【住展房屋網/台北報導】近年高房價引發都會區居住難題，各方都想方設法提出策略，希望能讓在都會區求生存的民眾得以安身立命。在『人人住得起』(並非人人買得起)的目標下，公辦的社會住宅成為住宅政策的新顯學，然而新建社宅緩不濟急，因此包括巢運等民間團體，早已疾呼官方應將重點放在租賃市場的健全化，訂立租賃專法，改善幾乎是黑市的租賃生態，讓民眾能享有租金合理且質優的租屋環境。

但或許是租賃專法對既有的租屋市場生態衝擊過大，因此推動速度步緩如牛，直到近期朝野氣象轉變，才又再度躍上檯面。日前民進黨立委李應元終於提出《「自用房屋租賃法》草案，內容包括租賃所得納稅、無歧視條款、租金不得任意調漲等規範，以保障租屋者權益。

但該草案尚未付委，即遭批評與現實環境脫節，未來將窒礙難行；並指出將來房東們會將增加的風險與稅負轉嫁到租金上，導致租金飆漲，導致民眾不僅買不起房，連便宜租屋的小小希望都將被抹滅。

不過住展房屋網企研室指出，租賃專法將助漲房租的說法，仍有待商榷。因牽動租金的最關鍵因素在於所得，倘若民眾薪資水平低，租金便難有成長空間，這也是為何台灣房價高高在上，但對照起來，租金卻十分低廉的原因。除非民眾所得明顯成長，負擔租金的能力提升，否則租金大漲的可能性甚微。

雖說法案上路確實可能出現房東轉嫁成本的情況，但若租金調漲太多，在有選擇的情況下，房客又何必單戀一枝花呢？況且現今房市展望不佳，房價已往下走，若租金漲到與背負房貸相差無幾時，民眾索性以買待租，試問租金又如何維持在高水位呢？

當然還有人會說，蛋黃區就業機會多，租賃需求旺盛，縱使房東漲租，民眾也只能乖乖買單，況且專法上路後對房客的保障遠高於房東，許多房東乾脆將房子空著不出租，屆時市場選擇減少，租金更有成長的空間。

住展房屋網企研室認為，這樣的臆測不無道理，但官方也不是吃閒飯的，政府可用的手段相當多。比方說課徵高空屋稅迫使屋主將房屋釋出，還可與社會住宅政策結合，透過大規模社宅供給，稀釋租屋需求；透過社宅與民間租賃市場的競爭，讓租金合理化發展，因此只要官方將相關配套做好做滿，租賃專法造成房租飆升的預言恐難成真。

【住展房屋網/台北報導】二○六美濃強震發生至今，已超過一個月的時間，然而產生的震盪效應才要展開；第一波土壤液化潛勢區將在14號上線供民眾查詢；接著當然是相關修法，包含建築法納中間檢察制度，及未來建案可能需要投保第三責任險等等。

以上這些因為台南維冠金龍大樓倒塌所觸發的變革，預料將對未來房市造成若干程度影響；首先，被列為土壤液化潛勢區高危險區的房市銷售，短期內肯定受到重大衝擊，畢竟雖然相關專業者都說可透過若干補強方式解決，強調土壤液化不等於不能開發。然而各種跡象皆顯示，真正的高危險地區，目前仍近乎無解。

再者，雖說加入中間檢察制度立意良善，但難免會增加行政流程。據住展房屋網企研室觀察，近期審照時程就常拖延，這對業者銷售來說，將會是新變數。就更別說如果官方提議的增加第三責任險拍板通過，到最後也必然轉嫁到售價上，讓目前居高不下的房價繼續高不可攀，進而影響成交量。

無可否認，地震對房市的影響，直觀上是負面居多；然而相對地，目前也確實出現另一種正效應。住展房屋網企研室就發現，震災後確實有不少換屋客重新出籠看屋。畢竟都會區老屋數量龐大，經過這次地震後，不少人等不及官方進行全面性的老屋健檢，想直接換購更穩固的新房。只不過由於價格仍談不攏，因此目前為止，還是有人氣，但還沒有買氣的狀況。

然值得玩味的是，稍早科技部公佈地震模擬分析圖，被點名如發生強震，可能會災情慘重區域之一的大同區，就住展房屋網企研室了解，目前反而還未看到類似狀況。

理論上大同區老屋數量多，因為地震而重新萌生換屋念頭的人應該不少。之所以未見到房市人氣回籠，可能情況是這些住在老舊社區的人的確想換住更安穩的房子，但卻因買不起，所以只能暫時卻步。畢竟目前大同區線上個案多半仍要價60萬/坪以上，非一般受薪階級能負擔。

不過同時間觀察也發現，大同區最近一些原本整合停擺的民間都更案，又有重新動起來的趨勢。且據悉當中不乏原屋主主動找建商洽談的情況。的確，如果買不起線上銷售中的新推案，轉而考慮走都更重建，的確是相對合理的選項。住展房屋網企研室預估，或許再等一段時間，北市老舊市區的民間都更推案熱，就將重新啟動。

【住展房屋網/台北報導】華南銀行日前驚傳疑似內神通外鬼，被不法集團超貸炒房，也讓金管會下重手開罰300萬元。據悉，華南銀祭出兩大措施止血：第一、放款予房貸戶後，華銀將追查實價登錄價格；若發現實價登錄價低於契約價，將追回原已核貸的款項；第二、華銀將緊盯放款量較多，或者放款異常增加的分行，以免重蹈覆轍。

對此，住展房屋網企研室認為，查實價登錄價格來追查房貸有無超貸的措施，應是「聰明人想出來的笨點子」。因為這種方法乍看之下頗為合理，其實卻處處充滿盲點；若用這種方式稽查有無超貸，還真是聰明反被聰明誤。

住展房屋網企研室指出，房貸超貸的手法在市場上並不罕見，主要方式就是簽訂兩份買賣契約（俗稱AB約），一份為契約登載真實價格，另一份為灌水價格；而灌水價格的契約，主要便是供給銀行方與實價登錄之用。

打個比方說，買方向建商購買房子成交總價為3000萬，坪數為50坪（不含車位），每坪單價為60萬／坪；但若簽AB約，另一份假造的契約總價假設提高到3300萬，每坪單價就可達66萬／坪。

若賣方為建商，簽AB約對建商的好處則是實價登錄價格拉高，也就是假造成交價格來拉抬其他房屋的售價；對購屋者來說，好處則是假成交價容易提高貸款成數、並降低自備款。然而，灌水價將對建商多出較多的營業稅，而這筆多出來的稅金，就由兩造去協商分擔。

至於假成交價登載到實價登錄網站上，也極少會被察覺，因為官方在實價登錄制度中所扮演的角色，缺乏主動稽查機制，必須有人檢舉資料有出入，才會介入查辦，因此AB約其實並不易被察覺。

這種利用AB約來向銀行超貸，大多數也將被假造實價登錄價格，所以華銀想在核貸後，再查詢實價登錄價格，看實價登錄價格是否低於買賣契約價，稽查出有無超貸的情況。但這種想法實用性並不高，相當不切實際。

【住展房屋網/台北報導】行政院即將在3月14日公布全台土壤液化區資訊，對於資訊透明化層面而言，政府本就該提供充足資訊給全民，這部份當然值得鼓勵。但公布相關資訊後，是否全民都受惠？住展房屋網企研室認為，事實還是殘酷的，最大的受惠者依然是金字塔頂端的有錢人；至於窮人則得不到任何好處，更無法避開高潛勢、中潛勢土壤液化區。

住展房屋網企研室須指出，公布土壤液化區資訊對金字塔頂端的富豪幫助最大的原因，主要是因為他們具備多餘的資產，可以不住舊房子，改到沒有土壤液化區疑慮的地方買新房子住。

即使富豪在土壤液化區買房子，還是可以選擇建築品質較優良的豪宅；而這類豪宅往往會做土壤改良、或是將基樁打得更深，讓住戶免於土壤液化的威脅。

然而窮人狀況就截然不同了。即使口袋淺的民眾知道土壤液化區所有資訊，卻毫無防範能力，更沒有機會去避免；若發現自家房子位在高潛勢土壤液化區範圍內，也會因可動用資金不足，屋主沒有能力搬到外地去，也沒有錢改建、做地質改良工程，只能雙手一攤「賭運氣」。

至於稍微有點閒錢的中產階級，縱使可以選擇買新房子。但在高房價環境下，仍舊受到預算侷限，選擇性不多。想在非土壤液化區買房子，也不一定會有預算範圍內的物件可以買，最後還是得不斷妥協，買一間「感覺比較安心的房子」來住。

最顯著的例子，就是台北市社子島的居民。即便他們都曉得社子島是高潛勢土壤液化區，房子又多老舊，根本擋不住大地震；但因為沒什麼錢，根本沒能力搬到安全的地方、或是找一間房子來住。

如此殘酷的現實，在土壤液化區資訊被公布後，即將血淋淋地上演。而這恐怕是地震威脅下，另一個更為殘酷的貧富差距悲歌吧？

【住展房屋網/台北報導】根據工商時報9日報導，民進黨籍立委李應元已於前日提出租賃專法草案，並可望付委審查。只不過，法令本身雖然陳意甚高，但考量到現實台灣輿情，未來恐怕難以執行。

李應元所提草案，主要有房東不能任意調漲房租(需參考CPI)、不得任意解約及不得設限租客條件(年齡性別職業等)等三大要項，其主要意涵自然在保障相對弱勢的租屋者；然而住展房屋網企研室認為，光是限漲租金這一項，恐怕就很難實行。

原因在於，長久以來華人世界視房屋為重要個人或家庭財富形式，加上台灣相關制度有利，甚至變相鼓吹房市短線操作，因此台灣民眾對房價變化甚為『敏感』；諸如公宅興辦，或地質敏感區隱而不宣，都是官方擔心民眾認為房價會因此下跌反彈而投鼠忌器。

說到限漲房租，這是師法德國相關法令。然而德國屋主連調高房價也會被調查，任意調高炒作套利甚至要負刑責；這背後實有房屋為使用財、民生必需品的精神，因此政府有義務管制價格。然而同樣的思考，放到其他資本主義自由經濟國家，恐怕就很難實踐，何況是長期把居住權和財產權混淆的台灣社會。

住展房屋網企研室以為，限漲租金可以是理想、目標，惟針對台灣現況，短期內較合理的做法，則應該是讓租金回歸市場機制，而官方該做的則是訂好遊戲規則(如能真正保障雙方權益的定型化契約)，並切實保障雙方該有的權益。

一般而言，房客確是相對弱勢，更需要受保障；但有惡劣的房東，也可能有惡質的房客；況且過去房東逃漏稅嚴重，這部分仍該補正，但既然要求繳稅，就要給予合宜的權益保護。此外，政府更應同步扶植物管相關產業，提供房東必要的維護修繕協助，也是對租客的另一層保障。

除了限漲租金之可行性有待討論外，有關保障弱勢之部分立意亦佳；但住展房屋網企研室需指出，如果政府自己辦的公宅帶頭搞歧視，又怎能用一樣的高標準要求民間比照辦理？

儘管現行住宅法明定反歧視條文，但雙北市公宅之承租辦法，一開始竟訂承租年齡限制！須知，公宅基本功能是照顧相對弱勢，弱勢者優先天經地義，甚至軟硬體也都要考量弱勢者需求，結果反而還要訂弱勢保障額度？

更誇張的是，即便訂了弱勢保障額度，弱勢者仍因為租金太高而租不起，或是軟硬體無法配合而放棄，這豈不是本末倒置，變成只准州官放火，不許百姓點燈？住展房屋網企研室強調，租賃專法修法訂定茲事體大，但也不該過度理想化；否則到最後徒具形式，弱勢者居住需求將繼續遭到漠視，甚至踐踏！

【住展房屋網/台北報導】果然不出意料，機場捷運又延後通車了，交通部也因此變成『道歉部』。當然外界關心的還是：到底要等到何時才能通車？交通部這回不敢再給確切答案；因此有報導說是可望年底通，但正確來說其實是『阿婆生小孩』─很拼！

機場捷運再度延後通車，總要發現問題所在及誰該負責；於是立院交通委員會上，立委提案通過成立獨立公開監調小組。然而據了解，承諾並準備籌組該調查小組的是交通部，這實在令人費解！

的確，機場捷運後續通車時程將由桃捷公司決定；然而整個機場捷運工程推動，是交通部高鐵工程局負責，交通部原則是督導單位，但嚴格論也是負責機關。現在竟由負責推動機關成立調查小組檢查相關疏失，住展房屋網企研室質疑，這樣豈不是球員兼裁判？

但真正離譜的不止這個。最近另一個爆炸性的話題，是某有線電視台踢爆台北松菸文創大樓是爐渣屋，而且北市府及BOT廠商(富邦等)早知情，但卻自認『建物結構暫時無虞』，因此絕口不提，擺明拿人民人身安全開玩笑；直到半棟大樓樓面像長了青春痘一樣，清水模表面不斷迸裂出小孔，難以掩蓋後才勉強坦承。

更誇張的還在後頭；東窗事發後，該大樓從營造到營運相關單位，包含富邦集團、日系中鹿營造，甚至提供混凝土原料的亞東等，通通說自己是受害者，亞東水泥預拌場還說是誤用。這就奧妙了，那麼誰才是加害者？畢竟該大樓中低樓層使用混凝土被摻入爐渣，肯定有人謀不臧之處！

況且爐渣屋最麻煩處，就在於建物結構使用初期可能還堪用；但經過長年日曬雨淋，裡頭爐渣遇水膨脹，還是可能危及結構安全、縮減建築年限，嚴重程度非同小可。更嚴重的是，據了解爐渣屋的影響範圍及程度可能超乎想像，近幾年不少重大公共工程或私人建築，都可能默默受到汙染，潛在威脅程度絕不亞於地震或土壤液化危機。

同樣地，不只是危害人民安全的爐渣屋找不到加害者，無法承受美濃強震重擊而倒塌的維冠金龍大樓案不也如此？稍早消息指出，經所謂專家判定，該大樓原始設計圖竟然沒問題，等於把問題指向單純的偷工減料；然而這樣一來，不就等於建商和建築師幾乎不需負什麼責任，還找不到加害人！因為國內營造工程都是往下游承包，而承包商、工班早就不知在哪裡，有些甚至已往生，恐怕很難舉證偷工減料到底是誰指使所為！

今年初選舉後，民進黨確定將邁入完全執政時代，相關人士也重新提出推動轉型正義的重要性。事實上不止是過去的歷史或政治，台灣各層面都缺乏相同的機制。住展房屋網企研室認為，連營建開發界也同樣亟需之。就如爐渣屋橫行全台，或維冠金龍大樓倒塌，都要揪出真正的加害者，予以究責，否則一切終將故態復萌！

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，今年2月住展風向球總分約為25.8，較元月增加0.4分，對應燈號仍為『藍燈』，已連四個月亮出藍燈，為金融海嘯以來房市最長連續藍燈期。

雖然風向球未脫離藍燈區，但最重要的『來客組數』與『成交組數』意外連袂上揚，且2月總分竟比1月還高，是過去較罕見的狀況，顯示預售屋、新成屋市場似乎出現回春跡象。

預售屋縮量　新成屋持平

2月因為農曆年節，以及工作天數較少之故，為傳統的推案淡季，公開的新建案一向不多，今年2月也不例外，預售屋新推量體僅有85.5億元。其中，案量逾10億元以上的指標案為林口「藝樹家」、桃園「京懋一號」，以及大園「宜誠馥玉」。

2月新成屋新增戶數則約有3百戶，與元月份差距不大，而案量逾10億的指標案為三重「川詠山」、蘆竹「長堤白金漢」。今年1、2月推案量低迷的情況，預計進入3月傳統推案旺季後就會改善，兩項分數應會大幅成長，有助於帶動風向球總分往上攻高。

震災效應擴散　耐震新房子受青睞

雖然推案狀況如預期般低迷，但市況卻意外的轉好。從過去經驗來看，震災後房市買氣都會驟降，但由於今年206震災後，輿情轉向關心老舊建築物結構安全疑慮、新建房屋耐震係數普遍較高等議題，激發出舊屋換新屋的購屋需求，因而出現2月房市人氣與買氣都比1月更好的特殊市況。

在來人組數方面，2月份看屋組數往上躍升一個級距，來到4.24分；若以增幅來看，北台灣2月整體看屋組數較元月增加約二成，尤以台北市、與新北市第一環行政區增幅最為顯著，平均增幅較元月大增逾四成，部份建案增幅甚至超過一倍。雖然增幅乍看之下頗大，但其實是元月基期極低，才會出現如此大變動。

台北市與新北市第一環看屋人氣被逼出的關鍵，一來是購屋預算較足夠，二來是『比較怕死』，更加重視居住安全，想買一間較好的新房子來住，以遠離地震威脅。但大台北以外的都會區外圍郊區，看屋人氣與買氣卻大多持平或小降，呈現『蛋黃加熱、蛋白失溫』的市況。

房市領跌羊　人氣率先回溫

看屋組數增加，成交組數也隨之上揚，惟上揚幅度較低，平均僅約一成。成交量增幅較低的理由，是因為2月預售屋、新成屋價格未再下探，賣方普遍不願再多讓價，價格無法達到買方預期，再加上中央預計在3月中要公布土壤液化區資料，許多買方盼資料公布後再作決定所致。

隨著206震災議題不斷發酵，新建案廣告紛紛強調建築品質、耐震、結構安全、建商口碑等層面，業者多想把握這一波震災換屋需求，因此加碼釋出廣告，使2月報廣量增加到約1.29萬批，較元月增加約2成4。

總結以上，先前房價與市況最受壓抑的台北市，2月反而出現率先回溫的訊號，究竟台北市能否從房市『領跌羊』轉變為『領頭羊』，帶動房市買氣？緊接而來的329檔期將是極為關鍵的觀察指標！

【住展房屋網/台北報導】大放利多！新北市日前宣布「2016年度都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助」開跑，民眾可向都更處申請「建物結構補強」、「外牆拉皮」或是「公寓增設電梯」，並獲得公款補助，每件申請案的補助上限更可達1千萬元。但住展房屋網企研室就要問，房子屬於私人財產，何以房子有問題，卻花納稅人的錢去修繕？

或許，新北市實施「都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助」計畫，是站在公共安全的角度，希望民眾可以積極修繕自家房子，以維護居住安全和更新市容。不只新北市，台北市也有類似方案。但拿全體納稅人的錢去補助少數人修房子，這到底是什麼樣的邏輯？

以日本為例，日本集合式社區的所有屋主都必須定期繳納「修繕積立金」和「修繕積立基金」；這兩種並非管理費，而是獨立的不同款項。日本集合式住宅管理費，主要用於社區管理人員如保全之用，以及清潔費等用途。

至於修繕積立金，則是平常用來修繕建築物的經費來源，日本法規要求集合式住宅的屋主每月都必須按時繳交；修繕積立基金更為特殊，是屋主購買房子後，必須繳納一筆修繕積立基金。而這筆基金的用意，是為了在大地震或其他災害發生後，拿來修繕建築物之用。

日本這種有條不紊的法規，明確規範屋主所該負的事項，及屋主必須負起建築修繕的責任，絕對不能放任房子老舊、有倒塌風險而置之不理。

但在台灣，多數屋主忽略本身責任，幾乎都只會做內部裝潢整修，忽略建築結構問題，也不想花錢去做整建補強的工作，因此逐漸形成一種鄉愿與民粹。即便房子出現問題，如海砂屋、傾斜等疑慮，大部份屋主還是對多出錢修理斤斤計較，以致於大台北老房子一大堆、外牆磁磚掉落問題橫生，卻始終沒辦法妥善解決。

再加上官員與民代沒有肩膀，不敢立法嚴格規範，隨著問題不斷累積與惡化，最後竟是公家機關編列龐大預算，來協助老舊房屋屋主作檢測、整建補強、外牆拉皮。這種方案縱使是為了公共安全，仍是一個本末倒置、無腦的錢坑法案。

住展房屋網企研室認為，天底下，竟然有私人住宅放給他爛，然後拿公家錢來修繕的道理？或許，也只有台灣才看得到這般奇景！

【住展房屋網/台北報導】台南206震災之後，房屋結構安全與建築物耐震議題開始受到大眾關注。為了住得安全，市面上許多建案廣告訴求狂打「制震宅」、「耐震宅」、「免震宅」等形形色色的文字，讓很多購屋客霧裡看花，不知從何選起。先別急，看看住展房屋網企研室給您的五大建議，作為您購屋的好參考！

第一，購買制震宅之前應有正確的觀念，「不是有裝制震設備就是好！」房子加裝的制震設備如斜撐、阻尼器、制震壁…等等，都只是輔助的角色，最重要的是房子本身「建築結構與施工品質要好」，那麼制震設備才能相輔相乘，發揮最大效用。

假如建築品質本來就差，即使裝了制震設備也無濟於事。所以，別過度迷信制震宅，應該挑一家風評好、口碑佳的建商最為重要。

第二，挑好的建商還不夠，更要打聽營造廠的口碑。因為有的建商只負責土地開發、建案規劃等流程，並無營造部門，而是將房子營造工程外包，若建商沒盡到完善監工的責任，則營造品質是難以掌握的。

營造工程外包的情況並不罕見，即使國內老牌建商、或是龍頭建商，都有營造外包的例子。而營造若是外包給素質高的營造工程廠，品質比較沒問題，最怕的是層層外包，連工人人力都靠仲介層層轉包，而工頭找來的粗工又沒經過教育訓練就上工，現場施工品質就沒有保障。

第三，制震設備越多越好？答案可不一定。制震設備單價不便宜，有的建案只裝少少幾個，就用制震宅當噱頭，這種消費者最該小心。

然而是否裝越多越好？當然不是，制震設備應由專業人員裝設，並裝在正確的地方，並不是到處都裝、裝越多越好。一般購屋者並無足夠知識，判斷制震設備裝的數量是否足夠、或是裝設位置是否正確（包括有無正確施作），買方可要求建案銷售人員提供廠商名稱，並向該廠商求證。

制震工法。

第四，買了制震宅是否一勞永逸？答案是：「NO！」無論您買的是裝隔震墊的免震宅、或是裝了制震壁、阻尼器的制震宅，這些抗震設備都必須妥善維護與定期檢查。

尤其在大地震過後，社區應找專業技師前來檢查設備是否有損壞，若有損壞就要修繕才能發揮正常功能；若長久失修，那房子就和一般鋼筋混凝土建築物沒兩樣，缺乏較高的耐震能力。

第五，難道我買不起制震宅就該死嗎？當然不是！一般RC（鋼筋混凝土）建築物只要「確實按圖施工、照建築法規要求來蓋」，建築結構就不會有問題，能夠承受大多數的地震，居住安全無虞。

所以，住展房屋網企研室建議，如果預算足夠，能買耐震係數高的房子當然最好。但若預算不夠，那麼挑一家品質穩定建商蓋的房子，即使沒有加裝制震設備也不致衍生問題，消費者毋須過度擔憂。

【住展房屋網/台北報導】小年夜美濃七級強震，不但造成台南維冠金龍大樓全倒的不幸意外，也重新震出台灣社會的若干危機意識。於是，再也顧不得『可能影響房價』的疑慮，官方將在本月中公佈第一波土壤液化潛勢區，科技部更搶先在3號發佈地震模擬分析圖，結果雖然驚悚，但也不算意外。

台灣位處太平洋火環帶，大陸及海洋地殼交會處，全島多山且地質破碎，每50年一次大地震，幾乎是無法避免的事。尤其這些年全球暖化，導致氣候極端，台灣長期以來土地利用又缺乏長遠宏觀思考，甚至常見濫砍濫伐；天災、人禍兩相加乘下，災難程度往往更容易極大化。

然而，科技部是用已知斷層帶進行模擬，對於所謂斷層帶破裂所可能引發的狀況，似乎仍有輕忽之嫌。根據報導，科技部表示如果北市所在的山腳斷層發生七級強震，則老屋集中的大同、萬華、中正、中山等區會受害最嚴重。但是住展房屋網企研室就要質問，實際狀況真的只有如此嗎？

如果看中央地質調查所已公佈上線的斷層帶分布圖，山腳斷層只是位於大台北各斷層中較大且近期活動較多的一個，而且相關範圍不只在台北市，而是從林口台地開始，劃過整個台北盆地西側，跨過淡水河往東北一路朝大屯山方向延伸，甚至還延伸到金山，光是陸地部分就長達34公里，而且還繼續延伸出海。

據此，一旦山腳斷層發生錯位，可能受影響的絕不只上述幾區，最可怕的是核一二廠所在的金山。到時老屋倒塌損毀事小，傳出除役後可能變成核廢料儲存場的核一廠，才是最恐怖的不定時炸彈！畢竟大地震真發生，建物夠堅固還能稍稍抵擋，讓居者保住小命；但一旦發生像福島那樣的核災，別說是北北基，半個台灣馬上淪陷、變成輻射重災區！住展房屋網企研室認為，這才是政院提出大台北防災模擬的最重要課題！

金山核二廠。

還要注意的是，斷層帶可不是單純的一條直線而已。據台大地質系教授陳文山解釋，山腳斷層其實是整個地殼地表都呈破碎狀態，斷層發生錯位時，發生災難的不會單只有斷層帶周邊區域，而是整個大台北地區！土木技師也提醒，斷層帶實際位置是在地表下數十公里；當斷裂錯位時；現代科學仍無法預測，會在地表哪個位置斷裂、釋放能量。因此真發生大地震，發生的狀況絕對比科技部點名的那幾個行政區老房子損毀還要嚴重許多。

總之，住展房屋網企研室提醒民眾，別以為自己沒有住在斷層帶附近就可以高枕無憂；大台北盆地先天地質就不良，後天又開發過度、人口過於密集，政府除了得積極擬訂防災策略外，也該好好思考徹底解決這個資源過度集中、城鄉差距太大的長年沉苛。

至於一般民眾，經過這陣子的討論後，也一定要培養足夠的防災意識及準備；住展房屋網企研室更要強調，在購買房屋的時候，更應秉持安全品質至上的原則！

【住展房屋網/台北報導】據住展房屋網近期市調發現，無論大台北、或是桃竹地區，甚至是宜蘭地區，小宅供給量都有急速增加的跡象，顯示業者都看好小宅將是今後市場熱門產品，因此競相推出。惟需注意的是，並不是所有小宅都好賣，必需謹慎規劃適合的產品，才不致於踩到地雷，陷入供給過剩、房子賣不掉的危機當中。

所謂的小宅，泛指坪數在30坪以下的房型，30坪以下的房屋扣除公設與附屬建物後，大多數只能隔成2房，極少數可隔成2+1房、或是作為大1房。

自從金融海嘯後，大台北房價飆漲，低總價的小宅就受到買方青睞。去年以來，房市轉為買方市場，投資客大舉退場，使買方目前幾乎只剩下自住客。而自住客購買力有限，大多數民眾受到預算限制，只能買得起小宅。少部份預算較高的換屋客，才會購買3、4房的房型。

所以，在一片不景氣中，小宅彷彿成了「熱賣神話」，只要總價控制得宜，照樣能賣到CLEAN。然而，據住展房屋網彙整市調資料發現，並非所有的小宅都能熱賣，其中大有玄機。

首先，銷售率最高、售出戶數最多者，是21～30坪之間的2房型；這類房子賣最好的主因，是「總價與起居空間，恰好位於買方能夠接受的底限」，所以銷售成績頗為出色。

但若是20坪以下的小套房、1+1房，其實銷售狀況並不如想像中好，平均銷售率甚至比小三房差；這類房型銷售不佳的原因，除了貸款成數受限外，另有兩個重要因素：分別是投資客買盤不再、以及起居空間缺乏彈性、不敷使用，因此即使總價壓得再低也無法熱賣。

過去小套房或1+1房，因為有投資客追捧（轉手賺差價或出租），所以銷售狀況不錯；但現在買方多為自住客，買房子除了考慮總價，還得考量居住空間問題。而2房型也就成為最佳選擇，更成為目前房市中的焦點。

【住展房屋網/台北報導】自小年夜美濃大地震後，民眾對居家安全的重視度瞬間飆高，政府各單位也相繼展開大動作倡導防災，並爭相公布各類情資與措施；但此舉負面效果恐怕比正面效應來得高。面對官方突如其來的積極與資訊填塞，民眾根本來不及仔細審視各方訊息，反倒引起更多不必要的恐慌，導致百姓一個月來始終活在陰影與恐懼之中。

特別是日前科技部向行政院進行地震防災科技相關專案報告，指出未來50年，東半部、竹苗、西南部、高雄山區與恆春半島等，將是震度7級以上烈震發生時，危害較大的區域。雖然官員指稱該評估只是模擬，並不代表實際情況，也不需將其視為房地產指標。

然而住展房屋網企研室批評，此言無疑是此地無銀三百兩，原本不這麼說時，民眾尚能理性看待該模擬評估；可官員這麼說，等於提點了民眾相關資訊可能衝擊自身房地產價值，於是毫無意外地被媒體拿來大做文章，並再度引發被點名區域民眾無謂的恐慌。

住展房屋網企研室認為，面對災害應以積極的態度審慎防災，而非一味恐懼逃避，否則以地質條件而言，全台灣最無災無難的居住地，當屬從台中港延伸至北港的『北港基盤高區』(又稱北港高地)，來這裡買房子定居豈不應該是最有保障的？何以該地不是國人的移居熱點呢？

原因不外乎當地就業環境與生活機能不比都會，還受六輕嚴重空汙荼毒。即使地質安穩，也沒有什麼人願意遷居至此。既然如此，要住在生活便利的災害潛勢區，就別幻想能永遠免受災害影響。我們所能做的，就是盡可能降低災害造成的損傷，日常愈看重防災、愈積極實行，面臨天災時就愈得以保全。

試問有多少家庭會定期檢視房屋結構，並予以修繕？又有多少人在災害發生前，會督促政府應持續不懈地預防警戒？假如大多數民眾總是要等到問題發生後才有所警覺，又在事過境遷後重歸冷漠，談論防災與居家安全無疑癡人說夢。

因此住展房屋網企研室呼籲，與其現在被一堆情資嚇得皮皮剉，還不如身體力行開始進行災害預防措施，不僅民間應該如此，官方更應當如此，除了公佈相關情資外，後續配套為何也應一併說明，而非只是空口說白話，讓民眾永無安寧日子可享。

台灣斷層分布圖。

【住展房屋網/台北報導】最近一段時間，上市建商冠德建設曝光率頗高；先是多次對外宣稱短期內不再推出豪宅，改以中小坪數為產品主力；日前又放出中和大洋塑膠舊廠變更開發案的消息，還號稱日本知名森集團將參與擔任全案總顧問。

不過令人玩味的是，本開發案並非什麼新訊息；根據新北市地政局資料，這塊總面積約5.2公頃的工業區變更(自辦重劃)，早在103年中就公告實施。當時就有消息指出，大洋方面正在尋覓協力開發廠商，開發方向則是「住商混合案」；這和目前冠德方面揭櫫的全齡宅，確實有些許不同。

住展房屋網企研室研判，該案可能原本是採取一般的住商開發案銷售，但後來見市場景氣走弱，因此改弦易轍，將原本規劃一般住宅販售的樓地板面積改為全齡宅。

其實這樣的規劃，也是因應台灣未來社會人口變遷的必然手段；畢竟台灣人口高齡、少子化已經是不可逆的狀態，未來五到十年內，高齡照護及住居需求肯定會急速膨脹，變成政府極重要的施政重點，乃至產業藍海。無怪乎從最早的潤泰，晚近的新壽，乃至冠德已有愈來愈多開發商開始布局銀髮全齡住宅。

然而即便高齡銀髮居住需求成為房市新顯學，基於青壯人口銳減的情況，住展房屋網企研室認為，長期總體房市需求仍將持續萎縮；加上國土計畫法將實施，未來任何變更開發只會更難，因此開發商也開始思考積極轉型。而除了經營分時概念銀髮宅獲利外，商場、旅館甚至遊憩場所，都成為多角化經營的目標，包含國泰、冠德、鄉林、麗寶、遠雄都是如此，最近則有興富發加入。

平心而論，過去台灣開發商多靠相對短期的買地加工賣房模式經營獲利；不過面臨人口結構劇變，確實迫使業者需揚棄過去的短線操作，朝長期經營方向走，如商業設施、銀髮住宅，或提供更多更完善的售後服務等等。

這固然會讓一些中小型建商生存空間遭到進一步壓縮，然住展房屋網企研室認為，如有更多業者願意走長期經營路線，消費者也將有更多相關資訊可參考；畢竟要長期經營，品牌及品質就成為必須嚴格把關的項目。如此一來，或許少數不肖的一案建商陋習、消費者權益求償無門等惡質市場現象，就能夠漸漸消弭於無形。

【住展房屋網/台北報導】春節期間北市府火速拆除忠孝橋引道，將枷鎖數十年的北門城樓徹底解放，不僅引來觀光客蜂擁朝聖，也讓向來與文資保護人士關係劍拔弩張的柯市府，難得博得文史團體掌聲。

可惜兩造關係並沒有平緩太久，隨即因三井倉庫遷移案與舊台北市議會拆遷案再度爆發歧見，。當中舊市議會並未被列為歷史建築，因此不具文資身分，爭議還沒那麼大；，可是西區門戶北門廣場範圍內的三井倉庫，早已被登錄為歷史建築多年，然都委會卻仍通過往東遷移51公尺作法。，當中雖然會議中作成視文資審議委員會審議結果才會定案的附帶決議，但文史團體仍無法接受，抨擊市府儼然是文化殺手！

住展房屋網企研室認為，文史團體怒火中燒情有可原，因都委會主席由副市長擔任，而主席的立場傾向為市府政策背書，在頂頭風向明確的情況下，接下燙手山芋的文資審議委員會要作出退回都委會的決議，恐怕不是那麼容易；而歸根究柢，都在於三井倉庫的文資身分只是歷史建築而非古蹟，才會衍生後續如此繁複的保存爭議。

不少文化界人士對於『歷史建築』的定位早已頗有微詞，因歷史建築雖有名目上的文資身分，但實際上的保護地位不如古蹟，若遭破壞，罰則相當輕微甚至沒有罰則，以致文化界瀰漫『歷史建築無用論』的說法。

而對官方來說，將部分具有爭議的文化資產列為歷史建築，是很好的折衷作法，因法規僅針對古蹟有嚴格的開發限制與規範，僅列為歷史建築的文化資產沒有同等待遇。，因此一旦有開發需求，只需歷史建築遷就開發案便能解套，既可高舉『依法行政』的大旗辦事，又可在漠視文化資產的指責中脫身，何樂而不為呢？

然而這對文化資產而言並非益事，因官方通常在將文化資產認定為歷史建築後就毫無作為，事實上，文化資產的審議應該是動態的，因以往不被認為是古蹟的文化資產，可能隨因時空背景的遞嬗而應當應該有更好的保護，此時官方即應著手文資審議將其升格為古蹟，以確維我國歷史脈絡與文化瑰寶。

但公部門官僚心態往往多一事不如少一事，既然歷史建築以已享有名義上的文資身分，又何必大費周章再開審議會使其升格為古蹟呢？以致許多歷史價值卓越的歷史建築始終未能獲文資法的完善保護，屢屢淪為開發主義下的亡魂。

住展房屋網企研室認為，三井倉庫遷移案若成真，就證實了文化界所批判的『歷史建築無用論』。，因在遷移過程中，三井倉庫假使因故而損害，基本上是不需完整重建或復原的，意即沒了就是沒了，這對已有百年歷史，承載日治商貿、原住民貿易發展與鐵道文化等歷史意義的三井倉庫而言，未免太過悲情；況且若三井倉庫無法完整保存，類似悲劇很可能會在同樣具開發題材的228事件首發地─原辰馬商會(現彰化銀行)上演，將台灣歷史的重要軌跡一一掃盡。

是故，市府不應將三井倉庫遷移案，視為個案草率為之，因該歷史建築的變動說明了市府對文化資產的態度，也牽動其他歷史建築的命運。，住展房屋網企研室再次強調，文化恐怖份子固然恐怖，但不會帶來破壞，；而開發恐怖分子不僅將對地方帶來面目全非的改變，還可能對我國的歷史底蘊帶來徹底性的摧毀，孰輕孰重，市府應審慎為之，否則柯市府恐難以擺脫自前朝奠定的『台北郝郝拆』罵名。

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【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，2015年十大建商總推案金額僅約1,488億，若與2013年高峰3,779億相比，銳減逾六成，比十大代銷總案量衰退幅度稍大。顯示去年因購屋者買氣遲緩，建商祭出「保守推案」四字箴言來作應對。

建商投資意願　520後將更明朗

受到房市景氣下滑影響，2015年多數建商推案量都已縮水，尤其上市櫃建設投資縮手的狀況更為顯著。在2015年十大建商排行當中，上市櫃建商僅有豐邑、冠德與富宇等三家，其餘七家均為未上市櫃建商。

過去十大建商常客如遠雄、興富發、長虹、新潤、皇翔等公司，通通都不在榜上；其中，興富發與遠雄雖轉進中、南部推案，但總體案量已欲大不易。意味著在這波房市景氣變化中，上市櫃建商看法更為悲觀，紛紛縮手減少投資規模，無意大舉推案。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，許多上市櫃建商手中仍握有龐大案源，惟擔心新政府會延續現在不友善的政策，所以土地不敢立即開發。建商多傾向「停、看、聽」，暫停土地開發進度，等520總統交接後，看新政府對房市的態度好壞，以及是否會推出新的救市措施，再決定該不該推案。

市況變化大　十大建商多新面孔

2015年十大建商第六到第十名，分別是冠德建設、尚志資產開發、麗寶機構、寶石建設開發與富宇建設。尚志與寶石兩家業者，是首次名列十大建商之內，且去年都只推出一件建案就入榜；前者為大同集團子公司，推案為土城「大同莊園」，後者為三重在地建商，推案是「寶石君品苑」。

冠德、麗寶與富宇都是十大建商裡的老面孔，惟冠德、富宇今年重點將放在消化餘屋，新推案量成長空間恐被壓縮，2016年能否留在榜內仍有變數。同樣有落榜危機的還有尚志，若今年「大同莊園」二期未開出，勢必會掉出榜外。

第五名的贊富建設，也是首次躋身十大建商，去年因推出大安區豪宅案「敦南寓邸」，單一建案總銷達130億。第四名的豐邑建設為台中建商，近年推案多集中在新竹地區，去年推案量達142億，其中「FB計畫-文心匯」單一個案量體就有百億之譜，將名次一口氣推升到第四名。

未上市建商　包辦前三名

十大建商前三名，全被未上市櫃大型建商包下，分別是寶佳、中悅與茂德。第三名的茂德機構推案主力在大台北，光是新店指標案「雙水灣」量體就達110億。中悅機構去年所推案遍及新北、桃園與新竹，但據悉建案主要是由關係企業所籌備，母公司已退居幕後。

再次蟬聯冠軍的寶佳機構，毫無疑問是全台推案量最大的建商，去年推案量達405.3億，遠比第二、三名總合量體還大。從北到南，通通看得到寶佳的推案，每年推案量體甚為驚人，從未掉出十大建商榜外。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，不過今年元利建設在北市豪宅案推波助瀾之下，推案量能噴出，頗有挑戰寶佳霸主地位的可能。因房市轉為買方市場，建商對後市看法與推案策略均有重大轉折，所以2016年不只推案量冠軍地位可能易主，就連榜內建商都會出現更迭，建商版圖勢力起落幅度將更大！

【住展房屋網/台北報導】小年夜南台灣的六級強震，到現在仍餘波盪漾；其中最受關注的，無疑是土壤液化議題。過去相關資訊，多數民眾都被矇在鼓裡；如今迫於情勢，政府將公開資訊，無論對相關區域房市或整體社會來說，勢必將造成一定程度衝擊，甚至堪稱危機。

然而有句話說：危機就是轉機；就有某報社論呼籲政府，化土壤液化及建築安全之危機為經濟成長動能，透過幫助建物補強及都更建設投資，達到防災與促經濟的雙贏功效。

然而住展房屋網企研室認為，這樣的論述其實有待商確；因為過去就是抱著推動都更能夠救經濟、拼產值的想法，結果不但適得其反，還造成難以平復的憾事。

都市更新整合過程冗長，時間成本及風險都高，很多時候甚至是欲速則不達。然當初政府擬訂都市更新條例、推動都更，開宗明義就把促進經濟及產業發展列為重要，甚至主要目標，導致的結局就是，得要在相對短時間內看到成果。於是，一廂牽涉人民財產私權的暫時剝奪；另一廂卻又得講求效率，這兩個概念基本上根本相互衝突，所以強推下造成之後果如何，不難想像。

再者，既是和促進產能掛勾，那麼「殺頭的生意有人做，但賠錢生意肯定沒人要做」。所以在房價上揚時，建商還會願意參與，就是著眼於未來房價增值之利差；但當房價走跌時，建商參與意願就會偏低，致使都更窒礙難推。

這也難怪，當都市更新條例通過初期，正值房價看跌，政策推動於是牛步，直到後來房市景氣走揚、房價看漲後，都更才『自然而然』地步上軌道。如今房價的確是出現止漲，乃至修正之趨勢；這時候推動都更，如果還只想仰賴民間建商參與，抱持拼經濟式的思維，那就註定是走回頭路，重蹈覆轍。

是故，住展房屋網企研室需再次強調，不該，也不可再把拼經濟、救經濟，當作推動都更的重要或主要目標。過去就是把都更當作拼經濟的藥方，結果不但沒達到改善市容、增進市民生活品質的目標，對都市防災安全的貢獻也少之又少，骨子裡只是有容積獎勵的協議重建而已。加上缺乏公共利益之內涵，使得公權力介入失去正當性，導致迫遷憾事，條例部分條文還被判違憲，至今爭議無解。

推動都更，問題不在容積獎勵(有無或多寡)，也不在公權力有無介入，而是推動的出發點或動機是什麼；如果沒有弄清楚，則就算編列公共預算，或公部門擔任實施者推動之，也不會造成防災與促經濟之雙贏，到頭來只會造成容積浮濫，都市承載過量，及少數人得利、多數人卻受害之雙輸局面！

【住展房屋網/台北報導】206美濃地震過後，防災相關議題持續延燒，但話題最火熱的地方卻不是受災狀況最嚴重的南台灣，反倒是首善之都台北市。北市府原本打算不再延續老屋健檢補助，在地震過後遭藍綠各界民代批評，隨後市府政策大轉彎，表示將與民間公會聯手，針對全市逾7萬戶老屋進行檢測。

至於健檢後該如何處理？市府指出會將建物分為「結構安全可接受」、「應補強」、「須拆除」三類別，若列為拆除者，則會提供相關政策輔助住戶搬遷，假如住戶拒拆，則可能會將其列入公辦都更予以強制拆除。僅管市府表示正式計畫與期程仍待核定，但最嚴重將強拆民宅的作法，立馬引發地方民代砲轟，直言強拆恐有適法性的問題。

住展房屋網企研室認為，在憲法保障居住權與財產權的原則下，不論基於何種理由需要強拆民宅，都非同小可，雖說按北市府規劃，除非該屋已不堪居住，且涉及公共安全與緊急危難，才有可能被列入強拆，但相關措施仍應謹慎而為。

有議員建議市府應協調中央立法尋求解套，但住展房屋網企研室認為此舉可行性不大。以文林苑事件為例，在該事件過後，都更條例因其中三項法規違背憲法保障人民居住與財產的自由意旨被宣告違憲，須由立法院修法因應，而修法進度至今沒有下文，都市更新也幾乎動彈不得。

假如北市府的作法真如議員所言有違憲疑慮，除非修憲從源頭解決問題，否則再一切法律不得與憲法有所牴觸的原則下，相關法規根本沒有推動的可能，然而要修憲談何容易，因此若北市府所提的防災方案確有違憲之虞，一切作為等於白搭。

不過住展房屋網企研室認為，部分議員將北市府防災方案拉高到憲政層級，政治操作的成分居多；因北市府具體方案為何？該如何執行？根本還沒出爐，現在談論是否違法、違憲，未免言之過早。

況且既然議員們這麼關心民眾的居住與財產權益，何以過去同黨同仁強拆文林苑、夷平大埔張藥房時，就個個神隱，不說這些作為可能違法、違憲？而且北市府指出，正式計畫出爐，會擬定《老屋健檢善後處理自治條例》作為配套，若議員們有心，在法案送進議會後即可嚴格把關，力阻違法、違憲的規範上路，才是全民樂見的結果，而非在相關計畫都還沒個影時，就無的放矢亂噴政治口水。

【住展房屋網/台北報導】日前行政院終於正式拍板，擴大老屋健檢範圍，88年底前取得建照建物都可申請健檢補助。不過為避免申請案件暴增，也擬定優先順序；初步規劃公寓大廈比透天厝優先，位於土壤液化潛勢區之高危險區者也將優先。。

不過這下問題就來了，光是初步評估部分每棟補助8千，初估經費可能就需數十億。對此，內政部次長林慈玲表示會先從中央特別統籌分配款編列，不足部分再由中央基金支應，但林慈玲坦言，如無特別預算，推動恐有困難，因此也研議從房地合一稅收中撥補一定比例來補助。。

平心而論，資產維護本應是所有人或使用者的責任；想要維持房屋的品質，當然要定期或不定期做檢查。然而這經費卻要官方買單，感覺上似乎不大合理？
?

不過住展房屋網企研室需指出，目前空有法令要求官方監督，但官方卻疏於職守，間接導致建築安全品質最後只能透過業者的良心把關。在這樣的情況下，如果建物因天然災害受損，官方也有責。因此如今全面進行老屋結構健檢，官方適度補助(實際上應是補償)相關經費，也算合情合理。

既然官方補助是合理的，住展房屋網企研室接下來要問的是：房地合一是不是穩定財源？在過去十年房市多頭期間，這答案是肯定的；但展望未來三五年，恐怕恰恰相反。

因為別說是實價登錄資料，業者本身統計也顯示，去年房價下修態勢已確立；台經院最新公佈預測，更認為上半年前房價還要再下修一成。就此來看，取實際交易價格(差)課徵所得稅的房地合一稅，短期內有可能一毛都收不到；如此這般，怎會是穩定財源？又怎能拿來支應老屋健檢經費？

事實上，官方之前也曾有類似構想，規劃長照政策經費由房地合一稅收支應。但如前段分析，以目前房價走勢論，光靠房地合一稅收，政策落實一定出問題。所幸小英政府應是看到問題所在，因此改研議提高遺贈稅及營業稅率支應。

同理，在都更改建緩不濟急下，老屋健檢乃至後續的補強，都是當務之急，經費來源當然非常重要。然這回內政部又想要透過房地合一取得經費，恐怕都最後又是一廂情願，根本是成事不足。

不光是經費問題，住展房屋網企研室據此還要提出以下質問：為何官員老幻想從房地合一稅得到穩定、豐厚稅收？難怪多數人買不起房，因為官員還是抱持著房產價格只會漲不會跌的心理。

但天底下哪有這種好康事？就算有土地這項稀有資源，房產仍如投資其他工具一樣，一定有賺有賠，市場景氣也一定會有波動起伏，價格不可能永遠在上漲，既然如此，所得性質的稅收，就不會像是持有稅，不可能是穩定財源。官員持續抱持這種心態，實在要不得。或者，他們骨子裏根本是投資客或囤屋者，不想看到房價下跌？

【住展房屋網/台北報導】因去年房市成交狀況差，導致建案銷售率下滑，倚靠成交佣金為生的代銷業者個個苦哈哈。為了減少虧損，有的代銷選擇裁員、有的選擇不承接新案、有的乾脆連舊案都撤光光、有的吹起熄燈號，但有的卻逆勢出擊，擴大接案。因為房市困頓，各家代銷策略不一，導致去年代銷勢力大洗牌，接量案出現極大落差。

據住展房屋網所統計發布的2015年十大代銷總接案量，較2013年高峰的4,723億，減少約59％量體。廣告代銷業者在房市寒冬中大多保守經營，所承接代銷的建案量體普遍減少，而過去榜上常客如五十甲廣告、新高創團隊、信義代銷通通跌出榜外，顯示代銷勢力已重新洗牌。

代銷業除了勢力消漲外，接案地域形態也出現重大轉折。過去房市榮景時，北部代銷如海悅、甲山林、璞園等大代銷陸續揮軍南下高雄，正式躍升為「全國性代銷」，氣勢如日中天。

孰料過沒多久，房市開始走下坡，南下高雄的代銷業者紛紛收攤，撤離高雄建案銷售現場，將主力退到北台灣，回防自己最熟悉的區域，讓轟動一時的全國性代銷話題劃下終止符。住展房屋網企研室分析，這也突顯著北部代銷出現嚴重的「水土不服」，以致於黯然收場，回鞏固自己最暸解的區域才是王道。

這種情勢從去年延續到今年，狀況更加明顯。更有一些大台北代銷，前幾年跨足桃園、新竹地區，現都陸續撤守，又回到大台北懷抱。而在今年，北台灣將有許多大型豪宅案將公開，若承接下豪宅案的代銷業者，全年接案量體勢必激增，進而導致2016十大代銷名次再度出現重大變化。套句俗話說：「唯一不變的就是變」，套在今年代銷業勢力消漲特別合適。

【住展房屋網/台北報導】國內高房價積重難返，政府幾乎束手無策，導致高張民怨下，通常扮演房價上漲領頭羊的豪宅，很容易變成眾矢之的；尤有甚者，部分高端人士素行不良，甚至食安風暴也產生間接效應，讓豪宅被貼上為富不仁的標籤，成了仇富反商社會氛圍下最鮮明的印記。當然，官方加徵豪宅稅、囤房稅等，高價豪宅也都首當其衝。

以上種種市場或非市場面因素交錯之下，近年豪宅推案量確實急遽縮減，交易狀況大不如往年。在這樣的情況下，業者規劃銷售豪宅的意願當然降低。住展企研室資料就顯示，去年度台北市完全沒有出現具高度話題性的新豪宅案。

以豪宅代表聚落信義計畫區來說，其實還有數塊素地待開發；最有名的案例莫過於這兩年都開過說明會的亞太會館改建案「陶朱隱園」；但這些豪宅一直只聞樓梯響，不見案出來。如今大選後市況仍未見好轉，部分業者乾脆表明不玩了；如國內知名上市建商之一的冠德建設，稍早就再度對外宣稱，信義計畫區興雅BCF案將是他們短期內最後一宗豪宅案。

的確，以目前社會及市場氛圍，別說是豪宅，連一般高總價產品都像是票房毒藥，業者能不碰就不碰。但其實根據住展企研室掌握資訊及了解，今年上半年北台灣房市還是不缺豪宅案或指標個案創造話題。

如日前全聯董座林敏雄宣示今年業績目標時，雖坦承豪宅市場不好，但其關係企業元利建設的「和平大苑」，稍早仍傳頂樓戶賣給周杰倫，且已有實價揭露；當然該案銷售超低調，承銷的海悅廣告便私下透露，目前只能帶看元利引薦的客戶。同樣是元利投資興建、海悅銷售的「One Park」，也就是信義聯勤改建雙塔案，更是至今沒有任何進度傳出。

但這不代表今年329檔就沒有豪宅現身。去年就傳要推的大陸建設信義計畫區B7案「琢白」，稍早就正式宣布四月推出；忠孝東路頂好商圈巷內也將有難得新案「大安鼎好」，雖然可能因為基地限制，坪數並沒做大，也因市場氣氛使然，故開價沒有如預期般突破200萬/坪大關，但仍高達170萬/坪，加計車位每戶總價仍破億，加上地段極特殊，肯定會收到豪宅稅稅單。

新北市五股洲子洋、新莊頭前段及三重市區也都會有新案，規模都在15億以上，新店安坑更將有超級大案，先進場的是安德路「勝旺有境」，總銷超過50億，接著還有茂德中安便橋旁工業區案，規模達80億。基隆也將出現大案，是由興富發投資興建，位深澳坑路。

由以上羅列將推新案可知，今年上半年前雖有部分個案可能繼續延宕不推，但也不乏指標話題案；接著就看這些推案的定價及銷售策略，是否更貼近買方出價。畢竟小年夜強震確實讓一些住市區老宅的人們心生換屋念頭，但目前為止，這些潛在買方的價格認知，仍和線上個案欲售價格有相當落差。

【住展房屋網/台北報導】台灣發生不幸的206震災後，大家都在談房屋耐震的議題，專家多呼籲民眾買房子要精挑細選，勿買到不良建商所蓋的房子。住展房屋網企研室指出，其實民眾都暸解房子結構若有問題，就擋不住地震威脅，但諷刺的是，大多數民眾買房子最在意的還是「價格」，偏偏挑最便宜的買，而不是挑好房子買。

據住展房屋網市場調查發現，目前新成屋、預售屋市場還是以較便宜的建案比較好賣，至於標榜「制震」、「免震」或取得耐震標章的建案，因為價格較高，所以銷售率都比價位便宜的建案來得差。

在206震災發生之後，確實吸引許多老屋換新屋的需求出籠，這類購屋族現在多住在老公寓中，206震災讓他們驚覺居住安全的重要性，所以出門找新房子。然而，因新房子價格談不攏，看屋人氣並未轉化為買氣。民眾心裡雖然都知道「品質與價格往往成正比」，但買房子時卻偏偏愛挑便宜的買，顯然心裡想的是一套，做的又是另一套。

事實上，不只買新房子的民眾有這種矛盾心態，就連住在老房子的民眾也有類似心態。有的民眾明明知道自己住的房子已經傾斜、甚至發現建築結構有問題，但卻捨不得花錢整建補強，而是以駝鳥般的心態繼續住，較無良的就索性租給別人，賭大地震不會發生、自己的家不會倒。

這種駝鳥與撿便宜心態，就是主導房市走向的重要推手──當市場終端需求是「低價」，促使許多建商寧願選擇蓋低價案，而不注重建築品筫。當然，少數劣質建商不按法規嚴格施工，更是建築品質不良的主因。

另一方面，台灣建築法規嚴重落後，官員怠職遲遲不修法，導致民間建築問題橫生。而這些問題長年累積，最後總在大地震後才一次性爆發，政府才匆匆修法、或是提出改善方案。

如果206震災能夠喚起民眾與政府的重視，並作出大幅改變，那就是不幸中的大幸。假如震災發生，隔一段時間後大家又維持駝鳥心態，那不幸只會重覆上演。

【住展房屋網/台北報導】稍早某房仲根據自家成交資料統計，近兩年買房年齡層有下降趨勢。其中26-30歲者，購屋者比例從2014年的3.3%提升到2015年的5.1%，41-45歲者也從14.9%提高到16.5%，此外，45歲以下購屋者比例也都有拉高；相對地，45歲以上則都小幅下滑，當中又以46-50歲下滑達2.5%最多。對此，業者下結論說是近年買房者已有年輕化趨勢，淡大教授莊孟翰更認為這是因為房價略見修正，使得年輕人逐漸有能力買房。

或許單純從數據看，購屋年齡層是下降了，但住展房屋網企研室認為，據此說年輕人已有能力買房，實在過早下定論！

首先，搭配聯徵中心資料會發現，一般而言年輕族群可申請到的房貸成數及利率較低，這確實會加強該族群的購屋意願或能力；但這其實純是銀行評估借款人還款能力的結果。畢竟年輕人未來薪水增加可能性較高，而且一般申請的房貸年期也較長，在風險相對稍低下，銀行通常就會給予較高成數及較低利率。

就好像車險一般，女性保險費低於同齡男性，但原因並非女性收入較少，而是一般印象中女性駕駛者較小心、肇事率低(實際上又可能是另外一回事)。所以，根據貸款資訊來說年輕人更有能力購屋，並不完全正確。

住展房屋網企研室分析指出，真正造成購屋者年輕族群比重增加的原因，其實是整個分母，也就是總成交量下滑，而減少或暫停購屋者，相對年齡層較高，於是導致平均年齡層降低。更深入探究，則是房市置產投資大幅萎縮，而有能力行置產投資者，通常就是年齡層較長、有一定經濟能力實力者。

相較之下，房市剛性需求者則多是剛結婚成家立業的族群、年齡層較輕，加上有部分家長基於節稅等考量，以子女名義購屋申貸或登計房產在子女名下；以上種種因素，不但使得整體房市成交量下滑，也讓表象上的購屋平均年齡層數字下降。但據此說年輕人已更有能力購屋，實在過於樂觀。

平心而論，雖然現在房價已未再出現漲勢，但鬆動幅度還很有限，一般年輕族群薪資也依舊低得可憐；在沒有富爸媽金援，光自食其力之下，根本談不上買房。所以，小英競選期間揭櫫的一系列住宅政策，包含8年20萬戶社宅及房市治理策略，必須要能落實，否則年輕人將無法安居，無安居當然就難樂業；如此這般，政府想拼經濟，讓年輕人薪資增加，進而有能力擁有房子，根本是緣木求魚。