【文/住展房屋網】據住展雜誌最新統計，今年截至12月10日為止，北台灣三都預售屋（不含新成屋）建案主流房型通通是二房，所占比重均超過四成以上；其次，三都的小宅（一房、二房）占比，更連袂超過五成以上。住展雜誌企研室經理何世昌表示，預售屋房型規劃與市場主力需求具有高度連結性，由於二房總價相對較三房低、且出租投報率較大坪數漂亮，因而受到首購族與投資置產青睞。

自住收租兩相宜　建商搶推2房

據住展雜誌最新統計，今年截至12月10日為止，台北市預售案二房型共釋出698戶，已超越去年全年的571戶，占總體戶數比重推升至約41.6％，較去年增逾7％。今年一房型則略成長至266戶，占比近15.9％，比去年增逾一個百分點。

新北市預售案二房型可謂陷入瘋狂，今年已釋出4,544戶，但去年卻只有2,264戶，今年二房供應量整整比去年多出一倍，占比從去年的36.6％暴增至47.7％，大增超過十個百分點。桃園今年預售案各房型供給量多比去年減少，但二房卻逆勢增加，今年擴增至2,493戶，已超越去年的1,968戶，占比升至約48.2％，較去年成長超過七個百分點。

住展研發長何世昌指出，二房使用彈性比一房靈性，總價比三房低很多，現在首購客層在考量下多會選擇二房；其次，因房價持續下滑而租金不斷上揚，再加上小宅投報率比大坪數優，二房也受到投資置產者的追捧。為了迎合市場需求，建商便捨棄過去主流的三房型，大舉進攻小宅市場。

4房總價太高　北市小宅仍安全

反觀近年最冷門的四房型，今年供給量持續下滑，台北市僅釋出216戶、占比約12.9％，比去年減少近3％。新北市的四房型衰退更加慘烈，今年僅釋出616戶，占比由去年的13.5％，一口氣降至6.5％，占比慘遭腰斬。雙北市今年四房總供應量不到千戶，突顯出大坪數市場有如霜凍，業者只得棄守。

何世昌分析，去年四房沒人愛，今年仍舊沒人愛，無法跳脫票房毒藥的窘境。北市這股二房推案瘋，不分蛋白或蛋黃區，分布較為平均，且因戶數仍少，不存在過量問題。但新北市卻高度集中在特定行政區與新興重劃區，例如土城暫緩發展區、板橋江翠北側重劃區等地，尤其是江翠北側最為驚人。雖然目前二房銷售仍一帆風順，但未來必須注意產品重覆度過高、過度競爭造成客源稀釋等問題。

【文/住展房屋網】代表北台灣新建案市況的住展風向球，2017年11月總分為33.5分，較10月微減0.8分，總分為今年單月第三高，對應燈號為黃藍燈，已連續二個月亮黃藍燈。風向球六項統計指標中，廣告批數與來人組數減少，議價率、預售推案和成交組數持平，分數唯一上揚的是成屋推案。住展雜誌企研室經理何世昌表示，11月整體看屋來人量雖衰退，但因熱銷案輩出，成交組數獲得強力挹注，整體成交與10月相差不大，市況不算太差。

推案信心高漲　銷售信心卻背離

11月推案延續10月推案潮，預售案量逾6百億，單一案量達15億以上的指標案為板橋「新外灘—仰真」與「翠峰」、土城「金城舞—四季花園」、樹林「立天下」、三重「河景站」、蘆洲「夆典里享國」、桃園「中悅美樹花園」、竹北「水公園」、竹東「星都心」、竹市東區「竹科悅揚」等案。

11月新釋出的成屋供給量，則多達8百餘戶，單一案量達15億以上的指標案有三重「五華悅」、新莊「潤泰敦盛」、桃園「中悅麗舍花園—悅軒」和「中悅麗舍花園—悅府」等。

雖然建商推案意願爆棚，但銷售信心卻出現背離走勢，11月釋出的報紙廣告批數滑落至約1.89萬批，較10月減少約12％。最積極釋出廣告的以舊建案居多，占逾十分之九，顯示業者將重心放在銷售舊案、儘快賣光餘屋。反觀近期公開的新建案，釋出廣告量僅占不到十分之一。

40萬／坪初頭太無敵　江翠北側熱到發燙

在來人與成交組數方面，11月份的來人組數較10月大幅下滑逾二成之多，尤以桃竹地區、和新北市最外圍行政區的來人組數減少較多。若以產品類型來看，則一、二房的小宅人氣依然最高，大坪數建案仍相對低迷。

何世昌分析，北台灣房市以板橋江翠北側重劃區表現最為亮眼，簡直可用「熱到發燙」來形容，幾乎每個建案成交狀況都很不錯，已超越淡海成為成交組數最旺的區塊。由於江翠北側擁板橋門牌、過個橋就到北市，再加上住宅成交價40萬／坪～45萬／坪、辦公室3字頭的房價水準具備超強勁爭力，磁吸來自北市，和中、永和等周邊區域購屋族。

江翠北側發光發熱，其他區域黯然失色，尤其鄰近行政區多已能感受到區外客源遭江翠北側瓜分，房價壓力重重，大多只能選擇調價來抵抗江翠北側的威脅。預期短期內江翠北側熱銷局面暫不會改變，但明年將會有數塊5字頭建案釋出，屆時熱絡的買氣能否延續，將是另一階段的觀察重點。

何世昌認為，以過去經驗來看，12月到隔年元月的買氣通常會轉淡，且推案量也會降低，風向球分數下滑的機率較高。除非12月推案量又意外爆量、且買氣持續湧現，否則風向球不排除會重回藍燈懷抱。

【文/住展房屋網】據住展雜誌統計，今年截至11月27日止，北台灣實推案量已衝至 7,790.35億，已接近去年案量水準。住展雜誌企研室經理何世昌表示，近期爆發的推案潮主要是受到房市928檔帶動， 10月、11月二個月份推案量大爆發、超過1千9百億；雖然推案量大增代表建商信心回升，但仍得注意銷售率有無同步跟上，否則新增供給量恐成未來賣壓，對房價表現並不利。

928檔帶動唱　推案潮大爆發　

今年1到9月，北台灣推案量未滿6千億，原估全年案量可能不滿8千億，但沒想到鬼月結束後，推案潮如黃河氾濫、一發不可收拾，10月飆出9百多億大量，11月案量更進一步衝破千億，截至11月27日止，實推案量已衝至 7,790.35億。接下來，12月份只要推出3百多億左右的量體，就能追平去年的8千1百多億。

北台灣各縣市中，以新北市推案最為積極，新北今年前11個月推案量已達3,645.85億，遠超過去年全年的3,010.10億。新北市供給量爆發，主要是不少行政區的舊市區或菁華路段出現指標大案，例如新莊「泰舍至善元」與「鳳凰花園」、新店「鑫洋百景」、「冠德創新殿」、三重「築城麗富」、汐止「筑丰陽陽」等案。

由於新北市業者大多曉得重劃區供給量過大、賣壓沉重的問題，所以今年推案多回防舊市區；今年除了江翠北側重劃區推案量較大外，其餘新興重劃區推案相對冷清，多以銷售舊案為主。即便是新開發的二重疏洪道、鶯歌鳳鳴、八里台北港與土城暫緩發展區，供給量都不太多。

台北市狀況更為特殊。今年截至11月止，北市推案量為1,663.51億元，但其中就有大約千億是由都更案所貢獻，都更案量占了總案量約6成左右。何世昌分析，這突顯北市土地稀少的老問題依然嚴竣。由於北市素地既少又貴，再加上房價跌幅高於地價跌幅，買素地推案利潤不見得較好，如果推案不朝都更下手，那麼案源拓展會更加受限。

新莊案量最猛　信義區未破蛋

若以縣市行政區作比較，北台灣各區案量前五名依序為新莊、桃園、新店、板橋、汐止；其中，新莊案量已達745.8億，而桃園有598.5億，新店則有441.9億。至於北市信義區今年推案還是掛蛋，連一間新房子都沒有，推案量甚至比三芝、蘇澳等偏鄉還少。

何世昌指出，今年北台灣推案量站上8千億的機率升高，惟在供給量擴增之下，對銷售率而言並非益事；推案一旦變多，就只能指望買氣跟進升溫，假如買方仍維持追逐低價的態勢不變，那麼讓利恐將是業者最後的手段。

【住展房屋網/綜合報導】根據實價登錄揭錄，大直知名豪宅「西華富邦」於今年七月出現一筆新成交，該戶位於第32層樓，總價約3.8億元，拆算每坪單價約257.2萬；若與32樓同樓層相比，過去32樓曾有交易至每坪258萬，二筆交易單價相差無幾，顯示豪宅市場仍持續有富豪出手，稀有物價仍具保值性。

今年以來，「西華富邦」共揭露三筆交易，一筆位於18樓，單價約179.4萬；一筆位於27樓，單價約212.5萬；另一筆則是32樓，成交單價258萬為今年該社區最高價。

房市自2014年下半年反轉後，豪宅市場成交量清淡，成交價也普遍修正，多數豪宅成交價格落在200萬／坪至220萬／坪左右。今年豪宅成交稍有回溫，如「帝寶」、「松濤苑」與「西華富邦」各有一筆成交單價突破220萬／坪。惟「帝寶」該筆成交價的真實性，至今仍受市場質疑。

一般來說，信義區與大安區一線豪宅成交價會比大直重劃區高，但「西華富邦」似乎打破這個慣例，該社區成交價遠勝過信義區和大安區諸個一線豪宅。

由於明年信義計畫區、大安森林公園、敦北、以及東區都有新豪宅將推出，市場競爭恐怕更加激烈。

台北萬豪酒店副總蘇慶福表示，「西華富邦」的優勢在於位置，景觀、實坪，以及真正五星級飯店的服務；由於我們很努力在經營俱樂部服務，這部份跳脫傳統豪宅的規劃，所以能夠吸引高端客層的青睞。

蘇慶福強調，近期感覺房市有回溫跡象，看屋人明顯變多了，這可能是購買氛圍到了，所以潛在購屋者陸續出籠。雖然明年會有數個豪宅開賣，市場競爭激烈，但由於各建案的位置及條件不同，客層應該不盡相同，而且客戶也會相互比較，「西華富邦」銷況應不會受到影響。

【文/住展房屋網】據住展雜誌統計，截至11月20日止，大台北已推出銷售的都更案量累積達985億，預計至年底前還有約110億量體釋出，全年都更案量可衝高逾千億，不僅是首度突破千億，更創下史上年度最大量的紀錄。住展雜誌企研室經理何世昌表示，都更案爆量其實是收割上一波多頭的成果，受惠於上一波房市多頭所賜，當時因房價高、市場氣氛好，建商比較願意給予屋主較好的條件，而提高屋主參與都更的意願。

松山量體最大　蛋白區未成棄兒

在大台北各行政區中，今年都更案量最高的是松山區，「華固名鑄」、「勤耕延吉」、「潤泰敦峰」三件指標案累計達270億。新莊則以220億元居次，二百多億量體由「泰舍至善元」所貢獻。第三高則是新店的85億，案源為「冠德創新殿」、「冠德市政廳」，是今年大台北唯一釋出的公辦都更案。

今年大台北各行政區所釋出的都更案，幾乎可以用「遍地開花」來形容，無論蛋黃或蛋白區都有都更案出現；例如房價相對低的大同、萬華、汐止等地，都持續有都更案面世。

其中，大同區今年都更案已推出三個，僅次於中山區四個。大同區通常被視為較低價的蛋白區，建商都更意願通常較低；令人意外的是，大同區歷年來釋出的都更建案數與案量都居北市前段班。另一個相對低價區萬華，近年推出的都更案也不少，並未成為「都更棄兒」。

信義區難搞　都更成功僅一位

反觀菁華的信義區，成功推出的都更案數卻少得可憐，今年繳了白卷；事實上，信義區史上竟只有一件都更案釋出。何世昌分析，雖然信義區寸土寸金，各路人馬「哈得要死」，已有有數個都更案通過審查，但達到都更門檻、通過官方審查是一回事，真正能夠搞定最後幾戶屋主、整合成功，走完最後一哩路並順利推案才是關鍵。否則，整合90％就等於0％，隨時會翻盤。

預計至年底前，大台北還有四個都更案準備公開，如中正區「冠德羅斯福路案」、大同區「心中山」、萬華區「昇陽鵬城」、中和「景安之丘」，三個建案總案量約114億，將把今年大台北都更案量一舉推升至更高點。

何世昌認為，目前都更彷彿只是大台北的事，因為出了大台北之外，其他縣市都更案非常少。以今年來說，北台灣其他縣市都更總量僅約22.7億，只約大台北案量47分之1。雖然今年大台北都更能量衝到最大，一年都更翻新的老屋戶數也不過約1千戶初頭，對照大台北逾百萬戶老屋而言，都更速度還是緩不濟急。

【文/住展房屋網】據住展雜誌統計，2017年截至11月10日為止，台北市新建案（不含透天和非住宅類產品，以下定義同此）平均公設比約為33.9％，較2016年下降0.4個百分點，為歷年來第四高；新北市同期新建案平均公設比約為32％，不僅較2016年增加0.5個百分點，更創下史上新高紀錄。住展雜誌企研室經理何世昌表示，大台北建案公設比仍位在歷史相對高水位，並未因房市反轉而大幅降低公設比，但過高的公設民眾接受度偏低，業者應識時務才能提振銷售成績。

公設比一降一升　大台北走勢分歧

若以行政區作比較，則2017年台北市新建案平均公設比最高的是南港、約37.8％；平均公設比最低的是大同、約32.4％。新北市同期新建案平均公設比最高的在汐止、約達33.7％；最低的則在蘆洲，僅約29.3％。

北市平均公設比比去年下降的因素，除了多數建案小幅壓低公設比外，高公設（公設比達40％以上）建案大降也是另一重要因素；去年高公設建案共計12個，今年則只有4個。

不同於北市，新北市今年建案平均公設比逆勢上揚，低公設比（公設比低於28％以下）建案驟減；去年低公設建案有16個，今年卻僅剩7個。雖然今年來新北市出現不少有感讓利案，但其中有些讓利案的公設比高過平均值，讓利的真實度將會受到挑戰。

三大驚奇　市場發展令人意外

大台北建案公設比高得驚人，但更驚人的是，平均公設比最高的縣市既非新北市、也非台北市，而是東台灣的宜蘭，這是第一大驚奇。

第二個驚奇是，一般預期當房市景氣走弱，業者多會推出低公設建案搶市，所以整體公設比應該會明顯降低。但實際發展，卻令人跌破眼鏡。2015年北台灣所有縣市平均公設比約31.6％，今年卻上升至約31.7％，並未如預期下降。

第三個驚奇，則是統計資料顯示，「雨遮不計價、且未回灌進總價」，真正嚴守法規做到不計價、或極少數零雨遮的建案，其公設比大多低於該縣市平均公設比，只有少數會偏高，並未出現原先外界預期「雨遮坪數減少，公設比會上升」的狀況。

何世昌建議，如果在意室內坪數大小的民眾買房，買房時勿只看公設比，還得把附屬建物坪數大小納入考量，或者單純比較主建物面積即可；因為公設比相對低的房子，可能陽台、雨遮作得很大，室內面積不見得較多，民眾需多加留意。

【文/住展房屋網】代表北台灣新建案市況的住展風向球，2017年10月總分飆升到34.3分，較9月大增4.6分，總分創下今年以來新高，對應燈號由藍燈轉為黃藍燈。風向球六項統計指標中有五項指標分數都上揚，僅有議價率一項分數持平。住展雜誌企研室經理何世昌表示，10月風向球飛高的主因是業者推案信心爆棚，指標大案如雨後春筍冒出，至於買氣回升幅度則相對有限。

業者信心回溫　推案量大爆炸

十月成屋新增供給量逼近7百戶，單一案量達10億以上的指標案為大安「大安VISION」、三重「築城麗富」、桃園大園「德鄉W1」、基隆暖暖「上品苑」。

相較於新成屋市場，預售推案更加踴躍，光預售推案量就超過6百億，單一案量達10億以上的指標案有大安「Lavie敦南」、中山「敦年中山」、文山「天賞大願」、三重「河景站」、新莊「鳳凰花園」、新店「冠德創新殿」與「冠德市政廳」、中和「台灣科技廣場」、鶯歌「雙捷A+」、泰山「合登上豪」與「長群君鄰」、淡水「益翔樂生活」、基隆信義「璽悅」、中壢「明日禾禾」與「光合硯」、桃園「國泰水秀」和「世中心」、龜山「緯華高昇」、竹市東區「富宇文匯」等案。

十月預售屋推案量創下今年來單月新高，主要是受到928檔期的帶動，業者推案信心大幅走高；除了宜蘭之外，各縣市均有指標案釋出，這種眾案齊發的熱絡景氣已經有一陣子沒見到了。業者不只推案信心高漲，銷售態度也明顯提升，十月釋出的報紙廣告批數走高至約2.15萬批，較九月的1.63萬批大增約32％，尤其又以成屋釋出廣告的意願較高。

旺季拚買氣　讓利還是最犀利

在來人與成交組數方面，十月份因多了一週例假日、且有雙十節連假，即使十月前二週例假日天候狀況不佳，全月看屋來人組數仍較九月成長逾一成多。然而，台北市蛋白區如萬華、內湖、北投，以及宜蘭地區等地，卻未出現旺季效應，看屋組數反而滑落不少。

何世昌分析，大台北成交表現上仍以有感讓利案獨秀，北市蛋黃區維持讓利姿態，買氣依舊穩定，尤以中山區讓利案稍多，有成屋案平均開價比預售時大砍近三成，降價毫不手軟。新北市則以板橋江翠北側、淡海新市鎮、土城暫緩發展區等三大讓利重劃區擔任熱銷主角，其中又以江翠北側近期銷售最熱絡，每坪四十萬初頭的價格磁吸大台北首購族的買盤。

另一個新崛起的讓利區是新莊，繼副都心之後，新莊市中心也出現最低價3字頭、均價不到45萬／坪的讓利案，銷售數週以來成績亮麗。桃園站前商圈則出現成交1字頭建案，顯示價格戰仍打得火熱，目前似乎還未到尾聲。

何世昌認為，雖然十月風向球分數大增、且燈號也擺脫谷底藍燈，但未來卻不能太過樂觀。原因在於，十月來客組數與成交組數雖然增加，但以傳統購屋旺季的標準來看，這樣的表現算差強人意。其次，今年雙十檔期也未傳出僑胞買盤，顯示無論台灣本地或僑胞的投資、置產意願仍偏低，對未來看法較保守。若此，未來市場要大好的機率似乎仍不大，風向球若能維持在黃藍燈、不要再跌落到藍燈就算不錯了。

【文/住展房屋網】北台灣房價持續修正，但台北市新建案平均總價卻不降反漲！據住展雜誌統計，截至10月25日為止，台北市建案可售戶數為2,714戶、總銷金額約為1,509億，每戶房子平均總價約5,558萬；新北市可售戶數為14,599戶，總銷金額約2,778億，每戶平均總價約1,903萬。

若與2016年度相較，北市去年建案每戶房子平均總價約5,200萬，今年平均總價還比去年增約358萬；新北市去年平均總價約1,928萬，今年則降至約1,903萬，年減約25萬。住展雜誌企研室經理何世昌指出，台北市今年平均總價卻不降反升，主因是今年有不少單戶總價破億的豪宅案釋出，拉高了整體平均值所致。

在其他縣市方面，基隆市單戶平均總價約1,202萬、新竹地區約1,290萬、宜蘭地區約1,178萬，而桃園市約1,131萬，是北台灣各縣市中平均總價最低的縣市。

北市均總價最貴　竟不是大安信義區

住展雜誌另統計，北台灣新建案每戶平均總價最高的前十個行政區，依序是士林、松山、大安、中山、內湖、羅東、北投、文山、中正；最低的末三名則是觀音、新豐、八里。

何世昌分析，士林新建案每戶平均總價逼近1.37億，原因是今年釋出的不少建案集中在天母地區與陽明山，豪宅戶數又多，如首度公開的「草山清境 」、或是成屋重推的「華固天鑄」，總價都很驚人。同時，今年士林區小宅案又不多，平均總價才會飆得這麼誇張。

松山區狀況與士林相仿，在豪宅指標案「華固名鑄」、「潤泰敦峰」的加持下，平均每戶總價高達1.35億，僅次於士林。大安區則以6,357萬屈居第三，雖然大安區今年仍不乏豪宅案如「清歡」，但大多數建案規劃為中、小坪數，將平均總價大幅拉低，不到前二名總價的一半。

士林區買一間房　抵觀音二十幾間

排行榜內最意外的是第七名的羅東，羅東市中心開發飽合，歷年來推案既少又貴，今年罕見釋出的二戶透天案因可作住宅、店面二用，單戶總價高達3,600萬，令人咋舌。北市信義區因今年尚未有建案釋出，所以與排行榜無緣，但明年信義區「陶朱隱園」、「冠德信義」等豪宅案開賣後，可望強勢占據榜首、且改寫平均總價新猷。

北台灣新建案每戶平均總價最低的行政區則落在桃園觀音區，平均每戶房子只賣629萬，與第一名的士林區每戶價差逾1.3億。換言之，今年若在士林區買一間豪宅所花的錢，可以在觀音買大約21.7間的房子，顯示城鄉之間的房價落差真的很可觀。

何世昌認為，由於房價仍未脫離修正格局，再加上相對低總價房型當道，未來除台北市外，各縣市建案每戶平均總價應會緩慢降低。至於台北市因未來將釋出的豪宅量體仍然可觀，預估平均總價還會往上攀高。

【住展房屋網/綜合報導】一般隔音材質五花八門，到底什麼樣的材質最有效？最耐久？要達到隔音效果，概念上以軟性材質,越軟越能降低振動與撞擊生所產生的聲音，但此材質還必須具備能承載一定的重量，以免材質受力時被密壓後,使得振動與撞擊聲還是會穿透到另一段的固體。還是無法有效的達到隔音效果。

一般最常見的材料分為三種，第一種為發泡材質，其最大的缺點在於發泡細胞約兩年半後，細胞老化導致無法支撐上方的重量，進而被重量壓密，隔音效果越後期越不明顯。第二種尼龍纖維類材質（圖一），此材料受力後恢復性不佳，經過載重後隔音性能會急速下降，因恢復力極差(支撐力量會随着時間而改變，且導致産生形變,當其産生形變時,它的功能性已经降低了)。第三種為橡膠（圖二），比起發泡與尼龍纖維材質，承載力與耐用性最佳，如單面形狀為3D立體波浪狀可增加其軟度，提升隔音性能，實際效果就看各家廠商的製作技術。

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