋，其實也加不了多少分，因此沒有必要擴大解讀。

再說，大巨蛋本質就是運動場館，不能開演唱會，也不是什麼大不了的事，畢竟體育場館的聲光效果不比展演場館，若真的要開演唱會，那應該要蓋展演場館才對，而不是蓋了使用率不太高的體育場館後，再硬塞藝文活動進去，試圖掩飾浪費公帑蓋蚊子館的荒唐舉動。

住展房屋網企研室直言，台灣有個奇怪的現象，就是把很愛演唱會拿來當解救運動場館檔期空窗的解藥，比方說，高雄的世運場館，在賽事過後便很少使用，偌大的場地，若非這幾年有五月天去開演唱會，只怕都沒人記得了。

青埔的桃園棒球場也是，由於興建時未仔細考量的陽光方位，導致賽事安排後干擾，而賽事用不到的時候，也被拿來開租借給五月天開萬人演唱會；至於小巨蛋就更不用說了，一年到頭開演唱會的次數簡直跟比用來辦體育賽事的次數平分秋色！

由此看來，我國需求最急迫的，似乎不是大型運動競技場館，而是大型的藝文展演場館才對呀！至於本質為運動場館的大巨蛋，無論未來孵不孵得成，還是讓它回歸到舉辦運動賽事的原始功能設定吧！

【文/住展房屋網】媒體報導一般房市相關資訊，人們不甚理睬，但沾到知名影歌星，卻總能得到眾人關注眼神。周杰倫買和平東路豪宅和平大苑，每坪單價兩百多萬元，兩、三年來修正兩成，不為不多。有錢人買地產，不見得是想賺差價，常常只為了收藏看上眼的樓宇，就像珠寶。

多數人不知，珠寶買了之後，賺到差價者極少。除了黃金條塊存摺，其他珍珠寶石乃至鑽戒，很少聽過低買高賣。寶石的確一直在漲，廿年後的藍寶和從前相比，有好幾倍的漲幅，但問題是，想脫手換現金時，你能賣給誰？除了當舖，有什麼人會接手？

因此，不必操心豪宅跌價，鑽石賣不掉，那些富豪只想擁有，而非用來生財。沒瞧見上千萬元的超跑滿街走，橫衝直撞，毀了又如何？台灣早已成為資本家的天堂，富者愈當，窮人只能靠彩券翻身；既然如此，房地產大跌，豪宅豈有不跌之理。

問題在於「有人接手」，好物件價錢又低，不怕沒人要。豪宅佔了好地段，用了好建材，往往又是名師設計外觀。倘若你得起，也會想要。因此簡單的結論是，除非不喜歡了，才會轉手出售。美國籃球皇帝喬丹，也曾賠錢賣掉上億豪宅，原因是用不到，也不喜歡了。

相對地，升斗小民和低薪族群，雙眼盯著看的，則是20、30多坪的兩房、三房中小住宅。買到了，欣喜若狂，走路沒重量；不是很喜歡，但是很需要。古人說，有求皆苦。若人們不用購屋，不用付房貸或租金，即不必辛苦求老闆加薪，減少許多痛苦辛酸。

農業縣市也有上千萬的透天厝，很難想像，但就是有。靠近國、中小學、市場、醫院；在都會區並不算什麼，在鄉鎮地帶，卻算有生活圈有人氣。雖然入夜之後一片黑，沒商店沒騎樓沒街可逛，只要白天稍見人車蹤影，已經很好了。他們說，老、苦、窮，這樣的縣份，人口可能不外流嗎？房價可能維持嗎？

【文/住展房屋網】雖然還有8個多月才要投票選出各級民代、鄉鎮長與百里侯，但各政黨的提名作業，已相繼步入收網階段；而隨著候選人底定，選戰勢必愈打愈烈，對房市的影響也就益發明顯。

在選舉過程中，房市除了得在意排擠效應外，更要重視候選人政見戰所造成的波瀾，畢竟這些政見在候選人當選後，有很大的機會成為政策；而台灣房市受政策左右的程度向來很大，故候選人所提出的任何政見，都可能是未來搖動房市的變因，因此不少業者便會積極壓寶，以期候選人能多提些有利地產界的政見。

為避免壓錯寶引來秋後算帳，業者大多會以相對低調的捐獻政治獻金，取代現身曝光力挺，但對多數選民/消費者而言，地產商與政客之間的微妙互動，恐怕不是多正面的一件事。

要知道，台灣選舉素來以「貴」著稱，過去曾有許多身家數千萬的演藝人員欲轉型民代，結果沒選上還散盡家財；即使到了今日，選舉花大錢的情況仍沒改善，如前些日子落幕的執政黨台南市長初選，只是個初選，就傳出有候選人已豪擲上千萬，因此打一場百里侯選戰，少說得準備個近億資本，就連搶個地方議座，沒個幾千萬還真沒辦法選。

正因為選舉是件花錢的事，所以來自產業界的金援，對候選人而言就顯得彌足重要，而台灣財力最雄厚的一群人，大多與房地產業脫不了干係，因此爭取地產界的政治獻金，可說是多數候選人的重要目標，至於該怎麼爭取呢？不外乎提出一些對產業界有利的房市政見囉！

然而對產業有利，不見得對多數民眾有利，就拿社會住宅來說，業者多半不希望政府廣建社宅，因為有了價低質優的社宅，民眾就不需要在別無選擇的情況下，硬著頭皮買房了；但對民眾而言，社宅不僅是另一個較有保障的住房選擇，更可維繫社會發展、保障弱勢居住權的重要工具。

當產業利益與公眾利益相左時，這些曾受企業界大力金援的候選人們，當選後難免投桃報李，畢竟拿人手短，錢都收了，自然得辦事，哪還有什麼天下為公的情懷呀！

為了防止業者與政客過度的「禮尚往來」，導致人民權益被糟蹋，住展房屋網企研室呼籲民眾，應謹慎檢視候選人的政治獻金來源，雖然政治獻金資料藏於監察院，取得不易，但民間早已有不少單位著手整理提供查詢，民眾投票前，不妨多了解一下候選人的財物背景，以免選出「養老鼠咬布袋」的惡質政客。

【文/住展房屋網】大家都知道，所謂豪宅，不但所在區段地價昂貴，造價成本往往也是高得嚇人。相較之下，標榜照顧弱勢者居住需求的公共住宅，如果造價也高於一般民間建案，確實是出乎很多人的意料。

最近就有媒體引用官方及民間相關數據及說法指出，社宅造價貴桑桑，比合宜宅還高，這將使得公共住宅(政策)的經濟效益受到質疑。

住展房屋網企研室指出，公宅之所以造價高，主要是希望能夠破除過去國宅品質不佳的刻板印象，因此花了許多心思在硬體規劃上。以雙北市而言，都請知名建築師規劃設計，另還要求符合綠建築(標章)，雙北市還都有無障礙(通用)設計，北市甚至加裝智慧電表；以上這些規劃興辦方式，都會增加成本。因此換個角度切入，公宅造價比其實什麼都沒有、只有殼的合宜宅，甚至一般民間建案成本高，也並非難以想像。

針對相關報導之論述，住展房屋網企研室認為，問題不是出在造價高低，而是公宅不該以一般營利設施的角度審視；如同捷運，雖然興建期間確實要求足夠自償率，然而由於仍是『大眾』運輸系統，因此不但需給予弱勢者票價優待，甚至也要考量一般大眾的負擔能力。這樣一來，當然不能只考量營運盈虧，甚至可能還需編列公部門預算投入之。社宅，也是如此。

基於如此觀點，目前官方以市價幾折來訂租金，還強調財務平衡，住展房屋網企研室認為，實在不符公(社)宅的原始政策目的；特別是社經弱勢者，應該比照國外經驗，以其經濟能力為訂定租金的標準。

因此，有關公共住宅之所謂公益與自償性兩難，或是造價太高，恐不符經濟效益的說法，住展房屋網企研室認為，根本都是假議題。很明顯地，從公宅政策的本質來說，前者本來就優於後者；進一步來說，經濟效益當然也就不是討論公宅政策時，需先考量的項目。

此外，該報進一步評論還認為，公宅造價昂貴的結果，會產生『努力掙錢買房者居住品質反而低於租公宅者的“矛盾現象”』。這樣的評論，更是顯露了有關國內住居現象的兩大問題(盲點)。

一是，為什麼無力負擔房價者，就一定得住品質相對稍差的房子？為什麼不能住高品質的住(公)宅？二則是，購買自宅者何以花了大錢，卻得不到等值的居住品質？前一點暗示著，國內仍充斥潛在的居住歧視，後一點則更凸顯國內房地產開發產業的結構性謬誤！

【文/住展房屋網】雖然還有九個月才要投票，但年底地方首長及民代選舉話題早就提前引爆。隨著有意參選的候選人逐漸浮上檯面，最近相關新聞熱度幾乎僅次於稍早民眾瘋狂搶購衛生紙。

選舉話題加溫，就過往經驗。對房市銷售端多少都有影響；先不說別的，現在走在街頭，各式廣告看板早就被候選人招牌佔滿，建案引導只能退居第二線，集客效果自然要打折扣。

不過住展房屋網企研室認為，接下來會影響房市的最大變數，其實不是選舉，而是經濟面因素。或許有人會說，最近一段時間國內經濟狀況持續好轉主，計處和民間經研機構更都數度上修今年GDP成長預測，經濟面怎會變成影響房市的負面因素？

的確，前一段時間，各項經濟數據還算亮眼；然而最近全球經濟卻冒出最新一隻黑天鵝，那就是上任一年多來爭議不止的美國總統川普，打算提高進口鋼鋁關稅，結果引發歐盟等國反彈，全球貿易戰爭可說一觸即發。這樣的發展，對全球經濟而言，絕對是最不想看到的消息及發展，對於靠外貿撐起經濟半邊天的台灣來說，更是相當不利。

不過更嚴峻的還在後頭；商研院最新發布的商業服務業景氣動向分析預測顯示，國內商業景氣可望持續緩步回升至七月沒有問題；但商研院同時卻也警告，金融海嘯後台灣經濟結構體質並未真正恢復及提升，有低度均衡現象。

商研院指出，儘管最近進出口等經濟數字不差，但內需消費並沒有同步提振，加上民生物價上漲壓力大，央行將不得不採取升息策略，結果將造成企業資金營運成本提高。還造成房貸負擔增加，最後結果就是加薪困難，又再造成內需萎靡，形成某種惡性循環。

住展房屋網企研室指出，近年高房價惡果，除了資金氾濫問題外，其實追根究底，更大的癥結仍在國人薪資已凍漲近二十年；不僅前朝馬政府未能改善，目前的民進黨政權看起來也是束手無策。

而如果低薪現象無法扭轉，那麼就算房價再修正個一、兩成，房市成交量還是不大可能回復到過去的水平；尤其現在又碰上通膨升溫、民生物價蠢蠢欲動，如果情況持續惡化，則房市消費恐將進一步遭到排擠。

【住展房屋網/綜合報導】鄰近台灣的東亞經貿重鎮─香港，由於房價恨天高、租金出奇貴，導致「劏房」、「鴿子籠」等蝸居住宅叢生，即使是小小1、2坪的房間，租金也往往高達數萬台幣。

非但空間小、租金高，這些「廚衛床三合一」的鳥籠出租宅，衛生環境與居住品質通常很差，因此許多香港蝸居族寧可夜夜留宿24小時營業、空間明亮清潔的麥當勞，形成所謂的「麥難民」現象。據香港民間社服單位調查，近來香江麥難民有增加趨勢，當中更有民眾已長居速食店多年。

看到香港「價高質差」的租賃環境，許多台灣民眾都大呼不可思議，對香港租屋族抱以同情眼光；但住展房屋網企研室直言，比起香港，台灣其實沒有好到哪裡去，未來甚至還可能比香港更淒慘。

首先在房價、租金方面，就帳面數字看來，台灣跟香港的房價仍相去甚遠，但若考量所得因素，以房價所得比來看，台灣的「優勢」就明顯放大了。大家可別忘了，雙北的房價所得比高居世界前三，全台六都房價所得比也都偏高，使得台灣人買房負擔位居世界前茅，且近年租金又節節攀升到史上新高，加上實質薪資長期低落，試問情況真的有比香港好嗎？

接著看到社宅比例，香港社宅(公屋)佔住宅總量的3成左右，比例為東亞之最，但即便如此，在香港排隊租社宅，仍得等到天荒地老，而台灣現今地社宅存量不到全國住宅總數的1%；也就是說，有跟沒有簡直毫無差別，根本無力應付弱勢租屋族的住房需求，對租屋市場的調節能力慘輸香港，加上台灣政府推動社宅不甚積極，惡質民代又不時抹黑、阻撓建置，因此台灣豈有任何樂觀的本錢！

更令人作嘔的是，我國許多不動產開發商總以市面空屋多為由，高呼政府不應廣建社宅衝擊房市，卻又不將市面上賣不掉的空屋便宜出租，導致這些空屋不僅淪為租賃市場的無效供給，更是社會住宅建置的絆腳石；這種只顧自身市場利益，藐視社宅社福本質的行徑，更使台灣租屋族陷入沒有未來煉獄之中。

看看香港，再回頭想想台灣，住展房屋網企研室認為，在我們同情香港的同時，也應以香港為鏡，審視台灣自身的風險危機，否則在體質不如人的劣勢下，我國的房屋租賃環境勢必江河日下。

【文/住展房屋網】營建署稍早公佈最新一期《住宅狀況抽樣調查報告》顯示，2015年有車家戶比例為65.77%，較十年前略降，當中北市有房無車者占比更達48%，為六都最高。對於這樣的結果，房仲業者多分析認為，是因為房價拉高，結果(消費者)買了房後就買不起車，或者是車位價格也快速上漲，逼使更多人轉搭大眾交通工具。

不過這樣的調查結果，恐怕和一般認知有若干落差；因為一來這幾年車市交易其實算是熱絡，再者如果有車的家戶少了，那麼為何這幾年都會區的交通狀況仍沒有改善？

住展房屋網企研室則認為，北市有房無車戶比例增加，成因恐怕沒那麼簡單。台北市房價近十年確實持續飆高，但同樣地，這十年來北市捷運系統漸趨完整，加上塞車問題仍無解，公共停車位也還是一位難求，都讓北市住民購車、擁車的意願或需求下滑。

不過更關鍵的因素，還是在近年北市新建案的開發規模及消費結構上。由於都會區土地整合困難，但開發商仍想趁景氣高檔時加速推案、盡早獲利，因此近幾年北市出現愈來愈多小基地，甚至所謂的鳥籠建案；在基地規模過小之下，不但產品規劃受限，車位數也肯定不足，這當然會使得有房無車家戶增加。

尤有甚者，近年房價拉高後，還買得起北市房的，幾乎只剩高端資產族；住展房屋網企研室觀察發現，一來這類族群手中房產絕不只一棟，加上購屋目的多為置產或買給下一代，因此也就不需一定要加購車位。

以上兩大現象，其實才是營建署調查顯示，近十年北市有房無車家戶比例創新高的真正核心因素。不過住展房屋網企研室指出，大眾真正想知道的，並不是北市有房無車家戶變多，而是首善之都或整個六大都會區內，沒有人住或使用的閒置空屋到底有多少；營建署是不是該好好進行相關調查，給人民一個真相？

【文/住展房屋網】為了遏止農地遭到炒作，宜蘭縣政府將率全國之先，實施「農地買賣需標註是否為農用」；假如作農用，不用課徵土地增值稅，否則就要按一般土地交易課徵土地增值稅。宜縣表示，標註與公示農地是否農用，買賣雙方都清楚資訊，可減少買賣糾紛。住展房屋網企研室表示，若要杜絕農地炒作，應嚴格取締、拆除違規農舍，但宜縣卻僅在交易註記下手，其實只能增加稅金收入，對遏止農地炒作、資訊透明化並無益，標註農地非農用效果被捧得太高。

先前宜蘭縣府因對農舍問題「輕輕放下」，僅拆個幾間豪華農舍意思一下，而遭到外界質疑沒有處理農舍問題的決心。過了一段時間，又推出鬆綁農舍興建相關辦法，而宜蘭縣代理縣長更與農委會隔空互嗆，引發喧然大波。

先前一意孤行放寬農舍的宜縣政府，近期新推出「農地買賣需標註是否為農用」，卻自稱可以遏止農地違規使用、並促進資訊透明化。一鬆一緊之間，仍看不到解決違規農舍的決心。

農地、農舍違規使用，並需透過嚴格稽查與處罰手段才能遏止，但宜縣卻僅祭出「農地買賣需標註是否為農用」的制度，就想遏止違規農舍，其實很難。關鍵在於，標註農用只是方便主管機關撈出資料而已，但這些資料只要花人力實地詳細清查，一樣可以取得；無論實地清查，或是藉由撈資料，重點在後續的處罰手段。如果不強硬拆除違規農舍，那也難以杜絕「種農舍」的情形、或是農地炒作。

其次，標註「農地買賣需標註是否為農用」制度，對資訊透明化並沒有什麼幫助。為什麼呢？因為農地、土地買賣和一般房子買賣截然不同，一般土地、農地買賣，買方肯定會到土地現場勘查，土地上有什麼東西一目瞭然；除非買方鬼遮眼，才會沒看到農地上的農舍。

土地買賣不像一般房屋買賣一樣，只要親臨現場就能看到土地現況，不像房屋買賣可以遮掩那麼多建築物本身的瑕疵，農地有沒有農用、有沒有蓋農舍，只要看了就明白。所以，標註或不標註，其實對資訊透明化影響不大。

總而言之，「農地買賣需標註是否為農用」是可行的方式沒確，但它所帶來的效果並沒有官方所說的那麼大，如果真的遏止違規農舍，執法手段還需要更強硬一點。

【文/住展房屋網】狗年才剛報到，國內就吹響了物價上漲的號角。在通路商曝光衛生紙將因國際紙漿價格上揚漲價兩、三成後，民間瞬間爆發衛生紙搶購潮，國人幾近瘋狂的搶購行為，導致市面上的衛生紙從春節尾聲開始就一串難求，甚至讓政府陷入「連衛生紙都管不好」的執政危機。

面對衛生紙的不理性狂銷，許多人都覺得匪夷所思，如台北市長柯文哲就不解的說：「才一個屁股，買那麼多幹嘛」；亦有網友覺得，搶在漲價前買一大堆衛生紙，一整年也才省一杯手搖飲料錢，直呼盲目搶購耗費的時間成本，早已遠遠超過省下的微薄金錢。

雖說民眾狂搶衛生紙的舉動確實誇張了點，但住展房屋網企研室認為，這類因憂心漲價而產生的預期行為，過去也常發生，比方說浮動油價機制啟動後，每週油價調漲前，總會有一堆車輛湧進加油站加油，盼能省幾塊是幾塊，只不過現在風水輪流轉，轉到了衛生紙上頭罷了。

而在房地產的世界，因預期心理掀起搶購潮的情況更是常見，過去房市多頭時期，在價格漲幅驚人的刺激之下，消費者無不希望買在起漲點，盼能以相對低廉的代價圓夢成家或坐享增值利益。

然而不同的是，衛生紙廠商醞釀連袂漲價的舉動會被政府盯上，但過去房價飆漲時，卻不曾聽說政府對不動產業者存在聯合哄抬的疑慮，假如不是政府對不同產業、不同商品的態度大小眼，大概就是房地產業真的很幸運吧！

對於台灣每逢漲價必搶購的現象，住展房屋網企研室認為，歸根究柢，仍在於薪資過度遭壓縮所致。眾所周知，我國基本薪資曾在1997年到2007年連續凍漲10年，這段時間雖然有亞洲金融風暴、千禧年恐慌、產業外移等因素干擾景氣，但我國經濟整體而言仍呈現正成長，無奈凍漲的薪資，讓勞工無緣分享經濟果實。

而在薪資凍漲的期間，物價卻沒有停止上漲，由於薪水不漲，物價續揚，民眾當然每一分錢都要省，就算2008年開始，基本薪資終於啟動調升，但多年來調升幅度少得可憐，有時才漲不到一顆滷蛋的錢。

以薪資奈米級的提升幅度來看，現在趕在漲價前買足衛生紙，一年可省50、60元，數字看似迷你，但足足比滷蛋等級的基本薪資漲幅多了好幾倍，因此民眾瘋搶，著實也是情有可原。

在薪資水平持續低落的情況下，別說是衛生紙，就連房子、車子等高價商品，對民眾來說也是能省一塊是一塊，哪怕只是少個一毛一塊，都好過沒有任何便宜可撿。因此住展房屋網企研室認為，官方與其找業者喝咖啡，不如想想如何提升國人薪資，唯有薪資漲幅高於物價漲幅，這種因漲價導致的不理性強購潮才有緩和的一天。

【文/住展房屋網】今年春節結束後，照例又看到房市業者高調宣稱，春節期間銷售開紅盤，某業者更又號稱每天都有上億業績。同樣地，房仲業稍早也跳出來『報佳音』；國內幾家大型房仲品牌不約而同都指出，合計一、二月成交量，都較去年同期提升，幅度從一到三成不等；六都地政局日前公佈的一二月合計買賣移轉棟數數字，則大致佐證了上述說法。

不可否認，今年春節期間由於天氣極佳，不打烊的案場，詢問度甚至成交都比過年前一段時間稍好；但由於春節前房市略顯平淡，因此住展房屋網企研室認為，春節房市表現頂多只能算是小陽春，要說開紅盤或是大賣，還差得遠。

就更別說，比起過去幾年，今年春節真正不打烊，從初一就開市的案場相當有限，大多是初三到初六才陸續上工。在這樣的情況下，就算春節不打烊案場銷售火熱，頂多也只算是少數個案表現，無法擴及全面。

至於一、二月成交狀況比去年同期佳，其實也在預料當中，原因主要是去年同期比較基期偏低。畢竟房市買氣緩步回升是最近一年的事情，去年農曆年之前，交易其實還處於低檔。

在這樣的情況下，房仲業者口中的『 (年初)買氣將延續到329檔期』的說法，說實話也難以成立。雖說成交量確實優於去年同期，但其實也只是從低迷回歸到正常狀態而已，離回溫或反彈還有段距離；既然如此，也就談不上什麼延續不延續了。

進一步展望今年329檔，如果買氣真的出現明顯提升，那也絕非是春節期間的延續，而還是業者的降價及促銷策略奏效；原因在於，本地房市需求面還是靠在地自用目的支撐。

因為先前業者大張旗鼓號稱，在肥咖條款發酵之下，春節期間將出現返鄉台商買盤的說法，到頭來根本沒有兌現。根據住展房屋網企研室實際訪查了解，僅極少數案場表示確實出現台商蹤跡。基於此點，加上本地剛性消費者仍期待價格下修或購買力並未增加，以(降)價換(交易)量的市場格局，短期內將不會有太大變化。

【文/住展房屋網】花蓮地震過後，行政院再度重彈老屋健檢的老調，但即使賴揆打算海砸60億力推，該政策卻始終不被看好，甚至還因配套不足招來更多罵聲。而在諸多政策缺失當中，住展房屋網企研室認為，健檢結果不主動公開，是老屋健檢政策的最大弊病。

2016年初南台大震後，政府就大力推行老屋健檢，但因許多屋主憂心健檢結果若公佈，將影響房價，為消除民眾疑慮，官方遂以不主動公開資訊為配套，盼拉抬民眾響應政策的意願；然即便如此，過去兩年多來，民間申請老屋健檢的情況仍不甚理想，政策成效遠不如預期。

由此可見，對房價的影響，並非老屋健檢政策參與度低的主要因素，因為都已經不公佈資訊了，怎會還對房價造成波動呢？導致政策效果不彰的關鍵，其實是後續的經費補助、重建配套等問題，至於對房價的干擾，只是其次罷了。

既然干擾房價不是政策效能低落的主因，則住展房屋網企研室認為，官方有責任與義務將老屋健檢的結果主動公佈，讓社會大眾清楚哪些房子健檢過後仍有安全疑慮，不應再以私人財產為由隱匿情資！

首先，官方以私人財產為由不公佈健檢結果，本身就是充滿爭議的事情。因為屋主申請老屋健檢時，可享有政府補助，而這些補助，都是來自全體國人的血汗錢，既然用的是公帑，理應讓全體國人享有知的權利才對，除非屋主全部自費，否則實無隱匿資訊的道理。

此外，許多老屋即便是私人產權，仍潛藏公安疑慮，如作為商辦、賣場的老屋，出入人口眾多，不公布健檢情資，根本是拿人命開玩笑；再者，政府在民眾買賣房屋之前，也應該要讓民眾了解該標的物是否安全，以免民眾在不知情的情況下錯買危險老屋。

鑒於上述原因，住展房屋網企研室認為，縱然老屋乃私人產權，但其健檢結果對公共利益有極大影響，因此官方並無隱匿資訊的合理理由；況且當初推行該政策，是要讓民眾住得更安心，但不公佈情資，民眾又該如何安心呢？官方若掌握了情資卻不作為，又不讓大眾知道，假如將來真的發生什麼意外，官員賠上烏紗帽還是小事，百姓生命飽受威脅才是大事呀！

【文/住展房屋網】最近各地方政府推動政策，似乎很喜歡留下影像紀錄，深怕民眾不知這些所謂的『政績』。然住展房屋網企研室卻認為，這些留下影像紀錄的政策『成就』，推動過程要不是存在若干瑕疵，不然就是程序可能有問題；拍了紀錄片，反而是留下證據、自曝其短。

稍早高雄市地政局長黃進雄宣稱，現正委託國家地理雜誌頻道籌拍高雄市推動土地重劃的政策推動過程與結果，希望把相關經驗與成果分享到更多國家及地區；至於主角，則是剛完成的71期重劃區。該紀錄片內容還有打造亞洲新灣區、凹仔底地區，取得大型公共設施如文化中心、科工館、中都濕地公園、美術館、高雄巨蛋等的過程。紀錄片預計今年七月完成。

平心而論，如果是談公共建設，近年高雄市府的成績還不差；但如只談土地相關政策，則住展房屋網企研室認為，無論中央或地方，在推動市地重劃或區段徵收時，先不談其必要性，光是過程就常充滿瑕疵；不是強徵民地引發議論，不然就是資訊極不透明，更別說常造成迫遷。當然，絕對還有替開發商圍地的疑慮存在。

在這樣的情況下，官員竟視此為德政，還打算拍紀錄片把一切紀錄下來，實在難以理解其心態。須知，如果真的需要那麼多土地重劃或區段徵收，那就表示原本的都市計劃劃定或建設擘劃有很大問題，擺明就是相關官員失職在先！

無獨有偶，稍早國家地理雜誌頻道也籌拍了新北市興辦社會住宅的過程；內容看似功德圓滿，但熟知相關過程及內情者都知道，新北市興辦社宅，用的多是BOT模式，結果造成很多問題。因為社宅基地是公有，新北市府卻基於經費問題而大量讓利給得標廠商，結果只要標得BOT案，開發商就能坐享過半開發量體的租賃獲利，就更別說原本承諾的社宅量體大幅縮水，所以當時就被積極鼓吹社宅政策的巢運認為是山寨版社宅，不足以取。

當然，新北市另外拿老舊公有建物，如警察局建築重建，樓上新設青年社宅的做法，相對上就值得肯定。但回過頭來，多數社宅仍是採用問題很大的BOT興辦，而且竟然還拍紀錄片留下紀錄，完全不避諱疑似圖利廠商的疑慮。只能說台灣的官員，真的是太自我感覺良好了！

【文/住展房屋網】近期以來，不斷有民代批評政府補助老屋健檢是「灑錢」政策，灑完錢、作完房屋健檢之後「就沒然後了」，並炮轟這種方式根本是「作半套」。住展房屋網企研室認為，民代說法確實沒錯，健檢真的只是作半套，但原因在於台灣本身就欠缺一套完整的房屋健檢與整建制度，且民代本身也有責任。在地震的威脅之下，與其互相檢討，不如一起討論如何擬定一套嚴謹的檢查制度，對居住安全更有幫助。

住展房屋網企研室指出，台灣欠缺完整且嚴謹的房屋檢查與整建制度，與民粹風氣息息相關。即便修法官員能夠提出完善的制度，大多民眾只會覺得「找麻煩」、「影響房價」等理由而反對，而官員與政客為了選票考量，也不敢放膽去推。

所以，目前中央與地方所推出的房屋健檢，真的就只是作半套，作完檢查後，即使發現房屋結構不安全，其實也無能為力。由於缺乏法源依據，官方根本無法介入、強制要求屋主整建補強、或者改建房屋；官員只能作的，充其量就是列管、追蹤，並苦口婆心勸導屋主改善。

詭異的是，台灣人大多數人的家裡都有車子，車子尚且需要固定檢驗，假如檢驗沒過，就必需修繕到合乎規定，以保障行車安全。然而，比車子貴數十倍、數百倍的房子，並沒有類似的檢驗制度，但多數國人卻不覺得憂心。

關鍵在於，房屋修繕維護成本比車輛更高，而且若檢出嚴重問題而資訊被公布，就會影響到房價，所以多數民眾寧願用鴕鳥心態去面對這個問題。事實上，就連民代也是如此，如內政部次長花敬群先前提出「老屋買賣前需出具健檢證明」，就被部份民代批評。

住展房屋網呼籲，台灣地處地震帶上，政府應思考提出房屋固定時間檢查的監理制度，並強制要求危及公安的房屋限期改建，否則予以強制拆除，以免讓不肖的屋主把危樓出租、或賣給不知情的民眾。假如不能，那麼每次震災後就灑一次錢，那真的是很悲哀的措施，既浪費錢又無濟於事。

【文/住展房屋網】2月6日花蓮大地震，造成十餘人死亡、上百人受害的不幸事件，引起社會各界對居住安全議題的重視。住展房屋網企研室表示，台灣房市每逢震災後，往往會出現一段「冷淡期」，這回應該也不會例外；而在震災過後，「價格」與「坪效」總是讓想買房子的民眾難以取捨，可能會進一步讓買氣更為觀望。

住展房屋網企研室表示，幾乎所有的購屋族都會把「建築品質」、「建築安全」擺在第一選項，但到了真正要買房子那一刻，最後決定的關鍵，卻往往是「價格」掛帥。

「有錢就挑好品質的房子，沒錢就挑預算範圍內、或者高坪效的房子」這是台灣高房價環境下最殘酷的事實。即便在921大地震後，建築法規大翻修，此後蓋的新房子相對安全，但不少民眾受限於預算與坪效考量，最後還是選擇買中古屋，尤其是實坪多的老公寓，因為坪效較高，買賣依舊很熱門。

購屋族作出這種決定，看似正常且合理，但內心其實很掙扎。相信多數大台北的購屋族都知道，現在買屋齡逾二十年以上的中古大樓、或是屋齡動輒超過三十、四十年的老公寓，房子耐震係數不足，萬一發生大地震，倒塌機率很高。然而，同樣預算公寓可以買三房，新房子可能只能買一到二房，最後只能選老公寓，「拿命跟老天爺賭運氣」。

如果不願拿命對賭、預期卻不足的購屋族，唯一的方式就只能以租代買，繼續等看看房價能不能再跌多一點，才考慮進場買房子；因為房價跌更多時，才有較高機會買到好品質的房子。只是目前房價仍維持緩跌趨勢不變，但這個期盼短期內不會實現，所以就只能等、等、等。

雖然現在「房價倒掛」，有些新房子賣得比中古屋便宜，但高品質、好口碑建商所蓋的房子，售價還是很高，不像一般建案那樣可以大幅度殺價，多數受薪階級還是買不起。

所以，近年台南、花蓮震災後，都會有建案廣告改打建築品質、耐震、結構等訴求，但買氣卻未同步提升，關鍵就是價格不親民，能買得起的客源相對有限。至於預算有限的購屋族，原本可能會貪圖高坪效而買中古屋，但受到震災影響，短期內也會擔心買到不安全的中古屋，自然會暫時轉為觀望。

不過，這都只是短期現象，畢竟台灣人是健忘了，每當震災記憶淡去後，又是馬照跑、舞照跳，爛房子還是賣得嚇嚇叫！

【文/住展房屋網】今年2月6日夜間的花蓮大地震，不幸造成大樓倒塌、人命死傷的慘劇。這個慘劇又激起各界對於修法的討論，去年十月底由立委提出擬修改《刑法》第193條，若建築物倒塌致死，起造人、設計人、監造人都必須負刑責，尤其建築師最高刑責可判死刑。住展房屋網企研室指出，這種修法就是標準「我自己都沒錯，都是別人的錯」的民粹式心態；如果按此標準，那麼「民代關說」是否也可以判處死刑？

住展房屋網企研室表示，民代之所以提案要建築師負起最大責任、樓塌最重可處死刑，或許是對業界生態不夠熟悉。在一般開發案中，建築師大多只負責築設計，大多是圖紙上的作業，實際施工與營造管理大權，都是握在建商手上，但修法卻要建築師負最多責任，就好像「大哥犯錯，小弟頂罪」的概念。

如果建商、建築師真的失職，房子亂蓋一通成為樓塌主因，那麼過錯與責任出在建商、建築師身上肯定沒話說，刑責判再重也沒人反對。但如果建築師設計、建商房蓋蓋的通通沒問題，而是事後屋主擅自違建，造成房屋結構損害而導致樓塌，那麼所有違建的屋主是否也該判死刑？

又假如屋主搞違建，議員、立委出面關說阻止拆除，最後違建未拆房子卻倒了，那麼關說的民代是否該負起刑責，最高也能判處死刑？又或者，建管處官員明知有違建卻不報拆，故意拖延或放水，那麼相關官員是否也可以判處死刑？

住展房屋網企研室認為，從2016台南維冠大樓倒塌，到2018花蓮雲門翠堤大樓倒塌，都可以看到「獵巫式」的究責現象，卻忽視造成樓塌背後的結構性因素。什麼是結構性因素？它不止出自於不動產業界弊病，還牽涉到社會民情、政治生態，每個環節都「方便」、「放水」一點，最後形成居住安全上的大風險。

比如說，建築工地現場的工人，箍筋難綁的地方就簡單帶過，日後樓塌了不覺得自己有錯，「我少綁一圈而已哪有那麼嚴重？」。建築工地的工頭，因為沒什麼人要做粗工，人手能找齊就好，哪管粗工懂不懂正確的施工流程，反正到現場跟著做，以後樓塌了不關己事，「從以前到現在都這樣蓋房子的，房子倒了怎能怪我？」

建商蓋房子若沒有自己的營造廠、卻也不慎選營造廠，大大小小工程外包，管它什麼按圖施工、職前訓練，房子塌了「是包商的錯，我們也是受害者」。建商沒有按圖施工，造成房子結構出問題而倒塌，官員也不會有人出面認錯，「我們只審設計圖，現場施工我們管不著、也不清楚，也沒有人力一一查核。」

民眾買了房子，想變動格局就變動格局、想打掉牆壁改格間就改格間，大部份的人視建管為無物，前、後陽台外推一點，屋頂加蓋一層，房子倒了怪罪建商有問題，「我只是改個隔間，哪有那麼嚴重！」

民眾違建被檢舉報拆，關說違建成為立委、議員、鄉代的重要業務，阻止政府拆除選民的違建就有「有力」的展現，以後房子垮了，「我只是關心拆除進度公不公平而已，違建危及公安的部份，建管單位該拆的就要拆，它們如果瀆職沒拆，導致樓塌，怎會是我的錯？」

住展房屋網企研室認為，如果按照民代提《刑法》修正案的高標準要求，那麼上面這一連串人都該判死刑不是嗎？怎會只針對建築師？如果每次發生震災，都只是獵巫式的找個目標出獻頭祭旗，就以為從此能過上幸福快樂的日子，那豈不是滑天下之大稽？

【文/住展房屋網】0206花蓮地震的救災工作，在最後兩具遺體挖出後已告一段落，官方也開始端出亡羊補牢的防災政策；行政院長賴清德日前召開記者會表示，政府將於4年投入60億，推動包括「建物快篩」、「耐震評估」、「重建補強」、「階段性補強」、「金融協助」等在內的5大策略，盼藉由老屋健檢的落實，達到降低災損的目的。

政府宣示力推老屋健檢，看在許多國人眼中，可說是有濃濃的一股既視感，因為兩年前的南台大震過後，政府就把老屋健檢當作未來防災的主要政策手段；然而兩年多過去，花蓮地震依舊災情慘重，可見單單把防災希望全都放在老屋健檢上頭，顯然不太足夠，更何況賴清德院長日前所提的老屋健檢擴大方案，部分內容根本與防災本質背道而馳。

賴院長所提的擴大老屋健檢方案，簡而言之，就是提高補助、放寬門檻、加速進行這三大要點。但這三大要點，真的能提升我國的建物防災能力嗎？住展房屋網企研室對此嚴重質疑。

首先，過去老屋健檢成效有限，一來是屋主多半認為健檢所費不貲，即使有官方補助，依舊興致缺缺，且若初評結果判定需詳評，屋主更會因詳評費用高昂而沒有後續動作，使得老屋健檢淪為半調子。

此外，許多屋主亦擔心健檢結果曝光後，會影響房價，故寧可選擇不作為，況且多數民眾也不願面對房子是危險建築的事實，畢竟若房子需拆除重建，對百姓生活影響甚劇。因此住展房屋網企研室認為，即使補助提高，若官方沒有更積極的施政力道，民眾對老屋健檢的參與度將持續低落。

不僅提高補助於事無補，政院打算以提高容積率為獎勵的作法，更是荒唐至極。假如該屋因鄰近斷層帶而出現災損，按理說應限制該屋的基地利用強度才對，但照政院獎勵措施之下，危險地帶的危險老屋，非但沒有限制開發，反而還能提高容積，這種政策與其說是防災政策，不如說是做死政策！

再者，行政院打算將老屋健檢強制快篩的範圍，從過去的12層以上建物擴大到6層以上建物，同時也表示要加速進行快篩；但住展房屋網企研室認為，強制快篩的標準應再斟酌，畢竟樓高6樓以下的建物，同樣存在安全問題，但卻成為政策下的漏網之魚，恐導致低矮建物淪為防災死角。

住展房屋網企研室認為，政策既然要作，就不能只做半套，否則只是浪費公帑作秀而已，且政府在老調重彈之餘，更應認真思考過去政策效果不彰的原因何在，進而深入病灶解決問題，才不會讓悲劇一再發生。

【文/住展房屋網】對於在大台北努力打拼，卻怎樣也買不起房的年輕族群來說，或許不必再寄望政府蓋社宅；因為日前中華電信宣布，將釋出全台閒置土地，興建只租不售的青年社宅，首波將選定北市萬華及新北三重兩處，年底前釋出500到1000戶。未來中華電信還會持續盤點全台素地，興建住商混和的社宅大樓，屆時釋出戶數將以倍數計。中華電董座鄭優更發下豪語，要讓全台經濟弱勢者及年輕人都能住得起。

其實在國外，除了政府直接興辦或成立法人機構推動外，民間非或半營利組織投身興辦或經營社宅的情況，也是時有所聞；但如中華電信這種純營利機構，跳出來宣布要興辦青年社宅，恐怕還真是全球頭一遭。

然平心而論，中華電信是公營事業單位轉型，手中握有多數土地，無論閒置與否，其實原本應該也多為國家或官方所有，等於是全民資產；因此先前中華電進行資產活化，採用直接推出建案銷售的模式，住展房屋網企研室就曾提出質疑。相較之下，改為興辦只租不售青年社宅，某種程度上則仍是順理成章。

但住展房屋網企研室認為，換個角度看，中華電信這招也算高招；因為以營利機構的角色，跳出來興辦青年社宅，根本就是摸蛤兼洗褲，一舉兩得，一來肯定能贏得投身社會公益之美名，再者其實也能達到活化資產的目標。

因為，雖然中華電信表示青年社宅部分不為營利，不過實際興建的將是住商混合大樓，因此同一棟建築或基地上，其實仍會有商業空間及設施，這部分中華電信就能坐享豐厚租金收益；甚至對於承租者來說，也是相當有利，因為立即就有現成的消費群(青年社宅住戶)。

無論如何，接下來事情將會更加有趣。相較於政府這幾年興辦青年社宅聲聲慢，民間企業之姿的中華電信，興辦效率相信絕對輕鬆勝出。不過讓外界更好奇的是，基於中華電董座口中的「不為營利，會兼顧年輕人需求」的原則，到底屆時釋出的青年社宅，會訂出怎樣的租金水準？

要是到時訂出的租金，低於官方現在公訂的市價七或八折，甚或針對經濟弱勢戶提供更寬鬆的租金訂定原則(如國外常見的根據承租人收入或經濟水準訂定)，那麼各級政府就真的要被社會各界看笑話了！

【文/住展房屋網】網購興起之後，幾乎影響了五成以上的零售市場交易額。消費者的認知中，網購另一優點是容許退貨。從前談退貨，買賣雙方必起爭執；而現今則已成慣例。衣服大了，鞋子小了，都能退換，連門都不必出，在家等宅配送上門，多麼輕巧便利。

但不動產買賣即屬例外，包括海外房地產，雖從網頁中瞧見物件，惟成交前多半仍得親臨現場，或觀看詳細影片介紹。因為房屋的特點是，處於該屋之中的感筧，別人無從代勞感知。況且，漏水與否，亦須經查看，才能避免糾紛。

房屋買賣包括新成屋，都可能漏水。從前某大建商在汐止自家所建大樓舉行遷入儀式，刪好碰上下雨天，新大樓毫不給面子，當時便從天花板漏雨，成了大新聞。整棟樓都屬己有，算是方便整修，怎麼敲打皆無妨。最怕是相鄰隔牆漏水，你來我往麻煩可多了。因此房屋成交後，交屋前，抓漏列為要務；沒漏最好，有漏則非修不可，以免後患。在買賣雙方心中，各自有數，誰也別想佔便宜或硬拗。

還有一樣極特殊的狀況，便是買方為了急於遷入，在辦理過戶期間，提出「借屋裝修」的要求。這類事件可大可小，倘若是新成屋，什麼毛病也沒有，只有履約有保證，先借給買方裝修也無妨。但中古屋可不同，萬一裝修期間水電管線或天花板、地板、女兒牆有損有裂，帳該怎麼算？

房仲公司專家建議雙方照合約走，何時交屋才一刀切，以免牽扯不清，徒生困擾。萬一搞到毀約取消買賣，房仲公司的佣金是否該退還？

網購可輕易退貨，房地產則不然，許多預售屋的糾紛，都由退約而生。數十年來，不動產交易漸上軌道，爭端已減少很多。但人性中的自利排他並未改變，稍有不慎，仍會捲入是非。

【文/住展房屋網】雙北市區一直是台島房價最高的地域，包括板橋、永和都出現過每坪七十萬以上的建案。雙北總人口超過六百萬人，高齡者也最多，長照養護中心，幾乎快不夠住了。原因是房價成本或租金較高，影響規模發展。近些年長照列為政策推動重點，房舍硬體之相關問題，值得探討。

以中和為例，由於工業區廠辦派上用場，經營者的負擔便輕多了。每坪月租金才五、六百元，二百坪約十萬元上下。四十八床，每床兩萬八元最低收費，扣掉人事和醫療設施等，每月都可穩定盈利。這樣能鼓勵業者擴充營運，亦得要求提升品質，提供家有長輩者有利的選擇。

前些時日曾發生護理中心火災，由於所處樓層過高，八樓的高度極難救援。何況電涕上下受阻，光爬樓梯如何施救？倘若是低樓層的廠辦，電梯容積大，且出入梯間亦夠寬，輪椅拖拉較順暢，相對救災即方便多了。因此，未來甚至可在工業區建造專供長照中心使用的樓房。

高齡者被送到護理中心，少有是自願的，多半是不得已。有些不想拖累兒媳，勉強移居，但心知肚明再也回不了家。故而養護中心已成人生最後一站；下一站便是天國，光是這樣的念頭，日子當然難過。上個月南部有位八旬女性逃離養護中心，回原居所自廿餘層高樓躍下身亡，慘痛案例說明高齡者的心理狀態，極需要有效的安撫疏導。

短時內全面改善或改變，當然很難。但制定標準規格，從嚴查核，包括人力素質，環境設施，尤其安全必得確保。子女們即使很想得遺產，也不至於想看到長輩遇災。低樓層大電梯，透氣通風，氣氛安詳，護理照顧人員和藹熱心，這些是最基本的。

然而，世事相違往往教人嘆氣，經營者有部分是企業化作風，老闆每年來不到兩回，全部推給護理師、社工及外傭照顧，連行政人員也沒什麼愛心。評鑑單位也感覺這些機構的「溫度」太低，卻無可奈何。硬體合格之外，要有溫暖柔軟的心，才有資格擔負起長照工作的使命。

【文/住展房屋網】花蓮震災發生後，官方與民間照例又紛紛開始檢討致災原因並提出建言，但部分人士一味聚焦都更，甚至呼籲官方應以強硬手段推動防災型都更的舉動，住展房屋網企研室認為並不妥當。

住展房屋網企研室指出，一來是現在談論都更緩不濟急，且都更牽涉層面甚廣，需有完善的配套措施配合才行，因此若專家、民眾、業者只是片面要求官方應對都更硬起來，卻沒有提出相應的配套建議，基本上對都更推展的實質幫助不大。

二來則是現行的都更制度，與「防災」的目的似乎背道而馳。為加速推展都市更新，官方對都更案提供可觀的容積獎勵與租稅優惠，連去年立法通過的危險老屋重建法案，也如法炮製了都更的「奶與蜜」，讓原本低矮的老舊建物，在更新、重建後能搖身成為高聳大樓。

對於法規導致「矮房變高樓」，早有多位學者直呼不妥，因為原本低矮的房子戶數少，人身威脅相對輕微，拉高之後反而能容納更多人居住，一旦發生災變，受害人數的直線攀升，試問如何達到「防災」目的？

況且若建築物本身所在的位置就是地質敏感區，理應降低開發強度才對，但不論是老屋重建還是都更，都反其道而行，給與大量容積獎勵放大基地的開發強度，說好聽點是地盡其利，但若土壤液化、地震等災害發生，不僅建物本身仍有強烈危險，對鄰房的危害也遠較低矮老屋顯著。

住展房屋網企研室認為，在沒有對都更法規進行修正前，將防範震災與加速都更作連結，是相當不負責任且別有居心的做法，畢竟都更對人民財產影響甚劇，相關法規本來也就有許多問題與盲點。

因此在談論都更時，不能只單向撻伐不同意戶，然後避談法規本身的漏洞以及相關利益人士的蠻橫作為，更不應該奢望都更推動就能防範災害於未然。住展房屋網企研室咸認，在現況沒有改變之下，官方貿然強推放送容積獎勵的獎勵性都更，絕對是最糟糕的政策選擇。

【文/住展房屋網】自古至今，華人足跡到達之處，除了形成遠近馳名、深具華夏民族特色美食及市集的唐人街外，大概就是當地的土地或房地產價格，都會明顯上漲，甚或被炒作的痕跡。原因無他，因為對華人民族來說，有土斯有財的觀念幾乎是根深蒂固，因此人到哪裡，地產就買(或賣)到哪裡。

這樣的民族性，如果是在華人社會，那麼當然發揚光大得更加徹底。看看兩岸三地之一的香港，沒有土地權，房價所得比卻是世界第一高，由此可見華人對房地產，對房產價值(價格)的執迷程度。

只不過，這樣的觀念在承平時候，能讓房市興旺、交投熱絡，甚至帶動周邊產業跟著蓬勃發展；但論及居住安全等議題時，卻也形成某種阻力，使得一旦天災人禍發生時，傷亡往往更加慘重。

就拿月初花蓮發生的大地震為例，就又再度引發『官方是否應該公佈斷層帶等地質敏感區』的爭論。但大家心知肚明，這樣的討論，一定又是無疾而終；因為官方到最後又會拿出『公佈相關情資會影響人民財產價值』的理由來搪塞，這理由翻成白話文，其實就是『會影響房價』。

當然官方會說，相關資訊都已放在經濟部地調所網站上，民眾可自行查詢；但這樣消極地陳列在網站上，和主動向全民公佈，無論姿態或高度，都差距甚遠。甚至兩年前公佈土壤液化情資，也是因為台南大地震造成慘重傷亡後，眼見民氣可用，才順勢公佈之，且即便如此當下，仍遭到不小阻力。

的確，官方不公佈地質情資，住展房屋網企研室認為，一部分也要怪民眾自己的心態。當地震發生時或釀成災難當下，問十個人，大概有九點九個人會說人民有知的權利，必須公佈地質敏感區等相關情資，比起(影響)房價更重要。但當災難事過境遷、人們逐漸淡忘後，再拿相同的題目二選一，恐怕答案就沒有那麼斬釘截鐵了。

說來說去，一切真是成也房價，敗也房價！或許當有一天，國人真的把房屋當作純粹的民生必需品，不再是個人或家戶財富或投資商品時，才有可能不再那麼在乎房屋價格(價值)的漲與跌；到那時候，公佈各種相關情資，如斷層帶等地質敏感區時，也才不會遇到極大的阻力。而唯有如此，我們才能真正立足於一個可以安居樂業、甚至安身立命的環境！

【文/住展房屋網】在廿年前左右，台北的一樓房子，幾乎家家戶戶都可當做店面。有些六米巷、八米巷，一樓只要空出來，租也好，買也好，賣家要的全是店面的房價。可是，巷弄內開店可能嗎？前方道路有人車流量嗎？

此時，區段房價的特性即顯現出來，像忠孝東路四段的巷弄，尤其延吉街、光復南附近，店家多不勝數。飲食店佔大多數；復興南路、辛亥路一帶，台大校區師生人數加持，餐食零售店亦極旺。有不少名店藏在巷弄，數年前的師大夜市事件，讓一處歷史頗久的飲食聚落消失一半。在那之前，師大路周遭巷弄幾乎一店難求，生意做旺了，想擴充營業，亦無法可施。此一時彼一時，店面風光大不如昔。

現今的通衢大道旁，空店面處處可見。離捷運站不遠，依舊找不到房客，何以故？市況不旺為其一，街廓不適合開店為其二，再者，店租太高嚇跑經營者為其三。因此，上個世紀家家可開店的光景，早已一去不回了。

台北後車站自古即為批發集散地，服飾百貨琳琅萬品，統統在賣。彼此重慶北路、華陰街、太原路、延平北路，整個區塊的營業額甚是可觀，也造就許多富翁，某宗教慈善團體的知名大師姐，便是區段的經營成功者之一，富而好施誠可貴也。

然隨著網購興起，前述傳統批發零售業，都受衝擊。店面不再是優勢，倒成了資金負擔。反過來看，許多搞網拍的，利用大樓公寓住家，七、八樓乃至十幾樓，只要空間夠大，囤貨、包裝、出貨都沒問題。住宅此時比店面管用，成本低嘛。

曾看內湖一戶大樓住宅，客廳有烏魚子、乾年貨等，成堆等待出貨。室內放包裝盒等等，只留一個臥房居住。這樣的住辦，租金肯定比店面便宜多了。何況，根本不必在意門前馬路有無人車流量，不必依賴過路客。

時代變遷，商業交易模式更迭，近時連付款方式也變得十分多元。智慧手機快速創新，打倒了許多傳統行業，像柯達、富士等照相業者，市場消失殆盡。未來的新人類，或許不知道世間曾存在照像行業。

回到房地產市場，四十年前出現預售建案，風光了好些時候。廣告代銷興起，人才輩出，更創造風起雲湧好時光。近些年則歸於平淡，新成屋全部完工，才開始企劃銷售。不久的將來，尚未知還會有什麼進境？

【文/住展房屋網】今天是大年初一，不過相信大家對上週發生的花蓮強震仍心有餘悸。事發後，儘管部分人士呼籲，應以救災為先，討論哪裡最安全、哪種建築或工法最耐震等，時機完全不對。但有句話說，打鐵就要趁熱，因此類似討論，還是會成為未來一段時間的熱議話題。此外，以台灣房市的慣性，地震相關議題，也會再度成為建案行銷大做文章的最好素材。不過，這當中有一些似是而非的論述，住展房屋網企研室認為，必須予以澄清。

首先最直觀看法就是，只要不是老屋就安全？錯！一般來說，老屋碰到地震，損壞甚至倒塌的風險確實較高；但這次花蓮地震倒的雲門翠堤大樓，及兩年前台南強震倒的維冠大樓，屋齡都在20年左右，不是一般印象中的老屋；甚至還有報導引述花蓮當地仲介業指出，雲門翠堤在當地風評不差、屋況算好，交易價格甚至還比當地一般行情高出一到兩成。總而言之，屋齡並非房屋遇到外力(地震)時，倒塌或損壞風險是否較高的決定因素。

再來是，地質條件佳就沒事！這也不完全對。在地質專家眼中，屬台地地形的林口等，確實是相對較抗震的區段；也有人說桃園地質條件佳，歷來發生強震，桃園的震度都較低，也未傳出嚴重災情。但平心而論，這也非建築安全的絕對保證。

沒錯，論地質，林口或桃園的先天條件確實較好，但仍無法保證，是否有業者以此自恃，反而輕忽施工品質管理。更何況桃園過去是工業重鎮，許多土地都遭汙染，至今後遺症仍在；這是除了地質安全以外，另一項更隨時威脅人身健康的不定時炸彈。

討論最多的還有：開發遠離斷層帶就萬事OK。但這也不完全正確；花蓮地震後，不少人說是因為建築(雲門翠堤)蓋在米崙斷層上方，所以倒塌。斷層帶錯動線上確實相對危險，但問題是，兩年前倒的維冠大樓，雖所在的台南地區也有斷層帶，但並無明確跡象顯示，該建物座落在斷層帶上方；相關資料反而顯示，維冠大樓所在處古時為鯉魚潭、地質偏鬆軟(類似台北盆地)，這似乎是除了建築設計問題外，另一個間接導致維冠大樓倒塌的外部因素。

事實是，當地層錯動、斷層裂開時，以目前相關科技或儀器，尚且無法預測應力會從地表上哪一點裂開；可能是斷層上方，也可能是斷層帶附近好幾公里處，而且兩者發生機率差異不大。政府當然有必要、有責任公佈包含斷層帶在內的所有地質敏感區，但地震發生時，假設條件都相同，則遠離斷層帶幾公里的建物倒塌機率，並不一定比蓋在斷層帶上或附近的建物低。

地震發生造成樓房倒塌，其實是很多因素交錯導致，很難說是單一因素造成。我們無法預測地震何時發生，也沒人能保證不在斷層帶上蓋房就沒事；但我們能控制的，是建築的結構設計及營建品質。經過這三年兩回的地震嚴重災情後，就不知政府單位是否得到教訓，終於準備好好徹底清查建築耐震程度，並修改及執行相關法規？

【文/住展房屋網】日前一椿刑事命案，牽涉及土地掮客與宗教人士，引發各方矚目。遭詐騙花四千萬元購買公園用地，未免太離奇。地籍有資料可查，何以能矇那麼久，令人費解。台灣近些年詐騙風氣興起，歹徒落網車手失風的報導，無日無之。古老罪惡行業，抓住人性弱點，成功率頗高。

有些人相信，不論何種用地，只要肯花錢打通關節，都能變更成建地。就像外籍將官司令局長，宣稱來台迎娶台女為新娘，根本無中生有；然排除萬難，拚命想匯錢的女性，卻仍深信不移。古人說，賊計狀元才，誠哉斯言！笨人保不住自家的資產，有啥可說的！

然而，回顧雙北地區的房地產歷史，運用種種本事變地成功者，不在少數。當年××幫的建商，保險櫃裡堆得滿滿的土地權狀，從爛田搖身而成建地，產生了所謂「田僑仔」世代，風光一時。勞大士和雙B轎車，大量流動在雙北地區，開啟南貧北富的差距之路。

一直到近十餘年，台中市七期引爆新行情，繁華已極，盛況直追新板特區。台中富紳階層頓時拓寬疆界，有錢人暴增。此時雙北房市仍在高檔，加以兩岸往來頻仍，陸資入台傳聞極廣，吸引許多人將資金投入包括觀光旅館和民宿。台灣島自兩千年以來，少見的榮景於焉出現。

後來，一切都毀於官方的打房行徑，搞砸社會，搞砸經濟。那些專家學者打房之流，如今哪裡去了？台胞變窮了，你們開心了吧！破壞了之後沒法找到建設之路，誤國誤民，禍害不小。台島經此一切，翻身不易。

某經研機構預測房地產將回溫，但前提是建商需降價。然而便宜的中古屋很多，成交卻依然不振，可見市場景氣與房價並非絕對連動；畢竟不動產有其特點，有區段調性的差異，無法純從單一因素判斷後市走向。

根據市場實例顯示，銀行對房地產放貸，似乎已較寬鬆。例如旅館及商辦大樓，許多被困在陸客減少和觀光不振的業者，或許可以因此有喘息空間。反正寬鬆是王道，前些年由美國開始，歐盟跟進，日本依樣葫蘆，經濟都救回來。台島如今仿傚，為時未晚。外滙存底逼升值，多放出些台幣，是對的。

【文/住展房屋網】從近20年前的921地震，到近年的南台大震、花蓮強震，每當發生災害性震撼的時候，官方都會跳出來表示將強化防災體系，並重申會在預防機制上再下苦功，讓人民與災害漸行漸遠；但話講完後，似乎就真的只是講完而已，災損並未因政府的照本宣科變得輕微。

每每政府在談論災害預防時，總將焦點鎖定在老屋重建、都市更新上頭，但住展房屋網企研室認為，談論這種緩不繼急的事情，基本上無異於打高空，就短期成效而言，可說是一點作用也沒有。真正該做的，是快點進行必要的情資調查與彙整，並盡速毫無隱匿地公告給全體國人知道。

過去幾次重大震災過後，都有學者、民眾站出來發聲，希望官方能將地質訊完整揭露，包括哪裡有斷層？哪些老舊社區鄰近斷層帶？讓民眾能夠防患於未然，而官方亦早將斷層帶資訊公佈在網路上，供民眾查詢，但到底有哪些房屋位在危險地帶(如距離斷層100公尺內)？官方至今仍不主動公佈，這對民眾而言，無疑是個安全黑洞。

不只地震相關情資，以往官方連公佈淹水、順向坡、土壤液化等資料，都會因擔心影響房價而打折，導致資訊揭露未竟全功，直到重大災害發生後，才得以有所進展。但住展房屋網企研室直言，這樣「有災才有動作」的被動應處，正是讓民眾生命飽受威脅的幫兇之一，因此政府應化被動為主動，趁此機會，一口氣將情資一次公佈到位才對。

待善後工作告一段落後，住展房屋網企研室認為，官方應立即進行鄰近地震帶危險建物調查，調查結束後立即向國人公告有哪些建物屬危險地震帶房舍，以便國人做為購屋參考，並使原本不知情的住戶重視建物的強化與修繕。

雖然公佈這樣的資訊，對房價必然會有影響，但跟房價比起來，人命絕對重要得多，否則民眾若因情資不詳盡而誤住危險建物，這樣的責任，又有誰負得起呢？因此住展房屋網企研室沉重呼籲，官方在此震災後，請務必把所有災害情資攤在陽光下，別再讓這種救命資訊繼續低調下去，導致悲劇一再重演。

【文/住展房屋網】台北市政府決定清查閒置住宅，針對低度使用水電的房屋課徵較高的非自用住宅稅率，並強調「房子是拿來住的」，希望降低民間買房卻囤而不用的歪風。住展房屋網企研室認為，北市這個動作雖不能完全解決囤房問題，但確實能收到部份成效，並促使閒置空屋釋出至租屋市場，值得肯定與鼓勵。不過，市府與前朝、以及中央政府都一樣，一昧只打擊「囤房」，卻對「囤地」行為置若罔聞，真的很耐人尋味。

住展房屋網企研室分析，高房價的成因錯綜複雜，並非單一因素所構成，但有很大一部份原因是肇因於居高不下的土地價格；土地之於房地產，就如同麵粉之於麵包，是製成的基本原料，如果麵粉貴，那作麵包成本高，麵包成品就不可能便宜。

所以土地貴，房價就容易貴；土地便宜，那房價要炒高則相對困難，這是簡單的成本與售價原理。所以，要有效的抑制房價，針對囤地課徵重稅，例如空地稅，以及增加土地供給量，或者空地限期開發，都是可以考慮的選項。

然而，從中央到地方政府，幾乎都只談怎麼「打房」，卻刻意忽視「打地」。近期行政院提出強制拍賣閒置工業用地的措施，其實是假藉打擊囤積工業地，大行贈送容積、炒作工業地之實。即便北市前朝郝龍斌任內，找來學者張金鶚擔任副市長，也只打房，不去處理囤地問題，更完全未談空地稅。

這真的是一個非常詭異的現象。試想，是囤房的人財力雄厚？還是囤地的人財力雄厚？如果要抑制房價，是先打土地價格打下來、打擊源頭有用？還是打擊末端的囤房行為有用？答案是顯而易見的，但執政者卻規避不談。

不禁令人好奇，是不是大地主可能是選舉時的幕後大金主，所以執政者動都不敢動？否則，怎麼每次談抑制房市、遏阻炒房，都只是打擊囤房的散客，反而放過囤地的大地主，不去研議空地稅的可行性。

住展房屋網企研室強調，上述論調並非唱衰北市政策，北市清查空屋仍值得鼓勵，相對其他縣市而言，北市官員已經克盡職守。但若想朝囤積不動產課稅，達到抑制房價的效果，就不該只談囤房，囤地更是一個重要的課題。

【文/住展房屋網】兩年前的2月6日，芮氏規模6.6的南台灣強震，震碎許多民眾開心過年的心願；豈料在南台大震滿兩週年之際，台灣東岸的花蓮亦遭地牛侵擾，規模逾6.0、震度高達7級的極淺層劇震，把花蓮市區變得滿目瘡痍，並再度釀成慘痛憾事，眼看東部民眾陰冷季節遭逢難關，不少國人都積極送暖，盼災民能盡快走出傷痛。

雖然現在正值災害發生初期的黃金搶救期與災後復原期，但已有不少民眾與政客掀起究責口水戰，同時也開始以地震為話題，盤點所謂的「最安全居住地」、「最安全建築物」與「最安全建築工法」等等。但當前討論這些問題，對身處困境的災民而言，無疑是在傷口上灑鹽，且對救災並無太大助益。

震災發生後，馬上就有人說台灣地震多，要住的話就選桃園，因為地質最好，隨後也有業者以此為賣點，強調居住在桃園的安全性。但住展房屋網企研室認為，一地是否安全宜居，並非地質條件好就好。

以桃園為例，地質狀況雖佳，但水情卻不甚理想，且遍佈的工業區也暗藏危機，像之前的桃園中油煉油廠爆炸案，就把附近居民嚇出一身冷汗，就更不用說數十年前的RCA汙染事件，到現在還無法善終。而且這時強調哪裡最安全，難免說者無意、聽者有心，讓住在地震頻仍地區的災民有被暗諷的負面感受，因此這類討論，或許過一陣子再來談會比較好。

此外，每次地震導致老舊建築物倒塌，就會有人出來高喊台灣必需加速老屋重建都更，但這種事情並非一朝一夕能解決；而且房子會倒，除了屋齡外，結構設計是否妥當才是問題所在，因此早有專家跳出來表示，結構問題無關屋齡，所以這時過度炒作都更話題，反而會讓更嚴肅、更該關注的建築結構問題遭忽視，降低議題的關注度。

綜合以上，住展房屋網企研室咸認，目前除了救人、重建之外，沒有其它事情值得花費時間討論，也不應以災害為引，討論一些無助救災的話題，否則在媒體疲勞轟炸、親人生死未卜、家園支離破碎的情況下，受災民眾將難以獲得情緒上的平復。

【文/住展房屋網】大同區斯文里公辦都更案的事業計畫及權利變換計畫已拍板通過，意味著第一個由政府跳下來擔任實施者的都更案成功推動，堪稱我國都更史上重要里程碑。住展房屋網企研室認為，斯文里公辦都更案的屋主絕對是大贏家，台北市政府僅小贏，但民間一般自辦都更案卻輸到脫褲，對於整體都更是好是壞，還尚難論定。

住展房屋網企研室分析，斯文里都更案屋主成為大贏家，主要是市府給予的權利變換條件優渥，尤其是「一坪換『室內一坪＋公設』」，讓屋主原使用面積沒有減少，未來登記的權狀面積大增，大家身價個個都翻倍，正是都更案成功的關鍵因素。

以一戶30坪左右的公寓來說，市價多在1,500萬以內，但都更之後，若以公設比32％多計算，約可換回44～45坪左右的新房子，新房子市價至少有65萬／坪水準，等於換回的新房子市值約2,900萬，住戶身價水漲船高。在如此優渥的條件之下，讓人很難向都更說不。

但市府只能算小贏，因為這件都更案裡，北市府本身就是部份公有地的地主，公有地持份逾三十幾％、且負擔逾十億的營造費用，但分回戶數卻有限。說穿了，這件公辦都更案市府角色幾乎變成「義工」，利潤幾乎都被原屋主賺走了。

既然如此，為何市府還算小贏？因為斯文里是台灣史上第一個由政府「淌渾水」推動的公辦都更案，成功推動對柯文哲的聲望或多或少有幫助；而市府之所以大讓利給屋主，某一部份原因除了急於推動都更、急於做出一件實質性的政績給大家看，這點是有利無害的。

但市府的大讓利，卻會為其他都更案帶來許多負面的影響。第一，其他公辦都更案的住戶看到斯文里屋主權利變換條件那麼好，「一坪換一坪」已經不能滿足大家的胃口，往後公辦都更案的屋主恐怕會要求市府比照辦理，通通要「一坪換室內一坪＋公設」，但市府真的能全面大讓利嗎？都更基金能夠免於虧損嗎？

第二，一般民間自辦都更案無法像斯文里公辦都更案一樣，能夠拿到1.5倍滿滿的容積獎勵；再者，由建商擔任實施者的都更案，也無法像市府一樣只作義工，不論盈虧，必須要有利潤才肯做。但如果民眾都要求「一坪換室內一坪＋公設」，全台北市的自辦都更案肯定全部停擺。

所以，斯文里都更案的推動，對於北市都更的影響相當複雜，絕非一句「具正面意義」、或是「負面意義」那麼簡單，且其效應也會慢慢發酵，值得追蹤觀察。

【文/住展房屋網】據住展雜誌統計，去年北台灣三都的預售屋比例大增，台北市、新北市與桃園市的新建案小宅戶數比重均超過五成，有業者憂心小宅供給量過多，未來恐怕會出現供給過剩而引爆危機。住展房屋網企研室認為，業者擔心小宅過剩是好事，代表心中存有危機意識，但現在市場狀況與過去截然不同，與其擔心小宅太多，不如先擔心現在滿手賣不掉的大坪數房型更為實際。

業者之所以擔心未來小宅可能爆發供給過剩的危機，除了小宅比重直線攀升之外，另一原因是與過去的經驗不相符。以2014年以前的房市生態來說，三房一直是市場上的長青樹，主要原因是三房是最適合一般家庭居住的產品，房間數剛好夠用、居住空間不會太小，且三房通常配二衛浴，使用上也很合宜。

所以，過去不論房價高低、少子化趨勢明顯，三房比重一直最高，銷售狀況也很穩定。但自從2015年開始，小宅比重就明顯往上提升，到了2017年，北台灣三都預售屋30坪以下的小宅比重已經超過五成以上，其中又以二房型最多，取代三房成為市場主流。

為何住展房屋網企研室認為，小宅供給還沒出現過剩危機？第一，市場上仍有不少業者心態停留在過去的年代，認為三房永遠是主流，或者認為小宅釋出的量太大，所以還是按過去習慣作三、四房。由於有業些者在心態與行為上提早作防範、不作小宅，某一部份也阻止小宅產生過熱的風險，對整體生態也算好事。

第二，換屋族群買盤不振。自從房市反轉以來，市場上的換屋族群買氣相當疲弱，去年雖然稍有回升，但成交量能並不算強。由於換屋族群本身已有房子，買房急迫性比首購族低，當房價下跌時，換屋族寧願再等等，改為觀望而不進場。

假如房市未回到上升軌道，換屋族群買盤要大舉出籠並不容易。但如果這樣，過去推出的三、四房型遲遲未能消化，所累積的量就越來越多；反觀近年小宅雖然釋出的量多，但消化掉的量也比三、四房多。相對之下，三、四房的危機度更高。

第三，現在市場上需求主流的首購族，以及少部份投資置產客，二大族群所購買的都是小宅，而非三、四房型。

如果買方市場不變、且房價未大幅崩落，而首購族仍為主流，那麼小宅依然是市場最受青睞的產品。除非房價大跌、或者薪資大漲，讓首購族能買得起更大的房子，小宅才會遭到冷落。又或者，房市重回多頭，那麼三、四房才能出現生機。

因此，在市場局勢尚未改變的情況下，與其擔心小宅會供給過剩，似乎有點杞人憂天，因為小宅只要稍微降價，仍然很好賣掉。但三、四房就不一樣，因總價高，降價要降更多，而目前客源卻相對有限。如果房市盤整修正格局不變的話，大坪數房型的危險性，似乎比小宅更高啊！

【文/住展房屋網】台灣住宅市場的空屋現象，是長久以來一直存在，政府卻幾乎束手無策的問題；不但空屋量官方單位無法確切掌握，就連如何定義空屋，到現在也都還沒有一個各單位一體適用的準則。

而目前較主流的方式，是以水電用量而定；如台北市稍早就宣布，將針對水電用量為零度者，課以較高的非自用房屋稅率，預計今年五月繳交房屋稅時就適用。雖然市府並未明白說水電用量零度者就是空屋，但雖不中亦不遠矣。

台北市副市長鄧家基日前在地政局「2018台北市健全房市政策與行動發布記者會」上表示，台北市的空屋高達6萬戶，為落實居住正義，將透過加稅讓空屋回到市場上。至於如何定義或查出所謂的空屋，台北市府則將透過家戶水電使用狀況為之。

台北市稅捐稽徵處表示，將與台北自來水事業處和台灣電力公司合作，取2017年七至十二月的水電度數與房屋稅籍資料交叉比對，如果水電度數為零，卻申報為自住，五月寄發的房屋稅單時，就會改課非自住稅率為2.4%或3.6%

為逼出空屋，北市除了推動包租代管之胡蘿蔔外，現在也祭出加徵房屋稅之棒子；不過就算賞罰兼具，效果還是有待觀察；尤其拿水電用量來定義空屋，恐怕效果還是事倍功半。

當然，由於今年五月的房屋稅，會和去年下半年的水電度數交叉比對，空屋持有人要操弄已經太遲；但所謂上有政策、下有對策，接下來空屋持有人就可在接下來一年中找一、兩天，把(空)屋內水龍頭或電燈打開一段時間的方式來應對，這樣下一年度繳交房屋稅時，就會被剔除在加徵房屋稅的名單之外(除非該房屋完全還沒有接水接電)。到頭來，北市府宣示的居住正義當然又是一場空，甚至還造成水電資源的浪費，根本就是賠了夫人又折兵。

採取使用水電多寡來定義空屋，或許純粹做研究統計可行但應用到實務，甚至稅賦上，恐怕就會出現很多問題。住展房屋網企研室認為，官方想抓出真正的閒置空屋，恐怕還是要用最傳統但也最可靠的方式，那就是全面性住宅普查！

【文/住展房屋網】無可否認，比起前兩年，近一年來房市買氣確實已經回溫；不過，這是不是代表市場已走出谷底並復甦，各方看法則依然南轅北轍。不過無論事實如何，住展房屋網企研室認為，都不能只看短短一、兩個月的交易量變化，就斷定市場買氣或景氣是否已經回升。

稍早六都地政局公佈最新今年1月買賣移轉棟數，由於全數出現年成長，因此各大媒體或業者，無不用交易火熱、回溫或維持高峰來形容；然而，這就是犯了用短期變化衡量長期趨勢的謬誤。

住展房屋網企研室首先指出，看月增幅就會發現，並不是所有直轄市都有成長；成長最多的高雄市雖然月增高達9.1%，但台北市同期卻是月衰退超過8%，六都合計月增幅也僅0.5%，等於是持平無變化。

另外，雖然六都合計年成長超過23%，北市年增近33%，台中市更有近四成升幅，但這其實是低比較基期造成的結果。翻開舊月曆會發現，去年一月(底)是農曆春節，而一般來說，農曆春節大家都放假，就算有交易量，產權移轉登記也是提前或延後辦理，因此農曆春節當月，移轉棟數本來就容易偏低。而今年則是二月中才過年，也難怪一月移轉棟數數字會出現大幅(年)增長。

以此類推，住展房屋網企研室更可預知，今年二月受春節影響，移轉棟數數字及月增率肯定不會太好看；不過由於去年春節橫跨兩個月，所以或許年增率會是持平。但就不知等相關數據公佈後，業者及主流媒體的說法又會變成什麼。

然無論業者會做何解釋，誠如住展房屋網企研室所指，任何用短期數字變化，來判斷長期房市趨勢的做法，都是有問題、很容易失真的；如果真要透過買賣移轉棟數預判房市榮衰，也應該是至少拿半年數據比較，才會比較貼近真實。

【文/住展房屋網】無論從近年實際成果，或發生文林苑等類似憾事的角度審視，台灣近十餘年來推動都市更新，可說完全只是肥了地主、建商，原本設定的區域再造、提升居住安全，或文資保存等更為重要、具公益性的目標，卻是一事無成。

這樣下來，結果就是每回只要發生地震，或其他和居住安全相關的天災人禍，都市更新的必要與急迫性便會拿出來再度大肆討論一番，開發商當然也隨之起舞；但到最後，一樣還是無疾而終，政府依然故我，繼續用容積大放送、一坪換一坪的謬誤方式推動，造成無盡的惡性循環。

在這樣的情況下，相關人士便認為，都市更新不該再一味放給建商擔任實施者，政府責無旁貸。然而看看這幾年寥寥可數的公辦都更案，又有哪個是政府單位真正跳下來負全責、擔任實施者的？答案竟是悲慘的大鴨蛋！

好不容易，日前這個鴨蛋終於被打破了！台北市都更審議會終於在本月5日通過第一個由政府單位擔任實施者的都市更新案－北市大同區斯文里都更案，預定二月底或三月初遴選營造廠，下半年動工，將規劃地上13層、地下3層，共兩棟322單元的住宅。

本案所在位置，其實近年房價也漲很大，照理說並不會無利可圖；不過由於產權複雜，住戶弱勢者眾，還有航高限制壓縮容積獎勵，因此根本沒有建商願意碰。而柯文哲上任後開始積極推動本案，不但編列超過20億預算，更配合包租代管計畫安置該社區弱勢及承租戶，才讓本案得以順利推動。

然而住展房屋網企研室認為，無論台北市，或其他相關官方單位，都不該以此案成案而沾沾自喜；因為，還有太多類似斯文里的社區，同樣或更急切需要都更推動，比如南萬華的南機場社區就是！斯文里案正式啟動不是成果，而是開端！

推動都市更新，建商自劃都更單元絕對只是配角；要促進市容再造、居住安全等等都市更新本該有的公益性目標，政府就必須跳下來自己擔任實施者，不迴避相關責任。據此，有建商認為，剛確定敗部復活的永春都更案，是台灣都更指標，但其實是斯文里都更才是！

【文/住展房屋網】房市修正已經三年有餘，加上今年春節期間確有不少建案加強促銷，不少民眾因此興起想買房子的念頭，卻怕未來房價續跌，所以一直有民眾問：「到底哪時進場買房子才不會買貴？」、「今年適不適合買房子？」住展房屋網企研室表示，過去房價漲跌較具一致性，但這一波房價走跌並沒那麼一致性，所以買房選時機，不如選個案更實際。

住展房屋網企研室表示，過幾幾波房市多頭或空頭，建案售價齊漲、齊跌的一致性高，但這一波房價走跌，建案並未出現齊頭式降價，有的建案售價持平、有的甚至創高價，一致性並沒過去那麼高，定價策略非常極端。

住展房屋網企研室分析，這一波房市反轉，建案價格變化一致性較過去低的原因，一來是目前台灣仍處在歷史相對低利率水位，有心要鞏固售價的建商，因為資金成本較低，所以寧願付利息而不願降價。

二來是前一波多頭走了十幾年，幾乎每家建商口袋都賺得滿滿滿，有更強的實力可以渡過房市寒冬；假如不願順應房市趨勢，就會堅持價格不願調降，即使賣不掉也無所謂。三來，也與前一波十幾年多頭有關，前一波多頭實在走得太久了，久到讓部份建商太習慣「賣方市場」，認為售價掌握在自己手上，而忽略市場已轉為買方市場、成交價正緩慢朝買方出價靠攏。

因此，近年來建案定價策略相當極端，願意大降價的建案，一次就砍得比別人低二到三成，但不願降價、或降價幅度較小的建案，價格與景氣高峰時差距不太大。想當然爾，以目前買方「逐低價而買」的趨勢，大降價的建案賣得最好，這類建案又被稱作「有感讓利」案，最受購屋族青睞。

當市況出現這種發展，若還在問「哪時買房才不會買貴？」已不合時宜，因為願意大降價的建案老早就一次降足，比別人便宜二到三成都不足奇；不願意降價、或降價幅度小的建案，再等個一、二年，價格還是死撐在原地。

多數民眾一直苦等最適合的買房時機，通常就是不想買貴；如果不想買貴，其實現在就有一些有感讓利案可以挑，不必苦等房價最低的時機。而若是一心想買在最低，那也是不切實際的奢求，畢竟要「買在最低、賣在最貴」，除非如有神助，不然就連高手也很難啊！

【文/住展房屋網】影響房價的原因有千百種，除了本身所在的地段、產品規劃外，周遭的嫌惡設施如加油站、高架橋、墳墓等，也都會對房價造成干擾。但這些干擾，基本上都是看得見的，既然看得到，要避免或改善也就方便許多；但若干擾因素隱藏在『看不見』的地方，那麻煩可就真的大了！

住展房屋網企研室指出，在干擾房價的隱藏因素中，『管委會』可說是影響層面最大的一個，尤其是擺爛或不可理喻的『恐龍管委會』，對社區房價與形象的殺傷力更是驚人。

就拿最近新聞鬧很大的南港「華固奧之松」社區來說，該管委會稱電競選手是社會渣滓，並以入住會影響社區房價為由，拒絕香港某知名電競公司的選手入住。管委會嚴重歧視、超越法律的作為，不僅讓社區名聲掃地，更讓網友高喊死都不要住這種有『恐龍管委會』的社區，直批管委會才是會拖垮該社區房價的罪魁禍首。

網友認為，該社區管委會思想陳腐，對電競存在負面刻板印象，殊不知近年電競早已轉型為新貴產業，還是時常在國際競賽場合嶄露頭角的『台灣之光』，這樣的住戶，根本比一些官司一堆，還在外搞七拈三的有錢人還優質，對於該管委會踰權管很大的行徑大大搖頭。

不過如「華固奧之松」之類管很大的管委會，還不是最頭大的，什麼都不管的管委會，才真正令人嘆息。許多社區雖成立管委會，但由於住戶對參與公共事務的意願不高，將管委會視為『屎缺』，即使選出管委會，也採取無為而治的消極管理，使社區品質隨著時間不斷走下坡。

管委會不作為，輕則社區環境簡陋，重則造成公安意外。過去曾不乏社區因疏於管理維護，導致外牆剝落砸傷路人，進而遭受害者告上法院求償，讓全體住戶荷包失血；此外，亦有不少案例是社區管委會對於電梯、泳池、建身房等公共設施不予修繕，以致公共設施淪為危險製造機，住在這樣的社區，非但沒有家的安全感，反而還讓自己的資產與生命飽受威脅。

因此住展房屋網企研室呼籲，民眾買房子的時候，不僅要檢視地段、外在環境，更要想辦法了解該社區管委會是否為恐龍管委會，若是購買尚未成立管委會的新建案，則要多參與管委會運作，讓管委會發揮實質且正向的功能，才不會管委會成為拖累房價的萬惡罪魁。

【文/住展房屋網】在雞年尾聲、狗年初到之際，包括台北市的松山健康公宅、新北市的永和秀朗青年宅，以及台中市的豐原安康段公宅等，都相繼招租或已近完工，讓政府終於能在公宅推動政策方面，有了比較拿得出手的成績單。

而根據內政部營建署的統計，全台已完工/興建中的公宅，更已多達2萬多戶，總統蔡英文上任之初誇口的8年20萬戶政策目標，似乎已從遠在天邊，縮短成只差十萬八千里了。

2萬戶公宅，說少不少，但住展房屋網企研室認為，絕對算不上多！因為以國際經驗來說，公宅存量至少需達住宅總量的5%，才有較明確的成效；以我國住宅總量約800萬戶計算，2萬戶公宅，只佔我國住宅總量的0.25%，距離得見成效的5%，還有高達20倍的差距，因此官方不應奢談什麼「興辦有成」，往自己臉上貼金！

不僅建設進度大大落後國際水平，目前的公宅戶數，也與蔡政府承諾的數字相去甚遠。蔡政府8年20萬戶公宅中，12萬戶為新建，換算每年應完工1.5萬戶，如今蔡政府執政已兩年，公宅總量理應達3萬戶才對，但現況已完工/興建中的戶數只有2萬戶，其中已可租住的更只有1萬戶，實際達成率，其實只有政策承諾的三分之一。

況且在已完工可租住的1萬戶公宅當中，又有半數以上為既有戶數，換言之，真正在蔡政府治下完工的公宅，充其量不過5000戶，因此政府推動公宅的表現，根本是大大不及格；但官方卻以灌水灌很大的統計數據，模糊政策推動不力的事實，實在是我國政策推動上的可恥笑話。

而各級政府面對公宅興辦時，總拿沒有地當擋箭牌，但同樣是缺地，產業一說缺地，府院黨馬上就能端出解決方案，為何在公宅議題上，卻不見官家有如此效率？莫非無財無勢又無房的普通百姓，就跟勞工一樣，是蔡總統心中最軟的一塊，所以乾脆軟土深掘，不必費心照顧！

再說，公宅議題在我國討論甚久，按理說，住房需求殷切的各大都會，都應早有動作才對；但時至今日，仍有都會區(如台南市)一戶完工/興建中的公宅都沒有。對於這種不把國家重大政策當一回事的都會，中央應拿出魄力，對推動政策不力的地方政府祭出鐵腕才對，否則實不足以讓民眾相信政府的施政決心。

【文/住展房屋網】近年興起的電競產業，儘管已經獲得政府重視，不過在部分人士的眼中，仍和打電玩沒啥兩樣，甚至被貼上『不學無術』、『不務正業』、『是不念書的小孩才會從事』的負面標籤。像是最近南港重陽段某社區，拒絕香港電競團隊HKA進駐的新聞，就再度凸顯這樣的情況。

直觀上來說，這件事情確實可輕易歸類為職業及居住歧視。就先不談該社區認為電競選手會吸毒、打架鬧事，是社會渣滓等等的離譜指涉，稍早(該電競團隊臉書公開)曝光的兩造協調會議內容更揭露，有部分住戶認為該電競團隊出入時間很晚，會影響其他住戶安寧，還有人說八樓拖椅子及沖馬桶的聲音，三樓會聽得很清楚！

這樣的理由，聽了真的讓人感到啼笑皆非。說實在地，任何社區都可能發生住戶晚歸的情況，怎就沒聽說有人因此被禁止進出？對此，住展房屋網企研室只能說，這些住戶根本早就鐵了心不讓電競選手入住，所以當然什麼樣的理由都講得出來。

再者，要是樓上搬個椅子、沖馬桶，樓下就被吵到不得安寧，那麼住展房屋網企研室認為，如果這個社區的房價真的一落千丈，那也不是因為有電競團隊或其他什麼林林總總人等進駐，而是這個社區的營建及居住品質太糟糕，竟連基本的隔音都不及格！

甚至，如果該社區的營建及居住品質，真的如社區住戶所說的那麼糟糕，那也是造福廣大消費者啊！此事曝光後，現在大家都知道，興建該社區建商的房子不能買，因為隔音不佳，會影響居住品質及房價！

【文/住展房屋網】桃園中油煉油廠近日發生爆炸事件，引起周邊居民不安和社會的關注；當中，也有民眾關注爆炸案對周邊房市的影響，並認為此事件將重擊當地房市。住展房屋網企研室則表示，煉油廠毫無疑問是個嫌惡設施，對房價本來就有壓抑的作用，發生爆炸、工安亮警報，短期肯定是利空，但中、長期是利空還是利多？還得看該事件未來發展而定。

住展房屋網企研室指出，桃園中油煉油廠所在地是「大有地區」，當地屬於桃園房價相對低的區域，區內除了煉油廠之外，還有長榮貨櫃廠、少年輔育院與公立殯儀館等嫌惡設施。

雖然大有地區嫌惡設施多，但因距交流道近，往返台北市便利，再加上房價相對便宜，所以發展並不差，人口密集，且商家多、生活機能相當充足，甚至有新光三越百貨進駐。

會到大有地區買房子的民眾，主要是桃園當地人，雖然明知有嫌惡設施，但因為房價負擔較低，仍可接受當地環境。次要的客源，則是來自台北市的購屋族，主要被低廉的房價吸引過來，看上大有地區交通發達，往返北市有效率而到這裡買房子。

近年來，大有地區新崛起的「經國重劃區」，就大打國道交流道與水岸題材，希望能夠拉攬購屋族的青睞。但不可諱言，經國重劃區距離煉油廠與長榮貨櫃廠都不遠，恰好被這二大嫌惡設施夾擊，在這次煉油廠爆炸意外事件中，肯定會受到衝擊。

住展房屋網企研室分析，其實會到大有地區買房子的民眾，對這一帶的嫌惡設施心知肚明；即便如此，這次爆炸事件，也會讓一些購屋族暫時轉為觀望，或是利用爆炸事件來殺價，對近期內的買氣與房價都是利空。
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但因這次爆炸事件，也讓延宕已久的「遷廠」議題再次浮上檯面。中油早在十幾年前就承諾煉油廠要遷廠，但一直拖到現在都沒實現，直到爆炸事件後才又引發關注，當地輿論也對中油施壓，要求儘速提出遷廠時程表。

假如中油因此事而找到新廠土地、並打定主意遷廠，那大有地區反而因禍得福，能夠送走煉油廠這個嫌惡設施，對長線房價與地區發展是有利的。但如果中油持續推諉，那對於房價的壓抑作用，將始終存在。

【文/住展房屋網】由於房價居高不下，民眾面臨居住大事，更加困頓；因此無論中央及地方，都將興辦只租不售公共住宅，列為極重要政策。只是都會區土地取得不易，就以房價最貴的台北市而言，現任市長柯文哲任內真正完成的公宅，真的屈指可數。

說實話，官方其實也明白，純粹以新建方式來增加公宅量體，確有相當難度；因此包含台北市及中央，都還有利用「包租代管」，以租稅減免等優惠，鼓勵民間釋出閒置空屋，出租給年輕人及相對弱勢者的政策規劃。只不過，住展房屋網企研室稍早就分析指出，一旦加入政府代管平台，相關資訊全都露，這對以往幾乎不繳稅的房東來說，當然不可能『自投羅網』。

此外，日前於信義區行政中心舉辦的『台北市府社會住宅包租代管計畫－區里說明會』上，副市長鄧家基儘管努力宣傳該政策，但據報導，該區里長似乎都給副市長軟釘子碰；有些里長認為，長期租不出去的房子，多半都『有問題』，還有里長直言，北市包租代管方案簽約租金最高僅1.8萬，這在信義區只能租得到小套房，因此實際成效會大打折扣。

或許有人會說，這些理由是以偏概全，或拿特例當通則；不過現場某里長的質疑，更切中要害，那就是租屋市場本應是市場機制，因此要提升整體景氣，才能真正解決問題。

的確，無論買賣或租賃，房屋市場本質上確是市場機制，價格自當由供需兩方折衝決定。不過，國內房地產市場長期不健全；買賣市場有稅制扭曲，資訊不透明、不對稱的長久問題，至今仍未完全化解，租屋市場則不只有以上問題，更還有法令不完備，房東和房客權益都缺乏保障的狀況。因此，租賃市場的規模其實相對稍小，但論發生糾紛的頻率及能見度，後者卻似乎遠大過前者。

在這樣的偏差現況下，官方想透過包租代管平台，鼓勵民間釋出空屋出租，自然變得事倍功半。要想讓包租代管方案真正步上軌道並成功執行，住展房屋網企研室認為，還是必須從健全租屋市場，這項最根本的方向做起。

至於做法，除了剛上路的扶植代管專(產)業，及修訂租屋定型化契約外，仍應另立租賃專法，明定市場規則及兩造權利義務。事實是，儘管部分人士認為現行民法已有相關規定，另立專法恐是疊床架屋；但從實務層面看，卻完全無用武之地，租屋市場亂象繼續存在。據此，另立租賃專法，仍有其必要及急迫性！

【文/住展房屋網】去年以來景氣回溫，官方與民間機構都不斷上修經濟成長率，但美好的經濟果實並沒有盡數反應在薪資成長上，因此去年走馬上任行政院長賴清德，便主動帶頭「做功德」，宣佈公務人員加薪3%，盼民間企業群起響應，讓受薪階級能過個好年。

賴院長的散財功德能否做得成，本來還有些變數，所幸在立法院臨時會休會前，終於通過了預算案，讓公職人員的小確幸得以實現。但過去遇到加薪問題，總拿政府先漲再說當擋箭牌的民間企業，在官方加薪成真之後，跟進梭哈的力道與以往嗆聲的聲勢相比，顯然有點掉漆。

特別是目前正值年終發放、企業尾牙的旺季，但除了南部建商霸氣互比誰對員工好外，北部業者倒是不見太大動作，許多上市櫃企業面對記者詢問年終水準與是否加薪時，也多不願正面回應，彷彿過去大聲嗆政府的言辭只不過是放了一個屁，時間一久，屁就隨風而逝了。

對於民間響應加薪的成效不如預期，住展房屋網企研室認為，其他行業加不加薪不打緊，但房地產業應該要大舉響應才對，而且加薪還不能低調，應盡可能高調處理。

原因在於從去年開始，不動產業者就不斷表示買氣已築底反彈，建案銷況遠比2015下半年到2016全年的低谷好非常多，營收表現也相當有水準，並且樂觀認為今年房市會更加穩定，對房市走勢看似信心十足。

不管業者所言是真是假，住展房屋網認為，既然想以景氣回溫為由來炒熱市況，那做戲就要做到足，特別是當政府都已經把舞臺搭好了，地產業者豈有不隨之起舞的道理。

只要地產業者高調加薪，原本不相信建案賣很好、業者賺很大的民眾，看法就會動搖，開始對「市況升溫」的說法產生認同感，畢竟若業者不是真的有賺錢，而且還是賺很大，怎麼可能大舉加薪。

一旦在思想上成功說服民眾，那業者先前所說的市況趨穩，就愈有可能發生。因為消費者會再度燃起「晚了就買不到好物件」念頭，進而打消觀望、投入房市，所以業者們面對加薪問題時，不應該再這麼低調，反而該善用話題，創造有利自己的輿論風潮。

【文/住展房屋網】徒善不足以為政，徒法不能以自行。聖哲的名言至理，兩千多年來屢試不爽。何以故？風俗敗壞的世道，四端缺兩端者比比皆是。哪兩端呢？羞惡之心和是非之心，無義無智之輩，凡事硬拗，自欺欺人。此時此地，社會充斥著這類人，如同台島幾個空汙嚴重之處，髒物盡浮在上頭，觸目驚心。

又譬如都更相關法令條例，多年來再三添補修正，看來似乎完備。唯實務案應用時，卻是這也不通那也不通。原因只有一個，就是法令無從實徹。因為非不能也，是不為也。政客和權位者的私心算計，造成公權力的積弱不振，有以致之。

一個社會被民粹東抬西扯，左右失衡；而大眾姑息之，縱容之，終釀成極端個人主意猖狂的大禍患。且看酒醉之人滿街跑，縱火、嗆警、駕車肇逃，胡天胡地，簡直目無法紀，再下去，台島將淪為亂邦，誰敢來觀光，誰肯來投資？這樣的情勢，法治形同無物，執行者畏首畏尾，國家建設哪樣能搞好？

鬆散的法治，給百姓墮落的誘惑與藉口，反正殺人也無妨，則吸毒、竊盜、詐騙、縱火、酒駕又如何？個人英雄愛炫的風氣一旦萌發，其不可收拾之殘局，教人不敢想像。只要我喜歡，有什麼不可以！別人的感受，干我啥事。人民素質水平低到這個程度，真是可悲！

概念上的政策制定，大眾常誤解係深思熟慮，或高瞻遠矚，或雄才大略者所為。但攤開來說，恐怕不過是一兩個公務員加上制度形成的「科員政治」。百姓常抱怨法規愚昧，固執不通，窒礙難行，原因在此。基層人員以交差為本，中高階者為省時省事，照案轉呈。決行主管更是心不在此，敷衍過關。政府大小事率皆如此，無怪績效奇差，怨聲載道。

「危老條例」的制定內容，更可謂一大笑話，既是老舊又危險之建物，法理上應當由公權力強制拆除重建，奈何新法卻規定需全體住戶通過，才能都更重建，這是什麼邏輯？綜合前述現實狀況，不免令人聯想，是否官方根本不希望有社區或建物都更成功？不然怎會訂定如此之無厘頭法令？

都市建設可用之地日漸稀少，拆舊建新遲滯不前，城區老化加速勢所難免。如何活化閒置土地，乃當務之急。譬如重新全面檢討都市計畫，因為當年的考量因素，或許現今已不存在。此外，有魄力就拆蚊子館改興建公宅，皆大歡喜。

近時按二連三的違法隔雅房火災事例，擺明告訴官方，違建影響大眾住的安全，豈可不作為？瀆職之外，還釀傷亡命案，罪過不小。更突顯都更之急迫及重要性，首府大馬路旁，都有成排舊樓危樓待拆重建，卻一擱多年。這是法令的不足，抑是執政者的昏庸無能，人們不妨好好想想。

【文/住展房屋網】日前桃園中油煉油廠的驚天一爆，不僅爆出了國營事業的鬆散管理，也讓煉油廠遷移的訴求再度浮上抬面，各方政客亦紛紛利用機會大打政治口水戰，讓爆炸案紛爭不得消停。

面對緊鄰人口稠密區的公安不定時炸彈，附近居民無不希望煉油廠能盡速遷移至人煙稀少的地方，中油也表示將重啟遷廠評估。但何時能遷？仍無具體時間表。對此，住展房屋網企研室認為，煉油廠遷廠難度甚高，若中油沒有十足把握，就不應該輕易開遷移支票唬弄民眾。

住展房屋網企研室直言，現今煉油廠遷移的難度，隨著環保意識抬頭，遠比10多年還要困難，中油10多年前無法兌現的承諾，到了今天，實現的空間更是小之又小，因此與其開芭樂票，不如想想怎麼搞好公安與工安比較實際。

姑且不論輸油管路將隨遷廠大改的困難度，單單要選址，就幾乎是不可能的任務。看看光是過去台電核廢料打算放到人煙稀少的台東大武，在地6000多位鄉親便誓死反抗，試問在人口密集程度更高的北台灣，會有哪個地方能容忍煉油廠落腳？

而且遷址到人煙稀少的地方，就能解決問題嗎？難道只有桃園都會區70幾萬人的命是命，其他只有幾百、幾千人的小村落就該被犧牲？難道小村百姓的命都不是命？因此煉油廠遷移，說到底只是以鄰為壑的作法，若中油管理無法改善，不論遷到何處，都將是一場大災難！

況且1970年代桃園煉油廠設置之時，現址周遭還是人煙稀少、尚未發展之處，對煉油廠來說，它才是先來，附近居民則是後到，豈料經過幾十年的都市發展，昨是已成今非，還反到要其他人口少地方的承擔惡果，說來還真是諷刺。

住展房屋網企研室認為，桃園煉油廠爆炸案，總歸源頭還是企業的管理問題，因此要求中油整肅管理，才是正本清源之道，遷廠什麼的不過是眼不見為淨，且不太可能成真的治標之舉罷了。

既然遷廠的機會不太高，地方政府就該對附近的公安維護有所因應；但目前看來，地方政府顯然沒有太高警覺，否則怎會在離中油煉油廠僅咫尺之遙的南崁溪水岸，搞了個能容納萬人定居的經國重劃區呢？若不是地方政府思考不周全，那還真別怪旁人會覺得地方政府別有用心了。

【文/住展房屋網】日前蔡英文總統偕同台北市長柯文哲，視察剛啟動抽籤的松山區健康公宅；不過外界更想知道的，則是小英口中的『台灣價值』究竟是什麼。因為日前蔡總統就公開呼籲柯P，要再次確認所謂的台灣價值，這當然讓相關議題吵得沸沸揚揚。

於是在視察健康公宅當日，蔡英文就闡述了所謂的台灣價值；她說，除了(台灣)主權意識外，照顧年輕人的居住權益及環境，也是台灣價值。

當然，由於是在視察公宅之場合，小英免不了要把公宅和所謂的台灣價值扯上關係。不過，先不談啥是台灣價值，說實話，小英從競選期間開始，就口口聲聲說要照顧年輕人的居住需求及權益，但如今任期已過半，平心而論，根本一事無成！

先不說別的，光是公宅這部分，目前為止只有北北桃、台中及高雄幾個直轄市有成績可言；中央方面，自己興辦及容積獎勵分回之部分，目前根本還是零，包租代管部分，嚴格論也不能算是公宅政策或照顧年輕人，從日前三讀的相關法源來看，反而更接近扶植租屋代管產業。

就算是地方，住展房屋網企研室也要不客氣地說，目前為止成績也僅勉強及格。就以競選期間同樣誇下海口的柯P來說，目前已招租的公宅，通通是前朝規劃、柯P收割；新北市已釋出量體中，大部分也是馬政府時代撥下之土地所興辦。如此這般，難怪到現在為止，公宅量體仍嚴重不足，年輕族群繼續為居住大事焦頭爛額。

說實在地，想讓年輕人安居樂業，不能只是興辦公宅，更需從根本面對解決問題，那就是徹底扭轉這十多年來台灣社會普遍的低薪現象，從積極面降低房價負擔，才是真正的正道。

然而小英領導的民進黨政府，面對年輕人面對的低薪現象，到目前為止毫無對策；而好不容易勉強搬出來的藥方，竟是鼓勵年輕人一走了之！？

原來小英上任後，倡議所謂新南向政策，不僅鼓勵業者往東南亞投資生產，還要搭配在當地造鎮；這樣，就能吸引年輕人前往就業定居？相關業者更附和指出，泰國當地房價便宜，房價所得比只有三倍！

這下台青們肯定被搞糊塗了！究竟政府是希望他們留在台灣一起打拼，還是乾脆要他們出走？如果答案是後者，那也難怪靠青年選票登上大位的蔡英文，如今的青年支持度會一落千丈！

尤有甚者，如果民進黨政府的人口及青年政策，真的是鼓勵年輕族群外移就業、定居，那麼台灣本土的房地產市場乃至整體產業及經濟，就真的要挫咧等了，因為沒有年輕人，就沒有未來！

【文/住展房屋網】繼火葬、海葬後，最近又興起樹葬的討論。多數人不明白這是什麼，卻也有很多意見。原因是聯想到節省用地，連塔位都免了。但現實生活中，沒那麼簡單；因為牽涉傳統、習俗、宗教、觀念，必有柤左看法者，共識難達成。

樹葬、花葬並非沒佔土地，只因在殯葬園區的樹旁、草地，所以感覺未與大眾爭地。塔位則在大塔之內，只佔容積，其實也不爭地。人們對土地毫不讓步，且看合建都更分建坪及車位時，當事人個個爭破頭，溫良恭儉讓，完全派不上用場。利之所在，寸步不讓。

從廿餘年前開始，大型骨塔墓園紛紛興起，數十萬個塔位推出銷售，頓時風起雲湧。許多年輕人加入業務推展行列，大批購置和零買者更不計其數。廣告訴求和房地產差不多，保值增值，自用他用。甚至還出現貸款機制，且聯結到殯葬業，生前契約亦大賣特賣。

由於墓園多數位於郊區僻野之處，山坡地如何，水土保持如何，使用分區如何，買者很少注意。橫豎別人敢買我也敢買。甚至和道路用地一樣，可以捐塔位抵稅，亦是另一種銷售訴求。別看這一行不怎麼光鮮，他們打定主意，總有一天等到你。不是嗎？人生自古誰無死！

相關行業自然有優勝劣敗，造就了不少發大財的幸運者。同樣模式進軍中國大陸，獲利者不少；部分具宗教背景的經營者，吸金術尤其高人一等，社會版新聞常可瞧見。此種房地產周邊行業，不受景氣低迷影響，其供需和價格彈性，亦與一般大眾購屋有所區隔。例如年輕人完全不會聯想這類產品與己有關，投資意願亦不高。

民主聖地宜蘭，最近為農地政令搞得漫天風雨。聖地和農地，何者重要？選票和鈔票，經常聯結。人們弄不清楚孰是孰非，但凡牽涉土地，利益之廣皆難估算。如同山坡地之利用，必以國土規劃之基本概念為準，才能大公無私。便民與圖利，一線之隔，此乃官場糾葛之源，切勿輕忽。

【文/住展房屋網】台中捷運綠線預計年底試營運，隨著捷運通車時間日近，沿線房市也愈來愈有活力，其中端點站捷運北屯機廠(G0)站，因價格親民，且盛傳美式量販店好市多(Costco)可能在此展店，因此多家建商從去年底便陸續推案卡位，使原本就相當活絡的北屯房市更加熱鬧。

面對捷運利多發酵，大家最關心的無非是，北屯房市會不會跟著大漲，不少房仲業者更直接斷言北屯房價將一路攀升。但住展房屋網企研室認為，北屯房價是漲是跌，地段好壞才是最大的影響因素，而捷運對北屯房價的拉抬作用，短期也僅只於點狀，未能擴散成線狀甚至面狀。

主要是目前台中捷運僅綠線一條，其於路網皆處於規劃階段，距離完工通車少說還得等上好幾年、乃至十來年光陰，因此短期內，中捷系統將只有「路線」而沒有「路網」，若非住在綠線捷運站附近，捷運對多數民眾而言並不方便，既然便利性不高，除了步行10分鐘內可達的周邊區域外，其他地方受捷運拉抬的效果自然不甚顯著。

此外，台中捷運綠線採高架化，對近捷運軌道的房屋來說，住家景觀、社區寧靜方面反而因捷運通車而扣分，故捷運對房價的影響，不見得全然正面，且其所造成的負面效果，未來也很難扭轉改善。

再說，北屯近年供給量龐大，為了盡快把房子賣出去，建案讓利的強度一個比一個猛烈，位於行政區交界的廍子段重劃區，甚至傳出將有新案破盤搶市，使區域的認知價格從現今的17-20萬/坪，進一步下修到15-18萬/坪。在讓利效應作祟之下，縱使捷運對房市有穩定作用，在一來一往互相拉扯下，利多效果也難免遭稀釋。

因此住展房屋網企研室建議，現階段看待台中捷運的角度，應審慎理性為宜，莫一味迷信捷運絕對是拉抬區域房市的良方，這樣才不會誤判情勢，錯估進場時機、折損當前買方市場的議價優勢。

【住展房屋網/綜合報導】最近一個多月以來，天候狀況算是相當不穩定，兩週前還有今年冬天最強寒流來襲，加上這個冬天降雨相當頻繁，對於建案銷售來說，自然形成相當大的阻力。總之，又濕又冷的天氣，儼然成為短期房市人氣的最大殺手。

如此情況，可能是最近業者打建案廣告意興闌珊的原因之一；根據住展房屋網企研室觀察及統計，近月建案廣告的確持續減少，和幾年前盛況相比，更有有不小落差。

不過最近房市建案的報紙廣告篇幅減少，不光是因為天氣狀況不佳；根據住展房 屋網企研室側面了解，另一動機是在保留銀彈、養精蓄銳。那麼，要等到何時才發呢？答案是農曆年節期間。

原來，包含對岸在內，最近不少國家都已或將實施所謂『肥咖條款』，也就是加強查察，甚至追討資產階級的稅賦；這對於富豪階級來說，當然就得尋找重新進行資產配置(節稅)的新標的(地區)。

而儘管台灣房地產持有稅已有調高，不過相較於國際水準仍相對低廉，加上遺贈稅率也相對不高，因此就有不少房市業者認為，將有為數可觀的海外資金回流台灣，停泊標的就是節稅效果尤佳的房地產，而最快實現的時間點就是今年春節，因為會有不少手握大筆現金的台商返鄉。

事實上，住展房屋網企研室觀察發現，稍早不少北市高單總價個案，竟出乎意料地持續曝光打報紙廣告，據傳就是想提前卡位這波可能在春節浮現的新商機。這段期間以來房市中高價產品的銷況不佳，此類建案卻反常地持續打報紙廣告，背後確實可能有鮮為人知的動機。

無論如何，再過不到一個月就是農曆年節，到底會不會有大批返鄉台商出現在房市案場，甚至闊氣出手？答案很快就會揭曉。不過最近卻出現一項變數，可能直接打亂房市業者以上的如意算盤，那就是近兩週發燒的兩案M503航線爭議。

無論這條航線的爭議，是因為稍早中共軍機頻頻越界挑釁，還是源自對岸政權貫用的統戰伎倆，總之目前小英政府的對應手段，確實是減班，甚至取消台商今年春節包機。如此發展，可能使得今年能夠返鄉的台商人數大減；而如果返鄉台商減少，那麼也就根本談不上什麼春節台商購屋商機了。

【文/住展房屋網】最近國內局勢可說相當混亂；先前的勞基法修法爭議，至今仍未平息，勞資糾紛也仍接踵上演。接著選舉話題(口水)開始滿天飛，最近正熱的兩岸M503航線爭議，更直接影響許多台商今年返鄉的規劃。

不過，同時間房市端倒是傳出好消息。央行最新公佈的房貸及土建融餘額都續創新高，後者年增幅超過5趴，更是兩年半以來新高；更能直接反應市場狀態的買賣移轉棟數也出現增長，內政部最新公佈去年全年買賣移轉棟數，來到26.6萬棟，年增率達8%。

買賣移轉棟數及土建融資都增加，不僅業者，就連官方都認為這是房市築底回溫的信號，認為今年房市可望持續復甦；也難怪台經院剛公佈的去年12月營建業景氣氣候測驗點，會出現連兩個月上升，代表業者信心持續回升、看好未來景氣。

不過，去年買賣移轉棟數及土建融資上升，就代表今年房市買氣將走升？首先，土建融資上升代表業者積極推案，這從最近各區的新推案增加，確實能證明。但是，這不盡然代表房市買氣會復甦；畢竟業者信心提升，無非是看到去年交易量回溫，但去年交易回溫是靠降價讓利，而且現在是買方市場，如果在定價策略上無法與消費者更貼近，就算業者推案強銷再怎樣積極，恐怕還是事倍功半。

那麼，去年買賣移轉棟數增加，就真的代表房市將好轉吧？那也不見得。需知，稍早業者評估的數字其實是27-28萬棟，所以26.6萬棟的數字，只能說是勉強可接受。更何況去年這26.6萬的數字中，有相當比例是來自建案完工交屋，並不能等於當年度正常的房市買賣交易。換言之，26.6萬恐怕還得打點折扣，才是去年真正浮現的剛性需求能量。

而展望今年，其實還有不少區域才要進入新一波的交屋潮，其中大約又以淡海新市鎮最可觀；根據住展房屋網企研室初估，該區準備重新推出銷售的舊案量，就可能有將近2千戶之多，而且還沒算進目前正在交屋，及準備推出銷售的全新量體。

基於以上趨勢推估，今年全年買賣移轉棟數，應該不至比去年少，甚至高於去年的機率頗高。但就整個交易結構來看，和去年仍無太大改變，新建案交屋仍占買賣移轉總棟數之相當比例，真正的剛性需求則還在觀望。

尤其根據住展房屋網企研室觀察，最近新建案市場的價格又出現看回不回、要跌不跌的尷尬狀態；據此，如果業者今年的價格策略沒有延續去年的降價讓利大趨勢，則要說房市買氣復甦，恐怕還言之過早。

【文/住展房屋網】最近一段時間，房地產市場上確實以相對平價產品的銷況較為理想；會出現這樣的情況，短期而言，當然是因為房價持續居高，但買方的價格認知卻是完全相反的走勢。不過如果單看台北市，相對低總價產品獨走的情況，出現及持續時間更長，畢竟台北市本來單價就高，因此入主北市房產的捷徑，本來就是低總價產品。

除了價格因素外，包含央行祭出信用管制，導致豪宅買家縮手，以及北市調高103年7月後新取得使照建物之房屋稅基，也都讓小宅相對更熱賣，中大坪數產品則幾乎呈現銷受停滯狀態。

不過根據住展房屋網企研室觀察，以上的北市房市趨勢，最近一段時間似乎又出現微妙變化。儘管目前為止，半數以上新推案，還是走相對低總價、中小坪數路線，但中大坪數產品也已有增加的情況。最近陸續推出的指標新案，包括中正區古亭國小對面的「冠德羅斯福」，建國北路、長春路口附近，忠泰與長虹兩家上市櫃建商合作推出的「帝璽」都規劃中大坪數換屋型產品。

此外，稍早傳出有大戶一次買兩層台安醫院對面的「華固敦品」，更是豪宅等級規劃及訂價；當然就更不用說，稍晚將陸續正式公開的信義聯勤俱樂部改建案「ONE PARK Taipei」，及萬眾矚目的正義國宅都更改建案，都是純豪宅產品。

不僅最近北市開始出現更多中大坪數規劃，就連買方動作也有變化。最近新推，位於新生南路一段上的「大安滕」，儘管主力產品為20坪以下，但根據案場向住展房屋網企研室透露，購買合併戶，也就是40坪以上產品的買方相當多；儘管購買目的和先前一些小坪數個案類似，也就是置產或買給下一代，但從購買產品坪數的變化可知，北市房市已慢慢再現換屋族群，購買信心也已有提高。

無論如何，狗年北市房市，中大坪數，甚至豪宅產品的能見度已比往年更高，甚至連小坪數低總價產品銷況獨走的趨勢，也出現變化。至於這到底是短期特定現象，或是置產大戶終於重出江湖？就要看接下來北市這些中大坪數產品的實際銷售反應如何了！

【文/住展房屋網】近日有媒體揭露，國際知名拍賣品牌佳士得將與台灣住邦資產管理合作，最快在今年上半年簽約，以授權的方式，精選台灣豪宅物件銷售給國際買家。不過，近年台灣豪宅屢屢傳出開出國際盤、抑或進軍海外的消息，但總是雷聲大雨點小；住展雜誌企研室認為，國際投資者購買台灣豪宅意願偏低，背後有多重因素，並不是豪宅物件漂亮，就能夠拓展國際市場那麼簡單。

第一個因素，與台灣稅負有關。由於房地合一稅對海外買家課徵重稅，持有一年內課徵獲利45％、持有逾一年以上則一律課徵35％，稅負壓力比本國人還重許多，而重稅只會趕走人、不會吸引人進來。因此，自房地合一稅上路後，外國人來台買房件數與金額均已大減。

第二個因素，台灣豪宅投報率太差，多數豪宅年投報率頂多只有1％，有的甚至不到1％，與國際常見的3％～5％差距懸殊。因此，台灣豪宅長期出租，根本沒什麼誘因可言；不出租改賺價差，但台灣房價又處在下坡階段。租金收益差、又沒價差可賺，外國人當然不想來。

第三個因素，虛坪過多難與國際接軌。國際多採行實坪制，許多外國人對台灣房屋的評語就是「虛坪多、室內空間又小又貴」，很難買得下手。雖然香港也是虛坪制，但香港位居亞太金融中心地位穩固，不僅商辦租賃需求極高，多數跨國性企業多有員工住房租金補貼，因此住宅租金與需求同樣居高不下，與台北市狀況完全不同。

第四個因素，兩岸關係危機四伏。雖然台灣人已經習慣中國大陸文攻武嚇，但外國人可一點都不習慣，而且將中國的威脅視為風險之一；尤其近年來中國動作頻仍，兩岸還被國外專家選為全球最可能爆發戰爭的地區第二名。假如兩岸情勢未能緩和，要吸引外國投資者掏大錢來台買房並不容易。

綜合以上，台灣豪宅即便開國際盤、並拿到海外銷售，但最終會買單的多不是海外投資人，而是台商或台灣本地民眾。與其分散心力轉攻海外，不如專注研究國內客戶需求、打動他們的心更重要。

話雖如此，為何還是很多豪宅案希望賣到海外呢？說穿了，只是因為台灣國內需求減弱，銷售速度偏慢，因而希望拓展海外市場，即使知道不見得賣得掉，但多一個銷售管道就多一份希望，勝於苦苦在台灣本地苦等客戶上門，也順便拉抬一下建案氣勢與聲量啊！

【文/住展房屋網】人口是反映房市需求的重要數據，而一整年來的人口變化，更是掌握房市供需的參考指標，因此每到歲末年初，許多媒體與不動產業者總愛拿官方的人口統計資料大作文章；但住展房屋網企研室認為，台灣官方的人口統計資料，對房市僅具象徵意涵，實質意義不大，因此不需過度強調人口數據變動對各地房市的影響。

由於台灣官方人口統計主要以戶籍計，無法反映當地真實的實居人口，而我國又每五年才作一次各地的實居人口估算，因此若僅以每年戶籍人口增減來評斷一地房市需求，將落入見樹不見林的盲點之中。

舉例來說，論這10年來的人口增長幅度，位列六都的台中、桃園雖然可觀，但還遠遠落後於外島的金門。不過金門戶籍人口雖然翻倍暴增，但實際住在金門的人數，恐怕根本不及戶籍人口數的四分之三，因此若業者及民眾錯信虛胖的統計數字，將嚴重干擾自身對當地房市趨勢的判讀。

此外，由於台灣的行政區劃過於零碎且無都會區治理的觀念，因此若僅以單一縣市的人口增減來談論當地房市，將難以反應都會區整體的人口樣貌，也會導致判讀失真。

就拿北三都來說，北市近年因房價、物價居高不下，形成強大的人口推力導致人口外移，假如只單單看台北市一個行政區，絕對會認為北市房市需求銳減，但事實確非如此，因為同屬首都都會區的新北、桃園等地，近年人口增加的幅度相當可觀。

所以若將視角放大到大台北都會區的層次，北市減少的人口，其實只是往都會區內部的外圍衛星地帶移動而已，至於整體都會區的住房需求，非但沒有縮減，反而還在持續增加，這也是為何北市人口下滑已多年，房價卻始終高高在上的原因之一。

再說，隨著都會區成形，我國首都圈各地的機能分工也漸有雛形，如北市基本上為高端商貿及服務業中樞、第二環的新北則是工商生產與就近居住的據點，而更外圍的桃園，則漸發展為通勤人口的扎根地，是故首都都會區已漸有歐美住、工、商各區機能分離獨立的態勢，既然如此，屬於工商核心的雙北蛋黃區，人口自然會往蛋白區移動，故無需將北市人口減少解讀為首都房市已是強弩之末。