【住展房屋網/台北報導】今年九合一選舉真的很不一樣，其中北市由兩個無任何公職經驗的政治素人競逐，當然話題十足，而且連韓國也『軋上一角』。原來稍早中韓簽署FTA，執政黨於是順水推舟，指控在野黨杯葛阻撓貿易協定簽署，傷害台灣經濟，藉以尋求選民支持。

說到韓國，的確是讓人又愛又恨的奇妙國度；這幾年韓星、韓劇、韓製品充斥台灣，但國際運動競賽上，韓國隊又是台灣勁敵；在全球經濟版圖上，台韓總在互相競爭。然而這幾年韓國不但追過我們，甚至成為我們學習的對象；如因高房價而興起的青年社宅推動，就是一證。

韓國發展社宅的背景和台灣類似，起點恰好和台灣無殼蝸牛運動同年；原因除同樣高房價現象外，也有違建拆除，導致違建戶迫遷的社會問題。而韓國近年歷任之盧武鉉、李明博及現任朴瑾惠三名總統，都把社宅視為重要政見，以政府之力，透過公法人機構大量興建，目標是達到11%以上OECD國家平均水準。

根據巢運今年六月赴韓考察所得，目前韓國廣義社宅(含政府自建及其他方式提供者)占全韓住宅存量已超過8%；不過由於以增加量為目標(90年代後韓國社宅增加速度世界第一)，因此多蓋在市郊，外觀和規劃也都制式化，結果產生標籤化甚至歧視。於是近年韓國政府嘗試不同模式，如融入民間社企力量、租售混搭或收購民間空屋等等。

韓國經驗確實有很多值得台灣借鏡之處，但還是有歧異處。首先是官方態度，這從預算編列就可看出。韓國從2009至2018年這十年，每年編列住宅政策預算4.9兆韓元(相當1372億台幣)，台灣稍早揭櫫的十年計畫，預算則僅67億，再考量人口數，韓國的住宅政策預算仍是台灣的94倍，高下立見。

這時很多人會質疑，這不會對總體預算造成排擠嗎？但韓國政府將居住視為人民基本需求與權利，因此傾國家力量推動、保障之，即便公法人機構負債累累也在所不惜；因為他們認知，當居住需求得到保障、滿足後，社會底層弱勢問題減少，社會結構將更穩定，這資產是無形，是再多有形金錢也買不到的。

台灣政府的想法，則仍停留在居住需求可全透過買賣或租賃之市場機制解決或滿足；結果就是什麼都還沒做，就先預設立場說財務上不可行，甚或恐嚇這會造成標籤化，會產生貧民窟云云。

然除官方心態外，人民觀念也有落差。如近年韓國民間推行類似合作社制度，由年輕人集資租屋，甚至融資找地自建房屋，提供廉價租屋；然而，這並不一定是出資者使用。這樣的方式，台灣一般人看來肯定感到不可思議。更不用說韓國租房需先繳付大筆押租金，換到台灣，大概都會把這筆錢當頭期款來買房。

所以，對房屋這項民生財仍傾向自有、購買取得所有權，甚至視為商品，或許才是台灣推動社宅的重大盲點。從最近兩則看似不相干的新聞，便可約略看出這樣的習氣。

一是日本東京高價住宅賣到海外，另一是澳洲打算限制外國人在當地置產，藉以抑制該國一年來狂漲超過13%的房價。巧的是，兩者共同點都是華人；原來東京豪宅跑到香港找華人買家，澳洲房價狂漲據報導是中國人的『傑作』。綜合以上，華人將房屋持有權，甚至視為商品、投資財的觀念非常執迷，毋寧是台灣推動社宅的極大挑戰，住展房屋網企研室呼籲各界應有更多理性討論，找出最適合的政策方向！

【住展房屋網/台北報導】高鐵局最近標售北中南站區共十筆土地，近年推案密集的桃竹兩地卻無人投標，相反的，台中與台南則反應熱絡順利標脫，呈現北冷南熱的情況。有業者分析，新竹土地太小，僅83坪，讓建商提不起興致；桃園青埔則因近期供給量大，且市場觀望氣氛依舊，購地成本又居高不下，儘管招標土地廣大完整，業者態度仍傾向保守，導致北部站區標售冷淡。

住展房屋網企研室進一步指出，雖說中南部站區在本次標售中表現亮眼，但業者對於土地利用的期待卻不盡相同。烏日高鐵特區距離市區不遠，且是台中少數仍有1字頭價位的重劃區，且未來還有捷運題材可發揮，台中捷運綠線帶動沿線土地上漲，文心、北屯路段土地已翻漲至50萬/坪，七期至南屯一帶更有破百萬的價碼，相較之下，捷運線末端的高鐵特區最貴不過40多萬，未來仍有成長空間，使得建商願意追高買進。

不過，台南站區可沒這麼好的前景，高鐵台南站遠離市區，站體周邊至今仍是荒煙一片，開發速度緩慢，但土地價格低廉，每坪不過10來萬，且波動幅度不大，即便不會大漲，但也很難大跌，業者購地多抱持儲蓄避險的心態，不會追高買進，故得標價格相當貼近底價。

因此，業者進軍中南二都的土地規劃並不一樣，市場上也甚少將台南高鐵土地脫標的消息視為區域利多，畢竟市區地段仍有大片土地等待發展，在建設尚未飽和的情況下，要擴散到高鐵站區還需要漫長的時間。

「低價」雖是業者進軍台南最大的優勢，但也是房價發展的瓶頸，由於台南市場相對封閉，客源大多為區域民眾，對價格的接受度不高，即便升格至今整體房價飆漲逾3成，但民眾對於高價產品仍不願買單，就算是生活機能完善與建設相對集中的北區、東區、永康等地，建案開價若逾20萬，銷售狀況就難有表現。

而高鐵站區目前仍缺乏機能，且仁德、歸仁市區行情也僅10萬出頭，除非推出單價個位數的個案，否則市場反應不會太好，但這種價位對業者而言幾乎無利可圖，估計台南高鐵周圍短時間內不太可能有大案浮現。

但非市區地段仍有業者想挑戰高價，安南台灣歷史博物館周邊，就有在地建商，推出開價逾40萬/坪的預售豪宅，不過話題持續一年多，仍停留在討論階段，近日業者更將廣告觸角延伸海外，希望拉攏國際買盤，只是這樣的價格已可入主台南市中心的頂級豪宅，要想富商垂青機能尚未成形的台史博一帶，可能沒那麼簡單。

【住展房屋網/台北報導】義大利西西里島上的沒落小鎮，為了找回昔日榮光，決定將鎮上空屋以2美元出售，只要提出在地振興計畫，就有機會進駐地中海上的美麗島嶼，不過這些空屋年久失修，預估活化空屋的維修經費高達五萬美元，但仍吸引不少投資者前往。

台灣都會也存在老屋處處的現象，特別是早年的眷村地區，隨著時空背景的遞轉，這些地方逐漸沒落，但仍坐擁廣大市區土地，因而被視為都市開發的眼中釘。而在台灣，大規模的老屋整建，往往採取『置之死地而後生』的方式進行，將老屋全部摧毀後進行都市更新，因而衍生文資保存與城市進度的兩難衝突。

讓民眾以低成本進駐老屋的作法，在國外行之有年，由民間團體負擔老屋整建的費用，讓老屋擺脫市區廢墟的印象，成為城市的特色風景，且整建過程有助相關產業的帶動，完工後的市容提升也能吸引商機，可說是城市、文化與產業的三贏選擇。

台灣近年來從中央到地方，也常常拿老屋活化來說嘴，像是建置文創基地、鼓勵青年創業等，但效果都不及民間自發性的表現，原因相當簡單，便是政府從來沒有深入思考民間要的是什麼？在不知需求的狀況下，欲活化舊建築，自然不得要領，最後再以『不得不』的口吻，回歸最便利也最無知的作法─拆掉重建，時至今日，政府仍沒有達到所期待的文創復興效果。

官方在許多地方規劃所謂的文創園區，號稱建築新穎，商機無限，但這樣的結果發展的只剩『產業』，文化創意在過程中已被稀釋殆盡，成為用完就丟的包裝紙，況且新建物的租金昂貴，在地情感不深，使得貨真價實的民間文創團體寧願進駐坊間的老舊社區，而不願替表面為文化，實際求開發的政策背書。

因此，住展房屋網企研室認為，若能借鏡國外，以低門檻將文藝投資導入老舊街區，再以政策補貼的方式輔助團體再造，不僅花費資本比打掉重建來得低廉，對文資保護與既存的街市重塑，都有正面的幫助。日前財政部宣布解除老屋增稅禁令，屋齡偏高的台北與台南二都便有意調整稅收，若能將增加的財源挹注老屋再造，鼓勵民間團體前進活化，即可免去大興土木設置園區的公帑浪費，也能真正與城鄉文化結合。

不過倘若官方醉翁之意本就不在老屋復興、城市文化的塑造上，而只是為了開發炒作話題，一切就另當別論了，畢竟都市土地利益可觀，也是政府看重的肥美鮮肉，在利字當道的引誘下，破壞也就不足為奇了！

【住展房屋網/台北報導】稍早央行公佈最新10月全台國銀購屋及土建融貸款餘額，都續創歷史新高，不過增幅也都趨緩。住宅貸款僅增101億，扣除農曆春節因素，為19個月新低。土建融餘額的年、月增率也小幅下滑，但年增率仍在7%以上高檔；央行解釋，一來是明年七月容積獎勵上限新制前的搶照潮，再者則是新成屋滯銷，貸款繼續掛帳，無法轉為分戶房貸所致。

對於這樣的數據趨勢，不僅央行本身，主流媒體也多解讀為調控奏效，因此外界預期，年底央行理監事會仍不會推出任何新的房貸控管措施。還有房仲業者擴大解讀指出，未來房市將現供過於求的狀況，來年房價下修幅度可能更大。

然而事實真是如此嗎？住展房屋網企研室認為，一切還是言之過早！

首先，房貸調控真的奏效了嗎？以上數據走勢似乎是鐵證。然而這完全沒有考量今年選舉，財經部會首長唱衰房市、財政部祭房地合一課稅新制，造成的房市買方觀望效應。況且至今房價仍看回不回，新推案更還在繼續挑戰價格新高；種種跡象都顯示，房貸調控充其量只壓抑若干交易量，另一房市泡沫指標－價格，根本還是紋風不動，或至多只是微幅修正。如此這般，管控真的奏效了嗎？

那麼，供過於求又是怎回事？如果從剛性需求角度切入，房仲業者說法並無問題；長期人口趨勢呈現少子、高齡化，這是鐵的事實，毋庸置疑。總的來看，全台房市，或說居住需求，因為人口結構之故，的確將是長期衰退的。

不過，實際狀況仍因地制宜原因在於城鄉差距仍大，因此總人口減少，但相對多數仍繼續移入機能完善的人口密集區，間接推升這類區域的房價。由此更出現都會區小宅需求增加的現象，但反過來說，這也代表其他產品需求遭排擠。

換言之，未來房市需求面不僅量縮，也將質變；因此總體房屋供給確實大於居住需求，也難怪國銀稍早會針對所謂蛋白區發出警示訊號。

不過有關需求面，住展房屋網企研室須提醒，還是有一個難以量化，卻對市場價量產生更重大影響的部分，那就是含短期進出賺價差、長期持有收租，乃至贈與節稅之廣義投資置產行為。今年房市買氣急縮，主要是這類買盤轉趨觀望；原因則如上段提到，選舉干擾及加稅變革。一旦這些短期因素消除，以國內其他投資管道風險仍高，游資仍氾濫研判，這類所謂的『遞延性買盤』，還是會伺機出籠。

不過來年房地合一課稅將進入立院審查階段，因此大約得等相關發展塵埃落定後，房市投資買盤才會真正全數回籠；而如果最後結果是雷聲大雨點小，或真搞出3千萬豁免門檻等莫名其妙的反效果設計，則房市投資，或說投機行為，仍將『馬照跑，舞照跳』；而一旦這些假性也好，虛胖也好的購置需求再度出籠，台灣房市的供過於求，又將淪為永遠的假說或理論。

【住展房屋網/台北報導】九合一大選即將開盤，下禮拜一的話題勢必隨著選戰落幕，重回其他焦點，而財政部九月起接連拍板的房地合一稅改草案，也將在明（104）年送立法院表決，並預計在105年，也就是總統大選同年推出。

而房地合一稅改最受爭議的焦點，便是3千萬起徵門檻的設定。根據住展房屋網十一月份民調「財政部房地合一新制，起徵門檻為總價3千萬，請問您贊成新制設定起徵門檻嗎？」截至今日的投票結果，顯示有55.3%的網友投下反對票，扣除6.8%無意見的部分，贊成的網友佔了37.9%。

關於3千萬起徵門檻的設定理由，財政部解釋是為了防止房價越炒越高，因此設定了3千萬的準則，超過便不能享有優惠稅率。但這個被稱為「排富條款」的政策，引起各界批評，理由主要有三點：

第一，以台北市全區新成屋、預售屋的行情來看，10月份單價已攀升到94萬／坪，等於總坪數超過32坪的房屋，便「輕鬆」突破3千萬起徵門檻，扣除停車位與公設佔比，擁有十幾坪、2~3房的小市民住宅，卻須課徵高達45%的交易利得稅。因此，北市的換屋族恐怕要比其他縣市人民更加辛苦。

其次，以新北市許多房價名列前茅的區域，如板橋區來說，約莫五十坪的房屋也會面臨相同問題，這也相對壓縮中、大坪數房屋交易量，但對於與父母同住的家庭來說，的確有其市場存在，而全國適用的起徵門檻，對於北部精華地段的房地產生態，恐產生人為性反轉。

最後，這樣的起徵門檻，是否會讓無所不在的投資、投機客轉往房價較低的外圍區域，連帶墊高當地房價？答案恐怕是肯定的，這也是中南部民眾所擔心的結果，伴隨奢侈稅退場的消息四起，財政部更要留心炒作歪風轉往中南部的問題。

而根據上述三點，與住展民調結果的相互比對，可推斷大部分民眾皆憂心政策一出，不但沒打到房，反而抑制交易量並推高非精華區的房價，因此，住展房屋網在此呼籲，3千萬起徵門檻的設定邏輯，除了應針對房價問題外，更應制訂完善的配套，例如針對各縣市行情訂立不同的標準，防止打房打錯對象，並助長不正常的檯面下交易滋生。

【住展房屋網/台北報導】最近訪台的法國經濟學家皮凱提（Thomas Piketty），其知名的著作「二十一世紀資本論」中警示，現資本社會的貧富差距持續惡化，並建議台灣政府應用賦稅手段來改善這個問題。然而，財政部長張盛和卻有不同的看法，他認為只要房價下跌，貧富差距就會縮小。

張盛和言論真的有道理嗎？房價是造成台灣貧富差距擴大的原因嗎？台灣長年以來，究竟房價漲幅有多少呢？

短短15年　北市房價暴漲近4倍

據住展雜誌統計，近15年來大台北地區房價漲多跌少，在台北市的部份，只有2009年度下跌，原因則是全球金融海嘯，即使是2000年網路科技泡沫化，房價仍舊微幅上漲；至於新北市，近15年房價更是年年上漲、完全不回頭。

今昔對比，1999年台北市新成屋、預售屋平均房價僅25.4萬／坪，但今年10月已飆升到93.8萬／坪，每坪大漲68.4萬，漲幅約3.7倍。新北市也不遑多讓，87年時新成屋、預售屋平均房價只有13.4萬／坪，但今年10月已來到42.4萬／坪，每坪大漲29萬，也漲超過3.16倍 。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，1999年若甲、乙兩方各有1千萬現金，甲方將1千萬放定存，而乙方在台北市隨便買一間1千萬的房子；在16年後，乙方的房子市值至少有3千6百多萬左右，什麼事都不用做，淨資產就增加近3到4倍，而甲方卻遠遠不到1千5百萬。若是利用房貸槓桿投資者，1999年用1千萬本金在台北市買3間房子，至今總資產是定存族的十倍以上，財富差距之大不言可喻。

房價年漲逾2成　有效抗通膨？

事實上，自民國90年以後，我國利率不斷走低，從此「負利率」噩夢如影隨行；所謂負利率，就是銀行定存利率低於CPI指數，定存利息通通被通膨吃個精光。到麼，歷年平均通膨約是多少？

據主計總處所統計的消費者物價指數，1999年元月為88.26，至今年10月為104.89，平均每年CPI年增率約1%多。但住展雜誌企研室經理何世昌指出，台北市從1999年至今年10月，平均房價漲逾370%，平均每年漲幅在24.67%以上；新北市同期則漲逾316%，平均每年漲幅也約在21.06%左右。意即1999年以來在大台北買房子的民眾，每年資產平均增幅都超過2成，遠遠贏過通膨。

相較之下，台股平均殖利率約在3%至4%之間，利潤大幅落後於投資不動產。以去年而言，沒有任何一檔股票現金殖利率超過20%；今年來說，也只有一檔個案現金殖利率約有20%，而大部份個股現金殖利率只有個位數。

況且，殖利率高的股票也不等同是優質定存股，更顯示不動產投資獲利大勝股票；在獲利差距懸殊之下，也難怪投注在房地產的資金抽也抽不走，即使官員頻喊「資金以房轉股」，也難以動搖趨勢。

薪資不增反退　購屋壓力趨重

雖然房價居高不下，投資房產者吃香喝辣，但遭受高房價壓迫的，卻是一般受薪資階與薪資相對低的七、八年級首購族。據主計總處統計，今年1至9月上班族實質薪資46,691元／月，不如1999年的47,046元，薪資水準倒退15年。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，全民薪資水準雖倒退，但15年來，大台北房價卻暴漲3到4倍，突顯出受薪階級的購屋壓力是越來越重。若把時間拉回到1999年，在毫無家庭資金資助的情況下、單人在台北市買35坪標準三房的房子，平均單價為25.4萬，總價只要889萬元，購屋者用15.74年的實質薪資可付完貸款，其實負擔不算太重。

但今年10月，若想在台北買標準三房的房子，因公設比拉高使然，至少要40～45坪才能隔出標準三房；以40坪房型、平均單價93.8萬來計算，總價要3,752萬，單人必須付出66.97年的實質薪資才能夠支應。顯示在台北市購買相近的居住空間，今年才買房的人，必須要比15年前買房的人多花51.23年的薪水才買得到。

即使降低標準只買小套房，1999年在台北市買15坪小套房，總價為381萬，只要花6.75年實質薪資。但今年在北市買15坪小套房，總價要1,407萬，卻要花25.11年薪水。

何世昌強調，在薪資不進反退的情況下，越晚買房者購屋壓力越重，尤其平均薪資相對較低的七、八年級生，若無富爸爸、富媽媽援助，買房可能是遙不可及的夢想。當然，解決購屋壓力沉重的問題，將是官方無可迴避的責任，而解決問題的關鍵，決對不只打房，如何大幅提高全民薪資所得，或許是重中之重。

【住展房屋網/台北報導】今年兩度食安風暴，據稱讓夜市、小吃業績大幅滑落，但經濟部剛公佈的10月商業營業額，卻反而創歷年同月新高。經濟部解釋，這和同期百貨周年慶業績長紅有關，但同時也據此認為，食安風暴對經濟總體面影響並不如先前預料得大。

這樣說好像有道理；而且未來GDP統計預計將加入研發支出，帳面數據可能會變好，同時主計處公佈的失業率也降。看看這些經濟數據，一切似乎沒有外界先前說得那麼糟糕，不是嗎？

然而可悲的是，這不過再度說明，馬政府一向數字治國的荒謬。住展房屋網企研室必須嚴正指出，無論是燒不盡的食安野火，或仍陰魂不散的高房價問題，真正凸顯的是官與民之間的信任危機；再說白一點，現在台灣社會出問題的是人心，這是統計數字始終無法顯示的。

的確，這些年來我們看到，馬政府除了拿數字出來說嘴外，剩下的就是威脅恫嚇；這回中韓簽FTA後，從財經官員們對內的態度，馬上再次印證。還有，回到10月商業營業額創新高的來源－百貨周年慶，試問這是一般庶民的消費貢獻嗎？用統計平均數據來回應外界疑慮，卻不見小吃及夜市的業績大幅下滑，不僅是無法抵賴的事實，也體現庶民生活的愈加困境。一切不過再度證明，爺們的不食人間煙火，不查民間疾苦。

食安問題如此，居住難題何嘗不是如此？自98年遺贈稅大幅調降後，台灣房價再度狂飆，問題顯然首先出在稅制；還有國內實體投資環境缺乏多元性，過多資金當然選擇相對穩定，但變現率可能偏低的不動產。但爺們不知是沒看到問題，或者根本視而不見，總之就是不對症下藥，充其量只有消極的房貸緊縮圍堵政策；甚至還拿應該作為社會安全救助網、應以社經弱勢優先的社會住宅，來當作拉攏年輕人選票的工具，及解決高房價問題的偏方。

結果，房價鬆動了嗎？當然沒有。就算鬆動了，大多數人還是一樣買不起、租不起啊！難怪這次執政黨選情如此緊繃，甚至居下風；因為食、住都不能安心，對這款政府已失去信任，又怎可能真的樂業？

【住展房屋網/台北報導】年底這次市長改選，台北市是兩個政治素人競爭，這代表1129後無論哪邊勝出，北市府都將「改朝換代」，甚至會「人事全非」。或許因為如此，上任進入第20個月的北市副市長張金鶚，25日召開『都更行動綱領2.0』記者會，雖然政策面重要性不低，但隔日僅有經濟日報一家刊出相關消息，曝光度明顯偏低。

說實話，明年年中市長郝龍斌卸任時，副市長張金鶚同進退的可能性並不低，因此他現在所提出的新政策藍圖或行動綱領，未來實踐程度如何，外界打上更多問號。然而從報導內容來看，包含核心議題之都更兼具社會期待(公益性)，公辦、民辦、自力等方式並行及揭櫫公辦更新九大區域等所謂行動綱領之內容，也是舊酒裝新瓶成分居多。也難怪多數媒體興趣缺缺，寧可繼續去追如雞肋般的選舉消息。

去年三月『驚傳』張金鶚入主市府，其實他銜命執行的最重要任務，是協調緩解前一年爆發的士林文林苑事件。但該事件的收場方式，肯定不如張副座自己預期或希望，因為最後竟是王家人自己疑似鬧內鬨，甚至可能有外力介入，才嘎然而止。這絕不能算是圓滿結束，所以張副座並沒有真的達成最重要任務。

然而文林苑事件，毋寧是所有最壞狀況通通產生而造就的不幸案例；回到都市更新推動本身，住展房屋網企研室先前就已一再強調，不可能短期內就立竿見影，應定位為不能操之過急，切忌追求效率的長期政策。就好比這幾年雙北努力推動的提高下水道覆蓋率工程一樣，從短期、表面都不容易看到成果，但拉長時間，則是必須推動、攸關市民生活品質水準的重大公共建設。

因此，從都市更新推動，來檢視張金鶚的施政成績，嚴格論並不公平、因為不到兩年的時間顯然太短。或許，明年他若真的與郝市長同進退，屆時說他壯志未酬，應該更貼切吧？

不過張副座接任副市長這些時日，仍對北市不動產市場有相當程度影響，甚至貢獻。比如他推動預售屋加強查緝，雖然造成業界風聲鶴唳，但確是保障消費者權益的重要防線。再者，近一年稅改成為熱門議題，北市則算是第一個響應並實踐的城市。

當然，他今年初說要讓房價兩年跌三成，這點不僅業界，擁自宅的市民應該也頗有微詞，如果真發生，也將產生兩面刃效應。但平心而論，有一位副市長致力於讓房價趨向合理化，讓房市交易秩序正常化、資訊透明化，對廣大市民來說，應該還算是種福份吧！

【住展房屋網/台北報導】最近一段時間，從一些財經媒體上又看到一堆有關REITs後市看俏的消息。主要所持理由是全球經濟復甦，產業轉趨活絡，辦公或生產空間需求增加，帶動商用房市租金上漲，而REITs一般靠的就是穩定租金收益；租金水準及出租率高低，一般就是決定REITs市場好壞的基準。

不過，這類訊息多數來自REITs基金操盤手或相關機構，說實話有點球員兼裁判的味道，因此參考就好。此外，全球經濟復甦狀況算是各地不一，因此北美REITs市場是被點名看好度最高的區塊；相對地，歐陸或日本到現在還在擴大量化寬鬆刺激經濟，REITs的表現自然相對沒那麼理想。

然不可諱言，全球各主要市場REITs，大概都還有一定的發展規模及收益成績。但再看看台灣，雖然相關條例通過之初，也曾掀起一股話題及投資熱；但時至今日，景況卻已不在，近年甚至屢傳REITs清算下市。最近的例子，就是曾宣稱更換投資標的為常態的駿馬一號，最後也難逃拍賣的結果。

台灣REITs市場真的這麼不堪嗎？近期來看，租金和空置率確實前景不大好。根據萊坊瑞普公佈最新統計，明年北市A辦供給將爆10年最大量。萊坊瑞普董事長曾東茂分析，景氣復甦有望帶動需求，但同時間經貿協定簽署停擺之下，企業出走潮仍在，因此空置率下降不易，租金水平後市也需保守看待；在此情況下，REITs後市當然不可能好到哪去。更別說租金及出租率高的優質物件，國內業者仍傾向自己持有、不時興證券化。種種因素，都讓台灣REITs市場先天上就有發展障礙，後天表現更可說是不如預期。

然持平而論，以上商用市場基本面因素，仍非近幾年REITs颳起下市清算風的真正主因。住展房屋網企研室認為，主要還是國內整體房市的投資面向，太過偏頗狹隘，只重視短期進出賺價差的獲利模式，而忽略了無論物件的性質是住或辦，長期收租才是真正健康、可長可久的模式，更是充分利用資源的重要途徑。

但在台灣，長期都是強調房產增值、短期進出賺價差，再加上缺乏資本利得精神及持有稅過低的不動產稅制搧風點火，於是造成現在看到的這種狀況，那就是長期投資收益反而變成偏門，短期進出房市套利才是主流。就更不用說，住宅租賃市場長期處在不健全甚至檯面下的怪異狀態。

所以，或許哪一天當台灣REITs市場真正蓬勃，持股者都是著眼長期收益而非短期價差獲利，甚至租賃市場健全化、不再是黑市時，台灣才有真正的資格談城市國際化，和其他國際大都市比房價！

【住展房屋網/台北報導】今年房市在打房壓力，以及選舉干擾之下，走勢顯得疲軟，而據各家機構所發布的房價數據來看，卻出現了「我說漲、你說跌」的尷尬情況。究竟各家機構發布的房價數據漲跌，透露出什麼樣的訊息？為什麼房價統計結果會出現背離的情況呢？

首先，我們來看到今年第三季的中古屋房價。代表中古屋房價的信義指數，台北市今年第三季房價指數為297.5，比第二季的310.2減少約4.1%；在房價的部份，北市從第二季平均61.2萬／坪，至第三季修正至58.7萬／坪。

在新北市的部份，今年第三季的房價指數為311.4，其實與第2季的312.3差距不大，僅略減約0.3%；而房價變化很小，第三季為37.7萬／坪，比第二季的37.8萬元稍降0.1萬／坪，降幅微乎其微。

但代表新成屋房價的國泰房地產指數，台北市第三季卻仍上漲2.66％，達每坪80.43萬／坪，但新北市卻出現季跌0.04％的狀況，均價小幅下修至38.34萬／坪。

另外，據住展房屋網所統計的新成屋、預售屋平均房價，台北市第三季漲至93.67萬／坪，比第二季的91萬，還上漲2.67萬／坪；但在新北市的部份，第三季為42萬／坪，比第二季的42萬／坪，小跌1萬／坪。

從以上數據看來，由於信義房價指數呈現續跌，代表中古屋房價已出現鬆動，但若從國泰房地產指數與住展房屋網統計的數據來看，新成屋、預售屋市場價格仍相對平穩，二者出現背離。

住展房屋網分析，其實這種發展並不矛盾，因為中古屋市場籌碼相對凌亂，個別屋主信心容易鬆動；但新成屋、預售屋籌碼相對集中，業者若不願降價、有實力撐下去，就容易守住價格。

其次，新成屋、預售屋有推案成本壓力，尤其占總本最高的土地成本；當土地價格降不下來，新建案價格就更難降，因為一旦建案降價，業者就難有更充足的銀彈去買下一塊土地推案。也就是說，土地價格居高不下，已經卡死了新建案房價，新成屋、預售屋市場才會又逆勢上漲，也才會出現中古屋、新成屋市場價格走勢背離的情況。

【住展房屋網/台北報導】高雄日前有民眾砸下重金購買預售豪宅，然而驗屋時卻發現，建商在未與購買人溝通取得同意的情況下，逕行將該戶作為工務所使用，且未完整復原屋況，以致新厝一秒成舊屋，讓買方難以接受，希望解約退款，但恐無法如願。

住展房屋網企研室提醒消費者，預售屋買賣屬權利交易，因建築實體尚未成形，買方只是以取得債權的方式卡位產權，因此在建物落成完成移轉登記前，土地仍為建商所有，直到過戶完成後，買家才能名正言順的擁有房地產權，也才能真正行使相關權利。

由於購買與『取貨』存在時間差，等待交屋這段時間也就成了買賣交易的灰色地帶，此時顧客雖已付款，並可進行權利買賣，但所有權仍在建商手上，該案例建商將空間充當工務所，便可理直氣壯的說是『合法使用』，因此買方想以此要求解約，還有很大討論的空間，消保官也僅表示可要求建商負瑕疵擔保之責，或以折價方式彌補損失。

預售屋的權利交易特性，在法律上也存在漏洞，以政府的打房措施為例，財金官員即以預售屋是債權非物權交易為由，使得預售屋無法可管，但預售屋購買門檻低，且權利的買賣移轉不像房地交易需課徵土增稅、奢侈稅等，此時沒有產權反倒成為炒作的最佳幫手，買賣交易僅需負擔財產交易所得稅，讓投機者可以大玩不動產的金錢遊戲，將房價不斷推高。

這些問題的來源，都是預售屋債權與物權發生時間不對等所致，而國內目前對預售屋尚未有專法加以管控，一旦買賣浮現糾紛，難以釐清責任歸屬，產學之間也不斷呼籲政府應正視預售屋體制的健全。

然而官方態度被動，且推出的政策(如預售屋實價登錄)，又無法解決實務上的窒礙難行，規劃缺乏完整配套，因此現階段消費者只能更加謹慎，審慎檢視合約，並在簽約前附加備註以保障自身權益，才不會在遭遇問題時欲哭無淚。

【住展房屋網/台北報導】從去年開始颳起的一連串食安風暴，頂新集團全部榜上有名，形同棒球打者吃下連續三個好球，必須出局一樣；如今頂新及其相關品牌，在台灣社會如同過街老鼠，而且不僅一般庶民人人喊打，官員們跟著打壓也是毫不手軟。

只不過，消費者抵制是天經地義且是無奈的最後手段，因為政府相關補救機制至今發揮不了功能，財經部會透過融資緊縮手段迫使頂新退出101董事會，充其量則是順水推舟、錦上添花；但如果是已在進行中的土地變更案，能不能因為這樣的社會觀感變化，就中途變卦、轉向甚至直接喊卡？這恐怕得好好再思考。

原來，最近有關頂新黑心事件，後續發展被討論最多的，就是三重味全新燕廠變更案，因為如果順利變更，處分或開發，頂新將可大賺一票；惟目前發展是，新味全經營團隊可能退出，並透過公開標售方式出脫該土地。

然此事尚在發展中，未成定局，新北市卻已急著作切割；本週多次發出新聞稿強調，在頂新「負起黑心事件社會責任」前，不會讓該案從工業區通過變更(為住商用地)。

新北市有此一舉，和稍早被民進黨新北市長候選人游錫堃，批評朱立倫護航頂新，讓本案加速過關有關。但試問，此變更案審議不是進行中嗎？一切不該繼續按照既定程序走嗎？如果變更程序不符合相關條件或規定，當然不該讓它通過；但反過來，如果都符合現行相關規範，是不是還是應該要通過呢？再者，這跟頂新須負起責任，又有什麼合理的關聯存在？ 如果變更案通過且一切公開透明，從法理都站得住腳，不必擔心外界輿論質疑，因為這充其量是社會觀感問題，也可證明競爭對手的指控是子虛烏有。

事實是，新北市如果真的有心要懲罰頂新，應該更積極地透過消費者保護相關制度，替受害民眾及小商家向頂新代位求償。針對新燕廠變更案，更積極有效的作法，則是配合中央相關部會採取融資緊縮等資金面手段，迫使頂新退出新燕廠開發團隊。

總而言之，住展房屋網企研室認為，新北市如此大動作『澄清』，不但無助消除外界疑慮，更是被看破手腳，這一切動作都是選舉語言。同樣地，對手游陣營這邊稍早誇張地直接嗆聲說，如果當選(新北市長)，會要求新燕變更案撤案。但如果是這樣搞，我們就要問，這跟指控朱立倫加速讓新燕廠變更過關有啥兩樣？什麼都是地方首長說了算，難道台灣還是人治的政治社會嗎？

【住展房屋網/台北報導】距離九合一大選投票日越來越近，曾為台灣首富的郭台銘宣布，將斥資數百億投資高雄，包括群創路竹8.5代廠興建案，以及喊很久的高軟投資案，又被媒體挖出來檢視興建進度。

據住展房屋網企研室暸解，鴻海擴大投資高雄消息傳出後，高雄當地反應兩極，房地產業者普遍看好，並認為對房市需求有利；但民眾普遍認為鴻海口號喊得大，實際做的卻少，對投資案能否兌現多抱持懷疑態度。

房地產業者對住展房屋網表示，現鴻海位在高軟投資案正在興建中，遲早會兌現承諾；至於群創路竹廠逾五百億投資案，將會提供大量就業機會，也會連帶推升房市需求，對不動產而言是強而有力的支撐，也是不錯的遠景。

但民眾看法卻不一樣，畢竟鴻海數年前承諾的高雄投資案，雷聲大卻雨點小，且實際釋出的職缺與原預期的落差太大，因此民眾對群創路竹廠逾五百億投資案並不看好。甚至有網友表示，這又重演一次「選舉投資騙票」，並怒稱高雄人才不會再上當。

說到底，高雄人對鴻海投資案失望的原因，源自於過高的期待，以致於失望過大。由於中央資源長年重北輕南，高雄產業結構陷入困境，不只是高雄市民，連高雄市政府也希望驅使高雄產業結構能夠轉型，不過在缺乏中央的奧援之下，產業轉型又談何容易，所以市府與民眾曾高度希望鴻海來高雄投資，使產業出現一番新氣象。

產業轉型難以達陣，就無法改變高雄市民薪資結構偏低的問題；薪資所得無法提升，房地產發展就會受到壓抑，因為當房價漲到天花板，購屋族的有限薪資已無力負擔，房價就少了剛性需求的支撐。

換句話說，若高雄產業經濟沒有重大改變或顯著提升，多頭房市要走得既長又久，其實並不容易，並不是靠著地方建設就能逆勢拉抬，且若遇到景氣下滑，跌幅更可能加劇，購屋族更應該小心應對。

【住展房屋網/台北報導】近年來房價飆漲的雙北都會，即使價格腰斬，對受薪階層的小市民而言依舊遙不可及，也趨使雙北民眾向外移居，據業者統計，房價相對平實的基隆、宜蘭與桃園等衛星城鎮，今年1-9月的遷入人口中，泰半來自雙北，並表示人口增加有助提升當地住房需求，為房市增添利多。

然而住展房屋網企研室對此說法持保守看待，畢竟戶籍遷入與實際遷居是兩回事，若戶籍人口與實居人口的增加不成比例，恐怕只是資金流入進行短期炒作，並未真正填補人口空缺。

從業者的統計數據來看，基、宜雙北移居逾5000人，但根據內政部資料顯示，去年底至今，宜蘭縣戶籍總人口並未顯著增加，基隆戶籍人口更不增反減，遷出大於遷入，人口的移入連外流的空洞都補不起來，要說為區域房市注入剛性需求，可能太過牽強，況且基、宜兩地戶籍人口與實居人口還有近1成的落差，真正根留在地的人比帳面上更少，但兩地一年來房價卻有逾2成的漲幅，房價漲聲顯然是炒作而來。

游資湧入衛星城鎮導因於政策的推波助瀾，官方的房市管控政策『管城不管鄉，打高不打低』，資金在西部都會區受到打壓，便轉往後山地區故技重施；高價產品限貸且難脫手，便將苗頭對準低總價首購小宅，促使游資往管控區外竄流，並將戶籍遷入以避稅，導致基隆、宜蘭房價飆漲。

如此一來，不僅都會區的房屋買不起，郊區的價格也難以負擔，且外圍地帶工作機會不足，薪資待遇也比不上都會核心，當房價上漲到在地居民無法承受時，青壯勞力勢必外移，衛星城鎮的人口虛化將更加嚴重，屆時住屋需求非但不見增加，反倒有大幅衰退的可能，對區域房市發展產生負面影響。

住展房屋網企研室認為，若要改善此現象，政策必須趕緊補破網，將管制區外的地方納入思考範圍，限制炒作機會，還有落實早就說破嘴的平衡區域發展、提高全民所得等措施，才能健全整體房市發展，其實官方對此也並非一無所知，只是不願將既得利益者的活水斷流罷了，所以居住正義依舊只是選舉時的投機口號，民眾可千萬別當真了！

【住展房屋網/台北報導】或許除了官員放送建設支票外，選前真的沒什麼實質利多，房市業者仍繼續拿已通車的松山線作文章。如20日就有一則消息，是房仲利用實價登錄資料為統計依據，計算出松山線沿線區域，佔所屬共五個行政區同期房市交易量的比例多寡：結果最高的松江南京站超過兩成，以此說明松山線題材的發酵程度可觀。

有關該統計調查，其中一項是特別把20坪以下成交量拿出來檢視；無意外地，比例也很高。不過住展房屋網企研室須指出，無論是受政府打壓、管控貸款影響，還是投資風險拉高，業者順勢而為、壓低產品總價；總之，近年北市中心區推案，本來就是中小坪數居多，因此其成交比例拉高，不難想像。

至於捷運沿線成交量，以車站周邊500公尺為範圍，其實不夠嚴謹。今天如果台北市中心只有松山線一條捷運通車，還可以這樣看。但松山線其實是北市中心內最後一條通車的捷運，剩下還沒動工的環狀線南北環段都只經過外圍區域。這代表的是，市中心捷運密度已來到臨界高點，以500公尺為標準，界定為某特定捷運線沿線周邊，已失去參考意義。

就拿成交比例最高的松江南京站來說，該站早就有通車已一段時間的新莊線經過；把周邊500公尺房市交易增加的功勞，全歸給松山線，這樣夠周延嗎？

然而，無論這項統計有無參考性可言，不可否認的是，通車前夕，站區周邊店東已經醞釀調漲店租，也引發了第一波店家出走或換店潮。這就是住展房屋網企研室稍早點出的「台北房市香港化」現象；此現象近年在忠孝商圈、信義計畫區及西門町商圈都已看到，這幾年更逐漸順著捷運擴散開來。

這樣的發展，真的是我們要的嗎？蓋捷運，不是要讓我們的都市通勤更便利嗎？結果或許通勤是更便利了，但也帶來更高不可攀的房價，反而被逼著要移到外埠居住花更多通勤成本；此外，日常生活所需採買，更得跑大老遠，甚至想到附近買個麵包、吃個麵裹腹，都不得其門而入，因為只剩下高檔品牌旗艦店還負擔得起市區店面的租金。

再說一遍，目前所見趨勢不變，則現在的香港就將是明日的台北。但我們完全沒有看到現任及即將繼任的台北市長人選，對此現象提出有效的對應之道。事實是如果官方不儘快推動以改善稅制為首的制度變革，台北是就算變成國際大都市，也將會淪成資產階級專屬的遊樂園，這還真的應驗了「天龍國」的稱號！

【住展房屋網/台北報導】最近有一篇新聞報導相當有趣，有趣的原因不在於內容，而是在媒體的判讀與民眾反應。根據法拍業者統計，今年全台法拍屋數量在下半年快速增加，市場解釋為可能是房市反轉的訊號，而民眾看了多拍手叫好，認為房價要回檔了，是但事實真是如此嗎？

根據統計，在五都當中，台北市法拍物屋數量在9月突然衝到628件，10月仍有636件；至於新北市，上半年每月平均僅503件，9月暴增至1,608件，10月又增加到1,725件；台南在7月約962件，10月卻有多達2,063件法拍屋。

從台北市、新北市與台南市的數據來看，下半年法拍屋數量確實明顯增加，不過若硬要解釋成代表房市反轉跡象出現，卻稍嫌過度。

住展房屋網企研室解釋，媒體偏空解釋，主要是現在氛圍認為「房價該跌」，所以喊空比喊多容易被接受。但事實上，上述三都即使下半年法拍屋數量增加，但仍在歷史相對低檔，其實仍屬安全；其次，台中與高雄10月法拍數量是下降的，如果三都被偏空解釋，那台中與高雄豈不要偏多解讀才是？

另一個問題是，據業者統計，今年前10月全台法拍物件共11.8萬件，較去年同期減少約1,000多件；這說明今年法拍屋數量仍少，整體來說並沒有暴增的疑慮。至於各月法拍屋數量變化，僅是短期波動，若要看整體數據，必須拉長時間來看較為準確。

住展房屋網企研室指出，媒體又報導，今年拍定的法拍屋數量減逾1成，顯示市場對法拍屋趨於保守；這個解讀並非全錯，但也不全對。

拍定數量減少的主因之一，是現在法拍屋底價普遍偏高，導致投資者獲利空間減少；如果底價趨近於行情，投資者競標法拍屋來轉售，扣除作業費用後根本沒什麼利潤，當然會降低投標意願。

因此，若想從法拍屋來判定房市未來走向，其實要觀察的層面相當廣，並非單看短期數量波動或拍定量就能論斷，若是如此也未免失之武斷。

【住展房屋網/台北報導】現在看來，決定選後才要出手的房市投資客，可能真的要扼腕了！因為無論是否因為選情告急，或這原本就是執政者的慣用伎倆；總之，離投票日愈來愈近，中央或地方官大放利多的動作也愈來愈多、愈來愈積極。

的確，把時間拉回今年初或去年底，從各中央財經部會官員的言談判斷，為了這次選舉勝利，他們真的要跟高房價與房市泡沫宣戰；而且除口頭唱衰外，隨後更祭出房地合一課稅改革，以及稍早解除老屋(持有稅)增稅禁令，金管會也研擬調高金融機構不動產呆帳準備率。一切的一切，都對房市造成相當程度衝擊。

然而就最近一、兩個月來看，情勢似乎又丕變；因為從中央到地方，爺們又開始大舉放送建設利多。無論這是不是在拼選舉綁樁，純從房市題材角度，都是絕佳的運(炒)作時間點。

有關選舉綁樁，之前最惡名昭彰當然是淡江大橋。來到這次選舉，該橋果然又浮出水面，而且這次朱立倫還大陣仗辦了動工儀式，但相關設計及建設用地取得、變更等程序都還在進行中，因此選後會不會又沉下去，現在沒人說得準。

展望未來，這個選前浮起選後下沉的題材俱樂部，會不會又多了新成員，目前不得而知，但下列各項應該都很有潛力。

首先是上週六通車的松山線，儘管馬江郝等人都親臨現場，但網路世界也同時盛傳，最近這半年最好先別搭乘，等於間接暗示通車是提前打鴨子上架，但安全上可能仍潛藏問題。此外，本週傳出即將啟用的台中歌劇院，稍早啟動的台中BRT系統，以及高雄氣爆災區道路通車，也都有類似『嫌疑』。就更別說稍早一連串包含民汐線、三鶯線、安坑輕軌等捷運建設的疑似假動工。

當然，20日消息最大的，便是江揆親臨宣布的基隆軍港西移。江揆和交通部葉部長話說得都很滿；但這延宕20年的計畫，現在竟可一夕之間拍板，很難不引人疑竇。還有，既然說到基隆，請問十年前被列為優先推動的C2、C3碼頭更新案，現在跑哪裡去了？

綜合以上及過去所見所聞，真的是總歸一句：有選舉，才有建設。那沒選舉時呢？住展房屋網企研室真的要問爺兒們，不拼選舉的時候，究竟都在幹些什麼？如此惡性循環不斷輪迴，難怪台灣房價會這麼容易被炒高，導致愈來愈多庶民買不起房也租不起屋！

【住展房屋網/台北報導】距九合一大選投票日僅剩一個多星期，在選舉之前，房市彷彿進入凍結時空，不只購屋族觀望不前，就連砸錢獵地的業者也減少，土地成交金額亦同步下滑。不過到了選後與明年，北台灣共有六大重劃區將進入開發階段、有五大重劃區會啟動抵費地標售戰，戰火一觸即發，而其標售結果更是房市多空重要指標。

重劃區車輪戰　引爆明年房市

據住展雜誌統計，預計在選後至明年標售抵費地的公辦重劃區共有5處，全集中在新北市與桃園地區，其中三重區的「二重疏洪道重劃區」已公告標售，並預計於12月1日開標，另還有八里區「台北港特定區」，與年底前完工的「新莊北側知識產業園區」，以及桃園市的「經國重劃區」與「中路重劃區」。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於北北桃都會區土地愈來愈少、價格也居高不下，所以基地方整的抵費地標售勢必會掀起競標潮。若無意外，民間自辦的鶯歌「鳳鳴重劃區」，明年也會陸續出現新建案，因此明年北台灣就會有六大重劃區投入開發，重劃區獵地、推案能量將會顯著提升。

新北市3+1　地價提前上漲

二重疏洪道重劃區位在二重疏港道兩側，緊鄰捷運三重站，未來重劃區內還將增設機場捷運博愛站，擁有捷運與水岸兩大題材；其中公共設施用地約31公頃，光是公園就有四座，另住宅區、商業區及宗教專用區面積約37公頃。現重劃區地價每坪已喊破百萬，商業區土地最高應可標到150萬／坪；另河岸第一排房價將與重陽重劃區水岸第一排比價，上看70萬／坪機率不低。

新莊北側知識產業園區位在副都心重劃區北側，主要發展文化事業、媒體製作等知識產業，因此產業專區占地比重不小，約占總面積的22%，另商業區加住宅區則占約26%。由於副都心重劃區房價成交行情多已超過50萬／坪，北側知識產業園區若以相對低價搶市，應有機會將搶食副都心的客源。

八里台北港特定區雖離台北市區較遠，但因有自由經濟示範區與娛樂特定區招商題材，在開發消息釋出後就吸引許多業者前往獵地，盛傳土地成交價最高到60萬／坪。由於土地價格已提早反應利多而飆漲，推升業者推案成本，增添未來以相對低價拉攬外地客的難度。不過台北港特定區的房價天花板會到哪裡，還是得視自由經濟示範區落實程度而定。

位置在新北與桃園交界的鶯歌鳳鳴重劃區，是明年北台灣新興指標重劃區中唯一的民間自辦重劃區。由於台鐵桃園捷運化工程（捷運紅線）將在重劃區旁增設鳳鳴車站，使鳳鳴重劃扶搖直上，土地價格跳漲至50萬／坪以上；若初期推案銷售狀況不錯，房價可能很快朝3字頭邁進。

桃園雙星升空　地價飆破百萬

桃園的部份，經國重劃區與中路重劃區抵費地標售作業也箭在弦上，其中經國重劃區距桃園（南崁）交流道近，又有南崁溪景，傳商業地每坪價格已喊上百萬，部份台北建商也南下至此獵地，未來新建案開價見4字頭似乎並不意外；較大的疑慮是，重劃區旁的中油與長榮貨櫃無意參與開發，是往後房市主要抗性。

至於腹地完整的中路重劃區則更受矚目，該重劃區從徵收前至今均備受市場資金寵愛，土地交易相當熱絡，各大建商爭相投入，連國泰建設都來摻一腳，每坪土地成交價也早已破百萬。重劃區內60米綠園道、以及中央公園第一排的抵費地，脫標價格可能追上、甚至超越藝文特區。

抵費地標售　關注四重點　

住展雜誌企研室經理何世昌分析，在選舉過後，外部干擾將暫告一段落，各公辦重劃區抵費地標售作業應可按正常程序公告招標，而招標的過程與結果，正代表不動產業者的信心與對未來房市看法，而這當中有四個重點值得進一步觀察。

第一，抵費地脫標價是否會創新高？因為業者不會拿自已的錢開玩笑，若要花高價標地，一定是看好未來房市才會大膽追價；反之，若態度趨於保守，投標價格就不會高出底價太多，溢價率也難以拉升。

第二，若抵費地脫標價創新高，應注意有無帶動周邊新建案價格上漲，若脫標價創新高但周邊房價不漲，則顯示市場買氣不佳，房價欠缺上攻力道。

第三，投標家數的多寡，反應業者「準備案源」的意願度高低；若投標單普遍偏少，除了可能是標售底價偏高外，則可能是業者看法不樂觀，拓展新案源意願不高。

第四，桃園經國與中路兩大重劃區，應關注大台北建商南下競標家數是多或少。何世昌指出，若大台北建商競標家數多，意謂市場仍看好桃園房市，才會積極搶標；反之，若桃園升格再加機場捷運將通車，都無法吸引大台北建商到桃園標地，則透露出桃園房市可能走軟的訊息。

【住展房屋網/台北報導】據業者調查顯示，大專院校穩定且龐大的生源，讓周圍的包租公婆們大發利市，除了台北市都會區外，各大學城幾乎都有2%以上的租金投報率，房價基期低的中南部更有逾6%的亮麗表現，無外乎有許多民眾踴躍投資大學城，在不景氣中為自己賺取紅利。

大專院校也深知自己十足的含金量，不少學校肥水不落外人田，在政府大舉引領BOT的風潮下，許多國立大學也將閒置校地用BOT的方式建造學舍，不僅業者有錢賺，校方又能坐收大筆權利金，看似一舉兩得，也讓愈來愈多學校有意投入學舍的BOT開發。

然而這些BOT案美其名是藉民間企業的力量滿足學生的居住需求，事實上，業者不可能做賠本生意，以致於中南部與東部的BOT學舍，收費不見得比在外租屋便宜，甚至還曾傳出電費高昂，校方卻無能為力的事件，但BOT宿舍因距離學校近，往來方便，學子們仍願意掏腰包進住，學舍收費的市場化也引來不小批評，認為大學已產生質變，從學術殿堂轉型利益集團。

更令人擔憂的是，近年來教育部積極推動國立大學法人化，希望達到擴大自主性與融入社會的目的，然其中財務獨立的要求最讓人不放心，除了認為法人化後，校友捐款強而有力的系所將獨大，藝術人文等較『不具效益』的科系恐關門大吉；而企業財團捐助不足的學校，最好的籌資手段便是校地開發，目前已有許多作為財團法人的私立大學積極參與土地開發，說的婉轉是結合學校專長發展地方特色，但醉翁之意，恐是看準後續的土地增值。

其次，法人化後的董事會組成也暗藏危機，財團有可能透過取得更多的董事席次，進而左右校地的生殺大權，特別是一些老牌的國立大學，持有土地廣大且精華，在推動『走出象牙塔』的法人化過程中，恐成為人人覬覦的大塊肥肉。

國立大學開闢財路的作法已非秘密，以捐助企業命名的大樓一幢幢在大學內矗立，並且為企業保留『基金會』、『聯誼會』等使用空間，形同一塊塊的租界地，住展房屋網企研室認為，大學籌款的舉動未來只會愈演愈烈，伴隨著法人化的議題，哪天大學搖身一變成為土地開發商，加入不動產的金錢遊戲，大家也不必太訝異了！

【住展房屋網/台北報導】可能是今年起不再開記者會正式對外宣布統計結果，內政部第二季房價所得比仍按表出爐，但19日相關消息只有自由及工商兩大報見報。不過或許真正原因在於，這是Q2數據，但現在已近年底，數據恐怕和現實又有段距離了吧？確實，根據住展企研室市調資料統計，下半年雖然交易量續縮，但新案開價還在拉高，整個房價仍看回不回，稍早國泰集團更直說未見任何房價鬆動跡象。

不過這次的房價所得比數字，是首度使用實價登錄資料之總價中位數，因此仍具備一定程度參考性。而當中最恐怖的，不是全台所得比又拉高，而是雙北房貸負擔比竟都超過54%；由此可知，高房價產生的消費排擠效應，可謂嚴重！

此外，價漲外溢現象也還沒停止。根據房仲說法，被雙北市房價逼得出走到基宜桃園的移民潮仍在持續，並且抬升當地房價。民眾往相對低價區跑無可厚非，但接踵而來的是整個社會耗費更多成本；因為這些居住出走者，生活圈或工作都還在雙北市，光通勤就不知增加多少。省了房價卻多了通勤及時間成本，到頭來，對其他消費依舊產生排擠效果。

說到這裡，高房價產生的民怨及相關問題，確實成為年底九合一選舉各候選人的攻防焦點之一，也是政府近年來加壓打房，希望能緩解的。但住展房屋網企研室觀察發現，這些名為對應或解決高房價的手段，有些其實在管控風險層次，如央行信用管制，金八條或提高不動產呆帳準備率等，其實無助民眾面對高房價。

至於其他相關政策也都有問題；合宜宅當然不必說，從一開始住展房屋網企研室就斷言絕對錯誤。另外，有些立意對但方法用錯，有些則根本完全錯置。總體而言，就是備有預設立場，擔心既得利益者反撲，結果適得其反。

首先是這次選舉被提及最多的社會住宅政策。如同本室稍早分析，真是成也高房價，敗也高房價；如今社宅被誤用成為拉攏年輕族群的政策工具，但從政策本質來看，社宅從來就不該是解決高房價問題的藥方。

接著，上半年討論熱烈的稅制改革，確實是高房價形成的助燃劑之一，卻也絕非效果立竿見影的高房價病症處方籤。更不用說，如果只有交易稅變動，卻不同步檢討持有稅，效果絕對事倍功半！

事實是，高房價現象是眾多謬誤、扭曲制度交錯造就的結果；解鈴仍須繫鈴人，仍須執政當局進行各項相關政策之變革，才有可能達成。不過短期最大元兇之遺贈稅率要重新調高，以目前國內政治生態論難度過高，即便不動產、總體稅制改革或社宅興辦，也都是來路方長。

住展房屋網企研室則認為，與其一味圍堵，不如適當疏導；因為高房價的長久原因，很大部分是國人仍偏好不動產投資，國內又缺乏其他長期穩定投資工具，加上國內游資一向過於氾濫，於是導致房屋過度投資商品化。因此主政者應該思考改變的是，讓這些投資行為付出更多該付代價，而非單純打壓

另呼應法國經濟學家皮凱提（Piketty）的建議，透過實價登錄等制度逐步達成市場資訊透明化；這樣一來，買賣雙方資訊地位對等，加上稅制健全，財富重分配效果顯現後，市場自然能逐漸回歸供需機制，長期市場價量自可趨於穩定。最後再配上社宅建構出居住需求安全網絡；成為保障居住需求的最後一道防線，這時候高房價乃至居住問題，才有可能真正得到紓解。

【住展房屋網/台北報導】法國經濟學家皮凱提（Dr. Thomas Piketty）近日來台演講，提到台灣高房價壓迫年輕人，並建議我國政府應採取「累進稅率」，來逼囤房族釋出房子，才能緩解高房價問題。而財政部回應，我國稅制改革早已朝累進稅率方向前進，又強調稅基偏低是地方政府的責任；上述說法不僅把財政部自身責任卸得一乾二淨，其實也不符事實。

所謂「累進稅率」，是西方先進國家為了縮小貧富差距的一種課稅手段，意即稅率依級距調高，若收入越多、或資產越多，則課徵的稅愈重。如果把累進課稅運用在不動產，則個人名下擁有愈多房子，就必須繳更重的持有稅──即地價稅與房屋稅。

事實上，我國學者長年來不斷呼籲不動產應採累進課稅，惟財政部都視若無睹。但為何財政部卻說我國稅制改革已朝累進稅率方向前進呢？這乃源自於兩項，第一是調高非自用住宅房屋稅率。

雖然非自用住宅房屋稅率調高至1.5%至3.6%，但財政部卻未定出明確級距，且最低稅率僅調高0.3%，意義並不大，而各縣市政府也多不願採累進稅率。其實，財政部大可在修法時，明文訂定房屋棟數與稅率級距，但財政部不願如此做，現在卻回頭把稅基偏低的問題推給地方政府。

財政部又稱，調高房屋稅與房屋稅稅基（評定現值）的權責在地方，房屋稅過低的問題，責任應在地方政府。但問題在於，我國房屋評定現值已逾30年不動，原權責就在財政部身上，財政部直到今年下半年，才把調整房屋評定現值的權力交給地方政府。如此看來，該背負最大原罪的，仍然是財政部。

至於財政部強調正研擬「房地合一稅」，也具累進稅率精神，此說法更是不倫不類。因為房地合一稅是交易利得稅，並非持有稅，對囤房屋根本影響不大；況且，房地合一稅也沒有實質做到累進課稅。

嚴格來說，台灣不動產稅率偏低，中央與地方政府都難辭其咎，但中央更應背負更大責任。原因在於，地方政府都是根據中央所立之法令執法；若財政部覺得地方政府放任不動產稅負偏低而不做為，本就可以修法強制要求提高稅負。

但結果是，中央不願意做，就把問題推給地方；地方也不願做，就說完全遵守中央法令行事。中央與地方互踢皮球、不負責任，就是不動產稅制長年無法改革、更是房價持續飆漲的主因；因稅負偏低，房產集中於少數人手上的情況更明顯，最後造成的就是富者越富、窮者越窮。

【住展房屋網/台北報導】現代商業行為中，行銷是重要一環，房市也不例外；而除了一般各類廣告外，置入性行銷也成為近年主流之一。不過，過往這是在電視媒體較常見；因為新聞片段時間短，夾雜在一般報導中，較不易查覺。但放在紙本媒體如報紙或期刊，則閱讀者較容易分辨，因此一般都會另以排版形式有所區隔的廣編稿來呈現。

近一年來政府拼選舉、用力打房，造成買方觀望、交易量萎縮，因此業者的促銷手段已愈來愈多；如價格上的廣告戶低單價、低總價，工程零付款，低首付、低自備，買屋可抽獎或贈裝潢、家電，甚至黃金、汽車等等。

然而，以上手法對某些消費者來說，效果仍不夠大；有些人仍重視地段及增值潛力，有些人則是實用取向。因此回歸強調最基本的地段及產品力，還是必須的。

只不過近年房市供給量大，如何脫穎而出，就成了房市業者重要任務。而除了一般老王賣瓜式的廣告外，不直接介紹產品，而以品牌、規劃概念或區段前景為題，較不著痕跡的置入行銷或偽報導，就成了近期愈來愈常見的房產包裝行銷術。

像近年水果報每到週休二日，或自由時報每週六加刊的一整落少則四大張，多則十餘張的房產專刊版面，就都屬於這種形式；通常會以業界消息稿或某特定主題為頭條故事，但其他篇幅則還是置入行銷廣編文。

還有，最近竄起的房產刊物富比士地產王，不但標榜跨領域整合行銷，還另發行所謂『TOP1報』；第一期類似夾在六大報內附送的方式，內容則和上述的週六房產特刊類似，不過第二期則縮成僅一張，而且變成特定候選人的競選專刊。該刊物未來會如何運作及實際效果如何，還有待觀察。

不過以上形式，讀者都還算容易分辨；如果是直接放在固定的房產報導版面上，就更難察覺。近日水果報週間固定地產版，就出現整版報導有關智慧銀髮宅，表面上智慧住宅或老人宅當然是房產近年流行議題，但從其內容可研判，恐怕也有幫業者打開市場的行銷目標存在。

根據住展房屋網企研室近期統計及觀察，最近業者迴避選戰的意味極濃；進入11月，包含街頭看板、公車車廂或報紙廣告都大幅縮量。這當然是短期現象；然展望明年，稅改等議題仍在，2016總統大選話題可能提前發酵，還有利率走升、資金轉趨緊縮，受薪階級消費力原地踏步等不利因素，這肯定讓房市業者的競爭更激烈。據此研判，以上這些平面媒體置入行銷偽報導，應該會愈來愈常見。

而面對這麼多有些為真，有些可能是行銷目的的資訊，消費者唯一能做的還是多看多比較，透過各種不同傳媒交叉對照。況且近年虛擬媒體發達，透過這個新興媒介，消費者仍能得到不少可參考資訊。

【住展房屋網/台北報導】股市前陣子從九千五百點跌了一千點，散戶哀號；金管會官員略施手法，立時回來四、五百點。眾所皆知，留不住外資，股市好不了。然而，如果留不住國民資金，那整個經濟恐怕無計可施。

但近來過於躁進的打房政策，把資金趕到到海外去買外國人的房子，去炒旺別人的經濟，何苦來哉？近十年來，中國大陸吸走了許多投資置產的有錢人，甚至不少人在上海、北京、深圳定居，而回溯三、四十年前，則是移民美國、加拿大，接著是澳洲、紐西蘭。若干年後，落葉歸根者源源不絕，回台灣之後，驚覺房地產已漲到這麼高價。當年賣光房產者，懊悔不已；留屋出租者，自然收成多多，既收租金又賺漲幅。

可惜的是主政者並無遠見，台灣近二十年來，除了科技工業外銷撐場，內需全仗房地產。若欲在短期內打房，恐會大力打擊台灣的經濟架構，也非全民所能接受的結果。日圓大貶前後，已有投資客陸續揪團去東京購屋，買店面，也有人去首爾，去澳門，總之，值得投資置產之處，都是好環境。台灣資金已不知出走幾十億元，指望股市大旺，還真得看外資臉色。

美元的量化寬鬆政策，支持他們也協助歐亞各國度過危機，如今功成身退。聰明的聯準會表示，仍將維持低利率一段時期，於是美國房地產形勢一片大好，招引境外投資客前往，訊息早已傳開。

美國由於當地房產資訊開放，交易安全，對遠方來的金主而言，會比較放心。上海也有大型地產公司，打算仲介投資人赴美置產，橫豎只要成交，都有佣金可賺。如同當年台灣錢淹腳目，人們揪團到海外買樓。中國大陸的財富已為世人所知，人民幣一旦進軍美國，激發的邊際影響力更大。

因此，中國安邦保險收購紐約華爾道夫酒店之後，散戶即將跟進。兩國的地產仲介一旦連上線，恐怕會引起廣大的邊際效應。不過，美中關係一向亦敵亦友，民間是否如此，尚待觀察。但反觀台灣近來掀起的海外置產投資潮，政府是否該正視資金外流的問題，並重新制定長遠的房市調控政策，也是該在選後持續關注的。

【住展房屋網/台北報導】此次選舉和過往幾次最大不同點，就是高房價相關議題成為討論焦點；而這當中，又以只租不售公營社會住宅為代表。然而對比日本經驗，再回頭看台灣近五年的推動結果，其實台灣社宅政策推動，仍有亟待修改導正之處。

說到高房價引發的社會運動，大家應該會想到10/4露宿帝寶，25年前無殼蝸牛運動進化版之巢運。其實該活動結束後，巢運後續仍有動作，本月他們就規劃舉辦兩場社宅他山之石經驗分享，13號先分享的是日本經驗。

二戰後日本就在公有地(該國通稱團地)興辦大量公有出租住宅，目前全日本住宅存量中出租公宅比例約4.5%，大城市如東京、大阪人口更多且密集，因此社宅比例更高，以巢運相關人員稍早參訪的大阪府為例，就達7.5%；如果只看租房市場，比例更高達1/4。事實上，日本公營社宅不只有公家全權興辦，近年還有UR(都市再生機構)等住宅法人之半官方，甚至民間組織參與興辦及管理。

日本早期公宅政策是以增加存量為目標，但如今該國面臨人口結構少子、高齡化，因此近年更積極導入民間社會企業力量，進行空屋之轉介經營，甚至將其整裝修繕，以期符合身心障礙弱勢或高齡人口對居住空間的特殊需求；同時更融入社福照顧相關概念，因為他們相信，讓人安居後，很多問題都解決大半。

的確，這就是所謂安居才能樂業的道理，是日本公營住宅政策的重要精神及出發點，意即對人們居住需求或權益的尊重與保障；這可能和日本戰後一段長時間由美國佔管，目前日本憲法也是由美國人制訂有關。台灣人口及社會結構雖然也和日本相仿，近年推動社宅也或許小有成績，但出發點卻不盡相同，更因此產生諸多困境及盲點，可謂『成也高房價，敗也高房價』。

巢運兼社盟副召集人崔媽媽基金會執行長呂秉怡就無奈表示，近年台灣社宅政策能夠動起來，確實始於高房價民怨，但也一直陷入周邊居民擔心房價下跌之避鄰效應，相關論述也無法跳脫財務或市場面思維，但更深層的問題，仍在官方推動此項政策的預設目標上。

呂秉怡認為，就目前雙北市推動現況，到六都候選人相關政見，都強調「青年」社宅，代表的是官方辦社宅，不但形式上青年優先，而且實質就是要拉攏年輕族群(選票)；這的確和歐美或日本，以保障照顧相對弱勢者居住需要為出發點，有相當程度落差。

也因此，目前台灣社宅相關政策上，社福相關體系如衛福部根本沒有介入。呂秉怡擔心如果社福相關部門不能及早適時加入討論甚至參與規劃，到時社宅蓋好，很可能又不符老年、身障等弱勢者需求，而且房子蓋好短期內不可能重建，硬體設備要整修又要花一大筆經費。住展房屋網企研室則認為，目前扭曲的社宅實踐，如果不能及時拉回正軌，以台灣人口高齡、少子化速度世界第一的現實推測，台灣的居住問題將迅速惡化；到時將不只租不起、買不起，而且是買到、租到的也不符需求！

【住展房屋網/台北報導】據平面媒體報導，近來高雄房市買氣下滑，有業者認為高雄房市近年供給量有過多警訊，出面呼籲同業應該「自發性減量」，並表示新增供給量若控制在安全水位內，房市多頭才能走得長久。住展房屋網企研室認為，控制供給量來維繫房市多頭，並非沒有道理，但真要讓房市多頭可長可久，重點還是在於價格。

住展房屋網企研室指出，若從供需平衡的角度來評估房市安全與否，說法固然有其依據，只不過供需量能的變化，大多是靠過去的經驗來判斷，以及加上一些個人對於未來的預測。然而，如果房價漲到多數庶民買不起時，只看供給量就有失準確。

如果攤開高雄市近年房價走勢，早已經從「一二三」階段，跳到「二三四」的境界；所謂的「二三四」，是指新成屋、預售屋開價普遍見到2字頭，市中心要3字頭以上，高端豪宅至少4字頭起跳。

但近年高雄市職業與薪資結構並未有大幅轉變，當房價出現3字頭，雙薪家庭已逐漸無法負擔，買得起房子的越來越少，所以只能買坪數更小、總價更低的房子。假如房價再漲下去，連小房子都買不起時、缺乏自住客的買盤，那麼多的房子要賣給誰？縱使供給量在安全範圍內，銷售也會遇到困難。

事實上，高雄市的狀況與全台灣房地產市場都差不多；由於房價高漲，而民眾薪資所得跟不上房價漲幅，以致於捨棄購屋而轉入租屋市場，房市買氣就會被削弱。

因此，若想房市多頭可長可久，房價就得回歸到大多民眾可負擔的水準，業者就能好好賣房子、穩穩獲利。否則，在薪資無法大幅提升、且自住客買盤逼不出來的情況下，若想房市會突然變得熱絡，也只是緣木求魚罷了。