【住展房屋網/台北報導】年度大事九合一選舉結束，也就代表這個年快要結束。到了這個時候，少不了各種年度總結或回顧。

無可否認地，今年大事特別多，就影響程度來說，上半年的太陽花學運應該無事出其右；但下半年發生的事，多數人印象較新、較深，因此選出和頂新噁油事件相關的字眼，如假或黑的機率偏高。

不過單看房市，則大家關心的還是價格。如這兩天已有房仲業開跑，選出了年度代表字；首先是台灣房屋，先由店頭經紀人選出字的名單，再由網友票選，結果選出了「頂」字，至於屬永慶房仲體系的好房網則採開放制，全由網友自由填選，結果則是「跌」。

很顯然地，無論是頂或跌，針對的都是價，也就是認為房價(漲勢)已到頂，或是下跌。不過對照現實，這些恐怕只是希望值，或只適用二手房市場。因為就住展房屋網企研室掌握資訊，目前建商態度還是很硬，不但不打算降價，新推案開價還要繼續拉高。

所以真要選2014年度房市代表字，住展企研室認為，如果要能描述全貌，或具體說明市場價量狀況，則只有「僵」這個字可以涵蓋。

首先，如果看市場買賣雙方態度，很明顯可發現，因為對價格認知的落差持續拉大，因此形成『僵持』，加上政府打房及選舉干擾，這樣的態勢不但全年都沒有化解跡象，而且還更加明顯及惡化。

既然買賣兩邊認知落差愈拉愈大，可預見的當然是市場買氣或交易量『僵化』；這從今年前11月買賣移轉棟數，低到比92年SARS當年還低，就可見一斑。

來到年底，選舉干擾暫除，但房價走勢仍『僵固』，也就是看回不回，甚至部分案例還持續拉高，因此買氣尚難反彈。據此來看，只有發生以下兩種情況，才有機會看到買賣雙方不再僵持，買氣不再僵化：一是經濟明顯好轉且全民皆受惠，購買力提升，追上房價，二則當然是相反的房價下修。

然以短期趨勢來看，要看到狀況一發生，機率實在過低，也難怪現在不僅是房仲業，甚至連代銷都開始呼籲賣方降價，以求突破今年『僵』到不行的房市。

【住展房屋網/台北報導】台灣人熱愛存錢是眾所皆知是的事情，但存錢的目的是為了什麼呢？日前有機構對台灣人儲蓄目的進行調查，發現國外旅遊擠下購買/裝修房地產的項目，名列國人存錢目的第三名，不少媒體便以此斷定這是台灣人置產熱度消退的投影。

住展房屋網企研室認為，今年受到打房與選舉影響，民眾置產意願的確有所下降，但若要說國人置產意願低於出國旅遊，就有點過度詮釋了，台灣有許多民眾將購置房地產視為『投資』的一部分，並非單純為居住需求而購屋，調查項目中的投資目的中，可能有不少成分將投資房地產包含在內，若能將有投資項目作更細部的調查，分出是股市投資、基金投資抑或不動產投資，那國人以購置房屋為存錢目的的比例就會提高許多。

『退休』這個項目也與投資有同樣的盲點，許多退休族將穩定收租與房地產增值脫手視為晚年主要的經濟來源，因此在儲蓄準備退休的選項裡，想必也包含了購買房地產的潛在可能，總得來說，並非買房置產在國人的儲蓄思考中退居二線，而是購屋意願被分散在不同的選項中所致。

再者，信用卡業者所作的調查，是以未來六個月為前提，主要是在詢問消費者短時程的儲蓄目的，然而台灣房價對受薪階級而言遙不可及，想靠短短六個月的儲蓄就進場買房，幾乎是不可能的任務，故購屋置產的目的性是長時間屬性，放在短時間性質的調查中，顯得有點不恰當。

若將儲蓄目的時間軸拉長到數年以上，購置不動產的排名表現可能會更亮眼，畢竟對薪資有限的大部分民眾來說，能依賴短期儲蓄完成的目的，多半是短暫消費性的，像是旅遊、購買服飾等等，特性是金額不高，且消費行為多為一次性的，不需長期分攤付款，而購屋這種長期持有與支出的資產類型，並不是大多數人短時間有本錢去設想的。

當然高房價對儲蓄意願也會有所影響，以往存個一、兩年就有頭期款的時代已難償所願，當金額愈高，儲蓄時間需拉得愈長的情況下，置產在短期儲蓄目的中的排位也不容易往前推進，不過即便如此，購屋卻仍雄踞榜單中的第四名，也能看出國人對擁有一個家的強烈憧憬。

【住展房屋網/台北報導】由於執政黨在九合一大選慘敗，行政院長江宜樺宣布下台，隨後內閣跟著總辭，財政部長張盛和在總辭前撂下一句話：「如果大家覺得（房地合一稅）不利，那就不要推。」此話一出，激勵台股營建族群大漲慶祝；惟住展房屋網企研室認為，營建股可能「反應過頭」，恐是白歡喜一場。

財政部原訂在今年年底前擬定所得稅法修正案（納入房地合一稅條文），並提交至立法院，但因受到內閣總辭、及張盛和放話不推房地合一的影響，讓外界誤以為房地合一稅改真的不推了，所以營建股在前幾日跟風大漲。

但住展企研室指出，張盛和所說的一番話，其實應當作「氣話」來看，且是為了回應某財經名嘴才脫口說出。

事實上，無論是張盛和、或是新任行政院長毛治國，都暸解到薪資倒退、房價卻居高不下，是導致此次九合一大選吃敗仗的主因；而房價飆高的其中因素，房地產稅制不公是原因之一，所以要挽回民心、尤其是年輕族群，推行房地產稅制改革是迫在眉睫之要務。

換句話說，除非行政院寧願擺爛，否則若要回應輿論的改革聲浪，高舉房地產稅制改革大旗的房地合一稅是必推不可。再者，房產稅制不公不義的問題，也勢必是明年總統大選開打時，各方矚目的焦點，倘若完全棄之不顧，其機率並不高。

然而，業者也毋須悲觀，因為照過去經驗，若是選前過不了關的爭議性法案，選後通常會無消無息。照目前時程來看，即使財政部在年底前、或明年年初擬定房地合一稅案，光是送到立法院審查就有得吵，一拖就不知要拖多久。

除非各黨立委突然有志一同，才會迅速通過房地合一稅案，但這個機率有多高呢？我們不妨來猜猜看吧！

【住展房屋網/台北報導】一如住展房屋網企研室先前預期，選後房市業者果然即刻『動起來』；如3日網路聯賣平台樂屋網就宣布，展開『史上最長物件發表會』，共釋出租售物件超過20萬件，其中下殺特區物件更近2萬筆，砍價最多的物件甚至打到六折，還加碼辦抽獎。

說實話，悶了半年以上，房市業者怎可能再錯過選後難得『空窗期』，當然要趁著相關干擾暫歇之際，好好衝刺業績；而且基於基期低，未來數月房市交易量，比稍早如第三季或前幾個月回升一、兩成，絕非難事。

樂屋網董事長陳錫琮就指出，過去六次大選，除2012總統大選外，交易量都回升，幅度從6%至47%不等。至於這次選後，利空淡化，房地合一課稅規劃可能暫緩，一些所謂遞延性買盤將會『安心』進場；所以他估計在12月買氣回溫之下，全年移轉棟數可望超過32萬。

然而這樣的說法，住展企研室認為，純粹是為了刺激買氣、誘導買方出手而拋出的話術。首先，就算12月買氣回升，登記移轉可能也會拖到明年初，因此今年全年移轉棟數帳面數字，大概不會因為12月單月買氣回升而變得比較好看。

再者，這次選舉結果，藍軍的挫敗是空前的，所以過去經驗全部僅供參考。而且從選後不到一週時間，執政黨內就動盪不安來看，2016大選話題提前開打的機率非常高；屆時不單是對政治，對國內經濟也會產生若干邊際影響。

另外，前江揆選後莫名其妙引咎請辭，不但凸顯台灣憲政問題，也一度讓政事空轉，因此才會有房地合一課稅出現變數，甚至暫緩的說法。然而也有業者看得清楚，認為一切言之過早；況且現已確定原政院副院長毛治國接任閣揆，財經部會首長也只異動經濟部一個。且再以目前民意向背，就算政院擺爛，執政黨籍立委也極有可能主導不動產稅置相關修法，以為接下來的黨內提名鋪路。

其實如住展企研室先前分析，房地合一課稅，毋寧是進度或內容愈早定案、明朗，對房市買賣雙方都愈好，暫緩反而不是好事；畢竟現在多數人都認同，不動產稅制問題很大，稅制改良不能再等，更是藍營想保住2016大位一絲勝算的重要籌碼。

再回到業者促銷動作，住展企研室仍要提醒自用消費者，購屋絕非一時，通常都得背負動輒20年以上房貸，隨短期消息面波動而改變計畫毫無意義，還是應該回歸基本面。如果目前確實找得到符合自己需求，經濟力也能合理負擔的物件，不須遲疑；但相反地，如果找不到這樣的房子，也不需打腫臉充胖子，甚至犧牲起碼的生活品質屈就過高房價，更不要因為業者宣稱降價或有促銷手段，就誤判形勢。

【住展房屋網/台北報導】內閣在執政黨敗選總辭後，閣員們似乎放心的成分比傷心多，言行也放鬆到『語不驚人死不休』的境界，繼前財政部長張盛和發表房地合一不一定要推的驚人之語後，執掌交通部時飽受爭議的葉匡時接棒放砲，對於高鐵破產的說辭不再模稜兩可，鐵口直斷這樁史上規模最大的BOT案，將於明年宣告破產，驚悚話語令人瞠目結舌。

葉匡時此番言論自然引來砲轟，部分立委質疑，立院不同意高鐵財改方案，是因為當中有圖利財團之嫌，若交通部在加緊協調腳步，過關程度沒有想像中的低；亦有學者指出，高鐵改善不應受人事影響而停擺，即便未來內閣進入看守階段，財改仍應持續進行。

住展房屋網企研室認為，高鐵破產牽連甚廣，作為主管業務的前政務官，社會對其發言產生的反應遠比其他人大，因此葉匡時這樣的發言並不恰當。高鐵當初被視為地方開發的金雞母，在政府強力背書的加持下，吸引開發商前往投資，若當真破產，營運績效勢必下滑，站區周邊開發的成色也將大打折扣。

且政府在選前還把高鐵站區土地當作提款機，獲利可觀，如今敗選後馬上變臉唱衰高鐵，前後態度否變，若破產衝擊開發效益，那高鐵局在選前的土地標售，不就成了坑殺業者的手段？莫非交通部一直以來所稱的積極協商，不會讓高鐵倒的言論，都只是逢場作戲？葉匡時走下層峰時丟下這樣的一段話，身影實在不漂亮。

再者，高鐵財務危機並非一朝一夕，然而政府並未及早因應，甚至在高鐵體質還未轉好之前，就為兌現地方承諾增設站點，增加高鐵融資負擔，倘若高鐵破產，這些新設站點可能又是一座座蚊子車站，白白浪費納稅人的血汗錢。

當初若非高鐵設站，幾個地處偏遠的高鐵站區不會有投資進駐，高鐵區的房地炒作可說是政府一手帶起的，因此政府官員不應有擺爛的心態，否則不僅是對國家公共建設的否定，對業者與消費者而言，高鐵開發也將淪為政府領銜的一場詐騙案。

【住展房屋網/台北報導】整個十一月間，翻開報紙，大多報選舉；打開電視新聞，又是選舉；飯後茶餘聊天話題，依然是選舉。因為選舉因素，導致11月住展風向球六項統計指標全部下滑，總分降至29.12分，為年度新低點，對應燈號則亮出今年第二顆『藍燈』。

選舉熱了，業者的臉就綠了。因為選舉，消費者持續觀望，北台灣各建案接待中心看屋人數與成交組數均跌至低檔。惟住展雜誌企研室經理何世昌表示，在11月間還願意出門看屋者誠意度較高，成交機會較大，所以成交比稍有提高一些，少部份小坪數、相對低總價產品仍然賣得動，成為『房市沙漠中的綠洲』。

推案量冷冰冰　大坪數仍匿跡

事實上，大多數業者都已料到11月房市概況，所以推案若不是提前、就是往後延，導致推案量能急涷，其中預售屋新增量竟萎縮剩不到200億；台北市逾20億以上的預售指標案並不多，僅有南港「双美舘」一案，新北市亦僅有永和「廣宇晴朗」、新店「琢青」等兩案。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，從大台北11月新建案的產品形態觀察，大坪數案持續觀望不前、無意公開，導致11月完全沒有70坪以上產品，這已是連2個月沒有大坪數新案公開，中、小坪數仍是市場主流。

土成另一預售新案「國泰金城」，雖然總銷未到20億，但國泰建案向來是區域房市關注焦點；該案平均開價66萬／坪，屬區域高單價案，產品則規劃為中間坪數，總價並不算低，但銷售卻意外熱絡，成為近期大台北房市中的奇葩。

廣告量殺很大　送禮搶客無效

另桃園與新竹地區，都沒有大型指標案公開，預售案量大幅減少，新成屋供給亦跟著下滑，新公開的成屋案案量都不大，總釋出量不到8百戶，換算分數級距連降4級、跌至相對低檔。新成屋與預售屋新增供給連袂銳減，似乎顯示業者對選戰結果『嗅覺敏銳』。

由於新公開建案數量少，加上民眾焦點集中於選舉，業者預期廣告效果有限，於是多暫停或大幅減少刊登廣告，致使11月廣告量驟降至歷史新低，年降幅約75%，遠大於原預期的年減60%。

不動產廣告向來是平面媒體的廣告主力營收來源，在業者大幅縮手停刊後，平面媒體可說是度過了清苦的一個月份，僅能用選舉廣告暫塞牙縫。業者雖然不太出媒體，轉以狂送『賞屋禮』、『成交禮』的方式來作戰，惟效果仍沒有刊登廣告來得好，無助於提升看屋來客數，反倒是少數刊登廣告的建案，其來客數還較多。

選後市場回溫　風向球將上揚

雖然11月風向球降至藍燈，換算分數更是今年以來新低，但箇中原因乃源自於選舉的外部干擾，使各項統計指標均走疲。然而，根據過往的歷史經驗，選後遞延性買盤會逐漸出籠，成交量應會顯著回升；同時，選前暫緩公開的建案會陸續在12月公開銷售，為了促進買氣、捉選後的一波買氣，廣告量將會大量增加。

住展雜誌企研室經理何世昌預測，12月的新成屋、預售屋推案量能呈放大趨勢應無問題，單月總案量或可回升近千億水準。至另廣告量月增量可能會大增逾5成以上，若無意外，來人量和成交組數也會連袂上揚。

唯一可能會維持平盤者，應該只有議價率。因為以目前來說，即便九合一大選結束令人跌破眼鏡，但業主讓價意願仍舊不高，所以議價率要擴大的機會並不大；若是新建案底價未明顯下調，購屋者預期跌價未能如願，成交量就難以回升太多，屆時最苦的就是代銷業者。

何世昌認為，11月風向球已降至谷底，12月住展風向球對應燈號回升到黃藍燈機率極高，意謂著藍燈只會短暫出現一個月而已。若無意外，12月至明年2月，房市應該都會維持黃藍燈的，分數再走低、或大幅攀升至綠燈的機會並不高。

【住展房屋網/台北報導】台北市準市長柯文哲在當選後，迅速宣布副市長人選：林欽榮；柯文哲強調，找林欽榮就是為了加快推動都更，所以要用凶悍、有魄力的人。惟住展房屋網企研室認為，台北市都更困難重重，其因素錯綜複雜，在進行公辦都更的過程中，所需要的是更多人性、更美好的遠景來說服市民，而不是操之過急就能解決的。

住展房屋網企研室指出，柯文哲提出「公辦都更」作為都市更新的最終解決方案，這個決定、方向是對的，因為唯有大街廓的公辦都更，才能把都市更新、公共（設施）建設、都市計畫、區域發展等各議題畢其功於一役。

但是，公辦都更執行過程，通常會遇到幾項難題，需要新市府團隊智慧與魄力解決。第一，大街廓的公辦都更，首先要訂出可被大多數住戶所能接受、且能通全市的權利變換標準，而該標準甚至可因應不同個案而作出彈性變化，以期達到最大公約數，將反對戶減到最少，如此大街廓公辦都更才有機會運作。

第二，公辦都更需要興建大量的中繼住宅，先把都更單元內的住戶遷移到中繼住宅，待都更單元內建物完成後，再讓原住戶重返新家園。而籌畫、興建中繼住宅的作業，在與都更單元住戶協商時就可同時進行。

中繼住宅的作用，不僅僅是要解決原住戶居住問題，更應該周全的保障原住戶各項權利，比如工作通勤、生活機能等，所以中繼住宅最好要興建在交通便利、生活機能不致於太差的地區，這樣才能化解原住戶疑慮，提高原住戶參與都更意願。若有必要，市府甚至可以協助原住戶搬家、中繼住宅簡易裝潢作業，用誠意來打動民眾。

第三，新市府團隊在畫定大街廓都更範圍後，該都更範圍可藉都市計畫變更、或者與中央協商，用個案方式提高容積獎勵，來增加都更範圍內的容積率。由於容積率的增加，入住人口也會增加，所以必須配合都市計畫，重新調整路幅、增加公園綠地等公共設施，這都是可以辦得到的，以免因容積率與人口的增加，產生公共設施不足的窘境。

第四，執行公辦都更，不只需要魄力，更需要提出一個美好、令市民嚮往與認同的城市（或個別區域）發展遠景，讓「民眾相信參與都更，新家園會變得更美好、居民更有光榮感，且台北城市風貌將變得更亮麗」。

提出都更遠景，是為了說服住戶，一同為台北的未來共同努力，甚至可考慮把都更議題納入學校教育當中，為學生澆灌正確的都更概念，這一點是最為重要的。

因為在目前的都更環境裡，都更被視為「利益的戰場」，官方拚都更是為經濟發展、建商拚都更是為企業利潤、民眾拚都更是為了分回更多坪數，希望能發點小財。

如果新市府團隊無法改變台北市民與建築業這種扭曲的觀念，而且「不被產業所綁架」，那麼要名正言順的推動公辦都更，恐怕最後只會引來抗爭連連，鬧得滿城風雨罷了。

【住展房屋網/台北報導】年底九合一大選，藍營遭逢台灣選舉史上最大一次挫敗，外界原本預期台股將出現失望性賣壓。不過此況並未成真；兩天後台股開盤確實一度大跌，但在國際股市帶動下，最後僅小黑作收。

隔日台股續跌且跌幅加大，但這和國民黨內持續權鬥，及江內閣總辭後行政體系形同空轉有關。但弔詭的是，營建類股卻出現與大盤相反的走勢；有分析指出，原因除年底交屋行情外，主要是閣員總辭，導致房地合一等與不動產市場相關的制度修法面臨延宕，市場降價賣壓因而稍微舒緩。

然而住展房屋網企研室認為，這項理由根本不成立。修法固然延後，但絕非喊卡，除非國民黨現在就舉白旗投降，直接拱手把2016大位讓出；如果國民黨一年半後還想繼續執政，則上述相關政策，及其他攸關財富分配或市場秩序導正的制度改良，還是一定要推，才有機會挽回選票，就算只是擺姿態做樣子。

況且制度改良是不可逆的長期趨勢，人民已看得很明白，不可能因為執政黨一時選舉失利，就此因噎廢食、朝令夕改。而業者其實也清楚這樣的趨勢；海悅廣告曾俊盛選後就斬釘截鐵說沒有選後小陽春行情，長線仍有賣壓，降價依然是無法避免的趨勢。再者，要是相關修法搞不定、歹戲拖棚，觀望氣氛還會延續，這肯定也不是房市業者想看到的結果。

不過，同時間所謂航空城概念股一片綠，似乎就有那麼一點根據。因為外界認為，民進黨籍鄭文燦上任升格首屆桃園市長後，相關計畫可能生變，尤其同時又傳出政院審議小組本月會議喊卡。

但住展房屋網企研室對此也有不同看法。首先，審議小組暫停開會只是一時，選前航空城就持續推動中且已小有成績；因此在新內閣人事底定後，中央還是會繼續跑流程，更何況計畫核心之蛋黃區，本來就是中央主導推動。而且同樣道理，到2016總統大選前，搞好航空城計畫，也是執政黨想延續政權的基本條件之一。

再者，以鄭選前的相關言論判斷，航空城仍會持續推動，但差別在於蛋白區的徵收方式或範圍或許會有變化，選前引發疑似規避監督爭議的航空城公司，也可能改組，甚至「砍掉重練」。

但住展房屋網企研室認為，真正該檢討或質疑的，其實是另一項朝令夕改、且是中央主導的桃園捷運紅線，也就是台鐵捷運化。原本該案採高架化改造，稍早也已拍版，如一切順利，四年後可完成。但據悉鄭文燦勝選後堅持要改為地下化，而且還說要再和中央爭取增加預算。

然而，紅線捷運高架化程已有雛形，現在改成地下化，不但用地徵收得重來，工程難度更高，遑論經費墊高，對國家財政肯定又是一大負擔；鄭文燦所謂地下化才能解決軌道隔閡的理由，也有討論、商榷的空間。事實是，鄭如果堅持紅線一定要改為地下，則最壞的情況是，紅線可能就此半途而廢，這絕非桃園民眾想要看到的結果！

九合一大選結果揭曉，桃園縣長由鄭文燦出線，成為桃園縣升格直轄市第一任市長；而在當選後，外界擔憂鄭文燦上臺，將使正在推行中的「桃園航空城」計畫生變。但住展房屋網企研室表示，鄭文燦先前接受住展雜誌專訪，對航空城計畫所提出的構想，其實對航空城與桃園地方發展而言，長期來看是相當有利的，毋須悲觀。

住展房屋網企研室指出，鄭文燦對航空城的想法有三大主軸，第一是「公正透明、利益共享」，第二是「先建後遷」，第三是「先產業、後住宅開發」；這三點主軸，雖然會對目前推行中的航空城造成部份影響，但對長期發展卻是相當好的。

據鄭文燦先前接受住展專訪時表示，他「不是反對航空城，而是反對黑箱徵收」，所以要做到「公正透明、利益共享」。

所謂的「公正透明、利益共享」，是要把徵收計畫攤在陽光下，讓徵收範圍內的地主一一知悉，讓徵收、補償全都通透明化，以期公正、減少糾紛。例如先前有被徵收的地主，換回的抵價地竟被分配到祖墳地上，他強調不會讓這種荒唐事再發生。

其次，「先建後遷」，是為了保障航空城徵收範圍內的民眾居住權益，所以市府未來將先蓋好中繼住宅，讓居民先解決居住的問題，待安頓好他們之後，接著再來徵收。鄭文燦強調，中繼住宅若有剩餘，則能移撥作為只租不售的社會住宅，連帶降低弱勢民眾的居住負擔。

第三，鄭文燦主張航空城的發展主軸、甚至包括未來桃園重劃區的發重軸線，應該是「先產業、後住宅開發」，而不是現在「只有住宅開發卻沒有產業」。

鄭文燦向住展房屋網表示，航空城或其他重劃區，應先重招商、引進產業，等重劃區內產業茁壯之後，釋出大量的就業機會，人口自然會往重劃區移動，就會帶動住宅需求，此時住宅開發會自然而然蓬勃發展。

住展房屋網企研室認為，若鄭文燦堅持以這三大主軸來處理航空城問題，即便推行時程可能會比原先預計的時間來得慢，但長期的發展不僅較為有利，也能減輕地方上的反對聲浪，對房市發展與整體局勢是相對有利。當然，鄭文燦會不會堅持初衷，順利推行其理想與政見，也將是我們未來需要共同監督的。

【住展房屋網/台北報導】新任首都市長柯P果真是工作狂？競選期間就已「嗡嗡嗡，大家一起去做工」朗朗上口，據悉勝選後不到24小時，就召開會議討論未來市政方向，更在不到三天時間宣佈四位局處首長的名單。只不過他任命林欽榮任副市長，話題發酵程度和他『進入狀況』速度一樣快。

根據相關報導指出，柯P選林任副市長的理由是要加速推動都市更新，還表示競選期間看到年輕人買房、租房難，居住正義未彰顯，才任用有相關經歷的林欽榮任副市長，更直接跟媒體說，要找兇一點的人推(都更)，速度才會快(有效率)。

以柯P向來的性格和言談，不必懷疑，以上說法絕對發自內心且意志堅決。但住展房屋網企研室接下來就要問：居住正義實踐很重要，推動都更也有必要性，但咱們的首都準市長，真有弄清楚兩者間的關聯？

居住正義是住屋需求乃至權利的保障及維護，都市更新則旨在增進人民生活品質及都市市容改造；兩者都重要，也都和住居行為相關。但須知，就算都更含有公眾利益，短期卻幾乎都會造成人民私有財產之剝奪；加上華人對房屋作為個人或家戶資產，有一種特殊的執迷，在此特殊民情『限制』下，推動都更一定更加曠日廢時，處理不當還會妨害居住正義。所以，無論都更是民辦或公辦，原則都一樣，再怎樣慎重行事都不為過，相對卻絕對切忌追求效率或產值。

尤其接下來房價走勢可能往下，由民間，或說建商主導的都更，在可能無利或僅微利可圖之下，推動將更窒礙難行，公辦更新就必須扮演更吃重角色。這時候主事者的手法及心態，就攸關推動是否順利，可說是最關鍵因素。

到柯P任命林欽榮，之所以引發爭議，就在於林過去曾參與，甚至主導台南鐵路東移和璞玉計畫。當然兩者過程都引發部分民眾反彈甚至杯葛抗爭，但性質仍略有不同，不能完全相提並論。

台南鐵路東移案徵收民地，是進行交通建設改善，有立即且明確之目標；璞玉計畫則和航空城計畫類似，餅畫得很大但目標虛無，內容空泛，甚至和苗栗大埔案如出一轍，不但發生迫遷，更給人炒地皮口實，實有危害居住正義之嫌。

從推動公共建設的角度，像林欽榮這樣的副座人選，或能強化效率面；然而都市更新雖也是公共政策，卻絕不該將追求效率及經濟價值列為『置頂』準則。柯P找林欽榮，或柯P本身相關言論，無論是自己觀念本即如此，或是被所謂『天王補習班』教壞，都是推動都更時非常不該有的心態。

總之，從目前種種跡象顯示，柯P擔任市長後，針對都更的價值觀、態度及作法，恐怕和三年前造成文林苑事件的郝龍斌差別不大；如此這般，恐仍犯下欲速則不達的大忌。到時，如果真的看到陳為廷現身抗議，甚至把鞋丟向柯P，請大家也別感到意外。

【住展房屋網/台北報導】這次九合一選舉結果，跌破一堆『專家』眼鏡，因為事前幾乎沒人預料得到，最後會上演國民黨輾轉來台以來最大一次選舉挫敗；不僅民調落後的北中兩市「輸輸去」，連原本認為會勝出的桃園吳志揚也敗北，甚至民調一路大幅領先的新北市長朱立倫，最後也只以些微約三萬票差距，保住六都唯一藍軍席次。

在此不論其正當性，但『為敗選負責』，江宜樺內閣總辭成定局；雖然外界認為財政部長張盛和續任機率高，但卻也評估認為，房地合一課稅提案會因為閣揆換人當而延後或添變數。

但是，住展房屋網企研室看法略有不同。沒錯，提案進度可能因為閣揆換人而延宕，且張盛和稍早談話更是耐人尋味。他說「對大家有利就續推，如果大家覺得不利就不續推」；對此企研室須指出，不動產租稅出問題是社會共識，改革有其必要且急迫性，這般說法實在無法令人苟同。

須知的是，除了拼經濟淪為口號、施政不顧庶民觀感外，高房價也是這次執政黨選舉失利，或說得更精確，失去40歲以下世代選票的重大因素之一。

因此剩下這一年半，新的看守內閣，甚至執政黨仍為多數黨的立院，都必須持續推動房地合一在內的總體稅制改革，才有可能在一年半後的大位爭奪戰中，爭回青壯族群選票，尚存一絲勝算，即便只是做個樣子。據此，不但房地合一課稅修法仍可能按表操課，內容還有機會修得更嚴格。

但且換個角度看，課稅新制一拖再拖、無法定案，對房市銷售也絕非好事；因為這一年來消費者採取觀望，除選舉因素外，就是這新制尚未定案所造成。再這樣拖下去，投資客和自用消費者還會繼續觀望。故從稅改角度當然必須慎重其事以求完備，但對房市(業者)來說，稅改議題真的是長痛不如短痛。

無論新內閣針對房地合一課稅，是採取歹戲拖棚或快刀斬亂麻，住展企研室現在即可肯定，所謂的房市銷售黃金期，都會因為2016總統大選，執政黨內部卡位戰提前開打，及相關話題持續引爆而縮水。惟從正面角度看，由於市場供給仍大，或許為求盡早出場，部分賣方會更願意鬆動價格；買方可趁這個時候多比較，順利找到符合自己需求的物件。

【住展房屋網/台北報導】台中市政府率先宣布調整明年度土地公告現值，平均調漲幅度約10%，只有去年調幅的一半。調幅不是問題的重點，令人搞不懂的是，台中市府用「目前房市差」為藉口，表示明年土地公告現值不宜漲太多，只能溫和調升；然而，調公告現值又與房市好壞有何干係？

調漲土地公告現值的目的，是為了縮小公告現值與市場行情的差距，因為現在政府頒布的土地公告現值，與市場價格差距太多；所謂的公告現值，是課徵土增稅的稅基，若公告現值過低，則稅負偏低。

公告現值過低的問題，長年來備受批評，因為投資者買賣、甚至炒作不動產賺了大筆錢，政府卻課不到幾毛稅。在輿論與學界壓力之下，內政部遂訂定政策目標，盼各縣市在104年把土地公告現值調升到市價的90%，以期縮小公告現值和市價的差距。

如是看來，調漲土地公告現值，是為了「稅負的公平與公義性」，才會把「稅基導回正軌」。為什麼呢？因為過去不動產交易稅負過低，並不符合課稅公平性。

換句話說，調升公告現值，是為了讓不動產稅往合理的路上前進，與房市好壞本來就沒什麼關係，那怎麼會因為房市變差，就縮小調幅呢？推究其中原因，不外是官方深怕土地公告現值調漲過多，增加買賣房子的交易成本（稅金），會讓房市買賣更低迷。

但矛盾的是，追求公平的稅制是一回事，維繫房地產業活絡又是另一回事，為什麼官方會把這兩件事硬扯在一塊？這也不禁令人好奇，官員是和業者站在一起？還是與人民站在一起？

當然，官員絕對會聲稱，台灣民眾房屋自有率高，若土地公告現值調漲太多，民眾要繳的稅也會變多。但這不過是個推拖之詞，因為土地公告現值影響的是土增稅，只有賣房子時才必須繳土增稅；一般民眾雖然都有房子，但大多數民眾都是自住，鮮少轉手買賣，根本就不用繳土增稅，當然不會有什麼影響。

更令人不能接受的是，台中市官員宣稱目前土地公告現值已是市價的80%，這似乎也有點睜眼說瞎話。如果真是如此，不知官員能否把七期重劃區土地，用公告現值的價格來賣給普羅市民呢？相信官員絕對不肯的。那麼，官員是說真話還是說假話，就很明顯了。

【住展房屋網/台北報導】今年九合一選舉真的很不一樣，其中北市由兩個無任何公職經驗的政治素人競逐，當然話題十足，而且連韓國也『軋上一角』。原來稍早中韓簽署FTA，執政黨於是順水推舟，指控在野黨杯葛阻撓貿易協定簽署，傷害台灣經濟，藉以尋求選民支持。

說到韓國，的確是讓人又愛又恨的奇妙國度；這幾年韓星、韓劇、韓製品充斥台灣，但國際運動競賽上，韓國隊又是台灣勁敵；在全球經濟版圖上，台韓總在互相競爭。然而這幾年韓國不但追過我們，甚至成為我們學習的對象；如因高房價而興起的青年社宅推動，就是一證。

韓國發展社宅的背景和台灣類似，起點恰好和台灣無殼蝸牛運動同年；原因除同樣高房價現象外，也有違建拆除，導致違建戶迫遷的社會問題。而韓國近年歷任之盧武鉉、李明博及現任朴瑾惠三名總統，都把社宅視為重要政見，以政府之力，透過公法人機構大量興建，目標是達到11%以上OECD國家平均水準。

根據巢運今年六月赴韓考察所得，目前韓國廣義社宅(含政府自建及其他方式提供者)占全韓住宅存量已超過8%；不過由於以增加量為目標(90年代後韓國社宅增加速度世界第一)，因此多蓋在市郊，外觀和規劃也都制式化，結果產生標籤化甚至歧視。於是近年韓國政府嘗試不同模式，如融入民間社企力量、租售混搭或收購民間空屋等等。

韓國經驗確實有很多值得台灣借鏡之處，但還是有歧異處。首先是官方態度，這從預算編列就可看出。韓國從2009至2018年這十年，每年編列住宅政策預算4.9兆韓元(相當1372億台幣)，台灣稍早揭櫫的十年計畫，預算則僅67億，再考量人口數，韓國的住宅政策預算仍是台灣的94倍，高下立見。

這時很多人會質疑，這不會對總體預算造成排擠嗎？但韓國政府將居住視為人民基本需求與權利，因此傾國家力量推動、保障之，即便公法人機構負債累累也在所不惜；因為他們認知，當居住需求得到保障、滿足後，社會底層弱勢問題減少，社會結構將更穩定，這資產是無形，是再多有形金錢也買不到的。

台灣政府的想法，則仍停留在居住需求可全透過買賣或租賃之市場機制解決或滿足；結果就是什麼都還沒做，就先預設立場說財務上不可行，甚或恐嚇這會造成標籤化，會產生貧民窟云云。

然除官方心態外，人民觀念也有落差。如近年韓國民間推行類似合作社制度，由年輕人集資租屋，甚至融資找地自建房屋，提供廉價租屋；然而，這並不一定是出資者使用。這樣的方式，台灣一般人看來肯定感到不可思議。更不用說韓國租房需先繳付大筆押租金，換到台灣，大概都會把這筆錢當頭期款來買房。

所以，對房屋這項民生財仍傾向自有、購買取得所有權，甚至視為商品，或許才是台灣推動社宅的重大盲點。從最近兩則看似不相干的新聞，便可約略看出這樣的習氣。

一是日本東京高價住宅賣到海外，另一是澳洲打算限制外國人在當地置產，藉以抑制該國一年來狂漲超過13%的房價。巧的是，兩者共同點都是華人；原來東京豪宅跑到香港找華人買家，澳洲房價狂漲據報導是中國人的『傑作』。綜合以上，華人將房屋持有權，甚至視為商品、投資財的觀念非常執迷，毋寧是台灣推動社宅的極大挑戰，住展房屋網企研室呼籲各界應有更多理性討論，找出最適合的政策方向！

【住展房屋網/台北報導】高鐵局最近標售北中南站區共十筆土地，近年推案密集的桃竹兩地卻無人投標，相反的，台中與台南則反應熱絡順利標脫，呈現北冷南熱的情況。有業者分析，新竹土地太小，僅83坪，讓建商提不起興致；桃園青埔則因近期供給量大，且市場觀望氣氛依舊，購地成本又居高不下，儘管招標土地廣大完整，業者態度仍傾向保守，導致北部站區標售冷淡。

住展房屋網企研室進一步指出，雖說中南部站區在本次標售中表現亮眼，但業者對於土地利用的期待卻不盡相同。烏日高鐵特區距離市區不遠，且是台中少數仍有1字頭價位的重劃區，且未來還有捷運題材可發揮，台中捷運綠線帶動沿線土地上漲，文心、北屯路段土地已翻漲至50萬/坪，七期至南屯一帶更有破百萬的價碼，相較之下，捷運線末端的高鐵特區最貴不過40多萬，未來仍有成長空間，使得建商願意追高買進。

不過，台南站區可沒這麼好的前景，高鐵台南站遠離市區，站體周邊至今仍是荒煙一片，開發速度緩慢，但土地價格低廉，每坪不過10來萬，且波動幅度不大，即便不會大漲，但也很難大跌，業者購地多抱持儲蓄避險的心態，不會追高買進，故得標價格相當貼近底價。

因此，業者進軍中南二都的土地規劃並不一樣，市場上也甚少將台南高鐵土地脫標的消息視為區域利多，畢竟市區地段仍有大片土地等待發展，在建設尚未飽和的情況下，要擴散到高鐵站區還需要漫長的時間。

「低價」雖是業者進軍台南最大的優勢，但也是房價發展的瓶頸，由於台南市場相對封閉，客源大多為區域民眾，對價格的接受度不高，即便升格至今整體房價飆漲逾3成，但民眾對於高價產品仍不願買單，就算是生活機能完善與建設相對集中的北區、東區、永康等地，建案開價若逾20萬，銷售狀況就難有表現。

而高鐵站區目前仍缺乏機能，且仁德、歸仁市區行情也僅10萬出頭，除非推出單價個位數的個案，否則市場反應不會太好，但這種價位對業者而言幾乎無利可圖，估計台南高鐵周圍短時間內不太可能有大案浮現。

但非市區地段仍有業者想挑戰高價，安南台灣歷史博物館周邊，就有在地建商，推出開價逾40萬/坪的預售豪宅，不過話題持續一年多，仍停留在討論階段，近日業者更將廣告觸角延伸海外，希望拉攏國際買盤，只是這樣的價格已可入主台南市中心的頂級豪宅，要想富商垂青機能尚未成形的台史博一帶，可能沒那麼簡單。

【住展房屋網/台北報導】義大利西西里島上的沒落小鎮，為了找回昔日榮光，決定將鎮上空屋以2美元出售，只要提出在地振興計畫，就有機會進駐地中海上的美麗島嶼，不過這些空屋年久失修，預估活化空屋的維修經費高達五萬美元，但仍吸引不少投資者前往。

台灣都會也存在老屋處處的現象，特別是早年的眷村地區，隨著時空背景的遞轉，這些地方逐漸沒落，但仍坐擁廣大市區土地，因而被視為都市開發的眼中釘。而在台灣，大規模的老屋整建，往往採取『置之死地而後生』的方式進行，將老屋全部摧毀後進行都市更新，因而衍生文資保存與城市進度的兩難衝突。

讓民眾以低成本進駐老屋的作法，在國外行之有年，由民間團體負擔老屋整建的費用，讓老屋擺脫市區廢墟的印象，成為城市的特色風景，且整建過程有助相關產業的帶動，完工後的市容提升也能吸引商機，可說是城市、文化與產業的三贏選擇。

台灣近年來從中央到地方，也常常拿老屋活化來說嘴，像是建置文創基地、鼓勵青年創業等，但效果都不及民間自發性的表現，原因相當簡單，便是政府從來沒有深入思考民間要的是什麼？在不知需求的狀況下，欲活化舊建築，自然不得要領，最後再以『不得不』的口吻，回歸最便利也最無知的作法─拆掉重建，時至今日，政府仍沒有達到所期待的文創復興效果。

官方在許多地方規劃所謂的文創園區，號稱建築新穎，商機無限，但這樣的結果發展的只剩『產業』，文化創意在過程中已被稀釋殆盡，成為用完就丟的包裝紙，況且新建物的租金昂貴，在地情感不深，使得貨真價實的民間文創團體寧願進駐坊間的老舊社區，而不願替表面為文化，實際求開發的政策背書。

因此，住展房屋網企研室認為，若能借鏡國外，以低門檻將文藝投資導入老舊街區，再以政策補貼的方式輔助團體再造，不僅花費資本比打掉重建來得低廉，對文資保護與既存的街市重塑，都有正面的幫助。日前財政部宣布解除老屋增稅禁令，屋齡偏高的台北與台南二都便有意調整稅收，若能將增加的財源挹注老屋再造，鼓勵民間團體前進活化，即可免去大興土木設置園區的公帑浪費，也能真正與城鄉文化結合。

不過倘若官方醉翁之意本就不在老屋復興、城市文化的塑造上，而只是為了開發炒作話題，一切就另當別論了，畢竟都市土地利益可觀，也是政府看重的肥美鮮肉，在利字當道的引誘下，破壞也就不足為奇了！

【住展房屋網/台北報導】稍早央行公佈最新10月全台國銀購屋及土建融貸款餘額，都續創歷史新高，不過增幅也都趨緩。住宅貸款僅增101億，扣除農曆春節因素，為19個月新低。土建融餘額的年、月增率也小幅下滑，但年增率仍在7%以上高檔；央行解釋，一來是明年七月容積獎勵上限新制前的搶照潮，再者則是新成屋滯銷，貸款繼續掛帳，無法轉為分戶房貸所致。

對於這樣的數據趨勢，不僅央行本身，主流媒體也多解讀為調控奏效，因此外界預期，年底央行理監事會仍不會推出任何新的房貸控管措施。還有房仲業者擴大解讀指出，未來房市將現供過於求的狀況，來年房價下修幅度可能更大。

然而事實真是如此嗎？住展房屋網企研室認為，一切還是言之過早！

首先，房貸調控真的奏效了嗎？以上數據走勢似乎是鐵證。然而這完全沒有考量今年選舉，財經部會首長唱衰房市、財政部祭房地合一課稅新制，造成的房市買方觀望效應。況且至今房價仍看回不回，新推案更還在繼續挑戰價格新高；種種跡象都顯示，房貸調控充其量只壓抑若干交易量，另一房市泡沫指標－價格，根本還是紋風不動，或至多只是微幅修正。如此這般，管控真的奏效了嗎？

那麼，供過於求又是怎回事？如果從剛性需求角度切入，房仲業者說法並無問題；長期人口趨勢呈現少子、高齡化，這是鐵的事實，毋庸置疑。總的來看，全台房市，或說居住需求，因為人口結構之故，的確將是長期衰退的。

不過，實際狀況仍因地制宜原因在於城鄉差距仍大，因此總人口減少，但相對多數仍繼續移入機能完善的人口密集區，間接推升這類區域的房價。由此更出現都會區小宅需求增加的現象，但反過來說，這也代表其他產品需求遭排擠。

換言之，未來房市需求面不僅量縮，也將質變；因此總體房屋供給確實大於居住需求，也難怪國銀稍早會針對所謂蛋白區發出警示訊號。

不過有關需求面，住展房屋網企研室須提醒，還是有一個難以量化，卻對市場價量產生更重大影響的部分，那就是含短期進出賺價差、長期持有收租，乃至贈與節稅之廣義投資置產行為。今年房市買氣急縮，主要是這類買盤轉趨觀望；原因則如上段提到，選舉干擾及加稅變革。一旦這些短期因素消除，以國內其他投資管道風險仍高，游資仍氾濫研判，這類所謂的『遞延性買盤』，還是會伺機出籠。

不過來年房地合一課稅將進入立院審查階段，因此大約得等相關發展塵埃落定後，房市投資買盤才會真正全數回籠；而如果最後結果是雷聲大雨點小，或真搞出3千萬豁免門檻等莫名其妙的反效果設計，則房市投資，或說投機行為，仍將『馬照跑，舞照跳』；而一旦這些假性也好，虛胖也好的購置需求再度出籠，台灣房市的供過於求，又將淪為永遠的假說或理論。

【住展房屋網/台北報導】九合一大選即將開盤，下禮拜一的話題勢必隨著選戰落幕，重回其他焦點，而財政部九月起接連拍板的房地合一稅改草案，也將在明（104）年送立法院表決，並預計在105年，也就是總統大選同年推出。

而房地合一稅改最受爭議的焦點，便是3千萬起徵門檻的設定。根據住展房屋網十一月份民調「財政部房地合一新制，起徵門檻為總價3千萬，請問您贊成新制設定起徵門檻嗎？」截至今日的投票結果，顯示有55.3%的網友投下反對票，扣除6.8%無意見的部分，贊成的網友佔了37.9%。

關於3千萬起徵門檻的設定理由，財政部解釋是為了防止房價越炒越高，因此設定了3千萬的準則，超過便不能享有優惠稅率。但這個被稱為「排富條款」的政策，引起各界批評，理由主要有三點：

第一，以台北市全區新成屋、預售屋的行情來看，10月份單價已攀升到94萬／坪，等於總坪數超過32坪的房屋，便「輕鬆」突破3千萬起徵門檻，扣除停車位與公設佔比，擁有十幾坪、2~3房的小市民住宅，卻須課徵高達45%的交易利得稅。因此，北市的換屋族恐怕要比其他縣市人民更加辛苦。

其次，以新北市許多房價名列前茅的區域，如板橋區來說，約莫五十坪的房屋也會面臨相同問題，這也相對壓縮中、大坪數房屋交易量，但對於與父母同住的家庭來說，的確有其市場存在，而全國適用的起徵門檻，對於北部精華地段的房地產生態，恐產生人為性反轉。

最後，這樣的起徵門檻，是否會讓無所不在的投資、投機客轉往房價較低的外圍區域，連帶墊高當地房價？答案恐怕是肯定的，這也是中南部民眾所擔心的結果，伴隨奢侈稅退場的消息四起，財政部更要留心炒作歪風轉往中南部的問題。

而根據上述三點，與住展民調結果的相互比對，可推斷大部分民眾皆憂心政策一出，不但沒打到房，反而抑制交易量並推高非精華區的房價，因此，住展房屋網在此呼籲，3千萬起徵門檻的設定邏輯，除了應針對房價問題外，更應制訂完善的配套，例如針對各縣市行情訂立不同的標準，防止打房打錯對象，並助長不正常的檯面下交易滋生。

【住展房屋網/台北報導】最近訪台的法國經濟學家皮凱提（Thomas Piketty），其知名的著作「二十一世紀資本論」中警示，現資本社會的貧富差距持續惡化，並建議台灣政府應用賦稅手段來改善這個問題。然而，財政部長張盛和卻有不同的看法，他認為只要房價下跌，貧富差距就會縮小。

張盛和言論真的有道理嗎？房價是造成台灣貧富差距擴大的原因嗎？台灣長年以來，究竟房價漲幅有多少呢？

短短15年　北市房價暴漲近4倍

據住展雜誌統計，近15年來大台北地區房價漲多跌少，在台北市的部份，只有2009年度下跌，原因則是全球金融海嘯，即使是2000年網路科技泡沫化，房價仍舊微幅上漲；至於新北市，近15年房價更是年年上漲、完全不回頭。

今昔對比，1999年台北市新成屋、預售屋平均房價僅25.4萬／坪，但今年10月已飆升到93.8萬／坪，每坪大漲68.4萬，漲幅約3.7倍。新北市也不遑多讓，87年時新成屋、預售屋平均房價只有13.4萬／坪，但今年10月已來到42.4萬／坪，每坪大漲29萬，也漲超過3.16倍 。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，1999年若甲、乙兩方各有1千萬現金，甲方將1千萬放定存，而乙方在台北市隨便買一間1千萬的房子；在16年後，乙方的房子市值至少有3千6百多萬左右，什麼事都不用做，淨資產就增加近3到4倍，而甲方卻遠遠不到1千5百萬。若是利用房貸槓桿投資者，1999年用1千萬本金在台北市買3間房子，至今總資產是定存族的十倍以上，財富差距之大不言可喻。

房價年漲逾2成　有效抗通膨？

事實上，自民國90年以後，我國利率不斷走低，從此「負利率」噩夢如影隨行；所謂負利率，就是銀行定存利率低於CPI指數，定存利息通通被通膨吃個精光。到麼，歷年平均通膨約是多少？

據主計總處所統計的消費者物價指數，1999年元月為88.26，至今年10月為104.89，平均每年CPI年增率約1%多。但住展雜誌企研室經理何世昌指出，台北市從1999年至今年10月，平均房價漲逾370%，平均每年漲幅在24.67%以上；新北市同期則漲逾316%，平均每年漲幅也約在21.06%左右。意即1999年以來在大台北買房子的民眾，每年資產平均增幅都超過2成，遠遠贏過通膨。

相較之下，台股平均殖利率約在3%至4%之間，利潤大幅落後於投資不動產。以去年而言，沒有任何一檔股票現金殖利率超過20%；今年來說，也只有一檔個案現金殖利率約有20%，而大部份個股現金殖利率只有個位數。

況且，殖利率高的股票也不等同是優質定存股，更顯示不動產投資獲利大勝股票；在獲利差距懸殊之下，也難怪投注在房地產的資金抽也抽不走，即使官員頻喊「資金以房轉股」，也難以動搖趨勢。

薪資不增反退　購屋壓力趨重

雖然房價居高不下，投資房產者吃香喝辣，但遭受高房價壓迫的，卻是一般受薪資階與薪資相對低的七、八年級首購族。據主計總處統計，今年1至9月上班族實質薪資46,691元／月，不如1999年的47,046元，薪資水準倒退15年。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，全民薪資水準雖倒退，但15年來，大台北房價卻暴漲3到4倍，突顯出受薪階級的購屋壓力是越來越重。若把時間拉回到1999年，在毫無家庭資金資助的情況下、單人在台北市買35坪標準三房的房子，平均單價為25.4萬，總價只要889萬元，購屋者用15.74年的實質薪資可付完貸款，其實負擔不算太重。

但今年10月，若想在台北買標準三房的房子，因公設比拉高使然，至少要40～45坪才能隔出標準三房；以40坪房型、平均單價93.8萬來計算，總價要3,752萬，單人必須付出66.97年的實質薪資才能夠支應。顯示在台北市購買相近的居住空間，今年才買房的人，必須要比15年前買房的人多花51.23年的薪水才買得到。

即使降低標準只買小套房，1999年在台北市買15坪小套房，總價為381萬，只要花6.75年實質薪資。但今年在北市買15坪小套房，總價要1,407萬，卻要花25.11年薪水。

何世昌強調，在薪資不進反退的情況下，越晚買房者購屋壓力越重，尤其平均薪資相對較低的七、八年級生，若無富爸爸、富媽媽援助，買房可能是遙不可及的夢想。當然，解決購屋壓力沉重的問題，將是官方無可迴避的責任，而解決問題的關鍵，決對不只打房，如何大幅提高全民薪資所得，或許是重中之重。

【住展房屋網/台北報導】今年兩度食安風暴，據稱讓夜市、小吃業績大幅滑落，但經濟部剛公佈的10月商業營業額，卻反而創歷年同月新高。經濟部解釋，這和同期百貨周年慶業績長紅有關，但同時也據此認為，食安風暴對經濟總體面影響並不如先前預料得大。

這樣說好像有道理；而且未來GDP統計預計將加入研發支出，帳面數據可能會變好，同時主計處公佈的失業率也降。看看這些經濟數據，一切似乎沒有外界先前說得那麼糟糕，不是嗎？

然而可悲的是，這不過再度說明，馬政府一向數字治國的荒謬。住展房屋網企研室必須嚴正指出，無論是燒不盡的食安野火，或仍陰魂不散的高房價問題，真正凸顯的是官與民之間的信任危機；再說白一點，現在台灣社會出問題的是人心，這是統計數字始終無法顯示的。

的確，這些年來我們看到，馬政府除了拿數字出來說嘴外，剩下的就是威脅恫嚇；這回中韓簽FTA後，從財經官員們對內的態度，馬上再次印證。還有，回到10月商業營業額創新高的來源－百貨周年慶，試問這是一般庶民的消費貢獻嗎？用統計平均數據來回應外界疑慮，卻不見小吃及夜市的業績大幅下滑，不僅是無法抵賴的事實，也體現庶民生活的愈加困境。一切不過再度證明，爺們的不食人間煙火，不查民間疾苦。

食安問題如此，居住難題何嘗不是如此？自98年遺贈稅大幅調降後，台灣房價再度狂飆，問題顯然首先出在稅制；還有國內實體投資環境缺乏多元性，過多資金當然選擇相對穩定，但變現率可能偏低的不動產。但爺們不知是沒看到問題，或者根本視而不見，總之就是不對症下藥，充其量只有消極的房貸緊縮圍堵政策；甚至還拿應該作為社會安全救助網、應以社經弱勢優先的社會住宅，來當作拉攏年輕人選票的工具，及解決高房價問題的偏方。

結果，房價鬆動了嗎？當然沒有。就算鬆動了，大多數人還是一樣買不起、租不起啊！難怪這次執政黨選情如此緊繃，甚至居下風；因為食、住都不能安心，對這款政府已失去信任，又怎可能真的樂業？

【住展房屋網/台北報導】年底這次市長改選，台北市是兩個政治素人競爭，這代表1129後無論哪邊勝出，北市府都將「改朝換代」，甚至會「人事全非」。或許因為如此，上任進入第20個月的北市副市長張金鶚，25日召開『都更行動綱領2.0』記者會，雖然政策面重要性不低，但隔日僅有經濟日報一家刊出相關消息，曝光度明顯偏低。

說實話，明年年中市長郝龍斌卸任時，副市長張金鶚同進退的可能性並不低，因此他現在所提出的新政策藍圖或行動綱領，未來實踐程度如何，外界打上更多問號。然而從報導內容來看，包含核心議題之都更兼具社會期待(公益性)，公辦、民辦、自力等方式並行及揭櫫公辦更新九大區域等所謂行動綱領之內容，也是舊酒裝新瓶成分居多。也難怪多數媒體興趣缺缺，寧可繼續去追如雞肋般的選舉消息。

去年三月『驚傳』張金鶚入主市府，其實他銜命執行的最重要任務，是協調緩解前一年爆發的士林文林苑事件。但該事件的收場方式，肯定不如張副座自己預期或希望，因為最後竟是王家人自己疑似鬧內鬨，甚至可能有外力介入，才嘎然而止。這絕不能算是圓滿結束，所以張副座並沒有真的達成最重要任務。

然而文林苑事件，毋寧是所有最壞狀況通通產生而造就的不幸案例；回到都市更新推動本身，住展房屋網企研室先前就已一再強調，不可能短期內就立竿見影，應定位為不能操之過急，切忌追求效率的長期政策。就好比這幾年雙北努力推動的提高下水道覆蓋率工程一樣，從短期、表面都不容易看到成果，但拉長時間，則是必須推動、攸關市民生活品質水準的重大公共建設。

因此，從都市更新推動，來檢視張金鶚的施政成績，嚴格論並不公平、因為不到兩年的時間顯然太短。或許，明年他若真的與郝市長同進退，屆時說他壯志未酬，應該更貼切吧？

不過張副座接任副市長這些時日，仍對北市不動產市場有相當程度影響，甚至貢獻。比如他推動預售屋加強查緝，雖然造成業界風聲鶴唳，但確是保障消費者權益的重要防線。再者，近一年稅改成為熱門議題，北市則算是第一個響應並實踐的城市。

當然，他今年初說要讓房價兩年跌三成，這點不僅業界，擁自宅的市民應該也頗有微詞，如果真發生，也將產生兩面刃效應。但平心而論，有一位副市長致力於讓房價趨向合理化，讓房市交易秩序正常化、資訊透明化，對廣大市民來說，應該還算是種福份吧！

【住展房屋網/台北報導】最近一段時間，從一些財經媒體上又看到一堆有關REITs後市看俏的消息。主要所持理由是全球經濟復甦，產業轉趨活絡，辦公或生產空間需求增加，帶動商用房市租金上漲，而REITs一般靠的就是穩定租金收益；租金水準及出租率高低，一般就是決定REITs市場好壞的基準。

不過，這類訊息多數來自REITs基金操盤手或相關機構，說實話有點球員兼裁判的味道，因此參考就好。此外，全球經濟復甦狀況算是各地不一，因此北美REITs市場是被點名看好度最高的區塊；相對地，歐陸或日本到現在還在擴大量化寬鬆刺激經濟，REITs的表現自然相對沒那麼理想。

然不可諱言，全球各主要市場REITs，大概都還有一定的發展規模及收益成績。但再看看台灣，雖然相關條例通過之初，也曾掀起一股話題及投資熱；但時至今日，景況卻已不在，近年甚至屢傳REITs清算下市。最近的例子，就是曾宣稱更換投資標的為常態的駿馬一號，最後也難逃拍賣的結果。

台灣REITs市場真的這麼不堪嗎？近期來看，租金和空置率確實前景不大好。根據萊坊瑞普公佈最新統計，明年北市A辦供給將爆10年最大量。萊坊瑞普董事長曾東茂分析，景氣復甦有望帶動需求，但同時間經貿協定簽署停擺之下，企業出走潮仍在，因此空置率下降不易，租金水平後市也需保守看待；在此情況下，REITs後市當然不可能好到哪去。更別說租金及出租率高的優質物件，國內業者仍傾向自己持有、不時興證券化。種種因素，都讓台灣REITs市場先天上就有發展障礙，後天表現更可說是不如預期。

然持平而論，以上商用市場基本面因素，仍非近幾年REITs颳起下市清算風的真正主因。住展房屋網企研室認為，主要還是國內整體房市的投資面向，太過偏頗狹隘，只重視短期進出賺價差的獲利模式，而忽略了無論物件的性質是住或辦，長期收租才是真正健康、可長可久的模式，更是充分利用資源的重要途徑。

但在台灣，長期都是強調房產增值、短期進出賺價差，再加上缺乏資本利得精神及持有稅過低的不動產稅制搧風點火，於是造成現在看到的這種狀況，那就是長期投資收益反而變成偏門，短期進出房市套利才是主流。就更不用說，住宅租賃市場長期處在不健全甚至檯面下的怪異狀態。

所以，或許哪一天當台灣REITs市場真正蓬勃，持股者都是著眼長期收益而非短期價差獲利，甚至租賃市場健全化、不再是黑市時，台灣才有真正的資格談城市國際化，和其他國際大都市比房價！

【住展房屋網/台北報導】今年房市在打房壓力，以及選舉干擾之下，走勢顯得疲軟，而據各家機構所發布的房價數據來看，卻出現了「我說漲、你說跌」的尷尬情況。究竟各家機構發布的房價數據漲跌，透露出什麼樣的訊息？為什麼房價統計結果會出現背離的情況呢？

首先，我們來看到今年第三季的中古屋房價。代表中古屋房價的信義指數，台北市今年第三季房價指數為297.5，比第二季的310.2減少約4.1%；在房價的部份，北市從第二季平均61.2萬／坪，至第三季修正至58.7萬／坪。

在新北市的部份，今年第三季的房價指數為311.4，其實與第2季的312.3差距不大，僅略減約0.3%；而房價變化很小，第三季為37.7萬／坪，比第二季的37.8萬元稍降0.1萬／坪，降幅微乎其微。

但代表新成屋房價的國泰房地產指數，台北市第三季卻仍上漲2.66％，達每坪80.43萬／坪，但新北市卻出現季跌0.04％的狀況，均價小幅下修至38.34萬／坪。

另外，據住展房屋網所統計的新成屋、預售屋平均房價，台北市第三季漲至93.67萬／坪，比第二季的91萬，還上漲2.67萬／坪；但在新北市的部份，第三季為42萬／坪，比第二季的42萬／坪，小跌1萬／坪。

從以上數據看來，由於信義房價指數呈現續跌，代表中古屋房價已出現鬆動，但若從國泰房地產指數與住展房屋網統計的數據來看，新成屋、預售屋市場價格仍相對平穩，二者出現背離。

住展房屋網分析，其實這種發展並不矛盾，因為中古屋市場籌碼相對凌亂，個別屋主信心容易鬆動；但新成屋、預售屋籌碼相對集中，業者若不願降價、有實力撐下去，就容易守住價格。

其次，新成屋、預售屋有推案成本壓力，尤其占總本最高的土地成本；當土地價格降不下來，新建案價格就更難降，因為一旦建案降價，業者就難有更充足的銀彈去買下一塊土地推案。也就是說，土地價格居高不下，已經卡死了新建案房價，新成屋、預售屋市場才會又逆勢上漲，也才會出現中古屋、新成屋市場價格走勢背離的情況。

【住展房屋網/台北報導】高雄日前有民眾砸下重金購買預售豪宅，然而驗屋時卻發現，建商在未與購買人溝通取得同意的情況下，逕行將該戶作為工務所使用，且未完整復原屋況，以致新厝一秒成舊屋，讓買方難以接受，希望解約退款，但恐無法如願。

住展房屋網企研室提醒消費者，預售屋買賣屬權利交易，因建築實體尚未成形，買方只是以取得債權的方式卡位產權，因此在建物落成完成移轉登記前，土地仍為建商所有，直到過戶完成後，買家才能名正言順的擁有房地產權，也才能真正行使相關權利。

由於購買與『取貨』存在時間差，等待交屋這段時間也就成了買賣交易的灰色地帶，此時顧客雖已付款，並可進行權利買賣，但所有權仍在建商手上，該案例建商將空間充當工務所，便可理直氣壯的說是『合法使用』，因此買方想以此要求解約，還有很大討論的空間，消保官也僅表示可要求建商負瑕疵擔保之責，或以折價方式彌補損失。

預售屋的權利交易特性，在法律上也存在漏洞，以政府的打房措施為例，財金官員即以預售屋是債權非物權交易為由，使得預售屋無法可管，但預售屋購買門檻低，且權利的買賣移轉不像房地交易需課徵土增稅、奢侈稅等，此時沒有產權反倒成為炒作的最佳幫手，買賣交易僅需負擔財產交易所得稅，讓投機者可以大玩不動產的金錢遊戲，將房價不斷推高。

這些問題的來源，都是預售屋債權與物權發生時間不對等所致，而國內目前對預售屋尚未有專法加以管控，一旦買賣浮現糾紛，難以釐清責任歸屬，產學之間也不斷呼籲政府應正視預售屋體制的健全。

然而官方態度被動，且推出的政策(如預售屋實價登錄)，又無法解決實務上的窒礙難行，規劃缺乏完整配套，因此現階段消費者只能更加謹慎，審慎檢視合約，並在簽約前附加備註以保障自身權益，才不會在遭遇問題時欲哭無淚。

【住展房屋網/台北報導】從去年開始颳起的一連串食安風暴，頂新集團全部榜上有名，形同棒球打者吃下連續三個好球，必須出局一樣；如今頂新及其相關品牌，在台灣社會如同過街老鼠，而且不僅一般庶民人人喊打，官員們跟著打壓也是毫不手軟。

只不過，消費者抵制是天經地義且是無奈的最後手段，因為政府相關補救機制至今發揮不了功能，財經部會透過融資緊縮手段迫使頂新退出101董事會，充其量則是順水推舟、錦上添花；但如果是已在進行中的土地變更案，能不能因為這樣的社會觀感變化，就中途變卦、轉向甚至直接喊卡？這恐怕得好好再思考。

原來，最近有關頂新黑心事件，後續發展被討論最多的，就是三重味全新燕廠變更案，因為如果順利變更，處分或開發，頂新將可大賺一票；惟目前發展是，新味全經營團隊可能退出，並透過公開標售方式出脫該土地。

然此事尚在發展中，未成定局，新北市卻已急著作切割；本週多次發出新聞稿強調，在頂新「負起黑心事件社會責任」前，不會讓該案從工業區通過變更(為住商用地)。

新北市有此一舉，和稍早被民進黨新北市長候選人游錫堃，批評朱立倫護航頂新，讓本案加速過關有關。但試問，此變更案審議不是進行中嗎？一切不該繼續按照既定程序走嗎？如果變更程序不符合相關條件或規定，當然不該讓它通過；但反過來，如果都符合現行相關規範，是不是還是應該要通過呢？再者，這跟頂新須負起責任，又有什麼合理的關聯存在？ 如果變更案通過且一切公開透明，從法理都站得住腳，不必擔心外界輿論質疑，因為這充其量是社會觀感問題，也可證明競爭對手的指控是子虛烏有。

事實是，新北市如果真的有心要懲罰頂新，應該更積極地透過消費者保護相關制度，替受害民眾及小商家向頂新代位求償。針對新燕廠變更案，更積極有效的作法，則是配合中央相關部會採取融資緊縮等資金面手段，迫使頂新退出新燕廠開發團隊。

總而言之，住展房屋網企研室認為，新北市如此大動作『澄清』，不但無助消除外界疑慮，更是被看破手腳，這一切動作都是選舉語言。同樣地，對手游陣營這邊稍早誇張地直接嗆聲說，如果當選(新北市長)，會要求新燕變更案撤案。但如果是這樣搞，我們就要問，這跟指控朱立倫加速讓新燕廠變更過關有啥兩樣？什麼都是地方首長說了算，難道台灣還是人治的政治社會嗎？