【文/住展雜誌】人口，是不動產中一個重要的命題。人越多，住宅需求量就越高；人越少，住宅需求量就越低。而這是否代表，房價會因人口變動而漲跌？攤開數據，真相恐怕會讓你大感不可思議……

在一般人印象中，房價漲跌與人口數量增減，二者之間有著緊密的連動關係。多數人認為，當人口數向上成長，房價就會有支撐；人口數若減少，則房價就肯定要下跌。

這個論述的核心，就是所謂的「人口紅利」。因為房子是民生必需品，需要有「人」來買。如果少子化、人口紅利消失，人口便會陷入負成長危機；房子沒人買，價格就跌定了。大眾對相關說法耳熟能詳，且多認為此類說法合理、正確。

事實，真的是這樣嗎？

歷史經驗與印象不同

倘若翻開近二十年來大台北房價與人口數資料，我們發現裡面大有文章。首先，是台北市的部份；北市人口數在二○○一年出現負成長，翌年出現反彈，○三年當年銳減一萬四千七百多人，這把人口負成長的火苗蔓延至○九年，直到一○年才恢復正成長。

自○一年到○九年，北市人口大致呈現下滑趨勢，僅有○二、○六年兩個年度反彈，九年間減少了將近三萬四千多人。

然而，這九年內北市新成屋、預售屋房價卻從二五點七萬／坪漲至五三點二萬／坪，每坪單價淨漲二七點五萬、漲幅約一○七％，平均每年漲幅將近十二％。

北市人口數在一○年恢復正成長，一四、一五年更連續兩年突破二百七十萬人大關。而此同時，北市房價從五三點二萬／坪漲至八九點二萬／坪，每坪單價淨漲三十六萬、漲幅逼近六十八％，平均每年漲幅約十一點三％。

但從去年到今年八月，北市人口又連二年減少，此時房價從八九點二萬／坪跌至八三點六萬、跌幅約六點三％。

北市近十六年來，人口與房價二者共經歷三種情況：「人口衰退時房價大漲」、「人口成長時房價大漲」、「人口衰退時房價微跌」。

新北市則較簡單，從一九九八年到今年為止，人口數均呈現上升趨勢不變；房價則從○一年一路上漲到一四年，漲幅約一點八倍。房價漲勢直到一五年才停止、並於一六年反轉下跌，跌幅約六點六％。

新北市人口與房價變化只有二種情況：「人口上升時房價大漲」、「人口上升時房價微跌」。

無論台北市或新北市，近二十年來人口、房價二者之間的關係，只有「偶然性」，並沒有「必然性」，欠缺高度的連動關係。

人口未因高房價外移

從近二十年大台北房價與人口變化圖表裡，可以發現幾個有趣的地方，首先是無論台北市或新北市，近二十年來人口、房價二者之間的關係，只有「偶然性」，並沒有「必然性」，欠缺高度的連動關係。

其次，「高房價推擠效應」並不明顯。所謂高房價推擠效應，是指北市居民因無力負擔高房價，而轉至外縣市買房子，導致人口量下滑。雖然這個理論普遍被接受，但實際上卻大相逕庭。

因為一○年到一四年間，不僅是北市房價最高峰，更是近二十年來人口量最高峰；到一五年起房價下修，人口數反而減少。這完全改寫我們的既定印象，為什麼北市房價愈高、人口數愈多，房價降低之後、人口數竟然減少呢？

答案，竟與「助你好孕」生育補助方案有密切的關係。

台北市在一○年公告「助你好孕」方案、並定於一一年元月起實施，由於生育補助優渥，除了成功拉升出生率外，更吸引不少民眾「寄戶籍」，此後連續數年人口量出現止跌回升。
但到了一四年，桃園升格為直轄市，並於一五年祭出比北市更高額的生育補助方案後，北市「助你好孕」的吸引力就稍遜一籌了；受到桃園高額補助誘惑，把戶籍遷往桃園的民眾增加，造成北市戶籍人口流失、桃園人口卻持續成長。

人口狂增 房價竟跌

綜以上所述，大台北房價與人口走勢，彼此關聯性相當微弱。如果我們縮小觀察視角、由縣市收縮到個別行政區，結果是否會有所不同呢？

若是比較時間設定在近二十年、或者一四年前，則大台北所有行政區房價均上漲，難分出其中差異；若把比較時間設定在房市反轉期間，觀察一五年起至今的變化，以釐清人口增加最多的區域，房價是否會逆勢上漲；人口減少最多的區域，房價會跌最多嗎？

從表二來看，統計顯示一五年元月至今年八月，大台北人口數成長最多的依序是淡水、林口、新莊、汐止、三峽。

雖然淡水成長近萬人，但房價卻驟跌約十七點三％，是新北市同期房價跌幅最重的區域，顯示大量湧入的人口，並未對淡水房價有所挹注，淡水房價反而受到供給量龐大、以及特定建商祭出價格戰策略等因素拖累而下跌。

至於人口減少最多的地區則是板橋，第二至第五名依序為永和、信義、大安與松山。板橋與永和人口均減少逾四千人，且房價跌幅都超過一成以上，但跌幅仍低於淡水。信義、大安與松山人口衰減幅度也不小，但房價跌幅卻不大，遠低於萬華的負十六％。

以上數據，可以得出一個結論，那就是「景氣好時，各區房價雞犬升天；景氣差時，覆巢之下無完卵。」房市景氣的強弱對房價的影響，遠高過人口增減這項因素。

靠單一數據　難預測漲跌

是故，影響大台北各行政區房價漲跌的主因，幾乎可以排除人口因素；這並不是說人口完全不會牽動房價漲跌，而是二者之間的關聯度很微弱。相較之下，政府政策、總體經濟對於房價的影響程度更深。

客觀的說，影響房價漲跌的因素千絲萬縷，有的因素影響程度大、有的則很微小，不可能單人口數據就能夠準確論斷未來房價漲跌，就好像股市裡獲利好的股票不一定會漲、虧損的股票不一定會跌一樣道理。
除了人口之外，我們還得綜合性評估政府政策、經濟現況與前景、房市供給量、重大建設、利率、投資需求等多重因素。至於「人口成長房價就漲、人口減少房價就跌」的印象，只不過是個錯誤的假象罷了。

【文/住展雜誌】台灣人愛存錢世界出名，加以國內投資管道閉塞，以致行庫累積了爆量爛頭寸。為了替滿載資金找尋出路，各大行庫無不努力衝刺房貸，想買房的民眾正好可趁機圓夢……

錢多到不知道怎麼花，相信是許多人畢生的夢想，但對行庫來說，金銀財寶滿倉庫，卻是一個棘手的大麻煩，因為錢借不出去，銀行不只沒了利息收益，還得負擔存戶孳息，長期『節源開流』下來，後果就是獲利狀況不佳，甚至出現虧損。

國人非但出了名愛存錢，對於向他人借貸的觀感亦普遍不佳，即使行庫推出再多消費型優惠貸款，民眾申貸的意願仍低，唯獨「房貸」例外。畢竟房屋總價高昂，除了極少數金字塔頂端的消費者外，多數民眾很難在沒有貸款的情況下購屋，因此行庫遂將衝刺房貸業務，作為消化爛頭寸的不二之選。

限制頻鬆綁  放貸更靈活

行庫想衝房貸，首先得突破政策限制。過去因房價飛漲激起民眾不滿，加上行庫放款過度集中不動產，官方便推出一系列打房政策，以降低民怨並分散風險，其中對行庫影響最深的，就是限縮房市過熱區、多屋族、公司法人購屋及土地融資的貸款成數，使行庫在不動產授信上綁手綁腳。

所幸隨著房市降溫，央行的房貸管控也陸續鬆綁，直到去年年中，除了總價不斐的豪宅(北市七千萬以上、新北六千萬以上、其它地區四千萬以上)續受貸款上限六成枷鎖外，所有授信管制均告解除，讓行庫不動產放款獲得彈性。

不只如此，去年開始，金管會即著手研擬調整行庫的房貸風險權數。銀行方面說明，現行規定的自住房貸風險權數為百分之四十五，意即行庫每放款一百元，就得計提四十五元為風險性資產，非自住的風險權數更達百分之百。若風險權數未下修，行庫欲擴張房貸放款，將面臨增資壓力。

雖然現階段房貸風險權數尚未下調，但金管會已表明將往『調降』方向規劃，因此未來行庫可望在資金壓力減輕的情況下，放大業務量能，同時也更有本錢在利率上給予消費者優惠，達到『薄利多銷』的目的。

市場競爭強  申貸條件佳

鑑於政策放鬆態勢明確，便有行庫跟進放寬申貸資格限制，當中又以房貸龍頭土地銀行態度最積極。以往要從土銀手中取得鑑價八成的房貸成數，年所得須達八十萬以上，但稍早土銀一舉大砍收入門檻，現在年收入六十萬以上的民眾，最高核貸成數就有機會達到八成，且就算名下不只一間房也適用。

土銀進一步指出，倘若申貸者信用條件優良、房屋亦坐落精華地段，不僅核貸成數較高，利率也更低廉，最低甚至可達百分之一‧五八，比當前青年安心成家頭兩年的百分之一‧六二還低。

龍頭行庫帶頭衝，其他銀行自然也有所動作，由工業銀行轉型的王道銀行，便鎖定青壯年族群，推出還款年限三十年、最高可貸八成五且不綁約的『三段還款房貸』專案。

王道銀行消費金融部協理魏爾閎說明，該專案分三階段還款，第一階段為前兩年還息不還本的寬限期；第二階段則是第三到八年的本金彈性還款期，由申貸戶自行決定在利息之外要繳多少本金，只要償還的本金額度高於貸款總額的百分之一即可；直到第九年以後，才需每月繳納剩餘本息。至於利息計算方式，則採變動率低的一段式計息，以利消費者進行財務規劃。

雖然大開輕鬆申貸的方便之門，但行庫並非毫無堅持，如土銀仍將負債比列入核貸限制，有意申請八成房貸的民眾，負債比須在八倍以下，也就是說，年所得六十萬的客戶，充其量只能取得四百八十萬的貸款額度；而王道銀行的專案房貸，也僅限自住客申辦，以防民眾利用月付輕鬆、成數高的特點，操作財務槓桿炒房。

優惠方案多  利率續走低

對行庫來說，現在面臨的競爭對手不只來自金融業內部，連壽險業、農會也前來搶食房貸大餅，提供的貸款利率甚至還比一般銀行低，因此除上述的土銀、王道外，各家行庫也不得不加入房貸促銷戰，更有行庫推出還款年限長達四十年的貸款方案，盼以低月付特色攏絡消費者。

由於先前央行已數度降息，近期行庫又上演優貸大放送戲碼，加上當前申貸戶多為適用低利方案的首購族與公職人員，使得最近五大行庫新承作房貸利率一路下滑，來到百分之一‧六三八的逾七年低點，距離史上最低紀錄，僅差○‧○二二個百分點；而在市場氛圍沒有大幅變動的清況下，估計利率還有下探的空間，因此消費者現在申貸買房，可說是處於有利地位。

成數易衝高  新案門檻低

在低利時代，各大行庫的貸款方案皆頗優惠，但選擇地段佳的新案購買，將有助消費者爭取好上加好的房貸條件。魏爾閎表示，擔保品的地段、屋況及未來轉手市場性，都是銀行審核放款的重要參酌。故相較市郊中古屋，市區新案的確較具優勢。

此外，為擴充客源，許多行庫都會與新建案合作，提供專屬該案購屋者的房貸方案，這類與建案搭配的貸款，通常更容易取得低利、高成數、拉長寬限期的貸款條件，減輕消費者的資金負擔。

代銷桃園藝文特區「早安藝文」案的宏特廣告楊偉民專案經理則指出，現在許多新案除有銀貸配合，還提供低利甚至無息的公司貸(即向建商借錢)，補足消費者自備款缺口，讓民眾能更加順利完成買房夢想。

財務應謹慎  別被沖昏頭

雖說現在正是貸款買房的好時機，但消費者可千萬別被優貸方案沖昏頭，進而貿然投入房市，畢竟這些優貸方案，並非一點缺點都沒有。以高成數的貸款來說，因為借的錢多，後續還款金額也較可觀；寬限期長的方案，則是先甘後苦的選擇，待寬限期一過，還款壓力將立馬暴增。

至於長年限房貸，因還款時間漫長，倘若無法確保收入長時間穩定，將來也會面臨繳不出貸款的困境；因此呼籲消費者，即使房貸條件很誘人，仍應審慎衡量自身短、中、長期的財務狀況，再決定是否進場，以免成為誤入叢林的小白兔。

【文/住展雜誌】台灣人愛存錢、不愛借錢，國內銀行爛頭寸逼近十兆元，創造歷史新高紀錄；為了消化手上閒錢，銀行衝刺不動產放貸意願升高，使訴求高成數房貸的新建案與日俱增，低自備款的廣告訴求就越來越常見……

根據金管會最新統計，截至八月底止，國內全體銀行存款已攀升到三六點八二兆元，放款則仍僅二六點七九兆元，存放款差距飆高逾十兆元，再度創下歷史新高。國銀爛頭寸頻創新高，借錢的人少了，現在買房子申請房貸，銀行給予的房貸成數越來越高。

銀行為了消化手上閒錢，紛紛放寬房貸條件，以降低利率、提高房貸成數等方式來吸引民眾申貸；當房貸成數達到八成，就被歸類為「高銀貸」。同時，新建案由於量大，更已成為銀行搶貸的主戰場；銀行與新建案專案合作，祭出八成高銀貸的建案也因此大舉增加。

銀行衝房貸　借錢好大方

據住展雜誌統計，今年截至八月為止，北台灣高銀貸的新建案共計一五一個，平均每個月將近有十九個公開的建案提供高銀貸方案；若高銀貸建案增加的速度不變，到今年年底將會輕易突破二二○個，創二○一二年以來新高。

另，今年前八個月高銀貸建案占總體建案的比率約二八點八七％，則創下金融海嘯以來新高。意味今年每四個新建案中，至少就有一個新建案提供高銀貸方案，這股潮流似乎來勢、勢不可擋。

從一二年到一四年間，高銀貸建案數量與占比連年下滑，一四年高銀貸建案數僅剩一一九個、占比不到十一％，連袂創下金融海嘯後新低。但央行在一五年解除選擇性信用管制後，當年高銀貸建案數量與占比就立刻反彈。到了去年底，高銀貸建案數已升至一九一個，占比則突破二十％，今年前八個月占比更已逼近二十九％。

地段越好　房貸越高？

一般印象中認為，台北市的房子比較保值，銀行會給予較高成數的房貸，但此次統計卻並非如此。今年以來，北市高銀貸建案僅有十三個；其中，中正區有二個、中山區三個、北投區一個、內湖區二個、文山區則高達五個。

統計顯示，北市高銀貸建案逾半在蛋白區，蛋黃區數量不多，這可能與銀行評估北市中心房價風險仍高有關；另一方面，市中心不少建案總價逾七千萬以上，而央行仍未解除豪宅限貸令，也是市中心高銀貸建案較少的原因之一。

另外，今年來新北市高銀貸建案有三十五個、宜蘭一個、桃園七十個、新竹三十二個。桃園是北台灣高銀貸建案最多的縣市，尤其在一字頭單價區更為密集，如中壢、大園、平鎮、楊梅、八德等地。由於桃園這波房價修正較多，或許銀行評估一字頭房價再跌有限，普遍願意給予高銀貸。

其次，高銀貸案多有「群聚性」，背後原因來自於銷售競爭；當某一區域出現高銀貸案後，其他建案為了保持競爭力，多會向銀行爭取高銀貸方案。

據本刊觀察，高銀貸方案的銷售狀況相對好，吸引業者相繼祭出相關方案。部份建案除了提供八成銀貸外，甚至還會搭配十％~十五％公司貸，買方自備款只需五％~十％，這類低首付、低自備方案對於拉攬自備款不足的買方頗有誘因，在疲弱的房市中特別熱銷。

【文/住展雜誌】現在房市主力買盤是自住客，你知、我知、建商當然也知道！自住客愛什麼？成屋、低自備、低風險、好的居住環境，這些通通能在全成屋重劃區找到……

金融海嘯以來，北台灣三都主要重劃區推案形態多以預售屋為大宗，訴求的是重劃區未來性、賣的是未來的價格。但從今年開始，預售屋建案逐漸淡出各大重劃區，取而代之的是清一色新成屋建案。

據住展雜誌統計，北台灣三都中，有多達十個重劃區內的建案通通是成屋案，包括北市內湖四期、文山政大二期、新北市新莊副都心、八里台北港特定區、三峽北大特區、新店五峰重劃區、桃園藝文特區、蘆竹大竹、中壢過嶺，以及大溪埔頂重劃區。

上述十個重劃區的都市計畫範圍內，連一個預售屋案也沒有；當成屋案大行其道，對於以自住為考量的買方最為有利，因為成屋案沒有建商落跑的風險、能看到房屋品質、成交後就可交屋入住，再加上實惠的價格，頗能吸引購屋族出手買房。

明星重劃區　成屋大放送

北台灣三都當中，台北市僅有二個重劃區：內湖四期重劃區、文山政大二期重劃區，線上銷售中的建案全是成屋案；北市全成屋案重劃區較少的主因，除了買方對預售屋接受度較高之外，先前市府對新成屋案課徵囤房稅更是關鍵，建商多寧願推預售而不願推成屋。

但即便如此，因房市前景仍不明朗的緣故，建商減少推出新案，北市境內重劃區的預售屋案越來越少，成屋餘屋案明顯增多。例如北投奇岩重劃區，現在區內只剩一件預售屋，其餘多是成屋餘屋案。

新北市新莊副都心、桃園藝文特區，都是紅極一時的重劃區，此前大多是預售屋盤踞市場；其中，副都心原有「遠雄首品」、「三發璞緻」等預售案，但近期「首品」已經成屋、而「璞緻」撤場暫停銷售後，副都心正式宣告進入零預售階段。未來二大重劃區將公開的新成屋案很多，如副都心「潤泰峰盛」、藝文「中悅麗舍花園」全是成屋案，意味預售屋將暫時匿跡。

成屋優惠多　誘買氣出籠

榜中最特殊的，則是八里台北港特定區。自金融海嘯以後迄今，北台灣凡大型重劃區第一個建案多是預售案，賣的是重劃區二、三年後的價格，但台北港特定區完全打破這套規律，第一個建案「文昌苑」竟是成屋案，讓人跌破眼鏡。

由於投資客大量退場，預售屋投資需求降低，建商便順勢由預售改興建後再推出。若把成屋與預售兩相比較，則成屋自備門檻雖較高，但糾紛較少、房價較低、優惠較多、風險更小，以及可以馬上入住等五大優勢，對消費者而言相當有利。在銀行房貸條件持續放寬之下，應能刺激自住客買盤出籠。

【文/住展雜誌】由於今年上半年房市成交量優於去年，再加上鬼月買氣比預期中穩定，增添建商推案的勇氣，以致於今年九月下旬至十月，建商重押下半年檔期、推案潮將湧現……

據住展雜誌統計，今年鬼月結束後至十月底的傳統購屋旺季，北台灣推案預估量約一三三二億，較去年增逾三十三％，推案量可望連二年正成長。顯示今年房市復甦力道雖仍疲弱，但業者對於重大檔期抱持高度期望，衝刺並作多的心態濃厚。

北台灣各縣市的表現，還是以新北市推案量五四二億最多，其次是台北市近三五九億，接下來依序為桃園約二一五億、新竹地區約一五四億、基隆市三十九億，以及宜蘭地區約九億。意味著今年黃金十月檔期，擔綱主角的是大台北房市。

北市蛋白熱鬧　豪宅案暫沉寂

今年十月，北市大多數建案聚焦在蛋白區，光是大同、文山二個行政區，預計公開的建案數就超過十個；然而，市中心建案數雖少，但案量卻很大，所以若以案量來算，則蛋白、蛋黃區形成五五波。

北市預估推案量雖已不小，但仍比原先預期來得少，關鍵是原預計在今年下半年開賣的豪宅案因工程期落後、和景氣不明等因素而延推。因此，今年北市房市可說是由中、小坪數房型建案帶頭衝買氣；至於豪宅推案潮，就要等到明年才看得到了。

推案量最大的新北市，則以舊市區案量較大，例如新莊「鳳凰花園」、新店「冠德創新殿」、三重「冠德天晴」。反觀土地供應量大的重劃區推案量並不大，指標案僅有板橋江翠北側「新潤亞昕翠峰」、新莊副都心「潤泰峰盛」，其餘重劃區新案量能偏低。

若以推案座落地點來看，新北市板橋、新莊、土城、林口、淡水等地的業者推案意願較強，產品以二房、二加一房、三房居多，代表建商還是想強攻首購族群。

桃園信心回升　重劃區再放量

桃園推案則與新北市相反，推案多在重劃區，如青埔特區、中路重劃區、經國重劃區與南崁，尤其以中路重劃區推案最踴躍。雖然大型指標案多在桃園區，但中壢、楊梅與八德也有不少建案將公開，建案數量還不少。

新竹則由竹北、竹東指標案領銜助攻，新竹市全球人壽與興富發、富宇建設的二個重量級合建案，因建照未取得、公開時間未能確定，導致竹市推案黯淡。基隆則跟上大台北都更浪潮，市內史上第一個都更案「璽悅」將公開；該案原規劃百坪產品，後來變更設計將坪數切小後才推出。

整體來看，雖然今年黃金十月業者作多檔期、衝刺推動的意願不低，渴望炒熱下半年房市，一鼓作氣拉抬房市熱度。至於能否激發出一波買氣，使銷售開出紅盤？就得看業者能不能掌握到消費者胃口了。