【文/住展房屋網】今年春節結束後，照例又看到房市業者高調宣稱，春節期間銷售開紅盤，某業者更又號稱每天都有上億業績。同樣地，房仲業稍早也跳出來『報佳音』；國內幾家大型房仲品牌不約而同都指出，合計一、二月成交量，都較去年同期提升，幅度從一到三成不等；六都地政局日前公佈的一二月合計買賣移轉棟數數字，則大致佐證了上述說法。

不可否認，今年春節期間由於天氣極佳，不打烊的案場，詢問度甚至成交都比過年前一段時間稍好；但由於春節前房市略顯平淡，因此住展房屋網企研室認為，春節房市表現頂多只能算是小陽春，要說開紅盤或是大賣，還差得遠。

就更別說，比起過去幾年，今年春節真正不打烊，從初一就開市的案場相當有限，大多是初三到初六才陸續上工。在這樣的情況下，就算春節不打烊案場銷售火熱，頂多也只算是少數個案表現，無法擴及全面。

至於一、二月成交狀況比去年同期佳，其實也在預料當中，原因主要是去年同期比較基期偏低。畢竟房市買氣緩步回升是最近一年的事情，去年農曆年之前，交易其實還處於低檔。

在這樣的情況下，房仲業者口中的『 (年初)買氣將延續到329檔期』的說法，說實話也難以成立。雖說成交量確實優於去年同期，但其實也只是從低迷回歸到正常狀態而已，離回溫或反彈還有段距離；既然如此，也就談不上什麼延續不延續了。

進一步展望今年329檔，如果買氣真的出現明顯提升，那也絕非是春節期間的延續，而還是業者的降價及促銷策略奏效；原因在於，本地房市需求面還是靠在地自用目的支撐。

因為先前業者大張旗鼓號稱，在肥咖條款發酵之下，春節期間將出現返鄉台商買盤的說法，到頭來根本沒有兌現。根據住展房屋網企研室實際訪查了解，僅極少數案場表示確實出現台商蹤跡。基於此點，加上本地剛性消費者仍期待價格下修或購買力並未增加，以(降)價換(交易)量的市場格局，短期內將不會有太大變化。

【文/住展房屋網】花蓮地震過後，行政院再度重彈老屋健檢的老調，但即使賴揆打算海砸60億力推，該政策卻始終不被看好，甚至還因配套不足招來更多罵聲。而在諸多政策缺失當中，住展房屋網企研室認為，健檢結果不主動公開，是老屋健檢政策的最大弊病。

2016年初南台大震後，政府就大力推行老屋健檢，但因許多屋主憂心健檢結果若公佈，將影響房價，為消除民眾疑慮，官方遂以不主動公開資訊為配套，盼拉抬民眾響應政策的意願；然即便如此，過去兩年多來，民間申請老屋健檢的情況仍不甚理想，政策成效遠不如預期。

由此可見，對房價的影響，並非老屋健檢政策參與度低的主要因素，因為都已經不公佈資訊了，怎會還對房價造成波動呢？導致政策效果不彰的關鍵，其實是後續的經費補助、重建配套等問題，至於對房價的干擾，只是其次罷了。

既然干擾房價不是政策效能低落的主因，則住展房屋網企研室認為，官方有責任與義務將老屋健檢的結果主動公佈，讓社會大眾清楚哪些房子健檢過後仍有安全疑慮，不應再以私人財產為由隱匿情資！

首先，官方以私人財產為由不公佈健檢結果，本身就是充滿爭議的事情。因為屋主申請老屋健檢時，可享有政府補助，而這些補助，都是來自全體國人的血汗錢，既然用的是公帑，理應讓全體國人享有知的權利才對，除非屋主全部自費，否則實無隱匿資訊的道理。

此外，許多老屋即便是私人產權，仍潛藏公安疑慮，如作為商辦、賣場的老屋，出入人口眾多，不公布健檢情資，根本是拿人命開玩笑；再者，政府在民眾買賣房屋之前，也應該要讓民眾了解該標的物是否安全，以免民眾在不知情的情況下錯買危險老屋。

鑒於上述原因，住展房屋網企研室認為，縱然老屋乃私人產權，但其健檢結果對公共利益有極大影響，因此官方並無隱匿資訊的合理理由；況且當初推行該政策，是要讓民眾住得更安心，但不公佈情資，民眾又該如何安心呢？官方若掌握了情資卻不作為，又不讓大眾知道，假如將來真的發生什麼意外，官員賠上烏紗帽還是小事，百姓生命飽受威脅才是大事呀！

【文/住展房屋網】最近各地方政府推動政策，似乎很喜歡留下影像紀錄，深怕民眾不知這些所謂的『政績』。然住展房屋網企研室卻認為，這些留下影像紀錄的政策『成就』，推動過程要不是存在若干瑕疵，不然就是程序可能有問題；拍了紀錄片，反而是留下證據、自曝其短。

稍早高雄市地政局長黃進雄宣稱，現正委託國家地理雜誌頻道籌拍高雄市推動土地重劃的政策推動過程與結果，希望把相關經驗與成果分享到更多國家及地區；至於主角，則是剛完成的71期重劃區。該紀錄片內容還有打造亞洲新灣區、凹仔底地區，取得大型公共設施如文化中心、科工館、中都濕地公園、美術館、高雄巨蛋等的過程。紀錄片預計今年七月完成。

平心而論，如果是談公共建設，近年高雄市府的成績還不差；但如只談土地相關政策，則住展房屋網企研室認為，無論中央或地方，在推動市地重劃或區段徵收時，先不談其必要性，光是過程就常充滿瑕疵；不是強徵民地引發議論，不然就是資訊極不透明，更別說常造成迫遷。當然，絕對還有替開發商圍地的疑慮存在。

在這樣的情況下，官員竟視此為德政，還打算拍紀錄片把一切紀錄下來，實在難以理解其心態。須知，如果真的需要那麼多土地重劃或區段徵收，那就表示原本的都市計劃劃定或建設擘劃有很大問題，擺明就是相關官員失職在先！

無獨有偶，稍早國家地理雜誌頻道也籌拍了新北市興辦社會住宅的過程；內容看似功德圓滿，但熟知相關過程及內情者都知道，新北市興辦社宅，用的多是BOT模式，結果造成很多問題。因為社宅基地是公有，新北市府卻基於經費問題而大量讓利給得標廠商，結果只要標得BOT案，開發商就能坐享過半開發量體的租賃獲利，就更別說原本承諾的社宅量體大幅縮水，所以當時就被積極鼓吹社宅政策的巢運認為是山寨版社宅，不足以取。

當然，新北市另外拿老舊公有建物，如警察局建築重建，樓上新設青年社宅的做法，相對上就值得肯定。但回過頭來，多數社宅仍是採用問題很大的BOT興辦，而且竟然還拍紀錄片留下紀錄，完全不避諱疑似圖利廠商的疑慮。只能說台灣的官員，真的是太自我感覺良好了！

【文/住展房屋網】近期以來，不斷有民代批評政府補助老屋健檢是「灑錢」政策，灑完錢、作完房屋健檢之後「就沒然後了」，並炮轟這種方式根本是「作半套」。住展房屋網企研室認為，民代說法確實沒錯，健檢真的只是作半套，但原因在於台灣本身就欠缺一套完整的房屋健檢與整建制度，且民代本身也有責任。在地震的威脅之下，與其互相檢討，不如一起討論如何擬定一套嚴謹的檢查制度，對居住安全更有幫助。

住展房屋網企研室指出，台灣欠缺完整且嚴謹的房屋檢查與整建制度，與民粹風氣息息相關。即便修法官員能夠提出完善的制度，大多民眾只會覺得「找麻煩」、「影響房價」等理由而反對，而官員與政客為了選票考量，也不敢放膽去推。

所以，目前中央與地方所推出的房屋健檢，真的就只是作半套，作完檢查後，即使發現房屋結構不安全，其實也無能為力。由於缺乏法源依據，官方根本無法介入、強制要求屋主整建補強、或者改建房屋；官員只能作的，充其量就是列管、追蹤，並苦口婆心勸導屋主改善。

詭異的是，台灣人大多數人的家裡都有車子，車子尚且需要固定檢驗，假如檢驗沒過，就必需修繕到合乎規定，以保障行車安全。然而，比車子貴數十倍、數百倍的房子，並沒有類似的檢驗制度，但多數國人卻不覺得憂心。

關鍵在於，房屋修繕維護成本比車輛更高，而且若檢出嚴重問題而資訊被公布，就會影響到房價，所以多數民眾寧願用鴕鳥心態去面對這個問題。事實上，就連民代也是如此，如內政部次長花敬群先前提出「老屋買賣前需出具健檢證明」，就被部份民代批評。

住展房屋網呼籲，台灣地處地震帶上，政府應思考提出房屋固定時間檢查的監理制度，並強制要求危及公安的房屋限期改建，否則予以強制拆除，以免讓不肖的屋主把危樓出租、或賣給不知情的民眾。假如不能，那麼每次震災後就灑一次錢，那真的是很悲哀的措施，既浪費錢又無濟於事。

【文/住展房屋網】2月6日花蓮大地震，造成十餘人死亡、上百人受害的不幸事件，引起社會各界對居住安全議題的重視。住展房屋網企研室表示，台灣房市每逢震災後，往往會出現一段「冷淡期」，這回應該也不會例外；而在震災過後，「價格」與「坪效」總是讓想買房子的民眾難以取捨，可能會進一步讓買氣更為觀望。

住展房屋網企研室表示，幾乎所有的購屋族都會把「建築品質」、「建築安全」擺在第一選項，但到了真正要買房子那一刻，最後決定的關鍵，卻往往是「價格」掛帥。

「有錢就挑好品質的房子，沒錢就挑預算範圍內、或者高坪效的房子」這是台灣高房價環境下最殘酷的事實。即便在921大地震後，建築法規大翻修，此後蓋的新房子相對安全，但不少民眾受限於預算與坪效考量，最後還是選擇買中古屋，尤其是實坪多的老公寓，因為坪效較高，買賣依舊很熱門。

購屋族作出這種決定，看似正常且合理，但內心其實很掙扎。相信多數大台北的購屋族都知道，現在買屋齡逾二十年以上的中古大樓、或是屋齡動輒超過三十、四十年的老公寓，房子耐震係數不足，萬一發生大地震，倒塌機率很高。然而，同樣預算公寓可以買三房，新房子可能只能買一到二房，最後只能選老公寓，「拿命跟老天爺賭運氣」。

如果不願拿命對賭、預期卻不足的購屋族，唯一的方式就只能以租代買，繼續等看看房價能不能再跌多一點，才考慮進場買房子；因為房價跌更多時，才有較高機會買到好品質的房子。只是目前房價仍維持緩跌趨勢不變，但這個期盼短期內不會實現，所以就只能等、等、等。

雖然現在「房價倒掛」，有些新房子賣得比中古屋便宜，但高品質、好口碑建商所蓋的房子，售價還是很高，不像一般建案那樣可以大幅度殺價，多數受薪階級還是買不起。

所以，近年台南、花蓮震災後，都會有建案廣告改打建築品質、耐震、結構等訴求，但買氣卻未同步提升，關鍵就是價格不親民，能買得起的客源相對有限。至於預算有限的購屋族，原本可能會貪圖高坪效而買中古屋，但受到震災影響，短期內也會擔心買到不安全的中古屋，自然會暫時轉為觀望。

不過，這都只是短期現象，畢竟台灣人是健忘了，每當震災記憶淡去後，又是馬照跑、舞照跳，爛房子還是賣得嚇嚇叫！

【文/住展房屋網】今年2月6日夜間的花蓮大地震，不幸造成大樓倒塌、人命死傷的慘劇。這個慘劇又激起各界對於修法的討論，去年十月底由立委提出擬修改《刑法》第193條，若建築物倒塌致死，起造人、設計人、監造人都必須負刑責，尤其建築師最高刑責可判死刑。住展房屋網企研室指出，這種修法就是標準「我自己都沒錯，都是別人的錯」的民粹式心態；如果按此標準，那麼「民代關說」是否也可以判處死刑？

住展房屋網企研室表示，民代之所以提案要建築師負起最大責任、樓塌最重可處死刑，或許是對業界生態不夠熟悉。在一般開發案中，建築師大多只負責築設計，大多是圖紙上的作業，實際施工與營造管理大權，都是握在建商手上，但修法卻要建築師負最多責任，就好像「大哥犯錯，小弟頂罪」的概念。

如果建商、建築師真的失職，房子亂蓋一通成為樓塌主因，那麼過錯與責任出在建商、建築師身上肯定沒話說，刑責判再重也沒人反對。但如果建築師設計、建商房蓋蓋的通通沒問題，而是事後屋主擅自違建，造成房屋結構損害而導致樓塌，那麼所有違建的屋主是否也該判死刑？

又假如屋主搞違建，議員、立委出面關說阻止拆除，最後違建未拆房子卻倒了，那麼關說的民代是否該負起刑責，最高也能判處死刑？又或者，建管處官員明知有違建卻不報拆，故意拖延或放水，那麼相關官員是否也可以判處死刑？

住展房屋網企研室認為，從2016台南維冠大樓倒塌，到2018花蓮雲門翠堤大樓倒塌，都可以看到「獵巫式」的究責現象，卻忽視造成樓塌背後的結構性因素。什麼是結構性因素？它不止出自於不動產業界弊病，還牽涉到社會民情、政治生態，每個環節都「方便」、「放水」一點，最後形成居住安全上的大風險。

比如說，建築工地現場的工人，箍筋難綁的地方就簡單帶過，日後樓塌了不覺得自己有錯，「我少綁一圈而已哪有那麼嚴重？」。建築工地的工頭，因為沒什麼人要做粗工，人手能找齊就好，哪管粗工懂不懂正確的施工流程，反正到現場跟著做，以後樓塌了不關己事，「從以前到現在都這樣蓋房子的，房子倒了怎能怪我？」

建商蓋房子若沒有自己的營造廠、卻也不慎選營造廠，大大小小工程外包，管它什麼按圖施工、職前訓練，房子塌了「是包商的錯，我們也是受害者」。建商沒有按圖施工，造成房子結構出問題而倒塌，官員也不會有人出面認錯，「我們只審設計圖，現場施工我們管不著、也不清楚，也沒有人力一一查核。」

民眾買了房子，想變動格局就變動格局、想打掉牆壁改格間就改格間，大部份的人視建管為無物，前、後陽台外推一點，屋頂加蓋一層，房子倒了怪罪建商有問題，「我只是改個隔間，哪有那麼嚴重！」

民眾違建被檢舉報拆，關說違建成為立委、議員、鄉代的重要業務，阻止政府拆除選民的違建就有「有力」的展現，以後房子垮了，「我只是關心拆除進度公不公平而已，違建危及公安的部份，建管單位該拆的就要拆，它們如果瀆職沒拆，導致樓塌，怎會是我的錯？」

住展房屋網企研室認為，如果按照民代提《刑法》修正案的高標準要求，那麼上面這一連串人都該判死刑不是嗎？怎會只針對建築師？如果每次發生震災，都只是獵巫式的找個目標出獻頭祭旗，就以為從此能過上幸福快樂的日子，那豈不是滑天下之大稽？

【文/住展房屋網】0206花蓮地震的救災工作，在最後兩具遺體挖出後已告一段落，官方也開始端出亡羊補牢的防災政策；行政院長賴清德日前召開記者會表示，政府將於4年投入60億，推動包括「建物快篩」、「耐震評估」、「重建補強」、「階段性補強」、「金融協助」等在內的5大策略，盼藉由老屋健檢的落實，達到降低災損的目的。

政府宣示力推老屋健檢，看在許多國人眼中，可說是有濃濃的一股既視感，因為兩年前的南台大震過後，政府就把老屋健檢當作未來防災的主要政策手段；然而兩年多過去，花蓮地震依舊災情慘重，可見單單把防災希望全都放在老屋健檢上頭，顯然不太足夠，更何況賴清德院長日前所提的老屋健檢擴大方案，部分內容根本與防災本質背道而馳。

賴院長所提的擴大老屋健檢方案，簡而言之，就是提高補助、放寬門檻、加速進行這三大要點。但這三大要點，真的能提升我國的建物防災能力嗎？住展房屋網企研室對此嚴重質疑。

首先，過去老屋健檢成效有限，一來是屋主多半認為健檢所費不貲，即使有官方補助，依舊興致缺缺，且若初評結果判定需詳評，屋主更會因詳評費用高昂而沒有後續動作，使得老屋健檢淪為半調子。

此外，許多屋主亦擔心健檢結果曝光後，會影響房價，故寧可選擇不作為，況且多數民眾也不願面對房子是危險建築的事實，畢竟若房子需拆除重建，對百姓生活影響甚劇。因此住展房屋網企研室認為，即使補助提高，若官方沒有更積極的施政力道，民眾對老屋健檢的參與度將持續低落。

不僅提高補助於事無補，政院打算以提高容積率為獎勵的作法，更是荒唐至極。假如該屋因鄰近斷層帶而出現災損，按理說應限制該屋的基地利用強度才對，但照政院獎勵措施之下，危險地帶的危險老屋，非但沒有限制開發，反而還能提高容積，這種政策與其說是防災政策，不如說是做死政策！

再者，行政院打算將老屋健檢強制快篩的範圍，從過去的12層以上建物擴大到6層以上建物，同時也表示要加速進行快篩；但住展房屋網企研室認為，強制快篩的標準應再斟酌，畢竟樓高6樓以下的建物，同樣存在安全問題，但卻成為政策下的漏網之魚，恐導致低矮建物淪為防災死角。

住展房屋網企研室認為，政策既然要作，就不能只做半套，否則只是浪費公帑作秀而已，且政府在老調重彈之餘，更應認真思考過去政策效果不彰的原因何在，進而深入病灶解決問題，才不會讓悲劇一再發生。

【文/住展房屋網】對於在大台北努力打拼，卻怎樣也買不起房的年輕族群來說，或許不必再寄望政府蓋社宅；因為日前中華電信宣布，將釋出全台閒置土地，興建只租不售的青年社宅，首波將選定北市萬華及新北三重兩處，年底前釋出500到1000戶。未來中華電信還會持續盤點全台素地，興建住商混和的社宅大樓，屆時釋出戶數將以倍數計。中華電董座鄭優更發下豪語，要讓全台經濟弱勢者及年輕人都能住得起。

其實在國外，除了政府直接興辦或成立法人機構推動外，民間非或半營利組織投身興辦或經營社宅的情況，也是時有所聞；但如中華電信這種純營利機構，跳出來宣布要興辦青年社宅，恐怕還真是全球頭一遭。

然平心而論，中華電信是公營事業單位轉型，手中握有多數土地，無論閒置與否，其實原本應該也多為國家或官方所有，等於是全民資產；因此先前中華電進行資產活化，採用直接推出建案銷售的模式，住展房屋網企研室就曾提出質疑。相較之下，改為興辦只租不售青年社宅，某種程度上則仍是順理成章。

但住展房屋網企研室認為，換個角度看，中華電信這招也算高招；因為以營利機構的角色，跳出來興辦青年社宅，根本就是摸蛤兼洗褲，一舉兩得，一來肯定能贏得投身社會公益之美名，再者其實也能達到活化資產的目標。

因為，雖然中華電信表示青年社宅部分不為營利，不過實際興建的將是住商混合大樓，因此同一棟建築或基地上，其實仍會有商業空間及設施，這部分中華電信就能坐享豐厚租金收益；甚至對於承租者來說，也是相當有利，因為立即就有現成的消費群(青年社宅住戶)。

無論如何，接下來事情將會更加有趣。相較於政府這幾年興辦青年社宅聲聲慢，民間企業之姿的中華電信，興辦效率相信絕對輕鬆勝出。不過讓外界更好奇的是，基於中華電董座口中的「不為營利，會兼顧年輕人需求」的原則，到底屆時釋出的青年社宅，會訂出怎樣的租金水準？

要是到時訂出的租金，低於官方現在公訂的市價七或八折，甚或針對經濟弱勢戶提供更寬鬆的租金訂定原則(如國外常見的根據承租人收入或經濟水準訂定)，那麼各級政府就真的要被社會各界看笑話了！

【文/住展房屋網】網購興起之後，幾乎影響了五成以上的零售市場交易額。消費者的認知中，網購另一優點是容許退貨。從前談退貨，買賣雙方必起爭執；而現今則已成慣例。衣服大了，鞋子小了，都能退換，連門都不必出，在家等宅配送上門，多麼輕巧便利。

但不動產買賣即屬例外，包括海外房地產，雖從網頁中瞧見物件，惟成交前多半仍得親臨現場，或觀看詳細影片介紹。因為房屋的特點是，處於該屋之中的感筧，別人無從代勞感知。況且，漏水與否，亦須經查看，才能避免糾紛。

房屋買賣包括新成屋，都可能漏水。從前某大建商在汐止自家所建大樓舉行遷入儀式，刪好碰上下雨天，新大樓毫不給面子，當時便從天花板漏雨，成了大新聞。整棟樓都屬己有，算是方便整修，怎麼敲打皆無妨。最怕是相鄰隔牆漏水，你來我往麻煩可多了。因此房屋成交後，交屋前，抓漏列為要務；沒漏最好，有漏則非修不可，以免後患。在買賣雙方心中，各自有數，誰也別想佔便宜或硬拗。

還有一樣極特殊的狀況，便是買方為了急於遷入，在辦理過戶期間，提出「借屋裝修」的要求。這類事件可大可小，倘若是新成屋，什麼毛病也沒有，只有履約有保證，先借給買方裝修也無妨。但中古屋可不同，萬一裝修期間水電管線或天花板、地板、女兒牆有損有裂，帳該怎麼算？

房仲公司專家建議雙方照合約走，何時交屋才一刀切，以免牽扯不清，徒生困擾。萬一搞到毀約取消買賣，房仲公司的佣金是否該退還？

網購可輕易退貨，房地產則不然，許多預售屋的糾紛，都由退約而生。數十年來，不動產交易漸上軌道，爭端已減少很多。但人性中的自利排他並未改變，稍有不慎，仍會捲入是非。

【文/住展房屋網】雙北市區一直是台島房價最高的地域，包括板橋、永和都出現過每坪七十萬以上的建案。雙北總人口超過六百萬人，高齡者也最多，長照養護中心，幾乎快不夠住了。原因是房價成本或租金較高，影響規模發展。近些年長照列為政策推動重點，房舍硬體之相關問題，值得探討。

以中和為例，由於工業區廠辦派上用場，經營者的負擔便輕多了。每坪月租金才五、六百元，二百坪約十萬元上下。四十八床，每床兩萬八元最低收費，扣掉人事和醫療設施等，每月都可穩定盈利。這樣能鼓勵業者擴充營運，亦得要求提升品質，提供家有長輩者有利的選擇。

前些時日曾發生護理中心火災，由於所處樓層過高，八樓的高度極難救援。何況電涕上下受阻，光爬樓梯如何施救？倘若是低樓層的廠辦，電梯容積大，且出入梯間亦夠寬，輪椅拖拉較順暢，相對救災即方便多了。因此，未來甚至可在工業區建造專供長照中心使用的樓房。

高齡者被送到護理中心，少有是自願的，多半是不得已。有些不想拖累兒媳，勉強移居，但心知肚明再也回不了家。故而養護中心已成人生最後一站；下一站便是天國，光是這樣的念頭，日子當然難過。上個月南部有位八旬女性逃離養護中心，回原居所自廿餘層高樓躍下身亡，慘痛案例說明高齡者的心理狀態，極需要有效的安撫疏導。

短時內全面改善或改變，當然很難。但制定標準規格，從嚴查核，包括人力素質，環境設施，尤其安全必得確保。子女們即使很想得遺產，也不至於想看到長輩遇災。低樓層大電梯，透氣通風，氣氛安詳，護理照顧人員和藹熱心，這些是最基本的。

然而，世事相違往往教人嘆氣，經營者有部分是企業化作風，老闆每年來不到兩回，全部推給護理師、社工及外傭照顧，連行政人員也沒什麼愛心。評鑑單位也感覺這些機構的「溫度」太低，卻無可奈何。硬體合格之外，要有溫暖柔軟的心，才有資格擔負起長照工作的使命。

【文/住展房屋網】花蓮震災發生後，官方與民間照例又紛紛開始檢討致災原因並提出建言，但部分人士一味聚焦都更，甚至呼籲官方應以強硬手段推動防災型都更的舉動，住展房屋網企研室認為並不妥當。

住展房屋網企研室指出，一來是現在談論都更緩不濟急，且都更牽涉層面甚廣，需有完善的配套措施配合才行，因此若專家、民眾、業者只是片面要求官方應對都更硬起來，卻沒有提出相應的配套建議，基本上對都更推展的實質幫助不大。

二來則是現行的都更制度，與「防災」的目的似乎背道而馳。為加速推展都市更新，官方對都更案提供可觀的容積獎勵與租稅優惠，連去年立法通過的危險老屋重建法案，也如法炮製了都更的「奶與蜜」，讓原本低矮的老舊建物，在更新、重建後能搖身成為高聳大樓。

對於法規導致「矮房變高樓」，早有多位學者直呼不妥，因為原本低矮的房子戶數少，人身威脅相對輕微，拉高之後反而能容納更多人居住，一旦發生災變，受害人數的直線攀升，試問如何達到「防災」目的？

況且若建築物本身所在的位置就是地質敏感區，理應降低開發強度才對，但不論是老屋重建還是都更，都反其道而行，給與大量容積獎勵放大基地的開發強度，說好聽點是地盡其利，但若土壤液化、地震等災害發生，不僅建物本身仍有強烈危險，對鄰房的危害也遠較低矮老屋顯著。

住展房屋網企研室認為，在沒有對都更法規進行修正前，將防範震災與加速都更作連結，是相當不負責任且別有居心的做法，畢竟都更對人民財產影響甚劇，相關法規本來也就有許多問題與盲點。

因此在談論都更時，不能只單向撻伐不同意戶，然後避談法規本身的漏洞以及相關利益人士的蠻橫作為，更不應該奢望都更推動就能防範災害於未然。住展房屋網企研室咸認，在現況沒有改變之下，官方貿然強推放送容積獎勵的獎勵性都更，絕對是最糟糕的政策選擇。

【文/住展房屋網】自古至今，華人足跡到達之處，除了形成遠近馳名、深具華夏民族特色美食及市集的唐人街外，大概就是當地的土地或房地產價格，都會明顯上漲，甚或被炒作的痕跡。原因無他，因為對華人民族來說，有土斯有財的觀念幾乎是根深蒂固，因此人到哪裡，地產就買(或賣)到哪裡。

這樣的民族性，如果是在華人社會，那麼當然發揚光大得更加徹底。看看兩岸三地之一的香港，沒有土地權，房價所得比卻是世界第一高，由此可見華人對房地產，對房產價值(價格)的執迷程度。

只不過，這樣的觀念在承平時候，能讓房市興旺、交投熱絡，甚至帶動周邊產業跟著蓬勃發展；但論及居住安全等議題時，卻也形成某種阻力，使得一旦天災人禍發生時，傷亡往往更加慘重。

就拿月初花蓮發生的大地震為例，就又再度引發『官方是否應該公佈斷層帶等地質敏感區』的爭論。但大家心知肚明，這樣的討論，一定又是無疾而終；因為官方到最後又會拿出『公佈相關情資會影響人民財產價值』的理由來搪塞，這理由翻成白話文，其實就是『會影響房價』。

當然官方會說，相關資訊都已放在經濟部地調所網站上，民眾可自行查詢；但這樣消極地陳列在網站上，和主動向全民公佈，無論姿態或高度，都差距甚遠。甚至兩年前公佈土壤液化情資，也是因為台南大地震造成慘重傷亡後，眼見民氣可用，才順勢公佈之，且即便如此當下，仍遭到不小阻力。

的確，官方不公佈地質情資，住展房屋網企研室認為，一部分也要怪民眾自己的心態。當地震發生時或釀成災難當下，問十個人，大概有九點九個人會說人民有知的權利，必須公佈地質敏感區等相關情資，比起(影響)房價更重要。但當災難事過境遷、人們逐漸淡忘後，再拿相同的題目二選一，恐怕答案就沒有那麼斬釘截鐵了。

說來說去，一切真是成也房價，敗也房價！或許當有一天，國人真的把房屋當作純粹的民生必需品，不再是個人或家戶財富或投資商品時，才有可能不再那麼在乎房屋價格(價值)的漲與跌；到那時候，公佈各種相關情資，如斷層帶等地質敏感區時，也才不會遇到極大的阻力。而唯有如此，我們才能真正立足於一個可以安居樂業、甚至安身立命的環境！

【文/住展房屋網】在廿年前左右，台北的一樓房子，幾乎家家戶戶都可當做店面。有些六米巷、八米巷，一樓只要空出來，租也好，買也好，賣家要的全是店面的房價。可是，巷弄內開店可能嗎？前方道路有人車流量嗎？

此時，區段房價的特性即顯現出來，像忠孝東路四段的巷弄，尤其延吉街、光復南附近，店家多不勝數。飲食店佔大多數；復興南路、辛亥路一帶，台大校區師生人數加持，餐食零售店亦極旺。有不少名店藏在巷弄，數年前的師大夜市事件，讓一處歷史頗久的飲食聚落消失一半。在那之前，師大路周遭巷弄幾乎一店難求，生意做旺了，想擴充營業，亦無法可施。此一時彼一時，店面風光大不如昔。

現今的通衢大道旁，空店面處處可見。離捷運站不遠，依舊找不到房客，何以故？市況不旺為其一，街廓不適合開店為其二，再者，店租太高嚇跑經營者為其三。因此，上個世紀家家可開店的光景，早已一去不回了。

台北後車站自古即為批發集散地，服飾百貨琳琅萬品，統統在賣。彼此重慶北路、華陰街、太原路、延平北路，整個區塊的營業額甚是可觀，也造就許多富翁，某宗教慈善團體的知名大師姐，便是區段的經營成功者之一，富而好施誠可貴也。

然隨著網購興起，前述傳統批發零售業，都受衝擊。店面不再是優勢，倒成了資金負擔。反過來看，許多搞網拍的，利用大樓公寓住家，七、八樓乃至十幾樓，只要空間夠大，囤貨、包裝、出貨都沒問題。住宅此時比店面管用，成本低嘛。

曾看內湖一戶大樓住宅，客廳有烏魚子、乾年貨等，成堆等待出貨。室內放包裝盒等等，只留一個臥房居住。這樣的住辦，租金肯定比店面便宜多了。何況，根本不必在意門前馬路有無人車流量，不必依賴過路客。

時代變遷，商業交易模式更迭，近時連付款方式也變得十分多元。智慧手機快速創新，打倒了許多傳統行業，像柯達、富士等照相業者，市場消失殆盡。未來的新人類，或許不知道世間曾存在照像行業。

回到房地產市場，四十年前出現預售建案，風光了好些時候。廣告代銷興起，人才輩出，更創造風起雲湧好時光。近些年則歸於平淡，新成屋全部完工，才開始企劃銷售。不久的將來，尚未知還會有什麼進境？

【文/住展房屋網】今天是大年初一，不過相信大家對上週發生的花蓮強震仍心有餘悸。事發後，儘管部分人士呼籲，應以救災為先，討論哪裡最安全、哪種建築或工法最耐震等，時機完全不對。但有句話說，打鐵就要趁熱，因此類似討論，還是會成為未來一段時間的熱議話題。此外，以台灣房市的慣性，地震相關議題，也會再度成為建案行銷大做文章的最好素材。不過，這當中有一些似是而非的論述，住展房屋網企研室認為，必須予以澄清。

首先最直觀看法就是，只要不是老屋就安全？錯！一般來說，老屋碰到地震，損壞甚至倒塌的風險確實較高；但這次花蓮地震倒的雲門翠堤大樓，及兩年前台南強震倒的維冠大樓，屋齡都在20年左右，不是一般印象中的老屋；甚至還有報導引述花蓮當地仲介業指出，雲門翠堤在當地風評不差、屋況算好，交易價格甚至還比當地一般行情高出一到兩成。總而言之，屋齡並非房屋遇到外力(地震)時，倒塌或損壞風險是否較高的決定因素。

再來是，地質條件佳就沒事！這也不完全對。在地質專家眼中，屬台地地形的林口等，確實是相對較抗震的區段；也有人說桃園地質條件佳，歷來發生強震，桃園的震度都較低，也未傳出嚴重災情。但平心而論，這也非建築安全的絕對保證。

沒錯，論地質，林口或桃園的先天條件確實較好，但仍無法保證，是否有業者以此自恃，反而輕忽施工品質管理。更何況桃園過去是工業重鎮，許多土地都遭汙染，至今後遺症仍在；這是除了地質安全以外，另一項更隨時威脅人身健康的不定時炸彈。

討論最多的還有：開發遠離斷層帶就萬事OK。但這也不完全正確；花蓮地震後，不少人說是因為建築(雲門翠堤)蓋在米崙斷層上方，所以倒塌。斷層帶錯動線上確實相對危險，但問題是，兩年前倒的維冠大樓，雖所在的台南地區也有斷層帶，但並無明確跡象顯示，該建物座落在斷層帶上方；相關資料反而顯示，維冠大樓所在處古時為鯉魚潭、地質偏鬆軟(類似台北盆地)，這似乎是除了建築設計問題外，另一個間接導致維冠大樓倒塌的外部因素。

事實是，當地層錯動、斷層裂開時，以目前相關科技或儀器，尚且無法預測應力會從地表上哪一點裂開；可能是斷層上方，也可能是斷層帶附近好幾公里處，而且兩者發生機率差異不大。政府當然有必要、有責任公佈包含斷層帶在內的所有地質敏感區，但地震發生時，假設條件都相同，則遠離斷層帶幾公里的建物倒塌機率，並不一定比蓋在斷層帶上或附近的建物低。

地震發生造成樓房倒塌，其實是很多因素交錯導致，很難說是單一因素造成。我們無法預測地震何時發生，也沒人能保證不在斷層帶上蓋房就沒事；但我們能控制的，是建築的結構設計及營建品質。經過這三年兩回的地震嚴重災情後，就不知政府單位是否得到教訓，終於準備好好徹底清查建築耐震程度，並修改及執行相關法規？

【文/住展房屋網】日前一椿刑事命案，牽涉及土地掮客與宗教人士，引發各方矚目。遭詐騙花四千萬元購買公園用地，未免太離奇。地籍有資料可查，何以能矇那麼久，令人費解。台灣近些年詐騙風氣興起，歹徒落網車手失風的報導，無日無之。古老罪惡行業，抓住人性弱點，成功率頗高。

有些人相信，不論何種用地，只要肯花錢打通關節，都能變更成建地。就像外籍將官司令局長，宣稱來台迎娶台女為新娘，根本無中生有；然排除萬難，拚命想匯錢的女性，卻仍深信不移。古人說，賊計狀元才，誠哉斯言！笨人保不住自家的資產，有啥可說的！

然而，回顧雙北地區的房地產歷史，運用種種本事變地成功者，不在少數。當年××幫的建商，保險櫃裡堆得滿滿的土地權狀，從爛田搖身而成建地，產生了所謂「田僑仔」世代，風光一時。勞大士和雙B轎車，大量流動在雙北地區，開啟南貧北富的差距之路。

一直到近十餘年，台中市七期引爆新行情，繁華已極，盛況直追新板特區。台中富紳階層頓時拓寬疆界，有錢人暴增。此時雙北房市仍在高檔，加以兩岸往來頻仍，陸資入台傳聞極廣，吸引許多人將資金投入包括觀光旅館和民宿。台灣島自兩千年以來，少見的榮景於焉出現。

後來，一切都毀於官方的打房行徑，搞砸社會，搞砸經濟。那些專家學者打房之流，如今哪裡去了？台胞變窮了，你們開心了吧！破壞了之後沒法找到建設之路，誤國誤民，禍害不小。台島經此一切，翻身不易。

某經研機構預測房地產將回溫，但前提是建商需降價。然而便宜的中古屋很多，成交卻依然不振，可見市場景氣與房價並非絕對連動；畢竟不動產有其特點，有區段調性的差異，無法純從單一因素判斷後市走向。

根據市場實例顯示，銀行對房地產放貸，似乎已較寬鬆。例如旅館及商辦大樓，許多被困在陸客減少和觀光不振的業者，或許可以因此有喘息空間。反正寬鬆是王道，前些年由美國開始，歐盟跟進，日本依樣葫蘆，經濟都救回來。台島如今仿傚，為時未晚。外滙存底逼升值，多放出些台幣，是對的。

【文/住展房屋網】從近20年前的921地震，到近年的南台大震、花蓮強震，每當發生災害性震撼的時候，官方都會跳出來表示將強化防災體系，並重申會在預防機制上再下苦功，讓人民與災害漸行漸遠；但話講完後，似乎就真的只是講完而已，災損並未因政府的照本宣科變得輕微。

每每政府在談論災害預防時，總將焦點鎖定在老屋重建、都市更新上頭，但住展房屋網企研室認為，談論這種緩不繼急的事情，基本上無異於打高空，就短期成效而言，可說是一點作用也沒有。真正該做的，是快點進行必要的情資調查與彙整，並盡速毫無隱匿地公告給全體國人知道。

過去幾次重大震災過後，都有學者、民眾站出來發聲，希望官方能將地質訊完整揭露，包括哪裡有斷層？哪些老舊社區鄰近斷層帶？讓民眾能夠防患於未然，而官方亦早將斷層帶資訊公佈在網路上，供民眾查詢，但到底有哪些房屋位在危險地帶(如距離斷層100公尺內)？官方至今仍不主動公佈，這對民眾而言，無疑是個安全黑洞。

不只地震相關情資，以往官方連公佈淹水、順向坡、土壤液化等資料，都會因擔心影響房價而打折，導致資訊揭露未竟全功，直到重大災害發生後，才得以有所進展。但住展房屋網企研室直言，這樣「有災才有動作」的被動應處，正是讓民眾生命飽受威脅的幫兇之一，因此政府應化被動為主動，趁此機會，一口氣將情資一次公佈到位才對。

待善後工作告一段落後，住展房屋網企研室認為，官方應立即進行鄰近地震帶危險建物調查，調查結束後立即向國人公告有哪些建物屬危險地震帶房舍，以便國人做為購屋參考，並使原本不知情的住戶重視建物的強化與修繕。

雖然公佈這樣的資訊，對房價必然會有影響，但跟房價比起來，人命絕對重要得多，否則民眾若因情資不詳盡而誤住危險建物，這樣的責任，又有誰負得起呢？因此住展房屋網企研室沉重呼籲，官方在此震災後，請務必把所有災害情資攤在陽光下，別再讓這種救命資訊繼續低調下去，導致悲劇一再重演。

【文/住展房屋網】台北市政府決定清查閒置住宅，針對低度使用水電的房屋課徵較高的非自用住宅稅率，並強調「房子是拿來住的」，希望降低民間買房卻囤而不用的歪風。住展房屋網企研室認為，北市這個動作雖不能完全解決囤房問題，但確實能收到部份成效，並促使閒置空屋釋出至租屋市場，值得肯定與鼓勵。不過，市府與前朝、以及中央政府都一樣，一昧只打擊「囤房」，卻對「囤地」行為置若罔聞，真的很耐人尋味。

住展房屋網企研室分析，高房價的成因錯綜複雜，並非單一因素所構成，但有很大一部份原因是肇因於居高不下的土地價格；土地之於房地產，就如同麵粉之於麵包，是製成的基本原料，如果麵粉貴，那作麵包成本高，麵包成品就不可能便宜。

所以土地貴，房價就容易貴；土地便宜，那房價要炒高則相對困難，這是簡單的成本與售價原理。所以，要有效的抑制房價，針對囤地課徵重稅，例如空地稅，以及增加土地供給量，或者空地限期開發，都是可以考慮的選項。

然而，從中央到地方政府，幾乎都只談怎麼「打房」，卻刻意忽視「打地」。近期行政院提出強制拍賣閒置工業用地的措施，其實是假藉打擊囤積工業地，大行贈送容積、炒作工業地之實。即便北市前朝郝龍斌任內，找來學者張金鶚擔任副市長，也只打房，不去處理囤地問題，更完全未談空地稅。

這真的是一個非常詭異的現象。試想，是囤房的人財力雄厚？還是囤地的人財力雄厚？如果要抑制房價，是先打土地價格打下來、打擊源頭有用？還是打擊末端的囤房行為有用？答案是顯而易見的，但執政者卻規避不談。

不禁令人好奇，是不是大地主可能是選舉時的幕後大金主，所以執政者動都不敢動？否則，怎麼每次談抑制房市、遏阻炒房，都只是打擊囤房的散客，反而放過囤地的大地主，不去研議空地稅的可行性。

住展房屋網企研室強調，上述論調並非唱衰北市政策，北市清查空屋仍值得鼓勵，相對其他縣市而言，北市官員已經克盡職守。但若想朝囤積不動產課稅，達到抑制房價的效果，就不該只談囤房，囤地更是一個重要的課題。

【文/住展房屋網】兩年前的2月6日，芮氏規模6.6的南台灣強震，震碎許多民眾開心過年的心願；豈料在南台大震滿兩週年之際，台灣東岸的花蓮亦遭地牛侵擾，規模逾6.0、震度高達7級的極淺層劇震，把花蓮市區變得滿目瘡痍，並再度釀成慘痛憾事，眼看東部民眾陰冷季節遭逢難關，不少國人都積極送暖，盼災民能盡快走出傷痛。

雖然現在正值災害發生初期的黃金搶救期與災後復原期，但已有不少民眾與政客掀起究責口水戰，同時也開始以地震為話題，盤點所謂的「最安全居住地」、「最安全建築物」與「最安全建築工法」等等。但當前討論這些問題，對身處困境的災民而言，無疑是在傷口上灑鹽，且對救災並無太大助益。

震災發生後，馬上就有人說台灣地震多，要住的話就選桃園，因為地質最好，隨後也有業者以此為賣點，強調居住在桃園的安全性。但住展房屋網企研室認為，一地是否安全宜居，並非地質條件好就好。

以桃園為例，地質狀況雖佳，但水情卻不甚理想，且遍佈的工業區也暗藏危機，像之前的桃園中油煉油廠爆炸案，就把附近居民嚇出一身冷汗，就更不用說數十年前的RCA汙染事件，到現在還無法善終。而且這時強調哪裡最安全，難免說者無意、聽者有心，讓住在地震頻仍地區的災民有被暗諷的負面感受，因此這類討論，或許過一陣子再來談會比較好。

此外，每次地震導致老舊建築物倒塌，就會有人出來高喊台灣必需加速老屋重建都更，但這種事情並非一朝一夕能解決；而且房子會倒，除了屋齡外，結構設計是否妥當才是問題所在，因此早有專家跳出來表示，結構問題無關屋齡，所以這時過度炒作都更話題，反而會讓更嚴肅、更該關注的建築結構問題遭忽視，降低議題的關注度。

綜合以上，住展房屋網企研室咸認，目前除了救人、重建之外，沒有其它事情值得花費時間討論，也不應以災害為引，討論一些無助救災的話題，否則在媒體疲勞轟炸、親人生死未卜、家園支離破碎的情況下，受災民眾將難以獲得情緒上的平復。

【文/住展房屋網】大同區斯文里公辦都更案的事業計畫及權利變換計畫已拍板通過，意味著第一個由政府跳下來擔任實施者的都更案成功推動，堪稱我國都更史上重要里程碑。住展房屋網企研室認為，斯文里公辦都更案的屋主絕對是大贏家，台北市政府僅小贏，但民間一般自辦都更案卻輸到脫褲，對於整體都更是好是壞，還尚難論定。

住展房屋網企研室分析，斯文里都更案屋主成為大贏家，主要是市府給予的權利變換條件優渥，尤其是「一坪換『室內一坪＋公設』」，讓屋主原使用面積沒有減少，未來登記的權狀面積大增，大家身價個個都翻倍，正是都更案成功的關鍵因素。

以一戶30坪左右的公寓來說，市價多在1,500萬以內，但都更之後，若以公設比32％多計算，約可換回44～45坪左右的新房子，新房子市價至少有65萬／坪水準，等於換回的新房子市值約2,900萬，住戶身價水漲船高。在如此優渥的條件之下，讓人很難向都更說不。

但市府只能算小贏，因為這件都更案裡，北市府本身就是部份公有地的地主，公有地持份逾三十幾％、且負擔逾十億的營造費用，但分回戶數卻有限。說穿了，這件公辦都更案市府角色幾乎變成「義工」，利潤幾乎都被原屋主賺走了。

既然如此，為何市府還算小贏？因為斯文里是台灣史上第一個由政府「淌渾水」推動的公辦都更案，成功推動對柯文哲的聲望或多或少有幫助；而市府之所以大讓利給屋主，某一部份原因除了急於推動都更、急於做出一件實質性的政績給大家看，這點是有利無害的。

但市府的大讓利，卻會為其他都更案帶來許多負面的影響。第一，其他公辦都更案的住戶看到斯文里屋主權利變換條件那麼好，「一坪換一坪」已經不能滿足大家的胃口，往後公辦都更案的屋主恐怕會要求市府比照辦理，通通要「一坪換室內一坪＋公設」，但市府真的能全面大讓利嗎？都更基金能夠免於虧損嗎？

第二，一般民間自辦都更案無法像斯文里公辦都更案一樣，能夠拿到1.5倍滿滿的容積獎勵；再者，由建商擔任實施者的都更案，也無法像市府一樣只作義工，不論盈虧，必須要有利潤才肯做。但如果民眾都要求「一坪換室內一坪＋公設」，全台北市的自辦都更案肯定全部停擺。

所以，斯文里都更案的推動，對於北市都更的影響相當複雜，絕非一句「具正面意義」、或是「負面意義」那麼簡單，且其效應也會慢慢發酵，值得追蹤觀察。

【文/住展房屋網】據住展雜誌統計，去年北台灣三都的預售屋比例大增，台北市、新北市與桃園市的新建案小宅戶數比重均超過五成，有業者憂心小宅供給量過多，未來恐怕會出現供給過剩而引爆危機。住展房屋網企研室認為，業者擔心小宅過剩是好事，代表心中存有危機意識，但現在市場狀況與過去截然不同，與其擔心小宅太多，不如先擔心現在滿手賣不掉的大坪數房型更為實際。

業者之所以擔心未來小宅可能爆發供給過剩的危機，除了小宅比重直線攀升之外，另一原因是與過去的經驗不相符。以2014年以前的房市生態來說，三房一直是市場上的長青樹，主要原因是三房是最適合一般家庭居住的產品，房間數剛好夠用、居住空間不會太小，且三房通常配二衛浴，使用上也很合宜。

所以，過去不論房價高低、少子化趨勢明顯，三房比重一直最高，銷售狀況也很穩定。但自從2015年開始，小宅比重就明顯往上提升，到了2017年，北台灣三都預售屋30坪以下的小宅比重已經超過五成以上，其中又以二房型最多，取代三房成為市場主流。

為何住展房屋網企研室認為，小宅供給還沒出現過剩危機？第一，市場上仍有不少業者心態停留在過去的年代，認為三房永遠是主流，或者認為小宅釋出的量太大，所以還是按過去習慣作三、四房。由於有業些者在心態與行為上提早作防範、不作小宅，某一部份也阻止小宅產生過熱的風險，對整體生態也算好事。

第二，換屋族群買盤不振。自從房市反轉以來，市場上的換屋族群買氣相當疲弱，去年雖然稍有回升，但成交量能並不算強。由於換屋族群本身已有房子，買房急迫性比首購族低，當房價下跌時，換屋族寧願再等等，改為觀望而不進場。

假如房市未回到上升軌道，換屋族群買盤要大舉出籠並不容易。但如果這樣，過去推出的三、四房型遲遲未能消化，所累積的量就越來越多；反觀近年小宅雖然釋出的量多，但消化掉的量也比三、四房多。相對之下，三、四房的危機度更高。

第三，現在市場上需求主流的首購族，以及少部份投資置產客，二大族群所購買的都是小宅，而非三、四房型。

如果買方市場不變、且房價未大幅崩落，而首購族仍為主流，那麼小宅依然是市場最受青睞的產品。除非房價大跌、或者薪資大漲，讓首購族能買得起更大的房子，小宅才會遭到冷落。又或者，房市重回多頭，那麼三、四房才能出現生機。

因此，在市場局勢尚未改變的情況下，與其擔心小宅會供給過剩，似乎有點杞人憂天，因為小宅只要稍微降價，仍然很好賣掉。但三、四房就不一樣，因總價高，降價要降更多，而目前客源卻相對有限。如果房市盤整修正格局不變的話，大坪數房型的危險性，似乎比小宅更高啊！

【文/住展房屋網】台灣住宅市場的空屋現象，是長久以來一直存在，政府卻幾乎束手無策的問題；不但空屋量官方單位無法確切掌握，就連如何定義空屋，到現在也都還沒有一個各單位一體適用的準則。

而目前較主流的方式，是以水電用量而定；如台北市稍早就宣布，將針對水電用量為零度者，課以較高的非自用房屋稅率，預計今年五月繳交房屋稅時就適用。雖然市府並未明白說水電用量零度者就是空屋，但雖不中亦不遠矣。

台北市副市長鄧家基日前在地政局「2018台北市健全房市政策與行動發布記者會」上表示，台北市的空屋高達6萬戶，為落實居住正義，將透過加稅讓空屋回到市場上。至於如何定義或查出所謂的空屋，台北市府則將透過家戶水電使用狀況為之。

台北市稅捐稽徵處表示，將與台北自來水事業處和台灣電力公司合作，取2017年七至十二月的水電度數與房屋稅籍資料交叉比對，如果水電度數為零，卻申報為自住，五月寄發的房屋稅單時，就會改課非自住稅率為2.4%或3.6%

為逼出空屋，北市除了推動包租代管之胡蘿蔔外，現在也祭出加徵房屋稅之棒子；不過就算賞罰兼具，效果還是有待觀察；尤其拿水電用量來定義空屋，恐怕效果還是事倍功半。

當然，由於今年五月的房屋稅，會和去年下半年的水電度數交叉比對，空屋持有人要操弄已經太遲；但所謂上有政策、下有對策，接下來空屋持有人就可在接下來一年中找一、兩天，把(空)屋內水龍頭或電燈打開一段時間的方式來應對，這樣下一年度繳交房屋稅時，就會被剔除在加徵房屋稅的名單之外(除非該房屋完全還沒有接水接電)。到頭來，北市府宣示的居住正義當然又是一場空，甚至還造成水電資源的浪費，根本就是賠了夫人又折兵。

採取使用水電多寡來定義空屋，或許純粹做研究統計可行但應用到實務，甚至稅賦上，恐怕就會出現很多問題。住展房屋網企研室認為，官方想抓出真正的閒置空屋，恐怕還是要用最傳統但也最可靠的方式，那就是全面性住宅普查！

【文/住展房屋網】無可否認，比起前兩年，近一年來房市買氣確實已經回溫；不過，這是不是代表市場已走出谷底並復甦，各方看法則依然南轅北轍。不過無論事實如何，住展房屋網企研室認為，都不能只看短短一、兩個月的交易量變化，就斷定市場買氣或景氣是否已經回升。

稍早六都地政局公佈最新今年1月買賣移轉棟數，由於全數出現年成長，因此各大媒體或業者，無不用交易火熱、回溫或維持高峰來形容；然而，這就是犯了用短期變化衡量長期趨勢的謬誤。

住展房屋網企研室首先指出，看月增幅就會發現，並不是所有直轄市都有成長；成長最多的高雄市雖然月增高達9.1%，但台北市同期卻是月衰退超過8%，六都合計月增幅也僅0.5%，等於是持平無變化。

另外，雖然六都合計年成長超過23%，北市年增近33%，台中市更有近四成升幅，但這其實是低比較基期造成的結果。翻開舊月曆會發現，去年一月(底)是農曆春節，而一般來說，農曆春節大家都放假，就算有交易量，產權移轉登記也是提前或延後辦理，因此農曆春節當月，移轉棟數本來就容易偏低。而今年則是二月中才過年，也難怪一月移轉棟數數字會出現大幅(年)增長。

以此類推，住展房屋網企研室更可預知，今年二月受春節影響，移轉棟數數字及月增率肯定不會太好看；不過由於去年春節橫跨兩個月，所以或許年增率會是持平。但就不知等相關數據公佈後，業者及主流媒體的說法又會變成什麼。

然無論業者會做何解釋，誠如住展房屋網企研室所指，任何用短期數字變化，來判斷長期房市趨勢的做法，都是有問題、很容易失真的；如果真要透過買賣移轉棟數預判房市榮衰，也應該是至少拿半年數據比較，才會比較貼近真實。

【文/住展房屋網】無論從近年實際成果，或發生文林苑等類似憾事的角度審視，台灣近十餘年來推動都市更新，可說完全只是肥了地主、建商，原本設定的區域再造、提升居住安全，或文資保存等更為重要、具公益性的目標，卻是一事無成。

這樣下來，結果就是每回只要發生地震，或其他和居住安全相關的天災人禍，都市更新的必要與急迫性便會拿出來再度大肆討論一番，開發商當然也隨之起舞；但到最後，一樣還是無疾而終，政府依然故我，繼續用容積大放送、一坪換一坪的謬誤方式推動，造成無盡的惡性循環。

在這樣的情況下，相關人士便認為，都市更新不該再一味放給建商擔任實施者，政府責無旁貸。然而看看這幾年寥寥可數的公辦都更案，又有哪個是政府單位真正跳下來負全責、擔任實施者的？答案竟是悲慘的大鴨蛋！

好不容易，日前這個鴨蛋終於被打破了！台北市都更審議會終於在本月5日通過第一個由政府單位擔任實施者的都市更新案－北市大同區斯文里都更案，預定二月底或三月初遴選營造廠，下半年動工，將規劃地上13層、地下3層，共兩棟322單元的住宅。

本案所在位置，其實近年房價也漲很大，照理說並不會無利可圖；不過由於產權複雜，住戶弱勢者眾，還有航高限制壓縮容積獎勵，因此根本沒有建商願意碰。而柯文哲上任後開始積極推動本案，不但編列超過20億預算，更配合包租代管計畫安置該社區弱勢及承租戶，才讓本案得以順利推動。

然而住展房屋網企研室認為，無論台北市，或其他相關官方單位，都不該以此案成案而沾沾自喜；因為，還有太多類似斯文里的社區，同樣或更急切需要都更推動，比如南萬華的南機場社區就是！斯文里案正式啟動不是成果，而是開端！

推動都市更新，建商自劃都更單元絕對只是配角；要促進市容再造、居住安全等等都市更新本該有的公益性目標，政府就必須跳下來自己擔任實施者，不迴避相關責任。據此，有建商認為，剛確定敗部復活的永春都更案，是台灣都更指標，但其實是斯文里都更才是！

【文/住展房屋網】房市修正已經三年有餘，加上今年春節期間確有不少建案加強促銷，不少民眾因此興起想買房子的念頭，卻怕未來房價續跌，所以一直有民眾問：「到底哪時進場買房子才不會買貴？」、「今年適不適合買房子？」住展房屋網企研室表示，過去房價漲跌較具一致性，但這一波房價走跌並沒那麼一致性，所以買房選時機，不如選個案更實際。

住展房屋網企研室表示，過幾幾波房市多頭或空頭，建案售價齊漲、齊跌的一致性高，但這一波房價走跌，建案並未出現齊頭式降價，有的建案售價持平、有的甚至創高價，一致性並沒過去那麼高，定價策略非常極端。

住展房屋網企研室分析，這一波房市反轉，建案價格變化一致性較過去低的原因，一來是目前台灣仍處在歷史相對低利率水位，有心要鞏固售價的建商，因為資金成本較低，所以寧願付利息而不願降價。

二來是前一波多頭走了十幾年，幾乎每家建商口袋都賺得滿滿滿，有更強的實力可以渡過房市寒冬；假如不願順應房市趨勢，就會堅持價格不願調降，即使賣不掉也無所謂。三來，也與前一波十幾年多頭有關，前一波多頭實在走得太久了，久到讓部份建商太習慣「賣方市場」，認為售價掌握在自己手上，而忽略市場已轉為買方市場、成交價正緩慢朝買方出價靠攏。

因此，近年來建案定價策略相當極端，願意大降價的建案，一次就砍得比別人低二到三成，但不願降價、或降價幅度較小的建案，價格與景氣高峰時差距不太大。想當然爾，以目前買方「逐低價而買」的趨勢，大降價的建案賣得最好，這類建案又被稱作「有感讓利」案，最受購屋族青睞。

當市況出現這種發展，若還在問「哪時買房才不會買貴？」已不合時宜，因為願意大降價的建案老早就一次降足，比別人便宜二到三成都不足奇；不願意降價、或降價幅度小的建案，再等個一、二年，價格還是死撐在原地。

多數民眾一直苦等最適合的買房時機，通常就是不想買貴；如果不想買貴，其實現在就有一些有感讓利案可以挑，不必苦等房價最低的時機。而若是一心想買在最低，那也是不切實際的奢求，畢竟要「買在最低、賣在最貴」，除非如有神助，不然就連高手也很難啊！

【文/住展房屋網】影響房價的原因有千百種，除了本身所在的地段、產品規劃外，周遭的嫌惡設施如加油站、高架橋、墳墓等，也都會對房價造成干擾。但這些干擾，基本上都是看得見的，既然看得到，要避免或改善也就方便許多；但若干擾因素隱藏在『看不見』的地方，那麻煩可就真的大了！

住展房屋網企研室指出，在干擾房價的隱藏因素中，『管委會』可說是影響層面最大的一個，尤其是擺爛或不可理喻的『恐龍管委會』，對社區房價與形象的殺傷力更是驚人。

就拿最近新聞鬧很大的南港「華固奧之松」社區來說，該管委會稱電競選手是社會渣滓，並以入住會影響社區房價為由，拒絕香港某知名電競公司的選手入住。管委會嚴重歧視、超越法律的作為，不僅讓社區名聲掃地，更讓網友高喊死都不要住這種有『恐龍管委會』的社區，直批管委會才是會拖垮該社區房價的罪魁禍首。

網友認為，該社區管委會思想陳腐，對電競存在負面刻板印象，殊不知近年電競早已轉型為新貴產業，還是時常在國際競賽場合嶄露頭角的『台灣之光』，這樣的住戶，根本比一些官司一堆，還在外搞七拈三的有錢人還優質，對於該管委會踰權管很大的行徑大大搖頭。

不過如「華固奧之松」之類管很大的管委會，還不是最頭大的，什麼都不管的管委會，才真正令人嘆息。許多社區雖成立管委會，但由於住戶對參與公共事務的意願不高，將管委會視為『屎缺』，即使選出管委會，也採取無為而治的消極管理，使社區品質隨著時間不斷走下坡。

管委會不作為，輕則社區環境簡陋，重則造成公安意外。過去曾不乏社區因疏於管理維護，導致外牆剝落砸傷路人，進而遭受害者告上法院求償，讓全體住戶荷包失血；此外，亦有不少案例是社區管委會對於電梯、泳池、建身房等公共設施不予修繕，以致公共設施淪為危險製造機，住在這樣的社區，非但沒有家的安全感，反而還讓自己的資產與生命飽受威脅。

因此住展房屋網企研室呼籲，民眾買房子的時候，不僅要檢視地段、外在環境，更要想辦法了解該社區管委會是否為恐龍管委會，若是購買尚未成立管委會的新建案，則要多參與管委會運作，讓管委會發揮實質且正向的功能，才不會管委會成為拖累房價的萬惡罪魁。

【文/住展房屋網】在雞年尾聲、狗年初到之際，包括台北市的松山健康公宅、新北市的永和秀朗青年宅，以及台中市的豐原安康段公宅等，都相繼招租或已近完工，讓政府終於能在公宅推動政策方面，有了比較拿得出手的成績單。

而根據內政部營建署的統計，全台已完工/興建中的公宅，更已多達2萬多戶，總統蔡英文上任之初誇口的8年20萬戶政策目標，似乎已從遠在天邊，縮短成只差十萬八千里了。

2萬戶公宅，說少不少，但住展房屋網企研室認為，絕對算不上多！因為以國際經驗來說，公宅存量至少需達住宅總量的5%，才有較明確的成效；以我國住宅總量約800萬戶計算，2萬戶公宅，只佔我國住宅總量的0.25%，距離得見成效的5%，還有高達20倍的差距，因此官方不應奢談什麼「興辦有成」，往自己臉上貼金！

不僅建設進度大大落後國際水平，目前的公宅戶數，也與蔡政府承諾的數字相去甚遠。蔡政府8年20萬戶公宅中，12萬戶為新建，換算每年應完工1.5萬戶，如今蔡政府執政已兩年，公宅總量理應達3萬戶才對，但現況已完工/興建中的戶數只有2萬戶，其中已可租住的更只有1萬戶，實際達成率，其實只有政策承諾的三分之一。

況且在已完工可租住的1萬戶公宅當中，又有半數以上為既有戶數，換言之，真正在蔡政府治下完工的公宅，充其量不過5000戶，因此政府推動公宅的表現，根本是大大不及格；但官方卻以灌水灌很大的統計數據，模糊政策推動不力的事實，實在是我國政策推動上的可恥笑話。

而各級政府面對公宅興辦時，總拿沒有地當擋箭牌，但同樣是缺地，產業一說缺地，府院黨馬上就能端出解決方案，為何在公宅議題上，卻不見官家有如此效率？莫非無財無勢又無房的普通百姓，就跟勞工一樣，是蔡總統心中最軟的一塊，所以乾脆軟土深掘，不必費心照顧！

再說，公宅議題在我國討論甚久，按理說，住房需求殷切的各大都會，都應早有動作才對；但時至今日，仍有都會區(如台南市)一戶完工/興建中的公宅都沒有。對於這種不把國家重大政策當一回事的都會，中央應拿出魄力，對推動政策不力的地方政府祭出鐵腕才對，否則實不足以讓民眾相信政府的施政決心。

【文/住展房屋網】近年興起的電競產業，儘管已經獲得政府重視，不過在部分人士的眼中，仍和打電玩沒啥兩樣，甚至被貼上『不學無術』、『不務正業』、『是不念書的小孩才會從事』的負面標籤。像是最近南港重陽段某社區，拒絕香港電競團隊HKA進駐的新聞，就再度凸顯這樣的情況。

直觀上來說，這件事情確實可輕易歸類為職業及居住歧視。就先不談該社區認為電競選手會吸毒、打架鬧事，是社會渣滓等等的離譜指涉，稍早(該電競團隊臉書公開)曝光的兩造協調會議內容更揭露，有部分住戶認為該電競團隊出入時間很晚，會影響其他住戶安寧，還有人說八樓拖椅子及沖馬桶的聲音，三樓會聽得很清楚！

這樣的理由，聽了真的讓人感到啼笑皆非。說實在地，任何社區都可能發生住戶晚歸的情況，怎就沒聽說有人因此被禁止進出？對此，住展房屋網企研室只能說，這些住戶根本早就鐵了心不讓電競選手入住，所以當然什麼樣的理由都講得出來。

再者，要是樓上搬個椅子、沖馬桶，樓下就被吵到不得安寧，那麼住展房屋網企研室認為，如果這個社區的房價真的一落千丈，那也不是因為有電競團隊或其他什麼林林總總人等進駐，而是這個社區的營建及居住品質太糟糕，竟連基本的隔音都不及格！

甚至，如果該社區的營建及居住品質，真的如社區住戶所說的那麼糟糕，那也是造福廣大消費者啊！此事曝光後，現在大家都知道，興建該社區建商的房子不能買，因為隔音不佳，會影響居住品質及房價！

【文/住展房屋網】桃園中油煉油廠近日發生爆炸事件，引起周邊居民不安和社會的關注；當中，也有民眾關注爆炸案對周邊房市的影響，並認為此事件將重擊當地房市。住展房屋網企研室則表示，煉油廠毫無疑問是個嫌惡設施，對房價本來就有壓抑的作用，發生爆炸、工安亮警報，短期肯定是利空，但中、長期是利空還是利多？還得看該事件未來發展而定。

住展房屋網企研室指出，桃園中油煉油廠所在地是「大有地區」，當地屬於桃園房價相對低的區域，區內除了煉油廠之外，還有長榮貨櫃廠、少年輔育院與公立殯儀館等嫌惡設施。

雖然大有地區嫌惡設施多，但因距交流道近，往返台北市便利，再加上房價相對便宜，所以發展並不差，人口密集，且商家多、生活機能相當充足，甚至有新光三越百貨進駐。

會到大有地區買房子的民眾，主要是桃園當地人，雖然明知有嫌惡設施，但因為房價負擔較低，仍可接受當地環境。次要的客源，則是來自台北市的購屋族，主要被低廉的房價吸引過來，看上大有地區交通發達，往返北市有效率而到這裡買房子。

近年來，大有地區新崛起的「經國重劃區」，就大打國道交流道與水岸題材，希望能夠拉攬購屋族的青睞。但不可諱言，經國重劃區距離煉油廠與長榮貨櫃廠都不遠，恰好被這二大嫌惡設施夾擊，在這次煉油廠爆炸意外事件中，肯定會受到衝擊。

住展房屋網企研室分析，其實會到大有地區買房子的民眾，對這一帶的嫌惡設施心知肚明；即便如此，這次爆炸事件，也會讓一些購屋族暫時轉為觀望，或是利用爆炸事件來殺價，對近期內的買氣與房價都是利空。
|
但因這次爆炸事件，也讓延宕已久的「遷廠」議題再次浮上檯面。中油早在十幾年前就承諾煉油廠要遷廠，但一直拖到現在都沒實現，直到爆炸事件後才又引發關注，當地輿論也對中油施壓，要求儘速提出遷廠時程表。

假如中油因此事而找到新廠土地、並打定主意遷廠，那大有地區反而因禍得福，能夠送走煉油廠這個嫌惡設施，對長線房價與地區發展是有利的。但如果中油持續推諉，那對於房價的壓抑作用，將始終存在。

【文/住展房屋網】由於房價居高不下，民眾面臨居住大事，更加困頓；因此無論中央及地方，都將興辦只租不售公共住宅，列為極重要政策。只是都會區土地取得不易，就以房價最貴的台北市而言，現任市長柯文哲任內真正完成的公宅，真的屈指可數。

說實話，官方其實也明白，純粹以新建方式來增加公宅量體，確有相當難度；因此包含台北市及中央，都還有利用「包租代管」，以租稅減免等優惠，鼓勵民間釋出閒置空屋，出租給年輕人及相對弱勢者的政策規劃。只不過，住展房屋網企研室稍早就分析指出，一旦加入政府代管平台，相關資訊全都露，這對以往幾乎不繳稅的房東來說，當然不可能『自投羅網』。

此外，日前於信義區行政中心舉辦的『台北市府社會住宅包租代管計畫－區里說明會』上，副市長鄧家基儘管努力宣傳該政策，但據報導，該區里長似乎都給副市長軟釘子碰；有些里長認為，長期租不出去的房子，多半都『有問題』，還有里長直言，北市包租代管方案簽約租金最高僅1.8萬，這在信義區只能租得到小套房，因此實際成效會大打折扣。

或許有人會說，這些理由是以偏概全，或拿特例當通則；不過現場某里長的質疑，更切中要害，那就是租屋市場本應是市場機制，因此要提升整體景氣，才能真正解決問題。

的確，無論買賣或租賃，房屋市場本質上確是市場機制，價格自當由供需兩方折衝決定。不過，國內房地產市場長期不健全；買賣市場有稅制扭曲，資訊不透明、不對稱的長久問題，至今仍未完全化解，租屋市場則不只有以上問題，更還有法令不完備，房東和房客權益都缺乏保障的狀況。因此，租賃市場的規模其實相對稍小，但論發生糾紛的頻率及能見度，後者卻似乎遠大過前者。

在這樣的偏差現況下，官方想透過包租代管平台，鼓勵民間釋出空屋出租，自然變得事倍功半。要想讓包租代管方案真正步上軌道並成功執行，住展房屋網企研室認為，還是必須從健全租屋市場，這項最根本的方向做起。

至於做法，除了剛上路的扶植代管專(產)業，及修訂租屋定型化契約外，仍應另立租賃專法，明定市場規則及兩造權利義務。事實是，儘管部分人士認為現行民法已有相關規定，另立專法恐是疊床架屋；但從實務層面看，卻完全無用武之地，租屋市場亂象繼續存在。據此，另立租賃專法，仍有其必要及急迫性！

【文/住展房屋網】去年以來景氣回溫，官方與民間機構都不斷上修經濟成長率，但美好的經濟果實並沒有盡數反應在薪資成長上，因此去年走馬上任行政院長賴清德，便主動帶頭「做功德」，宣佈公務人員加薪3%，盼民間企業群起響應，讓受薪階級能過個好年。

賴院長的散財功德能否做得成，本來還有些變數，所幸在立法院臨時會休會前，終於通過了預算案，讓公職人員的小確幸得以實現。但過去遇到加薪問題，總拿政府先漲再說當擋箭牌的民間企業，在官方加薪成真之後，跟進梭哈的力道與以往嗆聲的聲勢相比，顯然有點掉漆。

特別是目前正值年終發放、企業尾牙的旺季，但除了南部建商霸氣互比誰對員工好外，北部業者倒是不見太大動作，許多上市櫃企業面對記者詢問年終水準與是否加薪時，也多不願正面回應，彷彿過去大聲嗆政府的言辭只不過是放了一個屁，時間一久，屁就隨風而逝了。

對於民間響應加薪的成效不如預期，住展房屋網企研室認為，其他行業加不加薪不打緊，但房地產業應該要大舉響應才對，而且加薪還不能低調，應盡可能高調處理。

原因在於從去年開始，不動產業者就不斷表示買氣已築底反彈，建案銷況遠比2015下半年到2016全年的低谷好非常多，營收表現也相當有水準，並且樂觀認為今年房市會更加穩定，對房市走勢看似信心十足。

不管業者所言是真是假，住展房屋網認為，既然想以景氣回溫為由來炒熱市況，那做戲就要做到足，特別是當政府都已經把舞臺搭好了，地產業者豈有不隨之起舞的道理。

只要地產業者高調加薪，原本不相信建案賣很好、業者賺很大的民眾，看法就會動搖，開始對「市況升溫」的說法產生認同感，畢竟若業者不是真的有賺錢，而且還是賺很大，怎麼可能大舉加薪。

一旦在思想上成功說服民眾，那業者先前所說的市況趨穩，就愈有可能發生。因為消費者會再度燃起「晚了就買不到好物件」念頭，進而打消觀望、投入房市，所以業者們面對加薪問題時，不應該再這麼低調，反而該善用話題，創造有利自己的輿論風潮。

【文/住展房屋網】徒善不足以為政，徒法不能以自行。聖哲的名言至理，兩千多年來屢試不爽。何以故？風俗敗壞的世道，四端缺兩端者比比皆是。哪兩端呢？羞惡之心和是非之心，無義無智之輩，凡事硬拗，自欺欺人。此時此地，社會充斥著這類人，如同台島幾個空汙嚴重之處，髒物盡浮在上頭，觸目驚心。

又譬如都更相關法令條例，多年來再三添補修正，看來似乎完備。唯實務案應用時，卻是這也不通那也不通。原因只有一個，就是法令無從實徹。因為非不能也，是不為也。政客和權位者的私心算計，造成公權力的積弱不振，有以致之。

一個社會被民粹東抬西扯，左右失衡；而大眾姑息之，縱容之，終釀成極端個人主意猖狂的大禍患。且看酒醉之人滿街跑，縱火、嗆警、駕車肇逃，胡天胡地，簡直目無法紀，再下去，台島將淪為亂邦，誰敢來觀光，誰肯來投資？這樣的情勢，法治形同無物，執行者畏首畏尾，國家建設哪樣能搞好？

鬆散的法治，給百姓墮落的誘惑與藉口，反正殺人也無妨，則吸毒、竊盜、詐騙、縱火、酒駕又如何？個人英雄愛炫的風氣一旦萌發，其不可收拾之殘局，教人不敢想像。只要我喜歡，有什麼不可以！別人的感受，干我啥事。人民素質水平低到這個程度，真是可悲！

概念上的政策制定，大眾常誤解係深思熟慮，或高瞻遠矚，或雄才大略者所為。但攤開來說，恐怕不過是一兩個公務員加上制度形成的「科員政治」。百姓常抱怨法規愚昧，固執不通，窒礙難行，原因在此。基層人員以交差為本，中高階者為省時省事，照案轉呈。決行主管更是心不在此，敷衍過關。政府大小事率皆如此，無怪績效奇差，怨聲載道。

「危老條例」的制定內容，更可謂一大笑話，既是老舊又危險之建物，法理上應當由公權力強制拆除重建，奈何新法卻規定需全體住戶通過，才能都更重建，這是什麼邏輯？綜合前述現實狀況，不免令人聯想，是否官方根本不希望有社區或建物都更成功？不然怎會訂定如此之無厘頭法令？

都市建設可用之地日漸稀少，拆舊建新遲滯不前，城區老化加速勢所難免。如何活化閒置土地，乃當務之急。譬如重新全面檢討都市計畫，因為當年的考量因素，或許現今已不存在。此外，有魄力就拆蚊子館改興建公宅，皆大歡喜。

近時按二連三的違法隔雅房火災事例，擺明告訴官方，違建影響大眾住的安全，豈可不作為？瀆職之外，還釀傷亡命案，罪過不小。更突顯都更之急迫及重要性，首府大馬路旁，都有成排舊樓危樓待拆重建，卻一擱多年。這是法令的不足，抑是執政者的昏庸無能，人們不妨好好想想。

【文/住展房屋網】日前桃園中油煉油廠的驚天一爆，不僅爆出了國營事業的鬆散管理，也讓煉油廠遷移的訴求再度浮上抬面，各方政客亦紛紛利用機會大打政治口水戰，讓爆炸案紛爭不得消停。

面對緊鄰人口稠密區的公安不定時炸彈，附近居民無不希望煉油廠能盡速遷移至人煙稀少的地方，中油也表示將重啟遷廠評估。但何時能遷？仍無具體時間表。對此，住展房屋網企研室認為，煉油廠遷廠難度甚高，若中油沒有十足把握，就不應該輕易開遷移支票唬弄民眾。

住展房屋網企研室直言，現今煉油廠遷移的難度，隨著環保意識抬頭，遠比10多年還要困難，中油10多年前無法兌現的承諾，到了今天，實現的空間更是小之又小，因此與其開芭樂票，不如想想怎麼搞好公安與工安比較實際。

姑且不論輸油管路將隨遷廠大改的困難度，單單要選址，就幾乎是不可能的任務。看看光是過去台電核廢料打算放到人煙稀少的台東大武，在地6000多位鄉親便誓死反抗，試問在人口密集程度更高的北台灣，會有哪個地方能容忍煉油廠落腳？

而且遷址到人煙稀少的地方，就能解決問題嗎？難道只有桃園都會區70幾萬人的命是命，其他只有幾百、幾千人的小村落就該被犧牲？難道小村百姓的命都不是命？因此煉油廠遷移，說到底只是以鄰為壑的作法，若中油管理無法改善，不論遷到何處，都將是一場大災難！

況且1970年代桃園煉油廠設置之時，現址周遭還是人煙稀少、尚未發展之處，對煉油廠來說，它才是先來，附近居民則是後到，豈料經過幾十年的都市發展，昨是已成今非，還反到要其他人口少地方的承擔惡果，說來還真是諷刺。

住展房屋網企研室認為，桃園煉油廠爆炸案，總歸源頭還是企業的管理問題，因此要求中油整肅管理，才是正本清源之道，遷廠什麼的不過是眼不見為淨，且不太可能成真的治標之舉罷了。

既然遷廠的機會不太高，地方政府就該對附近的公安維護有所因應；但目前看來，地方政府顯然沒有太高警覺，否則怎會在離中油煉油廠僅咫尺之遙的南崁溪水岸，搞了個能容納萬人定居的經國重劃區呢？若不是地方政府思考不周全，那還真別怪旁人會覺得地方政府別有用心了。

【文/住展房屋網】日前蔡英文總統偕同台北市長柯文哲，視察剛啟動抽籤的松山區健康公宅；不過外界更想知道的，則是小英口中的『台灣價值』究竟是什麼。因為日前蔡總統就公開呼籲柯P，要再次確認所謂的台灣價值，這當然讓相關議題吵得沸沸揚揚。

於是在視察健康公宅當日，蔡英文就闡述了所謂的台灣價值；她說，除了(台灣)主權意識外，照顧年輕人的居住權益及環境，也是台灣價值。

當然，由於是在視察公宅之場合，小英免不了要把公宅和所謂的台灣價值扯上關係。不過，先不談啥是台灣價值，說實話，小英從競選期間開始，就口口聲聲說要照顧年輕人的居住需求及權益，但如今任期已過半，平心而論，根本一事無成！

先不說別的，光是公宅這部分，目前為止只有北北桃、台中及高雄幾個直轄市有成績可言；中央方面，自己興辦及容積獎勵分回之部分，目前根本還是零，包租代管部分，嚴格論也不能算是公宅政策或照顧年輕人，從日前三讀的相關法源來看，反而更接近扶植租屋代管產業。

就算是地方，住展房屋網企研室也要不客氣地說，目前為止成績也僅勉強及格。就以競選期間同樣誇下海口的柯P來說，目前已招租的公宅，通通是前朝規劃、柯P收割；新北市已釋出量體中，大部分也是馬政府時代撥下之土地所興辦。如此這般，難怪到現在為止，公宅量體仍嚴重不足，年輕族群繼續為居住大事焦頭爛額。

說實在地，想讓年輕人安居樂業，不能只是興辦公宅，更需從根本面對解決問題，那就是徹底扭轉這十多年來台灣社會普遍的低薪現象，從積極面降低房價負擔，才是真正的正道。

然而小英領導的民進黨政府，面對年輕人面對的低薪現象，到目前為止毫無對策；而好不容易勉強搬出來的藥方，竟是鼓勵年輕人一走了之！？

原來小英上任後，倡議所謂新南向政策，不僅鼓勵業者往東南亞投資生產，還要搭配在當地造鎮；這樣，就能吸引年輕人前往就業定居？相關業者更附和指出，泰國當地房價便宜，房價所得比只有三倍！

這下台青們肯定被搞糊塗了！究竟政府是希望他們留在台灣一起打拼，還是乾脆要他們出走？如果答案是後者，那也難怪靠青年選票登上大位的蔡英文，如今的青年支持度會一落千丈！

尤有甚者，如果民進黨政府的人口及青年政策，真的是鼓勵年輕族群外移就業、定居，那麼台灣本土的房地產市場乃至整體產業及經濟，就真的要挫咧等了，因為沒有年輕人，就沒有未來！

【文/住展房屋網】繼火葬、海葬後，最近又興起樹葬的討論。多數人不明白這是什麼，卻也有很多意見。原因是聯想到節省用地，連塔位都免了。但現實生活中，沒那麼簡單；因為牽涉傳統、習俗、宗教、觀念，必有柤左看法者，共識難達成。

樹葬、花葬並非沒佔土地，只因在殯葬園區的樹旁、草地，所以感覺未與大眾爭地。塔位則在大塔之內，只佔容積，其實也不爭地。人們對土地毫不讓步，且看合建都更分建坪及車位時，當事人個個爭破頭，溫良恭儉讓，完全派不上用場。利之所在，寸步不讓。

從廿餘年前開始，大型骨塔墓園紛紛興起，數十萬個塔位推出銷售，頓時風起雲湧。許多年輕人加入業務推展行列，大批購置和零買者更不計其數。廣告訴求和房地產差不多，保值增值，自用他用。甚至還出現貸款機制，且聯結到殯葬業，生前契約亦大賣特賣。

由於墓園多數位於郊區僻野之處，山坡地如何，水土保持如何，使用分區如何，買者很少注意。橫豎別人敢買我也敢買。甚至和道路用地一樣，可以捐塔位抵稅，亦是另一種銷售訴求。別看這一行不怎麼光鮮，他們打定主意，總有一天等到你。不是嗎？人生自古誰無死！

相關行業自然有優勝劣敗，造就了不少發大財的幸運者。同樣模式進軍中國大陸，獲利者不少；部分具宗教背景的經營者，吸金術尤其高人一等，社會版新聞常可瞧見。此種房地產周邊行業，不受景氣低迷影響，其供需和價格彈性，亦與一般大眾購屋有所區隔。例如年輕人完全不會聯想這類產品與己有關，投資意願亦不高。

民主聖地宜蘭，最近為農地政令搞得漫天風雨。聖地和農地，何者重要？選票和鈔票，經常聯結。人們弄不清楚孰是孰非，但凡牽涉土地，利益之廣皆難估算。如同山坡地之利用，必以國土規劃之基本概念為準，才能大公無私。便民與圖利，一線之隔，此乃官場糾葛之源，切勿輕忽。

【文/住展房屋網】台中捷運綠線預計年底試營運，隨著捷運通車時間日近，沿線房市也愈來愈有活力，其中端點站捷運北屯機廠(G0)站，因價格親民，且盛傳美式量販店好市多(Costco)可能在此展店，因此多家建商從去年底便陸續推案卡位，使原本就相當活絡的北屯房市更加熱鬧。

面對捷運利多發酵，大家最關心的無非是，北屯房市會不會跟著大漲，不少房仲業者更直接斷言北屯房價將一路攀升。但住展房屋網企研室認為，北屯房價是漲是跌，地段好壞才是最大的影響因素，而捷運對北屯房價的拉抬作用，短期也僅只於點狀，未能擴散成線狀甚至面狀。

主要是目前台中捷運僅綠線一條，其於路網皆處於規劃階段，距離完工通車少說還得等上好幾年、乃至十來年光陰，因此短期內，中捷系統將只有「路線」而沒有「路網」，若非住在綠線捷運站附近，捷運對多數民眾而言並不方便，既然便利性不高，除了步行10分鐘內可達的周邊區域外，其他地方受捷運拉抬的效果自然不甚顯著。

此外，台中捷運綠線採高架化，對近捷運軌道的房屋來說，住家景觀、社區寧靜方面反而因捷運通車而扣分，故捷運對房價的影響，不見得全然正面，且其所造成的負面效果，未來也很難扭轉改善。

再說，北屯近年供給量龐大，為了盡快把房子賣出去，建案讓利的強度一個比一個猛烈，位於行政區交界的廍子段重劃區，甚至傳出將有新案破盤搶市，使區域的認知價格從現今的17-20萬/坪，進一步下修到15-18萬/坪。在讓利效應作祟之下，縱使捷運對房市有穩定作用，在一來一往互相拉扯下，利多效果也難免遭稀釋。

因此住展房屋網企研室建議，現階段看待台中捷運的角度，應審慎理性為宜，莫一味迷信捷運絕對是拉抬區域房市的良方，這樣才不會誤判情勢，錯估進場時機、折損當前買方市場的議價優勢。

【住展房屋網/綜合報導】最近一個多月以來，天候狀況算是相當不穩定，兩週前還有今年冬天最強寒流來襲，加上這個冬天降雨相當頻繁，對於建案銷售來說，自然形成相當大的阻力。總之，又濕又冷的天氣，儼然成為短期房市人氣的最大殺手。

如此情況，可能是最近業者打建案廣告意興闌珊的原因之一；根據住展房屋網企研室觀察及統計，近月建案廣告的確持續減少，和幾年前盛況相比，更有有不小落差。

不過最近房市建案的報紙廣告篇幅減少，不光是因為天氣狀況不佳；根據住展房 屋網企研室側面了解，另一動機是在保留銀彈、養精蓄銳。那麼，要等到何時才發呢？答案是農曆年節期間。

原來，包含對岸在內，最近不少國家都已或將實施所謂『肥咖條款』，也就是加強查察，甚至追討資產階級的稅賦；這對於富豪階級來說，當然就得尋找重新進行資產配置(節稅)的新標的(地區)。

而儘管台灣房地產持有稅已有調高，不過相較於國際水準仍相對低廉，加上遺贈稅率也相對不高，因此就有不少房市業者認為，將有為數可觀的海外資金回流台灣，停泊標的就是節稅效果尤佳的房地產，而最快實現的時間點就是今年春節，因為會有不少手握大筆現金的台商返鄉。

事實上，住展房屋網企研室觀察發現，稍早不少北市高單總價個案，竟出乎意料地持續曝光打報紙廣告，據傳就是想提前卡位這波可能在春節浮現的新商機。這段期間以來房市中高價產品的銷況不佳，此類建案卻反常地持續打報紙廣告，背後確實可能有鮮為人知的動機。

無論如何，再過不到一個月就是農曆年節，到底會不會有大批返鄉台商出現在房市案場，甚至闊氣出手？答案很快就會揭曉。不過最近卻出現一項變數，可能直接打亂房市業者以上的如意算盤，那就是近兩週發燒的兩案M503航線爭議。

無論這條航線的爭議，是因為稍早中共軍機頻頻越界挑釁，還是源自對岸政權貫用的統戰伎倆，總之目前小英政府的對應手段，確實是減班，甚至取消台商今年春節包機。如此發展，可能使得今年能夠返鄉的台商人數大減；而如果返鄉台商減少，那麼也就根本談不上什麼春節台商購屋商機了。

【文/住展房屋網】最近國內局勢可說相當混亂；先前的勞基法修法爭議，至今仍未平息，勞資糾紛也仍接踵上演。接著選舉話題(口水)開始滿天飛，最近正熱的兩岸M503航線爭議，更直接影響許多台商今年返鄉的規劃。

不過，同時間房市端倒是傳出好消息。央行最新公佈的房貸及土建融餘額都續創新高，後者年增幅超過5趴，更是兩年半以來新高；更能直接反應市場狀態的買賣移轉棟數也出現增長，內政部最新公佈去年全年買賣移轉棟數，來到26.6萬棟，年增率達8%。

買賣移轉棟數及土建融資都增加，不僅業者，就連官方都認為這是房市築底回溫的信號，認為今年房市可望持續復甦；也難怪台經院剛公佈的去年12月營建業景氣氣候測驗點，會出現連兩個月上升，代表業者信心持續回升、看好未來景氣。

不過，去年買賣移轉棟數及土建融資上升，就代表今年房市買氣將走升？首先，土建融資上升代表業者積極推案，這從最近各區的新推案增加，確實能證明。但是，這不盡然代表房市買氣會復甦；畢竟業者信心提升，無非是看到去年交易量回溫，但去年交易回溫是靠降價讓利，而且現在是買方市場，如果在定價策略上無法與消費者更貼近，就算業者推案強銷再怎樣積極，恐怕還是事倍功半。

那麼，去年買賣移轉棟數增加，就真的代表房市將好轉吧？那也不見得。需知，稍早業者評估的數字其實是27-28萬棟，所以26.6萬棟的數字，只能說是勉強可接受。更何況去年這26.6萬的數字中，有相當比例是來自建案完工交屋，並不能等於當年度正常的房市買賣交易。換言之，26.6萬恐怕還得打點折扣，才是去年真正浮現的剛性需求能量。

而展望今年，其實還有不少區域才要進入新一波的交屋潮，其中大約又以淡海新市鎮最可觀；根據住展房屋網企研室初估，該區準備重新推出銷售的舊案量，就可能有將近2千戶之多，而且還沒算進目前正在交屋，及準備推出銷售的全新量體。

基於以上趨勢推估，今年全年買賣移轉棟數，應該不至比去年少，甚至高於去年的機率頗高。但就整個交易結構來看，和去年仍無太大改變，新建案交屋仍占買賣移轉總棟數之相當比例，真正的剛性需求則還在觀望。

尤其根據住展房屋網企研室觀察，最近新建案市場的價格又出現看回不回、要跌不跌的尷尬狀態；據此，如果業者今年的價格策略沒有延續去年的降價讓利大趨勢，則要說房市買氣復甦，恐怕還言之過早。

【文/住展房屋網】最近一段時間，房地產市場上確實以相對平價產品的銷況較為理想；會出現這樣的情況，短期而言，當然是因為房價持續居高，但買方的價格認知卻是完全相反的走勢。不過如果單看台北市，相對低總價產品獨走的情況，出現及持續時間更長，畢竟台北市本來單價就高，因此入主北市房產的捷徑，本來就是低總價產品。

除了價格因素外，包含央行祭出信用管制，導致豪宅買家縮手，以及北市調高103年7月後新取得使照建物之房屋稅基，也都讓小宅相對更熱賣，中大坪數產品則幾乎呈現銷受停滯狀態。

不過根據住展房屋網企研室觀察，以上的北市房市趨勢，最近一段時間似乎又出現微妙變化。儘管目前為止，半數以上新推案，還是走相對低總價、中小坪數路線，但中大坪數產品也已有增加的情況。最近陸續推出的指標新案，包括中正區古亭國小對面的「冠德羅斯福」，建國北路、長春路口附近，忠泰與長虹兩家上市櫃建商合作推出的「帝璽」都規劃中大坪數換屋型產品。

此外，稍早傳出有大戶一次買兩層台安醫院對面的「華固敦品」，更是豪宅等級規劃及訂價；當然就更不用說，稍晚將陸續正式公開的信義聯勤俱樂部改建案「ONE PARK Taipei」，及萬眾矚目的正義國宅都更改建案，都是純豪宅產品。

不僅最近北市開始出現更多中大坪數規劃，就連買方動作也有變化。最近新推，位於新生南路一段上的「大安滕」，儘管主力產品為20坪以下，但根據案場向住展房屋網企研室透露，購買合併戶，也就是40坪以上產品的買方相當多；儘管購買目的和先前一些小坪數個案類似，也就是置產或買給下一代，但從購買產品坪數的變化可知，北市房市已慢慢再現換屋族群，購買信心也已有提高。

無論如何，狗年北市房市，中大坪數，甚至豪宅產品的能見度已比往年更高，甚至連小坪數低總價產品銷況獨走的趨勢，也出現變化。至於這到底是短期特定現象，或是置產大戶終於重出江湖？就要看接下來北市這些中大坪數產品的實際銷售反應如何了！

【文/住展房屋網】近日有媒體揭露，國際知名拍賣品牌佳士得將與台灣住邦資產管理合作，最快在今年上半年簽約，以授權的方式，精選台灣豪宅物件銷售給國際買家。不過，近年台灣豪宅屢屢傳出開出國際盤、抑或進軍海外的消息，但總是雷聲大雨點小；住展雜誌企研室認為，國際投資者購買台灣豪宅意願偏低，背後有多重因素，並不是豪宅物件漂亮，就能夠拓展國際市場那麼簡單。

第一個因素，與台灣稅負有關。由於房地合一稅對海外買家課徵重稅，持有一年內課徵獲利45％、持有逾一年以上則一律課徵35％，稅負壓力比本國人還重許多，而重稅只會趕走人、不會吸引人進來。因此，自房地合一稅上路後，外國人來台買房件數與金額均已大減。

第二個因素，台灣豪宅投報率太差，多數豪宅年投報率頂多只有1％，有的甚至不到1％，與國際常見的3％～5％差距懸殊。因此，台灣豪宅長期出租，根本沒什麼誘因可言；不出租改賺價差，但台灣房價又處在下坡階段。租金收益差、又沒價差可賺，外國人當然不想來。

第三個因素，虛坪過多難與國際接軌。國際多採行實坪制，許多外國人對台灣房屋的評語就是「虛坪多、室內空間又小又貴」，很難買得下手。雖然香港也是虛坪制，但香港位居亞太金融中心地位穩固，不僅商辦租賃需求極高，多數跨國性企業多有員工住房租金補貼，因此住宅租金與需求同樣居高不下，與台北市狀況完全不同。

第四個因素，兩岸關係危機四伏。雖然台灣人已經習慣中國大陸文攻武嚇，但外國人可一點都不習慣，而且將中國的威脅視為風險之一；尤其近年來中國動作頻仍，兩岸還被國外專家選為全球最可能爆發戰爭的地區第二名。假如兩岸情勢未能緩和，要吸引外國投資者掏大錢來台買房並不容易。

綜合以上，台灣豪宅即便開國際盤、並拿到海外銷售，但最終會買單的多不是海外投資人，而是台商或台灣本地民眾。與其分散心力轉攻海外，不如專注研究國內客戶需求、打動他們的心更重要。

話雖如此，為何還是很多豪宅案希望賣到海外呢？說穿了，只是因為台灣國內需求減弱，銷售速度偏慢，因而希望拓展海外市場，即使知道不見得賣得掉，但多一個銷售管道就多一份希望，勝於苦苦在台灣本地苦等客戶上門，也順便拉抬一下建案氣勢與聲量啊！

【文/住展房屋網】人口是反映房市需求的重要數據，而一整年來的人口變化，更是掌握房市供需的參考指標，因此每到歲末年初，許多媒體與不動產業者總愛拿官方的人口統計資料大作文章；但住展房屋網企研室認為，台灣官方的人口統計資料，對房市僅具象徵意涵，實質意義不大，因此不需過度強調人口數據變動對各地房市的影響。

由於台灣官方人口統計主要以戶籍計，無法反映當地真實的實居人口，而我國又每五年才作一次各地的實居人口估算，因此若僅以每年戶籍人口增減來評斷一地房市需求，將落入見樹不見林的盲點之中。

舉例來說，論這10年來的人口增長幅度，位列六都的台中、桃園雖然可觀，但還遠遠落後於外島的金門。不過金門戶籍人口雖然翻倍暴增，但實際住在金門的人數，恐怕根本不及戶籍人口數的四分之三，因此若業者及民眾錯信虛胖的統計數字，將嚴重干擾自身對當地房市趨勢的判讀。

此外，由於台灣的行政區劃過於零碎且無都會區治理的觀念，因此若僅以單一縣市的人口增減來談論當地房市，將難以反應都會區整體的人口樣貌，也會導致判讀失真。

就拿北三都來說，北市近年因房價、物價居高不下，形成強大的人口推力導致人口外移，假如只單單看台北市一個行政區，絕對會認為北市房市需求銳減，但事實確非如此，因為同屬首都都會區的新北、桃園等地，近年人口增加的幅度相當可觀。

所以若將視角放大到大台北都會區的層次，北市減少的人口，其實只是往都會區內部的外圍衛星地帶移動而已，至於整體都會區的住房需求，非但沒有縮減，反而還在持續增加，這也是為何北市人口下滑已多年，房價卻始終高高在上的原因之一。

再說，隨著都會區成形，我國首都圈各地的機能分工也漸有雛形，如北市基本上為高端商貿及服務業中樞、第二環的新北則是工商生產與就近居住的據點，而更外圍的桃園，則漸發展為通勤人口的扎根地，是故首都都會區已漸有歐美住、工、商各區機能分離獨立的態勢，既然如此，屬於工商核心的雙北蛋黃區，人口自然會往蛋白區移動，故無需將北市人口減少解讀為首都房市已是強弩之末。

【文/住展房屋網】社會大眾意志的摩擦與衝突，一波接一波。勞基法修訂和之前的一例一休，都搞得漫天風雨。幸好台島淺碟模式，船過水無痕。下一回會是哪個議題，並不重要；因為人們經由推擠抗爭，渲洩部份心頭的淤積和鳥氣。

【文/住展房屋網】新店中央新村北側重劃區近期第二次標售抵費地，結果吸引各大建商瘋狂搶標，土地脫標率逼近八成，平均溢價率約15％，標售成績相當亮麗。住展房屋網企研室認為，建商大舉搶標央北土地，代表市場出現「春江水暖」的訊號，但業者仍需謹慎、步步為營，否則將被這春江水暖活活煮成薑母鴨。

由於央北規劃優良、接近北市，還有捷運建設加持，引起建商垂涎，第一次與第二次標售抵費地都造成轟動。事實上，不只央北土地標售亮麗，先前土城暫緩發展區土地標售更曾上演「全壘打」，百分百脫標的亮眼成績。

住展房屋網企研室分析，建商之所以大手筆標地，除了目前央北重劃區本身誘因之外，其實還有幾個因素。

第一，市場資金依然浮濫；由於前一波多頭讓建商口袋現金飽滿，加上低利與資金寬鬆的環境，建商的錢無路可去，多少還是會買一些土地來當作儲備案源。

第二，去年全台買賣移轉棟數明顯回升，因此有些業者認為買氣已經復甦、房市已經回春，再加上近期房價止穩，所以買土地的意願提高。

第三，大台北地區大面積、完整且方正的土地難以取得，雖然房市不景氣，但地主開價依然很貴，而且土地條件也不見得漂亮；相較之下，官方標售的重劃區土地若有建設、有遠景，自然會讓建商感興趣。

但住展房屋網企研室提醒，雖然房市成交量回溫，但關鍵是「降價」換來的，房市並未出現強勁的復甦訊息；假如建商用高價搶土地，未來建案勢必要賣相對高的價格，屆時就會發現不降價賣不動、降價又得面臨利潤壓縮的兩難局面，江翠北側重劃區就有業者面臨如此窘境。

以央北重劃區而言，該重劃區位處新店，而新店是一個較封閉的房市區塊，客源幾乎都以新店在地客為主，外來客主要來自文山區，來自北市中心和新北市其他區域的客戶則相當少。

假如把客層鎖定在新店市區客，新店市區如五峰重劃區建案成交價已降至六字頭，低樓層更已觸及五字頭；區公所一帶雖有建案成交價撐到七十萬／坪出頭，但畢竟是特例，未來將有建案擬賣四字頭破盤價。在這種價格競爭之下，央北若要賣六字頭，對在地客完全不具吸引力。

若仍舊想賣六字頭，並把客層鎖定文山區或北市市中心客戶，利用相對市中心低價的優勢來拉攬台北客，是否又可行？但這個機率也不高，因為大坪林、或是北新路沿線的建案，都不難找到六字頭的價位，而生活與交通機能更好。

即便有少數品牌建商真能賣到六字頭，那也不是普遍現象，多數建案必需把價格壓到每坪五十萬初頭、甚至見到四字頭，才能提升在地客與外來客的吸引力。否則，若忽視市場價格變化，仍一昩想高價標地、推高價案，那恐怕不是春江水暖鴨先知，而是會被這個暖池煮成薑母鴨了。

【文/住展房屋網】17日台灣北部地區發生五點七級有感地震，震央在北市北投區大屯山附近；雖然這次地震屬深層地震，相關專家也表示和大屯山系火山活動無關，不過地震發生後，網路上仍充斥大屯山系火山活動頻繁，恐危急周邊區域的說法，甚至還有大屯山火山近期可能爆發，北投地區房價將首當其衝的傳聞。

其實大概三、四年前，也曾傳出大屯山可能火山爆發的消息；後來相關專家跳出來闢謠，指出大屯山可能爆發的揣測，根本是空穴來風，目前完全沒有實證跡象顯示，大屯山將會在短期內爆發。而坊間則推測，這可能是某部描述古龐貝城被火山爆發掩埋的電影即將上映，片商疑似放出大屯山可能爆發的假消息，目的當然是為了宣傳電影。

無論大屯山短期內有無爆發的可能，不可否認地，大屯山底下的熔岩活動確實是相對活躍的，不然北投也不會有舉世知名的溫泉資源。而且就算大屯山沒有火山活動，整個北部地區基本上還是位處地質斷層帶，也就是所謂的地質敏感區。

事實是，台灣整座島，在地質結構上屬大陸與海洋板塊交接處，加上山脈南北橫亙，因此不但能夠開發的腹地有限，且必須與地震等天災共存。在這樣的情況下，不但官民都必須培養足夠的防災意識、觀念及實作演練，而且進行任何人為開發，都必須戒慎小心。

說到此處，大概很多人接下來都會把焦點放到加速推動都市更新上頭。沒錯，更新乃至重建老舊結構有問題的建物，確是強化都市防災能量的重要途徑；不過正如住展房屋網企研室先前分析，就算拆老屋蓋新樓，如果營建品質沒有把關，一切還是枉然。

事實是，(官方)必須確實根據地質敏感資訊，配合老舊建築結構檢查，盡速劃定出優先推動更新的區域，這才是推動都市更新的正道，而非一味地把劃設更新單元(圈地)放給民間(建商)自行為之。

【文/住展房屋網】或許是為了撫平勞基法修惡激發的民怨，總統蔡英文先前曾發表「基本薪資3萬是夢想」的言論，盼能多少拉回一些支持度；行政院副院長施俊吉更具體建議，每年將基本薪資調漲8%，這樣只需6年就能完成總統夢想。但這番言論，可讓好不容易因勞基法修惡得以降低成本的資方氣得跳腳，商總理事長賴正鎰更直批政府不應干預薪資漲跌，並痛陳基本薪資調漲過多是殺雞取卵的行為。

基本薪資調整，向來是資方不願面對的難題，但住展房屋網企研室認為，資方應換個角度看問題，因為若基本薪資大幅成長，最終的獲利者並不會是受雇勞工，而是資方及產業界自己才對。

首先，基本薪資每次調漲，都是產業界「漲價」的極佳藉口。過去每每基本薪資提高，產業界便會以成本增加為由調漲物價，且漲幅往往比薪資的增幅還多以此往例來看，若未來薪資每年大漲8%，產業界的物價可能調漲10%以上，算起來業者自己還多賺了好幾%呢！

雖然漲薪資增加成本是事實，但更奇妙的是，產業界從來沒開誠佈公的把成本攤給大眾看，資方也從未揭露過企業詳細的人事支出，難怪民眾無法體諒資方處境，因為話都是資方自己在講，但卻從來沒有提出具體事證。

況且大家都知道，物價只要漲了，就不會跌了，哪怕漲價的因素消除，絕大多數的業者與資方，也不會把減少的成本回饋給民眾及員工；最典型的例子，就是去年的一例一休修法。

去年一例一休通過修法，號稱將落實週休二日，當時產業界與資方便叫苦說成本增加，並以此為由調漲物價。但事實上，一例一休自修法完成後，便因業者反應窒礙難行而暫緩實施，而今年勞基法更一步修法增加業者彈性，讓七休一規範大幅鬆綁，因此當初業者及資方所說的修法增加成本，實際上根本沒有發生，可是已經漲上來的物價卻不見回頭。

一例一休的案例，說明物價只要漲上來，業者及資方幾乎可說是永久享受漲價果實，而物價漲幅又大多比薪資漲幅高，因此若基本薪資真能在6年內達到蔡總統夢想，最終的受益者當然還是產業界跟資方，勞方可說是一點便宜都沒佔到。既然如此，業者與資方與其對薪資調漲斤斤計較，當一隻惹人厭的烏鴉，不如協助政府完成美夢吧！

【文/住展房屋網】最近柯P再度成為新聞話題焦點，主要是觀傳局長突然異動，讓即將到來的台北燈節出現若干變數。不過真正讓柯P感到火燒屁股的，恐怕還是違建問題。

相信台北市民還都有印象，三年前柯P風光上任時就曾說，要大刀闊斧整頓台北市長年存在的違建問題，還說違建現象是國恥。但如今三年過去，如果沒有去年底中和在內，北北桃連續三起違建惡火，恐怕有關違建之處理一事，大家早就淡忘了柯P曾說過要好好『處理』。

只不過，就算發生惡火，就算賠上人命，曾號稱白色力量的柯P，面對違建叢生，仍然變不出什麼花招來處置。如最近他就又拋出租屋資訊平台『必須加註是否為違建』的想法，還說崔媽媽基金會網站上都能標註，為什麼其他租屋資訊網站做不到？

柯市長啊柯市長，你是真不懂，還是在裝傻？人家崔媽媽基金會乃是社會企業，NGO組織，並不是以營利為主要目的，所以可以標註招租物建是否是(有)違建，不必擔心業主反彈。相對地，市面上一般租屋資訊平台(網站)，是以營利為主要甚至唯一目的，怎能違逆衣食父母(房東)？就好像是賣房或租屋廣告，哪個房東或賣家會自曝其短，告訴承租人或買方，我的商品是(有)違建？

事實是，多數商業行為中，賣家都是隱惡揚善，甚至誇大好處、隱藏問題；這時候，有關交易安全或品質的把關，就落在官方機構身上。如同食安問題或勞資關係一樣，期待所有生產者或資方能自律，根本是天方夜譚；必須要有周延的法令規範及政府單位配合執法，消費者(相對弱勢者)權益才能真正得到保障。

回到租屋市場或租屋資訊平台，當然也是一樣，不要期望業者會自律或篩選或家註違建；柯P想要要求所有租屋資訊平台必須加註違建資訊，說起來容易，但實際上根本不可能，而且說得難聽點，根本就是(政府)把(查察違建的)責任推給平台業者。

在此鄭重奉勸柯市長，針對違建問題，不要再想一些旁門左道；如果你真的認為違建亂象是國恥，想要好好處理甚至根除，那麼唯一有效的做法，就是立即積極查核，接著按其造成公安威脅的程度訂定先後順序，然後就開始動手拆除！

【文/住展房屋網】國家住宅及都市更新中心（住都中心）預計在今年7月正式掛牌，據內政部官員表示，住都中心規劃推動雙北市、新竹市等五件公辦都更案，作為都更示範作用，並希望地方政府跟進成立相關機構。惟住展房屋網企研室認為，公辦都更對民間都更毫無示範作用，聲稱有示範作用完全是官員一廂情願、不切實際的幻想，而地方政府若跟進成立相關機構，也不過是「冗員收容機構」罷了。

住展雜誌企研室指出，公辦都更之所以無法起示範作用，第一個原因是公辦都更本質上與民間自辦不同；由於公辦都更的條件，是公有土地必須超過五成以上，有些公辦都更案的公有土地甚至達到八、九成，其整合難度比民間自辦都更低太多。若以推動與整合經驗而論，民間大型自辦都更能作為示範，而非官員自稱公辦都更可為示範，那只是往自臉上貼金。

其次，中央部會所推動的都更案，包括國防部釋出的都更案，幾乎都用「招標」的方式辦理；所謂招標，就是把整合的責任丟給民間得標業者，讓得標的業者去整合、開發，走完最後一哩路。

招標開發的公辦都更案，中央政府部會只是充當「過個水」的角色，所出的力有限，根本毫無都更整合經驗可言，不像台北市公辦都更案是由官方親自出馬整合。從這個角度看，內政部所謂的公辦都更，其實性質上更接近「招商案」，而不是都更案，何來的示範作用？

況且，更不會因為看到公辦都更案成功推動，民眾就會覺得「我也要積極參與都更」，因為現在大台北的屋主仍把老房子看成寶一樣，大多數屋主只會拿「權利變換」條件最好的案例來跟建商談條件，希望換回的坪數越大越好，而不是把「居住環境變更好」擺在都更條件的第一順位，當然不會把公辦都更當成典範來看。

至於內政部官員希望各地方政府跟進成立住都中心相關機構，這更是活在自我想像的世界當中。

以台北市而言，北市老早就成立半官方機構的「財團法人臺北市都市更新推動中心」，在輔導、整合與推動都更經驗上，可以說勝過中央住都中心十萬八千里。但我們看不到中央官員低頭向台北市請益，只看到中央官員「自以為能」，以高階姿態立法、指示地方。這種忽略實務，只重視理論、空口說大話的態度，是無益推動都更的。

尤有甚者，現在民間自辦都更意願較高的地方，也不過只有大台北地區，其他縣市都更案例寥寥可數，卻又要仿效中央成立住都中心相關機構，既沒什麼都更可做，成立後豈不是像中央住都中心一樣，拿來塞冗員之用？這種一廂情願的想法，還是省省吧！

【文/住展房屋網】咱們的跨年煙火秀，比起全球各大都會區如雪梨、香港、紐約，完全是輸人不輸陣，花樣百變且花錢不手軟。然而，一陣火花過後，自小確幸中醒來後，仍驚覺仍困在低薪處境，出路茫茫不知何在。

捷運車廂內滑手機，已成一景，再難回頭。古人失意飲酒，曰「醉鄉路穩宜頻到，此外不堪行」。今人則手機網路世界既美且廣，不想回到現實，其情一也。浮生若夢四字，三、四十年前無從感受，如今旁觀社會種種，乃深切體會，未來虛擬實境再行其道，人們更難分真假。

房地產進入二○一八，令人好奇，究竟會發生什麼事？或是什麼也不會發生？

其一，房價是否已落底，各方說法不一，這類事誰都可以談，有理無理都算一說。落底又如何？未落底又如何？誰能打包票掛保證？

其二，升息會不會出現？央行總裁換人當，有無三把火或下馬威，誰也不知道。但選舉年什麼事都可能發生。有謂政客為選票，會如何如何？或不會如何等等，純屬臆測。政客愚蠢的程度，已到了知「民之所欲」為何物，往往想討好大眾，卻反其道而行。因此，法令改來改去，讓人無所適從。

近年來的空汙現象，則明確妨及區段房價水平。譬如未來的房市買家，為了家人健康，很可能要求建商或賣家提供相關數據資料。超過某種數字，即不成交。換言之，物件的抗性又添一則，令人沮喪。

北京、上海的空汙更嚴重，有沒有影響房價，未曾聽聞。不過，舉國如此，無處可逃，都市有工作和生活，很難避到鄉間或其他乾淨城市。不動產具不可移動性，事實上，人們被更巨大的多種元素困在城市，一樣是無法移動，只能聽天由命。如今科技進步，但AI人工智慧也解決不了空汙，那機器人又有啥用？

【文/住展房屋網】隨著美國降稅吸引企業赴美設廠，使有關單位對我國對大型投資案頻頻卡關提出檢討，其中環評嚴格與土地取得成本高昂，再度被點名是阻卻我國大規模投資的兩大致命原因。

雖然環評及土地取得問題，確實讓企業對投資台灣有所顧忌，但住展房屋網企研室認為，台灣重視環評及土地管理有其必要性，若未考量我國海島國家的環境特殊性，一味要求鬆綁環評與出賣公有土地，無疑是斬斷國本的賣國求榮之舉。

我國為環境敏感且領土狹小的海島國家，對於環境的重視度及土地的掌握度，本就應該優於中國、美國等大陸國家，因為若輕忽開發對未來環境的影響，將帶來更大的傷害。比方說，我國是被國際點名的全球暖化高風險國度，若放任企業大肆在臨海地帶開工廠、蓋飯店，往後海平面上升，一切努力將盡被海洋吞噬，經濟成果也蕩然無存。

或許企業會說全球暖化帶動海平面上升，也不是馬上會發生的事情，但住展房屋網企研室認為，居安必需思危，況且現今暖化情勢加劇，縮短了危機來臨的等待時間，若不將眼光放長遠一些，只顧短視近利的經濟發展，最終將使危難風險放大。

此外，我國土地資源不豐，為因應國家未來發展與災害防治，對於國土應有更審慎的規劃，然而近二十年在政府開發主義作祟下，大規模公有土地流入私人手中，一旦將來發生大規模暖化及地震災變，官方手上能即時調配賑災的土地是否充足，著實不無疑慮。

撇開國安問題不談，許多企業與研究單位時常把我國與歐美、中國等陸地大國拿來作比較，其實很有問題。因為歐美、中國等地土地廣茅、資源豐富，相對地，國家整體對環境變動的負載能力遠在我國之上，因此它們有本錢鬆綁一些限制，但同樣的事情我國若依樣畫葫蘆，只怕還未能其利就先受其害了。

住展房屋網企研室認為，在討論我國環評制度是否過嚴、土地取得是否太難之前，應先對我國國情有深入的了解，同時也應將長久以來大陸性的大國心緒，調整為海洋性的靈巧思維，不然貿然鬆綁環評與解禁土地，絕對會引發更嚴重的國安危機。

【文/住展房屋網】今年台北市房市將進入「豪宅年」，一拖拉庫的頂級豪宅蓄勢待發，無論開價或成交價，都可能挑戰歷史新高，乃至於突破央行總裁彭淮南所設下的「一坪三百萬防線」。住展房屋網企研室認為，若今年真有豪宅案公開宣示開價要突破三百萬／坪，甚至每坪成交價達到三百萬，它代表的也只是把「突破彭總裁防線」這件事檯面化罷了，並不代表整體房市回溫、或房價止跌回升。

住展房屋網企研室指出，豪宅開價與成交價突破三百萬／坪並非新鮮事，早在2011至2012年間，就已經有幾件豪宅案開價衝到這個目標；不過，業者為了避免「刺激央行」，大多以極為低調的方式作銷售，也未把開價公開。

另一方面，在成交價的部份，若是真的成交到三百萬／坪，業者也會選擇用技術性的方式來規避，例如降低房價總價、將價格灌入車位當中，使得房屋單價落在280萬／坪、290萬／坪，就不致於超過一坪三百萬的「彭總裁防線」。

唯一一筆成交單價超過彭總裁防線的交易，是由郭台銘所創下，而其交易物件為中古豪宅，並非新建案。

據業者向住展房屋網透露，之所以大家對價格如此低調、敏感，其實是彭總裁「德高望重」所致。雖然彭總裁過去打壓房市，但大多數建商仍認為彭總裁功在台灣，對其個人多表敬重，沒有人願意去站在對立面；其次，業者也怕唐突挑戰彭總裁防線，會再讓央行下重手打房。

因此，即便先前已有建案開價與成交價都達到三百萬／坪，但大家都很有默契不公開、或用技術性的方式來迴避掉。但在今年，卻幾乎篤定有業者表態開價與成交價均要突破三百萬／坪，打破過去業界的默契。

住展房屋網企研室認為，即便真的有業者公開挑戰彭總裁防線，那並不代表是全台首見，只代表將這件事從檯面下拿到檯面上說而已。其次，由於豪宅市場與一般住宅市場的漣漪效應已消失數年，預料今年豪宅成交價即使出現天價，也難拉抬一般住宅市場的價格，不代表市場會大舉回溫。

【文/住展房屋網】過去這幾年，官方單位無論是進行房地標售或公宅標租，都出現底價偏高的狀況，加上近幾年房市低迷，因此無意外地乏人問津，屢屢以流標收場。不過，國產署似乎還是自我感覺良好，將在下月開標的都更分回戶，標售底價不但沒有調降，甚至還有部分物件反向調高。這樣的操作，實在令人感到難以理解！

根據日前消息，國產署於本月5號公告標售內湖(四期重劃區)「聯勤三喜」，松江路上近行天宮之「東西匯」，及萬年流標大戶萬華區「千荷田」三案共9戶都更分回戶，而其中的「東西匯」，這次的標售底價更首見上調。

不過根據了解，該案底價實際上只是調高了幾百塊，根本等於持平不動，國產署官員對此也語帶保留、不置可否；然而卻有媒體大肆宣揚之，還藉此說房市已築底，背後動機可議。

目前房市景氣是不是真好轉，短期內還很難下定論，畢竟現在所說的築底，只是交易量回穩；尤其交易量能回升，主要還是靠讓利降價案所拉抬。換言之，目前為止價格仍是維持修正態勢。更令人不解的是，明明剛出爐，每半年公佈一次的全國地價指數不但連三跌，而且跌幅還是七年最高。在這樣的情況下國產署卻反向操作，調高都更分回戶底價？理由究竟從何而來？

其實，如果以前兩年「東西匯」的實際成交價來估算，這次國產局設定的底價仍高於市價。因為其標售底價扣除車位(兩個)，再換算單價，其實已來到八十萬/坪左右；然查詢實價登錄資訊則可發現，近兩年「東西匯」實際成交價，大概是在七十五萬/坪左右。

更何況前兩年該案銷售的餘屋(國產署都更分回戶可能也屬此類)，大多是靠近附近第一殯儀館的戶別，單價本來就更低。所以更可知，國產署標售都更分回戶的底價確實偏高。在這樣的情況下，此次第五回標售，底價竟還調高？要不是國產署不食人間煙火，不然就是該署的估價機制出了很大問題。

總之，國產署這次標售都更分回戶，不但沒有順應市場趨勢調降底價，反而還有物件調高；雖說是預定二月二號才開標，但住展房屋網企研室現在就可斷言，屆時標售結果，十之八久又將以流標收場。

【文/住展房屋網】為了誘使購屋族出手買房，越來越多預售屋建案祭出「低首付」方案，這股低首付風潮不分地區，成為一個極為熱門的銷售策略。惟住展房屋網企研室提醒，縱使低首付對購屋族具吸引力，也有助於銷售，但「頭過身不一定過」，因為低首付的風險在於「交屋」，交屋順利與否，關鍵在未來房價表現。

一般預售屋建案的首付款，即「訂、簽、開」共需總價15％左右，之後隨著工程進入不同階段，買方還需另外再分次繳納總價15％，等到完工成屋後再申請約70％銀行貸款。

但由於房價仍高，有些想買房子的民眾沒有足夠自備款，於是業者打出低首付策略吸引購屋族。以目前來看，低首付建案的首付款大多是總價的6～10％左右，另有極少部份建案打出「免錢交屋」，以零首付的方式來作促銷，或是只需10萬、20萬等超低首付款，就能夠簽約買房。

有些低首付建案，甚至會搭配「工程期0付款」方案，等於房子在完工交屋之前，買方只要支付少少的幾十萬即可，等到交屋之後再分期攤還原先該繳納的價金。

低首付方案確實會吸引購屋族，但這卻會出現兩個問題，第一個問題是買方如果還款能力差、信用能力不足，未來可能無法向銀行申請到足額房貸而違約，建商不見得能夠成功交屋。

第二個問題，則牽繫到未來房價風險。據住展房屋網企研室觀察，近來有些投資客也搶進這類低首付建案，因為只要花個幾十萬就能「對賭」，假如房子完工後房價持平、或是小漲，那交屋並沒什麼損失，出租還能賺租金。但若二、三年後房子完工而房價下跌，投資客違約不去交屋，只需賠掉少少的首付金，損失也不算太大。

投資客買低首付建案來賭未來房價，幾乎是賺多賠少，因為賠只是賠少少數十萬，但若房價上漲，一間房子動輒賺上百萬；即使賠個幾間，只要有一間賺到還是不虧。

因此，業者若競推低首付方案，最好別玩太大，否則交屋時會困難重重。即便低首付壓得超低，建案賣得超好，但未來只要房價風險無法掌握，違約交屋就會成為噩夢，不可不慎。

【文/住展房屋網】從民進黨無視諸多反彈、強勢通過勞權倒退的勞基法修法，不難發現年底的地方百里侯選戰早已熱烈開打，正因為選舉需要金主的龐大支援，執政黨與旗下民代才會無所不用其極，背棄選前承諾護航過勞法案，藉以討好財團企業，讓千萬勞工沒辦法安然過個好年。

勞基法修法三讀通過成為定局後，執政黨已然將選舉資源牢牢鞏固，因此住展房屋網企研室預估，接下來除了提名作業外，各政黨勢必會將火力集中在候選人的宣傳造勢上頭。而北台灣七縣市當中，又以台北市與宜蘭縣戰況最激烈，隨著選戰白熱化，這兩地的房市，難免因選舉湧起波濤。

選舉對房市的影響主要有二，首先是廣告效果的排擠，其次則是政見攻防的干擾。眾所皆知，地方民代素來是地產商重要的合作對象，在競選期間，建商、代銷多半會將街道看板、報章文宣、電視廣告等高曝光度的宣傳途徑，禮讓給各家候選人，使得選舉熱戰期的房市廣告減少，來客也跟著縮水；而競爭激烈的艱困選區，媒體宣傳戰鐵定更加激烈，當地房市遭邊緣化的程度也將更加明顯。

在政見方面，關注度高的房市政策，包括持有稅、違建、社宅、農舍、租金補貼等議題，將會成為各家候選人的攻防重點之一，這些議題難免會增加區域房市的不確定性，使房市發展徒增變數，因此選戰打得愈火熱，當地房市就愈顢頇。

從目前的情勢來看，北台灣選情最激烈地方將是台北市及宜蘭縣。首都台北市現由無黨籍的柯文哲當政，不僅素來佔優勢的藍營欲搶回地盤，過去力挺柯市長的民進黨，在兩造摩擦漸增的情況下，亦打算推出人選競爭，讓首都選情詭譎難料。

北市選情迷離，最大的原因在於民進黨並無夠分量的候選人；藍營在基本盤優勢下，只要柯綠分裂，有很大的機會能坐收漁翁之利，但綠營卻不是如此。民進黨在北市充其量只能掌握4成選票，本來就不太有優勢，偏偏民進黨又在勞基法修惡、阻擋社宅等議題上頻頻失分，使得自家有意參選的選將民調低迷，反觀柯P則聲勢不墜，讓民進黨面臨難題。

倘若民進黨最終因選將支持度低落而續禮讓柯P，則北市選情相對明朗，對房市的干擾也就小很多；若民進黨堅持提名與柯撕破臉，三強競爭的選舉熱度勢必升溫，加上豪宅稅、社宅推動、大巨蛋、內科都計等房市相關議題，絕對會是藍綠打柯的主要攻擊點，因此下半年的首都房市，看來是砲火隆隆。

至於雪山之東的宜蘭縣，因代理縣長陳金德充滿爭議的農舍施政，讓執政中的民進黨招來龐大民怨，加以藍營可能出線的候選人羅東鎮長林姿妙實力堅強，使宜蘭遭各家政治評論者點名最有可能變天，因此下半年後山淨土的房市表現，也沒有太多樂觀的本錢。

【文/住展房屋網】表面上是因為去年底的惡火造成公安疑慮，但實際上恐怕是為拼年底選舉；無論如何，在副市長侯友宜主導並配合警力介入調查下，新北市最近的確正在強力拆除所謂有公安疑慮的違建。不過最近卻傳出，同樣在新北市，租違建也能申請到租金補貼，這當然被外界痛批是雙重標準。

平心而論，弱勢者其實根本沒有選擇，在收入拮据之下，只租得起租金一般低於市價的違建，結果甚至因此出現陽台隔間，或只用木片隔間就拿來出租的惡質現象。然而針對這般違建亂象，政府態度不僅睜隻眼閉隻眼，還正大光明跟違建戶收房屋稅；現在，就連承租違建也可以拿租金補貼，難怪違建會如芒草般野火燒不盡，春風吹又生。

那些被迫租違建的弱勢者，其實等於是拿自己的生命安全當賭注。在這樣的情況下，住展房屋網企研室認為，政府除了無法迴避，必須加速處理(拆除)違建外，還有責任透過公共住宅興辦及釋出，給予這些弱勢者最起碼的居住品質。

但很明顯地，政府過去嚴重怠惰，不但放任違建存在且持續增加，連興辦公宅進度也是聲聲慢；甚至直到現在，都還在用財務平衡角度訂定公宅租金。官員們自以為市價七或八折已算便宜，殊不知公宅存在的意義，不在損益平衡，而在照顧相對弱勢。既是照顧弱勢，則就是社會福利，怎會用財務觀點來衡量？

更諷刺的是，最近傳出行政院長賴清德將入住金華官邸，結果(行政院)竟編列了數千萬預算進行修繕；行政院發言人徐國勇還解釋，這是因為該官邸年久失修，因此這次修繕確實得花比較多錢，還侈言說要從此建立『制度』。

這樣的話，豈不就是，政府便宜行事，給(弱勢者)租金補貼，拿去租違建也無妨，但功德院長要搬進官邸，就慎重其事，趕緊花大錢整修！不想建立公宅營運的適當機制，卻說修繕官邸是在建立制度？

【文/住展房屋網】蔡英文總統選前重大政見之一：「8年20萬戶社會住宅」，到底有沒有可能達成？一直是社會關注的重點。近日內政部長葉俊榮在年度計者會上，再次斬釘截鐵表示：「去年底累計超過4.9萬戶，已超出原訂109年達4萬戶目標。」住展房屋網企研室卻必須指出，社宅數量已篤定跳票，官員應把力氣用在推動社宅上，而不是誇大其詞，繼續拿著虛假的數字唬弄大眾。

按內政部規劃，8年20萬戶社會住宅中，有12萬戶為新建社宅、另8萬戶來自於包租代管措施。而今，內政部卻宣稱2017年底，「直接興建部分，進入規劃興建及完工階段的，去年底累計超過4.9萬戶，已經超出原訂109年達4萬戶目標。」

但截至目前為止，內政部直接興建社宅的數量掛上一顆大鴨蛋，卻竟然聲稱已有4.9萬戶的政績，也夠讓人傻眼的了。事實上，內政部所說的4.9萬戶，大部份是前朝任內推動與興建、或是各地方政府自行興建，甚至不排除有早年興建的出租國宅，這無異是將別人的功勞攬在自己身上。

因為蔡總統所說的「8年」，肯定是指她二任總統任期之內，而不是將前朝、或是其他地方政府興建的社宅，拿來灌進自己的政績當中。但如果內政部所謂的「8」，指的是馬英九第二任四年、與蔡英文第一任四年，那倒是可以另作討論。

假如內政部自認沒有半點虛言，那建請「內政部公布4.9萬戶社會住宅細目」，來讓社會各界逐一檢視，是內政部說謊，抑是受到不白之冤，也把這4.9萬社宅到底是誰推動、興建的功過一一釐清。

住展房屋網企研室強調，討論社宅數量是否達標，並非要讓官員難堪，而是希望中央若真的看重社會住宅這項政策，應該儘全力去推動，不管從法令、經費、土地等各方面資源，全力支援地方政府，尤其更應該自己跳下來做，而不是坐壁上觀頻頻放話，那對於社宅的推動毫無幫助。

【文/住展房屋網】近年房市持續盤整修正，新建案市場買氣雖有微幅提升，但仍在低谷盤旋，看不見強勁復甦的訊號。然住展房屋網企研室表示，即便整體市場仍疲弱，但只要是「俗擱大碗」的建案，依然賣得嚇嚇叫，根本不怕沒人買，只要業者推出符合市場需求的產品，就不怕房市不景氣。

住展房屋網企研室指出，去年凡是建商願意大讓利、走薄利多銷路線的建案，總是能夠賣得相當好，最具代表性的地區就是板橋江翠北側重劃區、以及淡海新市鎮。

江翠北側重劃區在2012、2013年時，外界預估新建案每坪單價可能落在6字頭，但第一宗建案就打出4字頭、比中古屋更便宜的口號搶市，後續建案全都賣4字頭，買氣熱到極點。

淡海則是從每坪二十幾萬，大降到1字頭的成交價，因為單、總價都不高，買三房甚至不到800萬，吸引不少大台北的年輕首購族、和換屋族群前往買房，去年以來成交都很穩定，在房市寒冬中逆勢大賣。

除了在價格上讓步的方式外，還有像雨遮免錢、送裝潢或家電、降低公設比來提高室內可使用空間等方式，其實都獲得不錯的成效。這也代表著，現在不是民眾不買房子，而是建案能不能夠讓利、打動買方的心；假如建案還是想賣高價，心態仍停留在過去多頭，那當然賣不動！

住展房屋網企研室進一步表示，所謂「讓利」，並不是業者在某些地方退讓，民眾就一定買單，而是「要在民眾在意的地方讓利」，如果讓錯地方，那還是沒用。

舉例來說，有些小坪數案降價卻還賣不掉，因為業者要求民眾買小宅要附帶買車位；但買小宅的民眾預算受限，又要求他們加買車位，豈不是強人所難？又例如，買房送出國旅遊，這種方案根本難吸引人，還不如降低房價更有用。

總而言之，房市薄利時代早已來臨，假如房子想要賣得快、快速套現入袋，銷售策略就不能守舊不變。利潤退一步，銷售成績就會進一大步！

【文/住展房屋網】紛擾多時的勞基法修惡爭端，隨著執政的民進黨決心強渡關山，已發展到了肉搏戰的地步；不僅在野黨立委力阻無效，即使勞團臥軌抗議，被鄉民譏為「喬王」的民進黨立院黨團總召柯建銘，仍斬釘截鐵表示本週將完成三讀，一分一毫都不給商量的態度，毫不意外地將勞團不滿情緒拉到最高點。

選前號稱最會溝通的政府，最終竟以裝聾作啞、無視民意反對、拒馬圍城的方式，強硬護航靠攏資方的勞基法修法，固然令許多勞工心寒，但住展房屋網企研室認為，即使修法通過後，資方財團也不見得能大獲全勝；因為在修法過程中已累積強大民怨，這些無處發洩的怨氣，未來將全數反應在往後大選與後續的消費行為上頭。

在勞基法修惡的對立當中，多數工商大老都不敢多作聲，畢竟修法對財團資方有利無弊，再多說什麼，只是得了便宜還賣乖，徒然增加民眾對財團的仇恨值罷了！但就是有些大老不懂得明哲保身，總愛在緊張時局裡大放厥詞，提油救火的結果，就是如現在所見，引發勞團的激烈行動。

比方說，商總理事長賴正鎰日前批評勞團及在野黨反對勞基法的訴求不明，但馬上遭鄉民打臉，反批企業總是說要彈性，卻始終不說清楚要的是什麼「彈性」，這種模稜兩可的說辭，才是真正的訴求不明。財團得寸進尺的發言，讓部分原本對勞基法修惡無感網友，紛紛站到了財團的對立面，甚至揚言抵制惡質財團。

在修法通過幾乎已成定局的情況下，原本只是說說的抵制行為，可能成為現實，從過去的滅頂行動來看，網友們的抵制活動，就算不會讓企業倒閉，也足以造成可觀的營收損失，而本來形象就不太好、尚處於盤整階段的房地產業，不排除將掃到颱風尾。

此外，在執政黨磨刀霍霍向勞工、引發國內爭端的同時，海峽對岸的麻煩大國─中國，仍持續祭出開放爭議航路等擾台政策，使台灣國際關係更趨緊張。雖然一時間還不至於發生擦槍走火的行為，但對外資而言，一個政局不穩、潛藏動盪因子的地方，絕對不是投資的好地方。

若執政黨沒有好好處理兩岸關係，國內外業者的投資力道恐縮手，使我國的經濟發展蒙上陰影，一旦經濟發展不好，房地產又怎麼好得起來呢？因此住展房屋網企研室認為，執政黨實不宜在勞基法修法議題上過度強硬，導致內憂擴大，應先暫且擱置修法，優先處理國際關係才是，否則在內外交迫的情況下，經濟前景將難以樂觀。

【文/住展房屋網】去年全年的房市交易量較前年成長約1成，讓許多建商高呼景氣回溫，並積極看待往後市況，認為接下來房市將維持「價止跌、量緩增」的走勢；但亦有部分業者及學界人士覺得，在交易量尚未回復到30萬棟以上的穩定水位之前，要說房市已脫離盤整邁入反彈，未免過度樂觀。

對於兩方各執一詞，住展房屋網企研室認為，縱使去年以來買氣確有回穩，但建議業者別太過高興，仍應哀矜勿喜才是，畢竟2017年交易量的明顯成長，並不是房子真的賣得多好，而是因為2016年的比較基期過低所致。

一般來說，全年買賣移轉棟數需達30萬棟以上，才稱得上是穩定，而去年交易量雖然有提升，但充其量也才27萬棟左右，距離所謂的穩健復甦，的確還有一段不小的距離。

況且就住展房屋網企研室了解，即使去年買氣反彈，該年新推案的整體銷售率也才3成多而已，也就是說，仍有將近7成的案量賣不掉，這些沒賣掉的房子，當然是很大的賣壓，連同過去兩、三年累積下來的餘屋，縱使往後交易量緩增，也得好一陣子才能消化完，所以看待房市固然可以樂觀，但千萬不要過度看好。

面對待售量依舊可觀，住展房屋網企研室認為，業者也沒有必要愁眉苦臉，因為激勵買氣的鎖匙，其實就握在業者自己手上。去年房市回溫，讓價取量功不可沒，因此只要業者在價格上拿出誠意，絕對有機會在市場當中脫穎而出，寫下亮麗的銷售成績。

不過讓利風吹了一年多，來到嶄新的2018年，如果只是單純的送贈品、抽獎、折價、小幅降價等方式，恐怕不足以打動消費者的心。新的一年，業者想創下銷售奇蹟，在產品規劃上頭也不可馬虎。

過去許多低單價、低總價小宅，整體規劃、空間格局都差強人意，在房市處於繁榮的賣方市場時，消費者還有可能硬著頭皮買，但當市場轉型為買方市場後，規劃差勁的物件，即便價格不貴，也很難吸引消費者目光。因此住展房屋網企研室建議，建商往後推案，除了價格要讓民眾感受誠意外，在產品規劃方面，也得拿出真心，該開的窗、該有的採光、該有的公設、不該計坪計價的雨遮，通通都要到位；唯有「物超所值」，才能吸引消費者蜂擁而至。

【文/住展房屋網】由總統蔡英文與行政院長賴清德領導的執政團隊，上任之初頗受國人期待，怎知後續竟發生勞基法修惡、靠攏財團、行政干預立法、幹話連發等荒誕行徑，導致民意支持度短時間內飄飄墜落地；昔日的政治明星，儼然已步上馬英九、陳水扁等前輩的後塵，成為人民憤怒的製造機。

「選前喊溝通，選後聽不懂」的專斷施政，固然是蔡賴體制民調大崩壞的主因，但除了對多數民意充耳不聞之外，執政團隊不斷「講幹話、說大話」的傲慢風格，更是放大民眾不滿的致命傷。

官員講幹話的例子多到不勝枚舉，尤其是勞動部長、總統表姐林美珠，以及名嘴轉型、曾誤食姑婆芋住院的行政院發言人徐國勇，幾乎一開口說話就被網友砲轟講幹話，因此住展房屋網企研室就不再贅述了；至於說大話方面，則以內政部的表現最令人驚嚇，不論是都更拓展、社宅推動還是拆除違建工廠等房市政策，內政部官員的一張嘴，都能把政府故步自封的一小步，講成國家發展的一大步。

內政部講大話的代表作，非一年要推500案、上萬戶的危老建物都更莫屬。為什麼這麼說呢？因為我國推動都更、老屋改建的速度，向來龜速前進，別說1年萬戶了，就是拉長到5、6年乃至10年，也不見得有萬戶水準，就算現在危老條例過關，老屋改建看似有了蓬勃發展的機會，但別忘了危老重建可得住戶百分之百同意才行；在此天條下，想在1年內推萬戶都更改建，或許夢中相見比較實際。

除了超英趕美大畫都更大餅外，內政部、農委會與經濟部聯手處理的農地違規工廠議題，也讓人充分見證官員自慰的荒唐。我國農地違章工廠猖獗，數量不下萬間，但在政府人力有限的情況下，僅先對前年520後興建的違章工廠祭出鐵腕，並分多階段拆除。

按理說，在分階段處理後，違章工廠的取締效能應該得以加速才對，但實際上政府的效率卻差強人意。被列為首波拆除對象的17家違建工廠，過了許久只拆了5家，三部會對此不僅不加以檢討，反而還開記者會「宣揚政績」，讓國人充分見識到官家自欺欺人的行政怠惰。

對於執政團隊再再以誇大言詞渲染功績，住展房屋網企研室認為，除非人民都是一堆不會驗證的西瓜，否則當民眾發現政府所言誇張，官方的威信將如同蔡賴兩位領導者的民調一樣，崩跌至難以挽回的地步，屆時執政團隊的任何施政，都難免遭受民眾質疑，如此將重傷官箴、損害國家長遠發展。

【文/住展房屋網】去年底中和一場大火，把積習甚久、眾人卻選擇視而不見的違建問題又重新燒了出來。或許為了平息輿論壓力，雙北市不約而同都宣示要祭出鐵腕『處理』相關問題；然而一個月過去了，雙北市政府至今的實際作為，差距還不小。

雖然柯P先前信誓旦旦說這次玩真的，還祭出208專案並訂了時間表，時限到期後更宣稱改善率超過七成；但說實話，柯P喊要拆違建，可是從上任以來一直喊到要競選連任，但到底做出了什麼成績？或根本是食言而肥？

而且這回208專案的所謂改善，也只是要求加裝火災警報器而已；就算如此，還是潛藏危機，因為這些違法隔間使用的都是易燃材質，更別說根本沒提供任何適當的逃生空間或管道。因此只要求『改善』卻不拆，就跟默許既成為建繼續存在一樣，僅只是把點燃的引信撲滅，然未爆彈還是存在。

而且根據住展房屋網企研室側面了解，208專案後，台北市甚至已完全停止查核轄區內的室內隔間違建；部分知情人士就指出，這恐怕是因為柯P將競選連任，因此針對違建問題，不會有太大的動作。

相對地，新北市似乎積極些，甚至配合警政單位進行相關調查，只要有出租事實的頂加違建都列管造冊、上報，有潛在立即性危險者，更會同工務單位擇期拆除。

發生火災，警政單位介入天經地義：但換個角度，例行的違建查察列管，不是工務或建管單位的職責嗎？怎麼會跑到警察頭上？結果，這也跟年底大選有關！

由於現任市長朱立倫不再連任，所以不用再屈服於相關壓力；加上副市長侯友宜有意出馬角逐新北市長，而侯本身又是警政系統出身，所以當大學長一聲令下，下面小學弟豈有不照辦的道理？況且違建大火還在鋒頭上，侯友宜勢必要做出點成績，在選舉卡位戰上才能輸人不輸陣。只不過，違建非警察業務，因此目前新北市的作法還是令人懷疑，新北市這次處理違建，到底是不是玩真的？

平心而論，無論雙北市乃至中央，未來如何處理違建問題，都早已是亡羊來不及補牢；因為違建的存在，是建管源頭就出問題，加上立法嚴、執法鬆的通病，但官方選擇的處理方式，卻是被動式的拆除，完全不思考現行制度到底哪裡出問題。

況且，以既成違建列管來處理舊有違建，也只是鴕鳥心態；事實是，無論(違建)新舊，在潛在公安威脅上，並不會有任何差別；住展房屋網企研室認為，應該要以『是否造成潛在立即性公安危險』為拆除之先後順序，最終則仍是不分新舊、一律拆除，沒有例外，否則這顆不定時炸彈，隨時都會對你我的居住及身家安全，帶來巨大的威脅！

【文/住展房屋網】宜蘭縣長陳金德新推出的「宜蘭縣農業用地申請興建農舍及農業設施容許使用審查辦法」草案，近日正在舉行說明會；該草案中有一項重大修改是要大幅放寬農舍、農業設施興建標準，將農業道路、曬場、蓄水池與圍牆都視為農業設施，以後農舍與農業設施加起來只要不超過農地的40％即算合法。

宜縣推出爭議如此大的法令，外界莫不呼籲中央應該「出來管管」。但住展房屋網企研室認為，中央自己本身就在惡搞，若在農舍問題上與宜縣站同一陣線，那倒也不讓人意外。

宜蘭縣推出的農舍新辦法，宣稱與農委會制定的「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」不相違背，合於法理。但事實上，宜縣版辦法寬鬆太多了，例如農舍不必臨路，將使農地被切割得更零碎，又如農業設施標準太廣泛，易產生投機空間等等。

雖然農委會主委(前宜蘭縣長)林聰賢已表態，認為宜縣農舍新制不合理，但陳金德仍表明要硬幹，而我們完全看不到農委會後續有任何阻擋或其他強勢作為，似乎採取著表面反對、但私下默許的方式，要讓宜縣農舍新制「頭過身就過」。

現在社會各界均把矛頭指向宜蘭縣代理縣長陳金德，批評他將為宜蘭農地帶來「浩劫」。惟住展房屋網企研室表示，宜縣之所以敢如此放膽惡搞，背後若沒有中央撐腰，任誰也不相信；其次，宜縣惡搞，也不過是有樣學樣，學內政部一起亂搞罷了。

因為此前，內政部為推動「綠能屋頂」方案，允許違建也能申請補助、合法安裝太陽能設備，內政部次長花敬群更說：「大部分的違建也可以申請加裝太陽能板，因為太陽能板是裝置在建築物之上，與建築物區隔，因此沒有違法問題。」

這種論調實在讓人傻眼，違建就是違建，不論有沒有危及公安疑慮，違建本身已經違法，違建上頭加裝太能陽板卻沒有違法問題？如此荒腔走板的說法，恐怕只有「官」才說得出口。

內政部自己在違建問題上就惡搞，沒有人出來說話；當宜縣農舍問題惡搞時，沒幾位官員跳出來說話，那也不讓人意外了。現在中央與宜縣，針對農舍一事，到底是上下交相賊？還是意見相左對著摃？很快的，答案將會浮上檯面！

【文/住展房屋網】去年第四季雖然天氣冷颼颼，還天無三日晴，但台股表現倒是相當亮眼；儘管中間歷經許多風風雨雨，如東北亞緊張情勢等，但封關前仍穩穩守住萬點關卡。中央大學最新公佈去年12月消費者信心指數CCI，儘管總分微降，但解讀學者仍直指台股上萬點，明顯激勵家戶消費信心提升。

消費信心轉強，對買氣低檔的房市來說，自是再好不過的消息；尤有甚者，對岸祭出肥咖條款，預料也會把不少滯留在對案的台商資金逼回台灣。最近就有不少中大坪數產品，罕見地持續曝光打報紙稿。其實相關業主也知道曝光效果有限，但還是要提前卡位農曆年台商回流的購屋潮。看起來，接下來的春節檔期，可能真的是近期以來最好的房市銷售時機。

不過，房市業者搶在農曆年期間，或接下來的半年內積極推案強銷，其實也是因為下半年干擾房市的變數將變多，這包含可能的升息，及一定會發生的選舉干擾；另外也有人認為，將上路的雨遮登記新制，也會造成一些影響。但住展房屋網企研室則認為，真正左右狗年房市(交易量)的，還是經濟基本面因素，也就是多數民眾的購買力，再說白一點，薪資水平。

最近勞基法修法爭議不止，接著立院還會在上演新一波攻防，勞團也誓言將再戰。但即便如此，台灣這些慣老板們，還是幹話不斷，總之就是沒想要替員工加薪；甚至還是以一貫「經濟或營運狀況還不允許」的論述，強調不是不做，只是時候未到。

然而，過去經濟狀況好的時候，我們也沒有看到資方替勞方加薪啊！事實上，過去十年來，平均薪資幾乎凍漲；同時物價卻持續上揚，尤其房價，在氾濫資金炒作下迅速墊高，這十年來漲了兩、三倍有找。房價飆漲、薪資卻不動如山，房價所得比當然就跟著房價一起飆高，接著當然市民怨四起，至今仍未真正平息。

爾後在房地合一新制箝制下，投資客氣焰稍稍收斂，房市買方暫且回歸剛性需求，但房價修正幅度仍遠不如自用買方預期。據此，就算來年經濟相關數據優於今年，如果薪資水準還是原地踏步，則住展房屋網企研室認為，想看到來年房市交易量，回歸到過去每年超過30萬棟的基本水平，還真的愈來愈像是天方夜譚。

【文/住展房屋網】上週四(12/28)起，立院內政委員會開始審查都更條例；於此同時，專業者都市改革組織OURs及反迫遷連線等民間團體，便先後召開記者會，直指目前的民辦都更，本質上只是圈地重建，但政院推出的都更條例草案最新版本，仍多著墨在如何推動(都更)，缺乏對都更理應具備之公益、正當及急迫性的描述與規範。他們更進一步要求，新的都更條例版本應取消民間自劃都更，或至少不該替民辦都更進行(釘子戶)代拆。

面對都更條例修訂，不動產界人士也仍維持一貫論調，呼籲政院應解決所謂四大爭議，包含撤簽同意書時機點鬆綁、權利變換計畫書不需同時檢附(地主)同意書、容積獎勵審核之公益考量(難量化應刪除)，及協議合建(租稅減免)比照權利變換；同時更強調，透過整建維護，固然可改善窳陋市容，但結構與消防安全等問題，則一定得靠都更重建，還搬出英國金融時報歸納之全球城市風險最高9都市中，台北名列榜首，原因正是面臨潛在天災(地震)威脅時，台北都市安全堪慮，都更推動卻近乎龜速。

說來有趣、卻也弔詭且諷刺，開發商要求解決(解除)的四項所謂爭議點，正好是民團堅持要維持或增列的；而民團要求刪除的，又正好是開發商最堅持要保留的。因此接下來的都更條例審查，依然不會有交集；據此住展房屋網企研室預期，建商或小英政府想看到的都更推動加速，短時間內恐怕還是難達陣。

其實平心而論，建商所指之防災及建物結構這兩大都會安全議題，確實無法透過整建或維護達到；但反過來說，我們卻也看到，民辦都更案重建後的新樓宇，大多還是沒和鄰房拉開棟距，甚至因為高額容積獎勵，反而蓋得更多更滿；這種『孤島式假都更』，對都市安全提升毫無助益，甚至還可能有反效果，更證明建商相關說法根本不符事實。

至於建築結構部分，一般印象上，新房子似乎較安全，但實際上也不盡然。就拿最近一次台南大地震來說，倒塌還造成嚴重傷亡的維冠大樓，其屋齡20年，根本不算舊房子。住展房屋網企研室認為，要強化建物安全，真正癥結還是在(業者及官方)施工品質上的把關及要求；然就目前看來，或許相關法令規範較以往更為嚴謹，但台灣官方向來是立法嚴、執法鬆，加上開發商大多是成本考量，因此仍無法百分百保證(都更後)新蓋的房子，結構安全上一定就比舊房子強。

所以住展房屋網企研室在此呼籲，(建商)不要再用城市安全或防災等理由，來包裝、遊說(假)都更(真圈地改建)；因為光只是拆老屋改建新樓，不見得能提高都市防災能量。此外，也得搭配更高規格的施工品質把關，才可能提高房屋結構安全系數。至於政府，則更責無旁貸，不要幻想兼顧程序正義及加速(都更)推動，應盡速全面篩檢現有房屋結構安全，劃設適當的更新範圍或單元。因為不分屋齡高低，有結構安全疑慮的房子，才是真正威脅城市安全，必須加速都更重建的標的物！

【文/住展房屋網】近年新建案頻頻讓利，甚至出現「房價倒掛」的現象，新建案售價比中古屋還便宜，顛覆多數人的觀念。雖然有感讓利案出現，但中古屋價格看似仍然穩定，受到衝擊的程度不大；但住展房屋網認為，新建案價格破壞戰就如同溫水煮青蛙，需要時間發酵，中古屋被迫跟進讓利是大勢所趨，難以維持現狀。

新建案市場價格戰雖僅止於點到線，並不是全面性展開，但讓利的趨勢並未改變，從大台北到桃園都有特定區域出現類似狀況。正常情況下，新建案與中古屋價差約在三成左右，但降價案與中古屋價差越拉越近，有的建案甚至打出「比中古屋更便宜」的廣告標語，成功吸引消費者青睞。

至目前為止，新建案價格下殺，似乎未嚴重衝擊到中古屋房價，原因可能有二；第一、部份中古屋社區住戶水準、管理品質都很不錯，想住進好社區的民眾，自然願意多花一點錢來買。第二，中古屋因公設比普遍較低，重視高使用坪數的民眾，可能選中古屋而不看新建案。

但隨著新建案價格修正持續發酵，現在市場上「買新不買舊」的民眾與日俱增；因為花相同的購屋預算，不僅可以買到新房子，而且不必花費額外的修繕費用，但買中古屋還得花一大筆錢整新裝潢，相比之下，買新房子的CP值更高。

其次，2018年元旦起上路的「雨遮與屋簷不登記、不計價」新制，適用於2018年起申請建照的新建案，並不適用於中古屋。

住展房屋網企研室認為，「雨遮與屋簷不登記、不計價」上路之後，多數建案適用舊制，雨遮不見得就會免費相送；但隨著新制實施幾年後，雨遮真正不計價的建案會逐漸變多，會讓消費者逐漸習慣「不用花錢買雨遮」。

當消費者不花錢買雨遮，中古屋雨遮卻都要算錢，相比之下中古屋會比新建案吸引力更低；尤其在價差不大的情況之下，再加上雨遮的因素，新建案將更容易獲得消費者青睞。

因此，新建案市場的變化，對中古屋市場而言是一種滴水穿石的效應，雖然影響效果不明顯，但壓力卻持續在加重當中。

【文/住展房屋網】進入2018年，六都地政單位很快就公佈最新的2017年最後一個月移轉棟數，因為除桃園、高雄兩市外，都呈現增加，北市月成長更高達24%；至於去年全年，則除桃園市外，都有年成長。總計去年六都移轉棟數超過20萬棟，房仲估計全台去年全年移轉棟數可望達到27萬棟以上，並宣稱此為有感回溫，同時更預期房市已經觸底，今年可望反彈。

平心而論，過去兩年的低交易量，確實很不尋常；而誠如相關數據顯示，去年底移轉棟數已出現回升的趨勢，說明房市確已走出谷底。只不過，這是否代表就會馬上演出反彈行情？住展房屋網企研室認為仍過早下定論。

須知，去年房市買氣回穩，除部分區塊進入交屋潮之外，主要還是讓利風所致。這樣的發展，甚至使得部分區段出現新推案價格低於中古屋的詭異情況。

然展望今年，新交屋潮其實還沒有完全結束；像是前幾年推案量超大，被外界冠上鬼城封號的淡海新市鎮，今年才要進入真正的交屋高峰期。另外，不少前幾年推案超熱的重劃區，如北投奇岩新社區、林口新市鎮等，也都有類似情況。住展房屋網企研室近期觀察便發現，最近市面上的許多所謂新成屋案，其實都是數年前曾預售的舊案重推。

就更別說這一年多來，新北、桃園等地重劃區，推案仍是大爆炸；這代表之後兩到三年內，至少新北、桃園兩大都會區，都會持續處於交屋高峰狀態。這對未來房市的供需及價格而言，都是不可忽略的變數。

再者，儘管下半年升息機率存在，但就算真的升息，短期內利率水準相對仍低，這讓賣方的餘屋賣壓大減；加上(業者)可能看到買氣回穩不少，因此將推新案開價普遍又有攀高，或至少價格下修的速度比去年減緩。

但相對地，一般剛性購屋者的消費力，短期內還看不到提升的可能。儘管近來小英政府拼命勸說企業加薪，但目前為止只有少數餐飲連鎖集團跟進；先不管其背後真正原因為何，也都還達不到薪資全面提升的效果。綜合以上，結果當然就是房市買賣兩邊價格認知，恐怕又要出現拉鋸，乃至難以契合的情況。

總括以上，從未來幾年新增供給繼續擴張，加上買方仍期待價格下修等現實狀況，如果地產界及房市賣方想看到市場演出反彈行情，住展房屋網企研室認為，唯一的作法還是『繼續讓利降價』，而且恐怕要比去年更讓買方有感！

【文/住展房屋網】上任不到半年，就從五星市長變成「幹話一哥」的行政院長賴清德，繼「照服員低薪是作功德」一說惹議後，最近再度推出幹話最新力作，那就是狂言要「搶救少子化」！

我國少子化的嚴重程度，已到「威脅國安」的地步；由於未來沒有足夠的新鮮的肝繳稅、勞動與從軍，將使整個經濟、就業與國防體系面臨崩潰，因此從2010年代起，搶救少子化，就成了政府官員們時常掛在嘴邊的議題。

既然挽救少子化是政府必需重視的問題，為何功德院長賴清德高喊搶救少子化，會被認為是在講幹話呢？因為國人不敢生、不願意生的關鍵，就在於低薪及高工時，但賴揆提出的解決方案，並沒有對症下藥，加上先前行政院為了討好財團，端出工時增加、加班費減少的勞基法修惡版本，讓鄉民痛批根本說一套做一套，使得一個理所當然的政策，淪為賴揆講幹話的另一個代表作。

對於鄉民批評，住展房屋網企研室甚為認同。因為勞基法修法版本的高工時，將使父母更沒有時間照顧孩子，且低薪沒有改善，就算政府搞了再多公托，父母也沒有錢把孩子送去。

除非政府能給予龐大補貼，否則父母為了送孩子去公托，得加更多班來支應，進一步使陪伴孩子的時間再遭壓縮，家庭功能根本蕩然無存！，若家長還因此過勞死，簡直就是人倫悲歌。

況且拿全體國人貢獻的稅金，補貼給有孩子的家庭，對沒有孩子的納稅人也不太公平，因此賴揆若真心想挽救少子化，應該從提高薪資所得、維繫家庭人倫方面著手，而要達成上述兩大目標，首先就該撤回鼓勵加班的勞基法修惡版本，同時也應實現蔡英文總統基本薪資3萬以上的夢想，因為全體國民所得的實質成長，將使整個生養照護體系更加健全穩固。

假如蔡總統與賴院長沒有勇氣對財團說不，放棄勞基法修惡的蠻幹，那提出再多的挽救少子化政策，都跟放屁一樣淪為空談，執政黨也將因民心背離，導致選票嚴重流失。

而嚴峻的少子化對房市來說，絕對是未來最大的干擾因素之一。這當中需求減少還只是其次，最嚴重的是，在低薪、高工時環境下，許多年輕族群早已放棄購屋置產的念頭，特別是現年40歲以下的民眾，有土斯有財的觀念其實已有所動搖，在需求減少、購屋慾望下滑的情況下，要說未來房市發展會一路長紅，大概只有鬼會信吧！

【文/住展房屋網】行政區過度零碎、組織過於複雜，是我國行政區劃的多年沉痾，尤其在六都升格後，非直轄縣市的縣轄鄉鎮市層級顯得尷尬，讓官學界不斷呼籲應將行政區層級從三級簡化為二級，以節省組織疊床架屋的資源浪費。

除了行政區組織龐雜拖累效能外，非直轄縣市的資源分配不比六都，導致人才不斷外移、行政效率低落，因此行政院長賴清德遂於日前拋出行政區重劃議題，盼透過行政區的重新劃分，消弭六都與非六都之間的資源落差，讓非六都縣市重燃生機。

住展房屋網企研室認為，不論基於何種角度，我國的行政區劃都有重新檢討的必要，但或許是因為賴院長最近都在講幹話，一時之間還改不回來，使得他推動行政區重劃的理由，不意外地又成為大官講幹話的最新力作。

賴揆指出，非直轄市公務員同樣的職務，卻有職等上的差異，導致人才往六都移動，人口不斷流失。這樣的說法看似很有道理，但實際上卻是很有問題。因為非六都縣市主要的外移人口，其實是勞動人口，而非鐵飯碗的公務人力。

仔細思考一下，一個縣市的公務員才多少？充其量萬人左右，但勞動人口則高達數十萬乃至百萬，因此要有效減緩非六都縣市的人口外移，應該從增加當地就業機會、提升當地就業環境、拉高當地就業所得著手，透過行政區重劃提高公務員職等與收入，只有極少數公務員受惠，對極多數的勞動人口而言根本無感，試問又要怎麼減緩鄉存人口外流的難題呢？

賴揆還指出，現在年輕人都離鄉背井，有時忙起來，就算逢年過節仍無法回鄉，因此要藉由行政區重劃及地方創生，把人帶回鄉村。這話說出來，立馬引爆網友憤怒值。

因為年輕人之所以離鄉背井，乃是政府長年重都市輕鄉村，使得區域發展失衡所致；要解決問題，應該提出具體的資源重新分配措施，而非只是把行政區重劃而已。

此外，為何年輕人忙起來，即使假日仍回不了家？正是因為他們都把該休息，奉獻給了資方過勞加班呀！所以賴揆該作的，應該是增加勞工本薪、取締不法資方，並且減少加班時數，把假日還給勞工，這樣勞工才能多回鄉走走。

但功德院長賴清德卻反其道而行，修惡勞基法讓勞工加班時數增加，還放任資方可把勞工的假日乾坤大挪移；這種說跟作背道而馳的行為，正是賴清德入主中央之後，民調雪崩、負評暴增的關鍵。

鑒於賴揆拋出行政區重劃的理由牽強，且實際作為與所言目的相背，住展房屋網企研室臆測，賴揆此舉恐怕是為了明年地方大選鞏固地方勢力、拉攏地方公務員選票之用；否則在提行政區組織檢討、行政區重劃時，為何沒有對學界長期呼籲的精簡鄉鎮市代表、里長改無給職等議題提出具體說明呢？背後的原因，或許與鄉鎮市代表、里長向來是地方選舉的重要樁腳有關吧！

【文/住展房屋網】儘管2017年將結束，但稍早幾椿火災案，造成人命傷亡，仍令人記憶猶新，也再度揭露散布在都會區角落的違章隔房現實。不久之前，香港紀錄片有關一坪兩坪住家的畫面，在電視播出後引起甚大迴響。如今才知道，台北大街小巷隱藏著極不堪的生活形態，而官方並未注意和關照，故而悲劇接二連三發生。

半夜縱火極令人心驚，燒機車，可能殃及周遭建物，事情就大條了。那些人說心情不好才放火；警察在電視鏡頭前流利引用犯嫌之語，其實不恰當，因為犯嫌可能撒謊推托，或模仿其他案件的手法和辯詞。犯意為何，由司法審明，惡徒的話語不值得引用。

都更推遲，進度極緩，老舊巷道陰暗處甚多，夜半時分放一把火，便危及城市住民安全。如此則百姓豈能無懼？特別是在台島的刑事犯罪，往往模仿做案機率甚高；有人放火，便北中南都出現接二連三類似案件。除重罰之外。加快都更腳步，也可讓城市早日重見光明新穎。

台灣社會近年真是光怪陸離；超跑滿街飛，這邊撞那邊酒駕，看來有錢人真多；但普羅機車族，上下班時間如排山倒海。瞧高雄工業區小港附近，百米寬大道塞滿機車，像沙丁魚群。資本主義暢行的區域，兩成的人擁有八成的社會資源，其餘八成的人只能爭食兩成的剩餘物。如此結構所造成和累積的不平怨氣，又有什麼能量或策略能化解呢！

【文/住展房屋網】展望來年房市，除了包含經濟成長及利率變化的財經層面因素外，外部變數也不少；最顯而易見的，當然是年底登場的地方百里侯及民代改選。另還有相關人士指出，目前已相當緊繃的兩岸關係，潛在影響也不容小覷。不過如果是和價格直接相關的變數，則絕對非雨遮屋簷登記新制莫屬。

是的，明年元月起取得建照的建案，雨遮不但不能夠計價，也不能登記；這不但讓近期標榜雨遮不計價的建案相對大賣，一般更認為，為了繼續沿用較有利的舊制，建商勢必在今年底前搶請建照。事實上，從今年申請建照數較去年同期增加一成的情況看，這樣的預期應該是八九不離十。

不過有趣的是，相同的數據趨勢，卻也有業者做出完全相反的解讀，認為僅增加一成，算不上是什麼搶照潮；更進一步認為，新制對建商的影響不比大環境景氣來得強，因此業者近期以消化餘屋為主，搶照為次。

確實，增加一成是多還是少？看法肯定不一。不過住展房屋網企研室認為，雨遮新制對業者的影響仍不容小覷；畢竟當雨遮不能再登記時，業者的銷售坪就這樣活生生減少了，在總價不變的情況下，單價就可能因為拉高，或說調降空間被壓縮。是故，就算建商目前以消化餘屋為主，但新制實施後降價空間受限，如果手中又有土地庫存，先請好建照放著，其實也不算是太差的策略。

另一項值得注意的變因，則是近兩、三年地方政府審核建照使照的速度明顯變慢。要說是更加嚴謹也好，可能是刻意刁難也罷，根據住展房屋網企研室觀察，業者取得建照、使照的時間點，就是比預估的至少晚個兩、三個月甚至半年以上。因此，如果今年某業者在2017年八月送件申請建照，有可能到2017年底都還拿不到，這在數據上是完全無法呈現的。

事實是，無論雨遮新制有沒有誘發建商搶請建照潮，之前容積獎勵上限新制落日前，就已出現一批搶照潮，加上目前業者價格認知和消費者仍有落差，餘屋消化速度很可能放慢；長此以往，還是有可能出現總體供給大於需求的情形。

但是，這仍不代表建商馬上會碰到降價賣壓；因為一來供給量集中在特定區域(重劃區)，再者短期內利率大幅攀升的機率不高，代表業者存貨壓力不會一下陡升；換言之，來年房市在價格上，買賣雙方仍免不了繼續拉鋸，而且雨遮新制恐怕還會居中『攪局』。

【文/住展房屋網】台北市長柯文哲上任後，最自豪的政績就是大幅減少北市債務，北市財政局預估，到明年底，北市負債將擺脫千億俱樂部，與新北實現黃金交叉，同時也把負債逾2000億的南霸天高雄遠遠拋在腦後。

北市財政局發佈減債有成的消息時，還不忘揶揄了一下負債一屁股的高雄市，使得兩市政客口水戰再起。雖然北市譏諷高雄的舉動不可取，但住展房屋網企研室認為，高雄市仍應正視負債高昂的問題，而非總是把以「中央七成」、「重北輕南」為由轉移焦點。

許多網友將高雄債台高築的責任歸咎於長年執政的市長陳菊，因為自從花媽上任後，高雄負債的確飛快成長，舉債額度遠遠超過縣市合併前的前高雄縣市首長。面對鄉民質疑，高雄市府也忙著為花媽緩頰，指出高雄因基建長期落後台北，為了，舉債建設實為不得已，並酸台北市是「天龍國不知外地飢苦」。

不過高雄市府的說法，鄉民並不領情。因為同樣是縣市合併承接縣區債務的台中與台南，近年財務狀況都有好轉，反而是長年擁有中南部最多資源的高雄，在減債方面始終沒有建樹，因此網友批評，高雄一直哭喊缺乏資源，未免太過虛偽。

或許高雄所言乃是事實，畢竟高雄要從工業城市轉型，確實得花費大量心力，但台中、台南、桃園乃至新北又何嘗不辛苦呢？因此高雄市府不應只強調自己的委屈，而應正面檢討自己的用度才是。

高雄之所以飽受質疑，在於網友認為有些錢似乎沒花在刀口上，比方說，甫落成的崗山之眼，就被民眾砲轟是沒有特色又破壞生態的蚊子建設；此外，高雄跳過健全公車路網直攻捷運，也讓民眾很不能理解，畢竟若無完善的公車路網建構便利的轉乘系統，就算蓋了捷運，對交通的幫助也是事半功倍。

因此住展房屋網企研室認為，地方總拿建設作為舉債藉口，並不是很妥當，因為建設是不是必需？錢是不是花在刀口上才是重點，若所謂的建設只是亂花錢，那還不如把錢省下來留給後代運用吧！

【文/住展房屋網】房地產界一直流傳著一句話：「業者沒有悲觀的權利(理由)」；這句話從最近房仲全聯會年終記者會上，該會理事長林正雄的發言，再度獲得印證！

的確，儘管經研機構都指出，來年經濟狀況只是持穩，缺乏進一步成長的動能，產業界更一直以經濟仍未盡理想為由，不想為員工加薪；加上近期房價修正幅度其實有限，等於房價所得比仍偏高。但林正雄仍高喊來年房市持續復甦，就算升息也擋不住，果真是『業者完全沒有悲觀的立場』。

不僅如此，林正雄持續強調房地合一短期稅負應降低，還認為解決銀行爛頭寸的問題，應推出『加強版』青年安心優惠房貸。

什麼是加強版青年安心優貸？就是貸款年限拉長至40年，寬限期延長為5年，以及1%以下超低貸款利率。

這樣的建議，對於想要購屋成家的年輕人來說看似福利，但住展房屋網企研室認為，這不但不符公有資源應符合比例原則，並作最有效運用的大方向，更是用短利誘使年輕人誤判形勢，在不正確的時間點進場；到最後將是政府、青年雙輸，贏家只有靠賣房營利的機構，如建商、代銷或房仲業。

原因很簡單，先前部分行庫自發推出40年期房貸時，坊間已有許多分析，結論大多都是對購屋人不見得有利，至少付出的總價金是更多的。同樣地，寬限期拉長到五年，也只是先甘後苦；稍有相關概念的人都知道，非到萬不得已，絕不要運用到寬限期。

但說實話，最有問題的其實是政策優惠房貸本身。住展房屋網企研室先前已多次分析指出，有關人民的居住問題或需求，政府的責任和義務，是幫助民眾『解決居住問題』，但這絕對不等於『買房』，當然也不是提供低利優惠房貸。舉例來說，過去的軍公教等特殊身分的優惠房貸，不就被外界罵到臭頭嗎？同理，青年安家方案的本質其實也一樣。

政府必須做的，是透過制度改革健全市場，並廣建只租不售公共住宅。事實是，如果某人籌得出自備款買房，那麼這個人就不是政府資源優先幫助的對象；再換個角度，就好像拿所有納稅人的錢去補助非清貧者，這肯定是不符比例原則的。

總之，過去的政策優惠房貸，並非正確作法；不只不該推加強版，甚至應停辦才對。至於銀行爛頭寸該如何解？就讓在商言商的銀行自己決定吧！

【文/住展房屋網】網路購物興起之後，衝擊實體店面甚鉅。租金是一大負擔，人力也省不了，因此交易形態大大改變。可是有部分商品性質特殊，買家必得看到、摸到，且詳細詢問，才能決定是否出手購買。例如珠寶、皮鞋、音響，經試戴試穿之後，較少後遺症，如退貨換貨，麻煩死了。

網購平台有設限抽頭，故而買賣雙方無法連絡，當然賣方省人力，只需僱人接電話。不過，功能較複雜者，買方無法放心付錢。這類商品仍存在不少實體店面，像光華商場即為適例。可是，比起十多年前，光華已相形見絀，何況，店租也不便宜。

每格月租三萬五千元，才四、五坪大小。租金水平直逼東區域西門町。稍具規模者兩格、三格，始夠擺置商品貨架，成本更高。像這樣的經濟環境，零售業很不容易存活。只有本輕利重的小餐店，尤其現沖飲品店，一家接一家，開個沒完。

台島氣候每年有十個月日照顯熱，故適合飲料店，不論熱飲、冷飲，年輕人都喜歡。各個大學商圈，各品牌飲料店此起彼落地開張，幾乎是巷戰火併的短兵相接。但看店門口依然有人圍著或排著，顯然客群相當可靠。

擁有店面的業主，常常寧可空著養蚊子，也不肯降價招租。特別是熱鬧商圈的區段，最怕破壞行情，降低周遭租金水平。可是目前東區有許多空店，據悉基於複雜因素而租不出去。總之，任何營生都存在多元的背景，承受不住者趁早打退堂鼓，免生煩惱。

旅館民宿業就是一例，這行的固定成本更高。除了資金壓著之外，房屋稅、地價稅、營業稅和人力薪資及水電維護費等也很可觀。別說開門七件事，即便是天災地變沒客上門，費用都還花個不停。現今觀光業低迷，鼓勵國民旅遊似乎得有積極政策作為，才有可能提振此業之機。

【文/住展房屋網】結合不動產開發、仲介及估價、建經、陶瓷等房地產五大相關產業的不動產聯盟總會，於本月19日正式成立。該會首屆會長，現任不動產仲介公會理事長林正雄，及名譽理事長麗寶機構董事長吳寶田，再度連袂向官方喊話，直指2016年起實施的房地合一新制，針對短期(房產)交易課徵重稅，已扼殺房地產業生機。因此聯盟總會成立後，將推動房地合一短期稅率，從原本45%(一年內)及35%(兩年內)都調降至20%，另一目標則是將房屋稅基計算公式調回2014年的版本。

林吳兩人的『呼籲』或『建言』，以其立場論，不難想像；畢竟過去國內房產交投熱絡，很大部分是靠短線投資客撐起，甚至99年後的資金行情，根本已經讓房產短線投資(炒作)變成全民遊戲。

而基於這樣的情況(歪風)，房地合一針對兩年內交易課徵35%以上的重稅，確實收到一定效果，讓很多短線客縮手轉而觀望，導致這兩年房市成交量探底；原本因為投資買盤爆量而膨脹的房仲店數及從業人員，一下子都要喝西北風。站在公會理事長的立場，自然不能繼續沉默。

然而，這是業者角度；從市場供需，或者房市合理健全發展的角度，過多的短線投資(機)，絕非健康現象，世界各國針對這樣的行為，也都課徵較重的稅。因此住展房屋網企研室認為，35-45%稅率或有討論空間，但一下降到20%，將讓課稅新制抑制短線炒作的功能大打折扣，對房市健全發展來說，絕非善事。

至於房屋稅基部分，之前改變的方式確實有待商榷，但也應該細膩為之，不該直接返回原制：畢竟原本房屋稅基的計算方式也大有問題，仍須有所改革。

總之在商言商，聯誼總會理事長倡議大幅調降短期房產交易利得稅，有其既定立場，住展房屋網企研室不予置評；但從房產長期健全發展的角度，住展房屋網企研室認為，該稅率不宜一下調到一半不到，畢竟短期交易本非正常行為，從過去經驗更已說明，此舉極易造成房價非理性飆漲。

再者，儘管近一年多來市場交投清淡，然預售屋市場非房地合一課徵範圍，預售屋買賣交易所得，過去以來財稅單位也總殊於查核，造成避稅漏洞，甚至形成房產炒作溫床；尤其住展房屋網企研室觀察近期預售屋市場發現，此行徑更有死灰復燃的情況。

因此，除了短期房產利得稅率應維持一定高水平外，住展房屋網企研室呼籲，財稅單位需針對預售屋交易，進行更嚴格及更大規模的查核，內政部及相關單位也應研擬一套適度管理預售屋交易的制度；否則現階段預售屋市場這種三不管的情況，就和租屋市場一樣幾乎形同黑市，將成為未來房價持續蠢動的不定時炸彈。

【文/住展房屋網】時值明年地方大選爭取提名的階段，為了在民調中突圍，許多政治人物都搶掀口水戰爭取曝光，而在候選人們捉對廝殺的過程中，檢視現任首長及民代先前的競選支票是否兌現，自然是博得鎂光燈最好的方法之一，因此平時對公宅不是很有建樹的北市議員，最近紛紛開始質疑起台北市興辦公宅的效率，殊不知砲打市府的結果，卻是引火燒上中央及民代自己身上。

3年前柯文哲競選台北市長時，曾開出4年蓋2萬戶公宅的建設支票，但據自由時報報導，到柯市長第一任期結束時，北市只會有3400多戶公宅完工，若扣除郝市府時期便開工的戶數，全程在柯市長任內搞定的僅僅1304戶，達成率不到1成，成績顯然不及格。

面對北市公宅推動不如預期，不分藍綠市議員均砲打市府，藍的轟市府從頭到尾都在騙，綠的則認為柯市府傷透年輕人的心，並且質疑北市府不說清楚公宅未達標的原因。

對於北市蓋公宅進度不彰，住展房屋網企研室也認為市府應多加把勁，否則將使競選支票淪為騙票手段，但民代自己其實也沒有什麼立場批評市府，因為若無民代刪減預算、鼓動居民反彈，北市公宅也不會如現在處處碰壁，而這些民代3年前可都是號稱與弱勢站在一起，把蓋公宅列為競選政見的人呀！因此民代痛批市府承諾跳票的同時，也正好打了自己一記耳光。

此外，部分執政黨議員拿公宅建設不力打柯，也有點說不過去，因為當年蔡總統也把廣建公宅列為主打政見，但如今1年多過去，所謂的8年20萬戶，真正有動靜的也少之又少，而且中央的算法跟北市府一樣，也是把前朝的成果通通算進去，因此執政黨議員拿公宅打擊柯市府之前，應先回過頭看看中央同樣慘淡的表現，否則只會讓人覺得是「龜笑鱉無尾」。

【文/住展房屋網】台灣不動產登記制度要朝「實坪制」邁進，其實討論已經非常多年，但無論誰執政，都以各種理由推拖而不願改革。住展房屋網表示，政治人物不願大刀閣斧改為實坪制的關鍵，是怕得罪廣大屋主、流失選票，但若執政者有決心，大可以從公家機關、以及公有土地做起，其實未嘗不可。

住展雜誌企研室分析，雖然歷年來都有推動實坪制的聲音，但無論是藍或綠都不肯真的動手改革，主要原因就是怕「趕走選票」；因為全台有房子的屋主有數百萬名，其中雖有人支持實坪制，但大多數不願支持實坪制，因為一旦實坪制實施，他們資產價值就會縮水。任哪一位政治人物推動實坪制，都會面臨選民的壓力。

全台屋主大多不願實坪制實施，並不等於全台灣多數屋主都支持虛坪制，其實屋主已經被「虛坪綁架」；他們當初買房子付錢買虛坪，以後把房子賣掉時，也不樂見虛坪無法計價。一旦虛坪不計價，屋主的資產就會縮水。

事實上，如果摒除「錢」的問題，相信多數台灣人是支持實坪制的，只是大家被利益所綁死，就已經無法走回頭路了。

不過，若政治人物真的決心推動實坪制，其實可以民間維持舊制，先從公家機關與公有土地開始；尤其是可開發、或可標售的公有土地，未來標售時可以限定該土地所興建的建築物只能登記實坪。甚至可進一步要求，登記面積只計算牆內室內面積。

但若公有土地先試行實坪制，首先要面對的就是土地價值會縮水二到三成多左右，主要原因是無法灌虛坪後，業者就不會花高價去投標，反而會以實坪面積來計算開發利潤與投標金額。

但政治人物真的有這個決心嗎？住展房屋網企研室判斷應該沒有。因為一旦全台公有土地試行實坪制，那公有土地減損的價值將非常可觀。如果政治人物有肩膀，可以抵擋壓力，那當然樂觀其成；但多數政治人物沒有膽量，膽只生在嘴巴上，那就省省吧！

【文/住展房屋網】說起東亞地區的「國際麻煩製造者」，相信多數國人腦海中浮現的，除了最近頻頻「搗彈」的北韓之外，台灣想必也是選項之一。但事實上，台灣在處理兩岸問題上向來小心翼翼，反觀海峽彼岸，自詡為泱泱大國的中國，則不斷出現採紅線的挑釁動作。

解嚴以後，兩岸危機升溫最嚴重的一次，莫過於1996年爆發的台海飛彈危機，當時因我國正經歷首度總統全民選舉，觸動中方神經，加上1990年代國際共產鐵幕倒台，激起中國的警覺意識，使中國對台灣南北海域發射飛彈示警，一時間兩岸戰雲密布，雖然最終並未爆發戰爭，但許多權貴人士已被嚇出一身冷汗，連忙出脫在台資產奔逃海外，使台灣房市一度震盪。

而將近30年過去，兩岸在國際議題上雖偶有摩擦，但大致上都維持和平共處的模式，雙方對彼此的產經發展也都有密切的聯結與影響；不過這一年多來，中方再度不安分，戰機頻頻繞行台灣，不僅如此，連日本、南韓都被中方試探底限。

中國製造麻煩的舉動，讓已然被北韓搞得烏煙瘴氣的東亞局勢，變得更加撲朔迷離，美國軍事國防專家，甚至將台海列為最有可能爆發嚴重軍事衝突的區域之一。面對中國不再友善，住展房屋網企研室認為，我國產經各界應有所警覺，不應再將繁榮台灣經濟的希望寄託在中國這個麻煩大國身上。

去年總統大選過後，蔡政府的兩岸政策雖與先前的馬政府不盡相同，但大致仍不脫維持現狀的格局；但由於中方態度丕變，即使我國維持保守作風，中方仍不甚滿意，進而產生減少中客來台觀光等限縮經濟的手段。而「陸客不來」的策略，也的確的台灣的觀光及飯店業者面臨一些難題。

由觀光業的經驗可發現，過度仰賴政策說變就變的中國，將導致產業落入「養、套、殺」的窘境，但許多產業仍一味只想賺輕鬆錢，非但不願正視中國政治掛帥的高風險，還大聲要求我國政府應繼續拉攏中資，這種毫無危機意識的呼籲，將使產業前途遭遇更大危機。

尤其是對房地產而言，中方動不動就翻臉的文恫武嚇，將使我國不動產一再身陷波動風險，最好的例子，就是前述提到的台海飛彈危機。因此，縱然許多地產商希望政府能放寬中資來台買房的限制，但住展房屋網企研室認為，在兩岸關係因中方強硬而相對緊張的情況下，不宜再讓產業進一步陷入中資豢養的環境，否則萬一他日外來資本應政治因素抽離，我國房地產業將失去足夠的招架之力來維持穩健發展。

【文/住展房屋網】近年來，台灣新建案颳起第三方認證的風氣，例如耐震標章、建築履歷、建材履歷等等，經由公正、有信用的第三機構來作認證，等於為房子的品質加分，更能夠讓消費者認同這是一間好房子。但可惜的是，這種認證後的建案，售價往往貴得驚人，成為高價案的代名詞，其實大多數購屋族都買不起、無法受惠。

對多數消費者而言，建築品質是他們買房子最重視的重點之一。雖然建築品質很重要，但消費者其實很難判斷優劣，頂多只能打聽建商過去口碑如何。因此，為建築、建材作認證的第三方機構就有了施力點，制定一套標準化程序來作認證，形同為標的物背書。

從認證機構的角度來看這件事，他們確實為民眾作好把關的角色，共提供一個好品質的標的物給民眾作參考並購買。但大部份擁有第三方認證的新建案，售價總是高出區域行情甚多，少則比周邊房價高出一成以上，多則有高出逾三成的案例。

也就是說，獲得第三方機構認證的建案，等於拿到一張賣高價的入場券，他們可以向消費者拍胸脯說房子的品質沒有問題；但對消費者來說，房子品質是沒有問題，但價格高不可攀，反而成為一個新的大問題。

詭異的是，若要符合認證門檻，營造成本應該增加不到一成（不含休閒性公設等無關建築品質的花費），但最終售價卻高出那麼多，這點引起不少人質疑。

不過，若換個角度想，有些建案品質特別好，其售價、價值就不能單純從一般建築成本來估算。就好像同樣的手機零件各裝在APPLE、HTC上，最終售價肯定會有不小的差異一樣。建築品質較好的建案與其他房子作出市場區隔，賣得較貴也並非沒有道理。

但這麼一來，第三方機構認證幾乎與高價建案畫上等號，相關的認證標章淪為替有錢人買房的參考工具，一般民眾多挑低價案買，根本就沾不到任何好處。情況演變至此，並不是第三方機構的錯，而是自由資本市場機制使然；只是這種市場機制，真能守護全民的居住安全？還是只守護了極少部份買得起的人呢？

【文/住展房屋網】儘管今年第四季房市，受到人算不如天算，也就是天候不佳的影響，算是有點開高走低；但業者推案及強銷的動作，似乎沒有受到太大影響。而業者持續積極作為，住展房屋網企研室認為，大抵還是著眼於將到來的春節檔期；畢竟過去幾次農曆年，業者宣稱的銷況都不差，主角則當然是多金返鄉客。

不過拉長陣線來看，住展房屋網企研室認為，業者擔心的，應該還是來年愈到年底，變數愈多，所以能先推先賣，就是先贏。

首先是制度面，也就是雨遮屋簷107年起不可登記、也不能計價。其實這對實際價格影響不大，因為就算新制上路，業者也早就把雨遮價格灌進總價內，差別主要還是在於不能登記；但無論業者花招怎麼變，住展房屋網企研室預期，消費者還是會因此轉趨觀望一段時間。

平心而論，雨遮登記新制影響還算小，其他變數更大，其中最顯而易見地是選舉。雖然上回地方選舉對房市影響看似小，但住展房屋網企研室指出，彼時房市還在多頭階段；再看上回總統大選，相對影響就大了許多，加上目前房市還在價量修正走勢，因此這回地方選舉，可能影響仍不容小覷。

然而，除了愈往年底話題愈熱的選舉外，利率變動的影響更需關注。上週美國FED升息1碼，早在市場預期中，但中國卻意外跟進調升三項市場操作利率；這讓市場普遍認為，全球主要經濟體貨幣政策已開始從寬鬆轉為緊縮，也讓來年台灣跟進升息的可能性進一步提高。

住展房屋網企研室認為，近年的超低利率，不但是投資客撐住價格不讓的重要條件，也使建商得以放慢讓利、降價的步調，甚至也是新案開價持續居高的另類因素。因此，就算來年利率緩慢拉高到1.75或2%，看似離3%『天險』還有段距離，但對尚且持有待售餘屋的業者或投資客來說，資金壓力仍是提高的。

尤其利率走升，也代表房貸利率將跟著拉高；儘管目前價格還是消費者出手與否的主要因素，但借貸利率上揚，是否也會讓消費者更轉趨觀望，甚至強化期待降價的心態，也是值得進一步觀察的重點。

總之，除選舉及經濟狀況以外，來年可能啟動升息循環，毋寧才是房地產後市的最大變數！

【文/住展房屋網】拆不完的違建，燒不完的大火，短短兩個月內，我國行政資源最豐富的北三都，接連發生奪命違建大火；繼11月下旬新北市中和區發生9人喪命的違建火警後，本月上旬，北市八德路一處違建租賃住宅也竄出火舌，釀成1人死亡。想不到時隔不到兩週，桃園市蘆竹區的矽卡公司違建宿舍亦遭逢祝融，令6名外籍工作者命喪異鄉。一起又一起的違建災變，讓政府宣示取締違建的決心，宛如一場笑話。

每當發生違建災變，地方到中央的各級官員，除了會出面作秀表示將嚴加取締外，也不斷為行政資源、公務人力不足叫屈，接著再以此為由，高呼不能將違建災變的責任全然歸咎官方，藉此轉移民眾對行政怠惰釀災的關注度。

然而縱使官方一而再、再而三的強調「人力不足」、「已很努力執法」，住展房屋網企研室認為，仍無法掩蓋官箴不彰、公權力鬆弛的事實。因為從最近發生的多起憾事來看，地方政府其實早有機會可防患未然，但最終卻都無積極作為，因此災後究責，官方單位絕對跑不掉！

舉例來說，新北中和釀災的違建，早在10多年前官方就已知情，但列管多年卻始終沒有拆除，還放任危險物件在租賃市場上流竄，因此官方怠惰在這起事件當中，實難辭其咎。

而北市與桃市的事件中，地方政府也都坦言，目前違建是有民眾檢舉，官方才會查報處理，理由當然是因為人力不足；而就算有人檢舉，經過民代的「選民服務」後，執法力道也有所鬆懈。官方積極性不足、賣弄人情公關，對災變的誘發，可說是「居功厥偉」呀！

至於本次發生災情的桃園蘆竹大火，情節尤其誇張；違建宿舍是經市府安檢合格的，但市府單位卻未主動向建管單位通報為違建，桃市勞動局還表示自己非建管或消防單位，無法得知宿舍是否為違建及有無符合消防公安規定，大喇喇地曝露公部門橫向聯繫不足的傲慢態度。這樣渙散的執法態度，導致6名為台灣經濟作出貢獻的外籍工作者客死異鄉，試問官方真的還有任何立場說自己盡力了嗎？

住展房屋網企研室認為，近來發生事件的北三都，已經是我國行政資源相對充足的縣市，而且市府在年終之際還砸了不少錢辦跨年晚會、耶誕活動，這樣還不斷向社會大眾哭喊資源不足，實在沒有什麼說服力。

不僅如此，北三都還是我國的就業、經濟、觀光門面，但就連最體面的地方，對違建問題、移工處境都不甚重視，看在國際社會的眼中，簡直比許多正在起步的第三世界還不如。

一次又一次的違建災變、移工傷亡，都再再向國際暴露我國公部門懶散萎靡的頹態，如果官方不想再宣揚國「萎」，就應該立即以行動證明自己，同時也該勇敢向關說民代說不，並公布惡質民代清單，向國人及國際社會展現官方執法效能！

【文/住展房屋網】近來大台北違建隔間出租，因遭遇火災而發生多人死傷的不幸事件，再度引發社會各界對於違建的關注。至目前為止，除了雙北市府都宣誓要加強違建拆除外，民意代表也各自獻策，有民代就主張要修法增訂「吹哨者條款」，給予檢舉人獎金來鼓勵民眾檢舉違建。惟住展房屋網企研室認為，檢舉向來不是違建拆不拆的關鍵，民代大人恐怕搞錯方向了。

住展房屋網企研室指出，以中和發生九死慘案的頂樓加蓋違建為例，該處違建早已被檢舉多次、且列管在案，但新北市卻遲遲拆不了；北市建管單位動不了該違建的主因，正是來自於民意代表的關說，每次要拆就有民代來阻撓，而且來關說的民代不分藍、綠，以致於最後都不了了之。

如果拆除違建具高度公平性，那相信雙北市拆除違建根本不成問題，因為民眾自發性檢舉一向很踴躍，在數次火災之後，檢舉違建案更大幅暴增。可見得檢舉違建有無給錢，不是解決違建的重點。

然而，檢舉違建再踴躍，通天下都曉得有些既定違建拆不了的關鍵，是因為「背後有人罩」，導致建管單位無法抵擋壓力，只好放棄或暫緩拆除。

民代關說阻擋拆除違建的風氣並不止於新北市，就連台北市、乃至於全國都是如此。在此前，台北市建管處正研擬新措施，欲把議員協調三次以上的違建、議員協調次數、以及幾位議員協調過違建案全部公布上網，卻引來不分藍、綠議員炮轟，怒嗆柯文哲「政治不是這樣搞的！」

說到頭來，為什麼台灣違建會走到今日這般田地？為什麼重大、危及公安的違建仍無法全數拆除？這部份，民代要負不小的責任。

因此，與其增訂「吹哨者條款」，用灑錢的方式去鼓勵民眾檢舉違建，不如增訂「關說者條款」，嚴格約束所有民代禁止為違建關說。否則，民代一面唱高調，打打嘴炮說違建要怎麼處理，另一面又介入違建拆除案、甚至砍建管單位預算，孰是孰非，社會自有公評。