【文/住展房屋網】纏訟多年的高雄義大世界開發案，稍早又有最新發展。本事件最早是99年高市府發現，義大世界開發案(含義大廣場及皇家酒店等)容積超額使用，市府要求義大改善，否則將撤照，義大因此提告。

原本102年法院判決高市勝訴，104年高市府便撤銷義大世界的使用執照；不過今年7月，最高行政法院改判高市府敗訴，因此義大針對使照遭撤，向高市府提出近259億的國家賠償。而根據了解，高市府將提拒賠理由書。

這整件事情究竟誰是誰非？住展房屋網企研室認為，就算看過最近的相關報導，很多人可能還是霧煞煞；因為，基本上還是義大、高市府兩造各說各話。

不過可確定的是，義大世界使用執照遭撤，高市建管處當時所持理由，是開發案容積超額；然諷刺的是，最近同為高市府另一單位都發局，所公告的最新措施，根本就等於是打了高市建管處的臉。

最近有報導指出，為了加速該市都會區老舊危險建物更新，高市府(都發局)率全國之先，公告《都市危險及老舊建築物加速重建計畫作業要點》，即日起受理30年以上危樓重建，凡經結構安全性能評估，達危險程度且不具改善效益，或無電梯者申請重建，免經審議程序，並給予1.3倍容積獎勵。

以上兩則訊息，看似好像沒有關連；但仔細一瞧，還真大有文章。因為，如果昨日高市建管處說義大世界開發容積超過都計規範，那麼今天高市都發局公佈的危老建築改建，近乎無條件給予1.3倍容積獎勵，難道就沒有超過都市計畫規範？

住展房屋網企研室指出，政府為推動都市更新，無所不用其極，竟連都市發展的根本遊戲規則－都市計劃都視為無物，超大方多給容積。這樣搞下去，難怪台灣城市容貌始終無法真正除舊布新，更糟糕的是，同時間交通狀況還更加惡化。

這廂拼命給容積，超出都市計劃原本規範，結果讓開發商蓋更多樓地板面積、賺取利益，但那廂卻因為更多的樓地板面積，不但都市愈蓋愈滿，還產生更多人員活動，交通等公共建設不堪負荷、生活品質惡化，等於相關惡果全民買單。如此這般，蓋再多道路、再多捷運也沒用！

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【文/住展房屋網】上任之初就對違建宣戰的台北市長柯文哲，面對首都違建依然猖獗，決定再出新招，打算將議員關說3次以上的違建資訊公佈上網，讓民眾能明瞭有哪些違建是因議員屢屢護航導致執法困難。

雖然北市府表示只會公佈違建的地址、議員關說次數，不會公佈關說議員的名諱，但已有不少議員作賊心虛，批評北市府公佈違建資訊的作法，是將執法不力的責任推給議會、議員，並強調議員之所以會關說，是因為法令模糊所致，試圖洗白自己的護航行徑。

北市府的新招，或許能對議員不斷關說阻拆違建的行為發揮些微遏止作用，但住展房屋網企研室認為，更負責任的作法，應該一併公布關說議員的名單，讓全體國人知道究竟是哪些議員屢屢當起違建門神，以利選民在下次選舉作出理智的價值判斷，淘汰不適任的代議士。

住展房屋網企研室指出，議員將關說原因歸咎於法令不全，正曝露了自己的失職，因為地方議會自己就是立法機構，若議員認為法令不周，就應該提案修法，或督促市府相關單位提案修法，補全法律漏洞才是，而非放任法規不全，然後再以此為由進行關說。

其次，作為民意代表，議員利用國人賦予的公權力做了哪些事，本來就應該對人民開誠佈公，人民對議員的所作所為也應有知的權利；加上違建危及公安，若因議員關說而留存，將嚴重威脅多數國人的生命財產，故民眾理應清楚是哪些議員背著主流民意，在暗地裡施壓搞護航違建的骯髒事，這樣就算真的被違建危及身家財產，才知道要找哪些惡質代議士算帳。

因此住展房屋網企研室認為，北市府既然要將違建資訊公諸於世，那就必需不留情面一次到位，把屢屢關說護航的議員名單一併公佈，否則不肖議員將維持藏鏡人身份，繼續躲過人民眼皮做不恰當的勾當；而議員本身也應當自清，主動支持市府政策，並強化違建取締的相關法規，促進議會生態與制度健康化，讓首都違建的取締作業不再受阻。

【文/住展房屋網】近期全台六都陸續公告明年度公告地價，多數縣市選擇公告地價持平或調降，代表明年六都地價稅也會隨之持平與降低。惟住展房屋網企研室認為，不動產持有稅負在「居住正義」的大旗下改得亂七八糟，完全不具公平性，遲早得重新檢視相關賦稅比例；而相對公平的方式，是大幅調漲地價稅、同時大降房屋稅，才符合量能課稅的原則。

前幾年各地方政府以「居住正義」為由，大漲房屋稅；漲稅並非師出無名，但問題就是「漲錯稅」，結果變得更無正義性，流於荒唐的稅改，尤其是台北市情況最為嚴重。

以台北市為例，一間房子最大的價值並非在房屋本身、而是在土地，蛋白區土地與房屋價值比大約六比四到七比三，市中心的土地與房屋價值比甚至可達八比二；若依量能課稅原則，則地價稅應課十分之八、房屋應課十分之二，但市府卻選擇大漲房屋稅，導致地價稅與房屋稅稅負比例變成二比八、甚至達一比九。

在這種荒謬的稅改之下，原應繳重稅的土地反而只繳輕稅，原應繳輕稅的房屋竟要繳納重稅，稅負輕重與價值完全顛倒過來，顯示過去稅改毫無公平性。

有人認為，不管房屋課得重、或地價稅課得重，其實都一樣，因為目的是為了讓房屋稅加地價稅的總稅負加重。

然而，這種想法其實大錯特錯，因為房屋稅重、土地稅輕的結果，導致土地遭到大量且長期囤積；不只有投資客專門炒作土地，有建商乾脆不蓋房子，靠買賣土地反而更好賺。土地輕稅導致土地遭有心人士囤地而不開發，而全國沒有任何地方政府願意開徵空地稅，最終結果就是地價居高不下。

土地是建商推案最大宗的成本，當土地成本降不下來，房價自然降得慢。如果前幾年對土地課以重稅、而房屋不加稅，讓囤土地的人感受到痛，引導囤地者大降價出售土地，那麼現在房價說不定降得還比較快。

這種事情用膝蓋想就知道，「囤房子跟囤土地的，哪一種比較大咖？」當然是囤土地的大咖！但弔詭的是，無論中央與地方政府，卻都選擇「打房不打地」，放過那些大地主；原因到底是為什麼？真的很耐人尋味。

【文/住展房屋網】接掌行政院還不滿兩個月，新任閣揆賴清德已推出企業五缺解決方案及勞基法修法等，不過每一項都引發諸多爭論。無獨有偶，宜蘭縣第二任代理縣長陳金德上任所做的第一項決策，也是馬上引發非常多的爭議。

根據稍早報導，陳金德才上任不到兩天就對外宣布，前任縣長林聰賢主導的假農舍真豪宅加倍課徵房屋稅政策，逾越法律授權，相關程序不完備，也就是未經議會同意，因此將退稅給被加稅的民眾，而且還會加計利息。

陳金德此舉，當然是直接打臉林聰賢，而儘管陳強調，縣府仍堅持農地農用的大原則，但此舉仍讓外界認為，這代表稍早縣府打擊農地炒作的宣示已破功，一切回到原點。

事實上，不僅是陳金德，前一任代理縣長吳澤成，就先以土地歸土地，房屋歸房屋為由，取消假農舍加徵房屋稅。

假農舍真豪宅現象會如此猖獗，根據住展房屋網企研室觀察，一來是照一般住商用地，農地成本非常低，加上這些年政府漠視農業發展，讓從事農業者及農業縣市感覺永難翻身，寧可休耕領補助甚至閒置；如此錯綜複雜因素交互作用下，給了有心人士賺取中間龐大價差的誘因及空間，才造成如此扭曲怪象。

當然，透過稅負來遏止此一歪風，是方法之一，至於到底是針對假農舍課徵更重房屋稅，還是用其他名目為之，都是可進一步討論的。但至少根據住展房屋網企研室了解，林聰賢縣長時代就已從嚴審查，甚至直接禁伐農舍建照，加上加徵房屋稅，似乎確實收到一定效果。

至於陳金德指縣府加徵假農舍房屋稅，是逾越法律授權的說法，各方目前則是各說各話，沒有交集；然就算陳的說法成立，也應該是如徐世榮教授所言，是把沒走該走的程序，如需經議會通過做補正，議會如有意見或不通過再做討論，而不是馬上退稅了事，畢竟農舍一旦改做其他用途，就不再符合農舍條件，加徵房屋稅並沒有不合理處。

或許這一切，如某些分析所指，就是選舉考量。至於假農舍真豪宅會不會死灰復燃，目前尚不得而知；但可以確定的則是，如今走到這般地步，假農舍甚或農地無法農用的怪象，還是依然無解。因為，陳金德所稱的回歸都市計劃及建築法，針對違規者開罰及拆除，如果有效，也不會落到如今的地步！

【文/住展房屋網】新任閣揆賴清德新官上任三把火，但第一把火，就選擇將最支持民進黨的勞工權益全數火化。在賴內閣主導的勞基法修法版本中，最令人不能接受的，便是以勞資協商架空該法，使勞工環境大幅往資方傾斜。賴揆百分百出賣勞工的舉動，也招來學界、網友一致痛罵，直批執政黨選後大變臉的舉動太噁心。

縱然學界、在野黨、勞團及網民對勞基法修法版本罵聲一片，但賴內閣似乎仍相當堅持獨厚資方的修法方向，不僅遭砍的7天國假始終不願鬆口還給勞工，被質疑會引發過勞的可連上12天班、休息時間從11小時縮為8小時，以及縮減勞工加班薪資的核實計算也都不見轉圜，可說是吃了秤砣鐵了心要徹底犧牲勞工。

對於賴內閣將勞工環境倒退30年，作為減輕企業經營成本、鼓勵企業投資的拼經濟藥方，住展房屋網企研室認為，這種作法，將導致「台南病」擴散全國，使實際經濟與房市表現不如預期。

住展房屋網企研室所指的「台南病」，乃指因低薪且無保障的就業環境，所造成的後續負面影響。若真如賴內閣所想，靠著降低勞工待遇，企業經營就會變好、地方經濟就會轉佳，那薪資待遇與勞檢效能都出了名的差的台南，應該是全台經濟最發達、房價最高、消費水平最驚人的直轄市才對。

但事實卻是，台南勞工的百般犧牲，並沒有為地方經濟與區域房市創造繁榮，不論房價、物價還是薪資，通通都居六都之末，甚至連非直轄市的新竹都比不過。作為台南市長出身的賴院長，想必比誰都了解台南的狀況，豈知到了中央非但不思改進，反而還想把台南的失敗經驗推廣全國，著實令人匪解。台南之所以房價、薪資及消費不振，最根本的病灶，正是勞工待遇過低、就業環境太差所致。

雖然台南有號稱「南台金磚」的南科坐鎮，但相同職務的薪資待遇，比起台北、竹科仍差一大截，加上南科的科技業，其實並非技術密集的研發性質，而是勞力密集的代工性質，既然是代工，本質其實就是製造業，對高工時、低成本、低技術層次的人力有極度依賴性，因此無不希望政府能協助壓縮勞工權益，讓勞基法在濁水溪以南形同虛設。

在本薪過低的情況下，生活都成問題，自然不會大量消費刺激地方經濟，也沒有能力砸大錢買房，使台南的物價、房價難以提振。雖說勞工可靠不斷加班擴增收入，但天天上班到累趴，哪有時間好好外出消費、看房購屋呢？

再說加班薪資具不確定性，為避免將來收入不穩衝擊生計，就業民眾只要有點閒錢，第一念頭就是存起來，而非投入消費市場，長久下來，區域內需經濟難以提振；在地就業民眾的最大願望，也被壓縮到能過上小日子，體會一下小確幸就好了。當人民少了企圖心，城市也就失去活性與未來性，最終只能靠吃老本(以台南來說，就是靠文化資產)過活，淪為毫無可塑性的殭屍都市！

【住展房屋網/綜合報導】稍早北市府決定年底開罰大直大彎北段違規商業宅，結果引發不小討論聲浪，而隨著開罰日即將到來，有更多民代陸續『關切』。前日，北市議員陳義洲就指出，內科當初可直接開放更多業種進駐，市府如今卻用放大鏡檢視大彎北段違規商業宅，還進一步指稱，內科開放更多業種進駐為合法掩護非法；間接影響大直大灣北段，更說北市的分區規劃已變質，才造成(大直)商業宅林立。

然住展房屋網企研室認為，陳義洲所提的這兩種情況，根本是兩回事。或許當初市府開放更多業種進駐內科，和遠雄當時購入內科土地真的有關，但內科都計放寬確實於法有據、按既定程序完成，也有適切正當的理由。原來，最初內科被設定為輕工業區，嚴格限制業種建駐，結果造成區域發展遲滯，因此包含馬英九在內，過去歷任任市長都陸續開放更多業種進駐，才造就內科如今的發展規模。

然而大直大彎北段商業宅，卻是違規事實在先，和內科的先修改都計內容、後開放進駐完全不同。事實是，如果能提得出都計委員乃至市民大眾都能接受的理由，那麼市府或許也可考慮修改都市計劃細則，放寬大直北段商業區的登記目的；但如果提不出，就不該和當初內科(都計)開放業種進駐的修訂動作混為一談。更何況內科開放的是更多業種進駐，不是工業區放寬可登記住宅。

總而言之，大直大彎北段商業宅違規使用，和內科都計放寬若干業種進駐，這兩個case根本完全不同，怎能放在一起做比較？更莫名其妙的是，柯P幹嘛要為此感到shock？

但住展房屋網企研室要進一步指出，大直大彎北段違規商業宅，或許不能和內科的狀況相提並論，但相關質疑當中有一點沒有錯，那就是所有類似大彎北段商業宅的違規狀況者，處理上的確該一視同仁，也就是同時都要稽查開罰；不能只大刀砍向大彎北段商業宅，卻坐視其他違規使的商業或工業宅不管。

現在，的確只有大直北段商業宅被市府用放大鏡檢視，然北市境內還有其他同性質、也違規使用的狀況，像大內科計畫中五期重劃區內的工商綜合區就是；另外，南港、士林、北投等區，其實也都有類似案例。住展房屋網企研室認為，以上這些有違規使用事實的區域或案例，市府都應該比照大彎北段違規商業宅辦理才對。

【文/住展房屋網】為了解決所謂五缺問題，新任閣揆賴清德真可謂新官上任三把火，很快地陸續提出相關解決方案。只不過就目前來看，五缺當中的缺地和缺電兩項，賴內閣提出的方案，都大有問題。

其中缺地方面，包含閒置工業地先罰後強制拍賣，以及提高工業區容積的做法，稍早筆者都已提出質疑，總而言之就是，明明有其他更有效的政策工具可運用，賴內閣卻要推出新的蘿蔔；實在很難不讓人質疑，其動機及目的到底為何？

至於缺電部分，由於民進黨政府目前還守著非核家園的神主牌不放，在重啟核電成為非必要不用的最後手段之下，發展綠電就變成唯一選項。然而稍早賴內閣先提出民宅裝設太陽能板發電，政府予以補助的方案，就已引發不小討論；結果近日該政策更是大轉彎，修改成政府零補助、住戶零出資。簡而言之，就是透過提高台電購電價格的方式，給予相關業者及住戶費率補貼。

之所以相關政策會從原先的補貼四成(規劃費用甚至全額補助)，到後來變成透過提高躉購費率為之，直觀原因很簡單，就是政府無(足夠)經費履行原先的補助規劃。然根據住展房屋網企研室深入了解，無論是原先的補助四成，或是現在的提高躉購費率，其實都一樣無法達到官方自己預計的成效。

這當中最大問題，首先是北台灣日照和中南部相比明顯不足，直接限制了發電量能。不過其實還有另一項問題，同樣幾乎無法克服。

根據太陽能板開發相關業者表示，賴內閣提出的補助計畫，最大前提是民宅發電要賣給台電。然而要是發電量不到一定瓦數，則把電送到台電這邊的所謂『饋線』，材料及設置費用，就必須由業者買單。而根據相關業者估算，裝設太陽能板建物屋頂的面積，至少要有3坪才能穩定產生1K千瓦的電’量。

換言之，如果屋頂面積不夠大，則很可能無法跨越由台電負責拉饋線的門檻，也就代表業者或住戶，還要多負擔更多成本，絕對降低裝設意願。然而以寸土寸金的大台北地區來說，大樓社區的屋頂面積多半不大。在這樣的情況下，無論補助方式為何，對大台北現有集合住宅來說，都是看得到、吃不到。

另外，即便是社區發電自用，也有不小挑戰。因為如發電量不足，則最多只能用在公共設施用電，雖聊勝於無但意義仍不大。尤其太陽能發電產生的是直流電，但目前家用電器多是吃交流電；除非是改用直接能用直流電或交直流兩用的電器，否則想直接用太陽能提供自宅用電，目前所見的挑戰還真不小，這也讓小英政府推動非核綠能家園的終極目標，更顯得曲高和寡。

【文/住展房屋網】去年以力挺勞工政策為賣點、成功吸引選票的執政黨，勝選後對勞工的態度馬上180度大轉變，讓網友直批執政黨根本已淪為為財團服務的「資進黨」！尤其近來賴內閣啟動一例一休修法，修法方向嚴重偏向資方，更引發勞團強烈抨擊，痛罵執政黨已成財團走狗！

曾在馬政府執政末期，要求全面週休二日必需為兩例假的民進黨，取得巨大執政優勢後，卻通過了一例一休的週休二日版本；由於例假為強制性放假日，依法不可挪移，但休假日則較彈性，可在勞工同意下加班，因此當時便遭勞權團體質疑執政黨態度轉彎。不過工作七天必需休息一天，以及加班費做一給四的新制度，已相當程度改善了勞工處境，故縱然七天國假被砍，勞團對於新制尚能勉強接受。

然而一例一休上路後，一堆慣老闆馬上開始以成本增加、不排除出走等理由向政府施壓，希望勞基法能改回以前可讓勞工連上十幾天班、人力成本低廉的樣貌，以利企業繼續靠著壓榨勞工、吃香喝辣。

面對資方反彈，執政黨非但無法捍衛政策，反而從惡如流，與財團沆瀣一氣，欲將做七休一全面鬆綁為「做十四休四」；勞工可連續上班十二天，且加班費加碼計算也將取消，改為核實計算。更要命的是，被取消的7天國假還不打算歸還，使得勞工就業環境全面惡化。

勞基法倒退嚕，不僅重創勞工信心，住展房屋網企研室認為，也將嚴重減緩房市復甦的腳步。雖然在偏向資方的修法中，勞工可藉由拼命加班增加收入，進而提升購屋能力，但這種說法實際上很難成真；因為修法後勞方加班費採核實計算，待遇遠遜現在的做一給四，因此收入能否實質提升，著實充滿疑慮。

此外，當勞工一天到晚都在加班賺錢，房子對他們來說，只是一個睡覺的地方，待在家的時間根本少之又少，既然如此，又怎麼會有動機，花大錢買一個用不太到的地方？而且在不斷加班的情況下，勞工也沒有太多時間可看屋，試問如何能激勵購買意願呢？

再說句實在話，當勞工長期處於不停工作的過勞狀態下，隨時都可能發生變故，倉促告別世界，因此與其砸錢買房子，不如把錢留下來犒賞自己享受人生，或是買個塔位、墓地還比較實際！

【文/住展房屋網】稍早六都陸續公佈十月份買賣移轉棟數，大多都是呈現月減的情況，就算和去年同期相比，表現也僅差強人意。而根據相關業者分析，主要還是今年農曆閏六月，造成民俗鬼月落在國曆九月期間；而由於從買賣到登記，通常有一到一個半月的遞延期，因此十月交易量減反應的，實是鬼月之影響。

不過住展房屋網企研室發現，拉長時間看，其實今年各月買賣移轉棟數數字，一直是起起伏伏，很少出現穩定向上或向下之曲線。而箇中原因，正是因為近兩年買賣移轉棟數數字當中，有相當比例來自新案交屋潮，所以當該月交屋量較少時，移轉棟數就很容易往下掉，反之則立刻劇增。

再者，今年一到十月買賣移轉棟數總合優於去年同期，住展房屋網企研室認為，也是仰賴新案交屋。由此回推還可知，由於之前三到五年景氣高峰時推案量甚大，因此目前這波交屋潮，至少還會延續到明年，主要地區則包含淡海、林口兩大新市鎮，及桃竹幾個大小重劃區，這幾個過去三、四年內推案量較大的區域。

既然買賣移轉棟數的亮眼數字，是靠交屋潮撐起，也就代表市場買氣仍沒有真正回溫，甚至不少剛性需求消費者，大抵受制於價格下修幅度小，經濟能力仍原地踏步，因此還在觀望者大有人在。況且光靠剛性需求，的確也很難消化這幾年龐大的量體。反推回來就意味著，目前的交屋潮，承接的恐怕不只是剛性需求者，而仍不乏投資型買方。

這代表的是什麼？這些從建商交到買方的量體，就市場供需角度而言，並未真正消化，假以時日，還是會重回市場待價而沽。不僅如此，容積獎勵上限限縮及雨遮不登記新制，都引發建商搶照潮，這些申請好的建照，未來三到五年內仍然必須推出，也就等於新供給量仍將源源不絕。

綜合以上供需變化，住展房屋網企研室可得以下結論：未來一到三年，甚至更長時間，基於供給大過需求，綱性需求者消費力依然薄弱，投資者又不願追高之前提，房價修正壓力仍只會愈來愈大；而如果建商及投資客之賣方繼續守住價格不放，盤整期當然還會拉得更長。

【文/住展房屋網】生育率快速下滑加上平均餘命拉長，台灣人口結構正快速變化，是不爭事實。不過，這對房地產市場到底會有什麼影響？則是眾說紛紜；有的認為中長線台灣勢必將步日本後塵，房市步入長期低迷狀態，有的則認為房市或房價變化，不可能光看單一因素(如人口)，還必須考慮經濟、資金甚至政策等層面，說少子、高齡化會壓垮台灣房市，言之過早。

然無論事實是什麼，住展房屋網企研室認為，有一點可確定，那就是快速增加的中高齡人口，的確產生了新的居住需求；畢竟這些年來的房價飆漲，早已迫使年輕人出走大台，北尤其是台北市，人口結構老化更是快速。但在這老人國度裡，卻是三、四十年前蓋的公寓建築居多，大多沒電梯，更遑論無障礙空間等等；這對中高齡人口來說，不但是不適居空間，再說白一點，更潛藏諸多危機。

在這樣的情況下，都會區老舊建物加速改重建，當然茲事體大。只不過無論藍綠，近年歷屆政府都從產業，從經濟面處理都市更新或老屋重建事務，卻忽略了當中的公益性及必要性；加上推動方式(容積獎勵)大有問題，因此都更條例實施十餘年，至今完成的只有點狀建物重建，更具急迫性的老社區幾乎一事無成，尤其那些實無急迫性的高檔區段建物翻新後，還成了帶動房價飆漲的火車頭之一。

只是，到目前為止，我們沒有看到蔡政府做出反思，改為從公益性，從都市安全及整體社會發展之角度，來處理都更或老屋改建，還繼續在技術面上鑽牛角尖。尤有甚者，也亟需推動都市再生的新北市，到現在為止，都市開發還在繼續外擴；包含已存的幾個新市鎮，再加上這五到十年新闢的重劃區，保守估計未來五到十年內，新北市的新房屋供給量還會繼續增加。

縱然老年人口增加，產生新的房市需求質量，但這些人口十之八九寧願留在原居地會，也不會想要移居機能尚待建構的外圍新興重劃區；而這也就意味著，這些新的重劃區塊內新的供給量，大多還是要由新增人口來消化。但這下子就麻煩了，少子化趨勢下，未來新增剛性首購需求只會愈來愈少，現在這些快速增加的房市供給量，到時又要靠誰來買單？

從種種跡象，住展房屋網企研室研判，目前全台灣各地的都市計畫訂定，顯然還是採取十年、二十年前的人口狀態在做規劃；然台灣人口結構變遷下，早就沒有那麼多人口，也就不需要那麼多的新興重劃區塊。是故，無論各地方政府繼續頒布、劃定新興重劃區，背後真正用意是什麼，長遠來看，都只是製造更多鬼城而已。

【文/住展房屋網】金管會近日調整銀行資本適足性相關規範，調降房貸放款風險權數；據外界預估，降低此兩項風險權數會增加逾兆元放款動能，對房地產市場將是重大利多。惟住展房屋網企研室認為，房市缺的是信心，根本不缺資金，因此金管會調降房貸風險權數，對於房市的助益有限，更不能促成房價上漲。

住展房屋網企研室指出，台灣銀行現在手上閒錢已經爆表，爛頭寸超過十兆元借不出去，代表市場上錢很多、但借錢的人少。其次，去年以來，多家公股行庫或民營銀行都宣示要全力衝刺房貸、土建融等不動產放款業務，除了提高房貸成數以外，更頻頻下殺利率來吸引客戶。

上述情況，顯示房市資金活水源源不絕，銀行也未出現資金荒，所以即便金管會調降房貸風險權數，讓銀行降低計提的壓力，但銀行的錢還是借不太出去。關鍵在於，房市成交量無法大幅提升，房貸需求度自然不會多高。

這種狀況就好像用水的人變少了，但上游的水庫卻持續有水進帳，此時水庫水進得再多也沒用，因為大家不太需要用水。

現在房市現況就是如此，市場上不缺資金；如果買了房子，可以輕易申請到房貸。市場上缺的反而是信心，因為民眾怕房價繼續跌，所以不敢實現購屋計畫，深怕一旦買了房會賠錢。另一方面，則是不少賣方價格仍開高高，價格與買方期待不符，最終導致成交量增長有限。

所以，金管會此次放送利多，不僅不會對房市帶來多少幫忙，更不會出現助漲房價的效果，原因就出在市場信心尚未恢復，也不太有人敢在這個時刻勇敢追價、炒高價格。

【文/住展房屋網】為解決所謂產業界缺地問題，賴內閣如火如荼推出相關政策，包含積極面的釋出公有土地，及消極面的閒置工業地強制拍賣；而這當中影響較大的，當然是後者。對此有人拍手叫好，認為這是地盡其利，但也有人批這是共產國家行徑，是侵害人民財產權，相當不合理。

其實說實話，以中華民國立國的三民主義來說，地盡其利本來就是其中民生主義之重要的精神之一。事實上不止如此，孫文設計的漲價歸公、照價收買等土地制度，都是系出同門，而且其要義正是來自社會主義，甚至要說成是共產主義也不為過，因為真正熟知者都知道，孫文當時設計、建構三民主義時，確實大量參考了馬克思思想。

只是，三民主義實際上只是個神主牌，國民黨長期執政下的中華民國，無論在中國大陸或台灣，骨子裡仍是崇尚、遵從西方資本主義。因此孫文有關土地制度的一些設計，當然只是書本裡的理想，無論過去的中國或現在的台灣，都沒有實行。

不過即便是資本主義，對於土地閒置，還是有政策工具可以運用，而且絕對沒有侵害人民財產私權的疑義，那就是課徵空地稅。

沒錯！住展房屋網企研室實在無法理解，為何賴內閣要如此大費周章，修改產創條例等相關法令，另外設計閒置工業地先開罰、後強制拍賣的新制；其實現成的稅制工具，就能發揮一樣，甚至更好的效果。事實上，無論是工業地、農地，還是都計內住商用地，只要針對閒置土地開徵空地稅或加重地價稅，絕對能促使閒置地所有者加速開發，或處分賣給真正有需要的個人或產業。

當然，從過去到現在，一直都有倡議空地稅的聲音；近年房地價飆漲，空地稅更又被提出討論，但最後還是不了了之。之所以政府總是不敢碰空地稅，其原因或許錯綜複雜，但最根本的因素，應該還是囤地(囤房)者多屬財團大企業，甚至不乏高官顯要，一旦開徵空地稅，不可能只針對工業地，所有閒置土地都一視同仁，當然直接影響一干既得利益者。

然而，如果賴內閣真有心要解決缺地問題，根本不需要另外設計強制拍賣制度，只要開徵空地稅，當能達到預期效果，而且能夠同時解決許多積習已久的房地問題。

【文/住展房屋網】國內房市有不少所謂大老級人物，其實是語不驚人死不休；戴德梁行老總顏炳立是代表性人物之一，目前擔任全國商總理事長，同時也是鄉林建設董座賴正鎰，也是其一。

日前他不改其色，以商總理事長身分發表『2017產業建言書』，記者會上更重砲抨擊政府重工輕商。還把房地產業和旅觀光旅館及遊覽車業同列為四大『慘』業之一。與會的房仲公會理事長林正雄也公開表示，台灣房市即將崩壞，政府再繼續無感，產業競爭力將難以挽救。

然而同一時間，卻有房仲品牌公佈調查指出，和去年相比，今年第三季全國不動產業仲介銷售額年增率達13%；另外，央行稍早公佈九月建築融資餘額，不但連續第十個月成長年增率更是近兩年新高。正所謂數字會說話，住展房屋網企研室認為，以上兩項數據，等於直接打臉全國商總和房仲公會兩大理事長。

住展房屋網企研室可理解，賴正鎰這番『牢騷』，一部份是來自商用不動產交易急凍，及近年房仲倒閉家數激增。不過商用不動產只是整體不動產市場的一部分，況且先前仲介密度一度僅次於超商，這樣的景象本來就不該是常態。再看最近住宅房市買氣回籠的情況，其實算是明顯；原因則很簡單就是有感讓利、降價。

沒錯！或許賴正鎰心中想的其實是，自己公司(鄉林建設)旗下建案，為什麼無法順利售出？其實原因很簡單啊，就是鄉林目前線上個案，大都還守著景氣高檔時的價格不放。其實只要學學其他同業，讓潛在買方感受到有感降價，銷售自然就會順暢。

目前的房地產市場，到底是不是如賴正鎰說的，是慘業？住展房屋網企研室認為，關鍵還是在開發商自己；如果能體認，未來一段時間都將維持買方市場格局不變，價格修正態勢短期內也不會扭轉，適度下修成交價格，那麼房地產怎麼又會是慘業呢？

【文/住展房屋網】明年地方大選將屆，最近的新聞版面，幾乎都是政客的口水戰與選戰攻訐，但最近幾個地產大老的發言，爭議度簡直比選舉話題還精彩，使這些不甘寂寞的不動產老闆們，成功在輿論討論中佔得一席之地。

近來除了東森房屋董事長王應傑以一席「台灣賤民多」的吹捧中國言論，激起廣大民眾憤怒外，商總理事長暨鄉林建設董座賴正鎰，也以「基本工資3萬元，慢慢等一定會到」言談吸納仇恨值。

賴正鎰日前在商總2017產業建言記者會會後，對於媒體詢問其對基本工資提高到3萬的看法時表示，基本工資3萬元不會馬上到，但慢慢等一定會到，並強調調薪的前提是GDP得上升，GDP大幅提升，國民所得自然跟著上揚。

此話一出，當然不免俗的再度引發網友砲轟，認為近年GDP也上升，但企業對加薪卻持保留態度，直批拿GDP成長狀況與薪資調整掛勾，根本是意圖混淆視聽，為企業主找理由開脫。

雖然賴的發言引起一片罵聲，但住展房屋網企研室認為，賴的「慢慢等」言論也不是沒有道理，因為基本薪資若一次漲足，對企業而言確實是一個很大的衝擊，因此企業主拿GDP是否提振作為加薪議題擋箭牌，也算是情有可原。

不過既然薪資成長無法急於一時，房產大老們也不應要求房市買氣急速回溫。因為人民所得高，對房價的負擔力道才會高，房價也才有可能穩定成長，假如薪資增加的速度始終緩慢，除非有心人士刻意炒作，不然房價不可能、也不應該快速上揚。

此外，地產大老更沒有理由要求政府出手拉抬房市，因為要房市好，漲薪資是一個很好的選擇，但不願漲薪資的正是資方本身，既然是資方自己不要，又怎麼能要求政府以國家資源挹注、破壞市場機制呢？因此想要薪資慢慢漲，大老們就得接受房市回溫也慢慢來的事實，反正總有一天，房價會跟基本薪資一樣，慢慢漲到令人滿意的數字啦！

【文/住展房屋網】近來，許多人都在討論房市到底何時落底，有人認為今年下半年房市就已經落底，另也有人主張房市完全沒有落底跡象，各吹各的調，看得大家霧煞煞。住展房屋網企研室表示，其實大家談的落底，有的說的是成交量，有人說的是房價，所以造成各執一詞的狀況。

根據住展房屋網企研室觀察，現在房市價格與成交量已經各走各的路，完全不在同一條船上，與以往經驗截然不同。若以成交量來看，去年全台買賣移轉棟數約24.5萬棟，創下二十幾年來新低，預估今年全台買賣移轉棟數，可能達到27至28萬棟。回頭來看，去年成交量相對低，應已見到底部，明、後年要再創新低的機率似乎不大。

然住展房屋網企研室指出，若以房價表現來看，目前北台灣各縣市新建案市場賣壓仍重，有感降價案頻頻釋出，價格戰還是打得激烈；雖然房價跌幅很小，但價格仍見不到底部，預估短期內盤整修正的趨勢不會改變。所以，如果單看房價，是完全還沒落底。

預測未來房價會不會落底，還有另一個參考方向，那就是買方的行為。由於現在房市是買方市場，買方行為高度決定房價的走向，如果買方普遍願意加價、追漲，則房價就會很快見到落底跡象並反彈；假如買方只挑低價、降價案來買，其他建案賣得慘兮兮，那就代表房價還末觸底。

以目前北台灣新建案市場而言，大多只有降價案才擁有熱絡的人氣與買氣，顯示目前買方無意追逐高價，同時也代表房價還沒修正到滿足點。所以，如果談成交量，已經落底的機率頗高；但若是談房價，奢求落底恐怕還有得等了。

【文/住展房屋網】為了拼非核家園，小英政府可說是無所不用其極，最近行政院拍板的『綠能屋頂全民參與行動方案』就是其一。其大致內容為：民宅裝設屋頂太陽能光電設備建置費用，經濟部補助四成，偏鄉則為五成，另相關規劃費用更是全額補助。

雖說該方案出發點算是符合目前的環保減碳趨勢，但住展房屋網企研室卻認為，當中卻有很多『眉角』，如果沒有完善的配套，不但原本預設的綠能目標難達成，甚至還會造成許多負作用，不可不慎。

政府提出此方案，一般最多質疑的是北部日照強度和時間不如中南部，但論建物密度又是北部較高，因此整體方案的成效可能不如預期。不過，其實真正的問題還不只如此。

首先，當然就是有關設屋頂太陽能板，和頂樓加蓋違建之間的疑義問題；事實上，不少縣市乃至民意代表，都擔心這將可能讓頂加違建得以就地合法。

事前國發會主委陳美伶表示，這是兩回事，內政部政次花敬群也強調，兩者將會脫鉤；不過目前所知的相關做法是，內政部鬆綁免申請雜項執照標準，等於只要頂加違建不超過兩層樓，都可列為補助對象。然事實上，超過兩層樓以上的頂加違建其實並不多；換言之，這等於讓多數頂加違建又有了一個緩拆的理由。這樣的狀況，跟就地合法又有什麼兩樣？

違建就是違建，之所以緩拆或造冊列管，原因還是政府相關經費及人員不足，因此緩拆是權宜之計，最後還是唯有拆除一途、別無他法，否則建築法就是形同虛設。所以住展房屋網企研室呼籲，屋頂種綠電方案的相關補助，合法建物和違建戶不該一視同仁，也就是補助對象應排除所有形式之違建；市區頂加違建不該補助，農地違章工廠更是萬萬不可。

不僅如此，屋頂種綠電，還有後續維修及管理的問題需考量。要知道，建築密度較高的都會區建築型態多為集合住宅，而要在屋頂裝舍任何裝置，就牽涉到公寓大廈的管理問題。

事實是，國人仍多存有各人自掃門前雪的心態，加上公寓大廈管理條例實施成效不彰，就連老舊建築外牆剝落傷人責任都難以歸屬，碰到屋頂裝太陽能板，肯定也會衍生一大堆問題；比如這筆補助款該由誰管理統籌，又是誰來做後續管理，器材如損壞是誰來負責採購更換等等，這些都牽涉到社區管理的效能。

如果以上這些幾乎鐵定產生的問題搞不定，談什麼屋頂種綠電？到最後最壞狀況甚至會變成一堆廢鐵！住展房屋網企研室認為，應該先從公共建築做起，等到產生一定成效後，民間自然會比較願意跟進，衍生的社區管理問題也會比較少。

【文/住展房屋網】說到房仲業，最近大家的印象自然是銷售業績不佳，不少業者只能關門大吉。不過最近卻有統計顯示，今年七、八兩月國內不動產仲介銷售額比去年同期回升超過一成：不僅如此，稍早各大房仲也都宣示，來年將繼續徵才展店，似乎完全嗅不出房市景氣會再更差。

然而，最近東森房屋董事長王應傑一席『幹話』，和國內房仲以上的動作卻有相互矛盾之處。因為，國內房市是這麼慘，對岸又是那麼美好，那國內這些品牌房仲，不是早就該把營運重心移往對岸，幹嘛還繼續留在台灣，還持續展店徵才？

王應傑到底說了什麼幹話，網路上已有很多曝光及討論，住展房屋網企研室於此不再贅述。不過王後來的解釋，根本就是愈描愈黑；沒錯，當下他不滿的或許也有執政黨或綠營人士，但試問，綠營人士哪個沒有去對岸看過？

事實是，王脫口而出幹話所指的對象，應該也包含某些一般平民，或至少是某些所謂的鄉民；特別是這些年對岸政權對台文攻武嚇變本加厲，更使得台灣年輕一代傾向於『天然獨』，再對照無祖國商人頻頻向對岸靠攏，自然形成強烈對比。

不過就算真的已變成天然獨，相信國內一般民眾也都清楚，中國早就不只是武力強權，更已是僅次於美國的世界第二大經濟體，甚至超越美國也只是時間問題。在這樣的情況下，利潤擺第一的商人，當然不可能放棄這塊超級大餅，這正是王應傑先生脫口冒出那一席『幹話』的真正出發點。

當然，或許對商人而言，眼中可能真的只有對岸的潛在無限大商機；但對台灣多數民眾，特別是年輕族群而言，看到的則不只是對岸在城市硬體、在經濟發展上的快速進步，還有在政治、在社會制度上更加高壓集權(極權)的統治(箝制)。

王應傑做為一個商人，當然可以大剌剌地讚嘆對岸在經濟發展上的進步；但如果是身為一個台灣人，則就不能只看到對岸的經濟實力，還必須認清，中共政權的本質，將直接威脅台灣現在的生活方式，這正是鄉民群起攻訐王應傑，以及王那席幹話最荒謬的所在。

【文/住展房屋網】據金管會統計，國內銀行「以房養老」核准件數已達二千件，核貸金額約108億元，顯示越來越多老人願意接納以房養老方案，靠房子養活自己的老人家正不斷增多當中。但住展房屋網提醒，如果您買進的房子漲幅不到一倍而申請以房養老方案，很可能變成一輩子都在幫銀行打工。

為什麼這麼說呢？舉例來說，如果在30年前買一間房子總價1千萬、並向銀行貸款800萬房貸，房貸年限若設定20年，以平均利率5％、本息攤還的條件來算，最終大約要繳1,260萬左右。換言之，買房時繳給銀行的利息就要4百多萬。

如果房子都沒賣，放到現在，且房價漲了二倍，市價從原買入的1千萬漲到3千萬；我們把這間房子拿去申請以房養老，目前銀行以房養老鑑價多是市價的6到7成（利息全數掛帳則成數在5成以下）左右。意即3千萬的房子，擔保價值可能落在1千8百萬到2千1百萬左右。

若取中間值1,950萬、並申請25年期以房養老方案來計算，老人家每個月可領超過三萬多塊錢。領到25年滿而老人家仍健在，以抵押貸款利率2.5％來算，25年滿要被銀行扣繳逾650萬利息。

這意味著，在買房時要繳4百多萬利息、申請以房養老又得被扣除650萬以上的利息，光是利息錢就要繳超過一千萬，房價漲幅被利息吃掉一半以上。

在房價漲幅達二倍的情況下，申辦以房養老還有小賺；如果房價漲幅只有一倍，那漲幅可能被利息完全吃光，等於買房增值全做白工；如果房價漲幅不到一倍，那申辦以房養老等於倒貼利息給銀行賺，其實申辦者完全沒賺到。

所以，如果想申辦以房養老，最好是房子價值增值超過一倍以上，或是對自己的房子有不可分割的情感、非得住在原房子內不可的老人家，比較適合申辦以房養老。否則，若房價漲幅不到一倍，那這一輩子等於都在為銀行打工、付利息，不是嗎？

【文/住展房屋網】缺電隱憂是政府提振經濟的一大阻礙，但在非核家園的前提下，又不敢輕易擴充核電，因此天然能源遂成官方提升拉抬電力供給的優先選項，尤其是取之不盡、用之不竭，但利用率卻低落的綠能，更是最理想解答。

為快速推進綠能電力的發展，日前行政院大手筆端出建置綠能屋頂的補助方案，民眾在建築物屋頂設置太陽能板，將可獲經濟部補助全額規畫費用及百分之四十的建置費，盼大眾積極在屋頂種電；行政院發言人徐國勇更表示，屋頂廣置太陽能板，除了能增加電力供應外，還可美化市容，改善一片違建鐵皮的景像。

雖然行政院大推綠能的動機良善，但住展房屋網房屋網企研室認為，廣建太陽能其實潛藏許多生態問題，若官方沒有完整且良好的應對措施，原本以環保為特色的綠能，可能反過頭來淪為殘害地球生命的生態殺手。

太陽能是潔淨能源，但製造太陽能板的工業卻不是潔淨工業。太陽能板在製造過程中，會產生四氯化矽、氫氟酸等強腐蝕性汙染，若未經完善處理便排放到河川或掩埋土地，將對環境造成嚴重傷害；此外，如何製造太陽能板所產生的大量廢棄物，也是一個棘手的問題，畢竟應該沒有任何人希望自家附近成為廢棄物的落腳處。

除了生產太陽能板的汙染問題外，太陽能板對鳥類生存更是一大傷害。一來是太陽能的反光，會讓鳥類誤以為是水塘而下衝，進而撞擊喪命；二來則是太陽能板將陽光反射回天空後，常把飛過的鳥類烤焦，就算沒烤焦，也會對鳥類的棲息與遷移造成干擾，而台灣素為候鳥王國，許多世界珍稀的候鳥都在台灣現蹤，但廣建太陽能板後，候鳥是否還能安然在寶島短暫棲身？答案恐怕很不樂觀。

另外在市容美化方面，每棟建物屋頂面積不一，即使景像從違建鐵皮變能太陽能板，一片黑壓壓且參差不齊，真的有比較漂亮嗎？且從高空往下看，還會被太陽能板的反光照得刺眼，這樣真的比較好嗎？

住展房屋網企研室認為，作為一個將生態環境寫入黨綱的政黨，執政黨施政時，應對可能造成環境破壞的政策有更深入的規劃與配套，以免良善政策淪為環境殺手，讓自己的政黨主張成為一場笑話。

【住展房屋網/綜合報導】稍有注意近期房市變化者應該都會發現，就供給面來看，確實已揮別先前一年半的低潮，新案明顯增加；而一般解讀認為，這是因為在若干讓利案拉抬下，市場買氣逐步回溫，使得業者信心恢復或增強，終於開始願意再推新案，試探市場水溫。

不過有關這波推案潮，其實業內另有不同解讀與觀察。某不具名的大型建商高層就告訴住展房屋網企研室，最近新推案再度增加，或許信心面是原因之一，但真正的核心因素，實是因為建照即將到期，所以不得不推。

的確，根據住展房屋網企研室的觀察，第四季開始的這波推案，半數以上為純預售案或剛開工。一般來說，建商會願意推預售案，多半是看好未來景氣；但就目前整體趨勢來看，短期內房價修正走勢並不會改變，房市也還處於盤整階段，因此該業者的觀察及說法，確實有其根據。

不管最近這波推案潮，到底原因是建商信心恢復，還是因為執照快到期、不得不推，導致的結果都是一樣，那就是從現在開始到未來兩、三年內，房市供給量將再度激增；這不僅包含即將進入交屋階段的前期預售案，及剛推新案，甚至先前因為容積獎勵上限及雨遮不予登記新制而搶請的大批建照，更將在未來一到三年內陸續大量釋出。

在新舊供給齊發，房市需求面短期內卻只剩剛性需求撐盤的情況下，導致的結果自然是供給大於需求，價格修正壓力持續增加，盤整期再拉長。

總之，除非國內經濟景氣快速復甦，讓蟄伏的房市投資置產客停止觀望，再度樂觀看待後市、願意進場追高，否則僅靠持續萎縮的剛性需求能量，住展房屋網企研室預期，未來三、五年內，國內房市恐將出現供過於求、價格修正壓力倍增的走勢。

【文/住展房屋網】台糖是我國數一數二的大地主，由於乃國營事業，台糖的土地資源形同國家資源；因此每當政府有任何重大開發規劃或龐大用地需求，第一個想到的就是拿台糖土地來用，讓台糖彷彿政府的土地提款機。

雖然台糖土地是政府重要的開發資源，但因台糖土地的環評條件較嚴苛，現行制度不論土地面積大小皆需環評，遭多位民代、官員批評為經濟發展的絆腳石，因此原本在環評子法的修訂中，就打算將標準放寬為1公頃以下免環評。

這般放鬆規劃，早惹得許多環團不滿，豈料日前國發會竟火上加油，「提醒」環保署應思考一致標準，將台糖土地的環評門檻鬆綁到10公頃以下免環評，並下指導棋表示，台糖土地若要做不同規範，必需有理由，沒有理由的話就該檢討，導致爭議進一步擴大。

國發會經濟掛帥、磨刀霍霍向台糖土地的行為，住展房屋網企研室認為應適可而止。台糖土地確實有其特殊性，以較嚴苛的環評標準審視並無不妥，且主司經濟發展的國發會，如此強勢地「提醒」具環保專業的環保署怎麼修法，不免有越俎代庖、僭越專業的疑慮，讓人深感國發會主委陳美伶真是好大的官威！

台糖之所以擁有這麼多土地，是因繼承日本時代強徵的資產而來，當時遭強徵的土地，幾乎都是地力最肥沃、形勢最方正的精華農地，因此充分保留這些農地，對穩定台灣農業發展與糧食自給有非常大的幫助，倘若這些精華農地遭過度開發利用，台灣將面臨戰略性的缺糧問題，除非國發會認為經濟比國安重要，否則不應對環保署提出擴大放寬環評標準的無理要求。

此外，台糖持有的土地，由於長期低度利用，儼然成為西半部開發密集區的生態熱點，如打算開發為綠能科技城與國際影城台南歸仁沙崙農場，就是瀕危草鴞的棲地；閒置已久的永康三崁店糖廠，更有著大量諸羅樹蛙棲息，若未來修法大開台糖土地高度利用的方便之門，這些台灣寶貴的特有生態，都將跟著陪葬。

況且許多台糖的閒置糖廠及過去製糖蔗田農地，都留有不少日本時代即存在的糖業文化資產，因此不論是基於戰略國安、生態保育或文化保存等理由，台糖的土地利用都應該有更嚴格的管控。故住展房屋網企研室認為，維持台糖土地相對高標準的環評門檻，才是真正有助國家發展的作法。

【文/住展房屋網】大家都知道，咱們的政府超級缺錢；但兌現建設支票，哪樣不花錢？因此除了舉債外，就是利用各種無奇不有的手段來節流。這當中最惡名昭彰的，莫過於公設保留地徵收。由於缺經費徵收公設保留地，因此政府自行授權，給予公設保留地若干容積，好讓地主拿去移轉到其他價格更高的都計內住商用地上，到得到若干補償，這樣政府就可以不花一毛錢取得公設用地。

這樣的做法，看似合理；但試問，什麼是容積？從建築開發的角度，容積是單位土地可蓋的樓地板面積多寡，然從整體都市的角度，則是某區段對於人們各種活動的容受力，而這個容受力的多寡，是來自於各項公共建設的投資與建構，諸如道路、車站等交通設施，乃至最基礎的下水道建設等等。

從這樣的角度出發，容積當然不是無中生有，而必須透過若干公共建設投資產生或增減。但以政府透過容積移轉方式取得公設保留地的做法，彷彿容積就是無中生有、直接從天上掉下來一樣。

然而，現在不僅是公設保留地徵收，採取這種完全無視都計規範的做法，現在連河川地徵收也想依樣畫葫蘆！主管單位經濟部水利署甚至宣稱，相關法源(水利法82條)已於103年經立院修正公告，因此一切勢在必行。

然而稍有常識者都能察覺，這和公設保留地給予容積，並允許移轉一樣，根本就是偷吃步的做法！河川地明明應該和公設保留地一樣，按正常程序採一般徵收取得，但就因為政府沒錢，所以就可以搞這種旁門左道？

事實是，從都市計劃角度，公設保留地既然是拿來興建公共設施，當然本無容積設定，政府上述做法，等於憑空生出容積，只會造成都市發展的災難。同樣地，河川地哪來的容積？又豈可允許移轉？一旦水利署真的執意執行此辦法，則更大的都市災難才要來臨！

須知，容積移轉制度設計的原始用意是保存古蹟，不是讓沒錢的政府拿來操弄取得若干用地。結果開放公設保留地容積移轉後，不但引發諸多爭議，對古蹟保留區民眾來說更是情何以堪！無限制給予容積並允許無條件移轉，政府便宜行事的惡果，將是全民買單！

住展房屋網企研室在此嚴正要求經濟部水利署懸崖勒馬，不要因為惡法亦法就一意孤行，執意讓河川地容積移轉上路，也呼籲都計委員及內政部等相關官員，必須嚴格把關，不能再讓容積制度如此誤用下去！

【文/住展房屋網】大台北都會區是一座水泥叢林，雖然住的人多，但並不是每個人都愛住在這裡，只不過因為求學、或者工作等因素必須住在大台北內，有些人有錢有閒，就會到東台灣或桃、竹等偏遠地區買農舍、或買農地自蓋房子，享受鄉間寧謐生活。但住展房屋網企研室提醒消費者，如果到鄉間買農舍，一定要先評估自身條件是否適合，以及注意以下幾件事，才不會買了才後悔。

第一，注意合法性問題。有些賣方與掮客為了順利成交，會訛騙買方說：「這裡蓋農舍沒關係啦，不會有人檢舉、也不會被抓」、「你看這附近蓋很多都沒事」即使當地官方不會查緝，但大多數農舍還是違法，假如某天官方政策改弦易轍，恐會面臨被拆除、或被罰鍰的窘境。

第二，房子佇立田野間詩情畫意？不少大台北民眾會嚮往在鄉下購置一間農舍，而農舍周邊就是一望無際的農田，若得空就能到鄉下農舍住上幾天，享受難得的悠閒。

然而，千萬要注意「噴灑農藥」的時間與風向，否則在農忙時期，房子周邊的農田都在噴灑農藥，如果又遇到風向不對，房子頓時變成「農藥第一排」，恰恰吸好、吸滿，絕對不是好事一件。

第三，農舍維護不易。如果是常住在農舍裡，那房子維護自然相對容易，但如果平常日都在大台北上班，一個月內只有一、二個週末才開車到宜蘭、花東等地區住農舍，那整理農舍就會花掉很多心力。

在一般情況下，如果週六早上開車到外縣市農舍，往往要花個半天來打掃清潔，因為若二週來住一次，房子灰塵通常已經堆積不少了。但花半天打掃完後，當日下午與隔日早上就只能休息一下子，週日下午又得開車趕回台北，真正可以休息的時間不多。

所以，有些人在興頭之上買了農舍，發現清掃費時、費神後，每月開車到農舍度假的週期就越來越長，一開始可能每週去一次，漸漸的改成二週去一次，接著變成一個月一次、甚至二個月一次，最後就只能選擇忍痛賣掉。

總而言之，遠離大台北到外縣市鄉間買農舍享受偷閒的樂趣，實際上可能沒想像中那麼美好，也不適合每一個人。如果您也想買農舍，最好還是先冷靜想想吧！

【文/住展房屋網】雖然稍早傳出行政院修訂都更條例的訊息，也又引發不少討論；不過新立院會期開議至今，我們仍沒有聽到有關都更條例修訂的任何進度。

不過，這沒有影響民間自行整合推動都更的興致；最近市面上仍不斷有都更新建案推出，而且儘管多半開出高價，但因為同區大多久無新供給，因此據稱銷售反應都不差。另外，公營行庫自辦都更的腳步也都沒停過；畢竟相較於一般開發商整合，公營行庫光拿自有房地就能輕鬆整合，當然樂於配合政策辦理都更。

然而，你以為公營行庫真的這麼樂於配合中央政策？真那麼願意投入都市更新推動？其實在商言商，住展房屋網企研室指出。背後真正原因還是龐大的商機及利益。只不過這樣搞下去，台灣都市發展的災難只會一波接一波，都會區動輒塞車的噩夢更將揮之不去。

像是華南金控，就在稍早大陣仗舉行土城工業區『華銀資訊大樓』及『華南頂埔科技大樓』兩棟新大樓的動土典禮。這兩棟新大樓不但將是華南金控未來的營運重鎮所在，更是工業區都更案首例。然而，其重點並不是如相關報導所指的，取得綠建築及智慧建築標章云云，而是經專案核定後，兩棟都更大樓案的容積都從原本的210%暴增到348.6%，等於是增加了將近一倍之多！

住展房屋網企研室不明白，為何所謂經濟部工業局開發產業園區內的都更案，可以跳脫目前規範都更容積獎勵應為原容積50%之天花板上限，但就算沒有超過上限，都更容積也會從原本法定210%暴增至315%，更別說是增加到將近350%！

如此容積暴增之結果，能靠綠建築的節能效率，抵銷或減緩增加樓地板面積造成的更多人員活動及耗能嗎？華南金控及工業局都沒有告訴我們。當然更別說，因應如此龐大的容積獎勵，土城工業區內公共建設是不是有更進一步的提升？

事實是，如果有第二個、第三個類似華南金控這樣的工業區都更案出現，當地交通能量及公共建設質量，是否能夠紓解一夕暴增的容積(樓地板面積＝潛在人員活動)？住展房屋網企研室認為，這是政府必須要向大眾說清楚、講明白的。

但很顯然地，就算身為公營行庫，華南才不管那麼多咧！更多的樓地板面積，代表更多的可出租空間，也就代表賺更大！這恐怕才是這些公營行庫，如此積極推動自有行舍都更的真正動機！

【文/住展房屋網】健全租屋環境，是蔡政府在廣建社宅之外，另一個落實居住正義的重要手段。為使租賃市場從無法掌握的黑市變得透明，內政部擬定了《租賃住宅市場發展條例草案》，盼強化我國住宅租賃的體質，並賦予「包租代管」充分法源，使租賃市場邁向專業化經營。該法目前已在立法院進行審議，若順利走出立院，將為我國租賃市場的發展開啟新里程。

該法有許多新立規範值得肯定，如增加免費住宅租賃糾紛處理管道，讓民眾遭遇租屋糾紛時不再徬徨無助；此外，也要求受託刊登租賃住宅廣告的媒體經營者應對重要資訊(包括面積、屋齡、樓層、法定用途)進行查證，否則將開罰，藉以確保承租人獲得正確資訊，減少有心人士利用假物件誘騙民眾的機會。

住展房屋網企研室認為，雖然租賃專法的修訂有不少令人激賞之處，但也有個致命的缺失，這個缺失將使政府對租金失去管控手段，導致租金如脫韁野馬般飛漲，甚至將使整部法案從先進立法，淪為大開後門的失敗之作。

我國對於房屋租金，其實是有法規限定上限的。土地法第97條即明定「城市地方租金，應該低於土地及其建築物申報總價年息的10%」；但因官方的公告地價及房屋現值與實際的市場價格嚴重脫節，城市地方的公告地價、房屋現值，多半大幅落後市價，故官方若按土地法嚴格審視國內房租，相信有99%都必需依法強制減租。

由於土地法所規範的上限相當嚴格，因此每當談到租金多少才合理時，官員們多半不願面對，且實務上也沒有任何一個案件因租金超過土地法規範上限而遭減租，以致土地法租金上限形同虛設，近年租金飆漲的情況也無法獲得有效管控。

官方未依土地法要求超標租金減租已屬嚴重失職，想不到內政部在修訂《租賃住宅市場發展條例草案》時，竟直接架空土地法97條，將官方管控租金的唯一手段自宮！

該法案第六條明言：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。」，若立法完成，未來住宅租賃將不受土地法的天花板規範，官方也將無法援引土地法執法，而架空土地法的原因，就是上述的公告地價及房屋評定現值無法反應市場價值，導致租金上限過低的情況。

問題是，既然盲點出在公告地價與房屋現值上頭，官方要亡羊補牢，應當從公告地價與房屋現值下手才對，只要大幅將公告地價與房屋現值調高到接近市價，土地法所規範的租金上限金額也會跟著提高，還可改善公告地價、房屋現值失真的弊病，並為政府增加稅收，可為一舉多得。

豈料官方竟不去檢討問題的根源，反而將政府唯一能管控租金的法源架空，假如官方真心認為土地法的租金上限窒礙難行，提案修法將原訂的年息10%上限上修即可，何必直接自宮？

這般後門大開的立法若走出立院，未來面臨租金飆漲時，官方只能兩手一攤說是市場機制使然，然後繼續放任租金上揚，試問居住正義何在？因此住展房屋網企研室呼籲，全民應一起向行政及立法機關發聲，以免新法種下成事不足、敗事有餘的禍根！

【文/住展房屋網】近來行政院長賴清德表態支持房屋實坪制計價，內政部也出面表示要研擬實價登制增設實坪制相關欄位；官方目前釋出的態度，似乎定調政策要往實坪制走。住展房屋網企研室認為，官方的態度主要還是反應民意，不管官員玩真的或玩假的，建商都不應忽略社會厭惡虛坪過多的意見，不動產開發公會更應呼籲會員克制，以免虛坪灌到無所節制而引發民意反彈，最終會自我反噬。

住展房屋網企研室指出，台灣集合式住宅的雨遮、大公與小公等處，因為都不是自己住家內的空間，總是被民眾視為「虛坪」。在大多數民眾認知中，虛坪往往跟公設作一塊聯想，即公設比愈高，則虛坪愈多、住家實坪愈少。

據住展房屋網統計，大台北地區大樓新建案的公設比多落在30％～35％區間，意即一間一千萬的房子，至少有三百萬以上是拿去買公設，這點讓許多購屋者憤恨不平。

住展房屋網企研室表示，公設的來源主要有二種，一種是「必要性公設」，即政府法規要求設立的公設，例如逃生梯、防火空間等等；另一種是「休閒性公設」，例如健身房、閱覽室、ＫＴＶ等等。

雖然建築物裡的公設可以提升生活品質，但過高比率的公設、或是虛灌到無法無天的公設比，實在讓民眾無法接受。尤其，現在台灣房價仍然很貴，民眾購屋負擔已經很高，卻還得花約三成的錢買公設，導致民眾發起實施實坪制的聲浪。

所謂「解鈴還需繫鈴人」，民眾反對灌虛坪不是沒有道理，畢竟公設比實在高得太離譜；如果要紓解民眾怨氣，建商恐要自己先擔任解鈴人的角色，帶頭將公設比往下壓低至30％以下，不要再讓民眾買公設買到一肚子氣。

其次，建商也應考慮「主建物、公設分開計價」的方案，主建物仍沿用目前市價銷售，但公設和附屬建物可考慮用較低的價格出售，例如陽台一坪15萬、公設一坪12萬之類的方案。如果大台北、尤其是台北市建商能夠推出類似方案，相信多數消費者都願意接受。

當然，建商也可以選擇置若罔聞、完全忽視民意，但所謂「物極必反」，即便現任政府喊實坪制可能只是假動作，但若民怨層層堆疊，直到某一天突然爆發，政策瞬間改變，那建商就會被反對灌虛坪的民怨反噬，最終是自食惡果。

【住展房屋網/綜合報導】台北市公宅興建進度不如預期，柯P「四年二萬戶」目標應該已確定跳票。住展房屋網企研室表示，政見跳票並不可恥，關鍵在有沒有心去做，只要有心去推動，相信社會還是會支持北市府政策；至於公宅下一步，盲目追求「量」似乎顯得多餘，還不如把重心放在公宅的功能性上，將公宅規劃、導向作更完善的規劃更重要。

住展房屋網企研室指出，公宅、社宅興建數量跳票一事，其實不只台北市長柯文哲，就連桃園市長鄭文燦、台中市長林佳龍等人，選後也將選前承諾的公宅數量大幅下修，只是大眾與媒體過度把焦點放在台北市，無形中產生只有北市公宅數量跳票的印象。

這不並代表衝量並不重要，而是千萬不要把全部重心都放在數量上，在數量之外，「功能性」也很重要。

所謂功能性，這個稱呼太籠統，切實的說，它有建築本身的功能性，和建築以外的功能性；建築功能性的部份，台北市政府規劃得相當不錯，目前朝「智慧宅」的方向發展，符合未來建築主流趨勢。

建築以外的功能性，則如社福功能、社會功能等等。以社福功能來說，中、大型量體的公共住宅，應可以把低樓層部份樓層設為托嬰中心、公立幼稚園，以彌補目前極度缺乏的公托資源。

其次，由於公共住宅有30％左右提供給弱勢族群，但公宅畢竟只能租六年，無法給所有弱勢族群一生庇護，所以「給魚吃，不如教怎麼釣魚」。因此，市府可考慮在公共住宅低樓層設置就業輔導機構、職訓中心、甚至是心理諮商中心等等社福性單位。

至於社會性功能，舉例來說，公宅可以提撥一定比例的戶數，給予原生地的申請者居住，如同保障名額一般，讓更多人有機會留在原生地，除了能減少當地居民的抗爭外，也能讓青壯年族群就近照顧自己的父母。

例如文山區ＸＸ里公宅，可拿出約20％戶數給設籍在文山區的居民、或是該里居民申請，讓原生地在那裡的青壯族群可以留在本地，這樣就不會離自己的父母太遠，青壯族群既能就近照顧父母，父母也能幫忙帶孫子。

關於公宅與社宅，其實還可以有更多想像與發揮空間，若是一昧把焦點放在數量之上，那視野也未免過於狹小吧！

【文/住展房屋網】自從工商團體提出「缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才」等「產業五缺」，直批台灣環境差導致投資卻步後，近來官方便不斷針對工商企業的需求提出相應政策，如最近拍板的閒置工業地強制拍賣，就是政府解決產業缺地的藥方之一。

然而對於企業所言的五缺，許多網友反譏產業界根本是無病呻吟，其實台灣企業根本什麼也不缺！只是缺德！雖然住展房屋網企研室認為，產業發展固然有瓶頸待政府解決，但網友們的憤怒，也並非無的放矢。

首先在缺水及缺電問題上，經濟部長沈榮津先前才一再強調台灣現階段水電無虞，除非經濟部長說謊，不然產業界的水電問題應沒那麼棘手；此外，過去即使是大旱期間，台灣主要工業區如六輕、竹科的用水也不至於受嚴重影響，由此可見官方在確保企業水電方面，相較農業、民生部分認真許多。

網友更批評，不少企業多年前都說要盡力達成水電自給，除非根本沒在作，不然多年過去，企業的水電問題應該有所緩和而非更加嚴峻，若產業自身在水電自給上的努力不夠，再來怨懟政府無法供應穩定水電，可真就是得了便宜還賣乖了。

相較缺水、缺電，住展房屋網企研室認為，企業在缺工、缺人才的議題上，更沒有立場置喙。如先前爆出日班26K低薪爭議的股王大立光，雖出面滅火表示作業員年薪可達60萬以上，但實際分析發現，假如員工不加班，加上一年可領的三節、每季與年終獎金約6萬元，月薪也才31K，但每天工時卻高達10小時，這樣的待遇，扣掉房租、基本生活開銷與奉養雙親的支出後，新鮮人勢必淪為月光族。

網友更進一步指出，這些所謂如同薪水的獎金，並不受勞基法全然保障，進一步批評企業規避法規還敢拿出來說嘴！而連身價如天文數字的股王企業待遇都如此慘淡，更別提其他中小企業了。

俗話說「良禽擇木而棲」，面對台灣企業普遍低薪，有能力的頂尖人才，當然就跟喜歡放話出走的企業一樣，往待遇好上不只一倍的歐美、日韓及中港澳新謀求出路，因此缺工、缺人才的問題，說到底企業應檢討本身的「cost down」方針才是，否則只拿得出香蕉，怎能奢望請到的不是猴子？

年輕網友之所以會批評企業缺德，最根本的原因就是多數台灣企業在檢討產業困局時，都把自己的責任推得一乾二淨，然後再來怪政府、怪青年不努力、怪大環境、怪民粹，但就是不願針對企業自身的病灶進行改善。若企業始終維持這種看不見自己缺點的鴕鳥心態，就算政府把五缺全都滿足，台灣的工商環境也會因企業經營高層的腐敗而難有起色。

【文/住展房屋網】近年不分黨派，幾乎所有政治人物都喊話要推動社會住宅，而從中央到地方的各級政府也不斷宣傳社宅政績，希望能讓民眾對居住正義的落實更有感；雖然官員、民代們嘴巴講得正氣凜然，但住展房屋網企研室認為，台灣的社宅推動，根本是在打假球！

姑且不論眾多民代「選前挺社宅，選後不給蓋」的騙票行徑，從社宅過度昂貴的租金，就能看出官方對社會住宅的輕忽與怠慢。目前全台各地社會住宅，都採市價8折或85折計算租金，表面上看起來比在市面上租房子便宜，但事實上，官方請估價單位估出來的標準市價，與租賃市場的實際價格仍有落差，導致社宅租金即使打折仍高不可攀，讓已然弱勢的目標租戶望而生畏。

過高的租金，不僅使減損社宅的社福本質，更違背了《土地法》對租金上限的規範。《土地法》第94條明確規範；「城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八」。

因此按土地法規範，社宅的租金根本就不應該以市場租金衡量，而應以申報地價(原則上為公告地價打8折計算)及房屋現值為依據才對，而公告地價及房屋現值，向來與真實的買賣價格落差甚大，故若以土地法的標準來衡量各地社宅租金，多數都超過了土地法的上限，且坪數愈大的公宅，違法超標的情況愈嚴重。

除了社宅租金有上限外，土地法對於市面租賃房舍的租金也設有上限，依土地法
97條規範：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之」。

多年前就有議員算過，按此規範，北市5層樓建築的20坪房舍，除了少數地段很好的地區外，多數租金上限都在萬元以下，就算前幾年公告地價與房屋標準單價皆漲，租金上限也應在1.5萬以內，但放眼北市20坪的租賃房舍，要找到低於1.5萬元的物件幾乎不可能，但卻從來不見官方要求強制減租，將土地法視如無物。

而土地法97條的規範，對官方推動包租代管來說影響甚鉅，因為按法規規定，這些民間包租代管物件的租金應該低於土地及其建築物申報總價年息的10%，但官方至今卻都沒對包租代管物件的租金水平作出規範。

住展房屋網企研室深知，一定會有人認為土地法對租金的限制過於嚴苛，官方若要社宅及民間包租代管房舍的租金比照土地法辦理，勢必引發反彈。但要知道，社宅本質就是社會福利的一環，租金本來就該低廉，因此住展房屋網企研室呼籲，各級政府應將社宅及包租代管物件的租金回歸土地法規範，落實人人住得起的「真‧居住正義」。

【文/住展房屋網】萬眾矚目的雙十檔期，隨著中秋及國慶連假正式揭開序幕；儘管不少新案其實還沒啟動強銷，但十月一到，翻開報紙，馬上可以感受到業者加碼強銷的決心。因此四天國慶連假結束，外界肯定都想知道，這段期間房市人氣及銷況究竟如何？

如同農曆年節或一般長假，收假後報社照例跑去採訪各大代銷業者，所得回應果然還是千篇一律，那就是銷售長紅、成績超乎預期，或是四天賣了好多個億云云。這樣的說法早就見怪不怪，因為幾乎每次長假結束，記者跑去問業者。幾乎都是得到相似的答案。但說實在地，如果銷售成績都這麼好，怎麼還看到市面上有許多賣了好幾年，還無法結案的案例？

那麼，事實究竟如何？住展雜誌市調人員實地訪查發現，多數案場的說法都是：四天連假來人多集中在後兩天，也就是9及10號，而且綜合四天下來，人氣其實有點不如預期，部分個案甚至表示，如果扣掉9、10兩天，僅算上一週的來人組數，甚至還比前一週略降。

由此可知，無論是因為連假出遊人潮眾多影響，天候狀況不穩定，還是買賣雙方價格認知仍無法拉近；總之，都使得四天國慶連假的房市表現，僅以差強人意作收。就連上週三中秋節放假，也沒有太多加分效果。

不過看起來，房市業者還是對年底前房市信心滿滿。根據住展房屋網企研室目前掌握資訊，新北、桃園接下來的推案還是不少，其中又以重劃區最熱鬧，如土城暫緩、板橋江翠北側及桃園中路特區；新店央北及十四張重劃區也伺機而動，年底前有望首案啟動。另外，儘管國慶連假當週詢問度不算理想，但建案報紙廣告篇幅還是爆增，週增幅將近四成。

那麼，年底前房市有無機會開低走高？短期天氣因素依然扮演重要角色，不過回過頭來，價格是否『正確』，也就是符合現階段低單、低總價使能順銷的趨勢，還是最大的決定因素。

【文/住展房屋網】蔡政府號稱要在8年推出20萬戶社會住宅，雖然各都會都盡力配合，但綠色執政多年的南二都，表現顯然遲鈍許多，特別是低薪出了名的台南市，推動社宅的效率可說是六都最差，至今不論是發包興建還是包租代管，都沒有具體的成績。

台南市推動社宅不力，過去就曾遭在地議員批坪，然當時的都發局長吳欣修卻說出台南無社宅需求的離譜言論，試圖為市府怠於推動社宅的行徑開脫。如今台南市長賴清德都已高升為行政院長，成為蔡政府社宅政策的推手，但曾經執政多年的南市，社宅推展卻依舊如一張白紙，實在很不給賴院長面子。

住展房屋網企研室認為，作為濁水溪以來唯一人口正成長的縣市，台南本應以更嚴謹的態度看待居住問題，推動社宅的力道，也應居南部之冠才對。畢竟台南房價雖為六都最低，但房價所得比仍高達七倍以上，且對弱勢族群及社會新鮮人來說，房價水平仍高不可攀，尤其台南薪資低得可憐，使政府更有責任興辦價低質優的社宅供民眾租住 。

眾所周知，在台南工作五年內月薪能領到3萬以上可謂高薪，多數民眾的薪資都在20幾K徘徊，曾經有網友拿南科護航，指出南科工程師平均月薪可達4萬以上，結果立馬遭其他網友打臉，表示同樣的工作，在中科、竹科的薪資都比南科高出約三分之一。

至於台南最自豪的文創產業，待遇也遠比北部、中部落後。在薪資迷你的情況下，縱使市中心房價僅2字頭、外圍地區甚至不乏個位數低價，許多民眾也沒有能力購買，因此台南政府推動社宅責無旁貸。

雖然南台灣的老大哥─高雄，在社宅推動上的成績也不太好看，但至少還有包租代管的案例能拿出來說嘴，反觀台南，竟是一片空白；特別是民間團體如伊甸，早在四、五年前就已在台南推出了民間版社宅，說明台南確實有社宅需求，但官方卻直到今天都無所建樹，實在有點丟人。

其實台南重劃區一堆，大可參照台中、桃園及新北等其他都會的作法，在沒有太多住戶的新興重劃區配置社宅，一來用地無虞，二來住戶反彈力道也小；可是重劃區一個比一個大、數量多不勝數的台南，卻不見任何社宅規劃，地方政府怠忽職守到了這種程度，不僅令人傻眼，更讓位列六都的台南，成為官方落實居住正義口號的一大笑話。

【文/住展房屋網】軌道建設向來被視為房市的一大利多，不論是台鐵、捷運還是輕軌，只要設站消息一出，在預期交通改善、人潮將帶來錢潮的作用下，區域房市多半表現強悍。但隨著台鐵管理品質持續惡化，未來鐵道是否還稱得上是軌道利多？恐怕沒人敢爽快地給出肯定答案。

台鐵的運務調度向來令人詬病，且自從近年奉行「cost down」主義之後，服務品質更是令人不敢恭維。受人力嚴重不足影響，近年台鐵不僅運務調度欠佳，連站區的環境維護、旅客服務、票務運作，都讓人搖頭。

就拿最近10月的4天連假來說，首日就發生列車故障事件，導致多班列車延誤，影響數千旅客權益；而在收假之際，許多車站遭返家旅客擠爆，人流卻又無法有效疏導，以致許多民眾縱然有票，也得費好大一番功夫才能擠上車，乘車的品質與站區環境皆大打折扣。此外，先前台北市府對台北車站進行突襲公安檢查，使台鐵站區的公安缺失浮上檯面，漫不經心的管理效能，更讓民眾對台鐵信心盡失。

面對負面形象與日俱增，台鐵方似乎也只能兩手一攤、空嘆無奈，因為服務劣化的源頭，來自不斷擴大的財務虧損，而造成虧損的原因繁多，要改變也非一朝一夕能見效，因此台鐵索性來個相應不理，對於外界高喊已久的改革訴求，一概以推拖拉方式應對。

台鐵之所以連年虧損，一方面是退撫壓力沉重，另一方面也是長途運輸遭高鐵強力競爭，加上票價長年受政策壓抑，列車又常遭民代施壓增停導致成本增加、旅時增長，而站區的商業活化又不甚積極，使得台鐵始終無法穩健經營。

為避免財務缺口無限擴張，台鐵遂力行成本管控，如同台灣所有的慣老闆一樣，台鐵成本管控的第一刀，就是縮減人力，而這一刀可說是敲響了台鐵的喪鐘。本來台鐵的人力就不充裕，如今又緊縮人事，員工超時工作已成常態，在就業條件嚴苛的情況下，台鐵員工已無力維持中高水平的服務，最終使得台鐵江河日下。

現今的台鐵，無人站點愈來愈多，有設置人員的站區，人力也不足。這些缺乏編制人力的站區，部分已淪為當地的治安死角，對周邊社區的居住品質產生干擾，若台鐵繼續採行低人力、高壓榨的人事策略，將加速服務的劣化，最終使得軌道利多淪為利空。民眾若欲逐鐵道而居，千萬得三思而後行，畢竟現在的台鐵管理能力，已不再受大眾信賴。

【文/住展房屋網】金管會新任主委顧立雄，真的是新官上任三把火！自他出乎預料接掌金管會後，三不五時都成為新聞話題焦點。稍早他又表示，為發展FinTech、打造金融科技園區，提供相關業者免費或低價辦公用地，因此計劃向台北市要地，候選者有士林(士北科)、內湖(內科)、三創園區及空總原址等。

當然，發展FinTech沒有問題，大家樂觀其成；但何妨考慮走出台北市，甚至北台灣？藉此透過基礎建設的投資建構，想辦法拉近長期存在、近乎無解的城鄉差距。

台灣全島的城鄉差距到底有多大？已很難用三言兩語說完。來到最近，台東國慶煙火暨晚會發生的憾事，可說再次凸顯這樣的長久問題。或許是為了幫到台東拼觀光，或增加該縣國際能見度，這次民進黨刻意地把國慶煙火場地搬到台東；結果當晚的音樂會，卻因為當地沒有適合的室內場地，必須露天舉行音樂會，結果又因為天雨，導致首席留法女小提琴家為保護自己的琴，必須中途離席，結果輿論譁然。

表面上，這似乎是地方政府對音樂專業認知不足或不夠尊重，而台東縣政府人員也有話要說；一方面指出是樂團堅持要上台表演，另方面又強調安排露天場地是方便可以看煙火。但無論真相是什麼，其實說穿了，會發生這種事，真正原因不就是城鄉落差？如果今天台東當地有合適的展演場所，哪會發生這樣的憾事！

再回到金管會想打造金融科技園區，因此打算向台北市府要地這件事，住展房屋網企研室在此誠心呼籲，台北市其實已有華光特區之規劃，其實不需再規劃重複性不低的金融園區。不妨藉由打造金融園區的機會，走出台北市或北台灣，讓中南部，甚至東部的基礎建設，起碼開始慢慢追上北台灣；不要再把大部分資源都放在台北市或北台灣，這對台灣整體發展而言，絕非好事！

【文/住展房屋網】近年來主打小坪數房型的建案越來越多，原因是一、二房這種相對低總價的產品賣得特別好。雖然小宅供給量增加，引起市場憂心是否衍生過量的危機，但住展房屋網企研室表示，在房價未大跌、全民薪資水準未大增，以及房價未止跌回漲之前，小宅還是市場的寵兒，這點應不易改變。

據住展雜誌統計，台北市今年的小宅建案不少，小宅占整體新建案戶數比例約五成，占比相當高。其他如桃園市、新北市、新竹地區、乃至於東部的宜蘭，小宅都有增多的現象。

為什麼小宅如此受寵？主要就是全民薪資水準原地踏步，而房價卻沒跌多少，如果現在要買房子，買小坪數的房子負擔會比較輕一些。另一方面，現在進場買房的長線置產客、投資客，也是買總價較低的小宅，因為容易出租，況且未來若房價走跌，損失相對較少；如果買大坪數房子，一坪房價跌個幾萬，就會損失數百萬，相較之下小宅風險較小。

有的建商眼見現在小宅供給量多，便轉向去推三、四房或者更大坪數房型；雖然大坪數競爭者少，但目前市場需求量更少，即使避開小宅改推大坪數房型，還是會面臨賣不動的窘況。

住展房屋網企研室估計，未來除非房價大跌、薪資水準大增，或是房價穩定上漲，否則小宅還會是市場主力，大坪數依然哭哭。

如果房價大跌，那麼現在市場上的主力買盤：首購族才有能力買更大坪數的房子，同時吸引更多置產、投資客進場搶便宜，中、大坪數需求才會增加。

又或者房價重回上升曲線，如果房價穩定走漲，則會誘發更大量的置產、投資與投機需求，同時換屋族買盤也會出籠，因為房價上漲階段，房子是「買大賺大」，不像房價下跌時「買大賠大」，此時中、大坪數買盤就會湧現。在上述二種情況發生前，中、大坪數需求可能還會維持低迷的市況不易逆轉。

那麼，要是薪資水準大增呢？醒醒吧，別再作夢了！

【文/住展房屋網】今年中央推出的前瞻計畫，焦點多半集中於軌道建設，但其實採競爭式的「城鄉建設」，經費規模也不小，且比起軌道建設，城鄉建設的性質更像選舉綁樁，因為這種競爭式預算，正好可讓政治人物拿來當作爭取建設的最佳政績。

不過撇去選舉考量，城鄉建設若真能提升地方生活品質、為各地創造繁榮，就算有些微政治作秀的成分，倒也不是不能接受；但倘若建設內容了無新意，對區域發展的幫助也不大，那就真的是浪費民眾的民脂民膏了。而最近內政部營建署搞的「城鎮之心工程計畫」，就是典型的浪費案例。

城鎮之心計畫經費規模達63億，將選出22個城鎮、利用4年時間進行特色性再造，日前遴選結果出爐，包括基隆港區的山海串聯計畫、台中市區的鐵道綠廊計畫、嘉義市的香川綠廊計畫等都雀屏中選。至於北市方面則沒有提案，也因此遭民代及媒體質疑爭取建設的態度不積極。

但住展房屋網企研室得為北市叫聲委屈，因為城鄉建設的部分政策目標，在於拉近城鄉間的差距，而北市貴為首都，多年來資源充沛，都心建設與商圈發展皆海放其餘各縣市，平心而論，本來就沒有必要、也不應該繼續跟其他縣市搶資源。因此北市不提案爭取的作法，非但不該被批評，反而應對於北市的理性給予掌聲。

其實政策的規劃，本來就應該秉持理性，而非一味為了有而有，就拿本次各縣市所提的城鎮之心計畫來說，許多都是過去幾年就在作的事情，現在只是把過去的東西重新包裝，拿來爭取預算而已，若這些建設內容能為城鎮生活帶來顯著改善，早在過去幾年國人就應該有所感受，但事實上民眾有感程度卻與砸下去的稅金不成正比。

至於城鎮之心所謂的「塑造特色」，聽了就令人膽戰心驚，還記得多年前官方曾砸下大打銀子，在全台各地打造所謂的「形象商圈」，當時也說要創造在地特色商圈，為區域帶來繁榮。

結果多數的形象商圈僅流於表象，許多商圈甚至等不到風光就走入沒落，所謂的地方特色也僅淪於口號，如今只剩整齊一致但沒有特殊性的招牌以資悼念；今日中央所推的城鎮之心，就充滿了形象商圈失敗的濃厚既事感，63億的經費，最終到底為誰帶來繁榮了呢？

【文/住展房屋網】為解決企業設廠缺地問題，稍早行政院拋出了強制買回、代為拍賣及代為標售三個選項；結果不出所料，主導此政策的政委張景森，最後拍板決定採『代為標售』。

至於箇中理由，其實很簡單，就是政府沒錢又怕事！當中最有效的強制買回(其實應該是照價收買)，需要政府本身有足夠經費，這點向來是台灣政府機構最欠缺的；至於代為拍賣，則據稱有違憲之虞，因此最後做成代為標售的決議。只不過，這招到底有沒有效？恐怕還是得實際運作了才知道。

不過更令住展房屋網企研室擔憂的，是解決缺工業地問題，政院拋出的另一帖藥方，那就是提高都會工業區容積管制。目前都會工業區的容積率平均為210%，而政院拍板的容積獎勵內容，則是提出開發計畫並於三年內實施(投資)並進駐者，容積大幅加碼至330%，三年以上、六年內實施者則加碼至270%。

平心而論，這些年政府以各種名義給予的容積獎勵，真的已將到極度浮濫無章的地步；逾越原本都市計劃的問題就不說了，動輒拿容積當做獎勵措施，好似容積都不用錢一樣？再對照北市府想推的容積銀行，就更顯諷刺！

住展房屋網企研室一再強調，容積不是不能當獎勵項目，但一定要有適當的對價關係。就拿綠建築來說，(取得標章者)必須要達到一定，甚至加倍的節能或友善環境之效果，否則給容積獎勵而多出的樓地板面積，代表更多的人員活動。當然也等於更多的能量消耗；如無適當對價關係，綠建築反而因為容積獎勵而不綠了，豈不是極盡諷刺之能事？

就更別說，本文討論的工業區開發容積獎勵，根本完全沒有任何對價關係可言，純粹就是開發商在限定時間內完成投資及進駐，就能輕易取得。試問，(政府)這樣隨便給容積獎勵，把工業區容積變成和商業區一樣多時，到底有沒有考量到周邊公共建設的容受程度？

除了濫給容積獎勵，恐將形成災難，就像現在內湖科學園區這樣，尖峰時間塞車塞到爆之外，另一項令人憂心的狀況則是，放寬容積後，這些工業區恐將成為工業住宅孳生的新溫床。

無可否認，工業地成本比住商用地低，如果又近市區，生活機能足夠，且可透過容積獎勵或移轉取得更多樓地板面積，往往就會有開發商游走法令灰色地帶，以辦公室或事務所為名義申請執照，實際卻處處暗示消費者可買來當住宅使用；像內湖五期工商綜合區，就是晚近的典型範例，至今仍難解。

而都會型工業區要是容積大放送，開發商掐指一算，發現有利可圖，又仍有灰色地帶可操作，那麼難保不會有開發商假投資設廠之名，行土地開發之實，結果推出假事務所真住宅建案銷售，再度試探地方政府執行都計法的底線！

【文/住展房屋網】台灣銀行手上借不出去的錢、也就是「爛頭寸」飆破10兆元，創下史上新高；由於閒錢實在太多，民間借錢投資的意願低落，近來銀行一改過去房貸緊縮政策，轉為積極衝刺擴大爭取房貸業務，房貸利率也越殺越低，降至1.6％以下已不是新聞。因利率下滑，有些房貸戶動心想要轉貸到利率更低的銀行，但住展房屋網企研室提醒，房貸戶在轉貸前應注意四件事，才不會浪費時間又沒省到錢。

第一，新銀行所謂的低利率，是一段式還是多段式？有些銀行號稱利率可以降到1.6％、甚至1.56％等等，利率水準看起來真的很誘人，但實際上可能是「二段式房貸」、或「階梯式房貸」，1.6％的極低利率可能只有前二年、或前三年，之後利率就會大幅度跳升。

如果是這種情況，建議房貸戶先試算原本申貸的銀行未來本息還需繳多少錢，然後再試算轉貸後、二段式房貸的本息總共要繳多少錢，二者算完後再作決定。

第二，回家翻契約，或向原銀行詢問違約規定。在一般情況下，有的銀行在契約中有違約條件，規定房貸戶若N年內解約須繳納一定比例的違約金；不管違約金是1％或2％，其實違約成本很昂貴。如果在N年期限內，最好還是不要轉貸，等到時限過後再轉貸會比較好。

第三，留意塗銷費、手續費、代書設定費等成本。房貸轉貸時，銀行可能會收取塗銷費和手續費，這些房貸外部林林總總的費用，都必須納入總成本中作考量。

第四，低利房貸是否綁金融商品。有些銀行或壽險業者雖然提供低利房貸，但「潛規則」是客戶要先買金融商品、或保險等，才能適用低利方案。是故，民眾申貸之前，一定要問清楚房貸是否要綁金融商品、且衡量自己是否需要額外的金融商品，以免轉貸又得白花一筆錢。

第五，跟原銀行打好交道最重要。假如民眾已申請A銀行房貸，多年之後發現B銀行房貸利率更低、整體試算後可以省更多。這個時候，除了轉貸的選項之外，其實民眾可以拿著B銀行的低利方案去跟A銀行談，如果房貸戶本身還款穩定、信用良好，其實很有機會跟A銀行爭取到相同、或相近利率水準的房貸方案，還能省去轉貸的相關費用，實際上省更多喔！

【文/住展房屋網】行政院長賴清德在接受立委質詢時表示，他也支持「實坪制」，實坪制也許短期內不能達成，但可以朝這個方向進進，並承諾先研議「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」增訂專有或共有部分。住展房屋網企研室認為，假如「虛坪」的公設仍可合法登記，那修改「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」根本沒有意義，完全改變不了什麼。

住展房屋網企研室指出，成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中有關房屋登載的部份，在第二條第二項「建物標示」下的第三款、第四款、第五款，如第三款「建物坐落__段__小段__地號，面積__層__平方公尺__層__平方公尺__層__平方公尺其他__平方公尺共計__平方公尺，權利範圍__，用途__」；第四款「附屬建物用途__面積__平方公尺」；第五款「共有部分建號__，共有持分面積__平方公尺，權利範圍__」。

賴揆所謂要增訂「專有或共有部分」，其實原規範裡已有共有面積，毋須再新增；倒是原規範裡並無專有面積，賴揆若指示研議增訂，應是新增專有面積機率較大。所謂「專有面積」是什麼呢？就是指「主建物」、「附屬建物」的面積大小。

為何說增訂成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，改變不了現在虛坪問題呢？首先，該規範的本質是為了讓賣方把房屋的狀況在契約書仔細寫清楚，目的是要減少購屋糾紛，與實坪、虛坪制度問題無關。這種狀況，就好像電腦螢幕壞了，技師卻去修理滑鼠一樣詭異。

其次，若要推實坪制，該修的是動產登記的相關法令，「重點是在登記制度」！假如不動產登記相關法令沒改，公設依法可以登記，那去改其他的東西都改變不了現狀，民眾買房仍舊得買虛坪。

客觀上來說，要緩步朝實坪制前進，雨遮、屋簷不登記、不計價算是重要的里程碑，不僅具有指標性意義，且實質上真的可以達到減少虛坪的效果。反觀賴揆所稱的修改「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，則比較像是一個假動作罷了。

【文/住展房屋網】行政院長賴清德清官上任三把火，拍板決定祭出嚴厲措施來杜絕工業土地囤積、炒作風氣；據報導，賴揆與立委便當會決定修改《產創條例》，針對全國七百多公頃閒置未開發的工業土地，以採取強制拍賣、買回或提高稅金等方式來抑制囤地歪風。但住展房屋網企研室表示，儘管行政院展現打擊工業土地炒作風氣，但其配套措施卻反而將讓囤積工業地的投資客賺翻。

據悉，行政院跨部會會議已對提高工業區容積率達成共識，以後如果符合新增投資、綠色生產、智慧管理、能源管理及營運總部等五項條件者，容積率就能拉高到270％至330％。如果業者捐贈部份樓地板面積給政府，容積率最高還可提高到378%。

住展房屋網企研室分析，政府打算提高工業土地容積率，犯了幾個錯誤；第一、提高容積率來解決用地的效果極差，原因在於容積提高後，土地價格就會飆高，地價只會更貴不會更便宜，對於希望取得便宜土地的廠商幫助不大，反而只會讓手上囤積滿滿工業地的地主賺到。

第二，閒置工業土地強制拍賣的嚇阻效果不明顯。理由是強制拍賣一定會訂閒置時間的期限，假如訂十年，那工業用地要閒置十年才會被強制拍賣，根本解決不了現在用地不足的燃眉之急。

其次，工業用地可能透過人頭交易、換地持有等各種方式，使名目持有人不同，以規避閒置期限。即便工業用地被強制拍賣，若拍賣的價金全額返還給原地主，那地主也沒什麼損失，何來嚇阻的效果？

事實上，台灣法規早就有「照價收買」的機制，政府可以將民間囤積、炒作的土地照價買回，這個手段才具有嚇阻囤積土地的效果。

然而，行政院卻迴避這個選項，反而去選擇強制拍賣，又推出容積率大放送嘉惠地主，無視都市計畫法的規範，令人懷疑，到底是真的要遏止工業地炒作？還是要炒高工業地價格？真是耐人尋味。

【文/住展房屋網】近來，有官員認為「年輕人不用那麼早買房子，要推廣租屋也行的觀念」。但住展房屋網企研室認為，如果這句話由學者來說，那算是一句懇切的話；但如果是出自官員嘴巴，那就是不知民間疾苦，忘了自己沒有解決租屋市場的困境。如果租屋市場健全的話，那官員不必推廣租屋觀念，大家也情願去租房子。

房客在租屋市場的困境是什麼？第一，在於租屋黑市。自新政府上任一年多年，口口聲聲要解決租屋黑市、要讓租屋資訊透明化，但到了現在到底改變了什麼？什麼都沒變！

現在租屋市場依然是黑市，大多數房東仍舊不允許房客的租金申報抵稅，房東逃漏稅的情況並未改善。試問，一年多來，政府又作了什麼來改善租屋黑市？

第二，租客、房東二造權利與義務沒有更進一步的規範。現在租客與房東彼此的權利和義務，還是只能依民法規定來走，社運團體頻頻呼籲訂定專法來約束，但政府至今連草案都拿不出來。換言之，現在租屋市場與過去舊政府沒有二樣，法令也沒有進步，官員是該好好自我檢討。

第三，房租一直漲，政府又作了什麼？近三年來，房價是止漲走跌了，但房租卻持續上漲，尤其台北市漲幅更加可觀，隨隨便便一間套房都要上萬元，對薪資較少的社會新鮮人而言負擔頗重。

而面對房租連年上漲，政府卻選擇把眼睛遮起來、毫無作為。在這種環境之下，官員怎還好意思說要「推廣租屋也行」的觀念？

第四，社宅進度牛步。如果租房子比買房子輕鬆、可靠，那相信多數人願意選擇租房子，但偏偏政府保證八年二十萬戶社會住宅，推動進度簡直慢得誇張。至目前為止，由中央推動的社宅沒幾戶，既存的社宅幾乎都是各地方政府興建的。當社宅供給量如此之少，想租社宅還得靠運氣才租得到，是要如何推廣租屋也行的觀念？

總而言之，官員的責任應該是「做事」，而不是紙上談兵推廣什麼觀念。如果今天政府建構起一個完整、健全的租屋市場，即使不推廣，民眾也甘於選擇租房子；假如政府放任租屋市場困境不管，那怎麼推廣租屋觀念也沒用，不是嗎？

【文/住展房屋網】重大建設多不僅是房價的最佳推手，更是建案銷售的好幫手，只要建設一有眉目，銷售人員就會以三吋不爛之舌，對消費者擘劃璀璨遠景，讓許多耳根子軟的民眾動念簽約。

不過住展房屋網企研室提醒，一項重大建設從有眉目到利多兌現，多半得經過漫長等待，因此消費者務必注意利多兌現的時程；若等待時間過於漫長，建設題材對房價的幫助恐不如預期。

雖說建設話題對區域房市必然有正向幫助，但真正左右房價的，依舊是大環境的景氣榮枯，若大環境積弱不振，就算建設利多再豐富，價格也難獲支撐。就拿建設眾多的新莊副都心來說，今年不僅苦等多時的機場捷運開通，國家電影中心也終於決標，堪稱利多收割的一年。

但今年新莊副都心的房價，非但未因建設收成而飛漲，反而還在讓利案帶頭下殺的情況下節節敗退，區域認知行情從景氣高峰時的5字頭，一舉滑落不到45萬/坪，消費者甚至還不斷以3字頭測試業者底限，區域房市絲毫不見昔日建設雲集的霸氣。

從副都心的案例，就可看出房市要好、價格要漲，前提必需是景氣得好，否則在經濟基礎鬆弛的情況下，談論所有的房市利多，都只是不切實際、安慰自己的一場空笑夢。

而從過去的景氣變化來看，台灣房市的景氣循環短則7、8年，長則達10年左右，除了最近一次的大多頭時期外，每次的景氣循環，多是一半時間長、一半時間跌，故單就漲跌來看，大約3-5年會是一個段落。

有鑑於此，若距離建設兌現的時間超過5年，意味著價格勢必經過由漲而跌或由跌翻漲的起伏，且時間拉愈長，景氣的不可預測性愈高，因此這種等待時間過於漫長的利多，基本上可直接無視；因為期間的變數太多，誰也無法保證建設兌現時的景氣是榮是枯。住展房屋網企研室呼籲，民眾購屋時仍應以自身短、中、長期需求為依歸，別太迷信建設對房價的助漲效果。

【文/住展房屋網】稍早六都地政局先後公佈九月份買賣移轉棟數，結果僅新北市月增，其他五都都較前月下滑；一般解讀，這是鬼月因素。不過住展房屋網企研室指出，買賣移轉棟數資訊是產權登記(移轉)後才會列入統計，反映的是一到一個半月前的市場交易情況；因此，九月移轉棟數，反映的是八月市況，至於鬼月是否有影響，及影響程度如何，得看下月公佈的十月數據。

再進一步看九月年增率，則六都全部都是正值，有業者據此解讀為房市回溫。然而這當中其實有低基期因素，所以住展房屋網企研室認為，頂多只能說是遞延性買盤開始浮現。況且六都前三季合計也才15萬棟，如按照這個速度估算，全年大概也才20至21萬棟左右；這和前年大約相當，比去年18多萬棟也才成長一成左右，根本算不上回溫，頂多只能說是揮別低檔、走出谷底而已。

住展房屋網企研室進一步認為，國內房地產景氣是否真的回溫，今年第四季將是很重要的關鍵期。原因在於，過去兩、三季業者推案或強銷都不太積極，但第四季情況則有所翻轉，不少業者幾乎都押寶此時買氣將回檔，開始推新案並加碼強銷。

如一切順利，按業者打的如意算盤，隨著第四季買氣進一步提升，景氣復甦格局將可確立。不過，還是有不少新推案，特別是預售案開出區域高價，會不會產生跟風，導致同期其他個案開始撐住價格不放？頗值得觀察。

因為，目前房市格局仍為買方市場；而現階段為止，還是看不到自用買方有追價的意願及能力；如果業者讓利踩煞車，那麼市場交易量的確可能再度減速，甚至凍結。而根據住展房屋網企研室觀察，確實已有部分區塊出現業者不再讓利的情況。

總之，房市景氣是不是真的回溫，接下來這幾個月的市場走勢，將是極為關鍵的觀察期。如果業者強銷策略奏效、交易量明顯提升，或許回溫態勢可以確立；反之，則在供給量再度擴張，買氣卻沒跟上來的情況下，盤整修正期就將會持續下去。

【文/住展房屋網】要說是兌現競選承諾也好，拉攏年輕族群也罷，近年各地方政府都積極興辦公宅，做為緩解高房價難題的對策；當中又以北北桃較為積極。不過，其實各自都有各自的問題或障礙待解。

台北市部分，碰到的最大問題當然是公宅避鄰效應所造成的民粹現象；事實是，應該半數以上台北市民是支持興建公宅的，但到現在還是部分人士有「蓋在哪都好，就是別蓋在我家附近」的想法，再說穿了就是怕公宅來了、弱勢者進駐了，會影響區段房價。

而很不幸地，這些人的想法乃至抗爭，加上一些市議員的幫腔，再經過公聽會及媒體報導的放大後，似乎成了某種主流思維；且無論事實為何，都已造成北市府未來推動公宅的重大障礙。

至於唯一藥方，住展房屋網企研室認為，是現有已完工啟用，或將完工公宅的營運績效；惟有透過現有公宅示範，其對周邊區域並沒有重大影響，反而有正面效益，目前所見的反公宅民粹風潮，才有可能慢慢化解。

再看新北市。或許這類的抗爭行為相對較少，或許新北市畢竟不是天龍國，部分人口稠密區的公共建設也有待提升，公宅進駐並提供若干托老、托幼或其他公益設施，對社區來說確是加分。不過新北市目前多數規劃量體都還在興建中，未來會有什麼狀況發生，也還很難說。

另外，之後新北市境內將釋出最大一批公宅，就是剛完成階段性任務的林口世大運選手村。據了解，該選手村原本要明年二月才能交屋；而賴揆已指示採分棟分批請領使照的方式加速進行，期盼讓選手村提早釋出轉為公宅之用。

世大運選手村轉做公宅，看似功德圓滿，但據住展房屋網企研室了解，由於原本採直接出售，因此房型規劃、分配上反而以三房最多，在共3408戶中，就有超過1500戶是三房，佔了將近一半；這和目前新北市多數公宅，規劃一或二房有不小落差。這樣的情況，的確可能造成未來招租上的一大問題，畢竟承租公宅者經濟能力有限，房型、坪數越大(租金愈貴)，出租率一般可能愈低。

住展房屋網企研室認為，或許新北市府或其他地方政府，都該開始思考，不要再用什麼市價幾折的齊頭假平等方式設定租金，而應以承租者經濟能力為主要考量。北市先前拋出的按收入分級補貼(租金)的方式確實是進步的做法，但仍是治標；到最後，還是應該已承租者的能力為基準。

最後看到桃園市，除了租金方面設定模式，也同樣有待思考、改變外，似乎北市碰到的民粹抗爭，或新北市進度稍慢的狀況，桃園都沒碰到。市長鄭文燦更直言，桃園興辦公宅的速度更勝雙北，目前包含中路、八德擴大及蘆竹(大竹)、中壢(龍岡)等數處預定地約四千戶，已全數發包，未來還會繼續向中央爭取用地，中長期規劃則是全桃十二個行政區都要有公宅。

總括來說，無論主事者興辦公宅的出發點為何，目前至少從結果來看，都已繳出一定成績，住展房屋網企研室須給予肯定。不過就以房價最高的雙北來說，就還有不少挑戰和障礙必須克服，有的需要時間，有的則需要主事者本身先釐清公宅的政策目標。柯P或小英的公宅支票到底能不能兌現，未來幾年將是最重要的關鍵期！

【文/住展房屋網】不同於北部民眾買房多買公寓大樓，中南部的消費者，對透天厝、別墅可說是情有獨鍾，只要能力許可，幾乎不會將公寓、大樓納入購屋考量，因此中南部業者以往也順應消費者需求，推案多半採透天規劃。

不過近年中南部的透天推案量有日漸減少的趨勢，反觀大樓供給量則不斷增加，對於大樓逐漸取代透天成為中南部推案主流，業者直言，關鍵就在於地價的高漲，畢竟透天別墅地坪持分大，對地價的敏感度比大樓高，當地價居高不下，透天產品的售價也難配合市場氣氛下調，因此在成本與利潤考量下，建商不得不琵琶別抱，棄透天而推大樓。

雖然大家都知道成本、售價昂貴是透天案退居二線的最主要原因，但卻有部分業者將矛頭指向官方，認為透天產品市場性滑落，是因政府取締二工之故，不過這種說法，住展房屋網企研室並不認同。

不可諱言，過去中南部透天產品吃香，除了總價帶不高外，很大的一個原因，就是頂樓、前方法定空地與後方防火巷可「延伸活用」，讓實際可使用空間瞬間多出好幾坪，不少建商甚至會在取得使照後，主動幫消費者施作牌樓、陽台外推等二工，以營造物超所值的實惠感。

但事實上，這些二次施工的產物，其實就是違章建築，官方本來就應該嚴格取締乃至拆除，否則都市計畫法規將行同虛設；然而過去若非情節嚴重，政府多半睜一隻眼閉一隻眼，讓民眾得以享受二工違規帶來的小確幸。

不過違建畢竟是違建，官方加強執法實乃理所當然，建商、民眾也該面對現實，在產品設計上，應捨棄以往偷吃步的習慣，回歸腳踏實地的規劃，因此將透天產品減少歸咎於官方取締二工，實為積非成是的荒謬想法。

再說，消費者之所以會希望能以二工增加使用空間，最大的原因是預算不足以買更大的空間，歸根結底，仍是房價高昂所致，二工不二工，充其量只是次要因素而已，而房價為什麼會這麼高？建商自己恐怕也得負很大的責任呢！

【文/住展房屋網】儘管部分人士對新任閣揆賴清德赴立院報告時提到的『台獨主張』相當敏感，甚至提出批判，但相信大部分國人真正關注的，是新閣揆有關拼經濟的宣示；畢竟這些年來物價飛漲、房價飆高，薪水卻不動如山，日子過得愈來愈辛苦，政府確實有必要、也有義務好好改善經濟狀況，讓全民過得更好些。

那麼，要怎樣才能把經濟拉起來？工商業人士大概會說要刺激內需，接著房地產業者可能就會跳出來說，房地產是產業火車頭，政府因此要救市；而看來看去，被認為潛在產值龐大，目前相關條例正在修訂的都市更新，大概又會被拿出來大書特書了。

房地產到底是不是產業火車頭？這是到現在為止，正反雙方依然爭論未止的永恆話題，但至少產業界本身至今深信不疑。最近國內某報連續數日刊載了都更專題報導，其中就有一篇專文，強調都更產值龐大，還引述不少相關人士的證言。

然而這樣的論述，住展房屋網企研室認為不提也罷；平心而論，過去十年推動都市更新，市容沒有真正變美，老舊建物依然存在，最後唯一看得見的『成就』，只有拉高房價，還搞成人民之間相互對立爭利。為何會搞到如此田地？原因就在於，過去政府推動都更太過強調產值，甚至把都更當成拼經濟的籌碼及工具。

沒錯，目前待修訂的都市更新條例，原條文開宗明義就指稱，推動都更可創造多少多少的產業及經濟利益。然而條例生效初期，房地產景氣處在低檔，在房價不看漲下，整合都更無利可圖，當然根本沒業者願意參與；直到92年後市場景氣快步復甦，都會素地很快開發殆盡後，業者回過頭來發現，透過都市更新可取得獲利潛力較高的都會區土地，還有天上掉下來的容積獎勵可拿；這時候，都市更新才真正動了起來。

只是，過度強調產值強調活絡產業的結果，加上後來一坪換一坪等不正確的配套，使得民間自行推動整合的都市更新案例，到最後變成開發商原地主之間搶食利益大餅的角力。相較之下，公辦更新則近乎一事無成。

事實是，都市更新徹頭徹尾都不該，也根本就不是產業政策，更不是拼經濟的工具，而是十足的公共政策。住展房屋網企研室要問，為何推動都市更新？理由不正是改善市容、更新老舊危險建物？這些目標，不都和公眾利益息息相關？怎到最後，卻變成參與者眼中指有私利？追根究柢，原因就是出在政府一開始的動機就已不對，無怪乎最後都市更新會整個走偏！

如今新政府又把都市更新當做重要政策，加以推動；於此同時，又有部分言論開始強調，都更可以創造多少多少的產值。住展房屋網企研室不諱言，如能成功推動，確實能夠創造相當可觀的房地產產值；但從其政策本質出發，其產值潛力應視為附加價值，主事者必需正本清源，讓都更回歸到服膺公共利益的本質；如此這般，都市更新才有真正成功推動的可能。否則，這一切又將是重蹈覆轍，老舊建物成了危害都市公全不定時炸彈的情況，也將依然無解。

【文/住展房屋網】天龍人的自私自利，在這幾年公共住宅的推行過程中，可說是一覽無遺，尤其是近來部分大直居民以自己有錢住得起好地段為由，強悍拒絕公宅的論調，更是助長貧富階級歧視的最壞示範。

大直培英段公宅基地，位在明水公園北側，目前作停車場使用，按都發局規劃，未來可望興建棟地下1層、地上17層建物，該建築除設有198戶公宅外，還將兼具身障、長照、托育、社區保母等社會福利設施。

雖然當中有許多設施對健全社區機能很有幫助，但周邊居民卻不買單，且以各種理由力阻公宅進駐。部分居民直言，住在哪裡是由口袋決定，沒理由讓公宅住戶空降優質地段；更有民眾表示，蓋公宅對在地人沒有好處，要蓋游泳池、健身房才對，除了一些光怪陸離的說詞外，影響交通、日照，也都是民眾反對的理由。

住展房屋網企研室認為，區域一口氣多出100多戶公宅，對居住環境是必有所干擾，因此在地居民反對無可厚非，但重點是，反對的理由必需合理才行，否則單純為反對而反對，將難獲國人支持。

當地居民所指的交通問題，老實說，走過北安路554巷的人都知道，在現在沒有公宅的情況下，那邊上、下班的交通就擠得水洩不通了，而這些車流主要來自內科、大直美麗華商圈，因此若要改善交通，應該是限縮商圈及科技園區的發展，而不是拒絕以在地生活、公共運輸導向為主的公宅，但卻不見居民提出這般主張。

再來談日照，居民憂心17層樓的建物聳立，將使明水公園暗無天日，此話聽來似乎有道；但環顧明水公園四周，樓高超過10樓，會阻礙日照的建物比比皆是，而且很多還根本就是反對公宅民眾自己的家，所以在阻礙日照這件事情上，居民自身就已「居功厥偉」，根本不該一味將責任推給公宅；而且日照問題，可透過降低量體、壓縮戶數來改善，居民直接要求不能蓋，也未免太過分了點。

至於在地人一直高呼當地欠缺游泳池，應蓋泳池造福鄉里與學童，不該蓋公宅，這理由就更荒謬了。雖說永安國小無設置泳池，但步行範圍十分鐘內、大直國小、北安國中均有游泳池，且都有對外開放時段，是否還要在家門口再蓋個游泳池，實有商榷空間。

況且許多住戶表示公宅的托老、托育機構用不到，因為家裡都有自請外傭，故而反對蓋公宅，那就應該用同樣的標準來看泳池，畢竟當地社區有些自己就有泳池可用，又何必拿一塊精華土地蓋泳池呢？

【文/住展房屋網】立院新會期剛開議，一般預料，都市更新條例修訂應該會是優先審議的重點法案之一。不過目前行政院的修訂方向，不但和業者期望有落差，就連台北市府也很有意見；日前北市副座林欽榮就直批中央修訂的(都更)條例，是閹割公權力。

想當初柯P找林欽榮出任副市長時，因為他營建署長任內的某些發言，被社運團體認為是柯P企圖強推都更的『打手』；而從他日後的相關言論來看，似乎也證明這樣的印象或推論並不假。所以他會冒出「都更門檻拉高等於閹割公權力」的說法，住展房屋網企研室認為並不意外。

不過說實話，公權力應該用在適當的地方和時機；以現階段為止民辦更新，近乎等同於協議合建、多數無關社會公益，甚至根本只是求取容積獎勵的情況看來，真的是缺乏公權力介入(代拆)的正當性，在這樣的前提下，又哪來閹割的疑慮？

但都市更新還是和社會公益息息相關，且公權力其實也有適當介入的空間，那就是有潛在危害公共安全疑慮的老舊建築。住展房屋網企研室認為，碰到這樣的情況，政府就該拿出魄力、適當運用公權力，如要求這類建築的所有者，必須進行重改建，或至少修繕加強建築結構及安全。

沒錯，921地震18週年才剛過，恰好太平洋彼岸墨西哥也在此時發生七級強震、造成嚴重傷亡，這等於是冥冥之中給我們的再次警告。是故，強化都會居住安全，真的已到了刻不容緩的地步；特別是大台北都會區30、40年以上老舊建築佔比甚高，真的如同是不定時炸彈一樣，如果又位在土壤液化或地質敏感等相對高危險區，潛在威脅更是大。

所以，住展房屋網企研室在此呼籲政府相關單位，不要再用鼓勵被動式的方法來推動危險老舊建築更新重改建，應該適當運用公權力，要求一定屋齡以上、又位在地質高敏感高危險區的建築，強制接受結構安全檢查，再依檢測結果決定是補強即可，還是必須重新改建。如果是後者，就要盡快(要求原地主)劃定都更事業計畫，因為這攸關到都市安全乃至公共利益，也才是公權力適當介入的時機。