【文/住展雜誌】中央銀行發布年度金融穩定報告，對部分區域的房市泡沫化示警，包括桃園青埔、南崁、八德及新北市的林口、三峽、淡水等供給量大的地區，將面臨房價下修壓力。央行報告中所提及的這些區域房價會不會泡沫化，引發各界關注。

近年桃園受到桃園航空城、機場捷運、高鐵特區、升格第六都的利多話題加持，建商大舉搶進推案，導致中壢、南崁、青埔、八德房價狂漲，青埔高鐵周邊預售案甚至喊價每坪四十萬元，根據本刊統計，桃園在二○一○年第一季，房價每坪十二點二萬，今年第一季卻已上升至每坪二十點二萬，三年內房價漲了六成五。

淡水地區也是一樣，淡海新市鎮挾帶著低總價、低單價等雙低優勢，加上輕軌捷運線預計在年底動工、河北側快速道路預計明年通車等題材，在全台其他各地一片高房價的聲浪中，成為投資客心中的最愛，看好當地房價未來的補漲空間。

區域房價不斷創高

桃園、淡水的區域房價不斷創高，台北市副市長張金鶚直言「這些地方的房價漲得不像話」。市場人士認為該地的房市似乎有泡沫化的傾向，因為房價憑空被炒高，就算桃園、淡水有許多「政策利多」，但民眾的薪資所得卻沒有同步提升，房價變高之後，房貸反而更吃重。

桃園青埔與八德周邊除了農地與建商的銷售中心之外，什麼都沒有，顯示生活機能不夠成熟，由於航空城開發時程過長，加上少子化的影響，人口年年減少，供過於求的現象愈來愈明顯，尤其是石門水庫長期淤塞，將來可能會有缺水危機；在人口愈來愈少，房子卻愈蓋愈多的情形之下，購買桃園的房子需審慎。

全台空屋率高的前四名地區，分別是林口、三峽、淡水和桃園。(圖為淡水地區)。

淡水地區也是如此，淡海輕軌預計在年底動工，第一階段在二○一九年完工通車、第二期則預定二○二四年完工，但這麼長期間內會發生什麼突發狀況無法預期，政府的執行力又常要打很大的折扣，讓人質疑淡水的房價真的會有補漲行情嗎？

政府的執行力不佳

行政院曾經在一九九四年推出淡海新市鎮第一期開發計畫，預計進住人口數有三十萬人，希望藉此舒緩台北市迫切的居住需求，但經過了將近二十年努力，搬進淡海新市鎮人口卻僅約一點四萬人，與原先計畫人口數差距相當大，開發案完全失敗，行政院不得不在二○○六年宣佈停止淡海的後續造鎮計畫。

到了二○一二年，行政院決定重啟第二期計畫，徵收土地面積達一一六八公頃，是第一期計畫的二點六倍，約為北市信義計畫區的七點六倍，這個開發案是否能夠起死回生，誰都沒有把握，但淡水的房價卻已被炒翻天。

中央銀行對桃園、淡水的房市泡沫化示警，桃園、林口、三峽、淡水等供給量大的地區，勢必將面臨房價下修壓力。林口、三峽、淡水早就被政府祭出房市控管，桃園也成為央行關切的下一個對象，國內各家銀行紛紛採取審慎措施，加強這些區域不動產授信風險控管。

不宜躁進貿然進場

目前全台空屋率高的前四名地區，分別是林口、三峽、淡水和桃園，這些地區的餘屋去化情形值得注意，目前住宅房價已經炒高，民眾若打算投資這些地方，建議不宜躁進貿然進場。

區域房價會不會泡沫化，須觀察交屋後的進住狀況，進住率高低是重要的指標，進住率愈高代表生活機能商圈愈成熟，若交屋後一年有五成以上的進住率，就不用太過擔心泡沫化。但是若交屋三年後房子還空在那，就有供過於求的疑慮。

不過，現在市場游資甚多，房貸利率也低，國際金融情勢穩健，台灣今年經濟狀況會比去年好，兩岸關係持續穩定發展，民眾購屋、投資信心也大增，桃園、林口、三峽、淡水等地的房價在短期內看起來仍然有撐，但民眾想投資桃園、淡水房市賺取增值利潤，還是不能忽略投資的風險。

【文/住展雜誌】買房子絕對堪稱人生大事；這不但是晉升中產階級的重要跳板，更是華人民族成家立業的必經過程。不過買房之所以是大事，也是因為當中牽涉的層面頗多且廣；包含市場資訊、相關法律等等。而這些層面，每項都是一門專業學問，因此整個過程往往是費時耗力又繁瑣。

有鑑於此，本期住展雜誌特別回歸基本面，規劃了這個『買房懶人包』；用最易懂、易用的方式，將原本複雜繁瑣的購屋程序，簡化為八大步驟，讓您輕鬆買房、一次就上手。

１擬訂預算

由於金額龐大，因此買進一棟屬於自己的房子，起始步驟當然是算出能負擔的金額。這要從兩方面衡量，一是現階段的固定月收入，二是手頭自備款有多少。

房屋總價百千萬，一般人買房都得貸款，而繳款時間動輒二、三十年，因此每月固定收入多寡，會直接影響可負擔的價位。此外，房貸可貸額度，多半是總價的七到八成，所以還須有一定比例的自備或頭期款。就算有固定、足夠月收入，如果手頭沒有一筆款項當頭期或自備款，仍很難晉升有房一族。

範例及原則：

基於不影響基本生活開銷或品質之前提，一般都建議每月繳交的房貸金額，以月收入的三分之一為上限。假設某甲家庭月收入為六萬，則可負擔的月繳房貸金額為兩萬；以目前房貸平均利率水準約二點五％計算，可負擔的房貸總額約四百萬；接著再以一般房貸約八成推算，可負擔房屋總價就是五百萬。

要注意的是，由於交屋前得繳約兩成總價款，也就是一百萬，因此最保守來說，最好準備一百萬的自備款。如果自備款不足，設定的總價上限應適度下修。

２決定產品及區位

試算出可負擔總價後，接著就可進一步審視自己的居住需求，是單身居住一房就足夠，還是新婚家庭需要二或三房；再根據房型格局估出粗略坪數需求，並換算出可負擔單價，藉此選出可購買的區域。

有關訪查區域單價行情方面，過去多從坊間業者或媒體相關資料得到；去年十月後，則可查詢官方實價登錄網站，獲取各區域的單價行情。不過需注意，官版實價登錄資料的量仍有限，最好還是和民間業者提供的價格資料做再比對。

範例及原則：

以一般小家庭主流的二房來說，一般坪數是二十五到三十坪左右。如以二十五坪計算，再拿上段範例的五百萬總價換算，則得出可負擔單價為二十萬／坪。接著從官方或民間業者提供的價格資訊中，篩選出自己可接受及負擔的區位；以目前來說，每坪二十萬可買的區域(新建案)，主要是在新北市二、三線區，如當紅的淡海新市鎮、北大特區外圍及林口新市鎮等區。

以上兩步驟是購屋的前置作業或功課，接著才要正式進入實戰階段！

３看屋選戶

透過以上兩步驟，確認自己要買哪個區塊、哪種產品後，接著就可開始挑選物件並實地看屋。以每棟房子大概花兩到三小時，實地察看內部及環境來計算，如果只利用週休二日，則大概一個月看個十來間就相當厲害。因此在各購屋步驟中，本階段是最耗時費力的。另外，從本步驟開始，買方正式與賣方或仲介業者開始『正面接觸』；選擇具信用及口碑的業者，是保障自我權益的重要基礎。

新建案銷售現場通常則有所謂的『銷控』；銷售者會把他們認為比較好賣的(如中高樓層)先封住不賣，宣稱已賣完，或利用人頭等方式，在銷售現場營造熱絡氣氛。這時候，消費者應堅持立場為宜，避免因此誤判形勢，反而買到不符需求或超出預算的產品。

原則：

篩選出較喜歡、列入可能購買清單的房子或建案後，建議『內外兼修』外，還要選擇不同時間或情境多看幾回，以便模擬往後實際入住的情況。如果是中古物件，檢查室內時也應多加留意，避免選到結構或裝潢有瑕疵的物件。如果是預售屋，一定要拿著現場提供的格局或傢配圖，到基地現場實際比擬，確認所選戶別之方位等；甚至可把這份文件保留起來，做為之後交屋、驗收時的依據。

４決定購買 議價

一旦決定購買某物件後，接著就進入下一重要階段，那就是議價。雖然去年八月實價登錄上路後，不少業者或賣方宣稱因應新制，改為採取不二價銷售；然截至目前為止，扣除極少數案例外，多數物件或建案的銷售上，仍存在著議價行為。因此，建議消費者仍應勇於議價(殺價)。

原則：

比例，或說一開始時殺幾成，並沒有一定標準；不過無論新建案銷售方或中古屋賣方，通常都會設定所謂的底價，除非時機不佳、亟欲結案或變現，否則一般最後議價的結果，都不會低於這個底價。時機好時，奇貨可居，議價結果往往高出底價較多，賣方態度也會更硬；相反地，則就容易變成買方強勢的情形。

如果是購買中古屋，在議價過程中，多半會碰到仲介方提出所謂『斡旋金』，也就是請求代為協調之費用。不過過去這部份常引發後續糾紛或認知落差，因此消費者其實不一定要付出這筆斡旋金，也可用簽署要約書的方式替代之。

５簽約付訂、對保、申貸、用印、完稅等

在確定購買某棟房屋並完成議價後，接著就進入購屋行為中，與法令面最高度相關的流程，那就是付訂及簽約。

買預售屋交屋前通常有訂金、簽約金及開工款，俗稱訂簽開三部份；一般來說，訂簽開總和約會是房屋總價的一成到十五％。新成屋或中古屋則較單純，就是訂金及簽約金，而後者大概也是總價之一成左右。看到這裡，再回到步驟一之事前備妥至少一到兩成自備款，理由即在此。

預售屋走完訂簽開程序之後，接著就開始定期繳交工程款。有些業者為營造進駐門檻低的條件，會標榜『工程零付款』，代表施工期間一毛錢都不用付；不過這是先甘後苦，到完工交屋、過戶時，剩餘房價款項都還是要一次付清。接著，是後續的對保(貸款)、完稅、用印等，新成屋或中古屋則是簽約後隨即進入用印、申請貸款、完稅等階段。

６交屋過戶、驗收、支付尾款

完成繁瑣的簽約、用印、完稅等事情後，接著又是另一項大工程，那就是交屋。這部份大致會有驗收、支付尾款及過戶(產權移轉)等部份。

以上步驟五及六，過程及手續相當繁瑣，而且牽涉許多的稅務及法律相關知識，一般人不可能完全了解或嫻熟。不過不用擔心，這部份通常是由較嫻熟相關法令的土地或房屋代書代辦之，因此建議，應尋找信譽較佳合格的代書來代辦。不過唯一不該由別人代勞的，是驗收，這部份一定要親自為之。

因為許多購屋糾紛，經常是買賣雙方對房屋狀況的認知出現差距所致，因此驗收這部份就相當重要；買方應該根據契約相關規定或事前約定，逐項檢查確認無誤；反之，則可要求賣方改善完畢後才進行後續的產權移轉及交付餘款等動作。

７裝潢

走完以上程序後，買屋大事已完成大半。不過一般來說，除非買的中古屋或新實品屋，原本附帶的裝潢自己就喜歡或可接受，否則在搬家入住前，還有一項同樣費時且所費不貲的工程，那就是裝潢。

這部份，主要是和個人喜好有關，而預算也會因為這樣而有極大落差；不過，還是有一些客觀原則可循，那就是選擇有實際業績且具口碑的業者為宜，同時也要把自己的需求完整告知設計師。這部分在事前也有簽約行為，完成後也有驗收動作，原則和買屋並無二致。

８歡喜入住！找搬家公司

從試算預算、查詢行情、選擇區位及產品、挑選物件、議價、簽約、過戶到裝潢完畢，買房大事終於要大功告成，終於可以搬新家，歡喜入住了

不過且慢！其實搬家也是大事一樁。同樣地，消費者要注意，應選擇有信譽的搬家公司；因為不時出現所謂搬家蟑螂，把家當搬上車後，才向事主獅子大開口。一般優良搬家公司，還會提供定型化契約，簽署前也應仔細詳閱並確認收費標準等。

另外，搬新家之後，也代表你成為該棟社區的土地區分所有權人之一，按法令，有權參加區分所有權人會議。如果有時間，建議盡量出席，免得讓自己的權利睡著了。

以上每一項購屋步驟，都是一門學問，都能出版一本專書介紹之。本文則以最簡單的方式陳述基本概念，希望達到任何人都能入門、上手的效果；如果想要更為精進，那就是修行在個人了。最後祝所有準購屋人，都能順利買到自己心目中最好的房子！

【文/住展雜誌】台灣都市更新的速度緩慢且充滿變數，使得都市景觀快速衰敗，整體都市競爭力快速下滑，相對於大陸的舊城改造，其成功率卻極高，問題出在何處？
如何才能借鏡大陸成功經驗？投資人不能不知：

都市更新是公益行為

許多人以為都市更新的主要價值，就是可以創造房屋價格飆漲的暴利，這種看法，本身就是一種偏差！房價的上漲只有二種機會：一種是因努力提昇房屋品質所產生的增值；另一種則是因為整體市場供需失調所造成的增值。

對於都市更新的房屋而言，通常會有因為房屋品質及居住環境改善，而發生的增值，但只是將老舊破敗的房價「回春」到新的好品質的房屋的增值，是屬於一種改良報酬，並非暴利，是對改良努力的合理報酬。

至於是否可以獲得房價飆漲的「紅利」？則需倚賴市場供需失調情況，是一種「機會財」，並不是一定可以獲得的利益。

近年來，大多數人民對於都更後的房價增加有很大的期望，主要原因並不是因為房屋需求有很大的增加，而是因為政府對於都市更新觀念的錯誤，導致新屋的供給速度太慢！以台北市為例，約有九十萬戶的住宅，若以四○年生命計算，每年至少要有二萬多戶的住宅必須供應市場，方能維持最基本的更新需求，否則整個都市的房屋品質就無法維持水準（每下愈況），但根據資料，都市更新推動十五年，全國只提供了不到三萬戶的重建住宅，在嚴重拖延的情況下，房價受供需失調的市場法則，當然會漲。

都市更新是能夠同時解決拆除舊屋，和提供新屋的最主要途徑，可是在錯認都市更新只是有利於開發商的認知下，政府不斷地在條件上、規劃上、景觀上，做了過多的干預與外行指導，唯一達到的效果是減少了新屋的供應量和舊屋的改建困難，當台北都會區每年至少約需五萬戶的重建住宅需求無法被送入市場的情況下，人民當然會一方面抱怨現有住宅水準的不斷低落，另一方面又會抱怨新屋房價漲得買不起。

可怕的是住宅供需失調的情況是會累積的，今年的五萬戶不能滿足，明年就會變成十萬戶，在過去十年，至少已經累積了近百萬戶的「需求」未被滿足！展望未來，在停止公有土地釋出和都更速度緩慢的情況下，除了每年新增需求外，還要消化這過去所累積的需求。

在這樣的壓力下，市民只有兩種選擇：一是移民，離開原來的都市；另一則是繼續忍受低品質高房價的住宅，這兩者顯然都不是好的選擇，而關鍵是誰才是最有能力解決這二個問題的人呢？當然就是建設公司！

因此，在目前的環境下，還願意做都市更新的建設公司，基本上是應該被獎勵的，但從政府到人民是用什麼態度去迎接他們呢？態度決定成敗！這種明明是從事「公益」的行為卻被以獲取暴利的態度對待，所以才導致愈來愈多品牌良好的建設公司退出了都更市場，要解決房屋供需失調和房價問題，當然也就是緣木求魚了。

讓利而非回饋才是正途

許多都更案卡在政府系統裡的最主要問題就是「條件」，任何一個都更案可以成功，必須要同時滿足三種利益：一是地主的條件，二是社會的利益，三是建商的獲利。

一個都更案會成功，需滿足三種利益：一是地主的條件，二是社會的利益，三是建商的獲利。

先看地主的條件，都更住宅幾乎都是超過四十年的住宅，都是「建蔽率」時代的產品，現在已經演變到「容積率」時代了，二個時代有什麼差別呢？簡單的說，就是幾乎每一個參與都更的住宅都分不回他們原來的居住坪數！更不要說是已享有的額外紅利，例如頂樓加蓋、陽台外推、庭院違章，這些空間又可使用，又不必付稅，使用的好好的，原屋主們為什麼要支持都更呢？

都更後，屋頂加蓋沒有了、陽台空間縮小了、庭院違章不見了，甚至室內坪數還縮小了，怎麼會有人願意呢？某都更經驗豐富的上市建設公司董事長曾說出他的專業判斷：「住三的土地或是容積率在百分之二百二十五以下的，都更的成功機會是極為困難的！」

而住三、容積百分之二百二十五的住宅土地卻是台北市住宅用地的主力，超過四分之三以上的住宅用地，都是「住三」土地，這種土地卻無法做都更，都更那有成功的機會呢？所以雖然連市長都喊出「一坪換一坪」的口號，但通常即使是一坪換一坪，都還無法滿足地主的條件！

相對於大陸，也有相同問題，但為了要成功推動都更（他們稱為舊城改造），他們雖然一般住宅用地的容積率在百分之二百至百分之三百之間，可是舊城改造項目容積率卻可以「讓利」到百分之六百至百分之七百，這才是正確的思維！要先能滿足原地主的需要，都更才能順利且快速的推動，但我們的都更推動不但捨不得給容積，還相反地以「管制」為目標，以「回饋」為指標，怎麼可能會有好的績效呢？

政府找了外行的專家學者組成了許多委員會，他們大多是連一個都更案也沒有成功經驗的人，所以提出的「回饋」指標大多是小打小鬧，在枝節上作文章，和都市發展及競爭力的提升關聯甚小，只會讓都更成功的機會更小。

都更解決社會問題

就都市景觀而言，能將一大片低矮破舊的住宅更新為數幢高樓，然後自然形成的大片綠地庭院，再加上良好的道路系統、停車空間，基本上就已經達到最大的公益目標。

更不要說是在都市社會學角度，任何一個更新案，都必須解決許多社會問題，例如低收入戶問題、家庭繼承不公問題、兄弟財產糾紛問題、失蹤人口問題、無主土地問題、家中貧病人員照顧問題、精神病人安置問題、違規使用問題，這些問題都能透過都市更新案，協助解決。

如果沒有大量的補貼，都更是不容易推動成功的！

而這些貢獻都遠比一些小打小鬧的規劃指標有意義的多，但卻從不見那一個委員會對這些真正能解決社會問題，並能協助政府減輕負擔的「貢獻」給予足夠的關心與鼓勵。

最後看建商的利潤，建商的利潤和都更的成敗關係是極低的，以往台北市有一些都更案可以順利通過，並不是真正的都更案，而多是借都更之名，賺取非都更的利益。

舉例而言，以往劃入都更範圍內，在公有土地，可以低價購買，所以許多都更案雖然對地主的條件有損失，但因有公有土地獲利的貼補，才會有成功的都更案，但這條路目前已經走不通了。

有些都更並不真實

再舉例而言，有許多都更案根本就是地主自己的土地（例如自有辦公大樓、旅館、廠房等），卻利用都更的名義爭取些容積的獎勵，其目的只是多爭取些容積和利潤罷了。

這些都只是戴著都更的帽子，但並不是真正的都更開發行為，而在實際上，如果沒有大量的貼補，都更是不容易推動成功的！因此，如果我們真正希望都更成功，就必須面對真正的問題；建商做都更是賺不到什麼錢的，如果不貼補，通常連合理利潤都不會有！如果無法建立這種觀念，就必然會走回「劣幣驅逐良幣」的回頭路，以後做都更的又都會是些財力不足與品牌不佳的公司，以打帶跑的心態做都更，先簽幾戶，然後擺爛，成事不足，敗事有餘，這種心態當然會使都更更不容易成功。

相對於大陸，他們是以十分歡迎和支持的角度，去尋找有品牌有能力的建設公司參與都更，不但給予保障；保障地位（只能有一家），保障價格（便宜的土地出讓價格，還可以返還），保障協助（政府協助拆遷），保障優惠（稅賦減免），他們從不花時間去算建商的帳，而是將目標放在自己的目標上；改善市容、提昇居民居住品質、增加城市稅收，如果不算大帳，老算小帳，怎麼能將事情做成功呢？

都更是政府績效指標

對任何一個地方政府而言，都市更新都必須是施政的具體績效指標，而且是必須要面對檢核的！最好的例子，曾有一個笑話說有人抱怨「都市更新處」一年完成不了幾個更新案，應被檢討，但承辦人員卻回答，就是因為嚴格把關所以才沒有幾個更新案可以通過，這才是績效！政府成立部門的目的是要多做都更？還是要嚴格把關少做都更呢？

大陸每一屆的政府都會有一個五年計畫，在五年內要新建多少建案？要拆掉多少房屋（改善市容）？

相對於大陸，每一屆的政府都會有一個五年計畫，在五年內要新建多少建案？要拆掉多少房屋（改善市容）？要新增多少稅收？都有具體的目標，如果達不到，就代表這些領導的能力有問題，就沒有辦法再向上升官，他們不是以多麼專業的「把關」，可以讓都更案變的多麼完美，而是將注意力都放在；要真正完成多少都更案！因為那才是讓市民最能感受到的「服務」。

反觀台灣，將都更案當成學術研究的案例，重過程不重結果，一個案子可以審三、五年，該審的不看（對市民的貢獻），不該審的卻花了過多的時間討論。幾乎將所有的注意力都放在容積的爭執，和規劃的限制上，而那些爭執，在原本的「建管」體系中早有嚴格、清楚且專業的規定，如無法區分，不但又是疊床架屋，而且還造成標準的以外行領導內行的行為，所有行政的無效率都可以因此而達到極限。

在實務上，成立審議委員會的目的就是希望要「放寬」而非「緊縮」！因為台灣的建築管理已經有超過五十年的經驗，所有的法規、內規已經累積了相當多的經驗，該管什麼，不該管什麼也都有一定的規範，每年都有那麼多的建案興建完工，可見這套建管體系並沒有什麼大問題，不將都更納入建管系統的最大原因，就是希望能有所「突破」！因為都更案的建築設計通常容積更多、樓層更高、戶數更多，所以勢必有些設計和原有的建管經驗衝突，因此必然要有部分的放寬，而這些放寬的決定，又無法在現有體系中達成，所以才會希望借重委員會的功能，加以突破！

這才是各種審議委員會成立的背景，但因各委員會的委員缺乏實際的經驗和「放寬」的認識，所以實際執行的結果，反而變成「依規行事」，成為另一個建管單位，把委員會定位在「把關」或是「要拿什麼換獎勵？」的偏差認識，自然導致委員會的功能不彰，連帶影響都更計畫無法快速順利通過，自然影響到了全體市民權益和都市的競爭力。

如果不能改變這種錯誤觀念，就不需要成立委員會了，由政府建管單位審就可以了，因為他們都是高考及格，專業知識足夠，又有豐富的經驗傳承，絕對有能力做好「把關」的工作，而現在這些原本可以做好把關工作的公務員在做些什麼呢？他們的主要工作已成為侍候這些外行的委員，並提供一些「把關」的建議，然後又不必負績效的責任，這是多麼沒有效率的設計？與人才的浪費？

正確的組織設計，建管單位的工作應是「把關」，審議委員會的功能是「放寬」，建管單位的依據是「法規」，審議委員會的依據是「市民需要」和「都市發展」，各有依據各有目標，才能相輔相成，順利推動都更案件，但在目前的審議思維中，要調整到這種理想的狀態，顯然是十分困難的！

都更應是實施者的助力

任何一個都更的計畫，不論是政府做的或是業者做的，都必須定位成是要讓一個都更成功的「助力」而非「阻力」！但台灣目前所有的都更計畫卻幾乎都變成阻力，原因何在？原因就是標準的「秀才都更（造反），十年不成！」因為我們將計畫當成了少數民眾的保護傘，並嚴格要求如果計畫沒有完全通過，不可以發建照，不可以拆屋，甚至還不可以銷售。

如再不重視老宅更新問題，人民的安全和福利就會愈來愈讓人擔憂了！

我們到底想不想讓都更成功呢？如想讓都更成功，政府的立場應該是什麼呢？相較於大陸經驗，他們認為都更計畫是要用來「實施」的，在一切「為成功找方法」的氛圍下，其具體的作法有：例如，只要都更計畫原則性通過後，開發商（實施者）就隨時可以拆老百姓的房屋（非強制性），當所拆的部分已經達到可以興建其中一幢大樓時，政府就可以同意先蓋其中的一幢樓，然後實施者可以邊蓋邊談，當又清出另一幢大樓的空地時，則又可以再蓋下一幢樓，所以他們才是真正貫徹了「計畫是用來實現都更的」，而不像台灣「計畫是用來綁住都更的」。

在都更實施的過程中，許多市民不同意的最主要原因，除了條件以外，只有兩種：一是搬出去，不知何時可以搬回？可能還等不到就死了（文林苑就是最好的例子），所以「一動不如一靜」，不願都更；另一個是不知建商會不會順利開工，品質是否良好？在信心不足的情況下，不願都更！

這兩個問題都不是可以用嘴巴說服的，要如何處理呢？大陸的經驗是，只要政府同意先開工蓋了一幢樓（安置樓），上述兩個問題就都不存在了，因為當房屋蓋好時，所有更新戶的問題只剩一個，就是條件問題，此時政府才介入協調，也才有能夠成功協調的基礎。

所以在大陸的舊城改造項目中，幾乎都是邊蓋邊談，蓋好後也就談完了，因為到時候誰是真正的「釘子戶」或「惡意阻擾戶」就已經非常清楚了，在政策的推動過程中，雖然是一切要「為人民服務」，但惡意阻擾的極少數住戶就是標準的「反改革」（反都更），是「人民的敵人」，而不是服務的對象，所以即使採取較嚴厲的行政手段拆除，也是符合大多數人民利益的。

建物利用優先土地

再例如，對於土地產權問題，他們是同意延後處理的，因為對都市更新而言，「建物利用」必須優於「土地所有權」，所以在推動都更時，必須是先建物後土地！也就是說先處理建物問題，再處理土地問題（台灣剛好相反），對於反對者而言，就不易發生以土地產權干擾建物利用的情況。這種思維和目前台灣在清理祭祀公業土地時，也有將派下員的「權利」和「使用」脫的類似作法。

由兩岸對於都市更新實施方法的不同，就可看出在都市中任何一種改變，都是一種進步，也都是一種改革，因此必然會有阻力，也必然無法用舊思維和舊方法解決（例如釋憲），因此，在面對改革和推動社會進步時，要如何面對抗拒改革與進步的勢力呢？如果還是堅持「依法行政」、「程序正義」，其結果必然是無法改革，也不會進步，然後當然是犧牲大多數市民的福利，和整體都市的競爭力。

都更非保障少數人

一九四○年代，共產黨是靠滿足大多數人民的需要而獲得大陸政權；國民黨則是因為要保障少數既得利益者的包袱而敗退台灣！過了六十多年，在都更的推動上，仍然可以明顯的看到這兩個執政團隊的基本價值思維仍未改變。而這兩種價值觀就反應在對「都更計畫」的態度上，如果能建立計畫是用來「實現」的正確觀念，則台灣的都更必然會成功！

否則，如仍將都更做為「學術研究」，讓一些毫無實施經驗的學者專家，做為消磨時間的行為，就危險了！毛語錄上有一句話，「革命（改革）不是請客吃飯」，都更就是一種改革，一種必然要面對的社會進步，可是許多外行人將改革當成開會、請客、吃飯，當然就不易成功了！

根據內政部資料，目前全台住宅存量約八百十二萬戶，屋齡超過三十年以上的老宅，佔總量的百分之四十，其中台北市和新北市就占了約一百萬戶，如再不重視老宅更新問題，人民的安全和福利就會愈來愈讓人擔憂了！

對投資人而言，在都更的熱頭下，有許多人買了中古房屋，有許多人參與了都市更新，但大多被套牢了，但要如何判斷都更是否可以成功呢？在目前的氛圍下，台灣的都更推動是有系統性的風險，從觀念、組織、程序上都有極大的偏差，所以風險性極高，投資人在選擇是否參與時，要特別謹慎，否則很容易就會受到傷害，就不容易成為一個快樂的投資人了，祝大家投資順利！

【文/住展雜誌】大台北為我國政經中心，桃園則有廣為人知的航空城，而大新竹則有成熟的竹科；竹科龐大的工作人口，為房市牢不可破的基本盤，而近年大新竹在戮力進行產業與建設下，各項題材洶湧，房價補漲行情悄悄啟動……

大新竹地區發展的契機與房市躍進關鍵，可說是奠基於新竹科學工業園區，以及為配合園區發展所投入的重大建設。竹科從民國六十九年啟用迄今，經過三十餘年發展，已是全國最大的產業園區，年產值逾一點二兆新台幣，占台灣國內生產毛額近百分之十。

竹科高所得  房市最受惠

龐大的產值，催生出一批『電子新貴』，雖然在分紅費用化與電子代工業進入紅海廝殺後，電子業已不若早年風光，但平均薪資還是高於其他產業。由於收入高，可支配所得相對寬裕，據輔仁大學商研所今年所公布的「台灣地區城市消費力指數」，新竹市、新竹縣分居二、三名，僅次於台北市。

走一趟竹科，您會發現整齊乾淨的街廓、清爽綠意的環境，路邊的停車格裡，賓士、寶馬已不足為奇，不時還會有瑪莎拉蒂、保時捷、法拉利、賓利等名車從路上呼嘯而過。這或許有些高調奢華，但卻也意謂著居民擁有極高消費能力。

隨著竹科不斷茁壯，廠商釋出的工作機會與日俱增，據勞委會四月統計資料，全國平均『求供倍數』（求才人數／求職人數，越高代表工作機會越多）只有二，但新竹縣、市卻逼近三，工作機會充足，所以到新竹工作或遷居至新竹的人口逐年攀升，是全台人口成長最快速的、也是全台人口結構最年輕的地區。

高所得、高消費、高人口紅利，成為房市穩健發展的三大利基；而催化這三大利基的前因，則是地方建設與產業經濟。因此若想探究房市趨勢，這兩項絕對是不可或缺。

建設三支箭  竹市再蛻變

新竹市長許明財矢言爭取南寮直航，帶領新竹再衝發展高峰。

以打造『智慧樂活城』為己任的新竹市長許明財，自上任以來，為建構優質的生活環境，積極推動各項重大建設，並將建設與產業經濟相互結合，以創造更大的建設效益，其中最顯著的『市政三箭』，就是『世博台灣館園區』、『公道五路向東延伸段』與『南寮平潭直航』。

世博台灣館園區的核心，就是上海世博會台灣館所展出的山水主燈，藉由山水主燈觀光集客效應，衍生規劃『風城文創館』，順勢拉拔文創產業；同時又加入新竹既有的科技元素，並規劃科技商務區與國際會議中心，塑造科技人文觀光印象。從開館至今，進場人數已達九十五萬人，而第一支箭就是為了平衡區域發展與致力於產業多元化。

第二支箭公道五路向東延伸段工程，則對新竹縣市東區交通起了革命性更迭，將從此改變縣市交通動線。原本東止於慈雲路的公道五路，是除光復路外，另一條銜接新竹市區的重要幹道；但在向東延伸段完工後，公道五路已能通至竹東竹美路。

公道五路向東延伸段竣工通車，緊接著新竹縣高鐵橋下聯絡道延伸竹科第一期工程於六月中旬動工，預計明年底完工，與公道五路相接；第二期將銜接中興路，第三期就能打通至竹科。

以後從竹北至竹科的車流，將多了一條跨區道路可供選擇，不會再堵死在經國橋與頭前溪橋上；下橋後的車輛若走公道五路，可改匯入高鐵橋下聯絡道直通竹科。至於竹東藉由新增的公道五道延伸段與高鐵聯絡道，往返竹北、竹科或市區更有效率。

重劃加直航 軸線將扭轉

公道五路不只改變交通動線，還可扭轉區域和房市發展。許市長表示，因市內既有的光埔與關長兩重劃區面積太小，開發日漸飽和，無法滿足住宅需求，市府便在公道五路北側劃設頭前溪沿岸地區重劃區，面積逾二三九公頃。該重劃案已送到內政部審議，若核准後，他強調會『全力催促』市府相關單位儘快處理，以早日完成開發。

目前市府新訂都市計畫除頭前溪沿岸地區外，另有新竹機場附近地區與香山丘陵附近地區等兩處重劃區，其中新竹機場都計案也已送到內政部審議，香山丘陵都計案則還須納入區域計畫，尚在規劃當中。

最後一支箭則是南寮平潭直航案，而其成敗攸關新竹未來發展。許市長強調，新竹南寮與福建平潭是兩岸直線距離最近的兩個港口，且不少竹科廠商在對岸設有生產線，無論人員往來或貨物輸運均有龐大需求。若中央能允許南寮平潭直航，不僅竹科廠商營運成本降低，能再吸引更多業者到新竹投資，同時還能拓展兩岸觀光。

不過許市長話鋒一轉，批評中央『眼光太窄』，兩岸直航獨厚台中港，且竟只核撥五百萬給新竹作評估經費，兩邊待遇實在差很大。他坦言爭取直航案過程『很辛苦』，但卻用堅定的語氣強調會全力達陣。

市長透露，南寮平潭直航案可行性評估已進行到中期報告；若中央核准，未來港埠周邊土地將導入民間資金，以BOT案模式開發。在直航之後，南寮（新竹漁港特定區）與新竹地方前景，將開啟一條康莊大道，請各界拭目以待。

公道五發酵 竹東潛力猛

近年新竹市政建設確實有目共睹，當然業者也緊跟市府腳步，欲挖掘下一塊金磚。新竹市最具代表性建商、熟知市場脈絡的昌益建設副總徐佩勝分析，新竹市區建地較少，地點好的個案價格只會越來高。建地稍多的光埔、關長重劃區，其實面積並不大，新增供給仍屬有限。

他認為，無論市區或重劃區，在地價飆升下，坪數恐怕會不斷放大，總價拉得更高，首購族只能屈就至外圍購屋。到外圍買房子，就得憑藉交通引道，而公道五路東向延伸段剛好提供這個契機。

昌益建設副總徐佩勝預測公道五路延伸至竹東，將開啟二、三重房市新的紀元。

徐副總預測，在公道五路延伸到竹東後，竹東至竹科、市區或上國道都更加方便，相對便宜的房價將受到首購族青睞，尤以二重、三重受惠最大，今年推案量應會明顯增加；倘若高鐵橋下聯絡道開通，竹東房市會再掀起第二波高峰。

竹縣搶招商 業者都按讚

再來看到新竹縣，近年新竹縣政建設與產業重點多集中在竹北市，產業方針則多聚焦在非電子業，包括生技、文創與低污染傳產業等。即將於近年兌現的支票，則有竹北的『新竹生物醫學園區』、高鐵特區『文創產業專區』，以及湖口的『鳳山工業區』。

生醫園區先前因台大經費不足，導致建院計畫屢屢延宕，直到今年五月，經建會才拍板通過台大醫院建院計畫，並預計於四年後啟用。截至六月底止，已有二十三家廠商進駐生醫園區，至於兩年前高調拜訪縣府的美國北極星集團，目前都還不在核准入區廠商之列。

位在高鐵六家站對面的文創專區也同樣有好消息，新竹縣國際產業發展處副處長陳偉志表示，文創專區已確定援引促參法開發，將用BOT模式招標，不過全案還得等到都計變更完成後才會公告。

東及開發總監童文煌認為，竹科至竹北已成為亞洲知識經濟走廊，房市潛力雄厚。

縱橫地產界近三十餘年、熟知地方房市與產業經濟關係的東及開發總監童文煌認為，產業不僅是房市的根基，亦是牽涉到人口素質高低的關鍵。像竹科經過三十幾年發展，歷經代工廠出走，但留下來的都是菁英，從業人員改走研發路線；而現在竹科周邊到竹北市內，居民多為竹科員工及其家眷，人口素質高，已成為『亞洲知識經濟走廊』，對房市而言是相當正面的。
童總監建議，要捉住房市正確趨勢，跟著官方政策走準沒錯。雖然官方政策可能會延宕，包括台大、台科大或綠能原區，或許實踐時間略慢，但這是舉世皆然，只要經費到位，建設就會兌現，像生醫園區最終也動工了，就是最好的證明。而現在縣府各項重大建設與產業專區都投注在竹北，顯示竹北應是未來大新竹地區的明日之星 。

新竹縣國際產業發展處副處長陳偉志表示，今年截至六月止，竹縣招商總額已逼近五百億。

除北竹產業園區外，湖口鳳山村、位在鄉道竹五線南側的『鳳山工業區』進度更快，陳副處長指出，該工業區現正在施作公共工程，到一○四年九月就會標售土地；未來進駐的廠商，將以低污染型產業為主。

陳副處長進一步說，之所以會新設鳳山工業區，是因為既有的竹科與湖口等工業區進駐幾已額滿所致。光是近一年來，就有食品大廠統一、全家便利超商與印刷電路板廠聯茂等公司到竹縣設廠，竹縣每年招商金額名列全國前茅，成為拉升地方發展的動力來源。

新竹縣建築公會理事長鄭秀勳指出，湖口在各大廠商爭相設廠後，房市需求殷切。

分析精準的新竹縣建築公會理事長鄭秀勳指出，竹縣除竹北匯集建設與產業題材，房市深具發展潛力外，湖口房市能量亦不容小覷。據她實地暸解，新竹工業區現在有許多廠商投資，尤其以統一企業最具代表性，大量的工作人口進駐，連帶帶動對房市的需求。

前景仍穩 房市可望轉暖

展望大新竹未來房市，誠如鄭理事長所言，新竹人口成長強勁，二、三十年來有很強的自住剛性需求，投資客比重並不多，因此在歷年房市發展中，買氣始終維持不墜。隨著景氣持續復甦，與景氣連動密切的新竹房市可望跟著轉暖。

至於買在哪裡最好？最後還是一句老話，『自住選環境，投資看遠景』。環境優質與否是見仁見智，至於遠景的有無，就得好好分辨官方支票的真偽，才能獲取最豐厚的報酬。

【文/住展雜誌】在房價飆漲的時代，台灣房地產價格看回不回，年輕人要買房相當困難，但小資一族一定要靠買房子強迫自己儲蓄，透過買房子存錢，慢慢累積財富，不要怕貸款，買房等於是在存超高利的定存，等到未來累積到一定財富，再慢慢地將房子「從小換到大，從遠換到近」。

現在上班族實質薪資偏低，不僅購買力大不如前，定存更是永遠趕不上通膨速度。小資一族想買房自住，自備款通常要占總價的三成，其餘七成用貸款，但都會地區房價成長快速，小資族等到存夠三成自備款，房價不知道漲到哪裡了，所以即使只有一、二成的自備款也可以買房，而且愈早買愈好。

買房強迫自己儲蓄

買房子不但可以強迫自己儲蓄，減少花費，長遠來說，房價幾乎都會上漲，報酬多比投資股票更穩健，只要詳加計算後，每個月的薪水可以償還貸款的本金和利息，並有足夠的錢支應生活開銷，就可以下手購屋。

人的一生從結婚、生子到退休，依不同階段生活狀態都會有三至四次的換房需求。

很多人擔憂，現在房價這麼高，這時候買房會不會買到高點？但買房如同買股票，很難買在最低點，買房子最重要的是，認清自己的條件，不要太過勉強，也不要太完美主義，買房適當給自己房貸壓力，也是在存超高利的定存，把繳房貸當作激勵自己賺錢的最大動力。

買房等於是在存超高利的定存，因為目前銀行的定存利率低，台幣過去三年平均一年期的存款利率僅百分之一點三六，而年物價漲幅約為百分之二，也就是說，民眾辛苦存錢利息所得，將被物價上漲吃光；但主要都會區的房價指數過去一年皆呈現翻揚，漲幅在百分之八至百分之二十一之間，桃園地區房價更是飆漲，三十坪大的房子在一年內就漲了將近一百萬元，試問，有那一種定存可以有這麼高的利息？所以買房支付房貸，等同在存超高利的定存。

七種人買不到房子

小資族總覺得現在房子貴、買不起房子，即使不吃不喝十幾年，也無法在台北市安身立命，因此一直在等待房市低點切入的機會。但是，一旦房價崩跌，你真的敢買房嗎？

香港媒體曾經報導一篇文章「七種人群不容易買到房子」，這七種人包括永遠覺得房價還會跌的人，天天就在盼望奇績會發生；永遠總是慢人一拍的人，猶猶豫豫，總是等機會過去了再懊悔；永遠總是看而不買的人，老是覺得買不下手，即使房價下跌也不敢買；永遠都在等待房價跌到谷底的人，可是又有誰能知道谷底在哪呢？總想買套十全十美的房子的人，但實際上沒有十全十美的房子。這篇文章的結論是，這些人當然會錯失買房的時機。

擁有自己的房子，是許多民眾的夢想，對收入不多、積蓄也不多的小資族來說，實現夢想的難度雖然會高了一點，但千萬不要做香港媒體所報導的那七種人。

回到現實面，小資族想買適合自己的房子，還是要靠完整的理財規畫，可以採行「333資產配置法」，將每月薪水分成三等份，分別用來支付生活開銷、繳納房貸及理財，尤其是房貸金額絕對不要超過薪水的三分之一。

房價已經回不去了

小資族有能力的話，當然要買一棟房子，因為房價會隨都市的土地愈來愈稀有、經濟發展，而不斷上漲，房子永遠沒有所謂的高點和低點，此時的高點將會是以後的低點，雖然買房會有房貸的壓力，但會因此產生歸屬感，也讓自己有責任心，所以只要生活過得下去，最好買一棟房，給自己一點壓力，反正買就對了，如果一直在等等等，絕對不是最好的辦法。給小資族一個建議，「就算買下去被套牢，最差也能自住，不會有損失。」

小資族買房不要妄想一次到位，人的一生從結婚、生子到退休，依不同階段生活狀態都會有三至四次的換房需求，通常是由小換大，由遠換到近，在資金部位尚未充足之前，其實可以從周邊的第二、三線區段來找房子，等待未來累積足夠的經濟基礎，再到市中心的地點尋覓房屋。

許多人想買房猶豫不決是因為頭期款不夠，大家都想存多一點錢再買，但是現在什麼都在漲，辛辛苦苦存的錢永遠追不上物價跟房價，這時候，想買房子的人可以利用政府辦理的優惠房貸方案進行購屋，就不需擔心頭款不夠或房貸造成生活負擔的壓力。

利用政府優惠房貸

目前銀行對於房貸申貸採取緊縮態度，政府為了協助無自有住宅的家庭買房、減輕居住負擔，提供優惠房貸方案，像「青年安心成家購屋優惠貸款」、「青年安心成家方案」等政策性的優惠房貸，由臺灣銀行等公股銀行承辦。

這幾年政府先後提供三種民眾購屋補貼方案，一是財政部主辦的青年安心成家購屋優惠貸款，額度為五百萬元，以二十至四十五歲、無自用住宅的民眾為對象，貸款利率為百分之一點六四到百分之一點九四。

另一是內政部的青年安心成家方案，年齡限制跟財政部的方案一樣，也是二十至四十五歲，分成首購或換屋兩部份，額度共二百萬元，前兩年利息全由政府補貼，也就是零利率，可惜的是，這項方案因預算因素從今年起停辦。

內政部的零利率青年安心成家房貸雖停辦，但符合條件者還可以搭配最高二百二十萬額度、現行利率百分之一點四一七的內政部「購置修繕住宅貸款」。

財政部主辦的「青年安心成家專案」，目前平均貸款金額約三百五十萬至三百七十萬元，五百萬元的貸款上限對多數貸款人都夠用，目前「青安房貸」幾乎集中在房價較低的桃園、台中、台南和高雄等中南部地區；雙北市比重很低，特別是房價高的台北市，僅占百分之五左右。

還款期限可以拉長

財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」，最高可貸到五百萬額度，若再搭配內政部的「購置修繕住宅貸款」，合計最多可貸到七百二十萬。小資族首次購屋若是符合申辦資格，就可以省下不少申辦房貸時間及壓力。

財政部主辦的青年安心成家購屋優惠貸款，額度為五百萬元。

政府推出的這幾波貸款政策，不但還款期限可以拉長，利率也比一般房貸來得低，月付金有時甚至還跟在外租屋的租金差不了多少，非常受到歡迎。只要政府持續推出優惠房貸政策，對於雙北市以外的低房價區，如中南部或桃園等，勢必能帶動基本盤，維持一定的剛性需求。

想要申貸「政策性優惠房貸」的小資族，可以先選擇自己平常有存款往來的行庫進行辦理，善用已經累積一段時間的信用往來，將更有利於房貸申請及日後還款的信用累積。

若是資格不符，首購小資不妨翻看本刊每期在KNOW-HOW單元內刊載的『政府優惠方案與房貸利率一覽表』參考一下各家銀行推出的房貸利率及承作額度，尤其外資銀行有時會推出比一般本土銀行更低的房貸利率來爭取承作房貸，這也是可以列作考量的選擇。

妥善規劃資金運用

購屋後還要支付裝潢費、添購新家具等，對於資金較不寬裕的小資族，房貸寬限期的利率優惠，可以在購屋初期舒緩房貸的壓力，但房貸寬限期雖然允許只償還利息、不還本金，但是寬限期過後，就可能會因為須償還的本金暴增而添加還款的困難，所以一定要妥善規劃資金的運用，才能善用寬限期，有效減輕房貸壓力。

小資族的購買力有限，人生的第一棟房應該是「先求有、再求好」，先從郊區外圍買起，購買小坪數、低總價、自備款門檻較低的產品。若你持有二、三百萬元自備款，以三成自備款、房貸利率百分之二、貸款期限二十年、每月還款金額三萬元以下的情況反推，最高可購的總價約落在九百萬元至一千萬元內。

買屋之前一定要做足功課，先以兩到三房的產品為優先考量，房貸支出不要超過總收入的三分之一，無論是自住或是投資房地產，生活機能一定好，交通便利，戶數別太多，社區住戶在一百戶以內尤佳，坪數約二十坪至三十坪，出脫容易、也較有機會獲利；若是新婚的小家庭自住，最好選擇鄰近學區的房子，方便未來小孩就學，另外，環境安靜也是考量一大重點。

先求保值再求升值

買房該買在哪裡？跟著交通走總沒錯，挑選有捷運的區域，除了交通便利，方便上下班，還有省下買車、養車錢的好處。至於該選在市中心或較偏遠一點的新興捷運區，就看個人口袋深淺，來決定買的區域。

買房可挑選有捷運的區域，跟著交通走總沒錯。

買房不要一直想著要買以後會增值的房子，因為所有會增值的房子，現在都很貴，最好「先求保值，再求升值」，以需求導向來買屋，然後再考慮這間房子未來是否能賺錢，這才是買屋應建立的正確觀念。而且買房時必須量力而為，評估自身的購屋能力，再選擇適合的地點置產。

小資族買房前，做好能力可及的財務準備，就趕緊買屋，因為房價不會等你賺到錢再漲，也不用冀望房價跌下來再買，因為精華地段的房價根本不容易跌，如果會跌，也跌不多，要等房價明顯下修其實相當的難，切記，不要因為抱怨房價高，而放棄自己的未來。

【文/住展雜誌】空總變身為「台灣六本木」的規畫生變，行政院認為北市不缺商業設施，將重新規畫空總那塊地的用途；台北市長郝龍斌建議做低密度開發，讓北市留下更多綠地。房地產人士認為，倘若空總變為綠地，周邊的「帝寶」、「吾疆」等豪宅挑戰每坪三百萬元豪宅天價，應是指日可待。

房地產市場去年四月傳出「勤美璞真」豪宅每坪成交價高達三○四萬元，雖然事後証實只是建商炒房哄抬行銷的噱頭，但引起央行總裁彭淮南的關切，立即實施一連串的打房政策，形同為台灣的房價劃下一道每坪不得超過三百萬元的「紅線」。

不過這種用人為政策方式抑制房價的效果有限，房價應該讓市場機制自由發揮。台北市精華地段的土地愈來愈難開發與取得，好地段的豪宅也愈來愈顯得稀有，這二年雖受到央行打房、奢侈稅、實價登錄等的紛擾，使豪宅的銷售速度減緩，但隨著兩岸交流日益密切、政府開放陸資來台投資、台商回台購屋置產，加上國際經濟情勢回穩，台灣房價攀高的想像空間仍大，空總是否變為綠地，讓豪宅每坪三百萬元的話題再度躍上房市舞台。

擠身三百萬俱樂部

其實，台北市的豪宅要擠身『三百萬俱樂部』，早已呼之欲出。信義計畫區寸土寸金，每坪地價、房價傲視全台，目前信義計畫區的大面積、待開發頂級住宅的土地，大概只剩下六塊，市場人士也以「信義計畫區六大天王」的地段稀有條件和優勢，視其為未來可望躋身每坪「三百萬俱樂部」的稀有豪宅指標。

信義計畫區寸土寸金，每坪地價、房價傲視全台。

這六塊豪宅開發案的土地，包括：亞太會館改建案、富邦建設和富邦資產管理D1、富創建設D3、蔡鎮宇寶豐隆興業D5、冠德建設興雅BCF案、桓邦建設和大陸建設合建B7案等。其中，以亞太會館改建案占地規模最大，更有市場人士放出五百萬一坪的風聲，如果將來每坪五百萬元成為事實，將成為台灣豪宅之最。

以平常心看豪宅價

豪宅挑戰每坪三百萬元天價，應是指日可待。有人難免會質疑，台灣市場真的容得下這麼高的房價嗎？事實上，與其他先進國家相較，台灣豪宅即使每坪三百萬元仍不算太貴，相較其他國際級城市，紐約房價每坪高達一千三百五十萬元、倫敦每坪一千二百萬元、香港每坪九百萬元，台北市要躍上國際舞台，擠身國際大都會之林，豪宅每坪三百萬元還在可以接受的範圍。

民眾對於豪宅房價應有一個正確的觀念，房地產有貴也有便宜，這如同旅館有不同的等級，有五星級的，也有平價旅館、民宿供人作不同的住宿選擇。你如果住不起五星級的旅館可以住別的旅館，同樣道理，你買不起豪宅，可以買你負擔得起的價位的房子，我們要以「平常心」來看待「豪宅是否創下天價」這件事。

豪宅市場恢復活絡

去年央行祭出豪宅限貸令，限縮房貸額度，但市場也變得更理性、健康，更有助於長期穩健發展。目前豪宅已站上每坪二七○萬元；而今年一月份以來，台北市豪宅市場已恢復活絡。

「台北市豪宅每坪三百萬的時代，最快在未來三年，將成為普遍現象」，這是英國地產商第一太平戴維斯公司宣布在台灣成立「第一太平戴維斯國際豪宅服務公司」時所做的預言，外商的這番話是「有所本」。

台灣受惠於兩岸三地經貿交流頻繁及陸客自由行開放，過去對於來台投資抱持高度興趣的香港及大陸投資人，將有更多機會一窺台灣頂端住宅市場。外商對於台北市豪宅市場極具信心，只要政府不再刻意打壓房價，外商的預言或許將會成真，現在大家都在猜測，頂級豪宅最有希望率先突破每坪三百萬元成交行情，會是那一棟？

【文/住展雜誌】買房子是人生的一件大事，房價當然是考慮的重要因素，但除了價格之外，你還需注意很多事項，包括房子的風水格局、周邊環境、建材使用、室內裝潢佈置、社區整體規劃、建物結構安全、契約字句的真意等等，這些事項在買房之前一定要特別注意。

中國人講求風水，老一輩的人購屋時非常講究房屋的坐向，連帶影響到年輕一輩挑選房子，也會注意房子的風水格局，希望入住之後，能夠帶來好的運勢。所以風水方位是挑選房子首先需要注意的事。

重視居住環境權利

風水學是指風、日與水之配合，現代建築設計均以此為依歸。風水之道看似虛幻，實則有其道理存在。簡單地說，風水講究的就是居住的「環境權利」，每個人都希望買房後入住進去，能夠享有清新的空氣、乾淨的水質、良好的通風與日照、免受過度噪音干擾、屋內不會因陽光直曬而過熱。我們重視風水，等同我們重視環境權利一樣。

很多人喜歡房屋的座向「坐北朝南」，一方面是因為「帝王座向」的財位格局，二方面則是因為夏天吹西南風、冬天吹東北風的「冬暖夏涼」。

但也有人喜歡買「坐南朝北」或是「坐東朝西」的房屋，因為台灣俗諺有「坐南向北，賺錢穩達達(穩賺不賠)。」、「坐東朝西，賺錢沒人知」的說法，住在這種方位的房子有利於你的財運。但坐南向北的屋子在冬天有北風，尤其當冷氣團來襲時寒風刺骨；坐東朝西的房子則是西曬嚴重，夏天氣溫飆高時，室內溫度就更容易上升。

房屋坐向如何判斷

最近，坐西北朝東南的房子成交比例較高，這是因為台灣位於北半球，太陽在夏季是東偏北昇起，冬季是東偏南昇起，所以坐西北朝東南的房子，夏天的時候，日照會斜曬進屋內，正因為是斜曬的角度，室內才不至於過於高溫酷熱。

房屋的方位坐向最好跟自己的生辰八字相合，但房屋之坐向要如何判斷？

目前國內各家地理風水門派的看法不一，並無一致之看法，民間研判房子的坐向也有多種不同的標準，有的以客廳開門的坐向為準，有的是看房間最大面積窗戶之坐向，還有人是依社區大樓門口的坐向來判斷。

「房屋坐向」的說法有這麼多種，讓人不知道應該聽哪一個才正確。目前通說是以房子的最大採光面來論坐向，意即以鄰馬路那方來看坐向，若房子沒有鄰馬路，就是以前陽台、客廳及落地窗等採光最大的對外窗來論斷。

買房應該趨吉避凶

房屋的周邊環境是另一個觀察重點，好的生活環境不只包括健全的生活機能，環境的品質更為重要。購買房地產除了「趨吉」還要「避凶」，每個民眾都不希望自己住的房子附近有嫌惡設施，如果推開窗戶就可以清楚看到殯儀館、垃圾場、焚化廠或是墳墓區，相信任何人都不會想買這種房子。

買的房子附近有無嫌惡設施，必須要靠購屋者自己留意。

內政部制定的「不動產說明書應記載及不得記載事項」上面，規定買賣房子必須說明這棟房屋是否為海砂屋、輻射屋、是否被建管單位列為危險建築、有無漏滲水、違建、禁建等，但並沒有要求必須說明出售的建物附近有無嫌惡設施。因此，買的房子附近有無嫌惡設施，必須要靠購屋者自己留意。

目前民間對「嫌惡設施」的廣泛認定，大體上可以分為三大類，一是對生命安全造成威脅的設施，例如：起降噪音大的飛機埸、油氣易燃的加油站、瓦斯槽、容易產生電磁的高壓電塔等；二是對住家生活安寧造成干擾的設施，如神壇、焚化爐、殯儀館、停車塔、墳墓等；第三類是屬於心理或風水層面嫌惡狀況，如凶宅、醫院，會對周邊的氣場有重大影響。

民間認定的這些嫌惡設施，有的具有潛在的公共危險，有的明顯造成生活的不方便，影響到居家品質，你在購買房子時最好能避開這類的房子。

建材配備必須注意

建材配備等級也是購屋應考慮的因素之一，如果買的是成屋，這些建材配備如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，都可以看的清楚，比較不容易發生爭執，但是預售屋因還沒有蓋好，這時候就必須特別注意。

買賣預售屋時，建商多會在產品說明書及契約上面註明廠牌或「同等級之建材」。

在雙方的買賣契約中，都會有「建材與設備說明書」作為契約的附件，如果在「隔間」部分有下面的記載：「室內隔戶及隔間牆採輕質灌漿牆，重量輕可降低結構體荷重並具隔熱、隔音及防火效果。」，這種以「輕質灌漿牆」作為分隔牆的隔音效果很差，隔壁沖馬桶、說話聲都聽得一清二楚，因此，契約中最好將分隔牆的材質及隔音效果說明清楚。

通常，買賣預售屋時，建商多會在產品說明書及契約上面註明廠牌或「同等級之建材」。但所謂「同等級」之建材，究竟由誰來認定？買賣雙方經常為此產生爭議，為了避免認知差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍。

很多建商在交屋前會將陽台統一外推，讓建物外觀整齊好看，也能擴大室內實際使用空間，使房子的賣相會更好。如果你購買這類產品，在交屋驗收時，要特別注意防水問題，注意原排水口是否裝上塞頭且確實密合，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水現象。

有些建材設備是「標準配備」，交屋後一定會有，但有些則是「選購配備」，須另付費，最常見的如木質地板、按摩浴缸、SPA淋浴柱等都可能是選配。有些建商會標明，有的卻故意不標示，當你要付費選購配備時先問清楚，再談價格。

確實掌握裝潢時程

買了新家一定要做室內裝潢佈置，花錢請人裝潢，最好將過程拍照存證，可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子，也可以請賣方出示裝潢過程照片，掌握看不到的屋況。若是買來舊屋欲裝潢後轉售，有這些照片給買家看，也可以提高房子的賣相。

有人喜歡買附裝潢的新成屋，可以省下找設計師的麻煩，還能減少現金支出的壓力。在購買這類附裝潢房屋時，通常需另外跟裝潢公司簽訂委託裝潢合約書，請裝潢公司附上施工圖及詳細估價單，而且是在房貸核撥下來後，再由購屋人給付裝潢費用，這樣才能保障自身權益。

裝潢時程要確實掌握，才能保障權益。有不少消費者喜歡請建商配合的裝潢設計公司施作裝潢。與建商配合的設計公司為了節省人力及成本，常會等到銷售出一定戶數時，再統一施作，因此耽誤較早購買客戶交屋後實際進住的時間。因此，你可以在與建商的合約書中明確載明裝潢施工的起迄日，以保障自己權益。

社區機能是否完善

社區機能的完善與否關係到生活的便利性，如果住家附近生活機能一應俱全，有超商、學校、公園、捷運站，當然是最理想的社區。購買預售屋時，一定要留意社區整體規劃，特別是你購買的那一戶與鄰棟的距離，如果棟與棟之間的距離不夠，會影響到居家採光與通風條件。

消費者在選購這住宅大樓時，要格外注意哪些設施納入公設比。

很多建案會以社區大樓休閒設施作為訴求重點，消費者在選購這類住宅大樓時要格外注意這類設施是否納入公設比，分攤到房屋權狀坪數裡，如果休閒設施位於二樓以上，應問清楚樓地板是否有做防水處理及樓層載重。

過去購買公寓大樓時，通常一樓及最高樓層的總價會高於其他樓層。因此一樓及最高樓層的住戶會認為擁有一樓空地及頂樓平台的使用權，作為加蓋或其他用途，但事實不然，頂樓平台與一樓空地屬於社區全體住戶所共有，任何人若未經其他全體住戶同意而擅自搭蓋，就是違建，會被法院判決要拆除。

有部分建商或房屋代銷業者，會在建案附近的空地立上看板寫上「某某公園預定地」或「某某市場預定地」，當你購屋前，可向當地市公所查詢，問清楚政府公設的設置地點，以免受騙誤判當地的遠景及行情。

小坪數房住戶較多

一般小坪數產品由於總價較低，戶數多，因此住戶水準較難控制，因此大樓管理是購買小坪數的民眾需列入考慮的重點，如果大樓內有酒店等八大行業進駐，最好不要購買，以免影響居住品質及安全。

買預售屋時可要求先看藍圖，因為預售屋無法實際丈量室內尺寸，常發生交屋後的困擾，例如部分透天厝室內樓梯過窄、樑位設計不當，導致大型家具家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動，甚至人員進出都要彎腰，購屋時應要求建商出示標示尺寸之藍圖，預先估算室內尺寸，以免交屋後才發現室內梯問題多多。

消費者在購屋時，對每一個細節都必須注意，稍有疑慮，就必須向建商問明白，對契約中一些曖昧不明的字句，更要註明清楚，以確保自身權益，最好能夠發揮雞蛋裡挑骨頭的精神，將每一項細節掌握得越仔細，權益就更多一分保障。