【住展房屋網/台北報導】行政院已核定國防部第205兵工廠遷廠計畫，這個延宕已久的開發案終於出生一線曙光；而高雄市都發局表示，205兵工廠在搬遷後，原址將打造成「國際金融商貿中心」，成為亞洲新灣區第2階段旗艦計畫，以吸引新興產業及國際企業總部進駐。

高雄市政府在中央南、北資源長年分配不均的情況下，仍戮力發展高雄產業，並驅使產業轉型，雖然步履顛簸但仍值得稱許。惟住展房屋網企研室認為，205兵工廠欲打造為國際金融中心，其實不切實際，且最終可能只會成為房地產新興炒作區，對高雄整體發展幫助並不大。

住展企研室指出，高雄在缺乏中央奧援的情形下，想自力引進無污染、低污染產業，進而帶動產業轉型，不僅相當辛苦、且成效也很有限。舉個例子來說，以文創業為號召的駁二特區，和以軟體研發為主軸的高雄軟體園區，雖然都小有成果，但平心而論，其產值依舊相當有限。

缺乏中央的關愛，地方政府想獨力推行產業政策，本就十分困難，高雄市正有如此之困境；其發展文創業、軟體科技業如此，更遑論特許業種的金融業。再者，國內金融市場並不大，就連台北都尚難成為國際金融中心，高雄卻想躋身為國際金融中心，這壯志似乎過於浮誇。

持平而論，高雄市產發官員並非昏庸之輩，不可能不知箇中道理，那為什麼會把205兵工廠設定為「國際金融中心」呢？較大的可能，就是為了炒地皮。

其實205兵工廠並非高雄市第一個設定為金融中心的重劃區，在此之前，農十六同樣也被規劃為金融中心與市政中心。但現在農十六開發已經逐漸成型，別說市政中心連影子都沒有，就連金融中心的邊都摸不著，現況與原先規劃完全不同，倒是房價翻倍跳漲。

這不禁讓人懷疑，高喊「金融中心」的口號，只是為了提供房地產一個美好的遠景罷了，這樣區域內的房地產才更有增值空間，市府也才能回收為重劃所投入的資金、乃至於從中獲利。

其實我們現在就可以預言，未來205兵工廠的發展，將走上高雄其他重劃區的老路，那就是不管原始規劃如何如何，最後全都是蓋成棟棟高樓，變成建商推案的焦點區域。

205兵工廠原址想變為「金融中心」這個大夢遙不可及，但如果是「炒房中心」，倒是有個七八分模樣。

【住展房屋網/台北報導】紛擾多時的社子島開發案，日前再度因柯市長醞釀喊卡而引爆議員與市府間的口水戰，這二十年來，因台北盆地開發飽和，狀如鴨子頭的社子島洪氾禁建區才得以浮上檯面，從台北北大荒，被賦予台北曼哈頓的開發期待;但是社子島地理位置特殊，使得開發爭議喋喋不休。

位處淡水河與基隆河兩大河川交會處，社子島早年的確是一座獨立的河中沙洲，今日北二高橋樑一帶即為早期的番子溝河道，民國50年代後，隨著道路開發與基隆河道整治，社子島南段通河西街堤防內區域快速發展，與堤外二里氾濫區的農田、違建工廠交雜的情況形成兩個世界，也讓堤外居民深感處境低落。

然而住展房屋網企研室認為，即便社子島堤外區域是北市少見的處女地，居民也對開發有所期待，但市府在權衡開發計畫時，須秉持更宏觀的看法。基隆河流域是全台雨量最多、逕流量最豐富的河川，加上坡度陡峭，洪峰延滯期短暫，汛期龐大水流四竄，造成沿線嚴重水患。

歷經上游汐止、南港、內湖及中山等地，多年來一連串築堤、截彎取直、加強排水的治水工程，無形中也導致河水流速加快、流量變大的情況，上游水患解決了，但下游的社子島威脅卻增加了，因此若要全面性的開發社子島，必需修築更高的堤防與墊高區段，阻擋洪水的來臨。

但洪水必需有地方宣洩，社子島墊高後，河對岸的洲美、關渡平原便取而代之成為洪水的停泊處，也因此社子島的開發規模，會對另一塊台北綠地─關渡平原產生連帶影響，社子島開發面積愈大，關渡平原的洪氾區也會跟著提高，由於這兩個地方是沿線人口最少的區塊，不可能放任洪水襲往更多人居住的淡水，所以兩區同時開發，基本上並不是個適當的作法。

部分學者建議市府應將社子島分為可開發與不可開發兩區，在功能上作出區別後，提高可開發區的開發程度，保留不可開發區作為洪氾平原，住展企研室認為這是必要作法，否則讓社子島無止盡的發展，最終只會讓移居此地的民眾深受弊害。

同時社子島居民的安置方針也應一併調整，堤外二里的不少居民生活依賴河對岸的士林北投，而非堤內的社子市區，因此安置宅不只設置於社子市區，需考量不同民眾的生活依賴性，才能提高地方居民的配合度。

而社子島長年作為基隆─淡水河水系的洪水屏障，緩解雙北市沿線城鎮的水患滋擾，因此社子島開發的工程、遷移經費，台北市府也應向新北市府協調，讓大家不止同甘，也能共苦，讓社子島的開發盡善盡美，唯有將社子島開發案以國土計劃的方向審視，開發案才可以順利推動。

【住展房屋網/台北報導】無意外地，這禮拜以來北市長柯文哲還是新聞焦點人物；諸如和新北市搶奪林口世大運選手村未來轉型社宅主控權，社子島開發與否，或是揭發美河市、雙子星等各疑似弊案，都繼續佔領新聞重要版面。

不過同一時間，『稅』也很熱門，如國稅局查柯P跟父母借貸買房是否有逃漏稅。此外，房市業者持續針對北市房屋稅加重進行反撲，也話題十足；從上週的商仲業者，到本週的大陸建設及新任北市代銷公會理事長，通通都跳出來質疑，指控程度甚至已達『違憲』層級。

而有關稅制議題的最新發展，則是15日內政部宣布，修改地價評議委員會組織規程，主要是委員資格作更動；未來將把建商、房仲(經紀業)代表排除，改加入法律、工程、都計相關專家學者擔任委員，以提升地價評議的公正性。

此舉目的，當然是想藉此消除外界有關地評會中有業者代表，可能球員兼裁判的質疑；此乃利益迴避，天經地義，更凸顯過去稅基認定確實有問題。不過這就能讓地價評議結果更具公信力？住展房屋網企研室認為，還不宜妄下定論。

首先，現階段地評會就有相關專家或學者代表，只不過大多屬地政系統。地價和都計規劃當然有關連，加入都計相關專業者不意外。但更重要的估價專業者，是不是應該要增加委員人數比例呢？

還有，地評會組成仍由中央決定，不動產相關稅制的稅率也是中央把持，地方能動的只有稅基，加上長久以來政府持續幫財團減稅，造成國庫拮据，地方分配到的資源更受限，於是不動產持有稅的稅基，成了地方政府唯一能操弄、藉以增加財源的管道。但就算實價登錄已上路三年，不動產稅的相關稅基還是和市價有相當落差，甚至很多時候不成比例。

就拿最近調高的北市房屋構造單價來說，去年七月前和七月後取得使照，適用標準竟可差到一倍？就讓人感到匪夷所思。以此類推，恐怕土地公告現值或地價也有類似情況，只是外界不得而知。

一位曾擔任過地評會委員的地政學者就爆料，地政單位人員是直接把每年調整(公告現值)的結果交付委員檢核，卻未詳附相關資料；換言之，連地政專業學者，都無法檢驗不動產稅基是否貼近實際市價或調整幅度合理與否，加入更多其他領域學者就能？更可見稅基認定早已和現實脫節。

據此，只修改地評會組成，排除業者、加入相關專業者，根本只是形式，沒有真正解決問題。微觀來說，目前的稅基認定應需加入更多估價專業機制，並與實價登錄資料連動；宏觀來說，則恐怕包含稅制架構乃至地方財劃法，都得同時檢討與配合，才能根本解決不動產稅制的長期問題。

【住展房屋網/台北報導】高雄市建管處接二連三爆發貪瀆弊案，建管處長、副處長先後因收賄而遭到調查。事實上，民間都流傳著建管處是一個「油洗洗」的單位，建商若想要蓋房子、或者想儘快拿到執照，都必須經過建管這一關，而建管單位若有弊端、或者執法不力，就會衍生出違建、或建築違法使用的情況。

跟高雄建管處弊案扯上關係的，就是被點名的豪宅案「國硯」，該建案被披露消防設施未依建築技術規則規定施做廚房安全防火門，而開放空間臨路空間退縮不足規定的1.5公尺，且完工圖與實際不符，又在泳池上方搭蓋遮雨棚，如此重大疏漏卻能通過審查並取得使用執照，確實令人匪疑所思。

其實「國硯」的例子只是冰山一角，其實類似狀況屢見不鮮。舉例來說，現在有些業者會先做假牆面，取得使照後再違法施作二工；別說建管的資深官吏，就連小老百姓都知道這一定要作二工。

但詭異的是，類似方式行之有年、屢試不爽，似乎成為業界的「默契」，最後還是可以拿到使用執照。難道，全天下都知道的事，就只有官員不知道？

不光是中南部如此，就連大台北也不例外。就拿工業住宅來說，業者大剌剌在工業用地上蓋集合式大樓，連路過的阿嬤都曉得那是當房子賣，而不是給工廠員工居住，但建管處官吏仍發建照、使照，最後銜生出一拖拉庫違法使用的工業住宅。

號稱首善之都的台北市也沒好到哪裡去，如大直美麗華一帶的娛樂特定區，或是內湖新明路一帶，也有不少非法使用的集合式住宅，甚至有的還當豪宅賣。這類情事到現在都還持續上演，仍有新建案違反使用分區，把房子當一般住宅賣。

我們不禁要問的是，為什麼高雄市、新北市、台北市，乃至於全國各地都有建築違法使用、興建的問題，就只有建管處官吏不曉得？到底是真的不知道，還是「內有隱情」？或許這個蜂窩一捅開來，那真會慘不忍睹！

【住展房屋網/台北報導】隨著北台灣都會區房地價格飆漲，不僅消費者感到無奈，建商也大嘆吃不消，紛紛南下獵地，推出所謂1字頭的『平價』個案，表示希望透過低廉的房價，滿足在地自住、置產的購屋需求，呼應政府落實居住正義的口號。

不過住展房屋網企研室認為，建商積極作多中南部低價市場，美其名是提供在地民眾平價選擇，但真正的買盤恐怕並非區域傳統居民，以知名上市建商於嘉義高鐵站區的推案為例，嘉義高鐵特區不僅距離嘉義市區偏遠(車程近半小時)，即便在太保當地，也與太保舊市區及縣政特區有段距離，高鐵通車將近10年來，站區周邊仍是荒煙一片，而主要的聯外交通嘉義BRT，也在新市長拋出拆除議題後雪上加霜，區域房市並未因軌道建設而更具吸引力。

況且太保地區房價低廉，中古屋單價還在個位數字，且在地民眾青睞透天產品，對於大樓建案興致缺缺，新大樓案開出13-17萬/坪的價碼，對北部民眾而言是驚人的便宜，但對在地自住居民來說，卻是貴得嚇死人，30多坪的戶別要價400多萬，等同在太保購入10年左右的中古透天房舍，即便區段供給不多，但是否真有大批在地民眾買單？恐怕還有揣測空間。

雖說該案企圖以價差吸引嘉義市區的首購族移居，但住展企研室認為難度頗大，畢竟高鐵特區離嘉義市區太遠，嘉義市大樓新案成交價也多在1字頭，與高鐵站區價差不大，價格並非首購、置產族無法負擔，且市區生活機能遠勝太保高鐵站區，想吸收市區擴散客源，也不是太容易。

既然如此，號稱5成銷量是從何而來？住展企研室大膽揣測，當中多半為建商口袋名單內的大批投資客，由於北台灣高價頂天，房價炒作空間已相當有限，投機者便將戰地轉往中南部低價的都會外圍，以中南部僅十出頭的單價來說，只要每坪小漲個幾千塊，投報率就很漂亮了，加上融資又比北台灣管制區容易，不難想像投資客想在中南部平價地段故計重施。

因此業者所謂的滿足在地自住、置產需求，其實不然，事實上無非是在幫投資客找尋資金出口，可以想見，在都會區高房價的水花漣漪不斷擴散下，中南部郊區與新興地段將是未來的炒作天堂，在地民眾在漲價的過程中，非但沒有享受到平價購屋的喜悅，反而會被高漲的房價壓得喘不過氣，這樣的作法，真的有兼顧到居住正義嗎？

【住展房屋網/台北報導】預計轉型為社宅的林口世大運選手村，可說是除了大巨蛋爭議外，目前的輿論聚焦；而且可能因量體夠大，甚至上演雙北市雙龍搶珠的戲碼。日前更傳出營建署準備把原本規劃的房型切對半，讓量體加倍，表面上是說這樣比較好租，但實際可能也和雙北市最近的搶奪動作有關。

但於此同時，我們看到前內政部長李鴻源接受媒體採訪時大放闕詞，指出世大運選手村地和錢都是內政部出的，所以要現任陳威仁部長硬起來，不要被雙北柯朱搶走鋒頭及主導權，還批這是乞丐趕廟公。

李前部長現在或許振振有詞，但住展房屋網企研室卻要質問，數年前高房價民怨四起時，中央曾允諾撥發雙北市五處公有地興建青年社宅，後來卻逕自丟給地方執行，等於把相關責任全推給地方，而且正好就是李任內時作的！如今青年社宅當紅，成了攏絡無殼及年輕族群最佳利器，又跑出來想分杯羹、搶功勞？李前部長在其位時不謀其政，不在位時卻頻頻隔空喊話，是何居心？

還有，目前雙北市打算成立專責租屋公司，看起來應是仿日韓設立住宅法人的作法；這理論可行，然而要知道，以韓國為例，是中央握有政策執行主導權，只不過人口多數集中首爾，因此首爾市府自己也另立類似部門，平行運作。

然而從過去到現在，我們的中央一再卸責，地方則直接面臨民意，加上首長、民代先改選，選票壓力更直接急迫，因此必須盡快作出成果，但結果也是稀稀落落。台北市經費較足，直接出資自建問題還不大，新北市的不花一毛錢BOT，問題相對很多。

更重要的，是對人民居住需求或權益這件事的態度。韓國把這件事情當作政府責無旁貸的公共政策，因此編列大量預算興辦，虧損也在所不惜；台灣卻始終認為這是個人事務，推給市場機制，當發現機制失靈或不存在、民怨四起時，才勉為其難蓋公營宅，但卻沿用財務操作及平衡的觀念，而非保障基本需求或權益的觀念處理，於是出現市價幾折幾折很優惠的說法及心態。

殊不知，對很多弱勢者來說，就算租金只有市價一半，也不見得能負擔，遑論每月按時繳納。韓國或日本，都是以家戶所得作基礎精算(公宅)租金負擔，收入愈低租金愈低，以此類推；台灣卻是齊頭式假平等，甚至還打算以此收益，吸引壽險資金投入。這樣下去，就算真蓋出上萬戶青年社宅，相關政策實踐仍將變質。

請內政部或雙北市認真看看，社會住宅要照顧的究竟是哪些人，就會發現，目前看到的一切爭端或問題，都是白費力氣，因為根本搞錯方向及對象。

社宅要優先照顧的是誰呢？就是家扶基金會募款活動上的貧困家庭，及所有類似的社經弱勢者。其實政府只要提供起碼的生活空間，保障他們的居住需求，很多面臨的難題，都能比現在花更少的社會資源解決；而不是像現在這樣，支離破碎的社福支援，形同杯水車薪，須靠民間團體協助及募款才能解決燃眉之急！這點，韓日政府都明白，但台灣官僚就是搞不清楚！

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌2014年封關統計，北台灣房市總推案量約為1.16兆元，與11月初的預估值相吻合，較2013年年減約13.6%；北台灣各縣市推案量大多萎縮，僅宜蘭地區推案量大增近倍，這與宜蘭買氣相對較穩定有關。

2014年推案量減幅最大者為基隆市，年減約39.4%，全年僅剩60億元，其次是新竹地區，年減約29.3%。若以總銷金額來看，減少最多的是新北市，年減688億，第二則是桃園，年減594億。

搶照潮效應　今年推案量增約1成

但今年情況可能會不一樣，據住展雜誌預估，2015年推案量將比2014年增約10%～15%，全年推案量預計會落在約1.276兆至1.334兆之間；其中，約有8千億案量會在今年上半年推出，下半年因逼近總統併立委大選，推案量肯定會低於上半年。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，今年推案量放大的主因有三：第一、是去年因九合一選舉延後公開的建案尚未悉數釋出，預計延推建案在今年將陸續加入戰場，如士林區「欣翰士林官邸」、新莊「遠雄九五」。第二、異業跨入不動產開發方興未艾，且量能有擴大趨勢，如內湖區「T‧CBD」。

第三、因今年7月起容獎限縮正式上路，去年建築業者拚命搶建照，建照核發量也居高不下，伴隨搶照潮而來的推案潮將在今年逐漸出現；惟部份業者搶著申請建照只是為了確保容積不縮水，拿到建照後不一定會馬上推案，可能會延至明年以後才推案，因此未來幾年案量均可能會繼續維持在高檔。

今年房市預料有五個可能

住展雜誌企研室經理何世昌預估，今年北台灣房市有『五個可能』。第一個可能，是今年平均房價與成交量將和去年持平，新成屋、預售屋市場形成『價量均平』的態勢。房價持平的原因，是新建案推案成本被土地價格卡死，再加上多數建商資金面無虞，利率低、資金成本不高，降價意願仍低。但因買方追價意願走低，新建案要漲價並不容易，所以房價將在高檔整理、買賣雙方持續拉鋸。

至於成交量持平的原因，是2014年成交量已縮至近十餘年來低檔，要再繼續量縮的可能性也不大；而因房價基期高與打房政策箝制，成交量要大增的機率亦不高，整體成交量應會與去年相差不遠。

第二個可能，是『代銷跌倒，建商吃飽』。現在『建商守的是價』（價格賣得好），但『代銷要的是量』（衝成交量），但從目前市況來看，兩方所需已互相衝突；因為建商不讓價、堅守價格，成交量就逼不出來，代銷就苦哈哈。

何世昌表示，雖然代銷盼望建商讓價以促進成交，但代銷業者為了生存，目前普遍仍報高價搶建案賣，使新建案底價更難回降，進而讓成交量更難提升。在此情況下，建商還是老神在在，惟體質較弱的代銷必須謹慎因應財務狀況；代銷為求生存，應會減少包銷，轉以包櫃或純企劃來渡過。

政局難擺平　稅改難上路

第三個可能，是『房地合一稅不會實施』。現財政部全力推動房地合一稅，房地合一稅勢必成為總統併立委大選的政策焦點，但因立委與業者普遍反對，若原案不經大修，選前要通過的機率並不高；即便選前三讀通過，立即在今年實施的機率也是微乎其微。

房地合一稅無法快速實施的原因，除了立院因素外，大多數縣市首長由在野黨奪下也是關鍵之一。由於房地合一稅牽扯到國稅、地方稅的問題，未來所繳稅款若先歸中央，再由中央分配至各縣市政府，其分配比例要如何制定，恐怕還有得吵了。

央行防線失守　大選將定多空

第四個可能，是『彭淮南防線（300萬／坪）將正式失守』。為何說是『正式失守』呢？因為若嚴格來說，彭淮南防線在去年早被突破，但因業者不想當出頭鳥，便把房屋價格灌入車位、拉高車位價格，把房屋單價壓在300萬／坪以下。

除非業者鐵了心要把一個車位灌到千萬、繼續把房屋單價壓在300萬／坪，否則這種手法再玩也有極限；很快的，彭淮南防線就將失守，只是要由誰來衝前鋒罷了。是「帝寶」？「皇翔御琚」？「冠德興雅BCF」？「富創D3」？「宜華富邦」？「松濤苑」？還是「陶朱隱園」？

當然，貴為11A總裁的彭淮南，理當知道防線早已被突破；但本刊預估，在超豪宅市場價格與一般產品脫勾的情形下，再加上今年房價持平整理，彭總裁不會因防線遭突破而再出重手打房。

第五個可能，則是『總統大選定多空』。何世昌進一步表示，縱使現在空方抬頭、頻頻放話，但有越來越多的建商早有撐到總統大選後的準備，財務規劃也趨於保守，並以合建推案來降低風險。所以，在總統大選前，大多數建商在價格上不會作出大幅度變動。直到了總統大選後，才是多空兩方攤牌的時刻。

【住展房屋網/台北報導】日前房仲與建商公會理事長連袂拜訪行政院長毛治國，表達對國內房市發展與房地合一稅改的意見，並提出三大訴求，希望政府施政時能多方考慮，其中之一便是希望政府針對全國155萬戶空屋，提供低自備且低利的政策貸款，讓民眾能以1成自備款輕鬆購屋，其餘9成則由銀行放貸，貸款利率壓在1%以下，解決空屋閒置的問題。

對此住展房屋網企研室認為，業者這番說法看似有理，但實際上恐無助於解決居住爭議，低利低自備房貸對民眾而言，可說是弊大於利，也容易被有心人士利用為炒房的工具。

塑造我國現今高房價的原因，一部分即來自低利率且高額度的房屋貸款，這等於鼓勵一些償債能力不足的民眾投入房市，然而降低門檻雖能讓民眾短時間晉升擁屋族，促成交易市場的熱絡，但當逢利率變化或經濟起伏時，這些屋主便無法留住資產，房屋慘遭法拍，不只失去財物，也讓信用跟著破產。

低利政策貸款也會衍生人頭炒作，現今房貸利率已逾2字頭，若政府當真聽信業者所言『從善如流』，提供1%以下政策房貸，利息僅一般房貸的一半，成本節省甚多，難保有心人士不會利用符合資格的人頭，從中大玩槓桿，使政策美意打折。

住展企研室直言，現今空屋處處，是業者這幾年見房市大好過量推案所致，然而在價量齊揚之際，多數民眾已無力消費，除非業者/屋主將價格調降，否則空屋難以消化，因此關鍵在於價格，而非利息與貸款額度。

對民眾來說，即便自備款僅1成，但購屋後的支出仍高，以雙北2000萬的小宅為例，貸款高達1800萬，就算利息僅1%，還款時間拉長到30年，每個月仍需負擔近6萬元的貸款，對雙薪的小資家庭已造成重大負擔，更遑論還有其他必要的生活消費，因此業者進諫的計策，只是讓更多的民眾成為房奴罷了！

況且若非當初業者急於推案，也不會造成今日餘屋爆量的地步，站在投資風險的角度來看，業者自己必須承擔房屋銷售期拉長帶來的損失，而非遊說政府以人民納稅錢補貼購屋，進而達到消化餘屋，繼續獲利的目的，這對緩解高房價民怨一點幫助都沒有。

若業者與政府雙方真的有心解決空屋與居住問題，住展企研室認為可考慮將部分空屋徵收作為社會住宅，一方面可節省廣建社宅的時間與支出，另一方面也可避免房仲業者擔心的社宅與空屋消費相互擠壓的供需難題。

照政府說法，現今公告現值已達市價9成，不論是以公告現值加價4成，或是以市價徵收，對業者/屋主而言都沒什麼損失，還能立即增加社宅供給，業者不妨替政府作個順水人情，也能洗刷房地產經營者在民眾心中的負面形象。

【住展房屋網/台北報導】台北市調高房屋稅的動作，這幾天持續引發話題。但稍早住展房屋網企研室已分析，相關試算是極大化的結果，真正繳實質稅率逾1%房屋稅的新豪宅，其實沒有想像中多。

不過新建房屋的房屋稅比先前增加若干比例是事實，因此對建商來說，還是一大負面因素；難怪日昨大陸建設高分貝批評北市調高房屋稅構造單價，質疑同路段、類似價位房屋，繳(房屋)稅差數十倍不符比例原則，更有違憲之嫌，還表示大陸建設愛台北，但台北(市政府)不愛他們，所以要出走到新北市、台中市等地推案。

大型建商近年紛紛出走，有的轉移到中南部，有些甚至轉往海外，原因並不純然是(地方)稅的問題；畢竟台北房價基期已高、獲利空間受壓縮，加上都更牛步、土地整合困難，當然別忘了，還有央行管控影響。

不過媒體最近也報導，中南部特定地區建商蜂擁推案，口口聲聲說是看好當地自用置產買盤，但就住展企研室觀察，恐怕還是想複製先前新莊副都心、台中七期，或高雄特定高單價區的吸納台北投資客戲碼。畢竟大台北房市不但對開發商不再友善，對投資客也是如此。

然如果炒作戲碼真在中南部等區重演，難保地方政府不會學台北市，也針對特定區段或高價豪宅調高房屋稅，以平息房價炒高後引發的民怨。到那時，請問業者們是不是又要說放棄本土市場，直接進軍海外？畢竟海外不動產市場相關稅制相對成熟完備，雖然稅負比台灣高，但至少不會說調就調。

所以癥結很明顯，問題是出在稅基認定，而且不僅限於台北市，而是全台皆然。別的不說，住展企研室就要請問決定房屋稅基的北市財政局，去年七月前和七月後適用的房屋構造標準單價可差到一倍，所據為何？計算所使用的折舊率依據何在？路段率又是怎樣算出來的？

還有，請問各地地政單位，土地公告現值究竟是根據什麼資料來認定？官方說土地公告現值已達市價九成，這市價哪裡來？為什麼跟理應有相關專業的房仲說法差很大？公告地價按公告現值等比例換算的準則又是什麼？以上種種，官方都欠業者、房屋持有人及社會大眾一個合理交代。

所以，大陸建設開出第一槍提出相關質疑，是值得肯定的。住展企研室甚至認為，既然認為可能違憲，不妨就申請釋憲，請大法官解釋解釋，為何同區段房市產品，市價或實價差距不大，房屋稅卻可以差這麼多？住展企研室鄭重呼籲，並無限期支持大陸建設，針對台北市調整房屋稅不符比例原則的作法，提出釋憲申請！

【住展房屋網/台北報導】台北市長柯文哲因向父母借錢買房，而遭到國稅局追查有無逃漏贈與稅，近日引發各界議論。而住展房屋網企研室關心的，反而是此事件背後更嚴肅的問題：那就是「為什麼連醫師夫妻要在台北買一間房子，都非得向父母親借錢？」

住展企研室認為，這當中所反應的社會實況，其實就是全民薪資所得追不上房價所致；根據主計總處統計，去年平均實質薪資已倒退回15、16年前，顯示國民實質所得減少的困境。

當實質薪資不進反退，又遇到國內房價位在歷史相對高點，現在就連收入豐厚的「三師」階級，買房子也沒那麼輕鬆，而柯文哲只是冰山一角罷了。更遑論收入較低的藍領階級，幾乎很難在大台北都會區買房安居。當然，剛踏出社會，每月薪水只有2萬多的新鮮人，對買房更感絕望。

曾有台北市某建案向住展房屋網市調人員表示，最近前後有兩組醫師來看房子，在現場算完總價之後，兩組醫生都表示買不起。如果連收入優沃的醫師都買不起台北市的房子，那麼台北市的房子到底賣給誰住呢？

或許，有人會說，「買不起台北市就去買新北市嘛，買不起新北市就去桃園啊，連桃園都買不起那就用租的囉！」類似話術乍看之下似乎有其道理，但其實只是為了掩蓋高房價的問題而已；在高房價環境之下，薪資停滯、居住政策付之闕如的弊病一一被突顯出來，這絕不只是一句「買不起就去租」就可以了事的。

如果，現在想在大台北買間房子，就必須靠著父母親金援才買得起，而不是靠購屋者本身的收入；那我們更該思考，在薪資追不上房價的情況未改善下，下一世代的高房價要如何獲得支撐？

而上述相關問題，現在主政者似乎置若罔聞，或許他們心裡想的，應該是「只要不要在我任內爆掉就好」。只是高房價造成的後果，卻得由你、我、各個跑不掉的國民一起承受，那我們跑得掉嗎？

【住展房屋網/台北報導】去年選後，房市遞延買盤並未如業者預期般出籠；一般咸信，執政黨遭逢史上最大挫敗算是起因，張盛和持續推動房地合一稅改，則更進一步導致買家觀望。

但說實話，去年10月美國停止印鈔、QE喊卡之後，這波國內房市資金行情，確實已離終點不遠。況且就算今年企業真替員工加薪，也仍遠不及房價水準；在資金退潮，剛性需求面又還看不到實質支撐下，無論長或短線，投資置產者轉趨觀望、不再追高，也是可預見的。這毋寧才是所謂遞延買盤根本沒發生的因素。

不僅如此，QE結束還有一項重大意義，那就是資金從寬鬆轉趨緊縮，利率走升將只是時間問題。而且，今年公營行庫也一再喊出將調高房貸利率，美國近期就業及經濟狀況也顯示該國復甦步調穩健，最快年中升息的可能性高度存在；而從過去經驗來看，台灣央行變動利率仍與美國連動性甚高，而一旦利率拉高，房貸利率當然也還會再進一步調高，速度甚至可能超乎預期。

然而，同時間由於油價續跌，商品原物料價格應聲下挫，加上美國以外地區經濟不見起色，歐洲央行甚至已敲定再度印鈔、走量化寬鬆。種種跡象都顯示，全球已浮現通縮疑慮或危機，此一因素，的確可能使美國FED考慮延後升息時間點，甚至相關分析已預言，今年內台灣央行都將維持利率不動。

一旦國內利率真的緩升，對房市買賣雙方來說，不啻是好消息，畢竟利率高低，直接影響了賣方成本及買方購買力。然而住展房屋網企研室須指出，如果利率緩升背後的肇因是通縮，而非其他相對健康的因素，則回過頭來，各項消費都可能趨於緊縮，對房市來說，也不是太好的訊息，這甚至還會加重看跌房價的氣氛。

總之，今年台灣房市要面對的，不僅有內部之政策及大選因素，更有外部的經濟不確定性，難怪已有不少業界大老坦言今年房市不大樂觀、須保守以對，也無怪乎儘管去年年底至今房市買氣不振，但業者仍要卯足全力強銷，因為愈到年底，變數及干擾只會愈來愈多。

【住展房屋網/台北報導】去年選後，房產業者開始集結反制稅改；先是透過所謂大老高喊房市已被打趴，最近則又透過媒體針對豪宅加稅提出質疑。

說來也挺有趣，之前曾互咬到有點難看的兩大報系，這幾天竟不約而同地都以斗大篇幅刊出專題報導，引用會計師及業者說法指稱，在新制試算下，新建豪宅房屋稅實質稅率已高達1%以上，還說豪宅市場因此被判死刑！

上億豪宅房屋稅一下變這樣重，確實看似不公。不過換個角度，一般老百姓現在房都買不起、租不起；在相對剝奪感甚為強烈，甚至達民粹程度當下，豪宅房屋稅加重，一般庶民看在眼裡，也只是剛好而已，不會去思考合理與否。此外，相關分析說，如此作是劫富但不能濟貧；但稅制也得先作到劫富，接著才能談濟貧，也就是稅收該如何運用監督，不是嗎？

不過住展房屋網企研室認為，相關報導真正問題是，話只說一半且避重就輕。首先，豪宅房屋稅實質稅率1%，是新的房屋構造單價，加已實施的北市豪宅稅(實為房屋加值稅)，再加今年七月開徵的囤房稅最高稅率3.6%；也就是，須符合去年七月後新建完工，且為自然人持有第四戶以上等條件，1%重稅才成真。

但事實是，豪宅多半是以買家名下或成立的公司，而非自己(自然人)持有，因此真正適用囤房稅最高稅率者恐怕少之又少；更別說就算自然人持有，也可透過贈與等方式減輕，甚至免除稅負。真的繳了這麼多稅，還要請持有人拿出完稅單來瞧瞧，如果屬實，那就和一般受薪階級一樣，是乖乖繳稅的一等良民，該發個惠國良多匾額才對！

再看豪宅市場被判極刑，買家拒不交屋，原因也不是持有稅及契稅加重，而是市場觀望氣氛凝重，看跌未來房價氣氛愈來愈濃，找不到下一個接手者、無法獲利出場所致。

所以綜合來看說，房屋稅，或者說更精確些，豪宅房屋重稅時代到來，甚至豪宅市場被判死刑，根本言過其實，甚至危言聳聽。還有，質疑豪宅房屋稅加重不合理，是否該提出正確的改革之道，也就是持有稅基應與市價連動？還是根本在暗示一切恢復原狀最好？

對於單獨拉高，甚或懲罰豪宅持有者，住展企研室認為這是否會造成階級對立，不利社稷發展，確有商榷空間；況且不動產稅制不合理，問題不單在豪宅，而為全面性。所以這就是為什麼不動產稅改不能只改半套，不能只變動交易稅，必須全面同步檢討的原因。

像現在這樣，只針對交易採房地合一課資本利得稅，經常性的持有稅(包含房屋及地價稅)，稅基卻仍偏離市價太多，則投機者只需棄高價而轉操作低價標的，還是能繼續用少少成本來搏未來可能的大幅增值；這還可能讓房價不跌反漲，因為多出來的交易稅負，賣方絕對會逕自轉嫁到售價上。這樣不但沒達到改革應有的目標，更將給業者最好的反制藉口！

【住展房屋網/台北報導】行政院長毛治國在近日接見房仲、建商兩大公會代表，會見毛揆的陳情內容，其實可以想見，主要當然是針對房地合一稅而來。在會見之中，毛治國有無對業者承諾什麼，外人倒是無法知道；倒是事後行政院雲淡風輕對外界說：「房地合一稅，廣納各界意見。」

行政院這句「廣納各界意見」，說得是不著邊際，活像老法師打禪語，讓人捉摸不透。不過較令人好奇的是，行政院所謂的「各界意見」，到底是指哪一方的意見？還是只有業界的意見？

其實是，在修法過程中「廣納意見」，是台灣修法時常見的狀況；講好聽是廣納意見，其實是權衡各界利益衝突，官員與立委就扮起「搓湯圓」的角色，東刪一點、西增一塊，把本來正常且規規矩矩的法案，修得「圓潤」一點。

這種「高高舉起，輕輕放下」的修法態度，其背後成因就是「廣納各界意見」；所謂各界意見的真實情況，就是各界勢力的爭鬥。這一點在立法院審實價登錄法案（地政三法）中就曾血淋淋上演，內政部版實價登錄原要一體適用，但立院諸公最後硬是將預售屋排除在外。

不可否認的，在我國立法院中，本就是各股勢力傾軋對抗，若不向各界勢力妥協，修法往往胎死腹中。關鍵就在於，要妥協到什麼程度，是稍作刪改、但仍保留法案精神，還是讓法案精神蕩然無存？

此次財政部主導的房地合一稅（所得稅法修正案），修正案都還沒送到立法院，各界勢力老早戰成一團。如果我們從立法的前車之鑑來看房地合一稅，最後修改成「閹割版本」，倒也不讓人意外，差別只在於會閹割到什麼地步罷了。

平心而論，財政部長張盛和把房地合一稅視為我國不動產稅的重要政策，因此被選為「十大惡人」，其實過於無辜。因為我國過去進行過不只一次不動產稅改，每次都以失敗告終，即便張盛和主導的房地合一稅不盡人意，也堪稱是不動產稅改重要里程碑。但重點是，能不能過？

當高房價成為重大民怨時，行政院能否真的聽進人民聲音，並作為財政部的後盾，堅持推動並實施房地合一稅，進而達到稅負公平正義的目標？或許，這將是毛揆任內最重要的議題之一。

【住展房屋網/台北報導】坐落台北市圓山的花博園區，近來可說是話題性十足，花博園區因被國發會相中設立創業園區，引發各地立委不滿，認為政策獨厚天龍國；不到24小時，又爆出去年砸下千萬推行的花博天空農園慘澹收場，衝擊柯市府城市田園政策，後花博時代的花博園區屢屢登上版面，便有議員直指是定位不明所致，呼籲柯市府應重新檢討。

除了城西的花博讓市府苦惱外，城東的松菸文創園區不讓花博園區獨佔鎂光燈，傳出文創園區名不符實的爭端，園區成了企業的廉價辦公室與名人跑趴結婚的歡樂場所，民間文創事業卻寥寥可數，如何解決『花博園區不玩花，文創園區沒文創』的鬧劇，北市府可得多花點腦筋。

住展房屋網企研室認為，花博園區應以松菸文創園區為殷鑑，重新分析國內文創產業的環境與生態後，再來評估如何轉型。松菸園區文創產業進駐狀況不如預期的原因，除了租金每坪2200元高出市場行情外，規定文創業者需承租400坪以上的空間，更是業者們難以負擔的重擔，這樣的政策方向，完全忽略了我國文創及創新產業獲利狀況不佳的體質。

文創事業與主流的科技代工產業性質迥異，文創產業無法單靠壓低成本獲利，因為在創新的過程中，會有很多的試驗與耗損，進入市場後又會面臨接收度不足的問題，因此推動創新產業時，應盡可能提供價低而質優的場地與設備，才能為創新創意產業添加動能。

然而官方現今對於文創及創新產業的認知，多著重於產業的獲利性，既然產業具備獲利能力，便希望從業者身上取得最大利益，對於創新產業的要求在於產業收益，而非創新原則，故當新興創意業者無力承受成本時，為了維持產業進駐的興盛景像，園區想當然耳的由既有獲利能力強勁的財團企業取而代之，而這些企業早已被過去cost down的賺錢方針洗腦，所謂的創新創意，在園區中便無以為繼了。

這樣的現象，讓不少有意投身藝文與創新產業青年大嘆松菸文創園區已死，而目前國發會所規劃的花博創新產業園區，若無法修正松菸園區的錯誤，最終也難免淪為企業圖具創新美名的廠辦空間，或只追求商業利益的名人奢華後花園。

【住展房屋網/台北報導】無可否認地，與其他國家相比，台灣不動產相關稅負確實長期偏低，甚至到不合宜、有利炒作的地步。不過近年相關團體揭發及媒體傳播，愈來愈多人發現這樣的不合理現象，因此目前社會氛圍確實傾向改革。但住展房屋網企研室認為，官方目前的應對調整，離實質改革仍有一大段距離；如日前相關報導指出，去年7月後取得使用執照的新建物，由於適用新的房屋構造標準單價，導致房屋稅大增，就再度凸顯了這樣的問題。

根據業者說法，包含最近完工的一些新豪宅，或去年底取得使照，先前謠傳頂樓住宅戶一坪賣到3百萬以上的大直宜華酒店，都因為適用新的房屋構造單價計算房屋稅，結果比舊制增加甚多，有些差別更達一倍。商仲業者指出，這導致持有者成本增加、投報率下滑，影響遠高於懸而未決的房地合一課稅。

台灣的不動產稅制，不但交易、贈與、繼承等產權移轉時須繳的資本利得稅偏低，持有稅也有一樣情況；因此才有強調採實價認定的房地合一新制，並施行稍早雙張會後祭出的囤房稅，及更早的北市豪宅稅。雙北市調高房屋構造單價，或單純提高持有稅，也都是依循相同方向的產物。

不過目前所見的官方稅改模式，還是有很大的檢討空間。房地合一當然有很多空間待討論；雙北市調高房屋構造單價調漲也有問題，如原本是想反映房屋價格上漲的事實，因此單純調高之，結果卻形成另外一種的形式不公。

就好比過去一年內交易，因為土地公告現值適用同值，結果形同免稅的謬誤一樣；去年7月前取得使照者，照理說無論構造成本或市價，和8、9月後取得使照者應該差不多，但因為時間點落差巧合(或不巧)，結果一個適用舊制，一個卻要適用新制，房屋稅於是差了一倍。請問這就是制度改良，就有租稅公平了嗎？

住展企研室認為，不動產資本利得稅制變革當然重要，但如無持有稅同步修正配合，不但事倍功半，更可能產生閉鎖效應，造成交易量縮，業者喝西北風，從業人員失業、政府收不到稅。更重要的是，賣方還是會把增加稅負轉嫁到售價上，價格不降反漲，自用客還是負擔不起，結果沒人得利。

其實業者自己也說了，持有稅提高的威力更大；況且即便短期房價鬆動，如果長期仍走揚，則每年實質稅率僅千分之一的持有稅負，對照動輒百分之一的房價上漲投報率，則只要有足夠資本等待，誰不會投入？

所以這代表，無論出發點無論是平抑房價還是健全制度，都不能只改良交易稅制，而不同步檢討持有稅；而且不能只是調高稅率，稅基才是更大關鍵。作法上也不能如雙北市這樣，只依循現有的計算模式作調整，而應透過實價資訊及估價專業，與實價或市價隨時連動，才不致發生上述的另一種租稅不公平。

【住展房屋網/台北報導】台電搶在新的一年增加民眾小確幸，全台逾千萬用電戶將陸續收到折抵800元的回饋帳單，然而台電退費認表不認人，許多租屋族與去年部分買賣移轉用戶無法取得回饋，導致『使用者付費，持有者領回饋』的爭議，讓台電的新年小紅包難以盡如人意。

這種以登記者為政策對象的模式，素為台灣行政單位的慣例，不僅在房屋租賃上有權利義務不對等的情況，先前農地休耕補助款的發放也有同樣癥結，地主/房東非實際使用者，卻在領取回饋時受益，無疑加深租賃者的困境，但對公部門而言，由於無法掌握民間租賃狀況，要一一釐清曠日廢時，因此相同的問題勢必一再上演。

住展房屋網企研室認為，歸根究柢在於我國對於房地產的租賃行為，並無合理的制度約束，租賃市場是龐大黑市，不但地主/屋主的所得不透明，承租方也無法獲得應有的權益保障，唯有政府將租賃市場制度化，才能杜絕類似問題的發生。

這也是許多社運團體一再疾呼的訴求，希望政府盡速掌握民間的房地租賃，不過對地主/屋主而言，制度化後收入透明，即須繳納所得稅，房地也不能再以自用住宅課稅，恐降低租賃意願，因此具備完善配套的租賃專法更顯重要，在讓持有者能保有一定獲利的前提之下，鼓勵落實租賃契約的登記與公正，並依據使用者負擔的原則，將房地使用應負的權利義務移轉的承租者，創造雙贏局面。

然而從台電表示對於租戶請求回饋的部分，將以『個案處理』視之，或請房客與房東自行協調，由此口吻看來，公部門還沒打算在租賃控管上有更具體的整合作為，況且一旦房客向台電申請個案處理時，房東的租賃行為即曝光，難免會使人擔心稅務單位跟進查稅，許多房東自然會力阻房客申請回饋，所為的個案處理，想必也收不到多少個案。

雖有民眾認為租屋市場規模龐大，政府要推動制度化難度甚高，但住展企研室認為，面對江蕙演唱會的黃牛票炒作，稅務單位就能大動作宣示查稅，顯示政府部門並非沒有能力掌握民間的黑市交易，既然查緝演唱會黃牛可以，推動租屋市場的透明化也沒有說不的理由，只是做與不做問題罷了！

【住展房屋網/台北報導】自從房價從98年後狂飆，迄今每年都有所謂的專家、大師、總司令等若干人等出面喊「房價要跌了」；相同的戲碼在今年又再度上演，不少專家再開金口預言今年房價必跌，跌幅至少5%起跳。然而，這次專家會說對嗎？購屋者應該再等嗎？

住展房屋網企研室指出，從98年至今，每年都有人喊說「房價要跌了」、「購屋者要有耐心再等等」之類的話，但事實上從該年度到現在，房價不只沒跌，反而還大漲特漲。若購屋者從98年等到現在，不只沒等到房價下跌，甚至會從「買得起房子變成買不起房子」。

當購屋者聽信空頭派的話，由「買得起房子等到買不起房子」，不但只能租屋，就連財富資產也落後一大截，因為這幾年來，不動產增值速度幾乎冠蓋群雄，手上有幾間房子的人，資產累積幅度相當可觀。

相信現在回頭來看，過去幾年相信空頭大師的購屋者，現在大多都悔不當初，若早一點買房子，現在也不致於落得乾瞪眼、整天巴望著房價下跌。

那麼，今年房價真的會跌嗎？在回答這個問題之前，我們必須先知道98年後房價為什麼飆漲，是經濟特別好、大家收入多而漲嗎？還是房子供不應求而漲呢？

答案都不是，而是因為央行狂印鈔票，市場錢太多、資金氾濫且利率低，再加上房屋持有稅過低，又有遺贈稅的節稅漏洞，導致房地產成為資金炒作的商品，房價才會飆上天。

所以，我們現在再來一一檢視目前環境，一樣是低利率、資金浮濫，持有稅和遺贈稅問題仍舊沒有補救；既然過去這些造成房價飆漲的因素持續存在，那房價要如何跌下來呢？

有人說，房地合一稅就是實價課稅，一旦實施房價就會跌。但這說法其實是錯誤的，因為房地合一稅是交易稅，影響層面只有交易量，倘若實施只會「打量而不打價」。

住展企研室認為，如果央行貨幣和利率政策未趨於緊縮，且房地產持有稅和遺贈稅漏洞不作修補，房價一樣高掛在天邊打不下來；至於喊房價下跌的人，恐怕要再多儲備體力、再喊個幾年。

【住展房屋網/台北報導】新科台北市長柯文哲語出驚人，早就見怪不怪；他的性格特質，也的確會出現心直口快、缺乏同理的發言，甚至讓外界以尖酸刻薄形容之。不過他接受某電子媒體專訪時，被問到過去都更常與黑道掛鉤，該如何解決時，他的回答，恐怕就不是用苛薄或缺乏同理可解釋，而是仍想著用SOP解決，卻沒有真正弄清楚都市更新的精髓要義。

根據平面媒體轉刊，柯市長是說，若要(與黑道)談判，他不但會自己去，而且還會有荷槍實彈的警察陪同；「每個警察都帶槍，看黑道厲害還是白道厲害？」還說做壞事才會怕黑道，自己行得正，何必怕黑道。

然而黑道介入都更，問題核心並不是在於誰對誰錯，況且黑道勢力有時是24小時籠罩，疲勞轟炸、軟硬兼施；難不成柯市長要全天候派駐警力保護都更不同意戶不成？先別說實務是否可行，如果真做，豈不又增加警察勤務負擔？

事實擺在眼前，黑道勢力會涉入，甚至影響、左右都更，原因不外乎出在有利可圖，且是有暴利可期；沒有了暴利，別說是黑道，大概連開發商也不會想來分杯羹。所以撇開市場景氣或房價趨勢不談，真要使黑道勢力不伸入都更，住展房屋網企研室認為，最釜底抽薪的辦法，就是讓都更與私人利益盡可能脫鉤；說得再精確些，就是須以促進公共利益為本，在幾乎無利可圖，或利益大餅太小的情況下，有心人士才有可能不來淌渾水和稀泥。

至於明確的作法，就是慎重檢討，甚至取消相關所謂獎勵誘因，如一坪換一坪及濫給容積獎勵，而以增加公共設施，或其他與房產價值無直接相關的福利取代之，畢竟都更要的是居住環境改善、建物結構安全改進等，而非房屋坪數不可縮水及價格增值。

再說一次，都市更新不該是追求效率的事業，更不應以活絡相關產業及房價增值為旨；這樣不僅容易走偏，產生迫遷問題、傷害居住正義，更會讓許多不該涉入的勢力跑進來分食這塊大餅。

面臨這樣的困境，事前再多溝通，效果仍事倍功半，因為重點是一開始就走偏、走錯；惟有讓都市更新或城市再生回歸公共政策精神，以服務促進公眾利益為最優先，產生相關產業活絡效果則為輔或附加價值，這樣才有可能真的避免不必要的事端及爭議發生。

【住展房屋網/台北報導】在紛擾數個月的九合一大選結束後，北台灣房市終於回歸到基本面，2014年12月住展風向球分數較同年11月勁揚4.2分，對應燈號回升至『黃藍燈』；雖然整體市況仍在相對低檔，但至少已經走出谷底，並出現回溫的一絲訊號。

業者信心大增　推案陸續出籠

住展雜誌企研室經理何世昌表示，代表建商信心度的推案量部份，預售與成屋的新增供給量均有顯著提升，其中12月預售屋推案量較11月大增近3倍，突破600億元，六項指標中分數增幅最大的一項；其中不乏醞釀已久、公開時間一延再延的個案，紛紛擠在選後趁勢公開是，意謂著業者推案態度仍然積極。

去年12月案量超過20億以上的預售指標案，幾乎都集中在大台北；台北市部份為中山區「中山真藏」、信義區「信義頌」、北投區「木蘭居」、「宏盛得意山莊」第二期。新北市則有三重區「國富登峰」、永和區「捷洋天湛」、汐止區「哲人德林」、新莊區「super2-愛丁堡」、「園立方」、林口區「宏錦W ONE」、「玄泰文華」。大台北以外則有基隆信義區「港麗」、龜山「福樺閱」，以及竹北「浩瀚一品」。

新成屋指標案部份，則有新北市蘆洲區「大渼」、桃園市大園區「宜誠大容」，另新竹市「昌禾世界島」與「Ur夢想市」為成屋後重啟銷售。

住展雜誌企研室經理何世昌進一步表示，若從去年12月新建案價格來看，台北市建案開價大多趨近於區域行情，代銷承接的底價亦持平，顯示北市業者心態趨於保守；但北市以外的新建案開價與底價仍持續上漲，尤其是相對低價區價格墊高跡象較為明顯。

嗡嗡嗡嗡嗡嗡　叮得北市滿頭包

新建案陸續出籠，個案為搶曝光以及吸引購屋者目光，砸大錢登廣告也是必然的，所以廣告量隨之放大，單月量增逾6成。惟部份指標新案只做區域型廣告，顯示建商和代銷業者對市場的看法仍屬保守。

其實部份業者保守不是沒有原因，因為選後市況並未如預期全面起飛，而是呈現個別區域、個案表現的趨勢。從個別縣市來觀察，台北市大多數行政區選後的週來人組數只是持平，部份行政區如北投、士林等地，週來人量反而比選前還更少。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，雖然業者積極推動、釋出廣告，但北市成交狀況大多不佳，部份行政區甚至比選前還稍差。此現象透露出北市選舉結果揭曉後，市場對新科市長柯文哲採取『聽其言而觀其行』的態度；由於柯文哲雷厲風行的行政手段，使市場出現擔憂衝擊房市的聲音，加上房市政策的不確定性，買方比選前更加觀望。

執政黨敗選效應擴散　市場再陷拉鋸

新北市部份，相對低單價、或是小坪數的產品，週來人與成交狀況都還不差，但部份個案出現少數低價戶別賣完後，銷售就轉趨停頓的狀況。桃園和新竹地區市況與之前差異不大，目前新竹市況最好、成交最穩定的是香山地區，原因則是相對低單價。

倒是宜蘭地區，選後買氣比選前增加，尤其是外圍千萬以下的低總價透天、或是在地品牌建商所推的建案，成交更為熱絡；而現在宜蘭的台北客比例已降至1到2成，大多數買盤來自剛性需求，顯示宜蘭在地客的購屋意願度仍居高不下。

展望2015年1月，預計市況變化幅度並不大。何世昌認為，因為目前房市陷入『九合一大選颱風尾』當中，執政黨敗選效應正在發酵，再加上新當選者的房市政策還有待觀察，整體繼續呈現『賣方不降價、買方不追價』的拉鋸局面，成交量與價格將會雙雙維持平盤整理。

【住展房屋網/台北報導】全台各主要縣市陸續公布房屋買賣移轉棟數，其中台北市、新北市的部份雙雙創下史上新低量，顯示房市成交凍結的情況相當嚴重。而住展房屋網企研室認為，即便成交量凍得化不開，但建商、業主或屋主仍無求售壓力，壓力倒是是全落在靠抽佣為生的不動產經紀業身上。

住展企研室指出，在低利率、資金充沛的金融環境之下，建商、屋主或業者普遍沒有資金壓力，資金成本也不高，因此沒有變賣房屋求現的急迫性，只有少部份願意降價賣屋。

以建商來說，早年財務槓桿玩得兇，一旦房市出現反轉，往往會引發危機、嚴重時就會倒閉；但現在土建融資頂多只能貸6成，財務槓桿比例已低許多，再加上現在利率不高，還款壓力也不會太大。只有少數較偏市場派、或推案量極大的建商，才會稍有降價的壓力。

說來有趣，雖說建商做不動產這行，身在業界自是沒有悲觀的壓力，但在各界「空頭說」的警告之下，其實有一些建商私底下相當保守，近年財務規劃做得「相當安全」，就是為了「迎接」喊了數年的空頭來臨。財務規劃越保守，就不會大肆擴張推案，庫存壓力更小，當然毋須降價求售。

對中古屋主而言也是一樣，現在房屋抵押貸款利率低、申貸也容易，畢竟不動產擔保品對銀行業者而言，比起其他擔保品還來得安穩，利率也不會飆得太高；倘若屋主缺錢，抵押貸款很容易借得到錢，即使要賣，多賣個幾個月也能賣個好價錢，更加深屋主不願大幅削價的心理。

然而，當賣房子的人不降價，買方卻只想撿便宜貨、不願追價買房，主要靠抽佣的不動產經紀業者就苦了，因為沒有房子成交，就代表沒有錢賺。於是，代銷業就出面呼籲建商降價、房仲就頻頻發布房市反轉新聞來「影響」中古屋主，最終意圖還是希望賣方能降價，來提升成交量。

過去市場好的時候，房仲和代銷大多要求買方提高出價，現在反倒回頭求賣方減降。但誠如上述，願意降價的賣方依然不多，即使代銷或房仲喊破喉嚨，賣方還是想堅守價格，以致於成交量衝不出來，而最後唯一受傷的，就是不動產經紀業了。

【住展房屋網/台北報導】去年九合一大選執政黨慘敗後，銜命上任的毛內閣雖被外界看衰是看守性質，但一些法案還是按表操課，其中又以所謂財政健全方案為代表；畢竟，先不管一年半後的總統大選，台灣財政早就出了問題，光是一群高階軍公教人員退休俸的寅吃卯糧，就足以造成相當嚴重的後果。

但在立委及部分人士眼中，健全方案形同加稅；而談到加稅，立委幾乎都是先反對再說。因此從去年底至今，方案中有關股市的大戶條款、兩稅合一，都沒能過關；而一般咸信，下一個面臨類似命運的，就是不動產端的房地合一課稅。

然而，財政部長張盛和於6號表示，本週將進行相關民調，並與相關團體會談，還說目前口袋中至少有七個版本，希望農曆年後正式向政院提出方案，下個立院會期進入審議階段，明年起正式實施。

住展房屋網企研室認為，張盛和堅持推動房地合一課稅，和目前社會氛圍不滿高房價、要求居住正義自有絕對關係；不過他剛獲英國金融時報旗下銀行家雜誌評選為2015全球暨亞太地區最佳財長，應該也有不小鼓舞作用。

對於張獲此殊榮，房產業界和稅改團體的感覺可能差不多，但理由應該恰恰相反。房地合一課稅如實施，預料將抑制不少短線交易，但這卻是很多業者衝高銷售率，所高度仰賴的買盤。而且只改交易稅而非全面改革，更可能產生閉鎖效應，使交易量續縮，這更是業者不想看到的。所以業界對張獲獎的想法，應該就像全國商總理事長賴正鎰的反應一樣：「先感到詫異，然後不予置評」。

相對地，稅改團體也不會認同銀行家的評選結果；因為張上任這兩年多來，說實話，有真的改善台灣的稅制及財政狀況嗎？財富真的有重分配嗎？答案應該也是否定的。事實是，台灣稅制長期一直傾向劫貧濟富；張任期內仍未改變此況，也難怪極端諷刺地，張同時也榮膺宅神朱學恆舉辦的網路票選2014年度十大惡人PK戰最後四強之一。

再來，張到底加了什麼稅，改了什麼革？不用看大戶條款或兩稅合一，有關房地產部分，奢侈稅是在張上任前就實施，且效果有限，豪宅稅是台北市自推的；預計今年中開徵的囤房稅，如無張金鶚連手推動，張盛和一人之力大概仍難竟其功。銀行家網站報導也引述張自己說法指出，挑戰在立法院，因此張盛和的稅改成績，根本還不能拍板論定。

但持平來說，推動稅改張盛和還是有一定的功勞與貢獻，畢竟他是台灣財政史上第一個真正推出相關法案，且沒有因此下台的財長。但這也是有民氣可用的背景，況且還有很多制度問題待改善；尤其持有稅偏低，乃至稅基認定有太多外力因素介入的問題，這點恐怕是包含銀行家雜誌在內，外國傳媒很難深入了解的。

還有，若稍早北市前副市長張金鶚卸任後上某談話節目爆料說，張盛和及馬政府是假改革真拼選舉的說法可信，那銀行家雜誌這個獎還真是最大反諷。而且銀行家選的是2015最佳財長；這暗示，他們只是肯定過去一年張推動相關法案及規劃的『苦勞』，並非認同張有任何推動實質稅改的成績。換言之，如果到了今年底，銀行家再次遴選(2015)年度最佳財長，張又再度獲選，那或許才真正實至名歸。

【住展房屋網/台北報導】根據工商時報報導，國內不動產放款主要機構之土地銀行將創公股銀行首例，標售自持住宅。有關此舉，土銀美其名為活化資產，然從公股銀行之角色定位為出發點，這個動作仍不可能真正擺脫墊高、炒高區段房價的大帽；因為問題是出在標售這個動作本身，而非該訂定多少底價。

根據報導，土銀於5號宣布，標售位於金山南路二段165號五到九樓，合計共5戶之住宅，每戶約80坪，另含兩個坡道平面車位(宣稱市價一個300萬)。這次標售將於本月22號開標，該一樓到三樓則是土銀目前東門分行的營業廳舍。

當然，外界真正關注的，是土銀這次標售住宅的底價設定。據報導指出，其總價從9,800萬至1.3億不等，換算單價都在120萬/坪以下。就土銀自己說法，此底價是經過審慎比價後的結果；報導內文指稱，土銀事先仔細比對過鄰近物件價格，發現每坪開價都在180萬左右，而身為國銀行庫，為了不牴觸(央行訂定之)管控措施，因此定底價非常小心，不希望產生墊高周邊房價的效果。

然而對此說法，住展房屋網企研室不表認同；因為這樣的底價，只是和目前周邊行情相當或相符而已。其實最近一、兩年，該區周邊幾乎沒有新推案出現，地點和推案時間較接近的，是中正紀念堂南側；杭州南路上的豪宅預售案『閱狷聲』(屬中正區)；雖其開價確實超過180萬/坪，但銷售相當辛苦，代表周邊並無此行情。

住展企研室進一步調查發現，此次標售的金和大樓，98年取得使照；換言之，應以當時段附近新案開價行情來評估其成本，並取現階段5~6年屋齡新中古屋行情作比較才合理。

而住展企研室歷史資料顯示，98年是直到下半年後，北市房價才迅速飆漲(遺贈稅調降加美國開始印鈔)，但當時也只有少數區段或豪宅有150萬/坪以上行情。至於該區段，新推案確實有開價破100萬/坪者，但實際成交則很少超過100萬/坪。再根據官方實價登錄資料也發現，現階段附近(潮州街、金山南路口周邊)相仿屋齡的中古屋行情，超過120萬/坪者實屬少數。

綜合以上，說明土銀自訂的最低113萬/坪，並沒有低於周邊行情，頂多是相當；更別說到時候如果追價、競標者多，價格還會往上墊。如此這般，哪可能不造成墊高周邊房價的效果？事實上，同樣戲碼過去台北市捷運局一直在演，當然也一直擺脫不了炒高房價的罪名，因為問題是出在標售行為本身。

土銀想活化資產，卻又不想背負炒高房價的罪名，還是有兩全方法，那就是比照自己宣示的商辦來辦理，也就是只租不賣。這不但讓公股資產做最有效利用，也符合目前官方推動住宅政策的既定方向，更不會造成周邊房價可能的比價、抬價效應！

【住展房屋網/台北報導】2015開年就四天連假，很多人舉家出遊，結果各風景或遊樂區都人滿為患，高速公路當然也快變成巨型停車場。不過剛上任的新科台北市長柯文哲可沒閒著，除了宣布推動田園城市計劃外，最熱門的違建話題也持續『關照』中。

據報導，連假期間市府相關人員沒休假，持續走訪違建承租戶了解實況，最快9號就會宣布相關配套方案。新北市也接連宣布鎖定違建「五大寇」優先處理，副市長侯友宜更強調這是早已排定的計畫，與柯P稍早宣示無關。其他如竹市、中市等也都有相關作為或規劃傳出。

這次從台北市開始，全台對違建宣戰，導火線當然是新竹及南港違建失火出人命，而且不僅各地方政府動起來，中央甚至修法針對違建戶連續處罰，看來這次好像是玩真的。

違建絕不是一朝一夕造成，而且相關單位並非完全坐視不管。首先，前任台北市長郝龍斌也一直都有在拆違建，但似乎因為台北居更加大不易，加上管理及稽查成效不彰，拆除速度永遠跟不上加蓋速度；況且84年前既成違建只列管不拆，因此問題仍存在。

此外，新北市長朱立倫稍早宣布，拆違建應秉持製造者付費的原則，費用不該全民買單。事實是，相關自治條例也一直都在，只是被冰凍多年，原因當然和議會運作甚至相關人士疑似護航有關。換言之，住展房屋網企研室須指出，有關違建問題，解決方案一直都在，欠缺的毋寧是執行面及決心。

一般說來，我們很少有機會從高空俯瞰城市；《看見台灣》紀錄片的爆紅，讓我們有機會用不同角度看台灣的城鄉風貌。而無可否認地，台灣多數城市樣貌，用雜亂無章還不足形容，根本是醜陋無比，違建絕對又是當中一大毒瘤。

違建還不只是影響城市風貌，當中更潛藏公安問題；而且不只火警，這類違建內住的大部分是社經弱勢階級，生活品質差，容易成為治安死角，甚至是疾病散布孳生的最佳媒介。因此官方如果真要認真面對、解決違建亂象，不能只有拆除，及給承租者(弱勢)租金補貼或租屋媒合等消極面作為，還要有廣辦社宅的積極面配合。

【住展房屋網/台北報導】被新北市政府視為紓解淡水車潮的淡北道路，歷經環團抗爭、未與北市協商即片面施工，以及徵收費用提高等風波，多次停工又復工，日前再因最高行政法院撤銷環評暫緩施工，原定2016年通車的淡北道路，仍是遙遙無期的空中樓閣。

然而淡北道路不僅是環保與開發的拉鋸，也是居民與建商的角力，若淡北道路開發完成，竹圍台2線東側主打淡水河風光的景觀宅，將硬生生從河岸第一排變成第二排，這樣一來，不但折損原本的附加價值，前頭道路還塞個不停，享受悠閒的氣氛蕩然無存，但對已積極佈局淡北道路沿線的建商而言，這貨真價值的水岸前線可是業績成長的金雞母，居民與建商的矛盾衝突，也加深淡北道路的開闢難度。

回到淡北道路的需求面討論，由於淡水往來北市大多依賴狹長的竹圍走廊，淡北道路也以緊鄰紅樹林保留區的方式增闢路廊，但這真能紓解台2線的龐大車潮嗎？住展房屋網企研室認為，答案恐怕並不理想。首先，除了台2線以外，穿梭於住宅區的竹圍6號道路，也是淡水往來台北的路徑，但對台2線的分流效果仍有限，原因在於車流到了八勢一帶還是要匯回台2線，車潮依舊壅塞。

淡北道路也會有類似的狀況發生，該路線雖連通關渡大度路與淡金路，避開最擁擠的中正東路口，但中正東路才是車流進入市區的主要途徑，經淡金路前往淡海新市鎮的流量僅為少數，並未能化解中正東路市區阻塞的情況。

再者，淡北道路與大度路匯合處還是會形成交通瓶頸，只不過塞車的地方從新北市的竹圍，換成了台北市的關渡，等於把塞車問題拋給鄰居，增加台北市的行車負擔，也難怪台北市府對新北市以鄰為壑的行為深表不滿，府會同聲反對淡北道路北市路段的開闢。

姑且不論環境保育在開發過程中的阻力，雙北市府對於淡北道路仍未有共識，新北市府便單方面進行施工，在選後雙北市非同政黨主政的情況下，凝聚共識的難度將進一步提高，即便新北市端開通，還需看台北市府的臉色決定是否配合，新北市恐喪失淡北道路的主導權。

淡北道路的工程延宕，徒增行政成本，也導致徵收預算不斷攀升，住展房屋網認為，淡北道路的一切爭議，都來自於竹圍走廊的先天限制，除非新北市另外找地方開闢路廊，否則光行政問題就足以讓淡北道路化為烏有，且淡北道路能否發揮預期效益，還有討論空間，新北市府應對淡北道路設置停損點，避免淡北道路淪為民怨與稅金的無底洞。