【住展房屋網/台北報導】拆掉忠孝西路公車專用道及找不到機要秘書引發討論後，上任還不到一個禮拜的台北市新科市長柯文哲，在2014年結束前又拋出新震撼彈。應是稍早南港違建大火造成傷亡，柯P於30日宣布，將在農曆年大動作『處理』市內違建；其中226戶被市府認定有公安疑慮者，3/20前(屋主)需自行拆除，如屆時未拆，市府將強制拆除，還撂重話說『(議員)關說也沒用』，且同時公佈情節嚴重的案例。

柯P這個動作，還引發新北市及中央跟進。新北市府同日公布影響公安的二樓以上違建共2,746件，將自元旦起分兩階段拆除；第一階段拆三樓以上列管案共605戶，其餘歸入第二階段。毛揆則據悉於31日治安會報上，要求其他縣市加強拆除共60萬戶高風險違建，還令內政部公布22縣市執行拆除違建的真相。

違建問題在台灣由來已久，就算如前總統陳水扁之強勢，最後也沒能圓融完善處理。這次柯P宣示大刀闊斧整頓違建，外界當然多樂觀其成，住展房屋網企研室也認同並期待作出成績。但畢竟事情仍有輕重緩急，加上相關預算確實有限，因此哪些才是真正對公共安全影響有立即性威脅或疑慮者，官方應該針對相關標準提出更具體說明。且看1/10柯P領導的北市府，下一步會怎麼走。

有關違建現象之形成，或許有人會歸咎到高房價；當然近年檯面下違建繼續『孳生』，和高房價的確脫不了關係，但住展企研室認為，長期還是和民眾欠缺公共意識，及官方執法渙散不確實、得過且過有關；兩相加乘下，便形成民眾養成『博弈』心態，認為反正不會那麼倒楣輪到我被抓、被舉報。而且不只城市內有這個問題，工業區內當住宅用，農業區蓋工廠，根源都是同一個。

但最荒謬的是，儘管以建築物或都市計劃管理單位角度、違建完全不合法，但稅捐單位還是會根據使用事實課徵房屋稅。之前被拆違建之屋主，的確曾以此為由抗告，惟最後敗訴定讞，但恐怕柯P強拆違建前，這部分還得先橋好才行，而且牽涉的不只地方財政單位，因為違建有使用事實仍得繳房屋稅，乃是中央決策。

除了有關稅負的問題待解外，這些現存違建裡；的確住著許多人，甚至不少是設籍在台北市的市民(多數為承租戶)；市府如何妥善安置這些人(多為相對弱勢)，也將是必須克服的一大學問或難題。試想如果北市府手中有足量的社會住宅，則問題將會減小許多，甚至完全消弭於無形！

總之，2014年底新竹及南港這兩把違建無名火，不但造成無謂、無辜死傷，也燒出了陳年沉痾。但違建現象盤根錯節，猶如潘朵拉盒子或照妖鏡，完全反映台灣都市生活、房市現況，乃至社會習氣等問題；這次能否徹底掀開、對症下藥，就看外科醫師出身的柯P，是否發揮雖千萬人吾往矣的精神，將這毒瘤徹底割除。但基於過往習氣，仍不能排除，還是可能又像之前一樣，大家三分鐘熱度後又逐漸淡忘、繼續當鴕鳥，讓這個惡象重新藏回檯面下繼續腐化。

【住展房屋網/台北報導】在台北市長柯文哲宣示拆除有公共安全疑慮的違建後，行政院長立馬跟進，加碼要求各縣市提出拆除計畫，並宣稱要公布各縣市編列的違建拆除預算，交給社會公評。住展房屋網企研室認為，當違建拆除速度加快，將有助於增進都更效率，對維護公共安全和都市更新具一石二鳥之效。

住展企研室指出，台北市老舊公寓數量甚多，現屋齡30年以上的房子，占台北市總住宅存量6成多，數量十分驚人。雖然老房子多、尤其到處可見老公寓，但都更效率就是快不了，主要就是權利變換難談，其中又以一樓和頂樓的住戶最難談成。

公寓一樓難談成的主因，是一樓常被作為店面使用，屋主除了想用店面換店面外，也希望都更實施者補償更多的租金損失。而頂樓戶難談都更的原因，則是因為不少頂樓戶會違法逕自加蓋；雖然頂樓數加蓋係屬違建，但頂樓戶總認為加蓋應算入實際使用空間中，並據此向都更實施者要求換取更多坪數。

然而，對都更實施者而言，違建是完全無價值的東西，因為容積率計算基礎是土地，無論頂樓加蓋違建蓋得多大、多豪華，都無法增加都更單元內的容積，但大部份頂樓戶卻會以頂加違建來換取更多坪數，對都更實施者造成極大麻煩。

但現在台北市誓言加速拆除違建後，大家對頂樓加蓋已產生「早晚會被拆除」的預期，不僅頂加物件價格大跌，也會減少頂樓戶用頂加空間向建商要求換取同等坪數的事情發生。

只要頂樓戶變好談，棘手的都更就會有極大進展。但持平而論，畢竟目前台北市尚未大刀闊斧進行拆除，台北市頂樓違建戶仍在觀望，看屆時市政府拆除動作到底有多大、拆得多徹底；倘若台北市府只作半套，或是違建戶縮小違建小於3單元市府就緩拆，那麼頂樓違戶將會肆無忌憚，問題依舊無法解決。

【住展房屋網/台北報導】或許為扭轉外界貼上的反稅改標籤，民進黨立院黨團最近幾天動作頻頻，除了派吳秉叡上談話節目辯解阻擋兩稅合一修法的理由外，據悉稍早也提出所謂林全版的證所稅修正案。然外界評估，這些動作效果應該不大，況且國民黨仍佔立院多數，因此該提案可能連程序委員會這關都過不了。

的確，所謂健全財政方案在立院持續歹戲拖棚，備受討論的房地合一也得延到元旦連假後才有下文，其他待修法案肯定排不上議程或根本無進度。如稍早報導原訂去年12月29日討論，有超過20種版本待整合的都市更新條例修法，當然也在延宕之列；因為隔天完全沒有相關消息，這肯定讓呼籲盡快修法的建商，如長虹董座李文造相當不開心。

雖說都更條例修法猶如原地踏步，不過影響的似乎僅限於民間整合者，官方推公辦都更的腳步則沒停下。北市這邊，被北市長柯P找來強推都更的副市長林欽榮，日前接受媒體專訪時就強調，要以超額容積為誘因，強化公辦更新，上週營建署也公佈104年度招商更新案。

還有，這陣子先是新竹市，之後是北市南港，先後傳出違建火警致死；除了討論違建拆除本身之外，恐怕也又會有開發商跳出來強調，此時此刻應該加速推動都市更新。

都市產生違建的原因相當多，但推都更絕非解決問題的答案。然而從林副座給超額容積或中央推公辦案之舊酒裝新瓶，仍都是從資產開發的角度切入；說好聽點是活化土地資產，但難聽點只是換個方式繼續變相賣掉國土而已。即便號稱容積獎勵利益半數須歸公，也還是在相同的思維下打轉。

住展房屋網企研室早先已一再做過分析闡述，從都市安全及市容改善等角度，都市更新都有其必要性，但帶動相關產業應屬副加價值，真正要遵循的大原則還是服膺公共利益。而目前無論中央或地方的相關作為，仍看不出有從這樣的原則出發。

此外，目前中央及地方推動更新，無論鼓勵民辦或公辦，都是各自為政，地方與地方也是搞自己的，縱向及橫向似乎都缺乏連絡，這部分應該要做更緊密的連結及溝通整合。因此，官方可考慮成立跨部會(政院層級)，從中央到地方一以貫之的專責機構，推動都市更新。當然最重要的還是，不能再用開發或創造產值為主或為先的思維辦理之。

【住展房屋網/台北報導】繼新竹市違建火災導致人命傷亡後，首善之都台北市也傳出違建分租屋火災致死的案例，連續兩則違建火警傷亡新聞一出，讓違建和拆除效率緩慢問題引發全國人民關注。住展房屋網企研室認為，違建問題錯綜複雜，從產、官、民個個有責，包括正在讀這篇文章的您，或許都有牽涉在其中。

住展雜誌指出，所謂違建問題，除了常見的頂樓加蓋、隔間套雅房之外，還有陽台外推、露台加蓋，另一種則是挑高夾層屋。事實上，大台北中古屋多數都有違建問題，尤其老公寓更加普遍。

許多老公寓重新整修、隔間，事前都未申請室內裝修許可，也不知隔間工程會不會影響整棟建物結構，讓整棟建築物變成居住地雷，唯不知何時會引爆而已。

違建的出現，肇因於屋主貪圖更多的使用空間，或者出租利益，在違建事實發生而遭到舉報、並面臨拆除時，又往往會找來當地民意代表為其關說，對建管單位施壓，如台北市議員就不時傳出關說阻礙違建情事。

至於建管單位則缺乏肩膀，面對民意代表施壓就束手無策，為了不得罪民代，索性不拆除了；於是久而久之，違建就越來越多。從上述看來，違建問題出在民眾、民代和官員身上，個個都有責任，若把責任推給單一方都不盡公允。

除了人為的阻礙，法令不合時宜、預算捉襟見肘，都是違建遲遲無法拆除的原因之一，而這兩大問題，則必須由市政府來解決；若法令不修，遇到屋主見招拆招，以不開門、或暫拆門窗等鑽漏洞方式來阻止違建拆除，最後仍無法建立起一套完整的拆除流程和法理正當性。

雖然台北市長柯文哲已宣示，將優先拆除有礙公共安全的違建226件，並把最後期限定在3月20日，不過屋主的抗議、阻撓似乎可以預見，屆時又會爭吵不休，柯文哲若能堅持立場，將對台北市市容與都市計畫發展開啟新頁。

另外，在拆除違建之餘，住展企研室建議台北市府，更應注重「使用分區違法使用」之弊病，尤其是豪宅林立的大直娛樂特定區，若無法有限遏止特定區亂蓋豪宅來賣的問題，恐怕會落得「敢拆頂樓違建，不敢拆違法豪宅」的罵名。

【住展房屋網/台北報導】日前鄉林董座賴正鎰，召開年終記者會分享集團來年動向時，再度對政府的打房及稅改政策表示不滿，認為官員把股市、房地產兩大經濟引擎同時澆熄，更表示平抑房價不能與打房畫上等號，並表示社宅興建可導入民間資金，以合理的收益鼓勵企業投入，解決平民百姓的住房需求。

住展房屋網企研室認為，賴正鎰稱平抑房價不等於打房，還有討論的空間，但要政府鼓勵企業投資備可收益性社宅，就讓人覺得啼笑皆非了。這幾年房地產暴漲的情況嚴重，且與經濟發展、民眾薪資成長脫鉤，買不起房不說，就算想租，在薪資收入不豐的限制下，也租不到裡想的房舍。

正因如此，民眾才需要政府提供便宜且質優的社會住宅，讓以租代買的弱勢百姓，能夠以平易的租金找到棲身之所，因此社宅必定不會以『營利』為目的，它是社會性、福利性的政策，而非市場性的商品，所以它的價格也不該以市價衡量，而應以民眾薪資所得為參酌，設定能讓多數人負擔的租金，因此社宅是不會賺錢的，就是因為不會賺錢，與民間企業追求獲利的目的不同，才需要由政府來作。

倘若如賴董所言，引入民間資金『投資』社宅，那社宅的租金一定不會比市價低多少，就如同大專院校的BOT宿舍一樣，因品質較民間大多數租房優質，價格反而更貴，如此才能確保獲利；且若真的開放壽險業者投資，業者有2.875%收益條款要顧，設定地上權的金額也不可能低，以免被說是圖利財團，社宅租金可能便宜嗎？如此一來，也徹底摧毀社宅的社會公益原則。

既然如此，政府也不必大費周章搞社宅了，或者說，所有民間的出租房舍，都可以稱為『民間可收益性社宅』，差別只在於賺多賺少罷了，那政府又何必脫褲子放屁呢？因此『可收益性社宅』，基本上就是矛盾且衝突的概念，完全不具可行性。

但賴正鎰提出鼓勵民間投入的想法值得參考，住展企研室建議，政府可考慮設立社宅推動專戶，企業若有心為社會貢獻己力，可捐款給政府，款項供社宅興建專款專用，企業可以社宅捐款抵稅，不僅能增加企業參與的誘因，也能解決政府財源不足的問題，才是真正的一舉多得。

【住展房屋網/台北報導】說到新板特區，一般印象除了是新北市府所在地，該市新商業重鎮暨交通樞紐外，應該還是矗立當中的一棟棟豪宅。然按都市計畫分區規範，該區大多屬商業區，理論上應該是蓋商場或辦公室；而且規劃模式和信義計畫區相仿，因此無論建物實際用途，一樓空間本屬開放空間，甚至以空橋連接的二樓也一樣。

不過對建商來說，蓋豪宅比蓋商辦、商場好賣，所以該區開發建物使用，實際是住(豪)宅居多。結果，開放空間就被封閉起來、變成私人社區大廳或公設。我們不知道這些住戶當初是否知情或有無查明，但既然建物已點交多年，又將開放空間封閉起來私用，當然於法不合，必需拆除。

但不幸的是，過去相關法令無法落實，導致開放空間不開放；這幾年高房價現象導致民怨，才讓這類不合理的狀況更加凸顯出來。因此102年6月，新北市府就強力拆除這些豪宅社區一樓的所謂違建，將開放空間還給市民。

然而拆除後，這些開放空間真的就開放了嗎？答案恐怕還是否定的。因為雖理論上人人都能自由進出，然而社區出入口及駐警都還在那裏，只要進出，十之八九還是會被盯哨或問東問西；所以依然給人『生人勿近』的感覺，實質仍非開放。

於是，就有網友在臉書上發起，於耶誕節當晚舉辦所謂的『豪宅聖誕趴』，地點就選在新板特區這些豪宅的一樓『開放空間』，用這樣的行動宣告開放空間屬於全民，但當然遭到部分社區管委或警衛的『柔性勸導』。而且不只這個快閃行動，先前就有人曾到同區某豪宅大廳(實際也是開放空間)內吃便當、騎腳踏車，結果被社區視為擾亂安寧報警，還躍上新聞版面。

以上個人或集體行為，有無擾亂社區安寧？各人看法不同，然法令上絕對站得住腳，因為那本來就是開放空間，任何人都有權在不妨礙別人的前提下使用。只是長期以來，政府獎勵容積做開放或停車空間，最後卻都淪為私用。

這幾年公民意識覺醒，加上太陽花運動啟發，又有高房價造成相對剝奪感，大家開始意識到這類不公現象。臉書上甚至有個『自己的容積自己用』的粉絲頁，整理了新板特區為主，實質不開放的開放空間，及『哪裡可用』之進擊教戰原則，有近七千名網友按讚。

21日新北市府(文化局)作出決策，將新板特區一樓開放空間導入所謂newlink概念，規劃為藝文展演場地，官方說是感謝社區管委會及住戶協助，但住展房屋網企研室則認為，這些時日來虛擬及實體的反省及反制，才是讓這些開放空間真正還諸於民的最大功臣或推手。

同理，住展企研室強烈呼籲，也有諸多類似情況的台北市，新科市長柯文哲或新任文化局長倪重華，也應仿效或比照辦理。另外，新板特區二樓相連的空橋，和信義計畫區一樣也屬開放空間，新北市府也應盡速處理，將這些空間還給全民！

【住展房屋網/台北報導】住展房屋網日前統計，緊臨台北都會的蘭陽平原，因政策缺漏，導致資金大舉流入，6年來房價漲幅驚人，部份地區甚至翻漲逾倍，其中農地更是投機者最熱衷的炒作項目，因都計外農地成本低，在市區價高的襯托下，推案多半能憑藉相對低價開出亮麗成績，又沒有奢侈稅的問題，引發房價的暴漲洪峰。

無獨有偶，桃園地區也成為雙北資金氾濫的溢流處，相對低價加上航空城等建設題材豐富，成為新一波農地投資的重案區，這些農地除了建造豪華農舍出售外，許多投資人在養地等待時機的過程中，先將土地租給中小企業作短期使用，使得農地廠房遍佈，良田變得支離破碎，也讓桃園成為全台農地規規使用最多、面積消失最快、重金屬汙染最嚴重的縣市。

對進駐這些違規農業廠房的業者而言，租用投資客農地只是短期過渡，自然不會在設備上花太多心思，對於排放管線、汙染物篩檢等能避就避，造成農田嚴重汙染，最後投資客賺走了租金與增值暴利，只留下片片荒蕪的土堆讓在地民眾收拾，叫農民們情何以堪！

然而台灣人民是健忘，農地遭受重金屬汙染的事件早就發生過了，1982年，桃園觀音稻田便曾爆發鎘污染，部分流入市面，人們食用後會受痛痛病困擾一生；2004年，蘆竹、大園等地再度出現鎘米事件，導致百姓聞米色變，而鎘米不僅使得農地無法生產，後續的土地淨化、醫療診治等問題，時至今日仍困擾著我們。

農田重金屬汙染也使得民眾無法生存，1982年鎘米事件爆發後，在地農民為了維持生計，被迫離開家園，而這些農民原本居住在大溪、復興的石門水庫集水區，因1956年水庫建設，逼不得已遷徙觀音，想不到過不到30年，又因耕地汙染流離失所，甚至部份農家在2004年時又受到波及，農民實在無語問蒼天，而經過這麼多年，又有誰關心過他們？

如今桃園又因農地炒作，衍生工廠違規使用弊端，有關單位卻沒有記起過往教訓，繼續放任農地劣化，莫非是要等到激烈抗議再起時，才要上演矯情的安撫戲碼嗎？而這波農地亂象的起源，都源自於高房價的利益追逐，在投機者的金錢遊戲下，在地農民的權益完全被犧牲，所謂土地正義，在他們身上彷彿一場笑話，試問政府官員們，你們真的在乎過嗎？

【住展房屋網/台北報導】今年下半年降雨不如預期，即便秋冬多雨的北台灣，也難得面臨『保濕鎖水』大作戰，然而這嚴峻的十年大旱，亦使得農、工搶水爭議再度激辯，經濟部日前邀集農委會等相關單位研討應對措施，決定擴大休耕面對旱象，明年桃園、嘉南一期耕作休耕面積超過4萬公頃，高居史上第二，長期重工輕農的配水策略不僅讓農民生計飽受威脅，也連帶影響河川沿線的居住品質。

雖說農業用水占原水用量的70%，但這些水田也同時發揮涵養水源的功能，成為穩定的地下水補助源，約有4成的農業用水，能回到地下水系統中再利用，但工業與民生用水不同，台灣對於汙水淨化管制鬆散，大部分使用後的汙濁水源無法重新利用，這三成用水形同淨損失，若再算上民間家庭與工廠偷抽地下水的份量，耗費的水資源不見得比農業用水低。

《水利法》中也明訂農業用水優先於工業用水，但在經濟掛帥的主政思維下，每有搶水之爭，總是以農業用水占7成來開刀，甚至有農民6年來休耕5次，政府補助又只給地主，言談之中盡顯無奈。對中部彰投雲嘉地區而言，水田因休耕而減少，也讓地下水失去補充來源，導致地層下陷的情況惡化，加速民眾生命財產的流失，逼得居民遠離家鄉。

更無奈的是，為了替工業區籌措水源，政府大舉規劃水庫與攔河堰，集水區淹沒村落與生態棲地不說，以集集攔河堰為例，河川上游水源遭截斷後，下游河床成涓涓細流，當東北季風吹起時，濁水溪河床風吹沙的情況更加嚴重，從南投竹山、名間，一路到雲林的林內、西螺、麥寮，不時掀起數層樓高的漫天黃沙，觀光小城冬天竟成大漠邊塞，不僅遊客難以喘息，在地民眾也難以招架。

隨著居住品質愈趨惡劣，農業發展又無以為繼，而工業生產又無法完全滿足在地居民的生活就業，等於宣告中南部農作產地死刑，無怪乎農民要趁著還在加護病房時積極呼救，試圖留下一線生機。

住展房屋網企研室認為，從農地休耕的影響層面，可看出水資源分配造成的後果，遠比官員們想像中的嚴肅，因此不應在缺水時節，以過度單純的挖東牆補西牆法則來調度用水，除了限縮農業用水外，也應鼓勵工業區自籌水源，同時改善運輸管線近20%的漏水率，讓水資源能被有效運用，才是治標又治本的方法，否則一座座河岸城鎮將日漸荒廢，灌溉農村消聲匿跡，民間反彈的聲浪，將比如今更加劇烈。

【住展房屋網/台北報導】這陣子有關財政部的最重要訊息，當然是在立院，和綠營薛姓及吳姓兩名立委，針對兩稅合一進行攻防戰。不過於此同時，該部另一項決策，卻讓人完全摸不著頭緒，那就是決定續辦青年安心成家專案到後(105)年底；專案內容和先前相仿，唯一修改的是只承作半年內的新購置者，不接受舊宅轉貸。

然對於這項決策，住展房屋網企研室難以苟同。財長張盛和在立院不是才說，如果立院不支持財政健全方案，台灣債限將瀕臨破表嗎？如此言屬實，試問哪來的錢續辦該案？

還有，央行、金管會持續針對金融機構不動產放款進行管控，最近影響最大的就是金管會調高銀行不動產呆帳準備率。在這樣的前提下，財政部要求公股銀行配合續推青年安心專案，豈不是強人所難，到底所為何事？

更荒謬的是，財政部官員說，這是協助有需要的青年首購族(購屋)，非鼓勵買房。但這話根本不通，因為協助和鼓勵，往往只有一線之隔。再者，之前方案固然有漏洞，讓有些人轉貸，變成理財途徑，但如果該人仍只有一戶自用宅，則還是符合成家專案的初衷，不是嗎？而且就算限定半年內新購置者，仍無法防堵有心人士利用這項政策，行投資套利之實！

再者，現在坊間看跌房價的聲音愈來愈大，據此幾乎可預期，除少數超級豪宅可能還有創天價機會外，一般最後須靠內部剛性需求支撐的房市產品，十之八九應該都已漲到相對高點，況且半年後利率看升；在這樣的節骨眼上續辦安心專案，到底是在幫年輕人，還是套牢他們？又是在幫誰解套？

看來看去，還是完全無法理解及認同，財政部續辦青年安心成家專案的理由，也合理懷疑其動機可議。住展企研室要再說一次，無論青年安心成家專案或其他購房優惠貸款，都沒有續辦的理由與必要，因為公部門資源利用應秉持弱勢者優先的最高原則，根本不該再拿來補貼購屋。

尤其，現在年輕人十個有九個半要靠爸靠媽靠親戚，才有可能進場購屋；這說明，夠格申請專案的族群，相對經濟力仍佳，同時還有更多年輕人，是根本沒富爸媽可以靠，別說是買，連租都有問題。公部門資源理應優先照顧這類族群，當然還有一直就是居住弱勢，總是遭到歧視的中高齡單身者、單親家庭、身心障礙人士等等。

【住展房屋網/台北報導】蝦米啊！賣肥料的、賣冷氣的、賣機車的、賣膠帶的，乃至於到賣手機的，現在都賣起房子來了！住展雜誌企研室經理何世昌表示，近年來北台灣都會區開發飽合，建地越來越稀有，在都會區內擁有舊廠房或土地資產的傳統產業，搖身變成超級大地主，坐擁驚人的開發利益，競相投入建築開發領域，且規模有擴大趨勢。

抓住多頭的尾巴？　傳產推案大爆發

據住展雜誌統計，老傳產企業行號在北台灣的資產開發案，預計2015年度可推案者共計約11件，總銷金額逾1,500億元以上，2015年儼然成為老傳產的「推案爆量年」，未來又有聲寶、台塑、黑松等老行號加入，預期案量仍會維持在高檔。

在11件推案中，雖然中華電信青埔特區案不是最指標的個案，但光是「中華電信」的金字招牌，就讓人無法忽略。事實上，中華電信早在98年，就曾以旗下公司光世代建設在板橋推案。中華電的青埔案將採合作開發模式推案，並規劃為綠建築。

被外界視為南港大地主的台肥，近年來資產活化成果驚人，除了在南港自推「甲子園」、「無雙」等建案，另採合建模式如「華固天匯」案。今年則將預計推出南港C2、C3與新竹市東區D7案，其中C3案是標售地上權，C2案將興建2棟飯店、並推出1棟商辦案；至於新竹市D7案，第一期也是商辦產品，唯附近商辦需求有限，不少商辦其實是作住家使用。

舊廠拚活化　個案規模頻破表

住展雜誌企研室經理何世昌指出，老傳產進軍不動產推案，尤以舊廠活化開發的推案量最大，量體動輒數百億，單一個案總銷金額就比大型建商全年推案還多，如南港輪胎、三陽和裕隆城。

號稱總銷上看千億的「世界明珠」，為南港輪胎舊廠開發案，若扣除飯店樓地板面積、並用一般行情價估算，總銷至少在400億以上；若用開價估，則總銷將會更高。同在南港區內仍有許多大型土地開發案，如國揚、國產…等，但從目前進度來看，今年度應來不及推案。

基地位置雙面臨南京東、新明路的三陽舊廠開發案「T．CBD」，總樓地板面積逾6.4萬坪，總銷約在320億左右，規模超越「台北時代廣場」，是近年來北台灣最大量體的商辦案。另一超級商辦案「裕隆城」，光是商辦部份總銷就有400億實力，唯不知商場部份會占去多少樓地板面積，尚無法確認其商辦可售量體會不會超越「T．CBD」。

與近年才進軍不動產的老傳產相比，嘉泥著墨不動產的『年資』較深，在台北市、桃園都曾推過建案，箇中代表為大安區「嘉新麗水花園」。而近年嘉泥積極轉型作資產開發，預料今年將在大安區推出地上使用權案「金華薈」，平均單價應會破百萬。

除了上述老傳產行號，另一個最常被提及的『家電四雄』資產活化，也是未來的觀察焦點，但從流程進度來看，聲寶推案應會落在2016年，三洋泰山廠進度略慢，倒是大同與東元進度稍快；但若新北市不同意東元新莊舊廠單獨變更，那麼東元案將無法在明年推出，如果扣掉東元案，則2015年老傳產推案量體會減至1,500多億。

推案想賣高價　靠老招牌加分

大同從94年後，就以尚志開發、大同建設等名義陸續在大台北推案，開價都高於區域行情，但靠著老招牌硬是熱銷，最近一次推案是南港「大同璽苑」；預計在2015年，大同板橋廠第一期就會公開，初估總銷可望突破百億。

至於東元則先處份五股資產，把錢拿來加速開發新莊舊廠，最快在2015年就會開花結果。東元舊廠開發案隸屬於新北市「捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新計畫」案的其中一項，該計畫中私有面積超過3千平方公尺以上者，還有榮運、和爭議的頂新（頂率）、味全新燕土地，以及非傳產業的勤德（勤益）、與英葉達董事長葉國一，而葉國一已單獨申請個案變更。

何世昌分析，由於老傳產企業的名號已深植民眾心裡，對其品牌有一定感情和信任，加上舊廠開發基地通常較大、規劃較完整，所以老傳產企業的建案開價通常會比區域行情高出約1成左右，但仍會獲得購屋者青睞，突顯出「商譽即是王道」的硬道理。

至於因黑心油慘遭全民抵制的頂新集團，在投資興建「頂禾園」、「素直」等案後，商譽已不復存在，據悉已無再投資其他新建案。這件事也給了正進行資產活化的傳產業一個教訓，那就是如果不守住老招牌的信譽，動輒上百億的開發案可能一夕蒸發！

【住展房屋網/台北報導】每年12月25日是西洋耶誕節，也是已非假日的行憲紀念日；不過2014年這一天，在台灣地方政治史上永遠留下一頁。因為這天不但有好幾個新科市長上任，更是桃園縣正式升格為桃園『市』的大日子。而這六都首長無論新舊，宣示就職當天都拋出不少建設規劃，當中重複率最高的，則是捷運及青年社宅。

近年幾次重大選舉，較無特定政黨色彩35歲以下年輕族群的支持傾向，往往決定選舉最後結果，而現實上就業及居住兩大問題確是年輕族群面臨的兩大難關，因此因高房價而受到重視的青年社宅，便成了政客用來拉攏年輕人的利器之一。

至於交通或捷運建設，則一向是最吃香的建設支票；因為幾乎人人都有機會成為通勤族、使用大眾交通系統，加上對沿線區域發展及房市價格確實有正面助益，因此更是候選人最喜歡提的政策支票。新北市長朱立倫的三環三線，便是最好代表。

不過，姑且不論候選人們推出這些支票的動機，及是否考慮過可實踐度，住展房屋網企研室必須強調，這兩項政策要兌現都很花錢，蓋捷運短期會讓周邊交通暫時進入黑暗期，青年社宅更是不會有賺頭，本質上更近社會福利或救助的政策；不知各首長了解這樣的現實，有心理準備嗎？還是又要繼續對外界說，不用花一毛錢就可興辦出來？

既然兩項最大支票都得花不少錢，經費當然是最大問題所在。就輕重緩急來說，兩者難分軒輊，不過社宅是長期以來政府形同沒有住宅政策之下最重要的亡羊補牢，因此重要性應該更高。然而從高雄陳菊市長就職當下，又疾呼希望修改財政收支劃分法，就不難發現，多數縣市首長手中應該沒有足夠財源實踐競選承諾。

然住展企研室先前已分析，地方政府還是有工具可用，那就是從調整不動產稅基與市價連動做起；加上囤房稅將上路，各地方可仿台北市，全面調高持有多屋者的稅率，配合調整稅基，增加財源，問題只在於要不要做而已。

只不過就目前政治生態，大概真的打算大刀闊斧、檢討調整房地產持有稅基的縣市屈指可數，加上大戶條款、兩稅合一先後被立委打槍，財長據此提出警告，國家債限已瀕臨破表；如此這般，不要說桃園市長鄭文燦爭取捷運紅線地下化額外經費成功機率偏低，其他也得向中央爭取經費或定案的捷運規劃也會受阻。到頭來，青年社宅只怕又會遇到預算遭排擠的窘境。

而說來說去，要是社宅及交通建設又變成空包彈，甚或國家財政整個破產，其實包含頻開空頭支票，卻不敢推動房產稅基改良的地方機構及首長，搞假改革的中央政府，實際上根本站在財團那邊的立委及兩黨，可說通通都有責，一個都跑不掉。

【住展房屋網/台北報導】近年來台灣開發主義掛帥，不論都市還是鄉村，無不大打建設大旗，以創造就業機會、促進地方經濟發展為名，大舉進行土地開發，且同一個鄉鎮市甚至出現多個性質類似的重劃區，開發脈絡單一，無法形塑城市特色，成為台灣都市建設的一大癥結。

當城市發展只有唯一途徑時，在地青年就很難根留家鄉，因產業偏重一方，青年若有不同想法，在家鄉無法找到多元發展的可能，只得遠離家園，而台灣較為發達的城市，幾乎每個都擁抱科技產業(實際上是代工)；而鄉村城鎮，也個個都以趨向消費性的觀光產業為主，倘若年輕人才有意投入教育、傳統文藝、文化研究等非主流行業，不僅在地方難以找到空間，放眼全國也沒有甚麼機會。

因此許多非城市開發主流產業的人才，只能轉往國外立足，使得國內產業缺乏來自不同領域的刺激，故每每談到企業創新時，都難免回到擴廠增產這種追求規模經濟的議題上，長此以往，國家競爭力便在低檔徘徊，所有改變的結果，最終只換來了原地踏步。

住展房屋網企研室認為，這樣的發展基調源自於過往複製經驗的食髓知味，早年依循國外加工出口經驗，我們複製，經濟大幅成長；當歐美大行科技經濟時，我們複製，博得亞洲矽谷美名；看到國際都會高樓林立，我們依然複製，然而我們沒有看到人家長期累積過程，只見證了表面華麗。

因此我們只擁有了發達城市的外衣，人民的生活水平、薪資條件卻沒能跟進，結果就是我們只達成了比肩國際的高房價，但城市的創造力、多元性以及對社會應的變能力，都不足以支撐人民渴望的生活水準。換言之，台灣在往發達國家邁進的道路上，因過度迷戀從前仰賴複製的成功經驗，成為徒具形體，而缺乏靈魂的木偶，沒有足夠的生命力維持更多的創意，為國家注入更多刺激。

直到現在，當不同理念的提出不同要求時，主政者仍以老舊的思維與迷信應對，你想發展文創，我就搞個文創產業園區，最後變成產業為主，文創為輔的四不像；你想根留家鄉，我就給你經濟園區，結果園區來了，但中間因開發衝突而離開的人更多了，若政策思維沒有改變，這種矛盾與僵化的社會現象就會一直延續，城市思想也將不再活躍，這樣的日子，真的是你我想要的嗎？

【住展房屋網/台北報導】25日六都新任市長皆歡喜上任，柯市長做的第一件事，還真的是拆忠孝西路公車專用道。而北桃地區唯一連任成功的朱立倫其實也沒閒著，同日下午就透過城鄉局邱敬斌局長之名，宣布將成立專責法人機構，持續推動新北市公營社宅。

對於這項宣示，住展房屋網企研室樂觀其成；畢竟從日韓或歐美經驗，我們都可發現，成立法人或類似專責機構，是成功推展興辦社宅的重要途徑。

不過成立法人專責機構只是必要條件，不代表這樣就會成功。事實上，從過去官方的處事結果或相關發言判斷，要調整的地方還不少。而首先要改變揚棄的，當然就是「不花一毛錢」的原則。

日前剛動工的三重、中和兩處，由日勝生得標的青年社宅，在簽約當下，朱市長就曾喜不自勝地對外大聲宣告，新北市府推這兩處青年社宅，一毛錢都不必花。然而此話怎不叫人汗顏！因為這背後代表的是，他仍假設人民的居住習題，靠市場機制就可以解決，而既然現在房價這麼高，那政府就推個青年社宅，這是多給的德政！既然如此，可以不用花到政府一毛錢，看似相當高明。

但這可真的是大錯特錯；殊不知，推動興辦社宅，甚或保障國民市民居住權益，實應為政府天職。就拿我們最愛比較的韓國，就是用這樣的態度及價值觀推動公營社宅；於是過去25載傾國家之全力推動，成為全球近半世紀以來，公營住宅增量最快的國家，還以OECD國家平均11.5%(公宅站住宅總存量比例)為目標，就算專責推動的法人機構負債累累，也在所不惜。

所以有關興辦社宅、保障人民居住需求或住宅政策之調整，台灣還有一大段距離要追；而且更重要的是，無論官方或人民，心態或觀念得做調整。官方當然必須修正觀念，不能再把人民居住需求全部推給市場機制，人民也必須體認，房屋的居住功能應該要大於、先於投資商品。

至於興辦公營宅錢從哪裡來？住展企研室認為，利用持有稅改革，調高持有稅基增加財源，再專款專用就可辦到，其實並不難。毛內閣上任後一直積極拉攏年輕族群，說實話，推稅改廣辦社宅，這就是最好的方式之一啊！

【住展房屋網/台北報導】各縣市明年度土地公告現值陸續出爐，因為國內不動產價格普遍上漲，所以所有的縣市都調升土地公告現值，而六都的調幅均超過10%；其中台北市地政局表示，經調整後的台北市土地公告現值，已經達到市價的9成。只不過台北市地政局的說法，顯然與事實有極大出入，不知地政局的依據是什麼？

根據台北市地政局最近調整的土地公告現值，坪均漲幅為10.63%，地王就是鼎鼎大名的信義計畫區101大樓，土地公告現值為每坪563萬元。

如果按照北市地政局說法，土地公告現值已達到市場價格的9成，那麼101大樓的土地價格，一坪約為620萬元。全國最貴的地王，土地價格『僅』6百多萬，這種數據真的可信嗎？

姑且不談菁華的信義計畫區，我們來看看萬華區；去年新加坡AIP買下中華路一筆土地，成交價是每坪1,147.5萬。同年，外資豐泰地產在遠企附近買了一塊土地，成交價約每坪960萬。就連新光人壽在內湖收購的一筆文德段土地，成交價也飆到945.9萬。

回頭看到信義計畫區，富邦建設長年整合中的「最貴菜園」、也就是「D1」，實價登錄揭露的價格也有929.9萬的實力。上述所舉的例子，都是實際成交的案例，土地成交單價都超過900萬，而現在地政局卻說，信義區101大樓土地公告現值563萬，已經達到市價的9成，這種謊言真的有人敢背書嗎？

如果101大樓土地市價每坪只有6百初頭萬，相信現在全國建商都會拚了老命借錢、搶破頭也要把這塊地買下來；即使要建商加價3、4成，應該也沒有建商會嫌貴，更沒有一家建商會說NO！

套一句新任台北市長柯文哲所說的話：「用數據回答問題」，上面所舉的實際成交價數據，就已經拆穿「台北市土地公告現值達市價9成」的謊言了；那麼，柯文哲市長是不是該把地政局官員找來好好問問，請他們改變說法？還是放任官員繼續虛假說大話呢？

【住展房屋網/台北報導】據平面媒體報導，台灣最信賴的金融機構－中華郵政，已計畫到日本投資不動產，目前初步鎖定日本東京熱鬧的商業辦公區，未來預計砸下大約28億元，來購買商辦後出租，當個快樂的包租公。住展房屋網企研室指出，台灣人是出名的愛存錢，結果錢存進金融機構，業者卻樂得拿錢去投資不動產，實在有夠諷刺。

台灣人理財觀念保守，儲蓄率一直都很高、更愛買保險，原因是風險低、獲利少卻相對穩定；然而，民眾的錢大量流入銀行業和壽險業者手中，他們卻大舉購買不動產，箇中代表就是國泰、新光和富邦金控。

雖然我國法律規定銀行投資非自用不動產不得逾淨值20%，不過對業者來說，都有門道來規避20%的天花板；再者，只要淨值越大，可投資的金額就越大，可投資不動產額度依然很高。由於不動產可增值、又可出租，長期能為業者帶來穩定增值利益和現金收益，是一個進可攻、退可守的投資工具。

所以長年來，金融和壽險業者養地、養樓早已不是新聞，而近年因國內房價居高不下，出租報酬率偏低，業者便把投資觸角轉移到海外，如英國、日本、中國與美國等地。若從時間點來看，中華郵政啟動海外不動產投資，其實比其他家業者還晚。

只是，一般民間業者拿民眾的錢去炒房，大眾觀感本已不太好，現在號稱民營化、但其實仍具公營色彩的中華郵政也加入炒房行列，真的對形象無傷嗎？雖然中華郵政炒的是日本不動產，但怎能保證不會有一天開始投資起台灣不動產？

話說回來，大多數民眾都厭惡房市炒作，但卻又傻傻的把錢存進銀行、或買大量保險、壽險，把白花花的銀子送給業者拿去炒房，難道都不會去省思其中矛盾嗎？如果要討論高房價的根源何在，或許真是人人有責吧？

【住展房屋網/台北報導】根據工商時報25日報導，行政院會前日聽取了「青年居住政策」規劃構想報告，看到這裡，一般讀者一定會直覺認為，這是由內政部所作的專案報告，畢竟住宅這塊是內政部的權責，執行單位是營建署。

但是你錯了！做這個專案報告的竟然是教育部！教育部也來搞住宅政策規劃推動？教育部甚至還架了一個臉書粉絲頁，打算結合『婉君』（網軍）力量，廣納青年意見。這有沒有搞錯！吳部長您『有事嗎』？

平心而論，大學生目前的住宿問題確實很嚴重，而且也是整體居住政策的一環，這點教育部確實有置喙餘地。此外，稍早前任內政部長李鴻源曾提到，可撥出部分閒置校園校舍活化利用成為青年住宅或創業基地，而有關統籌、撥用閒置校舍這塊，當然也屬教育部的業務範疇。

然而舉目全球，有關居住整體規劃，實屬內政範疇，有些甚至必須上到內閣或政院層級才能辦理。就拿利用國有地規劃蓋青年社宅或創業園地來說，由於實際為許多部會，甚至國營企業持有，所以有關撥用部分，當然是跨部會，必須由政院這個層級來統籌辦理。

但即便如此，教育部提出的活化閒置校園或青年創意生活城構想，就算成案，實際執行單位也應該是內政部及經濟部或國發會，教育部至多是提出哪些校地或其他土地閒置可用，或至多是協助內政部辦理。很簡單的道理；試問要是教育部臉書粉絲頁統整出意見，卻被內政部打槍，該聽誰的？

同理，畢業後青年、社會新鮮人創業這塊，也是經濟部或國發會的業務範圍，難保教育部提出的建議，反而變成疊床架屋、多此一舉、白費工夫。所以說，除了學生住宿這塊外，坦白說，根本輪不到教育部來辦理，遑論管轄。

住展房屋網企研室認為，有關青年居住及創業問題，吳思華執掌的教育部，之所以會想要跑來參一腳，恐怕還是有揣摩上意及民意的味道。畢竟這次九合一大選，青年這塊執政黨輸得最多，因此如何傾公部門力量拉攏這個族群，現在肯定成了各部會的頭號任務。毛院長卯起來幹，金管會曾主委也『共襄盛舉』，現在換教育部長也來參一腳，不用感到意外。

但說實話，如果以教育部之姿，想要爭取年輕人的支持，住展企研室誠心建議，是不是先把自己的鬍子刮乾淨再說！現在的年輕家長及學子，正為了十二年國教被搞得焦頭爛額心慌慌，請教育部先針對這部分，化解家長、學生及社會疑慮之後，再來煩惱大學生住宿問題不遲！

【住展房屋網/台北報導】97年金融海嘯之後，台北市房市率先回溫、房價快速飆漲，並帶動周邊縣市跟漲，就連以重重山脈和台北相隔的宜蘭地區，跟漲也是不落人後。據住展雜誌統計資料顯示，近6年宜蘭各行政區房價普遍上漲（見表），且部份區域漲幅並不遜於北北桃，令人跌破眼鏡。

政策漏洞　資金大舉東進

住展雜誌企研室經理何世昌表示，自97年金融海嘯迄今近6年來，受到不動產景氣上揚，加上央行在北北桃實施選擇性信用管制，以及奢侈稅漏放農地與都計外土地等綜合性因素影響，促使資金大舉湧入宜蘭，使宜蘭各主要行政區房價全都大幅飆漲，尤其是礁溪漲幅最大，金融海嘯以來房價暴漲約2.4倍。

令人意外的是，地理位置在宜蘭縣中心、堪稱宜蘭最熱鬧的羅東，平均房價從16萬／坪漲到19萬／坪，近6年只小漲31.25%，是漲幅最小的地區；主要原因是開發相對飽合，建地有限，缺乏大型指標案炒熱市場，再加上鄰近羅東的五結地區，競相推出千萬以下的透天案搶食羅東客，以致於羅東房價漲幅稍小。

而鄰近宜蘭市的壯圍，同樣狂推相對低總價透天案，搶食目標則是宜蘭市區客；光是今年前十個月，壯圍所推出的透天總戶數，就已經超過101、102年兩個年度的總合。從五結與壯圍兩個地區房市來看，相對低總價透天顯然切中宜蘭人胃口，也使相對低價區房價持續墊高。

靠溫泉住宅　礁溪飆上天　

更讓人詫異的是，原本房價在宜蘭縣居於老三的礁溪，現房價已衝到全宜蘭第一貴，從97年的12.9萬／坪，強拉到31萬／坪，短短6年累計漲幅高達約140%；另頭城同期漲幅則近132%，漲幅實令人咋舌。因礁溪和頭城漲幅絲毫不輸給大台北的許多行政區，被央行列入選擇性信用管制的可能性越來越高。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，礁溪房價瘋狂飆漲的主因有三：第一是健康重劃區開發題材，吸引建築業者和觀光飯店進駐，推升當地不動產行情。第二是不斷推出相對高價的溫泉宅。第三則是外地建商看好溫泉宅需求，積極搶進礁溪獵地並推案。

或許誰也沒料到，礁溪特產的碳酸氫納泉，竟成為房市大補帖；當地的溫泉住宅案，大多以自挖溫泉、戶戶溫泉為訴求，開價一個比一個還高。如「吾奧」平均開價56萬、「the ONE」均價60萬／坪、「PARK ONE」均價60萬／坪。

東海岸失控　管制風險上升

由於看中礁溪溫泉住宅需求，上市建商前仆後繼至礁溪買地推案，如麗寶機構旗下的名軒開發，將於健康重劃區推出的「湯本源」；該重劃區的健康路上，新潤建設也預計在明年推出溫泉住宅案。

受到礁溪高價溫泉案帶動，近年頭城地區陸續出現『只有礁溪半價』的溫泉宅搶市，如「湯院子」平均開價32萬／坪、「OH! 1796」均價33萬／坪。另外，頭城烏石港重劃區開發推案，也是帶動房價上漲的原因之一。

在台北市房價高高掛之際，有句話這麼說：『買不起台北市買新北，買不起新北買桃園，買不起桃園買宜蘭。』但現今即使是跑到宜蘭，恐怕也很難買得起了。

何世昌指出，礁溪近6年來漲幅約140%，溫泉住宅開價平均在5字頭到6字頭之間，無論漲幅或建案開價，都比央行最近納入選擇性信用管制的桃園、蘆竹、中壢、龜山等地區還驚人。若照央行同一套標準，礁溪恐會先被列為下一波選擇性信用管制的觀察名單，其次則是頭城，因為其漲幅、單價並不輸給北北桃管制區。

接下來，礁溪還有「湯本源」、「心立方」等新案將陸續公開，據悉價格也不低，礁溪房價暫仍會居高不下。若是礁溪因此被列入管制區，將是東部破天荒第一個被央行關禁閉的區域，也令人好奇日後發展。

【住展房屋網/台北報導】雖然相關分析一致認為，這次執政黨九合一大選潰敗，和拔鵝毛總挑瘦的拔，如油電雙漲等政策執行失當有關；但說實話，施政策略總對財團資產階級有利，放任貧富差距日益惡化，才是更深層的原因，民怨首位的高房價，自是冰山一角。

然而，選舉結果並沒有讓政商結構有任何瓦解或鬆動的跡象。就以毛內閣推動的所謂財政健全方案來說，包含幾乎已確定擱置三年的大戶條款、近日進入攻防的兩稅合一，到挫咧等的房地合一，或許細節或執行方式有討論的空間，但大方向其實是沒有錯的；只不過從業者到立委，選後全部群起反撲，企圖祭出拖字訣，行反改革之實。

不過這批立委也不至於一事無成；據報導，23日已完成奢侈稅修改三讀，外界解讀是一鬆一緊，鬆的是遊艇課稅基準，緊的則是更受外界矚目的不動產。

首先有關自用宅認定之豁免部分，除了個人僅持有一戶、無營業或出租者之外，另附加必須要有所謂自住事實；如裝潢、每月基本水電支出等，並得經財政部核定為「確屬非短期投機者」。另外，則是將非都計工業用地納入。

自用宅認定趨嚴部分，住展房屋網企研室認為早該如此，因為奢侈稅如果目的是打擊短期炒作，就要打中要害，查核是否有自住事實確有必要。然而接下來問題就在於，究竟要如何認定？畢竟有些投資客也是會做一些基本裝潢，甚至也會出租，製造有使用水電的假象。

將非都市計劃工業地納入，則應該是因應近期不少游資轉向都計外土地炒作有關；畢竟這些時日不時傳出，真正有需要設廠生產的廠家，因為土地價格被炒高，而必須花更多成本購地，情況和住宅市場可說如出一轍。

然而住展企研室就要問，如果把工業地納入，那麼農地呢？最近不是也有消息指出，因為央行管控影響，炒房、炒地資金已將東移到宜花東地區？尤有甚者，目前農地不但交易免徵土增稅，甚至持有也停徵田賦多年。如果奢侈稅的目的是要堵住任何炒作的可能性，為何納工業地卻繼續放掉農地？

不過說實話，無論是一般住宅、商辦、工業區或農地，所有問題的根源還是同一個，那就是因為稅基認定有問題，房地資本利得課稅及持有之財產稅都偏低，形同製造炒作溫床。只要現制沒有改變，光靠奢侈稅來抑制投機，根本不可能，因為投機客也不過是多花兩年成本而已，撐過去了還是他的。

【住展房屋網/台北報導】俗稱璞玉計畫的竹北台灣知識經濟旗艦園區開發案，在選前可說是雙方陣營交鋒最激烈的議題，也讓縣長邱鏡淳的連任之路贏的驚險，選後不久便向地方承諾推動決心，試圖平息開發延宕的指控。然而這般宣言只討好了傾向開發的利益主義者，對於部分竭力保護僅存農地的自救農民而言，無疑是一大重擊，開發計畫恐再度陷入僵局。

璞玉計畫開發面積廣達447公頃，其中農地高達9成，而真正的園區主體只占142公頃，其餘則轉為住商用途，因此堅守祖產的農民認為，開發計畫美其名是為了推動經濟，實際上只是為了炒房；且從糧食供給的角度來看，住展房屋網企研室曾提到，台灣糧食自給率過低，需納入山坡保育地後才能勉強達標，可說是嚴重的國安問題。

糧食自給問題，成為反對派農民最有力的立論基礎，而農地種房不種糧導致的高房價，也是有目共睹；反觀官方在力挺開發案時，僅口頭聲稱能帶來多少產值，卻無法為數據提出厚實基礎，讓人質疑所謂的效益只是一場泡沫，最終受惠的，只有金字塔頂端的政商權貴。

住展企研室認為，政府若真有心替開發建設背書，就應該拿出具說服力的科學證據，取代利大於弊的口號，當農民以糧食供給不足為由反對開發時，官方也才有說話大聲的立場。

因此住展企研室建議，政府不妨請農糧署依照農地地力，將各農地生產力量化，假使開發計畫有需要使用鄰近農地，便可依據農地生產力評估是否納入，若土地相對貧瘠，不至於對整體糧食產量造成衝擊，合理的開發相信不會引來太多反彈；而這也有助掌握全國農糧生產量，避免國人陷入糧食自給不足的恐慌。

一旦能拿出有力事證為開發案背書，反對聲浪才有被說服的可能；相反的，若總是用畫大餅的方式模糊焦點，只想把反對者畫上阻礙地方發展的標籤，後果就是讓激烈衝突一再重演，屆時不論再怎麼好的政策，在百姓的眼裡，都難免成為一場鬧劇。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】新官上任三把火，不但柯P身體力行，被外界認為是意外勝選，自己卻相當篤定的鄭文燦，也深知箇中三味；日前他接受媒體專訪時便再度強調，將桃園捷運紅線，即台鐵捷運化，從高架改為地下化的方向不變。

不管鄭先生堅持更改計畫的理由是什麼，還是得面臨一個重大挑戰，那就是錢哪來？鄭說他會繼續向中央爭取，但住展房屋網企研室認為，最後大概又會從活化周邊土地來。

但這樣的操作，很容易演變成強徵民地、踐踏土地及居住正義；這幾年我們一再看到同樣戲碼不斷重演，也因此發生憾事，最近最鮮明的例子，就是苗栗大埔案。

然而台灣真的很窮，窮到只剩土地嗎？看看一些高價豪宅還是有人買單，房仲海外店頭生意興隆；再看壽險業還是滿手現金，最近往海外投資異常積極，甚至連郵局也將要依樣畫葫蘆。這代表台灣民間很有錢，問題是出在分配上。

同樣的狀況，也適用於台灣官僚體系。以地方來說，不動產之地價及房屋稅是重要財源，中外皆然；然而國內評估稅基(土地公告現值、地價及房屋評定現值)長期缺乏檢覈機制，加上交易資訊不透明以致缺乏參考依據，因此扣除少數高房價都會縣市外，地方財源都相當吃緊，據公平稅改聯盟所指，不少中南部縣市，財務狀況已到必須住加護病房的地步。

但更重要關鍵是，這兩項稅負稅基是地方決定，稅率卻是中央把持，加上攸關稅收分配的財政劃分法存在重大問題，導致各地財富分配跟民間貧富差距如出一轍，有錢的縣市尚能維持運作，但窮的縣市卻愈來愈窮。

於是，操弄不動產持有稅基，成了地方政府唯一可使用的籌措財源手段；這樣下來，當然容易和市價漸行漸遠，甚至喪失起碼的稅負公平性，結果導致同樣市價，繳的持有稅卻差很大的奇怪景象。如台北和高雄同樣市價1千萬的房地產，持有稅總合之實值稅率差了快一倍；同樣在台北市，等同市值的房地產坐落在大同、萬華這類老舊市區，每年要繳的地價稅就要比內湖區高上一截。

非都市計畫範圍較大的縣市，窮到真的只剩土地可運用；然而新的問題又來了，國內土地持有稅，都市計畫內是徵地價稅，但非都計區(大部分屬農地)則是徵田賦。但民國76年田賦停徵後，農業縣市財務惡化情況更嚴重，於是廢農休耕時有所聞，圈(農地)重劃成住商工業地，更成籌財源的重要手段，所以當然要活化、要圈地，建商當然也樂於配合演出。

此外，因為農地交易免徵土增稅，查為農業使用屬實者，農舍也免徵房屋稅；於是，這幾年農地炒作猖狂，假農舍真豪宅充斥。這一切的一切，不但和國內不動產稅制問題息息相關，更源自國土利用毫無原則，後天管理又嚴重失調。

說到這裡，今年稍早爆發的地溝油混充食用油事件，真正爆發的原點也和土地利用有關；當初精煉地溝油冒充豬油賣給強冠的郭烈成，一開始其實是工廠所在位置，按土地利用規範不得從事(食品)工業生產，所以被罰六萬，黑心事件才接著東窗事發。

據此，如果屏東地方地政單位恪盡職守，嚴管土地利用及查察生產情況，或許黑油事件不會產生，或至少人們誤食黑心食品的時間可以少一些！言盡於此，如果台灣的不動產稅制不全面革新，台灣的國土利用及管理不重新檢討，未來就算經濟好轉，最後也將繼續內耗，不可能轉化為全民皆足的應然狀態！

【住展房屋網/台北報導】交通建設常可帶來區域繁榮，但在花錢建設之前，得要詳盡評估，尤其花大錢的工程，更不能草率將事。好比人們投資生產將本求利，必須先周密計劃，審慎進行。不論私產或公帑，虧損或失敗都非大眾所樂見。

台北市長當選人尚未就任，即到處參訪示意，頻繁發言，謂將有一番作為。人貴立志，當上市長後，如有心穩當施政，或大肆改革，自然比起無為而治好些。然而，勵精圖治並非花大錢，蓋這蓋那。

北宜本有鐵路公路相通。再搞直鐵亦不過省十多分鐘。沿途難道全無風景可欣賞，非得快馬加鞭，說到馬上到？有多少人是去洽公談買賣，急如星火？觀光休閒居多乃是現實，從容搭車，把現有的道路、鐵路系統整合完善才是當務之急。

若以快速為先，曾有人戲說若他當市長，肯定和各都縣市長簽約，開辦直升機往來業務。誰那麼急，就乘直升機，不就是花錢嗎？香港半島酒店有超級早餐，可搭直升機觀光，在機上享用早餐，畢竟直升機比直鐵快多了。

經過幾番周折，合緃連橫、大聯盟，弄出一位聲稱跳脫黨派和色彩的人來擔任市長，得來不易。然而，多數人跳脫不了自己的習氣和本性。依直覺行事者。即不把參考數據或旁人建議當一回事，未來演變可想而知。

樂觀的看法是，衝撞舊有的施政模式，或會帶來嶄新的風格與面貌。被攻破的天龍國，將走入一段奇特的旅途，若干年之後，天龍國也許不再天龍，但也可能飛上九天，更加風光。

別忘了，無論什麼人主政，都不容許落入好大喜功的黑洞，須抱著謙卑的心態來學習市政。否則，胡亂花錢必會讓納稅人和這城市陷於災難和困境。當用的固然省不下來；而當省的絕不可信手揮霍，免貽禍後代。

【住展房屋網/台北報導】其實不必等到黑油事件爆發，自頂新魏家僅出1%買帝寶的消息遭踢爆後，這家企業就已成人人喊打的過街老鼠。而稍早又驚傳，頂新這幾年慣用的五鬼運財，也就是從銀行拿錢出來錢滾錢的手段，據悉打算吃下頂新101股權的大馬IOI，也準備依樣畫葫蘆。

IOI是不是真的打算玩這套，目前還無法確知。然而這招大型拖拉斯專利之錢滾錢遊戲，真的是凡有金融體系，或奉行資本主義遊戲規則的國家或地區都看得到；這套法則堪稱舉世皆然，屢試不爽。

所以，原來房子不是蓋來賣，甚或是拿來住的，土地也不是拿來作實質開發的，而是拿來當擔保品，跟銀行融資錢滾錢。也難怪這幾年儘管房價持續墊高，本地上市建商還是要繼續買地，因為這樣才能維繫以上的操作獲利模式。

當然這樣的情況，絕非台灣獨有，只不過在台灣風氣更盛，因為他們有最大的優勢，那就是官方配合演出，圈地重劃，況且還以此為政績，沾沾自喜。於是大型開發商玩大的，投機一族雨露均霑賺小的，房價當然容易被墊高，而且不容易回歸供需機制，甚至市場景氣也容易快速波動、起起落落。

但問題在於，台灣的財富重分配制度完全失靈，又無適足的社會住宅乃至住宅政策可言，租屋市場又亂糟糟，於是不光社經弱勢，所有庶民都被迫要投入買賣市場，用偏高、不合理的代價換取民生居住所需，甚或起碼的遮風避雨所在。

然而，中小型業者無足夠資本及技術推預售案，還是得循正常的先建後售或邊建邊售模式推案。但這樣的經營模式，投資客卡位意願有限，主要得靠剛性消費者買單，短期融資壓力甚至高過大型建商，加上土地成本被墊高，一般民眾房價/所得負擔比也偏高、愈來愈買不起，當然經營出現困難；無怪乎東森王應傑董事長語出驚人說，最近周轉不靈的中小型建商變多。但這是否表示房市就將進入七年修正期？對不同規模的業者來說，答案可能還是不盡相同。

不過值得注意的是，全球資金行情結束、利率看升，加上高房價搞得民怨沸騰，代銷乃至大型建商都發現，房市投資客比例持續下滑，因此態度也轉趨保守，或開始分散風險；如代銷公會宣稱考慮『縮衣節食』，大型建商進軍海外或投入高齡住居或商用市場，住展企研室認為，這些其實都在暗示，本地住宅市場乃至總體房市的多頭行情，可能已進入強弩之末的階段。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】九合一大選甫落幕，政局也因多數縣市政黨輪替而充滿不確定性，加上房地合一稅改尚未定案，使得原已漸漸失溫的房市，回溫速度不如預期。購屋者所抱持的策略，除了持續觀望，等消息明朗後再進場外，部分人則選定入手輕鬆的價格與方案，打著安全牌來購屋。

住展房屋網12月份民調議題中：「近期建案推出以下促銷手法，請問哪一種對您最具吸引力？」，列出低總價、低自備款、結構工程零付款與保證買回等選項提供民眾票選，截至月底的投票結果，4成以上的人傾向先購買低總價的產品；3成8的則是希望賣方推出低自備款方案；1成左右會注意保證買回的案子；較少部分（6.6%）則是受到結構工程零付款的吸引。

根據上述結果，住展房屋網企研室研判，雖然房市因消息面混沌未明，讓購屋族不敢貿然出手，但根據住展雜誌調查，北台灣各地區的房市，仍有不少規劃小坪數、或是外圍地區的低單價產品，因總價門檻較低而不受影響，這樣的現象也與民調結果不謀而合。

許多推案較密集的地區，產品同質性較高，會藉由建案釋出低自備的廣告標語，如「自備30萬即可輕鬆成家」吸引客戶前來參觀，另外預售屋部分，除了1成左右的訂金與簽約金，從施工到結構體完成必須分期收取工程款，因此「結構工程零付款」也是建商促銷的廣告手法之一，而這兩種訴求，因可將自備資金壓力減輕，也在民調中獲取網友青睞。

較值得觀察的選項，則是「保證買回」，如青埔高鐵特定區外圍，有建商祭出「不滿意保證原價買回」的手法，在兵家必爭之地脫穎而出，而這樣的操作技巧除了切中目前購屋者觀望、不敢出手的心態，也代表業者看多後市，以青埔來說，104年底捷運機場線完工，勢必會再帶動相關建設進駐，連帶刺激買氣，因此這樣為購屋者「留有後路」的促銷方式，實則為自己挹注買氣。

住展企研室也建議，房市交易量處於低水位之際，提出廣告主力的訴求建案漸漸增加，但低自備、零工程款的背後，也代表著貸款成數拉高，消費者可先衡量自身的經濟能力，並規劃可負擔的還款計畫，再去評估是否可藉由這些促銷方式入主新家，此外，須注重產品的地段、生活機能等條件，才能在瞬息萬變的市場中，步步為營，成為贏家！

【住展房屋網/台北報導】眾所周知地，國內高房價問題已成為主要民怨，但無論是官員或者是不動產業者，都說不是他的問題、問題是出在某某某身上。住展房屋網認為，這種「踢皮球」文化如不根除，就妄想解決高房價問題，無疑是癡人說夢話。

台灣「踢皮球」文化盛行，從官場到民間通通都「受用」。先談談民間吧，最近台北市代銷公會出來開記者會，公開呼籲建商應該率先降房價；多數建商卻認為高房價問題不在自己身上，是地主漫天喊價，因為地價居高不下，建商受限於成本因素，豈會大幅降價？

地主也不認為自己在哄抬房價，他們認為建商房價賣那麼貴，憑什麼自己的土地要便宜賣？況且，之前市場好，代銷業者炒作紅單而炒高房價，現在卻怪地主土地賣得貴，怎麼會合理呢？

無論問哪一方，都是公說公有理、婆說婆有理，沒人會認為自己是高房價幫凶，連政府官員也一樣。當學界與產業界把高房價的源頭都指向低利率、資金氾濫時，中央銀行總裁彭淮南卻數次回擊否認，還洋洋灑灑提出部份高利率、房價卻上漲的國家，來佐證台灣房價飆漲並非中央貨幣和利率所造成。

央行總裁彭淮南還曾說，要解決高房價問題，是要靠租稅政策，意即把責任推給財政部。對於彭總裁送來的「大禮」，財政部豈願意照單全收？財政部長張盛和則說，高房價問題是因為市場資金太寬鬆，回打了央行一巴掌。

不僅如此，當學界認為不動產稅負過低，使富人形成「囤房」風氣，導致房價飆高時，張盛和卻說，不動產稅負過低的問題是在地方政策，因為房屋持有稅：地價稅和房屋稅都是地方稅，調整權都在地方不在中央，財政部甚至呼籲地方應調漲不動產持有稅，以落實居住正義。

那麼，地方又怎麼接招呢？第一種方式，就是「不鳥他」，當財政部說的話是耳邊風；第二種方式，則是出來喊委屈，像台北市副市長張金鶚，就說「地方工具有限」，又如新科台北市長柯文哲，也說地方政府權限不足，並把高房價問題轉向低所得問題。

民眾因高房價民怨，把選票投給柯文哲，就是希望柯文哲能紓緩居住壓力；只要柯文哲在台北市市中心菁華的市有公有地大量蓋公共住宅，不僅能提供市民承租，也能抑制市中心房價。

但柯文哲卻選在基隆、一個租金水準比公共住宅每坪500元還低的地方蓋公共住宅；再者，柯文哲選前說市有空地很多，上google就查得到，但現在基隆都找到地蓋公共住宅了，台北市卻連一塊都不敢公布，其中緣由實耐人尋味。

事實上，中央與地方政府都是在打爛戰。因為中央政府握有修法的權力，也有足夠的權力督促地方，但財政部的不動產稅改卻一拖二、三十年。而地方政府有權調高持有稅，但卻不肯大幅調高；地方政府也有權開徵空地稅，但卻無人肯做，又怪東怪西、怪工具不足。

更重要的是，為了制裁養地與高房價，政府本來就有權照價徵收土地，但卻沒一個官員敢做，因為官員不願得罪財團與富人，然後裝無辜向大眾說自己受冤枉。

這還不是最糟糕的，掌管我國住宅政策的內政部，在高房價浪潮下毫無作為，除了弄個大弊案的合宜住宅，以及養蚊子的不動產出租平台之外，多年來一直呈現「假死」狀態，好像一副事不關己的態度。

如果我們放寬標準，就讓政府別打壓房價好了，那起碼也該蓋社會住宅，讓民居有租的選擇吧？看看南韓，人家住宅主管機關可以在短短幾年內，在主要都會區興建數十萬棟社會住宅，但台灣的內政部就只會演戲哭窮，說「沒土地、沒經費」。

且看民國99年，當時總統馬英九承諾要大量興建社會住宅，前行政院長江宜樺找來內政部和財政部國產署，選了一批土地向國人宣誓要蓋社會住宅、今年九合一大選前又承諾一次，好像假支票開免錢的一樣，到現在連一根毛都沒有。

這種把責任一層推一層、互相踢皮球，事後又不認賬的態度，我們說實話，民眾只能自己認了吧，因為期望越大，失望只會越大罷了！