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新坡成低總天堂 新案再接再厲

【文/住展房屋網】時序已來到秋收的季節,各地房市也陸續有建案傳出捷報,像是大台北地區的精華小宅,或是新興重劃區新案,還有傳統捷運周邊新案,近期的人氣、買氣都明顯成長,就連重劃區標地也出現難得的高脫標率,在在顯示在低利率的環境底下,房市買盤依然堅挺。

在大桃園地區,近幾年土地價格依然高居不下,因此區域客向來喜愛的透天厝,價位也堅持不下;如中壢區的透天產品,尤其是市區地段的建案,單戶透天依然高達2000萬以上,剛公開的新建案「三代墅」,因戶戶擁大地坪(44~115坪),故單戶價格仍要2388萬起,光是兩成自備款就將近500萬,負擔相當的沈重。

「三代墅」接待中心。


因為中壢市區透天高貴難攀,故有不少的客戶捨市區、選郊區地段,價位馬上降一半以上;如中壢西北側的新坡地區,近來推出不少千萬以下的透天建案,銷售反應都不錯,其中有不少的客源就是來自於中壢的客戶。

目前新坡地區銷售中的建案計有「世大莊」、「新安自在」、「中山富御」、「鄉荷曉露」等;而去年夏季公開的「世大莊」已剩2戶可售,二期19戶透天也在日前取得建,現正積極趕工,估計明年開春就可接續銷售。

而該區段最低總價的「新安自在」案,以768萬/戶起搶市,一期因此順利完銷,二期也積極趕工,因於價位也僅898萬/戶起跳,故也有多組客戶下訂。另外才公開不久的「鄉荷曉露」案,地段比較靠近66快速及育仁國小,且廣告價僅800萬/戶起,銷售成績也還不賴。至於新坡推出唯一的大樓產品的「鴻翔居」,雖建案工程需至明年夏季才會完工,但挾著398萬/戶起的超低廣告價,銷售也相當亮眼,也有約四成的客戶下訂,是近期當地的黑馬。

「鄉荷曉露」外觀。

八德擴大新案多透天 總價3000萬起

【文/住展房屋網】八德區擴大重劃房市推案,除了主流的大樓產品外,透天別墅也佔有一定比例,區內不少小基地都規劃高檔別墅,形成一特殊景象,區內大樓總價5~600萬,隔壁確是3~4000萬的豪華別墅。

目前透天別墅線上供給量大約40多戶,最低總價近2000萬,最高的近億,主力總價帶大約在3000~3500萬。主要客源以在地客及鄰近的其它桃園地區佔大宗,北客少,近期平均一週有3~5組看屋客。

近期本區別墅透天新案不少,且都是高門檻的總價規劃,首先是興豐路上的「聚豐耘7-峰昀」,其規劃臨路透店103坪2戶,面公園透住101坪4戶,開價分別是3600萬及2800萬,主打交通便利的地段價值,近期可交屋。

聚豐耘7-峰昀」外觀。

田七街「帝璽」,強調一戶一照、面寬6米大尺度,規劃108~111坪,開價3488-3588萬,預計年底交屋。仁德三路「鉑爵」工程已完成、可立即交屋,產品是123坪獨棟雙併別墅,開價3980萬,強調建材設備高檔。

鉑爵」外觀。

另外建國路50巷的「主理人」尚在申請使照,目前在外接待潛銷,坪數是109~115坪,開價3500萬起,強調新銳建築師操刀設計,外觀跳脫市場一般產品。

舊案部分,「直心巷」陸續有在去化,稍早以廣告戶搭配裝潢、低自備,反應不差小戶大戶都有人詢問,另外廣告戶9888萬的本區最貴別墅-「幸福莊園」,廣告大量曝光,在稍早中國十一長假時也台商客戶前來詢問。

一間房抵二十幾間 平均總價最貴竟在士林區

【文/住展房屋網】北台灣房價持續修正,但台北市新建案平均總價卻不降反漲!據住展雜誌統計,截至10月25日為止,台北市建案可售戶數為2,714戶、總銷金額約為1,509億,每戶房子平均總價約5,558萬;新北市可售戶數為14,599戶,總銷金額約2,778億,每戶平均總價約1,903萬。

若與2016年度相較,北市去年建案每戶房子平均總價約5,200萬,今年平均總價還比去年增約358萬;新北市去年平均總價約1,928萬,今年則降至約1,903萬,年減約25萬。住展雜誌企研室經理何世昌指出,台北市今年平均總價卻不降反升,主因是今年有不少單戶總價破億的豪宅案釋出,拉高了整體平均值所致。

在其他縣市方面,基隆市單戶平均總價約1,202萬、新竹地區約1,290萬、宜蘭地區約1,178萬,而桃園市約1,131萬,是北台灣各縣市中平均總價最低的縣市。

北市均總價最貴 竟不是大安信義區

住展雜誌另統計,北台灣新建案每戶平均總價最高的前十個行政區,依序是士林、松山、大安、中山、內湖、羅東、北投、文山、中正;最低的末三名則是觀音、新豐、八里。

何世昌分析,士林新建案每戶平均總價逼近1.37億,原因是今年釋出的不少建案集中在天母地區與陽明山,豪宅戶數又多,如首度公開的「草山清境 」、或是成屋重推的「華固天鑄」,總價都很驚人。同時,今年士林區小宅案又不多,平均總價才會飆得這麼誇張。

松山區狀況與士林相仿,在豪宅指標案「華固名鑄」、「潤泰敦峰」的加持下,平均每戶總價高達1.35億,僅次於士林。大安區則以6,357萬屈居第三,雖然大安區今年仍不乏豪宅案如「清歡」,但大多數建案規劃為中、小坪數,將平均總價大幅拉低,不到前二名總價的一半。

士林區買一間房 抵觀音二十幾間

排行榜內最意外的是第七名的羅東,羅東市中心開發飽合,歷年來推案既少又貴,今年罕見釋出的二戶透天案因可作住宅、店面二用,單戶總價高達3,600萬,令人咋舌。北市信義區因今年尚未有建案釋出,所以與排行榜無緣,但明年信義區「陶朱隱園」、「冠德信義」等豪宅案開賣後,可望強勢占據榜首、且改寫平均總價新猷。

北台灣新建案每戶平均總價最低的行政區則落在桃園觀音區,平均每戶房子只賣629萬,與第一名的士林區每戶價差逾1.3億。換言之,今年若在士林區買一間豪宅所花的錢,可以在觀音買大約21.7間的房子,顯示城鄉之間的房價落差真的很可觀。

何世昌認為,由於房價仍未脫離修正格局,再加上相對低總價房型當道,未來除台北市外,各縣市建案每戶平均總價應會緩慢降低。至於台北市因未來將釋出的豪宅量體仍然可觀,預估平均總價還會往上攀高。

新案陸續公開 大同房市升溫中

【文/住展房屋網】大同區新案正陸續進場公開,不過據住展房屋網實地調查,各案場尚持保守、觀望態度,僅釋出基本廣告,平均每週來客維持約10~15組,與上月持平,期盼在各案開始強銷後,整體人氣能更上層樓。

上市公司-三豐建設剛公開的新案,主案名為「三豐三匯」,分別有三個基地,各自有副案名,皆屬地主合建案,分別為重慶北路二段上的「三豐豐華匯」規劃58戶(含6戶店面),為27、52坪2、4房格局;重慶北路三段、昌吉街口的「三豐第一匯」規劃29戶(含3戶店面),為45、52坪3、4房格局;延平北路一段的「三豐問鼎匯」規劃48戶(含4戶店面),為25~30坪2房格局。目前代銷於重慶北路二段7號店面設一接待中心聯銷,詢問度還不錯。

「三豐三匯」接待中心。

承德路二段上,先前預售過的「中山文華」,近期成屋後,人員進場銷售保留戶,全案尚餘10多戶可售,為45~63坪3~4房,並有施作實品屋供參考。

未來本區還會有不少新案陸續公開,包括東家結構、雙連街上的都更案「心中山」以及瑋石建設、重慶北路二段上結構中的「天好韻」。前者規劃164戶,為27~57坪2~4房;後者規劃24戶,為23~36坪2~3房。另外,揚鼎國際天水街、國廷建設民權西路、亞昕&華威延平北路都還有新案,不過尚未確定推案時程。

亞昕&華威建設在延平北路有合建案將推。

中壢蛋黃區高價撐 蛋白區新案續增

【文/住展房屋網】人口數達40餘萬人的中壢區,是全桃第二大的都會區,其房價最精華的地段,就是中壢火車站前商圈到SOGO百貨商圈一帶,及青埔高鐵車站、捷運站周邊,新房屋的單坪房價皆站上3字頭。

因為中壢這些精華區房價居高不下,因此工業區的大批上班族客源,便擠到周邊房價較便宜的蛋白區購屋,像是內壢、華勛、龍岡地區、甚至相鄰的平鎮區,都以1、2字頭的低單價吸客,普遍建案的銷售反應都還不差,如內壢、華勛地區的「合康新天地」、「普忠大道」、「合遠大學城NO2」…等案,也都有逾九成的銷售佳績。

近期在SOGO商圈東、北側,也推出不少2字頭的新案,其中位育樂路的「勤樸樂境」工程進度最快,整體外觀已將近完成,待使用執照取得就可交屋,目前設外接待於簡易法庭旁,由於門前車流大量,雖未大量廣告曝光,單週來客量已達30餘組,據業者表示,由於開價僅約25~26萬/坪,明顯低於3分鐘車程的SOGO商圈,故全案已只剩約五成案量可售,人氣、買氣均不賴。

「勤樸樂境」接待中心。

而到SOGO商圈也只約3、4分鐘的「光合硯」,基地位於南園二路、忠福廣場公園旁,目前工程結構已至5樓,由於規劃與「勤樸」案同為2、3房產品,開價也是26萬/坪上下,故潛銷期的人氣也不錯。而同區塊、靠近萬能科技大學的「三代墅」案,開價也只約28萬/坪上下,但因單戶坪數從83坪起跳,總價2388萬起,雖設外接待於新生路幹道旁,但人氣仍明顯低於大樓型建案。

「光合硯」接待中心。

另外,鄰近中壢火車站前商圈的「早安小米」案,門牌隸屬於平鎮市區(廣明路),也是開出約28萬/坪的價位搶食中壢客源,且規劃最小坪數僅18坪,是當地總價較低者,故單週人氣多達20多組,銷售成績也已直逼5成。

二重埔大案強銷  竹東房市再加溫

【文/住展房屋網】竹東鎮房市近期焦點聚集在台泥重劃區第一案「富廣美美」上,銷況表現不錯,不過據住展房屋網調查,醞釀已久的昌益機構二重埔案,接待中心已完成,開始強銷,並打出13.8萬/坪起的誘人廣告價,或多或少搶了「富」案的光芒,但在兩指標案的帶領下,竹東的房市可望持續加溫。

上述全昌益機構案,案名「星都心」,為該機構二重埔造鎮案第三期,地目屬科技商務服務專用區,規劃759戶(含18戶店面),其中260戶為35~42坪辦公室產品,另外481戶為33~42坪3~4房格局,除強調低單價(13.8萬起)、低首付(25萬起)外,基地逾5000坪規模及多樣休閒設施也是訴求之一,自本月起,每週六日現場都有舉辦各式活動吸引民眾賞屋。

「星都心」接待中心。

另外,市區也有新案,案名「澄佳」,由秉程建設自建自售,基地位自強路,鄰近自強國中,規劃12戶,為23~34坪2~3房格局、雙併設計,一樓停車,強調22.3%低公設比;目前先以廣告價428萬起醞釀,待建照取得後,即會正式公開。

「澄佳」接待中心。

未來推案方面,臻研建設於東峰路的系列案第三期「臻研臻心」(暫訂),正籌備中,規劃2~3房產品,目前細部資料尚在微調,近期會開始潛銷;另外,益驊建設於北興路三段上(「煙波VOHA」旁)有一基地已動工,不過暫時無推案消息,而遠雄集團在台泥重劃區的商業用地亦尚無動靜。

宜蘭1字頭單價夯 新案持續上場

【文/住展房屋網】據住展房屋網統計,縣政府所在的宜蘭市,今年新推的建案平均單價仍穩居24萬,走勢相當平穩。不過受到大環境讓利風氣漸長影響,當地房市景氣從第二季末漸出現轉變,人氣、買氣陸續減弱,因此,當地建商也開始推出相對低單價的產品,吸引客戶上門購屋,人氣、買氣也提升不少。

大都會NO.2」接待中心。

第二季末推出的預售案「謙隱3」,因地段屬都計外的甲種建地,雖規劃為大地坪透天產品,但單坪價位僅約19.5萬,故不到兩個月的期間,就快速完銷。

不僅如此,位處都計內、市中心地段的「傳家堡NO.8」案,也是以每坪19.5萬起的超低價上市,目前只剩臨路型較貴的透天店面可售,成為市區內最熱銷的建案之一。

無獨有偶的,同屬都計內、鄰近河濱公園的預售案「明日馥NO.2」,推出廣告價568萬起買2房的低價訴求,折算單價還不到19萬,是市區地段最便宜的價位,因此單週人氣多達20~30組,買氣相對較佳,成為近期人氣、買氣最旺的建案之一。

眼見宜蘭市區建案紛以低單價上市,與宜蘭交界的礁溪龍潭地區,也推出每坪約19萬上下的透天產品,此案即是「大都會NO.2」,且廣告價僅878萬/戶起,折算單價約17.5萬,主要還是想吸引宜蘭客的目光。

樓板隔音材質有哪些?

【住展房屋網/綜合報導】一般隔音材質五花八門,到底什麼樣的材質最有效?最耐久?要達到隔音效果,概念上以軟性材質,越軟越能降低振動與撞擊生所產生的聲音,但此材質還必須具備能承載一定的重量,以免材質受力時被密壓後,使得振動與撞擊聲還是會穿透到另一段的固體。還是無法有效的達到隔音效果。

一般最常見的材料分為三種,第一種為發泡材質,其最大的缺點在於發泡細胞約兩年半後,細胞老化導致無法支撐上方的重量,進而被重量壓密,隔音效果越後期越不明顯。第二種尼龍纖維類材質(圖一),此材料受力後恢復性不佳,經過載重後隔音性能會急速下降,因恢復力極差(支撐力量會随着時間而改變,且導致産生形變,當其産生形變時,它的功能性已经降低了)。第三種為橡膠(圖二),比起發泡與尼龍纖維材質,承載力與耐用性最佳,如單面形狀為3D立體波浪狀可增加其軟度,提升隔音性能,實際效果就看各家廠商的製作技術。

選擇適合的材質才可讓隔音效果更持久。

本報導與BSW合作撰寫,圖片由BSW提供.
歡迎來電:04-24222796 住展專案
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矗立五鐵交通核心 珍稀綠建築誕生

【住展房屋網/綜合報導】現今的大同區是北市最早的發跡源頭之一,不僅薈萃人文底蘊,鄰近的台北車站商圈更是商業活動與人潮最繁茂之地。揉合百貨時尚與庶民生活的市容與機能,是最能夠展現首都生生不息的繁榮脈動之處。而近來,除了桃園機場捷運已然通車,市府亦致力打造西區門戶新意象,五鐵交通核心與未來博物館群廊道等等優勢,為此區塊增添不少嶄新話題,房價亦可能隨著新建案推出和重大建設的進度逐漸攀升,區域開價可望站穩9字頭。

國際P&T建築 座落台北核心繁華流域

區域珍稀新案 即將璀璨公開

而素地有限的大同區近期將再添一珍稀新案。欣偉傑建設於華亭街的預售案【長安雋】即將公開,基地面積為390坪,總樓層21樓、共規劃119戶,坪數規劃26~47坪及樓中樓120坪特殊戶。基地鄰近各大商圈:迪化商圈、南西圓環、華陰街商圈、台北車站商圈等等;步行至台北車站更只需十分鐘腳程,食衣住行皆方便。

【長安雋】並聘請國際級建築團隊P&T共同合作。P&T在台灣曾規劃過臺北信義區的寶徠花園廣場、BELLAVITA等等建築,享譽盛名的上海外灘建築群、香港島與九龍半島天際線,更多出自P&T之手。此外,【長安雋】同時也禮聘知名豪宅陶朱隱園的綠建築設計顧問團隊,共同打造國家品質保證的黃金級綠建築。不僅大量使用帶來更多健康的綠建材。

【長安雋】不僅是一棟華美的住宅,更內蘊著綠色理念,讓具備綠能、節電、省水機能的有機環境,成為充滿溫度、為下個世代著想的永續建築。
接待中心│北市大同區重慶北路一段96號
禮賓專線│02-2558-5885

中式傳承建築 搶進明星學區

【住展房屋網/綜合報導】台中市北屯廍子區段是首購產品主戰區,櫻花建設新案「櫻花沐然」自結構階段開始銷售,1千4百坪基地規劃3棟品字型大樓,戶戶邊間,通風採光俱佳,規劃2~4房,約27.8~46.5坪,主力2、3房總價約675~998萬元,適合首購族群。

學區為當地明星學校-軍功國小、東山國中、高中。建案斜對面即為廍興公園,視野景觀良好且享有綠地優勢,享得天獨厚綠意休閒生活。此案建築以中式飛簷屋頂打造顯眼造型,臨路有14間店面,以雙層人行道大面積退縮,1樓大廳規劃橢圓形交誼廳,空間開闊,社區進水採用德國BWT淨水系統、雨水回收系統及冷藏垃圾壓縮機,地下室規劃2.5米寬大車位。

標準層4併雙電梯,梯廳開窗,住家2房約27~28坪,3房約36~37坪,4房約46~47坪,採用美國進口YALE三合一電子門鎖、大雅廚具搭配林內牌3機、日本進口YAMAHA人造石水槽及下拉式油壓升降置物籃、美標衛浴、馬可貝里磁磚、錦鋐氣密窗…等。現場業務副總 劉杰盛表示,此案戶數適中、每層戶數與電梯數合宜、棟距大,在小宅產品中算少見。

生活機能方面,不管食衣住行皆便利。基地緊臨樹孝路商圈,便利商店、家樂福太平中山店、全聯福利中心樹孝店、小北百貨樹孝店、燦坤3C、藥局、小吃等皆有,不論居家用品採購或是用餐都很方便。除了樹孝路商圈外,也鄰近軍功路商圈、樹德商圈,傳統市場部份有新光黃昏市場、中山市場等。醫療機構部份附近有國軍803醫院、慈濟醫院、弘光老人醫院、澄清復健醫院等,交通方面,沿著太原路可直達太原火車站,由樹孝路轉太原路即刻接上74號快速道路,可連結國道一號、國道三號,南來北往都方便,區段生活機能算相當完整成熟。

【基本資料】

單價:每坪約24~26萬元
基地/戶數:約1400坪/174戶
坪數/格局:約27~46坪/2~4房
類型:大樓
公設比:約31~33%
樓高:1樓大廳高6.6米,標準層3~3.1米
樓層:地上14~15樓、地下3樓
停車位售價:平面車位115~135萬元
付款方式:自備20%、房貸80%
完工日:預計2018年8月
資料來源:櫻花建設

貴賓專線:04-2436-7000
接待中心:台中市北屯區樹孝路(近太原路)
影片連結: https://youtu.be/HwQP5UHyoeM

新莊百億大案拼場 推案量再創新高

【文/住展房屋網】新莊區,佔地雖僅19.7平方公里,但總人口數卻多達41萬5千餘人,是新北市人口第二多的都會區,僅次於市政府所在地的板橋區。

新莊境內擁有新北產業園區、瓊林工業區、西盛工業區、頭前工業區等,吸引大量就業人口聚集;也因人口眾多,住房需求相對較高,加上頭前重劃區及副都心重劃區的素地供應,新莊歷年推案量都是新北市前三大,而今年有百億大案進場,更是衝高整體推案量,如無意外,今年案量應是新北第一。

據住展房屋網統計,今年新莊區內的新舊大小建案,總計已供給逾2700戶,因為區內有捷運新莊線、機場線及興建中的環狀線通過,整體房價居高不下,平均約達45萬/坪,明顯高於全市平均的39萬/坪,因此總銷案量更是高達670餘億,皆是新北市最高的量體。

泰舍至善元」推出抽汽車活動。

今年新莊境內的光是百億大案就有兩案,分別是220億的「泰舍至善元」及100億的「鳳凰花園」,巧的是此二案都位於中正路上,且皆是近三千坪的大基地開發案,由於「鳳凰」案建照較晚取得,故到第三季才正式公開,但因價位僅約45萬/坪上下,明顯低於「泰舍」案的5、6字頭,因此銷售反應相當的不錯,有後來居上之勢;至於「泰舍」案也不弱,除強打雙幹道地王地段外,近期還加碼抽家電及百萬名車促銷,人氣、買氣也相當穩定。

鳳凰花園」接待中心。

巨蛋旁增新案 龜山舊區有亮點

【文/住展房屋網】龜山舊市區,因建設題材少,房市發展亦平淡,多數案子都主打與鄰近地區的相對低價條件,近期在新市鎮端新供給不少的情況下,舊市區近巨蛋也接連推出兩個新案,因為算是久違的新面孔,目前看來明顯帶周邊看房、買房氣氛。

位桃園巨蛋對面、萬壽路上的新案「百川樂沐」,產品是27~45坪的2~4房,主打建商品牌、周邊機能及棟距視野,表價28.5萬/坪,欲成交27萬/坪,目前是區內廣告最多者,來客、詢問度頗佳,開價28.5萬/坪,業者表示9月推出以來已售出5成。

百川樂沐」接待中心。

距離「百川樂沐」不遠處,則有山葉家具起家厝改建案-「山葉太和」,產品皆52坪雙併,共2棟、52戶,主打建設公司首案,建材、設備不惜成本追加,有飛梭門、takala琺瑯廚具、三菱冷氣,另外還作到全棟防水處理,強調臨南崁溪,具景觀。價位開的相當高,目前平均約36萬/坪,業者表是議價空間有限,據了解光建商自己就有不少客戶有興趣購買。

山葉太和」外觀。

舊案方面,「西班牙廣場」因為兩個新案在旁,新案有帶進新客,以及舊客的比較效應,近期反應不差,總銷售已過8成,成交在24~26萬/坪。 

另外幸福社區內的「幸福時代」已準備拿使照,目前在一樓店面銷售,單價低,總價亦不高,加上又已近完工,銷售狀況穩定,廣告戶488萬起。在楓樹坑重劃區的「寓居」則已銷售至案尾,建物下架後,成交尚穩定,廣告主打1字頭。

讓利開紅盤 買氣回籠完銷建案超越去年

【文/住展房屋網】據住展雜誌統計,今(2017)年截至10月20日為止,北台灣共推出654個新成屋、預售屋案,在今年公開並完銷的建案達44個,已超越去(2016)年全年度的42個。住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年完銷建案增多,主要是建商普遍讓利吸引買氣回籠,尤其是小坪數房型更為搶手。

完銷案占比上揚近二個百分點

除了完銷建案數量上升外,占比的部份也有所成長。去年完銷案42個,僅占全年新建案數量約5%,今年完銷案占比微幅增加近2個百分點,達到6.73%,完銷案數量與占比連袂成長。若外部環境無重大變化,隨著房價逐漸回落、並接近買方滿足點,買氣將會緩步好轉。

北台灣各縣市中,台北市完銷建案有8個、新北市13個、桃園市8個、基隆市1個、新竹地區11個、宜蘭地區則有3個。惟今年完銷建案名單內,單一案量逾10億以上的指標案只有7個,其餘37個多是中、小型建案。

若以完銷案占比來看,則基隆市12.5%最高,但因基隆今年僅開出8個建案,建案數偏少,單看占比意義不大。不過,基隆今年公開並唯一完銷的建案「璽悅」,總銷金額20億只花十天就賣完,平均一天賣掉二億,比去年最強完銷案「太平洋之森」平均一天賣一億還驚人。

剛性需求加持  小宅完銷案多 

若把視角轉回大台北,大台北共有21個完銷案,當中多達11個完銷案,主力產品是規劃30坪以下的小宅,反觀70坪以上的建案只有一個完銷。

何世昌分析,台北市今年公開並完銷的指標案,業主在價格上都不會太過堅持,例如中正區「四方荷韻」、大安區「清歡」、文山區「拓真」,成交價都讓買方覺得甜蜜蜜,其中「清歡」更是唯一總價逾八千萬以上的大坪數案。

新北市卻令人相當意外,因為完銷的指標案中和「達永‧沐夏」、泰山「碧瑤一品」,成交單價都不算特別優惠。前者是透過三低:低首付、低月付與低總價,加上良好的建築規劃取勝;後者則是近年十八甲重劃區罕見的新案釋出,且建築規劃與品質又與早年建案作出區隔,成功掌握換屋需求而迅速售完。

何世昌指出,扣除「達永‧沐夏」、「碧瑤一品」,以及基隆「璽悅」外,今年的完銷案大多數還是讓利案,顯示目前讓利仍是王道,要賣得快、早早賣光光,成交價就要甜到買方心坎裡才行。

新店央北再等等 區公所案先登場

【文/住展房屋網】近期新店房市最大亮點,就是區公所都更案-上市公司冠德機構的住宅區「冠德創新殿」、辦公區「冠德市政廳」,接待中心已完工啟用,雖然尚未釋出大量廣告,但憑藉冠德品牌及其地段、規劃的指標性,已吸引不少區域客詢問,為市況低迷的新店市區提升不少人氣。

冠德創新殿」蓋30層樓、地下5層,規劃229戶,為29~46坪2~3房格局,戶戶挑高3米4;「冠德市政廳」,蓋31層樓、地下5層,規劃71個單位的辦公室,一個單位50~140坪,挑高4米,社區具多樣休閒設施。兩區皆為丹下都市建築設計、採SRC+BRB全棟制震結構,強調與捷運新店區公所站”共生”。

冠德創新殿」接待中心。

舊案動態方面,中央新村內的「御中央II」外觀完工,預計今年12月份即可交屋,屆時也會作實品屋供參考;捷運大坪林站周邊的「大坪林双子星」外觀也完工,不過交屋時間將會落在明年初,爾後業者將會移至建物內銷售;另外,河景案「國礎富裔河」目前除主打買房送超跑外,還有祭出自備700萬起的訴求,雖然送超跑頗具吸引力,但礙於房價及門檻皆屬區段高檔,詢問度普通。

國礎富裔河

未來本區的供給主舞台-央北重劃區,據住展房屋網調查,重劃區內道路尚未開通,第一案、茂德機構的「路易十四•張」最快預計年底才會開始潛銷,目前僅在基地旁掛一帆布醞釀;而後續大陸、和碩、譽誠、振翔、宏普、國美、長虹、九昱建設…等知名建商的推案,有待持續追蹤。

觀音推案量正夯 大園房市慢慢來

【文/住展房屋網】位處大園區西南側的觀音區,近來房市推案量因轉推首購、出租型的小宅產品,故推案戶數逆勢成長,至今已推出逾370餘戶的案量,推案量略多於向來領先觀音的大園區。

據住展房屋網調查,大園因有國際機場設立,加上境內還有航空客運重劃區及青埔重劃區的素地供應,不論是人口數或是房產推案量,一向都多於觀音區。但今年至今卻仍僅推出356戶,推案量遠不及前幾年。

大園推案減弱的主要原因,除了航空城計劃進度未明朗外,當地的土地交易量也未增長,再者就是整體房市走弱,大桃園房價修正,區外客無需再到房價相對較低的大園購屋,在區外客不來、區域客保守的情況下,當地的房市買氣自然不佳,也形成餘屋消化慢的窘境,故新建案也慢慢推出,今年的推案量才會處於谷底。

「狀元第2」外觀。

今年大園區內推出的新案只有「荷蘭學」、「松合苑」、「日勝淘寶-透天區」、「狀元第2」、「威泰錢都」、「隱HOUSE」、「晶華匯」、「德鄉W1」等建案,其中前四案皆是透天型產品,共僅供應44戶,因為地段不同,價格落差也很大,最便宜的是丁種建地的「日勝透天區」,僅從898萬/戶起跳,而最貴的則位市區角地的「狀元第2」,因具有店面價值,故開價達3880萬/戶,是今年單戶最貴透天。

而上述的後四案皆是大樓或公寓型產品,不過單案皆不大,基地最大、戶數最多的則是「德鄉W1」案,共規劃146戶,目前外觀才剛完成,預計明年3月份才會交屋,因為單價僅約20萬上下,故初期人氣還不錯。

「德鄉W1」外觀。

桃園中路遠景佳 建商搶地卡位

【文/住展房屋網】中路重劃區位處中正特區、市政特區、龍安特區之間,佔地達104公頃,補上了此區間的大空缺,將桃園市區緊密連結起來,其地位的重要性不言可喻。月初桃園市政府標售中路、經國重劃區的抵費地,中路重劃區受到各地的開發商青睞,當日的脫標率高達六成,標地情況相當的熱烈,讓市府輕鬆進帳23億元。

因為中路重劃區標地熱烈,引起購屋客戶注意,當地建案近期人氣相當佳,像是公園第一排的「權視界」,單週人氣多達40組,還有新公開的「京澄園朗」,也都有近30組/週的高人氣;而挾著大樹品牌的「國泰水秀」案,初公開第一週則是達到70組之多,成為當區人氣最旺的建案。

權視界」外觀。

不過因中路重劃區內建案眾多,且多數皆規劃有首購型的2、3房產品,客戶因而一案一案的比較,且多數建案尚在興建中,考慮期明顯拉長,普遍成交速度並不快。

國泰水秀」接待中心。

倒是龍安、龍壽地區,因為單價僅約17~24萬/坪,明顯比中路的28萬/坪便宜不少,且生活機能都已成型,故不論來客量或是成交量,都比中路重劃區內的建案來的好很多,像是夏季才公開預售的「昭揚君鼎」案,全案已售出九成;還有單價僅1字頭的「鴻築微風」案,推出廣告價700萬起買3房再送車位,單週人氣達25組上下,銷售成績也明顯提升不少。

新豐房市供給狂 年底推案再一波

【文/住展房屋網】新豐鄉近期整體房市穩健,平均週來客量約5~10組,與上月持平,供給方面,承接先前源源不斷的新案,年底前還會有一波推案潮,透天、華廈產品都有,規模雖不大,但數量不少,值得持續關注。

福陽重劃區新案「福陽家園No.8」,基地位康平路、福陽三街口,為昌聖建設系列新案,也是該建商推案以來規模最大的建案,規劃18戶透天,格局種類多元,建坪55~78坪,主打廣告價888萬起,建物結構中,目前聯銷中心除銷售本案外,亦有銷售同建商舊案。

「福陽家園No.8」結構體。

康禾機構在員山村(仰德高中周邊)有系列新案,案名「夢享家」,規劃9戶華廈住家及1戶透天產品,華廈為30坪3房格局,一樓停車;不過因建照尚未取得,價格亦未定,業者僅釋出帆布預告,預計11月中下旬才會正式公開。

「夢享家」接待中心。

未來推案方面,福陽重劃區、昌聖建設還有系列案No.9,可能會交由代銷處理,同區塊還有陞揚建設的「力成卓越」規劃11戶透天,總價880萬起,人員已進場,待建照取得後即會公開;而新豐國小周邊則有世霖建設的華廈新案「史丹佛」,規劃34戶華廈(含1戶店面),2~3房格局。上述各案都是年底會曝光。

另外,明新科大旁還有一新自辦重劃區(當地俗稱坪頂二期重劃區)正施工中,據了解,知名建商春福機構已有在此購地、籌備推案中。

基隆輕豪宅秒殺 單價上看4字頭

【文/住展房屋網】近期基隆房市最夯的話題,就是信義區指標都更案秒殺的消息,且單價不低(開價36~42萬/坪),跌破各方人士的眼鏡,據住展房屋網分析,小區段已有一段時間無推案,加上地段的指標性,區域客相當認同,並且區段內部份中古屋已有3字頭的行情,故本案即便價位稍高,客戶仍買單。

上述秒殺案,爲在地知名建商白天鵝建設投資興建,案名「璽悅」,基地三面臨路,屬商業用地,位信一路、義七路口,規劃79戶(含7戶店面),爲48~70坪3~4房換屋產品,具休閒設施;人員九月份進場,至今累積的客戶已超過400組,短短一個多月就已收訂完畢,成交的客戶9成以上都是區域客。

璽悅」 接待中心。

另外,暖暖區也有新案進場,案名「上品苑」,本案基地位東勢街上,近暖暖運動公園,規劃81戶住家,主力爲43~58坪3~4房格局,一樓為公設、具中庭花園,強調建商口碑,有不少過往作品可參考,因新案效應,近期客戶詢問度不錯。

上品苑」外觀。

未來推案方面,中山區興富發集團德安段的指標案(103年預售時案名「香格里拉」),建照進度再度拖延,估計明年才有可能露臉;而深澳坑重劃區力頡建設即將成屋的「玉品園」人員剛進場,待使照取得後正式公開強銷。

文山捷運宅完銷 熱銷案再添一樁

【文/住展房屋網】近期北市房市雖無明顯大好,但各區都陸續有熱銷案傳出,文山區也不例外,稍早戶外定點看板打出”完勝”Slogan的都更案「拓真」,本月份如預期全案完銷,除了價位合理外,地段佳(靜巷捷運宅)是熱賣的主因;而保儀路上雙強聯手(兆雄/璞園)的建案「天賞大願」則準備開始接力強銷,加上續推案持續進場,本區房市可望繼續保溫。

「天賞大願」基地位保儀路上,周邊生活機能佳,鄰近木柵國中,於9月份取得建築執照並公開,本月份開始強銷,可售為住家戶別,為23~55坪2~4房,店面及一般事務所保留,強調呂建勳建築設計;另外,同建商位道南橋河堤旁,尚有一新案「天賞No.13」即將成屋,強調具河岸景觀,預計最快年底就會推出。

「天賞大願」外觀模型。

舊案動態方面,萬盛街上的複層式小宅「泰舍-台大羅斯福」,近期有新的促銷活動,包括臉書打卡送商店街禮卷、當日足訂送液晶電視,另現場還有釋出含裝潢、車位的特惠戶方案,吸引了不少客戶詢問;而興順街的「采采松居」,目前整體工程稍有延誤,交屋時間落在明年初,目前仍採電話預約賞屋制。

接著看到未來的續推案,以辛亥路五段的「靜心集」會較快推出,目前已有代銷在籌備,預計11月份進場。而指標地上權案「華固新天地」,則是陸續交屋中,僅有在一樓店面釋出招商訊息;至於捷運辛亥站聯開案「敦南捷境」,雖然稍早使用執照已取得,但尚未正式對外銷售。

「靜心集」外觀。

汐止買氣略鈍 廠辦惦惦賣

【文/住展房屋網】最近汐止房市略顯疲軟,不過相較許多區域,本區來客量及去化量體都還是前段班,當然低單總價、成屋案還是較佳,另外周邊工業區的廠辦案也有些動作,雖然銷售不快,但成交金額大,廠辦市場看來也不差。

筑丰陽陽」依舊是汐止最具話題個案,稍早簽約已超過5成,銷況火熱,不過近期銷況也走緩,主要是低價位戶別近完售,廣告也暫緩,未來將配合基地動工再行曝光、造勢。

幸福城市」也是人氣案之一,主要還是成屋及低總價條件,目前稱銷售5成多,成交是區段高標的4字頭。

新台五路、行政中心生活圈這區,「合康雲極」算是近期指標,也是區內相對人氣較佳者,外觀完成後,有再吸引一波新舊客詢問,目前大約銷售4成多,行情維持36萬/坪上下。

遠雄U-TOWN」二期結構體。

廠辨方面,指標廠辨「遠雄U-TOWN」,繼精華光學砸11.8億進駐後,D棟高樓層再傳成交,另外C棟整棟也稱有大型企業在洽談。「環宇科技中心」坪數大,不過稍早也售出1樓單位,「大漢科技大樓」價位平實(24~25萬/坪),至今已售5成。

南陽街、福德二路口則有新面孔「鳳凰水岸」,此案稍早建商自行銷售過,現在轉由代銷接手,為75~85坪的純辦產品,基地5000餘坪,共6棟建物,包含一棟飯店,主打水岸第一排景觀、具溫泉會館,平均開價32萬/坪。

鳳凰水岸」接待中心。

校前匝道加持 楊梅推案潮再現

【文/住展房屋網】推案休息了一段時間的楊梅區,近期伴隨著五楊高架校前路匝道通車的利多話題,不少新案磨刀霍霍準備進場,據住展房屋網企研室調查,除本區推案王-寶佳機構外,也有不少在地建商,估計自今年第四季,將會湧現出一股推案潮。

校前路巷內,厚陞建設結構中的新案「厚陞揚」,規劃2棟64戶純住家,為34~41坪3房格局(亦可隔至3+1房),強調戶戶三面採光、刷卡即可成交的低首付(30萬起),目前於環南路上設外接待,預計最快年底前可施作實品屋供參考(目前建物結構至8樓)。

中山南路上則是有寶佳機構旗下的和毅建設新案「夢想家」準備公開,規劃90戶純住家,為28~53坪2~4房,一樓為公設,目前打出月付3900元起的低門檻訴求。

「夢想家」接待中心。

另外,都計外、秀才路巷內,家那大建設系列新案「法蘭朵5」同樣準備推出,規劃10戶獨棟、雙併電梯別墅,建坪71~90坪,面寬5.5~9.75米、地坪60~187坪,總價未定,待使照取得後即會公開強銷。

「法蘭朵5」外觀。

未來除上述待建案外,尚有不少新案會陸續進場,包括寶佳機構(旗下鴻築、櫻花、協和、誠佳建設)、太平洋建設、高誠建設、春虹建設…等,其中高誠建設在瑞坪路上的新案最快年底就會推出,其他則暫無時程。

華亞長庚新案多 A7大案公開

【文/住展房屋網】雖然近期的林口新市鎮龜山段銷況並不佳,不過供給倒是不少,除了有新案外,還有之前的預售過的建案成屋重新銷售,使本區房市看來頗為熱鬧。

先看到新案,「華麗新貴」系列建商緯華建設在2期住家售完後,緊接在樂善社區、及文化三路這頭各推一新案,樂善社區新案案名為「樂善妍」,此案規模不大,可售不到20戶,純2房產品,預計明年上半年交屋,表價29萬/坪,欲成交24萬/坪以上。

文化三路、公園路口的「緯華高昇」,則是本區新指標,產品為一般事務所,挑高4米28,坪數15~18坪共124戶,強調幹道邊的地點、及低總價,開價39萬/坪,稱要至少賣到35萬/坪。

緯華高昇」結構體。

另外文化七街,由玄泰及家悦建設合建的「藝學苑」,稍早也推出銷售;基地正面文華國小,產品為套房~3房,主打文教區環境、附近機能亦不差,開價33萬/坪,現場透露欲成交26萬/坪以上。

成屋再行曝光的有「品上景」、「福樺閱」,「品上景」,餘戶剩不2成;「福樺閱」則是由外接待搬至社區一樓,實品屋已完成,最近增加廣告曝光,價位調整為33~36萬/坪,稍早社區最高成交有達4字頭,因此在有感讓利下,銷況還不差,目前銷售率邁向5成,是市場上少見的順銷案。

除「福樺閱」外, 寶佳系列的平價案「長庚特區」、「協和品學」,雖都有成交,但近案尾可選戶不多,銷售不快,「長庚特區」最近推出送裝潢促銷,欲衝結案。 而另一個區域-機捷A7站,眾所矚目的「遠雄新未來」於本月正式公開

遠雄新未來」基地。

業者表示相當熱銷,已售出超過300戶,近期仍舊火熱;此案採不二價、33~35萬/坪銷售,另有低自備(7%)特惠戶促銷,近期在大量廣告曝光下,週來人可達百組,是該區難得一見的熱銷案。

房市春天後母面 北台灣Q3房價漲多跌少

【文/住展房屋網】據住展雜誌統計,北台灣Q3新成屋、預售屋房價漲多跌少,其中新北市、桃園市、基隆市與新竹地區等四個區域房價上揚,惟台北市與宜蘭地區房價反而走弱。住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年來各縣市逐季房價時漲時跌,就像「春天後母面」一樣善變,但其實是盤整格局正常狀況;雖然Q3上漲縣市居多,但近一年房價仍多維持小跌局面,顯示盤整修正的趨勢尚未改變。

建案拍賣沒在怕 新竹反彈最強勁

在房價上漲的地區中,又以新竹地區漲幅稍大,Q3房價來到22.3萬/坪,總算中止連續七季下跌,且較Q2小漲0.3萬/坪、季漲幅約1.36%,近一年房價跌幅則收斂至約4.02%。雖然新竹縣市整體房價上揚,主要是新竹市與竹北等蛋黃區高價案陸續釋出所致,但部份舊建案降價抵消漲幅。從新竹房價反彈的走勢來看,顯示當地業者對於價格的期待,並未受到同業豪宅案被整棟拍賣而降低。

新北市Q3房價為39.1萬/坪,較Q2略增0.2萬/坪、季增幅約0.51%,而年跌幅略微縮小至約6.11%。由於新北市Q2期間有感讓利案多、成交狀況相對穩定;房子既然已賣得動,業者降價的意願就會變低,Q3讓利案數量便快速減少,少部份新建案價格甚至微幅調漲,因此推升整體房價。

近年房價跌跌不休的桃園市,Q3房價也止跌回升至22.4萬/坪,中止連續七季下挫,並較Q2小漲0.1萬/坪、季增幅約0.45%,近一年房價跌幅約4%。

雖然桃園二、三年前房價摔得重,但卻「早跌早解脫」,近一年來房價跌幅僅有4%,反而是北台灣三都房價最穩定的地方。桃園房價看似止穩,但在桃園推案的業者對後市信心與操作策略差距卻依舊很極端;從Q4到明年初,預期同一區塊內的讓利案與高價案將持續釋出,價格落差恐更加懸殊。

北市再破底 多頭最後堡壘宜蘭恐失守?

台北市與宜蘭縣是Q3房價唯二下挫的地方,其中北市房價走低至83.3萬/坪,單季下跌0.4萬/坪、季跌幅約0.48%,近一年房價跌幅稍擴增至5.59%。北市Q3房價已跌破上一波低點、即今年Q1的83.4萬/坪,再創波段新低。

何世昌分析,近二、三年來,北市房市主旋律就是「漲新跌舊」,今年Q3也不例外,大多是新推出的建案價格持續墊高,部份建案甚至勇於挑戰新天價,不過銷售期較長的舊建案仍維持讓利姿態,以鞏固得來不易的買氣。北市Q3房價雖創波段新低,但以2、3千萬以上的房型降價較為有感,2千萬以下的小宅呈現「奈米式下跌」,大多數消費者應該都很無感。

宜蘭房價則中止連續五季上漲,Q3下跌0.6萬/坪至23.2萬/坪,季跌幅約2.52%,惟近一年房價仍小漲0.44%。何世昌認為,宜蘭房市堪稱北台灣多頭最後堡壘,如果未來一到二季宜蘭房價續跌、且年增幅由正轉負的話,那就意味北台灣將完全淪陷了。

桃園推案小宅化 案量挑戰高點

【文/住展房屋網】今年以來,大桃園各地房市明顯回溫,其中又以北桃園地區的桃園區、中壢區、龜山區、八德區等地區,推案最為積極,分別都有千戶以上的供給量,而桃園區更是多達3000戶以上的供應量,成為全桃推案最多的區域。

而讓桃園推案戶數大增的主要原因,則是推案小宅化,據住展房屋網統計,今年新推的建案共有30個,其中19案皆規劃以首購客喜愛的2、3房為主,因此推升該區的新供給戶數。

至於供給的區塊,除了中路與經國兩大重劃區的建案外,在桃園東側及南側的大有與後站生活圈,則是這批首購宅的另二集中區,像是大有路上的預售案「和發天鑽」,就供給176戶的1~3房產品,還有近期陸續完工成屋的「天玉晴山」、「家賀澄舍」,及春日路上的「NEW ONE」等案,都在近期加入戰局,一起搶這波首購買氣。

「NEW ONE」外觀。

而後站地區的建案則有「擎天匯」、「星光匯」、「首安」等建案,規劃也皆是以首購型產品為主,其中「擎天」案則是端出788萬起的低價廣告戶搶客,且因位建國公園旁,每週成功拉進逾30組的客戶;至於「星光」案則使出低自備方案,訴求訂簽只要10萬起,單週更是高達40組的客戶上門賞屋,因而成為該區最高人氣的建案之一。而光是此二案就供應了逾200戶的2、3房產品,進而推升整體首購宅的比例。

「星光匯」外觀。

平鎮推案量增 總價回到四年前

【文/住展房屋網】總人口數達22萬餘人的平鎮區,加上區內擁工業區的大量就業人口,又有緊鄰的中壢區高房價撐盤,當地的房市買氣一直相當的暢旺。

據住展房屋網統計,民國100年至103年間,平鎮的房市推案皆在千戶/年以上,最多甚至高達2600餘戶,且年年房價呈穩定上揚;但到了104、105年度,受到景氣開始走弱影響,推案量跌到千戶以下,甚至都只有500餘戶的量體,不過平均單戶總價卻依舊居於高峰點(約1150萬/戶)。

今年至今買氣明顯回溫,房市推案量已突破600戶、達689戶的量體,但單戶平均房價卻回到四年前的980餘萬/戶,降到千萬/戶以下,分析其中主要原因,無非是建商為迎合首購客的口味,改首購型產品所致。

「鉑晶悅」接待中心。

分析平鎮今年以來推出的建案,如「早安小米」、「復旦上苑」、「悠遊郡」、「傳佳進化論」、「鉑晶悅」、「豐湛NO3」…等,皆以首購型的2、3房產品為主,而加計這批建案的總戶數竟多達580餘戶,佔目前總案量的八成四之多,難怪會將平均總價拉回到四年前。

「豐湛NO3」接待中心。

未來,平鎮境內還有兩個百戶以上的建案將公開,分別是易家建設的第三期系列,及茂捷建設系列建案,此二案皆在廣泰路上,且都是以首購型產品為主,房價都不致於太高,因此,平鎮今年的平均單戶總價很難站上千萬以上。

百億大案將公開 新竹關埔房市加溫

【文/住展房屋網】今年第四季新竹最具話題的,就是關埔重劃區-興富發、富宇建設與全球人壽的2大合建案,據住展房屋網調查,前者建照已取得,近期就會公開,總銷量體百億,後者目前尚在等建照變更通過,預計11月份正式曝光,不過也因爲這2大案醞釀,吸引不少客戶,同區段其他舊案也因而受惠,來客量都有提升。

興富發、全球合建案,案名「竹科悅揚」,基地位慈濟路、埔頂二街口,屬商二用地,鄰近好市多,規劃974戶(含21戶店面、1戶商場),為24~38坪2~3房,單層8~10併設計,社區具多樣休閒設施,潛銷時期已有不少客戶詢問並預訂,目前正確價位出來後(廣告價618萬起),人氣相當火熱。

「竹科悅揚」接待中心。

舊案動態方面,寶佳機構的「十禮敬安」近期積極出清餘屋,主打1字頭(廣告戶19.9萬/坪)即可入手關埔綠帶靜宅,但礙於總價門檻稍高,客層較侷限,銷售速度仍緩慢;富宇建設的「富宇雲悅」,全案已完銷,埔頂二路上聯銷中心主推「富宇權峰」66坪4房餘屋,並潛銷與全球人壽之合建案。

富宇、全球關埔案接待中心。

未來新竹市除本重劃區外,其餘區塊推案也不容小覷,新興的金雅重劃區陸續有新案進場,最新公開的爲天禾建設的「天玥」,規劃28~40坪2~3房,開價20~22萬/坪相對平實,詢問度頗高;而八大學區周邊則有昌傑建設新案「閱閱昌傑」,規劃3房產品,於同建商建案「昌傑好好」接待內聯銷。

宜蘭低總案續增 推案量創高峰

【文/住展房屋網】位處宜蘭縣中心位置的宜蘭市,是全縣人口最多、最密集的區域,因此房市推案也相當大量,今年至今共已推出645戶,是自民國100年以來推案最多的一年;其中,大樓產品激增則是推案量衝高的主因之一。

因為大樓產品大增,故而拉低宜蘭市的平均單戶總價,據住展房屋網統計,宜蘭市目前的平均單戶總價僅約1293萬/戶,遠不及去年平均的1696萬/戶,其中像是年初公開的「歡歡喜喜」案就從1075萬/戶起跳,而文化中心生活圈的預售案「法吉歐里」,則是900萬起跳,還有下半年才推出的「玖砡行館」約740萬起、「明日馥」更只約568萬起跳,銷售反應都相當的不錯。

「玖砡行館」外觀。

因宜蘭市的總價帶明顯下修,進而影響周邊區域的價位,像宜蘭北側的礁溪鄉,最新的預售案「花時間」,規劃為16戶的透天社區,單戶地坪從25坪起跳,且還有開心農場(農地)供住戶使用,但為因應市場的變化,每戶價格只從1038萬起跳,價格已較附近前期建案實惠不少。

還有西側的員山鄉,上一季進場預售的透天案「印象員山」則已降到838萬/戶起跳(),但日前剛公開的「麗太文華」,基地就位員山市區內地段,直接規劃為公寓型的2、3房產品,單戶總價則僅468萬起跳,銷售反應相當的熱烈,據了解,該案才推出不到一個月,就已預約逾七成之多,成為當地最熱銷的建案之一。

「麗太文華」基地。

Q3盤整案量減 2017年推案量衝向8千億

【文/住展房屋網】據住展雜誌統計,今年北台灣Q3總推案量約1,589.62億元,較今年Q2減少約7百億、季減幅逾三成;若與去年同期比較,則減少397.85億、年減幅約二成,且創下2004年以來第三季單季推案量最低水位。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年Q3推案量銳減的主因,與房市復甦力道疲軟、房價持續修正,導致業者觀望推遲或暫停新的開發案有關,尤其大台北欠缺具指標的新豪宅案助陣,推案量就難以放大。另,今年閏六月也是原因之一;往年9月都是推案旺月,但今年9月推案量並不大,主要是受到農曆閏六月影響,使鬼月較往年來得晚、並占據9月三分之二的時間,旺月因此變淡月,使得Q3案量進一步萎縮。

鬼月大遲到 房市不再旺旺笑

北台灣今年1至9月,累計推案量約5,585億元,除非Q4爆出2千5百億大量,否則今年全年推案量將低於8千億的機率頗大,可能會成為金融海嘯以後、第一個案量不到8千億的年度。

在北台灣各縣市方面,台北市今年Q3推案量為449.3億,比去年同期減少近150億、年減幅將近二成五。由於北市有數個指標豪宅案推出時間延到明年,量縮是避免不了的局面,最快要到明年推案量才能止跌反彈。雖然北市前三個季度量能不大,但如松山、中山與大同等行政區,案量卻比去年增加,其中有很大一部份來自都更案的挹注。

新北市Q3推案量約526億,較去年同期降低約160億、年減幅約23%。新北市推案量萎縮,主要是淡水、新莊、林口與五股等地的重劃區新增供給量減少所致;新興重劃區中,只有江翠北側重劃區案量持續擴增。

何世昌分析,建商推案策略兩極化的現象,在新北市重劃區最鮮明。土地取得時間早、或取得較低的業者,競相推出低價案來迎合時下主流購屋需求,也因為價格實惠而賣得嚇嚇叫。然而,重劃區內土地成本高的業者,卻只能選擇凍結開發案,被動地等待房價能夠彈回來再出發。

唯一逆勢成長 桃園重劃區夠嗆

北台灣Q3推案量唯一逆勢成長的桃園市,推案集中在桃園、中壢二個主要行政區,Q3案量達411.32億,較去年同期增長近70億、年增幅近二成。從Q4到明年,桃園區仍會是大桃園推案最踴躍的地方,尤其中路、經國兩大重劃區新案源源不斷,高價與低價案齊發,市況愈來愈熱鬧。

何世昌指出,今年房市成交量雖已明顯回溫,但因預售屋交屋潮後累積的餘屋量還不少,建商把心力放在銷售餘屋,規劃新案顯得意興闌珊。雖然今年第四季業者推案信心稍有回復,案量將大於第三季,可望超越二千億;至於能否像去年Q4一樣,意外上演一波搶推案風潮,將全年案量一舉推上8千億,這部份有待觀察。

士林成屋多 調整價格衝買氣

【文/住展房屋網】天母豪宅「華固天鑄」稍早又有實價揭露一筆4.75億的交易,位於7樓拆算單價約126~127萬,成為該社區目前最低成交價;以此例可知,價位盤整已是現在進行式,而有人願意出手,代表市場還有熱度,讓利換成交的態趨勢,看來到那都一樣。

士林除了「華固天鑄」外,焦點就是看重推案的價位變化。目前士林線上新公開的案子,重推案佔多數,舉凡上月的「信義謙石」、「天鈺」、「圓山1號院」,到本月的「筑丰天母」皆是成屋後重新銷售。

「筑丰天母」外觀。

信義謙石」訂價維持跟預售時一樣平均117萬/坪,不過當時為不二價銷售,現在則有議價空間,預料至少有1成的空間。「筑丰天母」則由當初145萬/坪表價降為128萬/坪,降幅達1成多;兩案皆想成交上百萬,但依目前的情勢來看有難度,兩案都已經交屋,將以建築質感作為主打。

此外稍早陽明山上新案「草山清境」也有調整售價,目前開價120萬/坪,稍早廣告曝光不少,加上代銷公司的仲介(大師房屋)支援,客源尚算充足。

新案方面,天母地區又增加一案,位中山北路七段114巷,案名為「天母杉居」,處住二地,規劃低密度建築,5樓三併格局,2~3房(28、40坪)產品,表價93~96萬/坪,強調坡道平面車位設計、周邊有天和、東和公園綠意;銷售人員剛進駐不久,亦是成屋案(107年1月交屋)。

「天母杉居」外觀。

近期士林區供給可說遍地開花,雖然目前看來整體成交狀況仍欠佳,但來人是穩定、有增長的,加上普遍都有讓利,因此準客戶的購買意願已加強。

鶯歌鳳鳴價位平實 銷況平穩

【文/住展房屋網】鶯歌鳳鳴地區,雖然稍早來客、成交整體略有下滑,包含預售、成屋都有影響,不過依平均每個案子一週仍有1~2戶的銷量,還是較許多區域來的強,最大原因還是想對低檔的房價,加上搭配低自備、送裝潢等促銷方案,自住客接受度不差,而目前本區客源,區外區內大約各半,在地多愛成屋,預售案外來客比例則較高。

鳳鳴建案打出低自備、低總價訴求。

目前區內人氣最佳是打出低門檻訴求的「新潤幸福莊園」,稍早舉辦抽獎、手作活動維持人氣,全案銷售已過7成,目前剩下皆是30多坪以上的產品,行情約24萬/坪上下,未來還有2期將推。

和瑞微美」準備拿使照,近期正在對保,銷售近4成,成交在22~23萬/坪,因價位在區內屬相對低檔,且也近成屋,反應相對平穩,廣告主打638萬起、雨遮不計坪。 

另外「丞石菁英薈2」價位較高,要27~29萬/坪,不過目前有搭配送裝潢以及低自備(40萬起)方案,客戶詢問度也不差。

未來,寶佳機構旗下的和發建設,在鳳鳴路、鶯歌路叉口將有新案推出,接待中心剛完成,預計本月中下旬公開,產品是27~39坪的2~3房產品,將採不二價銷售,主打近交流道、未來捷運的地段,另也鄰近鳳鳴國小、國中。

和發建設案接待中心。

蘆洲推案小宅化 案量將上衝

【文/住展房屋網】佔地約7.4平方公里的蘆洲區,面積僅大於永和區,但總人口卻多達20餘萬人,是新北市人口密度第二高的區,也因如此,此區自99年底就有捷運開進,疏解當地交通擁擠的問題。

通常捷運所到之地,房市推案量都會明顯大增,蘆洲也不例外,從101年至103年推案量皆衝到600~800戶/年的高點,但與其它有捷運所到之地相比,仍相對偏少,主要原因是當地近幾年來並未有大面積的重劃區供應,導致推案量難達千戶以上。

城市知己」接待中心。

蘆洲今年前三季剛走完,合計僅供應237戶的量體,而今年新推案建案,幾乎都是首購型的小宅產品。這批新案分別有「IK宜家」、「易居」、「享家」、「柳堤雅居」、「金世首璽」、「佳旺家園3」、「綺麗」及「城市知己2」等案,因為規劃全是低總價的小宅產品,故整體銷售成績都不差;其中「城市知己2」的兩區基地,都因靠近捷運站(徐匯中學站與蘆洲總站),且又搭外接待於車流大量的中山一路旁,故單週人氣多達60組之多。

「里享國」接待中心。

未來蘆洲區內尚有不少新案將推出,計有「里享國」、英田建設長樂路案、達固建設民族路案、新竹圍建案和平路案、楠堃建設九芎街案、三多立建設民權路案、成盛發建設長興路案…等,其中「里享國」案已設臨時接待開始潛銷,且此案就規劃有220戶,故今年的推案量有機會再衝高點。

平價淡海銷售穩 新供給仍不少

【文/住展房屋網】淡海新市鎮,由於交通及位置的先天條件,加上近幾年供給過盛的狀況,已至於 目前房價在大台北中仍維持相對低檔,普遍行情約在18~23萬/坪之間,但因為區域建設陸續到位,街廓、機能日漸成型,人口也連年成長,在明年(預計)捷運、影城到位後,相信新市鎮將會是另一番景象。

淡海輕軌義山站(G5)。

近期新市鎮裡也持續有新面孔冒出,首先是濱海路二段202巷內的「綠富綠」,為溪福機構與地主合建案,產品為28~45坪的2、3房住家,訴求近G5、G6站,另強調使用制震系統,表價25~26萬/坪,欲成交22萬/坪以上。附近同建商的「映月」案也重新推出銷售餘屋,價位一樣訂在25~26萬/坪,坪數則規劃略小一些的24~43坪。

另外在沙崙路一段這頭聚集不少新案,該區原先就有「台北灣」、「宏盛新世界」,近期又新增有「新品川」、「頤昌詠萃」,未來還有聯園、佳昂的案子待推;「新品川」算是近成屋銷售,預計年底交屋,產品是21~41的2~3房,強調使用KYB制震、具SGS認證,表價26萬/坪,成交單價欲見2字頭。

新品川」外觀。

新品川」正後方(126巷內)則是另一案「頤昌詠萃」,產品為25~38坪2~3房,較特殊的訴求是防水保固10年、油漆8年,開價27~28萬/坪,目前特惠戶26萬/坪,算是該區段的高價位。這些新案都是近成屋或已經成屋的狀態,故近期詢問度都還不差,不過要說到銷售熱度,目前新市鎮還是「富樂恬」、「上水」為代表,主要還是價位或付款條件上有優勢,另外「合康嘉年華」、「富麗河」也不差。

本區客源以在地淡水客(老街、新市鎮、紅樹林)約佔4~6成,在地客比例的高低跟該案場是否已可交屋有著密切關係,在地客買房不急、更保守,可交屋的案子購買的意願意較高;但也是有例外,像是「上水」目前建物還在結構當中,但因為單價平實,在地客仍不少搶先卡位。

明華園來了 江翠人氣爆棚

【文/住展房屋網】板橋最近可說是熱鬧非凡,繼「新潤青峰」、「江翠PARK」後,立信江翠系列案第一期「新外灘-雙江翠」(新外灘為立信在重劃區推案的總案名)也正式公開,並搭配明華園演出吸人氣,市場整體來客量在民俗月期間仍穩定,甚至還更佳。

「新外灘-雙江翠」是本區近期最吸睛的個案,以免費觀賞觀賞知名歌仔戲吸引超高人氣,加上面公園近捷運的地點、李天鐸、呂建勳、王勝正的規劃團隊、全棟YKK氣密窗等條件,銷況相當不錯,目前公開一個月,已售出4成,行情46~48萬/坪。

「新外灘-雙江翠」請來明華園演出。

「江翠PARK」因為坪數相對小(17~18坪2房),2房帶車位總價可在千萬內,加上近新埔生活圈,反應也不錯,目前銷售率3成。「新潤青峰」部分,算是進入案尾,全案售出8成多,相對平實的價位(成交約42~45萬/坪)使銷況一直維持穩定。

江翠北側重劃未來仍是板橋房市最大戰區,「新潤青峰」2期「翠峰」即將登場,立信稍後還有「新月天地」、「仰真」兩案待公開,明年度還有一住商千戶大案,另外鉅陞、信義房屋建設的推案,可能在第四季或明年推出,另外還有不少建商都在評估進場時間,算算至少超過350億、2600戶量體。

鄰近江翠北側重劃的新埔北側,近期也有新案推出,案名「昇之陽」已完工可交屋,產品是25~41坪的2~3房,表價50萬/坪相對平實,另訴求新東陽營造興建、公設比30%;業者表示剛公開不久已有客戶下訂,反應看來還不差。

「昇之陽」外觀。

除了江翠北側重劃外,一般還是以成屋條件者,人氣會較佳,若又是中小坪數規劃、價位配合等優勢,反應都不會太差,像是「府中心」、「昇陽寓見」、「府中晶品」等都是如此。

捷運動工效應有限 三峽市場個案表現

【文/住展房屋網】捷運三鶯線動工了,但行經三峽的路線上,皆非主力房市供給區,效應並不明顯,另外二高沿線的新北地區供給大量,低自備、破盤價訴求眾多,也攔截掉不少客戶,使得三峽市場整體看來冷清。

民生街捷運工地。

不過區內還是有反應不錯的案子,如目前三峽極少數訴求捷運的建案-「樂河郡-禮河」,除了捷運利多外,近鬧區、價位平實也是能順銷的主要原因。目前去化5成左右,行情23~24萬/坪。

同區塊,寶佳另一個子公司益騏建設也推出系列案「悅灣-謙悅」,僅5戶,除一樓為27坪外,樓上皆為30坪3房格局,廣告戶798萬,9月初潛銷即完銷,順銷主因在於該案已成屋,不必買車位、門檻低,且坪效佳,由仲介銷售,手頭上客戶轉不到一圈就賣光。

另外在國光街則難得有新供給,案名為「和穎風和」,產品是雙併73、75坪4房,因有不少股東自己要住,用料、品質皆很講究,庭院內有50年松柏、外牆為清水模工法,開價約33萬/坪,欲成交30萬/坪上下。

和穎風和」外觀。

接下來年底前合謙、長展建設也陸續將推新案,合謙案位於長泰街,鄰舊市區生活圈,長展案則是位在交流道旁的大智路,各有其特色;另外北大特區學勤路落架的27層地標建築,則是未來另一個亮點,論地點及建案規格,此案開價將備受矚目。

中壢小宅持續熱銷 黃金十月新案搶進

【文/住展房屋網】佔地達76.5平方公里的中壢區,總人口數40餘萬,僅次於市府所在地的桃園區,是全市第二大都會區,加上區內擁有工業區的大量就業客源,房市表現穩定。

據住展房屋網調查,今年以來推出的新案中,半數的建案規劃有小宅產品,加上這些建案大多單價僅1字頭,符合當地客戶的需求,銷售反應都不差;像是內壢地區的「合康新天地」已銷售逾九成,還有「普忠大道」、「合遠大學城NO2」…等案,都有逾八成的銷售佳績,也激起新一波首購建案推出。

近期最新公開預售案「和耀家」及「昭揚君逸」案,前者共規劃有106戶的2、3房的格局,且以首付28萬起、二年免管理費等優惠訴求,單週人氣高達30餘組,表現相當亮眼。

「和耀家」接待中心。

至於「昭揚君逸」的建商昭揚機構在大桃園深耕多年,建案基地位於成型住宅區塊,且鄰近學校、公園,故雖單價站上2字頭,初公開就有逾六成的銷售佳績,快速擠進熱銷建案行列。

「昭揚君逸」接待中心。

由於新舊案皆熱銷,故未來中壢區內仍有不少建案將推出,有「勤樸樂境」、「光合硯」、「海川蘊2」、合康長春二期案、春田長興街案、康鈞莊敬路案…等,其中多數建案皆有小宅規劃,可見小宅仍是推案主流。

推案加溫 台中第四季案量驚人

【文/住展房屋網】今年台中房市的推案表現,用『倒吃甘蔗』來形容最為貼切。台中檔期量能淡薄的現象,直到今年首季仍相當明顯,但從第二季開始,中部最大都會的房市檔期就逐漸熱絡,來到第四季,推案活力更是澎湃。甫接任台中市代銷公會理事長的林傳傑指出,隨著下半年案量湧現,預估台中本年度的整體推案量,將較去年增加2成左右,達到1000億至1500億之譜。

圖片來源:台中市政府。

北屯推案破千戶

據公會了解,年底之前已有多家建商醞釀推案,其中又以總太建設的動向最受關注。總太近年購地動作不斷,已陸續在北屯區買進多筆大規模土地,這幾年更於北屯推出約2000戶巨量,深耕北屯的程度堪稱台中各大建商之冠。

繼去年下半年推出量體近400戶的「美樂地」後,總太今年第四季預計將再推量體約千戶的超級大案。據了解,該案土地座落北屯與太平之交的廍子區段徵收太原段,為總太去年底耗資23億標下,面積廣達1.2萬坪,估計將規劃首購型產品銷售。

不僅廍子段將有大案問世,洲際棒球場一帶的11期重劃區,推案火力也相當旺盛。除了總太近800戶的首購案外,先前以8字頭高單價買進昌平段土地的國泰建設,亦可望在年底前推案,不過產品將跳脫小資風潮,採中坪數規劃,價格也將走高價路線,以3字頭進軍市場。

首購宅旺到明年

雖然接下來將推出的新案從小資宅到豪宅都有,但林傳傑分析,一直到明年,單價1字頭的2、3房首購宅,都將是市場推案與銷售的主力,尤其是總價700到800萬之間含車位的3房,以及600萬以內的帶車位2房,買氣將持續處於高峰。

林理事長說明,因為早年所推的中、大坪數建案,這幾年消化速度很慢,以致市面上高總價物件的供給,仍遠高於買方需求,有鑑於此,業者自然不會頻推中、大坪數建案來增加賣壓,除非豪宅買氣恢復到打房前水準,否則短期內房市都將由低單價、低總價產品獨領風騷。

除了首購宅外,鐵路高架化沿線的『鐵道宅』前景亦被看好,林傳傑指出,鐵路高架化第一階段通車至今一年期間,沿線房市來客已較通車前增加2成,且因後續具有前、後站整合發展題材,未來還有5處捷運化新站將啟用,故房價補漲可期,成交表現也相對穩定。

小宅風起雲湧 新案處處有亮點

【文/住展房屋網】雖然高雄不動產界多認為「高雄房市不像台北,比較不存在重大檔期」,但今年的928檔,高雄房市推案是熱鬧滾滾,蓄積已久的推案潮一鼓作氣噴發,幾乎每個主要行政區都有新建案推出。

不過,較讓人意外的是今年推案熱區,竟不是美術館特區與農十六所在的鼓山區,而是在前金、左營等行政區;鼓山區推案量縮的主因,是因為線上銷售中的供給量仍很龐大,而且價格戰越打越凶、廣告戶價格愈殺愈低,所以928檔指標案只剩大坪數的「堅山謙仰」一案,其他的新案量體並不大。

低總價引戰火 蛋黃燒到蛋白

新案數量眾多的前金區,包括「達麗東京」、「郡都CITY」,以及聯上建設分別推出「鉑金」、「鉑麗」兩案,巧得是這四個指標案通通是小宅案,顯示今年928檔到年底前,小宅戰火持續蔓延,低總價策略將是近期最重要的銷售手段。

高雄房市小宅瘋潮風起雲湧,近期推出的建案超過七成以上都是小宅案,從市中心到外圍郊區都沒有例外,像蛋白區的小港「悅讀草悟道」、仁武「大麗城」、橋頭「交響樂」等案,都有規劃三十坪以下的小坪數房型。

蔚為風潮的小宅推案潮,意味著大家有志一同都要搶首購族,但龐大供給量是否會稀釋客源、讓銷售競爭過度白熱化,導致小宅單價遭到拖累?這將是下半年要觀察的重點。

除了小宅瘋之外,我們也看到許多大咖業者都準備在近期推案,例如京城建設也未缺席,在左營孟子路、文萊路口推出「京城君匯」;興富發年初在左營海青工商旁標到的果貿段國有地,也預計推出新案,也選擇在左營的鼓山三路、桃園子路口推出。

從房市突圍 各家顯神通

比較特別的是,高雄在地知名建商隆大、城揚與太普等三家建商,預計聯手開發青年路上的新案;先前隆大與城揚雖曾聯手開發豪宅案「都廳苑」,但兩家與太普合作,倒還是新鮮事。

另外,北部知名代銷甲山林數年前揮軍南下後,擴大在高雄的經營版圖,將在高雄推出兩塊自建案,分別位在七賢路、凱歌路;這不僅是甲山林首次在高雄推出自建案,也是北部代銷第一次在港都的自力開發案,頗具指標意義。

整體而言,高雄今年928檔爆量,原因是民俗鬼月、與鬼月前幾個月的推案低迷,大家普遍預期鬼月後的買氣才會明顯回溫,所以紛紛把籌碼重押在鬼月之後。至於市況是否會一如預期美好?價格甜不甜美,就成了關鍵。

購屋旺季姍姍來遲 9月住展風向球亮藍燈

【文/住展房屋網】代表北台灣新建案市況的住展風向球,2017年9月總分走低至29.7分,較8月微減0.8分,對應燈號仍為藍燈,已連續三個月亮出藍燈。風向球六項統計指標中,成屋供給量、廣告量、議價率與來人組數等四項指標持平,預售供給量與成交組數則下滑。住展雜誌企研室經理何世昌表示,因今年民俗鬼月較晚,傳統928檔購屋旺季來得慢,買、賣雙方態度都偏保守,是房市無法脫離藍燈的主因。

鬼月結束後 預售推案緩增溫

九月因多數時間處在民俗鬼月內,新釋出的成屋戶數與8月差距不大,約3百多戶,全都是中、小型量體的成屋案,單一案量達10億以上的指標案掛零。

九月下旬鬼月結束後,預售案才大量湧現,全月預售推案金額接近三百五十億,單一案量達10億以上的指標案有中山「明日綻」、大同「常殷首鑄」與「民權好合」、板橋「新外灘-雙江翠」、蘆洲「城市知己Ⅱ-倫敦公園」、桃園「和發天鑽」、龜山「百川樂沐」。

九月前三週因鬼月因素,業者降低投放的廣告量,到了第四週因928檔期起跑,廣告量才開始放大,全月約1.63萬批,與8月的廣告量相同。由於大台北房市較無鬼月禁忌,建案廣告量未明顯減少,但大台北以外縣市的建案廣告縮水的情況較為明顯。

建商拚業績 促銷火辣出招

在來人與成交組數方面,9月整體來人狀況並不差,大台北地區的熱銷案週來人組數可達50~200組,一般建案仍維持15~30組左右,人氣低標案則落至5~10組。惟9月成交組數表現稍差,比8月減少近一成左右,尤以房價屢創新高的宜蘭地區成交量更低迷。何世昌指出,看屋人潮並未受鬼月拖累,但成交卻相對不振,顯示買方並不怕鬼,縮手的關鍵是在價格實不實惠。

為了搶在928檔期,初期銷售能開出紅盤,業者的廣告促銷手段也愈來愈瘋狂;尤其,上市櫃建商為了把餘屋清倉、讓帳面營收數字好看,紛紛祭出辣招來吸引客戶。

例如,台北市士林區某建案,除了廣告戶、低首付外,還號稱送裝潢、送車位,能用的招數全用上了。新竹湖口有建案標榜一次買三戶可享超高投報率13%、三年包租等方案。新店則有建案打出每戶成交就送一輛麥拉倫570S,該車款表價1,168萬,這輛超跑贈品的錢已足夠在台北市買一間小套房。

何世昌認為,雖然今年民俗鬼月房市略顯清淡,但鬼月結束、購屋旺季才剛起跑,新推案蜂擁而出、爆炸性促銷手段頻頻出擊的狀況來看,業者似乎對928檔期、乃至於第四季房市抱持高度期待,才會使出全力拉攏買方。預期10月房市在推案量爆發與廣告量回彈的情況下,若買氣保持穩定,則風向球分數可望擺脫藍燈,轉亮黃藍燈。

中山區指標案潛銷 供給再創高峰

【文/住展房屋網】近期中山區房市依舊穩健,靠著剛公開的忠泰、明日綻」廣告強打撐場,平均來客量維持水準,而供給方面,據住展房屋網企研室調查,今年底將有一波推案潮,其中包括大陸建設、南京松江路口的指標大案,整體房市熱度可望持續蔓延。

上述大陸工程指標案「琢豐」,屬都更案,處雙幹道角地,規劃129戶,為2~4房產品,採SC結構,較特別的是,1~9樓將會出租給寒舍艾美酒店,目前已掛出廣告帆布潛銷。

「琢豐」基地實景。

中山北路二段上,則有敦年建設的「敦年中山」醞釀中,接待中心剛完工,銷售人員剛進場,基地屬商三用地,為45坪3房產品,採雙併設計,據了解成交欲見3位數。

「敦年中山」接待中心。

舊案動態方面,位「敦年中山」旁、勝輝機構的「中山TED」目前換代銷進場銷售餘屋,為21~32坪2房產品,於民權西路16號店面設外接待;而長安東路一段上的「華山•丰華」也同樣換代銷進場,開價大幅下修至82~84萬/坪,成交見7字頭,讓利相當有感,客戶接受度高。

未來除上述大陸工程「琢豐」待推出外,咊暘建設位松江路170巷也有一批新成屋籌備中,規劃45戶,預計今年底前公開;另外,中山北路三段上(大同大學旁),廣宇建設的「廣宇雋朗」即將成屋,規劃23戶,55坪雙併產品。

大安地段珍稀 難得新案再現

【文/住展房屋網】大安區可以稱是北市最精華之地,當然土地的取得相對不易,繼2個月前的成屋「瑞安自在」後,本月也將再有新案加入,分別是是通化夜市旁的「大安VISION」,及大安捷運站6號出口旁的「富裔Corner」。

「大安VISION」算是稍早世達翡麗的二期,總銷約11億,規劃12~42坪,主力是套房~2房產品,價位欲成交破百萬/坪,預計下月公開,此案為信義房屋代銷,也將聯合仲介資源銷售,因周邊中古屋價位也不低,加上此案門檻不高,未來有機會順銷。

「大安VISION」外觀。

另一新案「富裔Corner」,建商為知名上市櫃公司國礎建設;目前尚在等建照,產品是一層一戶約40坪,此處近捷運、又是師大附中學區,估計成交可能要超過130萬/坪,以40坪含車位總價6000萬內不算太高,惟規劃機械車位,就看客戶買不買單了。

「富裔Corner」接待中心。

其它線上個案方面,整體市場變化不大,捷運邊的小宅產品代表「大安釀」、「耕云」,稍早去化都走緩,前都銷售近8成,成交120~130萬/坪,後者約6成,75~80萬/坪。

總價上到億元門檻的「瑞安自在」,業主欲成交150萬/坪,目前仍與客戶認知有落差;倒是銷售已久的「皇翔天昴」7月傳出成交捷報,行情近130萬/坪,業者表示客戶常往國外跑,購買決定很快。

另外行政區屬中正、但主打永康生活圈的「PARK259」,最近反應轉淡,不過全案銷售成績仍十分亮眼,目前去化8成,剩餘零散戶,行情140~150萬/坪。

三重小宅創佳績 新案再接再厲

【文/住展房屋網】據住展房屋網統計,今年以來三重地區共推出300餘戶的量體,比起去年的759戶不到一半,但因大多數建案皆規劃較低總價的首購型產品,符合近期購屋客需求,因此整體銷售成績不差,平均銷售率逾五成,是新北市前段班之一。

三重區內今年以來賣的最快的建案,莫過於二重重劃區內的預售案「新美齊.匯」,因規劃坪數皆在25~38坪間,且鄰公園、近捷運站,又有重劃區未來的遠景,故公開不到三個月就熱銷一空,成為今年三重區銷售最夯的建案之一。

另外讓人跌破眼鏡的則是位傳統市場旁的「活力HOYA」,也可能是市場的因素,每坪售價只約42萬起跳,且推出自備168萬起的優惠方案,故單週吸引約40組人氣,據了解,小坪數的23~27坪已被搶購一空。

「活力HOYA」接待中心。

而還在興建中的「日健漾」,則是趁此一時機提前公開銷售,才公開不到一個月,29戶的16~18坪的1房產品,馬上熱銷逾七成,銷售速度完全不亞於前二案。還有中正北路的預售案「冠德天晴」,在潛銷期間也有逾三成的客戶下訂,人氣、買氣也相當的旺。

「日健漾」外觀模型。

由於三重區近一季以來房市表現優異,故有不少建商也加緊腳步推案,像是晶鑽中央北路案、長虹明志段案、興樹富貴段案、廣一仁愛段案、鉅聖建設三重段案…等,還有曾預售過的「天河宏琚」、「圓富登峰」等案,工程進度都接近完工,因此都有機會在第四季公開銷售,讓三重的推案量再上一層。

河岸小宅人氣狂 竹北新案供給不絕

【文/住展房屋網】近期竹北房市看個案表現,據住展房屋網企研室實地探訪,興富發集團剛公開的河景案「水公園」仍維持高人氣,因水岸小宅規劃相當稀有,加上首付28萬起的低門檻,連平常日的人潮也是絡繹不絕;而寶佳機構旗下的佳泰建設新案「佳泰一景」,則是憑藉著低總價誘因,吸引了不少首購客目光,銷售人員於同機構舊案「佳陞禾美」接待內潛銷。

縣治三期重劃區,主打未來遠百商圈遠景的新案「世紀行館」,目前已掛出帆布預告,基地臨莊敬三路、莊敬二街(雙面臨路),系由大筑建設投資興建,規劃25~27坪1+1~2房格局、採雙套房設計,建照正在申請中,預計11月份正式公開。

「世紀行館」基地。

高鐵特區,元啟建設結構中的新案「知青沁」也即將公開,已有釋出部分網路消息稿,基地位隘口二路、隘口五路口,規劃73戶,主力為2~3房格局;而同建商的餘屋案「景上瀞」銷售接近尾聲,目前僅剩高樓層61坪4房可售。

舊案動態方面,椰林建設「覓」已全數完銷,其餘建案也近乎無餘屋,靠著品牌、口碑反應相當不錯,最快今年底,該建商於本區還會有新案推出;而鼎毅建設於聯合接待中心除銷售「品川風」、「品藏」餘屋外,尚有潛銷即將公開的「唐霞觀」,預計10月中下旬正式公開,規劃56戶,為36~42坪3~3+1房。

「品川風」、「品藏」聯合接待中心。

超稀5條件席捲雙和

【住展房屋網/綜合報導】雙捷景安站+萬坪四號公園+瓦磘溝帶狀公園+獨棟四併三面採光+百米棟距+18坪2房。

買房子,現在正是好時機﹗房價經過3-4年的沉澱,目前正是落底時機,現在買在最低點,未來二年房市好轉時,你又能享受房價狂飆增值的受益,所以有閒錢或是正要買房成家的青年趕快進場,但是必須要挑好地段生活機能成熟離捷運站近的地方,未來房子才會愈住愈賺錢﹗舉例來說中和四號公園和雙捷景安站旁的房子,與南勢角距離捷運站很遠的房子,未來哪個房價會漲﹖大家都清楚好地段、生活機能成熟、交通建設方便、有萬坪公園…因為條件稀有,它的價值已經超越價格了,如果在這樣的地段環境買到一間房子,就像中樂透!

「日光御」陳專案開心透露,「日光御」惦惦賣已熱銷八成以上,「日光御」具備市面上獨一無二的產品規劃,正鄰瓦磘溝河川綠帶,永遠百米棟距,隔離了擁擠塵囂。全棟都是單純18-19坪純2 房,三面採光、戶戶邊間,刻意加大的窗戶使陽光整天都能灑入,室內與室外環境無縫接軌﹗第二點則是「日光御」超棒的地段和交通機能,「日光御」向右進萬坪四號公園。四號公園-名人領袖指名入住的都心綠海,「日光御」不用百萬房價,也能擁有億萬富豪的運動休閒享受。

「日光御」向左走約6分鐘即是捷運新蘆線與環狀線交會的雙捷運景安站,不論出國或通勤雙北市,都能輕鬆恣意行! 還有一高二捷四快六橋,直驅北市六大商圈,交通四通八達。這麼優﹗沒買到「日光御」真的會難受想哭!

日光御  接待會館:中和安和路15號  日光專線:2946-2666

淡水區高cp值的制震景觀宅

【住展房屋網/綜合報導】淡水新市鎮範圍已完成整地之446公頃土地,不但紓解台北都會區中心成長壓力,配合土地儲備制度,解決了都會區住宅不足,並樹立都市發展典範規劃,現今區內擁有2所大學、3所國中、4所國小,其中新市國小更是標榜鑽石級綠建築,不僅學區完善,更因景觀成為台灣首座盡攬山河海的海灣重劃區。

其中位於沙崙路坐擁三大交通建設、產業園區、藝文風情等高機能生活圈的新成屋「新品川」,以最高品質全新落成景觀宅,以低總價呈現市場,同時家樂福、麥當勞、星巴克等基本生活機能備齊,未來區內將增設影城商圈,讓進駐此區的民眾週休假日充實便利。

近捷運全新落成 日本KYB制震技術景

隨著大台北三鐵共構、高齡化與生活壓力,未來房價走勢的第一要素,是能讓人遠離塵囂的高機能生活商圈,而「新品川」選用『日本KYB制震』技術,緣於日本KYB於建築制震、抗風擺領域有50多年歷史,是超越價格、價值甚高制震功能卓越,良好的口碑材料,在交通方面,捷運綠山線G6站-步行3分鐘到家,規劃總戶數144戶的21-41坪精品2-3房 ,多樣化休閒設施,圓滿實踐夢想家園。

接待大堂 展現品味與尊榮的迎賓大廳。

大型會議展示廳 大片落地窗收攬著綠樹光影,是最美的獨享時光 也能與鄰居閒話家常 。

娛樂交誼廳 跳脫舊公寓狹小入口思惟.優質交誼廳從回到家的那刻起, 感受無憂的生活 。

兒童遊憩區 充滿想像力的娛樂區,給孩子安心安全的小天地。

社區專屬健身房,大面窗設計.開放視野健身同步賞景。打造型男靚女的時尚天堂,幫您的健康與體脂肪把關。

「盡攬山河美景」

「生活機能完善」

「輕軌捷運共構」

青年成家買房新思維

在此,預想未來5-10年生活需求,釋放壓力的大綠地公園,將是房價保值的重要關鍵,含捷運綠山及藍海線,北台灣第一條輕軌綠山線,預計107年完工,橫跨八里、淡水的淡江大橋完工後,除了有望紓困【台25線】壅塞的車流,台64線快速道路連接新板特區與新莊副都心僅需20分鐘車程,房價增值可能性再創新高,「新品川」與您成就夢想家園。

新品川夢想家園﹞
賞屋專線:02-2626-8333  
新北市淡水區沙崙路110號

央北首案醞釀 新店各區供給不減

【文/住展房屋網】新店房市話題不斷,行政園區冠德都更案「冠德創新殿」才剛開始潛銷,近期茂德機構、中央新村北側重劃區第一案「路易十四•張」也掛出廣告醞釀,再加上安坑地區、華城地區都有新案陸續進場,供給相當可觀,今年第四季本區的房市頗有看頭。

安坑地區已登場的新案「興森活」,由寶佳機構旗下興築建設投資興建,規劃13戶(含1戶店面),為29~35坪2房格局,採2棟單層單戶設計,目前建物結構中,預計明年3~4月完工,人員於同建商餘屋案「興築i漂亮」店面內聯銷。

興森活」接待中心。

華城地區則是有三邑建設別墅案「蔵峰再現」準備推出,基地位秀岡三街,規劃8戶獨棟別墅,建坪90坪、地坪140坪,總價8800~9500萬,採預約賞屋制。

舊案動態方面,「伴山別墅一期」已在陸續交屋中,其中別墅區產品較為稀有,且總價門檻2000萬左右,較受一般換屋消費者青睞,反應好於華廈區;而銘德建設的「K6湛」,則有陸續釋出廣告戶促銷方案,反應也不差,目前是主打3房含裝潢總價1498萬,預計今年底同建商還有二期待推。

未來推案重區,非央北重劃區莫屬,上月底才剛標售部份住宅用地,據了解,有大陸、和碩、譽誠、振翔建設插旗,加上原本舊有的茂德、宏普、國美、長虹、九昱建設…等知名建商,推案熱度不輸板橋江翠北側。

茂德央北重劃區第一案醞釀中。

銷量略減 林口南北個案表現

【文/住展房屋網】稍早林口房市聚焦在「大觀天下」、「昕樂章」兩指標案上,其它個案則是以北端、南勢一帶房價較低的銷況稍佳。

靠近捷運站、交流道的南側,以往都是新市鎮房價較高的區域,位南勢街的新案「京硯米蘭」,則打出32.5萬/坪起的區域低價搶市,還有3~5樓均一價、先到先選戶的訴求,案場詢問度頗高,目前公開一個月下來,已售出3成。

京硯米蘭」外觀。

北側區域在這波讓利、平價風的趨勢下,近期個案銷況普遍比南段好,稍早「築禾樂」、「富堡晶都」順銷外,「源峰寬心」也一直都有穩定去化,一週至少有1~2戶成交,客源不少是靠介紹而來,目前價位落在25~26萬/坪。

新案「築禾樂」2期「築禾悅」,基地在中北一街,目前結構中,預計明年交屋,產品是25、39坪的2~3房,表價28萬/坪,廣告戶588萬(需購買車位),因前期個案到尾聲無2~3房可看,因此有不少客戶在等買二期,故目前預約狀況不差。

築禾悅」接待中心。

回頭看指標案大案「大觀天下」,雖然人氣不若前幾月的高檔,但正文化三路、OUTLET對面的地段,仍有其吸引力,不久前又有再成交1間3房。打出低首付的「昕樂章」則說法保守,不過可以肯定的是都有陸續成交,只是速度不快。

另外南勢國小附近的「和洲甜me2」也有不錯表現,行情24~26萬/坪在新市鎮屬低檔,周邊街廓也算成型,還有公園綠地在旁,客戶接受度尚佳。

新竹房市供給穩健 Q4推案大爆發

【文/住展房屋網】近期新竹市房市供給量不俗,新案層出不窮,據住展房屋網企研室調查,光是今年第四季的待推量體已超過200億,相當可觀;整體人氣方面則維持穩定,平均週來客量約10~15組,主要看新案表現,甚至有新案公開當週出現爆場、來客近70組的亮眼成績。

上述人氣新案為金雅重劃區第一個大樓案,案名「拾光」,由鴻柏建設投資興建,規劃69戶(含7戶店面),為28~38坪2~3房格局,主打廣告價598萬起,上月底正式公開,設外接待於鐵道路二段、湳中街口;除重劃區話題、新案效應外,廣告戶換算單價僅約21萬多,相當有吸引力,詢問度頗高。

「拾光」接待中心。

另外,竹科園區周邊也有新案「老爺居靜」,為東協國際地產自建自售,基地處靜巷,近老爺酒店,規劃21戶(含2戶店面),為25~26坪2房格局,強調為雙主臥設計,以廣告價822萬起促銷,因媒體曝光度不多,客源侷限於區域以及該業者之口袋名單。

未來推案方面,光埔重劃區內全球人壽與富宇、興富發機構的兩大指標案最受矚目,接待中心都已在搭建中,預計10月底、11月初正式公開。而金城一路上,竹慶建設也將有一批規模不小的大樓案待推(140戶量體),基地已動工,並於現場掛出帆布醞釀,年底問世。

竹慶建設金城一路案基地。

建築二代領軍 達永狂銷結案提前開工

【住展房屋網/綜合報導】房地產市場經歷了低迷的三年,各家建商都在辛苦的環境中經營,達永建設在莊文欽董事長的帶領下,以莊政儒副董事長業務團隊堅持走與眾不同的路線,今年達永建設在中和南勢角地區推出的「達永沐夏」個案,自五月中正式開案以來,四個月狂銷360多戶,「總銷突破38億,寫下2017年銷售總戶數、總銷金額雙冠王的紀錄,今日舉辦記者提前結案並舉行開工典禮,邀請住戶與媒體共同分享喜悅。

達永沐夏開工動土典禮

達永建設早期以經營內科商辦「金矽谷」系列奠定公司的基石,近幾年跨足住宅興建,接連推出內湖「仰千里」、新莊「越世紀」、中和「達永春嶺」等案屢創佳績,2017年再次於中和地區推案,有鑑於現在許多年輕人想購房卻沒有「第一桶金」或沒有「富爸爸」,只能望房興嘆,達永建設首創超輕鬆付款模式,一舉打破雙北市預售自備款樓地板,將預售自備門檻降至十萬,讓許多有意購屋的民眾不必準備第一桶金,只要有穩定收入,就能買得起。

除了超低的自備門檻外,達永沐夏也打破傳統的工程款模式,以輕鬆月付的方式,減輕消費者的負擔,與其他建案的月付不同的是,達永沐夏全面性的考量交屋前後消費者的月付條件,讓消費者交屋前後的負擔相近,不會大幅增加,與業界一般前低後高的模式完全不同,也因此深獲消費者好評。

隨著科技日新月異,建築銷售也應隨著科技而進步,此次達永沐夏在接待中心內,設置國內第一套Vive沉浸式VR看屋系統,讓以往只能看平面圖的預售銷售,變成3D的VR虛擬世界,消費者可以體驗在千坪基地門口社區的質感,走進大廳享受未來的氣派,更可以到泳池游泳,提前體驗未來社區的豐富公設,讓預售屋銷售走入新的紀元。

2017熱銷冠軍 達永沐夏狂銷360戶提前結案開工

銷售上的創新突破了預售屋不能看、自備款的限制,在建材上,也要有所創新,達永沐夏引進全國最先進的智慧家庭控制系統,完整建佈在全棟三百多戶的單位內,家中的燈光、電器甚至是瓦斯都能用手機控制,也配有門禁感應警示、瓦斯自動遮斷等功能,同時更支援聲控功能,不用動手也能輕鬆控制家中事務。

達永沐夏,由莊政儒副董事長領軍的業務團隊,發揮七年級生的創意,以咖啡廳當接待中心,舒緩銷售的緊張氣氛,首創的輕鬆付款模式結合各項最新的科技,讓所有來看屋的民眾感受到「達永沐夏」與眾不同的軟實力,甚至在接待中心還沒蓋好就已經湧入滿滿的看屋人潮。

達永沐夏咖啡廳接待中心

達永沐夏的成功,不僅是達永建設的成功,也象徵著台灣還是有許多的機會,在艱困的房地產大環境下,達永締造了銷售的佳績,在一片打房的聲浪中,還是有許多的民眾對成家有著期盼,現在是一個講究差異化的時代,發揮創意就有機會突破現況。近兩個月來,數百名建築、代銷同業也前去參訪此案相互交流,期許未來台灣的房地產界能夠有更多的創意注入新理念,一起共榮寫下正面的房地產佳績。

達永沐夏副董事長 莊政儒(右) 與 七年級銷售團隊經理(左)

淡水南端供給增 明年更具看頭

【文/住展房屋網】淡水除了淡海新市鎮外,紅樹林、竹圍一帶亦是房市戰區,線上建案就有14個,若加上籌備中的就接近20個;雖然因房價較高,反應沒有淡海新市鎮那般熱絡,但漸漸人氣也開始增溫。近期本區最大焦點莫過於平價宅系列-托斯卡尼的新一期「布拉諾花園」,24~27萬/坪不二價,目前還有限量含裝潢方案,銷況頗佳。

2、3房規劃的「布拉諾花園」因區段街廓已成型、機能也陸續到位,,加上雨遮不計坪,讓客戶接受度高,目前估計已售出2成多。

布拉諾花園」結構體。

首購、首換產品的「心悅灣」,銷售反應也不錯,主要原因是價格為區段低檔,另外小區域(近馬階醫院)供給不多,目前全案售出超過7成,行情約25~26萬/坪。

另外近期本區曝光量最大的「紅樹林莊園-豐悅城」,人氣也不錯,主打99萬自備,具完善公設、崗石外觀,業者表示價位3字頭,全案銷售約5成。 

新供給方面,包含坪頂路景觀宅「一方圓」、竹圍國小旁的地標豪宅「達麗世界灣」、八勢路巷內的別墅區小品「水仙富御」,民權路巷內難得的透天案「樸石」,還不止如此,接下來至明年,還有寶路、岳泰、吉美建設新案,馥人灣三期成屋再推出,未來淡水南區供給將爆大量。

「一方圓」外觀。

工業區加快速道 五股小宅銷售平穩

【文/住展房屋網】五股區佔地雖達34.8平方公里,但區內近三分之二是丘陵地,又因東側疏洪限建,早年房市推案多在成泰路沿線,推案量顯受限。但自疏洪限建解除後,多了一片洲子洋重劃區,新建案便大量推出。

由於洲子洋重劃區位處新五路沿線兩側,且鄰近64及65快速道,中山高五股交流道亦不遠,加上有新北產業園區逾千家工商行號的就業客源,房市銷售相當的順暢,在102年景氣正旺時推案更達2000戶之多。

新大直」接待中心。

近年受到景氣走弱影響,五股平均房價掉到2字頭,但也因此讓銷售成績穩定成長,其中像是當地最小坪數僅16坪起跳的「SKY1」案,輔以大量廣告吸客,單週人氣可達30組以上;還有今年新公開的「宏筑」案,也推出低總價722萬起,訴求買2房(約16.94坪)再送車位及裝潢的優惠方案,人氣也是拉升到25組/週,銷售成績都有明顯成長。

至於「新大直」系列的「世界馥」案,最小坪數雖從25坪起跳,但推出首購成家的優惠方案,訴求日付53元起(家電選配方案),也成功吸引客戶的眼睛,銷售成績逆勢衝破八成。另外還有新成屋案「新五綻」、及位重劃區旁(御史路)的「微美嵐」案,也都推出專屬的優惠方案,人氣、買氣也都有明顯增長。

微美嵐」推出優惠方案。

桃園中路遠景佳 全年推案上看5000戶

【文/住展房屋網】佔地僅約34.8平方公里的桃園區,是全桃園市第二小的區域,不過因工商發展成熟,市政府也設於此區,因此總人口數高達43萬8千餘人,是全市人口數最多也最密集的區域。

因為人口眾多,住房需求相對較高,故歷年房市推案量也相當大,據住展房屋網統計,桃園區今年以來已推出逾2700戶,逼近去年的2800餘戶,且因有雙(中路、經國)重劃區的大片素地供應下,新建案如雨後春筍般推出,今年全年的推案量有機會挑戰102年的4700餘戶,再創高峰。

君邑富疆」外觀示意圖。

今年推案量百戶以上的建案有「權視界」、「君邑富疆」、「忠泰幸」、「格林公園」、「禮享城」、「星光匯」、「竹城真鶴」、「鴻築微風」、「市府采舍」、「鴻灃ART」…等建案,其中位於中路或經國重劃區的建案,就佔了六成之多,未來這兩大重劃區尚有國泰建設、京澄建設、合新建設、合展建設、悅佳建設、合遠建設…等建商的新建案將推出,估計年底前將新增逾600戶的量體。

國泰建設在中路重劃區將有新案推出。

除此之外,舊市區的中正、藝文、大有、站前…等地區,也都有大大小小新案籌備中,像是已預告多時的和耀「世中心」案、璟都機構的「瑜璟芳華」案、和發建設的「天鑽」案、及中悅建設、濟弘建設、家賀建設、德友建設、名軒開發、合雄建設、裕盛發建設…等建商,也都有新案將要推出,若是全擠到今年度公開,全年供給量接近5000戶大關,讓北台灣各區望塵莫及。

羅東推案量稀少 周邊區域推案搶客

【文/住展房屋網】據住展房屋網調查,宜蘭全縣今年推案量已達1242戶,逼近去年全年的1255戶,推案相當的積極,但光是宜蘭與礁溪兩區的推案量,就佔總推案量的六成餘,若再加上今年推案也逆勢成長的壯圍與員山兩區,整個溪北地區總共佔了約七成六的比例,換句話說,溪南地區的推案量僅佔全縣的二成四而已,距去年的458戶,還差了三成多的案量。

溪南地區目前推案量最少的區域是羅東鎮,至今才供給2戶透天產品,與去年的178戶相比,簡直是天差地遠。也因為羅東推案量稀少,周邊的區域、如五結、冬山、三星等區,推案量就相對積極。

維多時代」主打總價526萬起。

五結鄉今年以來,已推出132戶的量體,其中光是規劃小宅產品的「維多時代」,就佔了108戶,且因是市場上較夯低總價產品,故廣告量也相當的積極,目前以526萬起的低價搶食新婚客層,據了解,近來人氣最佳的就是此案了。

而冬山地區仍是以低總價透天的「上讚」案反應最佳,16戶的透天已剩2、3戶可售,因此該建商近期加緊腳步再購下旁鄰的土地,還將原先規劃的華廈產品,也要改為小透天來賣,因此冬山的推案量將會再上一層。

「上讚」接待中心。

江翠水岸小宅正當紅 網友揪團賞屋大爆棚

「江翠Park」是少見的小坪數水岸宅,總價輕鬆好入手,吸引網友揪伴賞屋人氣爆棚。

【住展房屋網/綜合報導】江翠重劃水岸 谷底價45萬起

2016年「江翠ONE」以4字頭震撼價,將板橋江翠重劃區房價一次打到谷底,房市首度出現預售屋比中古屋更便宜的情形。目前,周圍中古屋行情約60萬,若加上水岸第一排景觀加持,每坪至少上看70萬!現在,2017年推出的「江翠PARK」水岸精品宅,捷運商圈地段更升級、水岸公園景觀更美麗,入手價僅約45萬起,一推出再度轟動熱銷,連網友都發起賞屋團,指名必看!

本案規劃2-3房,收租投報是定存3倍,吸引北市客置產。

水岸首度推出小坪數   置產客看準稀有增值 

此區水岸景觀更勝一籌、新埔商圈機能更完備,雙捷運1站到新板、2站進北市,房價一旦從谷底反彈補漲,成長幅度必然勢如破竹,將是台北核心最快速增值區!尤其水岸第一排的景觀宅,永遠都是百坪以上豪宅的產品規劃,這次江翠重劃水岸第一排「江翠Park」,首度推出2到3房小坪數規劃,吸引台北市大安、信義、文山區置產客紛紛搶購,除了房價輕鬆好入手,趁機幫子女成家外,更看好未來資產高增值潛力。並且,緊鄰「江翠Park」的國泰、華固等開發商,由於土地取得高成本與造價上漲原因,預估房價將朝向5字頭推進,產品也將回歸大坪數規劃,愈發突顯小坪數水岸宅的稀有性與增值力。

一戶看水岸  一戶收租金   收租投報賺定存3

區域中古屋巨蛋租金行情16坪約為1.8萬,「江翠Park」的18坪規劃為兩房,加車位總價千萬起,以每月收租約2.2萬計算,收租投報是定存3倍,增值效益更勝股票債券金融商品。不但有許多夫妻一次買2戶,一戶為孩子置產,一戶收租養老,更有許多雙薪家庭決定用每個月1萬多的租金付房貸,為自己存下2房加車位。

本案座落水岸第一排,捷運與商圈近在咫尺。

5700米水岸綠帶第一排    無高架橋遮擋視野 

江翠重劃區擁有5700米水岸綠帶綿延連貫,門前就是五座大安森林公園的生態綠意,尤其水岸第一排當中,只有「江翠Park」這一段600米,完全沒有高架橋遮擋視線,絕佳景觀條件對位大直,出門過馬路就能盡情徜徉。生態濕地河濱公園、休閒步道、自行車道、棒球場等全齡樂活空間,滿足現代人追求健康養生的趨勢。

已購案例一

久居中和的大學教授夫妻與就學中的孩子,嚮往水岸第一排的休閒生活環境,加上熟悉板橋房市行情,認為現在時機進場,買得划算、住得增值,因此選購3房加車位。

已購案例二

定居板橋新埔商圈的高科技業協理,知道這裡的收租投報高於定存,以及緊鄰市區商圈和水岸第一排的增值力,趁低利房貸,置產2房加車位。

本案規劃地上15層、地下6層,空中花園與面寬19米藝術門廳是一大特色。

《江翠PARK》基本資料:
投資興建:茂德建設
規劃房型:2-3房 (17-35坪)
生活機能:新埔商圈、全聯、頂好、新埔國中、新埔國小
交通優勢:板南線新埔站、環狀線新埔民生站、環河快速道路
公設規劃:挑高7.4米迎賓大廳、空中花園
行銷企劃:愛山林建設開發
預約專線:02-8252-2211
接待中心:新北市板橋區民生路三段(環河西路、大漢街口)
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使用分區:住宅區
建築規劃:A8建築師事務所-陳朝雄建築師
外觀顧問:陳志誠設計師
公設設計:珩荷設計-徐慈姿設計師
燈光設計:陳朝雄設計師
景觀設計:三十三景觀工程設計
基地面積:約1073.5坪
公設比:約32.5 %
規劃樓層:地上15樓 / 地下6樓
規劃戶數:284戶(含店面8戶)
規劃車位: 315車全平面汽車位
付款方式: 訂簽10%+工程款10%+銀貸80%

內湖公園小宅公開 價位上看8字頭

【文/住展房屋網】本月份內湖整體房市表現差強人意,除了民俗月效響外,線上建案可售餘屋總價皆逾2000萬,首購產品近乎真空,銷售進度也就相對緩慢,不過據住展房屋網企研室調查,近期文德路靜巷內有新案公開,產品主力為1房,入手門檻低,但據了解單價上看8字頭,較不親民。

上述新案,案名「樹語人」,系由佳元建設投資興建,處角地,鄰近瑞陽公園,距捷運文德站不遠,規劃21戶純住家,為18~34坪1~3房格局,戶戶挑高3米6,強調住家環境品質佳、北歐簡約式的外觀風格,人員於一樓設接待,詢問度不錯,不過單價偏高,客戶目前多持觀望態度。

「樹語人」接待中心。

舊案動態方面,指標案「潤泰京采」人氣還是頗旺,週來人仍達30組左右,但因建商價位堅持,成交速度不快,而樓下CITY LINK已陸續招租中,預計最快明年初就會營運;內湖科學園區旁的「MY OWN」,目前小單位產品已全數完銷,可售為3房及樓中樓戶別,礙於總價偏高,反應也不盡理想。

「MY OWN」外觀。

未來推案部分,遠雄集團在五期重劃區有一新案籌備中,接待中心正在搭建,預計10月份開售,四期重劃區、文心建設預售過的「文心日日」,目前外飾落架,最快今年底代銷就會進場銷售餘屋,而翔譽國際位新明街的新案進度則略有延誤,明年農曆年後才會推出;另外,陽光街及其巷內,瓏山林企業各有一塊基地都已動工,預計採先建後售。

北投新案成焦點 士林客支撐買盤

【文/住展房屋網】北投稍早來人反應平淡,近期市場上的焦點應該算是又增加了幾個成案供給。首先,文林北路上曾銷售過的「藍田陞玉」又重新登場,預售時期反應頗佳,目前餘戶皆為14樓以上的103坪產品。

藍田陞玉」處士科園區第一排,景觀、視野佳,加上強調建築品質、豪宅規格設計,目前成屋後質感佳,不少舊客戶回訪;目前表價115~125萬/坪,行情仍要3位數。

稻香路上則有另一新案「保誠一靚」,產品為53~105坪,規劃3、4房及樓中樓產品,表價48萬/坪,業者表示議價空間不多,訴求居半山腰地勢、擁居高臨下的景觀,另還有大中庭、豐富公設。另外包含吉利街、義方街以及奇岩新社區也都有新成屋案要推出,石牌公園旁則有一大型預售案「中租御景」待公開。

保誠一靚」外觀。

線上個案部分,雖然成交十分少量,但小宅、換屋產品都有去化,客源主要來自士林、北投,在地客雖然佔賞屋客比例的大宗,但成交並沒有比較多,反倒是士林、天母客出手較快。

「中租御景」接待中心搭建中。

明德A+」、「楓香宿」算是近期小宅銷售代表,大宅方面則是奇岩新社區的「玉山岩」、「水美奇岩」為指標,另外「松漢掬雲」稍早也有傳出成交消息,奇岩一帶市場反應不差。

上新莊高價撐盤 下新莊3字頭好銷

【文/住展房屋網】佔地僅約19.7平方公里的新莊區,是全新北市面積第五小的區域,但因早年是工業重鎮,境內擁有新北產業園區、瓊林工業區、西盛工業區、頭前工業區等,人口聚集度高,目前總人口已來到41萬5千餘人,僅次於市政府所在的板橋。

因為人口眾多,新莊境內則規劃有頭前重劃區、副都心重劃區及規劃中的塭仔圳重劃區,及興建捷運新莊線、機場線及環狀線,來疏解人口密集問題,提供更完善的公共設施及提昇生活品質,也因有這些的建設,讓新莊的房市發展如入青雲,平均房價撐於4字頭以上。

捷匯」打出訂簽49萬起的訴求。

據住展房屋網企研室調查,新莊目前的平均新成屋房價約45萬/坪,其中上新莊的中正路及副都心重劃區都已有開通的捷運經過,最高房價甚至達到60多萬/坪,拉高新莊的平均房價。像是今年度公開的「泰舍至善元」、「遠雄國匯」…等案,開價都在60萬/坪以上。

不過沿著捷運新莊線來到下新莊地區,房價馬上降到3字頭,銷售狀況就明顯比上新莊來的好很多,像是銷售達九成的「鴻邦世界花園」,單坪房就約在35萬上下,還有當地的地標建築「百城歡璽」,最便宜的戶別也僅約36萬/坪起跳;而今年新推出的「捷匯」及「民安讚」兩案,單坪房價也僅約32~38萬,由於此二案都是預售案,因此分別推出訂簽49萬起及77萬起的低門檻,人氣反應也都不差,平均單週看屋客約有30組上下。

民安讚」接待中心。

堅持未來價 北市預售屋建案死守9字頭



【文/住展房屋網】據住展雜誌統計,今年Q2北市預售屋建案成交行情約94萬/坪,新成屋建案成交行情約79.2萬/坪,二者價差高達14.8萬/坪,創下歷史新高紀錄。到了今年7月和8月,預售屋建案成交行情約93.3萬/坪,而新成屋建案成交行情約79.3萬/坪,價差高達14萬/坪,價差仍居於歷史相對高點。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,雖然北市房價率先在2014年下半年走弱,隨後掀起一波讓利潮,不少建案以讓利方式來吸引買氣回頭;只不過,讓利的狀況並不均衡,新成屋建案價格持續祭出優惠,但預售屋跌幅相對有限,導致二者價差越來越大。

預售與新成屋價差 連續六季往上攀升

近三年多來,預售、新成屋建案單價落差最小的時間點落在2014年Q1,當時單價只有2.7萬/坪差距。隨著預售案價格持續拉高,但新成屋案成交價卻已見疲態,當年Q4單價差來到11.6萬/坪的短暫高峰。

此後,預售案、新成屋案單價落差雖一度縮小,但從2016年Q1起又轉為逐季擴大趨勢,單價差在2017年Q2來到14.8萬/坪、並刷新前高紀錄。雖然今年Q3單價差可能稍微收斂,預估會回落在14萬/坪左右,但價差還是在相對高水位。

何世昌指出,預售案、新成屋案價格落差如此之大的關鍵,高度反映業者「預售時期撐高價、成屋階段讓利賣」的心態與策略;即便買氣還未大幅復甦、房市前景尚未明朗,但目前北市大多數預售案要賣「未來價」,死守價格先拚拚看,等到成屋時若餘屋太多再來降價賣。因而,北市新成屋建案成交均價已來到7字頭。

預售賣未來價 市中心吃得開

若進一步分析,越往蛋黃如信義、大安、松山、中正等區,則預售屋比新成屋貴的現象就越顯著;越往蛋白如文山、北投、萬華等區,則預售屋、新成屋二者的價差就越小。可見預售屋若想賣未來價,市中心客戶接待度較高,可是蛋白區客戶現在完全不吃這一套。

何世昌表示,預售屋與新成屋價差放大的現象,預估會持續到今年底、甚至到明年初。預期明年如「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」、「冠德信義」、「陶朱隱園」等高價位的成屋豪宅建案釋出後,預售、新成屋的單價落差才會明顯減少。

高房價的現世報

【文/住展房屋網】最近有報導指出,台北東區敦化南路一段某燙金店面,原本由蘋果電腦經銷商承租,之後疑似店租過高、廠商退租,因而閒置兩個月。結果,最近變成娃娃機店面。該報導指出,該店東是『忍痛』租給娃娃機業者;主要是這類業種通常租期短,加上一般認為其利潤微薄,可能無法負擔精華區高店租。不過報導進一步指出,承租者一次付清兩個月押金,加上月租高達300萬,因此店東最後仍租給娃娃機業者;當然更重要的原因,還是房貸負擔沉重,繼續空置下去也不是辦法。

表面上,這則新聞談的是精華區店面進駐業種愈來愈千奇百怪。不過,現在娃娃機可說相當熱門,加上經營者除了店面租金外,其實只需負擔購買(或承租)機器費用及電費,根本等於沒有人事成本,因此能夠短期承租租金超高的精華區店面,其實也不難想像。

然而此一現像的背後,凸顯的其實是高房價下的必然結果。正因近年房價愈墊愈高,在成本轉嫁效應之下,租金必然跟漲,因此到最後,只剩下某些特定業種才租得起一級地段的店面,毛利低的產業如餐飲,就算再門庭若市,也只能退居巷弄,甚至被迫遷出原本的根據,地把經營地點轉往次級地段。

或許有人會說,只要把零售價格提高,不就能繼續在原處經營下去?然而問題就是出在這裡;因為國人薪資水準原地踏步,目前實質薪資還是低於18年前水平,因此店家怕客人不再來消費。因此多半不敢漲價;於是當店東漲房租,唯一因應之道就只有轉移陣地,換到租金較便宜的地點了。

事實上,這衍生的問題還不只於此。店家除了被迫離開原經營地外,還得想辦法把經營成本壓低,才能維持一定利潤;但這時候某種惡性循環產生了,壓低成本的結果,員工薪資哪有可能提高?只有可能被進一步壓縮,結果就是薪資繼續原地踏步。

更糟糕的是,一些不肖業者,更是利用旁門左道來壓低成本;平心而論,近年一再爆發的食安問題,不也正是業者為了降低成本,所以鋌而走險,使用來路不明,甚至根本就會危害人體健康的原物料?

高房價現象,的確是造成現在台灣社會很多問題的根源;但抽絲剝繭,高房價其實是政府各項相關施政謬誤的惡果之一;尤其,國人總是把房產當作個人或家戶的重要財富形式,甚至長期低利環境等因素,都讓漲上去的房價,很難再降回所謂的合理水平,幾乎只能靠提升薪資來化解。

只不過,歷屆政府始終拿不出任何有效策略,光是調整一個基本工資就困難重重。只能說,目前台灣社經發展所碰到的一切問題,真的是高房價的現世報!甚至最糟糕的情況將是,在房屋自有率持續居高之下,國人到最後將會窮得只剩房子!

大同指標案潛銷 房市稍嫌平淡

【文/住展房屋網】今年度大同區眾所關注的指標案「京王」(位承德路、長安西路雙主幹道口)接待中心近乎完工,預計4月10號將舉行公開記者會,不過在這之前,區域整體房市稍嫌平淡,平均週來客量約10組左右,據住展房屋網調查,去年常殷建設位延平北路的指標案(原案名「常殷首鑄」)目前已撤場,再次推出時間不明,線上僅有小宅案「民權好合」釋出的廣告量稍大,反應也較佳,接下來要待「京王」案公開帶動,整體房市才有機會再創高峰。

「京王」接待中心。

目前線上僅有一些續推案重新公開,先看到安西街上、大竑地產104年預售過的「品城西」,目前成屋重新推出,規劃12戶,約剩7成多案量可售,為26、31坪2房產品。另外,承德路三段上的「捷麗」,目前外飾也完工,預計5月份可交屋,全案剩餘6戶可售,為20、40坪2、3房產品。

「品城西」外觀。

舊案動態方面,寧夏路上的「淞暘開泰」換代銷進場銷售餘屋,業主價格略有配合(表價自80萬/坪下修至70萬/坪)全案剩5戶可售,為43坪3房及62坪樓中樓產品;大同運動中心周邊的「中山之外」目前銷售已逾5成,主力為20坪2房。

此外,先前提到的預推案,如國廷民權西路案、忠泰橋北案「忠泰同」、大賞建設「捷運新町」(暫定)都已在籌備中,今年將陸續推出;至於華威/亞昕建設位延平北路的合建案,則可能會採先建後售。

新竹推案火熱 329延續至520

【文/住展房屋網】近期新竹市房市相當熱鬧,除了光埔重劃區、富宇全球合建指標案「富春居」預計在4月中公開外,其餘各區新案也是遍地開花,甚至有接待中心出現排隊人潮,頗為難得,據住展房屋網調查,不只是329檔期推案量爆表,520檔也還會繼續熱鬧下去。

上述出現排隊人潮的新案「清大御璽」,由竹慶建設投資興建,基地位東區、金城一路(與埔頂路交會處),去年已在基地上掛出帆布醞釀一段時間,直至現在才正式公開,規劃140戶住家,零店面,為41~51坪3~4房格局,具休閒設施;因區段推案稀有,加上價位合理,才出現排隊榮景,據了解,3房戶別已預訂差不多,後續主力將放在4房。

「清大御璽」基地。

另外,同位於東區、新竹國小周邊(南大路巷內),還有創薪建設的「創薪町」以及嘉頤建設的「嘉頤家美」兩個新案將陸續推出,前者規劃2房產品,後者為3房產品。

接著北區、新興重劃區-福林重劃區也有新消息,除了農曆年前開始醞釀的新案「三代城墅」(麗寶集團)外,家益建設結構中的新案「家益大舜」也正在籌備中,主接待搭好後即會正式公開,規劃66戶透天,建坪62~95坪,已先釋出廣告價1688萬起試水溫。

「家益大舜」結構體。

最後香山區則是有寶佳機構旗下佳鏵建設新案「樂高」剛公開,基地位延平路二段(近虎林國中、小),規劃138戶住家,為28~38坪2~3房格局,廣告價16.8萬/坪,號稱『新竹市最強首購』,據了解,公開不到一個禮拜已累積破百組的客戶詢問。

基隆指標案潛伏 第二季將問世

【文/住展房屋網】基隆今年第一季房市稍嫌平淡,最具規模的興富發德安段造鎮案目前仍是難產,推出時間遙遙無期,不過據住展房屋網調查,第二季開始將會有不同面貌,近期已有新指標案悄悄醞釀中,待建照變更完成後,即會正式推出,預計最快在520檔期。

上述新指標案位於中正區、和豐街上(大型社區「山海觀」旁),由六峰建設投資興建,案名暫訂「雪梨灣」,規劃400多戶,為1~4房多元產品(最小18坪),主打『台北最強首購』的訴求,目前代銷暫時於信豐街、和豐街口搭建一臨時貨櫃屋潛銷。

「雪梨灣」暫於臨時接待潛銷。

另外,同位中正區、中正路商業用地(面基隆港第一排),也有一新案掛出預告帆布,為原亘建設投資興建,蓋29樓地標住宅,雖然正式推出時間未定,不過該地點推案相當具指標性,值得持續關注。

舊案動態方面,原預計農曆年後推出2期新案的「田園調布」,因建照進度稍有延誤,最快6月份可能才會有消息,而1期目前地下室結構完成,銷況也算平順,廣告戶也從17.6萬/坪調漲至17.8萬/坪;105年度的指標案「早安·國揚」業者表示全案已銷售逾8成,目前僅剩餘1~2房以及4房可售,3房全數完銷,預計4月份將會舉辦活動強銷(野餐、音樂會)。

「田園調布」基地。

「輔導」違章農地工廠 應先等國土分區劃定

【文/住展房屋網】我國有一個相當特殊的現象,那就是一旦選舉到了,平時道貌岸然的牛鬼蛇神,就會開始一個個露出馬腳,推出一些對國家發展「百害而只有兩利」的詭異政策:這唯二圖利的對象,一個是政策背後的金主,另一個當然就是政客本身了。而最近藍綠聯手推動的「工廠管理輔導法(簡稱工輔法)」修法,就是民代秀下限、戕害國土的最新力作。

工輔法當中的第33、34條,是違章農地工廠補辦「臨時工廠登記」的法源依據,現行法規僅允許2008年3月14日以前就存在,且經中央主管機關認定為低汙染的違章工廠申請補辦臨時工廠登記(期限已於104年截止),業者並需輔導期內完成轉型合法(輔導期將於明年6月2日落幕),否則將恢復為違法工廠開罰。

然而就在大限將近之際,日前綠委林岱樺、藍委王惠美(前二者選區均為農地違章工廠最猖獗的地區)與許淑華,竟各自提案放寬工輔法第33條、34條的修法版本,三人提案雖略有不同,但共通部分就是要鬆綁大限。

其中林、許的版本主張,若政府無法提供可進駐的產業園區,或者來不及制定合法化機制,業者申請期限就可以不斷展延,也就是說,該修法版本將使農地違章工廠有機會「永遠」以「臨時登記工廠」的名義,維持「假合法、免受罰」的狀態存在,為農地違章工廠打造出一條簡單方便又沒有代價的康莊大道。

中央民代這種圖利不法業者、蠶食農地資源、無視農業困局的行為,立馬引發環團及農團的砲轟,連住展房屋網企研室都認為,這樣的修法動作十分不妥;因為此舉儼然背離保護農地之基本國策,且因工業對農地的汙染幾乎為不可逆的永恆危害,大開方便之門的結果,將導致已然失序的農地違規工廠更加猖獗,對農業發展而言極度不公平。

況且,當前正是國土計畫土地分區劃設的敏感時期,城鄉發展區是否不足?農地、保護區是否足夠?都還是未知數,因此住展房屋網企研室認為,在具體的土地分區劃設結果出爐前,不應急著為農地違章工廠解套。

否則,若城鄉發展區設置充足,農地違章工廠卻已根深蒂固,豈不是讓國土計畫淪為一場笑話?基於國土計畫、農業發展、環境保護等多重考量,住展房屋網企研室認為,在國土計畫分區劃設完成並正式公告實施之前,工輔法的相關修法應暫緩,以免讓政客的別有用心,重傷了我國國土規劃的根本大法!

拼內需振經濟 都更非良方

【文/住展房屋網】年初花蓮震災至今話題不斷,最新者當然是小英總統親率媒體團參訪花蓮,希望重振當地觀光產業。而根據某媒體報導,小英在花蓮拼觀光的當下,也提出拼經濟之所謂五大藥方。然而,當中的長照2.0和都更,住展房屋網企研室認為,根本不該被列入。

長照不能視為產業,因為老有所照、有所終,是每個人都必須,也都該享有的權利,有高度的社會福利性質,如果過度產業化,很可能造成社經弱勢族群進一步遭到邊緣化。同理,應該蘊含高度公共利益的都市更新,也不能單用促進產業發展的角度來審視,當然更不該被拿來當作拼經濟的藥方!

翻開現行都更條例條文即可發現,開宗明義就是以提振經濟及相關產業為主要宗旨;然而看看結果如何!政府推動十多年來,僅有民間自行劃定的案件有若干成果,且充其量只是舊屋改建,多半和促進公眾利益關連不大(只提供若干開放空間實在太過牽強),就更別說達成市容改造或老舊社區翻新再生。更因為屢屢發生爭議,還被大法官判定部分條文違憲,落得本屆立院會期必須進行修訂。

很多人認為,都更推不動是因為釘子戶的關係;但持平而論,釘子戶其實是結果非原因。為何會有釘子戶?很多時候實是因為都更早已變成爭利戰場,當利益談不攏,自然就產生釘子戶。

而之所以如此,住展房屋網企研室認為,跟政府一開頭就想利用都更來拼經濟有絕對關係。正因為(都更)被拿來拼經濟,所以必須要有效率、必須短期內看到成效;一坪換一坪、浮濫容積獎勵等不合理的推動手段,不都是由此而生?

住展房屋網企研室不否定,都更如能順利推展,確能創造若干內需能量、提振營建業的產值,但從政策精神來看,這充其量是附加價值,不該是目的;改善市容、增加防災能量等跟公眾利益、都市再生相關的面向,才是推動都市更新的真諦。

如今,小英政府重蹈前朝覆轍,又拿都更當拼經濟振內需的藥方,結果必定會再造成過往發生過的爭端,讓都更推動事倍功半;如此這般,遑論什麼拼經濟!

推案消息不斷 永和市況熱絡

【文/住展房屋網】今年開春永和區不少醞釀中的新案都陸續公開,整體房市頗為熱鬧,據住展房屋網調查,除了先前提到,鄰近仁愛公園的兩個新案(忠泰、宏臨建設)外,三輝建設位保生路、保順路口的指標大案也即將推出(工期近20年),若屬實,將會是今年度最受矚目的建案,估計開價可能會上看3位數。

「忠泰和」接待中心。

上述鄰近仁愛公園的兩新案,分別為忠泰建設的「忠泰和」以及宏臨建設的「仁愛麗晶」,皆主打其靜巷環境,前者建照尚在變更中,產品略有調整,規劃130戶,為32~47坪3房產品,採SRC結構,除強調忠泰品牌外,建材品質也是訴求之一;後者為在地建商-勝治機構的關係企業,規劃73戶,為46~60坪3~4房格局,強調29.9%低公設比、衛浴皆有開窗。

「仁愛麗晶」接待中心。

舊案動態方面,欣隆建設的「敦南一品花園」先前價位配合後,銷況持續有進展,全案已銷售逾8成,目前可售為58~68坪4房,小單位戶別已全數售完,礙於門檻問題,銷售速度稍緩一些;而誠家興建設的「福砌」,銷況表現也相當不錯,其中單層單戶設計的大砌區僅剩2戶待售(38坪3房),保福區則剩門檻較高的4房(55坪)。

未來除三輝地標案可能今年上半年推出外,四號公園附近、冠輝建設的成屋案「遇見幸福」也是即將推出,規劃22戶,為2~3房雙併產品。

銀行錢進不動產 真的是好傻好天真?

【文/住展房屋網】立法院內政委員會近日初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」部分條文修正草案,同意放寬老舊建物放款融資比率,可不受銀行法72-2條規定,即「住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額加總的30%」限制。當然,有些人士批評銀行把太多錢放貸到不動產,是助漲炒房、房價若崩盤債留全民等等話語。但不妨換個方向想,為什麼銀行承作不動產貸款意願如此之高?

近幾年來,國內有不少銀行的不動產放款額度,均已逼近30%上限;但即便如此,銀行業者還是持續往不動產衝刺,而且又積極爭取都更、危老重建等項目的貸款項目,可不受銀行法72-2天條限制,希望可以在這部份承攬更多業務。

據央行統計,國內五大銀行:台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行與華南銀行,今年1到2月的新承做房貸金額為764.94億元,年增182億元、年增率約31.2%,代表公股銀行承作房貨量還在持續成長。其中,業務量最大的土地銀行,不動產放款已突破1.1兆。另外,先前示警房貸壞帳暴增的一銀、華銀,也還是在衝刺不動產放款,放貸並未因而緊縮。

為什麼銀行還是拚命往不動產放款擠?住展房屋網企研室指出,資金氾濫、放款業務有限那些姑且不論,最關鍵的還是在於「不動產擔保價值」上,這才是銀行放款最重視的東西。

由於目前銀行放貸額度,大多落在不動產物件鑑價的6到8成左右,意味著未來房價即使再跌二成、乃至於三成,甚至是建商、屋主都落跑了,銀行還是能把抵押物件拍賣掉、收回大部份的債務,放款風險相對低。

相比之下,放款給傳產、或科技公司買生產設備,假如企業倒閉而產生壞帳,那些設備折舊後價值所剩有限,最後銀行只能撥列經費來打銷壞帳,能夠回收足額債務的案例恐怕不多。

銀行的錢往不動產灑,「你笑銀行太痴顛,銀行卻笑你看不穿啊!」畢竟銀行業者在商言商,他們在意的不只有利息收入,更在意「放款風險」。低風險的不動產放款業務,即便外界有許多不同的聲音、或看衰的意見,但起碼目前為止,還是銀行業重要的金雞母。

北台灣工地總彙

台北市大同、中山、松山、大安、萬華、南港,新北市板橋、汐止、中和、樹林、新莊、泰山、蘆洲、五股、八里、淡水、三芝,基隆市,桃園縣平鎮、龍潭、觀音、龜山、八德、大溪、大園,新竹竹北、湖口、新豐、新埔、芎林等區,預售屋/新成屋工地詳細資料彙整。

個案資料範例下載

媒體策略調整 第二季報廣量仍有望成長

【文/惟馨周報】春季檔期開跑已兩週,但廣告量仍未如預期般增加,人氣成長幅度也僅差強人意。不過業者態度已轉為樂觀,第二季報廣量仍有機會向上提升…

雖然中美貿易戰一觸即發,全球股市應聲『嚇』跌,但房市端暫且沒有受到這項經濟利空因素影響,加上上週週休天氣狀況依然極佳,因此房市人氣還能維持穩定。

來人持平 區外客小增

特別的是,儘管就帳面數字上看,比起前幾週,案場來客組數其實增加有限,但業者看法卻比之前樂觀;多數案場主觀上都咸信,上週詢問度有明顯提升。尤其,部分地區外地客更有小幅增加趨勢,如新莊副都心及頭前段兩大重劃區。

事實上,這兩區房市發展初期交投熱絡,外地(投資)客比例確實不低;後來央行祭出管控,才逐漸轉為當地客為主。近一年來則可能因為稍早皇翔案的破盤價效應,加上一些成屋重推價格略有讓步,因此外地客比例又慢慢回升到四至五成左右。

至於個案表現方面,近期持續強銷的板橋江翠北側「江翠PARK」,及板新工業區變更造鎮案「SUPER讚」,可能因為銷售進入尾聲,上週來人都僅持平:近幾週維持一定曝光度的新店央北首案「波爾多」上週來人則維持在75組,算是上週釋出NP個案中,詢問度最高的案例。

曝光案數減 廣告量微縮

再看到廣告量。可能是近幾週天氣不錯,人氣增長卻有限,結果有點意外地,包含先前人氣王,土城暫緩指標案「金城舞-四季花園」,及汐止茂德雙案「超級花園」、「幸福城市」等,上週都暫停釋出NP,「遠雄新未來」、「冠德創新殿」,乃至前段提到的「江翠PARK」等,報廣量也稍減,因此上週報廣總篇幅出現連續第二週的微幅縮減。

本刊統計,上週(3/19至3/25)北台灣線上建案釋出之報紙廣告篇幅,共計3,430批,比前週小減50批(-1.4%);釋出NP個案數則有53個,同樣比前週少4個,首週釋出者則有2個(前週有7個)。

雖然建案報廣仍未增量,但上週還是有個案持續改版、創造新鮮度;如基隆「微笑台北」,就是連續第二週做改版。新版基調仍相同,主人翁則從小男孩換成小女孩,文案當然跟著改成『我是白雪公主』;不過,訴求重點依然是其中庭花園(標榜8600坪歐洲城堡)。

除了廣告改版外,「微」案的買屋贈禮也有更新;除了買屋照送家電外,現在再送福容飯店(同屬麗寶集團)貴賓券,另假日賞屋還有台灣味下午茶提供。

江翠北側案 改訴抗通膨

板橋江翠北側「江翠PARK」,上週則開始兼打抗通膨牌。之前該案廣編稿幾乎都是打價格或地段;最新版本也還是有2房88萬起交屋的訴求,不過主標題卻改成『買房保值賺增值 不怕通膨吃掉荷包』,底下還補充一句『狂搶民生物資,不如買最超值的安心住宅』 。

當然,現在無法確知該案所在區位(江翠北側),日後是否能夠增值;但改打抗通膨牌,確實有些出乎意料,畢竟包含該案在內,過去江翠北側多數個案都主攻首購族,而對這類客群而言,價格是他們最關注的,並非保值。

行政區跨板橋、樹林及新莊的紙廠變更造鎮案「SUPER讚」,則是繼續訴求板橋相對低價,鎖定年輕購屋族;最新NP文案為『年紀輕輕 圓夢板橋』,底下還引用知名作家張愛玲之『成名要趁早』,再引申至『SUPER讚說:「換屋不只該趁早還要選大又挑好」』。

不過本案區位其實算是溪崑地區,以當地行情論,本案價格並不低。另外,引述張愛玲之話語,再做延伸的廣告手法,感覺上則是有點刻意附庸風雅。….>>欲閱讀全文,請訂閱惟馨周報

賣方姿態雖變高 房市仍屬買方市場

【文/惟馨周報】過去一年以來買氣復甦,近期建案詢問度也多有回升,本地房市氛圍算是相對樂觀,賣方姿態更因此有變高的情況;然從目前整體市況及政經展望來看,國內房市仍將是買方市場…

美國聯準會及台灣央行新任總裁,上週先後登場主持上任後首次利率決策會議;最後FED升息1碼,台灣央行則按兵不動、利率連七凍,都和先前外界預期相符。相較之下,美中政經關係緊繃的影響似乎更不容小覷。

中美貿易戰 衝擊台灣經濟

美國總統川普22日正式宣布,對中國祭出301條款,可能祭出懲罰性關稅;中國商務部隨即表示,將採取必要措施,捍衛權益。美中乃至全球貿易戰爭可說一觸即發,一旦真的開打,和中美貿易關係都很密切的台灣,也篤定受到衝擊。

如果最壞的情況真的發生,本地房市當然不可能置身事外;畢竟如果整體經濟狀況轉差,則不只是消費意願及氣氛的問題,還有實質購買力下滑的具體影響。不過目前為止,中美兩邊都還是在叫陣階段,國內房市也還沉浸在買氣逐步復甦、業者重新積極推案的良好氛圍中;上週高雄地政局土地標售再創佳績,更是強化了這樣的印象。

南崁新案進 舊案價格降

如最近市況算是相當穩定的蘆竹南崁,去年就已傳出下南崁將推出三大指標案;其中最早醞釀的「光明鼎」稍早已開始釋出媒體,至於宜誠兩案「一極」和「心天地」,因為接待還在搭,正式推出時間將延至四月。「光」案共蓋三棟建物,規劃56、72坪產品共90戶,河景(南崁溪)戶開價35-40萬/坪,一般戶33-37萬/坪。

桃園市蘆竹區(南崁)「光明鼎」結構體。

同區舊案也有動態;工業區廠辦案「中謹雲端科技園區」更名為「MIT工業園區」,開價從25萬/坪降到22.8萬/坪;原本要賣3字頭的區域豪宅案「長堤白金漢」,則把表價從原本36-40萬/坪大幅調降至28萬/坪。

隔壁桃園區除中路、經國兩大重劃區外,其他區塊也都有新案;大有地區「名軒夢享家」由於基地近福地及寶塔,因此開價僅20萬/坪,不過議價空間小,現場稱成交18-19萬/坪,產品則為30-38坪二至三房共242戶,訴求訂簽18萬起及月付1.8萬。民富二街底的「名鑄」預則定四月底推出,規劃27-49坪二到四房共167戶。

中路特區最新案則是「合新繪幸福」,開價27-29.5萬/坪,希望成交26.5萬/坪以上,為同區寶佳體系推案中較高者,主要理由則是基地臨當地國中、小,因此訴求『九年免接送(學童) 』,產品為29-41坪二到三房共105戶(含8戶店面)。

平鎮市況穩定 南勢推案少

再來到南桃園平鎮市區,市況也維持穩定,最近線上案場平均來人都有20多組/週,新案「茂捷雲禮」由於新案有新鮮感,週來人為區內最多,達40組。茂捷案近平興國小,規劃30-55坪二到四房共172戶,開價24-26萬/坪算區段高檔。至於銷售反應最好的,還是訴求低自備,實際成交20萬/坪出頭的「鉑晶悅」。

中央大學附近也有新案;位中正路巷內的「大清六藝」基地為農建地,產品為四樓透天共61戶,主力建坪111-114坪,總價2688萬起,年底交屋。高雙路則有「央大麗景」,規劃26-40坪二、三房共130戶,開價23萬/坪(另有4戶店面已售完)。近中壢高中,年前才進場的「昭揚君馥」,則是本區段近期銷況較佳個案,實際成交約在24萬/坪。

往南走到南勢地區,目前線上個案不多,因此來人比平鎮市區稍少,目前仍然是相對低單價的「大清新世界」反應稍佳;「宜雄丰賦」仍堅持要賣20萬/坪以上高價,速度當然偏慢。

龍潭都計外 新案開價高

接著看到龍潭,經過約半年多的推案空窗期後,新一批推案開始現身。桃園國軍醫院附近(平鎮、龍潭交界)「月光の樺樺」,屬宜誠機構推案(投資建商為關係企業之捷登建設),產品有透天及大樓,透天為三樓半規劃建坪68-93坪共32戶,總價1400萬起,廣告戶1358萬,大樓則是37-39坪三房共52戶,開價17.8萬/坪;「月」案開價甚高,因為附近銷售中的「大清城邑」,大樓產品實際成交在12萬/坪以下(實價登錄)。

桃園市龍潭區「大清城邑」。

百年大鎮社區附近也出現新案「宏觀Ⅱ」,規劃53-63坪產品共41戶,開價19-21萬/坪同樣不低。之後同區還有「城之美」將推,規劃一到三房共126戶(可售戶未定)。

再看龍潭市區,醞釀已久,同屬宜誠機構推案的「夏研行館」,又再度更改案名,而且將會推出兩塊基地;先推的是位於內側的「夏都行館」,將規劃39-53坪三、四房共80戶,預計五月推出,臨路側更大基地則案名訂為「慕夏行館」,目前尚不知確切推出時間。

湖口王爺壟 大樓新案登場

新竹近年推案頗熱鬧的湖口,目前價格最高的是王爺壟重劃區,終於正式出現大樓指標案。由於該區近年透天總價愈拉愈高,工業區客源購買力沒有跟著提高,為了壓低總價,規劃大樓乃勢在必行。但和以往不同且有些出乎預料的是,以往大多是在地小型建商推案,但520這波推案潮,指標案則都是外地建商所推,甚至連知名代銷海悅也首次進軍湖口。

首先是全台推案王寶佳,進軍湖口重劃區首案「湖心森林」,掛佳群建設投資興建、海悅代銷,規劃地上12層、地下3層大樓二、三房(坪數仍在微調),全案共214戶(含18戶店面),將是至今王爺壟最大量體大樓案。同區還有嘉鼎建設中山路案,量體150戶,產品一樣是二、三房。

醞釀多時,也屬同區(商業區)的新傳建設案,原下半年才要推出,如今寶佳案將登場,新傳建設大樓案可能提前推出應戰(案名暫定「遠景」)。至於已推者則是「朗雲天no.2」,規劃29.5坪三房共25戶,廣告戶598萬。市區明德路之後也有新案,為瀧御建設的「天光」,將推二、三房產品共161戶。

王爺壟外圍也將有新大樓案,為上述「朗案」同業主推出,位中美路中正路三段口附近的「中美城」,預計四月公開;規劃九樓華廈,一樓及地下室(一層)規劃停車位,產品為單一33坪三房共130戶,訴求低公設比,目前則是祭出自備38萬、日付666元起及廣告價498萬(含1車位及2機車位)。本區段另有透天新案「M HOUSE」,建坪52-62坪共22戶,總價1080萬起(暫定)。….>>欲閱讀全文,請訂閱惟馨周報

霸主退位 十大建商遠雄當老大

【文/惟馨周報】據《住展》雜誌統計,北台灣2017十大建商推案量排行榜依序是遠雄集團、寶佳機構、潤泰創新國際、泰舍實業、中悅機構、立信機構、茂德機構、久泰建設、冠德建設與三福開發。住展雜誌企研室經理何世昌指出,房市景氣仍混沌不明,各家建商推案策略改弦易轍,導致推案量排行榜出現重大變化,尤其以寶佳錯失九連霸最讓人意外,而遠雄則是自2007年以後,首次回到十大建商寶座之上。

十大建商門檻 提高至100億

第十名的三福開發,去年僅推出新莊「凰凰花園」一案,總案量達一百億,就衝上前十名。

冠德建設則是知名上市建商,也是營運的績優生,2016年因推案縮手而掉出榜外,去年擴大推案能量,總案量達101億,尤以「冠德創新殿」案量最大。由於冠德手上還有數個建案正在籌備,預估今年總推案量會超越去年。

久泰建設也是大台北老牌建商之一,去年案量達116億,主要是靠中和豪宅案「久泰皇品」,單一個案海灌百億量體,擠進排行榜第八名。前年排名第二的茂德機構,去年以銷售餘屋案為主力,新推案量僅約130.6億,且多集中在新北市新興重劃區。由於茂德今年在新店央北、板橋江翠北側、土城暫緩發展區與三重仁義段均有新案在籌備,今年案量可望大幅成長。

第六名的立信機構,主要案量來自於板橋江翠北側重劃區,且銷售成績亮眼;由於立信是江翠北側重劃區的大地主,該重劃區將成為立信推案大本營,也可能幫助立信連續二年登上十大建商排行榜。

遠雄重回老大 寶佳屈居第二

第五名的中悅機構,是新北與桃、竹知名的豪宅建商,去年新案量體達190億,較前年大增逾百億以上。自從房市進入買方市場後,多數豪宅建商都轉攻小宅市場、或者縮小房子坪數,但中悅是極少數堅持推百坪以上房型的建商,在目前房市中獨樹一幟。

第四名的泰舍實業歷年推案量有限,但去年新莊「泰舍至善元」量體高達220億,是新北市案量最大的都更案。以建築品質聞名的潤泰創新國際,去年新案量達240億,指標案包括松山「潤泰敦峰」、新莊「潤泰峰盛」;去年潤泰新所推出的建案,都不走主流讓利路線,是少數堅持賣高價的業者。

原已連續八年稱霸北台灣的寶佳機構,去年推案量359.4億,雖已較前年增加近20億,但仍不敵遠雄建設,落居第二名。雖然寶佳案量居第二,但若以建案數量來說,寶佳新建案數量高達三十幾個,遍及新北市與桃、竹各行政區。

遠雄集團去年新案量達470億,較前年暴增3百億,年增幅約174%,指標建案如汐止「U-TOWN」二期、龜山「遠雄新未來」等案。遠雄曾在2007年成為十大建商之冠,在睽違近十年後,再次重返第一名。

何世昌分析,去年十大建商排行的特色,一來是進榜的新面孔多,如三福、久泰、立信與泰舍,主要都是大台北在地建商;二來是上市櫃建商僅有遠雄、潤泰新與冠德等三家,顯示上市櫃建商推案態度與對房市後市相對保守,或者離開北台灣轉戰中、南部。展望今年,由於台北市數個指標豪宅案將公開,預估十大建商爭奪會更激烈,排名也會大風吹。

這些年被誤解的人口紅利

【文/住展雜誌】近年我國人口結構自巔峰逐步反轉,「人口紅利」就成了房市最夯的話題,幾乎所有人口正成長的地區,都被稱為人口紅利區以拉抬房市。但其實人口紅利的真正內涵,壓根就與人口增加沒有絕對關聯……

分析房市走向時,人口變化絕對是不可忽視的重要參考數據,特別是近年我國脫離人口成長高峰後,國人對人口結構與房市供需的關聯更加重視,讓產官學媒各界興起了一股以人口論房市的風潮,然而在關於人口與房市的討論中,有一項議題似乎愈談愈「走精」,那就是大家常聽到的「人口紅利」。

在當前人口增幅陷入衰退的時局裡,只要是人口逆勢激增的行政區,便會被各家媒體以「享盡人口紅利」來哄抬當地房市;但實際上,這種將人口紅利與人口增長劃上等號的論述,儼然曲解了人口紅利的真正意義。所謂的人口紅利,乃是藉由一地的扶養比高低來審視經濟前景,與人口總數的增減,並沒有什麼關係。

人口增加≠人口紅利

一般來說,一地的人口扶養比低於百分之五十,就被視為享有人口紅利,換言之,只要該地總人口中,十五到六十四歲的壯年人口數佔比超過三分之二,即表示該地正處於勞動力相對充沛的人口紅利期。也就是說,人口紅利主要是在討論人口組成中,勞動力人口佔總人口的比例,與大眾目前誤會的「人口紅利=總人口增加」落差甚大。

從扶養比的計算公式(詳參小百科)來看,人口總數根本就不是計算項目,因此總人口的增減,基本上與人口紅利毫無瓜葛。舉個例子,若一地人口增加,但增多的都是老人與小孩,將導致該地扶養比上升,人口紅利流失;反之,假如一地人口減少,但少的都是老小,則在扶養比下降的情況下,該地人口紅利反而上揚,故若僅以人口數變動來談一地是否具人口紅利,那可真是誤會大了!

可能有民眾會說,人口數增加意味著需求增加,況且學術上的定義或許與產業界的認知存在落差,因此直觀的把人口成長,視為房地產業的人口紅利有何不可?對此昭陽建設行銷總監呂雅蕙表示,即使是地產業界,對人口紅利的觀點也多半鎖定在勞動人口的增減,與官學之間的差異不大。


壯年勞動人口最關鍵

業者看法與官學並無二致,其實不難理解,因為若直接將所有增加的人口都視為有效客源,將會錯估出「虛胖」的市場需求,而當中虛胖的部分,便是來自被扶養人口的成長。

從購屋的角度來看,老人與小孩基本上近乎是無效需求。首先看到幼年人口,這類族群雖是國家未來主要的消費與生產動力,但由於短期內尚無購屋能力,加上少子化影響,人數幾乎年年遞減,因此理應保守以對。

再來關注老年人口,隨著高齡社會到來,老年人口比例與數量顯著攀升,並衍生許多高齡商機,但就目前的房市而言,來自長輩的效益並不顯著。這些長輩歷經台灣錢淹腳目、房價所得比低的時代,多數早已是有房階級,剛性需求不如想像中強烈;而到了晚年仍無棲身之所的長者,財務狀況大多不理想,連貸款買房都是奢求,自然無法歸類為房市的有效買盤。

在掐頭去尾不計老小後,也只有夾在中間的壯年階層為市場最可信的有效客源,可是目前仍達我國總人口七成以上的勞動人力,已漸受少子化及高齡化影響從高峰走低,因此縱然短期內我國依舊處扶養比低於百分之五十的人口紅利期,但據國發會估算,能享受紅利的時間只剩不到十五年,再加上總人口也將從頂點下降,因而引發房市需求減少的後市疑慮。

非勞動人口的老人小孩,對購屋市場來說多半是無效需求。

開發商推案隨機應變

面對國內人口結構出現劇變,業者當然不會坐以待斃,推案遍布全台的遠雄建設總經理張麗蓉便指出,建商在推案之前,定會詳加了解各地的人口結構,再評估該於何地、何時推案,並規劃符合當地客源的產品,將風險降到最低,這就是為何現今建商爭相前進新興重劃區推出小宅產品的原因。

雖然國內整體人口展望不太樂觀,但新興重劃區受惠房價親民、建設豐富,在成熟市中心的高房價推擠下,拉攏眾多勞動人口移入,使得重劃區人口數雖還未及市中心,但在人口紅利的表現上卻相對出色,故而成為業者眼中的房市綠洲。

然而新興重劃區案量爆發,不免引來「房子長得比人快」、「供給遠大於需求」的質疑,對此業者倒是看得十分豁達。張麗蓉表示,重劃區的發展步調本就是「建設先來人後到」,況且業者在推案之初,就已把當地中、長期的人口成長考量在內,因此長線看來,區域推案仍維持供需平衡的狀態,沒有必要過度擔憂。

不僅推案熱點轉移,現在的業者在產品規劃上,也與過去有很大的不同。以往生養眾多且房價所得比尚低,民眾買房大多青睞中、大坪數物件,但如今受薪小家庭當道,對空間的需求不再寬闊,負擔能力亦有限,使得業者轉投小宅懷抱,促成近年活絡的小宅風潮。

通用性設計開拓商機

依據人口結構調整產品的舉動,還包括全齡化通用性設計的運用。昭陽建設行銷總監呂雅蕙指出,進入高齡社會後,消費者購屋時,不免會希望房子能有更多友善長輩的設計,以因應將來老邁年高的生活需要,所以近期該公司推出的建案,均導入通用設計概念,讓產品能契合各年齡層生活所需,藉以擴大客源、分散風險。

昭陽建設行銷總監呂雅蕙指出,因應人口變局,業者也會隨之調整產品規劃。

此外,呂雅蕙強調,雖然人口紅利盛況不再,但一個人在人生的不同階段,對房屋的功能要求也不盡相同,故對換屋商機頗具信心;遠雄建設總經理張麗蓉也說,人口樣態雖是重要參考指標,但絕非推論房市發展的唯一準則,房市未來是否會與人口結構同步走弱,還得視往後的經濟、建設、政策等各項變因如何發展而定。

遠雄建設總經理張麗蓉認為,人口固然是房市的影響因素之一,但並非唯一指標。

對數據應有正確認知

不論將來的房市前景為何,住展認為,對消費者來說,首要之務是要對各項相關指標與數據有正確的認知,因為唯有認知無誤,才能擺脫誤解從中獲取最精確的資訊,在複雜的房市變化中洞悉先機。

小宅的地雷您不要踩!

【文/住展雜誌】現在小坪數住宅搶手,但小宅金玉其外,卻潛藏著不少問題。不管是建商或消費者,都要先暸解小宅的地雷在哪,並預先防範,才不會賠了夫人又折兵……

所謂「小宅」的定義,通常是指三十坪以下的房子;由於權狀登記三十坪的房子,扣掉約三十%公設、和十五%附屬建物後,室內大約只會十六、十七坪,往往只能隔個二房,因此被稱為小宅。

小宅具有低總價、低自備款的特性,購買的主流客層大多是首購族,或是投資客、包租公。由於目前房市的首購族群多,小宅賣得特別好,所以不少建商紛紛搶攻小宅市場;不只北台灣是如此,就連台中、高雄也是這樣。

小宅雖然很夯,但卻潛藏著一些風險與地雷,必需小心因應以避免踩雷。而小宅的地雷是什麼?其實可以從建商與購屋族兩個不同角度來作討論。

建商蓋小宅 注意兩地雷

從建商的角度來看小宅,最大的地雷就是「供給量失控」。最近就有數家建商大老出面表示,小宅供給量過多,恐怕會釀出新一波危機。

達永建設機構副董莊政儒認為:「小宅的地雷在於分布不均衡!至於供給量是否會出現失控危機,要視不同區域而定,不能一概而論。」

達永建設機構副董莊政儒認為,小宅供給危機要視不同區域而定,不能一概而論。

以台北市來說,新增的供給量相當少,即使小宅占比增加,可售戶數還是十分有限。反觀新北、桃園部份重劃區內的小宅供給規模龐大,產品重覆度偏高,像這種情況就比較危險。

莊政儒指出,景氣變化不可怕,最怕的是大家都一窩蜂。先前市場好,大家拚命推大坪數;現在市場弱,大家瘋狂蓋小坪數。這不能說完全不對,但建商推案前應該評估當地情況,包括線上建案供給、房型,以及家戶人口數、居民結構等各方面條件,才能精準的掌握到市場真正需求。

雖然去年達永建設位於中和推的小宅案熱銷,但莊政儒透露,未來推案不必然會迷信推小宅,例如今年預計於板橋江翠北側的新案,就會拉高三房型的比重,並祭出不同的配套方案,來與市場作出區隔性。

新北市新興重劃區小宅供給量較多。

低首付方案 埋下新危機?

建商推小宅的第二個地雷,在於「能不能順利交屋」。由於小宅通常會搭配「低首付」方案。因首付款低,有些業者擔憂若未來房價持續下跌,投資客會認賠退戶,而不會選擇交屋。因為賠首付款了不起損失數十萬,但如果交屋,房價跌的話可能會賠上百萬。

對此莊政儒表示,上述情況不是不會發生,但通常都是「投資客比例高」的建案,才會出現類似狀況。據他觀察,目前使用低首付方案的自住客,其繳款十分正常,退戶的狀況極少,因為他們買房子是要自己住的,不會因房價短期波動就殺進殺出。

因此,建商若擔心低首付方案,造成未來交屋上的麻煩。在銷售時就要篩選客戶,儘量減少投資客的比例,把房子賣給自住客,就能夠輕鬆「拆雷」了。

民眾買小宅 避開三地雷

對消費者而言,買小宅的地雷點與建商截然不同,要注意的地雷更多,而第一個地雷就是「樣品屋障眼法」。

金圓室內設計駱中揚總監分析,部份預售屋建案的樣品屋,會藉由拉門、輕隔間、假櫃、偷坪數、玻璃立面等設計方式來創造出大空間的錯覺。這些都是司空見慣的常見手法,只能靠著多看屋累積經驗,才能夠一一識破,但一般買小宅的首購族經驗不足,即使知道樣品屋有什麼陷阱,也很難百分百不會上當。

駱中揚建議,若要有效破解樣品屋地雷,首購族有二個選擇。一來是「多看房子」;多看房子可以累積實戰經驗,而不是只停留在紙上談兵階段。經驗多了,自然知道房子適不適合自己、樣品屋有沒有偷空間。

二來「找援兵!」首購族經驗不夠沒關係,可以找身邊具有專業知識的親朋好友幫忙。如果沒有,則可以找一個自己信任的室內設計師,請設計師陪同前往看屋。設計師不僅能為客戶拆解樣品屋地雷,同時也能告知該房屋適合的設計、或者符不符合客戶生活空間需求,是一個省時、省力的方法。

金圓室內設計駱中揚總監建議,民眾可找設計師陪伴參觀樣品屋,減少踩雷機率。

不過,雲展設計葉崇宏總監則提醒,有時候設計師為了怕消費者在預售階段使用了他的KNOWHOW及進行客變,但交屋後卻沒有找他們裝潢施工,所以在預售時的提案通常會比較保守。假如雙方能透過契約,建立一個可以互相信任的方式,這樣子設計師更會傾囊相授,消費者更容易避開地雷樣品屋。

坪效誇大 小心上當

小宅易遇到的第二個地雷,則在於「誇大房間數」。這種狀況,通常也跟樣品屋有關。

由於房價仍居高不下,因此有建商推出「坪數縮小、房間數變多」的產品,例如二十坪號稱可以隔成二房、三十坪可以作出三房,但等到實際交屋時,消費者才驚覺二十坪根本無法作成正常的二房,只能作極小的小二房,甚至連常規的單人床都塞不下,必須特製更小的床和家具。

這個地雷往往會產生消費糾紛,最後造成交屋困難。葉崇宏建議,民眾可以在預售階段時,向建商索取平面圖、並清楚標示室內格局的尺寸,再拿平面圖跟設計師一起討論。

一般情況下,設計師只要看平面圖和標示的尺寸長、寬、深、高,就能知道房子適合隔成幾個房間數,或者格局、動線該作什麼樣的改動。

葉崇宏呼籲建商,最好在土地開發初期,就能跟建築師、室內設計師作全盤規劃討論,才能在各層各戶的戶形、配置、以及坪效上作出最完整的規劃。如此一來,房子比較好賣,糾紛也比較少。否則,若是藉由廣告或樣品屋欺瞞,硬是坪數不足的空間硬多隔房間數,以後即使房子賣得掉,交屋仍會困難重重。

葉崇宏呼籲建商,最好在土開初期就跟建築師與設計師討論規劃,房子會比較好賣。

葉崇宏進一步表示,有些民眾為了多隔出一個房間數,也會像樣品屋一樣使用輕隔間、或者木板隔間,但他建議民眾儘量別這麼做,因為輕隔間的隔音效果不佳,且結構也不安全。假如真的不得已,可以改用櫃體隔間,在空間利用度上會比輕隔間更有彈性。

千金散盡 買房大忌

買小宅的第三個地雷,就是「資金耗盡」。有些首購族沒有經驗,把手上能動用的現金全拿去當自備款,交屋後才發現沒錢可以作裝潢。

雖然沒裝潢的房子還是能住,但千萬別忽略「小宅更需要收納」;若不作收納,家中空間原已夠少,東西亂堆會變得更亂。

駱中揚建議,首購族買房扣除自備款後,最好再預留二筆款項,一筆是裝潢費,另一筆是家電費用。至於小宅裝潢費要預留多少才足夠?以平均值來說,每坪大約需要五到六萬不等。

讀遍萬卷書 不如開口問

由於時下網路資訊發達,年青族群多上網尋找購屋資訊,但網路資訊真真假假,與其盡信網路資訊,不如開口向有經驗的朋友、專家、或設計師請教。又或者,跟他們一起去多看幾次房子,累積更多看屋經驗,對於買房、減少糾紛,可能更有幫助。

租金狂飆 包租公這樣做就對了!

【文/住展雜誌】以前,房價貴,民眾抱怨房子買不起;現在,房租高,民眾竟然快要租不起。到底租屋市場發生什麼事?包租公現在該怎麼做,才能穩定收租呢……

上一次總統大選前,蔡英文高喊要達成「居住正義」,把調高不動產持有稅、大量興建社會住宅當成最主要的居住政策,以及解決高房價的解藥。新政府執政以後,稅金是調高了,但社會住宅卻蓋沒幾間,現在不僅房價仍然很貴,就連租金都漲到不像話。

根據內政部統計的「租金指數」顥示,全台租金已經連續三十七個月上漲。今年一月的租金指數更已來到一〇一點三四,創下歷史新高。

以前,民眾是抱怨房子「買不起」;現在,不只買不起,竟然也快「租不起」了。到底市場發生什麼事,導致租金一路水漲船高不回頭?

四大關鍵 房租狂飆

關鍵一:房屋稅、地價稅雙漲,稅金轉嫁房租。雖然一八年全國各縣市房屋稅、地價稅普遍凍漲,但前幾波稅金調漲幅度過大,尤其是一六年許多縣市的地價稅平均大漲約三成、新房子的房屋稅大漲約五成,嚇到不少有房族。

雖然房屋稅、地價稅大漲,政府美其名說是為了打擊「囤房族」(名下擁有四戶以上房屋的人),讓囤房族覺得養房成本太高,就會把房子賣掉來減輕負擔,房價就會跌價。但沒想到,不僅房價沒跌多少,囤房族更不減反增,一六年底竟暴增約四千人,囤房族總人數衝高至約七點七萬人。

原因就出在許多囤房族本身是包租公、包租婆,他們都把「稅金轉嫁到房租上」了,政府加稅等於加在房客身上,囤房族不會受影響。再者,不管是不是囤房族,天底下沒有房東會賠錢租房子;只要稅金一漲,房東就調漲租金,維持既有的租金水準。

舉例來說,原本一間三十坪的房子,月租二萬元,當一年持有稅稅金增加一萬元後,房東把房子月租金漲到二萬一千元,一年下來扣掉增加的稅金,房租收入還多更多。

全台不動產稅負大漲,尤其北市漲幅甚大,房東多把稅金轉嫁到租金。

關鍵二:「以租代買」風潮盛行,租賃需求居高不下。如果租屋市場供過於求,那房東要漲租金可不容易,政府加的稅金也難以轉嫁,但問題就出在近年來以租代買的風潮盛行,有的人是因為房價高買不起、有的人是想等房價跌更多才買、有的人則是不爽買,所以都只能暫時租房子。

因為租房子的變多,租房市場超級火紅;租屋需求增加,很多房東都有種共同的感覺:「房子變得更好租掉」,調漲租金就成為自然而然的事,房客喊價的空間越來越少。

房價仍偏高,以租代買的年青人越來越多,強勁的租賃需求推高租金水準。(示意圖)

現在台北市中心的獨立套房,月租金隨便也要一萬元,租屋網上時常可以看到老、髒、貴、小的套、雅房都租得掉,這種狀況也已成為媒體爭相報導的新聞。

跟進調漲 租金上揚

關鍵三:租金補貼成為推高租金的小幫手。政府也知道房租高漲,租屋族負擔沉重,所以推出「租金補貼」方案,且有不少縣市政府還加碼補助。

雖然政府補貼租金是好意,但卻無形中成為推高房租的助力。由於政府按月給予租屋族定額補貼,租屋族的租金給付能力提高,就能承租更高租金的房子;房客對於高租金承受能力增加,房東就會傾向調漲租金。

舉例來說,宋江在梁山每月花一萬元租房子,但房東今年房租漲到一萬二,宋江原本無力負擔,但因獲政府每月補貼三千六百元,宋江不僅能繼續租原本房子,甚至還能把租屋預算提高,去租更好的物件。

另一個因素,是房客若申請租屋補貼,房東租屋所得需繳納所得稅,要付的稅金增加,也會促使房東漲租金。不過,因每個縣市租金補貼不過數千戶,所以推升租金的狀況較沒前二個因素那麼普遍,只能算是造成租金高漲的次要因素。

關鍵四:租屋市場出現「跟漲效應」。早年房東在租屋時,通常是「以前租多少,現在就租多少」,但因近幾年來租金明顯上揚,有些房東看到同社區的房子租得比自己貴,卻還是很快就租掉,最後受不了誘惑而跟著調漲租金。

舉例來說,張三的套房原月租一萬,今年隔壁李四同坪數套房以一萬三出租,同樓層王五的套房以一萬四出租;張三的套房今年重新招租,很難抗拒誘惑仍只租一萬,跟進調漲二、三千租金的機率就增加了。

租屋市場出跟漲效應,不少民眾感受到現在房租「亂漲一通」。

三要三不要 收租沒煩惱

雖然租賃市場火熱,房租持續走揚,但若想買房收租,最好要掌握「三要三不要」的原則。

什麼是「三要」?就是要穩定、要在市區、要買附加價值的房子。

所謂要穩定,是指房東出租時應把「穩定收租」當成最高守則(店面除外),如果遇到一組收入正常、按時繳租、生活習慣良好的租客,租金就沒必要跟進調漲。因為一旦調漲,原本租客可能不再續約,而新租約雖然每月租金高了一、二千,但人好壞卻無從預料。

如果貪圖高額月租金而不斷漲租,房屋空置期會增加,房客來來去去更難掌握,如果遇到髒亂、或是不按時繳租的房客,其實房東賺不了更多,反而要花費更多心力,實在得不償失。

另一種穩定,則是指穩定的社區管理品質。很多包租公手上有十幾間房子,平常很難顧到每一間的狀況,所以要買在管理品質好的社區,而且跟管理員打好交情;如果房客行為怪異、在社區風評不好,就能透過管理員私下得知訊息,更能掌握出租現況。

第二要是要在市區。市區的房子雖然比較貴、投報率較低,但卻是進可攻、退可守最好的選擇。

因為市區房屋租賃需求高,只要房租合理,就不怕租不出去;容易出租就代表空置期會比較短,空置期短則租金收入高。出租屋位在市區還有許多好處,一來是房子保值性高,若房東有資金缺口、或是房子不再租人,房子也能賣個好價錢;二來是萬一變凶宅,願意接手的人也較多,不像郊區的凶宅乏人問津。

第三是要買附加價值的房子,例如附家具、附裝潢、或附租約的房子。一般來說,有附家具的房子,每個月租金都會比空屋至少高出二、三千以上,所以買附裝潢和家具的房子,會比毛胚屋、或者空屋來得好。

押錯籌碼 口袋空空

三不要:不要大坪數和豪宅、籌碼不要集中、不要違法。

不要大坪數和豪宅有二大理由,第一個理由是租金總價高,能租得起這種房子的人少,而且往往要委託仲介招租、找尋房客。客源少的話,空置期容易拉長,而委託房仲招租,通常要付一個月租金作為報酬,收益就會減少。

第二個理由,是因為台灣豪宅投報率長年偏低,年投報大約只有一%,但一般房型投報率多在二%到三%不等,豪宅收益慘不忍睹。台灣豪宅投資的契機在於房市多頭時漲幅大、增值空間高,但若在空頭或租賃市場,豪宅並非好的投資物件。

台灣豪宅出租投報率偏低,拿來租人並不划算。(示意圖)

另一種不要,則是籌碼不要太集中,把雞蛋全放在同一個籃子裡。例如「全押寶小宅」,雖然小坪數投報率好、容易出租,但會租小坪數的人往往是單身、情侶、頂客族;這類族群並不是不好,而是「穩定性」較不足,比一般正常家庭更容易發生自殺、或者他殺等意外,所以有的建商在規劃小宅建案時,不會配置瓦斯爐與管線。

又例如「全買在同一個社區」,有些房東會圖個管理方便,在同一個社區買好幾間房子出租,但如果不幸發生火災、或是地震倒塌,那就「火燒罟寮全無望」了。所以,買房出租要注意一下房型與區段配置,採取分散風險的方式比較妥當。

賺錢別違法 捉到賠更大

第三種不要,是不要違法,例如違建隔間出租,或是貪圖高額租金作日租套房。或許日租套房和違建隔間出租能賺到更多錢,但這是「走在鋼索上賺錢」,一旦發生意外或是被政府查到不法情事,那賺的恐怕不夠賠,不能等閒視之。

總而言之,縱使現在租屋市場火熱,但當包租公最好不要太過短視近利,在追求高租金、高投報之餘,還是要注意一下可能面臨的風險,出租事業才能做得長遠。

房市數位新時代 住展房屋網熱搜區

【文/住展雜誌】近年網路消費大行其道,房產銷售也無法抵擋此一趨勢。過去這一年來,精選房市入口網站,每月擁有百萬以上流量的住展房屋網,網友搜尋(點擊)最多的熱門區域,到底是哪些?熱搜的理由又何在?

有句俗諺說;秀才不出門,能知天下事。這本是闡述,透過各式典章書籍,人們即便沒有親臨現場,也仍能了解世界上發生大大小小的事情。而有趣的是,二十一世紀網路世界發展一日千里,不但徹底改變人類各項行為模式,也為以上這句俗諺下了世說新解。

的確,以往買東西,無論大小或價金多寡,都必須要親自到實體店面洽詢,訪價更是勞師動眾、千辛萬苦;但現在只要滑鼠一點或手指一滑,就能輕鬆辦到。於是乎,就算無法看到實物,網路仍成為新世代消費主流平台,就連價金最高的房地產買賣,也擋不住這個趨勢;儘管後端簽約、驗屋、交屋等過程,還是得親臨現場,但事前的資訊蒐集及比價評估等,則通通都已可透過網路完成。

是故,網友們搜尋或點閱的區塊,不但房產業者高度關注,一般消費者也肯定相當關心。本文即以具有高流量的住展房屋網為代表,匯整過去這一年來,網友搜尋點擊的熱門區域,看看網友們關注的房市區域有哪些,原因又是什麼?

北投區 捷運末端優質社區

從第一條捷運通車至今已超過二十年,不僅大台北地區商圈生態徹底改觀,住宅市場也出現質變,特別是捷運末端區域受惠最大,北市北投區就是明顯的例子。加上北投居住環境本來就不錯,難怪會成為網友高度關注的房市區域。

因為奇岩新社區的規劃,北投房市供給量一度高速成長,價格更是三級跳;近幾年則進入價格修正階段,新推案量也相對有限,近兩年線上主要仍以重推案為主,至於焦點則還是在奇岩新社區,目前最低行情可見五字頭。此外,淡水捷運沿線如明德、石牌等站周邊,也是相當熱門的區段。

萬華區 都更題材夯  單價差異大

雖然外界普遍認為都更成效不彰,但這幾年大台北地區都更案數其實不少;如舊台北城發展原點之一的萬華區,近幾年房市推案,大多就是循都更途徑整合,這也讓萬華成為網友高度關注的區段之一。

目前萬華區的都更推案,大多集中在北萬華,行情落差則相當大;之前景氣高峰期曾出現開價破八字頭的個案,後來房價開始修正,北萬華甚至出現四字頭成交價,目前一些新推的都更案,行情則在六十萬/坪左右。

竹北 竹科新貴置產定居新寵

台灣各地的科學園區,不僅是高科技產業的生產聚落,園區從業人員的高收入,也為周邊區域帶來極高的消費動能,房市端當然也不例外。而最早創立的竹科園區,自然是箇中佼佼者;不但所在的新竹市房市始終蓬勃。更帶動隔壁新興竹北,成為近十年來北台灣房市供給量最大的區域。

由於高鐵行經設站,加上開發區段大多經過重劃,街廓整齊、井然有序,竹北已經從早期竹科人投資最愛,逐漸轉變成置產定居的新寵。不難想像,竹北為何能成為網友高度關注的區段。

現階段竹北較熱門的區段,是相對低價,最低可見一字頭的縣治三期等較新重劃區,開發較早的高鐵特區、縣治二期則因整體機能較成熟完整,平均行情稍高,約在二十四至三十萬/坪左右,以臨近高鐵車站或頭前溪畔的產品價格相對較高。

竹科人善用網路搜尋資訊,使得竹北因此成為網路熱搜房市區。

汐止 北市隔壁  單價一半不到

前幾年北市房價狂飆,隔壁新北市行政區因此靠著相對低價,房市快速加溫。而被譽為北市新東區,房(單)價一度衝上三位數字的南港,就帶動了隔壁的汐止,讓汐止成為這幾年新北市相當熱門的房市區段。汐止與南港之間幾乎沒有任何實質隔閡,對於買不起台北市的消費者來說,是相當合理的替代選項,成為網友關注的房市區,可說其來有自。

之前汐止房價曾一度飆高到四,甚至五字頭,近兩年房價修正,汐止行情則鬆動至三十多萬/坪水準,去年樟樹灣地區更曾出現二字頭價位,和現階段南港或東湖相比,單價幾乎只要一半,因此近期吸引不少北市客源東進。

三重 一橋之隔  房價差一倍

新北市行政區因臨近北市而貴的例子,除了前段的汐止外,與士林僅一水、一橋之隔,房價卻只要約二分之一的三重,也是典型案例、近年三重受惠於捷運新莊線、機場線先後通車,房市發展更加蓬勃,因而成為網友搜尋房產物件的熱門區段。

前幾年三重推案熱門區段,首推中山高以北的重陽富貴段重劃區。這幾年焦點已轉回市區地段,其中又以捷運沿線,包含台北橋、菜寮及三重站等最熱門,而且單價可見四字頭。新進的區段則有菜寮站附近的二重疏洪道兩側重劃區,及富貴段南側最新的仁義自辦重劃區。

淡水 輕軌年底完工  關注度增

近年房市平價當道,不少區域房價因此面臨修正壓力。不過說到平價,有一個區塊早在前兩年就出現一字頭價,因此銷況明顯比其他區域順遂許多,那就是淡海新市鎮,這也讓淡水成為網友熱搜的區段之一。

不過淡水,或說淡海新市鎮,能夠成為網路熱搜區,原因恐怕不只是因為一字頭的超親民價,而是該區聯外最新孔道之輕軌綠山線,將在年底完工,如一切順利。將可望於明年初開始營運。有了綠山線,淡海新市鎮聯外將更加便利,關注度當然節節高升,甚至就連近年新推案,也多集中在輕軌車站周邊。

中山區 北市推案最多區

有關北市房市,大家幾乎都有『近年推案量極少』的既定印象。不過如果看北市中山區,情況又有不同:以去年來說,中山區一區共推出二十二宗,而相當熱的板橋其實也只有二十四宗新推案,由此可知中山區推案數量不算少。

為何中山區推案數量多?原因很複雜,可能是中山區內有大直、中山北路及松江南京商圈等不同類型區塊,也可能是單價比傳統豪宅之大安、信義區略低;無論如何,由於推案數量冠北市,因此成為北市十二區中,最受網友關注度最高的行政區。

中山區是近年北市推案數最多的行政區,網路搜尋度因而拉高。

板橋 江翠北側領銜  房市火紅

儘管近兩年房市買氣下滑,但如單看板橋江翠北側重劃區,卻是完全另一番光景。該區自前年第二季首案「江翠ONE」推出銷售,並祭出低於市區的四字頭單價以來,區段房市交投始終熱絡。

除江翠北側外,亞東醫院(站)周邊及府中地區推案都不少;傳統熱門地段之江子翠、新埔及新板特區周邊,近年其實也都有零星推案,不過光環及熱度當然仍遠不及江翠北側特區。據此,板橋成為網友高度關注之熱門搜尋區,十之八九還是拜江翠北側之賜。

在這兩年北台灣最熱的江翠北側重劃區領頭下,板橋的網路搜尋熱度居高不下。

林口及龜山 機場捷運通車  詢問度增

千呼萬喚始出來,長度最長、行經行政區最多的機場捷運,終於在去年初正式通車。而觀察近一年來沿線房市的狀況,位於新北、桃園交界的林口新市鎮,可說是受關注度最高的區段。

當然,新北市這側的林口段有門牌優勢,線上個案選擇也比較多,搜尋度也的確較高,但另一側桃園端的龜山卻也不遑多讓,而且近一年更加熱鬧。首先市區地段,去年一下子出現好幾宗指標新案,而且價格都跳脫以往略低於隔壁桃園區的慣例,顯示業者對龜山發展前景相當看好;再者則當然是機捷A7站旁新闢的重劃區,可說未演先轟動,早已成為網友的熱搜區塊。

新莊 破盤價效應 房市再翻紅

在副都心開發及雙捷運利基加持下,新莊一度是北台灣最熱絡的房市區,當時熱度,大概只有這兩年的江翠北側特區可相比擬。不過後來央行祭出信用管制,接著市場景氣開始走弱,新莊房市於是逐漸褪色。

不過去年初,新莊房市話題再起,原因則是副都心成屋重推案「皇翔御花園」祭出三字頭破盤價;雖然該案僅少數較差戶別賣三字頭價,目前該區段實際成交也仍多要四十五萬/坪以上,但靠這破盤價帶動,新莊房市已重新成為焦點區。另外,市區地段「泰舍至善元」大量媒體曝光炒熱區段,及「鳳凰花園」相對低價銷售策略奏效,也都是新莊房市成為網路熱搜房市區的功臣。

桃園 兩大重劃帶頭 供給冠北台

一個區域如果出現話題推案,往往會成為網友高度注目的區段;但要創造更高的搜尋或詢問度,還是必須要有足量的供給。而近兩年供給量冠北台的桃園市桃園區,就是此一典型案例;在新案如雨後春筍般不斷冒出之下,網路搜尋熱度一直居高不下。

整體來看,本區各區段幾乎都有新案推出,不過仍以中路、經國兩大新興重劃區為主要重點。近南崁交流道的經國特區,出現首案的時間較早,約在前年底,國道二號桃園交流道下方的中路特區,則是去年第二季後才進入推案高峰期,之後鋒芒則快速蓋過經國特區。兩區目前最低成交單價,都在二十五萬/坪上下。

其他區塊方面,大有、龍安等區行情稍低,最低甚至可見一字頭。市區地段雖然稍早也有標榜一字頭的推案出現,但基本上由於機能較完備,加上是在地客較喜歡的傳統商業地段,因此價位比前述兩大重劃區稍高。不過真正最高單價區段,則還是藝文特區。

價格相對平實的桃市桃園區,是北台首購族最愛的區域之一,網路點擊率超高。

中壢 平價即王道 北台最熱銷
過去這一年多以來,談到房市銷售面,幾乎不脫讓利、平價這些關鍵詞。而說到平價,最佳代言區,大概非桃園市中壢區莫屬。

以整個中壢區來說,單價落差其實相當大;中山高平鎮交流道下的中壢市區,由於整體生活機能為南桃園最佳,加上機場捷運延伸線經過,目前新推案仍多要三字頭以上。

相對地,中壢工業區旁的內壢,以及舊眷村集中區龍岡,單價相對平易許多;目前內壢一般行情大概在十七到二十萬/坪左右。龍岡更可低到十五萬/坪以下,因此這一年多來,線上個案銷售都相當順遂,完全嗅不到不景氣的味道,這應該就是本區能成為網路最熱搜區的關鍵因素。

網路行銷 未來新趨勢

隨著相關技術進化一日千里,過去實體店面的消費形態,現正快速地被虛擬銷售通路所取代。而房地產消費雖然仍是眼見為憑,依然需要到建案或物件現場檢視,簽約、交屋也必須親自為之,不過有關價格及口碑等各種市場資訊,則早就可透過網路搜尋、取得,這當然讓網路世界對房產銷售的影響愈來愈大。

以上這幾個區域,有的因為價格平實,有的因為出現話題個案或眾案齊發,因此成為網友高度關注的熱搜區段,銷售反應也都優於平均值;事實是,網路彼端的意向與變化,正在影響著房地產市場,甚至可說,房地產銷售正快速步入網路虛擬新時代。

432期購屋心聲

購屋者實際看屋心聲分享,本期包含有:

大安-璞真作、Lavie敦南
板橋-昇之陽、江翠PARK
新莊-百城歡璽桂冠、君泰
桃園-世中心
平鎮-悠遊郡
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先別管景氣了 你聽過建商瘋了嗎?

【文/住展雜誌】房市景氣究竟落底了沒?這個問題大家見解不一、看法分歧,但勇敢的高雄建商用行動來證明「房地產前景好的很」!

土地太漂亮 標出新天價

高雄市政府地政局從去年標售土地以來,就頻頻創造出新「地王」,去年永信建設得標前鎮區一筆土地,就創下75期重劃區住宅用地新高價。隔沒多久,地政局三月舉行今年第一季土地標售會,再次出現嚇死人的天價紀錄。

這次天價由京城建設所創下,京城標得中都重劃區濕地公園第一排土地,該筆土地正對濕地公園與美都公園,二面被公園環抱,面積約954坪,標售底價近7.89億。結果京城建設投標金額高達約12.95億,溢價率逾六成多,換算每坪土地單價約132萬,是中都重劃區土地單價最貴的紀錄。

事實上,從去年地政局舉辦土地標售會至今,許多建商私下都坦言「價格變貴了」;倒不是地政局標售底價變貴,而是同行投標的金額越出越高。有建商甚至以「起肖」來形容瘋狂搶標的狀況,因為房價還未反彈,但土地價格卻高得不像話,好像投標的人都深怕搶不到土地一樣。

市場健康 信心升溫

京城建設發言人周敬恆表示,主要是看好鐵路地下化後,能夠縫合中都重劃區與美術館園區二個區塊,對於整體城市發展頗為有利,再加上該筆土地面雙公園,所以才會出高價搶標。另外,今年以來,京城旗下建案還是有維持一定的去化速度,雖然稱不上熱銷,但比去年已經好太多了,因而持續拓展、儲備未來的案源。

該筆土地得標價如此之高,未來是否會規劃為豪宅?周敬恆指出,目前只確定會規劃為「景觀宅」,至於會不會打造成豪宅,這部份還未決定,要視未來市場變化才會定調。

感受到市場回溫的除了京城外,高雄市不動產開發公會理事長張永義也認為今年高雄房市會比去年更好;張永義強調,高雄目前待售的新建案僅約一萬戶左右,供給未失控,且需求、去化穩定,整體市場相當健康,所以對房市落底反彈頗具信心!

攝影:吳振譯。

首波檔期久違熱鬧 台中新案處處開花

【文/住展雜誌】歷經好幾年「檔期淡化、旺季不旺」的苦悶歲月,台中房市終於在狗年首波的329房市大檔重現久違盛況。台中市不動產代銷經紀公會理事長暨世界鴻廣告機構總經理林傳傑指出,今年業者推案十分踴躍,估計整個檔期將有600多億巨量釋出,且過去少見的總銷數十億重磅大案一樁接一樁,市況發展相當火熱。

檔期量能抵大半年

2018首波檔期來勢洶洶,連不少在地業者都感到驚訝,因為過去兩年的同一檔期,推案充其量也才百億左右,今年竟一口氣放大好幾倍,而且量能幾乎與去年整個上半年打平,業者一掃保守態度大膽佈局的舉動,讓人對今年的台中房市充滿想像空間。

「南北雙屯」是年初大檔的觀察重點,近年推案澎湃的北屯區,首季一如先前市場所預期,由總太建設引領風騷,兩筆大案「洲際W」與「總太2020」,合計總銷高達150億之譜,產品均走中、小坪數路線,全力進攻首購商機。

南屯區則看麗寶集團表演,打頭陣的小宅「微笑城市」就有35億案量;同體系的建義建設也將在同區推出規模15億低總價產品,總計兩案拋出近50億產能,再掀嶺東商圈的房市話題。

同屬屯區的大里亦與南北雙屯鼎足而立,由於台中軟體園區即將啟用,園區所在的大里塗城地區,今年以來也有大阪屋、茂美洋、精銳等建商合力推出約50億案量,再加上海線地區隨著三井Outlet營運時間日近,新案不斷推陳出新,使台中房市呈現百花崢嶸的局面。

建照到期不得不推

不僅年初檔期推案濟濟,來到第二季,中部建商的推案火力依舊威猛,且市中心地段也將陸續有指標案問世,產品型態從首購到換屋都有,因此台中上半年的整體量能,不排除將挑戰千億大關。

業者有志一同選在今年推案,絕對是有原因的。一來無非是景氣好轉使然,再來則是建設成果加持,包括鐵路高架化、捷運綠線,都將在今年繳出成績單,建商也就紛紛搶搭利多的順風車,盼能再創一波買賣榮景。

除此之外,早前為迴避房市寒冬,許多業者都把建案延推,但建照總有到期的一天,加上部分重劃區獎勵開發的時間也進入尾聲,雨遮制度變更又帶來一波搶照潮,在分散風險與把握建照時效的考量下,業者也有不得不在今年推案的壓力,因此案量火熱的背後,其實仍夾雜了些許無奈與隱憂。

超高樓居家影響運勢?

【文/住展雜誌】北市大安區有一幢卅八層超高大樓,號稱最高的住宅樓宇。多數摩天大廈是辦公樓,台島有一○一,有八五大樓,多屬商用。住家如此多層,會不會太高?其實香港的住宅大廈多的是三、四十層乃至更高,上海也有更高的。有人不習慣樓層太高,擔心接不到地氣,影響運勢。

古代自然沒有住宅高樓,因當時並無電梯。一般佛寺或塔廟宮殿,仍有技術可造得很高,卻非供人住居之用。因此,認為人不宜住高樓的說法即出現。譬如,日本東海大學曾有研究報告,長住十餘層以上的高樓,女性較容易流產。這個統計數字,或許並沒有其他人可證實。

從風水角度觀之,二樓以上的屋宅,都沒接地氣。甚至一樓有地下室者,一樓居者同樣沒碰地面。住屋吉凶和地氣不是這種關聯,如土質不淨或周遭水汙染,類似不良地氣才影響健康。此外,陰宅土葬者,最忌諱土質不乾淨或偏枯、偏溼。

現代建築風水,有利者包括「高、大、方正」三個要件。即建物高,平面大,格局方正。

建物十樓、八樓,或廿樓、卅樓,都算高。只要比馬路正對面的樓房或其他物事來得高,便是好。因居者的屋宅正面來氣無阻,則各方面發展不可限量。否則對面建物比你高,路巷才十米、八米,形局就窄小,影響前程。有些房屋前方是公園、湖泊、溪流,形局開展而樓層不必高。

屋宅平面大,指室內坪數多比少好。坪數大則功能齊全,納氣足。同樣格局門位,你八十坪,我五十坪,肯定是你比較旺。譬如九十坪的宅,八卦加中宮,分九等份,每份為十坪。財位算一個卦位,就有十坪。我的財位才不到六坪,當然沒你旺。

前些時不少租小雅房者遭遇火災,釀成慘案。通常是經濟能力不夠,不得已才住小宅;一般人發了財必先買個大房子來住。如今在此建議讀友,就算沒什麼錢,也寧願與人合租公寓兩房或三房,切不宜讓自己長期困在十坪、八坪或更小空間,不僅妨阻運勢發展,更有不測之險。

公寓大樓屋宅有電梯樓梯,故室內常形成缺角或削角不方正。透天厝則多半呈長方形,較少見缺角削角。格局不方正影響某一年齡層的居者;如缺東北角艮卦方位,正是少掉男丁所屬的空間,不利廿歲以下男孩,求學健康方面常有妨碍。

此外,不巧缺角的部分正是財位,或文昌位,那豈不是虧大了。辛苦掙錢,卻存不了財富。用功讀書學習,應試時老是出岔,功虧一簣。是故,平面方正的格局,難能可貴,風水加分甚多,擇屋要件的前幾名,不容忽略。

綜前所言,高大的建物先天佔了優勢,如果室內平面方正,即是旺宅。本來道路是看財氣的,依建築法規來看,高樓周遭道路多半寬大,即使在巷內,也有開放空間的餘地可以納氣。人們花較多成本造高樓,獲得回報即是較吉旺的好住宅。

玩色新主張 綠光森林的顏色魔法

【文/住展雜誌】玩轉創意的新設計,構築未來生活的願景藍圖,勇敢大膽的嘗試多元色彩,獨樹一幟的新玩法,綠光森林的顏色魔法,給你一個多彩多姿的美好日子……

客廳的大面積磚頭搭配藍色牆面,營造出美式風格。

對室內設計來說,如何巧妙的規劃格局動線,抑或運用各種配件、家具,來符合建築的不同特色,考驗著設計師的美學眼光、經驗與巧思。位在竹北的「綠光森林NO.22」,設計團隊運用多元活潑的色彩佈置,打造出一個與眾不同的特殊居家空間,給購屋族一個明亮、充滿活力的美好日子。

開闊無間隔的創意客餐廳

「綠光森林」第22期座落在竹北的水瀧重劃區,近遠百竹北新世紀購物中心,緊鄰水瀧公園,規劃了兩個不同房型的二房及三房實品屋設計。為了在視覺上更為寬闊,設計師打造了開放式的公共區域,客廳與餐廳皆無間隔。尤其在兩房的案例中,設計師採用立式木質吧檯取代一成不變的餐桌,同時也身兼迷人的中島廚房,有助於提高空間的效能,創造大坪數才有的開闊感,啟動用餐時光新模式。

「綠光森林」22期位在竹北的水瀧重劃區,近遠百竹北新世紀購物中心,規劃2-3房大樓社區,緊鄰水瀧公園。

兩房型的餐廳使用立式吧檯作為餐桌與中島。

在兩個設計案例中,餐廳空間皆採用懸掛式工業風格的燈具,成為空間中吸睛的亮點,放射出專注閃耀的光芒,成功打造出室內的高端質感。而兩房格局中的客廳,使用了皮革沙發與磚塊電視牆,創意營造美式風格,且為避免整面磚牆的壓迫感,設計了三分之一的留白,刷上浪漫的湖水藍,打造獨樹一幟的客廳新玩法。

餐廳的金屬風吊燈相當吸睛。

三房型擁有完全獨立的大廚房空間。

綠光森林的顏色魔法

「綠光森林」最讓人驚艷的,無疑是色彩的大面積、局部運用,大多數的室內空間多以白色牆面與自然色配件為基底,然而在本案的設計中,大膽的使用亮色元素,劃破了大眾對質感居家設計的定義,在餐桌、地毯、掛畫,甚至是大面積的壁面,都突顯出色彩帶給人類視覺的衝擊與美感。

在三房的設計案例中,客廳沙發並非常見的自然色系,改以搶眼的寶石藍搭配黃、灰與水藍三色抱枕,與牆上的抽象亮彩畫作相互共舞;而地毯則選用閃亮活力的螢綠色,瞬間打亮了原本木質基調的雅靜空間,再配上一盆可愛的小花,在客廳裡就像置身森林公園,輕坐在草皮上享受和煦的午後,輕鬆轉換氛圍,色彩的魔法在生活的場域裡,有了最佳表演舞台。

沙發跳脫常見的自然色系,使用了藍色、黃色、灰色等元素相互搭配。

公共空間的活潑色彩配置與草綠色地毯,讓客廳充滿濃濃的童趣森林感。

勇敢嘗試大面積玩色

走進臥室內,房間的強烈色彩仍舊搶下主旋律的地位,在每個不同的房間中,設計師大膽的分配了不同色系,在牆上大面積的留下主題色,顏色魔法的魅力襲捲而來。仔細檢視,每個房間都以咖啡牛奶色為基調,並選擇部分牆面,塗抹上天空藍、亮黃色、螢光綠與咖啡紫,甚至客廳的牆面也悉心塗上淡淡的鵝黃色,如同城堡樂園般夢幻又有童趣。

客廳的牆面,也悉心刷上淡淡的鵝黃色。

房間的牆面大面積的使用特殊色系,圖中為天藍色房。

乳白色系房,平實中見真情。

草綠色系房,活潑下舞春風。

咖啡紫色房,沉穩裡顯優雅。

其中,亮黃色主題的臥房,也在牆上裝訂了不規則的收納櫃與書架,兼具裝飾與實用的功能,也大幅度減低了亮黃色在視覺上可能造成的不舒適,與床頭的黃色抱枕、木質基調的書桌、系統櫃,相互譜出北歐玩色森林的設計新概念。

黃色房牆上的收納櫃兼書架,表現突出。

以色彩喚醒生活的願景

「綠光森林」的居家裝潢設計,致力於將人們的生活變得更美,相信色彩是生活中最自然、最不可或缺的元素之一,喚醒居家生活的色彩配置靈感。其實設計裝潢並不一定需要繁複華麗的家具配飾,最重要是緊緊跟隨人們的生活,配置出未來的生活藍圖,而顏色正是居家裝潢中最具潛力的魔法師,輕鬆的使用色彩,將居家空間改頭換面,為生活多一點調味樂趣吧!

設計檔案

房屋區域:新竹縣竹北市
建案名稱:綠光森林NO.22
格    局:三房兩廳、兩房兩廳
坪數大小:30-37坪
主要建材:智慧系統、德瑞克衛浴、林內廚具、木地板、油漆、木櫃、鐵件、投射燈。
接待中心地址:新竹縣竹北市中山路45號(萊爾富正對面)
接待中心電話:(03) 555-0086
網址:https://www.facebook.com/redtreeno22/

超高樓居家影響運勢?

【文/住展房屋網】北市大安區有一幢卅八層超高大樓,號稱最高的住宅樓宇。多數摩天大廈是辦公樓,台島有一○一,有八五大樓,多屬商用。住家如此多層,會不會太高?其實香港的住宅大廈多的是三、四十層乃至更高,上海也有更高的。有人不習慣樓層太高,擔心接不到地氣,影響運勢。

古代自然沒有住宅高樓,因當時並無電梯。一般佛寺或塔廟宮殿,仍有技術可造得很高,卻非供人住居之用。因此,認為人不宜住高樓的說法即出現。譬如,日本東海大學曾有研究報告,長住十餘層以上的高樓,女性較容易流產。這個統計數字,或許並沒有其他人可證實。

從風水角度觀之,二樓以上的屋宅,都沒接地氣。甚至一樓有地下室者,一樓居者同樣沒碰地面。住屋吉凶和地氣不是這種關聯,如土質不淨或周遭水汙染,類似不良地氣才影響健康。此外,陰宅土葬者,最忌諱土質不乾淨或偏枯、偏溼。

現代建築風水,有利者包括「高、大、方正」三個要件。即建物高,平面大,格局方正。

建物十樓、八樓,或廿樓、卅樓,都算高。只要比馬路正對面的樓房或其他物事來得高,便是好。因居者的屋宅正面來氣無阻,則各方面發展不可限量。否則對面建物比你高,路巷才十米、八米,形局就窄小,影響前程。有些房屋前方是公園、湖泊、溪流,形局開展而樓層不必&#3#39640;。

屋宅平面大,指室內坪數多比少好。坪數大則功能齊全,納氣足。同樣格局門位,你八十坪,我五十坪,肯定是你比較旺。譬如九十坪的宅,八卦加中宮,分九等份,每份為十坪。財位算一個卦位,就有十坪。我的財位才不到六坪,當然沒你旺。

前些時不少租小雅房者遭遇火災,釀成慘案。通常是經濟能力不夠,不得已才住小宅;一般人發了財必先買個大房子來住。如今在此建議讀友,就算沒什麼錢,也寧願與人合租公寓兩房或三房,切不宜讓自己長期困在十坪、八坪或更小空間,不僅妨阻運勢發展,更有不測之險。

公寓大樓屋宅有電梯樓梯,故室內常形成缺角或削角不方正。透天厝則多半呈長方形,較少見缺角削角。格局不方正影響某一年齡層的居者;如缺東北角艮卦方位,正是少掉男丁所屬的空間,不利廿歲以下男孩,求學健康方面常有妨碍。

此外,不巧缺角的部分正是財位,或文昌位,那豈不是虧大了。辛苦掙錢,卻存不了財富。用功讀書學習,應試時老是出岔,功虧一簣。是故,平面方正的格局,難能可貴,風水加分甚多,擇屋要件的前幾名,不容忽略。

綜前所言,高大的建物先天佔了優勢,如果室內平面方正,即是旺宅。本來道路是看財氣的,依建築法規來看,高樓周遭道路多半寬大,即使在巷內,也有開放空間的餘地可以納氣。人們花較多成本造高樓,獲得回報即是較吉旺的好住宅。

從豪宅交易看貧富差距

【文/住展雜誌】國自川普上台之後,發布許多對富者有利的財經政策。歸納起來,美國優先,富人優先。台灣一向抱美國、日本大腿,亦步亦趨,從電影、電玩、娛樂、文化、時尚等等,以迄於醫藥、飲食、養生、休閒,統統想依樣葫蘆。甚至還有倡議加入聯邦成為第五十一州。但這回咱們沒有必要再邯鄲學步,大肆減稅;何以故?因台灣早已是富人天堂了。

川普的支持者多為傳統保守的白人,也是全美經濟主流和財富掌控者。換言之,共和黨乃富人黨;因此,富者支持成功的領導人,自然得回饋。除此之外,川普也有真心想造福乃至圖利資產階層,他希望有錢人增加,那麼選票就會增加。下回選戰不必再糾纏半天,難分勝負。減稅和關稅堡壘,即為對資本家最明顯的利多。

台島的執政者卻不然,長期仗著鄉村包圍城市起家,以中低收入階層為支持主流,這群政客的思維和執政方向,可想而知。只有窮人變多,自家的支持勢力才會更強大。所有國家都一樣,當經濟不振時,左派出頭乃勢所必趨,可是主政之後,卻在各種政經措施中,顯露出台島優先、富人優先的色彩。換言之,中下階層翻身,仍然不可企及。

近二、三十年來,台灣產業崛起以電子科技為重頭。貿易成長讓他們致富,而長時低薪更使之富上加富。老闆賺十億、百億,員工領三萬、四萬。明知問題所在,而束手無策;或是說袖手旁觀。

於是貧富差距形成災難,殃及房市,國民旅遊,乃至更要緊的出生率、幼教和家庭生活型態。可謂滿盤皆輸,科技獨贏。

前時有豪宅成交才五、六戶,總銷額即達卅億元,每戶要價五、六億台幣。比起公宅、舊大樓、公寓,雙北之外的縣市住宅,身價有雲壤之別。高速國道,都會大街,不時有超跑酒駕肇事新聞,如此酒品,這般習氣,而荷包鼓鼓,能奈他何?社會財富經濟資源分配不公,到了某種難以忍受的地步。無怪陳情抗議狼煙四起,台島南北怨聲處處。

政策偏斜是大問題,執行廢弛為害更大。例如都市更新,個案十之八九雷大雨小,成功率極低。一般認係官方缺乏擔當,住戶投入都更,依法進行,而碰上釘子戶即一籌莫展。很像剃頭半途叫停,令人進退兩難。住為民生四項之首。求其安全安定而不可得,孰令致之?有錢人再買就是,不在乎都更,普羅大眾被懸在空中,政客讓當何責?

空頭支票漫天飛,乃選季慣見現象。近時都更大餅又被拿出來微波,趁熱騙點選票。律令不改正,執行不切實,百事俱廢。偏偏都更屬於利益爭奪遊戲,非不得已,絕不容許別人佔便宜,或自己佔不到便宜。人性大抵如此,不足為奇,但法規未能針對重點,厥為敗筆。任何推不動都更的社會,皆可貶斥其國民道德良知水平。不必客氣!

總體經濟包羅萬象,共同特點是資金動力,而其間的樞鈕即為利率和匯率。雙率不穩定,經濟必大亂;雙率變動小,景氣少起伏。台島多年來即是穩定的盤在那兒,不上不下,人們感覺很悶,因國民所得一直在中低檔徘徊,推不上去。內需若有新元素注入,像全面都更,肯定能帶來另一波繁榮的局面,或許貧富差距,會被暫時忘記。

重劃區太夯 房市春季檔新北又爆量

【文/住展雜誌】雖然今年北台灣春季檔案量續減,但新北市重劃區推案量卻源源不斷,尤其是新店央北、板橋江翠北側、土城暫緩發展區,以及林口、五股等舊重劃區,都有建商不畏看衰,大舉推新案搶市……

新北市春季檔推案規模大,案量集中在重劃區。(圖為新店央北重劃區)

據住展雜誌統計,今年北台灣房市春季檔推案預估量為一六一四點九億,較去年實推案量一八二九點一億減少約百分之十一,旺季檔期推案量已連續數年下滑。在今年春季檔期北台灣各縣市中,又以新北市推案預估量約六八三億最多,主要是重劃區推案量爆發,大幅挹注整體案量。

今年房市春季檔量縮,從好的方面看,線上供給量不致於失控,可望守在相對穩定、安全水位,同時對線上銷售中的建案也有幫助,客源比較不會受到新案瓜分,價格戰的壓力會稍微緩和。但從壞的方面看,意味著建商多看淡近期市場,心態較為保守,盡量以銷售舊建案為優先,所以不敢大舉推新案。

大坪數崛起 都更案火熱

近期房市最受矚目的焦點,就是台北市的指標豪宅『F4』:「One park taipei 信義聯勤」、「Diamond Tower」、「冠德信義」與「陶朱隱園」。其中,「One park taipei 信義聯勤」、「冠德信義」和「陶朱隱園」都預計取得使照後才要公開,今年第一季猶抱琵琶半遮面,千呼萬喚仍不願公開。

由於指標豪宅缺席,但北市春季檔大坪數案量占比已有提高的跡象,如「帝璽」、「冠德羅斯福」、「森城大院」、「Jade 12」等案,案量占北市檔期案量四成左右;未來若指標豪宅陸續公開,大坪數案量比重會進一步拉高,小宅比例會遭到大幅壓縮。惟若以戶數計,則小宅戶數仍較多。

北市春季檔另一個特色,是都更推案延續去年熱度,依然扮演房市主角,如「帝璽」、「冠德羅斯福」、「耕隱」、「台大敦仁」、「恆合江山」、「松江無籬」、「鵲喜」、「岫廬」等八個建案都是都更案,場子相當熱鬧。

建商沒在怕 重劃區量增

新北市春季檔推案重心集中在新興重劃區,尤以板橋江翠北側、土城暫緩發展、林口新市鎮與新店央北等重劃區推案量最多,這四個重劃區案量超過四百多億,占比逼近七成。推案過度集中化的結果,恐怕對價格較為不利。

但讓人跌破眼鏡的是,新北市去年的大讓利風似乎沒延續到今年,目前預估開出的新案,其定價大多偏高,例如鶯歌火車站附近、土城暫緩發展區外、板橋江翠北側內,都有高價案將推出,挑戰市場接受度。在讓利案數量較去年明顯減少,今年買氣是否能夠續旺,就有待觀察了。

走平實路線 桃竹很務實

桃、竹建商則大喊『我們不一樣』,推案形態跟大台北呈現不同的風貌。桃、竹春季檔建案多平均分布在各行政區,產品則以二、三房為主流,符合首購族群和一般家庭的購屋需求,如「富宇全球案」、「麗寶青年時代」等案;價格方面,多走平實路線,挑戰新高價的建案極少。

至於宜蘭和基隆,今年檔期案量極少。推案量銳減的主因,是因為近期市況不佳,基隆從去年Q4起推案就大幅減少,而宜蘭冬季房市因旺季不旺,導致建商心生觀望,所以縮手不推案。

大致上來看,今年春季檔重心仍在大台北身上,尤其是在讓利案減少的情況下,今年大台北買氣能否續熱,可能是房市回溫與否的重要觀察期。如果民眾不買單,就代表建商定價太過樂觀,房市尚未落底,所以買方仍想等便宜貨而不願追價;如果買氣持續成長,那麼距離房市回溫可能越來越近了。

讓利賺錢年 十大代銷獲利大豐收

【文/住展雜誌】去年十大代銷排行榜中的業者,雖然大部份接案量呈現下滑,但幾乎每一家都有熱銷案或完銷案,口袋賺得飽飽飽。因此,一七年對代銷業來說,應該算是一個大豐收的好年!

住展雜誌統計去(二○一七)年北台灣十大代銷結果出爐,第一名至第十名依序是海悅、新聯陽、甲山林、創意家、璞園、新理想、翰昌、信義、新高創、華磐。去年進榜的代銷多是老面孔,傳統四大代銷強勢占據榜內前四名,璞園廣告接案量則快速攀高,房仲旗下代銷部門則僅有信義進榜,而華磐則是榜內唯一新人。

海悅蟬聯代銷王,銷售亦創佳績。(圖為「竹科悅揚」活動現場)

老代銷強勢 新血僅一位

第十名的華磐國際開發,是去年榜內唯一首次入榜的代銷業者,接案量為九七點五億;該公司算是代銷業新血,創立翌年就擠進十大代銷榜內。華磐年承接建案為「青峰」、「翠峰」、「傳峰」等建案,均為新潤建設的推案,未來預計會擴大承接其他建商的推案來銷售。

第九名為新高創廣告,已連續二年入榜,去年接案量為一○二點五億,指標案如中和「景安之丘」、淡水「捷運儷境」。新高創近二年接案量相當平穩,去年總案量一○二點五億,僅比前(2016)年減少五點一億。

信義代銷睽違二年後,再次重到十大代銷行列,去年接案量達一○四點七億,指標案如松山「中工耘翠」、大安「大安Vision」。雖然國內有多家房仲旗下都設有代銷部門,但信義代銷是唯一數次能衝入十大代銷榜的贏家,不過其接案範圍僅限大台北地區,事業版圖相對有限,惟優點是穩紮穩打。

第六、七名分別是新理想、翰昌廣告,去年承接的建案以寶佳旗下推案為主。其中,十大代銷榜內多年不見的翰昌廣告,去年承接建案為新店「合陽天擎」、泰山「合登上豪」,總案量達一一四億。新理想廣告去年接案量為一一六億,指標案如鶯歌「雙捷A+」、桃園「權視界」。

新聯陽好神 海悅再稱王

璞園廣告前年屈居第十名,去年接案量大增至一五五點八億,較前年增加五一點三億。除了推案量大幅成長外,璞園去年接案足跡更遍及北台灣縣市,大台北有「天賞大願」、桃園有「忠泰幸」、新竹有「國泰禾」、宜蘭有「玖砡行館」,總案量只差第四名不到八億,頗有挑戰四大巨頭之勢。

至於去年十大代銷前四名,則仍為四大代銷所盤踞,但第二到四名的代銷,去年接案幾乎全限縮在大台北地區。第四名為創意家行銷,案量為一六三億。創意家去年主要承接大台北地區的建案,只有桃園「國泰水秀」一案例外,預估今年接案狀況會比去年積極,案量將再往上成長。

保守回防大台北的,還有甲山林機構;甲山林去年承接銷售的建案全在大台北地區,而且多集中在新北市重劃區,如板橋江翠北側重劃區「新外灘」、土城暫緩發展區「金城舞」等系列建案,全年接案量來到二四二億。

雖然新聯陽實業去年接案範圍也侷限於大台北,但案量卻呈現噴發式成長,去年總案量高達約五七四億,較前年暴增三五七億、年增幅超過百分之百,是四大代銷唯一一家案量成長者,排名升至十大代銷榜第二名。新聯陽去年所接建案產品類型是大、中、小通吃,如豪宅案有「潤泰敦峰」、「華固名鑄」,中間坪數有「鳳凰花園」,小宅案有「文心奕奕」;其中大坪數案量占總案量約五成,大坪數案量占比之高,在代銷業界內實屬罕見。

持續蟬聯代銷王桂冠的海悅國際,去年承接建案數量與總案量均得第一,全年接案量達六三八點四億,包括兩個百億大案「竹科悅揚」、「久泰皇品」。海悅去年接案可謂蠶食、鯨吞二種方式並進,大至百億量體的指標案,小至總銷只有一億多的微型建案都接。

從去年十大代銷排行榜來看,前九個名字均為老面孔,意味著在房市修正期中,傳統老代銷、大型代銷較能適應市場變化,新代銷或中、小型代銷只能在夾縫中求生存。雖然房市景氣未大幅復甦,但因業主普遍願意讓利,使去年十大代銷榜中每一家代銷手上,都有一到數個不等的熱銷案,繳出一張漂亮成績單,也算是豐收的一年了!

老大換人作 十大建商風雲變色

【文/住展雜誌】在台灣房地產市場裡,寶佳以往大多是推案量最大的建商,已是蟬聯八年記錄的推案量最大建商。但去年案量排行榜卻起了大變化,名次出現奇妙的大洗牌……

據《住展》雜誌統計,北台灣建商推案量排行榜出現重大變化,先前已經八連莊的寶佳機構被遠雄建設超越,屈居第二名,而新的推案量霸主遠雄建設,是以四七○億登上十大建商之首。

二○一七年的十大建商名單,依序是遠雄建設、寶佳機構、潤泰創新國際、泰舍實業、中悅機構、立信機構、茂德機構、久泰建設、冠德建設與三福開發。

遠雄建設去年推案量激增,躍居北台灣最大建商。

大台北建商強勢進榜

第十名的三福開發,去年僅推出新莊「凰凰花園」一案,總案量達一百億,就衝上前十名。三福開發是大台北地區的老牌建商,從九五年起就有推案紀錄,但歷年推案量不多,去年三福首次擠進十大建商排行榜。

冠德建設則是知名上市建商,也是營建的績優生,一五年間曾進到第八名,一六年因推案縮手而掉出榜外,去年擴大推案能量,總案量達一○一億,尤以「冠德創新殿」案量最大。由於冠德手上還有數個建案正在籌備,預估今年總推案量會超越去年。

久泰建設也是大台北老牌建商之一,去年案量達一一六億,主要是靠中和豪宅案「久泰皇品」,單一個案海灌百億量體,擠進排行榜第八名。前年排名第二的茂德機構,去年以銷售餘屋案為主力,新推案量僅約一三○點六億,且多集中在新北市新興重劃區。由於茂德今年在新店央北、板橋江翠北側、土城暫緩發展區與三重仁義段均有新案推出,今年案量可望大幅成長。

第六名的立信機構,是十大建商榜中的新面孔,主要案量來自於板橋江翠北側重劃區,且銷售成績亮眼;由於立信是江翠北側重劃區的大地主,該重劃區將成為立信推案大本營,也可能幫助立信連續二年登上十大建商排行榜。

暴增三百億 遠雄變老大

第五名的中悅機構,是新北與桃、竹知名的豪宅建商,去年新案量體達一九○億,較前年大增逾百億以上。自從房市從一四年下半年進入買方市場後,多數豪宅建商都轉攻小宅市場、或者縮小房子坪數,但中悅是極少數堅持推百坪以上房型的建商,在目前房市中獨樹一幟。

第四名的泰舍實業歷年推案量有限,但去年新莊「泰舍至善元」量體高達二二○億,是新北市案量最大的都更案。泰舍實業表示,「泰舍至善元」為買斷式都更案,全案無保留戶,因此總案量才能高達二二○億。
以建築品質聞名的潤泰創新國際,去年新案量達二四○億,指標案包括松山「潤泰敦峰」、新莊「潤泰峰盛」;去年潤泰新所推出的建案,都不走主流讓利路線,是少數堅持賣高價的業者。

原已連續八年稱霸北台灣的寶佳機構,去年推案量三五九點四億,雖已較前年增加近二十億,但仍不敵遠雄建設,落居第二名。雖然寶佳案量居第二,但若以建案數量來說,寶佳新建案數量高達三十幾個,遍及新北市與桃、竹各行政區。

遠雄建設去年新案量達四七○億,較前年暴增三百億,年增幅約一七四%,指標建案如汐止「U-TOWN」二期、龜山「遠雄新未來」等案。遠雄曾在二○○七年成為十大建商之冠,在睽違十年後,再次重返第一名。

由於去年北台灣推案量止跌反彈,各建商推案量普遍增加,進入十大建商的最低門檻,也從前年的八十億,去年提升至一百億。這顯示房市景氣雖不算好,但在讓利就能大賣的情況下,建商推案信心不減,仍然戴著頭盔往前衝!

購屋旺季正熱 買房優惠多

【文/住展雜誌】每年的三到四月,是台灣新建案市場的傳統旺季,此時期不管是建商推案、或是民眾購屋都相對熱絡。

由於推案眾多,業者為了捉住民眾目光,吸引大家前來買房子,總是會大打廣告,推出一連串的購屋優惠;即使房子沒買成也沒關係,正所謂買賣不成仁義在,許多建案也準備好『膨湃』的賞屋禮,從吃的、玩的,乃至於到工藝教學,通通都有,讓民眾看屋就像出遊一樣有趣。

更有甚者,有的業者大手筆請來『明華園』上演好幾齣歌仔戲,有的業者則是邀請風水大師替民眾解惑,有的則送買房的民眾全室裝潢、家電、再含車位,可以說是卯足全力拚下去,就是要民眾心甘情願買單!

在優惠如潮水般湧現之際,買房子當然不能暈頭轉向,還是得仔細找尋好的標的才能下手。

至於好的標的在哪裡?優質潛力地點怎麼找?本刊一口氣企劃四篇買房特蒐專文:「環狀線買房大點兵」、「鐵道旁的置產區」、「住展房屋網熱搜區」、「上半年房市熱點區」;從捷運、台鐵,再到建商推案重點區、網路點閱熱門區,通通都不放過。

無論您是要買房、或是要作土地開發,本期文章都能替您指點新的方向。為什麼現在要進場買房子?關鍵就在於政府態度悄悄改變了。

以往在選舉年,各政黨總是把打房當成重要政見,但今年選舉卻聞不到這個味道;不僅不打房,政府還不斷釋出對房地產有利的訊息,例如先前宣布的調降公告現值、公告地價;再到近期,總統蔡英文更指示要釋出一千多公頃的產業用地。

除此之外,各地政府也頻頻拋出建設開發的利多。以大台北為例,台北市長柯文哲拚勁的推『台北雙子星』招商開發計畫,新北市長朱立倫則續推『三環三線』興建計畫,更不放棄積極爭取中央支持。

風向變了,房市光明就快到了。現在看屋、買房,或許是個值得考慮的好時機。祝您賞屋愉快!

多區供給擴增 買賣價格認知再拉鋸

【文/惟馨周報】進入三月各區市況明顯轉熱,不少地區開始出現新推案,有的則是前期預售案成屋後重推;無論如何,都代表待售案量大增。而由於新推案開價普遍又見拉高。將使得買賣價格認知再度陷入拉鋸…

很可能是肥咖條款效應開始浮現,最近不少業者高喊,中高總價甚或豪宅產品買氣回溫;國內土建融龍頭土銀更指出,去年建商讓利使得買賣雙方認知拉近,大型建商購地又轉趨積極,因而看多後市。

新案價拉高 認知恐再拉鋸

土建融本來就是土銀最主要的業務,當然得正面看待;再者,建商如果不買地推案,未來就不會有業績或入帳行情,和未來景氣面不見得有絕對關係。

目前唯一確知的是,房市買方仍心存觀望,主要因為價格要降不降,不少新案甚至又拉高牌價;這將使得未來價格認知,不是像土銀董座說的逐漸貼近,而恐怕又要陷入拉鋸。而相同因素反映在近期市況上,則是有來人但成交慢,整體而言也還是平價產品銷售反應較好。

楊梅供給再增 低價大樓為主

比如前幾年供給量相當大的楊梅,後來靠著降價及相對低價逐漸去化,最近新案又開始陸續推出,初估上半年將有近千戶新供給。價格方面無太大變化,行情維持在12-14萬/坪;雖然透天相對稀有,但總價高許多,因此銷售上大樓仍明顯優於透天。

已進場新案,為位校前路之「文采十悅」,規劃41坪雙併華廈共10戶,開價未定;埔心梅獅路二段上「協和星視界」則是規劃24-46坪二到四房共154戶,另有5戶店面保留,開價18萬/坪,訴求首付38萬起及兩年免管理費。瑞獅大橋旁「高誠新時代」規模更大,總戶數達197戶,規劃22-70坪一加一到四房(含13戶店面),開價17萬/坪。

四月後還會有更多新案將推;首先是系列案「鴻築新米蘭」,規劃25-38坪二到三房共126戶,另有6戶店面保留。市區地段則將有規劃8戶電梯透天的「帝品苑」,建坪65-98坪。埔心地區頭重溪公園旁「櫻花博」則是目前已知本檔期楊梅最大指標案,總戶數233戶,產品為二到四房(坪數未定)。位台鐵軌道旁的「傳天地」則將在五月推出共18戶透天之三期,預料仍會走低總價路線。

桃園市楊梅區「鴻築新米蘭」接待處。

相對低單 三峽現土城客

由於北大特區開發已步入尾聲,近年推案量大減,近年三峽房市焦點轉移到市區地段。不過由於不少推案開價略高,相同價位(約24-25萬/坪)下,消費者當然多選擇近未來捷運站的產品,如三鶯交流道旁的「長展日綻」或近教研院的「樂河郡」系列案。另值得注意的是,最近三峽可看到土城客;這說明雖暫緩特區推案頗熱,但與三峽市區仍有近10萬/坪價差,因此吸引土城客源轉進。

儘管開發近尾聲,北大特區之後還是有新案待推,且都出自在地建商之手。首先是永裕居建設學勤、大觀路口案,據悉業主已有帶看,不過因為底價高,目前尚無代銷承接。另桃子腳學校附近,學勤路上生才實業新案,則預計四或五月推出。在地建商系列最新案「26藝」(暫定)基地近龍埔國小。坪數規劃會比前一期(25藝)稍大,價格則可能仍要3字頭以上。

特區以外近期唯一新案也是系列案,為「樂河郡10」,規模小於前期,僅18戶,蓋五樓建物、無地下室(一樓規劃機械車位),格局為二房,坪數及開價皆未定。

市區之後也有新案,進度較快的將是立信建設商業區案,預計四月中下旬推出;再來則是中園國小附近櫻花建設推案。據悉共有三期待推,最快今年第四季推出。

汐止新案再進 供給續擴張

再看到汐止,由於去年出現2字頭價,加上茂德案「超級花園」及「幸福城市」持續強銷,話題熱度頗高。顯然業者打鐵趁熱,將再推最新福德一路「福德ONE」,總戶數超過300戶(合建案,可售戶數未定),現場稱五月後才公開,不過實際已在臨時接待收預約;目前開價45-48萬/坪,同樣堅持賣4字頭。同區還有「采采良品」將推,為16-40坪規劃,開價未定,人員已進駐,預定四月進場。

新北市汐止區「福德ONE」基地及帆布。

同期另一新案則在長江街,案名「星光棧」,規劃22、24坪挑高三米六產品共13戶,開價35萬/坪,現打廣告戶668萬,折合單價還要3字頭,且小環境質感不佳,因此價格偏高。

這波新案中,最大規模的則是位處橫科地區的「甲山林天墅」;該案基地地目為鄉村住宅用地(丙建),因為是舊建照,因此能規劃挑高五米產品,總戶數達336戶(65億),坪數、開價等則還未公佈,目前僅打出1680萬廣告戶含裝潢(四房)。

單價行情更低的五堵車站周邊,之後也會有新案,推案業者有寶佳機構及誠家興建設等,推出時間可能落在下半年。舊案部分,近期唯一有動態的是都計外「山水極尊」,換代銷更名為「松濤晏」續售,新打2380萬廣告戶(連棟透天),實際開價2500-2800萬。

去年中出現首案的土城暫緩特區,仍維持相當熱度;最新案「璞真仰睦」農曆年前進場,據稱反應熱絡,產品為24-48坪二到四房;訴求大陸工程營造,受消費者認同,宣稱只剩8戶(可售120戶)。客源則以在地客為大宗,另有部分板橋、中和及少數北市客(皆有地緣性),現場表示都賣4字頭以上,屬區段高標。同區另一新案「東運御光」也是年前即進場,開價43萬/坪,規劃25-52坪二加一至四房共88戶,可售約一半。

新北市土城區(暫緩特區)「璞真仰睦」接待處。

除以上兩新案外,之後本區還有「弘暉大苑」將推,量體達230戶,規劃二到四房(坪數未定),預計520進場。有富建設暫緩區內則有三塊基地,據悉會同時推出(已掛出帆布醞釀)。至於暫緩特區旁工業區變更案「土城日月光」(宏璟案),據了解將在六或七月正式推出。

除暫緩特區外,市區也有新案;中央路二段「風華」規劃23-34坪二、三房共122戶(另有3戶店面保留),開價46萬/坪,現場稱要賣4字頭。

新莊未來新案 新成屋居多

更早就發跡的新莊副都心及頭前段,一度因市場交投過熱,引來央行關注及祭出信用管制,但這幾年推案並未間斷;最近則終於又有大型指標案登場,為醞釀許久的副都心商業區「遠雄九五」。

新北市新莊區(副都心)「遠雄九五」。

遠雄該案規劃大坪數、高單總價產品,5至26層登記辦公室,坪數126-140坪(四併),27樓以上180-198坪雙併規劃,全案共120戶,預計六月交屋,開價則高達98萬/坪。由於是上新莊近年少見的超高總價產品,牌(單)價也高於區域行情甚多,因此反應還待觀察。

遠雄之後另一新案則還是走中小坪數路線,為目前強銷中「首品」二期「首藝」,全案共274戶,地目仍為商業區,因此部分戶別仍將登記為商用。

目前副都心還是以小坪數為主,平均成交則約45萬/坪,最低可見41、42萬/坪。個案促銷動作方面,「碧瑤天鑽」打第二車(位)免費(機械車位),據稱效果不錯,不過客戶多選擇直接折抵總價。

再來到市區,近期供給相對少,因此復興路上新案「典藏富邑」,推出後儘管媒體不多,但光靠周邊客源,反應依然不錯。

之後整個上新莊仍有不少新案,而且以新成屋案為主;頭前段及副都心兩重劃區內將有冠德、廣春成、健弘(知森堂)及寶佳機構(勝旺建設)等推案,前段提到的復興路也有兩棟新成屋。由於目前線上待售案量不小,因此這些新案進度仍不快,下半年才推出的機率較高。

八里台北港 依然靜悄悄

和新北其他幾個重劃區相比,台北港特區所在的八里則相對沉寂許多;雖然特區內已圍起圍籬的基地不少,持有基地的包括勤樸、寶佳及台中龍井建設等,但目前有實質動作的還是不多。目前所知,該特區將推的新案,為吉園建設案,將推二、三房,坪數未定。

其他個案方面,八里坌透天案「忘憂莊」價格鬆動,原為1800萬,現有1688萬廣告戶;稍早強銷,目前媒體稍減的「台北晴灣」則新打月付6500元為訴求。….>>欲閱讀全文,請訂閱惟馨周報

廣告量微減 價格訴求最有感能見度高

【文/惟馨周報】最近國際政經局勢變幻莫測;一觸即發的中美貿易戰,當然最至關重大,川普剛簽署的『台旅法』,及對岸中共修憲過關,讓習近平再無任期限制,預估也都將對台海兩岸關係及國內政經造成直接或間接影響,甚至牽動國內房地產市場。

無重大事件 人氣持平小增

儘管如此,短期內國內尚且感受不到上述事件的衝擊,加上外界預估央行本季應會維持利率不變,而且上週整週天氣狀況又大致穩定,因此上週包含週休二日在內,房市人氣大約是持平到小增。

至於表現較佳的,基本上還是幾個熱門推案區的指標案;如板橋江翠北側重劃區「翠峰」,上週來人還有75組高標,同區「江翠ONE」則維持約50組/週成績。區域最新案(尚未打出NP)的「興富發大悅」及「歡喜市」,也都有近百組及超過60組的週來人量。

新店區公所公辦都更案「冠德創新殿」,據稱僅剩相對高單價戶別,不過上週週來人仍維持在50組以上;同區最新央北重劃區之「波爾多」上週來人則是約70多組,和前幾週差不多。

新莊是近幾週另一個媒體釋出量極大的區域,不過可能是目前打出廣告的,大多是高單總價產品,因此人氣相對比不上江翠或央北,僅市區相對低單價案「鳳凰花園」,上週來人超過50組表現較佳。

新案曝光有限 篇幅反小減

再看到建案廣告量部分。雖然329檔期已正式啟動,上週首次曝光個案數也持續飆高,不過目前為止新指標案曝光者還不多,顯示業者心態還是有些保守、觀望,報廣篇幅上週甚至還倒退嚕。

本刊統計,上週(3/12至3/18)北台灣線上建案釋出之報紙廣告篇幅,共計為3,480批,比前週減少180批(-4.9%),不過釋出NP個案數反而比前週增加5個,共計57個,其中更有7個是首週釋出案例。而7個首次曝光案數,更是近一年半以來單週最多。

儘管最近單週廣告量未見大增,上週甚至小幅萎縮,但在廣告形式上則悄悄出現微妙變化。可能是最近房子較難賣,為了改變操作手法,最近確實愈來愈多建案NP改以廣編稿形式釋出。

訴求全都露 廣編稿增加

評估其原因應是在於,同樣整張篇幅,廣編稿確實可比一般廣告塞入更多訴求或重點。不過平心而論,看報紙新聞和瀏覽廣告的習性並不同,消費者會不會真的仔細全篇閱讀,恐怕又是另一回事。況且針對單一特色單點突破,有時反而比大雜燴更能抓住消費者目光。

如上週重新曝光的「明日綻」,新釋出的就是廣編稿;內容可說是把重點訴求一網打盡,包含標榜所在之中山北路二段百年風華、釀就人文底蘊,另還有雙捷運、雙大道之交通優勢,忠泰、長虹雙強合作加上日籍建築師操刀,以及坪數規劃適合世代合居等,通通都可在廣編稿中看得到。

同樣是高總價產品,中正區「皇翔紫鼎」則仍走一般廣告路線,希望透過特殊的風格吸引消費者目光。該案最新版廣告仍強調博愛特區優質地段,但表現方式則是以蠟筆畫風,勾勒出北市小南門周邊景緻,相當特別。

一樣訴求地段價值,一樣主秀周邊區域,上週首度曝光之中山北路三段「廣宇雋朗」則是走復古路線。廣告主圖之中山北路一至四段,北從士林南到台北車站周邊生活圈地圖(為九十度翻轉北面在左側),是以舊地圖風格呈現,本案基地位置則恰好位在正中央。

兩週前首度曝光的中和新案「欣御園」,上週做了小改版,訴求主軸還是『30萬起翻轉未來』,不過圖像則從黃色小鴨及招福貓換成拉bar機,機器的圖案還是房屋三連線。這樣的圖像選擇,應該比鴨或貓更能生動描繪所謂『翻轉』的概念吧?….>>欲閱讀全文,請訂閱惟馨周報