【文/住展雜誌】近年我國人口結構自巔峰逐步反轉，「人口紅利」就成了房市最夯的話題，幾乎所有人口正成長的地區，都被稱為人口紅利區以拉抬房市。但其實人口紅利的真正內涵，壓根就與人口增加沒有絕對關聯……

分析房市走向時，人口變化絕對是不可忽視的重要參考數據，特別是近年我國脫離人口成長高峰後，國人對人口結構與房市供需的關聯更加重視，讓產官學媒各界興起了一股以人口論房市的風潮，然而在關於人口與房市的討論中，有一項議題似乎愈談愈「走精」，那就是大家常聽到的「人口紅利」。

在當前人口增幅陷入衰退的時局裡，只要是人口逆勢激增的行政區，便會被各家媒體以「享盡人口紅利」來哄抬當地房市；但實際上，這種將人口紅利與人口增長劃上等號的論述，儼然曲解了人口紅利的真正意義。所謂的人口紅利，乃是藉由一地的扶養比高低來審視經濟前景，與人口總數的增減，並沒有什麼關係。

人口增加≠人口紅利

一般來說，一地的人口扶養比低於百分之五十，就被視為享有人口紅利，換言之，只要該地總人口中，十五到六十四歲的壯年人口數佔比超過三分之二，即表示該地正處於勞動力相對充沛的人口紅利期。也就是說，人口紅利主要是在討論人口組成中，勞動力人口佔總人口的比例，與大眾目前誤會的「人口紅利=總人口增加」落差甚大。

從扶養比的計算公式(詳參小百科)來看，人口總數根本就不是計算項目，因此總人口的增減，基本上與人口紅利毫無瓜葛。舉個例子，若一地人口增加，但增多的都是老人與小孩，將導致該地扶養比上升，人口紅利流失；反之，假如一地人口減少，但少的都是老小，則在扶養比下降的情況下，該地人口紅利反而上揚，故若僅以人口數變動來談一地是否具人口紅利，那可真是誤會大了！

可能有民眾會說，人口數增加意味著需求增加，況且學術上的定義或許與產業界的認知存在落差，因此直觀的把人口成長，視為房地產業的人口紅利有何不可？對此昭陽建設行銷總監呂雅蕙表示，即使是地產業界，對人口紅利的觀點也多半鎖定在勞動人口的增減，與官學之間的差異不大。

壯年勞動人口最關鍵

業者看法與官學並無二致，其實不難理解，因為若直接將所有增加的人口都視為有效客源，將會錯估出「虛胖」的市場需求，而當中虛胖的部分，便是來自被扶養人口的成長。

從購屋的角度來看，老人與小孩基本上近乎是無效需求。首先看到幼年人口，這類族群雖是國家未來主要的消費與生產動力，但由於短期內尚無購屋能力，加上少子化影響，人數幾乎年年遞減，因此理應保守以對。

再來關注老年人口，隨著高齡社會到來，老年人口比例與數量顯著攀升，並衍生許多高齡商機，但就目前的房市而言，來自長輩的效益並不顯著。這些長輩歷經台灣錢淹腳目、房價所得比低的時代，多數早已是有房階級，剛性需求不如想像中強烈；而到了晚年仍無棲身之所的長者，財務狀況大多不理想，連貸款買房都是奢求，自然無法歸類為房市的有效買盤。

在掐頭去尾不計老小後，也只有夾在中間的壯年階層為市場最可信的有效客源，可是目前仍達我國總人口七成以上的勞動人力，已漸受少子化及高齡化影響從高峰走低，因此縱然短期內我國依舊處扶養比低於百分之五十的人口紅利期，但據國發會估算，能享受紅利的時間只剩不到十五年，再加上總人口也將從頂點下降，因而引發房市需求減少的後市疑慮。

開發商推案隨機應變

面對國內人口結構出現劇變，業者當然不會坐以待斃，推案遍布全台的遠雄建設總經理張麗蓉便指出，建商在推案之前，定會詳加了解各地的人口結構，再評估該於何地、何時推案，並規劃符合當地客源的產品，將風險降到最低，這就是為何現今建商爭相前進新興重劃區推出小宅產品的原因。

雖然國內整體人口展望不太樂觀，但新興重劃區受惠房價親民、建設豐富，在成熟市中心的高房價推擠下，拉攏眾多勞動人口移入，使得重劃區人口數雖還未及市中心，但在人口紅利的表現上卻相對出色，故而成為業者眼中的房市綠洲。

然而新興重劃區案量爆發，不免引來「房子長得比人快」、「供給遠大於需求」的質疑，對此業者倒是看得十分豁達。張麗蓉表示，重劃區的發展步調本就是「建設先來人後到」，況且業者在推案之初，就已把當地中、長期的人口成長考量在內，因此長線看來，區域推案仍維持供需平衡的狀態，沒有必要過度擔憂。

不僅推案熱點轉移，現在的業者在產品規劃上，也與過去有很大的不同。以往生養眾多且房價所得比尚低，民眾買房大多青睞中、大坪數物件，但如今受薪小家庭當道，對空間的需求不再寬闊，負擔能力亦有限，使得業者轉投小宅懷抱，促成近年活絡的小宅風潮。

通用性設計開拓商機

依據人口結構調整產品的舉動，還包括全齡化通用性設計的運用。昭陽建設行銷總監呂雅蕙指出，進入高齡社會後，消費者購屋時，不免會希望房子能有更多友善長輩的設計，以因應將來老邁年高的生活需要，所以近期該公司推出的建案，均導入通用設計概念，讓產品能契合各年齡層生活所需，藉以擴大客源、分散風險。

此外，呂雅蕙強調，雖然人口紅利盛況不再，但一個人在人生的不同階段，對房屋的功能要求也不盡相同，故對換屋商機頗具信心；遠雄建設總經理張麗蓉也說，人口樣態雖是重要參考指標，但絕非推論房市發展的唯一準則，房市未來是否會與人口結構同步走弱，還得視往後的經濟、建設、政策等各項變因如何發展而定。

對數據應有正確認知

不論將來的房市前景為何，住展認為，對消費者來說，首要之務是要對各項相關指標與數據有正確的認知，因為唯有認知無誤，才能擺脫誤解從中獲取最精確的資訊，在複雜的房市變化中洞悉先機。

【文/住展雜誌】現在小坪數住宅搶手，但小宅金玉其外，卻潛藏著不少問題。不管是建商或消費者，都要先暸解小宅的地雷在哪，並預先防範，才不會賠了夫人又折兵……

所謂「小宅」的定義，通常是指三十坪以下的房子；由於權狀登記三十坪的房子，扣掉約三十％公設、和十五％附屬建物後，室內大約只會十六、十七坪，往往只能隔個二房，因此被稱為小宅。

小宅具有低總價、低自備款的特性，購買的主流客層大多是首購族，或是投資客、包租公。由於目前房市的首購族群多，小宅賣得特別好，所以不少建商紛紛搶攻小宅市場；不只北台灣是如此，就連台中、高雄也是這樣。

小宅雖然很夯，但卻潛藏著一些風險與地雷，必需小心因應以避免踩雷。而小宅的地雷是什麼？其實可以從建商與購屋族兩個不同角度來作討論。

建商蓋小宅 注意兩地雷

從建商的角度來看小宅，最大的地雷就是「供給量失控」。最近就有數家建商大老出面表示，小宅供給量過多，恐怕會釀出新一波危機。

達永建設機構副董莊政儒認為：「小宅的地雷在於分布不均衡！至於供給量是否會出現失控危機，要視不同區域而定，不能一概而論。」

以台北市來說，新增的供給量相當少，即使小宅占比增加，可售戶數還是十分有限。反觀新北、桃園部份重劃區內的小宅供給規模龐大，產品重覆度偏高，像這種情況就比較危險。

莊政儒指出，景氣變化不可怕，最怕的是大家都一窩蜂。先前市場好，大家拚命推大坪數；現在市場弱，大家瘋狂蓋小坪數。這不能說完全不對，但建商推案前應該評估當地情況，包括線上建案供給、房型，以及家戶人口數、居民結構等各方面條件，才能精準的掌握到市場真正需求。

雖然去年達永建設位於中和推的小宅案熱銷，但莊政儒透露，未來推案不必然會迷信推小宅，例如今年預計於板橋江翠北側的新案，就會拉高三房型的比重，並祭出不同的配套方案，來與市場作出區隔性。

低首付方案 埋下新危機？

建商推小宅的第二個地雷，在於「能不能順利交屋」。由於小宅通常會搭配「低首付」方案。因首付款低，有些業者擔憂若未來房價持續下跌，投資客會認賠退戶，而不會選擇交屋。因為賠首付款了不起損失數十萬，但如果交屋，房價跌的話可能會賠上百萬。

對此莊政儒表示，上述情況不是不會發生，但通常都是「投資客比例高」的建案，才會出現類似狀況。據他觀察，目前使用低首付方案的自住客，其繳款十分正常，退戶的狀況極少，因為他們買房子是要自己住的，不會因房價短期波動就殺進殺出。

因此，建商若擔心低首付方案，造成未來交屋上的麻煩。在銷售時就要篩選客戶，儘量減少投資客的比例，把房子賣給自住客，就能夠輕鬆「拆雷」了。

民眾買小宅 避開三地雷

對消費者而言，買小宅的地雷點與建商截然不同，要注意的地雷更多，而第一個地雷就是「樣品屋障眼法」。

金圓室內設計駱中揚總監分析，部份預售屋建案的樣品屋，會藉由拉門、輕隔間、假櫃、偷坪數、玻璃立面等設計方式來創造出大空間的錯覺。這些都是司空見慣的常見手法，只能靠著多看屋累積經驗，才能夠一一識破，但一般買小宅的首購族經驗不足，即使知道樣品屋有什麼陷阱，也很難百分百不會上當。

駱中揚建議，若要有效破解樣品屋地雷，首購族有二個選擇。一來是「多看房子」；多看房子可以累積實戰經驗，而不是只停留在紙上談兵階段。經驗多了，自然知道房子適不適合自己、樣品屋有沒有偷空間。

二來「找援兵！」首購族經驗不夠沒關係，可以找身邊具有專業知識的親朋好友幫忙。如果沒有，則可以找一個自己信任的室內設計師，請設計師陪同前往看屋。設計師不僅能為客戶拆解樣品屋地雷，同時也能告知該房屋適合的設計、或者符不符合客戶生活空間需求，是一個省時、省力的方法。

不過，雲展設計葉崇宏總監則提醒，有時候設計師為了怕消費者在預售階段使用了他的KNOWHOW及進行客變，但交屋後卻沒有找他們裝潢施工，所以在預售時的提案通常會比較保守。假如雙方能透過契約，建立一個可以互相信任的方式，這樣子設計師更會傾囊相授，消費者更容易避開地雷樣品屋。

坪效誇大 小心上當

小宅易遇到的第二個地雷，則在於「誇大房間數」。這種狀況，通常也跟樣品屋有關。

由於房價仍居高不下，因此有建商推出「坪數縮小、房間數變多」的產品，例如二十坪號稱可以隔成二房、三十坪可以作出三房，但等到實際交屋時，消費者才驚覺二十坪根本無法作成正常的二房，只能作極小的小二房，甚至連常規的單人床都塞不下，必須特製更小的床和家具。

這個地雷往往會產生消費糾紛，最後造成交屋困難。葉崇宏建議，民眾可以在預售階段時，向建商索取平面圖、並清楚標示室內格局的尺寸，再拿平面圖跟設計師一起討論。

一般情況下，設計師只要看平面圖和標示的尺寸長、寬、深、高，就能知道房子適合隔成幾個房間數，或者格局、動線該作什麼樣的改動。

葉崇宏呼籲建商，最好在土地開發初期，就能跟建築師、室內設計師作全盤規劃討論，才能在各層各戶的戶形、配置、以及坪效上作出最完整的規劃。如此一來，房子比較好賣，糾紛也比較少。否則，若是藉由廣告或樣品屋欺瞞，硬是坪數不足的空間硬多隔房間數，以後即使房子賣得掉，交屋仍會困難重重。

葉崇宏進一步表示，有些民眾為了多隔出一個房間數，也會像樣品屋一樣使用輕隔間、或者木板隔間，但他建議民眾儘量別這麼做，因為輕隔間的隔音效果不佳，且結構也不安全。假如真的不得已，可以改用櫃體隔間，在空間利用度上會比輕隔間更有彈性。

千金散盡 買房大忌

買小宅的第三個地雷，就是「資金耗盡」。有些首購族沒有經驗，把手上能動用的現金全拿去當自備款，交屋後才發現沒錢可以作裝潢。

雖然沒裝潢的房子還是能住，但千萬別忽略「小宅更需要收納」；若不作收納，家中空間原已夠少，東西亂堆會變得更亂。

駱中揚建議，首購族買房扣除自備款後，最好再預留二筆款項，一筆是裝潢費，另一筆是家電費用。至於小宅裝潢費要預留多少才足夠？以平均值來說，每坪大約需要五到六萬不等。

讀遍萬卷書 不如開口問

由於時下網路資訊發達，年青族群多上網尋找購屋資訊，但網路資訊真真假假，與其盡信網路資訊，不如開口向有經驗的朋友、專家、或設計師請教。又或者，跟他們一起去多看幾次房子，累積更多看屋經驗，對於買房、減少糾紛，可能更有幫助。

【文/住展雜誌】以前，房價貴，民眾抱怨房子買不起；現在，房租高，民眾竟然快要租不起。到底租屋市場發生什麼事？包租公現在該怎麼做，才能穩定收租呢……

上一次總統大選前，蔡英文高喊要達成「居住正義」，把調高不動產持有稅、大量興建社會住宅當成最主要的居住政策，以及解決高房價的解藥。新政府執政以後，稅金是調高了，但社會住宅卻蓋沒幾間，現在不僅房價仍然很貴，就連租金都漲到不像話。

根據內政部統計的「租金指數」顥示，全台租金已經連續三十七個月上漲。今年一月的租金指數更已來到一〇一點三四，創下歷史新高。

以前，民眾是抱怨房子「買不起」；現在，不只買不起，竟然也快「租不起」了。到底市場發生什麼事，導致租金一路水漲船高不回頭？

四大關鍵　房租狂飆

關鍵一：房屋稅、地價稅雙漲，稅金轉嫁房租。雖然一八年全國各縣市房屋稅、地價稅普遍凍漲，但前幾波稅金調漲幅度過大，尤其是一六年許多縣市的地價稅平均大漲約三成、新房子的房屋稅大漲約五成，嚇到不少有房族。

雖然房屋稅、地價稅大漲，政府美其名說是為了打擊「囤房族」（名下擁有四戶以上房屋的人），讓囤房族覺得養房成本太高，就會把房子賣掉來減輕負擔，房價就會跌價。但沒想到，不僅房價沒跌多少，囤房族更不減反增，一六年底竟暴增約四千人，囤房族總人數衝高至約七點七萬人。

原因就出在許多囤房族本身是包租公、包租婆，他們都把「稅金轉嫁到房租上」了，政府加稅等於加在房客身上，囤房族不會受影響。再者，不管是不是囤房族，天底下沒有房東會賠錢租房子；只要稅金一漲，房東就調漲租金，維持既有的租金水準。

舉例來說，原本一間三十坪的房子，月租二萬元，當一年持有稅稅金增加一萬元後，房東把房子月租金漲到二萬一千元，一年下來扣掉增加的稅金，房租收入還多更多。

關鍵二：「以租代買」風潮盛行，租賃需求居高不下。如果租屋市場供過於求，那房東要漲租金可不容易，政府加的稅金也難以轉嫁，但問題就出在近年來以租代買的風潮盛行，有的人是因為房價高買不起、有的人是想等房價跌更多才買、有的人則是不爽買，所以都只能暫時租房子。

因為租房子的變多，租房市場超級火紅；租屋需求增加，很多房東都有種共同的感覺：「房子變得更好租掉」，調漲租金就成為自然而然的事，房客喊價的空間越來越少。

現在台北市中心的獨立套房，月租金隨便也要一萬元，租屋網上時常可以看到老、髒、貴、小的套、雅房都租得掉，這種狀況也已成為媒體爭相報導的新聞。

跟進調漲　租金上揚

關鍵三：租金補貼成為推高租金的小幫手。政府也知道房租高漲，租屋族負擔沉重，所以推出「租金補貼」方案，且有不少縣市政府還加碼補助。

雖然政府補貼租金是好意，但卻無形中成為推高房租的助力。由於政府按月給予租屋族定額補貼，租屋族的租金給付能力提高，就能承租更高租金的房子；房客對於高租金承受能力增加，房東就會傾向調漲租金。

舉例來說，宋江在梁山每月花一萬元租房子，但房東今年房租漲到一萬二，宋江原本無力負擔，但因獲政府每月補貼三千六百元，宋江不僅能繼續租原本房子，甚至還能把租屋預算提高，去租更好的物件。

另一個因素，是房客若申請租屋補貼，房東租屋所得需繳納所得稅，要付的稅金增加，也會促使房東漲租金。不過，因每個縣市租金補貼不過數千戶，所以推升租金的狀況較沒前二個因素那麼普遍，只能算是造成租金高漲的次要因素。

關鍵四：租屋市場出現「跟漲效應」。早年房東在租屋時，通常是「以前租多少，現在就租多少」，但因近幾年來租金明顯上揚，有些房東看到同社區的房子租得比自己貴，卻還是很快就租掉，最後受不了誘惑而跟著調漲租金。

舉例來說，張三的套房原月租一萬，今年隔壁李四同坪數套房以一萬三出租，同樓層王五的套房以一萬四出租；張三的套房今年重新招租，很難抗拒誘惑仍只租一萬，跟進調漲二、三千租金的機率就增加了。

三要三不要　收租沒煩惱

雖然租賃市場火熱，房租持續走揚，但若想買房收租，最好要掌握「三要三不要」的原則。

什麼是「三要」？就是要穩定、要在市區、要買附加價值的房子。

所謂要穩定，是指房東出租時應把「穩定收租」當成最高守則（店面除外），如果遇到一組收入正常、按時繳租、生活習慣良好的租客，租金就沒必要跟進調漲。因為一旦調漲，原本租客可能不再續約，而新租約雖然每月租金高了一、二千，但人好壞卻無從預料。

如果貪圖高額月租金而不斷漲租，房屋空置期會增加，房客來來去去更難掌握，如果遇到髒亂、或是不按時繳租的房客，其實房東賺不了更多，反而要花費更多心力，實在得不償失。

另一種穩定，則是指穩定的社區管理品質。很多包租公手上有十幾間房子，平常很難顧到每一間的狀況，所以要買在管理品質好的社區，而且跟管理員打好交情；如果房客行為怪異、在社區風評不好，就能透過管理員私下得知訊息，更能掌握出租現況。

第二要是要在市區。市區的房子雖然比較貴、投報率較低，但卻是進可攻、退可守最好的選擇。

因為市區房屋租賃需求高，只要房租合理，就不怕租不出去；容易出租就代表空置期會比較短，空置期短則租金收入高。出租屋位在市區還有許多好處，一來是房子保值性高，若房東有資金缺口、或是房子不再租人，房子也能賣個好價錢；二來是萬一變凶宅，願意接手的人也較多，不像郊區的凶宅乏人問津。

第三是要買附加價值的房子，例如附家具、附裝潢、或附租約的房子。一般來說，有附家具的房子，每個月租金都會比空屋至少高出二、三千以上，所以買附裝潢和家具的房子，會比毛胚屋、或者空屋來得好。

押錯籌碼　口袋空空

三不要：不要大坪數和豪宅、籌碼不要集中、不要違法。

不要大坪數和豪宅有二大理由，第一個理由是租金總價高，能租得起這種房子的人少，而且往往要委託仲介招租、找尋房客。客源少的話，空置期容易拉長，而委託房仲招租，通常要付一個月租金作為報酬，收益就會減少。

第二個理由，是因為台灣豪宅投報率長年偏低，年投報大約只有一％，但一般房型投報率多在二％到三％不等，豪宅收益慘不忍睹。台灣豪宅投資的契機在於房市多頭時漲幅大、增值空間高，但若在空頭或租賃市場，豪宅並非好的投資物件。

另一種不要，則是籌碼不要太集中，把雞蛋全放在同一個籃子裡。例如「全押寶小宅」，雖然小坪數投報率好、容易出租，但會租小坪數的人往往是單身、情侶、頂客族；這類族群並不是不好，而是「穩定性」較不足，比一般正常家庭更容易發生自殺、或者他殺等意外，所以有的建商在規劃小宅建案時，不會配置瓦斯爐與管線。

又例如「全買在同一個社區」，有些房東會圖個管理方便，在同一個社區買好幾間房子出租，但如果不幸發生火災、或是地震倒塌，那就「火燒罟寮全無望」了。所以，買房出租要注意一下房型與區段配置，採取分散風險的方式比較妥當。

賺錢別違法　捉到賠更大

第三種不要，是不要違法，例如違建隔間出租，或是貪圖高額租金作日租套房。或許日租套房和違建隔間出租能賺到更多錢，但這是「走在鋼索上賺錢」，一旦發生意外或是被政府查到不法情事，那賺的恐怕不夠賠，不能等閒視之。

總而言之，縱使現在租屋市場火熱，但當包租公最好不要太過短視近利，在追求高租金、高投報之餘，還是要注意一下可能面臨的風險，出租事業才能做得長遠。

【文/住展雜誌】雖然今年北台灣春季檔案量續減，但新北市重劃區推案量卻源源不斷，尤其是新店央北、板橋江翠北側、土城暫緩發展區，以及林口、五股等舊重劃區，都有建商不畏看衰，大舉推新案搶市……

據住展雜誌統計，今年北台灣房市春季檔推案預估量為一六一四點九億，較去年實推案量一八二九點一億減少約百分之十一，旺季檔期推案量已連續數年下滑。在今年春季檔期北台灣各縣市中，又以新北市推案預估量約六八三億最多，主要是重劃區推案量爆發，大幅挹注整體案量。

今年房市春季檔量縮，從好的方面看，線上供給量不致於失控，可望守在相對穩定、安全水位，同時對線上銷售中的建案也有幫助，客源比較不會受到新案瓜分，價格戰的壓力會稍微緩和。但從壞的方面看，意味著建商多看淡近期市場，心態較為保守，盡量以銷售舊建案為優先，所以不敢大舉推新案。

大坪數崛起　都更案火熱

近期房市最受矚目的焦點，就是台北市的指標豪宅『F4』:「One park taipei 信義聯勤」、「Diamond Tower」、「冠德信義」與「陶朱隱園」。其中，「One park taipei 信義聯勤」、「冠德信義」和「陶朱隱園」都預計取得使照後才要公開，今年第一季猶抱琵琶半遮面，千呼萬喚仍不願公開。

由於指標豪宅缺席，但北市春季檔大坪數案量占比已有提高的跡象，如「帝璽」、「冠德羅斯福」、「森城大院」、「Jade 12」等案，案量占北市檔期案量四成左右；未來若指標豪宅陸續公開，大坪數案量比重會進一步拉高，小宅比例會遭到大幅壓縮。惟若以戶數計，則小宅戶數仍較多。

北市春季檔另一個特色，是都更推案延續去年熱度，依然扮演房市主角，如「帝璽」、「冠德羅斯福」、「耕隱」、「台大敦仁」、「恆合江山」、「松江無籬」、「鵲喜」、「岫廬」等八個建案都是都更案，場子相當熱鬧。

建商沒在怕　重劃區量增

新北市春季檔推案重心集中在新興重劃區，尤以板橋江翠北側、土城暫緩發展、林口新市鎮與新店央北等重劃區推案量最多，這四個重劃區案量超過四百多億，占比逼近七成。推案過度集中化的結果，恐怕對價格較為不利。

但讓人跌破眼鏡的是，新北市去年的大讓利風似乎沒延續到今年，目前預估開出的新案，其定價大多偏高，例如鶯歌火車站附近、土城暫緩發展區外、板橋江翠北側內，都有高價案將推出，挑戰市場接受度。在讓利案數量較去年明顯減少，今年買氣是否能夠續旺，就有待觀察了。

走平實路線　桃竹很務實

桃、竹建商則大喊『我們不一樣』，推案形態跟大台北呈現不同的風貌。桃、竹春季檔建案多平均分布在各行政區，產品則以二、三房為主流，符合首購族群和一般家庭的購屋需求，如「富宇全球案」、「麗寶青年時代」等案；價格方面，多走平實路線，挑戰新高價的建案極少。

至於宜蘭和基隆，今年檔期案量極少。推案量銳減的主因，是因為近期市況不佳，基隆從去年Q4起推案就大幅減少，而宜蘭冬季房市因旺季不旺，導致建商心生觀望，所以縮手不推案。

大致上來看，今年春季檔重心仍在大台北身上，尤其是在讓利案減少的情況下，今年大台北買氣能否續熱，可能是房市回溫與否的重要觀察期。如果民眾不買單，就代表建商定價太過樂觀，房市尚未落底，所以買方仍想等便宜貨而不願追價；如果買氣持續成長，那麼距離房市回溫可能越來越近了。

【文/住展雜誌】去年十大代銷排行榜中的業者，雖然大部份接案量呈現下滑，但幾乎每一家都有熱銷案或完銷案，口袋賺得飽飽飽。因此，一七年對代銷業來說，應該算是一個大豐收的好年！

住展雜誌統計去（二○一七）年北台灣十大代銷結果出爐，第一名至第十名依序是海悅、新聯陽、甲山林、創意家、璞園、新理想、翰昌、信義、新高創、華磐。去年進榜的代銷多是老面孔，傳統四大代銷強勢占據榜內前四名，璞園廣告接案量則快速攀高，房仲旗下代銷部門則僅有信義進榜，而華磐則是榜內唯一新人。

老代銷強勢　新血僅一位

第十名的華磐國際開發，是去年榜內唯一首次入榜的代銷業者，接案量為九七點五億；該公司算是代銷業新血，創立翌年就擠進十大代銷榜內。華磐年承接建案為「青峰」、「翠峰」、「傳峰」等建案，均為新潤建設的推案，未來預計會擴大承接其他建商的推案來銷售。

第九名為新高創廣告，已連續二年入榜，去年接案量為一○二點五億，指標案如中和「景安之丘」、淡水「捷運儷境」。新高創近二年接案量相當平穩，去年總案量一○二點五億，僅比前（2016）年減少五點一億。

信義代銷睽違二年後，再次重到十大代銷行列，去年接案量達一○四點七億，指標案如松山「中工耘翠」、大安「大安Vision」。雖然國內有多家房仲旗下都設有代銷部門，但信義代銷是唯一數次能衝入十大代銷榜的贏家，不過其接案範圍僅限大台北地區，事業版圖相對有限，惟優點是穩紮穩打。

第六、七名分別是新理想、翰昌廣告，去年承接的建案以寶佳旗下推案為主。其中，十大代銷榜內多年不見的翰昌廣告，去年承接建案為新店「合陽天擎」、泰山「合登上豪」，總案量達一一四億。新理想廣告去年接案量為一一六億，指標案如鶯歌「雙捷A+」、桃園「權視界」。

新聯陽好神　海悅再稱王

璞園廣告前年屈居第十名，去年接案量大增至一五五點八億，較前年增加五一點三億。除了推案量大幅成長外，璞園去年接案足跡更遍及北台灣縣市，大台北有「天賞大願」、桃園有「忠泰幸」、新竹有「國泰禾」、宜蘭有「玖砡行館」，總案量只差第四名不到八億，頗有挑戰四大巨頭之勢。

至於去年十大代銷前四名，則仍為四大代銷所盤踞，但第二到四名的代銷，去年接案幾乎全限縮在大台北地區。第四名為創意家行銷，案量為一六三億。創意家去年主要承接大台北地區的建案，只有桃園「國泰水秀」一案例外，預估今年接案狀況會比去年積極，案量將再往上成長。

保守回防大台北的，還有甲山林機構；甲山林去年承接銷售的建案全在大台北地區，而且多集中在新北市重劃區，如板橋江翠北側重劃區「新外灘」、土城暫緩發展區「金城舞」等系列建案，全年接案量來到二四二億。

雖然新聯陽實業去年接案範圍也侷限於大台北，但案量卻呈現噴發式成長，去年總案量高達約五七四億，較前年暴增三五七億、年增幅超過百分之百，是四大代銷唯一一家案量成長者，排名升至十大代銷榜第二名。新聯陽去年所接建案產品類型是大、中、小通吃，如豪宅案有「潤泰敦峰」、「華固名鑄」，中間坪數有「鳳凰花園」，小宅案有「文心奕奕」；其中大坪數案量占總案量約五成，大坪數案量占比之高，在代銷業界內實屬罕見。

持續蟬聯代銷王桂冠的海悅國際，去年承接建案數量與總案量均得第一，全年接案量達六三八點四億，包括兩個百億大案「竹科悅揚」、「久泰皇品」。海悅去年接案可謂蠶食、鯨吞二種方式並進，大至百億量體的指標案，小至總銷只有一億多的微型建案都接。

從去年十大代銷排行榜來看，前九個名字均為老面孔，意味著在房市修正期中，傳統老代銷、大型代銷較能適應市場變化，新代銷或中、小型代銷只能在夾縫中求生存。雖然房市景氣未大幅復甦，但因業主普遍願意讓利，使去年十大代銷榜中每一家代銷手上，都有一到數個不等的熱銷案，繳出一張漂亮成績單，也算是豐收的一年了！

【文/住展雜誌】在台灣房地產市場裡，寶佳以往大多是推案量最大的建商，已是蟬聯八年記錄的推案量最大建商。但去年案量排行榜卻起了大變化，名次出現奇妙的大洗牌……

據《住展》雜誌統計，北台灣建商推案量排行榜出現重大變化，先前已經八連莊的寶佳機構被遠雄建設超越，屈居第二名，而新的推案量霸主遠雄建設，是以四七○億登上十大建商之首。

二○一七年的十大建商名單，依序是遠雄建設、寶佳機構、潤泰創新國際、泰舍實業、中悅機構、立信機構、茂德機構、久泰建設、冠德建設與三福開發。

大台北建商強勢進榜

第十名的三福開發，去年僅推出新莊「凰凰花園」一案，總案量達一百億，就衝上前十名。三福開發是大台北地區的老牌建商，從九五年起就有推案紀錄，但歷年推案量不多，去年三福首次擠進十大建商排行榜。

冠德建設則是知名上市建商，也是營建的績優生，一五年間曾進到第八名，一六年因推案縮手而掉出榜外，去年擴大推案能量，總案量達一○一億，尤以「冠德創新殿」案量最大。由於冠德手上還有數個建案正在籌備，預估今年總推案量會超越去年。

久泰建設也是大台北老牌建商之一，去年案量達一一六億，主要是靠中和豪宅案「久泰皇品」，單一個案海灌百億量體，擠進排行榜第八名。前年排名第二的茂德機構，去年以銷售餘屋案為主力，新推案量僅約一三○點六億，且多集中在新北市新興重劃區。由於茂德今年在新店央北、板橋江翠北側、土城暫緩發展區與三重仁義段均有新案推出，今年案量可望大幅成長。

第六名的立信機構，是十大建商榜中的新面孔，主要案量來自於板橋江翠北側重劃區，且銷售成績亮眼；由於立信是江翠北側重劃區的大地主，該重劃區將成為立信推案大本營，也可能幫助立信連續二年登上十大建商排行榜。

暴增三百億　遠雄變老大

第五名的中悅機構，是新北與桃、竹知名的豪宅建商，去年新案量體達一九○億，較前年大增逾百億以上。自從房市從一四年下半年進入買方市場後，多數豪宅建商都轉攻小宅市場、或者縮小房子坪數，但中悅是極少數堅持推百坪以上房型的建商，在目前房市中獨樹一幟。

第四名的泰舍實業歷年推案量有限，但去年新莊「泰舍至善元」量體高達二二○億，是新北市案量最大的都更案。泰舍實業表示，「泰舍至善元」為買斷式都更案，全案無保留戶，因此總案量才能高達二二○億。
以建築品質聞名的潤泰創新國際，去年新案量達二四○億，指標案包括松山「潤泰敦峰」、新莊「潤泰峰盛」；去年潤泰新所推出的建案，都不走主流讓利路線，是少數堅持賣高價的業者。

原已連續八年稱霸北台灣的寶佳機構，去年推案量三五九點四億，雖已較前年增加近二十億，但仍不敵遠雄建設，落居第二名。雖然寶佳案量居第二，但若以建案數量來說，寶佳新建案數量高達三十幾個，遍及新北市與桃、竹各行政區。

遠雄建設去年新案量達四七○億，較前年暴增三百億，年增幅約一七四％，指標建案如汐止「U-TOWN」二期、龜山「遠雄新未來」等案。遠雄曾在二○○七年成為十大建商之冠，在睽違十年後，再次重返第一名。

由於去年北台灣推案量止跌反彈，各建商推案量普遍增加，進入十大建商的最低門檻，也從前年的八十億，去年提升至一百億。這顯示房市景氣雖不算好，但在讓利就能大賣的情況下，建商推案信心不減，仍然戴著頭盔往前衝！