【住展房屋網/台北報導】被視為北市地上權「四大天王」的舊市議會原址，繼九月底流標後，十月底還是宣告二次流標。而根據北市財政局表示，二次招標已取消了文化產業進駐的門檻，權利金底價相較其他案子也來得低，應是房市低迷、選舉的不確定因素導致流標。

地上權相較一、兩年前的盛況，如今卻門可羅雀，不只是舊市議會流標，同為四大天王的廣慈案商業用地即使砍價6億多，仍是找不到伯樂。就連台中市泊嵐匯會展中心地上權案也無人投標。

而這樣的衝擊，是否會如骨牌效應般連帶影響許多大型地上權案？答案恐怕是肯定的。住展房屋網探究大型地上權的投標者，以壽險業為大宗，主要原因在於2012年金管會祭出「金八條」，限制最低收益率需達2.875%，等同禁止壽險業買樓，而後推出地上權案，也是希望能將投資活水導入國家主導的開發。

但除了2012年南山人壽以兩百多億元標下信義計畫區的世貿二館；今年富邦人壽以接近底標，並以單一投標者之姿標得A25案，便可發現地上權的熱度早已銳減。即便未來預計還會釋出仁愛路空總、松山機場園區等大面積精華地段，但就目前態勢，也顯現地上權案走到一個困境。

首先，住展房屋網認為權利金與地租的部分，根據國產署規定，權利金以土地市價的三至七成為價，而大部分的地上權案，皆採用較高的價格來招標，若是流標再視狀況下修，而如今，都市精華土地寸土寸金，估算出的價格自然昂貴，以買方的立場來說，寧可花多點錢購買有土地所有權的不動產，也不願付出相對大的風險與成本搶地上權。

其次，地上權收取的地租，按照約定時的申報地價之1%~5%計收，並隨地價調整，年限越長，需繳的地租則越高，但隨地上物價值不斷折舊，與一般投資案相比，同樣的地點與建物，五十年過後，一般投資案還可高價賣出，但地上權案頂多只能將折舊的建物賣回給政府，因此外界認為地上權的地租應改為遞減徵收而非遞增。

至於壽險業是否已發現這些盲點？從近年大型集團如國泰、新光等紛紛至海外獵地獵樓可見一斑，不但收益至少5%起跳，還能避開國內「金八條」的限制，加上金管會更放寬海外房貸的風險權數至35%，這樣無疑對國內地上權的投資澆了一把冷水。

近年國產署與地方政府合推了不少地上權案，除了精華地段還有詢問度外，其餘次級區域恐怕更不樂觀，反觀對於社會住宅的推動上，不是哀嚎找不到地，就是推說還在研議相關辦法，住展房屋網企研室對此建議，既然地上權已開始「碰壁」，何不趁機檢討其辦法，並正視興建住宅的可行性，畢竟國家並非營利組織，除了推出地上權來刺激經濟與收益外，至少得推動些「不營利」的作為來照顧人民才是！

【住展房屋網/台北報導】頂新黑油事件愈滾愈大，上週統一及王品兩大國內知名食品產業先後中標；最近財經部會更連手出擊，一方面讓頂新現有聯貸案破局，再者更軟硬兼施，欲逼迫頂新魏家退出101大樓董事體系、出脫股權。

據報導揭露，是金管會主委曾銘宗親自去電『勸說』魏應交辭去101董座。央行彭總裁也出『口』表示，頂新回台疑似炒樓炒地不適當。財政部長張盛和也沒閒著，相關報導揭露，張盛和企圖用加強查稅、收回租稅優惠等方式，逼迫魏家出脫101持股。

在台灣，甚至對岸都已燒起一片『滅頂』烽火之際，張盛和順勢而為，大動作、高姿態逼迫頂新魏家『就範』，一副正氣凜然的模樣，民眾看了當然感到『深得我心』。住展房屋網企研室不否認，頂新確實該嚴加究辦，而基於101乃台灣地標的原則，也不該再讓魏家參與任何相關事務。

不過說實在地，現在頂新黑油事件算是已進入司法程序，全民抵制行動也仍如火如荼。目前魏家已如過街老鼠般人人喊打，張盛和順水推舟打擊之，充其量是錦上添花。而且我們還記得，財政部不是有更重要的改革正在推動嗎？怎麼頂新黑油事件爆發後，相關發展似乎疑似停擺，甚至消聲匿跡？

沒錯！食安問題很重要，但住不安心，也仍是台灣庶民正面對的難題，而就財政部來說，最重要的改革課題當然是不動產稅改，而非收回101股權。

猶記稍早張盛和部長也像現在追殺頂新魏家一樣大動作，信誓旦旦地宣示一定要成功推動不動產稅改。然而後來的發展大家都清楚，還是推出一個頗複雜、讓人看不懂的修訂內容；甚至還沒訂定，就先喊出豁免條件，遭懷疑早有預設立場，後來更搞出個莫名其妙，根本是另開炒作門戶的3千萬課徵門檻。

如今投票日迫近、選戰正酣，長期扭曲的不動產稅制及相關改革果然被打入冷宮，近來已少有輿論媒體再作探討。頂新黑油事件爆發，似乎更給了官方最好的轉移焦點機會。

然而住展房屋網企研室要再次強調，身為長期觀察國內房市的專業媒體，我們從沒忘記，且需再次提醒，不動產稅制病灶甚深，已到了不能不改的田地。在此誠摯呼籲張部長，除了追殺魏家外，別忘了，推動不動產稅改才是你最重要的任務！

【住展房屋網/台北報導】台北市房價居高不下，市民居住負擔沉重，因此住宅政策向來是眾所矚目的焦點；先前，產、官、學界都曾建議北市應『加速都更』，以擴大房屋供給的手段來抑制房價，但結果似乎完全相反。住展雜誌企研室經理何世昌表示，事實上都更案的開價普遍較高、甚至常創該行政區或路段新高價，連帶激勵周邊個案拉高價格，把房價再往上推。

線上新都更案　頻頻創新高價

據住展雜誌統計，光是今年以來、或線上正在銷售中的都更案，就有13個創下新高價，其中創行政區新高的有2個，分別是大同區「興洋興天地」均價128萬／坪，為大同區新天價、萬華區「全坤威峰」均價95萬／坪，是萬華區史上最高價；另創同路段新高價的則有11個。

在今年新公開、並創新高價的都更建案，分別是信義區「和暘信邑」，均價110萬／坪創永吉路巷弄新高價；中山區「德運京鼎」均價140萬／坪，創南京東路二段新高、同區「德運官鼎」均價130萬／坪，則創民生東路二段新高、「富富話合」均價140萬／坪，創中山北路二段巷內新高。

另士林區「華固天鑄」以220萬／坪創天母東路新高；大同區「中山文華」均價115萬／坪，創承德路二段新天價；大安區「友座臻璽」均價135萬／坪，為和平東路三段巷內新高價；南港「双美舘」則是興中路一帶最高價。

五大因素影響　都更易創高價　

住展雜誌企研室經理何世昌分析，從過去經驗來看，都更案創高價的原因大略有五點：第一是建材相對好，因為業者為了說服原住戶參與都更，通常會較願意提高建材品質；再者，用較好的建材也能增加建案附加價值，也就是提高售價。

第二是都更權利變換成本高且整合時間長，業者花的時間與人力成本高，一個都更案普遍要磨個四、五年以上才能整合成功，業者花費那麼多心力，當然不太會低價賣；再加上民眾總以『一坪換一坪』為權利變換基準與業者談，當業者分回比例越少，就會把增加的成本灌進售價中。

第三是都更案可售戶少，但戶別位置相對較好；一般都更案的戶別分配情況，原住戶多分到中、低樓層，業者反而保留較多高樓層戶別，中、低層比重相對少，所以單價容易拉高。四是基地條件相對好，因為都更基地通常較方整，社區規劃相對完善。第五則是少數路段歷年推案少，所以都更案一推出就創新高價。

而今年底至明年初，預計公開的新都更案創新高的機率仍高，如內湖路二段某都更案，外傳開價可能逼近百萬；另師大附近某都更案，外傳開價更高達250萬／坪，顯示都更案創新高價已是市場上的常態。

容獎上限在即　價格更難壓抑

雖然加速都更、擴大拱給抑制房價的理論本身並沒有錯，但要達到該理論的目標，必須在市場上釋出很大的量才有辦法；可在實務上，都更整合牛步，每年新公開的都更案有限、可售戶數也不多，根本達不到擴大供給的目標，更遑論抑制房價。

何世昌進一步表示，即便北市全力拚都更，現市長候選人連、柯兩陣營都提出都更政策，但明年獎勵容積上限實施後，都更案的成本又將增加，除非建商寧作賠本生意，否則售價更難壓低。這麼一來，都更到底是助漲房價？還是抑制房價呢？這問題確實值得省思，也將是新市長的難題。

【住展房屋網/台北報導】纏訟十年的美麗灣開發案，日前法院以影響當地居民權益、縣府未利益表決及涉嫌規避二階環坪等三大理由，再度撤銷台東縣政府對美麗灣的二次環評。住展房屋網企研室認為，美麗灣事件不單單只是開發與自然環境的衝突，更應該深思的，是原住民在土地相關議題中，長期遭漠視的弱勢地位。

《原住民基本法》第21條明定：『政府或私人於原住民族土地內從事土地開發、資源利用、生態保育及學術研究，應諮詢並取得原住民族同意或參與，原住民得分享相關利益。』，在美麗灣開發案中，即便在地的原住民反對，縣府仍強渡關山，試圖邊緣化原民的聲音，激化了反彈力道，縱使觀光利多誘人，但任誰也無法接受在不被尊重的情況下通過開發案。

更令人感慨的是，美麗灣開發案只是眾多侵害原住民權益的事件之一，即使是看似合理的國家公園政策，也對原住民造成極大傷害；早年國家公園設立時，許多原民被迫離開保育地，且為維護生態禁止原民狩獵，許多傳統文化因此流失，在地原民不禁想問，對山林大肆開發的是漢人，原住民傳統的生活方式反而讓山林有休養生息的空間，為何漢人造的孽，卻要由原住民概括承受？

況且原住民真的能在開發當中受惠嗎？當初設立國家公園時曾允諾提供原民工作機會，但大多艱苦且低薪；觀光區開發的商機也多是漢人吃肥肉，原民喝殘湯的結果，原民法中又僅言原住民『得』分享相關利益』，而非『應』獲得相關利益，多年來的積怨，終於在美麗灣事件中爆發。

不僅台東原民面臨土地糾紛，都會原住民的居住問題更加嚴重，三鶯及溪洲等都會河岸部落，都曾因都市治水而面臨迫遷，但卻沒有法源能保障他們的居住權，因原民法第2條載明：『原住民族地區：係指原住民傳統居住，具有原住民族歷史淵源及文化特色，經中央原住民族主管機關報請行政院核定之地區。』

這條法律讓人啼笑皆非，整個台灣都是原民傳統的活動區，之後因漢人排擠而遠離，如今原民區竟然還需漢人為主體的官方核定，實在荒謬，且原民區以二級行政區為單位，基數過大，都市原民聚落幾乎不可能被認定為原民區，各項施政自然也不需以第21條條文徵詢意見，成為城市無奈的流浪者。

曾有層峰人士到原民部落勘災時，說出『我把你們當人看』的名言，或許令人匪夷所思，但也是原民地位長期低落的絕佳例證，居住權被剝奪、法律沒保障，我們若不從根本系統性的討論原民處境，遇到衝突就以個案視之，那我們還有更多的美麗灣爭議需要面對，永無止盡。

【住展房屋網/台北報導】近年網路產業快速發展，不但從有線進階到無線，網路商務也成為最新興的產業模式；如對岸每年11/11的光棍節，年年創造超高銷售業績，知名網拍平台阿里巴巴稍早IPO赴美上市，更是引發一陣旋風。

說起來，國內某知名拍賣網站的電視廣告slogan「什麼都賣，什麼都不奇怪」，還真是十分貼切地描述此現象；就算是消費金額極高的房屋商品，甚至整座城鎮，都可以上網拍賣。如CNN最近就報導指出，美國康乃狄克州一座著名鬼城Johnsonville Village將上拍賣網站Auction.com標售，起標底價80萬美元，這底價比台北某些豪宅還便宜！

房產放上虛擬世界販售甚至拍賣的現象，有兩個面向可深入討論。首先當然是，房屋上網賣到底可不可行？未來是否會更普及？雖說現在拍賣網站上通常都有房產專區，但似乎仍很少看到相關業者大張旗鼓為之。

其實這幾年，房仲業一直在強化這部分的機能，近年建商代銷也開始跟上。現在線上3D賞屋或APP看屋已不稀奇；信義代銷更開先河，將自建案之銷售首度採取從預約看屋到下訂，全部在網路上操作的方式進行。

不過房屋消費金額龐大，後續還牽涉到各項繁複程序，因此一般來說，在虛擬世界進行的，仍僅限前端的篩選及賞屋；到決定購買與否的階段，還是要到現場實際查勘，遑論之後議價、簽約，甚至產權移轉、貸款、對保等階段，也都必須買賣雙方面對面實際為之。

然而換個角度，網路世界的無遠弗屆仍是一種優勢；畢竟一般房屋銷售多半還是鎖定本地或本國人，但透過網路，潛在買主則可能來自世界上任何一個角落。因此往後在台灣本地，或許也會看到愈來愈多的房屋上網標售拍賣。

但說到此處，我們仍須探討，為何會有賣不掉的空屋，甚至鬼城形成？美國鬼城和對岸鬼城當然不盡相同；前者源於信用過度擴張(次貸)，後者則與地方政府疑似過度開發有關。

無論如何，空屋、鬼城多，一般直覺會認為代表供給過多，價格應該要下滑？但有趣的是，稍早才有報導引述麥肯錫報告指出，高房價衍生的居住難題已成全球重大議題；麥肯錫還認為，部分開發商指出的建地有限是迷思。再對照鬼城現象，就可發現問題並非出在供給，而是分配，也就是「不患寡而患不均」。因此，這還牽涉更深層、全球皆然的貧富差距惡化，回到台灣，也都能看到類似景象。

而面對高房價難題，住展房屋網企研室認為須多管齊下，從財富分配、縮小貧富差距，甚至透過產業轉型及投資基礎建設，拉近城鄉差距來解決；但唯一必須檢討甚至停止的，則是無止盡的外擴式開發。尤其就總體面看，台灣人口不僅將負成長，而且會快速老化，代表長期居住需求不僅量縮，還將面臨質變的重大課題。

【住展房屋網/台北報導】台北市政府自10月31日起，推出「消費者房屋交易諮詢公益平台」，該平台將由公正第三方專業人士提供房屋交易資訊，以保障消費者的權益，因此該平台又被稱作房市版消基會。住展房屋網企研室表示，房市版消基會的出現，關鍵在於中央政府主管機關長年不作為，所以才有地方版的房市消基會產生。

台北市府所推出的「消費者房屋交易諮詢公益平台」，係由副市長張金鶚一手籌劃，由財團法人國土規劃及不動產資訊中心建立，還有政治大學台灣房地產研究中心等機構支援，預計邀集相關專家加入擔任顧問，為消費者提供諮詢工作，以客觀的第三方提供房屋交易資訊。

住展房屋網企研室認為，房市版消基會的成立，旨在提供買方更豐富、更透明的房市資訊；至於為什麼要提供買方資訊？原因則出在房市買、賣雙方資訊長年不對稱，賣方大多未完全且誠實揭露資訊，買方始終居於弱勢。

因此，房市買賣時的「資訊對等」，本來就是民眾應享有的權利，但台灣卻長期存在買、賣雙方資訊不對等的狀況。即便學界與民間不斷呼籲，但內政部似乎不改消極心態，近年來只推出「實價登錄」政策，頂多只做到成交價格透明化的目標。

然而，房市交易的資訊百百種，如屋況、環境、房屋歷史、建材、產權等等不勝枚舉，成交價格只是其中之一，所以即使成交價格透明化，但房屋資訊不對等仍是房屋買賣糾紛的大項，顯示我國房市資訊對等的工作根本做的不夠。

房屋資訊透明化的工作，本該是內政部之責；應由內政部擬定政策，然後交由地方推動，且內政部必須督導執行狀況。但因內政部不作為，於是台北市政府只好自己來辦。這不僅是購屋者的無奈，也是全民的無奈。

事實上，類似事件並不少見，例如內政部公告實施的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，至今已實施一段時間，但也沒見到內政部要求地方政府嚴加查緝；又例如買方擁有的契約審閱期有無真正實踐？至目前為止，全國似乎只有台北市嚴格執行，其他縣市政府都是睜隻眼、閉隻眼。

總而言之，若中央政府不重視房屋交易資訊不對等的問題，即便台北市副市長張金鶚再怎麼努力，效果也是有限，充其量只能管到台北市而已；若是以後執政團隊交替，張金鶚主導的政策能否存續，還是一大問題！

【住展房屋網/台北報導】最近電視強力放送著一齣建案CF，主人翁興高采烈地說：「影城來了…捷運來了…」該案所處的北台灣新市鎮，確實因為捷運定案，讓當地房市一度價量齊揚。然最近一年，當地房市已看不到捷運光環或利多發酵，反而出現多殺多的市況，打1字頭房價的愈來愈多；就算稍早該捷運辦動工典禮，也未能扭轉以上趨勢。

會出現這樣的逆轉，一來是政府拼選舉打房影響，但也是短期區內供給擴張過快所致。但弔詭的是，政府右手打房，左手仍繼續放送利多；最近被批假動工的淡江大橋、民生汐止線，近一、兩年內通車的新莊線、信義線，拼下月通車的松山線，交通部火速拍板的三鶯線，或財務計劃過關的萬大線一期都是。無意外地，相關消息一出，相關區域的建案代銷或房仲立即跟隨起舞。

然而稍早住展房屋網企研室已指出，房仲業宣稱松山站(松山線)房價年漲兩成，比較基準有問題。民汐線則擺明是替基隆延伸案作嫁，汐止房價向南港看齊，也不是最近的事情；去年馬英九一度疑似失言，說民汐線可以不做，也沒影響當地的捷運炒作行情。

三鶯線沿線最受矚目的鶯歌鳳鳴重劃區，情況更誇張。該路線規劃一波三折，該重劃區地價卻不曾停止翻揚過；按最近傳出的土地交易價換算，以後推案得賣3字頭才有利潤。這價格加上區位，早就超過一般首購族合理負擔範圍。

同樣地，財務計畫23日終獲政院核定的萬大線一期，業者自然也要大做文章一番，喊出沿線房價可望漲兩成。但根據住展房屋網企研室觀察，中和市區近期漲勢雖的確明顯，但主要來自環狀線挹注而非萬大線。萬大線經過的是北側積穗地區，前兩年就已有大型建商進駐推案，開出六字頭區域天價；不過社區老舊整合不易 ，之後未再出現指標新案，價格漲勢自然疲軟。

其實從早期的土城線，近幾年的文湖線，再到今年這些疑似假動工真拼選舉的規劃路線，住展房屋網企研室都發現，話題炒作模式幾乎如出一轍；從傳出確定、動工到完工通車，都會反應一波，等於從定案到通車，沿線房價會漲三次。

這情況合理嗎？是否有人為操弄因素存在？各人自有論斷。不過反過來說，房市景氣在相對低檔，如92年前，當時也是文湖線前身木柵線，或板南線、淡水新店線通車初期，沿線房市其實也沒有特別熱絡或漲勢相對明顯。

如今房市可能又將進入新的轉折點；據此，檢驗捷運或其他話題利多，有多少實質效益的關鍵時刻，即將到來！

【住展房屋網/台北報導】儘管始作俑者不是交通部，但或許最近疑似假動工的工程很多，仍屬交通之範疇，因此27日交通部長葉匡時到立院備詢，還是招來在野黨立委連番砲轟。而葉的說法也很妙；根據報導，他回應表示不鼓勵這樣的行為，自己也不會到場。

當然，葉匡時最近真正的主要任務，不是主持(假)動工，而是28日登場，預計釋出近1300億商機的該部年度招商大會。交通部推出的招商案，有些確實很具話題性；如台鐵局的台北車站特定專用區E1,2都更案，或民航局的松機產業廊帶開發案。不過話說回來，交通部不好好改善交通基礎建設，卻跑來主導土地開發，確實有種情境混亂的錯覺，更再次凸顯，台灣官僚已窮到只剩土地。

不過更誇張的還在後頭。葉匡時在接受工商時報專訪時指出，除了交通建設和商辦外，台灣還缺大型會展中心和青年創業園區！

台灣缺大型會展中心？那已啟用的南港展覽館算什麼？正興建中的大巨蛋及南港流行展演中心又算啥？還有，住展房屋網企研室須提出，當初高鐵桃園站區也曾規劃要做國際會展中心，但後來目標一改再改，包含國際醫療專區、五星旅館等都被提過，到最後卻又變成露天Outlet。如果台灣真的缺大型會展場地，交通部當初為何不堅持該特區最早的開發規劃，甚至主導之？

但更離譜的是，葉部長口中缺的創業園區，其實台北現在已有華山、松菸兩處，而且其實平日去看，閒置情況還不算少；兩處更把許多空間租給誠品做複合式商業經營，早就沒了當初文創園區該有的味道。還有，稍早才有民間人士再度揭露，全台各處繼續養蚊子的蚊子園區、蚊子館。如此這般，實在很難讓人信服，交通部到底是想提供年輕人創業場地，還是只是炒地皮？

說實在地，交通部現在除了把那些疑似假動工的交通建設，盡快推動成為真動工外，優先任務絕對不是跑去當大地主拼招商，而是改善現有的交通建設軟硬體。如台鐵就是一例，與其任由台鐵充當開發商，不如好好督促該局強化營運效率。

還有，因國道改計程收費而失業，上週末佔領國道抗爭的收費站前收費員們，交通部是不是也該好好面對，主動轉介他們再就業，或要求遠通盡到該盡責任？說到這裡，交通部疑似長期包庇遠通，是不是更該向全民說清楚講明白！

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，今年以來，雙北市新建案平均公設再創歷史新高，其中台北市高達34.5%，新北市則來到31.6%。對購屋者而言，現在房價這麼貴，房子已經買得很小了，又要負擔居高不下的公設，居住面積實在小得可憐；至於公設改革，國內學界過去曾有呼籲革新的聲音，唯改革始終遙遙無期、毫無下文。

在過去的改革建議中，學者有提出幾個方向，其中最多人建議的就是以「實坪計價」、以及「限制公設比上限」。但無論哪一種，官方最後都沒採行，就連現任的內政部長陳威仁，都還堅持「回歸市場機制」，不願介入公設比過高的問題。

陳威仁部長的談話，其實與歷來的內政部長態度差別不大，因為出手干預公設比，等於是「跳進一個泥淖」，勢必引發不動產業者群起反彈，若是在修法過程中東妥協一塊、西妥協一塊，最後又落得兩邊不是人，既得罪購屋者、又得罪業者。

近來，有業者呼籲，政府應鬆綁法規，勿要求大樓設置過多的消防設施與安全梯，希望8層樓以上建築物可以只做一支逃生梯，而不必像現在必須做到2支，如此一來公設比就會減少。

但住展房屋網企研室認為，逃生梯的存在有其必要性，設置兩支逃生梯的原因，可以讓居住者在火災中，若有一支逃生梯被火勢或濃煙阻擋，還有另一支逃生梯可以用。逃生梯雖然平常極少人使用，但不代表它是非必要性的，就好像現在公共場所廣設的AED一樣，平常用不到，但不代表不需要。

目前學界與業者還有另一個聲音，那就是建議逃生梯與消防設施可以不計容積率。其實這是可以考慮的方向，也是可以達到各方皆贏的結果；不過，在內政部長陳威仁一句現在無意修法下，任何建議都吃了閉門羮，沒有執行的機會。

住展房屋網企研室表示，內政部長希望公設比問題回歸市場機制固然沒錯，但我們仍須強調，當市場機制明顯失衡，官方就應該介入，否則一切都回歸市場機制，那最後吃虧的通常是可憐的庶民。

【住展房屋網/台北報導】今年以來，政府加強打房力道，祭出囤房稅、擴大限貸、推動行庫房貸晴天儲糧等手段，試圖緩解高房價民怨，造成消費者對市場的觀望態度，在價格還未明顯滑落前，成交量縮的情況卻已早早反應。

為了對抗房市不景氣，許多建案打出工程零付款或低自備的優惠方案，降低消費者購買門檻，藉以拉抬買氣，近期更有不少建案以『簽約送機票』、『賞屋抽黃金』等高價贈品提高消費誘因，營造物超所值的消費氣氛，並將來客量大幅提高6倍。

不過據住展房屋網市調人員實際了解，該案「昕高首邑」位於三重市中心，先前以送家電的策略希望提高成交率，但買方多要求折價；現打出簽約送機票後，來客偶有提升，但平均來人仍是起起落落，集客效果並不穩定，真正讓消費者在意的，還是43.8萬/坪起的廣告價。

住展房屋網統計，目前三重整體行情已達5字頭，許多新案開價更突破6字頭，60坪以上的大坪數豪宅動輒3000萬以上，在市場青睞低總價的情況下，銷售速度難有進展，「昕」案以4字頭廣告價，總價3000萬內為主軸，是來客成長的主因，簽約送機票僅是錦上添花，並非最大誘因。

住展房屋網企研室認為，房價高達數千萬，與其相較，香港雙人來回機票的價值只不過是小數點，對於首購民眾而言，送贈品不如折價；口袋深的買家也不會在意有無贈品，若要說民眾會因幾萬元的贈品對千萬之譜的產品動心，或許過度放大贈品的吸引力。

此外，許多建案雖加碼舉辦活動，提高話題能見度，但來人增加卻不等於成交比增加，民眾仍期待業者進一步讓價，甚至以低於行情的詢價試探賣方，送贈品或辦活動的目的，多半是想透過衝高分母的方式，締造買賣可能，因此來客往往看得比買得多。

建案使出渾身解數拉攏買家，也突顯買氣的低迷，但若價格不動如山，消費者依舊不願出手，打房雖打下了成交量，但房價仍高高在上，如何在價量之間取得平衡，政策推手們務必有更全面的思考，否則將損及產業發展。

【住展房屋網/台北報導】本週四23號，經濟日報名家觀點刊出了台大經濟系教授，同時也是國政基金會財金組召集人林建甫所寫的一篇文章；該文旨在批評財政部稍早釋出的房地合一課稅改革版本中，規劃所謂排富條款，並不合宜；他主張設計稅負減免應根據自用事實及長期持有兩項為原則，惟基於房與地應有效使用，也就是孫文地(屋)盡其利觀點，長期持有減稅優惠應搭配一定時間的居住事實。

林教授此篇的觀點，和稍早住展房屋網企研室所提出的批評算是不謀而合；畢竟如設免徵條款，不但適用房產數量或範圍縮小，喪失稅制改革的初衷，更等於另開一扇炒作大門，讓投機者轉向3千萬以下物件；更諷刺的是，多數剛性消費者購買或者能負擔的房價(總價)，也在3千萬以下。

不過該文中的另一項建議，則值得進一步討論。該文指出，與其設排富條款，不如反其道而行，製造誘因讓投資者(資金)去操作高價市場，不讓高端錢流流到低價屋，讓高低價市場各自均衡，井水、河水互不侵犯，年輕人或收入不高者也能買得起房，如此結果可能更好。

然對此建議，住展房屋網企研室認為這是理想，實務上根本不可行。的確，很多消費行為都分高端和平價市場，而且幾乎不相互牽制；如同樣吃一餐，吃到的量或原料可能差不多，但到高檔五星餐廳可能要花上千塊，去自助餐則或許一、兩個銅板就能解決。

飲食可能離房產消費太遠；同樣是高額消費，汽車也是類似。同樣四個輪子、兩到四個車門、前後座，鋼板打造車身、一顆引擎，最多現在再加入一些安全或電腦輔助系統；或許用料有差，不過高端豪華車可賣上千萬，平價車款也一樣能上高速公路，價格卻差了兩個零，而且兩邊價格也幾乎不互相牽制影響。

然最弔詭的就在這裡，房市實況恰好相反。儘管也分成高端豪宅和一般集合住宅，但要說土地原料稀有也好，無法移動也罷，或其他奇特奧妙的理由；總之，一旦高端市場價格波動，一般市場價格一定也會跟著被牽動，反之亦然(惟多數情況是豪宅先漲，因為握有閒置資金的主要是富人階級)。

就拿最近這四、五年的資金行情來說吧！豪宅漲了兩、三倍，一般住宅或地段漲幅同樣不遑多讓。信義區豪宅現在實價登錄已出現近3百萬／坪案例，出了信義計劃區雖然價格馬上縮到三分之一，但近年這類地段漲幅同樣是倍數計；原因就在，豪宅漲了，旁邊一般產品絕對都會跟漲，這樣的狀況屢試不爽。

又比如央行把管控範圍擴大，結果資金就一路往外竄；現在看到東台灣，宜蘭農舍、花東農地價格炒翻天，也是相同的原理。事實是，(過剩)資金真的要流入房地產，無論去高端或一般市場，最後都會造成全面性上漲。

面對房市游資過剩、投機風氣過盛，央行的圍堵，或林教授的限縮導引政策，效果都有限；宏觀來說，還是得把這些資金想辦法導到實體產業投資。回歸房產稅制，則扣除長期且自用外，資本利得課稅應一視同仁，不因為房產價格高低或其他性質不同而有異。至於高端物件牽動一般房屋價格的這種性質，則需透過累進課稅及廣建青年社宅，一個直接、一個間接的手段來應對。

【住展房屋網/台北報導】在頂新黑油風暴籠罩下，年中發生的高雄氣爆事件已漸被淡忘。但無可否認地，救災復原、提振當地經濟活動的工作仍相當重要。而除了盡速讓相關資訊透明化、加強安檢管控，並思考產業轉型外，使當地居民回歸生活常軌，毋寧才是真藥方。

那麼，如何讓當地民眾生活盡快回到災變前的常軌？這時，就凸顯了社會住宅的必要及重要性。如果地方政府已興辦若干社宅(中繼宅)，則暫時無處可住或家園受損的災民，短期居住難題立即迎刃而解，生活自然能加速回歸正常。

只不過，無論中央或地方，政府長期認為居住需求可完全透過市場機制解決，甚至當作商品看待，而非居住權，所以高雄市政府當然沒有這樣的資源可運用。

這樣也就罷了，結果相關單位仍持著似是而非的觀念行事；因為昨天高雄市都發局宣布，面積約36公頃的台鐵機廠都計變更案啟動，都發局長盧維屏竟說，這塊稱做『凱旋新境』的重劃區，將帶動高雄房市價量俱揚，而且能拯救因氣爆而受重創的高雄經濟！

住展房屋網企研室不否認，按過去經驗，重劃區的確多能帶動區域房市價量，因此受氣爆影響而萎縮的當地房市會間接受惠。但請問這和挽救、提振當地經濟有什麼關係？更別說當中唯一合理關連，只是部分災區和該重劃區同屬前鎮區。

其實根據住展企研室觀察，近年高雄房市價量皆揚，原因和北台灣如出一轍，那就是資金行情跟漲及投資客挹注；當地消費者由於購買力原地踏步，根本跟不上房價漲勢。因此推台鐵重劃區，對當地剛性房市購買者來說意義有限；況且這塊重劃區是台鐵所有，就算土地全售出，百姓也不會雨露均霑。既然如此，當然不可能真正達到救經濟的大目標。

而且不用看別的，過去十年台灣房價狂漲，但同時間經濟卻是走下坡，因此住展企研室再次強調，事實已證明，房市價漲、交易熱絡，如非剛性需求貢獻，那麼只會對總體經濟產生排擠效果，根本沒有某些人稱的產業經濟火車頭效用。

高雄市府如果真有心要挽救因氣爆而萎靡的高雄經濟，應先讓當地居民安居，這樣才能樂業；而要民眾安居，絕對不是推什麼重劃區賣土地，讓當地房市價量再被投資客拱起，而是讓房價或房租水準平穩，讓百姓都負擔得起，甚至要把居住這件事視為民生需求予以保障，而非任其商品化。同理，放到全台灣更是百分百適用！

【住展房屋網/台北報導】全台首座複合型的新店生活行政園區，日前新北市政府正式與冠德建設簽約，面積廣達1.2公頃的公辦都更案，預計2016年底動工，屆時將整合區公所等8個行政單位，並建置逾2700坪的運動中心，同時滿足民眾洽公與休閒需求；除此之外，高達34層樓的行政大樓與35樓高的住宅大樓，也將成為新店地標，被視為地方房市的大補帖。

然而住展房屋網企研室認為，現今房價高居不下，政府以公辦都更方式結合民間財團推動公共建設時，也應將市民關心的居住正義考量在內，否則『有地搞園區，無地辦社宅』的舉動將招來怨懟。

市府資料顯示，開發完成後的園區樓地板面積將達32000坪，未來至少有近6700坪做為機關使用，不過住展房屋網統計，目前將遷入的8個機關，現有樓地板面積約3000坪左右，但園區落成後空間卻翻倍成長，若屆時空間沒有合理運用，等同社會資源的浪費。

高達34層樓的行政大樓，若能比照永和秀朗派出所等機關，釋出部分作為社會住宅，讓民眾能輕鬆擁有安身立命的避風港，對民眾而言可能比洽公及休閒來得重要；此外，未來市府分回住宅大樓後，可將持有戶平價出租，不僅能實踐市長對居住正義的承諾，也可免去市府帶頭炒地皮的指責，如果又將分回戶別高價出售，開發案不免被質疑是一場官商勾結戲碼。

雖說新店行政園區在規劃之初，社宅議題尚未熱絡，因此在整體計畫中也未有著墨，但社宅政策是朱市長當初的競選訴求，且政策亦可隨時空狀況不同調整，在後續內容中落實居住正義，也不失為官方施政與民眾期待的雙贏選擇。

隨著選舉的腳步日近，各項建設或開工或宣誓，但對民眾來說，最重要的是政策必須落實，居住正義總是『選前大聲喊，選後沉入海』，久而久之市民冷感，要再想打著居者適其屋的大旗獲得選民青睞，只怕是天方夜譚。

【住展房屋網/台北報導】在寸土寸金的大台北，推案幾乎都是集合式住宅大樓，但大樓社區過高的公設比，是大樓社區最令購屋族詬病的項目之一。因為房價居高不下，購屋者降低標準、房屋坪數越買越小，又逢公設比逐年攀高，使大台北民眾實際居住面積越來越小。

據住展雜誌統計資料顯示，台北市與新北市大樓公設比逐年增加，其中台北市平均公設比在95年突破30%後，今年更衝高到34.5%；新北市100年一度拉到30%以上，翌年暫時回降，此後又連兩年走高，今年亦高達31.6%。雙北市平均公設比連袂創下歷史新高，民眾真的要向低公設的日子說掰掰了，越晚買房的民眾，所買到的房子公設比通常更高。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，公設比增加的主因，除建案普遍增加休閒設施外，法規修訂與建築基地縮小是主要因素。因為營建署在94年修正「建築技術規則」，對設置逃生梯、室內梯、戶外安全梯有嚴格規定，建商必須全按法規要求設置，而這些都被算在公共設施當中。

基地小公設多　買公設附房子

公設比增加的另一個因素，則與建築基地縮小密切相關。小基地建案規劃的戶數原本就少，但該做的必要性公共設施卻一樣少不得，因為戶數少、母體小，灌進每一戶的大、小公設就更多，因此小基地建案的公設比往往超高。

據住展雜誌統計，公設比超過40%以上的建案，幾乎都是基地規模在100坪以下的鳥籠建案。以今年來看，台北市有多達14個建案公設比超過40%，公設比最高的建案，其公設比高達53%；相較之下，新北市相對『實在』，公設比最高的建案，其公設比『僅』39%。

公設比超過40%、乃至於50%的建案，顛覆以往『買房附公設』的思維，故被戲稱『買公設附房子』。特別的是，或許是總價和卡位菁華地段因素，台北市買方對高公設比建案的接受度，遠比新北市來得高；因為如此，即使是新北市內的鳥籠建案，仍很少有公設超過40%以上的情況。

住展雜誌企研室經理何世昌提醒購屋者，建案從預售、興建到完工交屋，公設比可能會有變化，購屋者應特別注意。其次，公設比高低是比較性而非絕對性的，必須看建案所附的公設多寡，勿單純只看公設表面數據；若有虛灌公設的質疑，甚至可以請銷售人員當場計算，以釐清疑慮。

每人居住面積　亞洲僅次香港

由於雙北市單價不斷高升，加上大樓公設比居高不下，致使每人平均居住面積直直落。根據內政部今年最新發布的『住宅資訊統計彙報』顯示，台北市平均每人居住面積為9.64坪，新北市平均每人居住面積為9.6坪。

在亞洲城市中，香港平均每人居住面積全球最小，僅約4.5坪；日本的東京市民平均居住面積，則有8.5坪；新加坡國土最小，但平均每人居住面積仍有9.1坪。

乍看之下，雙北市民眾平均每人居住面積似乎最多，但卻包含公設，而日本與新加坡計算方式卻是『實坪』，另香港雖也有灌公設（俗稱『發水率』），但比率沒台灣這麼高。

若雙北市平均每人居住面積扣除公設（以表一103年公設數據為基準），則台北市平均每人居住面積僅約6.29坪，新北市平均每人居住面積僅約6.57坪，遠比東京、新加坡還來得低，真可謂『超越日、星，直追香港』。

何世昌表示，大台北民眾的平均每人居住面積，只比香港稍大，成為亞洲次低紀錄，在全球也是數一數二低。不過這項紀錄對民眾而言，因為居住空間被明顯壓縮，恐怕不是一件好事，但在房價未修正前，也只能修正心態去適應蝸居時代的來臨。

【住展房屋網/台北報導】今年房市因政府不斷釋出政策利空、仍未鬆手打房，加上11月底的九合一大選，導致10月以後推案平淡。根據住展雜誌暸解，大多數建商與代銷業者多把明年上半年視為建案強銷的重點，另有少數的業者則認為，明年上半年個案競爭應該很激烈，乾脆趁現在線上強銷案少時先公開、先賣先贏。

由於九合一大選腳步逼近，今年第四季推案量似乎比第三季來得少，尤以台北市最為明顯，台北市第四季推案量可能是今年案量最少的一季。以往年經驗來說，下半年推案量通常比上半年來得多，案量比重約是5.5 ：4.5至6：4之間，但今年恐怕將打破過去的慣例。

住展房屋網解釋，不動產業者為了避開選舉干擾而把推案延後至12月、乃至於明年再公開。又因九合一大選之後，接下來2016總統大選即將登場，一般估計總統大選議題在明年下半年就會升溫，所以明年上半年成為選舉空窗期、政策與選舉干擾成份相對小，成為最適合推案的時間點。

經住展房屋網了解，多數業者認為明年上半年是推案好時機。新理想廣告總經理黃正忠表示，現在市場氣氛不比去年好，業者已有「度小月」的打算，再加上選舉吸走群眾目光，近期各案場來人量有限，僅有部份個案能開出紅盤。

黃正忠認為，在選舉之後，選前觀望、或者受利空政策壓抑的買盤就會出現，買氣將會有明顯提升，預計農曆年後推案量與買氣都會更加熱絡。而明年上半年為選舉空窗期，外部干擾因素相對少，業者勢必會捉緊時間推案。

但有少部份業者，則認為明年上半年案量增加、個案競爭會太激烈，所以逆勢在今年第四季推案。君邑建設董事長鍾文欽分析，現在業者普遍把推案積在明年初推，雖然明年買氣應會回升，但屆時個案一多，人氣反而會被稀釋。

鍾文欽進一步表示，在評估之後，決定反其道而行，在今年下半年推出坪數較小的自住型產品，先捉自住客需求，結果市場反應不錯，代表自住需求仍在，只要產品、規劃對了，其實沒必要刻意把案子延到明年推。

住展房屋網強調，今年第四季推案減少、明年上半年推案將增多的情況，意謂著不動產業者與購屋者都在觀望選舉結果，大家都不想在選前壓寶。但相對的，若是選前購屋，購屋者反而能趁市況平淡時大膽議價，反而能談到更優惠的價格，搶先進場佈局也是有利基的。

【住展房屋網/台北報導】離年底九合一大選投票日剩下約五週時間，然而頂新黑心油事件持續延燒，已嚴重影響執政黨原本就緊繃的選情。民調差距大、勝選機率很高的新北市長朱立倫，似乎也得頻頻造勢，一方面鞏固基本盤，再者也順道拉抬隔壁台北市，甚至基隆市的落後態勢。只不過，這樣的動作似乎過了頭。

我們都知道，三環三線政策是朱四年前順利當選首屆新北市長的重要政見，因此21日高調舉行民汐線動工典禮，當然有其宣示意義。然而該路線僅通過可行性研究，目前還在修訂階段，行政院尚未核定，卻就趕著辦開工，難怪會被綠營民代批為假動工，拼選舉、騙選票，情況和上週五的淡江大橋幾乎如出一轍。

不過，朱立倫說的也不算錯；這次開工的是先期工程，何況有萬大線的『前例』可循。但住展房屋網企研室須指出，萬大線99年底就通過政院核定，之前被外界批假動工，是因為土建標招標屢以流標收場；今年稍早則終於決標，才進入實質土建階段，兩者不能相提並論。換言之，萬大線已先核定，所以最後還是順利實質動工，但民汐線則否。

還有，如果實際情況如某報引述朱說法那樣，只要北市捷運局完成綜合規劃設計，不必經政院核定就可進行主體工程，那進度相仿的安坑及三鶯線，是不是也該比照辦理？或者綠營民代質疑的根本是事實？而且未核定即開工，救駕選情告急基隆的可能性極高；因為沒有民汐線先做，基隆延伸線根本不可能實現。

捷運建設動工其實是好事，但典禮或儀式真的辦一次就夠了！既然蓋捷運要花這麼多錢，少辦一次虛偽的開工典禮，或許省不了多少錢，但也不無小補；而且就算要宣示推動決心，也不是用這種方式。而且住展房屋網企研室憂慮，沿線房產賣方又有了新的炒作題材；因為過往只要傳出捷運定案、動工等消息，沿線房市就會先反應，結果短線投機者賺飽飽，真正有需要的購屋人卻望之興嘆。

住展房屋網企研室要再次強調，房地產價格應該要穩定，不大起也不大落，這樣對國家社稷發展才健康。但為政者長期以來卻視房價持續上漲為政績，其心可議。建商、代銷、房仲、賣屋者希望房價漲，這很正常；但官僚也有這樣的思維，那顯然說明，他們並沒有把居住這檔事當作民生需求看待。

所以，油價、民生物資價格不能亂漲、狂漲，要被控制，但房價卻漲愈多愈好。長此以往，難怪25年前的無殼蝸牛們，25年後必須再站出來，協同廣大年輕人一起拼居住權；至於執政者，也得面對高房價問題已成威脅政權、流失選票最大罩門的殘酷現實。

【住展房屋網/台北報導】雖然這回九合一選舉，扣除台北市長外，相關話題相當冷；但候選人無所不用其極造勢，企圖贏取選民手中神聖一票的動作仍沒少。只不過這些動作，照樣被外界批評，是造假或誇大其詞的成分居多。

比如最近新北市長朱立倫出席兩項與淡水有關的『動土典禮』－稍早的淡海輕軌到上週的淡江大橋，就都被質疑只是為了拼選舉而『假動工』。

先說淡海輕軌，上週統包工程便已流標收場；雖然新北市捷運處表示本週就會二度招(開)標，不會影響施工時程，但唯一買帳的，大概只有在當地賣房的代銷業者。淡江大橋就更不用說，早就被戲稱總是「選前浮上來，選後又沉下去」；尤其與這條橋相關的經費及都市計劃配套，八字都沒一撇，實在難讓人信服，這次開的支票能順利兌現。

不過說到跳票，目前正在開會的立委諸公們也不遑多讓。就別說那些堆積如山，卻攸關人民權益或全國發展未來的待審法案如國土計畫法、都市更新條例等，就連現在民氣正可用，此時不推更待何時的稅改，也沒看到立委有什麼具體動作。

或許有人會說，可能立委們現在把火力放在食安問題及相關修法上；但據相關報導顯示，國民兩黨對此也仍有重大歧見。而且，更莫名其妙的還在後頭。

根據21日報導，國民黨籍立委盧秀燕質疑水電費、電話費沒有比照中油等國營事業開立統一發票，因此提案要求比照辦理，還美其名說這是保障大眾權益。更誇張的是效率奇高，財委會很快便通過此案，並要求財政部一年內同步調整相關稅制，而張盛和也回應說可研究。

要求水電電話費也給發票，是想讓民眾增加對獎機會，給民眾點小確幸？這樣解釋或許說得通；但目前事實是，房地產上演資金行情，加上政府有關弱勢照顧的長期失能，不但讓貧富差距更加惡化，多數普羅大眾早就難以安居，遑論樂業；多了張發票可兌獎，這種樂透式的小確幸，住展房屋網企研室相信多數民眾不要也罷。

經過這些年媒體輿論分析揭露，人們都已清楚，台灣整體稅制早就出了大問題；不動產這塊當然最嚴重，但毋寧仍是冰山一角。因此國會現階段最重要任務，就是以不動產稅制為起頭，全面改革賦稅制度；這不僅是回應本月初的巢運訴求，更是台灣未來穩定發展的必經、重要步驟，刻不容緩。

然而就如巢運人士批評，雖然兩黨表面上都正面回應，但目前為止浮上檯面的改革版本，仍只有半調子、漏洞百出的財政部版，兩黨全無任何具體提案。結果現在立院財委會竟火速通過個無關痛癢的水電、電話費也要開立發票提案，不由得讓人懷疑，立委是在幫人民還是幫財團？或者台灣的代議政治真的走入死胡同？

【住展房屋網/台北報導】三十年來，不斷有銀行和壽險公司被接管。意思是說，為了確保大眾權益，經營不善將倒未倒，遂由政府找人接手營運。然而，金融基金貼補，動輒數百億元，長期被人詬病，官方卻毫無反省之意；前陣子又有幸福與中國人壽兩家壽險公司又陸續遭遇同樣問題。

財金主管官員不一定有能力經營事業體，但有權操控其存亡。當年國泰信託由官方交給銀行團代管，卻在期間任意處分國信的資產。將「起家厝」敦南大樓以20餘億元低價售給新光，此樓後來因誠品進駐成為地標。日前國泰蔡家花了111.6億元才全部收回，其資產價差驚人，誰得利？

曾有財部金融官員跳入民間銀行，任職董事長領導營運，落得該行股票成為雞蛋水餃股，面值不到五元。由此可見，公務員和商人的特質有異。多少金控業者曾經大量的投入房地產，墊高地價與房價，但官員不但不加以管制，民代基於共生互利，也不想管。社會財富遂被一家一姓所掠，貧富差距拉大其來有自。

金控掌控產業，又壟斷媒體事業，幾乎瓜分社會重要資源，沒人有能力或魄力制止。如今房市高不可攀，壽險金控財團難辭其咎。他們並非光租不賣，辦公樓或大型建地，一旦交易成功，獲利極可觀，相對築高區域市價。

而掌控中的媒體，不但無法發揮「守門者」的角色，反而被用來轉移焦點，保護自家基業版圖。或用來修理官員，讓他們忌憚三分，不敢認真監管。台灣到此境況，可說已陷入資本主義社會的絕境，社會福利抬不起頭，勞工更被踩在腳下。

即使曾經歷經政黨輪替，但執政八年期間做法大多殊無二致。

報紙說，打房奏效，賣屋意願新低，倘若打房真的有效，則應屋主擔心跌價而紛紛殺出才對，怎麼反而陷入交易僵局且觀望居多？通常沒人出售意指惜售，換一種報導說法，看似打擊投資客，引起民眾迴響便能提高民氣，實則並無太多改變。

如今金管會已祭出「金八條」，多少有效控管壽險業大量買地炒房的惡象，改放寬海外投資放款風險係數，讓許多大型集團紛紛將觸角伸向全球投報率高的樓房，但地上權的興起，仍是國內壽險業者較偏好的一塊目標；但是為了全民利益，政府更不能單純標租地上權來迎合財團的投資習慣，更應在地上權上著墨社會／公營住宅，造福小市民才是。

【住展房屋網/台北報導】之前流傳一則消息，一位中小規模的建商，掉了手機，為找回連絡資訊，發簡訊給名單上的人，一共收到兩百多個回訊。包括掮客、板模、工地、營造、同行、建材商、銀行……等等。光他一個人，就須和數百人保持聯絡，足見蓋房子行業連結之廣，誠如一般所言「火車頭工業」。

當所謂「火車頭工業」處於高點，許多產業鏈下的行業皆能蓬蓽生輝，而十年多頭下，也造就了業界榮景，就好比股市號稱經濟櫥窗，一朝光彩亮麗，股民沾光，連餐飲百貨服務業皆受惠。因此，股市、房市乃各國政府用心扶植，深怕一個決策錯誤，影響景氣造成泡沫化。

但隨著選舉風向，為了挽救頹勢，政府近年的施政模式只要碰到輿論，或些許扺制，立即緩下來轉彎行。但隨時改變立場的作為，並非全民之福，從稍早的稅改延燒到今日的食安風暴，不但暴露政府的失職，更讓人民無所適從。

而從內政部近日發布實價登錄滿兩年的內容，可發現近期房市已進入量縮的態勢，這不但跟打房大大相關，還伴隨著升息臆測、稅改內容、選舉氛圍導致買家觀望，然住展房屋網企研室也曾直言，房市走了十年多頭，如今又面臨國際的伊波拉病毒危機，不但量縮，更要警戒「多頭」是否走到「盡頭」。

而整個社會對於房市一蹶不振的哀嚎，該如何由內而外的反省與轉化？卻是上至政府，下至人民不願意面對的「不能說的秘密」。首先以房地產作為火車頭工業的常態來說，無論日本、美國甚至到現在的中國，都曾面臨或正在面臨全民瘋房市的「兩面刃」。

中國曾有學者指出，全國上下投機風吹起，許多人甚至企業荒廢了原本的專業，改以投資房產為主業，導致全國GDP一旦少了房市支撐，便產生危機；而台灣何嘗不是潛在的下一位，當全民意識到炒房的投報率如此高，產業的槓桿就完全失衡的偏向一邊。

面對內在與外在的隱憂與威脅，政府該做的應是選舉放一邊，制定長久策略，稅改不但該繼續執行，更應加入持有稅的部分一同調整，如此才能將失衡的房市慢慢調整回來，而非打壓不動產買賣，使得交易量縮，卻沒人敢賣房，小市民更買不起房，影響的產業鏈當然牽動整體經濟。

【住展房屋網/台北報導】相信很多人都看過來自日本的「全能住宅改造王」。該節目之所以創造高人氣及話題，原因其實不是舊屋改造有多鬼斧神工，或處處可見建築師的創意巧思，而是新屋落成後，給原屋主的那種感動。

這份感動，其實是透過融入舊屋裡的一些硬體設施，巧妙喚起屋主無論美好或艱澀的回憶，甚至讓屋主與建築師之間產生了新的情感連結。所以該節目能成功，重點絕非呈現硬體，而是軟體，是人的故事與互動。或套句台灣最近很流行的語彙，這就是『文創』！

說到文創，要說這是產業也沒錯，但真正精髓，從上述日本的住宅改造節目就昭然若揭，那就是重點必須放在人，放在故事，放在軟體，而不是外顯的硬體設施，或能創造的產值。

然而很顯然地，就住展房屋網企研室觀察，目前為止。相關主事者仍把文創拘泥在產業、在園區開發的範疇內。就拿16日揭幕，位於新店捷運站共構大樓內的「樂陞碧潭文創園區」來說，雖美其名是文創，也確實結合周邊觀光資源，打造可自由運用的DIT CAFÉ休憩空間，也提供年輕人創業之空間；但看來看去；充其量是遊戲產業基地，離真正的文創還有一大段距離。

搞文創，到底需不需要弄一個特定空間或園區？答案恐怕是否定的。同樣來自日本的知性綜藝節目，過去有節目邀請藝人搭電車(在台灣就是捷運)，自由心證決定哪一站下車，然後隨意閒逛，在完全沒刻意安排的情況下，造訪街坊角落任何有趣，從吃喝到創作工藝的商家、工作室。最近另一個新節目型態類似，不過是固定由知名藝人猩爺，騎著鐵馬造訪鄉鎮，同樣也是在全無刻意安排的情況下，發現充滿趣味的各種人事物。

看過這兩個節目就能明白，這其實就是文化創意；無論是非固定藝人或猩爺，造訪的對象，無論商家或個人，都不是存在在一個特定空間或園區，而是潛藏在城市鄉鎮街坊的各角落；仔細聆聽、發現、感受，都是一個個引人入勝的故事。這，才是文創的最重要精神所在！

或許這個可請到朱立倫及經濟部長杜紫軍到場剪綵，然充其量只能算是遊戲產業基地之所謂文創園區，未來也可能產生充滿人味、讓人回味無窮的故事；但看看台北市現在兩大之松山與華山文創園區，雖尚不至閒置，但離活絡，乃至創造文化、經濟產值還差得遠；松山文創園區如果沒把大樓租給誠品，情況恐怕更糟！

總之，如果官方相關單位還是用以往那種打造科技園區的心態來搞文創，則重蹈覆轍，最後多閒置的機率，恐怕還是偏高。最近對岸房市走低，鬼城之新聞愈來愈多；其實台灣也不遑多，讓除了閒置房屋愈來愈多外，以前有惡名昭彰的蚊子館，以後可能要換文創園區領銜主演了！

【住展房屋網/台北報導】台南中國城所在的中正商圈，曾是台南最熱鬧的區段，且從日治時期開始，寫下許多台灣百貨史的發展里程，然而民國80年代中期後迅速沒落，中國城繁華落盡，弊端叢生，被地方稱為『毒瘤』，附近民眾期待更新已久，內政部日前終於通過中國城與運河星鑽更新案主要計畫，為地方發展帶來福音。

雖說區域再造重現曙光令人期待，但住展房屋網企研室認為，中國城之所以成為毒瘤，可說是錯誤的施政一手造成的，倘若沒有長達10餘年的海安路地下街工程，或許今日的中正商圈仍如以往人聲鼎沸，不見衰落氣息。

民國60年代，台南運河淤積嚴重，失去商業功能，作為船渠的市區運河盲段被填平，並在上頭建造大型購物中心，民國72年，中國城風光落成，此後10年間，是中正商圈最風光的時日，然而民國82年，海安路地下街的建置，逐漸吹滅了商圈發展熱火。

地下街暨海安路拓寬工程，不僅讓五條港許多古老船屋消滅在城市舞台，更讓人匪夷所思的是，短短800多公尺的工程，竟耗時10餘年，直到91年才完工通車，而地下街更是在前年(101)才開放停車，將近20年的空轉，是台南市中心發展序曲永遠的悲歌。

施工延宕是一連串的政策錯誤引起的，最初委由竹聯幫背景的業者執行，之後歷經倒閉、轉手等波折，使工期一再展延，此外，工程規劃沒有思考海安路早年為河港，土壤飽含水分，地下工程不斷為滲水所擾，也讓工程遲遲無法完工，若在規劃之初有全面性考量，又何以釀成開發悲劇？

10多年的工程阻絕，讓中國城從購物商城變成賭博電玩群聚，特種行業匯集的治安死角，也讓附近居民感覺芒刺在背，近幾年來，台南各地發展日盛，中國城反而從商圈核心變成厭惡設施，房價不見起色，去年中國城前方的合作大樓爆破改造，讓民眾殷切期待中國城區域風華再造。

如今，更新案獲內政部通過，對區域民眾而言無疑是一大利多，但中國城沒落的錯誤政策，我們需引以為戒，要知道城鄉發展真正的毒瘤，不是生冷的水泥建築，而是掌握決策權的無良政客。

【住展房屋網/台北報導】不管是不是協助拉抬告急選情，松山線確定下月通車，對所有有搭捷運習慣或需求的民眾來說，毋寧仍都是好消息。而房市業者也免不了又要跟著起舞一番；好不容易等到松山線通車，不好好大做文章一翻，拉抬一下沿線買氣怎麼行？

而業者根據官方實價登錄揭露資訊統計指出，即將通車的松山線沿線車站周邊住宅物件，年漲幅最高仍達18%(站點700公尺內住宅為準)，據此說明捷運房市概念仍夯。

然而進一步檢視其公布資料可發現，整條松山線沿線車站周邊的年漲幅是漲跌互見，並非全面上揚，而且這來自松山站周邊的年漲幅18%，根本是特例。因為扣除這差距最大的18%，其他各站周邊年漲幅至多5%，有些甚至還下跌到3%。純粹以統計學角度來看，松山線沿線車站周邊年成長應該是-3至5%，至於這18%則是特例，不能當常態看待，理論上應予忽略。

然而不知是否是該業者刻意導引，還是媒體就喜歡這套；總之，相關報導都拿這18%大書特書，甚至植為標題，好像松山線全線年漲幅都有此水準。如此呈現方式，實有誤導消費者之嫌。

進一步看其內容更可發現，這18%漲幅主要是去年先建後售新案，主攻小坪數、低總價，但開價卻創當時區域新高，將近120萬/坪的的「翔譽101」，今年起陸續交屋所導致。而顯然地，拿該案成交價和周邊一般中古屋相比，當然不恰當；因為光屋齡就差很多，更別說即便都是新案，翔譽案的價格也屬偏高。現在實價登錄都有備註欄，說明屋齡等物件特殊狀況，業者取相關資料做比對時，這部分應該也要列入比較基準才客觀。

那麼，如果都只用新建案行情比較呢？根據住展房屋網企研室初步統計，和去年相比，今年至Q3止，各捷運站周邊房價雖然仍多在上漲，但漲幅和過去相比小很多。且不光是捷運站周邊，整個大台北房價也出現這種仍上漲，但漲幅趨緩的走勢。

顯然地，這是因為政府近期連續出手打壓房市，先造成量縮，今年又有憂慮利率走升、稅負加重等因影響，皆導致觀望氣氛更濃；量縮之下，價要續漲當然難度更高。住展房屋網企研室也發現，今年開新天價的案例少了，鬆動表價的案例變多了；影響所及，連捷運通車產生的預期效益，也比過去小很多。

【住展房屋網/台北報導】慈濟內湖保護區開發案爭議持續延燒！台北市府近日召開「內湖區都市計畫通盤檢討（主要計畫）案」暨「內湖區通盤檢討（細部計畫）案」第一次專案小組審查會議，由於該會議原拒絕開放市民旁聽，引起外界質疑為「黑箱作業」與「護航慈濟」；會後，警方甚至把現場民眾全部帶回警局作筆錄，整起事件更令人匪夷所思。

北市府澄清，此次會議只是「簡報會議」，並不邀請民眾或團體旁聽，同時也不給予記者登記發問；不過這套說詞，似乎毫無依據。如果審查會議禁得起公評，為何會拒絕旁聽？

況且，旁聽民眾在會議結束全被帶到警局作筆錄，這又是哪門子的執法標準？難道是想藉濫權執法來警告民眾不得反對開發案？若北市府沒有提出好的解釋，說明哪一條法律規定旁聽都審會議的民眾必須作筆錄，還真不讓人懷疑北市府與慈濟之間是否「早有默契」？

慈濟內湖保護區開發案位在大湖公園附近，因為大湖公區過去飽受水患之苦，周邊居民深怕保護區一旦破壞、開發，淹水噩夢會再度重現，因此民眾群起反對。

再者，最令外界不解的是，既然該土地被劃為保護區，為何市府會通融慈濟開發？另外，慈濟在台北市土地那麼多，為何偏偏硬是要選在保護區蓋大樓？而台北市都發局為何會提出更改「全市保護區處理原則」，讓慈濟未來可以名正言順開發保護區？

在慈濟內湖開發案之前，北市曾發生過幾起保護區開發弊案，官員與業者均曾被起訴過。如今看來格外諷刺，當初被起訴並判刑的業者，若是開一家慈善機構來開發保護區，也許不至於落到違法的田地。

假設北市保護區真為了慈濟而門戶洞開，未來引發自然災害，這筆帳市民要向誰討？恐怕現在經手慈濟開發案的官員，通通甩不掉這個歷史污點。最令人意外的是，曾號稱是「學術良心」的副市長張金鶚，本身就是都市計畫學者出身，先前主持會議時竟也睜隻眼、閉隻眼，讓全案交付通盤檢討。

也許台北市民最後的依靠就是自己，自己的保護區自己救，如果想依靠官員，恐怕就如同這次的食安風暴，一波未平一波又起，而政府所造成的不公不義，恐怕也只能多勸選民用選票表達憤怒了。

【住展房屋網/台北報導】近年房市一片大好，不少民眾感覺『到處都在蓋房子』，但實際情況真是如此嗎？據住展雜誌最新統計，今年截至10月第二週為止，台北市新建案數量僅有152個，總推案量為2,197.09億元，二者均是歷史相對低水位，顯示新成屋、預售屋供給很有限。

在各行政區中，以松山區、信義區推案數量最少，兩區各僅有4個；次低者為中正區，只有8個。推案數量最多的地區則是中山區，今年湧現29個建案；內湖區則有24個建案，居第二位；第三多的則是北投，為22個建案。

選舉熱推案冷北市推案創十年新低

住展雜誌企研室經理何世昌指出，業者為了避開九合一選舉干擾，大多不願在10月與11月兩個月份內在高單價的台北市推案，這期間幾乎陷入『推案真空』狀態。再者，目前北市選情混沌，房市明朗度低，業者押寶意願不高，以致於12月新公開建案量也不多，泰半業者寧願選擇延到明年再賣。

因此據住展雜誌估計，10月中至今年底前，台北市確定將公開的建案數量只約14個，其中案量超過20億以上的建案，僅萬華「力麒御品」、內湖「碧湖君鄰」、南港「双美舘」、北投「木蘭居」等案，顯示業者心存觀望。初估今年北市新建案數量僅166個，創下近10年來最少建案紀錄。

至10月第二週截止，北市新增案量約2,197.09億元，若再加上預計在年底前進場的14個建案總銷約178.5億，全年總推案預估量約2,375.59億，創下近10年來第三低紀錄。

可售戶數少　供給仍不足

在可售戶數方面，今年預估量約5千1百戶，是近10年來第三低。雖然今年新公開建案數量少，但因許多建案規劃較熱門的小坪數產品，所以才會出現建案數量少、但可售戶數卻比民國100、101年還多的情況。

從（表一）來觀察，自100年迄今，台北市已連4年建案數量不足200個，平均每年新增可售戶數也僅約5千戶左右，4年增加約2萬戶；但此同期間，台北市人口卻增加7.6萬人。

以台北市平均一戶有2.6人來計算，這四年新增的人口至少需要2.9萬戶，才能滿足需求，意謂著北市新增供給量稍嫌緊俏。若再加上流動人口的居住需求，則供給量更顯不足。

四因素作遂　案量難放大

住展雜誌企研室經理何世昌分析，北市推案數量降至低點的主因有四，第一是現在建照、使照審核嚴格，不少個案因此進度落後、公開進度一延再延，拖超過半年以上，還無法公開銷售的案例所在多有。審照嚴格導致推案延遲的狀況，其實從去年到現在都沒有明顯改善，尤其今年又出現搶照潮，審照塞車的情況更為普遍。

第二是前已述及的選舉因素，第三則是北市預售屋查緝嚴格，尤其是8月「台北市預售屋銷售規範」上路後，副市長張金鶚親自帶隊稽查，讓銷售現場投鼠忌器。於是有業者延後推案，賭一賭明年執政團隊更替後『人去政亡』、或者稽查變寬鬆時再推案。

第四點是北市開發飽合、素地貴且取得不易，而都更速度又慢如牛步，推案件數減少已是趨勢。即使今年至少有50個以上的鳥籠建案，還有奇岩重劃區加持，但全年新推建案數量仍然很少，代表在台北市找地推案，真的讓業者傷透腦筋，而購屋者的選擇也越來越有限。

何世昌進一步表示，如無意外，明年上半年大案應會陸續進場銷售，若今年搶照的建案、與信義計畫區多個豪宅案如期開盤，明年供給量應會回升。不過對業者而言，未來的挑戰或許不在建案數量的多寡，而是政局穩定、經濟好轉，以及買氣是否會回升，這是最實際、也是最重要的問題。

【住展房屋網/台北報導】國際風險顧問公司所公布天然災害風險經濟脆弱指數，台灣連年高居全球前三，自然天災頻仍嚴重衝擊都市安全，因此相對其他國家而言，台灣在追求都市發展的同時，應更注重自然災害的預防，以免失控的城市擴張帶來更多生命財產的損失。

不過，根據住展房屋網研究，台灣都是近年來的發展主軸，不外乎追求大規模開發，大型開發案對區域經濟的帶動作用顯著，也是政治人物最能被看見的政績，至於開發量體是否合理？對環境的影響為何？往往不是規劃過程中的重點，即便有環境影響評估，當中也還保留許多可操作的空間，因此我們常常看見爭議開發案的環評，以『有條件通過』的方式，讓全案得以持續進行。

甚至有些開發案為規避環評，將開發案分期推動，每次開發面積都壓縮在免環評的範圍內，如此一來官方便無從置喙，也讓環評的存在成為一種不得不的無奈。另外，台灣開發政策常缺乏一體性考量，以洪水整治為例，常發生解了一地水患，卻讓其他地方成為代罪羔羊的案例。

基隆河的截彎取直便有如此負面效果，河道的簡化，讓水流得以快速流過北市東區，解決了南港、內湖、松山河岸的洪水困擾，但對下游而言卻不是個好消息；因彎曲的河道有助於減緩水流，也能發揮儲水的功能，對下游河岸有緩衝作用，但截彎取直築堤後，水流限縮且流量加劇，衝擊力道也更猛烈，因此下游的大同、社子，非但沒有遠離洪氾危機，反而加深了居安疑慮。

前台北市長的黃大洲，曾於著作中強調截彎取直的疏洪效果，但更不諱言釋出的原行水區開發有近千億的商機，現今的內科、南港世貿等土地，便是截彎取直而來的河川地，然而截彎取直面對如納莉風災的雨量時，台北依舊成為水鄉澤國，反而後來的員山子分洪道，消解水患的貢獻遠大於河道改造，住展房屋網企研室直言，此政策無疑是以疏洪為由包裝土地開發的利益罷了。

近來熱議的社子島開發案也有安全疑慮，當截彎取直的洪水直瀉而下，社子島的洪氾沙洲是極重要的緩阻，若將其墊高並高密度開發，水流將漫延中山、大同低窪區，也會掏空社子島基盤。

再者，這些原行水區釋出成陸後，也不見得會是好的生活空間，以二重疏洪道為例，地處低漥且地下水面高，若發生地震，容易發生土壤液化，危及建物安危，當然這些地方並非不能利用，只是需合理且適度發展，在災害風險最小的情況下，進行最適量的開發，而非一味以規模經濟為藍圖，一旦只思考利益，對城市而言非但不是進步，還有可能自掘墳墓。