【住展房屋網/台北報導】距離九合一大選投票日越來越近，曾為台灣首富的郭台銘宣布，將斥資數百億投資高雄，包括群創路竹8.5代廠興建案，以及喊很久的高軟投資案，又被媒體挖出來檢視興建進度。

據住展房屋網企研室暸解，鴻海擴大投資高雄消息傳出後，高雄當地反應兩極，房地產業者普遍看好，並認為對房市需求有利；但民眾普遍認為鴻海口號喊得大，實際做的卻少，對投資案能否兌現多抱持懷疑態度。

房地產業者對住展房屋網表示，現鴻海位在高軟投資案正在興建中，遲早會兌現承諾；至於群創路竹廠逾五百億投資案，將會提供大量就業機會，也會連帶推升房市需求，對不動產而言是強而有力的支撐，也是不錯的遠景。

但民眾看法卻不一樣，畢竟鴻海數年前承諾的高雄投資案，雷聲大卻雨點小，且實際釋出的職缺與原預期的落差太大，因此民眾對群創路竹廠逾五百億投資案並不看好。甚至有網友表示，這又重演一次「選舉投資騙票」，並怒稱高雄人才不會再上當。

說到底，高雄人對鴻海投資案失望的原因，源自於過高的期待，以致於失望過大。由於中央資源長年重北輕南，高雄產業結構陷入困境，不只是高雄市民，連高雄市政府也希望驅使高雄產業結構能夠轉型，不過在缺乏中央的奧援之下，產業轉型又談何容易，所以市府與民眾曾高度希望鴻海來高雄投資，使產業出現一番新氣象。

產業轉型難以達陣，就無法改變高雄市民薪資結構偏低的問題；薪資所得無法提升，房地產發展就會受到壓抑，因為當房價漲到天花板，購屋族的有限薪資已無力負擔，房價就少了剛性需求的支撐。

換句話說，若高雄產業經濟沒有重大改變或顯著提升，多頭房市要走得既長又久，其實並不容易，並不是靠著地方建設就能逆勢拉抬，且若遇到景氣下滑，跌幅更可能加劇，購屋族更應該小心應對。

【住展房屋網/台北報導】近年來房價飆漲的雙北都會，即使價格腰斬，對受薪階層的小市民而言依舊遙不可及，也趨使雙北民眾向外移居，據業者統計，房價相對平實的基隆、宜蘭與桃園等衛星城鎮，今年1-9月的遷入人口中，泰半來自雙北，並表示人口增加有助提升當地住房需求，為房市增添利多。

然而住展房屋網企研室對此說法持保守看待，畢竟戶籍遷入與實際遷居是兩回事，若戶籍人口與實居人口的增加不成比例，恐怕只是資金流入進行短期炒作，並未真正填補人口空缺。

從業者的統計數據來看，基、宜雙北移居逾5000人，但根據內政部資料顯示，去年底至今，宜蘭縣戶籍總人口並未顯著增加，基隆戶籍人口更不增反減，遷出大於遷入，人口的移入連外流的空洞都補不起來，要說為區域房市注入剛性需求，可能太過牽強，況且基、宜兩地戶籍人口與實居人口還有近1成的落差，真正根留在地的人比帳面上更少，但兩地一年來房價卻有逾2成的漲幅，房價漲聲顯然是炒作而來。

游資湧入衛星城鎮導因於政策的推波助瀾，官方的房市管控政策『管城不管鄉，打高不打低』，資金在西部都會區受到打壓，便轉往後山地區故技重施；高價產品限貸且難脫手，便將苗頭對準低總價首購小宅，促使游資往管控區外竄流，並將戶籍遷入以避稅，導致基隆、宜蘭房價飆漲。

如此一來，不僅都會區的房屋買不起，郊區的價格也難以負擔，且外圍地帶工作機會不足，薪資待遇也比不上都會核心，當房價上漲到在地居民無法承受時，青壯勞力勢必外移，衛星城鎮的人口虛化將更加嚴重，屆時住屋需求非但不見增加，反倒有大幅衰退的可能，對區域房市發展產生負面影響。

住展房屋網企研室認為，若要改善此現象，政策必須趕緊補破網，將管制區外的地方納入思考範圍，限制炒作機會，還有落實早就說破嘴的平衡區域發展、提高全民所得等措施，才能健全整體房市發展，其實官方對此也並非一無所知，只是不願將既得利益者的活水斷流罷了，所以居住正義依舊只是選舉時的投機口號，民眾可千萬別當真了！

【住展房屋網/台北報導】或許除了官員放送建設支票外，選前真的沒什麼實質利多，房市業者仍繼續拿已通車的松山線作文章。如20日就有一則消息，是房仲利用實價登錄資料為統計依據，計算出松山線沿線區域，佔所屬共五個行政區同期房市交易量的比例多寡：結果最高的松江南京站超過兩成，以此說明松山線題材的發酵程度可觀。

有關該統計調查，其中一項是特別把20坪以下成交量拿出來檢視；無意外地，比例也很高。不過住展房屋網企研室須指出，無論是受政府打壓、管控貸款影響，還是投資風險拉高，業者順勢而為、壓低產品總價；總之，近年北市中心區推案，本來就是中小坪數居多，因此其成交比例拉高，不難想像。

至於捷運沿線成交量，以車站周邊500公尺為範圍，其實不夠嚴謹。今天如果台北市中心只有松山線一條捷運通車，還可以這樣看。但松山線其實是北市中心內最後一條通車的捷運，剩下還沒動工的環狀線南北環段都只經過外圍區域。這代表的是，市中心捷運密度已來到臨界高點，以500公尺為標準，界定為某特定捷運線沿線周邊，已失去參考意義。

就拿成交比例最高的松江南京站來說，該站早就有通車已一段時間的新莊線經過；把周邊500公尺房市交易增加的功勞，全歸給松山線，這樣夠周延嗎？

然而，無論這項統計有無參考性可言，不可否認的是，通車前夕，站區周邊店東已經醞釀調漲店租，也引發了第一波店家出走或換店潮。這就是住展房屋網企研室稍早點出的「台北房市香港化」現象；此現象近年在忠孝商圈、信義計畫區及西門町商圈都已看到，這幾年更逐漸順著捷運擴散開來。

這樣的發展，真的是我們要的嗎？蓋捷運，不是要讓我們的都市通勤更便利嗎？結果或許通勤是更便利了，但也帶來更高不可攀的房價，反而被逼著要移到外埠居住花更多通勤成本；此外，日常生活所需採買，更得跑大老遠，甚至想到附近買個麵包、吃個麵裹腹，都不得其門而入，因為只剩下高檔品牌旗艦店還負擔得起市區店面的租金。

再說一遍，目前所見趨勢不變，則現在的香港就將是明日的台北。但我們完全沒有看到現任及即將繼任的台北市長人選，對此現象提出有效的對應之道。事實是如果官方不儘快推動以改善稅制為首的制度變革，台北是就算變成國際大都市，也將會淪成資產階級專屬的遊樂園，這還真的應驗了「天龍國」的稱號！

【住展房屋網/台北報導】最近有一篇新聞報導相當有趣，有趣的原因不在於內容，而是在媒體的判讀與民眾反應。根據法拍業者統計，今年全台法拍屋數量在下半年快速增加，市場解釋為可能是房市反轉的訊號，而民眾看了多拍手叫好，認為房價要回檔了，是但事實真是如此嗎？

根據統計，在五都當中，台北市法拍物屋數量在9月突然衝到628件，10月仍有636件；至於新北市，上半年每月平均僅503件，9月暴增至1,608件，10月又增加到1,725件；台南在7月約962件，10月卻有多達2,063件法拍屋。

從台北市、新北市與台南市的數據來看，下半年法拍屋數量確實明顯增加，不過若硬要解釋成代表房市反轉跡象出現，卻稍嫌過度。

住展房屋網企研室解釋，媒體偏空解釋，主要是現在氛圍認為「房價該跌」，所以喊空比喊多容易被接受。但事實上，上述三都即使下半年法拍屋數量增加，但仍在歷史相對低檔，其實仍屬安全；其次，台中與高雄10月法拍數量是下降的，如果三都被偏空解釋，那台中與高雄豈不要偏多解讀才是？

另一個問題是，據業者統計，今年前10月全台法拍物件共11.8萬件，較去年同期減少約1,000多件；這說明今年法拍屋數量仍少，整體來說並沒有暴增的疑慮。至於各月法拍屋數量變化，僅是短期波動，若要看整體數據，必須拉長時間來看較為準確。

住展房屋網企研室指出，媒體又報導，今年拍定的法拍屋數量減逾1成，顯示市場對法拍屋趨於保守；這個解讀並非全錯，但也不全對。

拍定數量減少的主因之一，是現在法拍屋底價普遍偏高，導致投資者獲利空間減少；如果底價趨近於行情，投資者競標法拍屋來轉售，扣除作業費用後根本沒什麼利潤，當然會降低投標意願。

因此，若想從法拍屋來判定房市未來走向，其實要觀察的層面相當廣，並非單看短期數量波動或拍定量就能論斷，若是如此也未免失之武斷。

【住展房屋網/台北報導】現在看來，決定選後才要出手的房市投資客，可能真的要扼腕了！因為無論是否因為選情告急，或這原本就是執政者的慣用伎倆；總之，離投票日愈來愈近，中央或地方官大放利多的動作也愈來愈多、愈來愈積極。

的確，把時間拉回今年初或去年底，從各中央財經部會官員的言談判斷，為了這次選舉勝利，他們真的要跟高房價與房市泡沫宣戰；而且除口頭唱衰外，隨後更祭出房地合一課稅改革，以及稍早解除老屋(持有稅)增稅禁令，金管會也研擬調高金融機構不動產呆帳準備率。一切的一切，都對房市造成相當程度衝擊。

然而就最近一、兩個月來看，情勢似乎又丕變；因為從中央到地方，爺們又開始大舉放送建設利多。無論這是不是在拼選舉綁樁，純從房市題材角度，都是絕佳的運(炒)作時間點。

有關選舉綁樁，之前最惡名昭彰當然是淡江大橋。來到這次選舉，該橋果然又浮出水面，而且這次朱立倫還大陣仗辦了動工儀式，但相關設計及建設用地取得、變更等程序都還在進行中，因此選後會不會又沉下去，現在沒人說得準。

展望未來，這個選前浮起選後下沉的題材俱樂部，會不會又多了新成員，目前不得而知，但下列各項應該都很有潛力。

首先是上週六通車的松山線，儘管馬江郝等人都親臨現場，但網路世界也同時盛傳，最近這半年最好先別搭乘，等於間接暗示通車是提前打鴨子上架，但安全上可能仍潛藏問題。此外，本週傳出即將啟用的台中歌劇院，稍早啟動的台中BRT系統，以及高雄氣爆災區道路通車，也都有類似『嫌疑』。就更別說稍早一連串包含民汐線、三鶯線、安坑輕軌等捷運建設的疑似假動工。

當然，20日消息最大的，便是江揆親臨宣布的基隆軍港西移。江揆和交通部葉部長話說得都很滿；但這延宕20年的計畫，現在竟可一夕之間拍板，很難不引人疑竇。還有，既然說到基隆，請問十年前被列為優先推動的C2、C3碼頭更新案，現在跑哪裡去了？

綜合以上及過去所見所聞，真的是總歸一句：有選舉，才有建設。那沒選舉時呢？住展房屋網企研室真的要問爺兒們，不拼選舉的時候，究竟都在幹些什麼？如此惡性循環不斷輪迴，難怪台灣房價會這麼容易被炒高，導致愈來愈多庶民買不起房也租不起屋！

【住展房屋網/台北報導】距九合一大選投票日僅剩一個多星期，在選舉之前，房市彷彿進入凍結時空，不只購屋族觀望不前，就連砸錢獵地的業者也減少，土地成交金額亦同步下滑。不過到了選後與明年，北台灣共有六大重劃區將進入開發階段、有五大重劃區會啟動抵費地標售戰，戰火一觸即發，而其標售結果更是房市多空重要指標。

重劃區車輪戰　引爆明年房市

據住展雜誌統計，預計在選後至明年標售抵費地的公辦重劃區共有5處，全集中在新北市與桃園地區，其中三重區的「二重疏洪道重劃區」已公告標售，並預計於12月1日開標，另還有八里區「台北港特定區」，與年底前完工的「新莊北側知識產業園區」，以及桃園市的「經國重劃區」與「中路重劃區」。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於北北桃都會區土地愈來愈少、價格也居高不下，所以基地方整的抵費地標售勢必會掀起競標潮。若無意外，民間自辦的鶯歌「鳳鳴重劃區」，明年也會陸續出現新建案，因此明年北台灣就會有六大重劃區投入開發，重劃區獵地、推案能量將會顯著提升。

新北市3+1　地價提前上漲

二重疏洪道重劃區位在二重疏港道兩側，緊鄰捷運三重站，未來重劃區內還將增設機場捷運博愛站，擁有捷運與水岸兩大題材；其中公共設施用地約31公頃，光是公園就有四座，另住宅區、商業區及宗教專用區面積約37公頃。現重劃區地價每坪已喊破百萬，商業區土地最高應可標到150萬／坪；另河岸第一排房價將與重陽重劃區水岸第一排比價，上看70萬／坪機率不低。

新莊北側知識產業園區位在副都心重劃區北側，主要發展文化事業、媒體製作等知識產業，因此產業專區占地比重不小，約占總面積的22%，另商業區加住宅區則占約26%。由於副都心重劃區房價成交行情多已超過50萬／坪，北側知識產業園區若以相對低價搶市，應有機會將搶食副都心的客源。

八里台北港特定區雖離台北市區較遠，但因有自由經濟示範區與娛樂特定區招商題材，在開發消息釋出後就吸引許多業者前往獵地，盛傳土地成交價最高到60萬／坪。由於土地價格已提早反應利多而飆漲，推升業者推案成本，增添未來以相對低價拉攬外地客的難度。不過台北港特定區的房價天花板會到哪裡，還是得視自由經濟示範區落實程度而定。

位置在新北與桃園交界的鶯歌鳳鳴重劃區，是明年北台灣新興指標重劃區中唯一的民間自辦重劃區。由於台鐵桃園捷運化工程（捷運紅線）將在重劃區旁增設鳳鳴車站，使鳳鳴重劃扶搖直上，土地價格跳漲至50萬／坪以上；若初期推案銷售狀況不錯，房價可能很快朝3字頭邁進。

桃園雙星升空　地價飆破百萬

桃園的部份，經國重劃區與中路重劃區抵費地標售作業也箭在弦上，其中經國重劃區距桃園（南崁）交流道近，又有南崁溪景，傳商業地每坪價格已喊上百萬，部份台北建商也南下至此獵地，未來新建案開價見4字頭似乎並不意外；較大的疑慮是，重劃區旁的中油與長榮貨櫃無意參與開發，是往後房市主要抗性。

至於腹地完整的中路重劃區則更受矚目，該重劃區從徵收前至今均備受市場資金寵愛，土地交易相當熱絡，各大建商爭相投入，連國泰建設都來摻一腳，每坪土地成交價也早已破百萬。重劃區內60米綠園道、以及中央公園第一排的抵費地，脫標價格可能追上、甚至超越藝文特區。

抵費地標售　關注四重點　

住展雜誌企研室經理何世昌分析，在選舉過後，外部干擾將暫告一段落，各公辦重劃區抵費地標售作業應可按正常程序公告招標，而招標的過程與結果，正代表不動產業者的信心與對未來房市看法，而這當中有四個重點值得進一步觀察。

第一，抵費地脫標價是否會創新高？因為業者不會拿自已的錢開玩笑，若要花高價標地，一定是看好未來房市才會大膽追價；反之，若態度趨於保守，投標價格就不會高出底價太多，溢價率也難以拉升。

第二，若抵費地脫標價創新高，應注意有無帶動周邊新建案價格上漲，若脫標價創新高但周邊房價不漲，則顯示市場買氣不佳，房價欠缺上攻力道。

第三，投標家數的多寡，反應業者「準備案源」的意願度高低；若投標單普遍偏少，除了可能是標售底價偏高外，則可能是業者看法不樂觀，拓展新案源意願不高。

第四，桃園經國與中路兩大重劃區，應關注大台北建商南下競標家數是多或少。何世昌指出，若大台北建商競標家數多，意謂市場仍看好桃園房市，才會積極搶標；反之，若桃園升格再加機場捷運將通車，都無法吸引大台北建商到桃園標地，則透露出桃園房市可能走軟的訊息。

【住展房屋網/台北報導】據業者調查顯示，大專院校穩定且龐大的生源，讓周圍的包租公婆們大發利市，除了台北市都會區外，各大學城幾乎都有2%以上的租金投報率，房價基期低的中南部更有逾6%的亮麗表現，無外乎有許多民眾踴躍投資大學城，在不景氣中為自己賺取紅利。

大專院校也深知自己十足的含金量，不少學校肥水不落外人田，在政府大舉引領BOT的風潮下，許多國立大學也將閒置校地用BOT的方式建造學舍，不僅業者有錢賺，校方又能坐收大筆權利金，看似一舉兩得，也讓愈來愈多學校有意投入學舍的BOT開發。

然而這些BOT案美其名是藉民間企業的力量滿足學生的居住需求，事實上，業者不可能做賠本生意，以致於中南部與東部的BOT學舍，收費不見得比在外租屋便宜，甚至還曾傳出電費高昂，校方卻無能為力的事件，但BOT宿舍因距離學校近，往來方便，學子們仍願意掏腰包進住，學舍收費的市場化也引來不小批評，認為大學已產生質變，從學術殿堂轉型利益集團。

更令人擔憂的是，近年來教育部積極推動國立大學法人化，希望達到擴大自主性與融入社會的目的，然其中財務獨立的要求最讓人不放心，除了認為法人化後，校友捐款強而有力的系所將獨大，藝術人文等較『不具效益』的科系恐關門大吉；而企業財團捐助不足的學校，最好的籌資手段便是校地開發，目前已有許多作為財團法人的私立大學積極參與土地開發，說的婉轉是結合學校專長發展地方特色，但醉翁之意，恐是看準後續的土地增值。

其次，法人化後的董事會組成也暗藏危機，財團有可能透過取得更多的董事席次，進而左右校地的生殺大權，特別是一些老牌的國立大學，持有土地廣大且精華，在推動『走出象牙塔』的法人化過程中，恐成為人人覬覦的大塊肥肉。

國立大學開闢財路的作法已非秘密，以捐助企業命名的大樓一幢幢在大學內矗立，並且為企業保留『基金會』、『聯誼會』等使用空間，形同一塊塊的租界地，住展房屋網企研室認為，大學籌款的舉動未來只會愈演愈烈，伴隨著法人化的議題，哪天大學搖身一變成為土地開發商，加入不動產的金錢遊戲，大家也不必太訝異了！

【住展房屋網/台北報導】可能是今年起不再開記者會正式對外宣布統計結果，內政部第二季房價所得比仍按表出爐，但19日相關消息只有自由及工商兩大報見報。不過或許真正原因在於，這是Q2數據，但現在已近年底，數據恐怕和現實又有段距離了吧？確實，根據住展企研室市調資料統計，下半年雖然交易量續縮，但新案開價還在拉高，整個房價仍看回不回，稍早國泰集團更直說未見任何房價鬆動跡象。

不過這次的房價所得比數字，是首度使用實價登錄資料之總價中位數，因此仍具備一定程度參考性。而當中最恐怖的，不是全台所得比又拉高，而是雙北房貸負擔比竟都超過54%；由此可知，高房價產生的消費排擠效應，可謂嚴重！

此外，價漲外溢現象也還沒停止。根據房仲說法，被雙北市房價逼得出走到基宜桃園的移民潮仍在持續，並且抬升當地房價。民眾往相對低價區跑無可厚非，但接踵而來的是整個社會耗費更多成本；因為這些居住出走者，生活圈或工作都還在雙北市，光通勤就不知增加多少。省了房價卻多了通勤及時間成本，到頭來，對其他消費依舊產生排擠效果。

說到這裡，高房價產生的民怨及相關問題，確實成為年底九合一選舉各候選人的攻防焦點之一，也是政府近年來加壓打房，希望能緩解的。但住展房屋網企研室觀察發現，這些名為對應或解決高房價的手段，有些其實在管控風險層次，如央行信用管制，金八條或提高不動產呆帳準備率等，其實無助民眾面對高房價。

至於其他相關政策也都有問題；合宜宅當然不必說，從一開始住展房屋網企研室就斷言絕對錯誤。另外，有些立意對但方法用錯，有些則根本完全錯置。總體而言，就是備有預設立場，擔心既得利益者反撲，結果適得其反。

首先是這次選舉被提及最多的社會住宅政策。如同本室稍早分析，真是成也高房價，敗也高房價；如今社宅被誤用成為拉攏年輕族群的政策工具，但從政策本質來看，社宅從來就不該是解決高房價問題的藥方。

接著，上半年討論熱烈的稅制改革，確實是高房價形成的助燃劑之一，卻也絕非效果立竿見影的高房價病症處方籤。更不用說，如果只有交易稅變動，卻不同步檢討持有稅，效果絕對事倍功半！

事實是，高房價現象是眾多謬誤、扭曲制度交錯造就的結果；解鈴仍須繫鈴人，仍須執政當局進行各項相關政策之變革，才有可能達成。不過短期最大元兇之遺贈稅率要重新調高，以目前國內政治生態論難度過高，即便不動產、總體稅制改革或社宅興辦，也都是來路方長。

住展房屋網企研室則認為，與其一味圍堵，不如適當疏導；因為高房價的長久原因，很大部分是國人仍偏好不動產投資，國內又缺乏其他長期穩定投資工具，加上國內游資一向過於氾濫，於是導致房屋過度投資商品化。因此主政者應該思考改變的是，讓這些投資行為付出更多該付代價，而非單純打壓

另呼應法國經濟學家皮凱提（Piketty）的建議，透過實價登錄等制度逐步達成市場資訊透明化；這樣一來，買賣雙方資訊地位對等，加上稅制健全，財富重分配效果顯現後，市場自然能逐漸回歸供需機制，長期市場價量自可趨於穩定。最後再配上社宅建構出居住需求安全網絡；成為保障居住需求的最後一道防線，這時候高房價乃至居住問題，才有可能真正得到紓解。

【住展房屋網/台北報導】法國經濟學家皮凱提（Dr. Thomas Piketty）近日來台演講，提到台灣高房價壓迫年輕人，並建議我國政府應採取「累進稅率」，來逼囤房族釋出房子，才能緩解高房價問題。而財政部回應，我國稅制改革早已朝累進稅率方向前進，又強調稅基偏低是地方政府的責任；上述說法不僅把財政部自身責任卸得一乾二淨，其實也不符事實。

所謂「累進稅率」，是西方先進國家為了縮小貧富差距的一種課稅手段，意即稅率依級距調高，若收入越多、或資產越多，則課徵的稅愈重。如果把累進課稅運用在不動產，則個人名下擁有愈多房子，就必須繳更重的持有稅──即地價稅與房屋稅。

事實上，我國學者長年來不斷呼籲不動產應採累進課稅，惟財政部都視若無睹。但為何財政部卻說我國稅制改革已朝累進稅率方向前進呢？這乃源自於兩項，第一是調高非自用住宅房屋稅率。

雖然非自用住宅房屋稅率調高至1.5%至3.6%，但財政部卻未定出明確級距，且最低稅率僅調高0.3%，意義並不大，而各縣市政府也多不願採累進稅率。其實，財政部大可在修法時，明文訂定房屋棟數與稅率級距，但財政部不願如此做，現在卻回頭把稅基偏低的問題推給地方政府。

財政部又稱，調高房屋稅與房屋稅稅基（評定現值）的權責在地方，房屋稅過低的問題，責任應在地方政府。但問題在於，我國房屋評定現值已逾30年不動，原權責就在財政部身上，財政部直到今年下半年，才把調整房屋評定現值的權力交給地方政府。如此看來，該背負最大原罪的，仍然是財政部。

至於財政部強調正研擬「房地合一稅」，也具累進稅率精神，此說法更是不倫不類。因為房地合一稅是交易利得稅，並非持有稅，對囤房屋根本影響不大；況且，房地合一稅也沒有實質做到累進課稅。

嚴格來說，台灣不動產稅率偏低，中央與地方政府都難辭其咎，但中央更應背負更大責任。原因在於，地方政府都是根據中央所立之法令執法；若財政部覺得地方政府放任不動產稅負偏低而不做為，本就可以修法強制要求提高稅負。

但結果是，中央不願意做，就把問題推給地方；地方也不願做，就說完全遵守中央法令行事。中央與地方互踢皮球、不負責任，就是不動產稅制長年無法改革、更是房價持續飆漲的主因；因稅負偏低，房產集中於少數人手上的情況更明顯，最後造成的就是富者越富、窮者越窮。

【住展房屋網/台北報導】現代商業行為中，行銷是重要一環，房市也不例外；而除了一般各類廣告外，置入性行銷也成為近年主流之一。不過，過往這是在電視媒體較常見；因為新聞片段時間短，夾雜在一般報導中，較不易查覺。但放在紙本媒體如報紙或期刊，則閱讀者較容易分辨，因此一般都會另以排版形式有所區隔的廣編稿來呈現。

近一年來政府拼選舉、用力打房，造成買方觀望、交易量萎縮，因此業者的促銷手段已愈來愈多；如價格上的廣告戶低單價、低總價，工程零付款，低首付、低自備，買屋可抽獎或贈裝潢、家電，甚至黃金、汽車等等。

然而，以上手法對某些消費者來說，效果仍不夠大；有些人仍重視地段及增值潛力，有些人則是實用取向。因此回歸強調最基本的地段及產品力，還是必須的。

只不過近年房市供給量大，如何脫穎而出，就成了房市業者重要任務。而除了一般老王賣瓜式的廣告外，不直接介紹產品，而以品牌、規劃概念或區段前景為題，較不著痕跡的置入行銷或偽報導，就成了近期愈來愈常見的房產包裝行銷術。

像近年水果報每到週休二日，或自由時報每週六加刊的一整落少則四大張，多則十餘張的房產專刊版面，就都屬於這種形式；通常會以業界消息稿或某特定主題為頭條故事，但其他篇幅則還是置入行銷廣編文。

還有，最近竄起的房產刊物富比士地產王，不但標榜跨領域整合行銷，還另發行所謂『TOP1報』；第一期類似夾在六大報內附送的方式，內容則和上述的週六房產特刊類似，不過第二期則縮成僅一張，而且變成特定候選人的競選專刊。該刊物未來會如何運作及實際效果如何，還有待觀察。

不過以上形式，讀者都還算容易分辨；如果是直接放在固定的房產報導版面上，就更難察覺。近日水果報週間固定地產版，就出現整版報導有關智慧銀髮宅，表面上智慧住宅或老人宅當然是房產近年流行議題，但從其內容可研判，恐怕也有幫業者打開市場的行銷目標存在。

根據住展房屋網企研室近期統計及觀察，最近業者迴避選戰的意味極濃；進入11月，包含街頭看板、公車車廂或報紙廣告都大幅縮量。這當然是短期現象；然展望明年，稅改等議題仍在，2016總統大選話題可能提前發酵，還有利率走升、資金轉趨緊縮，受薪階級消費力原地踏步等不利因素，這肯定讓房市業者的競爭更激烈。據此研判，以上這些平面媒體置入行銷偽報導，應該會愈來愈常見。

而面對這麼多有些為真，有些可能是行銷目的的資訊，消費者唯一能做的還是多看多比較，透過各種不同傳媒交叉對照。況且近年虛擬媒體發達，透過這個新興媒介，消費者仍能得到不少可參考資訊。

【住展房屋網/台北報導】股市前陣子從九千五百點跌了一千點，散戶哀號；金管會官員略施手法，立時回來四、五百點。眾所皆知，留不住外資，股市好不了。然而，如果留不住國民資金，那整個經濟恐怕無計可施。

但近來過於躁進的打房政策，把資金趕到到海外去買外國人的房子，去炒旺別人的經濟，何苦來哉？近十年來，中國大陸吸走了許多投資置產的有錢人，甚至不少人在上海、北京、深圳定居，而回溯三、四十年前，則是移民美國、加拿大，接著是澳洲、紐西蘭。若干年後，落葉歸根者源源不絕，回台灣之後，驚覺房地產已漲到這麼高價。當年賣光房產者，懊悔不已；留屋出租者，自然收成多多，既收租金又賺漲幅。

可惜的是主政者並無遠見，台灣近二十年來，除了科技工業外銷撐場，內需全仗房地產。若欲在短期內打房，恐會大力打擊台灣的經濟架構，也非全民所能接受的結果。日圓大貶前後，已有投資客陸續揪團去東京購屋，買店面，也有人去首爾，去澳門，總之，值得投資置產之處，都是好環境。台灣資金已不知出走幾十億元，指望股市大旺，還真得看外資臉色。

美元的量化寬鬆政策，支持他們也協助歐亞各國度過危機，如今功成身退。聰明的聯準會表示，仍將維持低利率一段時期，於是美國房地產形勢一片大好，招引境外投資客前往，訊息早已傳開。

美國由於當地房產資訊開放，交易安全，對遠方來的金主而言，會比較放心。上海也有大型地產公司，打算仲介投資人赴美置產，橫豎只要成交，都有佣金可賺。如同當年台灣錢淹腳目，人們揪團到海外買樓。中國大陸的財富已為世人所知，人民幣一旦進軍美國，激發的邊際影響力更大。

因此，中國安邦保險收購紐約華爾道夫酒店之後，散戶即將跟進。兩國的地產仲介一旦連上線，恐怕會引起廣大的邊際效應。不過，美中關係一向亦敵亦友，民間是否如此，尚待觀察。但反觀台灣近來掀起的海外置產投資潮，政府是否該正視資金外流的問題，並重新制定長遠的房市調控政策，也是該在選後持續關注的。

【住展房屋網/台北報導】此次選舉和過往幾次最大不同點，就是高房價相關議題成為討論焦點；而這當中，又以只租不售公營社會住宅為代表。然而對比日本經驗，再回頭看台灣近五年的推動結果，其實台灣社宅政策推動，仍有亟待修改導正之處。

說到高房價引發的社會運動，大家應該會想到10/4露宿帝寶，25年前無殼蝸牛運動進化版之巢運。其實該活動結束後，巢運後續仍有動作，本月他們就規劃舉辦兩場社宅他山之石經驗分享，13號先分享的是日本經驗。

二戰後日本就在公有地(該國通稱團地)興辦大量公有出租住宅，目前全日本住宅存量中出租公宅比例約4.5%，大城市如東京、大阪人口更多且密集，因此社宅比例更高，以巢運相關人員稍早參訪的大阪府為例，就達7.5%；如果只看租房市場，比例更高達1/4。事實上，日本公營社宅不只有公家全權興辦，近年還有UR(都市再生機構)等住宅法人之半官方，甚至民間組織參與興辦及管理。

日本早期公宅政策是以增加存量為目標，但如今該國面臨人口結構少子、高齡化，因此近年更積極導入民間社會企業力量，進行空屋之轉介經營，甚至將其整裝修繕，以期符合身心障礙弱勢或高齡人口對居住空間的特殊需求；同時更融入社福照顧相關概念，因為他們相信，讓人安居後，很多問題都解決大半。

的確，這就是所謂安居才能樂業的道理，是日本公營住宅政策的重要精神及出發點，意即對人們居住需求或權益的尊重與保障；這可能和日本戰後一段長時間由美國佔管，目前日本憲法也是由美國人制訂有關。台灣人口及社會結構雖然也和日本相仿，近年推動社宅也或許小有成績，但出發點卻不盡相同，更因此產生諸多困境及盲點，可謂『成也高房價，敗也高房價』。

巢運兼社盟副召集人崔媽媽基金會執行長呂秉怡就無奈表示，近年台灣社宅政策能夠動起來，確實始於高房價民怨，但也一直陷入周邊居民擔心房價下跌之避鄰效應，相關論述也無法跳脫財務或市場面思維，但更深層的問題，仍在官方推動此項政策的預設目標上。

呂秉怡認為，就目前雙北市推動現況，到六都候選人相關政見，都強調「青年」社宅，代表的是官方辦社宅，不但形式上青年優先，而且實質就是要拉攏年輕族群(選票)；這的確和歐美或日本，以保障照顧相對弱勢者居住需要為出發點，有相當程度落差。

也因此，目前台灣社宅相關政策上，社福相關體系如衛福部根本沒有介入。呂秉怡擔心如果社福相關部門不能及早適時加入討論甚至參與規劃，到時社宅蓋好，很可能又不符老年、身障等弱勢者需求，而且房子蓋好短期內不可能重建，硬體設備要整修又要花一大筆經費。住展房屋網企研室則認為，目前扭曲的社宅實踐，如果不能及時拉回正軌，以台灣人口高齡、少子化速度世界第一的現實推測，台灣的居住問題將迅速惡化；到時將不只租不起、買不起，而且是買到、租到的也不符需求！

【住展房屋網/台北報導】據平面媒體報導，近來高雄房市買氣下滑，有業者認為高雄房市近年供給量有過多警訊，出面呼籲同業應該「自發性減量」，並表示新增供給量若控制在安全水位內，房市多頭才能走得長久。住展房屋網企研室認為，控制供給量來維繫房市多頭，並非沒有道理，但真要讓房市多頭可長可久，重點還是在於價格。

住展房屋網企研室指出，若從供需平衡的角度來評估房市安全與否，說法固然有其依據，只不過供需量能的變化，大多是靠過去的經驗來判斷，以及加上一些個人對於未來的預測。然而，如果房價漲到多數庶民買不起時，只看供給量就有失準確。

如果攤開高雄市近年房價走勢，早已經從「一二三」階段，跳到「二三四」的境界；所謂的「二三四」，是指新成屋、預售屋開價普遍見到2字頭，市中心要3字頭以上，高端豪宅至少4字頭起跳。

但近年高雄市職業與薪資結構並未有大幅轉變，當房價出現3字頭，雙薪家庭已逐漸無法負擔，買得起房子的越來越少，所以只能買坪數更小、總價更低的房子。假如房價再漲下去，連小房子都買不起時、缺乏自住客的買盤，那麼多的房子要賣給誰？縱使供給量在安全範圍內，銷售也會遇到困難。

事實上，高雄市的狀況與全台灣房地產市場都差不多；由於房價高漲，而民眾薪資所得跟不上房價漲幅，以致於捨棄購屋而轉入租屋市場，房市買氣就會被削弱。

因此，若想房市多頭可長可久，房價就得回歸到大多民眾可負擔的水準，業者就能好好賣房子、穩穩獲利。否則，在薪資無法大幅提升、且自住客買盤逼不出來的情況下，若想房市會突然變得熱絡，也只是緣木求魚罷了。

【住展房屋網/台北報導】做為都市更新法源的都更條例，因文林苑爭議提出釋憲案，去年遭大法官裁定部分條文違憲，今年4月立法院未能在期限內通過法案修改，導致部分法規失效，進而造成許多都更案急煞停擺；雖有不少建商退出都更賽場，但仍有業者希望在法案過關後大展身手，並稱因台北市素地難尋，都更是擴大供給的重要途徑，更新速度緩慢讓供不應求的情況加劇，是推升房價的幫兇。

住展房屋網企研室也不諱言，北市都心在大面積國有地禁止標售後，要想整合出大片基地唯有都市更新一途，都更對城市生活品質的提升與防災救護而言至關重要，卻因立院怠忽而停滯，令人惋惜，不過對於都更提高供給有助平抑房價的說法，住展房屋網則持保留態度。

據房仲業者統計，台北市31年以上的老屋反而比中古物來得昂貴，原因在於老屋多坐落於精華地段，且未來又有都更翻新加值，使得價格居高不下，這些地方未來都更後，條件更加優越，房價又怎會不漲呢？

根據住展房屋網資料顯示，目前線上銷售中的都更案，如大同區的「興洋興天地」與萬華區的「全坤威峰」，都寫下區域新高價碼，另改寫路段高價的都更案也比比皆是，這些都更案之所以推高房價，除了地段優良外，整合成本高，且扣除原住戶分回的戶別後，釋出到市場銷售的數量仍相當有限，都促使都更案創下新高的原因。

住展房屋網認為，理論上憑藉都更擴大供給，進而緩解房價是有可能的，但就實務上來說，必需短時間內有大量的產品釋出，才有可能達成目的；且都更案又受地段條件與整合成本影響售價，是否真能消減漲聲，恐怕還很難說。此外，若真有建商如此佛心，將市中心的都更案低價銷售，可能對外圍郊區造成磁吸效應，使人口再度湧入市中心，對平衡都會發展而言也不見得是好事。

另外老舊房屋都更後，容積大幅縮減，明年又有獎勵容積上限的新制上路，屆時都更案更具上推價格的本錢，在實務面無法兼顧，法規又還沒解套之前，政府想藉都更管控房價只怕沒那麼簡單，與其等待漫長的更新旅途，不如趕緊增加價低質優的社會住宅，才能盡快滿足平民百姓安身立命的小小心願。

【住展房屋網/台北報導】捷運松山線將在本週六通車，無論這是不是郝市府在替自家候選人拉抬選情，想必到時候應該會辦場相當盛大的通車儀式或典禮。

說到這裡，不知道有沒有人有這樣的疑問：一條捷運可通車幾次？問這問題，是愚蠢？還是無知？連幼稚園小朋友都知道，只有一次啊！不過現在的文湖線，可真的是有兩次通車時間！因為這條線原本其實是兩條不同系統的路線，木柵線及內湖線合併，而兩條路線動工和完工的時間都不一樣，但合併成文湖線，就變成一條捷運線卻有兩次動工及通車的奇特紀錄。

但說實話，這是特殊狀況，未來大概也只有分兩階段施工的環狀線，會再出現類似情況。也就是一般情形下，一條捷運只有一個通車時間，當然也只有一個動工及完工時間。

但是，其實我們又錯了！因為今年咱們的雙北市府就作了示範：一條捷運路線，其實是可以有很多次動工時間及儀式的！就拿上週六『又』辦了動工典禮的萬大線來說，其實10月底才辦過一次動工儀式，而且其實兩年前就已辦過一次。

辦了這麼多次動工，外界當然會質疑，這是不是在拼選舉，而不是拼建設？但郝龍斌則強調，這次動工是真的；再看北市捷運局官方網站揭露的新聞消息也說明，最近這兩次分別是不同標的土建工程動工。然而，既然今年兩次才是真破土，那麼就證明了兩年前的動工典禮，就是假動工！

同理，11日才辦動工的安坑輕軌，上月也辦動工典禮的民生汐止線、三鶯線，或更早的淡海輕軌、淡江大橋，也都不是土建標動工。淡海輕軌第一期統包工程更是三度招標後才在上週決標，和動工典禮已有一個月以上的落差；安坑輕軌動工典禮事前更完全沒在新北市捷運處網站公告，似乎就是不想張揚，怕被人批評又搞假動工！

住展房屋網企研室要再度強調，我們明白政府推動建設的困難；但即便如此，社會大眾並不需要這種造勢、拼選舉式的假動工或動工儀式。典禮，一次就足夠，重點是推動建設要看到實質動作，規劃要按部就班、不浮誇；否則，不但真正應該受惠的百姓繼續望穿秋水，還給了投機客最佳的炒房題材！

【住展房屋網/台北報導】房價貴桑桑，一些想撿便宜的消費者，就會轉向逾放屋市場。顧名思義，逾放屋是違約的房貸擔保品，因此價格通常低於市價；逾放屋又可略分為法院執行拍賣的法拍屋，銀行自行處分的銀拍屋，及交由資管公司統包(拍賣)的金拍屋。

（照片為示意圖，並非當事物件）

銀拍、金拍屋通常景氣初升段較易出現，因為這時行情轉佳，銀行自理或給AMC處分有利可圖；法拍屋則根據不動產擔保品當時核貸的價格做為拍賣底價，如果一拍流標，之後拍賣底價還會再打折，因此法拍屋拍定價格通常低於市價兩到四成甚至更多。

然而撿便宜的同時，法拍屋也有不少風險；其中最重要的就是，一般情況下，法拍屋無法檢視屋內狀況，往往得標者還要另付一筆費用給現住者，無論是原屋主或是以往常見的法拍蟑螂。而且由於屋況無法檢視，也常見有部分屬違章建築，如頂樓加蓋、陽台外推或室內夾層。不過這問題不大，因為基於經費及人力之故，目前相關執法算是網開一面。

就以台北市來說，現行規定是，84年後蓋的才是即報即拆的新違建，之前的則稱既成違建，除非有立即危害公共安全或其他特殊情況之虞，才會立即拆除，否則一般處理方式就只是拍照存證列管。

以上情況，建物大部分仍屬合法。但根據13日報導，新北市板橋地區某法拍物件，底價僅31萬多，因此吸引6封標單搶標，最後更以71萬拍出。然該案例看起來整棟都屬於無建物權狀之違章建築，且更是佔用市有土地，情況頗特殊；光是執法機關法院來執行拍賣整棟違法建物，就已令人匪夷所思。

從相關報導我們無從得知，該違建是符合新北市相關規定之新違建或既成違建，但顯然搶標者們都擺明是在賭一把，賭市府短期內不會拆除。而既然現在登上新聞版面，住展房屋網企研室請教相關單位，要不要盡快『處理』，而且不該只追討地租，更應立即拆除之；或者現在拼選舉要緊，其他都是次要，所以選舉期間成了執法空窗期？

住展企研室還要質疑的是，該違建能名正言順進入法拍程序，就代表當初曾是不動產擔保品；但明明就沒有產權，是違法佔用公家土地，竟還有銀行願意承接！這部分，相關單位恐怕更應該要追溯清楚才對！

【住展房屋網/台北報導】今年上半年打房政策利空不斷，下半年選舉干擾頻仍，到底對房市產生多大衝擊呢？據住展雜誌統計，今年第三季北台灣總推案量為2,927.18億元，若與今年第二季的3743.33億元相比，減少逾816億元，季減幅約21.8%；若與去年同期的3880.07億相比，驟減逾952億元，年減幅高達24.6%，顯示今年第三季新增供給量明顯減少。

連兩年破兆　桃園竟衝第二

截止今年10月底為止，北台灣總推案量僅約1.03兆，較去年同期的1.16兆元減少約1千3百億元。因為選舉因素，業者大多避開11月推案、且把推案時間延至明年，今年11月加12月總推案量低標約1千億、高標約1千4百億元，全年預估量約落在1.13億至1.17億之間，較102年的1.34兆減逾1成以上。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣全年推案量已連續兩年突破1兆元，而今年北台灣推案量占全年GDP約7.8%。若從北台灣各縣市推案量觀察，新北市仍坐穩最大供給量的王座，前十月推案量逼近台北市2倍，供給量差距越拉越大。更令人跌破眼鏡的是，台北市前十月新增案量竟比桃園還少。

由於北市推案量減少而桃園案量續湧，桃園在Q3正式擠下北市，成為北台灣推案量第二大的縣市。此現象不禁令人好奇，到底是台北市供給量嚴重不足、還是桃園地區供給量過多？

基隆推案結冰　宜蘭逆勢站穩

不過供給量下滑最嚴重的並不只是台北市，基隆市情況更加嚴竣。基隆市在今年第三季，推案量竟然只剩約10億，前十個月總案量竟不到40億，平均一個月的供給量在有4億以下，房市可以說是進入『冰河期』，建商推案信心降至冰點，新建案屈指可數。

一般而言，秋末至冬季因為天候轉冷又多雨，是基隆房市的淡季，夏天則是旺季；但今年6月開始，基隆弊案連環爆，業者噤聲轉趨低調，原預計公開的指標案索性喊卡，線上新案亦無強銷動作、釋出廣告量極少，買氣難以拉抬。

倒是位在東台灣的宜蘭地區，其買氣相對平穩，全年推案狀況似乎不受選舉影響。現宜蘭地區主要都會區如宜蘭市、羅東的市區外圍，千萬以下的低總價透天產品持續湧現，買氣仍舊不差，主要還是以自住型買盤為大宗。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，北台灣業者推案信心度不足、推案量明顯減少，但因為市場資金充沛、低利率環境不變，資金成本還在相對低檔，且近月來各界焦點鎖定在選舉，打房議題杳然無蹤，讓業者擁有更多籌碼『以拖待變』，因此各縣市新成屋、預售屋房價漲多跌少，又以大台北型態最強。

打房力道縮　大台北反漲　

何世昌分析，雖然台北市近月成交量未見回升，但整體呈現『多數新案開高價、少數舊案稍降價』的趨勢，再加上部份賣得動的個案成交價仍往上抬，如「中山文華」、「住安中研」等案，使10月平均房價來到93.8萬／坪，較Q3均價微幅上漲0.8萬／坪，創下歷史新高。

新北市平均房價由Q2高點的43萬／坪，Q3往下滑至42萬／坪，10月又漲至42.4萬／坪，較Q3均價小漲0.4萬／坪，交易較熱絡的個案如「台北時上」、「Super1」，而後者更已計畫推出第二期。唯大台北若非小坪數、且又堅守高價不放的建案，成交狀況大多不佳。

這也不禁令人憂心，在政策利空與選舉連環夾擊之下，大台北房價尚且難跌，選後房價真的壓得住？江揆承諾房價所得比降到10倍以下，真有兌現的機會嗎？

宜蘭漲幅大　桃園價回跌

房價持續上漲的還有宜蘭地區，因買氣相對較佳，平均房價由Q3的20.5萬／坪，10月漲至21萬／坪。何世昌分析，宜蘭是今年北台灣漲幅最大的區域，Q1平均房價只約17萬／坪，之後一路強勢上漲突破2字頭，顯示房市『資金東移』是方興未艾。

新竹地區10月房價雖有小漲，揚升至23.6萬／坪，主要是由小坪數產品所帶動，但區域市場買氣依舊萎靡，且均價未回到6月高點的24萬／坪。基隆市則因弊案與買氣疲弱拖累，10月平均房價停滯在21萬／坪文風不動。

桃園地區10月平均房價25.1萬／坪，較Q3均價25.6萬／坪略降0.5萬／坪。跌價的因素除大環境影響外，主要是供給量多，而市場買氣未跟上，且高價使台北客縮手，北客比例降至低點，使房價漲多回吐。唯市場預期，年底桃園升格、且明年底機場捷運通車，桃園房價可望重拾漲勢。至於是真是假，就得交由時間驗證了。

【住展房屋網/台北報導】中研院經濟所最新研究顯示，去年台灣生育率僅1.065%，長期下來恐陷入『又少、又窮、又老』的尷尬處境，並影響國內的財政稅賦與經濟發展，2.1%的生育率才能維持人口的均衡發展，但台灣生育率已長達30年低於2.1%，人口紅利不久後將消化殆盡，呼籲政府應盡快端出有利政策。

在少子化對經濟的衝擊效應浮現之前，大專院校早已飽受生源不足的困擾，除了祭出誘人的入學獎勵苦撐待變外，不少有財團作為後盾的私立大學也積極拓展副業挹注收入，以維持學校經營，如金典集團投資興辦的台灣首輔大學(原致遠管理學院)，依憑集團在觀光商旅業的豐富經驗，祭蓮潭會館後，醞釀將產學版圖拓展至小港機場的過境旅館，搶賺觀光財，補貼大學財務。

私立大學努力生財之餘，也讓人質疑既然興學不善，繼續咬牙對教師、學生而言不見得是好事，何不乾脆退場？住展房屋網企研室明言，在『誘因』不足的情況下，招生不易的私大決不會善罷干休。

當初為了獎勵辦學，給予私立學校在校地取得上諸多方便，農、林、山坡地變更程序較容易，部分私校也長期低價租用國有地，進而在標售之中占得先機，然而隨著都市開發擴張與房地價格飆漲，部分學校藉縮減校地為由，再將多出的土地變更釋出，獲得可觀利潤，也讓財團對入主私校董事會磨刀霍霍，辦學成效顯著與否，便不再是重點。

不過因法規限制，私立大學想將整片校地出脫獲利是不可能的，若私校退場只能選擇將校地捐贈國有，或是轉型為性質類似的文教與社福機構，如此以來便無利可圖，因此前幾年內政部一度欲研擬放寬校地回饋機制，讓董事會可分回6-8成的校地，所獲利益用來補償師生，讓受少子化影響的私校能逐步退場。

此舉引發社運團體強烈不滿，認為如此一來形同鼓勵財團擺爛辦學，坐等退場時的不動產利益，甚至會助長有心人士惡意入主董事會，進而取得校地買賣利益的劣行，討論因此不了了之，私校仍然不願認賠殺出，要想增加收入，只能以在體制內拓展『附屬機構』、『實習飯店』等，直到真的逼不得已時才願意退場。

在少子劣化國家經濟之前，對私立院校的『經濟衝擊』已表露無遺，然而在懷璧其罪的校地爭奪戰中，不論是政府或董事會哪一方得利，最終受害的，都是被視為談判籌碼的學生與教師。

【住展房屋網/台北報導】由對岸某購物網站發起，並成為近年虛擬商機熱門議題及現象的1111購物節剛結束。但據報導，未來數週甚至數月，零售商可能就要面臨業績低檔或空窗期，就因為大量購買需求集中，甚至提前在1111當日一次爆發。

這樣的情況，對業者營運到底是好是壞？很難下定論。不過一般來說，任何商品消費市場，當然是愈穩定愈好；反之如大起大落，長期來說都不是好事。

然無論原因為何，台灣房市長期買氣，確實有這種起落更迭的所謂景氣循環；好的時候賣房比賣衣服還快，不好的時候從業人員都快喝西北風。而就今年來說，主要受選舉影響，交易量萎縮，相關產業確實正勒緊褲帶度小月。

不過國人仍對買房投資情有獨鍾，居住需求也多傾向購買而非租賃，因此多數業者普遍認為，待選舉干擾退散後，遞延性買盤將再度出籠；因此，他們的推案動作也跟著連動，今年整年推案量和往年相比落差甚大。但據住展房屋網企研室掌握資訊及了解，選後業者推案仍相當積極，不少地區幾乎確定會上演供給爆量戲碼。

無論有無遞延性買盤，近期有相關需求、正伺機進場的消費者，最關心的應該還是，哪些地區會有更多新案出現？何時進場或出手最適當？

根據住展房屋網企研室目前掌握資料，除即將升格的桃園縣、近年推案量仍多的竹北，及受選舉影響推案遞延的基隆外，大台北也有不少重案區；淡海、林口兩大新市鎮來年新案還不少，可能受捷運定案激勵，汐止選後也有不少新案搶市。較特殊的是一度被五期搶走光環的內湖四期重劃區，也將有若干新案問世，其中還會有使用權案。

以上幾個選後重案區，除內湖四期外，仍不外乎是近年推案重鎮；代表這些原本推案量就不少的區域，供給還會持續膨脹。在競爭更激烈、僧少粥多下，買方或許更有議價籌碼。

那何時進場才較適宜？如無意外，自用買方購買後通常都得住個五年、十年；實在不必要跟著短期消息面波動，真正應關注的，反而是慎重選擇區位，畢竟價位和生活機能，有時如同魚與熊掌難以兼得。

因此住展房屋網企研室要提醒自用消費者，如真決定用相對低價搶進公共建設相對較缺乏的新興區，應該考慮自己是否願意接受，短則一、兩年，長則三、五年，可能會面臨機能不足、交通不便的問題。如果難接受，則可能就要累積較多購買力或尋求親友協助，盡量選擇發展程度較完整的成熟區位。

【住展房屋網/台北報導】九合一選舉愈近，舉辦動工典禮的捷運路線愈來愈多，包括新北市的淡海輕軌、民生汐止線、安坑輕軌、萬大線等多條路線，還有高雄環狀輕軌也按計畫上線測試，至於台中則不甘寂寞，特別花錢打造捷運車廂「模型」供市民「朝拜」。住展房屋網企研室認為，無論這些捷運動工的真實度如何，我們更該省思的是，若捷運這麼蓋下去，其所帶來的財政負擔已愈見沉痾。

住展房屋網企研室指出，在不動產市場中，「捷運不敗神話」是個牢不可破的定律；只要捷運蓋到哪，當地房價就扶搖直上。然而，我們必須思考，捷運的需求度到底有沒有那麼高？捷運是否越多越好？

捷運為都會區提供便捷的通勤效率，或許無可否認，但對於政府財政負擔越來越大，也是無可迴避。姑且不談有破產危機的高雄捷運，即便人擠人的台北捷運，近十幾年來本業也是持續虧損，必須依靠業外收益如廣告、停車費、聯合開發案等收入來弭補虧損。

台北捷運本業虧損的主因，就是捷運蓋太多條，而許多捷運線運量根本不足，如新莊、蘆洲與文湖線；長年以來，隨著通車的捷運線越多，虧損的情況並未見好轉，反而有「越破越大洞」的危機。

事實上，大台北已經算幸運的了，虧損的部份只僅於運輸本業，因為興建捷運的大部份經費，都由中央買單，台北市、新北市往往只負擔一部份經費。若是中央不出錢，那麼雙北市因捷運所帶來的財務壓力，絕對會比現在更重。

住展房屋網企研室進一步表示，即便中央負擔極重的捷運興建費用，但最後營運仍得交回地方政府手上，地方政府必須自負盈虧。試想，就連人口稠密的文湖、新莊與蘆洲線尚且都運量不足而賠錢，其他的路線豈有賺錢的希望？

這種問題用「膝蓋想」都知道答案，未來新蓋的捷運幾乎是蓋一條就賠一條，更遑論運量仍有疑慮的淡海輕軌、安坑輕軌等路線。這棘手的難題，官員並非不知，但迫於選票或民意壓力，硬著頭皮還是要蓋下去。

只是蓋下去之後，營運鐵定賠本，那又該作何解？於是地方政府把轉盈的希望寄託在「沿線土地開發」上；欲透過捷運沿線土地開發收益，來挹注捷運財源。

換句話說，若要一直蓋捷運，地方政府就要不斷炒地皮，從炒地皮賺到的錢再拿去蓋捷運、或者弭平營運虧損。只是這個方程式，真的是可長可久之計嗎？說穿了，就是把功績攬在自己身上，卻把財政未爆彈留給下個繼任者罷了，不是嗎？

【住展房屋網/台北報導】根據近日蘋果日報報導，台灣東部花蓮、宜蘭與台東等地的農地，遭到投資客大量炒作，農地因哄抬買賣使價格不斷墊高。住展房屋網企研室表示，其實農地炒作的問題，不僅僅是房市多頭下的產物，政府管控房市不周，導致資金四處流竄亂炒不動產，更是最主要因素。

住展房屋網企研室認為，政府近年對不動產的管制，主要出現兩大缺陷，一是「區域」，二是「標的」；前者是央行造成，後者則是奢侈稅使然。

由於央行實施數波「選擇性信用管制」，雖然管制區域投機炒作有一定的壓抑，但資金卻尋找出一條生路，那就是流竄到中、南部，還有東部，等同「把全台灣都炒一遍」，就連外島金門、澎湖都沒錯過。

資金四處溢流的主因，當然與央行長年來實施貨幣量化寬鬆政策息息相關；當市場資金氾濫，又苦惱投資管道有限，因此資金不斷朝房地產擠。即便央行把台北市、新北市與桃園少部份行政區納入「選擇性信用管制」，但畢竟管制不是全國性的，從北北桃不動產撤出的資金，自然流向他地的不動產，如東部就是一例。

其次，奢侈稅更是直接導致農地炒作的幫兇。因奢侈稅只規範都市計畫範圍內的房地產，但對於農地、工業用地或其他都計外土地卻網開一面，於是市場資金又鑽此漏洞，大舉往農地、工業用地和都計外土地衝，使土地價格不斷飆漲。

這種因政策管控而導致的房地產亂象，官員也早就心知肚明，學者也早曾呼籲政府應重視農地價格飆漲一事，倘若農地漲得太誇張，越來越多農民將良田賣掉；當農地不事生產，而成為炒作生財的商品，將是我國一大損失。

只是官員知道歸知道，但就是不肯介入管理。難道在官員眼中，只要大台北房價控管得宜就好，其他地方不動產的炒作哄抬，都不是急切、或是需要政策管理的要務？

【住展房屋網/台北報導】根據住展房屋網企研室稍早統計，今年北台灣房市推案量確實較往年銳減，原因則當然是年底九合一大選。而這又可分兩部分：一是執政當局拼選舉而祭出的一些打壓政策如房地合一課稅等，二則是選舉本身產生的負面干擾。

不過同時間住展房屋網企研室也發現，業者並非按兵不動，而是祭出緩兵之計。換言之，約從選舉結束後，供給量就可能重新上演爆量行情，業者趁接下來的一、兩季時間加碼強銷的機率更是極高。

因為無論11/29選舉結果如何，2016總統大選話題可能明年下半年就會提前引爆；而以此次選舉的經驗推斷，2016大選對房市產生的負面影響只可能更大。也難怪約從今年上半年起，就有業者『預言』明年上半年房市會有一波多頭行情。

然而事實真是如此嗎？或許就業者角度，少了選舉或政策干擾，一些遞延性需求會再度出籠，未來半年時間確實是衝刺業績的好時機。然撇開政策利空，從最近一些相關訊息研判，不利明年房市交易反彈提升的因素，也已慢慢浮現。

首先是有關賣方部分。目前賣方趨於惜售，理由除照例不看淡未來外，還在於觀察房地合一課稅變革『進度』；甚至該新稅制真的有3千萬門檻，則等新制確定或上路後再賣，搞不好比現在脫手可省更多稅金。況且財政部稍早還放出若干風向球，暗示新制上路後，奢侈稅可能會退場，這對賣方來說也是有利。

然而就目前市場趨勢，或實價登錄資料分析研判，扣除高端金字塔物件外，其實房價已出現若干鬆動現象。但根據稍早消息，雙北市明年公告現值已確定調高；這代表的是，明年度賣屋適用的土增稅基要比今年度更高。如果屆時房價鬆動，那賣方賺差價縮水，還要繳更多土增稅，豈不是賠了夫人又折兵？

價格鬆動，對買方來說或許是好事；然先別提受薪階級短期內仍看不到薪資實質增加，要是明年進場，其實申請房貸門檻將更高。因為即便央行信用管制退場，以近年行庫管控不動產放款風險的態度看，除非信用特佳，或申請官方首購優惠貸款，否則對一般買方來說，不但房貸成數有上限，利率更是持續拉高。上週就有消息指出，現在小坪數產品房貸利率已達2.8%以上，部分供給量較大地區更是3%起跳；成數降、利率升，對買方而言，當然代表進駐門檻及難度拉高。

綜合以上，賣方可能面臨價格鬆動但土增稅增，買方房貸成數降、利率升，再加上供給量增，又可能有僧少粥多的狀況出現。由此可知，明年的房市交易量比今年好不難，但要回復到之前幾年的『榮景』，則恐有相當難度。

【住展房屋網/台北報導】台灣人跨海到日本置產、大買房地產的人與日俱增，主要原因，當然是看上動輒4%、5%的出租報酬率。然而，在日本央行祭出弱勢日圓的政策下，日圓匯率一洩千里，讓不少跨海買房的投資者慘套。而住展房屋網企研室認為，到日本買房子，風險並不只匯率一項，投資者千萬要精打細算，才不會賠了夫人又折兵。

住展房屋網企研室指出，早在去年間，我們就不斷提醒、呼籲跨海置產的投資者要注意匯率風險，對於日本更是如此。由於日本為了解決通貨緊縮問題，肆行貨幣量化寬鬆政策，且規模不斷擴大，導致日幣一貶再貶。

近年日圓從高點70幾日圓兌換1美元一路走低，當日圓貶破100日圓兌換1美元時，坊間仲介就灌輸投資者「日圓正便宜，現在到日本買房很划算」的觀念；直到現在，日圓一度挫至115日圓兌換1美元，鼓吹投資者進運日本不動產的人依舊很多，殊不知日圓仍未到底，稍早進場的投資者早已賠了一屁股。

若從相對高點的70幾至80日圓兌換1美元進場，到現在已賠超過4成，不只房租賺不到，就連自備款都已賠個精光。投資市場有句老話：「摸底不成摸到刀子」，現在想趁日圓便宜進場的投資者，也可能接到滿手刀，最後滿身是傷。

俗話說「不熟悉的東西不要碰」，這是投資市場中永恆的定律，房地產投資也是如此。因為日本與台灣雖然相距不遠，但不動產市場卻天差地別。

日本房屋出租報酬率雖高，但只是名目報酬率，在扣掉稅金、管理費等款項後，通常投報率很難達到3%。再者，日本房子舊了就不值錢，不像台灣房子放越久越貴；日本人不愛買老房子，所以台灣人一旦買了房子，想要轉手並不容易。

因為日本房屋折舊損失驚人，所以老房子不易貸款，即使申貸成功，成數往往很低。換句話說，到日本買房子想回收本金，幾乎就只能依靠租金收入來弭平，否則若想靠增值後再轉賣獲利，機率其實不高。

但最令投資者最怨懟的是，在日圓狂貶之下，房租出租由日圓換台幣也同步貶值，讓投資報酬率進一步縮水。在房租縮水、匯率又大賠、增值利益也沒賺到的情況之下，買進的房子又難轉手，讓台灣跨海至日本買房的投資者大虧特虧。

住展房屋網企研室呼籲，投資者若想至海外購屋，首先應審視自己承受風險的能力，如果資金充裕、可禁得起損失再行動也不遲，千萬別完全相信業務人員的話，以免成為誤闖叢林的小白兔。

【住展房屋網/台北報導】萬華的堀仔頭湧泉聚落，是老艋舺最早開發的區域，然而隨著時代的演進，逐漸被埋沒在歷史記憶中，近年來在地方文史工作者的努力之下，湧泉重見天日，並且提報為文化景觀，但上百位地主擔心衝擊土地開發利益，日前在文資委員前往會勘時爆發爭議。

住展房屋網企研室曾說明過，文化保護的觀念在台灣已漸趨成熟，文資保存與區域開發不再只是單一的零和棋局，《文資法》中明訂了保存區『得依實際情況為必要規定及採取獎勵措施。』，各縣市政府多有容積獎勵與轉移的優惠政策。

在法規第91條中也表示『私有歷史建築、聚落、文化景觀及其所定著土地，得在百分之五十範圍內減徵房屋稅及地價稅』，且區域被列入文化資產，並不代表完全禁止開發，只要適度保存，仍可進行再造，因此保全文化資產，並非全然無利可圖。

但為何民眾對不動產被列為文化資產範圍仍抗爭不斷？大多數人認為地主是為了追求利益極大化，然而仔細深究，根本問題在於人民對官方的不信任，《文資法》未被視為文化保存的根本大法，反而時常淪文政治問題的護身符，導致其權威性遭到質疑。

住展房屋網認為，中正紀念堂與新舞臺事件，是讓《文資法》受創甚深的兩大爭議。2007年，台北市文化局為避免當時的民進黨拆除中正紀念堂圍牆，援引《文資法》將中正紀念堂全域列入暫定古蹟，當時就引起『才30年，算古蹟？』的爭論，這時暫定古蹟的概念也廣為大眾所知，當初為保全中正紀念堂，市政府不得已以『維護文化資產』為手段，產生『文化服膺政治』的討論，讓社會開始質疑《文資法》的超然性。

去年底的新舞臺保留爭議，則將文資保存與開發衝突畫上等號，為了留下僅10多年歷史的新舞臺，台北市政府將其指定為文化景觀，當時審議委員中就有分歧意見，認為將17年的新舞臺認定為古蹟，會有損文資資產的權威性，雖然後來賦予位階較低的文化景觀，但社會已形成『以文化資產卡死私人開發』的觀念。

當年中信大樓是因設置新舞臺藝文空間換得容積，也就是說，若沒有新舞臺，中信大樓不會有今天的高利益，因此北市府有十足的立場可以要求中信保留，但市府卻選擇以文化來包裝，雖然暫時留下了新舞臺，但社會對《文資法》已不再信任。

在這樣的歷史脈絡下，單單指責建商與地主唯利是圖，為免太過偏頗，官方濫用《文資法》，導致法條公信力蕩然無存，才是問題的根本，且上樑不正下樑歪，現在民間也有樣學樣，若有開發案進行不如己意，便以提報文化資產讓開發停擺，這樣的後果顯然是官方當初始料未及的，如今文資保存爭議一再上演，又怪得了誰呢？

【住展房屋網/台北報導】財政部日前宣布，將「老屋增稅禁令」解除，地方政府未來在調整房屋稅時，可將老屋納入房屋評定現值中的「標準單價」範圍，隨同新屋一起加稅，而這樣回溯老屋的消息一出，看似財政部送給地方政府一個增加財源的大禮；但也像是把得罪選民的難題，丟回地方。

目前房屋稅的計算方式，為房屋評定現值乘以稅率，其中房屋評定現值又分成三個要素，分別為路段率、折舊率與標準單價，前兩個要素對於新舊房屋皆無太大的影響，但細究標準單價的評定內容，則是財政部先前禁止溯及老屋的主因。

一般新建房屋的房價現值原本就比老屋高出許多，加上不少縣市的房屋標準單價，有30年未調整，老屋的增稅禁令解除後，地方政府可依法將30年未如實反映的物價水準，一次還原追溯至老屋的房屋稅上，再加上每3年調整1次房屋現值之稅基，這將會讓一般老屋原住戶帶來沈重的負擔，甚是不公。

再者，若是把老屋也納入，許多住戶恐會增加2~3倍的房屋稅負擔，但雙北市房屋標準單價今年7月開始調漲，僅針對7月之後的新建房屋，許多豪宅如帝寶卻影響有限，財政部這個「大禮」，將庶民爭議丟回地方，有多少地方政府敢收、敢做？

目前得知北市與台南市已表達意願；由於兩區素地有限及老屋眾多，加上長期活化閒置老屋的政策，建築成本只佔了整體價值的一小部分，對於大台北地區以外的縣市並不會有太大影響，若將老屋納入標準單價提高範圍，勢必能增加地方政府一定的稅收。

住展房屋網企研室認為，，把禁令取消雖值得肯定，房屋稅本屬地方財源，將決定權回歸地方政府，亦屬合理的決定，但各縣市政府是否要回溯，選擇何時回溯，皆是一門學問。若能利用這些稅收回饋公共建設及社會福利，讓民眾清楚增稅流向，給人民更好的生活品質，在稅收與民心之間取得平衡，才是全國上下一致肯定的作為。