【文/住展雜誌】代銷業已超過四十年的歷史。在這段期間，台北代銷業版圖不斷變化，而變化的過程到底是什麼？確實令人好奇。為此，本刊走訪數位業界元老，為代銷業歷史拼湊出一塊完整的圖像……

在房地產發展史中，占有重要地位的『代銷業』，起始於民國六○年十月開業的『台北房屋』，創始者是大名鼎鼎的葉條輝。而代銷的崛起和興盛，與經濟趨勢脫不了干係。

時勢造英雄　代銷業崛起

台灣在民國五十年初，政府進行一連串經濟改革，以輕工業者主、重工業為次，並廣設加工出口區，賺取大量外匯，開啟『台灣經濟奇蹟』的序曲。當時，台灣人口與經濟快速成長，住宅需求旺盛，房市交易逐漸熱絡起來。

或許是時勢造英雄，也或許是英雄洞燭先機，據傳葉條輝起初在華美建設任職，離開後與大學時期的社團友人林健標、涂煌鎮，一起成立台北房屋。台北房屋登記的營業項目，一說是『清潔、打蠟』，另一說則是仲介中古屋。

可事實上，台北房屋業務是代理銷售建商的房子，以及自行推案。在那個年代，不動產法規並不成熟，公司名稱與營業內容不全然一致，有的登記為『××建設』、『××房屋』，業務內容卻是做代銷。

雖然當時已有建商把房子委託給業務員代理銷售，可是代銷的概念尚未成型，亦無相關法規，所以才會出現營業登記實際狀況不同的情形。從時間軸上來看，台北房屋算是第一間成立公司組織的代銷業者，所以被視為台灣代銷的鼻祖。

葉條輝開創台灣代銷業先河，靠的是時機賜予與獨到眼光；但代銷業之所以能夠壯大，則與預售屋息息相關。因為預售屋賣的不是實品，而是靠業務人員舌燦蓮花，塑造一個虛無飄渺、卻又值得期待的美景，這正是建商所不在行的。所以剛萌芽的預售屋市場，無異是代銷業的新藍海。

點子王奇想　預售屋誕生

張克東首創用銷售持分來集資。圖為太平洋建設如法炮製，推出SOGO百貨集資案（民國80年）。

台灣的預售屋的誕生，是由『點子王』張克東創立的華美建設所孕育的。華美建設在民國五十八年，推出台灣第一件預售案「華美聯合大廈」，結果竟然大賣。

「華美聯合大廈」的成功，漲大張克東的野心，接著又首創『持分』交易（類似不動產證券化Reits的概念）、『五年對保』、『分時渡假』等新玩意兒。透過上述以『大眾集資』的方式，張克東先後在台北市安和路蓋了『芝麻酒店』、『芝麻百貨』，又在石門水庫蓋了『石門芝麻酒店』。

在極盛時期，張克東成為不動產界一代梟雄，石門芝麻酒店開幕時，還找來前國防部長何應欽剪彩，何其風光。但華美建設後續推出的建案銷售停滯，加上台灣房市在民國六十八年後轉空，張克東頻頻跳票、訴訟纏身，最後潛逃出境。

張克東所創造的預售屋機制，在當年引來評論者抨擊為『買空賣空』、『投機炒作』。不過也因為預售屋的出現，為房市增添炒作的薪柴，讓民國六十年代期間，成為一個充滿希望與契機的年代，房市百家爭鳴，都想趁這個好時機大賺一筆。

就連現在知名的學者：淡江大學產經系副教授莊孟翰，在當時也是一家建設公司的老闆；因為業界的背景，莊孟翰與同業創立『動產帶動不動產聯誼會』（簡稱『動不動聯誼會』），成為創始會員，該會至今仍固定每月辦理一次聚會。

芝麻不開門　財神竟破產

言歸正傳，受到張克東的啟發，曾任華美建設副總、後來自行創業的劉成懿，仿效張克東銷售『持分』的方式，向大眾集資，在仁愛路圓環興建『財神酒店』；由於劉成懿當時為建商公會理事長，號召力強，所以能夠順利集資。

不過劉成懿肇因於內湖「攬翠樓」土地違法變更，財務周轉逐漸出現問題，最後宣告倒閉。張克東與劉成懿相繼倒帳，當時外界以『芝麻關門、財神破產』來諷刺不動產的投機炒作；張克東個人雖以失敗告終，但他首創的預售屋交易，卻留給新崛起的代銷業一個寬闊的舞台。

承襲張克東、並把預售屋發揚光大的，就是台北房屋的葉條輝。他所接的第一個建案「宜家大廈」，是許丕龍所委託的；許丕龍是藝人許景淳的父親、民進黨黨主席蔡英文的姊夫，早年著墨不動產，後來把投資重心移至海外。

葉條輝衰落　子弟兵出走　

涂煌鎮等人成立新聯陽，事業版圖迅速壯大。圖為新聯陽代銷案「君國天廈」廣告（民國77年）。

繼「宜家大廈」後，葉條輝後續所接個案屢戰屢勝、不斷壯大，到了鼎盛時期，台北房屋據點遍布全國，平均『三天接下一件新建案、兩個月推出一個自建案』，聲勢如日中天。

葉條輝在不動產嘗到甜頭，就動起業外投資的念頭，其中最著名的，就是轟動一時、全台中最風光的「北屋百貨」。北屋百貨在民國六十九年開幕，但該年國內房市已走下坡，建案銷售率大幅下滑；隔沒幾年，葉條輝因財務過度擴張，終於嘗到苦果，在市場中敗下陣來，撤收營業據點、北屋百貨跟著倒閉。

多年以後，葉條輝的特別助理、倉頡輸入法的發明人朱邦復，在回憶錄裡說道，葉條輝失敗的另一個原因，是『能識人，但不會用人』。葉條輝對部屬百分百信任，把公司股份送給員工，但員工大多不知圖報，加上北屋不斷增資，股份漸被有心人蠶食鯨吞，葉條輝只剩小股，落個悽涼的下場。

台北房屋在未衰敗之前，公司裡的能手紛紛出走自立，較大者如林健標、徐博文合開的『萬家興建設』、樓鈞穗的『精準建設』，以及由涂煌鎮所創立『聯陽實業』。

民國六十九年，樓鈞穗代銷一件指標案「真善美世界」（後更名為「台北小城」），因案量龐大，業主資金周轉困難，又逢銷售不佳，精準建設黯然收山，公司人去樓空。請不到款與被跳票的承包商，只好到接待中心搬走殘存的物品。隔年，因營運出現問題，林健標宣布解散萬家興建設。

老聯陽分家　新聯陽壯大

廖浤書（紅箭頭處）晚年移民美國，並把台灣代銷模式帶到美國發揚光大。

相較之下，聯陽則走上截然不同的路線。原任職台北房屋的涂煌鎮、林超群、詹高治與廖浤書一同出走創業。為了讓公司有更響亮的名氣，三人找來知名建築師楊錫文合作，由楊錫文掛名董事長，但實際掌管公司事務的是副總涂煌鎮。

另林超群擔任研展部經理、廖浤書為企劃部經理、詹高治為企劃部副理，薛其龍為業務部經理，聯陽的公司架構大抵成型。

聯陽成立前幾年，倒也有聲有色，但依舊敵不過房市走空的衝擊，於是涂煌鎮等四人的老班底，在民國七十一年創立『新聯陽實業』，原聯陽實業則留給楊錫文。另一種說法是，涂煌鎮等人出走，主要股權分配不平衡，所以原班底便有了自立山頭的共識。

新聯陽算是台北房屋第一波出走潮中，發展最為成功、經營最長久的一家，在民國八十年間，躍居國內龍頭代銷，無人能望其項背。不過在此同時，據聞新聯陽內部閒隙加深，公司重要主管廖浤書、林超群、宋景文等人陸續求去，涂煌鎮仍掌握大權。

三人離開新聯陽後，各自有一片天。新聯陽第四處總經理宋景文，跑到自己在八十一年轉投資創辦的『新傑合』，現仍持續接案。原在新聯陽擔任總經理的林超群，則輾轉赴中國發展，與藝人林瑞陽一同在中國成立『新吉陽』，專攻對岸建案代銷，算是台北房屋與新聯陽系統的延伸。

更富戲劇性的是廖浤書。廖浤書在新聯陽時，向業主提出『達不到銷售目標不抽佣，但超過銷售目標，佣金以級數跳漲』的全新機制。該機制不但保護業主，也使代銷更有銷售動力。這個非常有創意的發想，時至今日都還有業者援引使用。

廖浤書告別新聯陽後，到東部買地，以自地自建方式推案。某一天，廖浤書心臟病發，送至醫院時，醫生評估生存機率不高，已準備開立死亡證明書，沒想到竟意外救活。從此之後，廖浤書看淡功利，晚年移居至美國加州，並把台灣代銷模式整套移植到美國。

北屋三巨頭　各自據山頭

祝文宇個性念舊，至今還尊稱葉條輝為師父。

台北房屋的第二波出走潮，則是在葉條輝走下坡期間，其中最知名的是甲桂林、白天鵝、甲山林。民國七十一年，台北房屋接下宏國建設位在北投的「天母甲桂林」案，當時負責該案的銷售人員，即張裕能、曹瑞濱、陳清堯、祝文宇等人。

因「天母甲桂林」行銷策略切中市場需求，推出後一炮而紅，銷售開出大紅盤。當年度，張裕能、曹瑞濱離開台北房屋，合夥成立代銷公司，就命名為甲桂林。

祝文宇辭去台北房屋工作後，加入甲桂林團隊；民國七十四年，祝文宇獨自出走，成立「甲山林」，成為一方之霸。陳清堯在民國八十年，才成立白天鵝建設；因為過往情誼之故，白天鵝建設旗下不少建案就委託給甲桂林、甲山林銷售。

據傳在葉條輝事業蕭條後期，曾有段時間發不出薪資，但祝文宇仍留在葉條輝身邊，是最晚離開台北房屋的代表性人物。或許是見到葉條輝充份信任下屬，但下屬一有能力就出走求去，所以練就祝文宇事必躬親治理風格。

祝文宇雖有著霸氣外表，但卻是一個念舊的人。去年甲山林舉辦年終尾牙，祝文宇還惦記著老董事長葉條輝，除了請葉條輝到場吃尾牙，還請他上台；在台上，祝文宇當著全場員工、來賓面前，尊稱葉條輝『師父』，顯示兩人的情誼之深切。

昇陽名氣響　新體系奮起　

到了民國八○年代，有另一支代銷體系出現，分別是海悅、璞園、創意家；這三家的成立，與昇陽建設密切相關。

賣肉鬆與燒臘起家的新東陽集團，在創辦人麥幸夫去世後，麥寬成晉升為大當家。民國七十六年，麥寬成獨資創立昇陽建設，昇陽建設所推的建案，不同於傳統建商以批量興建為導向，而是走高品質路線，在最好的地段、用最好的建材、蓋最好的房子，所以推出的建案個個都是豪宅，名滿一時。

麥寬成是一位樂於分享獲利的老闆，在建案大賣後，往往不吝於發獎金給傑出的業務員。據業界指出，麥寬成是把一疊疊現金裝袋，然後將業務員一個個叫進辦公室，逐一發給獎金；在那個年代，麥寬成發的獎金絕非小數目，所以在業界流傳得很廣。

民國八十年，從昇陽體系延伸出來的富陽建設成立了，約四年之後，在昇陽體系任職的能手羽翼漸豐，有一批人員受公司栽培成長，之後獨立出來闖蕩天下，其中最知名者為『海悅』、『璞園』與『創意家』。

與台北房屋系統不同的是，昇陽老董麥寬成不反對員工出走，若員工能力強、想自行創業而資金不足，麥寬成還會慷慨入股、提供所需的資金，富陽建設老總彭乾業亦秉持相同理念。在這種背景之下，兩個系統延伸出來的代銷，對於公司治理的態度是迥然不同的。

海悅奇聞多　話題性十足

民國八十四年，在富陽建設工作的黃希文，成立海悅廣告。海悅名稱的由來，是黃希文待在富陽建設時，曾擔任淡水「海悅」案的操盤手，結果該案熱銷，案名就被拿來作為公司名稱。而「海悅」社區，就是璩美鳳被偷拍『性愛光碟』時所住的社區。

黃希文最具傳奇性的事蹟，是民國八十八年銷售信義計畫區豪宅「信義富邦」。信義富邦是我國第一個億元級豪宅，當時市場普遍不看好，而黃希文不僅大膽接下銷售，還創造出完銷神話，令人嘖嘖稱奇。

蕭薔代言的第一個建案「愛眉山莊」，在當時引起轟動。

黃希文另一個讓人著迷的話題，則是在銷售「愛眉山莊」時，找來當時最紅的藝人、有『第一美女』之稱的蕭薔代言，這也是蕭薔代言的第一個建案；蕭薔之所以願意代言的理由，據傳是為了她當時的男友：黃希文。

與黃希文一同在富陽建設工作的王明正，創業過程異曲同工。在民國八十四年，長虹董事長李文造委託富陽建設銷售一件文山區建案，富陽建設總經理彭乾業看重王明正，讓王明正在公司內部成立創意家代銷部門。

起初，王明正資金不足，只持有創意家約百分之十股份，大多部股份仍在富陽建設手上。在彭乾業刻意培植之下，創意家快速茁壯，最後脫離出來成為一家獨立的代銷公司。

至於璞園的創辦人楊岳虎，原是在昇陽建設擔任土開部經理，八十五年才成立『富鴻建設』，富鴻建設就是璞園團隊最早期的公司組織。楊岳虎的代銷經營理念，充份得到昇陽老董麥寬成專蓋豪宅的真傳，大多承接、銷售高單價的頂級住宅，在代銷界獨樹一格。

大台北代銷的另一後起之秀『新高創』，則是一支獨立的系統。創辦人易秉毅是建築師出身，曾在龍都廣告、北大廣告任職；民國八十四年，易秉毅自行創業，先在中國成立代銷公司，後來在八十六年回台、並於隔年成立新高創，全力衝刺台灣業務。新高創除代銷外，還擅長建築規劃，所以版圖快速壯大。

洞悉大趨勢　代銷業關鍵

雖然代銷業常被批評為『買空賣空』的行業，但不可否認的，代銷業背負著高風險、高壓力與高工時，必須要更精準掌握市場脈動、切中消費者喜好、從無中生有，發想更多議題來吸引民眾目光。這些奧妙的絕活，就是代銷生存的依據，也是讓代銷生生不息的關鍵。

住展學堂：預售屋

預售屋並非台灣專有，美國、中國、香港與日本均有預售屋，其中香港與日本的預售屋制度最早；香港預售源自一九五五年，親中紅頂商人霍英東首創「樓花」（即優先承購權）交易，憑著一張設計圖紙就開始賣房子，成為香港預售屋的濫觴。市場稱這種交易，叫「賣樓花」、「炒樓花」。

日本也是很早就有預售屋市場，並在一九七一年就制訂「預售建地建物交易業法」，應是最早以專法管理預售屋的國家。而台灣預售屋起源，一說是一九六六年的「聯合二村」，另一說則是一九六九年的「華美聯合大廈」，後者說法較無爭議，至於制定管理的法規則推遲得更晚。

【文/住展雜誌】政府打房動作一波接著一波，讓許多買家轉趨觀望；房市成交量大減雖然是個事實，但是並不等於房價就會大跌，現在房市正處於賣方不願降價，而買方觀望的盤整期。很多人都在問，房價到底會不會大跌？還是只是暫時停漲？目前是進場買房的好時機嗎？

今年房市利空消息不斷，除了政府政策偏空外、學運遊行、梅雨季干擾以及年底大選，造成市場觀望氣氛和延後購屋，但觀望和延後購屋代表著「需求」仍然存在，政府打房絕對不可能把房價打低，在游資充斥，利率仍低，都市土地有限的情況下，長期來看，房價只會繼續上漲，民眾應把握這段契機進場。

把握契機危機入市

危機入市是看屋的好時機，要挑選適合的產品。(圖為SUPER 1銷售現場)

房地產市場有句名言「當越來越多人觀望的時候，正是買房子的好時機」，正所謂「危機入市」，這時進場的議價空間較大，而且趁亂入市，正是財富重新分配的轉捩點。

房市有人看多，有人看空，本來就是正常，但是歷史經驗告訴我們，台灣十多年來經歷SARS、金融海嘯、央行選擇性信用管制及奢侈稅、實價登錄，每個時期都曾造成房市回檔，就會有人看淡未來，急著釋出物件，但有人也敢危機入市，隨後房市急速反彈，漲勢驚人，這時大膽進場買房的人，都是最大的贏家，反而是那些急著脫手的人，事後莫不後悔萬分。

大膽進場都是贏家

台灣的房地產幾經起伏，一九九七年底亞洲金融風暴，國內房市遽跌，很多空頭專家學者都說景氣還會更慘，不少民眾聽信這些專家學者的話，瘋狂降價求售，結果沒多久，經濟景氣呈現Ｖ型反轉，那時候大膽買進的人現在都在偷笑。

二○○○年政黨輪替，台灣的房市再次受到重挫，有不少人認為，主張台獨的阿扁執政，老共一定不能容忍，台灣這下子完蛋了，兩岸戰事很快會引爆，於是移民的移民，資金出走的出走，但是太陽還是照常升起，台灣再次挺過危機，房價又恢復上漲局勢。

二○○三年SARS肆虐，二○○八年全球金融海嘯，二○一一年奢侈稅實施，二○一二年歐債危機，每一次發生這種重大的利空事件，房市都會受到衝擊，但歷史經驗證明了一件事，當時大膽買屋的人，因為買在「相對低點」，成為最大的贏家。

悲觀氣氛就是買點

日本民眾趁利率尚未全面走高之前提早購屋。

沒有任何人會知道房地產市場什麼時候才是谷底，但房價從長遠趨勢來看，一定是漲多跌少，二十年來，投資房地產的人幾乎沒有人賠過錢，當市場上一片悲觀氣氛的時候，就是買點。

現在可以進場了嗎？很多人擔心房價還會再跌，而且明年的利率恐升，現在進場會不會套牢？

這個問題的答案是：你認為房價下跌的空間有多大？雖然目前市場的觀望氣氛濃厚，但需求仍在；利率升息當然也會對房市有影響，但利率往上漲表示景氣回升，大家口袋有錢，房價怎麼可能會大跌？有自住購屋需求的民眾，如果聰明的話，此時反而是進場購屋的時機。

以日本為例，日本長期負利率，所以日本的房子十多年來從來不漲，日本首相安倍晉三上台後，立即結束日本長達十五年的通縮，促使日本大型銀行開始調高房屋貸款利率，很多日本民眾趁利率尚未全面走高之前提早購屋，促使東京房地產破底回升。

房價下跌空間不大

房價主要取決於土地成本，如果土地價格居高不下，高房價當然也就回不去了，近五年來，台北市等五都土地公告現值調幅都相當的高，土地公告現值調漲意謂著土地增值稅要大幅增加，對售屋者來說，勢必要轉嫁到房屋售價上面，房價下跌的可能空間自然不大。

再以通膨的角度來看房價，現在是什麼都漲的年代，房價沒理由會大跌，房仲界常告訴客戶「雞肉、豬肉都在漲，房價為什麼會跌？」，就算未來房價再跌也是有限，因為土地價格飆漲，使建商的成本提高，相對的也會反應到新成屋的房價上，台灣各大都會區的土地已經逐漸減少，房價當然會有支撐不容易跌，房價大跌的機率並不大。

切勿錯失購屋良機

有空頭學者認為，年底的選舉，執政黨為了選票，打房不會手軟，所以房價一定還會走跌，買房可以再等一等。但這種論調大錯特錯，大家應該記憶猶新，外界稱為「房市空頭總司令」的台北市副市長張金鶚在四年前還是學者身分，就不斷唱衰房市，要大家「買房可以再等一等」，結果這四年來，房價大漲，當初「再等一等」的民眾都非常懊惱。

猶豫不決的人在房地產市場中是賺不到錢的，「買房可以再等一等」往往只會讓你錯失購屋的時機，有很多人在房價低迷的時候不敢買，存疑觀望，以為房價還會再低，等到房價飆漲上來，這些人更不敢買，以為房價會再反轉回跌，事後證明，這些存疑觀望的人都錯了，錯失了購屋的時機。

所以說，如果你只會抱怨房價高，只會後悔當初為什麼沒有買，為什麼你不能選擇好時機進場？如果只是一直在等待，你將永遠找不到合適的購屋時機。我們從長期的房價趨勢來看，房價只有愈來愈高 ，不會愈來愈低，在低點買進的人永遠是大贏家，現在房市交易不振，議價空間大，正是「逢低進場」的時候。

反市場操作的心理

都市的房子會越來越昂貴，市中心的房價也會越漲越兇。

買房子如同買股票一樣，切忌追高殺低，你永遠不可能買到最低價，也不可能賣到最高價，買房子一定要有「反市場操作」的心理，當房地產市場上一片悲觀氣氛的時候就是買點，任何的重大利空出現也都是買點。
不要以為台灣房價會大跌，看看台灣都會區所呈現出來的現象，只要繼續朝著都市化發展，交通建設愈來愈多，都市的房子就會越來越昂貴，市中心的房價也會越漲越兇，因為土地是稀有的。所以儘管政府持續打房，房價還是不可能會大跌。

看看十年前的房價，甚至時間拉長到二十年前、三十年前，房價何時有大跌的時候？碰到一時的利空消息(例如九二一大地震、SARS、金融海嘯)，短期或許會跌，長期來看只有上漲。原因很簡單，物價只會不斷上漲，房價隨著經濟持續發展自然也會越漲越高。

期待大跌不切實際

內政部將容積限制下修，自二○一五年七月開始，未來都更區域容積上限為一點五倍、非都更區域則為一點二倍，與現在的二倍相比，將減少五成以上，導致仍持有土地的業者，為了避免興建面積減少，會積極搶照搶建，未來二年的推案會增加更多，有學者認為，這將不利於房市後市發展。

不過，我們可以從另一個角度來看，獎勵容積與產權登記限縮，加上工資成本愈來愈高，明年容積限縮將使建商利潤少百分之十以上，建商一定會反映在房價上，因為建商絕對不會做賠本生意，建地成本增加，為求利潤，建商更沒有降價空間。過度期待明年房價大跌是不切實際的。

政策嚴格管制房市投機炒作，但房價仍堅硬如常，「住展」最近曾公布調查顯示，各區仍頻現高價，甚至不少新推個案創下區域天價，說明新案房價仍是鐵板一塊。尤其是台北市，七月新案成交均價漲破每坪九二點三四萬元續創新高，新北市、新竹七月份則小幅下跌，整體房價依然堅挺。官員、學者預測的房價會全面性鬆動，恐怕不是事實。

進場看屋挑選產品

交通便利、臨近公園、生活機能方便、靠近良好學區，這些都是選擇正確「區位」的指標。

目前房地產市場的觀望氣氛濃厚，因為有太多外在的干擾因素影響到購屋心理，但需求仍在，等到年底選戰告一段落，觀望的心理降低，房市勢必恢復正常的供需關係，但買房不是去市場買菜，買菜可以隨到隨買，買房不一樣，買房前要先去看屋，而且要多看多比較，現在這個時候，正是購屋族進場看屋的好時機，開始挑選適合的產品。

每個人購屋時，都希望買的房屋將來能夠增值，投資購屋者最大的考量是能否獲利，自住客也希望將來房價能夠上漲，因為房子住了十多年後，總是會有「換屋」的需求，房價上漲，將來賣掉舊屋就可輕鬆換購更大坪數的新屋，通常「區位」是決定性因素，例如交通便利、臨近公園、生活機能方便、靠近良好學區．這些都是選擇正確「區位」的指標。

通常購屋者會隨著不同年齡、不同經濟能力而有不同的需求，不論是首購或換屋，愈早開始愈好。踏出了第一步，才有第二步、第三步的可能，畢竟買房子不見得是一步到位， 但更重要的是，不要什麼都不做，也不要只是在觀望等待。

買房不該看短期，再專業的人也無法準確預測房價漲或跌，房市過熱了就休息一下，漲多了拉回「修正」而已，房地產走的是個大趨勢，在物價上漲的年代，房價長期絕對向上走。房屋是會增值、保值的產品，加上現在的利率低，買總比租划算。

房子具有稀有特性

房地產優質建案不易常見，只要市場一釋出，有心人就會緊盯，「寧可買貴不願錯過」，原因是房子具有「稀有特性」，好的房子，賣一間少一間，想等跌到最低點再進場，早就被買走了，而且你也不可能知道什麼時候房價才是最低點，因此，市場相對轉冷時，就可以逢低進場。

不要擔心此時進場買房會被套牢，從長遠來看，買房子絕對可以打敗通膨，達到保值及增值的效果。有項研究顯示，在七○年代初就買房子的人，若長期持有到現在，房產最高增值幅度更可高達四十五倍以上。買對好的房屋，會讓你有易漲難跌的效應，只要符合需求就勇於出價嘗試。因為，房價已經回不去了。

【文/住展雜誌】高壓的都會環境讓人嚮往自然美景，期待在水岸山林中忘卻塵務經心；業者看準商機，選中河岸山坡推出景觀住宅，讓民眾享受回家即度假的優閒自在，卻也常忽略住宅所在的安全性……

『見證水岸遼闊，方知什麼才是真正的居家享受』、『打開窗，你擁有的是一片森林』……，諸如此類的文案，讓消費者對在家便能體驗自然美景的景觀宅極其嚮往，座擁特殊景緻不僅賦予住宅更大的增值可能，也提供住戶排遣都市辛勞的舒壓好空間，並造就景觀宅『市區價狂飆，郊外速完銷』的不敗地位。

在美景當前的誘惑下，消費者也容易忽略所在河岸山坡的安全性，景觀住宅若選址不佳，在遭遇災害時往往較一般住宅面臨更高的風險，為了能高枕無憂的徜徉居家風景，看屋時的明察秋毫與事前事後的準備功課絕不能少，究竟該如何分辨景觀宅所在是否安全呢？本刊邀集多位專家分享選擇小撇步，讓您成功入手『居安滿分，景色加分』的美麗宅邸！

自然地景藏玄機

當消費者走訪景觀宅建案時，除了確認景色是否真如廣告所言的真實性外，更重要的是看看地點是否有地形與地質上的瑕疵，一眼瞬間的自然地貌，其實也透露了住宅位置的安全資訊。

山間谷地─地勢坡向認真看

在山坡地帶，國人最熟知的便是順向坡隱藏的潛在危機，從北二高事件到近日的丹鳳山爭議，國人對順向坡的敏感度僅次於斷層地震，但若岩層未露出地表，消費者也難以判斷所在地是否為順向坡。中研院地球所汪中和研究員表示，可藉由鄰近坡地上的植生做簡易判斷，在正常狀況下，植物生長應筆直向上，若有明顯彎曲傾斜的現象，即表示底下地層可能不太穩定。

再者，順向坡災害多導因於坡腳被破壞，使得邊坡失去支撐，進而導致走山，愈陡峭的邊坡，受重力影響愈大，災害規模也愈大，因此盡量選擇坡度低於十五度的緩坡，一般人將食指與中指自然展開(不刻意用力撐開)後的角度即約十五度左右，可作為簡易測量依據，若所在地坡度過大，就必須提高警覺。

林熺麟主委指出，擋土牆與排水系統的保養維護，是坡地居安很重要的一環。

逆向坡雖較順向坡而言相對安全，但也容易有落石掉落，其中岩石的風化崩解為較常見的成因，上驊技師事務所暨省土木技師公會的山開主委林熺麟博士指出，若住宅鄰近的岩壁出現風化裂痕，發生落石的機率也較高，而部分業者會以岩釘、岩栓或填縫劑接合等方式修補破損，出現這些填補措施的地方，也透露出岩壁結構已不甚完整的訊息，建議還是與山坡保持適當距離，以免遭受波及。

文化大學理學院院長盧光輝也強調，水是坡地災害的催化劑，當土壤及岩層含水量達到飽和，就容易鬆動發生山崩土石流，這時水流的匯集處便是土石的堆積處，因此山坳與山谷並不是理想的居住地，八八風災的重災區小林村，便是坐落獻肚山的河谷低地中，在大規模走山之下慘遭淹沒。

坡地植物正常應筆直向上生長(圖左)，若植生傾斜則可能為順向不穩定岩層(圖右)。

林熺麟並補充道，土石流的影響地帶，通常是以溢流處為頂點的一百零五度角範圍，避開此區間安全性就相對提升。有鑑於民眾在看屋時，不見得會那麼仔細，林主委提供消費者最簡單的判斷依據，便是觀察基地周圍的山坡植被是否茂密、有無多年生的大樹，若沒有的話，代表當地土石不穩固，變動性大，造成植物的更替頻繁。

另外，民眾也可環視基地所在的周遭地勢，若基址明顯高出或低於地勢走向，呈現不自然的狀態，多半為人工填土或挖邊坡所致，填土基地的新、舊土接觸面，在飽含水分時更易滑動；邊坡挖空則可能導致山坡塌陷，與等高線趨勢一致的建築基地，較沒有安全上的疑慮。

河邊水岸─河道彎處要注意

鄰近山坡的住宅怕山崩，緊靠河岸的房舍，最怕的就是地基掏空；這事可非同小可，一旦地基出了問題，輕則花大錢修繕，重責房屋倒塌，因此購買河景宅時，務必注意是否位於河川的侵蝕岸。

盧光輝表示，當河流從陡峭的山區進入平原後，流速減緩形成蜿蜒的曲流，從河川的上游往下游方向看，轉彎處突出河道的為凸岸(滑走坡)，凸岸處水流緩慢，盛行堆積，故危險性較低；而相對凹陷的一側則為凹岸(侵蝕坡)，因水流快速，攜沙能力強，侵蝕作用發達，若要選擇居住位址，凸岸會是比較好的選擇。

除了河岸的屬性需要注意外，兩凹岸間的地段若過於狹窄(曲流頸)，在兩側侵蝕旺盛的情況下，若遭遇強大水流時恐有截斷風險，不適合長期發展；那筆直的水岸是否就比較安全呢？也不盡然，彎曲的河道有助河流減速，使侵蝕能力下降，反之，河道筆直將使水流蓄積強大量能，這時河川第一個轉彎處便相當危險，不僅淘空風險高，河堤沖潰的機率也大，因此位於直線河道轉彎處的住宅要特別當心。

中研院汪中和表示，由於氣候變遷加劇，選擇景觀宅時需更加注意，避免面臨災害。

中研院汪中和也提到，位於河川交會處的沙洲，多為河水氾濫的泛流區，最易遭逢水患，若真要在此居住，低樓層最好敬而遠之，以免生命財產屢受威脅；另外也提醒消費者，若建案主打同時享有山河美景，須留意基地是否位於河流從山谷進入平原的沖積扇上。

河岸住宅需留意是否位於河川凹岸或曲流頸地帶(圖上圓圈處)。

沖積扇地帶多為地質敏感的地下水補注區，與地下水面高的低窪地區同為地震時土壤液化的高風險區，民眾看屋時不妨走到附近制高點觀望，看看基地是否位於沖積扇端，以降低購入地質敏感區的風險。

周遭設施顯端倪

消費者不僅可透過自然地貌來判斷安全性，周邊硬體設施的狀況也是洞察基地安全的好所在，良好的人工防護措施對住宅安全有極大的保障，但若不用心維護，這些建設不但沒能發揮功效，反而還會加深景觀宅的危險性。

留意水往哪裡去

前述提及『水是災害的催化劑』，坡地若具備有效排水系統，也能減少災害的發生機率。林熺麟談到，消費者可在沒有打雷的雨天，觀察社區的排水溝，檢查排水是否暢通，並留意排水溝是否有高處水多，低處水少的情況；照理來說，水往低處流，排水系統愈低處，水量應該愈大，若情況相反，就說明有部分的水往建築物地基竄流，長期下來恐挖空基礎。

公共用水的花費也可以看出端倪。林主委說明，坡地住宅的用水是經過層層加壓送達高處住家，中間必然有所滲漏，而滲漏的水量均會計入公共用水當中，因此民眾可以核對自家用水與公共用水的差距，看出管線漏水的大致狀況，若兩者差異過於懸殊，可能載運途中大量流失，造成坡地含水量大增，面臨滑動可能。

河岸住宅則需擔憂淹水的危害。民眾或許覺得住家附近有河道堤防，能有效防止河水漫延；確實如此，但堤防不只約束了河道內的水外流，同時也阻擋堤外的積水排入河川，成為水漫金山的幫兇。而哪些地方容易積水呢？汪中和研究員告訴消費者，可觀察建案附近是否設有抽水站，有的地方即為水患好發區，若要在此居住，得先做好心理準備。

同時也建議消費者在低窪地區多多走訪，觀察舊屋有無水漬線及其高度，便可了解該地是否曾發生水災，以及水災發生時的淹水高度；而建案鄰近房舍的窗角、牆邊若有傾斜的裂痕，或道路向一側塌裂，則象徵底下岩盤可能有所變動，或地基遭掏空陷落，藉以辨別建案的健全。

擋土牆的千言萬語

河檢閱坡地附近的擋土牆與地錨(放大處)是否有毀損情事，避免發生災害。

擋土牆在台灣山間十分常見，主要是為了阻擋邊坡滑落，這也表示有擋土牆的區域，皆隱藏有地質災害的風險，而擋土牆若規劃不當，非但無法減輕災害，反成弊害加劇的拖油瓶。

林熺麟直言，一般擋土牆多在十公尺以下，因山坡基部是壓力最大的地方，崩壞風險最高，須針對此處加強防護，但若擋土牆建置逾十公尺，說明該山坡有很大面積具崩塌可能，需特別當心；且正確的擋土牆應只擋土而不擋水，才不會增加承重負擔，但許多擋土牆的排水孔常因缺乏保養而阻塞，造成擋土牆背後土方的沉重壓力，最終壓垮擋土牆而坍塌。

買家應在雨後的晴天觀察建築物後方的擋土牆，若擋土牆排水通暢，晴天時應呈現乾爽，假如晴天仍濕淋淋，即是後方水流無處宣洩，勢必釀災；此外，建築物也需與擋土牆保持約為牆高二到三倍的安全距離，不可緊貼擋土牆，因擋土牆已承受來自水平方向的壓力，若再加上建物向下的垂直重力，將使擋土牆結構遭到拉扯破壞，這時緊鄰的建築物便取代擋土牆功能，成為抵擋土石的第一線了。

為加強擋土牆的穩固性，會在其上打入地錨，將牆面與深處岩盤牢牢鎖死，然而地錨時間一久也會有鬆動、鏽蝕等問題；消費者若發現地錨露頭出現裂化，周邊牆面開始破損，應盡快遠離，避免重演林肯大郡慘劇。周邊設施的警訊多半是保養不善的後遺症，其實多留點心，就能降低災害的發生。

資訊公開揭秘密

文化大學盧光輝院長說明，現今政府資訊公開，民眾可從官方相關網站獲得災害潛勢資訊。

三位專家坦言，辨別地質災害的專業性強，且成因複雜，一般大眾要能融會貫通並加以運用，實在不容易，其實政府基於資訊公開的立場，早已責成水利署、水保局、中央地調所等各有關部會，製作網站提供大眾查詢，現在民眾也不需要到個別部門的網站分別查詢，行政院國家災害防治中心(www.ncdr.nat.gov.tw)即為統合的資訊平台，各項災害潛勢區且可查找。

台北市大地工程處(www.tcge.taipei.gov.tw)也針對山坡防災與地質提供線上查詢，讓民眾對各地風險一覽無遺；並且開發手機應用程式，讓消費者可以在建案所在地連線查詢，台北市大地處『台北坡地E指通』與中央地調所的『地靈靈』，都是消費者看屋時的好幫手。

另外也可利用谷歌地球(Google Earth)歷史時間軸，查閱西元兩千年至今的歷史圖像，用以觀察所在地這幾年來的地貌變化，讓您能選擇地點最佳的景觀住宅；除了選擇一個好的地點，好的建商也能讓景觀宅的安全品質更有保障，畢竟頂級的環境，也必須有一流的居家硬體，才能讓民眾感到物超所值的完美享受。在做足功課之後，就請帶著愉悅的心情，去尋找那間專屬於您的安全美景好宅吧！ 

【文/住展雜誌】建物綠化人人贊同，但結構安全可不能隨意苟同，房屋體質稍有差錯，漏水壁癌夜長夢多。只要選對綠材建材，按部就班確保品質，暖化危機你我皆能挽救。

全球一百二十多位國家領袖九月齊聚紐約，針對氣候變遷與降低二氧化碳排放量舉行高峰會，根據報告指出，全球碳排放量今年再創新高，這也讓反暖化抗議遍地開花。而危機當前，身為地球公民的我們能做點什麼？

根據聯合國研究指出，當城市綠屋頂率達七成，整個城市的二氧化碳量將減少八成。台灣都市地區以集合式建築、摩天大樓為主，屋頂佔了近一半的不透水表面，導致都市熱島效應（Urban Heat Island Effect）浮現。有鑑於此，政府近年開始參照國外做法，推廣建物綠化。

但「綠色復興運動」背後，所隱藏的居住安全，多數民眾並不會馬上感受，尤其許多人早有在屋頂或陽台栽種的習慣，卻忽略家中漏水、壁癌惡化的原因即源自於此。尤其是屋齡偏高的中古屋，當初設計施工不當，導致牆面、柱體出現蜂窩、內部鋼筋生鏽，若加上錯用植物，反穿透樓版破壞房屋結構。

因此執行之前，仍須檢視房屋條件，聽聽專家意見，而欲購買新屋的民眾，也須先了解建材與施作工法，才能完成都市綠洲的夢想。

綠屋頂／綠牆趨勢將席捲

若建物狀況良好，綠牆不但能改善西曬，也不會對建物造成重量負擔。

廣義綠屋頂（Green Roof）是指屋頂綠化或是綠牆、陽台等，目的是將失去的綠地從空中及立面找回來，以降低都市熱島效應。綠屋頂按照植栽種類及介質（替代土壤材料）厚度分為三種：分別為精緻（花園）型、盆缽（混合）型、粗放（薄層）型，而前兩者較受台灣民眾歡迎，後者盛行於歐美。

台北市曾在民國六十七年頒布「建物屋頂美化實施方案」，並明確規定綠化面積、屋頂結構載重設計等，但因無良好技術規範配套，導致九十一年公告廢止。而近年捲土重來，宣布「綠建築自治條例」草案，將公有及欲取得綠建築標章的民間建物，皆納入綠屋頂推動計畫，規定屋頂平台須有一半以上的綠覆面積，並設置雨水回收、澆灌系統等。

新北市、台中市與高雄市則更早起跑，已有明文規定新建案審查須符合屋頂綠化，自九十九年起便連年推出綠能屋頂計畫，制定相關獎勵，補助社區、學校等公私立團體設置綠屋頂及太陽光電屋頂等。內政部也於八十八年開始實施綠建築標章制度，以「生態、節能、減廢、健康」為評估主軸，訂立「九大指標」，營建署並制定相關容積獎勵辦法。

施工不佳　植物加重破壞

從政府的配套措施來看，新舊建物皆有相關的獎勵與補助，民眾也願意藉由綠化家園，提升生活品質與趣味。但房屋是否「適合」綠化？該如何「評估」房屋結構？才是箇中奧妙。

台灣省結構工程技師公會理事長藍朝卿表示，綠牆依附的植物重量較輕，並會隨著慣性自然生長，可減少西曬困擾；但缺點是植物根部的吸附力強，若房屋施工時混凝土養護、搗實不佳，加上地震造成結構損壞，反而會被夾帶水分的根系侵入孔洞，造成壁癌惡化、漏水等問題。

高齡舊屋　最怕種植喬木

綠屋頂在植物選用上，就屬喬木的整體載重量最高。精緻型綠屋頂所種植的喬木需要預留「樹穴」∣約六十分至一公尺左右的介質幫助生長，整體約三百至六百公斤／平方公尺的承載重量，對於高齡舊屋的風險過大，較適合新大樓。

由於喬木需要至少六十公分的樹穴，有些建築設計會將局部樓版下降（降版），或是加高花台，只是做到一公尺以上的花台也不美觀，因此會設計降版，其結構施工較複雜，因此買房時，要特別注意這個細節。

海砂屋、老舊矮屋太危險

於屋頂進行植栽，會有水分留滯，不建議海砂屋跟隨綠屋頂風潮。因海砂屋的氯離子含量過高，已加速鋼筋腐蝕，若又長期遭到水分滲透，無疑是加重房屋「病情」，危害居住安全。

藍朝卿理事長指出，屋齡三十年以上的中古屋，由於當初建築法規並不嚴密，無法承受喬木類的空中花園重量，加上早期建築較矮，柱體尺寸也較小，且無防震設計，若屋頂越重，地震時，頭重腳輕搖晃擺動的幅度更大。因此，建議中古屋要執行綠屋頂，應先請結構技師評估，給予配套方法。

而現今的高樓建案，已加入防震設計，樓高越高，樓版厚度與樑柱越大，有喬木的空中花園所帶來的負荷較低，因此相對於老舊矮屋，新屋更有本錢執行綠屋頂政策。

鋼承版樓版　強化綠屋頂

新建物的綠屋頂則須注意頂層樓版的施工與承重，通常RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨+鋼筋混凝土)甚至是SC(鋼構)並沒有所謂適不適合綠屋頂／綠牆的問題。但藍朝卿理事長表示，因為近年SRC建物比例增多，混凝土結合鋼承版可節省大量施工架與支撐架的成本，並加速施工進度，不但能減輕自重，也助於提高載重力，較適合綠建築。

物理內襯　確保綠化品質

台灣省結構工程技師公會理事長藍朝卿表示，新建物若要執行綠屋頂，可採用物理防水層施作。

除了重視結構，防水更是不可馬虎的基本功。防水層施作方式多樣，例如化學性的剛性防水，或是加上橡膠、塑膠粘貼的柔性防水。但藍朝卿理事長建議，若要做到一勞永逸，內襯可採用不鏽鋼或玻璃纖維（FRP）補強。玻璃纖維造價較不銹鋼低，重量輕、強度大，非常適合綠建築。

但目前建案多是照著技術規範走，較少另外補強防水層，但隨著自力／簡易都更的案例增加，參與的民眾或許可另要求合作廠商將此設計加入建物，更加倍安心。

綠屋頂　可截流都市暴雨

台灣公園綠地協會祕書長許榮輝認為，薄層型綠屋頂最能兼顧結構安全與綠化。

台灣公園綠地協會祕書長許榮輝說明，綠牆多由爬牆虎等藤蔓類植物自然生長於牆面，不但可有效改善西曬，也不須費力照顧，但昆蟲與鳥類喜愛棲息，台灣許多住家還不太能接受。另一種便是工地的盆栽式外牆，雖然屬於人工植栽，但多少能補償施工所帶來的環境汙染。

而政府目前主推綠屋頂，主要是因為台灣氣候炎熱，夏日午後雷陣雨或颱風所下的暴雨，水流量過大造成淹水，且無法有效儲存。許榮輝祕書長表示，十至三十公分的土壤就能截流雨水，大於十公分的綠化屋頂，全年能減少六至八成的逕流量。綠屋頂若能建構排水系統，便能有效控制都市的淹水情形。

高維管綠屋頂　適合新屋

精緻型綠屋頂以小型喬木、灌木、草坪等豐富景觀層次來設置庭園、座椅、步道，可提供民眾休憩，但由於整體的承載重量需六百公斤／平方公尺以上，樓版結構的計算須更加謹慎，如前所述，新建築也較適合。

由於可供休閒，植物種類豐富，需要高度的投資與維護管理（高維管），連帶也提升建物附加價值，作為新建案吸引消費者的賣點。因此如豪宅類的建案，通常會規劃花園庭院，並配合物業管理作維護。許榮輝祕書長也建議，若要種植喬木，以能適應的原生種，如生長於海邊的白水木、或是適應熱帶的羅漢松最適合。

另外，由於傳統土壤重量過重，可用如陶石、發泡煉石、蛭石等不易流失，體積穩定的專用介質取代。

由於傳統屋頂綠化，表土層不但高且過重，若改為薄層綠屋頂效果相同，但重量可減輕三至六倍。(資料參考：新北市城鄉發展局)。

低維管綠屋頂　同樣效果

粗放型與盆缽型屋頂相較於精緻型綠屋頂，重量與維護管理耗費相對少，價格也便宜許多。以粗放型來說，介質約落在十至三十公分即可，承載重量約一百至三百公斤／平方公尺，以低矮灌木、草花和抗旱性強的地被植物、草皮為主，並適用於各種屋頂。

許榮輝祕書長表示，粗放型綠屋頂的植物會有季節性枯黃，並非規劃民眾休憩，因此台灣住宅的接受度較低，公有建物較能推行。但粗放型反而最能在結構安全與綠化間取得平衡，加上不需耗費心力照顧，適合一般老舊公寓等沒有管委會與物業管理的住戶。

盆缽型綠屋頂則適合用來種菜，技術單純，但需要在屋頂規劃走動的空間，雖然美觀效果不如前面兩者佳，但若配合設計，也能達到減碳降溫的效果。

綠建築重點　防水與排水

而綠建築在台灣漸漸風行，在淡水推出黃金級綠建築的崇實開發總經理蔡春湧強調，除了須先請建築師與結構技師估算好樓版的載重力外，建物更應按照規範將隔離過濾層、蓄／排水層、阻根層與防水層做好，並利用整體粉光加強混凝土強度。此外排水孔更要特別處理，並派員定期清理落葉、樹枝等。

綠建築品質　看施工履歷

台精緻型綠屋頂（花園庭院）雖能增加房屋價值，但須搭配良好的物業管理來維護。

民眾若要選擇綠建築建案，除了聽取銷售人員的介紹外，可針對兩個面向去詢問；蔡春湧總經理建議，除了辨識綠建築標章認證外，可從建材、施工以及管理方式來了解。並請建商提供「施工履歷」，如施工進程的照片、或是將其製作成動畫、圖示來幫助民眾檢視綠建築的真實性，越用心執行的建商越樂意將過程公開，而「施工履歷」也是未來推行建案的趨勢，提供消費者更大的保障。

另外，也能從管理面來詢問，由於目前新建案多採精緻型綠屋頂來吸引買氣，因此須搭配優良的物業管理，但維管本身應包含在管理費當中，不應隨著綠屋頂的建構而增加預算並加諸於住戶，反而該隨著節能減碳降低成本。因此購買前可針對如何執行維管來檢驗建案品質。

為環境盡力　為安全用心

從綠屋頂的推行，延伸到綠建築的推動，受訪者皆不諱言，在屋頂上種植植物，除了添增屋頂重量外，保水與排水須同時兼顧，常理上多少有點矛盾。但為了改善城市生態環境，為灰濛濛的景象添增綠意，綠化技術的演進勢必成為全球趨勢。

但綠化最重要的，是以保障結構安全與永續維護為基礎。無論是中古屋抑或新屋，皆須按照政府提出的標準與規範流程執行，而非為了方便忽視安全；產學界也建議，以綠建築規範來說，地方政府應針對地區氣候特性，另外提出因地制宜的細則；此外，更應預想維護管理所耗費的能量與金錢，以免本末倒置，增加能源損耗。

【文/住展雜誌】台灣因為少子化問題快速惡化，總生育率僅剩零點九四，是全球生育率最低的國家，據國發會預測，我國將進入「人口負成長」年代。於是有論者斷定，房價即將泡沫化，但真的會如此嗎……

國發會發布最新的人口推估資料，台灣在民國一一一年，人口將會呈現負成長，比原先預期快了四年。此消息一出，引起各界廣泛討論，其中有不少人表示，「當人口負成長，代表房屋會供過於求，建商蓋那麼多房子會賣不掉，房價即將崩盤。」我們要討論的是，這個論述會不會成真？

從事實驗證　說法難成立

從近十幾年來看，台北市人口與房價走勢無百分百正相關。

從邏輯上來說，「人口負成長若與房價崩盤畫上等號，那就意謂著，人口正成長時房價就會漲，所以房市至少還有八年大多頭，應持續漲到民國一一一年。」但問題是，市場分析、預測，真的有如此簡單嗎？答案顯然是否定的。

以台北市為例，房市在九十一年下半年就已出現復甦跡象，雖然九十二年三月爆發SARS疫情，房價一度受挫，但SARS疫情受控制、利空淡化後，當年下半年度房市迅速回溫，房價就出現上漲訊號，此年度普遍被視為這波房市多頭的起點；九十三年買氣續熱，多頭訊號更獲得確立。

從九十二到九十七年間，台北市房價一路狂飆，直到全球金融海嘯來襲，房價才在九十七年至九十八年上半年間作出短暫修正；但九十八年下半年度，房價又出現凶猛漲勢。

可是在這段房價飆漲期間，台北市總人口數變化卻令人跌破眼鏡。在九十二年底，北市人口數為二六二萬七一三八人，到了九十八年底，人口僅有二六○萬七四二八人，減少近二萬人，顯示人口數量與房價走勢完全背離。直到擴大實施「助你好孕」等社福補助後，人口才止跌回升。

又以高雄市（指未升格前的高雄市，不包括舊高雄縣行政區，以下同）為例，自九十八年下半年開始，高雄房市隨不動產景氣好轉而升溫，接著拉出一波可觀漲勢，現在高雄中心房價多開出三字頭，連市區外圍都已拉到二字頭。

短短幾年之內，高雄房價以倍數上漲，但人口數卻從九八年底的一五二萬七九一四人，呈現逐年下降，至今年八月，降至一五二萬一○七六人，減少近七千人。

人口續流失　房價卻上漲

原高雄市人口不斷流失，但房價不跌反漲。（圖為愛河之心）

根據以往的論文研究，社會遷徒對於住宅需求有較顯著影響。當社會增加率高，住宅需求會快速增值，尤其是因工作因素而遷移時，會較快反映到住宅需求；當社會增加為負值，代表人口移出，則房市賣壓重、住宅需求減弱，房價趨於疲弱。

不過這項論述，似乎與現況並不吻合，因為高雄市在升格後，原高雄市人口仍持續外移，但房價非但未跌，反而還漲翻天。就連人口外移最嚴重的南高雄，如苓雅、前鎮等區，平均房價也未下跌；苓雅區文化中心周邊、前鎮區「亞洲新灣區」豪宅案，單價卻頻創新高。

特別的是，高雄市三民區是高雄房屋交易的熱區，往往占據每月房屋買賣移轉棟數第一、或第二名。若按學術理論，三民區人口理當穩定成長，才會增加住宅需求；但事實是，三民區人口逐年外移，從九六年至今，已流失約一萬人，但交易依然熱絡。

台北市與高雄市是我國兩大直轄市，具有指標意義，但從過去經驗觀察，人口數量與房價漲跌似乎沒有必然性。原因在於，期間有不同因素拉抬房市，抵消人口負成長的干擾，如土增稅減半持續實施、貨幣量化寬鬆、優惠房貸、調降遺贈稅等措施。

不可否認的，單從供需理論來講，人口與房價之間，是有或然性存在；但人口數量與房價真的有必然性嗎？其實，人口負成長使房價崩盤說存在以下幾個盲點，以致於預測時可能失準。

 盲點一 非自住行為無法量化

非自住性的購屋需求無法量化，也無法從人口量中看出來。（示意圖）

人口數影響房價論最重要的立足點，是「出自於基本的購屋需求」，且「人口量與需求度成正比，人口越多需求越高，越少則越低」。換句話說，人口數與房市需求，二者的關係是連動的；雖然實質上無法用數據量化，但在慨念上卻具備量化的意義。

然而，這項論點卻忽略非自住買盤的存在。所謂非自住買盤，包括投資、置產或節稅、避稅等需求。而這類需求完全無法量化，難以勾稽、證明一個人需要投資多少房地產，才會獲得滿足；或者需要買多少房子，才能達到移轉財產給孩子，來節省繳納贈與稅的目的。

打個比方說，餅舖裡有個十個人，每人想買一盒餅，而餅舖恰好剩十盒餅，此時每人買一盒，大家都能用正常價格買到餅。假設其中一人想買五盒餅，則餅就供不應求，若想買到餅，則有人就得加價，餅價就會上漲。

這種想多買餅的行為，已超乎「基本需求」，屬於「額外的需求」，就如同投資置產、節稅行為一樣，都是房市基本、自住需求之外的額外買盤。這種額外需求，容易推升房價，卻是人口量與房價關係論無法解釋的部份。

盲點二 政治與政策風險

在房市發展史上，政治情勢與政策動向，始終扮演極為重要的角色。在部份情況下，官方釋出的政策利多，或者政治局勢安定，都可以引導房價上揚，人口量微幅的變化就顯得相對不重要。

例如前述所提到的土增稅減半、數波優惠房貸，以及遺贈稅調降等措施。利多政策所產生的結果，就是「催生出原本可能不存在、或可能不會發生的購屋需求」。

相對的，若政策偏空，或國際政治動盪，則對房市會產生壓抑效果，如奢侈稅、選擇性信用管制與房地合一課稅等措施，以及兩岸飛彈危機等；當然，這完全與人口量無關。因此作房市展望時，短期政策與政治風險或許還能掌握，但中、長期幾乎是難以預料的。

 盲點三 總經不可預測性

在大多數情況下，房市景氣與總體經濟走勢相仿，而經濟對房市的影響，通常大過於人口變化；房市的轉折點，往往就是經濟循環的轉折點。

例如九七年美國雷曼兄弟倒閉，引發全球金融海嘯，讓國內房價出現短暫回檔。在此之前，幾乎沒人料到雷曼說倒就倒，誰又會想到全球金融體系在一夕之間崩潰？更出乎意外的是，隨後以美國聯準會為首的各國央行，大肆實施史無前例的「貨幣量化寬鬆」政策，使資本市場資金氾濫成河，間接導致房價飆漲。

在全球化的浪潮之下，各國經濟連結愈來愈密切，更難避免暗藏的系統系風險，而未來的經濟走向，更是詭譎難辨。惟可確定的是，若經濟展望晴空萬里，市場資金豐沛、利率仍低檔，縱使人口量小跌，亦無礙多頭格局。

 盲點四 通膨與成本變動

伴隨經濟成長而來的，就是良性通膨；通膨推升物價，物價一漲，房價就容易漲。房價上漲的基礎，是因為通膨環境下使造價成本提高，包括土地價格、建材價格、員工薪資等，即所謂的推案成本。

若扣除所有外部因素，建商制定房屋價格的公式，就是「成本＋利潤=定價」。當推案成本上揚，房屋售價必須跟著調漲，否則開發商就得作賠本生意，這是資本市場不變的鐵則。

以台北市來說，土地成本至少占推案總成本的五成以上、高則可達七成，若土地價格不降，房屋售價就難下跌。因為一旦建商削價求售，所拿到的價金也買不到同條件的土地，所以除非實在不得已，建商通常不願降價。而這也是大眾在討論人口負成長時，欠缺思考的層面。

論房市前景　關注四趨勢

除上述各種原因之外，左右房價因素者，還有天災、疾病、建設等項目。大眾必須釐清的是，「房價是漲是跌，是市場多空訊息交戰的結果，而非『人口數量』單一指標所造成。」

當然，從學術理論上而言，人口負成長確實會對房價產生壓抑效果，只是「時間要拉得夠長」，也許要在人口負成長十年、乃至於二十年後才看得出影響。

我們再假設一個情況，倘若人口真的負成長，那房價真的會跌嗎？房市又會有什麼趨勢變化？

 趨勢一 小宅需求和價格續穩

台灣人不婚、晚婚與少子化，已成為普遍現象，而該現象反映在房市中的，就是需求空間減少，通常只需要小套房、兩房一廳，即可滿足需求。所以房型縮小，正可迎合家庭結構的變化，即使人口負成長，小宅的需求仍熱，價格將相對較好。

曾幾何時，大台北最受歡迎的產品是三、四房，但現在卻變成小套房或二房，而小坪數推案也居高不下。但諷刺的是，小宅推案熱絡的原因，並不是為了因應家庭結構變化，而是為了把房屋總價控制在一般購屋族可負擔的範圍內，才順勢把坪數縮小。

但無論如何，若少子化現象不變，小宅仍會是當紅炸子雞，其價格就不易下跌。相反地，大坪數市場除豪宅有撐外，一般大坪數產品需求就會慢慢下滑。

 趨勢二 都會區房價相對有撐

台灣地狹人稠，其中有高達近七成的人口，住在六都之中，人口集中在都會區的趨勢從未改變。據住展雜誌預測，即使人口負成長成真，人口依舊會往都會區擠，因為都會區、尤其是六都的社會福利、教育、醫療環境較佳，能不斷磁吸人口入住。

受到台灣民眾遷徒慣性影響，都會區住宅需求量將居高不下；若全國人口量負成長，就會演變成一個情況：那就是都會區房價越走越高，但外圍郊區人口減少、住宅需求下降，房價逐漸走軟。

假使全國人口負成長，人口高度集中的都會區，因為住宅需求量大，房價仍難大幅下修。除非台灣民眾遷徙慣性改變，或者有重大變故，否則都會區、尤其是台北市房價大跌的機率，其實並不高。

趨勢三 銀髮住宅需求量漸增

少子化使人口結構老化，銀髮住宅需求隨之攀升。

伴隨人口負成長而來的另一個議題，就是人口高齡化。據研究指出，高齡人口沒有購屋的急迫性，若高齡人口比重多，則住宅需求就會減弱。但業者與政府卻發現，現代銀髮族雖無購買一般住宅的急迫性，但對有照護服務的銀髮住宅、或者無障礙環境的通用住宅，需求量正與日俱增。

因此，政府極力鼓吹業者投入長期照護服務，其中有一項就是長照銀髮住宅。據衛福部估計，十年內有多達七十二萬人需要長照服務，而長照銀髮住宅將是未來看好的產品之一。
由於長照銀髮住宅的重點在於醫療照護與管理，單價比一般住宅來得高，加上供給低於需求，所以房價不易下跌。

 趨勢四 開放政策將支撐房價

台灣房市未來關鍵，或許繫在兩岸政策上。

前已提及，政策利多易引導房價上揚，而未來最可能實現的利多，就是執政黨力促通過的「服貿」與「貨貿」。若服貿、貨貿通過，對岸人員、資金將湧入台灣，帶進新一波的不動產買氣，屆時房價恐怕將再漲一波。

據服貿協議規定，來台工作的中國大陸職員，三年須申請一次展延停留，且展延無限次數。這意謂對岸職員來台，就能不斷申請展延停留，住一輩子也沒問題。那麼，這麼多人來台要住，不是租房就是買房，住宅需求可能暴增，房價又豈會因本國人口負成長而下跌？

未來變數多　論斷嫌太早

持平而論，未來市場如何變化、政策風向怎麼吹，或者經濟氣候是晴是陰，誰都無法百分百準確預測，更遑論憑藉國發國人口負成長預估報告，就斷定房價即將崩盤呢？

誠如政大教授林左裕接受本刊專訪所說的，若政府開放大陸資金來台買房，那台灣房價不只不會跌，還有可能香港化、一飛沖天。這不啻提醒我們，真正左右台灣房市未來走向的，是政府對陸政策，而不是人口數量的增長。

【文/住展雜誌】很多人都在等房價下跌，想等到「底價」出現的時候才進場，問題是，房價降到什麼時候才算到底？房價的高低，本來就很難評估，買賣雙方對房價的認知有很大的差距，買方想要談到滿意價格並不容易，因為合理的房價是多少？至今沒有一個標準答案。

「現在房價已經很高了，還能買嗎？」房地產市場中常常聽到這句話，這句話二十年前就有人說過，現在，仍然還有人在說著；的確，房價這幾年確實漲了很多，但現在的房價究竟是不是「絕對高檔」？或僅是「相對高檔」？可能還有很大的討論空間。

房價並非絕對高檔

七○年代初期，當時在台北市區買一間三房兩廳的公寓還不到二百萬元，平均每坪單價約六、七萬元，到一九九四年當時台北市房價一坪漲到二十萬元，有人就喊「房價已經很高了，還能買嗎？」，但喊歸喊，房價照漲，到二○一一年，台北市的預售屋已上升至每坪八字頭。

台北市的房價由每坪單價約六萬元漲到二十萬元，確實漲了很多，但這個房價並不是「絕對高檔」，當時認為「房價已經很高了，還能買嗎？」的人，現在看到房價漲至八字頭，都在後悔當年為什麼不多買幾棟房子。
也就是說，合理的房價是多少，沒有人可以回答出來；總體來看，或許有人認為不合理，但購屋者認為合理，賣家也認為合理，那就是合理價格。

很難判斷合理標準

房地產價格是否合理，事實上很難有一個判斷的標準，因為決定房價的因素很多，包含了房子的區位、土地價格、建材、土地分區使用、建敝率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀與環境等等，每棟建案會受到這些因素而影響到成交價格的高低，即使是同一棟大樓、同一樓層的隔鄰二間房子，價格也會不一樣。

外界普遍認為「房價所得比」四至六倍為房價合理的標準，超過六倍以上則認為房價有過高的疑慮，但此一判斷標準並不適用於台灣的情況，因為民眾買房除了使用薪資所得外，還會向銀行貸款，而「房價所得比」卻未將房貸的因素計算進去，因此，光看「房價所得比」未必精確。

要從自己立場來看

盤算一下自己的財務能力再看房會較適當。(示意圖)

幾個月前大家還為了「台北市民必須十五年不吃不喝才能夠買房」而大嘆房價不合理，但是沒有人能夠這麼多年不吃不喝。所以，「多少年不吃不喝才能夠買房」這種論點對有意購屋者來說意義不大，民眾在判斷「房價合不合理」時，還是要從自己本身的立場來看。

評估台灣各地區的房價是否合理，必須考量到各地區的就業和經濟環境，再加上地區性消費者的習慣等因素，因此消費者在購屋前，最重要的是看自己的財務能力，因此買房前先盤算一下自己財務能力再看房會較適當。至於「房價所得比」的數據，不必太在意了。

每一間房屋都有獨特性，房價對於每一個消費者來說它是件非常主觀的事情，很難去定義它合不合理，消費者必須切記，房地產買賣市場基本上是受到「供需法則」的支配，只要有人買就代表房價合理。

有人買就代表合理

房價的高低，本來就很難用「絕對數字」來評估，由於每間房屋特質都不相同，有不同的價格是很正常的事，消費者在買房子之前，如果擔心買貴了，中古屋可以透過實價登錄網站獲取的區域房價行情，預售屋或新成屋則可參考住展，來判斷出房價是否合理，作為自己出價的參考依據。

買賣房子只是買賣雙方一對一的議價，是買方跟屋主之間的交易而已，如何說服屋主便宜賣給你才是重點。房價的合理或不合理，存在於買賣雙方之間的認知，只要買方與賣方所達成協議的價格，就是合理的房價。

【文/住展雜誌】內政部認為房仲收費太高，有意調降房仲收費費率，將現行「服務報酬百分之六」的上限規定，修改為採比例逐級累退計收方式。但是，內政部似乎管太多了，在自由經濟社會，房仲的服務報酬多少，應由業者與消費者雙方自行議定，只要不超過上限規定，內政部就不要干涉。

內政部在民國八十九年間訂頒「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，房仲業者或經紀人員向買賣之一方或雙方收取服務報酬總額，合計不得超過實際成交價金的百分之六，這百分之六的仲介費用指的是「最高上限」，買賣雙方當事人可以視實際狀況，在此範圍內自行與房仲業者商議其所收取的服務費額。

買二賣四的行規

目前房仲業有所謂「買二賣四」的不成文行規，也就是買家需支付成交價的百分之二、賣家則需支付成交價的百分之四作為仲介酬勞，這種仲介價碼已經行之多年，但因市場競爭激烈，業者的仲介費收取早就自動降價，現在一般行情為百分之三到百分之五。

內政部認為房仲收費太高，顯示出官員對房仲這一行了解不夠深，房仲賺的是辛苦錢，房仲的工作時間很長，一般上班族是「朝九晚五」，上班八小時，房仲則是一大早出門，到晚上還要拜訪客戶，每天工作十多個小時，很可能跑了好幾天還找不到一個客戶，很多新進的房仲人員吃不消長時間工作、苦無業績而離職，房仲的流動性相當大，這一行的辛勞不是局外人可以想像。

房仲賺的是辛苦錢

房仲的服務報酬多少，應由業者與消費者雙方自行議定。(示意圖)

法院有個案例，屋主委託房仲公司售屋，雙方講好如果買賣成交，屋主要付一百二十萬元的仲介服務費給房仲，但成交後屋主反悔，認為房仲在簽訂仲介委託書之翌日，即覓得買主，房仲工作僅短短一天，竟能拿一百多萬元之報酬，顯然不成比例，因此不願給付仲介費，雙方打起官司。

法院最後判決屋主敗訴，應給付一百多萬元給房仲。法院指出房仲公司扮演居間人的角色，仲介委託契約為「居間契約」，於買賣契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，仲介公司於接受客戶委託前，平日須花費甚多人力、物力蒐集區域不動產相關資訊，以便在接受委託後，得以手上掌握之潛在買方迅速配對，加快交易之成立，不能因為房仲公司在一天內找到買家，就指其獲得高達一百多萬元之報酬不成比例。

平常就要蒐集資訊

法院的判決打破一般人以為房仲收費太高的迷思，房仲的服務報酬多少，應由業者與消費者雙方自行議定，雙方跟著契約走，買賣成交後，房仲就可以請求服務報酬，不能因為房仲公司在一天內找到買家，就指其獲得報酬與工作時間不成比例。大家只看到房仲一天就賺一百多萬，卻忽略了「仲介公司平日須花費甚多人力、物力蒐集區域不動產相關資訊」。

其實，內政部想要調降仲介的服務報酬，主要是二年前監察院的一項糾正案，監察院認為，內政部所訂的「不動產經紀業報酬計收標準」，未能考量仲介的「服務報酬」與其「勞務的價值」是否相當，以及不同地區房價差異，徒增交易成本之不合理現象，要求內政部檢討改進。

政府不要多加干預

內政部為了向監察院有所交待，才研擬修正仲介報酬計收標準，並要對不動產仲介業進行服務品質大抽查，視查核結果決定是否調降房仲收費費率。但內政部做法並不妥適，因為服務品質與仲介費不能劃上等號，房仲公司的服務品質如果不好，消費者自然不會上門。

仲介報酬標準已經有百分之六的上限規定，基於自由市場公平競爭原則，買賣雙方當事人視實際狀況，在百分之六的範圍內自行與房仲業者商議其所收取的服務費額。業者只要將報酬標準記載於房地產委託銷售契約書上面，讓買賣雙方事先充分瞭解，這就夠了，房仲業者服務報酬應該多少，由業者與消費者雙方自行議定，政府不應再多加干預。