【文/編輯室 】邁向二○一三年，房市景氣明顯回溫，但今年房市仍將面臨許多重大政策的衝擊，例如公告現值大幅調升，未來賣屋交易所繳的稅要增多；奢侈稅將屆滿二年，陸續會有通過閉鎖期的物件釋出，是否造成解套賣壓？金管會新八條逼使壽險業者退出商辦交易，今年商辦價格是否會大幅修正？都市更新條例修正案引發建商反彈，都更將何去何從？年初開放「以房養老」，對房市又會有什麼影響？後續效應值得觀察。

今年正逢公告地價三年一調的調整年，財政部已發函要求各縣市首長調整公告現值以增加財源，今年度開始，政府將會大幅度調升公告現值、公告地價及房屋評定現值，到民國一○四年，公告現值將調整至市價九成。民眾的稅負將會愈來愈加重。

今年土地公告現值大舉調高，對於房地產市場最大的影響就是出售房屋的賣方，須繳的土地增值稅將跟著大漲，愈來愈接近實價課稅。因為土地公告現值是土增稅稅基，調高公告現值，代表民眾賣出房地時，要繳更多稅。以台北市為例，土地公告現值依各地段而有不同調升幅度，今年換屋的民眾土增稅將要多繳兩萬元至五十萬元不等。

公告現值大幅調升

公告現值大舉調高也讓地上權得標的金融業、壽險業與建商們「跳腳」。地上權標案一般都以公告地價百分之五作為每年租金標準，由於這波公告地價調漲幅度很大，讓地上權標案每年租金因而飆漲，例如國泰人壽取得的高鐵桃園站產專區案，一年租金因而多出八千三百零六萬元，土地都還沒開始開發，就被漲租金，讓國泰人壽相當頭痛。

其他標案也是如此，日勝生建設取得的交九轉運站，一年租金也多了四千八百零九萬元；南山人壽取得世貿二館地上權，租金從去年的二點一九億元提高到二點三六億元，漲價一千七百五十三萬元；新光人壽拿下的A12地上權，九九年公告地價只漲百分之四，今年則漲了百分之十一，一年租金也因而多出一千多萬元。

很多的弱勢團體租用國有房地作為辦公活動場所，租金同樣是以公告地價的百分之五來計算，現在公告現值大舉調高，使地價稅跟著調漲，他們要繳的租金也隨著提高，也讓這些弱勢團體吃不消。

土地公告現值的調升，對於換屋族的影響很大，民眾售屋後如果想要省下土增稅的支出，必須要善用重購退稅、以及「一生一屋」的減稅優惠。

奢侈稅是否退場

奢侈稅是否退場？是房市關注的一個焦點，奢侈稅到今年六月實施滿二年，財政部已經表示將委外研究，檢討評估奢侈稅成效，「是否退場目前不預設立場」。但財政部張盛和在立法院答詢時表示，奢侈稅必須達到三個條件才能談退場，包括一、土地公告現值貼近市價、實施實價登錄資訊透明；二、檢討土增稅一年內交易免稅；三、經濟好轉、房市健全沒有不當投機。

張部長的「三條件說」，在房市掀起一場論戰，有人認為奢侈稅開徵後，改善房市短期投機買賣及哄抬房價情形，達到「以量穩價」、讓房市朝向健康方向發展的效果。目前我國房市初步顯現穩定情況，但在炒作房地疑慮完全消除之前，奢侈稅仍有存在必要。

但也有人認為奢侈稅應該退場，奢侈稅實施後，包括自住客與中南部房價沒有暴漲的地方都無辜受到牽連，且奢侈稅造成房市急凍，使房仲業裁員、失業，房地產交易量減少更讓地方政府土增稅稅收損失。政府想用奢侈稅把房價打下來，但台北市、新北市的房價仍高，顯示奢侈稅是錯誤政策。

過渡時期的政策

持平而論，政府推出奢侈稅目的在打擊投機客，健全房市。是一個過渡時期的政策產物，這是特效藥，並不是長久之計，目前房價雖無鬆動跡象，但投機交易下降，自用交易上升，這都說明奢侈稅政策已達到抑制不當投機的初步成效，奢侈稅就應適時退場，但政府也要做好相關配套，比方說公告現值一年調整一次間隔太長，當然就會使一年內交易物件的土增稅形同免稅，應該改成半年調一次，讓課稅更為公平。

奢侈稅開徵迄今，檢視全台房市交易情況，儘管全台房市成交量明顯萎縮，但五都房價仍漲多跌少；在當前經濟景氣低迷情況下，政府如果宣佈奢侈稅退場，會讓人民恢復對政府的信心，人民有了信心，就敢消費，可望帶動國內各種投資。如此才能力拚經濟「有感」復甦。

財政部長雖然提出「三條件退場說」，但因當初奢侈稅條例立法時，並沒有放進日落條款，這時談讓奢侈稅退場，不是財政部長一個人說了算，一定得再回到立法院去廢法。因此，奢侈稅滿二年後如果評估效益不大，多數民意不贊成繼續實施下去，朝野立委還是可以提案廢除奢侈稅。

今年六月奢侈稅實施滿兩年，從今年上半年起有很多投資客將滿兩年閉鎖期的物件大舉釋出，到時市場賣壓將會更加沉重，房價是否會下修，值得注意。

金管會實施「新八條」

影響房市走勢的另一重要話題是，金管會在去年十一月實施「新八條措施」逼使壽險業者退出商辦交易，今年商辦價格是否會因此大幅修正？

受到政府打房政策影響，房市的成交量萎縮，但壽險業在去年投資不動產金額不減反增，甚至搶獵地競相出高價。像是南山、中信、宏泰、幸福等壽險公司都買進素地開發，另外國泰標下三商宏遠大樓、新光搶下大亞百貨一樓，壽險業者去年投資不動產的金額已逾千億元，創下歷年新高，其中許多投資案都成為區域新地王，引起金管會高度關注。

金管會為了約束壽險業競相獵地的行為，去年十一月祭出八道緊箍咒，包含投資不動產的的最低收益率，從現行的百分之二點一二五拉高到百分之二點八七五，且不再給予兩年緩衝期；素地十年內不得轉售；取得素地需附有承租意向書，確保完工後有承租對象；大樓商辦五年內不得轉售；不得買預售屋；董事會通過投資不動產不得概括授權等等。

「金八條」實施後影響層面甚廣。在金管會嚴格規範加重保險業投資素地成本後，保險業投資素地的情況大幅減少；保險業投資商用不動產收益率變嚴格，保險業將無法再以高價競標。去年第四季許多私有標售的大案已受衝擊，預期今年商用不動產的整體交易量將下滑逾五成。

金管會祭出新八條，商辦市場涼了半截，目前壽險業者暫時退出商辦市場，導致多數標案撤標或流標，預期在今年五月前都不會解禁，新的一年寒風依舊，相較於房市成交量可望微幅增加，今年的商用不動產成交量急凍的情況不會改變。價格也必定會有大幅度的修正。

都更恐怕玩不下去

今年房市重大政策中，最受各界矚目的是「都更條例的修正」，行政院通過的修正草案中明確規定所謂「文林苑條款」，不能強拆釘子戶，未來建商進行都更即使取得建築執照也不能預售，必須在清除所有地上物後，並取得建照才能預售，不僅使都更難度增加，建商資金成本也恐將大增。

都更修正案將都市更新成案門檻大幅調高，都更事業概要同意門檻，由民眾自行申請的都更案，住戶同意比例十分之三才可成案；由建商等都更事業機構申請，同意門檻提高為十分之五，較現行十分之一大幅提高；都更計畫同意比例由目前二分之一到四分之三不等，依劃定更新地區類別，分別提高到三分之二到十分之九不等。

建商認為，都更條例從嚴修正，造成新都更案難度提高，都更之路已「倒退嚕」，都更條例若按目前草案完成立法修正，都更就真的玩不下去了。這將使多數民眾對居住安全的期待落空，也使都市更新提振內需的經濟動能熄火。

修法過嚴因噎廢食

一件都更建案能夠完成至少要花十年整合與協調，而行政院的修正案大幅提高同意門檻、估價師以隨機選擇、公有土地得不參與、動輒要求重新公展再讓同意書撤銷，又給參與者兩次退場機會，讓都更執行的法定程序上徒增變數，只會增加建商在整合開發上的成本與時間。這種修正方向的確會讓原來已經困難重重的都市更新，變得更加不可行。

其實，建商們大多支持都更條例合理的修正，將所有權人（居民）與實施者（建商）的權利義務規定的更清楚，不過業者對未來都更修法可能更趨嚴格感到憂慮。因為政府連現行的都更法令都執行不了，未來修法如果修得更嚴格，更不可能執行，所以都更條例的修正如果草率，結果有可能是白忙一場。

台灣屋齡超過三十年以上、耐震度不到五級的房子高達七十五萬棟，約三百萬戶民眾住在結構老化、防災與抗震能力不足的房子，若再不加速都更，反而讓民眾居住在長期不安全的房屋內，實非全民之福。

都更條例修正案將來在立法院審議時必然有番激烈拉鋸，我們認為都更修法仍應保留公權力介入的規定，才能展現政府對於推動都更的決心，不能因噎廢食。

以房養老開始試辦

年初將開放的「以房養老」政策對房市又會有什麼影響？內政部「以房養老」試辦計畫在一月底啟動，將開放全台一百個名額，只要是六十五歲以上、無繼承人的長者，若自有房產不超過各縣市公告中低收入戶不動產公告現值的門檻 (以一○一年度各縣市中低收入戶不動產公告現值為例，台北市不動產公告現值不能超過新台幣七百一十萬元，新北市不超過四百八十八萬元，台灣省則不超過四百五十萬元)，都可向內政部提出申請。

參加「以房養老」的老人將自有不動產逆向抵押給內政部，由政府負最終責任，利率則擬比照國宅貸款，參加者終身每月獲得固定金額給付，往生後契約中止，房屋所有權歸政府。經初步試算結果，符合資格的男性長輩，每個月約可領一萬八千元以上的給付；女性因較長壽，月領給付金額將比男性減少二千元。

台灣「以房養老」的潛在需求大約介於二十至三十五萬戶，其中台北都會區佔了百分之四十二。面對這麼龐大的市場需求，政府推行的「以房養老」政策條件卻訂的相當嚴苛，恐怕會影響年長民眾申貸「以房養老」的意願。而且試辦的名額每年只有一百位，這麼少的名額，對房市造成的影響並不大。

【文/住展雜誌】又見秒殺建案，房市傳得沸沸揚揚。會出現秒殺建案，是否是底部的買點再現？紅單滿天飛的建案裡， 又暗藏了哪些陷阱與迷思呢？購屋者與投資客能不謹慎小心嗎？

近日媒體大篇幅報導，沉寂已久的房市再現『秒殺建案』。上市建商聯上開發，在桃園青埔推出的「聯上世界」預售案，開放預約，不到半天二百多戶就被預約完畢，其他包括太子、華固、宏普、冠德等上市建商也紛紛插旗此區，將接棒推案，外界預期桃園青埔區將會是今年北台灣房市最夯的區域，房價全面看漲。

一○二年開春後，亞洲貨幣大漲、新台幣強勢、美國財政懸崖脫離危機，營建股躍居盤面焦點。特別是桃園升格概念股，在機場捷運預計一○二年第四季通車，加上桃園即將升格為台灣第六都，在利多集三千寵愛於一身下，今年都有大案登場，預料將叫好又叫座。

另外包括淡海新市鎮的百億住宅造鎮案，打出訂金、簽約至結構體，只要房屋總價的百分之十，加上建商保證的百分之八十高額貸款，對首購族而言，必將產生『致命的吸引力』。

對購屋者而言，出現秒殺的建案與現象，是否意味著此區的房價就要開始起飛了？購買此區的建案必需注意些什麼？本刊特別採訪了三位地產專業的經營業者與消基會代表，看看他們對秒殺現象的各層面看法與建言。

低總價 今年房市亮點

甲山林廣告董事長祝文宇表示，以他們銷售板橋浮洲合宜住宅的統計數據顯示，營建署所設定的每坪上限是每坪十九．五萬元，這在板橋地區來說，是很難得的『一』字頭產品，而以周邊的「遠揚加州」建案，每坪都超過四十萬元來看，是非常具有競爭力的。祝文宇說，十萬人次看過板橋浮洲合宜住宅案，然在僧多粥少下，六個人搶一戶，四千多戶的銷量，幾乎是以秒殺來結案。

祝文宇強調，低總價市場是今年房市的亮點。板橋浮洲合宜住宅買到賺到，跟中樂透一樣。他認為，政府與民間合力推出平價的合宜住宅，正是實現居住正義的表徵，他說他很佩服有些地產開發業者，在房價高漲的現階段，能夠壓低成本，提供平價、付款輕鬆又有品質的建案給一般民眾，出現秒殺，充分顯示民眾認同此區域房市的發展遠景，民眾也買得起這樣子的房子。

第二度跨出台北市推案的華固建設，這次選在出現秒殺建案的高鐵桃園青埔購地推案。董事長鍾榮昌直言，會選在高鐵桃園青埔購地，當然是看好此區的房市潛力，鍾榮昌說，多家上市櫃建商，包括宏普、太子、聯上開發、冠德等上市建商，看準政府將投資三千二百億元開發桃園航空城，桃園將升格為直轄市等利多，建商陸續押寶桃園，他推測，一○二年將是上市櫃營建業者在桃園短兵相接的高峰。

太子去年推出「太子馥NO.1」，開價每坪三十萬元，火速完銷，緊接著加碼第二案「太子馥NO.2」。聯上開發初試啼聲的「聯上世界」，開出每坪三十五萬至三十八萬元，也大熱賣，累計短短幾個月內，桃園青埔地區預售房價急拉超過二成。

鍾榮昌說，青埔房市向上的波段才剛開始，未來還有多年的好光景，相關利多會慢慢發酵，如國泰集團在此區的商場飯店複合式開發案就已啟動、冠德也要在此區投資商場，他認為，二年內，青埔地區的房價將站穩成交價四十萬元。

接最後一棒 成冤大頭

消基會房屋委員會召集人林旺根表示，他聽說去年新竹地區就出現過秒殺預售屋建案，而且『紅單轉賣』滿天飛。林旺根說，所謂的紅單就是建案接待中心使用的『購屋預約單』，民眾只要付些許訂金，就能取得購屋權利，若確定購買，便依約定時間補足訂金、正式簽約，若不願購買，則可無息退還已付金額。

林旺根表示，『紅單轉讓』現象行之有年，以往預售屋約有百分之十至十五的比例用紅單轉售獲利，多半是代銷案場的跑單或是銷售人員私下操作，但像此次新竹建案出現如此大規模的操作手法，確實少見。他認為紅單現象較易發生在新開發區域，炒作後，民眾得小心接到最後一棒，不是高檔套牢，就是成了冤大頭。

祝文宇董事長表示，全世界利率持續走低，加上亞洲經濟成長快速，熱錢湧進，今年物價仍會持續上漲，『房價不漲才怪』，看好北部地區房價三字頭以下區域，仍有補漲空間。

祝文宇說，他看好林口、淡水及五股等新北市地區房市，另外台中與高雄房價今年絕對會再補漲上來。祝文宇認為，今年將是低總價與低自備款的首購族當道，房價不但要合乎行情價，甚至要比行情價低一點，才能加大建案的賣點。

對於政府打房，祝董批央行將淡水、林口、三峽及新北市多個地區列為『重災區』，房貸只能貸五至六成，讓首購族更買不起房子，這種『不知民間疾苦』的愚民政策，應該趕快取消，才有居住正義可言。

華固鍾榮昌董事長則呼應林旺根的看法，他說，民眾不要急於購買秒殺建案，這類建案多由投資客炒作，若轉賣紅單不如預期，投資客便會退戶，熱潮過後反而出現便宜戶，屆時民眾再選購，價格相對合理，較不易受到投資客剝削。鍾榮昌說，正派經營的建商或代銷業者，應該明令禁止這種炒作的現象，否則『黑心建商』的污名，對營建業是很大的傷害。

導入正軌 不賣投機客

鍾榮昌表示，桃園青埔採重劃區規劃，區內有三個捷運站，又有高鐵，交通條件極佳，而且綠覆率超過四成，區域發展看好，應是近日青埔房市交投熱絡的主因。為了避免太多投資客買進、擾亂市況，已有建商要求預約者屆時簽約時不能換名字、除非是親人，以免預約權被加價轉手。

林旺根強調，從餘屋量來看，新北市的淡水，桃園地區的中壢(包括青埔)、桃園市及蘆竹一帶，是餘屋量較大的地區，對於餘屋量未有效消化前出現的秒殺預售建案，應該是資金行情所致的個案表現，並非其他建案都會一樣，所以建議介入這些秒殺地區的建案，千萬要小心斟酌。

根據本刊統計，受惠升格題材持續發酵，及輕移民風潮，桃園地區近年房市推案量持續放大，自九八年的八百八十八億元，一○一年推案量更上衝至二千多億元的近年新高後，在政策利多加持下，預估桃園今年全年推案量將有二千五百億元的推案實力，為近五年來的最大推案量。

祝文宇說，他對桃園幾個地區最近房市轉趨火紅的市況並不太認同。他認為，桃園青埔現在成交三十萬一坪的行情不甚合理，他說淡海新市鎮的條件比桃園青埔好太多了，現在才二十萬一坪，他說政府主導下的淡海新市鎮造鎮計劃，在交通建設、生活機能及房市發展潛力上，將成為台灣優質住宅社區的典範。

祝文宇說，去年政府推出的板橋浮洲合宜住宅，據登記戶顯示還有二萬組家庭，正在尋找買得起的好房子，因此需求是強勁的，只要有付得起的房價，就有市場。

祝文宇表示，看好今年房市將呈現轉溫走強的趨勢，現在是進場時機。祝文宇也說，根據他的判斷，物價也還會再漲，目前蓋房子的工人難請，加發獎金還很缺，他對失業率高的現象很不能理解。祝文宇認為，土地一直在飆，未來房市也還有上漲的空間。

購屋自用 現在出手買房

鍾榮昌表示，最近房市氣氛比前一陣子好，愈來愈多人出來看房子了，如果有自用需求者，他建議現在出手買房，畢竟台灣房市中、長期看好，在大台北地區、尤其是台北市置產，長期來看，多半會漲。

鍾榮昌建議，若是年輕的朋友，想踏出第一步買房，如今也是好時機，可趁市場對買方較友善時，好好挑個適合自己的房子。他說，一開始不一定要買在精華地段，可以先在大台北區外圍落腳，再慢慢換屋進市區。

林旺根強調，一個建案或多或少都會有投資客，但一個建案『投機客』過多，他認為就不是一個健康的市況。林旺根以為，別被行銷話術與現在營造出來熱賣的假象給誤導，相同的價格說不定有更好的選擇，民眾購屋前必需睜大眼睛，知道自己要的是什麼。

對於房市出現秒殺的建案，據了解，多是台北的投資客搶進所為。對於這類比率過半的投資客瘋狂的搶進，專家們建議，搶進這些地區的客戶，必需理性以對，先前包括新北市新莊及台中市七期、高雄美術館特區等台北投資客喜歡搶進的地區，目前的市況已見放緩下來，所以如果忽略『危機意識』，民眾可能會搶到最後一棒而無法脫身。

【文/住展雜誌】實價登錄上路、價格資訊曝光後，坊間關注的，除了可能的價格變動外，當然就是議價空間是否出現變化，甚至議價行為是否將因此消失。現階段來看，整體議價空間確實呈縮小趨勢；但實質上，議價行為屬個別現象，消失機率甚低…

去年八月，台灣房市進入全新時代：實價登錄新制正式實施；兩個半月後，交易價格資訊正式開放民眾查詢。由於台灣房市資訊長期不透明、不對稱，其中又以價格為最，因此上述新制及交易價格曝光後，對市場確實會產生相當程度的影響。

果不其然，不但愈來愈多房市業者標榜不二價銷售，以往房市消費行為中慣有的議價行為與空間之變化，也成為坊間熱烈討論的話題。

實價揭露後 議價將消失？

一般說法是，新制上路後之短期內，議價空間會出現震盪，甚至擴大，中長期則可望縮減，議價行為甚至可能成為歷史名詞。如今登錄新制實施屆滿半年，揭露資料也在年初突破十萬件，議價行為及空間，是否如外界預期，出現質與量的變化？

首先我們先來看量，也就是議價空間或議價率。根據本刊資料，截至去年底止，議價空間變化其實有限，變動程度不如想像中來得大。

就圖表所顯示，北台灣六大區的平均議價率，除基隆市一區外，過去兩年來變動不大；此外，只有新竹地區走勢不同，為增加，其他五區都是微幅下修。

議價率縮減 新竹除外

先看北市，最大的議價率落在前年(一○○)八月的十九點七％，最低則是去年底(十二月)的十六點二％；而大致曲線走勢是往下，也就是議價率(空間)縮小，然而幅度並不大，統計上不能算明顯。如只看去年一整年，則變動率僅三趴上下，以北市目前均(單)價換算，等於每坪約兩萬四上下的議價空間。

新北市的狀況也屬類似；前年二月的十九點二％是近兩年議價率最高的時間點，最低同樣落在去年十二月，為十五點二％。另外，去年全年議價率變化也只有兩個百分點。

宜蘭縣、基隆市及桃園縣的情況也都雷同，議價率較低的月份雖不是出現在去年十二月，不過此時段的議價率仍屬兩年內相對低水平。此外，宜、桃兩縣的議價率變動都很小，兩年內幅度都只有一點二％；基隆則波動較明顯，最高與最低議價率間差了超過四個百分點，是北台灣六大區中最多者。

只有新竹地區，近兩年的議價率變化趨勢和其他地區相反，為微增走勢。不過變動幅度同樣不大；最低比率是前年一月的十三點九％，最高則落在去年六月，為十六點七％，中間差距也不及三％。

供給超量 新竹議價率增

一般來說，議價率縮小通常代表市場交易活絡，反之則代表反應趨緩；不過就近半年來說，卻有其他更重要的影響因素，那就是實價登錄與價格揭露。

基本上，新竹以外五區議價率走低，一來應是部分舊案調降開價或實際成交價，使其更貼近區域行情，議價率因而縮小；也可能是部分新案開價更貼近區域行情，甚至宣稱不二價銷售所致。而其成因，除了市場買方轉以自用客為主，追價能力及意願不及投資客外，十之八九還是實價揭露造成的觀望效應。

不過新竹地區議價空間增大，原因則仍須回歸到市場供需；主要是近年當地供給擴增太快，導致客源遭稀釋，加上竹科景氣問題，使得買氣下滑，於是部分個案鬆動價格，以刺激買氣，不過開價則未調低；因為按市場慣例，降價銷售的舊案口風比較緊，通常不願讓同業或已購客戶知道。種種原因，使得新竹當地議價空間不減反增，實價揭露造成的影響反而較小。

由以上分析可知，除了新竹地區是受竹科景氣不振影響及供給大(過)量，使得議價率增加外，其他五區議價空間縮小，都和實價揭露脫不了關係。

實質議價率 小於統計值

不過，消費者實際到第一線購屋、議價時，通常卻不大可能獲得相等或相似的議價空間；換言之，本刊統計的議價率，或坊間其他業者公佈的相關數據為參考值，但到了銷售現場，卻不見得有這樣的議價空間。

本刊統計之議價率計算準則為，建商開價與本刊評估合理區域行情間的價差，再除以開價所得。但是消費者在銷售現場所得的實質議價空間，卻是另有蹊蹺，而這和建商或代銷所預設的獲利空間或比例有關。

一般來說，建商推出建案銷售，會以所有成本為基礎、設定獲利成數後，再算出底價；同理，代銷取得承購契約，也是賺取賣價與簽約底價之間的價差。而無論建商設定，或代銷簽訂的底價，高出區域行情的機率較大，近年房市走多頭行情，當然更是如此。據此，業者設定的議價空間，自然比本刊統計的數據來得小。

此外，就算是同樣區位或地段，有些建案銷售號稱不二價，或至多只給五趴以下的議價空間，有些卻仍維持實價登錄制度上路前的操作模式，也就是把開價拉高給消費者殺；尤其目前為止，基於預期心理及過往經驗或慣例，買方仍認為賣方會開出偏高價格。

議價率高低 個別差異大

根據住展市調人員實際觀察，包含北市中山區、大直地區、文山區政大二期重劃區，話題正夯的淡海新市鎮，或北桃重案區高鐵青埔、八德或桃市，甚至是宜蘭縣，幾乎都有以上之類似情況：某區某案標榜不二價銷售，但鄰近或同質地段銷售中建案，卻仍可見一定的議價空間或行為。

這番情況，所導致的結果就是，某行政區平均議價空間數據將失真；換言之，所有有關議價空間或議價率的統計數據，到了銷售第一線，其實是僅供參考；十之八九，消費者很難真的獲得這樣的議價空間或比率。

如今，實價登錄新制實施半年，價格資訊揭露也逾一季，曝光資料不斷累積、揭露率已逾八成；不過本刊認為，過去房市中慣見的議價行為，並不會就此消失。不過，短期內的議價率或空間，則將出現相當程度的波動。

因為截至目前為止，對後市、對價格走勢的看法，買賣兩方幾乎還是背道而馳；買方約自去年第四季後，已轉為看跌多於看漲，賣方則仍持續拉高價格、待價而沽。

此前提或態勢不變之下，我們估計，未來半年到一年內，實質議價空間應會有拉大之趨勢。理由是，經濟復甦確立，但改善短期不易顯現，加上銀根持續緊縮，致使買方追價能力及意願有限，部分個案為求銷售業績，甚至出清，就可能鬆動底價，少賺或小賠為贏。

房市議價行為 不會消失

那麼，拉長時間，議價空間會不會真的如房仲所言，隨著實價揭露成為常態後而縮小？甚至讓議價行為消失？我們則認為，實際上將是「因案制宜」。

如前所述，就算相似或相同區位，除了開價策略大不同外，各案間的產品規劃及立地條件區隔也不小；甚至同一個建案中，也會有戶與戶之間的差異存在，很難一以概括之。遑論每個消費者或業者，也都有各自的情況，須同時評估考量。 綜合以上，在此建議消費者，基於市場資訊透明度仍有待提升之現況，在事前做足功課、充實足夠知識、備妥相關資料之前提下，仍應該勇於議價，別讓你殺價的權利睡著了！

【文/住展雜誌】打房政策不手軟，金管會持續緊縮營建業的銀根；建商為自力救濟自籌現金，紛紛轉進並投資有現金流的行業。這些非營建業本業的行業，會造成營建業『不務正業』的後果嗎？這些轉投資行為，是轉機呢？還是充滿了危機？

一波波的地產政策衝擊著國內的上市建商，從前年的奢侈稅到去年的實價課稅，加上美債、歐債風暴仍未歇止，上市大型建商面臨全球金融風暴以來最嚴酷的考驗，於是在多重的考量下，不少上市建商紛紛展開了轉型、分散風險的大作戰。

根據本刊的統計，上市櫃建商轉投資其他非地產本業的比率愈來愈高，包括國建、太子、名軒、鄉林、國揚、日勝生、台開、皇鼎等，多達十幾家的上市櫃建商，都大幅進軍非本業的其他行業，建商這種『兼營副業』的理由為何？這種『不務本業』的轉進，是危機還是轉機？另外，跨區或跨國推案是否為時勢所趨？以下是我們的採訪報導。

拓新路線 拼永續經營

財訊文化董事長謝金河表示，之所以會出現這種風潮，主因為︱奢侈稅及打房的政策不斷出檯，建商面對空前的挑戰與未明朗的房市走勢，於是以上市櫃建商為首的多家主流建商，紛紛企圖轉型並增加本業外的經營項目。

謝金河說，在低利率和市場對第三輪量化寬鬆(QE3)的預期下，看好商用不動產與飯店的建商愈來愈多，預估未來隨著總體經濟復甦及陸客來台觀光人數的持續增加，經營這些行業將優先受惠。因此上市櫃建商欲趁這波房地產景氣修正的時間裡，將經營的腳步朝「國際化經營、分散風險」的新路線打開一條條的通路，於是掀起了一波波轉投資的風潮。

謝金河認為，馬政府上任以來，房市在兩岸敵對局勢明顯和緩下，享受到兩岸的「和平紅利」，使台灣房市持續熱絡至今。展望未來房市發展，大型上市櫃建商，紛紛突破以往推案的舊思維，將推案的範圍擴大及北中南都會區。以台北、台中與高雄三大都會區為主，成為建商佈局的新方向，並確立了『跨區經營、分散風險』成為當前必定要走的路。

利碁地產開發總經理黃鴻洋認為，在國際原物料、土地價格持續看漲，國際熱錢竄流，加上通膨壓力持續攀升及近期台幣大幅變動下，為了分散風險並擴大市場，近來在國內跨區推案並搶進大陸與海外市場的上市櫃建商與營造公司，可說是前仆後繼，一場開國際盤的地產爭奪戰，已如火如荼的全面展開。

黃鴻洋說，對於營建業會出現搶進大陸及海外市場的風潮，主要是建商與營造公司想要創造一定經濟規模，特別是上市公司欲趁這波房地產景氣修正，走出一條新路，也因此，掀起了這波國際化的「出走」風潮。

不得不 轉戰不熟領域

前長億集團成員，現為永祥建設副總的陳鍾暉表示，二○○八年由美國次級房貸所引發的金融風暴，一時之間擴及全球，致使全球面臨房市萎縮、股市疲弱、經濟成長趨緩、企業倒閉、失業人口激增等情況。台灣雖然並非此金融風暴之核心，但在全球經濟體連帶影響下，國內營建業亦受到相當大的衝擊，加上近年來政府致力於全球化市場開放，營建業為突破困局，只好轉戰其他領域，甚至積極轉進非本業的飯店、流通、科技及商場經營等項目。

陳鍾暉說，近年來，跨區推案的知名建商愈來愈多。從北台灣到中台灣來看，較早到台中的有寶佳與勤美，加上近期的冠德、富邦與力麒等公司，使台中地區成為北台灣建商跨足的首選地區，其他打算進軍台中市開疆闢土的建商還包括華固、長虹等知名建商。

雖說轉投資其他非地產本業是不得已的新方向，但轉投資飯店、流通、科技及商場經營等非地產專業的領域，是危機還是轉機呢？難道沒有風險嗎？從以往倒閉或歇業的營建集團或建商的失敗案例，是否應對這種轉投資風潮應有所警惕？

謝金河說，建商轉投資其他產業原本無可厚非，然之前的東帝士集團、廣三曾正仁集團、台中長億建設集團、台中三采建設及高雄寶成建設集團、高雄尖美集團、國揚侯西峰集團…等呼風喚雨的營建集團，都因為房市景氣的轉好或轉壞，而開始大量轉投資非營建本業，包括飯店、百貨商場、發電廠、學校、科技業……，讓人眼花撩亂。

謝金河表示，現在回顧起來，這些『不務本業』的建商，因為亂投資其他非專業的行業，最後以下市收場的案例非常多。他說，有的建商雖面臨房市打房的考驗，仍然堅守本業，不亂投資其他行業，寧可少推點案子，也才能始終如一的永續經營。謝金河提醒，對於營建業轉投資的風潮一波又一波，對這些地產大老闆而言，是在走鋼索呢？還是在拓展商機？實在值得仔細斟酌考量。

轉投資不利 敗下陣來

黃鴻洋說，在不景氣的市場情況中，對建設公司來說，推案的條件需更加謹慎，若無法獲得低風險、高利潤的案子，往往寧可先暫停腳步，蓄勢以待；但是對於有業績壓力的上市上櫃公司而言，卻仍得在風險增高的市場中尋求獲利的空間，以維持一定的業績展現，上市建商更在銀行緊縮銀根的影響下，紛紛打算自求多福的去『拼現金』，於是出現了轉進其他非地產專業的領域。

黃鴻洋強調，民國八十七年台灣的房地產市場就如同坐雲霄飛車似的，從年初的最頂端跌入年底的深淵中。當初各建設公司的年度擴大推案言猶在耳，但在連續跳票事件後，企業負責人含淚道歉的景象，推案規模更是大幅滑落，這似乎說明了轉投資非本業的高風險與不歸路。

前台中長億集團成員陳鍾暉回顧，民國八十六年瑞聯建設的跳票事件，對大台中地區建商而言，無異是一個引爆點。雖然當初中部建商強調不會發生倒閉風潮，然而當初大台中地區多年來累計驚人的餘屋量去化速度遲緩，再加上經濟風暴出現，終於引發台中建商下市或跳票的連鎖效應。

陳鍾暉強調，瑞聯因擴張過速，加上營建本業景氣不佳，大股東瑞聯集團資金積壓，且所投資的瑞聯航空等行業營運無起色，最後因財務吃緊而跳票。而長億集團八十四年以來大肆擴張，投資月眉國際十億、長生國際四十億及長生發電廠七十億，並持續買地推大案，借款額高達二百多億元，每年利息十多億元，遠非其售屋利益能支應，最後在資金短缺、銀行團雨天收傘下，變成以下市收場的悲慘局面。

陳鍾暉說，台中另一家上市公司三采建設，為讓旗下義峰營造股票上市，努力將三采業績灌入義峰，稀釋母公司獲利，而且由於董事長廖福澤對三采股價過於自信，將三采股票質借套現、再投入股市拉抬股價，最後在金融風暴脫身不及，從拉抬變成護盤，結果嚴重套牢，最後的結果也是很慘。其他包括廣三曾正仁集團、櫻花建設及全友建設等台中前上市櫃建商，都因為轉投資或經營不善而遭到下市的命運。

轉投資 需有專業人才

金管會持續緊縮土建融，部分銀行甚至要提高利率到三％，建商表示，「政策打房，出手真狠！」建商在自有資金不足下，於是自己拼現金，轉進現金流量多的飯店業、物流業及商場經營。

對建商而言，前車之鑑就似乎不遠，建商在轉投資非本業行業的同時，必需要多一分專業的配套，就像藝人吳宗憲去投資LED行業一樣，LED產業雖然後市看好，但交由非專業人士去操盤營運，下場可能會如吳宗憲一樣的『慘賠』，地產業者在轉投資其他非本業前，能不深思熟慮？