【文/住展房屋網】台北市地政局近日召開記者會，宣布將推動健全房市方案，包括「驗屋」與「實坪制」。住展房屋網企研室指出，北市地政局近年確實在房市政策著力不少，也想推動合理化制度、以及維護消費者權益；雖然地政局的努力大家看在眼裡，但實坪制由地方政府推動，既無法源效力，社會環境也還沒成熟，地政局縱使有心，也難免會有大漠無人之嘆。

住展房屋網企研室認為，台灣到底該不該推動實坪制，決定權仍舊在中央手上，而非地方政府。此前，內政部地政司已經回應，現在不會推動實坪制；因為中央不點頭，意味著台灣不動產登記制度要從「虛」走向「實」，短期內都無法實現。

住展房屋網企研室分析，實坪制無法實施的主因，一來除了中央不肯放行、未修改登記相關法令之外，擔憂廣大屋主反對也是重要因素。

雖然許多網友、年輕一輩的民眾支持實坪制，但人都是自私的，當還沒買到房子、或想要買房時，會希望政府推動實坪制。但若買到房子後，立場就會截然不同，反而希望維持現制，只有少數人仍盼望實坪制，關鍵就在「不願自己的資產縮水」。

同樣一個實坪制政策，它會獲得眾多年輕世代歡迎，因為這關係到他們買房的權益。然而，實坪制卻得不到多數屋主、建商的心，因為一旦實施實坪制，他們賣房子的計價坪數，一下子從「權狀面積」變成「室內實際面積」時，價格至少要縮水三到四成，當然會拚了命反對。

當有房子的人、沒房子的人想法天差地遠，當中央政府、地方政府各有盤算，就注定實坪制政策上路的阻礙重重。從某一方面來說，這其實是台灣的無奈與悲哀。

縱使北市地政局有這個心想推動實坪制、與國際接軌，但中央與其他縣市政府不出來呼應，獨自奮鬥的北市地政局，就宛如形單影隻在一望無際的沙漠當中，沙漠如此之大，卻無人相伴，只能踽踽獨行。

【文/住展房屋網】日前北市舉辦第五場居住正義論壇，宣布明年起將實施租金補貼分級制；這項宣示，獲得在場學者及社運團體肯定，認為是相當進步的做法。不過住展房屋網企研室認為，任何補貼政策都是便宜行事的做法。

要真正彰顯居住正義、照顧弱勢者居住需求，政府還是應該盡快廣建公宅，同時更必須打破目前公宅租金假齊頭式平等的現況，也同樣按照承租者收入水準採取分級制。至於補貼政策，應慎重考量其存廢及必要性。

過去以來，政府都把社會福利簡化成補貼；簡言之就是砸錢了事，從老人津貼到租金補貼，無一不是如此。

但社會福利真的這麼簡單就能做到？答案絕對是否定的。

就以老人福利來說，還牽涉醫療及長期照護等；但過去政府便宜行事，認為灑錢給老人津貼就行，等到步入超高齡社會後才發現事態嚴重，亡羊補牢。然以目前台灣社會老化的程度，只怕政府就算猛踩油門，還是很難面面俱到。

同理，住宅政策也是一樣；過去政府只做了兩件事，一是給購屋補貼(包含利率補貼及優惠貸款)，二是蓋國宅。總之就是認為，人民居住需求大事，全部可以透過市場機制解決。

但實況絕非如此；很多弱勢者面臨居住歧視。經常是就算有足夠的經費財力，也會因為附近居民的反對或冷嘲熱諷，到最後不得其門而入。當然就更別說更多弱勢者，面對一般租屋市場，更是經常碰壁，因為房東對承租者有諸多限制(同樣屬於歧視)。

在民間相關團體的鼓吹遊說下，如今政府終於開始推動公宅政策，立法院也通過住宅法，除明定政府有義務興建公宅外，也規範居住歧視等類似行為屬違法。然而公宅推動至今仍障礙重重，更因為弱勢保障額度不足、租金太高而受到質疑；住宅法則雖明定居住歧視違法，卻缺乏相關罰則，讓相關條文形同虛設。總之，政府保障弱勢居住權益，還有很多問題、障礙必須解決、克服。更離譜的是，還是有部分縣市無視住宅法，繼續興建賣斷式的國宅。

當然，公宅不能因為強大的避鄰效應而不去做，仍要持續溝通，因為這是對的政策。補貼政策方面，優惠房貸或利率補貼應該要落日，因為這不符比例原則，等於拿所有納稅人的錢補貼非最弱勢者(有能力購房籌足頭期款者不應是優先補貼對象)。蓋賣斷式國宅的地方政府，則真的該適可而止。

至於租金(補貼)部分，住展房屋網企研室認為，不是不能給，但應該要先健全租屋市場，讓房東無法再避稅，租金補貼才有真正功效可言。而公宅租金，更應該同樣採取分級制度，按照承租人的收入水準訂定，而非目前單一按所謂市價打折；如此這般，才能真正讓公宅發揮最大預期功能。

【文/住展房屋網】日前媒體報導指出，高雄二線地區如橋頭、仁武及大寮等地，近5年來房價大漲至少6成，但人口成長的幅度其實不高，除了仁武5年來多了逾5000人的增幅較顯著外，大寮5年僅增加千餘人，橋頭更只多不到600多人，平均每年增加的人數，簡直比日本製造的壓縮機還要稀少。

對於人口增幅遠遠落後於房價漲幅，當地房仲解釋，是因蛋白或蛋殼區受重大建設帶動所致，但住展房屋網企研室認為，這種欠缺真實剛性需求支撐的非理性房價漲幅，其實是炒作而來的虛胖。

因為上述三地所謂的重大建設，不外乎是重劃區的開發，除此之外，高雄郊區其實並無太多重大建設；唯一可算是房市大利多的，大概只有高雄捷運而已。不過高雄捷運橘、紅兩線主線早在2008年就已通車，對房市的帶動應該早已反應，因此要說近5年高雄郊區房價暴漲來自重大建設加持，說服力稍嫌不足。

再從供給面來看，這5年來，橋頭、大寮與仁武釋出的量還真不少，橋頭的高雄新市鎮與仁武各重劃區，甚至一年就有超過千戶量能浮現，就算每戶只住一個人，每年也得至少增加千人以上才能消化供給；從人口數據來看，除了仁武有足夠的需求代謝供給量外，橋頭、大寮都供過於求，在這樣的情況下，兩地房價仍大幅上漲，實屬不合理。

在高雄市中心房價開始回測1字頭的情況下，大寮、橋頭等外圍地區，新案價格不僅沒跟著降，反而還持續往2字頭邁進，論題材、機能與交通，郊區房價表現都不應該強過市區，因此唯一合理的解釋，就是房價遭有心人士刻意炒作。

4、5年前適逢房市景氣高點，高雄市中心的農十六、美術館等地，房價一度衝上3、4字頭，加上市府力拱亞洲新灣區，因此甚至浮現比照雙北的豪宅價；但當時外圍郊區仍處於1字頭起漲點，投資門檻低，故吸引許多投資客前進二線地區炒作謀利，導致房市基礎不如市區強勁的外圍地區房價墊高，最終造就了富含水分的房價。

因此，現今前進外圍郊區購屋，無疑是用跟市區差不多的價位，買進地段、生活條件相對差的房子，等於接下炒作者的尾刀現買現套，一旦投機客抽手，當地房市在欠缺剛性支撐的情況下，價格水分將被蒸發，呼籲購屋民眾務必審慎思考。

【文/住展房屋網】目前台北市已陸續有超過五百戶的公共住宅落成，而且也幾近滿租狀態，動土興建中者更近三千戶；不過，這離柯P自己拋出的支票還有一段距離，因此北市府現階段仍在不斷尋覓適合的新土地。

只不過，從最近一段時間的發展來看，碰到的阻力可比原先預想的大得多。就拿14日晚上表訂舉行的信義區陸保廠公宅公聽會來說吧，結果當地居民極力抗爭，到最後公聽會只能草草了結。

更令人遺憾的是，到場居民似乎一開始就不打算讓市府人員做說明，更直接拉布條擋住簡報螢幕；社盟發言人彭揚凱隔日更在個人臉書頁上指出，公聽會現場爆發肢體衝突，且指控景勤里賴姓里長對崔媽媽基金會人員施以暴力行為，同日下午更舉行記者會公佈相關事證，崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，已正式對賴姓里長提告，社盟發言人彭揚凱則直接譴責多位藍綠議員玩兩手策略、操作民粹。

由於過去國宅給人相當程度的負面刻板印象，加上一般大眾對弱勢族群的不瞭解，甚至誤解，都讓現階段各地政府推動公共住宅遭遇不小阻力，其中又以台北市情況最為明顯，不只是這次陸保廠公宅公聽會，先前幾場也都出現類似抗爭。

然平心而論，從目前已完成並招租的公宅實例來看，並沒有發生反對者主張的影響交通等問題，況且把現有的交通問題歸咎到興建公宅上，也有欠公允。包含景勤里，或其他反對公宅興建的居民或民代，到底是真認為蓋公宅會衝擊周邊交通，擔憂無足夠綠地，或者真擔憂的其實是房價會因此下跌？只有他們自己心裡清楚明白。

說實話，就算真的是擔心房價下跌，也無可厚非，這是人之常情；但住展房屋網企研室必須強調，無論如何都必須理性溝通。事實是，如果真的反對公宅興建，應該要拿出更有力、更具體能說服所有民眾及相關社運團體的理由，而不是採取非理性，甚至暴力行為！

【文/住展房屋網】前些年房價狂飆，高房價問題儼然成為民怨之首，甚至因此成為過去幾次重大選舉的重要議題；在這樣的情況下。包含人稱政治素人的現任台北市長柯文哲，或是就任一年餘的小英總統，他們在競選期間，都將廣建公共住宅納為重要的選舉牛肉。

小英上任還才一年多，而且剛換閣揆，現在就談她的公宅支票能否兌現，或許還太早。然如無意外，柯P明年就要競選連任，因此公宅支票確實進入驗收期。而從目前情況看來，無論從土地、經費取得，或化解周邊民眾反對或疑慮的角度，柯P的公宅支票，看來是跳票定了。

不過，顯然柯P還有話要說；最近他就在第五場居住正議論壇舉辦前表示，當初廣建公宅並提出確切量體的做法，大戰略是錯誤的。他的理由是，現在市面上閒置空屋太多，因此廣建公宅不能解決問題，必須同時考量用若干政策逼出空屋，比如包租代管等等。

然而住展房屋網企研室認為，柯P這樣的說法，一方面再度說明，他完全曲解公共住宅的政策目標與既定功能，另方面則根本是替自己的政策跳票找台階下！

的確，政府開始重視，進而推動興辦公宅，是起於高房價；但也早已有許多論述指出，(廣建)公宅不能解決高房價，甚至高房租問題。事實是，公宅是政府保障維護相對弱勢者居住需求或權利的政策體現，當中實有高度的社會福利色彩，應該和一般住宅市場及供需區分開來。

相對地，房屋市場上有過多空屋，則是市場機制及相關政策交互作用使然。以台灣的狀況，一方面是不少民眾把買房當做投資置產，另方面則是持有稅夠低(近年雖調高稅基，但主要針對新建物，對總體房屋市場影響其實沒有想像中大)。

由此可知，政府蓋公宅，和想辦法逼出閒置空屋，根本就是兩碼子事；柯P以『市場上空屋過多，應先設法逼出空屋，廣建公宅大戰略錯誤』的理由，來為自己的公宅支票跳票辯護，住展房屋網企研室認為，根本只是在找台階下而已！

【文/住展房屋網】去年上路的新版文資法，因放寬了非所有權人提報文資保存的門檻，使得各地方政府都得面對「文資爆增」的問題；日前台北市文化局就砲打中央，直批新法讓文資數量直線上升，中央卻又不給地方財務資源與人力、法規支援，讓地方心有餘而力不足，文資保存也將因地方欠缺有力資源而淪為空談。

地方文化局的怨懟事出有因，畢竟文資保存需要龐大資源，否則在欠缺誘因的情況下，民間寧可放任文資自燃也不願留下歷史資產。但住展房屋網企研室也建議，地方文化局應認清事實，那就是就算砲打中央，中央也不會在文資方面給予地方太多的資源，畢竟中央財務本來就沒有多健全，不然也不會在修法時將責任下放地方。

此外，就算沒有新版文資法，地方也還是得面對文資可能爆增的問題。近年受鄉土意識抬頭、文化重視度提高影響，民間團體對文化資產的重視度遠勝過往，許多民團早在新版文資法上路前，就採取大量提報的策略盡力捍衛文資；所以縱使文資法沒有修正，在文史團體的積極提報下，文化資產的數量勢必直線上升。因此，地方本就應該對文資爆增的情況預作準備，而非一味怪罪中央不給資源。

既然資源缺乏已是事實，那地方文化局能做的，就是在中央之外，另外尋求援助。如北市文化局所提的將部分古蹟容積分給市府，就是一個不錯的建議，且透過地方自治條例即可達成。

另外，也可對企業提供減稅、抵稅優惠，鼓勵企業投入文資保存；或藉由民間團體的認養活化，降低官方單位直接維護的經費支出，都是在中央工具完備之前，短期內可應急的努力方向。

不過住展房屋網企研室也建議，維護文資除了放送蘿蔔之外，官方也應拿出棒子，針對未善盡文資維護義務的所有權人祭出會痛的罰則，否則所有權人既可享容積移轉，權益受損還能依法向官方求償，但又不願承擔文資的維護義務，將導致國家資源被掏空。

【文/住展房屋網】儘管還有三個多月才上路，但最近已有業者『未雨綢繆』，在預想明年雨遮不登記新制上路後，會造成什麼樣的影響。就有房仲業者拿今年前七月建照核發數指出，儘管新制即將上路，但目前為止尚未因此出現搶(建)照潮；而按此數字趨勢，未來三個月應該也不至於出現。不過也有同業持不同看法，認為第四季仍有可能出現搶照潮。

從容積獎勵上限新制，或更早的各地陸續實施容積率管制之時，都曾出現過搶請建照潮，畢竟這牽涉到開發利潤(被限縮)。而住展房屋網企研室指出，明年將上路的雨遮不登記新制，儘管情況不大相同，但一樣牽涉到單位樓地板面積成本計算(雨遮可登記，因此可灌入銷售坪；明年起不能登記後，不能灌入銷售坪，總開發成本不變下，房屋單價就有可能因此變相拉高)；以目前消費者對價格看法仍看跌居多的情況下，理論上的確可能引發搶照潮。

不過就拿最晚近的容積獎勵上限新制來說，實施當下，房市買氣還不差；開發商評估未來銷售狀況應能維持一定水平，因此先把建照請好，等適當實際再開工或推案，當能創造最大利潤。

但最近一年多來買氣下滑，消費者觀望，導致建商只先買好土地囤積，開工、推案則轉趨消極；住展房屋網企研室更發現，部分業者乾脆以先消化手邊現有餘屋，全面減量經營。

在這樣的情況下，未來連餘屋是否能順利去化，都還是未知數，又怎可能去搶請建照，讓經營前景再添變數？因此就算雨遮不予登記新制即將上路，也難以構成建商搶請建照的動力。況且目前雨遮已不能計價，因此新制上路的影響，或許不如想像中來得大。

那麼，雨遮不予登記新制上路前，到底會不會發生搶照潮？住展房屋網企研室認為，現在下定論還太早；畢竟今年鬼月業者度小月心態甚強，但隨著鬼月結束、928檔期開跑，建商推案強銷動作預計都會轉趨積極。

因此，如果接下來928檔到整個第四季，房市銷售狀況能如業者預期般好轉，那麼年底前或許會出現申請雨遮登記舊制的搶照潮；反之，如果第四季銷況仍未轉熱，那麼大概就不會有什麼搶照潮出現了。

【文/住展房屋網】從郝龍斌到柯文哲，從台北市到台中、桃園，從地方到中央，台灣興起一陣興建公宅巨浪，新建與正在興建中的公宅數量持續增加。然而，住展房屋網企研室認為，公宅對租屋族來說固然不無小補，但不管是以現階段興建進度，或是未來十年內的推動展望，公宅既無法抑制房價、更無法阻止租金上漲。

住展房屋網企研室分析，台灣公宅、尤其是台北市公宅最大的致命傷，就是租金水準太高，說穿了，根本「不配叫社會住宅」；北市公宅租金是「新房租金行情八折」，打八折後租金仍比中古屋租金貴。

反觀香港、或西歐的社會住宅，租金水準只約市場行情的三到五折，大多在五折以下。另一種租金計價模式，則如日本以承租者的薪水收入，分成不等級距、並按各收入級距給予相對低或可負擔的租金。

即便像日本、香港與西歐諸國制定如此低廉的社宅租金，都還沒辦法壓抑房租和房價上漲，回頭看台北市公宅租金水準如此之高，又怎能奢談要抑制租金與房價？

第二個原因則是，公宅數量太少！現在台北市公宅占住宅存量連一％都不到，比起國際標準的五％還有一大段距離要走。

公宅若要達到平抑房價與高租金的目標，供給量得要足夠。惟供給量要多少才算夠，各國標準就不一了，需視各國主要都會區租屋人口量而定；如果像台北市租屋戶數逼近二十萬戶來看，即使公宅蓋個一、二萬戶，都只算是杯水車薪。

第三個原因，台灣對於承租公宅的條件過於嚴苛，除了自己和同一戶口內的家人名下均無房產外，還需經過積分制度，積分高者才有機會承租公宅。

當然，由於目前台灣公宅數量不足，設立高門檻是為了讓亟需要的人有較高機會承租公宅。但門檻過高，意味著大部份租屋族被拒在公宅之外，他們還是得到民間租屋市場才能滿足租屋需求。

台灣公宅、尤其是台北市的公宅，在高租金、數量少，以及承租條件嚴格的先天限制之下，基本上會與民間租屋市場形成明顯區隔，難以撼動私有住宅的房租。除非，台北市府願意帶頭調降公宅租金至市場行情五折、甚至五折以下，或是按承租人收入水準計算之，平抑租金上揚的機率才會增加。

【文/住展房屋網】人稱賴神的台南市長賴清德，上週稍早傳出將接任閣揆，各界無不用『拼經濟內閣』，甚至『戰鬥內閣』形容賴的即將組閣。然而，稍後陸續公布的內閣名單，除了正副院長、金管會主委及國發會外，其實變動實非常之小；如果再扣掉稍早已經因為全台大停電事件而先辭職的經濟部長李世光，說難聽點，內閣成員根本等於原封不動，也難怪被外界稱為舊酒裝新瓶。

或許有人會說，至少閣揆換人當，還是有新氣象。然而熟知國內政務者都知道，政務官總是來來去去，真正做事的其實是事務官；況且如果連政務官都沒有換人，住展房屋網企研室認為，實在感受不到，這個新內閣有任何戰鬥氣息。

不過這對現階段房市來說，或許不是壞消息，至少在政策面上，估計不會因為林下賴上，而出現什麼劇烈變動。況且回顧過去一段時間，固然最根本影響房市的是經濟狀況不佳，民眾薪資實質倒退，房價所得比仍居高不下，但政策面也扮演非常重要的角色；包含實價登錄、房地合一、持有稅調高，到最晚近的雨遮屋簷不登記，哪一個沒有對房市造成衝擊？

總之，儘管賴清德上任組閣，但閣員根本沒啥變動，這代表相關政策將延續；換個角度說，也代表大概不會有什麼驚人之舉。顯然，賴最重要的任務就是想辦法在明年地方首長大選，協助小英及民進黨打一場漂亮勝仗；對房市業者來說，當然就是不變應萬變，繼續隨著目前經濟緩步復甦的腳步，在928檔乃至第四季用力推案，能賣多少算多少。

畢竟明年既有雨遮不登記新制上路，又將有選舉干擾，買方價格認知也還是上不來；看來看去，今年第四季似乎真的是最好的衝業績時段了。

【文/住展房屋網】隨著蛋黃區房價有感下修，房市開始出現一個詭異的現象，那就是不少蛋白區、蛋殼區的建案，開價竟比位在蛋黃區的個案還高，這種「地段差很大，價格無差別」的情況，在北中南都會區都可看見。

先看到大台北都會區，尚無捷運議題、處都會區最外圍的八里，新案都要價18萬/坪以上，多數建案更要20萬/坪以上才肯賣；但淡水河彼岸有輕軌題材、交通往來相對便利的蛋白區淡海新市鎮，整體行情不過20萬/坪出頭，中後段建案甚至還有16-19萬/的低價，相形之下，蛋殼區八里的房價顯得水分十足。

來到桃園也是一樣，都會區核心的中路重劃區，現今建案平均行情才26-28萬/坪左右，但往更外圍走到了龜山、青埔外圍等地，新案單價也都開上了20多萬，房價似乎不因地段落差而有區別。

到了中南部，狀況更離譜，最近屬台中都會區最外圍的南投草屯，竟有建案開出20萬/坪高價，比位在原台中市區的北屯還貴；高雄市也不遑多讓，最精華的農十六、美術館一帶，都已可見下殺1、2字頭的新案，但較外圍的楠梓、鳳山等地，卻屢屢出現價格與精華區低價案差不多的高價個案，使得市場行情愈來愈混亂。

住展房屋網企研室指出，面對這種蛋黃區價格比蛋白、蛋殼區還便宜的情況，消費者的觀念應該跟著調整。過去民眾總認為愈外圍的地方，房價愈便宜，因此找房子就很直覺的往蛋白區、蛋殼區搜尋以精簡購屋預算，但現在蛋黃區房價下修後，價格已相對親民，所以消費者如今大可放膽走進蛋黃區案場，鼓起勇氣嘗試議價。

平心而論，蛋黃區地段佳、機能好、建設成熟，房市基本面確實是蛋白區、蛋殼區所無法比擬的，若有機會用相對低的價格根留蛋黃區，當然得好好把握，未來還有增值利益可期；若花跟蛋黃區差不多的錢買在蛋白區或蛋殼區，增值空間基本上已被稀釋，等於現買現虧，故消費者應掌握時機，多多在蛋黃區耕耘才是。

【文/住展房屋網】行政院主計總處所公布的7月全台消費者物價房租類指數，已經走高到104.74，連續31個月創下歷史新高。另，根據業者統計，年輕人要在台北市租一間套房，大概要花掉六成月薪。住展房屋網企研室表示，房租上漲、尤其是大台北房租飆漲，除了「以租代買」的因素之外，先前房屋稅、地價稅大幅調漲，就已經注定房租上漲不回頭的趨勢，而收到滿滿稅金的政府，似乎只會坐壁上觀。

住展房屋網企研室指出，近年房租高漲的原因，可以從「市場供需」與「政策」二個層面來作探討。

首先，「市場供需」的部份，主要是近年房價下跌，導致原本想買房的人縮手不買，於是先租房子度過這段觀望期，等到房市穩定後才願意出手。其次，雖然房價下跌，但跌幅太小，房價依然在歷史相對高水位，不少人還是買不起房子，只能選擇租房子。

種種原因，都使得租房子的人變多了；當租屋需求大增、尤其是大台北地區租屋人口持續攀高，原本供給就有限的出租市場更趨於緊俏。近年來，大台北地方小坪數的套、雅房租金上漲尤其明顯，且待租期又短，可以說是「包租公的快樂時光」。但相對的，卻是「無殼蝸牛的辛酸年代」；很多青壯族群都抱怨「爛房子也要一、二萬」，花那麼多錢，卻不見得能租到屋況好一點的房子。

在「政策面」的部份，則是不動產持有稅大調漲。當初，政府不敵高房價民怨，大幅調漲房屋稅、地價稅，希望透過重稅來抑制房價。

但政府官員與學者沒跟民眾講清楚的是，「持有稅多會高度轉嫁到租金」，這在歐美等先進國家都可以看到重稅的影響。尤其是持有稅較重的美國各州，如果台灣留學生到當地租房子，每個月都被房租壓得喘不過氣來，關鍵就在於「房東不可能賠錢租房子」，租金一定會高於持有稅；當持有稅一調高，租金就會跟著漲。

所以，當初政府在選擇調漲房屋稅與地價稅時，既未清楚跟民眾說明後果，最終房租飆漲卻得由無殼蝸牛全盤承受。而政府收了滿滿的稅金，卻只會坐壁上觀，完全拿不出平抑租金上漲的對策，連租金補貼也沒放寬條件或增加名額。試問，這個政府真是為了民眾的居住正義？還是收了錢就不辦事呢？