【文/住展房屋網】近來大台北違建隔間出租，因遭遇火災而發生多人死傷的不幸事件，再度引發社會各界對於違建的關注。至目前為止，除了雙北市府都宣誓要加強違建拆除外，民意代表也各自獻策，有民代就主張要修法增訂「吹哨者條款」，給予檢舉人獎金來鼓勵民眾檢舉違建。惟住展房屋網企研室認為，檢舉向來不是違建拆不拆的關鍵，民代大人恐怕搞錯方向了。

住展房屋網企研室指出，以中和發生九死慘案的頂樓加蓋違建為例，該處違建早已被檢舉多次、且列管在案，但新北市卻遲遲拆不了；北市建管單位動不了該違建的主因，正是來自於民意代表的關說，每次要拆就有民代來阻撓，而且來關說的民代不分藍、綠，以致於最後都不了了之。

如果拆除違建具高度公平性，那相信雙北市拆除違建根本不成問題，因為民眾自發性檢舉一向很踴躍，在數次火災之後，檢舉違建案更大幅暴增。可見得檢舉違建有無給錢，不是解決違建的重點。

然而，檢舉違建再踴躍，通天下都曉得有些既定違建拆不了的關鍵，是因為「背後有人罩」，導致建管單位無法抵擋壓力，只好放棄或暫緩拆除。

民代關說阻擋拆除違建的風氣並不止於新北市，就連台北市、乃至於全國都是如此。在此前，台北市建管處正研擬新措施，欲把議員協調三次以上的違建、議員協調次數、以及幾位議員協調過違建案全部公布上網，卻引來不分藍、綠議員炮轟，怒嗆柯文哲「政治不是這樣搞的！」

說到頭來，為什麼台灣違建會走到今日這般田地？為什麼重大、危及公安的違建仍無法全數拆除？這部份，民代要負不小的責任。

因此，與其增訂「吹哨者條款」，用灑錢的方式去鼓勵民眾檢舉違建，不如增訂「關說者條款」，嚴格約束所有民代禁止為違建關說。否則，民代一面唱高調，打打嘴炮說違建要怎麼處理，另一面又介入違建拆除案、甚至砍建管單位預算，孰是孰非，社會自有公評。

【文/住展房屋網】台北市屬於盆地地形，因此邊陲地帶有很多山坡地，諸如內湖、文山及北投區等都有，甚至連信義區也有。當然，台北市地狹人稠，這些山坡地也多已進行開發，甚至不少現有山坡地住宅已相當老舊，按理說，的確應該加速推動重建。

然根據台北市都更自治條例，由於這類區塊屬於住三地目，因此無法進行都更。因此日前北市議員闕枚莎便提案，希望(北市都發局)開放鄰大馬路的住三老舊建物可都更，連署議員據悉已達50人；11日更舉行公聽會，與會土木技師公會都贊成放寬，認為現行法令已有足夠配套，加上北市對坡地開發管制也是全國最嚴謹，實無必要排除都更機會。

以上相關論述看似有理，然住展房屋網企研室發現，闕議員召開的公聽會上，據悉只有大地及土木技師代表出席，卻獨不見都市計劃專業者？有關都計範圍的開發鬆綁解禁，是不是應該要有都計相關專家出席？又或許議員自己也明白，都計專業者的意見，十之八久是反對恣意開放山坡地開發解禁，所以根本沒邀請？

住展房屋網企研室必須指出，除了地質敏感問題外，山坡地本就不適合大規模開發，因為道路等公共建設的質與量肯定無法與平地住宅區相比；然而現行都更辦法，卻又最高給到額外50%的容積獎勵。因此一旦真的開放(都更)，就不是只有地質結構需注意，還有公共建設可能無法負荷的問題，而這部分其實近乎無解。

回到山坡地住三開發強度，如果是一路之隔，一邊無限制，另一邊卻因為歸到山坡地，開發強度受限，的確可考慮適度鬆綁，但還是要回歸到都市計劃範疇，由相關專業者討論定奪為宜；當然更不該單方面由非相關專業的民意代表提案，進而直接鬆綁。據此，住展房屋網企研室呼籲北市都發局堅守立場，不要因為民代壓力而再度政策轉彎。

住展房屋網企研室當然也贊同，凡房舍老舊，有潛在危機者，確實該盡速重改建；但是，一定要走都更程序嗎？說實話，都更程序冗長，且不一定能成案。如果真擔心居住安全有潛在威脅，希望盡速改建，是不是走一般協議合建之途反而比較快？當然，也可循上月立院剛三讀通過的危老條例為之；無論哪一種，都比都更更快速。

還有，闕枚莎說很多山坡地居民是弱勢者，所以無力改建；那難道走都更，就變成有能力(改建)？據此住展房屋網企研室判斷，這些住戶恐怕是覬覦都更容積獎勵的動機，遠大於加速重改建，畢竟有了都更容積獎勵，才可能有開發商願意參與，不是嗎？然而話又說回來，到底是一坪換一坪重要，還是居住安全比較重要？

【文/住展房屋網】內湖地區的交通狀況，已可用惡名昭彰來形容；每到上下班時間，從往返市區及內湖的幾個動線，包含民權大橋、中山高內湖交流道，或麥帥橋等，幾乎都是塞爆的狀態。更精確說就是，上班進入，及下班離開內湖科技園區的交通孔道，幾乎都會呈現打結狀態；如果天氣不佳或下雨，情況還會更糟。

對於這樣的情況，稍早柯P曾脫口說出「內湖交通沒救了！」住展房屋網企研室認為，就一個地方首長的角色，柯P說這樣的話，實在是不負責任；但平心而論，此言也並非完全虛假。畢竟目前內科聯外交通動輒打結的問題，並不是單純交通動線不良或運量不足造成，而和當初內科都市計劃變更有很大關聯；甚至說得更白一些，根本是『前人造孽，後人承擔』。

原來，當初前朝(馬英九任市長時期)開放允許更多業種進駐內科，這固然是希望能解決彼時內科發展遲滯的狀況，但卻沒有同步考量並規劃相關配套，包含交通甚至居住等，結果更多業種真的陸續進駐(內科)後，相關後遺症立刻浮現。

再者，後來文湖線通車，也沒有太大幫助；畢竟該路線本身運量不足，就算銜接到較高運量的南港線，也是遠水救不了近火。這也難怪之前柯市府曾拋出捷運南北線的話題，目前則是打算規劃銜接松山、信義、南港及文湖四條捷運線的內湖東側捷運。然目前所知，這條路線也是設定為輕軌；就算通過可行性評估，甚至動工興建，屆時究竟能發揮多大的功能，也還是得打上問號。

不過住展房屋網企研室認為，更重要的還是前幾年房價飆漲，內湖房價一度飆高到三位數字，結果很多在內湖工作的上班族根本買不起周邊的房子，只能轉往較遠、房價較便宜的地方，這當然直接造成內湖(內科)聯外交通負荷過大。

綜合以上眾多因素，光靠多一條輕軌，或拓寬部分路段，住展房屋網企研室認為還是不夠，得有更多配套；比如在內科周邊找更多公有地蓋公宅，提供內科人另一項居住選擇，或至少將港墘站共構案捷運分戶降價招租；如此一來，或許能間接降低上下班尖峰時間內湖(內科)聯外負荷量，進而稍微紓解目前的交通大難題。

【文/住展房屋網】自從行政院長賴清德以一席「照服員當做功德」開啟政商幹話大賽之後，近來台灣政要與產業高層還真的是幹話不斷，除了被稱為「資動部長」的總統表姊林美珠不斷以「勞檢是最後手段，企業會自律」、「加班費太高讓勞工無法賺錢」等誇張言談吸納仇恨值，執政黨立委邱議瑩也靠著一句「抗議不認真、都放錄音帶」，獲鄉民加冕為「最傲慢民代」。政客接連口出狂言，讓最近的台灣社會很不平靜。

過去政客「選前謙卑，選後靠北」的舉動已不勝枚舉，因此多數民眾罵歸罵，但還不至於有太大的情緒起伏；但當得了便宜還賣乖的工商大老，也下海加入講幹話行列時，百姓們可就真的忍無可忍了。

工商大老中，最讓網友們不耐的就是商總理事長賴正鎰，以及工商協進會理事長林伯豐。兩位大咖雖然在工商業地位卓著，但在PTT鄉民的眼中，卻是台灣最典型的慣老闆，兩位一而再、再而三的驚世發言，更讓網民直批兩人儼然是資方打壓勞方的哼哈二將。

日前賴正鎰雖對勞基法修惡的勞團意見表示尊重，但卻強調勞團聲音只是少數勞工意見，不能代表多數勞工，還說自己聽到的勞工意見，都希望能多加班賺錢。這話才說出口，馬上就被網友打臉，指出若深耕勞方的勞團不能反應全體勞工心聲，難道作為施壓者的資方會更清楚勞工需求？同時也提醒賴正鎰，他自己接觸到的勞工，也非全體勞工，呼籲資方要搞清楚立場，別總把自己當勞方代言人。

不過與林伯豐相比，賴的發言只能算是小菜一碟。林伯豐不僅砲轟勞基法規範的「做1給4、做5給8」是惡法，稍早更在行政院長賴清德前往取暖的工商早餐會表示，上市櫃公司願配合政策，讓起薪至少3萬，但同時也喊話要基本薪資凍漲5年，狂妄發言果不其然再遭鄉民砲轟。

住展房屋網企研室認為，工商大老基於謀求產業成本極低化的原則，不得不屢屢發聲，但相關人士的言論，仍因謹慎才對；特別是當政府已經表態極端傾向資方時，大老們就應該學會「保持安靜」，否則只會引發社會更大的動盪。

畢竟過去在經濟成長仍可觀時，我國曾有長達10多年(民國86-96年)未調整基本薪資，因此勞方早已做出龐大犧牲，現在要求加薪、爭取福利，其實只是理所應當的補償而已，資方沒有對勞方薪資凍漲的「失落10年」進行回饋，已經很過分了，現在還在勞基法修惡之際，得寸進尺要求薪資再凍漲5年，無良程度，真的是人看人憤怒！

住展房屋網企研室更指出，長期薪資凍漲，對房地產會有非常不良的影響；一來是民眾購屋能力停滯，房價欲振乏力；二來則是長時間的低薪，絕對會助長民怨，而造就民怨的企業與政客，勢必成為千萬勞工們的報復對象，就算弄不倒企業財閥，也不願讓無良資方多賺一點錢。

這種抵制心理將使許多購屋、消費需求減少，最終導致資方自食惡果，因此若資方、政客還想多過幾年吃香喝辣的日子，務必得聽進住展房屋網企研室的勸─別再講幹話了！

【文/住展房屋網】被網友封為「講幹話天王」的行政院長賴清德，由於修改《勞基法》向資方大幅傾斜，犧牲勞工權益，卻又頻頻強調是「為了勞工好」，而引發民怨。住展房屋網企研室表示，按這個套路來說，先前賴清德曾在立法院強調：「支持實坪制」相關發言，應該也是幹話成份居多；民眾若想盼著實坪制到來，恐怕要回家洗洗睡作夢比較快。

行政院長賴清德上台之後，有數個法案陸續進行修法，但總是嘴巴說的很好聽，但實際修法方向都與說的相背離。《勞基法》說是為勞工好，但卻大幅剝奪勞工基本權益，而《勞基法》只是冰山一角，其他如《礦業法》修正案也是一樣，竟然修出允許「邊採礦邊環評」的詭異法令，而被環團痛批是「假修法、假改革」，因為修法後環評效力反而更弱。

最悲催的是，恐怕連「實坪制」都是如此。賴揆曾在立法院說：「支持買賣房屋實坪制，也許短期內無法達成，但未來內政部該從這方向走。」

賴揆並指示，現階段推動實坪制，要著手修改「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，增訂專有或共有部分研議。但這種說法，其實就是把民眾當成三歲小孩子來騙；因為「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」根本與實坪制風馬牛不相關。

實坪制所牽涉的是登記制度，但賴揆卻指示要去修改與消保法相關的規範，分明是打模糊仗。若說這麼做是為了推動實坪制而努力，已經是哄拐騙，而不是「幹話」二個字可以形容。

住展房屋網企研室呼籲，如果賴揆認為自己不是講幹話、空話，應當拿出實際作為，挺直腰骨放手修法大幹一場，全面翻修不動產登記制度、往實坪制靠攏，讓實坪制一體適用於全國房地產。否則，如果心口不一，早晚被看破手腳。

【文/住展房屋網】受少子化影響，台灣人口將於近年達到顛峰，之後隨即步上人口緩步減少的窘境。隨著我國人口結構已呈現高金字塔發展，未來我國將面臨嚴重人力資源不足、毫無人口紅利可享的困局，屆時不論的產業發展、稅收穩定、社福支撐、國防維繫都將產生質變。

為挽救可預見的人口衰退的悲劇，政府多年來除大力放送鼓勵生育口號外，並無太多實際作為。在國家整體環境始終不利養育兒女的情況下，不少人士建議我國應向日本、新加坡看齊，透過移民政策的調整，鼓勵外籍人士落地生根，以彌補未來的人口缺陷。

然而住展房屋網企研室認為，我國社會存在有5大弊端，只要這5弊不除，別說吸引外籍人士移民，恐怕連台灣自己人都想趕緊離開這座鬼島了；更可悲的是，這5弊部分不僅不見改善，甚至還在惡化中。

第一弊：歧視外籍者。或許很多人會說，台灣對外籍人士已相當友善，但這只是部分事實，多數國人對外國人的友善，僅限歐美日韓等已開發國家人士，對於來自東南亞、南亞及非洲的民眾，國人其實普遍帶著歧視眼光，特別是與台灣互動密切、為經濟發展作出極大貢獻的東南亞人士，在台更是備受壓迫。

國人對東南亞人士的歧見，對吸引移民是一大致命傷。因為不論就地緣還是文化角度來看，我國若想招徠移民，東南亞諸國勢必是重要來源，但嚴重的歧視，卻會打消他們移居台灣的意願。

更諷刺的是，台灣總是視東南亞諸國為經濟落後地區，但近年東南亞諸國在人口紅利加持下，經濟表現根本海放台灣，且隨著國民所得提升，東南亞各國均已培養出豐沛的中產階級，反觀台灣則陷入中產中空的M型社會，難怪許多東南亞在台藍領直言，一輩子也不會想生根台灣。

第二弊：薪資待遇差。台灣實質薪資不敵通膨、倒退10多年，明明是已開發國度，薪資條件卻仍停留在開發中國家程度，讓許多外籍人士感到匪夷所思；尤其現在執政黨正打算強行通過增加工時、降低薪資、加班加到死的勞基法修法，不斷劣化的勞動環境，更讓外國人對移居過勞之島不起興趣。

移民無非是為了追求更好的生活，但來到台灣，企業給的薪資幾乎只能勉強過活，無能政府又無力捍衛勞工權益，來台之後，不僅沒有休閒生活，還一秒變奴工，試問哪個外籍人士甘願來台灣「做功德」？

第三弊：購屋門檻高。薪資待遇差還不打緊，更慘的是來到台灣，如果沒有中樂透或有個有錢爸媽，單靠薪資想買房，可以說是天方夜譚。雖然這3、4年台灣房價略有下修，但先前不理性的飆漲，導致台灣即使是相對低價的台南，房價所得比仍超過7倍，雙北難買房的程度更榮膺世界前茅，同樣的房價水準，到許多已開發國家都能買上獨門獨院的別墅了，因此外國人何必來台住鳥籠。

第四弊：市容欠規劃。收入低、房子貴也就算了，委曲求全到頭來卻只能住在市容雜亂、安全欠佳的空間，那才真的嘔死人。台灣各大都會最令人詬病的，就是到處充滿了醜陋的頂樓加蓋鐵皮。

這些頂樓加蓋美其名是為了防雨，但實際上卻是許多自私國人占用公共空間增加私人使用坪數、甚至出租謀利的工具，這些頂加不僅破壞市容，更潛藏嚴重的公安危機，從近來雙北屢屢發生奪命頂加違建大火，就能看出頂加違建橫行的威脅，外國人來台花大錢買房定居，卻得時時看到醜陋頂加，常常面對違建對公安的傷害，光想就嚇死人了，豈會願意移民台灣！

第五弊：政客無信用。政客為謀選票、討好財團而背信棄義，更是阻卻台灣發展的最大障礙。台灣政客時常為了選舉而擅改政策，使我國時常面臨政策的不穩定性，進而導致人民無所適從，產業發展屢生變數。

就拿最近的勞基法修惡為例，企業原本要的只是假期調度的彈性，政客卻要5毛給1億，修法要提高工時、降低薪資，此舉不僅使原本已漸穩定的勞動市場天翻地覆，更加深勞資之間的對立；隨著勞資對立惡化、政府信賴瓦解，民眾將對企業、財團產生抵制，使得社會遭撕裂，經濟遭拖累，產業發展亦失去支持，如此沒有前景的國家發展，又怎能吸引外資、外國人來台呢？

住展房屋網企研室直言，上述弊端，只有一個都夠嚇人了，更何況台灣還五者兼備，移民台灣，簡直跟踏進鬼門關沒兩樣，因此想靠移民拯救台灣人口劣勢，可謂緣木求魚。

【文/住展房屋網】最近雙北市接連發生增建隔間套房大火意外，兩週之內已釀成10人喪命。說實話，真的總是要等到出了人命，官方才會開始重視，進而有所動作，這回也沒例外；不但內政部打算研擬SOP解決陳年違建問題，柯P更宣布將撤銷阿扁時期的列管令，也就是194年前既存且無公安疑慮之違建採取列管緩拆的權宜措施。

其實過去以來，相關單位一直用人力及經費不足的理由打拖延戰術，迴避拆除違建的習題；另外，每次要拆除違建時，建管單位也總會碰上民代關切、形成阻力如今違建公安問題再起，這回中央及地方都準備祭出大動作，會不會落實？或者又是一場作秀？大眾都等著看。

然而撇開上述一干政治因素，住展房屋網企研室認為，從公共安全及法令執行的層面來看，違建問題都仍是必須面對及解決的；只不過，處理方式不能只有如柯P自詡的魄力，還要有相關配套及順序。畢竟正如柯P自己所言，違建乃歷史共業，長久存在的陳痾，更已衍生出許多狀況，是在拆除之前必須同時考量的。

首先，基於官方自己說的人力不足，既然如此，那仍必須有(拆除的)先後順序；但不是像扁政府那樣既存年份一刀切，而是要以有公安疑慮及大多數人使用者為先。最明顯的例子，當然就是最近這兩次發生大火的違法隔間分租套房；這既是很多人居住，公共安全上又已一再發生問題，當然要先拆，不必管是什麼時候增建的。

再者，如果人手及經費真的不足，那麼也應該先加強現有違建的建築安全稽查，有必要時，更應要求屋主先行改善；畢竟違建之所以違法除了逾越都計及建築管理規範外，最大癥結就是建築安全。

最後，也最重要的配套其實是，目前許多城市內違建，居住使用者其實都是社會底層弱勢者；因此政府在強力取締拆除的同時，必須考量到這些人的居住需求乃至權益。

住展房屋網企研室建議，有必要時，可把閒置未出租的官舍或公共社會住宅先撥出，暫時安頓這些弱勢者；否則光是拆除，卻不考慮現居者狀況，那只會衍生出另一項更大的社會問題。

【文/住展房屋網】過去幾年房價持續飆漲，政府因此調高公告地價及房屋評定現值，結果造成持有稅大幅上揚，部分房市業者更宣稱高價新建案的房屋稅大漲十倍以上，要求政府重新審視。

而最近這一年半載，房價確實已經出現反轉向下趨勢，因此明年的公告地價，一般咸信，調降的機率很高。不過令人玩味的是，公告地價(現值)本應是透過各地方政府地價評議委員會決定之，而這回的評議委員會議將是本月8號(今日)才登場；但上週末桃園市府就率先發出消息『預告』，明年的公告地價『有望』調降。

不止如此，其實早在上個月中，就已有類似報導曝光；報導引述六都地政單位說法，也是明年公告地價可望調降。當然，各地方地政局可根據他們已掌握或調查到的資料，做出若干推測；但推測也僅止於推測，卻頻頻對外放消息說會調降，不禁讓人懷疑，地政單位是不是早就定調要調整(降)了？如果是這樣，那還需要(地價)評議委員會幹嘛？

然而，這樣的情況實為常態，大家也都見怪不怪；這次調整受到關注，主要是前兩次都調高，加上明年有選舉，因此外界都在猜測，為了選舉固樁，這回很可能調降(公告地價)。然而即便是常態，即便為了選舉，住展房屋網企研室還是認為，從法制的角度，依然極不尋常；難不成評議委員會，說穿了根本只是橡皮圖章？

就有曾任地價評議委員的學者私下透露，在開(評議委員)會前不到一、兩個月，才收到全年相關資料，根本沒有時間詳閱、研究，遑論對公告地價提出任何看法或不同的評估意見。他對此提出異議，地政單位人員卻不置可否，甚至暗示只要附議即可。很顯然，地政單位對於(公告地價的調整)早就有定論，評議委員就算真有異見，大概也起不了什麼作用。

住展房屋網企研室不否認，地政單位有其專業，蒐集到的資料也有其根據；但設立評議委員會的目的，不就是要做雙重把關嗎？所以在此強烈呼籲，請各地方地政單位，把調整公告地價的發言權還給地價評議委員會，不要在評議委員會議召開前，就頻頻對外發表，(公告地價)可望做出若干調整的臆測或預告！

【文/住展房屋網】現在已經是2017年12月，距離明年元月「雨遮、屋簷不登記且不計價」新制上路，僅剩不到一個月時間。這項制度的上路，各界預計將能減少「灌虛坪」的風氣，對房市而言是正向發展。但住展房屋網企研室認為，目前雨遮登記與計價制度一團混亂，彷彿是「無政府狀態」，實在很讓人懷疑，明年新制上路之後，虛坪真的會減少嗎？購屋負擔會跟著降低嗎？

住展房屋網指出，在2011年5月，當時「雨遮可登記、不計價」制度上路以來迄今，不管是中央或地方政府，都看不出有要落實法令的決心，對於雨遮仍違法計價的建案或業者，採取睜一隻眼、閉一隻眼的態度。

雨遮到底有沒有計價，其實就只是簡單的算數，這部份要稽查並不困難，困難的不在算數，而是在執法的決心。可惜的是，目前法令只有「花瓶」作用，對降低灌虛坪的問題幫助不大；由於官員沒有執法的決心，以致於有些建案偷雞取巧走偏門，雨遮照樣算錢。

即便明年元旦起，原「雨遮可登記、不計價」將改為「雨遮、屋簷不登記且不計價」，但問題是，明年元旦起政府就會有落實法令的決心嗎？這部份恐怕要打上一個大問號。

其次，凡在2017年12月底以前登記案號的開發案，都還能適用「雨遮可登記、不計價」的舊制，這些搶先一步申請建照的建案，若在明年開賣，雨遮恐怕還是照樣計價，消費者若想買到雨遮不計價的新房子，就得貨比三家了。

說到底，台灣不動產法令除了執法面的缺失，導致業者出現投機行為外，立法者習慣坐在冷氣房內高談闊論、不諳實務，更是一大致命傷，所以常訂出漏洞百出的措施。諸如種種問題，都意味著民眾若想買到低虛坪的房子，還是一種奢求吧！

【文/住展房屋網】日前主計處公布2016台灣平均每戶居住坪數，來到44.3坪，每人平均居住坪數則為14.44坪；根據主計處表示，這兩項統計數據，都創下調查以來新高，若和1996年相比，每戶坪數更是增加超過6坪。

然而這項統計，住展房屋網企研室認為，箇中盲點實在太多；簡言之，這項數據，大家看看就好別當真。

首先最顯而易見的，自是少子化加上結婚率降低，使得家戶人口數逐年下滑；主計處也承認，該統計是以每戶平均坪數除以每戶平均人數，所以就算前者沒增加，在後者數值大減的情況下，除出來的結果當然也就放大了。

第二，公設增加讓家戶居住坪數放大。這當中最主要的變化，一是2005年修改建築技術規則，規定八樓以上需設雙梯；再者，為增加賣相，近年建商推案更大肆規劃休閒公設，還有最近熱門話題之雨遮、屋簷，也是愈做愈大。這些都使得家戶表面上(權狀登記)坪數增加，但實際上根本看得到用不到。

除以上兩點外，住展房屋網企研室更高度懷疑，主計處這項統計，根本無法把無殼租屋族也納進來。就以租屋族來說，情況十之八九是，戶籍所在地和居住地不見得相同，因此統計上，這租屋族是歸在外縣市父母家中，但實際情境則是委身在大台北的蝸居裡，居住坪數恐怕遠小於表象的統計數值14.44坪。

另外，近年房價高漲，更多人買不起房；但請記住，由於近年貧富差距拉大，因此真實情況是，有能力買房和沒能力買房者，購買力落差愈拉愈大；前者不但擁有很多棟房，且為了節稅，所以每個家戶成員名下都登記一間。這樣的操作，不但讓家戶人口數進一步降低，當然也把平均居住坪數拉大，更讓清貧族居住空間狹小的真相，直接遭到統計數據所淹沒。

由以上事實可證明，國人居住坪數早就不再是常態分布，也就是，住很大和住很窄的極端案例愈來愈多，這當然使得平均值，根本無法反映真實。據此，住展房屋網企研室建議主計處或其他統計單位，基於貧富差距擴大的現實，不要再繼續使用平均數自我矇騙，日後應該把各項與房市或民生相關的統計，改以中位數呈現，才能夠稍稍說明真實情況！

【住展房屋網/綜合報導】現在問社會大眾，蔡政府上任後推動最有感的政策是什麼？相信70%以上的人都會回答，是戕害近千萬勞工身心健康的「勞基法修惡」。而上修加班時數(單月從46小時上調到54小時)、減少加班薪資(從做1給4、做5給8，下修為做1給1的核實計算)，並縮減假日(7天國假不還、7休1改14休2)的惡質修法，也導致強勢主導修法的閣揆賴清德民調雪崩，昔日的五星市長，如今已成網友喊打的功德院住持。

雖然勞方對本次勞權倒退100年的修法版本有很多不滿，但執政黨仍舊堅持「只願資方笑、不顧勞方哭」的退步修法，不僅行政院長賴清德親自致電立委，僭越「行政不應干預立法」的憲政原則，本週一執政黨更挾席次優勢，無視在野黨委員反對，草率將未經充分討論的修法草案送交院會，執政黨立委如邱議瑩更出言譏諷對在外忍受寒風抗議的勞團，讓網友直批傲慢無恥。

政府聲稱把勞工變奴工的目的，是為了刺激經濟發展，但住展房屋網企研室認為，此舉宛如吸毒，只會帶來一時快樂，隨後便會因「4個出賣」，葬送台灣的房市前景與經濟未來。

第一個出賣，是出賣勞工的健康。本次勞基修法將休息間隔從11小時縮短為8小時，嚴重壓縮勞工的休息時間，且歐洲早在96年前就規範了7休1，我國本次修法竟再放鬆為12休2，倒退100年的修法，將使我國近千萬勞工陷入健康風險。當勞工健康狀況不佳，生產力也將不如預期，經濟、國力，也都會跟著大打折扣。

第二個出賣，是出賣產業。壓縮勞力成本獲利，是台灣產業始終停留在代工無法轉型的原因。政府若想鼓舞產業轉型，就應該提升勞工待遇，因為唯有破除壓低勞動成本的獲利方程式，企業才會認真思考另謀出路。但本次勞基修法，卻讓企業繼續保有過去工業時代的低人力成本模式，最終產業轉型將淪為一場空，而被政府澆生慣養的台灣企業，也將成為世界經濟鏈的一顆草莓，一遭遇挫折就完蛋。

第三個出賣，則是出賣經濟。雖然降低勞力成本有助拉抬企業產能，但這樣的效果只是一時的，因為勞工拼命加班，沒有多餘的時間消費，長期下來，內需經濟將被壓縮；此外，當勞工沒有多少時間能待在家時，豈會甘願砸大錢買一間用不太到的房子？久而久之，購屋的需求將萎縮，房市也恐面臨結構性衰退。

第四個出賣，也是後果最嚴重的出賣，那就是出賣未來。隨著勞動環境因修法變得嚴苛，勞工的健康狀態、消費能力雙雙下滑，將使生育率不振的問題更加棘手。一來勞工回到家已疲憊不堪，無暇顧及家庭生活，就算想生也沒力氣生，而且即便還有力氣，在健康狀況不理想的情況下，嬰孩的健康也是大問題；二來是就算生了也沒錢、沒時間養，而生育率持續下探，將引發慘烈的國安問題。

我國未來將沒有足夠的勞動人口，也沒有充足的納稅人口支撐社福、年金系統，更不會有豐沛的兵源保家衛國，產業、經濟、照護、國防等各系統將陷入崩潰，而本次的勞基法修惡，就是導致國家衰敗的幫兇，因此住展房屋網企研室認為，如果執政黨還有一點良知的話，應立即調整過度向資方傾斜的修法方案。

【文/住展房屋網】行政院會近日通過「都市更新條例」修正草案，新法有諸多變革，尤其是針對釘子戶的部份，明訂凡有一戶不同意都更，就要強制舉辦聽證；假如經過三道程序而爭議仍無解時，地方政府「可代為拆除」，惟草案明訂地方政府須在60日內協調拆除有關事項。

住展房屋網企研室認為，縱使行政院與內政部都想加速推動都更，但修法後的關鍵仍在「代拆」能否有效執行；如果地方政府不想插手，那都更速度恐怕也快不了。

「都市更新條例」修正草案設定三道爭議處理程序，第一道是，都市更新計畫須送地方政府的都市計畫審議委員會審議，避免惡意圈地。第二道是都更計畫要繼續送到地方政府的都市更新審議委員會審理，由專業委員以合議制和公開審議方式，判定都更範圍是否合理。

第三道程序，則是都更委員會審理過程中，如果遇到有爭議、非百分百同意的都更案，只要有一個人反對，就必須強制辦理聽證程序，以釐清問題。

按內政部說法，如果都更案走完這三道程序而實施者站得住腳，則地方政府可代為拆除釘子戶。雖然在理論上，這個作法可以加速推動都更，但實際上卻還是會面臨幾個棘手的難題。

第一、無止盡的訴訟。假如走完這三道程序，都委會認為釘子戶要求無理，並認為都更案屬於合理推動，則實施者就能向地方政府申請代拆。然而，釘子戶恐怕不會坐以待斃，如果抵死不從，往往會一狀告上法院。

假如釘子戶告上法院，在判決還沒出來之前，地方政府真敢執行代拆？又假如地方政府想等法院判決出爐才決定是否代拆，可是訴訟往往曠日費時，可能費時數年，最後都更案一拖再拖，還是無法加快腳步。

第二個難題，地方政府真的敢代拆？無論新、舊版本的都更條例，都賦予地方政府代拆釘子戶的權力，但試問，真的敢代拆的又有幾個？

從過去到現在，只有郝龍斌一人曾執行過代拆，而且是等到法院判決出爐後才代拆，但卻仍招致輿論一面倒批評。自郝龍斌之後，未再有任何地方首長敢代拆，就連勇於任事的柯文哲市府都未作過代拆的工作，而是發給建商拆除執照，讓建商自行去處理。

代拆一向是地方首長的大忌，因為拆與不拆都有人罵，兩面不討好，所以地方首長寧願把這個燙手山芋丟給建商，要求建商再好好跟釘子戶協調。

地方首長若不想代拆，那麼此次都更修法對加速都更的效果就相當有限，都更仍會陷入相同的困境當中。所以，都更修法通過就能加快都更進度嗎？恐怕還要打個大問號吧？

【文/住展房屋網】房市反轉修正已經滿三年時間，此期間投資客大量退場，應是不動產界一致的共識。就住展房屋網企研室觀察，之前投資客確實大量退場，惟今年來投資客買盤有增溫的現象；而誘使投資客重出江湖的關鍵，就是目前房市大行其道的「有感降價」。

目前投資客鎖定的物件，多以成交單價比區域行情還低的建案，即俗稱的「有感降價」案；這類建案因成交價較行情低逾一到二成、少部份還可低到三成左右，因為價差頗大，出現套利空間，所以引起投資客搶購。

投資客與自住客的思維截然不同；對自住客而言，要考慮預算、還款能力、建築品質、建商口碑好壞、地段、學區、甚至治安等等方面，還要擔心現在買房會不會買到高價，所以考慮期較長，從看屋到簽約，可能要數個月跑不掉。

但投資客想的比較簡單，如果要短進短出的，只要在意有沒有套利空間、套利空間有多大、物件容不容易轉手即可。如果要買來出租，則計算投報率漂不漂亮、好不好租等因素，至於建築品質、建材等因素，多不在考慮範圍之內。

因此，只要大降價的建案一出現，投資客可以在短時間內決定買不買；如果價差真的很誘人的建案，就可以很快在短時間內賣完。至於一般自住客，因為考慮期較長，往往會錯失先機。

說穿了，在房市修正的氛圍當中，之所以有建案能夠快速銷售完畢，當中肯定有部份比例的投資客、或是長線置產客的買盤存在。否則，自住客考慮期偏長，若單靠自住客買盤，是難以在短期內將建案悉數消化的。

總而言之，不管房市好壞，都有人在找機會賺錢。當然，短期投資炒作必須承擔更大的風險，也不是人人都賺錢，萬一看錯也是會賠錢，這部份風險就得自負了。

【文/住展房屋網】儘管被議員批評，目前為止包含興建中及已招租的公共住宅，其實都是在前朝(郝市府)時代就規劃或啟動，但或許為了拉攏更多年輕及無殼族群，台北市長柯文哲及相關市府團隊，仍興致勃勃地推動興辦公共住宅。

最近北市副市長林欽榮就宣布，全市共十三處、6407戶的智慧科技公宅標案將陸續發包，廣邀國內外廠商投標，希望「智慧公共社區」完工後，成為台灣新的生活樣態；柯文哲則強調，公宅不只要落實居住正義，也同時必須具備「城市美學」、「創造新的社會形態」及「拉動智慧產業」等三項任務。

由於過去國民住宅造成負面刻板印象，因此無論是打造新城市美學或新生活形態，都是必須的。但有關「拉動智慧產業」這部分，住展房屋網企研室認為，這其實是想利用該產業的力量，讓興辦公宅能夠事半功倍。

只不過目前看來，柯市府團隊顯然過度重視公宅的硬體端，卻忽略了，其實軟體部分，才是公共住宅最為重要，未來必須要加強的部分。而有關這部分，其實正是柯P自己所說的「創造新的社會形態」。

比如新北市最近大力提倡的公宅「青銀共居」，就是一個很好的例子。先不管年輕人或銀髮族認不認同、買不買單，就台灣人口結構加速高齡化的情況，如何運用各種可能的資源和力量，支應愈來愈龐大的長照需求，絕對是未來台灣社會必修課程；而以公宅為媒介，導入年輕人活力，進而促進青年及高齡族群的生活品質，確實是一個可以參考，乃至推廣的方式。

由此延伸，和公宅搭配設立的周邊硬體設施，也必須有適當軟體配合，也就是引入更多人力(才)輔助，真正提供在地居民優質的公共服務；如托老、托幼等，這些都是興辦公宅時不可或缺的部分。

當然有關公宅，最重要的還是誰可優先承租，以及租金設定這兩項；畢竟體現居住正義，還是公共住宅最重要的任務。尤其在目前公宅量體還不足夠的當下，住展房屋網企研室認為，不是設弱勢保障額度，反而是都該弱勢優先。

更重要的是，租金訂定不該是現在這樣市價的幾折幾折，而是要以承租人的經濟能力為計算基準；畢竟需承租公共住宅，才能解決居住需求的人們，多屬社經弱勢，十之八九根本不會在乎住所是不是配備什麼智慧電表或智慧化管理等等，住(租)得起且不影響其他基本需求花費，毋寧才是最大的課題！

【文/住展房屋網】為避免防火巷阻塞釀成公安意外，台北市政府打算推出防火巷專法，將堆放在防火巷、限期未清除的雜物、車輛等直接法拍，消息一出，鄉民們無不叫好，直呼北市府勇於任事。

不過原本規劃的防火巷專法，為具罰則(可罰雜物所有權人2萬到10萬)的「自治條例」位階，但該自治條例草案日前已退回都發局，未來將朝無罰則的「自治法規」方向執行，在無實際罰則的情況下，市府將來只能將雜物清運或直接法拍，執法力道恐打折。

雖然北市開全國風氣之先、首創防火巷專法的作為值得肯定，但住展房屋網企研室認為，基於捍衛居安的立場，該法仍應維持原本具罰則的自治條例位階，才能真正發揮提升居安的效用。

要知道，防火巷是防範火舌延燒及逃生的重要通道，若堆放雜物，一旦意外發生，後果不堪設想。然而過去部分民眾貪圖方便，常把防火巷當作自家後院，擺放許多盆栽、廢棄物，部分一樓商家甚至還把廚房設在防火巷，不但使防火巷失去防災功能，還進一步淪為意外發生的熱點，嚴重影響居住品質與居家安全。

居家安全是人命關天的事，既然決定執法，就應當從嚴規範，不能有任何的打折，不然以國人「無罰則就不遵守」的情況來看，防火巷專法恐與無罰則的勞資會議一樣，成為擺著好看的空頭規範。

住展房屋網企研室甚至認為，該法不僅該有罰則，罰則還應該提高，因為對許多民眾來說，2萬到10萬的罰鍰並不高，更不排除有民眾存在「罰鍰當租金」的心態，把低額罰則當成使用防火巷空間的租金，反正罰單不是每天、每月開，算下來搞不好還比在外面租一個置物空間、機車位便宜。

因此唯有將罰則提高，讓違法民眾罰一次就感到痛，進而不敢違法，這樣的法規才真正有意義，對提升居家安全也才有實質的幫助，否則法規終究將不敵人們的劣根性。

【文/住展房屋網】台灣無論中央與地方政府，都卯足全力拚都市更新，但都更效率依舊緩慢。住展房屋網企研室指出，台灣都更有自己的玩法，與國際方向截然不同；而台灣都更最詭異、也是最大的特點，就是「羊毛出在狗身上、卻由豬來買單」。

以日本而言，房子價值會隨著屋齡增加而產生折舊損失，老房子不只價值不高，且貸款不易。所以，日本都更案中，屋主通常要出一定比例的錢，才能夠換到新房子，而且換到的新房坪數大多小於舊屋。

但台灣都更現況卻並非如此，台灣屋主幾乎都不願意出錢，不僅不願意出錢、還希望換回的新房子能與原本房屋坪數相近。若以實務來看，台灣屋主舊屋換新屋，大多數情況下，新房子的坪數會少於舊房子，但因新房子房價好，房屋總價值卻是增加的。

所以在台灣都更案例裡，不管是參與都更的屋主、建商，二邊都會是賺到錢，差別只在於賺多賺少而已。

屋主、建商都賺了錢，那賺頭到底從何而來？答案「羊毛出在羊身上」──既非舊房子本身、也不是土地本身；因為從都更的角度來說，土地上的建築物（即老房子）的價值等於零，若照土地本身的容積率來蓋也不會產生額外利潤，而都更的利潤是來自於「容積獎勵」，這就是所謂的「羊毛出在狗身上」。

理解羊毛出在狗身上之後，那「豬來買單」又是什麼意思？都更案靠容積獎勵多蓋了許多坪數，建商若要這些坪數化為利潤，就需要有人買單，而買單的人當然不是建商、更非屋主，而是「想買房子的人」。

大抵來說，都更案中屋主、建商都是賺到錢的人，而屋主之所以能夠不花錢、換新房後還賺錢，同時建商也獲取不小的利潤，主要是他們把成本全轉嫁到新購屋者身上，並從新購屋者身上取得利潤。

這種奇特的遊戲規則，成為台灣特有的都更模式。但問題來了，如果新購屋者的買房意願下滑、或者他們不願花高價買單了呢？結果就導致建商不願參與都更案，因為都更案沒賺頭了；又或者，建商因為利潤縮水，不願給予屋主換更多坪數，於是屋主就不想參與都更。最後的結果，就是都更推動不易，新申請的都更案快速減少，就成為目前都更最大的困境之一。

【文/住展房屋網】我國雖然以農立國，但邁入工商社會後，農業發展便退居三線，且隨著時代變遷，不少沃野千里的農地，已相繼被變更為工業、商業及住宅用地；更離譜的是，所剩不多的精華農地，還被許多遭違規農舍、違章工廠佔用，使政府「農地農用」的口號淪為笑話。

大家都知道，國內農地未農用、農業發展遭排擠的現象嚴重，但不論是藍營還是綠營當政，都拿不出鐵腕制裁農地種豪宅、良田蓋工廠的滅農行徑，甚至還不斷對違規情事送暖，「自宮」執法手段，其中又以近來宜蘭縣代理縣長陳金德的退稅自肥荒唐行徑，最讓人傻眼。

作為我國農地種豪華農舍、農田價格炒作最嚴重的縣市，宜蘭縣對違規農舍問題本應有更細緻、嚴謹的執法決心，但近年宜蘭縣府的處理方式，住展房屋網企研室只能用荒腔走板來形容。

因違規豪華農舍猖獗，前正任縣長林聰賢遂於在任末期，針對違規豪華農舍祭出加價課徵房屋稅辣招；無奈風頭過後，農地違規利用情事依舊猖獗，畢竟在稽查取締行為不夠主動的情況下，單靠稅務手段就想遏止不法，實力有未逮。

然而豪華農舍房屋稅加價的措施，因有適法性問題，故在林聰賢轉任農委會主委後，繼之上任的代理縣長吳澤成，便立即推翻前縣長政策，表示房屋稅加價將退場，縣府反覆不定的政策態度，在當時便引發強烈批評。

想不到第二任代理縣長陳金德走馬上任後，對違規情事更加寬容，不僅房屋稅加價將走入歷史，還打算將已課稅款加計利息大舉退給納稅人，接著更被踢爆自己曾持有的農舍，也將受益退稅，遭民眾批評自肥！

此外，陳金德還化身法律專家槓上中央，認為法規要求農舍需臨邊、臨路興建不合理，欲放寬限制大開農舍興建的方便之門，讓中央連忙跳出來喊話不妥，同時也創下上任2天，兩位縣府一級要員(農業局長及府會總聯絡人)因不認同政策而閃辭的誇張紀錄。

按理說，代理縣長因本著看守政務的本分，對既有政策採取守成穩定的態度才對，但宜蘭的兩位官派代理縣長，卻打破此一慣例大推爭議政策，跋扈舉動不僅招來非議，更打破捍衛農地農用的政策原則。

而在宜蘭大舉放鬆農地違規管控之前，同屬綠營執政的彰化縣，面對農地違章工廠猖狂的情況，不僅未積極配合中央政策取締，反而希望輔導違章工廠就地合法，加速農地流失。

執政縣市對農地農用的寬鬆管控，已讓打著環保、護農訴求的執政黨臉上無光，許多先前支持執政黨的環團、農團與學者，也逐漸站到了政府的對立面，若執政黨繼續背離農地農用的施政大原則，來年的選舉，恐怕將自食惡果。

【文/住展房屋網】上週勞基法修法及川習會等消息鋪天蓋地，大概沒什麼人注意到，兩年多前立院還是國民黨多數時，通過最讓外界意外的一項法案－國土計畫法，如今已進入舉辦全國公聽會之階段。而一場在彰化的公聽會上，雲林縣長，而且還是執政黨籍的李進勇，直接砲轟中央，不滿該縣一半面積被劃為農地，他直指這等於讓雲林縣被戴上『緊箍咒』，往後該縣不但發展受限，還將愈來愈窮、永難翻身。

這整件事情，說來非常荒謬。當然，如果是已地層下陷，實際上根本不利農耕的土地，卻也被劃為一級農地，這確實十分不適當，更說明事前相關調查可能過於草率；但更令人感到疑惑的是，為什麼當一個地區或縣市的一半面積被劃為農地時，就被認為將會發展落後，而且還會愈來愈窮？台灣的農業，真的這樣一文不值？

住展房屋網企研室指出，台灣曾號稱以農立國，生產的農產品品質也相當好，甚至直到現在，外銷日本的香蕉還是相當受歡迎。另外，近年來也有很多年輕人回到農村從事農耕，甚至引進新的觀念，如有機或友善環境之耕種模式等等。

如此優勢，如能善加利用，實在不至於沒有任何產值或附加價值。此外，像知名紀錄片『無米樂』當中崑濱伯這樣的例子，不僅是非常好的故事行銷，也說明台灣的農業，絕對不是沒有前(錢)途。

然而，雲林縣長李進勇脫口而出的質疑，其實也是血淋淋的事實，值得我們正視及質問，那就是：現時台灣的農業發展，到底出了什麼問題？以農業發展為主的縣市地區，為何變成被遺忘的化外之境？甚至，為什麼地方縣市寧可短視近利，把農業區重劃成工業住商用地，直接賣地牟取暴利？苗栗前縣長劉政鴻的所作所為，不正是最好的反面例證？

【文/住展房屋網】原計畫在大潭電廠旁的觀塘興建天然氣接收站，日前傳出可能為保護千年藻礁及一級保育類的柴山多杯孔珊瑚，而改落腳台北港；但消息一出，旋即引發北海岸民眾跳腳，稍早經濟部長沈榮津更直接否定了天然氣接收站遷建台北港的規劃，明言台北港土地不足，因此天然氣接收站仍將蓋在有珍稀生態資源的觀塘。

為了避免被冠上「生態殺手」的惡名，經濟部表示將對藻礁進行「移地復育」，以期兼顧環保與經濟發展。但住展房屋網企研室認為，經濟部這話不講還好，一講可就突顯自身的傲慢與無知，也必然引來環團與保育人士的抨擊。

經濟部甫提出移地復育的作法，立馬被保育人士打臉，指出藻礁從來沒有移地復育成功過的經驗；也就是說，除非經濟部與中油能力超越世界水平，有獨門復育技術，否則提移地復育，根本只是卸責之說。且若經濟部與中油有保育方面的卓越能力，早該向環保單位及團體移轉所能，為稀有生態盡一分心力才是，豈能藏私呢？由此可見，經濟部所提的移地復育，全然是個不可能實踐的假議題。

既然是個假議題，經濟部提出來的目的是什麼？就只是粉飾太平而已，且粉飾太平之餘，還藐視了環保團體與機關的專業。畢竟生態保育並非經濟部專業，經濟部理應尊重環保署及保育團體的專業意見，而非開出一個不可能實行的空頭支票，僭越本分下指導棋。

此外，經濟部自己的說法也前後矛盾；沈榮津先前在談企業設廠時，才強調眼下台灣水電無虞，既然無虞，又有何必要蓋天然氣接收站穩定大潭電廠發電呢？除非經濟部之前的說詞只是安撫企業的謊言，不然建置天然氣接收站的合理性何在？

況且當初說可能遷建台北港，也是經濟部次長自己說的，如今卻發生部長打臉次長這種部內互打的荒唐局面，試問民眾該聽信誰的說法？而一個言而無信、反覆無常又蔑視專業的部會，又有什麼立場對環境與生態議題說三道四！

【文/住展房屋網】稍早，某網路房市資訊平台取自身房價資料，接著援用主計處家戶可支配所得中位數，再以房貸占所得三分之一為準則，綜合歸納指出，對一般薪資族群而言，雙北市的房子並非真的都買不起，其實有共約5千件待售物件可選購。

同理，桃園有超過1.3萬件，台中、台南及高雄也都有7千至9千多件不等。該平台還進一步另取租金指數指出，近年房價緩步修正，而租金上揚，兩者將出現黃金交叉，也就是將由買不如租，轉為租不如買。

近年由於租客增加，政府又調高持有稅，因此租金上漲是事實；但住展房屋網企研室必須指出，買賣價格雖有修正，但幅度仍遠不及租金上漲程度，如此這般，哪來黃金交叉？

還有，該平台用主計處資訊取中位數，三分之一支付房貸，這樣的立論基礎看似合理；但再仔細看就會發現，該平台提出的統計表格中，所列的自備款，都動輒150萬以上，北市更要超過兩百萬！

說實話，大部分的薪資階級，或許能挪得出三分之一家戶所得付房貸，但十之八九大概籌不出這麼多的自備款！難怪有報社去問一線房仲，會被吐槽說，在雙北市，特別是台北市買房，如果沒有富爸媽(資助)，一般年輕人根本不可能。

不過住展房屋網企研室認為，以上的分析結論當中，有一點的確可做延伸，那就是房價緩跌，對一般人來說仍難以負擔，租金又上漲，形同蠟燭兩頭燒；如此這般，官方推動公共住宅，就可真的要加緊腳步了。否則情況繼續惡化，當多數人最基本的居住需求都出問題，未來就不會只有勞團或迫遷者上街陳抗了。

【文/住展房屋網】近期北台灣推案量大爆量，預估今年推案量將超越去年8千1百多億水準。業者推案信心大增，可能是認為今年整體買氣已經回溫、政策未再打房，再加上台灣經濟展望偏樂觀，因此加強推案力道。惟住展房屋網提醒，在房市還未確定復甦前，推案還是得保守一些；至於房市復甦與否，「銷售率」與「追價力道」是極為重要的二項觀察指標。

在景氣高峰時，北台灣新建案年度銷售率可逾7成之多，多數建案銷售期不到一年就能賣光。在政情穩定的市場下，新建案年度銷售率也會有5成左右；假如年度銷售率5成，代表一個建案在一年內能賣掉一半，全部賣完大約需要2年時間。

但房市在2014年下半年反轉之後，房價與銷售率連袂下挫。到了今年，住展房屋網企研室預估，年度銷售率可能落在3成左右；以年銷售率3成來計算，一個建案從0賣到CLEAN，預估平均要三年又四個月。

很明顯地，如銷售率未能大幅拉升、往五成靠攏的話，代表市場買氣仍相對疲弱。在這種情況下，若斷言房市已經復甦，恐怕還有待商榷。

第二，在追價力道方面，如果房市處於穩健向上的爬升期，此時買方通常願意「加價買房」，而賣方則多不願意降價買房。這種市場買、賣雙方的行為無法量化，必須透過市場經驗來得知。

除了買、賣雙方行為的不同，仲介、代銷等不動產經紀業行為也會有所不同。在多頭時期，仲介會把力氣放在鼓吹買方加價，而代銷則是拚高價向業主接案子來賣；但在空頭時期，仲介會營造賣方該降價的氛圍，而代銷則會「回砍」業者，甚至不接高價案，只接低價案、或有賺頭的案子來賣。

從這二個關鍵指標來看，都顯示目前市場仍處於盤整修正的格局，房市並未出現復甦的訊號，此時若大舉推案，價格就得「甜」一些，銷售成績才會亮麗。否則，此時若再開高價，無疑是為他人作嫁，要賺到錢也很難。

【文/住展房屋網】儘管由於勞基法修法等因素，最近立院內動盪不安，但於此當下，仍順利三讀通過所謂的《租賃住宅市場發展及管理條例》，算是有點令人感到意外。稍早發生的中和隔間違建惡火，或許是加速該條例順利三讀的原因之一；不過無論(官方預期)該條例的預期成效，或是外界認為將產生的影響，住展房屋網企研室認為，其實都被高估。

當然，該條例明定房東收取押金不得超過兩個月租金，也訂定了房東、房客兩造有關訂定或中止契約時必須遵守的事項，這些可算是進步立法。不過有關房東、房客的權利義務，絕對不只這些；再者，兩造之間發生糾紛時，應如何處置，該條例也沒有具體規範，唯一明定的罰則只有廣告不實。

因此該條例實有愧當中的『管理』二字，充其量只能算是產業(發展)條例，當然也不是真正的租賃專法。況且，就算是產業發展條例，光靠租稅優惠，也不可能達到扶植(租屋代管)產業的目的。畢竟儘管實價登錄已上路多年，但目前仍有半數以上房東不(想)繳稅；現況如此，想靠租稅減免優惠，讓房東願意把房子交給代管業，根本是緣木求魚！

同理，有學者預期，條例實施，會造成租金轉嫁，房租將因此上漲，也根本不會發生；因為原本不繳稅的房東，在條例通過後，要是真找代管業幫忙，就等於必須繳稅，這不僅有違一般常理，相關資訊更會完全攤在陽光下，這是那些不繳稅的房東最不想看到的情況。所以事實是，條例實施，房東還是繼續故我；既然這樣，又哪來轉嫁成本、調漲房屋？當然，以上是正常情況，仍不能排除有部分不肖房東趁火打劫，趁機亂漲房租。

再回到違建部分，租賃條例也是完全管不著。事實是，要遏止部分惡質房東把違建拿出來招租，最有效方式還是加強稽查，並加快拆除違建的腳步。這部分，目前的建管及消防法規其實都有規範，問題只是官方要不要執行而已。

最重要的當然還是，實屬地下經濟，甚至根本就是黑市的台灣租屋市場，不可能因為導入租屋代管業，市場就馬上轉趨健全，必須還要落實租金實價登錄，加強稽查房東報稅，修訂租屋定型化契約，及確實明訂房東房客權利義務等；尤其該條例幾乎只有給蘿蔔，沒有棍子。如此這般，住展房屋網企研室預期，就算條例上路，到最後大概還是『馬照跑、舞照跳』，租屋市場仍繼續維持黑市狀態。

【文/住展房屋網】8年廣建20萬戶社會住宅，是蔡英文政府的重要政見，照此進度推算，上任已逾一年半的蔡政府，至今應至少催出2.5萬戶才對。但事實上，從蔡總統任期起算，至今全台已開工的社宅加總也沒有2.5萬戶，其他管道如包租代管、容獎釋出的數量，更是慘澹。

雖說在起步階段的發展本來就不會太快，但住展房屋網企研室細究我國社宅進展牛步的原因，不外乎來自居民的反彈。但居民反彈的背後，竟可看見諸多民代以各種荒誕理由鼓動；這些民代，選前可都把社宅列為政見，當中更有不少民代出身執政黨。這種出爾反爾、背棄承諾，倒過來反社宅的騙票舉動，無疑令社宅發展雪上加霜，也讓國人對執政黨推動社宅的決心打上大大的問號。

當然，這些自我感覺良好的政客，自然會找些理由來說嘴；比方說，這一年多已完成住宅法修法，讓社宅有了完善法源，但徒有法源又如何？若執政黨繼續放任地方民代為惡(在野黨也不遑多讓)，蠱惑反彈、不通過社宅預算，就算有了法源，終究也是一場空，首都台北市社宅興辦屢屢被檔，就是一個血淋淋的例子。

我國政府向來喜歡接軌國際潮流，但在社宅推動上卻遠遠落後國際，撇除歐美、日本等先進國家不談，台灣至今連鄰近的南韓都比不上，甚至遠遠落後。

南韓1989年才開始發展租賃公宅，比起1970年代末期就有出租國宅的台灣，起步甚晚，當時南韓的國民所得與經濟發展，更是落後台灣，但南韓推動社會住宅的決心驚人，即使歷經數度政權更迭，社宅建置依舊是國家最重要的政策之一，因此短短不到20年，南韓社宅佔住宅總量的比例從0%拉到5%以上。

日前南韓總統文在寅更發下豪語，將在未來五年內蓋出百萬戶社宅，雖然距離20%的社宅存量還有不小的差距，但以南韓對社宅的重視，實現20%的目標，相信只是時間早晚的問題而已。

反觀台灣，8年計畫蓋出的量才剛好等於南韓一年的量，且有別南韓社宅多分佈於首爾都會區精華區，台灣社宅只要位在市中心，就會遭到阻撓，然後不斷被往郊區、新興重劃區趕，和在地生活、在地就業的理念背道而馳；可見我國不僅勞基法修法倒退嚕，連社宅推動的模式，也大開國際倒車。

作為世界前30大經濟體，台灣對人民居住權的保障卻宛如第三世界，甚至還有許多政客直呼台灣不需要社宅，這種行徑不僅踐踏人民權益，更是促成違建、造成居安的病灶，同時也讓台灣淪為國際笑柄，因此住展房屋網企研室需一再呼籲，面對阻撓社宅、背棄承諾的政客，國人應群起譴責、勇敢用選票淘汰他們，才能讓台灣從過勞、陋居的鬼島，蛻變為安居樂業的寶島。

【文/住展房屋網】同樣一場大火，但在海峽兩岸產生的效應卻截然不同。在台灣，一場中和違建租賃宅的縱火事件，雖然仍照例出現官員互踢皮球的卸責戲碼，但至少使違建問題再度獲得國人重視，政治人物們也多有表態，對取締違建與健全租屋環境或多或少有些正面影響。

然而類似事件發生在海峽彼岸，可就沒有任何一點正向樂觀的結果產生。台灣中和火災意外的前一週，中國帝都─北京市的大興區，才發生一起釀成19人死亡的違建區大火，而這場大火，雖然也激起了北京掃蕩違建的決心，卻引發了牽連數萬乃至數十萬人的更大災難。

北京大興區大火之後，皇城決定要讓事情有個解決，不過解決的不是那些引發違建橫行、鄉下人口湧進北京城的問題本身，而是解決導致問題曝光的人─那些從鄉間前進北京謀生的低階勞動群眾(中國官方稱為低端人口)。

事件發生後，北京官方旋即對融合生產、倉儲、居住等多功能的建築設施、倉儲物流展開肅清，同時下令民眾限期撤離。在雷厲風行的斷水、斷電、停供暖氣等掃蕩下，短短幾日，就有數萬低端人口流落街頭，這樣的行動也導致了產業陣痛，那就是仰賴這些低端勞動力的產業(如物流業)，紛紛出現經營難題，城市的部分機能也開始下滑。

北京清退低端人口的行動，即使遭多位中國學者與民間人士批判，但仍不見罷休跡象。雖然違建本就應該拆除，兩岸都一樣，但造成違建問題的，並非那些經濟弱勢的租客，而是想賺取暴利的房東。因此在台灣，我們會追究違建房東的責任，但不會檢討屬於受害者的違建房客；然在中國北京，那些受壓迫的租客，也都一併被處理了，甚至低端人口的受害程度，還遠高過創造違建的那些人。

但違建房東真的是違建問題的始作俑者嗎？其實不完全是。住展房屋網企研室分析，兩岸都會區違建叢生，是城市擴張失序所衍生的「大城市病」之一，而區域發展的嚴重失衡，才是造成大城市病的罪魁禍首。

當政府不斷在大都市投注建設資金、激勵城市產經發展時，那些缺乏資源鄉村，在沒有健全的產經體系支持居民在地生活的情況下，只好往機會豐沛、但求生不易的大都市賭賭運氣，倘若各地發展均勻，人人都能在家鄉找到安居樂業的工作與居所，民眾又何必遠赴數十、數百甚至千里外的首都，棲身惡劣鳥籠呢？

因此當海峽對岸的中國已面臨無法挽回的大城市病、進而祭出喪心病狂清掃政策時，區域發展落差還不至於無可救藥的台灣，應有所警惕；官方應透過政策去平衡都市與鄉村之間的城鄉差距，導引民眾在地就業扎根，而非持續將資源往發展已然飽和的都會區投注，否則對岸的悲劇，不見得不會在台灣發生，畢竟在我們這座島上，仍有不少對中國慘忍手段報以羨慕眼光的人們。

【文/住展房屋網】日前中和違建租賃住宅大火，不僅葬送9條寶貴人命，更燒出新北市政府對違建管理的怠惰與放縱。據了解，該棟遭縱火的租賃住宅5樓，早在民國96年即被認定是違建，但市府卻超過10年沒有任何動作，讓房東持續出租牟利，最終釀成大禍。官方的無作為，讓民眾痛批新北市府是9人喪命的元凶之一。

面對轄區發生近年傷亡最慘重的違建大火，新北市長朱立倫除了到現場勘災外，目前仍未端出具體防範違建的作為，而被網友戲稱是新北市真市長的副市長侯友宜，則表示將配合清樓專案，全面清查隔間套房，並追究歷任房東責任。然而首長看似雷厲風行的舉動，卻被網友質疑避免就輕，批評市府企圖以獵巫歷任房東，轉移市府多年怠惰、失職的焦點。

或許新北市府現正忙於災後善後，尚無暇說明未來取締違建的規劃；但住展房屋網企研室認為，待善後工作告一段落後，新北市府必需有以下動作，才有可能挽回民眾對市府的信任。

首先，在進行違法隔間套房清查之前，新北市府應仿效台北市，將違建情節重大者公諸於世，最好把關說議員及關說次數都公佈，使資訊透明，接著再搭配清查專案時時更新資訊，讓租屋者能即時掌握情資，有效過濾危險物件。

其次，新北市府應向民眾仔細說明違建處置的SOP，並建立違建處理查詢系統，否則光說會清查、鼓勵民眾檢舉，民眾卻對檢舉之後的作為一無所悉，根本無濟於事。

接著，建議新北市在查緝之後，循台北市模式針對重大違建祭出限期改善手段，且市府最好主動拿一、兩個議員關說最多次的案子來開刀，以展現取締為建的決心，並發揮殺雞儆猴的作用。

此外，過去市府總說違建取締不力，是因人力、資金不足所致，既然如此，市府就應該思考是否刪減新北歡樂耶誕城的預算，將資源安排到違建取締上頭。雖說新北耶誕城具觀光效益，但該活動民間贊助甚豐，不需要再用2000多萬公帑錦上添花。

反觀違建拆除經費僅3000多萬，只比一個娛樂性活動高一點點；因此住展房屋網企研室認為，新北市府應把錢花在人命關天的刀口上才是，否則轄內發生駭人死亡大火，就算連辦好幾場演唱會，市民也高興不起來，因為每個人都不免擔心，如果市府繼續擺爛，可能下一個慘遭火噬的，不是別人就是自己！

【文/住展房屋網】最近朝野為了勞基法修法爭論不休，同時又有所謂『八百壯士』陳抗軍人年改；不過於此同時，同樣茲事體大的都更條例修訂，則早就在極具爭議性的政務委員張景森主導下，進行數月之久，而且最近已有了較明朗的發展。歸納近日相關報導，主要重大修訂是撤消原條例第54條之『釘子戶防火牆』，改以不具行政效力的『行政協調』介入調處；結果，在野黨批評這是選前選後不同調，背棄都更之程序正義。

然住展房屋網企研室認為，國民黨實在不夠格批評目前民進黨政府的修法方向。當初國民黨主政時期，推動都市更新的態度和方式，不也是和現在民進黨政府如出一轍，為了追求效率，可以視程序正義為無物？包含文林苑強拆，及至今仍難解的永春都更案，這些爛攤子，不正是國民黨執政時期就已造成？

不過這次都更條例修訂，不只是拿掉所謂的防火牆惹議，另一項修訂更是令人匪夷所思。根據了解，政院版的修訂當中，對於所謂『具有有公益性』的公辦都更案，未來將不必設同意門檻，以期加速推動之。

這下就真的更弔詭了；取消釘子戶防火牆，是否就是背棄程序正義？這點或許還有討論空間；但既稱都市更新，不是應該所有案例，無論公辦或民辦，無論規模大或小，都需具備相當程度的公益性？否則，那些容積獎勵從何而來？或者在主事者眼中，都市更新真的有分具備和不具備公益性？！

事實是，就算是土地建物產權單純的公辦更新案，如果仍有私地主被劃入事業範圍，則同樣應該恪遵原本設定的同意門檻，不能因為有公辦的光環，就變成例外，甚至應該要用更嚴格的標準審視。

再回到公益性，住展房屋網企研室強烈要求，所有的都市更新案，在成案前，都應由公正第三者嚴格把關，使其無論公辦、民辦，都須具備相當的公益性，絕不能有例外；否則，容積獎勵將毫無正當性，和單純的協議合建或重建也就沒啥兩樣！如此這般，又豈能真正改善都會市容，甚或為防災安全提供更大的能量？

【文/住展房屋網】由於公宅興辦進度不如預期，加上明年底又要選舉；擔憂前次公宅選舉政見跳票，影響這次選情，因此柯市府日前急忙推出被稱為官版Airbnb的包租代管機制。北市都發局還解釋，這回的包租代管和先前的代租代管不同；前者重點在政府主導承包，代租代管則純粹是民間業者與房東合作，政府只提供若干獎勵給業者。

住展房屋網企研室則認為，Airbnb和北市府的包租代管，還是有很大不同；前者純粹是商業行為，後者則有政府租稅補貼，加上官方宣稱是補短期公宅量體之不足，因此帶有一定程度的社福色彩。儘管如此，包租代管仍不能真正補足公宅之不足，畢竟公宅是政府直接當房東，對弱勢者來說還是更有保障。

當然，外界真正關切的，還是這次北市推的包租代管能否成功。儘管北市府強調和過去的代租代管不同，但住展房屋網企研室認為，實質差異並不大，而中央或地方之前推動類似機制，成效都不盡理想。至於原因，筆者認為，主要仍在於提供誘因不足，加上先天租屋市場原本就問題很多。

事實是，官方的包租代管儘管有地價、房屋稅及所得稅之優惠，還有政府擔保三年租金收入，但問題是，目前台灣的房東，乖乖繳(所得)稅的是少數，當然不想相關個資曝光，變成國稅局追稅的對象；然一旦加入政府包租代管機制，所有資料勢必都將攤在陽光下。

所以住展房屋網企研室認為，想讓包租代管真正上軌道，不能只靠租稅誘因或政府擔保，而是必須整體改革目前形同黑市，房東房客都幾乎沒有保障的租屋市場；一方面以法令明定兩方權利義務，再者還要讓資訊更加透明。而當一般租屋市場能發揮更大功效時，政府興辦公宅的壓力也就不會那麼大。

儘管問題很多，但平心而論，這次北市府推的包租代管，還是有值得期待的地方。現在租屋市場最大的問題，不僅在房客怕遇到惡房東，其實房東也擔心碰到爛房客；因此一旦真的體驗到代管業者提供的軟硬體服務，相信大部分房東應該都會選擇把房子交給相關業者處理(出租媒合)。

事實上，政府目前可以做的，除了訂定租賃專法外，就是積極輔導這類業者乃至扶植相關產業；而當房東更願意把房子交給代管業者處理時，相關問題或許就能得到某種程度的解決，甚至現在房東普遍不繳稅(逃漏稅)的情況，也有機會逐漸化解。

【文/住展房屋網】不管房市好壞，凶宅買賣爭議層出不窮，民眾官司打得要死要活，纏訟多年還不見得能爭到公理，而貴為主管機關的內政部卻持續擺爛，嘴巴不斷強調居住正義，但至今完全不提出凶宅定義與相關解決方案。住展房屋網企研室認為，主管機關長年置若罔聞，給予不肖人士上下其手、投機買賣與炒作凶宅的空間，官員該拿出肩膀來處理民怨，而不是出一張嘴巴而已。

住展房屋網企研室指出，近十幾年來，社會各界不斷呼籲內政部應修法，在法規上明確作出「凶宅定義」，而不是任由法官憑自由心證去作判決，但內政部卻從未正視民間的聲音。

至目前為止，凶宅還是妾身未明，全憑「民間共識」來認定凶宅與凶宅社區的不同。而法院判決則莫衷一是，倚賴法官各自的見解，於是出現「凶宅洗白」的惡意欺騙手法，凶宅在經過前一手交易後再轉賣，竟然就可以不算凶宅。

其次，凶宅「查詢管道」也是社會各界期盼政府該做的重要事項之一。由於政府擁有重大刑事案件紀錄，只要發生過凶宅案就會留檔，所以大眾都期盼政府可以建設一個平台或管道，讓民眾可以查詢房子有無非自然死亡案件、是不是凶宅。

然而，內政部至今也毫無作為，民眾只能靠民間的力量去查詢凶宅。內政部不僅毫無作為，更把查詢凶宅的責任全丟給不動產經紀業，要求不動產經紀人、仲介或中人在買賣仲介房屋時，要先盡到查詢凶宅的義務。

諷刺的是，該提供資訊的內政部不願任事，不肯為凶宅下定義、不肯建置查詢管道，卻要求沒調查權的不動產經紀業善盡調查責任？如此荒唐、瀆職的作為，國人卻無能為力。

因此住展房屋網企研室呼籲，內政部不應再迴避民間聲音，應該勇於任事。明明凶宅買賣爭議頻仍，為什麼內政部可以把責任推得一乾二淨？實在令人無法苟同！

【文/住展房屋網】除了將勞基法修惡、靠攏資方外，蔡政府上台後推動最努力的政策，大概就是都市更新了。都市更新涉及經濟、民生、居安等多項議題、因此總統蔡英文在競選期間，就將拉抬都更列為重要政見，當選後對都市更新的態度也頗積極，不僅任用了專業學者花敬群為內政部次長，操盤相關政策，還陸續完成了危險老屋重建、都更中心設立等重大政策規畫，讓因文林苑事件而近乎停擺的都市更新露出曙光。

為加速都市更新與危險老屋改建的步伐，近來中央在大動作翻修《都市更新條例》之餘，還表示將號召八大公股行庫成立「台灣金融聯合都更服務股份有限公司」，主導老舊危險建物的都更服務，盼藉民眾對公股行庫的信賴感，拉抬都更的公信力。

雖然中央在都更議題上動作頻頻，但住展房屋網企研室認為，有些措施僅嘉惠小眾，對整體都更的幫助並不大，甚至還存在自肥疑慮，如本次新拋出的公股行庫另組都更公司，就是最典型的例子。

據官方所稱，為避免功能與各行庫現有的建築經理公司重疊，因此都更公司未來將不作土建融業務，只純粹從事危險老屋重建的都更服務，表面上看似政策分工明確，但實際上卻頗具玄機。

以先前通過危老條例來看，危險老屋重建需經所有權人百分之百同意，因此對產權單一的建物較有利；相反的，若是產權複雜的住宅社區，因整合難度高，危老重建優惠可說看得到吃不到，所以法案通過後，便被各方認為是對財團、行庫所有的單一產權建物有利、對整體都更無益的雞肋法案，更有學者批評危老條例根本圖利行庫與財團！

而國內有許多單一產權的危險老舊建物，所有權人恰恰就是公股行庫，包括合庫、彰銀、台銀、土銀、華南銀等，在雙北精華區都有不少老舊房舍等待改建，然而這些行庫所有的老舊房舍，過去若尋都更模式重建，困難度相當高，如今有了危老條例，改建難度瞬間下降許多，使得危老條例幾乎可以說是公股行庫的自肥條款。

而如今官方欲成立的公股行庫都更公司，又單單只著眼相對單純的危險老屋，沒有承擔產權複雜的都更業務，等於是用自家行庫的資源投入自家老舊房舍的改建活化，得利者不是公眾，而是公股行庫自身，難怪會讓人有自肥之疑！

更何況現今行庫所有的建經公司，並非不能從事危險老屋業務，且公股行庫為配合政策，向來對都更涉入不淺；既然如此，又何需再花數億乃至數十億另組公司？再者，這多出來的單位，未來若效能不彰，內部人事卻爽領公帑，豈不淪為肥貓機構？因此住展房屋網企研室認為，公股行庫是否有必要出資另立都更公司，實有更深入思索的必要。

【文/住展房屋網】位於內湖四期重劃區的台北網球中心，在世大運期間因酷熱，導致我國多名選手掛彩送醫，被網友批評為「地獄網球場」，當時不少民眾將矛頭直指是因網球中心中央球場沒蓋屋頂所致，因此近來北市府便打算亡羊補牢，啟動加蓋屋頂的評估計畫。

北市府從善如流的舉動雖值得肯定，但住展房屋網企研室認為，既然要改善，就應該把所有問題都納入檢討一併改正；因為有沒有屋頂，並非網球中心的最大問題，無法在夜間進行賽事，才是網球中心淪為地獄場館的最關鍵因素。

台灣所在的熱帶、亞熱帶，一年有60%以上的日子炎熱難耐，因此鄰近國家地區如中國、香港、泰國等，在酷暑季節舉辦網球賽事，大多會安排傍晚或晚間進行比賽，不與午間熱辣辣的陽光正面對決，因為就算比賽場地有屋頂可遮陽，正午氣溫依然高得嚇人，比賽/觀賽的環境，並不會因有屋頂就變得更舒適。

既然將比賽時間往下午及晚間安排就能解決問題，又何必再砸錢幫網球中心蓋屋頂呢？正是因為現在的網球中心，不能在晚上比賽。由於網球中心緊鄰單純住宅區，為避免干擾居家安寧，場館明訂晚上7點後不得進行賽事。這樣的規範，讓網球中心幾乎注定淪為使用率低的蚊子館。

因為一場三戰兩勝的網球賽，比賽時間約莫1-3小時，完賽後還得稍作清場，若要避免在中午開賽，又得在7點前結束賽事，一天充其量只能安排2場比賽，相當沒有效益；因此為確保賽事能在一週內打完，只好把開賽時間從理想的下午3點後，挪到日正當中的11、12點，若選手每場都被安排在天氣正熱的時候比賽，終究無法避免如世大運一般多位選手掛病號的慘劇。

晚間7點後不能比賽的規定，極度不利賽事安排，因此可以預見，未來在網球中心舉辦的賽事將少之又少，且網球中心的外包經營也將出現困難；畢竟網球是一項商業性強的職業運動，必需考量票房收入，將比賽安排在正中午，無疑是跟票房過不去，加上能舉辦的賽事有限，長期下來，絕對沒有足夠的收益維持經營。

若網球中心的經營狀況不佳，當年所謂國際場館到來的房市利多，將淪為養蚊子的破敗死角。因此住展房屋網企研室認為，市府除了思考蓋屋頂外，更應該想想怎麼解決網球中心晚上不能用的致命傷。此外，北市府也應該好好向國人說明，為何當初會選擇把高度商業化的運動場館蓋在純住宅區旁邊？這樣的選址，光想就覺得很有問題，當中是否有人謀不臧之情？北市府務必深入審視，甚至追就相關責任。

【文/住展房屋網】纏訟多年的高雄義大世界開發案，稍早又有最新發展。本事件最早是99年高市府發現，義大世界開發案(含義大廣場及皇家酒店等)容積超額使用，市府要求義大改善，否則將撤照，義大因此提告。

原本102年法院判決高市勝訴，104年高市府便撤銷義大世界的使用執照；不過今年7月，最高行政法院改判高市府敗訴，因此義大針對使照遭撤，向高市府提出近259億的國家賠償。而根據了解，高市府將提拒賠理由書。

這整件事情究竟誰是誰非？住展房屋網企研室認為，就算看過最近的相關報導，很多人可能還是霧煞煞；因為，基本上還是義大、高市府兩造各說各話。

不過可確定的是，義大世界使用執照遭撤，高市建管處當時所持理由，是開發案容積超額；然諷刺的是，最近同為高市府另一單位都發局，所公告的最新措施，根本就等於是打了高市建管處的臉。

最近有報導指出，為了加速該市都會區老舊危險建物更新，高市府(都發局)率全國之先，公告《都市危險及老舊建築物加速重建計畫作業要點》，即日起受理30年以上危樓重建，凡經結構安全性能評估，達危險程度且不具改善效益，或無電梯者申請重建，免經審議程序，並給予1.3倍容積獎勵。

以上兩則訊息，看似好像沒有關連；但仔細一瞧，還真大有文章。因為，如果昨日高市建管處說義大世界開發容積超過都計規範，那麼今天高市都發局公佈的危老建築改建，近乎無條件給予1.3倍容積獎勵，難道就沒有超過都市計畫規範？

住展房屋網企研室指出，政府為推動都市更新，無所不用其極，竟連都市發展的根本遊戲規則－都市計劃都視為無物，超大方多給容積。這樣搞下去，難怪台灣城市容貌始終無法真正除舊布新，更糟糕的是，同時間交通狀況還更加惡化。

這廂拼命給容積，超出都市計劃原本規範，結果讓開發商蓋更多樓地板面積、賺取利益，但那廂卻因為更多的樓地板面積，不但都市愈蓋愈滿，還產生更多人員活動，交通等公共建設不堪負荷、生活品質惡化，等於相關惡果全民買單。如此這般，蓋再多道路、再多捷運也沒用！

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【文/住展房屋網】上任之初就對違建宣戰的台北市長柯文哲，面對首都違建依然猖獗，決定再出新招，打算將議員關說3次以上的違建資訊公佈上網，讓民眾能明瞭有哪些違建是因議員屢屢護航導致執法困難。

雖然北市府表示只會公佈違建的地址、議員關說次數，不會公佈關說議員的名諱，但已有不少議員作賊心虛，批評北市府公佈違建資訊的作法，是將執法不力的責任推給議會、議員，並強調議員之所以會關說，是因為法令模糊所致，試圖洗白自己的護航行徑。

北市府的新招，或許能對議員不斷關說阻拆違建的行為發揮些微遏止作用，但住展房屋網企研室認為，更負責任的作法，應該一併公布關說議員的名單，讓全體國人知道究竟是哪些議員屢屢當起違建門神，以利選民在下次選舉作出理智的價值判斷，淘汰不適任的代議士。

住展房屋網企研室指出，議員將關說原因歸咎於法令不全，正曝露了自己的失職，因為地方議會自己就是立法機構，若議員認為法令不周，就應該提案修法，或督促市府相關單位提案修法，補全法律漏洞才是，而非放任法規不全，然後再以此為由進行關說。

其次，作為民意代表，議員利用國人賦予的公權力做了哪些事，本來就應該對人民開誠佈公，人民對議員的所作所為也應有知的權利；加上違建危及公安，若因議員關說而留存，將嚴重威脅多數國人的生命財產，故民眾理應清楚是哪些議員背著主流民意，在暗地裡施壓搞護航違建的骯髒事，這樣就算真的被違建危及身家財產，才知道要找哪些惡質代議士算帳。

因此住展房屋網企研室認為，北市府既然要將違建資訊公諸於世，那就必需不留情面一次到位，把屢屢關說護航的議員名單一併公佈，否則不肖議員將維持藏鏡人身份，繼續躲過人民眼皮做不恰當的勾當；而議員本身也應當自清，主動支持市府政策，並強化違建取締的相關法規，促進議會生態與制度健康化，讓首都違建的取締作業不再受阻。

【文/住展房屋網】近期全台六都陸續公告明年度公告地價，多數縣市選擇公告地價持平或調降，代表明年六都地價稅也會隨之持平與降低。惟住展房屋網企研室認為，不動產持有稅負在「居住正義」的大旗下改得亂七八糟，完全不具公平性，遲早得重新檢視相關賦稅比例；而相對公平的方式，是大幅調漲地價稅、同時大降房屋稅，才符合量能課稅的原則。

前幾年各地方政府以「居住正義」為由，大漲房屋稅；漲稅並非師出無名，但問題就是「漲錯稅」，結果變得更無正義性，流於荒唐的稅改，尤其是台北市情況最為嚴重。

以台北市為例，一間房子最大的價值並非在房屋本身、而是在土地，蛋白區土地與房屋價值比大約六比四到七比三，市中心的土地與房屋價值比甚至可達八比二；若依量能課稅原則，則地價稅應課十分之八、房屋應課十分之二，但市府卻選擇大漲房屋稅，導致地價稅與房屋稅稅負比例變成二比八、甚至達一比九。

在這種荒謬的稅改之下，原應繳重稅的土地反而只繳輕稅，原應繳輕稅的房屋竟要繳納重稅，稅負輕重與價值完全顛倒過來，顯示過去稅改毫無公平性。

有人認為，不管房屋課得重、或地價稅課得重，其實都一樣，因為目的是為了讓房屋稅加地價稅的總稅負加重。

然而，這種想法其實大錯特錯，因為房屋稅重、土地稅輕的結果，導致土地遭到大量且長期囤積；不只有投資客專門炒作土地，有建商乾脆不蓋房子，靠買賣土地反而更好賺。土地輕稅導致土地遭有心人士囤地而不開發，而全國沒有任何地方政府願意開徵空地稅，最終結果就是地價居高不下。

土地是建商推案最大宗的成本，當土地成本降不下來，房價自然降得慢。如果前幾年對土地課以重稅、而房屋不加稅，讓囤土地的人感受到痛，引導囤地者大降價出售土地，那麼現在房價說不定降得還比較快。

這種事情用膝蓋想就知道，「囤房子跟囤土地的，哪一種比較大咖？」當然是囤土地的大咖！但弔詭的是，無論中央與地方政府，卻都選擇「打房不打地」，放過那些大地主；原因到底是為什麼？真的很耐人尋味。

【文/住展房屋網】接掌行政院還不滿兩個月，新任閣揆賴清德已推出企業五缺解決方案及勞基法修法等，不過每一項都引發諸多爭論。無獨有偶，宜蘭縣第二任代理縣長陳金德上任所做的第一項決策，也是馬上引發非常多的爭議。

根據稍早報導，陳金德才上任不到兩天就對外宣布，前任縣長林聰賢主導的假農舍真豪宅加倍課徵房屋稅政策，逾越法律授權，相關程序不完備，也就是未經議會同意，因此將退稅給被加稅的民眾，而且還會加計利息。

陳金德此舉，當然是直接打臉林聰賢，而儘管陳強調，縣府仍堅持農地農用的大原則，但此舉仍讓外界認為，這代表稍早縣府打擊農地炒作的宣示已破功，一切回到原點。

事實上，不僅是陳金德，前一任代理縣長吳澤成，就先以土地歸土地，房屋歸房屋為由，取消假農舍加徵房屋稅。

假農舍真豪宅現象會如此猖獗，根據住展房屋網企研室觀察，一來是照一般住商用地，農地成本非常低，加上這些年政府漠視農業發展，讓從事農業者及農業縣市感覺永難翻身，寧可休耕領補助甚至閒置；如此錯綜複雜因素交互作用下，給了有心人士賺取中間龐大價差的誘因及空間，才造成如此扭曲怪象。

當然，透過稅負來遏止此一歪風，是方法之一，至於到底是針對假農舍課徵更重房屋稅，還是用其他名目為之，都是可進一步討論的。但至少根據住展房屋網企研室了解，林聰賢縣長時代就已從嚴審查，甚至直接禁伐農舍建照，加上加徵房屋稅，似乎確實收到一定效果。

至於陳金德指縣府加徵假農舍房屋稅，是逾越法律授權的說法，各方目前則是各說各話，沒有交集；然就算陳的說法成立，也應該是如徐世榮教授所言，是把沒走該走的程序，如需經議會通過做補正，議會如有意見或不通過再做討論，而不是馬上退稅了事，畢竟農舍一旦改做其他用途，就不再符合農舍條件，加徵房屋稅並沒有不合理處。

或許這一切，如某些分析所指，就是選舉考量。至於假農舍真豪宅會不會死灰復燃，目前尚不得而知；但可以確定的則是，如今走到這般地步，假農舍甚或農地無法農用的怪象，還是依然無解。因為，陳金德所稱的回歸都市計劃及建築法，針對違規者開罰及拆除，如果有效，也不會落到如今的地步！

【文/住展房屋網】新任閣揆賴清德新官上任三把火，但第一把火，就選擇將最支持民進黨的勞工權益全數火化。在賴內閣主導的勞基法修法版本中，最令人不能接受的，便是以勞資協商架空該法，使勞工環境大幅往資方傾斜。賴揆百分百出賣勞工的舉動，也招來學界、網友一致痛罵，直批執政黨選後大變臉的舉動太噁心。

縱然學界、在野黨、勞團及網民對勞基法修法版本罵聲一片，但賴內閣似乎仍相當堅持獨厚資方的修法方向，不僅遭砍的7天國假始終不願鬆口還給勞工，被質疑會引發過勞的可連上12天班、休息時間從11小時縮為8小時，以及縮減勞工加班薪資的核實計算也都不見轉圜，可說是吃了秤砣鐵了心要徹底犧牲勞工。

對於賴內閣將勞工環境倒退30年，作為減輕企業經營成本、鼓勵企業投資的拼經濟藥方，住展房屋網企研室認為，這種作法，將導致「台南病」擴散全國，使實際經濟與房市表現不如預期。

住展房屋網企研室所指的「台南病」，乃指因低薪且無保障的就業環境，所造成的後續負面影響。若真如賴內閣所想，靠著降低勞工待遇，企業經營就會變好、地方經濟就會轉佳，那薪資待遇與勞檢效能都出了名的差的台南，應該是全台經濟最發達、房價最高、消費水平最驚人的直轄市才對。

但事實卻是，台南勞工的百般犧牲，並沒有為地方經濟與區域房市創造繁榮，不論房價、物價還是薪資，通通都居六都之末，甚至連非直轄市的新竹都比不過。作為台南市長出身的賴院長，想必比誰都了解台南的狀況，豈知到了中央非但不思改進，反而還想把台南的失敗經驗推廣全國，著實令人匪解。台南之所以房價、薪資及消費不振，最根本的病灶，正是勞工待遇過低、就業環境太差所致。

雖然台南有號稱「南台金磚」的南科坐鎮，但相同職務的薪資待遇，比起台北、竹科仍差一大截，加上南科的科技業，其實並非技術密集的研發性質，而是勞力密集的代工性質，既然是代工，本質其實就是製造業，對高工時、低成本、低技術層次的人力有極度依賴性，因此無不希望政府能協助壓縮勞工權益，讓勞基法在濁水溪以南形同虛設。

在本薪過低的情況下，生活都成問題，自然不會大量消費刺激地方經濟，也沒有能力砸大錢買房，使台南的物價、房價難以提振。雖說勞工可靠不斷加班擴增收入，但天天上班到累趴，哪有時間好好外出消費、看房購屋呢？

再說加班薪資具不確定性，為避免將來收入不穩衝擊生計，就業民眾只要有點閒錢，第一念頭就是存起來，而非投入消費市場，長久下來，區域內需經濟難以提振；在地就業民眾的最大願望，也被壓縮到能過上小日子，體會一下小確幸就好了。當人民少了企圖心，城市也就失去活性與未來性，最終只能靠吃老本(以台南來說，就是靠文化資產)過活，淪為毫無可塑性的殭屍都市！

【住展房屋網/綜合報導】稍早北市府決定年底開罰大直大彎北段違規商業宅，結果引發不小討論聲浪，而隨著開罰日即將到來，有更多民代陸續『關切』。前日，北市議員陳義洲就指出，內科當初可直接開放更多業種進駐，市府如今卻用放大鏡檢視大彎北段違規商業宅，還進一步指稱，內科開放更多業種進駐為合法掩護非法；間接影響大直大灣北段，更說北市的分區規劃已變質，才造成(大直)商業宅林立。

然住展房屋網企研室認為，陳義洲所提的這兩種情況，根本是兩回事。或許當初市府開放更多業種進駐內科，和遠雄當時購入內科土地真的有關，但內科都計放寬確實於法有據、按既定程序完成，也有適切正當的理由。原來，最初內科被設定為輕工業區，嚴格限制業種建駐，結果造成區域發展遲滯，因此包含馬英九在內，過去歷任任市長都陸續開放更多業種進駐，才造就內科如今的發展規模。

然而大直大彎北段商業宅，卻是違規事實在先，和內科的先修改都計內容、後開放進駐完全不同。事實是，如果能提得出都計委員乃至市民大眾都能接受的理由，那麼市府或許也可考慮修改都市計劃細則，放寬大直北段商業區的登記目的；但如果提不出，就不該和當初內科(都計)開放業種進駐的修訂動作混為一談。更何況內科開放的是更多業種進駐，不是工業區放寬可登記住宅。

總而言之，大直大彎北段商業宅違規使用，和內科都計放寬若干業種進駐，這兩個case根本完全不同，怎能放在一起做比較？更莫名其妙的是，柯P幹嘛要為此感到shock？

但住展房屋網企研室要進一步指出，大直大彎北段違規商業宅，或許不能和內科的狀況相提並論，但相關質疑當中有一點沒有錯，那就是所有類似大彎北段商業宅的違規狀況者，處理上的確該一視同仁，也就是同時都要稽查開罰；不能只大刀砍向大彎北段商業宅，卻坐視其他違規使的商業或工業宅不管。

現在，的確只有大直北段商業宅被市府用放大鏡檢視，然北市境內還有其他同性質、也違規使用的狀況，像大內科計畫中五期重劃區內的工商綜合區就是；另外，南港、士林、北投等區，其實也都有類似案例。住展房屋網企研室認為，以上這些有違規使用事實的區域或案例，市府都應該比照大彎北段違規商業宅辦理才對。

【文/住展房屋網】為了解決所謂五缺問題，新任閣揆賴清德真可謂新官上任三把火，很快地陸續提出相關解決方案。只不過就目前來看，五缺當中的缺地和缺電兩項，賴內閣提出的方案，都大有問題。

其中缺地方面，包含閒置工業地先罰後強制拍賣，以及提高工業區容積的做法，稍早筆者都已提出質疑，總而言之就是，明明有其他更有效的政策工具可運用，賴內閣卻要推出新的蘿蔔；實在很難不讓人質疑，其動機及目的到底為何？

至於缺電部分，由於民進黨政府目前還守著非核家園的神主牌不放，在重啟核電成為非必要不用的最後手段之下，發展綠電就變成唯一選項。然而稍早賴內閣先提出民宅裝設太陽能板發電，政府予以補助的方案，就已引發不小討論；結果近日該政策更是大轉彎，修改成政府零補助、住戶零出資。簡而言之，就是透過提高台電購電價格的方式，給予相關業者及住戶費率補貼。

之所以相關政策會從原先的補貼四成(規劃費用甚至全額補助)，到後來變成透過提高躉購費率為之，直觀原因很簡單，就是政府無(足夠)經費履行原先的補助規劃。然根據住展房屋網企研室深入了解，無論是原先的補助四成，或是現在的提高躉購費率，其實都一樣無法達到官方自己預計的成效。

這當中最大問題，首先是北台灣日照和中南部相比明顯不足，直接限制了發電量能。不過其實還有另一項問題，同樣幾乎無法克服。

根據太陽能板開發相關業者表示，賴內閣提出的補助計畫，最大前提是民宅發電要賣給台電。然而要是發電量不到一定瓦數，則把電送到台電這邊的所謂『饋線』，材料及設置費用，就必須由業者買單。而根據相關業者估算，裝設太陽能板建物屋頂的面積，至少要有3坪才能穩定產生1K千瓦的電’量。

換言之，如果屋頂面積不夠大，則很可能無法跨越由台電負責拉饋線的門檻，也就代表業者或住戶，還要多負擔更多成本，絕對降低裝設意願。然而以寸土寸金的大台北地區來說，大樓社區的屋頂面積多半不大。在這樣的情況下，無論補助方式為何，對大台北現有集合住宅來說，都是看得到、吃不到。

另外，即便是社區發電自用，也有不小挑戰。因為如發電量不足，則最多只能用在公共設施用電，雖聊勝於無但意義仍不大。尤其太陽能發電產生的是直流電，但目前家用電器多是吃交流電；除非是改用直接能用直流電或交直流兩用的電器，否則想直接用太陽能提供自宅用電，目前所見的挑戰還真不小，這也讓小英政府推動非核綠能家園的終極目標，更顯得曲高和寡。

【文/住展房屋網】去年以力挺勞工政策為賣點、成功吸引選票的執政黨，勝選後對勞工的態度馬上180度大轉變，讓網友直批執政黨根本已淪為為財團服務的「資進黨」！尤其近來賴內閣啟動一例一休修法，修法方向嚴重偏向資方，更引發勞團強烈抨擊，痛罵執政黨已成財團走狗！

曾在馬政府執政末期，要求全面週休二日必需為兩例假的民進黨，取得巨大執政優勢後，卻通過了一例一休的週休二日版本；由於例假為強制性放假日，依法不可挪移，但休假日則較彈性，可在勞工同意下加班，因此當時便遭勞權團體質疑執政黨態度轉彎。不過工作七天必需休息一天，以及加班費做一給四的新制度，已相當程度改善了勞工處境，故縱然七天國假被砍，勞團對於新制尚能勉強接受。

然而一例一休上路後，一堆慣老闆馬上開始以成本增加、不排除出走等理由向政府施壓，希望勞基法能改回以前可讓勞工連上十幾天班、人力成本低廉的樣貌，以利企業繼續靠著壓榨勞工、吃香喝辣。

面對資方反彈，執政黨非但無法捍衛政策，反而從惡如流，與財團沆瀣一氣，欲將做七休一全面鬆綁為「做十四休四」；勞工可連續上班十二天，且加班費加碼計算也將取消，改為核實計算。更要命的是，被取消的7天國假還不打算歸還，使得勞工就業環境全面惡化。

勞基法倒退嚕，不僅重創勞工信心，住展房屋網企研室認為，也將嚴重減緩房市復甦的腳步。雖然在偏向資方的修法中，勞工可藉由拼命加班增加收入，進而提升購屋能力，但這種說法實際上很難成真；因為修法後勞方加班費採核實計算，待遇遠遜現在的做一給四，因此收入能否實質提升，著實充滿疑慮。

此外，當勞工一天到晚都在加班賺錢，房子對他們來說，只是一個睡覺的地方，待在家的時間根本少之又少，既然如此，又怎麼會有動機，花大錢買一個用不太到的地方？而且在不斷加班的情況下，勞工也沒有太多時間可看屋，試問如何能激勵購買意願呢？

再說句實在話，當勞工長期處於不停工作的過勞狀態下，隨時都可能發生變故，倉促告別世界，因此與其砸錢買房子，不如把錢留下來犒賞自己享受人生，或是買個塔位、墓地還比較實際！

【文/住展房屋網】稍早六都陸續公佈十月份買賣移轉棟數，大多都是呈現月減的情況，就算和去年同期相比，表現也僅差強人意。而根據相關業者分析，主要還是今年農曆閏六月，造成民俗鬼月落在國曆九月期間；而由於從買賣到登記，通常有一到一個半月的遞延期，因此十月交易量減反應的，實是鬼月之影響。

不過住展房屋網企研室發現，拉長時間看，其實今年各月買賣移轉棟數數字，一直是起起伏伏，很少出現穩定向上或向下之曲線。而箇中原因，正是因為近兩年買賣移轉棟數數字當中，有相當比例來自新案交屋潮，所以當該月交屋量較少時，移轉棟數就很容易往下掉，反之則立刻劇增。

再者，今年一到十月買賣移轉棟數總合優於去年同期，住展房屋網企研室認為，也是仰賴新案交屋。由此回推還可知，由於之前三到五年景氣高峰時推案量甚大，因此目前這波交屋潮，至少還會延續到明年，主要地區則包含淡海、林口兩大新市鎮，及桃竹幾個大小重劃區，這幾個過去三、四年內推案量較大的區域。

既然買賣移轉棟數的亮眼數字，是靠交屋潮撐起，也就代表市場買氣仍沒有真正回溫，甚至不少剛性需求消費者，大抵受制於價格下修幅度小，經濟能力仍原地踏步，因此還在觀望者大有人在。況且光靠剛性需求，的確也很難消化這幾年龐大的量體。反推回來就意味著，目前的交屋潮，承接的恐怕不只是剛性需求者，而仍不乏投資型買方。

這代表的是什麼？這些從建商交到買方的量體，就市場供需角度而言，並未真正消化，假以時日，還是會重回市場待價而沽。不僅如此，容積獎勵上限限縮及雨遮不登記新制，都引發建商搶照潮，這些申請好的建照，未來三到五年內仍然必須推出，也就等於新供給量仍將源源不絕。

綜合以上供需變化，住展房屋網企研室可得以下結論：未來一到三年，甚至更長時間，基於供給大過需求，綱性需求者消費力依然薄弱，投資者又不願追高之前提，房價修正壓力仍只會愈來愈大；而如果建商及投資客之賣方繼續守住價格不放，盤整期當然還會拉得更長。

【文/住展房屋網】生育率快速下滑加上平均餘命拉長，台灣人口結構正快速變化，是不爭事實。不過，這對房地產市場到底會有什麼影響？則是眾說紛紜；有的認為中長線台灣勢必將步日本後塵，房市步入長期低迷狀態，有的則認為房市或房價變化，不可能光看單一因素(如人口)，還必須考慮經濟、資金甚至政策等層面，說少子、高齡化會壓垮台灣房市，言之過早。

然無論事實是什麼，住展房屋網企研室認為，有一點可確定，那就是快速增加的中高齡人口，的確產生了新的居住需求；畢竟這些年來的房價飆漲，早已迫使年輕人出走大台，北尤其是台北市，人口結構老化更是快速。但在這老人國度裡，卻是三、四十年前蓋的公寓建築居多，大多沒電梯，更遑論無障礙空間等等；這對中高齡人口來說，不但是不適居空間，再說白一點，更潛藏諸多危機。

在這樣的情況下，都會區老舊建物加速改重建，當然茲事體大。只不過無論藍綠，近年歷屆政府都從產業，從經濟面處理都市更新或老屋重建事務，卻忽略了當中的公益性及必要性；加上推動方式(容積獎勵)大有問題，因此都更條例實施十餘年，至今完成的只有點狀建物重建，更具急迫性的老社區幾乎一事無成，尤其那些實無急迫性的高檔區段建物翻新後，還成了帶動房價飆漲的火車頭之一。

只是，到目前為止，我們沒有看到蔡政府做出反思，改為從公益性，從都市安全及整體社會發展之角度，來處理都更或老屋改建，還繼續在技術面上鑽牛角尖。尤有甚者，也亟需推動都市再生的新北市，到現在為止，都市開發還在繼續外擴；包含已存的幾個新市鎮，再加上這五到十年新闢的重劃區，保守估計未來五到十年內，新北市的新房屋供給量還會繼續增加。

縱然老年人口增加，產生新的房市需求質量，但這些人口十之八九寧願留在原居地會，也不會想要移居機能尚待建構的外圍新興重劃區；而這也就意味著，這些新的重劃區塊內新的供給量，大多還是要由新增人口來消化。但這下子就麻煩了，少子化趨勢下，未來新增剛性首購需求只會愈來愈少，現在這些快速增加的房市供給量，到時又要靠誰來買單？

從種種跡象，住展房屋網企研室研判，目前全台灣各地的都市計畫訂定，顯然還是採取十年、二十年前的人口狀態在做規劃；然台灣人口結構變遷下，早就沒有那麼多人口，也就不需要那麼多的新興重劃區塊。是故，無論各地方政府繼續頒布、劃定新興重劃區，背後真正用意是什麼，長遠來看，都只是製造更多鬼城而已。

【文/住展房屋網】金管會近日調整銀行資本適足性相關規範，調降房貸放款風險權數；據外界預估，降低此兩項風險權數會增加逾兆元放款動能，對房地產市場將是重大利多。惟住展房屋網企研室認為，房市缺的是信心，根本不缺資金，因此金管會調降房貸風險權數，對於房市的助益有限，更不能促成房價上漲。

住展房屋網企研室指出，台灣銀行現在手上閒錢已經爆表，爛頭寸超過十兆元借不出去，代表市場上錢很多、但借錢的人少。其次，去年以來，多家公股行庫或民營銀行都宣示要全力衝刺房貸、土建融等不動產放款業務，除了提高房貸成數以外，更頻頻下殺利率來吸引客戶。

上述情況，顯示房市資金活水源源不絕，銀行也未出現資金荒，所以即便金管會調降房貸風險權數，讓銀行降低計提的壓力，但銀行的錢還是借不太出去。關鍵在於，房市成交量無法大幅提升，房貸需求度自然不會多高。

這種狀況就好像用水的人變少了，但上游的水庫卻持續有水進帳，此時水庫水進得再多也沒用，因為大家不太需要用水。

現在房市現況就是如此，市場上不缺資金；如果買了房子，可以輕易申請到房貸。市場上缺的反而是信心，因為民眾怕房價繼續跌，所以不敢實現購屋計畫，深怕一旦買了房會賠錢。另一方面，則是不少賣方價格仍開高高，價格與買方期待不符，最終導致成交量增長有限。

所以，金管會此次放送利多，不僅不會對房市帶來多少幫忙，更不會出現助漲房價的效果，原因就出在市場信心尚未恢復，也不太有人敢在這個時刻勇敢追價、炒高價格。

【文/住展房屋網】為解決所謂產業界缺地問題，賴內閣如火如荼推出相關政策，包含積極面的釋出公有土地，及消極面的閒置工業地強制拍賣；而這當中影響較大的，當然是後者。對此有人拍手叫好，認為這是地盡其利，但也有人批這是共產國家行徑，是侵害人民財產權，相當不合理。

其實說實話，以中華民國立國的三民主義來說，地盡其利本來就是其中民生主義之重要的精神之一。事實上不止如此，孫文設計的漲價歸公、照價收買等土地制度，都是系出同門，而且其要義正是來自社會主義，甚至要說成是共產主義也不為過，因為真正熟知者都知道，孫文當時設計、建構三民主義時，確實大量參考了馬克思思想。

只是，三民主義實際上只是個神主牌，國民黨長期執政下的中華民國，無論在中國大陸或台灣，骨子裡仍是崇尚、遵從西方資本主義。因此孫文有關土地制度的一些設計，當然只是書本裡的理想，無論過去的中國或現在的台灣，都沒有實行。

不過即便是資本主義，對於土地閒置，還是有政策工具可以運用，而且絕對沒有侵害人民財產私權的疑義，那就是課徵空地稅。

沒錯！住展房屋網企研室實在無法理解，為何賴內閣要如此大費周章，修改產創條例等相關法令，另外設計閒置工業地先開罰、後強制拍賣的新制；其實現成的稅制工具，就能發揮一樣，甚至更好的效果。事實上，無論是工業地、農地，還是都計內住商用地，只要針對閒置土地開徵空地稅或加重地價稅，絕對能促使閒置地所有者加速開發，或處分賣給真正有需要的個人或產業。

當然，從過去到現在，一直都有倡議空地稅的聲音；近年房地價飆漲，空地稅更又被提出討論，但最後還是不了了之。之所以政府總是不敢碰空地稅，其原因或許錯綜複雜，但最根本的因素，應該還是囤地(囤房)者多屬財團大企業，甚至不乏高官顯要，一旦開徵空地稅，不可能只針對工業地，所有閒置土地都一視同仁，當然直接影響一干既得利益者。

然而，如果賴內閣真有心要解決缺地問題，根本不需要另外設計強制拍賣制度，只要開徵空地稅，當能達到預期效果，而且能夠同時解決許多積習已久的房地問題。

【文/住展房屋網】國內房市有不少所謂大老級人物，其實是語不驚人死不休；戴德梁行老總顏炳立是代表性人物之一，目前擔任全國商總理事長，同時也是鄉林建設董座賴正鎰，也是其一。

日前他不改其色，以商總理事長身分發表『2017產業建言書』，記者會上更重砲抨擊政府重工輕商。還把房地產業和旅觀光旅館及遊覽車業同列為四大『慘』業之一。與會的房仲公會理事長林正雄也公開表示，台灣房市即將崩壞，政府再繼續無感，產業競爭力將難以挽救。

然而同一時間，卻有房仲品牌公佈調查指出，和去年相比，今年第三季全國不動產業仲介銷售額年增率達13%；另外，央行稍早公佈九月建築融資餘額，不但連續第十個月成長年增率更是近兩年新高。正所謂數字會說話，住展房屋網企研室認為，以上兩項數據，等於直接打臉全國商總和房仲公會兩大理事長。

住展房屋網企研室可理解，賴正鎰這番『牢騷』，一部份是來自商用不動產交易急凍，及近年房仲倒閉家數激增。不過商用不動產只是整體不動產市場的一部分，況且先前仲介密度一度僅次於超商，這樣的景象本來就不該是常態。再看最近住宅房市買氣回籠的情況，其實算是明顯；原因則很簡單就是有感讓利、降價。

沒錯！或許賴正鎰心中想的其實是，自己公司(鄉林建設)旗下建案，為什麼無法順利售出？其實原因很簡單啊，就是鄉林目前線上個案，大都還守著景氣高檔時的價格不放。其實只要學學其他同業，讓潛在買方感受到有感降價，銷售自然就會順暢。

目前的房地產市場，到底是不是如賴正鎰說的，是慘業？住展房屋網企研室認為，關鍵還是在開發商自己；如果能體認，未來一段時間都將維持買方市場格局不變，價格修正態勢短期內也不會扭轉，適度下修成交價格，那麼房地產怎麼又會是慘業呢？

【文/住展房屋網】明年地方大選將屆，最近的新聞版面，幾乎都是政客的口水戰與選戰攻訐，但最近幾個地產大老的發言，爭議度簡直比選舉話題還精彩，使這些不甘寂寞的不動產老闆們，成功在輿論討論中佔得一席之地。

近來除了東森房屋董事長王應傑以一席「台灣賤民多」的吹捧中國言論，激起廣大民眾憤怒外，商總理事長暨鄉林建設董座賴正鎰，也以「基本工資3萬元，慢慢等一定會到」言談吸納仇恨值。

賴正鎰日前在商總2017產業建言記者會會後，對於媒體詢問其對基本工資提高到3萬的看法時表示，基本工資3萬元不會馬上到，但慢慢等一定會到，並強調調薪的前提是GDP得上升，GDP大幅提升，國民所得自然跟著上揚。

此話一出，當然不免俗的再度引發網友砲轟，認為近年GDP也上升，但企業對加薪卻持保留態度，直批拿GDP成長狀況與薪資調整掛勾，根本是意圖混淆視聽，為企業主找理由開脫。

雖然賴的發言引起一片罵聲，但住展房屋網企研室認為，賴的「慢慢等」言論也不是沒有道理，因為基本薪資若一次漲足，對企業而言確實是一個很大的衝擊，因此企業主拿GDP是否提振作為加薪議題擋箭牌，也算是情有可原。

不過既然薪資成長無法急於一時，房產大老們也不應要求房市買氣急速回溫。因為人民所得高，對房價的負擔力道才會高，房價也才有可能穩定成長，假如薪資增加的速度始終緩慢，除非有心人士刻意炒作，不然房價不可能、也不應該快速上揚。

此外，地產大老更沒有理由要求政府出手拉抬房市，因為要房市好，漲薪資是一個很好的選擇，但不願漲薪資的正是資方本身，既然是資方自己不要，又怎麼能要求政府以國家資源挹注、破壞市場機制呢？因此想要薪資慢慢漲，大老們就得接受房市回溫也慢慢來的事實，反正總有一天，房價會跟基本薪資一樣，慢慢漲到令人滿意的數字啦！

【文/住展房屋網】近來，許多人都在討論房市到底何時落底，有人認為今年下半年房市就已經落底，另也有人主張房市完全沒有落底跡象，各吹各的調，看得大家霧煞煞。住展房屋網企研室表示，其實大家談的落底，有的說的是成交量，有人說的是房價，所以造成各執一詞的狀況。

根據住展房屋網企研室觀察，現在房市價格與成交量已經各走各的路，完全不在同一條船上，與以往經驗截然不同。若以成交量來看，去年全台買賣移轉棟數約24.5萬棟，創下二十幾年來新低，預估今年全台買賣移轉棟數，可能達到27至28萬棟。回頭來看，去年成交量相對低，應已見到底部，明、後年要再創新低的機率似乎不大。

然住展房屋網企研室指出，若以房價表現來看，目前北台灣各縣市新建案市場賣壓仍重，有感降價案頻頻釋出，價格戰還是打得激烈；雖然房價跌幅很小，但價格仍見不到底部，預估短期內盤整修正的趨勢不會改變。所以，如果單看房價，是完全還沒落底。

預測未來房價會不會落底，還有另一個參考方向，那就是買方的行為。由於現在房市是買方市場，買方行為高度決定房價的走向，如果買方普遍願意加價、追漲，則房價就會很快見到落底跡象並反彈；假如買方只挑低價、降價案來買，其他建案賣得慘兮兮，那就代表房價還末觸底。

以目前北台灣新建案市場而言，大多只有降價案才擁有熱絡的人氣與買氣，顯示目前買方無意追逐高價，同時也代表房價還沒修正到滿足點。所以，如果談成交量，已經落底的機率頗高；但若是談房價，奢求落底恐怕還有得等了。

【文/住展房屋網】為了拼非核家園，小英政府可說是無所不用其極，最近行政院拍板的『綠能屋頂全民參與行動方案』就是其一。其大致內容為：民宅裝設屋頂太陽能光電設備建置費用，經濟部補助四成，偏鄉則為五成，另相關規劃費用更是全額補助。

雖說該方案出發點算是符合目前的環保減碳趨勢，但住展房屋網企研室卻認為，當中卻有很多『眉角』，如果沒有完善的配套，不但原本預設的綠能目標難達成，甚至還會造成許多負作用，不可不慎。

政府提出此方案，一般最多質疑的是北部日照強度和時間不如中南部，但論建物密度又是北部較高，因此整體方案的成效可能不如預期。不過，其實真正的問題還不只如此。

首先，當然就是有關設屋頂太陽能板，和頂樓加蓋違建之間的疑義問題；事實上，不少縣市乃至民意代表，都擔心這將可能讓頂加違建得以就地合法。

事前國發會主委陳美伶表示，這是兩回事，內政部政次花敬群也強調，兩者將會脫鉤；不過目前所知的相關做法是，內政部鬆綁免申請雜項執照標準，等於只要頂加違建不超過兩層樓，都可列為補助對象。然事實上，超過兩層樓以上的頂加違建其實並不多；換言之，這等於讓多數頂加違建又有了一個緩拆的理由。這樣的狀況，跟就地合法又有什麼兩樣？

違建就是違建，之所以緩拆或造冊列管，原因還是政府相關經費及人員不足，因此緩拆是權宜之計，最後還是唯有拆除一途、別無他法，否則建築法就是形同虛設。所以住展房屋網企研室呼籲，屋頂種綠電方案的相關補助，合法建物和違建戶不該一視同仁，也就是補助對象應排除所有形式之違建；市區頂加違建不該補助，農地違章工廠更是萬萬不可。

不僅如此，屋頂種綠電，還有後續維修及管理的問題需考量。要知道，建築密度較高的都會區建築型態多為集合住宅，而要在屋頂裝舍任何裝置，就牽涉到公寓大廈的管理問題。

事實是，國人仍多存有各人自掃門前雪的心態，加上公寓大廈管理條例實施成效不彰，就連老舊建築外牆剝落傷人責任都難以歸屬，碰到屋頂裝太陽能板，肯定也會衍生一大堆問題；比如這筆補助款該由誰管理統籌，又是誰來做後續管理，器材如損壞是誰來負責採購更換等等，這些都牽涉到社區管理的效能。

如果以上這些幾乎鐵定產生的問題搞不定，談什麼屋頂種綠電？到最後最壞狀況甚至會變成一堆廢鐵！住展房屋網企研室認為，應該先從公共建築做起，等到產生一定成效後，民間自然會比較願意跟進，衍生的社區管理問題也會比較少。

【文/住展房屋網】說到房仲業，最近大家的印象自然是銷售業績不佳，不少業者只能關門大吉。不過最近卻有統計顯示，今年七、八兩月國內不動產仲介銷售額比去年同期回升超過一成：不僅如此，稍早各大房仲也都宣示，來年將繼續徵才展店，似乎完全嗅不出房市景氣會再更差。

然而，最近東森房屋董事長王應傑一席『幹話』，和國內房仲以上的動作卻有相互矛盾之處。因為，國內房市是這麼慘，對岸又是那麼美好，那國內這些品牌房仲，不是早就該把營運重心移往對岸，幹嘛還繼續留在台灣，還持續展店徵才？

王應傑到底說了什麼幹話，網路上已有很多曝光及討論，住展房屋網企研室於此不再贅述。不過王後來的解釋，根本就是愈描愈黑；沒錯，當下他不滿的或許也有執政黨或綠營人士，但試問，綠營人士哪個沒有去對岸看過？

事實是，王脫口而出幹話所指的對象，應該也包含某些一般平民，或至少是某些所謂的鄉民；特別是這些年對岸政權對台文攻武嚇變本加厲，更使得台灣年輕一代傾向於『天然獨』，再對照無祖國商人頻頻向對岸靠攏，自然形成強烈對比。

不過就算真的已變成天然獨，相信國內一般民眾也都清楚，中國早就不只是武力強權，更已是僅次於美國的世界第二大經濟體，甚至超越美國也只是時間問題。在這樣的情況下，利潤擺第一的商人，當然不可能放棄這塊超級大餅，這正是王應傑先生脫口冒出那一席『幹話』的真正出發點。

當然，或許對商人而言，眼中可能真的只有對岸的潛在無限大商機；但對台灣多數民眾，特別是年輕族群而言，看到的則不只是對岸在城市硬體、在經濟發展上的快速進步，還有在政治、在社會制度上更加高壓集權(極權)的統治(箝制)。

王應傑做為一個商人，當然可以大剌剌地讚嘆對岸在經濟發展上的進步；但如果是身為一個台灣人，則就不能只看到對岸的經濟實力，還必須認清，中共政權的本質，將直接威脅台灣現在的生活方式，這正是鄉民群起攻訐王應傑，以及王那席幹話最荒謬的所在。

【文/住展房屋網】據金管會統計，國內銀行「以房養老」核准件數已達二千件，核貸金額約108億元，顯示越來越多老人願意接納以房養老方案，靠房子養活自己的老人家正不斷增多當中。但住展房屋網提醒，如果您買進的房子漲幅不到一倍而申請以房養老方案，很可能變成一輩子都在幫銀行打工。

為什麼這麼說呢？舉例來說，如果在30年前買一間房子總價1千萬、並向銀行貸款800萬房貸，房貸年限若設定20年，以平均利率5％、本息攤還的條件來算，最終大約要繳1,260萬左右。換言之，買房時繳給銀行的利息就要4百多萬。

如果房子都沒賣，放到現在，且房價漲了二倍，市價從原買入的1千萬漲到3千萬；我們把這間房子拿去申請以房養老，目前銀行以房養老鑑價多是市價的6到7成（利息全數掛帳則成數在5成以下）左右。意即3千萬的房子，擔保價值可能落在1千8百萬到2千1百萬左右。

若取中間值1,950萬、並申請25年期以房養老方案來計算，老人家每個月可領超過三萬多塊錢。領到25年滿而老人家仍健在，以抵押貸款利率2.5％來算，25年滿要被銀行扣繳逾650萬利息。

這意味著，在買房時要繳4百多萬利息、申請以房養老又得被扣除650萬以上的利息，光是利息錢就要繳超過一千萬，房價漲幅被利息吃掉一半以上。

在房價漲幅達二倍的情況下，申辦以房養老還有小賺；如果房價漲幅只有一倍，那漲幅可能被利息完全吃光，等於買房增值全做白工；如果房價漲幅不到一倍，那申辦以房養老等於倒貼利息給銀行賺，其實申辦者完全沒賺到。

所以，如果想申辦以房養老，最好是房子價值增值超過一倍以上，或是對自己的房子有不可分割的情感、非得住在原房子內不可的老人家，比較適合申辦以房養老。否則，若房價漲幅不到一倍，那這一輩子等於都在為銀行打工、付利息，不是嗎？

【文/住展房屋網】缺電隱憂是政府提振經濟的一大阻礙，但在非核家園的前提下，又不敢輕易擴充核電，因此天然能源遂成官方提升拉抬電力供給的優先選項，尤其是取之不盡、用之不竭，但利用率卻低落的綠能，更是最理想解答。

為快速推進綠能電力的發展，日前行政院大手筆端出建置綠能屋頂的補助方案，民眾在建築物屋頂設置太陽能板，將可獲經濟部補助全額規畫費用及百分之四十的建置費，盼大眾積極在屋頂種電；行政院發言人徐國勇更表示，屋頂廣置太陽能板，除了能增加電力供應外，還可美化市容，改善一片違建鐵皮的景像。

雖然行政院大推綠能的動機良善，但住展房屋網房屋網企研室認為，廣建太陽能其實潛藏許多生態問題，若官方沒有完整且良好的應對措施，原本以環保為特色的綠能，可能反過頭來淪為殘害地球生命的生態殺手。

太陽能是潔淨能源，但製造太陽能板的工業卻不是潔淨工業。太陽能板在製造過程中，會產生四氯化矽、氫氟酸等強腐蝕性汙染，若未經完善處理便排放到河川或掩埋土地，將對環境造成嚴重傷害；此外，如何製造太陽能板所產生的大量廢棄物，也是一個棘手的問題，畢竟應該沒有任何人希望自家附近成為廢棄物的落腳處。

除了生產太陽能板的汙染問題外，太陽能板對鳥類生存更是一大傷害。一來是太陽能的反光，會讓鳥類誤以為是水塘而下衝，進而撞擊喪命；二來則是太陽能板將陽光反射回天空後，常把飛過的鳥類烤焦，就算沒烤焦，也會對鳥類的棲息與遷移造成干擾，而台灣素為候鳥王國，許多世界珍稀的候鳥都在台灣現蹤，但廣建太陽能板後，候鳥是否還能安然在寶島短暫棲身？答案恐怕很不樂觀。

另外在市容美化方面，每棟建物屋頂面積不一，即使景像從違建鐵皮變能太陽能板，一片黑壓壓且參差不齊，真的有比較漂亮嗎？且從高空往下看，還會被太陽能板的反光照得刺眼，這樣真的比較好嗎？

住展房屋網企研室認為，作為一個將生態環境寫入黨綱的政黨，執政黨施政時，應對可能造成環境破壞的政策有更深入的規劃與配套，以免良善政策淪為環境殺手，讓自己的政黨主張成為一場笑話。

【住展房屋網/綜合報導】稍有注意近期房市變化者應該都會發現，就供給面來看，確實已揮別先前一年半的低潮，新案明顯增加；而一般解讀認為，這是因為在若干讓利案拉抬下，市場買氣逐步回溫，使得業者信心恢復或增強，終於開始願意再推新案，試探市場水溫。

不過有關這波推案潮，其實業內另有不同解讀與觀察。某不具名的大型建商高層就告訴住展房屋網企研室，最近新推案再度增加，或許信心面是原因之一，但真正的核心因素，實是因為建照即將到期，所以不得不推。

的確，根據住展房屋網企研室的觀察，第四季開始的這波推案，半數以上為純預售案或剛開工。一般來說，建商會願意推預售案，多半是看好未來景氣；但就目前整體趨勢來看，短期內房價修正走勢並不會改變，房市也還處於盤整階段，因此該業者的觀察及說法，確實有其根據。

不管最近這波推案潮，到底原因是建商信心恢復，還是因為執照快到期、不得不推，導致的結果都是一樣，那就是從現在開始到未來兩、三年內，房市供給量將再度激增；這不僅包含即將進入交屋階段的前期預售案，及剛推新案，甚至先前因為容積獎勵上限及雨遮不予登記新制而搶請的大批建照，更將在未來一到三年內陸續大量釋出。

在新舊供給齊發，房市需求面短期內卻只剩剛性需求撐盤的情況下，導致的結果自然是供給大於需求，價格修正壓力持續增加，盤整期再拉長。

總之，除非國內經濟景氣快速復甦，讓蟄伏的房市投資置產客停止觀望，再度樂觀看待後市、願意進場追高，否則僅靠持續萎縮的剛性需求能量，住展房屋網企研室預期，未來三、五年內，國內房市恐將出現供過於求、價格修正壓力倍增的走勢。

【文/住展房屋網】台糖是我國數一數二的大地主，由於乃國營事業，台糖的土地資源形同國家資源；因此每當政府有任何重大開發規劃或龐大用地需求，第一個想到的就是拿台糖土地來用，讓台糖彷彿政府的土地提款機。

雖然台糖土地是政府重要的開發資源，但因台糖土地的環評條件較嚴苛，現行制度不論土地面積大小皆需環評，遭多位民代、官員批評為經濟發展的絆腳石，因此原本在環評子法的修訂中，就打算將標準放寬為1公頃以下免環評。

這般放鬆規劃，早惹得許多環團不滿，豈料日前國發會竟火上加油，「提醒」環保署應思考一致標準，將台糖土地的環評門檻鬆綁到10公頃以下免環評，並下指導棋表示，台糖土地若要做不同規範，必需有理由，沒有理由的話就該檢討，導致爭議進一步擴大。

國發會經濟掛帥、磨刀霍霍向台糖土地的行為，住展房屋網企研室認為應適可而止。台糖土地確實有其特殊性，以較嚴苛的環評標準審視並無不妥，且主司經濟發展的國發會，如此強勢地「提醒」具環保專業的環保署怎麼修法，不免有越俎代庖、僭越專業的疑慮，讓人深感國發會主委陳美伶真是好大的官威！

台糖之所以擁有這麼多土地，是因繼承日本時代強徵的資產而來，當時遭強徵的土地，幾乎都是地力最肥沃、形勢最方正的精華農地，因此充分保留這些農地，對穩定台灣農業發展與糧食自給有非常大的幫助，倘若這些精華農地遭過度開發利用，台灣將面臨戰略性的缺糧問題，除非國發會認為經濟比國安重要，否則不應對環保署提出擴大放寬環評標準的無理要求。

此外，台糖持有的土地，由於長期低度利用，儼然成為西半部開發密集區的生態熱點，如打算開發為綠能科技城與國際影城台南歸仁沙崙農場，就是瀕危草鴞的棲地；閒置已久的永康三崁店糖廠，更有著大量諸羅樹蛙棲息，若未來修法大開台糖土地高度利用的方便之門，這些台灣寶貴的特有生態，都將跟著陪葬。

況且許多台糖的閒置糖廠及過去製糖蔗田農地，都留有不少日本時代即存在的糖業文化資產，因此不論是基於戰略國安、生態保育或文化保存等理由，台糖的土地利用都應該有更嚴格的管控。故住展房屋網企研室認為，維持台糖土地相對高標準的環評門檻，才是真正有助國家發展的作法。

【文/住展房屋網】大家都知道，咱們的政府超級缺錢；但兌現建設支票，哪樣不花錢？因此除了舉債外，就是利用各種無奇不有的手段來節流。這當中最惡名昭彰的，莫過於公設保留地徵收。由於缺經費徵收公設保留地，因此政府自行授權，給予公設保留地若干容積，好讓地主拿去移轉到其他價格更高的都計內住商用地上，到得到若干補償，這樣政府就可以不花一毛錢取得公設用地。

這樣的做法，看似合理；但試問，什麼是容積？從建築開發的角度，容積是單位土地可蓋的樓地板面積多寡，然從整體都市的角度，則是某區段對於人們各種活動的容受力，而這個容受力的多寡，是來自於各項公共建設的投資與建構，諸如道路、車站等交通設施，乃至最基礎的下水道建設等等。

從這樣的角度出發，容積當然不是無中生有，而必須透過若干公共建設投資產生或增減。但以政府透過容積移轉方式取得公設保留地的做法，彷彿容積就是無中生有、直接從天上掉下來一樣。

然而，現在不僅是公設保留地徵收，採取這種完全無視都計規範的做法，現在連河川地徵收也想依樣畫葫蘆！主管單位經濟部水利署甚至宣稱，相關法源(水利法82條)已於103年經立院修正公告，因此一切勢在必行。

然而稍有常識者都能察覺，這和公設保留地給予容積，並允許移轉一樣，根本就是偷吃步的做法！河川地明明應該和公設保留地一樣，按正常程序採一般徵收取得，但就因為政府沒錢，所以就可以搞這種旁門左道？

事實是，從都市計劃角度，公設保留地既然是拿來興建公共設施，當然本無容積設定，政府上述做法，等於憑空生出容積，只會造成都市發展的災難。同樣地，河川地哪來的容積？又豈可允許移轉？一旦水利署真的執意執行此辦法，則更大的都市災難才要來臨！

須知，容積移轉制度設計的原始用意是保存古蹟，不是讓沒錢的政府拿來操弄取得若干用地。結果開放公設保留地容積移轉後，不但引發諸多爭議，對古蹟保留區民眾來說更是情何以堪！無限制給予容積並允許無條件移轉，政府便宜行事的惡果，將是全民買單！

住展房屋網企研室在此嚴正要求經濟部水利署懸崖勒馬，不要因為惡法亦法就一意孤行，執意讓河川地容積移轉上路，也呼籲都計委員及內政部等相關官員，必須嚴格把關，不能再讓容積制度如此誤用下去！

【文/住展房屋網】大台北都會區是一座水泥叢林，雖然住的人多，但並不是每個人都愛住在這裡，只不過因為求學、或者工作等因素必須住在大台北內，有些人有錢有閒，就會到東台灣或桃、竹等偏遠地區買農舍、或買農地自蓋房子，享受鄉間寧謐生活。但住展房屋網企研室提醒消費者，如果到鄉間買農舍，一定要先評估自身條件是否適合，以及注意以下幾件事，才不會買了才後悔。

第一，注意合法性問題。有些賣方與掮客為了順利成交，會訛騙買方說：「這裡蓋農舍沒關係啦，不會有人檢舉、也不會被抓」、「你看這附近蓋很多都沒事」即使當地官方不會查緝，但大多數農舍還是違法，假如某天官方政策改弦易轍，恐會面臨被拆除、或被罰鍰的窘境。

第二，房子佇立田野間詩情畫意？不少大台北民眾會嚮往在鄉下購置一間農舍，而農舍周邊就是一望無際的農田，若得空就能到鄉下農舍住上幾天，享受難得的悠閒。

然而，千萬要注意「噴灑農藥」的時間與風向，否則在農忙時期，房子周邊的農田都在噴灑農藥，如果又遇到風向不對，房子頓時變成「農藥第一排」，恰恰吸好、吸滿，絕對不是好事一件。

第三，農舍維護不易。如果是常住在農舍裡，那房子維護自然相對容易，但如果平常日都在大台北上班，一個月內只有一、二個週末才開車到宜蘭、花東等地區住農舍，那整理農舍就會花掉很多心力。

在一般情況下，如果週六早上開車到外縣市農舍，往往要花個半天來打掃清潔，因為若二週來住一次，房子灰塵通常已經堆積不少了。但花半天打掃完後，當日下午與隔日早上就只能休息一下子，週日下午又得開車趕回台北，真正可以休息的時間不多。

所以，有些人在興頭之上買了農舍，發現清掃費時、費神後，每月開車到農舍度假的週期就越來越長，一開始可能每週去一次，漸漸的改成二週去一次，接著變成一個月一次、甚至二個月一次，最後就只能選擇忍痛賣掉。

總而言之，遠離大台北到外縣市鄉間買農舍享受偷閒的樂趣，實際上可能沒想像中那麼美好，也不適合每一個人。如果您也想買農舍，最好還是先冷靜想想吧！

【文/住展房屋網】雖然稍早傳出行政院修訂都更條例的訊息，也又引發不少討論；不過新立院會期開議至今，我們仍沒有聽到有關都更條例修訂的任何進度。

不過，這沒有影響民間自行整合推動都更的興致；最近市面上仍不斷有都更新建案推出，而且儘管多半開出高價，但因為同區大多久無新供給，因此據稱銷售反應都不差。另外，公營行庫自辦都更的腳步也都沒停過；畢竟相較於一般開發商整合，公營行庫光拿自有房地就能輕鬆整合，當然樂於配合政策辦理都更。

然而，你以為公營行庫真的這麼樂於配合中央政策？真那麼願意投入都市更新推動？其實在商言商，住展房屋網企研室指出。背後真正原因還是龐大的商機及利益。只不過這樣搞下去，台灣都市發展的災難只會一波接一波，都會區動輒塞車的噩夢更將揮之不去。

像是華南金控，就在稍早大陣仗舉行土城工業區『華銀資訊大樓』及『華南頂埔科技大樓』兩棟新大樓的動土典禮。這兩棟新大樓不但將是華南金控未來的營運重鎮所在，更是工業區都更案首例。然而，其重點並不是如相關報導所指的，取得綠建築及智慧建築標章云云，而是經專案核定後，兩棟都更大樓案的容積都從原本的210%暴增到348.6%，等於是增加了將近一倍之多！

住展房屋網企研室不明白，為何所謂經濟部工業局開發產業園區內的都更案，可以跳脫目前規範都更容積獎勵應為原容積50%之天花板上限，但就算沒有超過上限，都更容積也會從原本法定210%暴增至315%，更別說是增加到將近350%！

如此容積暴增之結果，能靠綠建築的節能效率，抵銷或減緩增加樓地板面積造成的更多人員活動及耗能嗎？華南金控及工業局都沒有告訴我們。當然更別說，因應如此龐大的容積獎勵，土城工業區內公共建設是不是有更進一步的提升？

事實是，如果有第二個、第三個類似華南金控這樣的工業區都更案出現，當地交通能量及公共建設質量，是否能夠紓解一夕暴增的容積(樓地板面積＝潛在人員活動)？住展房屋網企研室認為，這是政府必須要向大眾說清楚、講明白的。

但很顯然地，就算身為公營行庫，華南才不管那麼多咧！更多的樓地板面積，代表更多的可出租空間，也就代表賺更大！這恐怕才是這些公營行庫，如此積極推動自有行舍都更的真正動機！

【文/住展房屋網】健全租屋環境，是蔡政府在廣建社宅之外，另一個落實居住正義的重要手段。為使租賃市場從無法掌握的黑市變得透明，內政部擬定了《租賃住宅市場發展條例草案》，盼強化我國住宅租賃的體質，並賦予「包租代管」充分法源，使租賃市場邁向專業化經營。該法目前已在立法院進行審議，若順利走出立院，將為我國租賃市場的發展開啟新里程。

該法有許多新立規範值得肯定，如增加免費住宅租賃糾紛處理管道，讓民眾遭遇租屋糾紛時不再徬徨無助；此外，也要求受託刊登租賃住宅廣告的媒體經營者應對重要資訊(包括面積、屋齡、樓層、法定用途)進行查證，否則將開罰，藉以確保承租人獲得正確資訊，減少有心人士利用假物件誘騙民眾的機會。

住展房屋網企研室認為，雖然租賃專法的修訂有不少令人激賞之處，但也有個致命的缺失，這個缺失將使政府對租金失去管控手段，導致租金如脫韁野馬般飛漲，甚至將使整部法案從先進立法，淪為大開後門的失敗之作。

我國對於房屋租金，其實是有法規限定上限的。土地法第97條即明定「城市地方租金，應該低於土地及其建築物申報總價年息的10%」；但因官方的公告地價及房屋現值與實際的市場價格嚴重脫節，城市地方的公告地價、房屋現值，多半大幅落後市價，故官方若按土地法嚴格審視國內房租，相信有99%都必需依法強制減租。

由於土地法所規範的上限相當嚴格，因此每當談到租金多少才合理時，官員們多半不願面對，且實務上也沒有任何一個案件因租金超過土地法規範上限而遭減租，以致土地法租金上限形同虛設，近年租金飆漲的情況也無法獲得有效管控。

官方未依土地法要求超標租金減租已屬嚴重失職，想不到內政部在修訂《租賃住宅市場發展條例草案》時，竟直接架空土地法97條，將官方管控租金的唯一手段自宮！

該法案第六條明言：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。」，若立法完成，未來住宅租賃將不受土地法的天花板規範，官方也將無法援引土地法執法，而架空土地法的原因，就是上述的公告地價及房屋評定現值無法反應市場價值，導致租金上限過低的情況。

問題是，既然盲點出在公告地價與房屋現值上頭，官方要亡羊補牢，應當從公告地價與房屋現值下手才對，只要大幅將公告地價與房屋現值調高到接近市價，土地法所規範的租金上限金額也會跟著提高，還可改善公告地價、房屋現值失真的弊病，並為政府增加稅收，可為一舉多得。

豈料官方竟不去檢討問題的根源，反而將政府唯一能管控租金的法源架空，假如官方真心認為土地法的租金上限窒礙難行，提案修法將原訂的年息10%上限上修即可，何必直接自宮？

這般後門大開的立法若走出立院，未來面臨租金飆漲時，官方只能兩手一攤說是市場機制使然，然後繼續放任租金上揚，試問居住正義何在？因此住展房屋網企研室呼籲，全民應一起向行政及立法機關發聲，以免新法種下成事不足、敗事有餘的禍根！

【文/住展房屋網】近來行政院長賴清德表態支持房屋實坪制計價，內政部也出面表示要研擬實價登制增設實坪制相關欄位；官方目前釋出的態度，似乎定調政策要往實坪制走。住展房屋網企研室認為，官方的態度主要還是反應民意，不管官員玩真的或玩假的，建商都不應忽略社會厭惡虛坪過多的意見，不動產開發公會更應呼籲會員克制，以免虛坪灌到無所節制而引發民意反彈，最終會自我反噬。

住展房屋網企研室指出，台灣集合式住宅的雨遮、大公與小公等處，因為都不是自己住家內的空間，總是被民眾視為「虛坪」。在大多數民眾認知中，虛坪往往跟公設作一塊聯想，即公設比愈高，則虛坪愈多、住家實坪愈少。

據住展房屋網統計，大台北地區大樓新建案的公設比多落在30％～35％區間，意即一間一千萬的房子，至少有三百萬以上是拿去買公設，這點讓許多購屋者憤恨不平。

住展房屋網企研室表示，公設的來源主要有二種，一種是「必要性公設」，即政府法規要求設立的公設，例如逃生梯、防火空間等等；另一種是「休閒性公設」，例如健身房、閱覽室、ＫＴＶ等等。

雖然建築物裡的公設可以提升生活品質，但過高比率的公設、或是虛灌到無法無天的公設比，實在讓民眾無法接受。尤其，現在台灣房價仍然很貴，民眾購屋負擔已經很高，卻還得花約三成的錢買公設，導致民眾發起實施實坪制的聲浪。

所謂「解鈴還需繫鈴人」，民眾反對灌虛坪不是沒有道理，畢竟公設比實在高得太離譜；如果要紓解民眾怨氣，建商恐要自己先擔任解鈴人的角色，帶頭將公設比往下壓低至30％以下，不要再讓民眾買公設買到一肚子氣。

其次，建商也應考慮「主建物、公設分開計價」的方案，主建物仍沿用目前市價銷售，但公設和附屬建物可考慮用較低的價格出售，例如陽台一坪15萬、公設一坪12萬之類的方案。如果大台北、尤其是台北市建商能夠推出類似方案，相信多數消費者都願意接受。

當然，建商也可以選擇置若罔聞、完全忽視民意，但所謂「物極必反」，即便現任政府喊實坪制可能只是假動作，但若民怨層層堆疊，直到某一天突然爆發，政策瞬間改變，那建商就會被反對灌虛坪的民怨反噬，最終是自食惡果。

【住展房屋網/綜合報導】台北市公宅興建進度不如預期，柯P「四年二萬戶」目標應該已確定跳票。住展房屋網企研室表示，政見跳票並不可恥，關鍵在有沒有心去做，只要有心去推動，相信社會還是會支持北市府政策；至於公宅下一步，盲目追求「量」似乎顯得多餘，還不如把重心放在公宅的功能性上，將公宅規劃、導向作更完善的規劃更重要。

住展房屋網企研室指出，公宅、社宅興建數量跳票一事，其實不只台北市長柯文哲，就連桃園市長鄭文燦、台中市長林佳龍等人，選後也將選前承諾的公宅數量大幅下修，只是大眾與媒體過度把焦點放在台北市，無形中產生只有北市公宅數量跳票的印象。

這不並代表衝量並不重要，而是千萬不要把全部重心都放在數量上，在數量之外，「功能性」也很重要。

所謂功能性，這個稱呼太籠統，切實的說，它有建築本身的功能性，和建築以外的功能性；建築功能性的部份，台北市政府規劃得相當不錯，目前朝「智慧宅」的方向發展，符合未來建築主流趨勢。

建築以外的功能性，則如社福功能、社會功能等等。以社福功能來說，中、大型量體的公共住宅，應可以把低樓層部份樓層設為托嬰中心、公立幼稚園，以彌補目前極度缺乏的公托資源。

其次，由於公共住宅有30％左右提供給弱勢族群，但公宅畢竟只能租六年，無法給所有弱勢族群一生庇護，所以「給魚吃，不如教怎麼釣魚」。因此，市府可考慮在公共住宅低樓層設置就業輔導機構、職訓中心、甚至是心理諮商中心等等社福性單位。

至於社會性功能，舉例來說，公宅可以提撥一定比例的戶數，給予原生地的申請者居住，如同保障名額一般，讓更多人有機會留在原生地，除了能減少當地居民的抗爭外，也能讓青壯年族群就近照顧自己的父母。

例如文山區ＸＸ里公宅，可拿出約20％戶數給設籍在文山區的居民、或是該里居民申請，讓原生地在那裡的青壯族群可以留在本地，這樣就不會離自己的父母太遠，青壯族群既能就近照顧父母，父母也能幫忙帶孫子。

關於公宅與社宅，其實還可以有更多想像與發揮空間，若是一昧把焦點放在數量之上，那視野也未免過於狹小吧！

【文/住展房屋網】自從工商團體提出「缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才」等「產業五缺」，直批台灣環境差導致投資卻步後，近來官方便不斷針對工商企業的需求提出相應政策，如最近拍板的閒置工業地強制拍賣，就是政府解決產業缺地的藥方之一。

然而對於企業所言的五缺，許多網友反譏產業界根本是無病呻吟，其實台灣企業根本什麼也不缺！只是缺德！雖然住展房屋網企研室認為，產業發展固然有瓶頸待政府解決，但網友們的憤怒，也並非無的放矢。

首先在缺水及缺電問題上，經濟部長沈榮津先前才一再強調台灣現階段水電無虞，除非經濟部長說謊，不然產業界的水電問題應沒那麼棘手；此外，過去即使是大旱期間，台灣主要工業區如六輕、竹科的用水也不至於受嚴重影響，由此可見官方在確保企業水電方面，相較農業、民生部分認真許多。

網友更批評，不少企業多年前都說要盡力達成水電自給，除非根本沒在作，不然多年過去，企業的水電問題應該有所緩和而非更加嚴峻，若產業自身在水電自給上的努力不夠，再來怨懟政府無法供應穩定水電，可真就是得了便宜還賣乖了。

相較缺水、缺電，住展房屋網企研室認為，企業在缺工、缺人才的議題上，更沒有立場置喙。如先前爆出日班26K低薪爭議的股王大立光，雖出面滅火表示作業員年薪可達60萬以上，但實際分析發現，假如員工不加班，加上一年可領的三節、每季與年終獎金約6萬元，月薪也才31K，但每天工時卻高達10小時，這樣的待遇，扣掉房租、基本生活開銷與奉養雙親的支出後，新鮮人勢必淪為月光族。

網友更進一步指出，這些所謂如同薪水的獎金，並不受勞基法全然保障，進一步批評企業規避法規還敢拿出來說嘴！而連身價如天文數字的股王企業待遇都如此慘淡，更別提其他中小企業了。

俗話說「良禽擇木而棲」，面對台灣企業普遍低薪，有能力的頂尖人才，當然就跟喜歡放話出走的企業一樣，往待遇好上不只一倍的歐美、日韓及中港澳新謀求出路，因此缺工、缺人才的問題，說到底企業應檢討本身的「cost down」方針才是，否則只拿得出香蕉，怎能奢望請到的不是猴子？

年輕網友之所以會批評企業缺德，最根本的原因就是多數台灣企業在檢討產業困局時，都把自己的責任推得一乾二淨，然後再來怪政府、怪青年不努力、怪大環境、怪民粹，但就是不願針對企業自身的病灶進行改善。若企業始終維持這種看不見自己缺點的鴕鳥心態，就算政府把五缺全都滿足，台灣的工商環境也會因企業經營高層的腐敗而難有起色。

【文/住展房屋網】近年不分黨派，幾乎所有政治人物都喊話要推動社會住宅，而從中央到地方的各級政府也不斷宣傳社宅政績，希望能讓民眾對居住正義的落實更有感；雖然官員、民代們嘴巴講得正氣凜然，但住展房屋網企研室認為，台灣的社宅推動，根本是在打假球！

姑且不論眾多民代「選前挺社宅，選後不給蓋」的騙票行徑，從社宅過度昂貴的租金，就能看出官方對社會住宅的輕忽與怠慢。目前全台各地社會住宅，都採市價8折或85折計算租金，表面上看起來比在市面上租房子便宜，但事實上，官方請估價單位估出來的標準市價，與租賃市場的實際價格仍有落差，導致社宅租金即使打折仍高不可攀，讓已然弱勢的目標租戶望而生畏。

過高的租金，不僅使減損社宅的社福本質，更違背了《土地法》對租金上限的規範。《土地法》第94條明確規範；「城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八」。

因此按土地法規範，社宅的租金根本就不應該以市場租金衡量，而應以申報地價(原則上為公告地價打8折計算)及房屋現值為依據才對，而公告地價及房屋現值，向來與真實的買賣價格落差甚大，故若以土地法的標準來衡量各地社宅租金，多數都超過了土地法的上限，且坪數愈大的公宅，違法超標的情況愈嚴重。

除了社宅租金有上限外，土地法對於市面租賃房舍的租金也設有上限，依土地法
97條規範：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之」。

多年前就有議員算過，按此規範，北市5層樓建築的20坪房舍，除了少數地段很好的地區外，多數租金上限都在萬元以下，就算前幾年公告地價與房屋標準單價皆漲，租金上限也應在1.5萬以內，但放眼北市20坪的租賃房舍，要找到低於1.5萬元的物件幾乎不可能，但卻從來不見官方要求強制減租，將土地法視如無物。

而土地法97條的規範，對官方推動包租代管來說影響甚鉅，因為按法規規定，這些民間包租代管物件的租金應該低於土地及其建築物申報總價年息的10%，但官方至今卻都沒對包租代管物件的租金水平作出規範。

住展房屋網企研室深知，一定會有人認為土地法對租金的限制過於嚴苛，官方若要社宅及民間包租代管房舍的租金比照土地法辦理，勢必引發反彈。但要知道，社宅本質就是社會福利的一環，租金本來就該低廉，因此住展房屋網企研室呼籲，各級政府應將社宅及包租代管物件的租金回歸土地法規範，落實人人住得起的「真‧居住正義」。

【文/住展房屋網】萬眾矚目的雙十檔期，隨著中秋及國慶連假正式揭開序幕；儘管不少新案其實還沒啟動強銷，但十月一到，翻開報紙，馬上可以感受到業者加碼強銷的決心。因此四天國慶連假結束，外界肯定都想知道，這段期間房市人氣及銷況究竟如何？

如同農曆年節或一般長假，收假後報社照例跑去採訪各大代銷業者，所得回應果然還是千篇一律，那就是銷售長紅、成績超乎預期，或是四天賣了好多個億云云。這樣的說法早就見怪不怪，因為幾乎每次長假結束，記者跑去問業者。幾乎都是得到相似的答案。但說實在地，如果銷售成績都這麼好，怎麼還看到市面上有許多賣了好幾年，還無法結案的案例？

那麼，事實究竟如何？住展雜誌市調人員實地訪查發現，多數案場的說法都是：四天連假來人多集中在後兩天，也就是9及10號，而且綜合四天下來，人氣其實有點不如預期，部分個案甚至表示，如果扣掉9、10兩天，僅算上一週的來人組數，甚至還比前一週略降。

由此可知，無論是因為連假出遊人潮眾多影響，天候狀況不穩定，還是買賣雙方價格認知仍無法拉近；總之，都使得四天國慶連假的房市表現，僅以差強人意作收。就連上週三中秋節放假，也沒有太多加分效果。

不過看起來，房市業者還是對年底前房市信心滿滿。根據住展房屋網企研室目前掌握資訊，新北、桃園接下來的推案還是不少，其中又以重劃區最熱鬧，如土城暫緩、板橋江翠北側及桃園中路特區；新店央北及十四張重劃區也伺機而動，年底前有望首案啟動。另外，儘管國慶連假當週詢問度不算理想，但建案報紙廣告篇幅還是爆增，週增幅將近四成。

那麼，年底前房市有無機會開低走高？短期天氣因素依然扮演重要角色，不過回過頭來，價格是否『正確』，也就是符合現階段低單、低總價使能順銷的趨勢，還是最大的決定因素。

【文/住展房屋網】蔡政府號稱要在8年推出20萬戶社會住宅，雖然各都會都盡力配合，但綠色執政多年的南二都，表現顯然遲鈍許多，特別是低薪出了名的台南市，推動社宅的效率可說是六都最差，至今不論是發包興建還是包租代管，都沒有具體的成績。

台南市推動社宅不力，過去就曾遭在地議員批坪，然當時的都發局長吳欣修卻說出台南無社宅需求的離譜言論，試圖為市府怠於推動社宅的行徑開脫。如今台南市長賴清德都已高升為行政院長，成為蔡政府社宅政策的推手，但曾經執政多年的南市，社宅推展卻依舊如一張白紙，實在很不給賴院長面子。

住展房屋網企研室認為，作為濁水溪以來唯一人口正成長的縣市，台南本應以更嚴謹的態度看待居住問題，推動社宅的力道，也應居南部之冠才對。畢竟台南房價雖為六都最低，但房價所得比仍高達七倍以上，且對弱勢族群及社會新鮮人來說，房價水平仍高不可攀，尤其台南薪資低得可憐，使政府更有責任興辦價低質優的社宅供民眾租住 。

眾所周知，在台南工作五年內月薪能領到3萬以上可謂高薪，多數民眾的薪資都在20幾K徘徊，曾經有網友拿南科護航，指出南科工程師平均月薪可達4萬以上，結果立馬遭其他網友打臉，表示同樣的工作，在中科、竹科的薪資都比南科高出約三分之一。

至於台南最自豪的文創產業，待遇也遠比北部、中部落後。在薪資迷你的情況下，縱使市中心房價僅2字頭、外圍地區甚至不乏個位數低價，許多民眾也沒有能力購買，因此台南政府推動社宅責無旁貸。

雖然南台灣的老大哥─高雄，在社宅推動上的成績也不太好看，但至少還有包租代管的案例能拿出來說嘴，反觀台南，竟是一片空白；特別是民間團體如伊甸，早在四、五年前就已在台南推出了民間版社宅，說明台南確實有社宅需求，但官方卻直到今天都無所建樹，實在有點丟人。

其實台南重劃區一堆，大可參照台中、桃園及新北等其他都會的作法，在沒有太多住戶的新興重劃區配置社宅，一來用地無虞，二來住戶反彈力道也小；可是重劃區一個比一個大、數量多不勝數的台南，卻不見任何社宅規劃，地方政府怠忽職守到了這種程度，不僅令人傻眼，更讓位列六都的台南，成為官方落實居住正義口號的一大笑話。

【文/住展房屋網】軌道建設向來被視為房市的一大利多，不論是台鐵、捷運還是輕軌，只要設站消息一出，在預期交通改善、人潮將帶來錢潮的作用下，區域房市多半表現強悍。但隨著台鐵管理品質持續惡化，未來鐵道是否還稱得上是軌道利多？恐怕沒人敢爽快地給出肯定答案。

台鐵的運務調度向來令人詬病，且自從近年奉行「cost down」主義之後，服務品質更是令人不敢恭維。受人力嚴重不足影響，近年台鐵不僅運務調度欠佳，連站區的環境維護、旅客服務、票務運作，都讓人搖頭。

就拿最近10月的4天連假來說，首日就發生列車故障事件，導致多班列車延誤，影響數千旅客權益；而在收假之際，許多車站遭返家旅客擠爆，人流卻又無法有效疏導，以致許多民眾縱然有票，也得費好大一番功夫才能擠上車，乘車的品質與站區環境皆大打折扣。此外，先前台北市府對台北車站進行突襲公安檢查，使台鐵站區的公安缺失浮上檯面，漫不經心的管理效能，更讓民眾對台鐵信心盡失。

面對負面形象與日俱增，台鐵方似乎也只能兩手一攤、空嘆無奈，因為服務劣化的源頭，來自不斷擴大的財務虧損，而造成虧損的原因繁多，要改變也非一朝一夕能見效，因此台鐵索性來個相應不理，對於外界高喊已久的改革訴求，一概以推拖拉方式應對。

台鐵之所以連年虧損，一方面是退撫壓力沉重，另一方面也是長途運輸遭高鐵強力競爭，加上票價長年受政策壓抑，列車又常遭民代施壓增停導致成本增加、旅時增長，而站區的商業活化又不甚積極，使得台鐵始終無法穩健經營。

為避免財務缺口無限擴張，台鐵遂力行成本管控，如同台灣所有的慣老闆一樣，台鐵成本管控的第一刀，就是縮減人力，而這一刀可說是敲響了台鐵的喪鐘。本來台鐵的人力就不充裕，如今又緊縮人事，員工超時工作已成常態，在就業條件嚴苛的情況下，台鐵員工已無力維持中高水平的服務，最終使得台鐵江河日下。

現今的台鐵，無人站點愈來愈多，有設置人員的站區，人力也不足。這些缺乏編制人力的站區，部分已淪為當地的治安死角，對周邊社區的居住品質產生干擾，若台鐵繼續採行低人力、高壓榨的人事策略，將加速服務的劣化，最終使得軌道利多淪為利空。民眾若欲逐鐵道而居，千萬得三思而後行，畢竟現在的台鐵管理能力，已不再受大眾信賴。

【文/住展房屋網】金管會新任主委顧立雄，真的是新官上任三把火！自他出乎預料接掌金管會後，三不五時都成為新聞話題焦點。稍早他又表示，為發展FinTech、打造金融科技園區，提供相關業者免費或低價辦公用地，因此計劃向台北市要地，候選者有士林(士北科)、內湖(內科)、三創園區及空總原址等。

當然，發展FinTech沒有問題，大家樂觀其成；但何妨考慮走出台北市，甚至北台灣？藉此透過基礎建設的投資建構，想辦法拉近長期存在、近乎無解的城鄉差距。

台灣全島的城鄉差距到底有多大？已很難用三言兩語說完。來到最近，台東國慶煙火暨晚會發生的憾事，可說再次凸顯這樣的長久問題。或許是為了幫到台東拼觀光，或增加該縣國際能見度，這次民進黨刻意地把國慶煙火場地搬到台東；結果當晚的音樂會，卻因為當地沒有適合的室內場地，必須露天舉行音樂會，結果又因為天雨，導致首席留法女小提琴家為保護自己的琴，必須中途離席，結果輿論譁然。

表面上，這似乎是地方政府對音樂專業認知不足或不夠尊重，而台東縣政府人員也有話要說；一方面指出是樂團堅持要上台表演，另方面又強調安排露天場地是方便可以看煙火。但無論真相是什麼，其實說穿了，會發生這種事，真正原因不就是城鄉落差？如果今天台東當地有合適的展演場所，哪會發生這樣的憾事！

再回到金管會想打造金融科技園區，因此打算向台北市府要地這件事，住展房屋網企研室在此誠心呼籲，台北市其實已有華光特區之規劃，其實不需再規劃重複性不低的金融園區。不妨藉由打造金融園區的機會，走出台北市或北台灣，讓中南部，甚至東部的基礎建設，起碼開始慢慢追上北台灣；不要再把大部分資源都放在台北市或北台灣，這對台灣整體發展而言，絕非好事！

【文/住展房屋網】近年來主打小坪數房型的建案越來越多，原因是一、二房這種相對低總價的產品賣得特別好。雖然小宅供給量增加，引起市場憂心是否衍生過量的危機，但住展房屋網企研室表示，在房價未大跌、全民薪資水準未大增，以及房價未止跌回漲之前，小宅還是市場的寵兒，這點應不易改變。

據住展雜誌統計，台北市今年的小宅建案不少，小宅占整體新建案戶數比例約五成，占比相當高。其他如桃園市、新北市、新竹地區、乃至於東部的宜蘭，小宅都有增多的現象。

為什麼小宅如此受寵？主要就是全民薪資水準原地踏步，而房價卻沒跌多少，如果現在要買房子，買小坪數的房子負擔會比較輕一些。另一方面，現在進場買房的長線置產客、投資客，也是買總價較低的小宅，因為容易出租，況且未來若房價走跌，損失相對較少；如果買大坪數房子，一坪房價跌個幾萬，就會損失數百萬，相較之下小宅風險較小。

有的建商眼見現在小宅供給量多，便轉向去推三、四房或者更大坪數房型；雖然大坪數競爭者少，但目前市場需求量更少，即使避開小宅改推大坪數房型，還是會面臨賣不動的窘況。

住展房屋網企研室估計，未來除非房價大跌、薪資水準大增，或是房價穩定上漲，否則小宅還會是市場主力，大坪數依然哭哭。

如果房價大跌，那麼現在市場上的主力買盤：首購族才有能力買更大坪數的房子，同時吸引更多置產、投資客進場搶便宜，中、大坪數需求才會增加。

又或者房價重回上升曲線，如果房價穩定走漲，則會誘發更大量的置產、投資與投機需求，同時換屋族買盤也會出籠，因為房價上漲階段，房子是「買大賺大」，不像房價下跌時「買大賠大」，此時中、大坪數買盤就會湧現。在上述二種情況發生前，中、大坪數需求可能還會維持低迷的市況不易逆轉。

那麼，要是薪資水準大增呢？醒醒吧，別再作夢了！

【文/住展房屋網】今年中央推出的前瞻計畫，焦點多半集中於軌道建設，但其實採競爭式的「城鄉建設」，經費規模也不小，且比起軌道建設，城鄉建設的性質更像選舉綁樁，因為這種競爭式預算，正好可讓政治人物拿來當作爭取建設的最佳政績。

不過撇去選舉考量，城鄉建設若真能提升地方生活品質、為各地創造繁榮，就算有些微政治作秀的成分，倒也不是不能接受；但倘若建設內容了無新意，對區域發展的幫助也不大，那就真的是浪費民眾的民脂民膏了。而最近內政部營建署搞的「城鎮之心工程計畫」，就是典型的浪費案例。

城鎮之心計畫經費規模達63億，將選出22個城鎮、利用4年時間進行特色性再造，日前遴選結果出爐，包括基隆港區的山海串聯計畫、台中市區的鐵道綠廊計畫、嘉義市的香川綠廊計畫等都雀屏中選。至於北市方面則沒有提案，也因此遭民代及媒體質疑爭取建設的態度不積極。

但住展房屋網企研室得為北市叫聲委屈，因為城鄉建設的部分政策目標，在於拉近城鄉間的差距，而北市貴為首都，多年來資源充沛，都心建設與商圈發展皆海放其餘各縣市，平心而論，本來就沒有必要、也不應該繼續跟其他縣市搶資源。因此北市不提案爭取的作法，非但不該被批評，反而應對於北市的理性給予掌聲。

其實政策的規劃，本來就應該秉持理性，而非一味為了有而有，就拿本次各縣市所提的城鎮之心計畫來說，許多都是過去幾年就在作的事情，現在只是把過去的東西重新包裝，拿來爭取預算而已，若這些建設內容能為城鎮生活帶來顯著改善，早在過去幾年國人就應該有所感受，但事實上民眾有感程度卻與砸下去的稅金不成正比。

至於城鎮之心所謂的「塑造特色」，聽了就令人膽戰心驚，還記得多年前官方曾砸下大打銀子，在全台各地打造所謂的「形象商圈」，當時也說要創造在地特色商圈，為區域帶來繁榮。

結果多數的形象商圈僅流於表象，許多商圈甚至等不到風光就走入沒落，所謂的地方特色也僅淪於口號，如今只剩整齊一致但沒有特殊性的招牌以資悼念；今日中央所推的城鎮之心，就充滿了形象商圈失敗的濃厚既事感，63億的經費，最終到底為誰帶來繁榮了呢？

【文/住展房屋網】為解決企業設廠缺地問題，稍早行政院拋出了強制買回、代為拍賣及代為標售三個選項；結果不出所料，主導此政策的政委張景森，最後拍板決定採『代為標售』。

至於箇中理由，其實很簡單，就是政府沒錢又怕事！當中最有效的強制買回(其實應該是照價收買)，需要政府本身有足夠經費，這點向來是台灣政府機構最欠缺的；至於代為拍賣，則據稱有違憲之虞，因此最後做成代為標售的決議。只不過，這招到底有沒有效？恐怕還是得實際運作了才知道。

不過更令住展房屋網企研室擔憂的，是解決缺工業地問題，政院拋出的另一帖藥方，那就是提高都會工業區容積管制。目前都會工業區的容積率平均為210%，而政院拍板的容積獎勵內容，則是提出開發計畫並於三年內實施(投資)並進駐者，容積大幅加碼至330%，三年以上、六年內實施者則加碼至270%。

平心而論，這些年政府以各種名義給予的容積獎勵，真的已將到極度浮濫無章的地步；逾越原本都市計劃的問題就不說了，動輒拿容積當做獎勵措施，好似容積都不用錢一樣？再對照北市府想推的容積銀行，就更顯諷刺！

住展房屋網企研室一再強調，容積不是不能當獎勵項目，但一定要有適當的對價關係。就拿綠建築來說，(取得標章者)必須要達到一定，甚至加倍的節能或友善環境之效果，否則給容積獎勵而多出的樓地板面積，代表更多的人員活動。當然也等於更多的能量消耗；如無適當對價關係，綠建築反而因為容積獎勵而不綠了，豈不是極盡諷刺之能事？

就更別說，本文討論的工業區開發容積獎勵，根本完全沒有任何對價關係可言，純粹就是開發商在限定時間內完成投資及進駐，就能輕易取得。試問，(政府)這樣隨便給容積獎勵，把工業區容積變成和商業區一樣多時，到底有沒有考量到周邊公共建設的容受程度？

除了濫給容積獎勵，恐將形成災難，就像現在內湖科學園區這樣，尖峰時間塞車塞到爆之外，另一項令人憂心的狀況則是，放寬容積後，這些工業區恐將成為工業住宅孳生的新溫床。

無可否認，工業地成本比住商用地低，如果又近市區，生活機能足夠，且可透過容積獎勵或移轉取得更多樓地板面積，往往就會有開發商游走法令灰色地帶，以辦公室或事務所為名義申請執照，實際卻處處暗示消費者可買來當住宅使用；像內湖五期工商綜合區，就是晚近的典型範例，至今仍難解。

而都會型工業區要是容積大放送，開發商掐指一算，發現有利可圖，又仍有灰色地帶可操作，那麼難保不會有開發商假投資設廠之名，行土地開發之實，結果推出假事務所真住宅建案銷售，再度試探地方政府執行都計法的底線！

【文/住展房屋網】台灣銀行手上借不出去的錢、也就是「爛頭寸」飆破10兆元，創下史上新高；由於閒錢實在太多，民間借錢投資的意願低落，近來銀行一改過去房貸緊縮政策，轉為積極衝刺擴大爭取房貸業務，房貸利率也越殺越低，降至1.6％以下已不是新聞。因利率下滑，有些房貸戶動心想要轉貸到利率更低的銀行，但住展房屋網企研室提醒，房貸戶在轉貸前應注意四件事，才不會浪費時間又沒省到錢。

第一，新銀行所謂的低利率，是一段式還是多段式？有些銀行號稱利率可以降到1.6％、甚至1.56％等等，利率水準看起來真的很誘人，但實際上可能是「二段式房貸」、或「階梯式房貸」，1.6％的極低利率可能只有前二年、或前三年，之後利率就會大幅度跳升。

如果是這種情況，建議房貸戶先試算原本申貸的銀行未來本息還需繳多少錢，然後再試算轉貸後、二段式房貸的本息總共要繳多少錢，二者算完後再作決定。

第二，回家翻契約，或向原銀行詢問違約規定。在一般情況下，有的銀行在契約中有違約條件，規定房貸戶若N年內解約須繳納一定比例的違約金；不管違約金是1％或2％，其實違約成本很昂貴。如果在N年期限內，最好還是不要轉貸，等到時限過後再轉貸會比較好。

第三，留意塗銷費、手續費、代書設定費等成本。房貸轉貸時，銀行可能會收取塗銷費和手續費，這些房貸外部林林總總的費用，都必須納入總成本中作考量。

第四，低利房貸是否綁金融商品。有些銀行或壽險業者雖然提供低利房貸，但「潛規則」是客戶要先買金融商品、或保險等，才能適用低利方案。是故，民眾申貸之前，一定要問清楚房貸是否要綁金融商品、且衡量自己是否需要額外的金融商品，以免轉貸又得白花一筆錢。

第五，跟原銀行打好交道最重要。假如民眾已申請A銀行房貸，多年之後發現B銀行房貸利率更低、整體試算後可以省更多。這個時候，除了轉貸的選項之外，其實民眾可以拿著B銀行的低利方案去跟A銀行談，如果房貸戶本身還款穩定、信用良好，其實很有機會跟A銀行爭取到相同、或相近利率水準的房貸方案，還能省去轉貸的相關費用，實際上省更多喔！

【文/住展房屋網】行政院長賴清德在接受立委質詢時表示，他也支持「實坪制」，實坪制也許短期內不能達成，但可以朝這個方向進進，並承諾先研議「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」增訂專有或共有部分。住展房屋網企研室認為，假如「虛坪」的公設仍可合法登記，那修改「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」根本沒有意義，完全改變不了什麼。

住展房屋網企研室指出，成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中有關房屋登載的部份，在第二條第二項「建物標示」下的第三款、第四款、第五款，如第三款「建物坐落__段__小段__地號，面積__層__平方公尺__層__平方公尺__層__平方公尺其他__平方公尺共計__平方公尺，權利範圍__，用途__」；第四款「附屬建物用途__面積__平方公尺」；第五款「共有部分建號__，共有持分面積__平方公尺，權利範圍__」。

賴揆所謂要增訂「專有或共有部分」，其實原規範裡已有共有面積，毋須再新增；倒是原規範裡並無專有面積，賴揆若指示研議增訂，應是新增專有面積機率較大。所謂「專有面積」是什麼呢？就是指「主建物」、「附屬建物」的面積大小。

為何說增訂成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，改變不了現在虛坪問題呢？首先，該規範的本質是為了讓賣方把房屋的狀況在契約書仔細寫清楚，目的是要減少購屋糾紛，與實坪、虛坪制度問題無關。這種狀況，就好像電腦螢幕壞了，技師卻去修理滑鼠一樣詭異。

其次，若要推實坪制，該修的是動產登記的相關法令，「重點是在登記制度」！假如不動產登記相關法令沒改，公設依法可以登記，那去改其他的東西都改變不了現狀，民眾買房仍舊得買虛坪。

客觀上來說，要緩步朝實坪制前進，雨遮、屋簷不登記、不計價算是重要的里程碑，不僅具有指標性意義，且實質上真的可以達到減少虛坪的效果。反觀賴揆所稱的修改「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，則比較像是一個假動作罷了。

【文/住展房屋網】行政院長賴清德清官上任三把火，拍板決定祭出嚴厲措施來杜絕工業土地囤積、炒作風氣；據報導，賴揆與立委便當會決定修改《產創條例》，針對全國七百多公頃閒置未開發的工業土地，以採取強制拍賣、買回或提高稅金等方式來抑制囤地歪風。但住展房屋網企研室表示，儘管行政院展現打擊工業土地炒作風氣，但其配套措施卻反而將讓囤積工業地的投資客賺翻。

據悉，行政院跨部會會議已對提高工業區容積率達成共識，以後如果符合新增投資、綠色生產、智慧管理、能源管理及營運總部等五項條件者，容積率就能拉高到270％至330％。如果業者捐贈部份樓地板面積給政府，容積率最高還可提高到378%。

住展房屋網企研室分析，政府打算提高工業土地容積率，犯了幾個錯誤；第一、提高容積率來解決用地的效果極差，原因在於容積提高後，土地價格就會飆高，地價只會更貴不會更便宜，對於希望取得便宜土地的廠商幫助不大，反而只會讓手上囤積滿滿工業地的地主賺到。

第二，閒置工業土地強制拍賣的嚇阻效果不明顯。理由是強制拍賣一定會訂閒置時間的期限，假如訂十年，那工業用地要閒置十年才會被強制拍賣，根本解決不了現在用地不足的燃眉之急。

其次，工業用地可能透過人頭交易、換地持有等各種方式，使名目持有人不同，以規避閒置期限。即便工業用地被強制拍賣，若拍賣的價金全額返還給原地主，那地主也沒什麼損失，何來嚇阻的效果？

事實上，台灣法規早就有「照價收買」的機制，政府可以將民間囤積、炒作的土地照價買回，這個手段才具有嚇阻囤積土地的效果。

然而，行政院卻迴避這個選項，反而去選擇強制拍賣，又推出容積率大放送嘉惠地主，無視都市計畫法的規範，令人懷疑，到底是真的要遏止工業地炒作？還是要炒高工業地價格？真是耐人尋味。

【文/住展房屋網】近來，有官員認為「年輕人不用那麼早買房子，要推廣租屋也行的觀念」。但住展房屋網企研室認為，如果這句話由學者來說，那算是一句懇切的話；但如果是出自官員嘴巴，那就是不知民間疾苦，忘了自己沒有解決租屋市場的困境。如果租屋市場健全的話，那官員不必推廣租屋觀念，大家也情願去租房子。

房客在租屋市場的困境是什麼？第一，在於租屋黑市。自新政府上任一年多年，口口聲聲要解決租屋黑市、要讓租屋資訊透明化，但到了現在到底改變了什麼？什麼都沒變！

現在租屋市場依然是黑市，大多數房東仍舊不允許房客的租金申報抵稅，房東逃漏稅的情況並未改善。試問，一年多來，政府又作了什麼來改善租屋黑市？

第二，租客、房東二造權利與義務沒有更進一步的規範。現在租客與房東彼此的權利和義務，還是只能依民法規定來走，社運團體頻頻呼籲訂定專法來約束，但政府至今連草案都拿不出來。換言之，現在租屋市場與過去舊政府沒有二樣，法令也沒有進步，官員是該好好自我檢討。

第三，房租一直漲，政府又作了什麼？近三年來，房價是止漲走跌了，但房租卻持續上漲，尤其台北市漲幅更加可觀，隨隨便便一間套房都要上萬元，對薪資較少的社會新鮮人而言負擔頗重。

而面對房租連年上漲，政府卻選擇把眼睛遮起來、毫無作為。在這種環境之下，官員怎還好意思說要「推廣租屋也行」的觀念？

第四，社宅進度牛步。如果租房子比買房子輕鬆、可靠，那相信多數人願意選擇租房子，但偏偏政府保證八年二十萬戶社會住宅，推動進度簡直慢得誇張。至目前為止，由中央推動的社宅沒幾戶，既存的社宅幾乎都是各地方政府興建的。當社宅供給量如此之少，想租社宅還得靠運氣才租得到，是要如何推廣租屋也行的觀念？

總而言之，官員的責任應該是「做事」，而不是紙上談兵推廣什麼觀念。如果今天政府建構起一個完整、健全的租屋市場，即使不推廣，民眾也甘於選擇租房子；假如政府放任租屋市場困境不管，那怎麼推廣租屋觀念也沒用，不是嗎？