【住展房屋網/台北報導】這週來，國會為了大戶條款鬧得不可開交。稍早現任立委不分藍綠，集體擺爛搞脫字訣，決議將全案擱置留待下屆定奪；不過最新消息又傳出，親民黨立委李桐豪打算翻案。該條款命運究竟如何，不但全體股民高度關注，也將影響財政部同時正在推動的房地合一課稅。

從租稅公平正義的角度，有利得就課稅，這再天經地義也不過，因此房地合一稅的正確性獲得肯定。然住展房屋網企研室須指出，如再考慮房市的健康穩定發展，則只變動或增加交易利得稅，卻不同步檢討持有稅，則還可能產生反效果。

在張金鶚接任郝市府副座後，繼而成為房產相關學者大砲的德明科大花敬群教授就認為，如果只更動交易稅，可能會引發閉鎖效應；結果不但價不會跌，而且還會再漲；但更攸關業者生計的交易量，則還會進一步萎縮。

花敬群進一步分析指出，在房地合一未定案前，可能價跌量增。因為賣方會想避掉新制要繳的高額交易稅，所以要提前出場；而以目前利率走升、資金退場之態勢，當然是鬆動價格較能達成，這也是目前住展企研室所看到的市場實況。

但新制上路後則恰恰相反；賣方為了避開高額交易稅，會傾向封盤不賣，導致交易量縮，這就是所謂的閉鎖效應。但更嚴重的是，賣方會先轉嫁增加的稅負，造成價格反漲，就好比每年土地公告現值一調漲，賣方都會跟著反應調高售價一樣。況且持有稅仍低，賣方就更不急著獲利了結出場，反而會繼續花少少的時間成本，等待下一波景氣回溫、帶動價格上漲後，再伺機出場。這樣下來，不但房市不健康，官方也不會因此增加稅收。

花敬群指出，官方推動稅改，無論是想平抑房價、單純想增加稅收，或真的打算推動制度改革，為了達到租稅公平，都不能只改交易利得稅，必須同時配合調漲(高)持有稅。他建議可先調高持有三或四戶以上多屋族的持有稅，影響層面較小又可收到立即效果；因為按官方統計，持有三戶者只占全台約5%人口，但他們卻持有近三成的房產。

但弔詭的是，這5%人口正是現實上握有較多權力者，改革之困難度就在於此。然而花敬群仍樂觀；他表示內政部已研擬調整相關規定，改變現行地方決定持有稅基的機制，料可納入更多專業估價機制。再者，經過1129大選後，他也相信民眾已看清更多公共事務；長期扭曲的不動產稅制，必將面臨愈來愈大的民意壓力，無論中央或地方，都必須作出回應適度調整。

【住展房屋網/台北報導】即將卸下台北市副市長職務的張金鶚，日前出席松山健康公營宅的動土典禮，任內政績再添一樁，預計2017年完工後可增加506戶社宅，並持續往45000戶的目標邁進。都發局也談到，在租金方面，以8.5坪的套房為例，租金估計僅市價的7折，讓民眾能以萬元有找的價格進住市中心。

住展房屋網企研室直言，這樣的價格雖然比市價略低，但若與民眾的薪資水準相較，租金仍偏高，不見得能有效減輕租屋民眾的負擔。在整體租屋市場中，以35歲以下的青年族群租屋需求最為旺盛，也是最大宗的客源，根據主計總處薪資調查統計，此年齡區間的國民每月薪資收入僅3萬出頭，低於30歲的年輕人平均月薪甚至未達3萬門檻，顯見仰賴租屋的年輕族群普遍阮囊羞澀。

一般租屋者在衡量房租支出時，多半以不超過月收入的三分之一為原則，而松山公營宅的萬元租金，對30歲以下的主流租屋者來說，已逾可負擔水位，對薪資差強人意的租屋者來說，依然只能繼續在民間尋找品質保障不足，但價格相對低棲身之所。

因此住展企研室不斷強調，官方在衡量公營宅租金時，不能僅單就市價考量，應以需求者的收入為主要參酌，且現今物價飛漲，民眾飲食與生活支出增加，官方也應將當地的物價考量在內，再來討論多少租金合理，才讓租客們真正有感。

政府在推行公營宅時，若能進一步進行市場分析，對政策會更有幫助，例如事先調查有意承租該地公營宅的客源背景，分析其年齡、薪資狀況，以及對住宅的基本要求等等，便可針對不同區域的租客屬性，提供最適合當地租屋者的住宅產品，並訂出大多數人都能負擔的房租，如此一來方能使政策效益極大化。

社會住宅是百姓念茲在茲的重要政策，官員們不能只抱持著『有做就好，沒做拉倒』的心態，否則政策無法發揮效用，也只是徒然浪費人民的納稅錢；考量公營住宅政策時，不能只談論其市場性，而忽略掉最重要的社會性，當官員只強調比市價低時，已將社宅的社福性過度簡化。

當然對官僚而言，以高昂市價為單一標準來訂價是最簡便的作法，但如不摒棄這種便宜行事的作風，政策恐怕得不到民眾如雷的掌聲，反而招來排山倒海的罵名。

【住展房屋網/台北報導】日前媒體報導，去年四月接任北市副座的張金鶚，替自己這近兩年官場生涯打了80分的成績單；不過他也失望地表示，由於可用的政策工具不夠，因此任內北市房價不但沒有鬆動，而且還續漲，因此期望財政部堅持立場，續推房地合一。

然而這樣的說法，住展房屋網企研室必須說，恐怕有點禁不起考驗。因為房地合一課稅充其量是交易稅，從稅制理論來說，對抑制價漲反而不見得有效，甚至還可能有反效果，因為賣方會將增加的稅負轉嫁給買方，也就是調高售價。

真正能促使房價鬆動的，其實是經常性的持有稅；調高後，會造成持有閒置成本提高，部分賣方就有可能不耐更高的等待成本，欲提前獲利了結。當市場待售物件增加，基於供需法則，房價自然更易鬆動；如果更多賣方急於出場，造成價跌的效果還會更大。基於這樣的原則，如果稅改目的在抑價，則應是調整持有稅，而非奢侈稅之類的交易稅或房地合一之類的利得稅。

而以台灣目前制度來看，持有稅固然稅率由中央決定，但稅基則是地方全權決定，加上稍早中央還解除老屋增稅禁令。張金鶚說抑價工具不夠，不知是換了位就換腦袋？還是人在官場，身不由己？

目前台灣的房地產持有稅分兩塊，一是地價稅，一是房屋稅，稅率都是中央決定，但稅基則是地方調整。地價稅基為公告地價，三年調一次，與每年調一次的公告現值連動，由地價評議委員會負責調整，組成分子有相關官員，還有業者及民意代表等。房屋稅則以房屋評定現值為稅基，財政局負責調整，實際稅負計算還會考慮折舊、路段率等。兩者共同處，都是有人為操控甚至操弄的成分。

所以要調高持有稅，透過調整稅基的方式就可達到，而這部分全是地方權責。事實上，北市稍早推出的豪宅稅，其實就是加值房屋稅，即把符合所謂豪宅八條件的案例，調高其房屋構造單價等。因此如果台北市府真想透過手邊政策工具平抑房價，其實最快且有效的方式，就是調高房產持有稅基。

只不過，相較於有交易，且有所得才要課的房地合一稅，持有稅因為是經常稅，每年都要繳、跑也跑不掉，則一旦調高，影響層面更廣，因此歷來無論藍綠，地方首長幾乎都沒人有膽識捅這個馬蜂窩。

然而近年地方財政吃緊，高房價問題又成民怨首位，1129大選結果更說明民眾相關意識開始覺醒；住展企研室認為，仍應開始適度、緩步調高持有稅，或先針對持有多屋族調高持有稅。當然，稍早雙張推囤房稅也是其一；然而如果第四戶以上才適用較高稅率，而且稅基仍原封不動，則效果還是會大打折扣，因為真正的問題所在，還是稅基認定沒有導入真正的專業估價機制，以致與市價差距太大。

【住展房屋網/台北報導】台北市副市長張金鶚即將卸任，在卸任之前，特地召開媒體茶敘，強調都市更新方式要多元，指公辦都更不太可能達成，還說原本的「一坪換一坪」政策應該存在。值得一提的是，張金鶚為自己任內表現打了80分，但事實上真的如此高分嗎？

首先，我們先談都更「一坪換一坪」。針對這個問題，張金鶚似乎是「換了位置就換了腦袋」，因為郝龍斌在民國99年提出「都更給予兩倍容積獎勵」，同時喊出「一坪換一坪」的口號時，當時張金鶚還是政大地政系教授，張教授曾說，郝市府簡化問題核心、打亂都更進度，疑是「選舉操弄」，也強調「一坪換一坪」不可行。

不僅如此，張金鶚在其出版的都更書籍也說，在大部份的建案中，其實很難完美一坪換一坪的美夢。執料，在張金鶚要從副市長位子退下前，竟為「一坪換一坪」政策辯護，還說「一坪換一坪」應該存在。這不禁讓人好奇，張教授到張副市長的歷程中，到底心境有何變化轉折？

其次，再談到都更該保留多元方式，還是採取公辦都更；張金鶚認為，多元方式較可行，若只是公辦都更，並非都更萬靈丹。

只是，都更效率是個赤裸裸的事實，台北市執行多元方式都更以來，都更效率是快還是慢？答案根本不作他想。既然多元都更效率不彰，那麼為何先論斷只有公辦都更不可行？

姑且不談效率，就談現在台北市都更的弊病好了；現在台北市舊建築聚落東劃一塊、西劃一塊都市更新單元，這種零碎式的都更方式，早已違背都市更新的精神，也無助一座城市建立其嶄新風貌。建築學者漢寶德說得好，台北市都更缺乏系統性思考，而現在的「孤島式都更破壞城市肌理」。

正宗的都市更新，理當是大街廓都更，台北市都更充其量只老舊建物改建，這點張金鶚不可能不知道。當然，因為民情的不同，歐、美、日的大街廓都更，在台北市或許寸步難行，但台北市幾乎都把都更丟給民間去做，這點實在說不過去。

不過，若把台北市都更之責推給張金鶚，顯然不盡然公平，因為這問題非張金鶚所造成，也不是他獨力所能挽救。只是真要評分，他在這項目也拿不到多少分數，即便他推動第三方平台、都更行動綱領，但對於都更的幫助，其實只有隔穴搔癢的效果。

雖然張金鶚在都更的成就不大，但他對於促進房屋交易資訊透明化，卻有不凡的貢獻，其中最該受到讚揚的，就是制定與落實「台北市預售屋銷售規範」，這對於保障購屋者權益有極大影響。可惜的是，在張金鶚卸任後，相關稽查工作可能無以為繼。

而失分最大的，則是張金鶚素有學者的深度專業，卻不敢、也未在台北市擬為特定團體變更保護區這一件事上發聲，反而睜隻眼、閉隻眼同流，與市府一起護航慈濟等特定團體。不知張金鶚在回政大任教後，會不會開設「第一次開發保護區就上手」的課程？

【住展房屋網/台北報導】隨著醫療科技進步，人們平均壽命增加、導致人口老化，這點不讓人意外。但台灣同時間生育率高速下滑，如今幾乎已是世界最低，因此人口結構老化的速度飛快；高齡人口的各項生活問題，顯然將是未來台灣社會必須面對及解決的重大課題。

在公共空間這部分，目前建築技術規則中有無障礙專章規範，因此重點在於落實法令；不過對於日常生活的私領域，則不大可能用相同標準要求之。這時候，所謂的通用住居設計觀念，或許就是解答。

通用住居設計的概念，簡單說就是不挑人，人人都可用；和無障礙空間設計的區別在於，無障礙必須考量到(空間的)最大容受性，通用設計則是從常態、混居的角度出發，更講求可實踐性，甚至產品、商品化的可能。

通用設計在台灣的推廣，是由富邦文教基金會等機構贊助成立的自由空間教育基金會推動，至今已有近十年時間，歷年更舉辦通用設計競賽、設置相關獎項，鼓勵國內設計人才在進行產品設計時，融入通用設計概念，今年來到第九屆。

自由空間教育基金會董事長，本身也是輪椅族的唐峰正表示，早期推廣通用設計，確實以日用品領域為主；但經過這些年所見所聞後，他了解到，必須回歸住居空間通用化，後端細節才能事半功倍。因此近幾年，基金會開始朝住居空間融入通用設計概念的方向宣導，而且獲得國內不少建商或建材業者的認同與支持。

今年進入第九屆的設計獎頒獎，是在17日下午假台北市府沈保禎大廳舉辦，而且這次的首獎就屬於公共空間設施，是讓使用者可將公共座椅上(積)雨水去除的設計，還可兼作置物架。設計的同學表示，就是觀察到公園裡座椅，下雨後積水導致使用率或意願降低，才有此設計發想。由此可知，通用設計處處在，而且是透過使用者與設計者的對話，達到產品設與實用的最佳狀態。

值得關注的是，本次頒獎交通部長葉匡時，將卸任的北市市長郝龍斌都到場參與，前任營建署長丁育群更當場倡議，可將現行建築技術規則中的無障礙專章，修改擴充為通用設計專章。

然而，唐峰正董事長對此持保留態度。他指出，通用設計的精神之一，在於保留若干彈性；一旦通用設計入法、訂建築技術專章，則就必須明文規範規格、尺寸，這樣反而把彈性和創意綁死，失去通用設計的原意。

唐峰正表示，基金會堅持透過教育推廣，期盼爭取更多業者認同這樣的理念，進而落實在未來的房市產品規劃上。他甚至打算學習日本經驗，結合更多認同通用住居設計或標章制度的開發商或相關業者，推廣住居通用標章認證制度。

通用設計理念早在80年代就在歐美興起，但在國內和住居空間規劃結合的時間則還不到10年，的確不長。然而面臨高齡化社會提早來臨，或許符合混居、常態，具備彈性、不挑人，透過使用者與設計生產者對話，找出最佳規劃可能性的通用住居設計觀念，就是台灣未來高齡人口居住問題的可能解答。

【住展房屋網/台北報導】台灣主要都會區房市、尤其是台北房市產品M型化（房屋坪數趨於極大、極小化）現象，已是不爭的事實；然而，在產品M型化之下，各類型產品的價格又有什麼變化呢？

大、小坪數最貴　單價落差最高逾3成　

據住展雜誌統計，今年截至12月15日為止，台北市12個行政區內20坪以下的產品，平均單價為105.2萬／坪、21至30坪產品平均單價為90.6萬／坪、31至40坪產品平均單價為74.2萬／坪。

其餘坪數方面，41至50坪產品平均單價為81.1萬／坪、50至70坪產品平均單價為88.9萬／坪、70坪以上產品平均單價最高，達到110.9萬／坪。從各產品坪數與價格關係來看，顯示坪數越極端，單價拉得越高；平均單價最貴的是70坪以上的產品，次貴的是20坪以下產品，21至30坪產品則是第三貴。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，在台北市買越小或越大的房子單價越高，倒是30至40坪的產品最超值，比20坪以下產品平均每坪可便宜到31萬、比70坪以上產品平均每坪省下36.7萬，單價差距十分驚人。

若把統計時間拉長到三年，從2012年到2014年12月15日期間，各坪數的單價變化與2014單一年份的趨勢相同，同樣是30至40坪的坪數平均單價最低。然而，今年各坪數單價落差拉得更大，顯示房價M型化問題更加明顯。

小坪數活跳跳　投資客狂掃貨

值得注意的是，70坪以上產品今年平均單價與近3年平均單價差別不大，顯示今年漲幅明顯趨緩，原因是高總價產品銷售普遍停滯、央行限貸加碼，以及幾個單價超越『彭淮南防線』的高價豪宅案銷售轉至檯面下有關。但20坪、21至30坪產品今年單價則快速跳漲，遠高於近3年平均價。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，30坪以下產品平均單價快速走揚的主因，是因為現在台北房市已是『總價市場』，多數購屋者因預算固定且有限，無力追逐高房價，如果想買房子，就只能降低購買坪數，這種行為就演變出『只看總價不看單價』的現象。

在總價市場之下，小坪數有足夠的自住客買盤支撐，而自住客的強勁需求，吸引嗅覺敏銳的投資者搶進這塊市場，專挑小坪數、相對低總價的房子掃貨，單價就容易拉高。

至於70坪以上的大坪數、或豪宅類產品，通常位在菁華地段、使用高檔建材，加上建商品牌撐場，甚或加上富人聚集效應，所以單價才能拉到最高。惟今年以來，沒有品牌支撐、或位在次級路段的大坪數案，就會賣得比較辛苦。

中產階級購買力弱　未來房市最大挑戰

那麼，為何30至40坪、和40至50坪的產品為何單價最低呢？其成因可能是與中產階級購買力急速衰弱，已追不上房價，或可解釋為中產階級正在消失。

何世昌指出，坪數介於30至50坪之間的房子，是台北市早年最大眾性、也是中產階級普遍買得起的產品；但近年房價飆漲後，中產階級收入已經追不上房價，使30至50坪間的產品需求銳減，單價便不易拉高，業者也順勢減少興建這類產品。惟中產階級應是房市主力買氣，若購買力遲未回升，將是往後房市前進的最大阻力。

受此影響，30至50坪的房型多已退到次級地段，否則總價拉太高，中產階級更無力負擔；久而久之，台北市中產階級就會被洗出市中心，或者到北市以外的地方購屋。於是，台北市中心菁華地段的建案，不是大坪數就是小坪數，中間坪數已越來越少。除非未來民眾實質薪資和購買力強勁上揚、或者房價明顯下修，否則這個現象應該會持續下去。

【住展房屋網/台北報導】財政部主導的房地合一稅，至今依舊搖擺不定，但該法案已引發業者反彈；有房仲業者表示，房地合一稅若稅率課到45%，將使房屋成交量再銳減，掀起房仲倒閉潮；隔沒幾日，財政部又拋出房地合一單一稅率20%的說法。惟住展房屋網企研室認為，近年多財政部祭出的數道打房政策，主旨都在「打量不打價」；無論房地合一稅稅率怎麼改，業者勢必面對低成交量成為常態。

住展房屋網表示，近年中央推出的打房政策中，尤以奢侈稅影響最為重大。但奢侈稅只對持有2年以下的不動產課稅，只要持有年限逾2年以上，就不必被課稅；這種課稅方式，其實是模仿新加坡印花稅概念而來，而其功用，「是把不動產交易時間往後推延，減少短期投機買賣，而不是在壓抑價格。」

事實上，奢侈稅原具有抑制房價的效果，其原理是要卡住投資者手上的房地產，當不動產套現受限、或者周轉率變差時，投資者出現資金壓力，就會降價求售，如此房價就可能下跌。

然而，近幾年盛逢資金氾濫，資金容易取得且成本低，投資者少有資金壓力，就不會降價求售。最後，奢侈稅就只剩下抑制短期房市交易量的功能，無助於抑制房價。

即使是研議中的房地合一稅，其道理也是一樣，其目前揭露的「長期持有享優惠稅率，最高可扣75%、短期買賣課重稅（稅率）」，是鼓勵民眾長期持有不動產，並只是把短期的買賣交易時間往後延，這才是房地合一稅的最大威力，因為民眾為了少繳稅，持有時間不長的標的就不會丟出來賣，房市就難以熱絡起來。

反倒是立委與業者最介意的45%稅率，其實波及層面很小，因為45%稅率是累進稅率的最高級距，若累進稅率是以持有的房屋棟數為課稅級距，那麼起碼要持有十間以上房產者，才可能被課到45%，大部份的人賣房子頂多課5%，根本課不到45%。

話說回來，最可怕的還不是奢侈稅與房地合一稅，對房市衝擊較大的可能是金管會把非自用住宅貸款的風險權數一律定為100%、且要求銀行增提不動產放款呆帳準備金等措施。

金管會上述措施，提高銀行放款成本；銀行成本增加，就會提高房貸利率；房貸利率一增加，投資者的資金成本就拉高。金管會這幾招打房措施，等同慢慢縮緊供應不動產的資金源頭，讓市場資金活水漸漸流失，而這威力就如同深水炸彈，衝擊或許不亞於房地合一稅。

【住展房屋網/台北報導】相較於預計週五立院院會將『攤牌』的股市大戶條款，房產端的房地合一課稅，影響層面絕對更廣；因為台灣房屋自有率超過85%，股民人數則肯定遠遠不及。不過日前永慶房屋發佈統計指出，按目前財政部規劃2千萬課徵門檻之版本，六都將有四到六成房產交易會被『房地合一』課稅，恐又有誇大影響層面之嫌。

近一年房市交易冷清，稍早北市不動產仲介經紀公會更公佈統計，今年單店單月平均成交僅3.15件創歷史新低，因此房仲業這陣子無所不用其極希望促成交易。而執政黨九合一選舉大敗導致投資客繼續觀望，又不可能冀望首購或自住客購買力立刻突飛猛進、追上高房價，因此敦促賣方價格鬆動，就成了短期唯一有效的操作模式。

於是我們看到，最近房仲業高喊房價已到頂，或說降價物件大增，其實是想刺激實際上不降價的賣方鬆動價格；而提出房地合一課稅影響層面甚廣的結論，當然也是要藉此告訴賣方，現在降價出場，負擔稅負會比以後輕。

然而實際情況真是如此嗎？住展房屋網企研室須導正視聽指出，上述分析並非事實。

沒錯，按財政部規劃之2千萬課徵門檻，以目前市價評估，六都確實有四到六成不等的房產物件『符合』起徵要件。然而除了必須交易且有所得才課徵交易利得稅(房地合一為稅基)外，篩選準則其實還有持有目的及年限這兩大項，是永慶房仲以上分析遺漏，卻同樣重要的部分。

首先是持有年限。稍早財政部公布初步規劃時已說得明白，基於鼓勵長期持有原則，(交易利得)稅率隨持有年限而遞減，持有年數愈長，適用稅率愈低；除非短期交易，否則實際被課的稅，十之八九不會比現行土增稅加房屋交易所得多。況且目前兩年內短期交易要課奢侈稅，房地合一上路後奢侈稅就要退場，到時賦稅是變重還變輕？答案昭然若揭。當然目前還有盲點需克服，那就是實價登錄實施前買進的物件，要如何評估實價。

更重要的是持有目的，也就是是否為自用或僅持有一戶。如是僅持有一戶的自用宅，則和目前土增稅相同，房地合一也有重購退稅規定，還從寬認定。而六都四到六成逾2千萬總價的物件，住展企研室相信當中絕對半數以上，甚至更多的屋主，是僅持有一戶自用；一般情況，這類房產交易，通常都是換屋，是符合重購退稅規範的，所以也形同不受房地合一或課徵資本利得稅影響。

綜合以上，答案已經很明顯；以學者先前預估，約有七成持有房屋者，是僅擁有一戶自用宅的情況推估，真正受到房地合一課稅影響的，就是那些持有第二屋以上的自然人。是故，影響的物件或層面，根本沒有房仲業所說的那麼多。

【住展房屋網/台北報導】北大特區民眾爭取多年的樹林交流道再度傳出好消息，預計明年(105年)初便可發包動工，高公局並允諾明年11月北上匝道完工後，便會先行開放通車，以紓解區域交通。

除了樹林交流道以外，國道三號未來還有西湖、南雲、古坑等交流道將加入運輸行列，國道一號也有大灣、鼎力路等交流道開闢，加上兩國道前幾年陸續開通的柳營、東山、銅鑼、南投等匝道，兩條縱貫國道的交流道數量與最初設計時翻倍成長，對地方民眾而言確實增加了交通便利性，但也同時降低國道的運輸效能。

住展房屋網企研室認為，增設交流道加強區域聯外交通，本應是在地的房市利多，但過多的交流道導致高速公路車流壅塞，恐使交通便利的期望，變成看得到卻吃不到的雞肋。

國道的快速便捷，來自於其相對一般道路的封閉性，僅在重要路口設置控管匝道，以保障路廊的高速行駛，交流道口因為車輛匯聚處，駕駛人會將車速放慢，而交流道密度愈高，車到減速的頻率就愈頻繁，且若與平面交接處的號誌設計不良，會使車流回堵占用國道，交流道愈多，這種情況發生的機會也會跟著提高。

當然地方民眾難免質疑，為何其它地方有交流道而我沒有？希望民代積極施壓爭取，但高速公路本就是以長途快速運輸為主，短程旅運為輔，與在地的一般道路分工，藉以保持路廊暢通。

而現今國道交流道密度過高，車行不到3分鐘就有一處匝道，使得短程使用的車流大幅增加，等於是把原本在平面道路的車潮搬上國道而已，如此一來，國道尖峰壅塞的情況將更加嚴重，不少短程旅運為主的路段，尖峰時還會出現平面道路比國道快速的尷尬處境，原本用路人期待的時空收斂也成為一場空。

這類的建設疑慮不只發生在增設交流道上，台鐵捷運化車站設立與捷運站點爭取也存在同樣盲點，過多的站點拉長列車停泊時間，進而影響整體行車速率，對居民來說，搭車跟上交流道是比較方便，但行駛時間卻因此而增加，不免讓人深思，這樣的建設目的真的對嗎？

在交流道『普及化』的潮流下，住展企研室也呼籲交通部應研擬應對措施，如特定時段封閉部分使用率較低的交流道，建立國道引進類似車流總量管制的概念，才能確保國道效率不打折，對在地民眾而言也才能達到『利用方便，旅途快捷』的雙重滿足。

【住展房屋網/台北報導】儘管推動房地合一是推動稅改而非打房，但無可否認地，在初步規劃難產之下，確實是造成選後房市買氣依舊遲滯的主因之一；而且目前看來，也愈來愈像部分業者指控的『證所稅翻版』。然深入了解事情始末，我們將清楚發現，讓房地合一課稅成為證所稅翻版、最後未竟全功的罪狀上，到底該寫上誰的名字！

表面上看，財政部毫無立場或原則可言，形同自廢武功，難辭其咎；因為他們去年辦完公聽會後，先放棄了中研院賦稅改革建議書建議，及原本規劃的併入綜所稅課徵，改為分離課稅；然前者更符合量能課稅大原則，理由是同樣賺100萬，對受薪階級，和對錢滾錢的高端資產族來說，意義當然不同。

接著，在某些壓力之下，財政部先拋出『對大家不利就不推』的詭異言論，接著又據傳將放棄稍早拋出的累進課稅規劃，改為單一稅率，但這離量能課稅又更遠了。道理相同，房產交易利得10萬和1000萬都課徵20%的稅率，請問賴姓藍委，這豈又符合量能課稅及租稅公平原則？賺10萬課5%，1000萬才課45%，或一視同仁全部課20%，請問吳姓綠委，哪個才比較可怕？

可悲的是，一年來房地合一課稅規劃的一系列改弦易轍，還真的儼然變成證所稅翻版。但住展房屋網企研室要質問，這究竟是誰造成的？是愈來愈買不起、住不起的庶民老百姓？倡議改革的民間團體？提規劃的財政部？抵抗、反撲的部分業者？還是不知替誰代言的立委諸公？

還有，住展企研室先前已提到，財政部稍早拋出的房地合一初步規畫，也還有很多遺漏未觸及但同樣必須審慎檢視的部分；如實價登錄實施前物件買進價格的認定，外國人交易利得，及問題更大的遺贈稅及持有稅。

另外，近期天母新豪宅「國泰天母」已有實價揭露，但相關訊息也暗藏玄機；因為房仲業者指出，該案不少是以公司名義購買，原因是相較於個人購入，以公司名義購買可省更多稅。因此除了個人交易及贈與行為外，公司或法人購買這部分，恐怕是下一個必須要提出檢討的房產稅改漏網之魚。

總之，現在看來，房地合一的確朝證所稅翻版的道路前進，最後雷聲大雨點小或面目全非，反成改革開倒車示範的機率愈來愈高。然抽絲剝繭可發現，比起實施三年的奢侈稅，房地合一根本形同減稅；因為前者無論有無利得，都以交易額課徵10~15%，後者則是有所得才課徵，部分人士的言論或指控根本似是而非。

不過住展企研室更憂心，如此下去，台灣房產稅制將繼續扭曲紊亂，不但離租稅公平正義愈來愈遠，炒作投機風氣也將重起爐灶、死灰復燃，這對房市長期穩定發展絕非好事。

【住展房屋網/台北報導】備受矚目、也備受爭議的「房地合一稅」，在選舉後又再掀起波瀾，主因是學界、社運團體與社會都期待推動該法案，但立法院國、民兩黨，以及不動產業界大多持反對意見。住展房屋網預期，在正、反兩方意見僵持不下，且財政部立場又不堅定，若不趁民氣可用在2016總統大選前闖關通過，未來房地產稅制改革恐遙遙無期。

財政部於今年上半年提出「房地合一稅」的構想後，迄今雖然法案草案未公諸於世，但其概要內容已逐一揭櫫，包括長期持有可享優惠稅率，最多可扣抵75%、採累進課稅，稅率從5%至45%、廢奢侈稅，但把奢侈稅機制納入房地合一稅中、房地合一稅可扣抵土增稅，以避免重覆課稅疑慮。

不過在方案提出後，卻遭到立法院國、民兩黨反對，其中國民黨立委更放話：「房地合一稅已被封殺」，另民進黨立委亦認為稅率45%「太可怕」，要求財政部要好好考慮修法的可行性，否則立院將不會通過房地合一稅。

因為立委的反對，引起民間團體的不滿，如巢運就聲稱，若有立委反對，就「公開該立委及家族持有的房地產資料」，情勢顯得箭拔弩張。

在九合一大選之後，許多分析家把執政黨大敗的原因歸咎於薪資低、房價高，以及所得分配不均造成貧富差距拉大所造成，以致於年輕族群用選票來抗議。但讓人詫異的是，即便高房價民怨已在九合一選舉中展現得如此明顯，立法院都無意放行房地產稅制改革，竟還抵擋房地合一稅審查。

更讓人不可置信的是，不只執政黨立委，就連在野黨立委都表達反對之意，顯示立法院對房地產稅制改革已經「超越藍、綠」，有致一同要阻擋房地合一稅（所得稅法修正案）。

至於推動房地合一稅修法的財政部，其立場仍舊飄忽不定，選後一度說「若大家覺得不利，就不要推」；現面對立法院與民意的對抗，又說要取得各方共識不容易，似乎已預告房地合一稅修法可能會胎死腹中。

事實上，歷來不動產稅制改革已推動過數次，但每次都以失敗告終，此次財政部推動房地合一稅，又面臨到同樣問題；而問題的關鍵，多是立法院反對使然，而立委反對的背後，則是業者的勢力運作。這一切是否能夠有化解、甚至成功推動不動產稅改？如果不能趁總統大選前推動實施，或許以後就難了。

【住展房屋網/台北報導】規劃已久的旗津跨港纜車終於拍板，高雄市觀光局與港務公司決定以BOT的方式興建，預計四年完工，且為避開海運航道，纜車高度估計將達100公尺以上，可望超越或與新加坡聖淘沙纜車並列亞洲之最，觀光局表示完工後可負擔百萬人次承載量，紓解假日交通，業者也表示樂見其成。

從高雄市觀光局對纜車的期待可看出，纜車兼具大眾運輸與觀光兩種功能，住展房屋網企研室提醒務必做好跨港纜車的定位，否則恐像貓纜一樣兩頭落空。貓空纜車是全台第一條以大眾運輸為目的的纜車系統，由於核心目的是為了紓解山區車潮，因此票價不能太高，最高票價僅50元，比起觀光纜車數百元的價格親民許多。

然而貓纜並未作好區域整體評估，觀光區在纜車完工初期遊客大量湧入，導致旅遊水準下降，店家也為搶賺纜車觀光財浮濫開設，加深環境負擔，且民眾駕車前去的情況依舊嚴重，緩解交通的功能有限。

況且纜車建設之初沒考慮到山區落雷、強風的停駛問題，折損運輸效益，久而久之，搭乘纜車的人潮不再，如今即便假日，貓纜已不再大排長龍，但茶鄉旅遊品質下滑已造成遊客減少，盛況僅止於一時。

更嚴重的是，當初因貓纜定位為大眾運輸，使得票價過低，當搭乘量下降時便深陷入不敷出的窘境，捷運局曾想調漲票價解決財務問題，但民眾已習慣便宜票價，若漲價恐進一步限縮搭乘意願，價格不動如山，連年虧損讓貓纜變成台北捷運局想割又割不掉的腫瘤，貓纜的窘途也讓各地的纜車計畫陷入兩難，成為最成功的失敗教材。

旗津跨港纜車同樣被賦予觀光與交通功能，但若不想淪為第二座貓纜，變得先定位兩者的優先地位，若是以交通為主，那就要掌握行駛時間短、票價便宜與運量穩定等要素，才能長久經營；若以觀光為首要，每日平均搭乘人次便要下修，票價也可較昂貴，行駛時間亦不必急促，但便需設計更多觀光賣點來維持人氣，避免纜車成為短期熱潮。

一項公共建設若無法準確評估便貿然實行，折損原本效益事小，浪費人民血汗又損害政府公信力是更為嚴肅的問題，錯誤的政策造成的傷害不亞於貪瀆，決定上路前務必做好完善評估與風險管理，才能創造多贏局面。

【住展房屋網/台北報導】如住展房屋網企研室稍早分析，高房價問題是這次執政黨選舉大敗的主因之一；尤其高舉居住正義大旗，卻是說一套做一套，大家也都看在眼裡。像信誓旦旦說要推動興辦的社會住宅，結果不但中央推給地方，地方興辦也是東折西扣、七零八落；尤其新北市採BOT興辦，更是造成社宅量體大縮水。

無論青年宅也好，社宅也罷，先天上本來就不可能創造足夠獲利空間，所以BOT給靠賣房獲利的建商不可能成功。對此，國政會財經組召集人，台大經濟系林建甫教授日前投書報紙建議，對象可換成保險業，一來讓該業資金有出路，再者也可防止其炒高房價；林還建議，可透過地上權設定減輕政府財政負擔，保險業出資蓋好(社宅)後交由不動產管理機構經營管理，從中獲取適當租金收益，各取所需，惟政府仍須作好把關，確認資源給真正有需要者居住，另必要時也應編列租金補貼之預算。

有關林教授的建議，住展企研室認為，根本上還是從財務觀點出發，是換湯不換藥。保險業滿手資金沒錯，政府手中也還有不少閒置土地也沒錯，但今天台灣推動社宅困難，問題不是在技術層面，而是為政者的心態。

無論建商或保險業，企業以獲利為最高指導原則，本身無可厚非；但純用財務觀點來設計、推動公營住宅制度，絕對會漏掉很多該制度應同時，甚至優先照顧的社經弱勢。換言之，無論建商或保險業，都講求獲利第一，要他們投入具社福色彩的政策，政府部門一定得編列預算補足，否則不可能達成。

然而現階段無論中央或地方，除了把社宅當作攏絡年輕人的工具外，都還在強調「不花一毛錢」就把社宅蓋出來。這樣的心態或出發點，當然得要大量讓利給開發商，才能製造足夠誘因，但卻又會導致量體大縮水，甚至政策走樣的結果。

看看韓國過去20年的經驗，就可為借鏡。該國不但投入大量預算興辦社宅，更成立公法人興辦之，近年因為出現標籤化問題，才開始導入民間社企力量，並透過更多不同方式推動；但無論是什麼方式，都不是以營利收益為出發點。韓國之所以可以如此，其實是對於居住這件事情，在觀念的根本差異。

因為韓國政府認為，居住是一項政府必須保障人民的需求，甚至權利，協助弱勢解決居住問題，後續可能要付出的社會成本也會大大減少；基於此點，國家當然傾全力為之，民間無論個人或企業，也都會用公共的角度看待此事。但在台灣，官方和民間對居住這檔事，卻仍傾向用商品、用市場機制看待；在這樣的情況下，弱勢族群經濟能力偏低，當然更不容易得到起碼的居住需求滿足。

因此林建甫教授提議的保險業資金投入社宅興辦，住展企研室認為以目前台灣民情、制度現狀及官方心態，到最後變質的可能性還是很高；除非政府能認清，社宅不是攏絡年輕人、解決高房價問題的工具，居住不能全靠市場機制來解決或滿足，而是一項必須保障的基本權益。

【住展房屋網/台北報導】烏來地區1982年被劃入大台北水源區禁建，30多年來居民受居住空間不足所苦，又無法合法增建，導致違建處處，也影響水源環境，因此日前新北市城鄉局決定推動『開發許可制』，在建屋計畫不破壞水源的前提下，許可在地原民蓋屋。

這項措施看似對烏來原鄉的德政，實際上只是都會居民對原民及其生存環境霸凌後的安慰罷了，如果當初沒有將烏來劃為保護區，便不會有現在原民生活空間被壓縮的事件。

而當年在原民生活區建造翡翠水庫供台北市民飲用時，並未充分徵詢在地原民的聲音，之後再以保護水源為由，限制原民的自主發展，比起原民的傳統生活方式，建造水庫對環境的衝擊更大，在談論對自然環境汙染時，卻只著重於原民要建屋的『後果』，而不追溯台北市民要喝好水而造成問題的『前因』，實在是本末倒置的行徑。

時至今日，政府對原鄉的尊重也多止於口頭說說，如在原鄉劃設住宅區與商業區並不符合原民的傳統生活習慣，原民依舊散居山區各地，當我們走近原鄉住宅區、商業區與觀光區的時候，不難發現，漢人經營商家的數量絕不亞於原民，甚至居主導地位，在沒有審慎考量原民傳統的情況下，只是在幫漢人製造更多剝削原民的機會。

住展房屋網企研室認為，只要以台北都會為本位的思考邏輯持續佔據執政者的大腦，原民的生活衝突與環境的爭議就會持續不斷，就看看近來爭執不休的北宜直鐵，對東部民眾而言，買得到票比省一點時間重要，無外乎有環保人士認為，蓋直鐵的目的，只是為了滿足台北人到東部觀光的便利性。

對於原鄉解禁設下水源汙染的前提，也是天龍沙文主義的展現，當都市民眾有需要時，連雪隧這般影響深遠的建設都可堅定進行，但原民對增建生活空間訴求卻等了30多年才見曙光，即便換了新首長，也無法消除都會的本位主義。

柯文哲拋出『首都生活圈規劃建設平台』的概念，希望將周邊縣市納入台北都會生活圈的整體規劃，但無形中也透露的以台北市為核心的發展主軸，周圍區域難免淪為『為台北市服務』的陪襯地位，發展也會被台北市所制肘，在台北龐大的磁吸效應影響下，各地恐無法如預期般擁有自主性。

【住展房屋網/台北報導】由於今年九合一大選，以及政策利空籠罩影響，房市成交狀況冷清不少，全台不動產買賣移轉棟數直直落，因此有學者與專家提出「量先價行」、「量縮價跌」的說法。但據住展房屋網企研室觀察，近年以來房市價量關係早已脫勾，價與量二者之間似已無百分百正相關，所以量縮價跌的論述，恐怕要再作修正。

住展企研室指出，資本市場上「量」與「價」，通常有一定的關聯性，尤其是股票市場，量價之間的緊密關係更常被論及，但量價關係真的是永久不變的真理嗎？答案可能並不盡然。

如果我們把時間拉回到98年，在金融海嘯後至今，台股從谷底一路漲到9千點左右，大多數單日成交量都在1千億元以下，幾乎不到金融海嘯前、相同指數成交量的一半。

從台股金融海嘯以後的走勢來看，就可證明「量先價行」、「量價齊揚」理論並非百分百可信。至於房市呢？台灣房市從奢侈稅實施以後，交易量就明顯萎縮，至今年上半年，金管會、財政部與央行連手打房，尤其房地合一稅議題拋出後，房市成交狀況更受重擊。

到今年下半年後，雖然打房利空暫時沉寂，但因為九合一大選逼近，買氣趨於觀望，房市成交顯得清淡。重點在於，從100年6月奢侈稅上路以來，房市成交量下滑，一直到現在，房價跌了嗎？

如果「量先價行」的論述可信，那麼為什麼房市成交量萎縮那麼多年，房價不跌反漲？有另一派則主張「量縮久價必跌」，問題在於，「久」是指多久？2年還是3年？如果從100年6月到現在，縮超過3年還不夠久，那量縮幾年才算夠久？

住展企研室認為，房市量與價的關係早已脫勾，量價關係論應重新商榷，而讓量價關係脫勾的主因有二：第一是政府打房政策，是打量而非打價，第二是市場資金充沛，持有房屋者無套現壓力，兩大主因使量價關係背離。

換句話說，未來房價的走勢，已很難單從成交量的高低去作預測，更不會因量縮而就造房市反轉；若只從單一數據就論斷未來趨勢，恐怕也不夠客觀。

【住展房屋網/台北報導】由即將結束的2014年房市，受到選舉影響，交易量較往年萎縮甚多；目前看來，全年移轉棟數比92年SARS時期更低，即將成為事實。

不過撇開選舉，對多數消費者，無論投資或自住，看的還是價格。有關這點，日前新任房仲全聯會理事長林正雄預測，來年房價將是預售、新成屋及中古屋各自表述的情況。

就目前住展房屋網企研室觀察所知，許多將推出的預售新案，仍打算繼續挑戰新高價位，再考慮這幾年建商賺飽飽，短期預售市場價格確實不易鬆動。不過新成屋案基於資金壓力，確實稍有賣壓；事實上，今年稍早傳出降價的少量案例，都是新成屋案。至於中古屋市場，如果稍早一些房仲品牌的降價促銷真有其事，則林正雄說的中古屋價將持平，似乎又有相互矛盾。

但說實話，住展企研室真正關注的，是林正雄有關「來年房市最大變數是房地合一課稅」的說法。平心而論，如果此一說法成立，則先前其他一些業者所言，房市投資客退場，買盤轉成自用、自住客為主的說法，已經不攻自破。

箇中道理非常簡單；如果今天是一個自用，特別是首購族，則正常情況下，房屋買進後會使用、居住很長一段時間，少說也有五年、十年，除非碰到特殊情況，根本不可能賣掉。所以只管交易課稅的房地合一，跟真正的自住客，是一點關係也沒有。

就算置產、出租或節稅規劃，房地合一也管不著；因為房地合一課的是交易利得，置產或出租獲利不屬交易利得，節稅規劃也是透過贈與或繼承達成，並非買賣。

所以很明確地，房地合一要課徵的對象是房產交易套利；而如果這就是來年房市最大變數，則業者沒說的事實是，即便今年投資客因為稅改等原因而轉趨觀望，未來房市交易，很大部分還得靠這類客源，特別是轉售套利型的投資客支撐；況且業者也心知肚明，短期內一般受薪者薪水，不可能立即追上目前房價水平。

有所得就要量能課稅，這是天經地義，但台灣現行房產稅制卻達不到，而推房地合一，也只是改善其中一部分而已。且無論就房市制度健全化，或國家整體稅制及財政健康化之角度，相關稅改都勢在必行；尤其經過這幾年資金行情沖積，形成房價飆漲的發展之後，制度改革更是不能再拖。

此外，就算未來房價下修兩三、成，以目前有近七成受薪階級月入不到四萬的情況，還是一樣買不起。因此除了稅制改革應持續進行外，以興辦只租不售公營住宅為核心的住宅政策推動，仍是當務之急。

【住展房屋網/台北報導】新店小碧潭聯合開發案「美河市」，因權益分配不均，致使台北市政府蒙受約百億元損失，北市府因此遭到監察院所糾正案。在糾正案後，北市對線上聯開案重新鑑價、審查，但江山未定，又面臨到市府團隊交接，而新市政團隊的決策，恐怕會對聯開案掀起新一波衝擊。

新當選的台北市長柯文哲曾表示，將把包括「美河市」等聯開案開會、審查等資料掃瞄、並公開刊登於網路，以後不見天日的聯開案相關資料將攤在陽光之；除了資料透明化外，新市府團隊對前朝決定好的權益分配比例，可能不會照單全收。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，若不儘早解決聯開案權益分配問題，線上聯開案、尤其是近完工的聯開案，即使蓋好也沒辦法賣，新房子淪落去養蚊子。

三指標聯開案　只能看不能賣？

據住展雜誌調查，目前由台北市捷運局主導的聯合開發案中，尚未公開銷售、且工程期逾半或接近完工的聯開案共計有三處，分別是內湖站「交11」、蘆洲站「希望城市」，以及辛亥站「敦南捷境」等，預估總銷金額共約280億元。倘若新的權益分配比例遲遲談不攏，未來這三個聯開指標案完工後只能空等，無法銷售或交屋入住。

內湖站「交11」是未來內湖區最具指標性的捷運共構案，由潤泰集團負責開發興建，其低樓層規劃為商場『CITYLINK』，商場以上樓層則登記為辦公室，據傳銷售主力是小坪數產品；現工程已接近完工，剩下公共設施與人行道鋪設等雜項工程。

由於「交11」位在已拆除的日湖百貨旁，屬於內湖最菁華的地段之一，所以自開發以來就備受關注。然而，該聯開案是以興辦交通事業向地主徵收，再加上市府僅分回32%，分配比例明顯低於市場行情，所以監察院在去年11月提出糾正案；惟北市府於事後宣稱，該案權益分配尚未確定，讓此案權益分配陷入懸而未決的窘境。

希望城市沒希望　代銷大賠億餘元

蘆洲「希望城市」命運更是多舛，該案原想走預售，承接該案的代銷業者原搭建一棟三層樓接待中心，預備進場銷售，孰料受到「美河市」弊案波及，北市捷運局不敢照原本的權益分配比例執行，又重新鑑價、審查，導致該案不能預售，代銷業者燒了億元預算又等不到結果，只得拆屋走人。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，現「希望城市」幾乎已可完工，但卻卡在權益分配問題上，即使蓋好也無法公開銷售，建商只好能拖就拖，工程停滯在收尾階段。雖然「希望城市」銷售時程推遲，但卻也因禍得福；該建案預售時平均價位約38萬／坪，但以現在市場行情來估算，單價已漲至約60萬／坪，北市府與建商反倒成為大贏家。

至於辛亥站聯開案「敦南捷境」，則早就掛上廣告看板，卻也遲遲不能銷售。同樣地，該建案因為公開銷售時間往後延，單價與總銷金額一路水漲船高；照市場行情推估，現在該建案最高價位應可見到8字頭，為該路段新高價。

捷運本業虧損　靠聯開案回本

雖然捷運聯合開發案曾因官員涉弊而沾了一身腥，但土地開發已成為挹注捷運收益的重要財源，使得聯開政策像是射上太空的火箭般停不下來。由於大台北捷運路線越蓋越多，但捷運運輸本業卻是連年虧損，為了弭平收支、乃至於創造獲利，除了仰賴站區與車廂內廣告收入外，另一個重要財源就是捷運沿線土地開發。

惟目前因監察院糾正聯開弊案，以及新、舊市府團隊交接，聯開案權益分配審查恐重新來過；一旦分配比例無法定案，北市也不能標售分回戶別換得現金，將導致幾百億建案空置、動彈不得。

何世昌進一步表示，除了內湖站「交11」、蘆洲站「希望城市」，以及辛亥站「敦南捷境」之外，未來又如三重站潤泰建設「捷6」聯開案、安和站首泰建設「捷5」共構案等超級指標案，其權益分配只要動幾個百分比，牽動的金額動輒數億元。而聯開案權益分配審查結果到底如何、未來新市府是否會提出全新的SOP？讓聯開案有本可循，在在考驗新市政團隊的智慧。

【住展房屋網/台北報導】是否想在離職前再作出點成績？無論出發點是什麼，北市郝市府已宣布本月15日起，推出北市版的公益以房養老試辦制度，希望打破中央試辦相關政策以來零申請的窘境，當然也是因應台灣人口加速老化的實質需求。

國內推動以房養老，出發點確實是因有些老年人膝下無子女，或子女未能盡養育之責，只剩一棟稍能遮風避雨的房子，結果又不符低收入戶資格，最後落得生活困窘。於是當時時任衛生署長的楊志良，才提出國外相關概念，後來獲得政府高層認同，在舉辦多場座談、研討及公聽會後，推出以房養老的試辦制度。

只不過，一來可能國人觀念尚且無法接受，加上相關限制嚴格，必須獨居且無子女才符合資格，因此去年3月起試辦至今乏人問津，完全沒有成功申辦的案例。而北市推出放寬限制的地方單行制度，則不僅單身，夫婦或有手足都能申請，且原有的老人相關補助仍維持；和內政部版相同的，則是仍限65歲以上才可申請。

對於以房養老，住展房屋網企研室認為是絕對可行且正確的方向。只不過現階段老一輩人的觀念，多仍認為財產必須傳給下一代；因此與其說試辦申請資格嚴格，不如說是制度推出『生不逢時』，和現有高齡人口觀念尚有衝突。

然從務實面角度，未來以房養老仍可能扮演愈來愈重要的角色。因為以目前政府財政拮据來看，現行的老人年金或相關福利制度，未來將會逐步緊縮；更別說台灣加速邁入高齡化社會，未來須靠退休金過活的人口只會愈來愈多。加上台灣生育率又全球最低、少子化趨勢嚴重，未來會有更多房屋面臨無人繼承的狀況，代表廣義的以房養老有相當的發展空間。甚至政府可考慮開放較屬於商業行為或範疇的反式房貸，與屬社福範疇的公益型以房養老並行。

只不過，無論偏商業的反式房貸，或社福型的以房養老，都還是有不小的挑戰。一來，房產變現難度高，銀行承作意願恐怕偏低，這會直接影響反式房貸市場，政府承辦公益型以房養老的負擔也會加重；如果再考慮長期人口負成長、人口紅利歸零，房市剛性需求支撐能量愈來愈低的問題，未來老人的長照問題或需求，肯定不能只靠以房養老，而且只會愈來愈大且棘手。

因此，扣除少數有能力負擔民間老人分時或年金屋的族群外，住展企研室呼籲，加速興辦具備無障礙空間，或友善老人生活需求的公共出租住宅，肯定是官方當務之急。

【住展房屋網/台北報導】台北市長當選人柯文哲還沒上任，話題卻從沒少過，除了各縣市走透透展現行動力外，不斷拋出的跨縣市政策也引發民眾討論，其中以軌道建設的北宜直鐵與基隆捷運最具爭議，也讓柯醫師招惹一身腥。

討論已久的北宜直鐵，中央暫定方案為南港─雙溪─大溪路線，預計太魯閣號可省18分鐘，自強號可省38分鐘，但造價逾400億讓人覺得效益不彰，也因此柯林會希望穿越翡翠集水區的方案復活，但此方案也僅多省8分鐘，經費卻達500億以上，且會影響大台北賴以維生的翡翠水源，成為各方爭執的焦點。

住展房屋網企研室認為，在『怎麼蓋？』的節骨眼上爭論不休其實無濟於事，應該著眼於『需要嗎？』的源頭討論，才能讓公共政策有更好的決策空間。不論是基隆捷運或是北宜直鐵，應先思考現有的鐵路運輸是否有改善空間。

先來看基隆捷運，基隆往來台北的鐵路班次並不少，但尖峰時間班距仍過長，加上台鐵誤點率高，導致效能不佳，而三軌化雖將運量提升，但站站停的行駛模式反而拉長通勤時間，降低通勤族的搭乘意願，在大力疾呼跳蛙式營運的同時，也讓建設捷運輸導的聲音擴大。

但捷運的站距比鐵路更短，站點更多，且不論是板南線或民汐線延伸，都與台鐵路網重疊，不見得比改善台鐵更有效，若仍無法滿足需求，卻又要花上更多的時間與經費，豈不是得不償失？

北宜直鐵也存在類似的效能問題，往來東部的旅運瓶頸僅假日出現，並非常態， 若台鐵改善假日運輸策略，或可有效紓解人潮，再者，對東部的民眾而言，買不到票是比省幾分鐘更嚴重的問題，如果能杜絕旅行社包票，讓在地民眾能順利搭乘較快速的太魯閣號列車，北宜直鐵再多省幾分鐘其實不是民眾最在意的。

當然也有人認為現有的台鐵路廊轉彎太多，降低列車行駛速度，但若想提升可以購置適應性較佳的車種取代，並進行局部路段的截彎取直，比起重闢新的直鐵路廊來得便宜且省時，甚至有網民嘲諷說，若台鐵不要誤點，別說18分鐘，30分鐘都能省下來，可見台鐵的效率改善遠比花大錢搞建設來得有用許多。

因此北宜直鐵是否路過翡翠水庫集水區並非重點，即便是目前的暫定方案也同樣會影響牡丹溪、雙溪流域的水質，難道只有天龍人喝的水不能髒，其他人就不用管？當然不是，重點在於如果能在現有狀況下改善台鐵令人詬病的效率，這些建設是否還有迫切性？在釐清這個問題後再來談怎麼建設，或許較為恰當。

站在地方的角度，建設當然的愈多愈好，然而這些建設是跨區域的，對一個地方的人有利，同時也可能為另一群人帶來負面影響，因此住展房屋網企研室認為，這些建設的協調應由中央負責，而非只是丟下一句『也不是中央說了算』的敷衍態度，畢竟建設花的是全體納稅人的錢，中央有責任為全民嚴格審視。

而且台鐵隸屬交通部，由中央管轄，對於地方長期以來要求的改善措施常常充耳不聞，中央應責成鐵路局針對現況予以改正，而不是一邊放任台鐵的散漫，一邊對地方建設潑冷水，內閣團隊若不能拿出更坦率的態度面對爭議，遲早成為地方輿論的眾矢之的。

【住展房屋網/台北報導】台北市長當選人柯文哲前幾日拜訪基隆市長當選人林右昌，雙方對於大台北捷運延伸至基隆有了共識；柯文哲與林右昌並定調，南港捷運可延伸至基隆，且基隆將提供沿線土地給台北市蓋公共住宅。究竟台北市把公共住宅蓋在基隆，是一個合理且可行的政策，抑或是個天兵構想呢？

住展房屋網企研室指出，台北市的公共住宅蓋在基隆，這個問題有點複雜，必須從多個層面切入討論。首先，是經濟效益的問題。若基隆捷運是由南港端拉過來，則路線會經過五堵、百福社區，乃至於到七堵一帶；以當地房價來看，市場行情每坪在十幾萬至二十初頭萬不等；若買兩房加一車位，其實總價不到八百萬。

在平均單價只有二十萬初頭的地區，若是興建公共住宅，其實用處不大；更遑論當地房屋租金水準相對低廉，公共住宅租金標準與當地房屋水準差距有限，不少公寓、透天或大樓社區的二、三房型租金，甚至比柯文哲政見：公共住宅租金每坪500元還低。如是看來，在當地蓋公共住宅，幾乎沒有效益可言。

其次，則是民眾觀感問題。市民為何居住在台北市？理由當然是因為工作、家人、生活環境等各因素使然，而柯文哲欲把公共住宅蓋在基隆，等於是把市民往外推，這與前內政部長李鴻源曾提出「負擔不起高房價，可疏導到桃園買房」、連勝文「把台北市流浪狗送往中、南部縣市」的主張有何不同？

再來，是「公共住宅」屬性問題。台北市公共住宅住宅精神有點類似於社會住宅，但卻不盡然相同，其主要精神是為了解決市內民眾的居住、工作等問題，如果把台北市的公共住宅蓋在基隆，若是要供給在基隆工作的台北市民，那還說得過去；若是要供給在台北市工作的市民，那豈又說得通呢？

即便柯文哲想套用北北基共同生活圈的概念，來打破個別縣市的分界，但事實上，無論五堵、七堵與大台北之間根本屬於不同生活圈，這不是執政者一廂情願認為生活圈可以互補共榮，就可以夢寐以求的。

況且，若北北基真要形成緊密的共同生活圈，捷運已成為重要的前提之一。而即便新科基隆市長與台北市長對捷運延伸至基隆有共識，也不一定能夠達成，因為這牽涉到預算分擔與編列，出錢方包括中央政府、台北市、新北市與基隆市；錢的問題既未搞定、且延伸線連可行性評估都還沒出來，若想用共同生活圈概念，把台北市公共住宅蓋到基隆去，話似乎說得太滿了些。

話說回來，柯文哲在競選時所提出來的公共住宅政見，是要利用台北市公有土地興建、或以公辦都更方式提供公共住宅，且當時他打包票說土地不是問題，用google就找得到。既然土地不成問題，為何又需要基隆市的土地來蓋公共住宅？這豈不是前後反覆？

當然，現在也許是在討論階段，但台北市公共住宅政策到底何去何從，未來柯文哲就任後應該儘快提出一個明確的答案，對市民也才有個交待。

雖然公共住宅對一般市民確實有極大幫助，不過住展企研式仍要呼籲，若要幫助到弱勢族群，北市也應當推動社會住宅，並以收入級距制定租金水準，才能真的朝居住正義邁進。

【住展房屋網/台北報導】如住展房屋網企研室先前分析預測，無論是基於回應社會期待，保住2016大位一線生機，或真正面對，緩解日益惡化的高房價問題，毛內閣仍決定續推房地合一課稅；留任的財長張盛和昨日赴立院報告時，也已提出初步規劃版本。

根據部分媒體揭露，財部版大致內容和稍早兩場公聽會後傳出的初步結論相仿：採行分離課稅，累進稅率5~45%，土增稅將可扣抵，奢侈稅落日，最具爭議的起徵門檻，則可能從原本外傳的3千萬降至2千萬。

但令人感到不解及遺憾的是，藍綠立委卻有志一同，齊聲反對。藍營立委賴士葆直接嗆聲說，上述版本一定會被封殺，言下之意是，財政部此版本改革幅度太大，可能重蹈先前證所稅之覆轍。

然而對於這樣的說法，住展企研室無法苟同。首先，贊成採房地合一實價課稅的民意早已佔多數，更何況房產交易所得輕稅現象已積習太久，更是造成高房價現象及貧富差距日益擴大的主因之一。而且說起前車之鑑，只要有交易，不管有無利得都要課的奢侈稅，當時外界質疑聲浪也很大，然立院不也照樣神速通過？

事實上，目前正在研議廢除大戶條款的證所稅和房地合一課稅，兩者根本不能相提並論。股市固然是經濟櫥窗，但股民仍非全民，股票也非民生必需品；但每個民眾都有居住需求，都希望購房、擁有自宅，因此房價高低影響民生甚鉅；房產資本利得課稅甚至稅制之全面改革，實為當務之急。

總之，無論從什麼角度切入，現在推動房產交易實價課稅皆是絕佳時機；當然仍需配套，那就是持有稅也應同時檢討。但立委反對意見都令人費解；賴士葆建議「先求有再求好」，由奢侈稅轉型，兩年內交易利得課20%；住展企研室也認同先求有的說法，但要請問，兩年以上交易所得就不算所得，就不用實價課稅？財政部版有長期持有減免設計，持有年限愈長，稅率愈低，這制度有什麼問題？

還有報導引述民進黨籍立委吳秉叡的反對理由，更匪夷所思；他說稅率45%很可怕，但這是累進稅率，按財政部版本，是交易所得逾1千萬者才適用，而交易獲利能超過此金額的，大概也只有極少數的豪宅物件；一般自用宅基於重購退稅認定從寬原則，受影響相當小。當然，最高45%稅率還可再討論，但須知歐美各國的資本利得課稅也採累進稅率設計，最高也動輒40~50%。

平心而論，財政部目前初定版本，2或3千萬起徵條款，實價登錄前買進物件之實價認定，外國人交易僅適用單一20%稅率都還有爭議，確實需要再作討論及修正，但立委的質疑似乎也不是站在全民多數之角度，實有可議之處。住展企研室同意，改革當然很難一步到位，分段推動也是可行方案，但目前確實民氣可用，且如不能符合資本利得課稅及累進課稅原則，甚至可能適得起反，如同奢侈稅。

此外，唯有稅改之不確定性消除，目前持續觀望的房市剛性需求才可望重新出籠，投資需求也因為付出適當代價，不會再被妖魔、污名化；如此這般，房市不但不會挫咧等，甚至可望否極泰來，重新恢復該有的生機！

【住展房屋網/台北報導】清境違法民宿林立爭議在選後再度爆發，候任南投縣長的立委林明溱主張既然不能犧牲業者權益，就應該往合法方向努力，此言引發環委異見，直言若要就地合法，就祈禱未來不會發生2000人一夕落入山谷的憾事，異己雙方情緒高漲，氣氛火爆。

清境超限發展是公認的事實，故住展房屋網企研室認為，在討論清境開發規劃時，必需先思考合理的開發上限為何，才能有效的管理現今紊亂且危險的環境。環委們提到，清境是地質敏感區，發生問題只是遲早的事，而早年山區在高山農業濫墾與觀光人潮湧進後，山坡地的環境負載力已每況愈下，在安全考量之下，必然要限制民宿的數量。

環委提到清境農場環境可容人數僅約3200人，因此縣府若想永續發展清境小瑞士風光，就必需考慮風景區的總量管制，限制每天進入清境的人潮，而在遊客數量得以控制後，在針對旅客需求擬定合理的民宿數量與交通規劃，在沒有進行總量分析之前，就一味以觀光利益極大化為考量，對清境發展無疑是殺雞取卵，短視近利的作法。

雖說林委員指稱不能讓業者成為早期縣府疏忽下的犧牲者，但清境的問題不能指著眼於一縣一區，應以國土計畫的角度審視，清境因過度開發導致水土流失，從霧社水庫的嚴重淤積便可明瞭，若土石持續填補，水庫不僅作廢，壩體能否承載龐大的土石更是嚴峻的問題，區域也因水土涵養不足而有缺水的隱憂。

河川上游的小事件都可能導致下游的大災難，上游水庫或土石大規模崩落，下游的雲林、彰化等地也會同樣因此受累，故清境超限使用的問題，不僅是南投的問題，更應考量周邊縣市可能遭受的危害。

林委員從擔任集集鎮長開始，便因推展觀光博得美名，清境的觀光政策想必為委員所重視，但縱使民宿種樹有助於水保，但清境的問題更複雜，且多年來的發展已讓地質變得更脆弱，就算現在想亡羊補牢，也不見得能有效緩解區域的危機，政治人物大罵環委無法預期小林滅村，認為不應以此恐嚇人民，但換個角度想，就是因為地質災害難以預測，所以開發才要更加小心。

清境違法民宿是南投縣府多年怠忽職守所致，若今日允許就地合法，未來縣內其他觀光區勢必要求比照辦理，如此一來國土柔腸寸斷，不動產將成為『動產』，居民賺得一時觀光財，卻使得生命財產終日提心吊膽，這樣的交易真的划算嗎？主政者務必三思。

【住展房屋網/台北報導】這回九合一選執政黨大敗，按照過去經驗，股房後市都會轉趨悲觀。然而這回情況似乎不大一樣；日前華固建設董事長鍾榮昌接受某報專訪時表示，房市谷底不遠，某房仲聯賣平台更是強力促銷，且說本月買氣就會回溫，房市業界相當樂觀，認為所謂遞延性買盤選後就會『無縫接軌』，立即衝出。

但才不過隔日，相關消息卻丕變；有報導引述房仲說法指出，某泛藍屋主降價一成求售北市某豪宅，同時台灣房屋和好房網(永慶體系)分別選出的年度代表字頂及跌，也似乎意有所指。不過更讓人驚訝的，則是北市代銷公會聯袂拜會某報系，一面呼籲政府別再打房，再者還向建商喊話，希望他們降價，共體時艱。

房價真的降了嗎？從某豪宅專營房仲今年業績虧損的角度來看，促進交易當然是首要任務，而目前最快的方式，就是呼籲賣方降價；因此今年整年，我們不斷看到房仲業一直在放出類似消息。而現在這樣的態勢似乎也蔓延到新案市場，對代銷來說，完全沒成交量也玩不下去。

然而從柯P這幾天北北基桃趴趴走，到處握手宣示建設擘劃的角度看，未來房市仍不缺建設利多題材，這應該是賣方繼續拿翹的理由。而且這次選舉成敗無關藍綠，顯然是馬政府搞改革搞半套，成事不足敗事有餘，還弄到民生凋蔽所致。所以就算現在變成綠色地方包圍藍色中央，搞好民生經濟仍是所有為政者目前重要且唯一目標；從這個角度看，房市仍不致缺乏剛性支撐。換言之，未來房市買氣榮衰，還是回歸到基本的房價/購買力比率。

但根據住展房屋網企研室掌握資訊，不少新案開價還是老高，尤其未來將在台北市推案的建商還是繼續拿翹。以大同區來說，商業區未來不少推案，據悉開價都會比目前線上最高價，要賣100萬/坪以上的「興洋興天地」還貴；就此判斷，消費者短期內恐怕還是不容易看到新推案房價具體下修。

以此為基礎可知，雖然建商還是說自住買盤會回籠，且是未來需求主力，但就目前價格水準研判，情況恐怕恰好相反。選後不確定因素暫除，房市人氣確實會回升，但恐怕還是廣義投資客居多，目的可能是想撿便宜，這也是代銷說房價下修7到10%買氣就會回溫的真正理由。

至於純粹自住客，特別是首購族，選前就已追價無力，選後最多也是先出來看看，當發現價格多半還是沒降，或降幅很小時，大概仍難以出手。因此之後數月，十之八九可見遞延性看屋人潮，但是否有遞延性買氣，除了看執政黨內鬥是否善終、政局是否趨穩外，當然還是得看價格走勢。