【文/住展雜誌】無殼蝸牛超進化的巢運，上個月初攜五大訴求夜宿仁愛路，引發大眾對高房價議題的一陣討論，將矛頭直指廿五年來了，無新意的居住政策；如何才能對症下藥？全民都在關切……

據本刊歷史資料顯示，一九八九年，北市核心區(中正、大安、松山)房價短短兩年間，從每坪十來萬飆漲至三字頭起跳，促使無殼蝸牛們走上街頭，高呼『住者有其屋』，當時政府以國宅政策呼應訴求，卻未能抑制房價的向上飆升。

廿五年後，台北房價再三級跳叩關百萬，庶民百姓更是難以負擔，當年無殼蝸牛的徒子徒孫捲土重來，再掀巢運，提出『居住權入憲、房產稅制改革、檢討公地法令並停建合宜住宅、廣建社會住宅、建全租屋市場』等五大訴求，希望政府針對高房價議題端出有效政策。

廿五年前後 時空背景大不同

然而，不同世代雖有著相同的社會問題，但在議題成因與應對訴求上各具背景，即便是同樣關注高房價議題的團體間，對於居住政策的看法也非全然一致，本文即透過檢視兩大運動的差異，與各方對高房價的解決看法，進一步釐清什麼才是我們要的居住政策。

參與人數  今不如昔

一九八九年無殼蝸牛五萬人擠爆忠孝東路，今年巢運夜宿仁愛路卻僅一萬多人，何以房價更高，民眾參與的熱情卻不如以往？對此崔媽媽執行長呂秉怡表示，若以活動當天的人數高峰來看，確實今時比不上往日；從社會背景來看，無殼蝸牛運動興起時，社會剛從威權轉型開放，人民終於可以光明正大的參與社會運動，對各項議題感到新鮮，態度也較積極，參與人數得以衝高。

當年發起運動的李幸長進一步指出，這十多年來，高房價議題已是老生常談，雖然是嚴重的社經問題，但民眾對此已感麻木，『反正都買不起，又何必走上街頭？』是現代市民面對議題的主要心態，使得活動無法催出人潮。

雖說活動高峰的人潮不多，但兩人都表示若以留下過夜的人數來說，今年遠多於以往，無殼蝸牛當年雖創造萬人空巷的盛況，夜宿忠孝東路的群眾實際上僅寥寥數百人，人潮來得快去得也快，也讓議題往後的持續性稍嫌不足；今年巢運則有數千人在帝寶前守夜，顯示深入關心問題的群眾更多了，對活動的認知不再是激情超越理性，也讓主辦單位對運動的持續推動更有信心。

訴求多元 分散焦點

對於活動雷聲大雨點小的情況，許多民眾認為是訴求過於紛雜所致，當天如同非政府組織(NGO)的一場嘉年華會，主軸遠比當年無殼蝸牛『住者有其屋』的單純口號複雜許多，讓人對議題核心難以捉摸；房仲公會全國聯合會理事長李同榮便曾表示，巢運各項訴求主題正確，但無法聚焦，應將重點放在『廣建社會住宅』的『住者適其屋』政策，才能強迫政府正面回應。

巢運要角黃益中也坦言，若將議題簡化確實比較能吸引民眾，但高房價幾乎是所有社會議題的共同核心，討論起來本就不單純，結合各方訴求也能突顯出議題的嚴重性。李幸長透露，巢運當初廣納社運團體參與，也是希望透過各議題的既有支持者來擴大分母，否則在民眾對議題敏感度不再的情況下，要動員萬人參與實屬不易。

呂秉怡並補充，與無殼蝸牛時相較，巢運對高房價議題的討論層面更廣且深入，對於其社會性的部分更加重視，提出的建言也更全面，這也是為何巢運另起爐灶，不以『無殼蝸牛2.0』為主軸的原因。對於訴求應聚焦的說法，呂秉怡認為每項訴求都很重要，但各有其短、中、長程目標，短期的確以建置社宅為主，居住權入憲、稅制改革則為延長戰線，但對運動來說，都是著力重點。

房價飆高 成因各異

兩代運動不僅訴求層面有所差異，不同時代造就高房價的原因也不盡相同。房改盟召集人彭建文分析，廿五年前，台灣歷經十餘年的經濟高度成長，年成長率百分之五幾乎是基本盤，攻上雙位數更時有所聞，人民所得也快速提升，有餘裕進行投資，然而當時國內市場封閉，缺乏投資管道，加上傳統觀念影響，資金便大舉前進房市，迅速堆高房價。

當年房價是伴隨著榮景而來，與所得、經濟發展同步向上，房價漲勢雖猛烈，但薪資水平仍有追趕機會，也因此當初無殼蝸牛打出人人買得起的口號，獲得龐大共鳴；但二○○○年以後，台灣經濟走過高峰邁入低空穩定階段，過往的高成長率已不復見。

加上市場逐漸與國際接軌，世界各主要經濟體在經濟成長停滯之際，以降息及印鈔票的手段刺激發展，台灣房市也在游資氾濫之下上演資金行情，這時房價漲聲已與經濟成長脫鉤。

這十幾年來，薪資成長在扣除通膨後大不如前，民眾無法依賴所得支撐買房需求，在無法擁有住宅的情況下，只能退而求其次，要求提供良好的租屋市場，讓民眾在買賣之外多一種選擇。

李幸長強調，不同時代的房地產飆漲，有個共同的原因，便是過度強調房地產的價值取向，社會以買賣獲利為主要思維，導致房價推升，但居住也是國民的基本人權；呂秉怡則認為住宅同時具有社會性與市場性，政府應著力於社會福利的滿足，再來談論房地產的商品屬性，不應將兩者混為一談。

政策怎麼作？ 各方大聲說

不論民團、業者還是消費者，都希望政府在房市政策上能有積極作為，其中『房地合一實價課稅』的稅制改革，更是各方角力的戰場，日前在稅改論壇中，業者表示支持政府穩定房價的作法，產業對成交量的敏感度比價格更高，呼籲官方應『打價不打量』，但該怎麼作才符合大眾期待呢？

稅制如何改？ 眾說紛紜

在稅改論壇中，產官學界同聲表示稅制改革應避免重蹈奢侈稅覆轍，產生量縮價揚的『閉鎖效應』，因這樣一來，不僅稅收不會增加，市場還會陷入供不應求的價揚格局，堪稱三輸局面。

為了避免閉鎖效果，業者認為利得稅的稅率不應太高，若買賣交易課稅太重，壓縮屋主獲利，降低買賣意願，拖累市場的流通率，導致『有行無市』的窘境，建議稅率可參酌營利事業所得稅的百分之十七；因若個人買賣利得稅率超過法人買賣，將會有投機者成立一人公司購屋避稅的狀況，低於百分之十七的稅率對獲利影響尚可接受，也可避免漏洞。

然而李幸長卻認為，基於『漲價歸公』的核心原則，應對房地產交易利得課徵百分之八十以上的重稅，讓房屋買賣無利可圖，才能真正遏止炒作；彭建文則直言無法避免閉鎖效果，若要增加流動並穩定市場，只動利得稅而不動持有稅無疑是天方夜譚，主張應將持有稅一併納入討論。

對於持有稅是否調升，業者大多認為調整持有稅會衝擊大多數的擁屋百姓，主張不動最好。民團間的看法也大相逕庭，李幸長直言，持有稅牽涉層面太廣，站在社運的角度，這時提出連動持有稅對運動的持續發展不利，但就其在美國持有房產的經驗來看，利得稅低、持有稅高的稅制，對抑制房市炒作確有幫助，民眾購屋前會先評估是否養得起房子，再決定是否以租代買，只是台灣現況還不適合馬上推動。

彭建文則表示，不調持有稅除了難以避免閉鎖效果外，站在稅收穩定的角度，利得稅是機會稅，只有在買賣獲利時才會課徵，但持有稅卻是持續性稅源，對完善政府財政的幫助遠大於利得稅；另外，現在政府解決財政問題的手段多為標售國有地或設定地上權，若持有稅增加地方稅收，也有助於緩解此現象，而留下的公有土地，便可作為社會住宅用地，一舉數得。

在缺乏共識的情況下，目前財政部的稅改版本仍有異動可能，且不動產稅制萬般複雜，一筆房地產因不同稅收而稅基各異，若改革要一次到位，工程浩大艱難；當中又背負社會期待的居住正義，各方呼籲中央拉高審視層級，而後還有立院審議的重重關卡，最後出爐的方針為何？各方仍暗自較勁。

抑價靠升息？ 恐毀經濟

許多民眾認為，長期的低利環境是導致高房價的罪魁禍首，若政府啟動升息，在購屋成本增加下，民眾購買意願降低，市場將出現量縮價跌的現象，彭建文說這是理想與現實之間的拔河，若具備升息條件，央行不會遲遲沒有動作。

央行升息需建立在經濟好轉的前提之下，然而近期全球經濟雖略為復甦，但事實上成長力道較強勁的只有美國，中國近年來也度過了開發中的成長高峰，經濟成長強度日趨緩和；歐陸則表現慘澹，甚至思考在美國之後祭出量化寬鬆政策，挽救經濟頹勢。

在全球經濟還不夠好的情況下，台灣受國際影響深刻，不可能大動作升息，貿然升息的結果不僅拉下房地產，更拖累整體經濟，與央行力求穩定的原則背道而馳，在利率調升的路上，台灣只會是個跟隨者而非領頭羊。

此外，長線升息雖有抑價作用，但也不能排斥業者將升息增加的成本轉嫁消費者，且營建成本的提升亦可能導致供給量下滑，看見跌價的時間恐在經濟滑落之後，消費者依舊望價興嘆。

建全租賃 避免強迫買房

稅改作為長期目標，升息又受限國際情勢，短期內高房價現象難有解套，人人有房住的理想只能依賴租賃滿足，但台灣的租屋市場透明度低，縱使租金相對房價低廉，但品質與權利保障不佳，也讓民眾將長期租屋列為選擇下策，建制完善的租賃環境，政府責無旁貸。

彭建文不忘提醒，租屋對『質優』的要求不應亞於『價低』，若住房的生活環境與權利保障完整，價格又合理，民眾才會考慮以租代買，價低而質差，只會將民眾推往購買自宅一途，無助於買賣供給的平衡，讓買房成為『不得不』的單一選擇。

彭召集人也指出，比起房價，租金更能顯示真實的經濟狀況，國民所得高低牽動租金走向，現今租金低廉，導因於所得負擔不起更高的支出；房價因買家期待獲利而有炒作空間，但租金不同，租屋對買方而言不具備獲利期待，沒有所謂的資金行情，討論經濟時以租金為依據，比房價實在得多。

李幸長說到，即便與房價相較，市場租金相對便宜，但台北每坪上千元的租金花費，與民眾薪資相較仍不親近，但不見得每個房東都願意提供質佳價低的住房，因此由政府建置價低而質優的環境，起帶頭作用，才是兩全其美的作法，李幸長並以自己曾擔任工地主任的經驗強調，蓋一層樓平均耗時僅十八天，政府蓋社宅不應慢吞吞。

呂秉怡直言，既然官方蓋得慢，就該鼓勵民間租屋，政府雖有租屋媒合與租金補貼等政策，但房東擔心這是引蛇出洞的伎倆，為了每月僅四千元的免稅額，反而被查出收入資產，認為假健全市場之名行查稅之實，故而成效不彰。對此崔媽媽基金會提出，政府應增加誘因，如租金全額免稅，房屋比照自用住宅稅率等，讓黑市變透明，再透過租金補助提升民眾租屋意願，才能達到政策目的。

台北看天下？ 各方皆然

曾有學者批評無殼蝸牛們以台北看天下，若離開台北高價區，以時間換取空間，晉升有房階級並不是難事。李幸長對此說法不以為然，因人人都有『就近居住』的權利，同樣在一座城市打拼，為城市貢獻心力，就有權利居住在城市之中，這是大眾的基本權利，不應該在高房價背景下遭到抹煞。

呂秉怡也表示，弱勢家庭對區域依賴性高，台北雖然生活水平高，但零工、粗工等機會也多，弱勢民眾尚能謀生，若遷徙他處，在沒有同樣就業條件的情況下，將更加無助，居住城市是情非得已，住宅此時便需展現其社會性。

為了照顧就近居住與社會弱勢，政府更應在各地提供一定比例的社宅滿足需求，在達成社福關懷後再來討論市場商品化；再者，目前社福資源集中北台都會，房地合一排富政策也以台北房價為準則，業者在說台北以外房價便宜時，不也是以首都為參酌依據？台北看天下的習慣，是大家共同的盲點。

房市走向 難以預料

即便現今房價如此高貴，激起社會憤慨；四分之一個世紀以前，在薪資收入還趕得上的時候，房價便已高不可攀，如今薪水與房價更是漸行漸遠。不少人都在問，再等下去，真的就買得起嗎？答案恐怕是人人有信心，個個沒把握。

畢竟房市走向受經濟、政策、國內外情勢與傳統觀念多重影響，每一絲變動都牽動房價漲跌，無人能精準預言，只能說對樂觀的人來說，無時不是好時機，對悲觀的人而言，隨時都是殺出點；期待大有為政府實踐居住正義的同時，不妨深思自己要的是什麼？以便在自己認為最好的時節，落實最適合自己的居住方針。

【文/住展雜誌】當住宅市場遭政策狙擊之際，商用不動產行情正悄悄復甦，今年第四季更有不少指標商辦釋出，全年成交量上看九百億；是否象徵經濟春燕重回台灣？從租金行情帶您一探究竟！

不同於住宅市場短進短出的獲利操作，企業購買商辦大多走「長線需求」，以穩定的租金維持收益，憑藉「較理性」的租賃策略，取代短時間的轉手買賣。相較房市隨政策波動，商辦租金行情從二○○四年至今，仍穩定成長。

根據以往經驗，第四季是企業籌備明年度計畫的時節，若看好未來景氣與產能擴張，便會尋點拓展。根據統計，有超過七成的公司行號湧現商辦／廠辦需求，優質商辦行情也有進一步推升的可能。

商辦評等四大指標

不同等級的商辦，租金級距也不同，台灣商仲業者大致將商辦區分為「A辦」及「B辦」兩種等級(前者在香港稱為甲級寫字樓，中國則為五A智能辦公室)，愈高階的商辦價格越高，評定的標準大致分為以下四項：

一、區位環境，根據交通條件或是環境美化程度來給予評分，此外也有企業專挑燙金路段門牌、或是特定商圈地點為其尊貴地位掛保證。

二、大樓品質，許多頂級企業或是外商，重視大樓外觀是否氣派、樓高及硬體設備，如停車位是否充足、樓層面積大小。另外還需具備穩定的供電系統，避免作業突然中斷停擺。早期也會以屋齡作為評比，但後來發現指標意義並不顯著，故排除在評分標準之外。

三、物業管理，由於辦公大樓需要容納大量上班族，好的維護與管理是額外加分的項目之一。許多頂級商辦會與優良的物業公司合作，提升企業門面。

四、產權與租戶，早期許多辦公大樓因產權複雜，導致租戶品質參差不齊，且日後大樓老舊需要修繕時，難以做出改善，因此大型企業多會找尋產權單一的投資標的，或是改用租賃的方式降低風險。房東還會挑選租戶，以維持租賃品質。

北市商圈集中東區

依據知名商仲世邦魏理仕（CBRE）台灣分公司與信義全球資產管理公司分析，大台北地區機能最成熟也最國際化的商圈實屬北市六大商圈，分別為：

一、信義基隆，通稱信義商圈，此區在一九九Ｏ年由台北市獨立劃設，是北市唯一擁有超大完整街廓設計的商業發展區，也是國內外頂尖企業集團聚集地，如國泰金融中心、南山人壽、遠雄集團與台灣谷歌總公司(Google)等。

二ＯＯ四年，當時世界第一高的一Ｏ一大樓落成，為亞太最知名的全球地標，吸引大批外資目光，紛紛前進設立辦公室，高樓租金上看每坪四千元，奠定商圈首席地位。而中信總部東遷南港，原松壽大樓釋出，市場估計至少有兩百億以上的價值，含金成分可見一斑。

二、民生敦北，此商圈以敦化北路、民生東路交叉口為中心，是北市頂級辦公室的發源地。鄰松山機場是本區最大優勢，早期吸引眾多外商投資，近年來則因兩岸題材加持，成為陸資進駐的首選，產業型態以金融業與跨國律師、會計事務所為主，為著名財經商圈。

雖信義商圈崛起帶走許多租戶，但敦化幹道的優美林蔭仍受不少業主喜愛。著名地標台塑總部大樓日前砸百億推行都更，改建為二十四層樓的商辦豪宅混合大樓，將成為台灣最大的自辦都更案，預計二Ｏ一七年動工，落成後市值飆破千億，凸顯敦北商圈的驚人實力。

三、敦化仁愛，通稱敦南商圈，呈線型縱向發展，指標商辦如國泰建設、遠企中心、敦南摩天大樓皆分布在敦化南路兩側。日前寶豐隆興業董事長蔡鎮宇分次將誠品敦南大樓買回，總計撒下兩百億元重掌蔡家「起家厝」，也堆高了今年第三季的商辦成交總額。

由於此區人潮眾多，又有信義、松山、文湖、板南四大捷運軸線交織的綿密路網，商圈平均租金僅次信義商圈，也是台北市東區的發展軸心。

四、南京松江，因年底松山線通車議題發酵，松江南京商圈的商辦買賣熱度夯。此區緊鄰敦北民生商圈，早期是中小企業落腳之地，多以傳產、金融服務與旅遊業為主，並享有「台北華爾街」的盛名。但區內辦公室屋齡偏高，且產權較複雜，租金水準稍微落後。

不過本區在松山線通車後將晉升為雙捷商圈，身價上漲，今年第三季位於南京東路三段的捷運共構大樓─「宏盛國際金融中心」（捷四），採整棟銷售，憑著南京復興雙捷轉運優勢，開出兩百億的區域天價，是本區罕見的Ａ辦物件，因而備受市場關注。

五、台北車站，北車商圈從站前商場一路拓展到西門一帶，不僅是早期國營金融機構的聚集地，也是北市少數的商四用地，因此成為最多業種進駐的商圈，除了律師事務所林立，更是補教業最密集的區域。

在一Ｏ一大樓興建前，站前的新光摩天大樓為北市最高樓，並長達十五年穩居台北地王，後來鰲頭地位被信義商圈篡奪，這幾年則有後站的京站開發案帶入人潮。

然而此區發展時序早，產權分割零碎，導致許多舊大樓難以獲得大型企業垂青，近年來隨著觀光人潮快速增加，區域轉以商旅為主要經營型態，懷寧街一帶更以旅館商圈聞名遐邇。

為了提振西區商圈發展，北市府自二ＯＯ七年開始推動的「雙子星大樓」開發案，卻因弊案頻傳導致廢標，前日才確立由北市府自行興建，「軸線翻轉」的開發計畫有待評估。

六、中山北路，也稱作南西商圈，以中山北路與承德路間的南京西路為主體，淡水線捷運為商圈交通樞紐，未來在松山線通車後也將蛻變為捷運交會軸心。

此區開發遠溯日治時期，至今仍是日商群聚與高度使用的區塊，但優質商辦稀少，多屬B辦物件或透天店面的交易，不過因交通便利且是著名的精品商圈，仍受特定客戶群（珠寶、高級服飾）青睞，租金行情名列前茅。除了捷運利多，還帶有豐富的都更標的，若順利推動，將有可觀的增值效益。

台灣商圈產權破碎

世邦魏理仕董事總經理林俊銘指出，與亞洲各大城市相比，北市商圈因缺乏政策整合，發展步調較為凌亂，以香港、新加坡為例，商辦大樓的開發常見大型集團合作或政府民間聯手打造，因此開發案往往規模龐大，各建物間以天橋、地下道作系統性連結，不僅市容美觀，優質的環境與單純的產權也加強大型國際企業的承租意願。

信義全球資產公司總經理柯宏安則認為，台灣產業發展脈絡特殊，以中小企業為主體，對大型空間的需求不高，因此早期崛起的商圈，商辦規劃細碎，導致持有法人眾多，部分商辦更有再分割出售的現象，使產權更加複雜，造成大樓老舊後無法快速取得共識進行都更活化或變賣。

這樣的情況以北車西門商圈與中山北路商圈最為嚴重，在整合不易的情況下少有大坪數Ａ辦問世，即便有新建案落成也多為壽險或金融業自建自用，促成大坪數Ａ辦量少價揚。

內需市場左右行情

林俊銘總經理進一步表示，頂級商辦的去化量與該地GDP成正比，GDP愈高，A辦的去化量愈高，其舉例談到，二ＯＯＯ年的千禧蟲危機引爆網路泡沫化，次年嚴重衝擊以科技業為重心的台灣經濟，除了造成GDP負成長外，A辦的平均租金也因產業泡沫化暴跌至每坪兩千元出頭，直到二ＯＯ四年才緩步回升。

二ＯＯ八年，金融海嘯席捲全球，我國GDP再度重挫，A辦整體去化量同步跌入低點，但特別的是租金行情與香港相比，卻沒有受到太大影響。原因歸咎於台灣經濟與國際接軌程度相對低，外資在台比例不高，金融海嘯對內需市場為主的商辦行情影響不大，且大部份的持有房東寧可空置也不願降低租金，因此在這波衝擊中，租金行情並未大跌。

商辦指標拉抬價格

二ＯＯ四年底，一Ｏ一大樓完工，為世界最高的A辦，大幅拉高行情，高樓層平均租金一度達四千元以上。近年隨著整體經濟環境的改善，辦公室租賃需求提升，也提高企業主對價格的接受度。

柯宏安總經理指出，中小企業的營運擴增計畫大約以三至五年間為一週期，大型企業則是六到十年，今年年底恰為週期的黃金交叉，預估第四季的交易將更為活絡，尤以科技業與網通業的需求最大。

據業者預估，年底前商辦將有一．二萬坪的新供給釋出，計有敦南商圈的富邦敦南大樓與松仁路的華南金總部等辦公室落成啟用，雖然新供給釋出會造成短期空置率數據上揚，但企業成長講求辦公品質的精進，租金仍能維持一定水準。

潛力B辦最受青睞

除了北市六大商圈外，北台灣都會區還有許多具交通題材、建設願景的區域正在形成，其中內湖、南港兩區最被市場看好，因內湖科技園區上市電子公司雲集，產業需求昌旺，又以瑞光路一帶的廠辦地段最為精華，有意轉租為買的企業也日益增加。

鄰近的南港則有中信總部遷入，新光人壽也在去年底標得經貿段地上權案，預計興建複合式商辦大樓。三鐵共構的交通樞紐，搭配軟體園區、南港輪胎、國揚大南港、南港機廠及台鐵南港調車場等大型開發案，奠定區域發展優勢。

另外升格在即的桃園，捷運、機場與高速公路交通路網成形，伴隨智慧航空城開發案啟動，經貿地位今非昔比，負責銷售桃園優質商辦「廣春成HVW」的墨士廣告總經理曾恭士表示，隨著經國重劃區的開發，已有物流業與科技業看好桃園未來的國際化前景與交通機能，在南崁一帶設立分公司，將來潛力不同凡響。

柯宏安總經理強調，由於各大商圈近期B辦空置率創新低，顯示企業需求穩健，在交通題材逐步實現下，預估未來租金仍呈現溫和成長的趨勢。

曾恭士總經理也指出，許多房東嗅到商機，考慮購買大坪數物件分割出租，或以提升軟硬體的方式提高租金收益，讓商辦產品的熱度難得超越一般住宅。

景氣回溫需求穩健

總體而言，商辦復甦也說明景氣正緩步回溫，市場推斷國外觀光人潮湧入帶動消費，是經濟好轉的原因之一，也因此拉抬台北車站、中山北路等具備觀光前景的商圈身價，吸引不少旅店、大型平價品牌與飲食集團前往插旗。

而近年來，壽險業紛紛鎖定地上權標案興建複合式辦公大樓，除了相中地段精華帶來的穩定收益外，年限一到即由政府決定建物去留，省去業者整合的困擾，土地資源也能不斷活化，對商辦發展而言，更具城鄉風貌的一致性。

而台灣要如何與世界接軌？除了敦促政府制訂長遠的區域規劃外，產業升級更是首要目標，如此一來才能確保台灣競爭力，提升商用不動產的價值，進而被世界矚目。

【文/住展雜誌】一直以來都有人問，在哪買房較好賺？市中心？河岸旁？還是風景優美的山間別墅？專家的解答是：重劃區。為什麼重劃區雀屏中選？我們有七個超威的理由，讓您一看就秒懂……

雖然近期市況稍淡，但已有眼尖的購屋者發現，新重劃區內的首宗建案卻賣得「嚇嚇叫」。部份民眾霧裡看花，不明究理，甚至懷疑熱賣消息的可信度；但在不動產打滾的老手，一眼就看出其中緣故。

究竟重劃區房市、尤其是新開發的重劃區到底有什麼魅力，能讓購屋者前仆後繼搶進？為此我們從「自住」與「投資」兩大面向切入，並舉出重劃區自住與投資皆宜的七大理由，讓您一看就懂買重劃區的好。

理由一》質感優異支撐價格

首先，重劃區對自住的購屋者而言，它具備規劃完善的居住環境，比起擁擠老舊的舊市區，質感相對優質。以興建巴洛克建築聞名的君邑建設董事長鍾文欽表示，重劃區內不僅街道整齊，且建案大多會爭取「沿街步道式開放空間容積獎勵」，所以建築物臨路退縮，街道路寬與建築物棟距更大，看起來賞心悅目。

一般來說，重劃區「綠覆率」通常比舊市區高；所謂綠覆率，指的是區域內綠化的程度。鍾文欽說，重劃區的綠地、公園往往較多，因此居住環境更勝舊市區。

長年耕耘重劃區的玖都建設董事長吳俊億解釋，舊市區環境相對凌亂擁擠的原因，是因早年政府發布都市計畫後只建設主要道路，等到城市發展成熟、公共設施不足後，才再增設公共設施（如道路、綠地、人行道）。但舊市區人口稠密，幾乎沒什麼空地，連政府也無地可用，若要徵收又常引發民怨，因此舊市區公共設施總是不夠。

相較於舊市區，重劃區卻截然不同。吳俊億補充說，重劃區是先把全部的公共設施先建構完成，然後再讓業者進去開發，接著才會有民眾遷入居住；所以重劃區的公共設施相當完備、公園綠地又多，加上嶄新大樓林立，市容美觀。

如果把房地產視作商品，那麼重劃區就是百貨專櫃裡包裝最好看、質感最好的產品。因為商品本質好，就容易賣到好價格，增值幅度就大。

理由二》建設資源相對較多

不動產投資必勝守則中兩條恆久不變的定律：一要有建設，二要有遠景；一個地方建設多、遠景亮麗，不動產價格才有更大的增值空間。而在台灣，不少重劃區都具備這種特性。

建設與遠景的關鍵，就是政府的態度；只要政府扶植，把建設資源挹注到重劃區，那麼重劃區就會充滿無限遠景。

擅長規劃豪宅的中悅建設副總翁茂槐分析，政府若能把重劃區結合國土規劃，重劃區會更具發展性、角色定位會愈加清楚，像桃園航空城的形象就很鮮明。重點是，「重劃區的成敗，掌握在政府手上」，政府願意投注資源，重劃區就會產生強而有力的遠景。

誠然，政府在重劃區發展過程中，始終扮演關鍵性角色。若檢視昔日經驗，舉凡政府傾力支持的重劃區，房價幾乎呈數倍跳漲；較早如南投中興新村、北市信義計畫區，前後者分別因為省政府、台北市政府的遷入，促成重劃區繁榮興盛。

近期又如桃園青埔特區、淡海新市鎮，前者因桃園航空城、雙鐵共構與產專區招商，後者因淡海輕軌，短短幾年之內房價就三級跳。可見得只要重劃區獲得政府垂青，就等於投資獲利的保證。

理由三》住戶水平差距較小

俗話說「千金買厝，萬金買厝邊」，講的是好的鄰居比好房子更難找。因此，在市場上有一種購屋者，對同社區住戶水平的要求更甚於價格，他們寧願花更高的價錢、入住單價較高的社區，求的就是想和社經地位相同、或者與生活調性相近者作鄰居。

但若是在舊市區，即使同社區住戶水準相近，與鄰近的社區住戶性質仍可能有落差；不過若是在重劃區，就較少有這類困擾。

因為想住到重劃區的民眾，對居住環境普遍有較高的要求，再加上重劃區開發時，同區建案成交價格差距有限，在價格部份就篩選過一次，所以入住者水平落差並不大。不像舊市區發展時間長，每段時間的房價級距落差大，多少有龍蛇雜處的情況發生。

另一方面，重劃區的土地產權單純，建商買地、標地大多一大塊、一大塊的買，開發興建之後，較少有「地主戶」的抗性，只有少數合建案才有地主保留戶。因為對一些要求較高的購屋者而言，地主戶的問題可能較多，成為社區管理的阻礙；而這種煩惱，在重劃區較少發生。

理由四》社區規劃更大更好

台灣不分南北，大多數購屋者偏好平面車位，不太喜歡機械式車位；或者希望車道出入動線規劃要流暢，起碼車道出入口的路寬不要太窄，免得開車出入都像在玩「電流急急棒」。

可是台灣地小人稠，各主要都會區開發都近飽和，舊市區建案基地越來越小；當建築基地縮小，社區要有好規劃確實不容易。所以有些位在巷弄內的建案，其車道出入口就只能設在窄巷當中；甚至有的建案規劃成升降車位，而升降梯開口與馬路之間，就僅約一個車身的距離。這對開車族而言，實在很不友善。

但若在重劃區，上述景象就很少出現。中悅副總翁茂槐解釋，重劃區土地大塊且完整，較能做出更好的規劃；像車道、出入動線的設計會更完善，居民出入也更安全、方便。如果是舊市區的小基地建案，在先天不足的缺陷下，就難以要求面面俱到。

君邑董事長鍾文欽則說，重劃區的建地通常較大且完整；方整的建地不僅容易規劃，其建築物採光、通風也會較好。不像舊市區的建地東凸一塊、西凹一塊，或者夾在水泥叢林之中，當基地條件差，社區部份戶別的採光、通風，乃至於座向、格局都不會太好。相比之下，重劃區的建築規劃具先天優勢，這也是宜居的項目之一。

理由五》分期加價先買先贏

重劃區可建用地多，因此衍出生一種特殊的房市機制：分期推案、分期加價。普遍來說，建商為了提高營運效益，若到重劃區買地，通常不會只買一塊、推案也不會只推一個，而是會陸續買入數塊建地，然後分一期、二期依序推出。

分期只是推案時間先後的慨念，分期推案時，建案名稱也不盡然一樣。業者為了刺激銷售，創造出「分期加價」的遊戲機制；所謂「分期加價」，就是越晚期推的建案單價愈貴，意即第二期賣得比第一期貴、第三期賣得比第二期貴，依此類推。

「分期加價」機制發展至今，幾乎所向披靡、屢試不爽。市場上的投資老手都曉得，買第一期建案，可說是「躺著賺」，因為後面幾期開價往往更高。等到後幾期建案高價開出，先前入手的標的就有了利潤；尤其重劃區開發初期單價通常較低，更容易受到投資、置產者青睞。

吳俊億談到，重劃區房市投資，以長線布局獲利最為豐厚，他也建議投資者看長不看短，因為短線賺到的錢，只是長線獲利的皮毛而已。翁茂槐也秉持同樣看法，他認為長線布局最為理想，並不建議短期投機買賣。
不過吳俊億強調，投資重劃區房市，無論是長、中、短線都很適合，因為每一段都可能有利可圖；重點在於，投資者要衡量自己的信用能力、設定投資目的，關鍵是要達到自己的投資目的，投資時間長短不是唯一衡量的因素。

理由六》交易頻仍價格易漲

或許有人會好奇，台灣房價為什麼會易漲難跌？成因之一，是因為土地價格不斷走高所致。土地，是建商蓋房子的「原料」之一，通常占據成本比重最高；假使土地價格飆漲，那麼建商就會提高房屋售價。唯有如此，建商才有錢買下一塊地來開發、推案。

根據歷史經驗，重劃區進入開發階段，若建商想到重劃區自行推案，當然要先備好土地；至於土地的來源，除了參與徵收所配回的土地外，還可向民間地主購買，或者向政府標購抵費地。

由於重劃區開發初、中期，推案量通常較大，土地買賣就很火熱；當土地頻繁換手，市場氣氛熱不可遏，價格就容易被推高。地價一高，便會立即反映房價上，新建案開價多會往上漲；再者，重劃區推案多，開價有高有低，高單價個案拱相對低價案，一案拱一案，價格就會快速揚升。

重劃區進入開發晚期，區域發展趨於成熟，區內素地變得稀有，土地交易量雖會大大減少，但一旦菁華土地成交出現天價，反易帶動房價攀升，顯示地價漲跌對房價的影響有多深遠。

然而，鍾文欽提醒投資者，無論長線置產或短線買賣，萬般拉抬都只為出，最後還是得由自住客接手。若是重劃區人口成長強勁，則長久持有也不必擔心；反之，若人口成長量偏低，則應留意供給過量或超漲的風險。

理由七》房價翻倍成領頭羊

雖然重劃區從規劃、重劃、開發到成熟，往往需要數十年時間。可是在開發成熟、生活機能完備後，重劃區內的房價幾乎都比區外的還要高，甚至會成為該行政區的最高價。

重劃區開發成熟，價格更甚周邊的例子不勝枚舉，台北市如民生社區、信義計畫區、大直重劃區；新北市如板橋新板特區、三峽北大特區；桃園如中正藝文特區、龍安特區，以及蘆竹南崁等重劃區。
上述重劃區在重劃前、開發後，不僅價格翻倍上漲，且已成為區域房價領頭羊，早年猶豫、或看走眼不敢買的，現在都在「搥心肝」。

鍾文欽認為，與舊市區接壤的新重劃區，其發展潛力最強；因為重劃區發展前期欠缺生活機能，若靠舊市區近，就能補足生活機能的不足，民眾遷入意願更高，更易推升重劃區區域發展與房價。
翁茂槐也說，任一城市的發展進程都是以「同心圓」往外擴，投資距舊市區近的新重劃區成功機會相對高，獲利也應會相對好。他還主張，投資重劃區也必須慎選地段，尤以正臨主幹道、交通機能好的路段，以及正臨公園綠帶者為佳，因為房地產講的就是「地段、地段、地段」，重劃區也不例外。

北台灣重劃區 明年大戲登場

在選舉之前，部份縣市長為了避免被批評炒作房地產，暫停重劃區抵費地標售作業；但選舉過後，國內政治局勢暫時塵埃落定，預計抵費地標售將風起雲湧、傾巢而出，而業者也都摩拳擦掌等待標購和推案。

以新北市而言，預計明年會有三重的二重疏洪道重劃區、八里的台北港特定區、鶯歌的鳳鳴重劃區，會展開抵費地標售作業；另將升格的桃園縣也陸續有經國重劃區、中路重劃區的抵費地標售戲碼登場。可以想見，明年上述重劃區推案將會熱鬧滾滾，對想要卡位新重劃區的投資者，將是大展身手的好機會。

【文/住展雜誌】台北代銷業的崛起，為我國房地產市場帶來重大改變；同時，代銷界版圖也不斷更迭，持續有新勢力抬頭，其中桃園代銷和房仲體系代銷的壯大，更是代銷界裡不可忽視的一股激流……

在民國六十年代『代銷』初萌芽時，並沒有專門的法規來監管，其登記的營業項目與實際營業內容亦多有差異，當時外界對代銷的定位也不太清楚，常把代銷、房仲二者相混淆。

其實這並不意外，因為代銷與房仲業務異中有同，且互有淵源。以發展的時間軸來看，房仲起源更早，早年民間稱仲介不動產買賣者叫『掮客』，台語則叫『牽猴仔』。雖然房仲起源時間早，但出現第一家房仲公司組織的時間，則比代銷稍晚。

房仲潮湧現　負評跟著來

被視為台灣第一家代銷的『台北房屋』，於民國六十年成立；經過六年後，第一家房仲『勵行建設』才成立。當時的房仲大多數是仲介民間個體買賣，叫作『賣散戶』、或是『賣零星戶』，又以後者的說法較多。

雖然勵行建設是最早成立的房仲，但同年較晚成立的巨東建設來勢洶洶；據業界回憶，巨東建設仲介業務集中在台北市，麾下養了數量龐大的業務人員，騎著機車在台北市各街道穿梭搶食商機，聲勢相當浩大。

房仲公司養一大票業務人員，到處掃街找尋標的和買賣方，是當時房仲店址幾乎都不設在一樓的原因；買、賣房子的人也不太會到店頭，而是靠業務人員自行開發，所以『人海戰術』更顯重要。

近年從事不動產從業人員或許偶爾會聽到，不同房仲店頭為搶生意而各使手段，跟監、謾罵、甚至於上演打群架戲碼，但這並不是新鮮事，因為民國六十幾年時，尚未合法化的房仲業者如雨後春筍般冒出，加上法規對房仲業務並無專法管理，所以房仲界一片混亂。

業界指出，當時期北市某家房仲仗著人多勢眾，打架、放黑話（意指恐嚇）、撕紅紙條（售屋廣告單，即現在的『小蜜蜂』）、賺差價是樣樣來，類似惡劣行為引起不少訴訟。

當房仲業瀰漫亂象，有業者開始想以建立形象的方式作區隔。民國六十八年，住商不動產企研室成立，並接受章民強的太平洋集團委託，規劃台灣最早的房仲品牌連鎖模式；住商與章民強此次合作，被視為我國連鎖房仲的起源。

仲介合法化　版圖速壯大

民國七十三年，政府終於正視房仲業問題，預計開放讓房仲辦理公司登記；政府的舉措，等於開啟台灣合法房仲的新紀元。民國七十四年，第一家合法的房仲『太平洋房屋』正式成立，隨後中信房屋、信義房屋、力霸(東森)房屋也相繼成立。其中，東森房屋董事長王應傑就是出身於代銷業，因為他曾擔任過台北房屋董事長葉條輝的特別助理。

隨著房市景氣高升、房仲業蓬勃發展，業者開始嘗試跨入代銷領域，較早者如信義房屋；信義房屋在民國八十二年成立預售部門（現信義代銷前身），試圖進軍代銷業，唯初期並不順遂。

俗話說『隔行如隔山』，但即使在同行之內、遇到不同領域，也如隔座大山。較早成立的信義代銷，以及略晚成立的永慶、太平洋、北區房屋(台灣房屋)，以及外來的二十一世紀不動產等多家房仲的代銷部門，或許都曾有如此感慨。

然而，信義代銷並不氣餒，反而不斷厚植代銷部門實力，終於逐步擴大代銷版圖，並於民國一○二年榮登住展雜誌所統計的『十大代銷』第四強，堪稱是房仲跨足代銷業中，發展最成功的一員。

說來諷刺，章民強在成立太平洋房屋時，代銷界曾擔憂房仲會侵蝕代銷既有業務，當時章民強強調『代銷不是房仲』，意指房仲、代銷二者角色與業務不會互相重疊；誰又能想到若干年後，房仲自己設立代銷部門，與傳統代銷打起對堂鼓來了。

桃園大代銷　有台北影子

房仲代銷的崛起，雖為台北代銷注入新血，但改變不了的是，現台北幾家大型代銷，仍是延續台北房屋的發展脈絡而來。無獨有偶地，桃園代銷生態與發展過程，與台北竟有異曲同工之妙。

若談到桃園代銷的進程，關鍵就在『新航廣告』與『新理想廣告』。原在台北代銷界拚出不小名聲的廖學海，於民國七十九年成立『新航廣告』；新航成立沒幾年，就成為桃園當地大型代銷。
有一種說法是，新航成立隔年（民國八十年），公司內部共有新航、新理想、新航程、五十甲等四大部門，接案遍及大桃園與舊大台北等地。新航廣告在承接到龍潭指標案「百年大鎮」時達到高峰，該案不僅是龍潭罕見的造鎮案、也是大桃園地區的超級大案，規劃戶數逾兩千戶。

為了銷售「百年大鎮」，廖學海砸重金大打廣告，光是電視廣告的版本就有六種，每一個版本都長達三十秒，手筆之大，在桃園可是前無來者。雖然「百」案銷售順利，但過沒多久，新航廣告各部門就因故分崩離析，新理想與五十甲各自成為獨立的個體。

新航人離散　強者各稱王

五十甲廣告創辦人張承志，人稱『志哥』，原住在花蓮吉安鄉五十甲地區，在當完兵後，輾轉到桃園尋找工作機會，因緣際會下進入新航廣告，後來更把從小居住的五十甲地區作為公司名稱。

五十甲廣告接案遍及桃園與新北市，還曾在九十二年度宣告進軍台北市，後來又跨足土地開發，在桃園推出自建案，經營觸角越伸越廣。

至於新理想廣告的發展過程，則較富戲劇性。新理想創辦人為劉興烘，公司草創時期只有三個人；由於眼光敏銳，新理想發展極快。民國九十二年度，新理想成為北台灣新成屋、預售屋代銷戶數冠軍，現也是桃園接案量最大的代銷。

新理想因公司規模大，因此成為孕育桃園代銷的搖籃。新理想元老之一的張宏臺，因父親病危而辭去職務返回老家；父親奇蹟式療癒後，張宏臺竟陸續開了麻辣火鍋店『蜀山饌』，以及『真川排骨麵』。

但過沒多久，張宏臺又回到地產界，他所成立的『合生集團』，事業版圖甚大，集團旗下除了餐飲業，不動產部份則有宏峰地產、永泰峰地產，作資產管理與代銷，另山豐建設則自行推案。合生集團旗下的宏峰資產管理公司，負責人就是桃園代銷公會理事長高全家。

與張宏臺同期的，還有一人叫張豐華，人稱『華哥』。張豐華雖然是代銷業早期人物，但從新理想跳出來後行事低調，不做代銷而改做建築，現為富景開發副總經理，最近一次推案是中壢「中大隨筆」。

新理想人才　散落各發芽

民國八十九年，原在新理想廣告擔任經理的蘇松棱，出走後創立圓石灘廣告，如今接案範圍涵括北台灣；後來蘇松棱把版圖再擴大，成立「京澄建設」，在桃園地區推自建案。

有趣的是，蘇松棱本想把建築公司名稱取為『京城建設』，殊不知京城建設是高雄的龍頭建商，所以在發現名稱重覆後，便改名為『京澄』。

到了民國九十四年，新理想廣告協理王作仕也跳出來創業，加入『龍澄廣告』，接案範圍包含新北市與桃園地區。近年龍澄又成立『懿鼎開發』，代銷、建築均有涉獵。

民國九十五年，也曾任職於新理想的馮輝龍，原在新理想歷任執行長、副總等職務，離職後成立宏特廣告，此後快速茁壯，承接個案遍布北台灣，算是代銷業的一股新興勢力。此外，馮輝龍還從代銷橫跨建築開發，三年前成立宏蕎建設，在大桃園地區推案銷售。

在馮輝龍之後，接任新理想廣告執行長與副總一職的則是范秉豐。范秉豐出來自行創業，轉入建築開發行列，成立『國鈺開發』、『京懋建設』等公司，專攻大坪數豪宅市場；近年京懋建設豪宅案集中在青埔特區，「華爾道夫」系列成為其代表作之一。

不久之後，桃園代銷界又有一支新銳出現，其公司名稱也堪稱名實相符，就取作『新銳峰』。行為風格明快的新銳峰總經理惠祁，也曾經待過新理想廣告，民國九十八年成立新銳峰廣告，陸續在桃園與新北市接案，近年也表現的有聲有色。

除了新理想延伸出來的代銷體系之外，近年桃園青埔特區因不動產市況熱絡，也誕生出一批新世代代銷，較具代表性者如揚智廣告、奇摩廣告，兩家各有擅長。揚智廣告是最早進駐青埔的代銷業者，而奇摩廣告接案足跡則已踏入台北市，又因在台北一○一設立接待中心而驚動業界。

台北人南下　桃園陷激戰

從以上敘述中，不難發現多數桃園代銷都把經營觸角往北延伸，冀望打入單價較高的大台北，但只有眼光精準者能收穫滿滿。事實上，不光是桃園代銷想北上搶食市場大餅，原在大台北的大型代銷業者，如海悅、新聯陽等，近年已南下至桃園搶案，令當地代銷生存空間受到強力競爭。

新理想廣告總經理黃正忠分析，台北代銷到桃園來，某些部份確實具有優勢；平心而論，桃園在地業主一開始都會有『台北代銷比較會賣房子』的印象，加上台北代銷敢報高價，業主就願意給他們賣。

但黃正忠強調，好印象畢竟只在初期有用，要能長久接案還是得憑真功夫，而桃園在地代銷在台北代銷的競爭下，桃園代銷已不斷增加自己的研展與銷售實力，還能突圍而出。他進一步說，像新理想今年設定保守穩定、步步為營的策略，最終繳出很令人滿意的成績單，成果仍不差。

黃正忠回憶，在桃園房地產起飛前，房子大多賣本地客，當地代銷所建置的接待中心多很陽春，三、四百萬的接待中心已經算很高檔了，甚至有的接待中心連電視都沒裝。但近年代銷業競爭激烈，桃園代銷紛紛改變策略，接待中心一個比一個豪華，成本都是以千萬計，可以想見差距有多大。

代銷話從頭 一頁血淚史

確實，無論桃園代銷或房仲體系代銷，為了在市場上求生存、求壯大，就必須日益精進，除了要迎合業主的口味、切中買方的心意，還要比同業技高一籌，這一切都需要時日的歷練與智慧。代銷不只要和人競爭，還要跟時間賽跑，沒有新創意、新思想，就容易被淹沒在歷史洪流當中；唯有贏家，才能笑傲江湖！

【文/住展雜誌】今年九合一大選之前，各項房市利空政策接連湧現，民眾關注的焦點都聚集在選舉議題，使房市觀望氣氛濃厚。但在選舉之後，政治局勢底定，房市信心即將回歸，5路需求悄悄浮現……

古人云：「否極泰來」，正符合目前的房市盼望時來運轉的氣氛。原因在於，九合一大選將在本月底揭曉結果，隨著選舉告一段落，房市將擺脫政策打壓的包袱，回歸基本面，迎接民眾購置住宅需求的到來。

據本刊估計，在選後到明年間，約有五大類需求性買盤會出現，而這五種買盤將激活房市，使選後房市甩開陰霾，找到喘息的契機。

遞延性需求　選後先來到

「遞延性買盤」，指的是買方因某些事件，而把消費時間延後。近十餘年來，台灣房市有一個特殊怪象，那就是每逢選舉之前，房市買氣多會下滑；此現象的成因或許與選情混沌有關，但骨子裡其實與民眾高度關注政治、且因政局對立所帶來的不安全感有關，以致於不敢在選前進場。

雖然選前不敢買房，但需求畢竟仍在，這種因選舉而暫時觀望的買方，往往等到選舉之後才會出手。尤其今年九合一大選前，不只選情激烈，中央政府還頻頻祭出利空政策，官員更是個個重炮抨擊高房價，讓購屋族誤以為政府真要出重手打房，於是產生先空手等房價跌再進場的預期。

唯熟悉政治手腕的人都清楚一件事，那就是「選前的戲看看就好，當真就輸了」。大多數選舉語言在選後就如同船過水無痕，尤其是房地合一課稅，距立法都還有得拚，更遑論實施。根據過往經驗，選後民眾發現利空政策沒有下文，在觀望之後，遞延性買盤將逐漸出現。

根據業界指出，今年下半年成交狀況雖不算好，但看房子的人氣還在；他們不是不想買、也不是買不起，而是選舉因素令買方縮手。當選後不確定因素被排除，加上因選舉而生的房市利空政策也會暫時沉寂，買氣可望有明顯復甦。

節稅需求旺　贈與買盤多

受到遺贈稅調降至百分之十影響，加上節稅資訊容易取得，國人對於購買不動產贈與子女來達到避稅的目的，可以說是越來越普及；「買房子送小孩繳的稅金，遠比贈與小孩現金課的稅更少」，似乎已成為常識。

用買房送小孩來達到節稅目的，原理是利用房子的土地公告現值、與房屋評定現值偏離市場行情的漏洞，再善用免稅額度來節稅。舉例來說，若買一間房子成交價八百萬，房子的土地公告現值加上房屋評定現值，可能只約兩百萬 。

而遺贈稅法規定，夫妻每年可以個別名義贈予子女免稅額度為兩百二十萬，而上述贈與的房屋的公告與評定現值只值約兩百萬，因在免稅額度內，並毋需繳稅。

再者，夫妻兩個人加起來，每年可贈予子女的免稅額度可達四百四十萬，只要規劃得宜，靠房子贈與子女幾乎不用繳稅。或許有人會問，藉此方法是否會違法？

別擔心，這不僅合法，就連國稅局都曾發布新聞稿「宣導」買房贈與的節稅流程，可見得官方容許、也支持民眾用贈與房子來節稅。正因如此，贈與房子節稅風潮方興未艾。

光是今年上半年，全國房屋贈與移轉棟數就高二點八萬，創下歷史同期新高；連房價「貴參參」的雙北市，贈與移轉棟數都各超過五千多。據估計，若贈與稅制漏洞遲不修補，藉送房子節稅的情況就不會改變，所以現今房市之中，來自於有錢人節稅型買盤是源源不絕，需求續熱不退。

銀髮族換屋　北市需求高

台灣已經邁入高齡化社會，六十五歲以上的銀髮族占人口比重逐年增加；依內政部統計，我國人口老化指數已攀升至百分之八十點五，近十年來爆增百分之三十三點九，顯示人口老化速度十分驚人。

對於許多銀髮族來說，膝關節退化是很常見的毛病，健保局統計國內患有膝關節疾病的民眾高達近三百萬人，每年都有超過一萬多人進行膝關節置換手術。「腳頭烏」沒力，讓老伯伯、老奶奶沒辦法爬樓梯，所以傳統透天厝都把孝親房放在一樓，就是為了體諒老人家行動不便。

但在大台北，能擁有透天厝的人是少數中的少數，大多數的民眾都住在老公寓當中，尤其是台北市更是如此。據台北市府發布的數據顯示，北市住宅總量共約九點五萬棟，而屋齡超過三十年以上的房子達六點四萬棟，老屋比重高達百分之六十八，其中大多數是老公寓。

老公寓除了一樓，以及少數會裝電梯的住戶之外，大部份老公寓出入都要爬樓梯，對銀髮族來說相當不便，但有電梯的大樓社區就沒爬樓梯的困擾，所以廣受銀髮族歡迎，相關的換屋需求便應運而生。

此外，台北市多數房屋屋齡過老也是換屋需求看增的因素之一。再者，此次北市市長候選人連、柯陣營，均提出都更計畫，若相關政策付諸實行，其帶動的換屋需求也是值得注意。

事實上，老屋過多不是台北市的專利，先前已有學者提出警示，指十年後全台灣屋齡三十年以上的老房子，將逾全國住宅存量的五成以上，尤其是九二一大地震之前的老宅，更有改建的迫切性；這類老宅換屋需求，正是長線的隱性買盤來源之一。

股市波動大　避險需求升

股票市場有句老話，叫作「選舉行情」，意思是執政黨為爭取選票，會在選前強力作多股市，讓股民小撈一筆。今年似乎也不例外，各項有利股市的政策陸續出爐，至於大盤漲不漲，則是另外一回事。

選舉行情固然容易讓投資人賺到錢，但到了選後，股票市場容易「利多出盡」，股價震盪更加劇烈；再加上美國聯準會結束QE政策，美元指數由弱走強，對台股的衝擊更大，相對穩定、保值的房地產，就成為較佳的避險商品。

在此之前，因有官員喊出「資金以房轉股」，鼓勵市場資金從房地產抽離到股市。市場傳出，有一些認同「以房轉股」的地產大戶，確實把房地產部位獲利出清，將資金轉投資到股市與期貨市場，希望能「股房雙棲兩頭賺」。

只可惜事與願違，隨著台股大盤下殺近千點，讓大戶把在房地產賺的幾乎都快吐光；轉戰期貨的則更慘，在「多空雙巴」下賠了一屁股，提前從期貨市場中「畢業」。還留有老本的大戶，最後還是回到自己最熟悉的房地產市場。

預期在選舉完後，股市波動應仍不小，被股市、期貨震暈的資金，有機會回流到房市當中。如果明年經濟展望維持樂觀不變，那麼房價就相對有撐、相對保本，類似這種保本、保值的置產需求，可望會逐漸浮現。

政策趨開放　外來需求增

先前立法院強行通過兩岸服貿協議，引發「太陽花學運」，唯在此之後，馬總統仍堅持要通過服貿，並強調要在「任內完成服貿、貨貿」。

假使服貿與貨貿均在立院過關，對岸金流與人力將會大量湧入台灣；已有一些學者預測，若服貿協議實施，對岸過來的人員與資金將推升住宅需求，台灣房價可能會維持上漲趨勢，且逐漸朝向「房價香港化」。

如果這項預測成真，那麼搶先一步提早佈局，或許是最好的辦法，尤其是最具指標意義的台北市，房價更具有支撐點。

因為內政部每季公布的「住宅家戶比」統計，台北市住宅供給過低、明顯不及需求。另根據住展雜誌統計前三年北市全年平均新增供給戶數，僅約五千戶左右，今年全年新增供給戶數也僅五千一百戶，供給量仍遠低於人口成長數，顯示供給趨於緊俏。

北市住宅供給原就不夠，若外來需求增加，那麼房價是漲是跌？或許您心中自有答案。

供給疑過多？　解讀各不同

選後房市在上述五路需求挹注下，可望激發出燦爛火花。不過有學者認為，現在房屋供給量已過多，並警示房市可能因此反轉，這種說法可能成真嗎？

不可否認的，有特定區域新建住宅供應量不小；但供給是否過多，並引發房市反轉，不能只看住宅供給量就下論斷，還必須配合人口成長量、國內外總體經濟、民眾購屋意願，乃至於政策走向而定。

因為在資本市場當中，每一個外在因素都可能影響結果，而未來情勢到底如何尚難判斷。況且，台灣仍處在超低利率環境當中，要在短期內一口氣把利率升到百分之三、四的機率微乎其微，而低利環境幾乎消除房價大跌的可能性，這點也是不容質疑的。或許購屋者該考慮的是，如果最低利時不買房，難道等升息再買嗎？

【文/住展雜誌】房價高漲，低總價的小套房商品正夯，但小套房在市場上被定位成小眾產品，接手的人多是單身貴族、新婚夫妻、投資客及家長為了子女就讀明星學校而購屋遷戶籍用的；小套房因為坪數小，單價、公設比高，銀行承貸意願較低，目前房貸成數大約低於六成，利率也較一般房貸高。

八年前，台北市和新北市新板特區等地曾掀起一股小套房風潮，標榜低總價及高投報率，迅速吸引投資客的買盤，炒熱小套房市場，引起央行關注，行文各大銀行規定權狀十五坪以下物件不得承作房貸。影響至今，申請小套房的房貸仍然困難重重。

小套房申貸不易

目前小套房能夠獲得高額核貸的都是預售建案，這是因為建商和銀行專案配合，而且又是整批申貸，才有高額核貸成數。至於成屋轉手的小套房，因為是消費者個別和銀行接洽，難度很高，讓許多想省錢購買小套房的首購族，因為小套房申貸不易而望屋興嘆。

銀行不太願意承作小套房的房貸，有部分的建商於是調整個案型態，多改為十八坪以上來規避十五坪的核貸門檻，更有投資客將大坪數房屋改建為多間小套房，並以「一房四套」(一個門牌有四間套房)、「一房五套」的模式進行銷售，把坪數放大至與一般建物無異，再向銀行申貸。

大坪數分割小套房

其實，投資小套房除了有貸款問題外，還有一個很大的風險，如果將大坪數房子分割為小套房，沒有取得社區管委會的同意，小套房要想加裝水管會有問題，因為過不了社區管委會這一關，自來水事業處通常不會核准加裝水管。

有投資客想將座落於明星高中學區的二間大坪數房屋，分割為十四間小套房出售牟利，房屋的所有權是這位投資客的，臺北市政府核准分戶，地政機關核准分割，戶政事務所同意設門牌，台灣電力公司也願意設錶分電，但他向自來水事業處申請增設水錶水管，以利這十四間小套房各戶計價方便，偏偏大樓的管委會不同意。

原來大樓的其他住戶認為小套房由於坪數小，戶數較多，出入者眾，再加上流動率大，份子也較複雜，會影響到大樓原先的住戶安全及隱私，加裝水錶水管也會阻礙大廈屋頂急難逃生通道，公共安全堪慮，經住戶大會決議禁止單棟住戶將一戶分割變為數戶，大廈管委會於是表達反對，自來水事業處遂將其申請增設水錶水管駁回。

出入者眾份子較雜

一個社區如果小套房的戶數多，的確會造成居家安全管理的不便；戶數太多，難免居住份子較為複雜，公共設施如游泳池、健身房容易人滿為患，加上近來台北市區內有部分的小套房甚至成為色情業者藏污納垢之處，影響小套房在消費者心中的形象，所以想買小套房的消費者，必須特別注意這一點。

不少單身貴族或新婚夫妻買小套房自住，通常過了幾年後，就會因結婚、生子而面臨換屋的問題，屆時勢必會面臨小套房接手侷限的問題。由於小套房的戶數多，住戶的品質參差不齊，加上許多投資客買來投資，對於承租戶的品質更無法控制，使得套房的轉手率高，管理品質無法維持，對房價造成致命傷。因此在選購小套房時，最好選擇交通便利，生活機能佳的區域，以利日後換屋。

室內空間分割零碎

小套房另一個問題是要分攤大樓的公共設施，導致小套房實際使用的室內面積相當狹小，一般小套房的公設比約為百分之三十五至四十五，比一般的公寓大樓的公設比多，一般的住家因坪數較大，扣掉公設後，室內的空間仍然較易規劃，小套房就不同，因坪數小不僅整體規劃不易，更容易造成空間分割零碎，造成居住的不便。

小套房因坪數小，在規劃設計上常見只有單面採光之情形，而不是像一般公寓大樓的二面或三面採光，使得小套房的通風採光不良，而且大多數的小套房無法達到一戶一車位，所以消費者如果要買小套房，應特別留意通風採光問題，以及停車位的問題是否可以得到解決。

小套房商品正夯，但背後存在著許多問題，在購買之前，都要考慮清楚再出手。

【文/住展雜誌】政府積極打房，房市的成交量明顯下滑，進入盤整期，許多人認為買房時機到了，但購屋的學問多，交易過程專業又繁瑣，對薪水漲幅追不上房價的小資族來說，決定購屋時，一定要多做功課、注意細節，與其癡癡等待房價下跌，還不如先做好購屋準備，才能進場撿便宜。

小資族在購屋前，有幾個觀念一定要認識清楚，買房不要怕買不起，買房就跟男人當兵一樣，當過兵才會轉大人，買房才會有動力逼迫自己努力工作賺錢付房貸。當你有購屋的需求，心動不如馬上行動，現在可以下手購買，然後努力賺錢，幾年光景就會還清房貸。

買房別怕買不起

不要抱怨房價高，而放棄自己的未來，每個年代都有每個年代的購屋機會，如果說現在房價高，買不下手，那麼父母那一代的房價或許沒現在高，但他們當年卻要負擔百分之七、八以上的高房貸利率，他們那時代每個月付房貸的壓力不會比你現在輕鬆，如果父母他們都能買房了，你為什麼不能？

很多首購族常常眼高手低，堅持要買新大樓或大坪數的房子，堅持非市區的房子不買，其實，這種想法大錯特錯，小資族買房要「先求有再求好」，別想著一步就到位，等你工作一段時間薪水調漲或是小孩子長大了，再考慮「以小換大」，換大坪數或環境好一點的區域。

別想著一步到位

很少人一輩子只住一棟房子，有研究指出，每個人一生平均換屋次數高達三次，因為人生會面臨結婚、生子、換工作等不同的階段，隨著每一階段之不同，使用空間也會隨之變化，因此第一次買房不要想著一次就到位，也不要認為自己會「一生一屋」，購屋可以先從小坪數的一般公寓開始。

很多人不敢買房，害怕一輩子做「房奴」，房貸要揹一輩子，但若怕房貸吃不消的話，不妨拉長還款年限，而且大多數人在十年左右會換屋，到時候房價上漲，薪資所得提高了，你買的第一間房產的價值可能高過當時的買價，賣掉舊屋買新屋說不定你還有賺頭。

小資族購屋如果自備款不夠，可以請父母支援，不用擔心做個「靠爸族」會被別人嘲笑，說真的，除非你是「富二代」，否則一般民眾買房很少不靠家族支援的。

做個快樂「靠爸族」

購屋時做個「靠爸族」並沒有什麼不好，根據美國房地產經紀人協會（NER）調查，去年美國首購族有百分之二十七獲得長輩或親友資助頭期款，高於前年的百分之二十四。美國年輕人獲得長輩資助買房，是件很平常的事。

美國市值第二大的營建商Lennar集團執行長米勒（Stuart Miller）表示，在向銀行申請房貸越來越困難下，長輩資助是年輕人進入房屋市場的最好方法。美國北卡羅萊納州經濟學家坎恩（Anika Khan）也表示：「若沒有這些家長，美國經濟復甦難以支撐。家長資助子女首次購屋，房市將持續復甦。」

美國年輕人買房尋求家人的資助，這當然就是靠爸族，但他們習以為常，而且認為接受家長資助「很合理」。所以說，小資族購屋如果自備款不夠，當然要請父母支援。

做好準備當贏家

積極做好購屋準備，可以幫助你邁向有殼一族，小資族買房得回歸現實層面，不能只顧慮到房價多少，購屋除了房價、自備款外，還有購買家具、家電、裝潢等額外成本，應該要將這些支出也列入預算，才不會讓自己的財務捉襟見肘。購屋前一定要評估自身能力，才能保持一定的生活品質。

勤快搜尋物件與看屋，是購屋的不二法門，每個區域行情、每間房子屋況都大不同，房價個別差異極大，唯有勤看才懂得看屋的眉眉角角。通常，都是先在住展雜誌或住展網路搜尋，符合自己的期待後再去看屋，看屋經驗越豐富，越能買到符合目標的理想房屋。

現在房價看似高漲，但房子永遠沒有所謂的高點和低點，此時的高點有可能是以後的低點，所以只要生活過得下去，最好立即買一棟房子，給自己一點壓力。只有做好購屋的準備，你才會是最大的贏家。

【文/住展雜誌】有「股神」之稱的美國投資大師華倫巴菲特(Warren Buffett)表示，美國利率已接近歷史低點、且經濟也在復甦當中，在當前這種低利率環境下，人們應該在銀行大排長龍，辦理房貸來買房子，這是用膝蓋想就知道的事。巴菲特的談話清楚告訴我們一件事，「低利時代就要買房」。

前央行經濟研究處處長施燕日前投書媒體表示，造成國內房價飆漲的主要原因，就是市場游資過多和長期下來的低利率環境所導致。的確，房價高漲的因素很多，低利率或許不是唯一因素，但絕對是其中一個重要的原因。

利息是持有房地的重要成本，台灣除了少數的富豪外，沒有人能夠買房而不向銀行辦理房貸，利率倘若提升，最直接影響的就是民眾每個月的支出。國內房貸利率目前不到百分之二，將來如果升息，只要在百分之三以下，都還在容忍的範圍，如果升到百分之三以上才會有衝擊，若升到百分之五，購買力自然會降下來。

升息警訊引起關注

央行總裁彭淮南日前表示，「不能預期長期利率一直維持低檔，要留意利率上升風險」，釋出未來升息的警訊，不僅是投資客，就連自住有貸款的民眾也都在關注這個議題。

升息當然會對房市不利，但台灣的低利環境不容易一下子改變，有房市「空頭總司令」之稱的張金鶚在二年前(二○一二年十月十五日)曾說過，房貸低利時代將成為過去。但二年轉眼已過，台灣還是處於「低利」環境，張金鶚所謂「低利時代將成為過去」的說法，恐言過其實。

利率是全球性的問題，台灣很難說升就升，即使要升息也是逐步緩升，目前還不必過於擔心。自從金融海嘯過後，國內利率一直以來都處於低檔，主因是國際的利率也相對處於低檔，這個時候我們台灣的利率不能明顯高於國際，特別是美國利率，否則會導致熱錢大量湧入。

美國還不急著升息

國際利率的走向都以美國馬首是瞻，美國聯邦準備理事會（Fed）公佈的今年九月會議紀錄顯示，官員變得更擔憂全球成長趨緩和美元走強，對美國經濟造成風險，決定保留在「相當長一段時間」維持利率在低點的承諾。專家解讀，聯邦準備理事會是在暗示將暫緩升息，繼續維持現行的低利率不變。

一直以來，聯準會許多官員預期美國首次升息將會在明年上半年，但全球成長降速和美元走強的新顧慮出現，使得聯準會官員重新考慮升息的時間，傾向暫停太快緊縮貨幣政策的行動，會議紀錄顯示聯準會「還不急著」升息。這也意謂著美國的升息最快可能要到明年下半年以後了。

大幅調升機率不大

就算明年可能升息，但利率大幅調升的機率相當低，這一點可以從美國聯邦準備理事會前任主席柏南克的談話觀察得出來。柏克南表示，在他有生之年，看不到美國的利率回到百分之四的長期水平，美國升息將會非常緩慢且遠比所有人想像的更晚才會啟動。

諾貝爾經濟學獎得主克魯曼也對全球利率走向表達其看法，克魯曼說「低利率將成為新常態」，他表示，全球人口老化情況嚴重，過去推動經濟成長的家庭負債增長模式因而不可持續，故低利率恐將成為全球的新常態。

對於房市影響最大的因素是利率走勢，低利環境是很多人想要買屋的誘因，低利率代表向銀行借款的成本低，台灣正處於低利環境，依照美國投資大師華倫巴菲特的理論，「低利時代就要買房」，在當前這種低利率環境下，現在不買房更待何時？

現在不買更待何時

台灣經濟正從谷底回升，經濟一旦好轉，房價可能還會再漲，尤其是利率即將升息的消息不斷傳出，現在若不進場買房，等到房市價格和房貸利率出現漲升情勢，你可能更買不到便宜的房子了。

「住展」最新的調查顯示，房市溫度重回近三個月最高點，最新出爐的九月份住展風向球分數上揚來到三十四點八分，為近三個月最高，也是三月以來，總分首次逆轉向上、終結「連五降」的慘淡局面。住展風向球的分數上揚雖不表示房市已擺脫低迷，不過，至少顯示房市有止跌的跡象。

其實，不論是自住或投資，只要民眾有很穩定的工作收入，只要貸款的本金及利息可以負擔，價格也能接受，低利時代就是買房的最佳時點。