【住展房屋網/台北報導】國際油價直直落！近來國際油價一蹶不振，一度跌破每桶30美元，國內油價也降到1字頭，油價已是近十幾年來新低。只是民眾都在問，油價都已經回到十幾年前低檔，那房價也會嗎？可惜的是，住展房屋網企研室認為，油價雖然已跌回去，但房價卻回不去了。

台灣房地產價格走勢，向來與民生必需的油價、電價息息相關，只要油、電價格大漲，房價通常隨之大漲。原因在於，油、電價格上漲，會引發市場上對通貨膨脹的疑慮，房市會出現一波「置產抗通膨」的買盤，這種買氣來得又快又急，因此容易快速推升房價，房價也會出現一波暴漲。

最顯著的例子，就是民國62年的第一次石油危機，以及68年的第二次石油危機，當年台灣房價均出現瘋狂性飆漲。最近的一次，則是民國101年間的「油、電雙漲」，當時馬英九總統堅持實施油、電雙漲，激出抗通膨買盤，直接導致房價飛漲。

在油、電雙漲實施前後，許多建案遇到大戶「掃貨」，甚至有建案接待中心還沒蓋好，房子就已全數賣光。為什麼大戶敢大舉掃貨？因為依照過去經驗，凡油價大漲，房價就會漲，更何況油價、電價同時大漲，房價不漲才怪。

當時，曾有不少學者出面發出諫言，力主油價不能一次漲足，因為油價有高有低，若油價唐突調漲，民間物價必定「萬物齊漲」；但若油價回跌，物價卻跌不下來，受傷最重的將是一般民眾。

然而，政府並不理會這類建議，仍執意大漲油價。孰料才沒幾年，油價已跌到每桶30美元，但無論物價或房價卻仍如大紅燈籠一般高高掛，已經回不去四年前的價格了。這一個政策決策的重大錯誤，讓民眾背負高房價的痛苦，住展房屋網企研室呼籲新任總統應引以為鑑，別再重蹈覆轍。

【住展房屋網/台北報導】台北市副市長林欽榮先前率團出訪新加坡，考察新加坡的「組屋」政策；林欽榮表示，希望未來與南韓、新加坡建立「公宅住宅亞洲聯盟」，以順利在台北市推動社會住宅。住展房屋網企研室認為，其實組什麼聯盟、考察國外居住政策意義不大，重點的是台北市民腦袋不改，北市社會主宅、公共住宅依然牛步不前。

台北市公共住宅或社會住宅推動困難，從郝市府時代到柯市府時代始終如此，最早是引起熱烈討論的空總土地「青年小帝寶」，再到柯市府所推動的社會住宅、聯開宅轉公共住宅政策，均遇到極大阻撓，有數個基地因遭到反對而夭折。

台北市政權輪替前後兩任市長，所選中的社會住宅或公共住宅基地，都引起周邊居民反對。如郝市府時代的寶清段公營住宅，而柯市府所選中的基地，更沒有任一基地獲得周邊居民支持。甚至有市議員說：「文山區不是公宅集中營」。

為什麼居民如此反對公共住宅、社會住宅？關鍵就在「怕拉低房價」，至於塞車、貧民窟、人口擁擠那都只是藉口而已，幾乎都是擔心自己家旁邊蓋了公共住宅，房價就會下跌。

這種利令智昏的民粹舉動，很難想像竟是發生在「首善之都」的台北市。還記得2012年，麥當勞想在大安區錦安里設立麥當勞兒童之家，竟有里民在里內張貼「影響本區觀瞻及里民權益」、「全體里民不惜流血、抗爭到底、誓死反對」等字條，拒絕麥當勞兒童之家進駐。

俗話說：「人不為己，天誅地滅」，這句話在台北市民反對麥當勞兒童之家，以及拒絕公共住宅、社會住宅等抗爭事件上血淋淋上演。

諷刺的事，桃園、台南與台中的公共住宅、社會住宅，在規劃與興建過程並沒有遭遇到周邊民眾反對，推動過程比台北市還要順利。

反觀號稱人民素質較高的「天龍國」：台北市，竟擔心房價下跌、為了一己之私而拒公共利益於千里之外。台北人，真的應該感到羞恥！

【住展房屋網/台北報導】蔡英文勝選後，地產界人士照例開始『檢視』她競選期間拋出的住宅及房市相關政策。建築開發全聯會理事長、麗寶建設董事長吳寶田呼籲新政府不該再打房，而要『維房』；房仲公會榮譽理事長、吉家網董事長李同榮更直指小英8年20萬戶社宅支票是不可能的任務，還懷疑目前房東逃漏稅嚴重之下，光靠修定租賃專法，恐怕事半功倍。

對於諸多質疑，住展房屋網企研室訪問到幫小英團隊規劃整套住宅暨房市政策的花敬群教授，其指出有關社宅興辦部分，其實只要有決心，絕非難事。他舉例，去年鄭文燦當選桃園市長後，就開始籌劃相關作業，不到一年時間就清點出足量公有土地，進度超前，證明事在人為。

然而，居住不易北市最嚴重，因此台北市境內社宅興辦成功與否才是關鍵。而現在卡在中央不配合辦理，因此無論土地或經費都有些問題；但未來小英上任後，這方面困難將可望掃除。新的中央執政者態度明確，土地取得將不是問題，經費則確定由中央地方合資加銀行融資。很多相關團體質疑的租金過高問題也可獲得解決；未來社宅租金訂定，確實將以承租戶的經濟能力為計算準則，而非市價的幾折幾折。

當然，中央的住宅政策調整須有法源依據，因此由民進黨主導的新國會上任後，住宅法修定會是重點，而且花敬群預估，將有大幅翻修。

租屋市場整頓、逼出空餘屋，也是社宅興辦的要項。這部分，租賃專法修定絕對是重點，這不但是給予房客，也是房東更多的法令權益保障，另外也會扶植相關專業及搭配持有稅減免等，藉以鼓勵釋出。而除了蘿蔔外，也得有棒子，那就是非自用、非出租房屋持有稅加重及加強查稅等。花敬群表示，這樣做或許仍不能逼出所有空餘屋，但只要能讓一部分釋出，就達到相當的政策目的。

然有關持有稅部分，工程相當浩大，牽涉到稅基、稅率調整等等；花敬群認為，大方向上是讓稅基認定回歸估價專業，但也得經過更多討論，才能獲得若干共識，推動才會更順利，因此短時間內較難一步到位。不過與稅基相關的市場資訊透明化部分，則將是新政府當務之急。

雖然實價登錄已上路多年，但運作方式還是有些問題，未來會朝登記即登錄的方向改革；畢竟相較於交易完成後由地政士負責登錄，產權移轉過戶階段就完成包含交易價格在內的資料登錄，才是最合理的制度。

是的，讓制度合理化而非限縮打壓，是花敬群認為，未來新政府推動整體住宅政策，必須秉持的大原則。至於小英正式上任後能否兌現競選承諾？且讓我們繼續看下去…

【住展房屋網/台北報導】如果讓您從全台灣中選一座蓋得最久、卻一直蓋不完的橋，你會選哪座橋？答案並不是如「冒煙的喬」、「夏于喬」、「于卉喬」這類的冷笑話，而是「淡江大橋」。淡江大橋這座被稱為「選舉浮上來，選後沉下去」的橋，這回總統併立委大選又舉辦了一次動工典禮，也毫無意外再度被批評假動工。而蓋淡江大橋，真的對淡水、乃至於淡海房市有幫助嗎？

淡江大橋總共蓋了多久？10年？20年？30年？都不是，答案是將大約36年。自從民國69年提出興建計畫以來，淡江大橋只有每逢選舉才看得到影子，也唯有到選舉才有政治人物承諾會蓋淡江大橋，但三十幾年來始終沒有兌現，所以被暱稱被「選舉大橋」、「騙票大橋」。網友甚至笑稱若政策終於兌現，要自己的孫子「家祭毋忘告乃翁」。

房地產界有句名言：「跟著政府的腳步走」。惟這句話卻不適用在淡江大橋身上，假如三十多年前相信政府而到當地買房投資的人，到現在等到的只是一場空、二行眼淚、三聲無奈。

不過，持平來講，淡江大橋蓋不蓋，真的會影響到淡水或八里的房地產價格嗎？住展房屋網企研室評估，「可能性不大」。

由於淡江大橋聯接的淡水、八里兩地，房價水準差異不大，這一條橋若開通，頂多對當地觀光旅遊有幫助，進而提升店面價值，一般住宅價格影響微乎其微。

一般來說，若是低價區與高價區之間出現更快速的交通連結，則低價區房價可望出現補漲，拉近與高價區的價格落差，如深坑、文山等建案，都曾打過「信義區X分鐘」這種交通牌，來拉攏高價區的買方。

但八里與淡水兩地房價差異有限，即使淡江大橋蓋好，八里建案打出「淡水X分鐘」，或者淡水建案打出「八里X分鐘」，似乎都無法成為吸引買方的有力口號。

總而言之，淡江大橋蓋了，淡水、八里房價不會因此而大漲；如果不蓋，也不會因此而下跌。住展房屋網企研室認為，與淡江大橋相比，淡海輕軌對房市的影響更鉅。所以，淡江大橋的開工、完工、通車時間，那都不太重要了，就當政治人物在扮家家酒吧。

【住展房屋網/台北報導】繼雲林北港糖廠宿舍遭不明火焚後，又有一個歷史建築可能因開發利益遭剷除，那便是228事件首波抗議地點所在的原辰馬商會(現彰化銀行台北分行)。彰銀台北分行在1947年時為台灣公賣局台北分局，該年2月28日，為抗議國民政府查緝私菸過當，民眾聚集在此表達不滿，是228事件首發抗議處，對台灣現代歷史發展具有不可抹滅的重要性，該建物也因此獲登錄為歷史建築。

但彰銀台北分行位處重慶南路精華地，開發利益驚人，因此被彰銀列為資產活化的重點項目，欲將現今3層樓建物改建為13樓高大樓，估計開發利益上看30億，該改建案已於去年通過文資審議大會，因內部已改建非原貌，故文資大會僅要求保留建物立面及騎樓，換言之，歷史建物主體將名存實亡，成為不動產商機下又一條文資亡魂。

面對歷史建築將被掃入歷史，文史團體醞釀以實際抗議行動挽救，但住展房屋網企研室認為，相關拯救行動恐功敗垂成，因該建物僅被登錄為『歷史建築』，而非具強制性的『古蹟』，因此無法全然倚靠公權力挽回開發案。

諷刺的是，當初增列『歷史建築』的目的，是為了讓未能未列古蹟的文化資產也能享有文資地位，進而受到一定程度的保護，怎之如今竟成為官方規避文資保存的手段之一！

由於《文化資產保存法》中，對『古蹟』的保護限制嚴格，不論是改建、修繕、再利用，都需經主管機關審議，且除了國防安全或國家重大建設外，古蹟依法不得遷移或拆除，就算真得遷移、拆除，也必需獲中央主管機關核定，因此建物一但列名古蹟，可說是有了免死金牌(莫名失火的情況就另當別論了)，故民間遭遇建物遭指定為古蹟時，往往有很大的反彈(即便享有補償與容積移轉優惠)。

但法規對於『歷史建築』的保障較為鬆散，且缺乏強制力，這讓官方找到了怠惰的藉口，許多遭強力反對列名古蹟的文化資產，最後便以登綠為歷史建築收場，一來建物一樣具有文資地位，二來又不會過度硬性枷鎖民間利用，對政府而言可說是兩全其美，可結果真的是這樣嗎？答案顯然是否定的。

以彰銀台北分行為例，若為古蹟，改建案可能根本就不會出現；還有忠孝橋旁的三井倉庫，如果它是古蹟，在文資法的保障下，就不能任意遷移；其實建物被登錄為歷史建築後，還是可以啟動古蹟審查，以求更上層樓成為古蹟，但官方總會找理由搪塞，『反正古蹟跟歷史建築都具有文資身分嘛！何必在意這麼多呢！』所以我們有愈來愈多的歷史場景煙消雲散，失去愈來愈多的根。

住展房屋網企研室呼籲，官方勿將歷史建築當成規避文資保存的名目，莫為了房地產利益漠視歷史傳承，否則不僅嚴重傷害文資法，也將使文化脈絡出現斷層；況且彰銀為公股銀行，若連具公家性質的機構都視文資保存如無物，往後政府又有什麼立場要求民間保護文資呢？

【住展房屋網/台北報導】總統大選結束，外部干擾因素終告一段落，業者讓利意願逐步增加，北市成交價落在5字頭的建案增多，意味著房市撿便宜機會越來越多，大選後買房正當時。5字頭房價在台北市往往只能買到老公寓，而市中心公寓甚至還超過5字頭，但現在購屋族只要花老公寓的價格，就能買到全新的房子，正式入籍台北市。

據住展雜誌統計，目前台北市共有6個行政區、19個路段線上銷售中的新成屋、預售屋，共20個新建案成交行情落到5字頭（含5字頭以下與廣告戶），其中又以文山區有6個路段最多，北投區有5個路段居次。隨著5字頭建案增多，購屋族選擇性也增加不少。

北市重劃區　唯一五字頭

文山區是北市成交價5字頭建案最多的一區，尤其政大二期重劃區內成交價多落在5字頭。政大二期是低密度重劃區，環境質感很好，屬於單純住宅區，推案有大樓、公寓、華廈，產品相當多元化，是台北市內價位最親民的重劃區，也是最適合首購族的區塊。惟缺點是，政大二期重劃區位置較偏，距市中心稍遠，又沒有捷運，且欠缺生活機能。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，文山區還有萬盛街、指南路三段、福興路、忠順街一段、木柵路三段等路段，都有5字頭新建案可以挑選。但每個路段都有一些小缺點，例如福興路有福地抗性、指南路三段位置略偏，若是預算有限、且不在意缺點的購屋族，可考慮從這些地方入手。

低價水岸宅　社子找得到

5字頭房價第二多的北投區，目前稻香路、復興三路、中央北路三段、承德路七段與溫泉街都還找得到5字頭新建案。其中，稻香路、復興三路、溫泉街位置稍偏，房價一坪五十幾萬並不算特別便宜，但承德路七段、中央北路三段有新建案殺到5字頭，C/P值就相當高，比周邊新建案便宜一成以上，價格相當實惠。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，大同、士林區的延平北路四段、五段，一直延伸到整個社子地區，也是另一個房價讓利區。以往堅持6字頭房價建案陸續退場，改以5字頭讓利價吸引買方青睞，而社子地區更出現台北市最低單價的水岸住宅，與同樣有水岸景觀的大直重劃區相比，社子單價僅約三分之一，惟缺點是環境較老舊。

港湖5字頭　機能沒問題

港、湖地區，則共有五個路段新建案行情落在5字頭。內湖東湖路、康樂街一帶生活機能成熟，無論首購或換屋族都可考慮。安泰街一帶雖然位置更偏，卻有新建案喊出4字頭超低價，低購屋門檻就能入住天龍國。

南港5字頭路段則是在研究院路二段和鄰近的舊莊地區，這一帶距北二高交流道不遠，對通勤族而言是個值得考慮遷居的區塊。中研院周邊曾有建案開出8字頭天價並成功銷售，現在卻有3個新建案以超殺的5字頭價位攬客，買方也可趁機進場。

何世昌進一步表示，業者在總統選後讓價誠意度更高，不只價位可以配合買方，送家電、送裝潢也都在所不惜，顯示房市趨向買方市場的跡象更加顯著，買方可趁此時多拗一點好處。只要敢開價，可能就會佔到便宜！

【住展房屋網/台北報導】三強鏖戰的總統大選，最後毫無懸念地由民進黨大獲全勝，原來大概只有馬英九拋出國會多數黨組閣之話題，還稍能引起外界討論；沒想到台南市長賴清德和台中市長林佳龍不甘寂寞，立馬拋出中央行政或立法機關甚至總統府可南遷的想法，引發一陣熱議。

其實這個想法，2000年阿扁勝選時，綠營就曾提出過，但最後不了了之；畢竟當時民進黨雖掌握行政權，但立法院依然是國民黨占多數，因此構想歸構想，推動仍難如登天，況且長期重北輕南的就是國民黨政權。相較之下，這次民進黨堪稱完全執政，要推動遷都，難度似乎低了許多。

不過遷都一事可謂牽一髮動全身，除了與政經活動高度相關外，還有國安問題。馬執政黃金時期曾拋出總統府遷移到關渡的想法，但正因安全疑慮而遭打槍。另外，由於行政、立法必須相互制衡運作，也不可能只遷國會，或行政院，或總統府，放眼全世界，也只有南非等極少數國家，中央行政和立法機關是分設在不同城市的。

相較之下，其他次級部會遷移到北部以外地區的可能性或許稍高。不過無論要遷哪個部會，人事方面問題還是很大；畢竟要原本在北部上班活動的公務員遷往中南部，如果沒有適足配套如解決其居住問題，只怕會引發基層反彈。甚至也有鄉民直指此舉有浪費公帑之嫌，認為應該先把低迷的經濟挽救起來，或先推動兩岸監督條例等更重要法案議題，之後再討論遷都事宜也不遲。

住展房屋網企研室則認為，扣除政治或資源分配上的角力，遷都或遷移重要部會與否，核心問題應是藉此拉近城鄉差距。現實上，台北市確實是全台經濟文化中心，將政治相關最高機構遷往他處，確實可紓解台北市乘載的各種壓力，對其高房價或許也有緩解之效。

然而，既是想緩解大台北高房價、發展過度及城鄉落差，那麼該問的不是要不要遷移行政、立法機關或重要部會等硬體設施，而是各地產業發展的重心，或說軟體該是什麼？住展房屋網企研室需指出，當每個直轄市搶著當首都的同時，都陷入了相同迷思，那就是繼續用台北觀點看天下，也就是每個地方都想要和台北一樣。

但事實上這是不可能的。不能否認，現實上台北成為政經中心，有很大成分是人為的，光就地質來說，台北湖盆土質鬆軟，本就不適合過度開發。但每個地方本來就有其條件，還是要找到在地獨有的特質，以此為基礎來發展，才是正道，否則如果只是一味想複製台北經驗，最後反而容易適得其反。

把中央部會或立院等機構遷移，或許是個開端，但絕非必要項目；住展房屋網企研室認為，必須將各地基礎建設水平盡量拉近，接著得找到合適在地的產業，真正活絡地方發展，做到這兩項，才是縮短南北乃至東西，或說城鄉落差的不二法門。

【住展房屋網/台北報導】揮別2015年，2016年房市似乎仍未露出曙光。展望今年，房市最大的挑戰就在於「一高二縮兩大潮」這五大關鍵上。一高，指是失業率升高；二縮，是經濟成長率萎縮、通貨緊縮二大疑慮；兩大潮，則是指二手屋委售潮與預售屋交屋潮。

一高除了看失業率升高外，還必須觀察無薪假人數增長。自去年下半年來，失業率與無薪假人數都往上走升，尤其大量解雇人數更大幅增加。

住展房屋網企研室評估，失業人口若陡然增加，原欲購屋的買方勢必中止買房計畫，不僅會削減購屋需求，原己買房的人，更可能因此而付不房貸，讓房子變成「溺水屋」。因此，失業率和無薪假人數的消漲，攸關房市基本面表現。

二縮是經濟成長率萎縮、通貨緊縮。由於房市與經濟表現息息相關，一旦經濟走弱，房市要好並不容易。然而，去年台灣經濟表現不佳，今年經濟成長率預測值又不高，壓抑民眾消費信心與購屋需求，將是房市肩上最沉重的負擔。

至於通貨緊縮疑慮，亦是一個隱憂。依照過去歷史經驗，一旦通貨膨脹嚴重時，房價會出現飆漲；但若通貨緊縮，則房價跌多漲少。

依主計總處所公布的2015全年消費者物價指數（CPI），已變成負值，似乎有通縮疑慮。惟好消息是，雖然總體CPI是負成長，但民生必需品、即核心物價指數仍是正成長，顯示還未真正陷入通縮當中，仍算一息尚存。

兩大潮所指的二手屋委售潮與預售屋交屋潮，其中二手屋委售潮是因奢侈稅落日，先前在奢侈稅2年閉鎖期內的二手屋可能會大量丟到市場求售，導致委售量增加。

稍早曾有學者預估委售潮將高達10萬戶，惟住展房屋網企研室認為，在低利率環境不變的情況下，委售量在一年內暴增10萬戶的機會並不高，可能連5萬戶都不到。但即便不到5萬戶，與去年相比仍是大量，賣方還是得多加注意。

最後，預售屋交屋潮其實在去年下半年已經浮現，今年更會步入高峰。而交屋潮的來臨，將大大考驗建商的能耐。由於目前房價走弱，買方交屋意願可能下滑，建商將面臨交屋率走低所帶來的衝擊，更會左右房市下一步強弱發展。

【住展房屋網/台北報導】儘管是有交易所得才課稅，但今年上路的房地合一新制，兩年內最高課45%的沉重稅率，仍是外界認為投資客近一年餘來明顯縮手、轉趨觀望的關鍵因素。

於是乎。當市場只剩剛性需求支撐時，房價被投資客炒高、資金行情墊高的問題，就一一浮現，也迫使之前喊多的仲介業者最近態度丕變，轉而高唱房價下跌；真正動機當然就是勸服賣方降價、促成交易。畢竟完成交易或取仲介服務費乃仲介業生存獲利的不二法門。如最近房仲取實價登錄資訊統計，宣稱全台去年Q4房價明顯下修，就可見一斑。

只不過，除了公佈結果各家不同這點有些奇怪外，或許大眾更關心，或說心中更大的疑問是：房價真的降了嗎？

各家統計資料雖都以實價登錄資訊為計算基礎，但之所以結果不一，應該是有無加入自家委售物件資料之故。不過住展房屋網企研室認為，這中間還是有盲點；原因在於，如果數據真正可信，則必須是相同物件，在不同交易時間的價格做比對。

然而扣除短期投資型交易，一般情況下，某物件完成交易、過戶，登錄相關資訊後，應該不大可能在短短一年內就又再度交易，產生相關資訊供比對。因此，充其量可能是地段相仿、屋齡及規劃相近的物件做比較。

不過，想當初實價登錄上路時，仲介業者自己就曾說過，任何比較都僅供參考，因為不可能有完全相同條件的兩個物件，故純粹拿來做價格比對仍有盲點。相較之下，建商所推同一建案的類似戶別，至少地段、規劃和建材使用條件相近，比較起來才更有參考價值。

就住展房屋網企研室所知，建商仍只願意針對完成交屋後的餘屋做降價，未交屋前價格還是很硬，遑論將推新案開價還是居高不下，種種跡象顯示，房價雖的確下修，但趨勢仍非全面性。

總之，任何拿實價登錄資訊，來做有關時間序列的價格比對或計算漲跌幅，其實都僅供參考。甚至就因為不同物件條件不一，必須透過標準化程序才能去除複雜變項，因此住展房屋網企研室認為，得看之後官方及各業者發布的房價指數，才能準確判讀房價的下修趨勢及幅度。

【住展房屋網/台北報導】雖然選戰已落幕，但選舉期間不少候選人提出的政見，仍值得民眾在選舉激情過後仔細思考，而住展房屋網企研室認為，選前新店選區的立委參選人拋出的『大新店併入北市』話題，是值得大眾持續審視的話題之一。

該提議由綠社盟立委參選人所提出，隨後藍綠兩黨也附和，認為站在水資源統一管理的角度上，大新店溪流域應一併交由『喝新店溪水』的台北市管轄，此說法也是藍綠與第三勢力間難得的共識。

然而此政見不僅遭台北市長打臉表示需嚴肅面對，也激起鄉民熱議，認為不僅新店，新北首環的雙和、三蘆、板橋、汐止、淡水等地也與北市過從甚密，若要整合行政區擴大天龍國，絕不能獨厚新店！

對此住展房屋網企研室認為，雖然候選人拋出合併議題絕大成分只是為了選票考量，且現階段可行性不高，後續相關討論看來也有點無稽，但當中也透露出我國現行行政區劃已不合時宜，確有調整的必要。

早在六都升格時，便有不少學者與政治人物提出應一併進行行政區調整，因隨著時空發展，各地間的依存關係已有所轉變，加上郊鄉人口往市區集中，不再需要高強度的管理，而都會核心行政區人口又有過度膨脹的問題，對行政區重劃已有相當需求。

但當時官方並未同步進行相關措施，說好聽點是不想一次帶給民眾太大的改變衝擊，實際上恐怕只是便宜行事，且行政區重劃牽扯諸多地方勢力利益，在沒有『凝聚共識』的情況下，才無所作為。

然而行政區重劃涉及層面複雜，不僅牽動區域發展，更應以國土計畫的角度審視，即便六都升格時暫且按兵不動，也不應全然停下腳步，應持續蒐羅各地的依存關係、交通連結、風土民情、地理環境等資訊，為將來的行政區重劃預作準備。

以本次拋出的新店併入北市話題為例，若以水資源管理的角度出發，那不只新店需併入北市，流域範圍內的烏來、深坑、坪林、石碇、雙溪等區也應一同併入北市才是，但如此一來北市行政區面積瞬間爆增，且地理環境差異拉大，又有原民區(烏來)自治管理問題，絕非一時半刻所能應對。

再者，雙溪區雖為北市水源區，但與北市、新店大文山地區往來並不深，其生活圈以瑞芳為首的東北角地區為主，用僅用水源管理的觀念將其併入，顯然不是最理想的作法。倘若以生活圈為依據，新店單獨併入北市便情有可原，但新店為新北大文山地區的核心市鎮，周邊地區對其具依賴性，若新店從新北大文山地區分離出去，則烏來、石碇、坪林等區將頓失區域核心，問題也不小。

住展房屋網企研室以此為例，希望官方與政治人物在面對行政區重劃時，能用更全面且嚴謹的態度看待。而本次選舉過後，我國也將面臨10年一度的選區重劃，正好可趁機一併檢討行政區劃不合時宜的問題，並提出相關因應政策，如此一來才能為各地帶來更好的發展。

【住展房屋網/台北報導】「扣除去年底一波適用利得課稅舊制的交易潮之外，過去一年餘以來，房市買氣受制於經濟及政策等因素，確實是每況愈下。或許是想透過刺激房市買氣美化經濟數據，也可能是基於其他不為人知的原因促使，總之，自去年下半年央行無預警降息開始，財經部會對房市的態度明顯又有轉向。

如果大家還有印象，張盛和去年九月在立法院備詢時曾自爆，有建商抱怨近年增稅太多，房子因而賣不動，他回應「降價(一兩成)就會有(交易)量」，還說房仲店頭和小七一樣多不正常；沒料到才沒過幾個月時間，決策態度馬上大逆轉，竟大幅調高青年安心成家專案貸款額度！住展房屋網企研室就要請問張部長，你不是才說業者應該降價，怎又主動調高政策優惠房貸額？

不但是財政部本身，其所管轄的公股行庫情況也如出一轍。同樣是去年中，公股行庫大多看淡，部分銀行高層更直言蛋白區房價有下修一成的空間，也都先後宣佈今年不動產放款將是零成長，私底下更坦言可能負成長。

結果咧？儘管房仲宣稱雙北市去年Q4房價年減率已達一成上下，但實際上房價修正趨勢還非全面，財經部會卻已主動鬆綁管制。央行先繳械，鬆綁部分地區及豪宅貸款，金管會也取消不動產放款集中度管制令，財政部調高政策優惠房貸額度更讓人無法理解，公股銀行高層隨即也公開表示房價雖不會再漲，但也不會再跌，稱現在可進場。整個看下來，財經部會及公營行庫真堪稱變色龍，對房市的態度轉變，速度比翻書還快！

住展房屋網企研室認為，銀行手頭濫頭寸過多沒處去，經濟狀況又糟，實體投資放款行不通，只好繼續把腦筋動到不動產頭上，難怪要態度翻轉、看多房市。然而，準購屋人很可能因此錯估情勢，徒增風險。事實是，多數經研機構、學者，甚至部分業者都坦言，今年房價還是至少呈現小跌局勢，於此同時，公股行庫高層卻又開始勸進消費者進場購屋，住展房屋網企研室咸認其心態可議。

尤有甚者，根據銀行局最新公布資訊，國銀不動產逾放比數字去年底驚傳增加，此乃92年SARS以後首見；官方稱這是經濟狀況不佳導致，而金管會則緩頰說增幅還很小，但會密切注意。

但這就更令人費解了！既然經濟狀況不佳，貸款人還款出現問題，導致不動產放款相關不良債權出現逆勢增加走勢，卻又鬆綁信用管制，放寬國銀不動產放款管制集中令，還加碼政策優惠房貸，當中的決策動機，到底憑的是什麼？

無可否認地，猴年台灣經濟仍面臨重大挑戰，政治上也將進入新舊政權交替的青黃不接期；此時此刻，房市乃至所有相關決策，不是應該要更加審慎才對嗎？

【住展房屋網/台北報導】不動產稅制再傳震撼彈！據聯合報報導，內政部長陳威仁指示成立專案小組，會同財政部官員一同檢討土地稅制度，甚至不排除要取消公告現值，並把公告地價改為二年一調。然而，這個措施是不是真推得動？還只是虛晃一招呢？

所謂「官大學問大」，這句話一點也不假。內政部長陳威仁在103年3月就任，迄今已將近2年，期間若真想改革不動產稅制，應該有充足的時間。但直到現在，內閣任期已剩約四個月，才匆促成立專案小組，要檢討稅制，這豈不是很怪嗎？

當然，「施政是有延續性的」，住展房屋網認為這句話或許可以成為內閣輪替前推動稅制改革的藉口，但若真以此為理由，就該好好解釋為何過去一年多不做，否則顯然只是推拖之詞。因為民眾一定會問，為何選在總統大選前開始做？又為何快卸任了才開始想改革？

事實上，台灣不動產稅制的問題，「稅制雜亂」（如交易課土增稅，土增稅稅基為公告現值；持有稅稅基則是公告地價等等）只是其次，住展房屋網企研室覺得，「稅基偏低」才是主要問題。

即使近年全台公告現值與公告地價大漲，但仍離市價有極大差距，並非官員所說的「公告現值已達市價九成」。因為稅基偏低，導致不動產持有成本低，才會產生「囤房」、「囤地」的風氣。

而現在內政部拋出改革土地稅、價的構想，即便真的有誠意想做，時間上也不允許；縱使匆促想讓新制上路，那也只會搞得天下大亂。最好的方式，還是省省力氣，交給下一任新政府來處理吧！

【住展房屋網/台北報導】公司行號林立的內湖科技園區，坐擁逾12萬就業人口，是台北市最重要的產經引擎，但壅塞的聯外交通令人詬病，每逢上下班時間，短短1、200公尺的距離，開車竟得花費近半小時才能走完，讓通勤族苦不堪言，直言產值上兆的內科，交通環境一點也不『罩』。

對此台北市長柯文哲還突發奇想，研擬在內科聯外道路實施高乘載管制，藉以壓縮園區車潮，然而消息一出即引來部分上班族不滿，認為此舉無助改善交通困境，反而是在懲罰住在偏遠地區的開車通勤族，究竟如何改善內科通勤瓶頸，著實令人傷透腦筋。

住展房屋網企研室認為，現下關於內科交通難題的討論，都僅著重如何解決塞車現況，但追本溯源來看，區域發展不均，產業過度集中，才是造成塞車問題的根本原因，因此若無法將產業與就業人口平均往各地疏導，內科的通勤環境將持續殘破。

因台灣早年以進口替代策略振興經濟，加工業昌望，這類產業具規模經濟特色，使官方在籌設工業區時，均以集中程度高的大尺度園區為目標，即便今日產業轉型，官方仍以舊思維再規劃新工業區。

然而此類工業區模式導致產業分佈過度集中，就業人口密度極高，隨之而來的就是龐大通勤人流衍生出的交通問題，除非將產業集中度打散，讓就業人口均勻分布，否則數萬人聚集一地，就算聯外系統四通發達，每逢尖峰時刻一樣照塞不誤。

況且交通差強人意事小，高度聚集的產業分佈將使各地發展嚴重不均，進而擴大城鄉差距，使鄉村郊外在一職難求的情況下持續衰敗，故住展房屋網企研室認為，在思考內科交通困境時，應將視野提升到區域發展層級，趁機檢視都市與偏鄉間的產經環境落差，嘗試以遍地開花的區域營造疏導產業集中度，當公司行號均勻分布城鄉、就業人口不再高度聚集一地後，交通難關自然迎刃而解。

不過區域發展不均的問題不是台北市單一地方政府所能解決的，需由中央機關主導才能有效改善，因此住展房屋網企研室認為，北市府不妨以內科交通難題為引，向中央反映區域發展問題，強迫中央面對城鄉發展不平等的事實，進而促使中央提出全面性的調整方針，如此一來不僅北市受惠，全台各地也能雨露均霑。

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，去年Q4北台灣各縣市房價表現，甩開同年Q3全盤皆墨的慘況，呈現漲跌互見的格局。其中，大台北去年Q4房價續弱，跌幅相對較重，同樣下跌的還有桃園與新竹，倒是基隆與宜蘭卻無懼市況，房價逆勢上揚，讓人跌破眼鏡。

去年Q4房價表現，以基隆與宜蘭最為強勢。基隆房價走升至20.5萬／坪，季漲0.99%，但近一年來微跌1.91%；宜蘭房價則止跌回漲，來到22.1萬／坪，季漲0.45%、年漲9.41%，為近年來北台灣房價唯一上漲的縣市，顯示資金並未從東台灣大舉撤出，僅買氣退潮而已，房價維持高檔震盪。

基隆宜蘭走強　房價逆勢拉高

基隆市近年來房價變化並不大，去年Q4價格小幅回升，是因為舊建案不見降價，而幾件新公開建案成交底價又往上拉所致。買方對開高價的建案接受度不高，成交量極為有限，但業者預期今年基隆將有興富發（潤隆）、麗寶、國揚等數件指標大案公開，屆時能互相拱高價格，所以目前價格多不願退讓。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，房價同樣走揚的還有宜蘭，惟宜蘭與基隆同樣面臨價高和寡的狀況，建案銷售速度相當緩慢，尤其各鄉鎮市中心建案更是如此。於是，業者把推案重心持續擴張到外圍區域，推出總價千萬元以下的透天厝搶市，這類低總價產品較能熱銷，而外圍區域房價也因此墊高。

桃竹平盤游走　弱勢區漸打底

桃竹地區房價變化亦極小，其中桃園幾乎在平盤附近游走，單季小跌0.83%，新竹則小跌1.43%，實質感受並不大。

桃園房價較早下修的青埔重劃區，在大型Outlet開幕後，價格似乎已有築底跡象，不少建案已重新釋出廣告強銷，且成交價在11、12月已暫時停止往下滑墜，大多數成交價格在2字頭左右。至於青埔未來房價會不會固若金湯，下一步觀察重點就是能否撐過今年的交屋潮。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，新竹房價修正較明顯的區域是竹北，因個別建案發動價格戰，成交價下殺1字頭，拖累整體房價走低，但成交量卻因此獲得提升。未來竹北房價走勢，就看跟進價格戰的建案有無大量增加。

大台北仍疲弱　跌勢從蛋黃蔓延蛋白

北台灣近年房價最為疲軟的地區，非大台北莫屬，尤以台北市最為嚴竣。北市去年Q4房價持續修正，降至86.8萬／坪，季跌1.48%、年跌6.06%。新北市則回檔到41.5萬／坪，季跌1.66%、年跌2.35%。雖然新北市年跌幅甚小，但Q4卻是近年首次出現季跌幅大於北市，是否代表著新北市將加速補跌？後續效應值得觀察。

受到大環境不佳衝擊，台北市12個行政區房價悉數走跌，惟內湖與中山區跌幅最小，季跌僅0.1%。內湖與中山兩區Q4新建案價格依然開高，只有線上銷售中的舊建案較願意配合價格，多、空拉鋸激烈。

何世昌分析，南港、大同、萬華則分居跌幅最大前三名，與前三季最大的差異，在於前三季跌幅較大的區域都在市中心，而Q4卻變成市中心外圍行政區跌幅擴大。顯示台北市在重稅轟炸之下，可能淪為『各區輪跌』，惟跌幅並不會太大。

【住展房屋網/台北報導】任何一項重大建設，大概都會歷經兩次重大典禮或儀式；一是動工當下，另一則是完工落成時。不過再看近期幾個重大公共建設的情況，可能很多人會被弄糊塗，到底這些建設是動工了沒？

就拿北市萬華區，乃至中和居民引頸企盼的萬大捷運線為例，從2011年底至今，竟已辦過四次動工典禮！其中又有兩次集中在去年底；參與其中一次的台北市長柯文哲看不下去，脫口說出「有必要開這麼多次工嗎？」甚至被外界解讀和選舉有關。而據報導，相關單位回應則是說，每個工程標都要辦一次『祈福儀式』，要外界別過度聯想。

多次開工的不只萬大線，過去總被譏為選前浮上來、選後沉下去，連接淡海及八里的淡江大橋，也依樣畫葫蘆。

該橋曾在前年底辦過一次動工典禮，沒料到上週又辦了一次，而且兩次都非常巧合地和選舉『撞期』；前年底是朱立倫選新北市長前，這回主角還是朱立倫，但選的是總統，而且連馬英九都到場，所以無意外地，又被認為是選舉操弄。然按相關單位說法，兩次動工分別是聯外道路和匝道，所以都要辦一次『祈福』。

先不論每個工程標都辦祈福典禮，這樣的理由是否合理，或能否說服民眾，住展房屋網企研室認為，光看舉辦的時機點，就很難不引人疑竇。政客好大喜功，典禮、儀式當然多多益善；但站在花費公帑的角度，真的有必要每個工程標，都要這樣勞師動眾、大陣仗辦典禮嗎？

如果按照這個『每個工程標都要來一次』的原則，萬大線有一個土建標，三個機電標，那等於連同先期工程，要辦五次典禮才夠！這會不會太多次了？淡江大橋聯外道路和匝道開工都要辦典禮，那麼是不是建橋墩、上樑、鋪柏油時也都要辦一次？住展房屋網企研室認為，就算真是祈福儀式，也可以簡單隆重，且根本不需要邀請眾多文武百官到場，擺個大陣仗搞到勞民傷財！

住展房屋網企研室在此誠心奉勸相關單位，動工典禮也好，祈福儀式也罷，次數該適可而止；相對地，應花更多時間、精力和經費在推展其他重大建設上。因為撇開這些辦了好幾次動工典禮的重大建設，國內還有很多重大建設，有些還無法動土，有些興建中，但完工啟用時間持續延宕！

【住展房屋網/台北報導】國內房價依然高高掛，尤其是大台北民眾的購屋負擔仍舊沉重。原先，大家指望此次總統大選候選人能夠提出有效的政見，來解決高房價問題，沒想到三個主要政黨候選人通通改口不打房，讓民眾渴求房價回降的希望頓時破滅。

朱立倫接受媒體訪問時曾說，要把大台北房價所得比從10幾倍降到8倍。但這個主張「壽命」極短；很快的，朱立倫就說政府沒有打房的必要，他個人不贊成打房。至於要如何解決高房價問題？朱說，逼空屋轉作社會住宅，且政府擴大租金補貼來作因應。

宋楚瑜在選舉初期，更由教授幕僚提出要把全台房價所得比壓到7.1倍的政策。但宋後來卻強調，他反對亂打房，打得不對比打房還嚴重。那怎麼壓低房價所得比呢？宋楚瑜與朱立倫同樣主張，要大幅提升全民薪資，就能降低房價所得比。但民眾對於政府提升薪資的能力，卻感到灰心，這實在不具說服力。

至於蔡英文，則矢口不提打房，只提要大量興建社會住宅，來降低居住負擔。蔡英文的方式，是要把「買的需求」和「租的需求」切成兩塊；有能力的人就去買房子，若是買不起房子的人，就去租社會住宅。

住展房屋網企研室姑且不論買與租的需求是否那麼容易劃分，就只拿社會住宅的量來說好了，即便蔡英文能在8年內在全台興建20萬戶社會住宅，仍舊無法滿足市場需求。因為光是台北市境內，租屋族就至少逾16萬戶，比照之下，全台20萬戶的量雖已是創舉、良政，但仍然不夠。

也就是說，無論誰當選新的總統，高房價問題都難以在8年內獲得解決，只能獲得部份程度的紓緩而已。若奢望高房價問題在短短幾年內就消失無蹤的民眾，恐怕就只會感到失望。

住展房屋網企研室認為，縱使新任總統難在短期內解決高房價問題，但若能有魄力的執行社會住宅興建政策，這將是我國居住政策上的一個新里程碑。若社會住宅政策能長年持久的推動與興建，對我國房市健全化發展確實有極大幫助。

【住展房屋網/台北報導】戴德梁行董事總經理顏炳立果真是語不驚人死不休，先前發明了『商辦林志玲』(嫁不出去)，成為坊間茶餘飯後熱門話題；日前在該機構新春記者會上，又冒出『林青峽(林青霞)+五淡』(林口、青埔、三峽、五股、淡水)，還要房產投資者『得要忍耐』。更精彩的還在後頭；他直言由於政府持續重稅打壓，房市八年寒冬才要開始，房價會跌四年，再盤整四年，蛋黃區(豪宅)至少要跌一成、蛋白區15%，更估計跌幅要到兩成以上才會見底。

回想顏總兩、三年前的論調，再對照近一年多來的說法，可發現他轉換立場的速度真的比翻書還快。不過在商言商，顏總從大多頭變大空頭，真正動機還是自身利益；畢竟對仲介業來說，最重要的還是成交，而顯然現在大戶或投資買家縮手，剛性自用客戶又不可能追上現在房價，難怪高喊賣方要降價。

仲介業者立場多變不奇怪，也不需感到意外；住展房屋網企研室認為，有關這回戴德梁行的相關說法，外界真正該正視重視的，不是顏炳立大喊空，而是意外、間接指出房地合一課稅的漏洞所在。

原來該機構估價事務所長楊長達揭露，近期市況不佳加上房地合一上路的預期心理，不僅房產交易萎縮，連土地交易量也急凍；據此，未來售地代建之模式將成主流。

所謂的售地代建，指的是開發商一邊賣地，另一邊同時接受有需求者請託蓋(商業)樓。楊長達指出，近年實已出現此類案例，投資人只需付土地及委建成本，開發商則賺取開發利益。更巧妙的是，既然只有售地，則不適用房地合一新制，僅適用土增稅舊制，故相對節稅；且代建算是預售屋，也不屬房地合一課稅範圍。

當然，楊長達舉的是商業設施開發；但既然有節稅效果，住展房屋網企研室不排除，未來住宅市場也可能出現類似案例，也就是建商只賣土地(持分)，然後另立代建契約(等同賣預售屋)。

從所謂專業角度，這是游走制度灰色地帶，但講白了不就是走巧門、鑽漏洞？過去制度就已造成類似情況，如贈與房產節稅等；政府推動房地合一新制，號稱能改善補正這樣的情況，但卻仍不處理土增稅，也不管預售制度，結果繼續形成新的漏洞可鑽。

從這回戴德梁行有意或無意揭露的事實可知，就算房地合一上路，不動產稅制其實還是問題很多。住展房屋網企研室先前已說過很多次，經過過去多次修改，土增稅早已名存實亡；即將上任的新政府必須要徹底檢討，甚至考慮廢除之，更應正視房屋預售制度並加以規範，讓所有不動產相關交易都回歸真正的實價課稅，才符合租稅公平正義，才是真正的稅制改革，而不是現在這種只做半套的假改革！

【住展房屋網/台北報導】先前內政部推出「以房養老」方案以失敗收場後，現在公股行庫在財政部鼓勵下，大舉進軍「以房養老」市場。惟住展房屋網企研室認為，無論是官方版以房養老，或是公股銀行版以房養老方案內容，其實都大吃老年人豆腐，不只要「必賺」，而且「賺很大」，這種方案注定不叫座，可能只有少數需錢孔急的銀髮族才會申辦。

住展房屋網企研室指出，所謂「以房養老」，就是「逆向抵押房貸(反式房貸)」，以房養老在全球各國實施辦法都不一樣；台灣以房養老一詞是沿襲中國實施的以房養老項目而來，但實施辦法不盡相同。

台灣公股銀行的以房養老方案，是指六十五歲以上、並擁有自有住宅的老年人，可以把自己名下的房子逆抵押給銀行，若是大台北地段佳的房子，最高可獲得7成抵押貸款，其餘縣市最高為六成。而銀行依抵押貸款總額，每月給予老年人一筆固定的錢（第二個月起需扣除利息，且利息逐月提高）。

也就是說，在未計入利息的情況下，將房子逆抵押的老年人，若領滿後最多只能領回房屋市價的7成。但實際在逆抵押期間銀行會收取利息，且房屋每年的地價稅、房屋稅都被需由逆抵押的屋主負責繳交，屋主付出的成本其實不小。

再者，實際上與銀行交過手的人都曉得，現在銀行對不動產估價往往比市價稍低，所以即便帳面上屋主能獲得7成貸款，實質上應該低於7成。若再加上屋主必須付利息、房屋稅與地價稅，屋主真正實領的金額恐怕不到6成。

更重要的是，公股銀行版以房養老方案，撥款年限設定為30年，意即若活到95歲，屋主才能領足原貸款金額的7成。但以民國103年來看，台灣人平均壽命為79.84歲，也就是說，若年紀滿65歲就立刻申請以房養老，平均再領14.84年就會去世，無法再請領，剩下沒領的就被銀行所賺走。

台灣把以房養老年齡限制拉這麼高，主要還是風險考量，擔心屋主壽命過長，領的錢就多，銀行就可能賠錢。反觀香港，只要滿55歲即可申請。

當然，也有少數人可活超過95歲以上，且房屋也可能面臨跌價損失，銀行並非百分之百全賺。但以目前方案來看，銀行的贏面實在頗大，既賺利息、又賺差價。

住展房屋網企研室認為，台灣以房養老制度尚在起步，初期提出的方案若誘因不足，絕對會影響申請人數，無法叫好又叫座。若是銀行那麼怕賠錢，倒不如完整引入法國生活年金交易制度（Viager Immobilier），讓屋主與自然人買方對賭還更有奇效。