昔時工業活動密集，而有「黑鄉」稱號的北市南港區，隨著發展政策及多項建設加持，不僅擺脫過去的邊陲窠臼，地位一飛衝天，區域房市更一度交投熱絡、價格飛漲。
文／施絢傑
早期人類的發展步調或方向，通常是順著自然條件而為，比如長期仰賴水運，因此大型城市幾乎都位居河海口；以台北市來說，艋舺、大稻埕和西門町就曾繁華一時，原因正是以上區段近淡水河口、佔地利之便。但陸運逐漸發達後，以上定律早已打破，北市近代發展重心東移，就是人為之建設及政策因素使然。而北市最東側的南港，歷年發展軌跡，也有著異曲同工之妙。
現在說來或許有點不可思議，但南港原本真的是河港，且由於位基隆河南岸，所以被稱「南港」。國民政府遷台前，南港僅是農業為主的鄉村，西北沿基隆河一帶有磚瓦廠，南邊山區則產煤及包種茶，因此早期還有「綠色茶鄉」美稱。
北基鐵路、公路開闢後，南港轉型成工業重鎮。1953年，南港自來水廠第一水源工程完成，台肥等大型企業因此陸續進駐設廠。1980年代，本區工廠增至七百餘家。由此可知，南港產業活動從農轉工，幾乎就是人為因素所致。
不過1968年前的南港，還隸屬舊台北縣，當時縣政府實施南港都市計畫，就以工業為核心。1968年後南港納入擴編的台北市，區域發展目標又有變；隔年新頒布的都市計劃中，將南港分為六大區，重新規範各類地目及範圍。
根據後來的都市計畫通盤檢討，南港區總面積2,223公頃，實際都計範圍則約981公頃，住宅區151.8公頃，商業區30.4公頃，含軟體工業區在內的工業區共109.7公頃。其餘近56%的非都計土地則屬農業區、保護區及行水區。
從以上內容看，南港產業活動應不再以工業為主，然或許早期大型工廠林立的區域型貌深植人心，使得南港長年無法擺脫「黑鄉」的刻板印象。
後來北市發展重心東移，但當時南港在北市十二行政區中，仍屬發展相對較差者，房價也偏低。七、八○年代全台第一次房價狂飆期，南港就幾乎是狀況外。2000年代初期，南港新案一般行情仍僅1字頭，只有因基隆河整治而截彎取直產生的新生地，也就是當地稱的向陽重劃區，可見2字頭以上單價。然於此同時，南港近年高速發展的引擎已悄悄啟動。
南港躍起的第一個關鍵，是1996年陳水扁任市長時頒佈的「南港經貿園區」計劃。該計劃有兩大核心，一是南港軟體工業園區，二是第二世貿中心，也就是現在的南港展覽館。前者使南港產經活動，從原來的重工業轉為精密電子，後者則將園區地位，拉升至與信義計畫區同等級。
不過更關鍵的是交通建設。包括聯絡國道三號、內科與市民大道的環東高架，另外則是台鐵地下化，之後的捷運板南線，加上晚近的高速鐵路等，不僅提升南港交通聯外能量，且以上三軌在南港站交會，形成所謂「三鐵共構」，更成區域房市大利多。
於是，2003年SARS疫情後開始的房市大多頭，南港房價立刻從原本1字頭快速拉高3字頭以上，之後資金行情加上題材浮現，漲勢更驚人；不過，供給面卻未隨之擴張。以下約由西向東，將南港分成六小區，進行更詳細的分析。
南港經貿園區 一、後山埤站至南港公園（市民大道以南）
從信義區方向沿著忠孝東路六段往東，就可到達本區。如搭捷運，則約是北捷藍線後山埤至昆陽站之間。本區算全南港最近市中心的區塊，故發展較早，機能相對完善，但市容也稍老舊。
本區早期代表個案，是當時還稱做大都市建設之遠雄，於2003年初在玉成街推出的『大都市新天地』。該案基地原屬工業區，捐地變更為商業區，產品有住家及商辦，當時住家開價就高達35萬／坪。
『大』案牌價完全跳脫當時區段行情，但也開啟全南港後來的狂暴漲勢；本區段更基於近市中心的優勢，加上捷運線先通車至昆陽站，甚至還是全南港第一個出現百萬開價者。後來經貿園區啟動，藍線全線通車，本區焦點才被更東側的舊市區和經貿園區等搶走。
平心而論，本區質感並未隨利多發酵、兌現而改善，然畢竟信義區就在旁邊，只要基地位置、條件不要太差，價位還是維持高檔，而且當然愈近信義區價格愈高。如緊鄰後山埤站的長虹都更案『忠孝詠吉』，牌價120萬／坪，根本就是隔壁信義區的行情，部份推案甚至連案名都直接用「信義」二字。來到今年，捷運昆陽站周邊新案『德杰琉森』，開價已破百萬／坪，相當驚人。
舊市區 二、南港路三段（市民大道以北至基隆河岸）
本區約位在以上次區北面，一直到基隆河岸，東側至向陽路。本區大部分屬策略性產業用地（類工業區），僅西北角一小區塊由八德路四段及成美橋圍成，地目屬商業及住宅區。
本區雖緊鄰松山區，但腹地更狹隘，歷年推案亦偏少。不過行情則和上段後山埤至昆陽站一帶類似，也隨隔壁相對高價（松山）區上漲，同樣很早站上三位數字。；只是可能小環境條件更不理想，因此產品多為走小坪數、低總價設定。
不過，似乎置產族並不認同本區有百萬以上單價的資質；故即便近年低總價當道，但單看本區則情況不甚明顯，個案銷售期大多不短，也不乏更名重售者。
南港車站（三鐵共構） 三、南港舊市區
本區西起南港國中及向陽路，東側到南港高工、南港國小，經貿園區在東北側；北邊則到重陽路，南邊是忠孝東路。本區以南港車站為核心，是過往全南港最主要發展區段，是所謂「正南港」地帶。
然而，同樣基於發展腹地受限，加上文首提到的傳產大廠多位本區，因此這波市場大多頭的第一波段，也就是金融海嘯前，本區段推案偏少。不過畢竟包括工業區變更開發、三鐵共構等南港近年利多題材，都和本區直接相關，因此只要出現推案，都受到相當程度注目，行情也屬南港高標。
往年本區供給量有限，但區內幾個傳產舊廠變更開發消息一直沒斷過，因此區域房市始終維持未演先轟動的態勢。終於，原南港輪胎舊廠變更大案，千呼萬喚下，終於在2010年初以『世界明珠』之名正式亮相，還宣稱廣開世界盤，開價高達150萬／坪，還全是大戶等級規劃，無論產品和價格都算南港之最。
除了工業區舊廠變更開發外，興南、東明路一帶原本多是鐵皮屋，因此也蘊藏都更商機。如原為興富發土地，後來售給亞昕、新潤等四家業者共推的『擎天森林』，或國內營建業龍頭的『國泰悠揚』、『悠境』，都屬此類案例。不過可能鎖定客層不同，『擎』案產品為相對低總價二、三房（單價仍達120萬／坪），國泰兩案走首換路線，坪數稍大，單價則比『擎』案稍低。
多宗大案拉抬，加上眾題材陸續兌現，本區近年建案開價幾乎都來到百萬大關，『世』案後續轉手價更持續翻漲；然平心而論，除非本區質感新舊交雜的狀況能在短期內改善，否則三位數字以上成交行情，遲早面臨修正壓力。
中央研究院 四、研究院路（中研院周邊至舊莊地區）
本區主要為研究院路沿線，加上舊庄路一段周邊，中研院是本區最重要設施。東側比鄰汐止橫科地區，西邊為限建保護區；就地緣關係論，反而跟深坑或汐止較密切。
本區相對位置最深入、交通也最不便，卻是全南港最具住宅區氣息的區塊；交通部分雖有二高南深路交流道，但規模不比一般交流道，故聯外主要交通還是仰賴研究院路，區域行情因此是南港相對偏低者。
2003年起的房市多頭波段，台北市土地荒議題快速發酵，本區價格果然扶搖直上，行情一下衝上3字頭，不過或許受制區域條件，產品大多為低總價小坪數規劃，甚至曾出現挑高者。後來南港房價從西往東一路漲，本區當然跟上，單價一度出現坐6望7的氣勢。
儘管6字頭以上放在本區形同天價，但以全北市論則還相對親民；只是本區區域型態封閉，幾乎吃不到利多題材，因此合理行情應該在60萬／坪以下。
五、向陽重劃區
向陽重劃區位舊市區北側，大致由向陽路、重陽路圍成，兩側都是工業區。區域原為基隆河行水區，1994年9月公告實施的整治計畫，將基隆河道截彎取直後，才出現這塊重劃新生地。
按照該整治計劃，實際產生的新生地，除本區塊外，還有北側，也就是基隆河對岸，隸屬內湖區、安康路以南的工業區。2001年6月修定的變更計劃中，南港區部份即重劃為低密度住宅及商業區。
2003年下半年房市景氣迅速復甦，南港房市則是從這裡重新起步，華固建設又是當時主要推手，行情則從多頭初期最多25萬／坪，之後三年內已衝上4字頭，翻漲幅度相當驚人。
本區價量快速擴張，原因除景氣復甦外，也和東邊緊鄰經貿園區有關。不過由於快速開發，後來資金行情階段，本區已是無米之炊，直到近幾年才又有動靜，如2022年成屋後重新進場的甲山林自建案『香榭帝寶』，開價高達125萬／坪。
台北流行音樂中心 從惠民路起往東，一直到南港與新北汐止交界處，大約就是本區範圍。此園區不僅被設定為南港發展新中心，更是近年區域房市最重要利基；捷運藍線與棕線於展覽館站交會，讓本區如虎添翼。
根據計畫，及後來變更納入的R13及R17基地，本區可供開發面積約57公頃，其中住宅區約25.71公頃，商業區22.43公頃（含6.07公頃展覽館用地），另有8.27公頃軟體園區用地，住宅區則又分一般住宅及商務住宅使用兩類。土地使用強度方面，住宅區建蔽率40～50％不等，容積率120％～225％；商業區建蔽率60～80％，容積率310～560％。
1997及2003年南港軟體園區先後推出一、二期招商，不過可能當時進駐業別有嚴格限制，因此不算順利。之後檢討放寬相關限制，廠商進駐率才提高。受此影響，園區內住宅區初期標售幾乎有行無市；直到2004年下半年才出現第一宗住宅案，為經貿一路的大樓、透天併售案『園墅』。
後來利多逐年到位，本區開始出現更多推案，價格當然跟著扶搖直上；金融海嘯前，本區行情就已快速飆到近5字頭；但更誇張的是，即便飆漲如此，銷售還是出奇地快，部份甚至近乎秒殺。
之所以如此，一來是利多發酵帶動投資客搶進追高，但也是供不應求所致。原來，官方對園區建照審核異常嚴謹，且都須經都審，在建照審發速度極慢下，區域供給當然跟不上投資客掃貨的速度。
如此這般，自然造成本區房市產品奇貨可居，房價一路飛漲；金融海嘯後雖短暫冷卻，但後來颳起資金行情，本區建案牌價又馬上再衝到7、8字頭水準。當時市場都預期，本區出現百萬／坪以上「成交行情」，只是時間問題，後來本區確實出現百萬以上開價，但也因此被央行盯上，進而納入信用管制，市況於是迅速轉冷。直到舊市區傳產變更大案現身，加上建設利多兌現，本區才又重現活力，真正出現百萬以上成交行情。不過可能是前些年高速開發，導致所剩建地不多，因此焦點還是被舊市區傳產變更或都更大案搶走。
南港展覽館 先有南港捷運線，接著高鐵行經、設站，2008年初南港展覽館啟用，加上北市東區門戶計畫，還有北流中心、國家生技園區等等。如此多樣建設，放眼整個大台北，幾乎無區出其右。難怪昔日黑鄉南港，被冠上「新東區」的稱號。
在眾利多先後發酵下，從西向東，南港各區近年接力上演價格狂飆戲碼，只是腹地就有限，供給量欲大不易，奇貨可居之下，儘管歷經政策打壓及市場修正，價格還是居高不下。
近幾年供給量稀的狀況稍有轉變，主要是大型工業區變更開發和都市更新終於出現具體進度，打頭陣的便是南港輪胎『世界明珠』，帶動當地最新一波瘋狂價格漲勢，現在僅剩研究院生活圈還未出現百萬以上牌價。另外，也偶爾出現純商辦或廠辦案，量體和區域目標類似的內科相比算少，但已是北市各區中，商用產品能見度相對較高的區段。
然於此同時，本區先天發展限制，也開始被放大檢視。打開南港區地圖就會發現，北側為基隆河，南側則有南港山脈，如採陸路，幾乎就只能靠南港路及市民大道所圍成，東西長、南北窄的狹長路廊支應。
果不其然，包含捷運、台鐵高鐵及高架快道等，幾乎全擠在這條廊道上；連經貿園區、北流中心、生技園區的大型公建計畫，乃至工業區舊廠變更開發及大型都更開發，也都落在此廊道上或周邊。
過去應是眾建設開發題材還待兌現或成型，民間建案也尚未進入交屋期，因此還不易看出，在如此狹隘腹地中塞進這麼多建設，會釀成怎樣的問題。但這幾年下來，從南港展覽館每每舉辦活動，到2018年南港車站商場開幕，2020年8月北流中心營運，都一再證明上述疑慮絕非杞人憂天！
不光如此，南港還得面對另一更大挑戰。根據官方統計，南港近年人口明顯且快速減少；今年雖稍回升，但比起過去幾年，仍有不小落差。（詳見人口狀況表）會出現這樣的走勢，十之八九還是房價持續飆高，迫使區域客出走、移居至房價相對親民的區域。人口減少（外流），除了削弱房市基本需求量外，還有其他後遺症。因為就算人口外移，就業仍在南港；這意味著，通勤人口只會愈來愈多。
是故，除非官方能找到有效方法，導引區內就業人口使用大眾軌道運輸通勤而非私家車，否則南港交通負荷量只會愈來愈重。這樣一來，現時內科的交通噩夢，很可能就會在南港重演！
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