【文/住展雜誌】前幾年房市榮景時，建商談都更，往往給予屋主較優惠條件，而當時所談的都更案，在近年陸續開花結果，以致於今年都更案量衝到新天量……

房市持續盤整，搶錢的速度宜快不宜緩！據住展雜誌統計，截至十一月止，大台北已推出銷售的都更案量累積達九八五億，預計至年底前還有約八十餘億量體釋出，全年都更案量可衝高逾一○六○億，與今年初的預估值相符。

從近年都更案量統計來看，一二年以來大台北都更案量逐年走升，一六、一七來到相對高峰；而今年大台北都更案量不僅是首度突破千億，更創下史上年度都更案量最大的紀錄。

北市都更遍地開花

都更案量如此高的原因，主要受惠於上一波房市多頭所賜，當時因房價高、市場氣氛好，建商比較願意給予屋主較好的條件，而提高屋主參與都更的意願。換言之，大台北近年來都更案量水漲船高，其實是收割上一波是多頭的成果。

在大台北各行政區中，今年都更案量最高的是松山區，「華固名鑄」、「勤耕延吉」、「潤泰敦峰」三件指標案累計達二七○億。新莊則以二二○億元居次，二百多億量體由「泰舍至善元」所貢獻。第三高則是新店的八十五億，案名為「冠德創新殿」、「冠德市政廳」，是今年大台北唯一釋出的公辦都更案。

今年大台北各行政區所釋出的都更案，幾乎可以用『遍地開花』來形容，無論蛋黃或蛋白區都有都更案出現；例如房價相對低的大同、萬華、汐止等地，都持續有都更案面世。

其中，大同區今年都更案有三個，僅次於中山區的四個。大同區通常被視為較低價的蛋白區，建商都更意願通常較低；令人意外的是，大同區歷年來釋出的都更建案數與案量都居北市前段班。另一個相對低價區萬華，也是連年有都更案釋出，並未成為『都更棄兒』。

信義區最難搞？

反觀菁華的信義區，成功推出的都更案數卻少得可憐；事實上，信義區迄今只有一件都更案釋出。即使信義區寸土寸金，各路人馬『哈得要死』，也有不少都更案正在進行中，但屋主難搞、難達成共識，以致於成功的案例少之又少。這也代表著，達到都更門檻、通過官方審議是一回事，但真正能夠搞定屋主、整合成功，走完最後一哩路並順利推案卻難如登天。

預計至年底前，大台北還有三個都更案準備公開，如大同區「心中山」、萬華區「昇陽鵬城」、中和「景安之丘」，三個建案總案量八十二億，將把今年大台北都更案量一舉推升至約一○六七億。

整體來看，都更彷彿只是大台北的事，因為出了大台北之外，其他縣市都更案非常少。以今年來說，其他縣市只有基隆「璽悅」、竹市「樂活莊園」二件都更案，總量僅約二二點七億，只有大台北案量的四十七分之一。顯示其他縣市在推動都更方面，還是相當冷清。

【文/住展雜誌】由於房市剛性需求仍高，再加上建商降價意願升溫，在買、賣雙方價格認知差距收斂之下，短時間內賣光光的建案變得越來越多，今年完銷案數量已遠超過去年……

俗話說：『沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格』這句話確實是至理名言；由於近來業者普遍願讓利，今年新建案市場成交狀況比去年來得好，而銷售創佳績的建案也愈來愈多。

完銷案占比衝逾七％

據住展雜誌統計，今年截至十一月底為止，北台灣共推出七七七個新成屋、預售屋案，在今年公開並完銷的建案已達到五十八個，已超越去年全年度的四十二個。預估至年底前，完銷建案數量可望超過六十個，遠勝去年成績。

除了完銷建案數量上升，占比的部份也有所成長。去年完銷案四十二個，僅占全年新建案數量約五％，今年完銷案占比已微幅增加近二個百分點，達到約七點五％，完銷案數量與占比連袂成長。

若外部環境無重大變化，隨著房價逐漸回落、接近買方滿足點，買氣正在緩步好轉當中，成交量可望擺脫谷底向上。

超狂！單日賣二億！

在所有完銷案中，基隆「璽悅」銷售成績最狂！基隆今年公開並唯一完銷的建案「璽悅」，總銷金額二十億只花十天就賣完，平均一天賣掉二億，比去年最強完銷案「太平洋之森」平均一天賣一億還驚人。

完銷案占比最低的縣市是桃園市，由於桃園多數建案普遍降價下，單純降價對消費者的誘因便不強。雖然降價後桃園建案銷售轉佳，但大型指標案要在一年內拚到完銷仍有難度，通常會出現『拖案尾』的情況。這種現象除了發生在桃園外，板橋江翠北側重劃區市況也頗為雷同。

北市帶頭降　銷售紅不讓

台北市今年公開並完銷的指標案中，以小坪數住宅最多，中間坪數居次，大坪數則最少。其次，北市完銷案的價格大多走讓利路線，例如中正區「四方荷韻」、大安區「清歡」、文山區「拓真」，成交價都讓買方覺得甜蜜蜜，其中「清歡」更是唯一總價逾八千萬以上的大坪數案。

新北市卻令人相當意外，因為完銷的指標案中和「達永‧沐夏」、泰山「碧瑤一品」，成交單價都不算特別優惠。前者是透過三低：低首付、低月付與低總價，加上良好的建築規劃取勝；後者則是近年十八甲重劃區罕見的新案釋出，且建築規劃與品質又與早年建案作出區隔，成功掌握換屋需求而迅速售完。

但除了「達永‧沐夏」、「碧瑤一品」，以及基隆「璽悅」外，今年的完銷案大多數還是讓利案，顯示目前讓利仍是王道，要賣得快、早早賣光光，成交價就要甜到買方心坎裡才行。

【文/住展雜誌】北市房價已是全台最貴，而近年又有多許大坪數豪宅出現，每戶總價動輒上億，大家似乎見怪不怪。但如果與其他縣市相比，總價落差真的讓人嚇到吃手手……

據《住展雜誌》統計，截至十月底為止，台北市建案可售戶數為二七一四戶、總案量約為一五○九億，每戶房子平均總價約五五六○萬；新北市可售戶數為一四五九九戶，總銷金額約二七八八億，每戶平均總價約一九○九萬。

北市單價降但總價升

若與一六年度相較，北市去年建案每戶房子平均總價約五千二百萬，今年平均總價還比去年增約三六○萬；新北市去年平均總價約一九二八萬，今年則降至約一九○九萬，年減約二十五萬。

台北市今年小宅數量不少，但平均總價卻不降反升，主因是今年有不少單戶總價破億的豪宅公開，拉高了整體平均值所致；所以從平均數值來看總價升高，但其實單價已仍在下跌。

在其他縣市方面，基隆市單戶平均總價約一二○二萬、新竹地區約一二九○萬、宜蘭地區約一一七八萬，而桃園市約一一三一萬，是北台灣各縣市中平均總價最低的縣市。

桃園市不僅平均總價最低，其年減幅度又也較為顯著；去年桃園平均總價約一三二一萬，今年則僅剩一一三一萬，減少將近二百萬、年減幅約十四％。桃園建案每戶平均總價降幅較大的主因，一來是比重上升，二來是今年釋出的豪宅案比較少，平均總價才會降如此多。

北市總價明年再升？

如以行政區平均總價作排行，北台灣新建案最高的前十個行政區，依序是士林、松山、大安、中山、內湖、大同、羅東、北投、文山、中正；最低的末三名則是觀音、新豐、八里。

士林新建案每戶平均總價逼近1.37億，原因是今年釋出的不少建案集中在天母地區與陽明山，豪宅戶數又多，如首度公開的「草山清境 」、或是成屋重推的「華固天鑄」，總價都很驚人。同時，今年士林區小宅案又不多，平均總價才會飆得這麼誇張。

排行榜內最意外的是第七名的羅東，羅東市中心開發飽和，歷年來推案既少又貴，今年罕見釋出的二戶透天案因可作住宅、店面二用，單戶總價高達三千六百萬，令人咋舌。北市信義區因今年尚未有建案釋出，所以與排行榜無緣，但明年信義區「陶朱隱園」、「冠德信義」等豪宅案開賣後，可望強勢占據榜首、且改寫平均總價新猷。

北台灣新建案每戶平均總價最低的行政區則落在桃園觀音，平均每戶房子只賣六二九萬，與第一名的士林區每戶價差逾一點三億。換言之，今年若在士林區買一間豪宅所花的錢，可在觀音買大約廿一點七間的房子，顯示城鄉之間的房價落差真的很可觀。

以未來市況來看，由於房價仍未脫離修正格局，再加上相對低總價房型當道，未來除台北市外，各縣市建案每戶平均總價應會緩慢降低。至於台北市因未來將釋出的豪宅量體仍然可觀，預估平均總價還會往上攀高。

【文/住展雜誌】實價登錄上路已逾五年，為使交易資訊更加透明，內政部現正進行法案大翻修，盼透過完整識別化及全面納管預售屋，提供民眾更詳實的市場訊息，但現存的制度漏洞，即使修法依然無解……

自民國一○一年八月上路以來，實價登錄已是國人蒐集房市情資最主要的途徑，但當中存在許多漏洞與盲點，比如物件所在地去識別化，導致資訊透明度不足；又如預售屋價格揭露時間與實際交易日落差頗大，且並非所有預售物件都需登錄，使資料即時性與可信度遭人質疑，因此近來內政部便著手將實價登錄地政三法大翻修，期待把現存的制度漏洞一一縫合。

簽約三十日內 必需登錄

內政部地政司司長王靚琇表示，本次修法朝「即時」、「透明」及「正確」三大面向努力。在提升即時性方面，現行成屋買賣，只要在辦完移轉登記後三十日內申報即可，未來擬調整為與移轉登記同時辦理，如此可將實價登錄的揭露時程提前至少三十日，減少時效落差。

至於目前可等到代銷契約屆滿或終止後三十天內再登錄的預售屋，在景氣低檔的時局裡，常因建案銷售歷程漫長，導致資訊曝光的時間落後實際交易日一年以上，因此內政部也規劃將預售屋的申報時間，改為買賣雙方簽約後三十日內辦理，以免價格資料因延宕過久失去參考性。

內政部的修法規劃，看似對強化預售屋資訊即時性大有幫助，但業者方面其實早有對策。由於新制的登錄期限是以買賣雙方「簽約日」起算，若業者不願價格太早曝光，只要與買方約定另擇簽約日，便能將簽約日壓後，畢竟何時簽約與何時談妥交易，本來就不是一回事，加上另擇簽約日並不犯法，因此即便修法，預售屋資訊揭露的即時性仍不盡理想。

代銷、自售 都得申報

而在提升透明度部分，本次修法將揚棄去識別化的模糊作法，完整揭示案件門牌或地號；同時也打算將預售屋全面納入實價登錄範圍，改善當前只有委託代銷的預售案才需登錄所造成的情資缺漏。

實價登錄上路之初，為避免引發個資曝光爭議，官方遂以區段化、去識別化的方式作為緩衝，然而此舉不僅使民眾無法精確辨認個別物件行情，區段房價還可能因一起低價或高價案出現遭到牽引，故實施多年來一直飽受批評。

好在政策剛推出時，內政部即表示制度可隨民眾觀念調整，加上門牌、地號並非個資法規範範疇，故本次修法便規劃讓物件所在資訊全都露，就連已登錄的歷史資料，修法過後也將全面揭示詳細位址。

此外，現行制度只要求委託不動產經紀業銷售的預售屋需辦理實價登錄，部分業者為規避資訊曝光，遂改採自售模式銷售，以致實價登錄揭露的案件數量遠遜市場實際推案量，形成極大漏洞，故決定修法將預售屋全面納管杜絕弊端。

變動性大 資訊難詳實

修法後實價登錄將完整揭露門牌、地號，但對預售屋而言，距離真正的資訊透明仍有距離。不同於成屋，預售屋因尚未領得使照，無確切門牌可揭露，可詳細揭示的資訊只有地號與樓層，無法深入戶別，除非建案採一層一戶規劃，否則民眾仍難精確判別交易標的。

對此地政司指出，可進一步將戶別代號列為登載項目，以利民眾判斷。但部分預售屋會視銷售狀況進行產品變更，戶數可能因此增加或減少，戶別代號也將隨之變動，屆時原本登載的資訊便失去參考價值。

預售屋無實體且具變動性的特色，不僅造成資訊透明度不盡理想，準確性也因而打折。在內政部的修法規劃中，未來實價登錄的申報責任將回歸實際掌握交易過程的買賣雙方，以確保申報資訊的正確性，但對預售屋買方來說，自行申報恐陷入資訊不對等的劣勢之中。

如前所述，預售屋並無實體，意即官方沒有謄本資料可供民眾核對面積等重要資訊，錯登的機率可能因此增加，且在沒有謄本可驗證的情況下，房子面積有多大？土地持分有多少？只有建商單方面提供的資料可參考，對消費者的保障明顯不足。

再者，預售屋因房子還沒蓋好，主建物、附屬建物、共用部分及土地持分的詳細大小尚未底定，完工後使照上登載的面積，可能與契約所載略有出入，雖然多數情況差距不大，但只要有誤差，就會連帶影響實價登錄的資料正確性，因此業者普遍認為，官方在推行預售屋政策時，應有更細緻的思維。

作價漏洞 修法仍難解

對消費者而言，「成交行情」是實價登錄最重要的參考數據，然而在目前的修法規劃之下，以假客戶簽約製造高價假象的漏洞非但沒有消失，反而還更容易讓有心業者操作。

紅樹開發董事長韓華光指出，預售屋因可解約退戶，有心人士若想哄抬價格，只需在開賣初期找假客戶簽訂高價契約，憑該契約進行申報，等到快交屋時再解約退戶，即可讓建案在銷售期間於實價登錄平台亮出高價，進而誘導消費者花大錢買屋。若假客戶契約數量夠多，還能營造出短期內熱銷的錯覺，促使消費者追價購買，如此一來，實價登錄將淪為官方背書的造假平台。

雖然地政司強調本次修法將賦予主管機關法律位階的查核權，未來官方可透過調查金流、要求相關人等提供交易資訊等方法，減少投機炒作的行為發生，並研擬對抗拒調查者開罰三到十五萬元；但業者直言作用不大，因為實務上預售屋簽約又退戶的情況十分常見，況且假客戶簽的約也是真約，除非官方能從源頭揪出造假事證，不然作假情事防不勝防。

新制何時上？ 無時間表

由於修法事宜龐雜，且有諸多細節需再三斟酌，因此王靚琇坦言，內政部對於本次修法並無確切時間表，故短期內，實價登錄體制將不會有太大變化。

法案修得慢也並非壞事，這意味著官方有大把時間可針對上開缺漏研擬對策，讓制度更加可靠，但在官方平台臻於完美之前，消費者對房市資訊的情蒐可得徹底一點，才不會一不小心掉入制度漏洞造成的交易陷阱。

【文/住展雜誌】國內利率持續走低，錢存銀行，不但利息少得可憐，甚至還被通膨吃光光！錢愈存愈薄，當然得做適當投資；但是什麼標的，才能真正對抗低利及通膨？能穩定收租的房產物件，毋寧是最佳選擇…

無論是為刺激經濟，還是資金過於氾濫，這些年來，國內基準利率始終維持在相當低的水位，而且看來短期內很難逆轉；這代表的當然是，把錢存在銀行裡，只會愈放愈薄，被通膨吃光光。如果不想讓自己的資金價值縮水，就該尋找如房地產這樣相對穩定、又能保值的投資工具。

而由於房價所得比仍居高不下，導致以租代買者愈來愈多，因此尋找合適物件的資金持有者，可把投資目標鎖定在具備一定租賃需求或商機的標的上。

那麼，哪類標的目前租金投報率最高？收租最穩定？對小額投資者或大戶置產客而言，又適合投資哪類型的標的？以下是本刊的分析及建議。

捷運宅 人潮即錢潮 不敗法則

從單一路線到多條路網，大台北捷運發展二十餘年，早已成了台北人生活必需。因此，無論你是找住宅、店面，甚至是商辦，臨近捷運(站)都仍是萬年不敗法則；近捷運站的房產物件，幾乎等同於奇貨可居，供不應求。

不過也正因為如此，加上前幾年房價飆漲，大幅拉高捷運物件的進駐門檻。在這樣的情況下，不少人只得以租代買，使得捷運宅的租賃商機可說相當龐大。

儘管整體租金也有上漲，但漲幅仍遠遠不及房價，因此捷運商圈宅的租金投報率明顯被壓低。就以台北捷運路網第一個轉運站忠孝復興站來說，周邊一般住宅大樓目前每坪月租大概在一千三百至一千五百元之間。

然而，同區目前新建住宅大樓單價行情，仍高達一百三十萬／坪以上；如當地最新案「璞真作」，就號稱仍要賣到一四○萬／坪，換算年租金投報率還不到一點三趴。因此，儘管目前房貸利率水平極低，但除非資本夠雄厚，否則捷運商圈宅的投報率確實偏低，如以租金抵房貸，就更不划算了。

相較之下，單價相對稍低的外圍次級車站，或許就是較為合理的選擇區位；如萬芳醫院站周邊就是其一。近期該站附近推案相當多，產品也多以中小坪數為主，周邊則有中國科技大學及警察專科學校，出租商機不小。

目前萬芳醫院站附近的租金行情，每坪約七百至一千元，新案行情則不到忠孝復興站周邊的一半，頂多是六字頭；換算下來，年租金投報率就高於一點七五%，雖嚴格論也不算高，但至少已比市中心站區好許多。

學生出租宅 大專生租賃需求大

談起學區宅，一般馬上會想到的是公立明星中小學周邊。由於有租屋事實，且達三年以上者，也可取得(中小學)學籍，因此按理說，這些額滿明星學校周邊也有租屋需求。只不過根據學籍法規定，在同樣條件下，自有房屋者仍可優先入學，因此明星中小學周邊的租屋商機，相對於買賣市場，其實是稍弱的。

事實上，真正具備龐大租賃商機的，是某些大專院校周邊。由於採考試入學制。學生來自四面八方，當然就衍生足夠的租賃商機；不過平心而論，並非所有的大專院校，都足夠形成具備一定商機的租屋需求。

要能形成租屋商機，先決條件是該校提供的學生宿舍不足；因此，資源經費較充足的國、公立學校多半不適用。再者，該校最好是位於封閉區塊、交通不十分便利，這就會迫使學生必須在學校附近租屋，進而形成更大的潛在市場。

綜合以上條件，北台灣最具代表性的大專租屋市場，非淡江大學周邊莫屬。其他如銘傳大學龜山校區，位於中壢的中原及元智大學等，也都是有類似條件的區位。

目前淡江大學附近套房租金行情，約是五百至九百元／坪／月，不過近年當地已無強調出租投資的推案。而以當年房價鼎盛時期一坪三十萬來計算，周邊年租金投報率仍是三趴起跳，明顯優於市區。

需注意的是，台灣近年少子化趨勢嚴重，因此即便是上述幾個熱門大專學生租屋熱區，市場熱度也已有退潮；近年甚至因為開發近飽和，已少有此類推案。但持平來看，仍是相當值得長期投資收租的區位。

另外，某些前身是某某專科或技術學院，直接轉型大學的學校，一來知名度不足、辦學口碑不如傳統大專，近年少子化後招生不足者，多半就是這類學校；部分學校甚至砸錢蓋頂級學生宿舍的方式，企圖招攬學生。想當然，這類學校周邊租屋商機也易被侵蝕。想抓學生出租商機做投資，這類學校建議避開為宜。

工業區周邊 藍領租賃商機強

原則和大專學生出租宅類似，工業區設立形成工業聚落、藍領聚集，加上工業區位置一般來說較偏僻，生活圈相對封閉、自成一格，形成單一獨立生活圈的機率更高，當然也就衍生出龐大的住居及租賃需求，甚至因為沒有少子化疑慮，商機可能比私立大專院校更大。

以北台灣來說，近年最具代表性的是觀音工業區。由於觀音近年主要推案區草漯重劃區，至今都仍以透天為主，總價稍高，藍領階級較難負擔，因此租屋需求相當強大；如近年代表案例「威泰錢都」系列，規劃低總價套房或兩房，幾乎是一推出就秒殺，原因就在於總價夠低、投報率高。

目前當地一般華廈公寓每坪月租金約五百至六百元，而新案行情則多在十五萬／坪左右，換算年投報率約有四趴以上，難怪投資客趨之若鶩。

除觀音工業區外，附近的大園工業區由於條件類似，近年也開始出現以出租投資為號召的個案。至於楊梅區，該區工業區範圍也很大，不過近年當地推案大，又以低總價大樓產品為主，藍領族可較輕鬆購買，因此過去以來，楊梅地區較少出現以出租藍領為訴求的個案。

三大出租宅 各有優缺

由於利率長期偏低，選擇適當房產物件，出租賺租金抗通膨，成為相當合理且穩定的投資方式；以上三大類房產，則是近年相當時興的投資標的，可說是各有優劣。

純粹以租金投報率做比較，工業區宅投報率最高，一般都在三點五趴，較佳者甚至都有四趴以上；學區宅則次之，市區捷運宅則因為房價偏高，一般很難超過兩趴。

然而除了投報率外，還有其他條件必須考量。儘管捷運商圈宅租金投報率偏低，但畢竟能創造大量人潮，因此收租相對最穩定。學生租屋宅租金投報率二點五至三趴算是中上水準，但物業管理上可能衍生的問題較多，畢竟學生是較特殊的族群；尤其國內少子化趨勢積重難返，部分大專招生愈來愈困難，也直接影響學生宅的出租穩定性。

至於工業區出租宅，租金投報率最高，出租率也算穩定；但缺點同樣是管理上較為麻煩，畢竟相較於市區白領或大專生，藍領租客水平更難控制，因此如有包租代管者尤佳！

【註】本文所有租金資料，皆查詢自內政部實價登錄網站

【文/住展雜誌】於一○四年正式升格為第六都後，桃園市的發展可說一日千里；從捷運建構、區域開發到公共住宅，桃園都大有迎頭趕上雙北之勢。大家長鄭文燦更發下豪語，將打造桃園成為宜居、宜業的美好城市！桃園邁大步向前行

儘管近一年多來房價持續修正，但由於房價負擔比仍高，使得台灣島內的輕移民潮仍在持續中；日前相關統計顯示，台中超越高雄成為全台第二大城，其實就是島內移民風潮所形成的結果之一。

第六都桃園 人口最年輕

然而，這波島內移民潮，真正值得注意的，是年輕人的動態，因為年輕族群代表的就是未來。儘管台中人口躍升為全台第二多，但剛升格為第六都的桃園，才是最受年輕族群青睞的城市；因為在六都當中，桃園市人口平均年齡最低，論市民年輕化的程度，其他五都可說是望塵莫及。

另，由於桃園房價相對平易，近年移居桃園的青壯人口確實相當多，也為這座新興城市帶來了無窮的活力。不過除了房價親民外，桃園之所以能吸引年輕族群，還在於其快速發展的城市建設及持續進步中的生活水平。

說到桃園近年的發展藍圖，最為人所知、討論度也最高的，應該是航空城，或小英政府揭櫫的亞洲矽谷計畫。不過桃園當地知名豪宅建商，中悅機構翁茂槐總經理認為，加速推動捷運系統，對當地發展才更為重要；稍早相關調查也顯示，桃園當地人最希望看到落實的，是捷運建設。

的確，經由大台北近年的發展歷程可知，捷運不但是符合節能趨勢的大眾運輸系統，對區域發展的幫助也相當大；而在這個部分，桃園正迎頭趕上雙北中。

機捷車站周邊 陸續開發中

首先，當然是今年農曆年剛通車的機場捷運。這條從台北車站一路拉到青埔及中壢市區，全台灣最長的捷運，不但強化桃園國際機場的聯外效能，更把北北桃三都都串連起來；就北台灣大眾運輸體系來說，自然是意義非凡。

然而，儘管已通車半年多，機場捷運在桃市境內的幾個車站，卻還是處於有站無路的狀態；這對於該捷運做為桃園聯外運輸要角的定位來說，確實是不利因素。

對此，桃園市長鄭文燦表示，這幾個位於都計外，有站無路的機捷車站，現階段相關都市計劃都已啟動或審議中；其中，位於蘆竹南崁的A10山鼻站，已於今年八月展開區段徵收工程，預計一○八年四月完工，A20興南站及A21環北站的開發計畫也都審定通過，將由桃市地政局後續辦理區段徵收。

至於A11坑口站、A15大園站及A16橫山站，由於位置在航空城計畫範圍內，因此這三站的開發計畫將和航空城同步進行(目前航空城都市計劃公展中，預計明年三月完成都計審議)。

鄭文燦進一步表示，桃園市的捷運規劃持續拓展中，未來桃園市府將會以和大台北系統緊密連結為推動主軸；這包括連結新莊線迴龍站與桃園綠、紅線的棕線，以及三鶯線八德延伸段。此外，施工中的綠線，也將計畫延伸與藍線(機捷中壢市區段)連結。

交通路網 持續建構中

紅線(台鐵地下化)及綠線，目前也都持續推動中。紅線今年七月獲行政院核定，目前已開始編列預算，相關都市計畫變更預計明年中進行公展；未來地下化完成後，現在前後站的隔閡將被打破，同時還會進行連絡道路縫合及路廊綠美化等配套建設。綠線方面，機電工程標已於今年九月啟動，預計年底完成發包，預定通車時程仍為民國一一三年。

不僅捷運，桃園市府也持續建構周邊的道路路網；這包括國道一號甲線，起自大園台六十一線迄於桃園台一線，以及國道二號大園交流道至台十五線新闢高速公路。以上兩條路線都由交通部高工局主辦，經費也由中央支應。

當然，最重要的則是五楊高架增設楊梅校前交流道，已於上月二十號完工通車，這使得該高架路段，終於能夠真正紓解國道一號桃園南崁至中壢的大量車流，對楊梅當地發展自是意義重大。

桃園推公宅 效率冠六都

除了交通外，最讓鄭文燦自豪的，還有桃園公共住宅的推動進度，可說是六都中最快。目前包含中壢一號(龍岡)、八德擴大及中路特區等共約四千戶公宅，都已完成發包，短期目標已達陣，效率完勝雙北。至於中長期目標，鄭文燦表示，全市十二個行政區都要規劃興辦公宅。

上述一系列硬體建設，桃園的質量確實不輸雙北，甚至有迎頭趕上之勢。桃園當地知名開發商，昭揚機構行銷總監呂雅蕙也認為，論生活品質，桃園已經不輸雙北。

呂雅蕙表示，自己原本是工作在桃園，居住在台北，每日往返北桃兩地的通勤族；近年選擇搬到桃園後，已經不想再回台北，因為她深切感受到當地優質的生活品質，及年輕城市的無窮活力。

【文/住展雜誌】有人說今年下半年房市將落底，有人說還要盤跌好幾年；究竟近期房市有無落底跡象？明年房市展望是好是壞？而市況又會如何影響建商經營動態呢……

台灣房地產市場從二○一四年下半年開始，由賣方市場轉為買方市場，拉開房價盤整修正的序幕。

此後，「房市何時落底」、「房價還要跌多久」就成為大家討論最熱烈、也是爭辯最大的話題。

事實上，各界都在討論落底，但其實從新聞採訪片段資訊上來看，其實都未充份說明「落底的涵義」；即便房價真的落底，我們起碼要知道是「哪一種底」。

四種落底　不同表述

根據台灣房價歷史走勢、和目前各界的測預，落底方式大略有以下四個類型：

一、「Ｖ」型底。Ｖ型底是指房價下挫後，隔沒多久就快速反彈，例如○七年到○八年因金融海嘯導致房價走跌，但修正期僅約一年，房市就快速反彈向上；Ｖ型底的產生，通常是遇到政治、經濟或災害等重大事件，等到問題紓緩、沉寂之後，房市就立刻恢復活力。

二、「Ｗ」型底。Ｗ底是指房價修正之後出現大幅度反彈，但反彈未過前段高點、且隨後又走弱經過反覆修正，直到修正滿足點後才回到多頭爬升軌道。

在前總統李登輝繼任及勝選的初期，北市房價急拉創新高，爾後房價因兩岸對峙氣氛緊張而急跌；房市雖有短暫回升，但發生海峽導彈危機時又重挫，直到任期末期房市才穩定上揚並創新高，走勢就類似Ｗ型。

三、「Ｕ」型底。Ｕ型底又可區分為「一般Ｕ型」與「胖Ｕ型」，一般Ｕ型底指的是房價落底，但會在底部維持稍長的整理期後才會反彈；胖Ｕ型指的是底部修正時間更長，可能超過五、六年以上，房價走勢趨近於「ㄩ」型。
Ｕ型底發生時間是在前一波房市不景氣時，大約是民國八十年到九十年初期，當時除了北市房價呈現Ｗ型走勢外，其餘縣市房價大致呈現胖Ｕ型，例如高雄、桃園等地，經過大約十年的凍結時期，直到民國九十一年、最晚至九十二年SARS結束後房價才有顯著拉升。

四、「Ｌ」型底。Ｌ型底指的是房價從高點往下急摔，且經過長時間修正都沒有上升的跡象，陷入一段非常長時間的下跌期當中。

日本房價泡沫後呈現Ｌ型走勢，但台灣房價至目前並未發生過這個狀況，主張台灣房價將Ｌ型化的人，大多是認為台灣高房價環境與日本高度相似，所以判斷台灣未來房價會朝這個方向走。

據《住展》所統計的新建案房價資料來看，從一四年至目前為止，北市、乃至於北台灣房價都未出現大幅反彈所以可以先排除Ｖ型底與Ｗ型底；剩下就剩Ｕ型與Ｌ型。

業界看房價　沒那麼悲觀

台北市不動產開發公會理事長陳春銅分析，台北市房價不會Ｌ型化，目前買氣已逐漸好轉；去年全台買賣移轉棟數約二四點五萬棟，應該是最低谷了，今年移轉棟數已明顯增加，顯示成交量已脫離最低點、不會再更差。

陳春銅強調，台北市土地供給量既少又貴，一旦有土地釋出標售，大家還是搶翻天。由於土地成本居高不下，並未出現大幅度崩跌，在這種情況之下建商的成本很難壓得更低，預估未來房價再跌空間有限。

曾研判房市會呈現「胖Ｕ型」走勢、並在一五年末精準預測成交量會在一六年觸底的長虹建設董事長李文造，他說：「所謂落底，價與量應該分開來看，二個不會都一樣；量的部份在一六年已經觸底，價格的話則要視未來景氣而定。」

創意家廣告總經理何志正則認為，過去與現在都一樣，「房市下去遲早會上來」，因為歷史總是反覆上演，市場信心早晚會回來，差別只在於要等多久而已。

據何志正預估，未來房價會慢慢好起來，但不是全面、一致性的拉抬，而是將出現「各走各的路」，每個行政區或重劃區價格走勢分歧。供給量多的區域，價格會跌得較深，回復元氣的時間較長；供給量少的地方，因剛性需求仍在，價格反彈較為強勁，銷售速度也會更快。

今明年房市　價格Ｍ型化　

誠然，目前市況確實呈現極大的落差，有的建案賣得呱呱叫、價格又很漂亮；有的建案賣了好幾年，銷售率卻沒什麼進展。為什麼市場如此兩極化？

陳春銅指出，豪宅市場受到高額的房屋稅、地價稅打壓，導致買方縮手觀望或藉此議價，確實較為艱辛。明年買氣會進一步好轉，或有豪宅個案能傳佳音，但整體想突圍上揚仍得再加把勁。

相較於豪宅市場，一般產品市況表現較好。陳春銅說，不管是大台北、或是桃竹地區的自住剛性需求仍強，除了千萬左右低總價的房型還是很搶手外，另四十、五十坪的房型買氣也不錯。因這類產品銷售狀況好，價格相對有支撐。

何志正直言：「現在房價就像一條黑鮪魚。同一條魚，肚肉跟赤身價格落差極大。」

他解釋，現在讓利案是市場寵兒，以低價優勢獲得買方青睞，銷售率相當搶眼。然而，同一區段內建築品質好、建商口碑佳與基地條件好的建案照樣能賣，且價格就是能賣得比較高。所謂青菜蘿蔔各有所好，客戶要不挑價格、要不就挑建商，造就市場上讓利案、高價案並存的奇景。

市況變變變　策略大轉彎

市況如此發展，導致建商、代銷經營策略均出現重大變化。李文造表示，未來北部推案將重新檢視市場脈動，並規劃合於買方胃口的產品。他說，「微利、精緻」，讓客戶有「值回票價」的感覺，會是快速銷售與順利交屋的關鍵。

以內湖豪宅案「長虹天璽」為例，預售時已幾乎賣光，但長虹並沒有貪圖快速入帳而匆忙交屋，反而提高營造成本，每坪營造成本增加近一倍，打造出首屈一指的豪宅案，許多客戶是開心的來交屋。

此外，李文造還透露，長虹近年持續評估進軍中、南部房市，目前高雄的部份還在評估當中，而台中則已經買好土地準備開發，最快明年可推出新案，預估對獲利會有不小的挹注。

何志正則坦言，「要順應市場，不要逆勢而為」。現在外部環境變數太多、變化太快，代銷必須不斷調整經營策略。過去市場大好時，代銷重銷售；現在是個案表現年代，代銷接案前要更細膩分析。

除了建商、代銷改變發展策略，連投資置產客的購屋行為也跟著市場改變。何志正分析，以往投資客以「賺價差」為目的，現在轉變為「賺租金」，主因是時下以租代買的民眾增加，租屋需求和租金都持續上揚，買房出租的投報率明顯上升。因此，穩定收租成為投資者的新方向。

戰勝市場　不能守舊

常言道：「世界唯一不變的就是變。」事實上，房地產也正是如此。當市場和外部環境急速變化，無論建商、代銷與購屋者的行為都必須跟著改變；如果未看清市場趨勢，又太過守舊、不願調整經營策略，那恐怕會失去先機和獲利的機會。

【文/住展雜誌】與去年相比，今年房市買氣已經變好，再加上建案降價案例增多，消費者樂得撿便宜，建案成交逐漸加速，光是今年前十個月的完銷建案數量，就已經突破去年全年度的水準……

俗話說：『沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格』這句話確實是至理名言；由於業者普遍願讓利，今年新建案市場成交狀況比去年來得好，而銷售創佳績的建案也愈來愈多。

完銷建案數達四十四個

據住展雜誌統計，今年截至十月底為止，北台灣共推出六百五十四個新成屋、預售屋案，在今年公開並完銷的建案達四十四個，已超越去年全年度的四十二個。預估至年底前完銷建案數量還會繼續增加。

不僅完銷建案數量上升，占比的部份也有所成長。去年完銷案四十二個，僅占全年新建案數量約五％，今年完銷案占比已微幅增加近二個百分點，達到六點七三％，完銷案數量與占比連袂成長。

北台灣各縣市中，台北市完銷建案有八個、新北市十三個、桃園市八個、基隆市一個、新竹地區十一個、宜蘭地區則有三個。惟今年完銷建案名單內，單一案量逾十億以上的指標案只有七個，其餘三十七個多是中、小型建案，例如內湖「恆星」、土城「馥華城安」。

若以完銷案占比來看，則基隆市十二點五％最高，但因基隆今年僅開出八個建案，建案數偏少，單看占比意義不大。不過，基隆今年公開並唯一完銷的建案「璽悅」，總銷金額二十億只花十天就賣完，平均一天賣掉二億，比去年最強完銷案「太平洋之森」平均一天賣一億還驚人。

大台北小宅銷售暢旺

若把視角轉回大台北，大台北共有二十一個完銷案，當中多達十一個完銷案的主力產品是規劃三十坪以下的小宅，反觀七十坪以上的大坪數建案只有一個完銷，顯示大坪數市場買氣仍較差。

台北市今年公開並完銷的指標案，業主在價格上都不會太過堅持，例如中正區「四方荷韻」、大安區「清歡」、文山區「拓真」，成交價都讓買方覺得甜蜜蜜，其中「清歡」更是唯一總價逾八千萬以上的大坪數案。

新北市卻令人相當意外，因為完銷的指標案中和「達永‧沐夏」、泰山「碧瑤一品」，成交單價都不算特別優惠。前者是透過三低：低首付、低月付與低總價，加上良好的建築規劃取勝；後者則是近年十八甲重劃區罕見的新案釋出，且建築規劃與品質又與早年建案作出區隔，成功掌握換屋需求而迅速售完。

但除了「達永‧沐夏」、「碧瑤一品」，以及基隆「璽悅」外，今年的完銷案大多數還是讓利案，顯示目前讓利仍是王道，要賣得快、早早賣光光，成交價就要夠甜，才能得到買方青睞！

【文/住展雜誌】「房價真的全都在跌嗎」？這個印象可能並不正確！因為現在房價混亂、漲跌不一，新成屋、預售屋建案因屬性與地段的差異，每坪價差可超過十萬以上……

雖然現在不少建案以讓利方式來吸引買氣回頭；只不過，讓利的狀況並不均衡，新成屋建案價格持續祭出優惠，但預售屋價格跌幅相對有限，二者價差越來越大，消費者若想買到划算的房子，恐怕還得睜大眼睛細挑。

預售、成屋價差居高不下

據住展雜誌統計，今年Q2北市預售屋建案成交行情約九十四萬／坪，新成屋建案成交行情約七九點二萬／坪，二者價差高達一四點八萬／坪，創下歷史新高紀錄。到了今年七月和八月，預售屋建案成交行情約九三點三萬／坪，而新成屋建案成交行情約七九點三萬／坪，價差高達十四萬／坪，價差仍居於歷史相對高點。

近三年多來，預售、新成屋建案單價落差最小的時間點落在一四年Q1，當時單價只有二點七萬／坪差距。隨著預售案價格持續拉高，但新成屋案成交價卻已見疲態，當年Q4單價差來到十一點六萬／坪的短暫高峰。

此後，預售案、新成屋案單價落差雖一度縮小，但從一六年Q1起又轉為逐季擴大趨勢，單價差在一七年Q2來到十四點八萬／坪、並刷新前高紀錄。雖然今年Q3單價差可能稍微收斂，預估會回落在十四萬／坪左右，但價差還是在相對高水位。

市中心未來價吃得開

預售案、新成屋案價格落差如此之大的關鍵，高度反映業者「預售時期撐高價、成屋階段讓利賣」的心態與策略；即便買氣還未大幅復甦、房市前景尚未明朗，但目前北市大多數預售案要賣「未來價」，死守價格先拚拚看，等到成屋時若餘屋太多再來降價賣。因而，北市新成屋建案成交均價已來到七字頭。

大致上來說，越往蛋黃如信義、大安、松山、中正等區，則預售屋比新成屋貴的現象就越顯著；越往蛋白如文山、北投、萬華等區，則預售屋、新成屋二者的價差就越小。可見預售屋若想賣未來價，市中心客戶接受度較高，可是蛋白區客戶現在完全不吃這一套。

預售屋與新成屋價差放大的現象，預估會持續到今年底、甚至到明年初。預期明年如「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」、「冠德信義」、「陶朱隱園」等高價位的成屋豪宅建案釋出後，新成屋建案均價才會有較大拉抬空間，屆時預售、新成屋的單價落差才會明顯減少。

【文/住展雜誌】原本處在修正階段的房市，沒想到第三季房價止跌反彈，北台灣大多數縣市價格往上走漲；其中，又以新竹地區漲幅最大……

據住展雜誌統計，北台灣Q3新成屋、預售屋房價漲多跌少，其中新北市、桃園市、基隆市與新竹地區等四個區域房價上揚，惟台北市與宜蘭地區房價反而走弱。

在房價上漲的地區中，又以新竹地區漲幅稍大，Q3房價來到二二點三萬／坪，總算中止連續七季下跌，且較Q2小漲○點三萬／坪、季漲幅約一點三六％，近一年房價跌幅則收斂至約四％。

雖然新竹縣市整體房價上揚，主要是新竹市與竹北等蛋黃區高價案陸續釋出所致，但部份舊建案降價抵消漲幅。從新竹房價反彈的走勢來看，顯示當地業者對於價格的期待，並未受到同業豪宅案被整棟拍賣而降低。

桃園解脫　房價走升

新北市Q3房價為三九點一萬／坪，較Q2上漲約○點五一％，而年跌幅略微縮小至約六％。由於新北市Q2期間有感讓利案多、成交狀況相對穩定；房子既然已賣得動，業者降價的意願就會變低，Q3讓利案數量便快速減少，少部份新建案價格甚至微幅調漲，因此推升整體房價。

近年房價跌跌不休的桃園市，Q3房價也止跌回升至二二點四萬／坪，中止連續七季下挫，並較Q2小漲○點一萬／坪，近一年房價跌幅約四％。這一波房價修正以來，桃園跌得最早、最凶，就連中正、藝文特區、中路重劃區這些明星地段都沒例外。

雖然桃園二、三年前房價摔得重，但卻「早跌早解脫」，近一年來房價跌幅僅有四％，反而是北台灣三都房價最穩定的地方。

多頭堡壘　宜蘭氣虛

台北市與宜蘭縣是Q3房價唯二下挫的地方，其中北市房價走低至八三點三萬／坪，單季下跌○點四萬／坪、季跌幅約○點四八％，近一年房價跌幅稍擴增至五點五九％。北市Q3房價已跌破上一波低點、即今年Q1的八三點四萬／坪，再創波段新低。

近二、三年來，北市房市主旋律就是「漲新跌舊」，今年Q3也不例外，大多是新推出的建案價格持續墊高，部份建案甚至勇於挑戰新天價，不過銷售期較長的舊建案則以讓利姿態吸引消費者，以鞏固得來不易的買氣。北市Q3房價雖創波段新低，但以二、三千萬以上的房型降價較為有感，二千萬以下的小宅呈現「奈米式下跌」，大多數消費者應該都很無感。

宜蘭房價則中止連續五季上漲，Q3下跌○點六萬／坪至二三點二萬／坪，季跌幅約二點五二％，惟近一年房價仍小漲○點四四％。宜蘭房市堪稱北台灣多頭最後堡壘，如果未來一到二季宜蘭房價續跌、且年增幅由正轉負的話，那就意味北台灣將完全淪陷了。

整體而言，北台灣多數縣市的Q3單季房價已經止跌反彈；若從各縣市近幾季的房價一起觀察，其實無論是漲是跌，其波動幅度並不大，顯示房價走勢還是處在盤整修正的格局。