【文/住展雜誌】社區裡讓您印象深刻的，是門口收信的管理員，還是為您遞上咖啡的社區秘書呢？來自物管公司的服務包羅萬象，也讓民眾對這強調精緻服務的行業充滿好奇，本文這就帶您來一探究竟！

近年來，主打『酒店式管理』的公寓大廈受到許多消費者青睞，居家生活即可享有星級飯店的尊榮服務，讓民眾為之神往，更有豪宅引進國際知名物管公司作為賣點，成就不凡身價。

這種透過優質的物業服務，提升社區整體質感的作法日漸普遍，也讓物業管理這一行，從刻板印象中的門房角色，蛻變成為頂端服務的代名詞。究竟這樣的改變從何而來？民眾又該怎麼選擇物管服務呢？本文透過享譽業界的品牌分享，解開您的種種疑惑。

什麼是物業管理？

從公共設施的硬體利用，到居家個人的軟性勞務，物業管理公司提供豐富多元的不動產加值服務，為使用者打造舒適優質的健康環境，而作為服務端點的居家場所與辦公場域，是民眾停留最久、使用最頻繁的重要空間，因此物業管理可說是大眾生活最前端的服務產業。

了解產業型態後，讓我們來探索服務的內容與性質。安杰國際物業集團總經理陳品峯表示，從我國相關法規中，可將物業管理的服務項目整合為三個層次─物業管理、物業服務及物業經營。

最基礎的物業管理，提供社區保安、清潔與機電維護等服務，這類服務與客戶端的互動較為間接，也是一般民眾最常看到的物管型態；其次的物業服務，則滿足住戶的生活需求，如代辦諮詢、活動規劃等，這些內容便與消費者直接關聯，也是感受服務品質最深刻的一環。至於最上層的物業經營，主要涉及不動產的活化與再利用，重點在於開發投資，屬於不動產整體規劃的範疇。

以消費者的立場來看，一般社區著重第一層的基本服務，新興的大規模大樓因管理訴求較為複雜，需增加第二層次的物業規劃，至於最高端的開發經營，需求者主要是建商等供給端的業者，與普羅大眾的關聯較低。

國際知名物業品牌─歐艾斯集團徐正穎財務長進一步指出，物業管理亦可根據建物利用型態的不同，區分為兩類，即設施管理(Facility Management)與資產管理(Property Management)，前者公共開放，後者私有隱密，在服務策略上也會有所差異，而一般住宅社區所需求的服務型態屬於後者，這也是台灣消費者比較重視的市場領域。

民眾在選擇物管服務之前，不妨對產業深入了解一番，不僅能釐清自身所需的服務內容，對業者而言，也更能掌握客戶的期待與需求，讓社區使用者享受到最貼心的服務品質。

需求到哪  服務就到哪

陳品峯表示，為確保服務人員的高素質，嚴謹的訓練課程是不可或缺的。

『滿足客戶需求』，是服務業的產業宗旨，物業管理的發展也不例外，不斷萌發的需求，也為服務帶來更多的可能性。

早期的低矮公寓住戶不多，公設單純，對於社區專業化管理的需求不高，但隨著都市人口膨脹與居民生活品質提升，規模龐大且公設多樣的高樓大廈佈滿都會天際線，此時不僅社區各項設備需要專門的管理人員，住戶之間也必須有個統籌溝通的平台，物管業者嗅到商機，促成服務的多角經營。

隨著時代的進步，智慧化的生活成為趨勢，物管公司也必須與時並進，將物業管理推升為『智慧型物管(I-Property Management)』，讓居家環境與民眾的科技生活無縫接軌，陳品峯如是說。

陳品峯也透露，近年來物管服務多元化的原因，主要受新興社區硬體設備帶動，特別是豪宅產品的推陳出新，對物業觸角的延伸有很大的影響。豪宅間的設施競逐，以及人員服務的精緻要求，是業者不斷精進的動力。

口袋深度 決定服務成數

尖端豪宅訴求的高質感服務，是物管進步的動力。(照片由安杰物業提供)

不過巧婦難為無米之炊，完善的管理服務需要一定的費用支撐，社會大眾雖重視服務質感，但往往希望以最低的價格換取最佳的服務，壓縮業者的獲利空間。這也是一些品牌物管走向高端的主因，畢竟豪宅客層有足夠財源支應產業的高人力成本，在沒有財務壓力的情況下，業者也樂於為豪宅提供高檔次服務。

首先是硬體的帶動，游泳池、健身房等設施，對豪宅而言已是基本配備，因此救生人員、健身器材的維護技工也成為部分物業延攬的人才，尖端社區也規劃有貴賓室或社區俱樂部等樂活享受的空間，衍生的調酒、輕食餐飲或咖啡沖泡等品味服務，也是高層物業不可或缺的舒活項目。

因此除了一般性維護的基本服務外，物管公司甚至與相關領域的指標企業合作，規劃融合課程訓練的複合性休閒活動，以滿足層峰生活的多元需要。前述的基本維護在一般社區也很常見，但後者的特別規劃，就是付出多寡的差別所在。

由於豪宅住戶對生活隱私與居家安全高度重視，在保安服務上也與一般社區大相逕庭，一般大樓多只在出入口配置管理員，並以監視設備為主，人員巡邏為輔的方式進行維安。但對高端產品而言，服務就需要加多一點點，監視系統的規格、人員巡弋的密度勢必提升，除了出入口的篩選外，停車場、大廳、接待中心的服務人員也為豪宅層層把關，不少保全人員還『身懷絕技』，讓住戶能放心交付。

面對社會高階對軟性服務的高標期待，陳品峯表示，為提供相應品質的人力，公司從航空業延攬空服座艙長擔任專職培訓教官，塑造服務人員的氣質與談吐舉止，並設置實境模擬室，降低員工因生疏而導致的慌忙失措，且人員多具備雙語能力，讓豪宅擁有最端莊的一線人員。

歐艾斯集團負責豪宅業務的盧紀帆區經理也說，親切主動的服務與飯店式的管理，對豪宅而言是不夠的，根據住戶需求，設計客製化的專屬服務，才能讓整體感受完美精緻；且公司在安排員工崗位時，會先了解員工的人格特質，予以『適才適所』的職崗，如此一來才能強化員工的服務熱忱，讓客戶享有賓至如歸的服務水平。

對於高端『典雅奢華』的精品級服務，一般大眾也無須羨慕；面對市場競爭，現今業者也以『家家皆豪宅，戶戶是好宅』的準則打造企業口碑，不論社區價位高低、設備新舊，營造最有效率、最貼近使用者需求的生活環境，是不變的準繩，整體的基礎服務多有一定水準，讓民眾感受到『平價而親民』的服務溫度。

只是消費者也要明白『收幾分錢作幾分事』的道理，服務業畢竟不是慈善事業，面對客戶『滿溢』的期待與要求，業者仍會堅守底線，因此民眾在挑選物業服務之餘，也要衡量一下社區財力，並與業者充分溝通，才能真正打造住戶滿意，廠商也樂意的優質管理。

國外有  不見得國內需要

幾年前，有豪宅建案引進國外知名酒店管理拉抬身價，一時蔚為話題，民眾也常希望能將他山之石，復刻回自家社區。但不同國家所需求的物管服務不盡相同，對物管公司而言，服務是在考量各地國情、地理環境等差異後量身訂作的，因地制宜的服務方針，才能貼近在地民眾的生活需要。

事業觸角進軍中國豪宅的安杰物業分享，中國豪宅的硬體設施雖然高檔，但服務底蘊尚處發展階段，未能追趕上層峰需求，因此中國客戶對服務的素質有所要求，也讓主打『台式溫馨』的安杰有了發揮的舞台；但在台灣，以客為尊的服務早已是產業的基本要求，消費者期待的是更具前瞻性與多元化的服務，單純的客製化已不能滿足整體市場，由此可見兩國對物業服務的需求差異。

而從國外跨足台灣的歐艾斯集團也提到台灣的『與眾不同』。徐正穎分析，台灣特有住商密集混合的生活空間，讓許多服務得以『去蕪存菁』，如國外盛行的代購服務，在台灣就完全不適用，台灣商業區並非遠離住家，有時代購服務反而會衍生回扣、圖利特定廠商等糾紛，將精力轉移充實其他服務，反而是比較務實的做法。

不同地區的物管服務無法水平移植，消費者在國外『學習經驗』的同時，也需思考是否適用於自己的社區？又有哪些地方應該酌予調整？才不至於向物管公司要求服務後，因與預期落差過大而白忙一場。

選擇品牌  享受服務滿載

盧紀帆指出客製化的服務，是品牌物業努力的目標。

儘管物業管理存在商機，但因產業進入門檻低，使得投入者愈來愈多，稀釋原有的獲利空間，廠商林立也造成服務品質的良莠不齊，未免劣幣逐良幣的情況發生，指標業者以品牌為後盾，迎戰市場衝擊。

盧紀帆談到，部分規模過小的業者，主要以低價競爭的手段搶占市場，但投入的服務成本不高，大多將業務轉包其他公司，不僅在品管控制上易顯瑕疵，面對問題時的處置能力與後勤支援也有所不足，選擇具品牌力的廠商，才能為民眾的生活安全嚴格把關。

陳品峯也認為，好的物業管理能提升不動產的整體價值，可說是『資產的化妝師』，民眾若想為不動產創造更大的效益，指標業者的服務不僅能鞏固社區素質，也能讓消費者的利益最大化，因此業界龍頭無不致力於擦亮招牌，以期在一片紅海之中徜徉自在。

每個簡單  都藏著不平凡

現今物業管理講求精緻化，與以往門房角色大相逕庭。(照片由歐艾斯集團提供)

『有需求產生，就有創造服務的可能』，是現代物管業者的最佳寫照；對於物業管理，我們看到的或許只是服務人員一絲淺淺的微笑，但這一抹笑意，卻是物管公司揉合區域差異、顧客心理與人員訓練等元素，所調配出來的精緻表現，這般具體而微的細節，卻是服務價值的深刻展現。

保全人員的交通指揮，門禁禮賓的溫柔問候，每個簡單的動作，都是千錘百鍊而來。或許對有些人來說，那只是購買來的例行性勞務，但買得來的是服務，買不來的，是成就服務的用心。有時，不妨換個心態來看看生活中再平常不過的一舉一動，也許你也能發現每個簡單背後不平凡的興味，為千篇一律的日子增添一些感動的小確幸！

【文/住展雜誌】經過傳媒與相關團體多年批評，官方終於在九合一選舉前夕，明白宣示將改革不動產稅制。然而，五月拍板的囤房稅，及七、八兩月「座談會」後的初步結論，和產學各界的期望，仍有一段不小落差…

稅制是一國財政是否健康、建設推動順利與否，及社會結構能否穩定進展的重要環節。而台灣在這方面顯然有很大問題，不動產稅制當然亦是其一。

過去，本刊曾多次規劃相關專題探討之。這幾年房價高漲，一般受薪階級早已負擔不起，卻看到實價登錄揭露一筆又一筆高價成交的豪奢物件；在一般民眾感受到更強烈的相對剝奪感之下，此一制度謬誤一一被放大檢視，更成為倡議改革團體砲轟的重點「對象」。

高房價 顯稅制漏洞

財政部年中宣布推動房地合一實價課稅且拋出初步構想，並已於七、八兩月舉辦兩場座談會。

到底是選情緊繃、必須回應民意，或真的看見問題且有心改善？總之近一年來，財政部確實動作頻頻；去年先拋出房地合一實價課稅議題，今年則先推出囤房稅，接著更進一步在七、八兩月連辦兩場座談會，同時宣示年底前初步規劃方案會拍板出爐，政策推動更已上達閣揆層級。

從稍早財長張盛和及江揆的相關談話來看，他們對此一改革，似乎早有腹案或定調。至於藍本，則應是六月間公佈，中研院跨各所匯整出的《賦稅改革建議書》。負責該報告中不動產稅制部分的中研院經濟所研究員彭信坤透露，財長和江揆在四月間，該報告剛出爐時就已取得副本。

該建議書明白提出，國內不動產稅制的主要問題在交易課稅過低，更是直接造成近年台灣貧富差距擴大的主因；而要讓不動產稅制回歸常軌，重點當然是買賣產生的獲利，須按實際交易價差(賣價減掉買價)來課稅。

中研院無預設立場

不過官方還沒開公聽會，六月江揆公開談話時就先拋出豁免或排除條款，七月首場座談會未邀集足夠產學代表與會，就逕自作成納入綜所稅合併課稅的規劃，當然引來爭議。彭信坤則強調，現行房產持有稅或遺贈稅問題也都很大，但持有稅之稅基，地方實可自行調高，且基於積極改善貧富差距的前提，中研院建議仍是(不動產)交易採實價課稅優先，惟對課徵方式無預設立場，重點是各界須充分討論、達成共識。

就目前外界意見或看法來看，大致分成納入綜合所得稅合併課徵，及另立資本利得稅目分離課稅兩大方向，官方傾向前者，業界則多贊成後者。彭信坤分析指出，兩者各擅勝場；另設資本利得稅目，好處是單純易懂、符合稅改簡化之大原則。納入所得課稅的優點則是量能課稅；畢竟同樣賣屋賺一○○萬，對月入斗金的富豪和一般受薪階級而言，還是有差別的。

然而對官方或中研院主張交易課稅改革先行的初步建議結論，剛卸任的房仲全聯會理事長李同榮認為，這就是改革只做半套；無足夠配套又倉促為之，極可能成為先前馬政府硬推動證所稅，最後草草收場、失敗告終的翻版。

有利得應分離課稅

李同榮建議，房地產持有稅也應同步檢討，好比須先興辦足量只租不賣社會住宅、照顧好弱勢居住需求後，才能談賣斷式合宜宅一樣。他指出，這幾年地方政府早就在調高相關稅基，形同持有稅增加，但顯然擔心衝擊層面太廣，甚至影響選情，因此隱而不宣。

所以他提議，持有稅應一併檢討並改為單一財產稅，除了非自用外，自用也可酌量加重，畢竟國內房產持有稅太低是事實。此外，既已房地合一實價課稅，奢侈稅及土增稅都應廢除，而且他認為應分離課稅，也就是另訂資本利得稅目。

李同榮更呼籲官方，改革忌諱選前急就章；要是沒有獲得諮詢討論機會，業者事後往往會透過關係向民代施壓，導致到實際修法三讀階段一定變調，證所稅就是前車之鑑。他認為，現在應先好好討論、從長計議，待實價登錄累積足夠資料，約二○二○年，會是最佳的實價課稅全面實施時間。

同樣剛卸任的地政士全聯會理事長王進祥也認為，要先有足夠實價登錄資料，推動房地合一實價課稅才會成功。也認為持有稅應同時檢討，並主張認定自用與否的準則，應取戶數、坪數及價格三項資訊交叉比對，五月過關的囤房稅只針對戶數，是有欠周延的。

王進祥更進一步指出，相關制度如果沒有跟著更改，房地合一課稅在實務操作上可能會有困難。因為現行制度，土地和地上物不但分開課稅，也分開登記、分開管理，如台灣鄉間，土地和地上物所有權(登記)屬不同自然人的情況就仍常見；另外，建物的起造人也不一定是地主或未來的建物所有權者。

分開登記 難實課稅

中研院經濟所資深研究員彭信坤建議，實價登錄資料已足夠，可讓奢侈稅退場。

據此，有心人士可將土地和地上物刻意分開登記，這樣就會使房地合一課稅之實價認定或課徵對象，出現認定上的問題。

對於王進祥的疑慮，彭信坤則引用經濟學的賽局理論(又稱博奕論)認為，執行上尚不致產生問題。他舉例，好比兩人分餅，一人負責切兩份、另一人先選；由於每個人都希望自己利益最大化，故最後都能達到公平分配的結果。

同樣的道理，固然現制土地和地上物分開登記，但屆時實價課稅是兩位當事人(登記所有權人)自己切割房和地的價格，援用賽局理論之下，發生爭議甚低。現行房地分離課稅則是公部門相關單位關起門來切割，當然會有爭議或疑慮。

房地合一實價課稅之另一爭議點︱土增稅存與廢，彭信坤表示，以目前國內國會或政治生態來看，廢除土增稅涉及修憲，將增加稅改推動難度，因此中研院建議維持土增稅與實價課稅並行，再採取事後退稅或抵減的作法。

但奢侈稅，現在就可考慮退場。理由是實價登錄已上路三年，因此一○○年中之後買進的不動產，現在賣出，已能取得買賣實價資料，可完全涵蓋奢侈稅之課徵範圍。

外國人可徵印花稅

彭信坤建議，政府可自此宣布，實價登錄上路後買進的房地產，日後交易就採房地合一實價課稅，如此既可停徵奢侈稅，又有宣示改革決心的意涵。

全面實施房地合一實價課稅的真正困難，是實價登錄實施前買進的房地產，價格或稅基如何認定。彭信坤指出，這可從公告現值輔以都市地價指數估算，雖然工程浩大，但技術面上並無問題。他還建議工業農業區也要納入實價登錄，否則實價課稅仍無法全面。

除以上建言外，中研院另一項重要建議，是針對外國人買房買樓，除了加重交易稅率外，應考慮仿效香港等地，加徵印花稅。

理由是，現在台北都會房價，對國內一般受薪階級而言貴桑桑，但對國民所得是台灣數倍的國家地區如星港來說，還在可負擔水平。彭信坤提醒，政府應特別注意此一狀況，像近年創高價成交的一級商圈店面，很多是港資，甚至背後的中資購買。他強調，台灣都會房市已是全球市場，官方推動相關稅制改革時，必須有此等視野才行。

彭信坤還舉自己曾造訪的印度首都新德里為例指出，當地一些豪宅旁邊，竟然可見許多乞丐流連；如果台灣繼續放任貧富差距擴大之現狀不改革，現在的新德里，絕對可能是未來的台北市。

租稅公平 目標明確

房市專家蘇明俊(紅色子房)提醒，除了租稅正義之外，推動稅改還應考量其積極目標或目的。

基於租稅公平之大原則，不動產乃至整體稅制改革，確有必要及急迫性。然房市專家蘇明俊提醒，除公平正義這頂大帽外，應該還要思考改革的積極目的或目標是什麼？制度變革要成功，蘿蔔和棒子缺一不可，必須軟硬兼施。

他建議，秉持孫文「地盡其利」的精神，建議可課徵空地稅，以消弭囤地現象，讓土地能獲得最大利用、發揮最大價值；相對地，積極開發及使用者則給予適當租稅減免。想逼囤房族釋出房屋出租或經營，除了加重非自宅持有稅外，也可考慮，既然現在租屋市場個體戶多不想繳稅，乾脆鼓勵釋屋出租者租金免稅或可抵稅等，以正向規劃創造誘因。

綜合以上產學各方看法，大致都認同基於租稅公平等原則，不動產稅制必須改革；但順序或方式上則歧見不少，中研院及官方認為要先檢討交易，稅改聯盟、今年中學者組成的房改盟，甚至業者則都認為，應同步檢討持有稅。其他配套還有待實價登錄資料完備，先辦好足量社會住宅及健全租屋市場等等。而八月第二次座談會結束，有關以上歧見，仍無共識或交集。

要改革不能急就章

據報導，財長張盛和自爆有朋友跟他說，買賣土地入帳斗金都不用繳稅，使他產生積極推動不動產稅改的決心。其實經過這幾年傳媒揭露，更多民眾驚覺相關問題之嚴重性，不動產稅制改革也有了更堅實的民意基礎。

因此，期盼這次官方是玩真的，惟不宜先預設立場，應接納產學各界意見、從長計議，當然更不能只改半套。再者，任何改革都有陣痛期，但不可為了選舉而炒短線；否則不但房市本身無端受累，長期也絕非廣大消費者、整體經濟及社稷之福！

【文/住展雜誌】房價漲跌固然重要，身家性命才是王道，有消費者買房一輩子，卻長期忽視居安問題，本文幫您導入正確觀念，從結構安全角度切入，未來不但能住的安心，各面向皆能符合廿一世紀今日需求。
民眾購屋多依賴「眼見為憑」，以房屋外觀、地段潛力與價格作為依據，卻忽略最重要的居住安全。早期制定的建築規範，不但耐震係數較低，技術、觀念上的不足，恐讓老舊房屋難以承受強震。

台灣位於板塊交界處，大規模地震周期約為三十至五十年，根據內政部統計，全台目前屋齡超過三十年的中古屋就有三百多萬戶，可說是危機潛藏。

而加入耐震設計、施工品質優良的建築，不但可減少安全憂慮，當換屋或轉售時，保值性也遠遠高出周邊良莠不齊的中古屋。

《勤做功課》建商、營造廠口碑打聽齊

購買新成屋與預售屋，最重要的就是把「功課」做好，建商口碑不但重要，查明土地產權更不能潦草。尤其是預售屋沒有實體可看，因此購屋前，更應打聽建商已完工建案的口碑，以及了解營造廠的施工品質，營造廠是否又轉發包給其他廠商，這部分也要向銷售或建商人員問清，才算做足功課。

工業、地上權住宅停看聽

台北市建築師公會理事長張俊哲表示，建築完成後，應得到合理使用，室內裝潢規畫也須以結構安全為主。

釐清土地產權，須先詢問地號，並查清土地是否為工業住宅或是地上權住宅。工業住宅雖然便宜市價一到兩成，但貸款成數較低外，住宅安全更是重點；此外，關於地上權住宅的年限，台北市建築師公會理事長張俊哲提醒消費者，設定使用年限的房屋，扣除得標者持有與建造的時間，購買後還能「使用」幾年，必須詢問仔細。工業住宅與地上權住宅近年常見，是否應以價格為優先考量？可要好好想想。

樣品屋玄機大 務必丈量

預售屋許多樣品屋與實際交屋的尺寸大小有落差，例如將衣櫃門做很大，但櫃體實際深度卻不足六十公分(門片式)，甚至連衣架都塞不太下，因此建議消費者要帶著捲尺去丈量、測試。

屋型、環境、地形慎重挑

台北市建築交集會理事長戴雲發表示，「建築生產履歷」係將台灣的房屋市場導向安全第一的概念，並能幫助消費者篩選安全宅。

身為結構技師，也是北市建築交集會的理事長戴雲發表示，基於結構安全，盡量選擇方正、對稱、規則一點的屋型，而類似T型、U型、L型的大樓較不適合地震頻繁的地方。而ㄇ型建物兩側若不會過長，基本上不會影響安全。

除了避開常見的嫌惡設施，山坡地建案，水岸宅也須將地形納入考量，以山坡地為例，順向坡容易因大雨或颱風形成土石流；而水岸宅也需與水道保持距離，並避開行水區，以免長年遭受淹水之苦。

SRC是真安全還是噱頭？

左下小圖為RC柱體，大圖為SRC柱體施工過程，若綁紮確實且規劃合宜，兩者皆能達到耐震功能。（戴雲發結構技師事務所提供）

單針對抗震，無論是RC(鋼筋混凝土)或是SRC(鋼骨鋼筋混凝土)，若設計得宜且不偷工減料，都是安全的建築。而RC屬於剛性抗震工法，搖晃時須以更大的剛性來吸收搖晃能量，故受力較大的低樓層，必須將柱體、牆面加大制震，若樓層越高，低樓層的使用空間就會收到壓縮，故RC較不適合超高大樓。

而SRC的鋼骨講究焊接品質，韌性較佳，柱體也相對較小，若樓層來到二十層以上，較不會壓縮到低樓層的使用空間，但有些高樓層建築，會將RC與SRC合併使用，低樓層以SRC施作，高樓層則回到RC工法，不但合理，也合乎安全標準。也建議消費者詢問時，可針對推出SRC的建案，做更詳細的了解。

超高住宅耐震  但造價高

由於台灣地震、颱風發生頻繁，對建築物的考驗更是嚴苛，以二十樓以上的建物而言，由於樓層越高，需要通過的檢驗越多，根據《建築法》，建物高度超過五十公尺，應委託專業公會、國家研究單位等審查，但有制震、隔震設計的建物造價較高，多用於豪宅等級。

一、二樓層多挑高、公設

戴雲發理事長就九二一建物損壞的現象，指出崩塌的大樓多為一、二樓層，原因在於這兩層樓大多作為公共空間，不但少了牆面吸收地震能量，挑高設計也是容易毀壞的主因，但若是大樓建物，不管住在哪層樓，住戶都是命運共同體，因此還是以施工品質為挑屋重點。

此外，有些大樓會將公設中的泳池、SPA設計在一、二樓，若大樓興建過程中，混凝土澆置與搗實不紮實，產生蜂窩（孔洞），便有可能滲水，影響結構安全。但近年有些建案會將泳池池面以不鏽鋼材質施作，便可改善。

柱筋、箍筋、樑柱仔細看

若要講求耐震，柱主筋的搭接應在樓層中間位置，採用「跳層搭接」，例如一半的鋼筋在某一層搭接，另一半的在下一層樓搭接，這樣會有百分之五十的鋼筋直通整層，剩下的則是跳層搭接，雖然工法繁複，但可降低樓層坍塌的風險。

而箍筋兩端彎鉤角度必須落在一三五度，間距十至十五公分，彎鉤角度只有九十度，或間距過大，遭遇劇烈搖晃恐無法承受拉力。而主筋之間須綁紮足夠的繫筋，加強圍束效果。

透過整棟樓的平面配置圖，可看出柱子的位置與數量，最忌諱「一戶四根柱」，若其中一腳毀壞，便容易坍塌，尤其基地面積大的大樓，柱體配置更要紮實，別為了省下室內空間而葬送安全。

此外，為了地震考量，柱體單跨、搭樑（樑下無柱體支撐）的結構，不利抵抗地震產生的作用力，要特別留心這樣的設計。

柱主筋的搭接應在樓層中間位置，採用跳層搭接，左圖為不正確的搭接方式；右圖則為減低坍塌危險性的跳層搭接。（戴雲發結構技師事務所提供）

耐震、抗壓、數據多詢問

「耐震級數」根據土壤性質作參考，北市的耐震級數通常落在五至六級；「建築安全耐震係數」根據建築法規，分為地震甲區（Ｏ．三三g）與乙區（Ｏ．二三g），大台北地區屬於乙區，消費者可根據此數據詢問銷售人員。此外，混凝土抗壓強度、鋼筋拉力強度等數據，皆可請案場銷售人員提供，若資料越詳盡，越有保障。

混凝土澆置  定建築品質

若鋼筋是建物的骨頭，混凝土則是建物的皮膚，首先講究混凝土的壓送過程，由於樓層越高，坍度損失越大，混凝土流動性降低，許多工人求方便，便會擅自加水破壞強度，無法震動搗實而後形成蜂窩。
而混凝土強度與樓高相對關係，以經驗上來說，透天厝約落在三千磅，九層至十五層高的大樓約落在三千五百至五千磅，而二十層以上高樓則至少六千磅起跳。

若要確保高樓層的混凝土強度不變，必須改變配比添加藥劑，戴雲發理事長表示，若混凝土強度不變而坍度由十五公分增加至十八公分，則混凝土成本增加六十到八十元／立方公尺，約增加成本的百分之四。

通常建商或代銷為了取信於消費者，會出示混凝土（澆置前）的抗壓強度試驗報告，但也建議消費者，可要求施工廠商提供澆置後「尾管取樣」報告，增加品質公信力。

而混凝土澆置時應避開大雨天，否則會造成水泥流失，澆置完也需要完善的養護工程，澆水降溫及舖上帆布或麻布，增加版面之水密性避免表面龜裂滲水。

結構安全好  滲水問題少

窗角鋼筋補強　窗角是集中應力區，因作工繁複，混凝土澆置時更應確實搗實以防造成蜂窩。（戴雲發結構技師事務所提供）。

屋頂版若施工不紮實，即使補強化學防水層，效果有限且無法持久，加上屋頂在地震來襲易因擠壓而變形，因此在柱筋綁紮的過程中，要注意四個牆角的施作並加強底板（版筋間距不應過大），並於澆置時留出洩水坡度，以防版面積水。

窗角是集中應力區，需補強牆筋，並做防裂鋼網，由於鋼筋間隙縮小，混凝土澆置更須講求搗實，崁縫之水泥砂漿強度也須足夠，以免產生蜂窩，造成滲水。

結構安全好  滲水問題少

圖中的孔洞就是所謂搗實不紮實所形成的「蜂窩」，需用相同強度的混凝土補強。（戴雲發結構技師事務所提供）

外牆要注意施作過程中，混凝土與鋼筋之間的距離應保持二．五公分的保護層，牆面厚度應大於十五公分，且以雙排鋼筋，雙層雙向設計，綁紮確實，以免因熱漲冷縮產生位移破壞牆面；牆筋之保護層墊塊也須確實施作。

地下室部分尤其重要，講究牆筋之間隔工作筋是否確實施作，保護層墊塊放置不可偷懶，工作筋避免雙層牆筋貼在一起，而澆置前，也應先將施作空間充分清洗，並儘量一次施作完畢，免得二次澆置產生接縫滲水問題。

建築生產履歷  買賣雙贏

建案施工過程，基於安全第一，禁止閒雜人等隨意進入工地，但身為未來的屋主，難免會擔心品質，至於該如何把關，或許可以轉為要求建商與營造廠將施工過程拍照，將許多攸關結構安全的施作內容，如牆轉角箍筋、窗角補強配件、梁穿孔補強配件等施作動態呈現出來，不但能讓屋主放心，並能強化公司口碑。

《謹慎買屋》善用審閱期  請行家過目

新成屋簽約須注意貸款方面的說明，有些契約會載明若貸款成數不足須用現金或即期支票補滿差額，因此可要求建商在合約上註明，若銀行無法核貸足夠成數，可無條件解約；至於預售屋部分，因「預售屋買賣定型化契約」的實施，買方權益也較以往受保障。

張俊哲理事長建議消費者，可先自行至內政部官網下載書面，並與賣方提供的契約「一一比對」，找出契約修改的部分，同意更改內容後再簽約。而審閱期一般訂為五至三十日，可尋求有經驗

詳對面積  索取圖面DM

簽約時，地號與建照必須註明清楚，土地、房屋坪數也應一一註明，在此提醒消費者，必須向賣方索取建案的廣告DM，以及室內外與停車場的平面配置圖，建材規格、等級、廠牌等都須一一載於契約中，不能只憑銷售人員口頭應諾。

由於銷售預售屋時，並不會特別註明樑柱位置，因此須對橫樑(側樑)在何處做詳細詢問，簽約時，應註明樑柱所在位置，才不會遭隨意更改。

客變須安全　精算加減價

預售屋客變的優點在於可以提前規劃管線，特別是安排排水孔、冷媒管線的走法等，再請建商照圖施工，而成屋與過了客變期的預售皆無法更動，還得另花大錢以木作美化不足的部分。

按照規定，客變基本上須在同一時間提出，統一送審，通常是地下室工程完成前定案，但建商通常會給客戶方便，將時間延到前兩層樓蓋好前。但除了廚、衛部分牽涉到主要管線不能乾坤大挪移，多可接受客廳、房間的格局變動。

至於陽台外推，有可能會導致結構改變，造成陽台沉陷，若無申請就動工，恐違反《建築法》，消費者購屋簽訂契約時，要特別注意合約中是否有類似「建物若違反政府相關法律須變更時，買方不得向公司索賠」的二度施工條文，但基於安全，不建議隨意施作此類工程。

此外，對於更換建材，會有加減帳的金額要談，張俊哲理事長建議，跟建商（或代銷）談論減帳時，要注意賣方是否單扣掉建材成本，卻忽略人力成本的計算，到時候以毛胚交屋，還是要多花上一筆工錢。

此外，來德建設工務部副總陳明興建議，客變更換建材，須注意防水的部分，地磚若改木地板，工錢的部分也要談清楚。

《驗屋交屋》裂痕分輕重　樑柱優先驗

驗屋時，基本上是看不見蜂窩，但若真的驗出，須用同樣磅數的混凝土補上。而裂縫的部分，主要分為牆面產生的表面裂痕，與樑柱的裂痕，牆面裂痕又分為表層收縮形成，與大樓沉陷產生的小裂痕，因北市土質鬆軟，沉陷的現象較普遍，若小於Ｏ．三公厘的裂痕皆無須過度緊張。

但樑柱產生的裂痕須稍加留心，若表層出現凌亂、直線裂痕應不是太大瑕疵，若發現四十五度斜裂縫或交叉裂縫，恐影響結構安全，應請專業人士偕同勘驗。

驗屋要仔細　可偕同專家

來德建設士務部副總陳明興建議，樣品屋非實體，許多內部裝潢僅供參考，須以實際尺寸去評估房屋的格局。

根據陳明興副總表示，驗屋時，建商會提供屋主點交單，並根據內容一一查驗，時間大約為兩個小時以內，初驗若有問題，會再安排複驗。驗屋範圍限於個人屋內空間，而公共空間的驗收交由住戶成立之管委會負責。
針對第一次驗屋的屋主，可偕同有經驗的親友共同參與，張俊哲理事長表示，目前有些建築事務所可提供專業驗屋的服務，收費合理，若當日剛好遇到下雨天，則更能確實看見問題。若看見裂痕、漏水、建材瑕疵等，當下須立即拍照存證，簽立協議書要求改善。

而在預售屋買賣定型化契約中，也明訂可保留房地總價百分之五為交屋保留款，買方有權等建商完成修繕補齊之後，再交付最後的款項，也提醒消費者要記得保障此項權益。

交屋品項多　點交要注意

除了基本的土地權狀、建物權狀（皆為正本）外，謄本及使照影本、地政規費與各項繳費收據建商皆要交給屋主，此外，便章、鑰匙、車庫遙控器、房屋保固書等用具也該備齊，但最重要的，是要附上無海砂證明書影本與無輻射鋼筋品質保證書，未來若要將房屋轉售才有證明。

依據民法規定，交屋五年內有瑕疵可請求建商整修；而根據預售屋定型化契約，結構部分保固十五年，固定建材及設備（門窗、地磚等）保固一年，而若有其他無法界定的糾紛，可依循民法等解決。

安全買與住　從購屋做起

房市走了十年多頭，隨著租稅政策放寬，許多民眾開始將投資、置產眼光放在不動產，買房狂潮導致建商拼命獵地蓋樓，忽略基地地質鬆軟、鄰近工業區造成品質下降不說，迅速完工的建案更隱藏了偷工減料的事實。

但房屋畢竟是拿來住的，並非單純商品，即使閒置不用，天災人禍來臨若建物倒塌也會危害他人安全。如今房市隨著年底九合一選舉，形成一波「量減價看跌」現象，在建商與代銷一片哀嚎聲中，購屋族除了撿便宜，更應趁機要求建商保證建築品質，扭轉市場導向的房市生態。

文中受訪的建築專業張俊哲理事長，與結構技師戴雲發理事長，皆不約而同地提出上述概念，並建議建商若以結構安全、施工品質作為賣點，建立的口碑便是綿延長久，而消費者也能藉由「多問多要求」來獲得更好的安全保證，未來若要換屋或轉售，也能理直氣壯地開出好價格。

【文/住展雜誌】受齊柏林「看見台灣」之賜，國人高度關注清境農場等過度開發議題，並使行政院於七月閃電式宣布，核定「國土計畫法」草案。雖然這項消息並不大，但它的影響卻如密集的深水炸彈一般，在水底下炸開後，將掀起濤天巨浪；到底會有誰會被捲入在巨浪底下？而國土計畫法葫蘆裡究竟在賣什麼藥呢……

國土計畫法主要的用意，就是為了整合國土保育、海洋維護、農業經營及城鄉發展等層面，確立國土使用藍圖，防止人為過度開發所產生的破壞，以求「永續發展」。

立法院掣肘　五度被扼殺

按理來說，國土計畫法應該算是「國之根基」大法，若國人與官員具備危機意識，該法案應該能夠順利通過。可事實上，國土計畫法不僅未獲得全民認同，更引來學者韃伐、建商暗地反制。現實上已「五進五出」立法院，迄今都無法三讀通過。

國土計畫法的前身，是行政院經建會從民國八十二年起草研擬、八十五年間所提出的「國土綜合開發計畫」，希望建構一條龍的土地開發管理機制，但立法院內政委員會只討論一次就胎死腹中。

民國八十八年，九二一大地震造成國土重創，國內維護國土的意識升高；到了九十年民進黨執政時期，環團人士與支持法案的立委積極提案，再把「國土綜合開發計畫法」送至立法院，當時法案內容主張對建商課徵「開發費」、要求開發者要取得開發許可，並落實「總量開發」的精神，唯仍陷膠著。

翌年四月，「國土綜合開發計畫法」終於通過立院一讀，但欲進行二讀前，反對派立委提出異議，全案退回朝野協商，最後竟暫停立法。同一年度，行政院納入學者建議，把「國土保育」、「農業資源」等各層面納入法案，並更名為「國土計畫法」。

此後國土計畫法內容不斷作修正，直到九十三年才又提送立法院審議，但又遭立院反對而擱置數年。國土計畫法乖舛的命運，在民國九十八年重獲生機，當年莫拉克颱風重創台灣，造成慘絕人寰的「八八風災」。

當年高縣甲仙小林村全村遭土石流滅村，引發民情憤慨；憤怒的民怨將矛盾指向國土計畫法遲遲未能立法，以致於過度開發、國土破碎，人民生活在不安全的環境當中。於是，中央以迅雷速度，將國土計畫法再送交立法院，但立院竟使出「拖字訣」，拖到一百年末、立院任期屆滿不再續審，全案五度退回行政院。

新國土規劃　設四大分區

今年七月，行政院又修正國土計畫法，第六度送至立法院審議，而大眾最想問的是，國土計畫法一直無法成功立法的原因是什麼？這是因為，各方對法案都不滿意，業界認為法規太嚴苛、學者與環保人士批評不夠周全、民眾則覺得權利被剝削，普遍都不支持。箇中道理何在？以下就讓我們娓娓道來。

國土計畫法以「功能分區，分級管理」為主要架構，欲劃定「國土使用分區」，分別是國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區及城鄉發展地區等四種功能分區，唯有城鄉發展地區可讓業者進行土地開發，至於其他三區則作大幅限縮或完全禁止。

雖然這種規劃對國土保育有利，但若建商手頭上的土地被劃為保育區、或者原是農業區與海洋區的土地，開發難度就會提高，甚至完全不能開發，土地一夕之間變得沒有價值，損失難以估計。

工變住撈錢　未來趨嚴格

行政院強調，在劃定國土使用分區後，業者不得再以開發為由，任意變更國土功能分區及其分類；也就是說，過去依「都市計畫法」第二十七條，所提出的都計變更，如工業區變更為住宅、住商混合區等模式，將來無法再使用。未來若想變更都市計畫，必須依照國土計畫法第十四條規定，全國國土計畫每十年通盤檢討一次，直轄市、縣市國土計畫每五年通盤檢討一次，才能做必要之變更。

如此一來，就打亂業者的如意算盤。因為過去有不少建商，廉價購入工業區土地，只要透過捐地，就能把工業地變更為住宅區或住商混合區；因為利潤相當龐大，不只建商愛好此道，就連國內許多老牌傳統產業工廠，都想用都計變更方式來開發舊廠區。

換言之，都計變更對業者而言，是一個「擠錢」的重要手段。不過隨著國土維護意識升高，已有部份業者轉而支持國土計畫法。

蟬聯住展雜誌「十大代銷」龍頭，並跨行建築開發的海悅國際總經理曾俊盛表示，他舉雙手贊成限縮都計變更；因為過去缺乏整體考量，都計變更過於浮濫，東變一塊、西變一塊，以致於出現一大片工業區裡，長出幾棟住宅高樓的怪象。

曾俊盛認為，都計變更的利益被變更者撈走，無法全民共享，但留下醜陋的都市樣貌，卻必須由全民來承擔。如果不思考土地整體規劃，不僅居民生活環境差，對城市形象也沒有幫助，更難以為房市帶來正面價值。

劃入保育區　建地變賤地

桃李滿天下的前中研院經濟所副所長楊重信批判，國土計畫法後門漏洞太多，約束性並不足。

國土計畫法第二道衝擊，則更為廣泛，一旦被劃為國土保育區或農業發展區的土地，會依不同級別而有開發限制（第四章第十九條）。由於國土保育區涵蓋範圍廣大，可能是河川行水區、地質敏感區……。問題來了，無論建商或民眾，若自己的房屋、土（建）地被劃成國土保育區，那該怎麼辦？

據第三十一條條文說明內容記載，「惟經評估確實仍有國土保育保安需求，而應變更為非可建築用地者，依據司法院釋字第五二五號解釋…其所受損失，應予適當補償；針對需要積極進行國土保育保安治理需要者，可規劃變更為公共設施用地方式辦理，該部份並應透過徵收方式予以補償。」

簡言之，有保育保安治理需要、且被劃為國土保育區，政府會給予補償、徵收範圍內房屋或土地。

但我國都市計畫重量級學者、前中研院經濟所副所長楊重信卻一針見血的說：「雖然法案出發點是對的，但政府補償條件向來不會太好，無法彌補地主的損失，最後不是抗爭、反對徵收，就是繼續違法使用。」

楊重信主張，國土計畫法應該建立起「平衡利益」的原則，意即政府必須完全填補被徵收者、或限制開發區地主的損失；給予足額補償後，若仍違法開發，就必須重重裁罰、徹底執法，才能達到國土保育的目標。
他舉例，以前水庫集水區禁止開發，這個方向當然是對的，因為大家想要喝無污染的水；可是禁止開發後，公眾是得利了，唯一吃虧的就是原本住在集水區附近的居民，因為政府補償遠遠不夠。於是居民就把土地或房子出租，讓餐廳、娛樂業者進駐，來彌補限制開發的損失，但這麼一來還是全民受害。

新北市不動產開發商業同業公會理事長劉炳煌則認為，國土保育區徵收補償是知易行難，關鍵在於「政府沒錢」。畢竟現在政府連公設保留地都沒錢徵收，若要再徵收國土保育區談何容易？最後恐怕會流於形式，空有法條卻不能貫徹。

全民大加稅　台灣萬萬稅

新北市不動產公會理事長劉炳煌希望，政府需顧及特定居住需求，農地不應全面禁建。

第三道衝擊，則是費用徵收，主要有三大項，分別是「環境影響費」、「國土保育費」與「國土保育基金」。

國土計畫法第二十七條明訂，未來進行土地開發者，必須繳一筆國土保育費給中央政府，另外再繳納一筆環境影響費給所在地縣市政府（可用同價值建地折抵費用）。這意謂著，建商以後推案要繳的錢變多，成本也會提高。

但曾俊盛判斷，環境影響費與國土保育費可能會按土地坪數、或者容積率計算，增加的成本應該不多，與土地價格相比，只是九牛一毛。重點在於，「政府收了錢，會不會辦好事情？」如果政府拿了錢，又無力預防災害，那業者的錢不就白繳？

國土計畫法三十八條又載明，中央應設立「國土永續發展基金」（俗稱國土保育基金，以下同），作為保育國土、或徵收補償保育區內房地產之用。基金規模預計為一千億，前十年由中央政府逐年移撥共計五百億元，剩下的五百億額度，除建商繳納的國土保育費外，另在全民水、電費中加徵「國土保育捐」。

以全台約八二三萬戶計算，平均每戶至少要支付六千多元，才能湊到約五百億；若課徵不間斷，則每戶要負擔金額更多。對此楊重信認為，縱使基金設立目的，是為了全民福祉，但立委為了討好地方選民，絕不會輕易讓法案過關。至少，選前不會。

劉炳煌與曾俊盛秉持同樣看法，認為水電費徵收國土保育捐，等於「全民加稅」，如果這個法條不拿掉，民意恐怕不會支持，立委更不可能三讀通過。

兩院齊修法　玩真還玩假？

台灣土地過度開發導致災害頻仍，國土計畫法真的能有效遏止嗎？

換個角度想，倘若水、電費附加徵收「國土保育捐」條文刪除，國土計畫法就會立刻過關嗎？楊重信說：「No Way！」

楊重信怒批：「國土計畫法無法立法，主要原因是反對派建商阻擋，而立委不分黨派、與地方派勢牽扯不清，就連中央與地方官員也不例外，通通捨不得放棄土地開發利益。行政院送案、立法院審議，通通在演戲，根本是一群騙子！」

不只建商反對，就連學者也無法認同，因為國土計畫法條文太多陷阱，對破壞國土行為毫無約束力。楊重信指出，行政院和營建署官員口口聲聲說，被劃為保育區的土地，就會禁止開發，但事實上確非如此。

像該法第二十一條，國土功能分區及其分類應按下列各款土地使用原則…被劃為國土保育地區的第一類規定，「維護自然環境生態，並『得』禁止或限制其他使用」；而第二類則規定，「『儘量』維護自然環境生態，允許有條件使用。」

楊重信分析，如果官員真有心要維護國土，該用具必要性的「應」字，而不是用沒有約束性的「得」字？「得」字留有太大的裁量空間，效力較低。況且，用「得」就算了，竟然還用「儘量」，實在讓人失望。
不過就在本刊詢問關鍵問題時，提案的多位立委紛紛閃避，不願正面回答。負責該法案的內政部營建署，署長丁育群態度就更為曖昧，他透過公關回應，目前法案已送到立法院，署方「不方便就法案內容多作評論」。
如此詭譎的氣氛，更讓外界認為法案難以過關；而大眾最想問的是，即使國土計畫法過關，台灣守護土地就有希望了嗎？

守護台灣夢　立法就有效？

海悅國際曾俊盛總經理認為，國土計畫法有內容卻沒創意，關鍵仍在執行面。

曾俊盛語重心長的說，業者都是按照政府的規則來走，也支持國土保育的聲音，但問題是，「政府缺的不是法條，而是貫徹政策的決心。」他說，國土計畫法裡多數法條與罰則，現在都市計畫法十之八九都有，如果真的有心執行，現有法令早已足用，何必再疊床架屋重立更高層級的新法？

劉炳煌也認為，即使立新法，政府不去貫徹也是枉然。更何況，業者已經習慣現在的法令流程，政府大可以徹底執行現行法令，要求業者守法；若再立新法，那遊戲規則改變，業者又得再適應新的流程與法令，根本沒必要這麼做。

更重要的是，誠如楊重信所言，最新版本的國土計畫法，已經被修改到支離破碎，對國土保育的約束性被拔除泰半，宛如「沒有牙齒的老虎」；立法階段都已經搞成這樣，還奢談全力貫徹？因此，立國土計畫法真能服眾嗎？或許政府應該給全民一個真實且是肯定的答案。

【文/住展雜誌】崔媽媽基金會曾公布調查顯示，九成以上房東不願租房給單身中高齡男性；這不僅說明國內潛在的居住歧視嚴重，更凸顯長期以來的居住或住宅政策，不但方向走偏，而且嚴重失能。尤其台灣社會快速高齡化，將使問題更形嚴重…

稍早曾有兩則類似的新聞，引發坊間不少議論；一則是崔媽媽基金會調查顯示，房東最不愛把房租給超過四十五歲以上的單身熟男，另一則是社福單位揭露北市有某單身老人租不到一般房，被迫蝸居在兩坪大、沒電沒門，用木板隔出的空間裡，每月租金還要三千五。

說到房地產市場或居住需求，多數焦點都放在買賣行為上。的確，華人比其他民族更愛買房、更愛擁有自宅，因此談住房，十之八九馬上想到買；但是，購買不是唯一選項，尤其有某些特殊族群，是就算有錢也難買到，甚至租到房子，前段簡述的兩個近例，不啻是冰山一角。

居住需求遭簡化

過去以來，台灣住宅市場或政策上的最大癥結，其實就是官方對居住需求的理解過度簡化，認為所有人民的這項需求，都可透過自由市場買賣機制來滿足；一言以蔽之，就是「住者有其屋」。

翻開過去官方有關居住或住宅政策的實際作為，大約就是興辦國宅及補貼措施兩大項；之後扁政府執政時停辦國宅，補助則持續存在，詳細可再分為租屋及購屋兩大類，而購屋部分則又有低利貸款及利率補貼兩類。現實上台灣住宅市場的確是買賣大、租賃小，因此購屋補貼和國宅政策被討論的機率始終較高。

然而，基於租稅及產業政策等問題交錯，形成高房價問題，還引發民怨；同一時間，民間相關團體順勢提出興辦只租不賣社會住宅，及修訂住宅法之訴求。

錯誤思維實未除

中央政府雖某種程度配合演出，但顯然沒有揚棄「簡化居住需求為購買行為」的思考模式。於是，不但把宣示興辦社宅的雙北五塊預定地丟給地方政府執行，將責任推得一乾二淨，更在法源有問題的情況下強推合宜住宅，讓已宣告失敗的國宅政策又死灰復燃。

當然，今年五月爆發八德合宜宅弊案，揭示這個政策推動的謬誤本質；原本打算擴大辦理的桃園縣也改弦易轍，改成只租不賣的公營社宅。不過台中市仍繼續推勞工合宜宅，而且已在上月決標選出興辦廠商。

至於高房價問題最嚴重的雙北市，雖然在民意向背驅使及中央交辦的壓力下，這幾年的確開始興辦社會住宅，但還有很多細節須進一步檢討，甚至釐清。

首先是承租年齡上的設限。沒錯，不僅一般房東不想把房子租給熟齡單身男性，現在雙北公營宅由於名為「青年住宅」，因此除限制須是雙北市民外，也有承租年齡限制，以北市為例，是二十到四十六歲。

公宅年齡竟設限

雙北市近年積極興辦公營租宅，不過承租年齡設限，被批弱勢保障精神不足。(左為景文公宅、右為敦煌公宅)。

然而，青年宅也是社會住宅，故此項設限幾乎就是「政府帶頭居住歧視」。因為根據住宅法之精神或規範，公部門興辦社宅旨在保障人民居住需求，應該是不分年齡，不分性別、階級、宗教信仰，甚至社會地位的；也就是，理論上只要是領中華民國身分證的國民，都有資格承租。當然，在資源有限的前提下，須以優先弱勢照顧為原則。

但是，目前實際操作情況不是如此。現階段所見，雙北市的實際作法，比較像是針對買不起房的青年，提供暫時的安居之所。

當然，從國外相關政策推動的經驗來說，收入相對仍不豐厚的青年，也是社宅要照顧的對象；但無論出發點是什麼，雙北市的做法已顧此失彼，現實居住需求碰到更大困難的社經弱勢族群，並未得到起碼該有的保障。文首提到的單身熟男或老人，不正是如此？

另外，目前雙北公營宅的租金計算基準，也令人費解。官方說法是，聘三位以上估價師專業評估，保證是市價的幾折云云。然而，公營社宅的目的是保障弱勢居住需求，政策精神屬社會福利；如果是這樣，就應採用弱勢者可合理負擔的金額為標準，而且可能得因人而異，怎是用市場機制方式計算統一租金標準呢？

購屋補貼須檢討

政府推動住宅政策心態需做調整，否則目前仍屬特殊的遊民現象，未來可能變成都市角落的常態。

再來，補貼政策也必須檢討。租金補貼可能較無爭議，大致應比照公營住宅，社經弱勢、低收入者優先。但購屋補貼部分，就始終有不少爭議。

同樣基於政府有限資源、應先照顧弱勢者的原則，尚有能力籌足自備或頭期款買房的族群，並非公部門應優先照顧的對象。此一情況，和公營宅設定承租年齡上下限，先給年輕人而非社經弱勢族群承租，實有異曲同工之妙。當然，購屋補助也有其合理性，但優先順序或比例上必須要做調整。

軍公教人員之補貼則早該廢止。這些年時代變遷，軍公教早就從過去的經濟弱勢，變身成經濟穩定族群，甚至是行庫放款的最愛，遑論其退休金所得替代率，遠高於其他勞動階級。簡言之，過去時代背景而產生的軍公教各類補助措施或年金制度，早就不合時宜；繼續任其存在、運作而不變革，對各項經濟發展及社會穩定而言，都是負面的。

再者，已施行兩年的住宅法，雖列有居住歧視的相關專章，卻沒有相關施行細則或罰則。當然，要定義居住歧視，還是必須嚴謹；既然住宅法已實施，則不該讓它形同具文，因此呼籲應盡快訂定施行細則補足。

住宅部 層級拉高

當社會住宅有了足夠的量，管理使用上做出調整，真正需要靠公部門資源協助，才能解決居住難題的族群，始可獲得基本的照顧及保障；這時就可鼓勵、引導一般族群，回到自由經濟機制市場，透過購買或租賃行為滿足居住需求。當然，這部分也有改革路要走，就是健全稅制及推動資訊透明化。

說到此處，政策主導或推動單位的層級或規模也很重要。談房地產或居住，都是跨領域、牽涉甚廣的；然而在國內，相關政策執行，只是營建署底下的一個(國民住宅)組負責，租金補貼除營建署外，地方也有；購屋補貼，央行或財政部又會來參一腳。加上土地與地上物分開管理，無論橫向或縱向，現行相關組織，都不利居住或住宅政策的規劃與推動。

對照之下，其他國家都有層級更高的專責部門；如日本，是國土交通省(約和台灣的部同級)底下的『住宅局』，地位和國土或土地建設產業局相等，等於有一個和國內營建署同級的單位，統籌住宅政策推動。美國則為住都(住宅與城市發展)部，為直屬白宮的最高行政單位之一，和內政部、國防部等同級。

據此，既然我們談食衣住行育樂都很重要；那麼有關居住大事，確實需要一個更高層級的行政單位，來規劃統籌及執行相關政策。

須因應人口老化

台灣社會高齡化速度奇快，住宅政策，甚至建築開發規範，都必須積極因應之。

最後須提醒的是，上月國發會發布最新推估指出，台灣人口負成長『達陣』時間，將提前至民國一一一年。這不光是總數減少而已，背後代表的可是人口結構加速變化；青壯生產人口愈來愈少，超過六十歲以上中高齡人口愈來愈多。

如此趨勢，高齡住宅固然將成房市新藍海，但老年族群中也一定有社經弱勢者，整個高齡人口的照護需求更只會愈來愈龐大；這和弱勢族群居住需求相似，不僅是民生議題，更是社會福利，現實上不可能全部仰賴市場機制。政府再不趕快提出因應，文首的單身老人居住條件惡劣，現在是少數個案，未來就將變成常態！

總之，政府過去簡化民眾居住需求的假設，必須改變調整，從住宅『有』其屋改為『適』其屋；有限資源優先照顧弱勢，途徑或工具是只租不售社會住宅，有能力者則引導其進入自由買賣或租賃市場，惟須有市場資訊透明、稅制健全為後盾；而且，還要盡快針對台灣社會快速老化做出政策因應。如此，才是居住或住宅政策的正途，房市發展也才有真正的康莊大道可期。

【文/住展雜誌】政府打房，房市觀望氣氛轉濃，不少建商推出輕鬆付款的促銷方案刺激買氣，還有預售屋建案宣傳「結構工程期零付款」，施工到結構體完成階段，不必繳交一毛錢工程款。這樣的低自備款建案，非常容易讓小資族心動，只是，低自備購屋真的划算嗎？

首購族和小資族可運用的資金比較少，看見「自備款三十萬元即可成家」，「月付一萬元輕鬆入住」、「保證八成貸款輕鬆繳」、「工程期零付款」等的建案廣告行銷訴求，難免會心動；購買低自備款建案，確實是讓小資族進入自有房屋市場的重要管道。

低自備建案輕鬆購

低自備建案在市場上又稱「輕鬆購」，指的是在交屋前只需付極低比例的自備款。但是購買此類建案前，您必須要知道，低自備款充其量只是降低購屋門檻，並不等於降低房屋總價，別被輕鬆購屋的廣告所樂昏頭，還是要注意房價是否合理。即便您的購屋門檻看似降低，但只是延後還款而已，在下訂之前仍要衡量自己的還款能力。

一般購屋要繳的款項為，總價=貸款+自備款。而自備款是分期繳款，包括訂金、簽約金、開工款、工程期款、交屋尾款等，各期的繳款時間不一定，要看契約的規定而定；貸款又分為銀行貸款、建商公司貸款、購屋者個人的信用貸款等，

貸款期限又有長短期之分，名目很多，在購屋前您要耐心細讀契約，必須了解相關的規定。

一成的訂金簽約金

低自備款的背後，是日後沉重的還款壓力。(圖為示意圖)。

下訂之前，先要準備的是訂金及簽約金，低自備款建案的訂金及簽約金通常只要一成左右，工程期款則依契約的約定給付；如果建案是「結構工程期零付款」，那麼從施工到結構體完成階段，您不必繳交一毛錢工程款。但先別高興的太早，工程期零付款只是讓您延後還款，在零付款的期間，您最好趕快籌備好自己的自備款，因為完工之後就要開始本息攤還。

低自備款購屋，說穿了，就是建商除了銀行貸款與自備款外，再搭配如建商公司信貸等方案，讓購屋者可以分期、延後付款。有些建案利用銀行寬限期，或本利攤還計算方式不同，大玩文字遊戲，建商以前三年還款寬限期的低月付款，當作廣告訴求；事實上，第四年以後，您要負擔的貸款會高出許多，您可別以為在廣告上看到的低自備款和月付款金額，就是購買時要負擔的價格。

了解高額貸款細節

建商為了促銷，往往過度誇大可以為消費者爭取到高額的貸款，由於銀行提供房貸成數通常僅有七成 (在央行公告的房貸管制區域如台北市等地區甚至降為六成)，其他不足成數則由建商協助辦理個人信用貸款，或建商提供二至三年的「公司貸」，您在購屋時應先了解高額貸款細節。

低自備款的背後，是沉重的高比例貸款的還款壓力，如果貸款付不出來，可能慘遭銀行斷頭，所以購買低自備款建案，下訂前一定要看合約內容「貸款約定」的細節，是否符合內政部預售屋定型化契約內容，建商承諾貸款金額，一定要用「銀行貸款」字眼，否則一般的「貸款」涵意廣泛，屬於模糊地帶，事後容易發生爭議。

購屋契約載明清楚

購屋契約中都會載明「沒在期限內繳清房款，就是違約」，很多的購屋者因銀行貸款不成功，沒在期限內繳清房款，而被沒收訂金。所以要避免銀行貸款失敗、訂金被沒收的窘境，可在合約上加註「萬一銀行貸款不如預期成數，則此契約失效」等字樣，如此一來就不怕訂金被沒收。(如果契約失效，雙方須回復原狀，建商要將訂金返還購屋者)。
有些建商會在契約中加入「貸款不足金額需一次補足」的條款，這對消費者非常不公平，最好於契約中明定無法貸足的補救及付款方式，以免屆時無力繳款。

辦理房貸的時候，還要注意房貸的綁約年限。一般來說，銀行為了收取房貸利息，通常都不希望貸款的消費者提早還款，房貸契約都會規定在一定期限內不得全數繳清，違約者就要繳違約金，此時，若您有筆閒錢或領到一筆獎金，想提前還清房貸，最好先計算一下繳違約金與繳房貸利息哪一種比較划算。

買房務必量力而為

建商都會在交屋前統一辦理房貸對保，民眾在銀行對保時，會知道可貸款金額；消費者在對保的同時，一定要先問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規定，切勿糊裡糊塗就完成對保，然後卻不曉得房貸的權利義務內容。尤其是建商私下承諾的貸款條件，更要在銀行對保時當面確認清楚，避免事後有所爭執。

買房務必量力而為，低自備款代表未來每月還款金額會相對較多，尤其是在利率可能逐漸攀升下，一旦低利率市況反轉，民眾房貸負擔將大幅增加，未來恐將有負擔不起的風險。

選購低自備款這類產品，除了要注意自身的還款能力外，也不要忽略了建案的地段、管理等條件，如果地段不佳或交通不便，將來在換屋時可能會碰到轉手不易順利出脫的問題。

【文/住展雜誌】稍早傳出預售屋將全面納入實價登錄，但爾後被央行加碼管控及房地合一課稅議題淹沒。然而內政部此項規劃，實是房市資訊透明化的重要一步；只不過預售制度的確頗為特殊，不少業者質疑，未來實際操作可能會出問題… 

數月前曾有報社揭露，官方正規劃修改實施三年的實價登錄制度，除了把建商自售建案這漏網之魚重新網進來，比照代銷業納管之外，最大重點就是預售屋全面納入登錄。

然而由於還在規劃階段，之後也仍得通過立院這關，加上央行旋即祭出北桃八區，及第三戶房貸全國最高五成的最新管控措施，上述消息很快就被打入冷宮。

預售屋擬全面實價登錄

隨後，房市熱門話題換成房地合一實價課稅，不過稅基如何認定，或說過往買賣的土地或建物無實價資料可考，顯然是大問題。而這再度說明，國內房地產市場的病灶根源，還是資訊不透明及不對稱。

所以回過頭來，實價登錄仍稍補其不足。然實施三年來，問題還是很多；因此今年稍早，內政部地政司提出相關規劃，也引起不少討論，只是後來被打房議題淹沒。然持平而論，將預售屋全面納入實價登錄，重要性絕不亞於稅制改革。

根據現行制度，由代銷承銷的預售屋也要實價登錄，不過是以案為單位，也就是當建案銷售結案，或代銷之承銷契約中止後三十日內登錄。而全面納入的意思，就是比照新成屋及中古屋，以單戶或單一契約為單位，簽約成交後三十日內，就必須登錄交易實價。

將預售屋及建商自售案納入實價登錄，目標都是市場資訊透明化，這點沒有人會反對。然而房屋預售制度太特殊，幾乎是國內獨有的市場機制或生態，沒有其他地區制度可考，技術面上確有其困難。

預售屬債權 登錄有困難？

原因在於，說預售屋的概念是債權或權利也好，遠期交易也罷，總之它還不是實體房屋，只有買賣雙方的一紙合約或簽訂而已。因此當初預售『案』納入實價登錄時，就有人質疑，有心者反而可藉由製造假合約拉高登錄價格、製造假行情。

官方修訂地政三法時即獨排眾議、支持實價登錄，剛卸任的房仲全聯會理事長李同榮便認為，現行制度確實存在造假空間；況且預售屋不比中古屋，即便同樣或類似區位，不同建案之間的價格參考性，仍可能因為構造、使用建材之不同，甚至規劃建築師等因素，而有明顯價差。這在業界屬合理常態，但對消費者而言，就很容易混淆。

剛卸任的房仲全聯會理事長李同榮憂心，未來預售屋如果「按屋」登錄實價，製造假行情的情況恐會增加。

耕耘新竹預售市場為主的一研久鼎廣告王志遠總經理也認為，現制已經達到資訊透明化目標，如未來改為單戶簽約三十日內登錄資訊，給消費者的參考度並不如想像中高。因為一般預售案，完工後和預售階段的成交價格並不相同，甚至預售時不同階段也不同，甚至同一案中的不同物件，價格也不一樣。

李同榮進一步分析指出，預售屋如要比照中古屋或新成屋，簽約過戶三十日內就登錄，反而更增加有心人士做假合約製造假成交價、創造更大價差獲利的可能性。他舉對岸為例，也有預售市場，也有類似制度，但就產生不少假成交行情；如前幾年傳出上海『湯臣一品』全球天價成交，後來就被證實是造假的。

詳細資訊皆露 才具參考度 

資訊透明化當然有必要，但李同榮認為，預售市場恐怕無法只靠實價登錄達到，得透過其他途徑加強管理，如嚴謹訂定定型化契約之規範。

曾指出國內市場資訊透明度不足，影響外資投資意願的商仲機構，對此看法又如何？擁有CCIM不動產投資師專業的高力國際投資董事蘇明俊，曾呼籲預售屋亦應全面納入實價登錄，他認為無論預售屋屬性是債權，是期貨，還是遠期交易，都可透過法源來解決，困難並不大。

蘇明俊認為，真正的癥結是，每一個預售案的形態及類別都不同，甚至同一案內也有價差，因此如果真要做全面性實價登錄，他建議除了價格以外，其他明細如方位、格局，是否有裝潢，甚至規劃設計者等，應該都要一併揭露，這樣才能讓價格資訊的參考度提高，否則將只有形式、意義不大。

對於有關預售屋非物權，或是各時段成交價可能有極大落差等問題或質疑，有相當多登錄實務經驗的地政士全聯會榮譽理事長王進祥則認為，這些其實都不構成問題。

他解釋，某些建商說預售屋為債權，和房屋不同，這其實是緩兵之計；新成屋、中古屋是物權，但也有債權形式。新成屋或中古屋的債權及物權約略同時產生，預售屋的差別則是債權先發生，物權形成在後。所以，用債權或其他名義，實不構成預售屋無法全面實價登錄的理由。

實價登錄 重點在備註欄

況且不光是預售屋，新成屋或中古屋，同樣也有各類物件皆有差異的特性，不能因為預售案一案或一日三價，就可以不用登錄，資訊不必透明化。況且製造假合約、作假行情，等於是「意圖使公務人員登載不實」，罪名不輕。他認為，應該不會有人想以身試法。

以此為基礎，王進祥認為，現在的新成屋、中古屋，或未來的預售屋，登錄制度的真正重點，應該是備註欄。他指出，除了價格(單價)外，外界應把更多關注焦點放在「備註欄」的內容上，因為很多隱藏、但必須知道的資訊都在裡頭。

目前官方實價登錄的格式，是輸入總價、坪數等資料，電腦程式再自動換算成單價等。但即使同棟內不同戶，成交細節也不盡相同，比如有的含車位，有的則無，不同座向方位、格局、樓層，甚至何時買賣，都會產生價差。而這些資訊，理論上都要在備註欄中記載，直接取用網站秀出的單價資訊，卻忽略備註欄內容，是有可能失真的。

但王進祥也坦承，也不是每位負責登錄的地政士或經紀人員，都會詳實在備註欄上填寫足夠、可參考資訊，畢竟部分從業人員素質良莠不齊。此外，地政士們對於實價登錄責任幾乎全由他們獨力承擔，也頗有微詞。
據了解，當初是基於擔心買賣雙方私相授受，甚至可能有造假之虞，因此官方規劃實價登錄制度時，希望是由專業人士輔助甚至主導。而原本屬意由經紀業負責，但遇到反彈，因此才把目標轉向地政士。

登錄執行 將改為議定代理

地政士全聯會榮譽理事長王進祥認為，地政士或經紀業進行實價登錄，應屬委託協助之角色。

王進祥指出，當時公會高層並未反對，且認為這樣固然增加負擔，但可因此提升地政士專業及形象，加上當時執政黨籍立委賴士葆提案，也是建議地政士擔任主要登錄者，因此順水推舟，最後由地政士及經紀業共同執行登錄拍板定案。

然而王進祥指出，據他了解，登錄實施後，實際上七、八成以上的登錄作業，都是由地政士執行，甚至就連預售案結案登錄，最後也是落到地政士頭上，因為代銷多半採取延長合約等手段，等預售屋的物權產生後，才由地政士負責登錄。

現行制度另一項問題，則是當初地政司堅持地政士登錄實價屬法定，而非議定代理；這一字之差，差之千里，因為一旦屬法定代理，則負責登錄的相關人員不能收費，登錄錯誤還要受罰。

在這樣的情況下，地政士們當然不願作白工又揹黑鍋，因此要求修法給予三十日緩衝期，今年初立院修法通過，爾後江揆又復議，最後導致全國各區地政士走上街頭的一連串發展。

所幸，未來地政三法(平均地權條例、地政士法、經紀業規範)相關條文，將修正改為議定代理，登錄義務也回歸到買賣權利人本身，地政士或仲介則為受委託提供相關服務的專業人士。

全面實價登錄 資訊才透明

王進祥認為，待相關修法完成後，以往相關爭議應可逐步消弭；他則呼籲地政士應同時提升自我專業，未來協助登錄價格資訊時，備註欄內容詳細填寫、確實登載該物件的各特殊狀況。這才是真正的房地產市場透明化，消費者也才能獲得更值得參考的資訊。

據此，預售屋全面納入實價登錄當然有其必要，相關制度也要徹底檢討，釐清各專業人士的角色定位與責任義務。而當市場資訊真正臻於透明，租稅公平才有可能真正實踐，供需法則也才能順利運行、市場真正趨向健康發展！ 

房價實價登錄制的他山之石

國內房市資訊透明度不足由來已久，但在其他國家或地區，則由於早有類似實價登錄的制度運行，因此此類問題不大。地政士全聯會榮譽理事長王進祥指出，各國制度幾乎都有代理人的角色，但幾乎都屬於委託制，也多半有官方或半官方機構負責後續的資料揭露、處理分析及檢核，如美國的Zillow網站等。

不過全世界只有台灣有地政士制度，最早可追溯至日治時期的土地代書，當時稱司法書士，韓國也有類似專業人士稱法務士。國民政府來台後，地政制度開展，土地代書也改稱為土地登記專業代理人。大陸近年的土地登記制度，也是學習這套法則，而且正是台灣相關專業人士帶過去的。

至於其他地區則無類似證照或人士，房價登錄多是由經紀人或仲介者agent負責，有些甚至是律師(attorney)負責，美國各州細節又有不同；蘇明俊則補充，美國也有限期登錄規定，超過四十五天以上未做登錄，經紀人或律師也要罰款。德國最特殊，是由公證人負責，這也反映了該國是以社會福利角度來看待房屋市場，房屋都有公定價格，炒房更被視為犯罪行為。

【文/住展雜誌】為了平息高房價所引發的民怨，政府從二○一○年起實施一連串打房政策，試圖抑制房價，但這幾年房價依然上漲，政府打房只打到心理層面，對炒短線的投資客或許可產生嚇阻效果，整體來說，打房政策還是「雷大雨小」，實質影響力並不大。

央行在二○一○年時，率先對房市祭出限貸管制措施，揭開政府打房序幕。接下來的四年內，各部會也相繼祭出各種打房政策，從央行的房貸信用管制，到財經部會的奢侈稅、豪宅稅、豪宅限貸、實價登錄、調高土地公告現值、囤房稅，以及今年六月的央行擴大房貸管制區域和豪宅認定標準下修，這八項打房政策宣示了政府打房的決心。

打房真的有效嗎？

打房至今已經四年了，但真的有效嗎？有人形容政府打房是「散彈打鳥」，多頭馬車的住宅政策註定打房無效，因為房市政策需要通盤檢討，才能讓房價合理化，但長期來政府並沒有一套完整的住宅政策。審計部公布的調查就指出，房價上漲情形仍無法有效抑制。

央行在二○一○年時開了第一槍，首先對房市祭出限貸管制措施，針對已有房貸還要辦第二套房貸，且購屋地點坐落台北市全區及新北市板橋、三重等區域的房貸客戶，貸款成數最高七成並全面取消寬限期。

這項限貸令的殺傷力很強，但還是抵擋不了資金大舉湧入房市，因為房貸利息低，又沒有其他的投資標的，大量海外資金的回流和熱錢自然選擇房地產，房價就這樣一路被拱上去。

奢侈稅成效不彰

打房政策是否能抑制高房價？

為了制止房市的投機炒作風氣，財政部在二○一一年又推出了奢侈稅，對房地產短線炒作的投機客進行打擊。但奢侈稅實施至今成效不彰，沒有得到預期的效果，房價仍持續上漲。

財政部認為奢侈稅實施後，各大都會區的房價雖然持續上漲，但若無實施奢侈稅，房價漲幅可能更驚人。其實，奢侈稅只打到房市的量、沒有打到價，不但無助於居住正義，對經濟發展也未必有利，財政部只是在自圓其說。

奢侈稅對於房價抑制效果有限，反而導致稅收大量減少，當初預估奢侈稅每年可收入一五一億元，但實施後，還課徵不到四十億元；相對地，土地增值稅的損失卻數倍於奢侈稅的收入，很明顯，政府實施奢侈稅並不划算。

實價登錄仍有盲點

二○一二年內政部實施「實價登錄制度」，它讓房屋買賣雙方都有透明的資訊可參考，用意良善，但是目前政府採取區段化與去識別化的公開方式，加上刻意去除最高價與最低價百分之三的案件，可能造成資訊盲點。
實價登錄並不意謂著房價會跌，而是建商及賣家的開價會降。過去，台灣屋主通常以底價加二成為開價，讓買方慢慢殺價，如今區段的實價公開，房價開高、賣高的空間不存在，售屋主開價會變低。

實價登錄有助於房價透明化，不過房地產商品的差異性大，即使位於同一條街道，同一社區，因不同的條件，仍會有房價差異；也就是說，房價仍須回歸市場需求面來決定。

沒人在乎豪宅限貸

在二○一二年，央行又推出了「豪宅限貸令」，管控台北市總價八千萬元以上的豪宅放貸，但有錢人就是有錢，根本不會在乎央行的豪宅限貸令。台北市政府也參與打房，課徵「豪宅稅」；同樣的，住得起豪宅的人怎麼會在乎多繳那一點稅。而且開徵豪宅稅，等於是由政府提供豪宅的正字標記證明，讓豪宅業者更可順勢調高房價。

豪宅是一個區隔市場，一般老百姓根本買不起，政府對豪宅開刀，對房地產一般住宅價格的影響力相當有限。

調高公告土地現值

內政部在二○一三年調高公告土地現值，未來公告現值將會接近市價水準。土地公告現值調高，中古屋或新成屋的買賣都會受到影響，建商將繳交更多的土地增值稅，建商或賣家如因此把成本轉嫁在房價上，進而推升房價，恐怕和政府打房的用意背道而馳，對打房造成反效果。

立法院今年通過房屋稅條例修正案，調高非自住房屋稅率，規定民眾自用住宅以三戶為上限，第四戶以上將開始加重房屋稅。外界稱此為「囤屋稅」，過去房屋稅率僅百分之一點二，修法後非自住房屋稅率可提高到百分之三點六。

學者認為囤屋稅意義不大，拉高房屋稅到百分之三點六，一年只多付二、三萬元，對囤屋大戶來講根本不痛不癢，而且政府課囤屋稅越多，只會增加購屋成本，到頭來反而是轉嫁到消費者身上。

打房欠缺通盤考量

央行今年六月再度出手，擴大房貸管制區域由原本的台北市以及新北市，加列桃園中壢、桃園市等區域，並規定第三戶以上房貸限五成、豪宅認定標準下修等等。這項新的政策效果如何仍有待觀察，不過市場人士指出，擴大房貸管制區域只會讓資金往非管制區域流竄，要想遏阻投資客恐怕效果不大。

政府打房動作頻頻，卻是頭痛醫頭、腳痛醫腳，沒有完善評估，更欠缺通盤考量，各項打房政策是否能抑制高房價？令人懷疑。

【文/住展雜誌】今年以來，房市多空訊息紊亂，購屋族面對錯綜複雜的資訊，反而躊躇不前，想買房卻又不敢下手，很多人都在問，現在能買房嗎？我適合買房嗎？現在就要告訴您，在負擔能力足夠的前提下，有五種人不必理會房市多空，現在就適合買房……

無論房地產是漲是跌，市場上總是有三種人：看多一直買、看空不想買、看不懂不知道能不能買。在投資市場中，您作的任何選擇，都會左右財富的起落；所以在投資之前，必須作詳細的評估，把獲勝率提到最高。
而現在正值房市走向的混沌時期，心生猶豫的購屋族變多，所以本刊梳理出房市的過往經驗，獨家闡述房市的特點，告訴您適合買房的五種人，在致富大道上助您一臂之力。

1　大額定存族

台灣人對下一代的教育中，「理財」是不可或缺的一環；長輩時常教我們，「會賺，也是要會存」。存錢、存很多錢，似乎是國人世代傳承中，一個根深蒂固的觀念，而現代家長教小孩理財的第一個步驟，往往是為小孩開個銀行戶頭，讓小孩養成儲蓄的習慣。

在耳濡目染下，台灣人相當會存錢，家庭儲蓄率逾百分之二十，代表全家人每賺一百塊，就會存下二十塊，但美國人卻存不到五塊錢。存錢，或許是「保本」的好方法，但您是否曾懷疑過，存錢真的是最好的理財方式嗎？

前世界銀行副總裁林毅夫曾說過一句話，「窮人拚命存錢，但富人卻一直向銀行借錢；結果窮者越窮，富者越富。窮人存錢，等於補貼富人。」這話在中國大陸引起民眾批評謾罵，但投資市場卻認為是智者之言，到底理由何在？

這是因為，現在是一個「負利率」的環境；所謂負利率，是指銀行存款利率比通貨膨脹率還低，存款利息完全被通膨吃掉，所以「錢會越存越薄」。但諷刺的是，愛存錢的民眾，看著存款利息入帳，還以為財富增加了，殊不知帳面的錢多了，但實際上存在銀行的本金已變薄了。

但有錢人想的、做的，卻完全不一樣；他們趁著低利環境，大量向銀行貸款，靠著錢滾錢，滾出更多財富。因為基準利率低，借款利率也低，所以很輕易就滾出利潤，於是貧富差距越來越大。

那麼，富人向銀行借錢，都投資什麼呢？不動產是主要選項之一。因為在大部份情況下，不動產具有低風險、穩定報酬的特性，所以成為投資好的選擇。根據美國華爾街日報報導，滙豐銀行發現，越來越多亞洲民眾捨棄微薄的利息，把錢投資到不動產，導致銀行存款增速減緩。

把錢丟到不動產的人，隨著房價上升而讓資產大增；相對之下，近十幾年來沒買房的民眾，總資產已遠遠落後有房階級。總而言之，在負利率的環境中，利息早跟不上通膨速度，若您是大額定存的定存族，或可考慮把部份資金配置到不動產，只要買對標的，利潤肯定比定存的利息還優渥的多。

2　長期置產族

在財政部調高房屋稅率，並提出房地合一課稅改革後，許多人擔憂政府這次打房「來真的」，所以暫時觀望，不願買房。但若觀察財政部過去的打房手法，總是「高高舉起，輕輕放下」，想必這次也不例外。

置產族最害怕的房地合一課稅，等同實價課稅，其實只針對「交易利得」課稅；也就是說，只有賣房子時，才須要實價課稅。一般長期置產、買房出租的投資者，只要不賣就不會有實價課稅問題，對「囤房族」完全沒影響。

即使囤房族要賣房，也毋須擔憂重稅，因為財政部與學者已有共識，對「長期持有房屋者，可享優惠稅率」。因此，置產族只要房屋持有時間達到「長期持有」的標準（財政部初步定約十年，尚未定案），賣房還能享有最低稅率。

另名下房子超過三戶的置產族，因為見到財政部把非自住房屋的房屋稅率，「最高上限」調漲至百分之三點六，深怕自己會被課重稅而不敢再買房。可事實上，往年各縣市政府課徵的房屋稅稅率，通常是照「最低下限」來課；而非自住房屋稅率的最低下限，僅從百分之一點二調高到百分之一點五。

換句話說，即使是非自用住宅，房屋稅稅率也僅僅增百分之零點三，每間房子每年所增加的稅金，頂多只有幾千塊，並沒有外界所渲染的那麼嚴重。官員頻頻喊話、虛張聲勢，誇口要拿榴彈炮打房，最後只掏出小彈弓，對群眾心理所產生衝擊，遠大於實際面的影響，精明的置產族早就看破官員技倆，趁現在議價空間大，當可把握時機進場買房。

3　愛買保單族

台灣人愛買保險早已不是新聞，這個只有二千餘萬人口的小島，保險市場竟是全球第十一大、壽險市場是全球第九大。根據瑞士再保公司統計，台灣的「保險滲透度」（全年保費收入／全國年度GDP），竟然高達百分之十八點一九，已連續數年稱霸全球；意謂台灣人只要賺到一百元，就會拿十八塊多去買保險。

因為保險市場大，所以保險公司多得嚇人，舉凡全球知名保險公司，幾乎都來到台灣拓點，國、內外保險公司為了爭食這塊大餅，保險商品不斷推陳出新，以應付廣大的需求。但如果您冷靜思考，除了人身壽險、財產保險之外，您真的需要買那麼多保險嗎？為什麼外國人對台灣人愛買保險的習性感到不可思議呢？

客觀上來說，台灣人承受風險的意願低，愛買人身壽險或財產保險的現象是情有可原；可是除了人身壽險與財產保險之外，卻有不少人狂買「投資型」、「保本型」、「（不）分紅型」、「利變型」等諸如此類保單，卻未深入思考，「花大錢買這些保單，獲利是否合理？」

投資者買投資理財類保單，大多看上保單「風險性低」，且能夠「穩定獲利」。但請試想，保戶把錢繳給保險公司，保險公司為不僅要給予保戶一定的報酬，同時還要有足夠利潤才能生存；也就是說，保險公司收到保戶的錢後，所創造的獲利必須大於付給保戶的錢。

大多數保險公司為了創造更大的利潤，於是把錢拿去投資不動產，四處獵地買樓，成為全國性的大地主、包租公。保險公司鍾愛投資不動產，理由無他，就是不動產具備「穩定獲利」；而其獲利來自兩處，一是出租收益，二是增值收益。

出租收益可為保險公司帶來穩定的現金流，手頭上便有充裕的現金支付給保戶；而增值收益則為保險公司帶來鉅額獲利，每當保險公司進行不動產資產重估時，增值利益從數百億到上千億不等。相對於保險公司大啖不動產的肥肉，保戶就只能喝剩湯，賺取微薄小錢。

保險公司靠著不動產，幾乎可說是「噱翻了」，所以近年來，保險公司投資不動產毫不手軟，像南山人壽標到世貿二館地上權案、富邦人壽標到A25地上權案，而國泰人壽則持續在國、內外買樓出租。

看到這裡，您或許已經看出弔詭的地方：「保戶為了穩定獲利，拚命買保單；保險公司為求穩定獲利，卻拚命買不動產。」兩相比較之下，投資哪種商品賺得多？答案當然是不動產。既然保險公司拿著保戶的錢去買不動產，那保戶為何不乾脆捨棄保單、直接拿錢去買不動產，賺得還比買保單多呢？

4　贈與節稅族

我國在調降遺贈稅至百分之十後，房市出現一個奇特的現象，那就是買房子的用途不再是為了居住，而是為了避稅。富人利用土地公告現值、房屋評定現值與市價的大幅差距，並配合申請房貸，讓贈與房屋變成轉移負債，進而達到節稅、避稅的目的。

因為贈與房子繳得稅少、甚至不必繳稅，遠比直接給兒孫現金來得划算，國內不動產贈與移轉數量正逐年增加；今年上半年，贈與移轉件數飆到二點八萬件，比去年同期大增約一成八三，再創歷史新高，顯示買房贈與的熱潮仍未退燒。

或許您會問，既然贈與移轉的存在避稅空間，為什麼要急著現在買房辦理贈與？關鍵在於，國內高房價民怨攀升，不動產稅制改革正如火如荼進行中；在稅制改革裡，「逐年調高公告現值趨近於市價」已成為中央與地方政府的共識。

除非房價漲幅大於公告現值漲幅，否則「當公告現值逐年調高，避稅的效果就會逐年遞減」，所以富爸爸、富媽媽若想把資產轉移到孩子名下，又不想被多課稅，就要趁公告現值與市價仍有極大落差時，趕快買房子贈與給孩子，節稅、避稅的效果才會更顯著。

另一方面，已有許多學者向政府呼籲，要把不動產贈與節稅的漏洞給堵住，或者考慮調高遺贈稅。雖然現階段政府仍不願回應，但難保未來不會有所行動，對於富人來說，儘快買房贈與來移資資產，才能確保未來不會繳更多贈與稅。

5　薪資涷零族

現代職場上的「涷零族」越來越多，他們不是皮膚保養有道的「涷齡」，而是薪水上的「涷零」。涷零族有兩種，第一種是薪資成長被冰涷，遲遲無法獲得加薪；另一種則是缺乏理財概念，把薪水花個精光，每個月薪水都「歸零」。

第一種薪水冰涷族最常見，根據我國主計總處統計，上班族的實際薪資不增反減；以今年上半年平均實際薪資為例，僅約四點八萬餘元，倒退回十六年前水準。實際薪資倒退的關鍵因素，是薪資不成長、或者成長幅度低於通貨膨脹速度，以致於通膨怪獸把每月的薪水吃光光。

通膨吃掉薪水不再是抽象的概念，而是正在發生的事實，相信您已經感覺到，今年以來，吃的、穿的、用的全都變貴了，便當、飲料、雞蛋等等，幾乎全都漲價，同樣的月薪，能買到的東西更少，這就是通膨的可怕之處。

通膨在經濟學上，具有增進經濟成長的功效，但台灣因薪資倒退，通膨反倒成為一場噩夢。而更讓人心驚的是，現在全球央行肆行貨幣寬鬆政策，普遍共識是要把通膨年增率拉到百分之二至百分之三之間，以維持或刺激經濟持續成長，台灣也不例外。

在此背景之下，如果您的加薪幅度低於百分之三，就會敗在通膨巨獸的腳下。但別擔心，有一種方式能助您打敗通膨︱買房子。因為蓋房子所需要的原物料眾多，只要通膨蠢動、物價飆漲，那麼房屋售價就會反映成本，順勢調漲。

依據歷史經驗，台灣歷年平均房價漲幅，大於通膨年增，最顯著的例子，就是「石油危機」。民國六十二年、六十八年、七十九年，因為戰爭因素，導致石油價格暴漲，連帶使得房價急劇飆升；而九十三年間，國際油價暴漲近兩倍又引爆通膨，而這年正好是這一波台灣房市多頭的起點。

這說明著，只要處於通膨加速的環境中，房價就易漲難跌；在大部份情況下，房價漲幅會大於通膨，所以要戰勝通膨，買房是聰明的選項之一。即使薪資不動，買房所賺到的增值空間，就等於為自己加薪。

至於對不擅理財的薪水「月光族」而言，買房是「強迫儲蓄」的其中一種方法；受到每月繳納房貸的壓力，月光族就會逼自己省下不必要花費，移撥一部份薪資去繳房貸，久而久之，不僅會養成量入為出的理財習慣，還能存下一間房子。月光族若想買房子，再怎樣都不嫌晚，現在或許就是個好時機。

早買房早享受

對於任一個購屋族而言，買房之前，必須要仔細評估還款能力、風險承受等各項條件；若您還得起房貸，無論是想自住成家、節稅、戰勝通膨、對抗負利率，或者賺取更高額的利潤，不動產仍是極為適合的工具。與其一再苦等，不如先買先享受，畢竟再空手等下去，難料房價不會再漲一波。