【文/住展雜誌】去年房市「價平量縮」，今年2013年應該沒有太大的變化。然在資金動能充裕下，房市仍是投資保值的最佳工具之一，購屋者面對高房價的來臨，一味的等待絕非良策，應該伺機而動、掌握先機。

去年房市買氣已慢慢走出陰霾，走出谷底，為求化危機為轉機，建商於今年三二九檔應會持盈保泰，持續推出建築，在訂價上也會更力求合理，並在產品的規劃上加強競爭力，以吸引購屋者的買氣。

為了讓讀者充份掌握今年房市推案的脈絡與走勢，本刊特別採訪了多位產學界的房市專家，為您今年購屋及理財計劃提供建言，以下是我們的採訪報導。

大陸建設董事長張良吉斬釘截鐵的說，今年房市走勢應會穩定甚至向上發展，往下掉的機會並不大。張良吉認為，今年房價不至於走跌，有三大因素，一是房地產最重要的原料是土地，目前土地成本並未下跌；二是資金充沛的時代中，房地產的保值效果仍具誘因；三是政府也不願房價下跌，畢竟房市不好，整體經濟也將不妙。

暴漲暴跌不健康

張良吉指出，房地產業界多樂見房市穩定、合理，過去房價的暴漲、暴跌實在太不健康了。展望未來五年，大陸建設已備妥四百億元的住宅案，將陸續登場。其中，最受矚目的就是台北市信義計畫區的B7案，該案是信義計畫區少有的大面積素地，未來推案價格頗受關注，對此，張良吉強調將視屆時的市況而定，外界喊的每坪三百萬元他實在無從評論。

消基會房屋委員會召集人林旺根表示，台灣房市整體看來，供給面並沒有不足的問題，而台北市精華地段房價高漲，主要是因為預期心理使然。對於今年是否適合買房，林旺根說，他覺得購屋者應該以『審慎樂觀』來面對。

林旺根認為，房市在政府多項抑制房價逐步實施後，一般住宅的價格應該會漸漸下修。不過，要反映到價格上，可能要等幾年才會比較明顯，因此，他建議想買房子的民眾還是要隨時看房子，等到議價空間開始拉大時，才有可能買到比較合理的價格。

德霖技術學院不動產經營系黃志偉副教授說，政府要把房價打下來，但現在房屋自有率很高，多數人最主要的財產就是房子，政府把房價打下來，會有人是贏家嗎？民眾財富一旦縮水，就會失去消費信心，接著失業率就會提高，然後進入新一波惡性循環。

長久以來深耕高雄房市的高堅建設，過去曾因旗下建案「德勒斯登」傳出陸資有意買下整棟而聲名大噪，一度成為媒體的焦點。董事長呂萬卿對此表示，雖然陸資後來因官方管制問題打退堂鼓，但這也不啻說明高雄近年房市頗具『戲劇性』。

回顧去年高雄房市，呂萬卿直指房地價狂飆是最大的重點。在地價房面，又以京城建設以每坪逾兩百萬的價格，將手上一塊美術館第一排土地，轉手給興富發旗下的齊裕營造最令人咋舌。地價不斷上揚，導致市區個案開價持續攀高，現在南北高雄市區建案開價見三字頭已屬常見，甚至像「國硯」還傳出成交到七字頭的訊息，在在顯示高雄房市已經脫胎換骨。

高雄房市多頭可期

針對去年高雄房市的表現，高雄市不動產代銷公會常務理事張永義說，就是『量價齊揚』，而市場熱絡的買氣一直持續到第三季，第四季則因實價登錄開放查詢議題發酵，以及大坪數產品供給量增多，在客源遭到稀釋下，大坪數產品的市況稍淡，但首購型產品銷售依舊暢旺。

所以張永義預估，今年首購型產品、且單價在十五萬元以下的賣相依然最好，最重要的原因，就在於市區的首購型產品稀少，消費者可選擇的個案相當有限，在供給小於需求的情形下，首購型產品就成為熱銷的保證。

由金革科技轉型的三發地產，董座鍾俊榮表示，去年的三二九檔期是高雄房市蛻變期；去年三月，高雄市的成交量竟比前年同期成長六成，漲幅是台北市的三倍，足見高雄房市活絡程度高於北市。而且高雄市可售量還供不應求，顯示高雄市需求穩定，房價穩步盤堅。

去年第二季則在京城建設向永信建設高價購地，以及國泰建設重返高雄等議題激勵下，拉開一波既急且猛的漲勢。鍾俊榮分析，去年第二季高雄房市量價齊揚的關鍵，源自於既有的自住買盤，與另一股投資置產風氣在北高雄迅速蔓延，提供豐沛的能量來推升市況，最終導致的結果，就是新案價格上漲，以及預售市場的強勁成長。投資客或置產客信心倍增，客群比重明顯上揚，便催生出更多的純預售和半預售建案。

黃志偉說，政策介入干預市場只是短暫效果，房地產終端價格最後仍是回到供需本質。政府要化解民怨，要拿出實質的公共建設，例如加快捷運系統建置，讓居住路線向外延伸，民眾自然可買到捷運沿線的合理價位產品。

政府端出牛肉來

張良吉董事長表示，目前房市買氣雖轉弱，但房價並沒有跌，今年房市表現，得視全球整體景氣面是否回溫，他認為，今年房市將表現平實，不會有飆出新高價的激情，但也沒有悲觀的理由。

張良吉說，通膨疑慮、美國的貨幣寬鬆政策，他預測今年房市將在三月起開始回溫。張良吉認為，股市與房市有相關連動性，近期股市表現轉趨熱絡，房市雖因實價登錄出現觀望氛圍，不過房地產的抗跌性仍受到青睞，只要選對中心地段，需求還是相當熱烈。他指出，就房價來看，台北市居冠，新北市房價緊追在後，近幾年台中市房價躍居第三位，由於台中有中科的就業需求，未來發展潛力可期。

林旺根則表示，今年對房市而言，是個變數仍大、深有挑戰的一段時間，但價格會是『趨於和諧、善意』的一年。林旺根指出，因為建商開價愈來愈趨向市場行情，消費者受到物價上揚衝擊，不少轉向房市，只要不砍到骨頭、都可望提高成交率。

林旺根認為，奢侈稅對台灣房市產生正面影響，讓虛胖上漲的房價回歸理性。不過，奢侈稅上路後，台灣房地產仍然受到熱錢的資金追逐，加上陸資與陸客來台的效應逐漸發酵，在通貨膨脹成為世界經濟不變的困境下，買房置產還是民眾資產配置的主流，且奢侈稅上路後，市場也逐漸回溫，因此，他說今年房市會與去年相當。

黃志偉說，台北市大面積素地愈來愈稀少，造成財團搶標商用不動產，且標售價格迭創新高。他認為，政府限制壽險業者標購土地的政策，可緩解房價與土地再炒高的疑慮，但他說，資金的狂潮還是擋不住錢往房地產流的態勢，所以今年的商用不動產的成交量會急凍，價格則可望小幅下修。

首購產品出頭天

黃志偉說，今年首購產品仍會有市場，新北市或桃園地區，離北市市中心車程三十至五十分鐘的首購型產品仍能行走於市，豪宅產品的購買力將減弱。對於台中與高雄房市，他認為，台中與高雄房市的起伏很大，去年的房價上揚，建商炒作的成份居多，房市只怕會是『曇花一現』！

談到今年展望，呂萬卿卻反持保守態度；他認為，今年高雄房價可能『持平』。原因是供給量放大，雖然今年可售戶數正確數據到底為何，至今仍無法推估，但比去年多，是不可置疑的；當市場上供給量大，個案競爭趨於激烈，價格就欲漲不易。

雖說如此，但呂萬卿仍不認為房價會因而下滑，理由是現在土地價格高，且市場上求售的土地量少，建商在成本墊高之下，實在不太可能會降價求售。呂萬卿強調，其實持平對業者來說也是好事一椿，因為平均成交房價現在已經在二字頭，若再往上走升，高雄在地自住客恐怕難以負擔，而高雄房市若缺少在地自住客的買盤，確實會面臨泡沫化的疑慮。

張永義進一步預測，今年高雄房市有幾項趨勢，若大台北房市續冷，則北客南下風潮仍會持續；其次是大坪數產品供給量增，平均銷售速度會變慢；第三是地坪五十坪以上、每層建坪二十五至三十坪的豪華電梯公寓，因市區過去幾年缺少這類高總價電梯別墅產品，所以前景看好；最後則是會再產生創新高價建案，如「京城帝寶」即是一例。總而言之，今年高雄房市可看性仍高，房價回跌的機率並不大。

留住富人財

鍾俊榮進一步指出，蛇年高雄房市將有三大趨勢：第一利率、匯率雙率的走勢，將成為影響房市的重要因子，而這項算是北高同歸。第二是在實價登錄實施以來，各工地的開價有往實價調整的趨勢，有些個案成交天數有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也陸續加快，如何使開價能更貼近市場行情價格，成為建案成敗的重要關鍵。

最後則是『市區恆大、郊區恆小』，意即自住首購需求強調低總價、低單價平價產品，市區推案將改以大坪數豪宅產品、郊區二至三房等自住型產品為主。

張良吉表示，政府應該考慮盡量設法讓富人在台灣消費、投資，將富人的財富留在台灣，富人在台消費自然會產生需求，大家再根據富人的需求提供必要的服務或供給，這樣不但創造了社會財富，也可增加就業機會，實在不需要打壓豪宅。

張良吉說，市場上每坪二百萬元的豪宅本就稀少，二%都不到，銀行不貸款給每坪二百萬元的豪宅，對市場實質影響並不大，因為高價產品的消費者口袋夠深，不需貸款就可買下豪宅。張良吉指出，富豪的購買力不是問題，關鍵反而是對於局勢的渾沌、不安造成心理層面的影響。

消基會林旺根表示，向來是房市領頭羊的台北市，近期表現明顯不如台中市、高雄市，呈現北溫中南熱的局面。對此，林旺根表示，台北市的精華地段，幾乎沒有什麼案件可再拿出來賣。據了解，壽險公司和法人手頭上抱著約四、五千億元的資金卻找不到案件可買，他認為，目前只要是帶租約、投報率比銀行定存高的案子，都將被資金追逐。

林旺根指出，除非銀行利息過度提高，造成持有成本增加，否則市場不會停滯。他認為，目前的房價是大量資金追逐有限案件所造成的結果。整體而言，今年整體房市會是量微縮、價平緩的格局，但他認為，新北市有些供給量過大的地區，包括淡水、林口、三峽、新莊等地區，房價將面臨下修一至二成的市況。

供過於求房價下修

黃志偉副教授分析，在豪宅市場被打壓的情況下，中產階級受影響小，市場上低單價、低總價、小坪數的「三低」房產將轉熱。黃志偉說，今年的房市的好壞，球在建商的手裏，目前成交量無法明顯提升，是買賣雙方對於價格認知差異大，看屋者雖有些許增加，但因多屬低接買盤，對整體交易量提升，仍無太大幫助，因此今年是否能帶動整體房市交易量能提升，則有待進一步觀察。

今年高雄房市的變數除了供給量，政府的態度亦至關重要。呂萬卿表示，若高雄房市發展要可長可久，中央必須投注更多資源來助高雄一臂之力振興產業，而最重要的莫過於『自由經濟示範區』。言下之意，即指高雄房市後續的發展能量，就牽繫在中央開給高雄的產業經濟政策能否兌現，就業人口會不會增加，將是左右未來房市重要因子。

那麼，建商是否會見風轉舵，一窩蜂地推首購型產品呢？張永義說，答案是應該不會。因為現在建商取得土地成本高，還是以利潤較好的大坪數產品為規劃的首選。但這麼一來，反而導致大坪數產品供應量過大，個案的客源遭到稀釋，最後衝擊到銷售速度。而這項隱憂，在去年第四季就已經浮現，市區個案的案場已能嗅到這股氛圍。

注意政策與經濟走向

鍾俊榮分析，未年左右房市的因素，除了政策與經濟面外，尚須留意『銀貸成數』的問題。據他預警，實價登錄對房市價格透明化的影響，遠不及銀貸成數受到的衝擊力；由於成交價透明，銀行將得以更精確控制承貸成數，而在政府政策未予放寬之時，首購客戶的自備款壓力將不減反增，預計在政府未提出青年優惠購屋等政策協助的現況，實價登錄的影響將造成適者加快成交速度，不適者調整產品規劃的趨勢。

綜觀上面幾位專家的看法，保值需求及低房貸利率，仍是今年購屋者購屋的重大誘因。台灣房市雖仍有資金行情可期，但購屋者應以平常心來看待，就像豪宅單價與總價高不可攀一樣，對一般住宅產品的價格影響不會太大，政府也應會有一套控制的機制來調節供需與房價，展望今年房市，建商與購屋者的拉鋸戰仍會持續下去。

【文/住展雜誌】除了地段外，政府各項公共建設，同樣是購屋者非常重視的條件；從過往經驗顯示，公共工程建設如順利推展，往往會帶來更多商機及拉抬房產增值空間。本文所介紹的是今年內將完工或動工的公共建設，就是您相當不錯的購屋置產參考『指標』…

購屋首重地段，這句話大家耳熟能詳。不過，這些年來資金追捧的結果，口袋深度不夠的購屋客，根本別想在優質地段卡位；因此掌握『未來性』，搶先進駐具『漲相』的房市區塊，就成為投資置產者的金科玉律。

基於供需法則，這些區域之所以具備增值潛力，十之八九是政府推動各項公共建設，帶來移民潮及商機所致。於是，購屋跟著公共建設走，可說是地段之外，購屋顯學之最佳代名詞。

購屋跟著公共建設走

新的一年來臨，本刊特別整理出預定於今年度完成，或進入興建階段的北台灣各區公共建設，讓您掌握先機；同時根據當地房市現況等因素，推估可能帶來的助益，及需注意的變數或問題。

1.機場捷運 三重至中壢段年底通

自八十年代即開始規劃的機場捷運，終於即將通車營運；從桃園機場往返大台北的旅客，將有更便捷的大眾運輸系統可使用，因此這項工程意義十分重大。

本捷運開通後，不僅台北都會與桃園機場間多了一條更便捷的聯絡方式，沿線房市也自此串連起來，甚至可讓大台北居民移居桃園。未來從起始點台北車站到桃園機場，搭乘直達車僅需時三十五分鐘。

不過預定今年十月通車的路段，是三重經新莊、泰山、林口新市鎮(龜山及林口)、蘆竹、大園到中壢市外圍；意即，須再多一年，等三重到台北車站這段完工，起點站啟用後，本捷運才算真正發揮原預期功能。

近年本捷運沿線房市中，林口和青埔兩區是相關題材炒作最明顯的區域。不過林口近年受央行選擇性信用管制箝制，市場熱度消退，且捷運主要行經的是長庚醫院生活圈一帶，預定今年三月開賣的A7站合宜住宅，依靠的就是本捷運帶來的通勤便利性。

至於新北市林口區這一側，除中商及影視城兩大BOT案外，本捷運堪稱最重要利多，不過實際只從中山高交流道附近掠過，多數區塊還須靠接駁巴士才能到達，通勤功能會稍打折扣，自用消費者必須仔細評估清楚。

明年底才全線啟用

再看青埔，雖有高鐵車站特區開發，最近馬政府又重提航空城，不過這些年能吸引投資客前仆後繼卡位，主要還是機場捷運加高鐵，形成與大台北雙軌聯繫之利多題材；去年底先後簽約的A18、A19兩站BOT開發案，更堪稱錦上添花。

然而，以預估台北車站搭到機場站，需時三十五分計算，到青埔最少要再經過四站，至少得再花五到十分鐘，甚至更多。近五十分鐘車程，且只抵達台北車站，如此長的通勤時間與距離，消費者需衡量清楚能否接受。平心而論，本捷運對經常往返國內外商務人士，可能更具實質意義。

截至去年底為止，青埔尚在熱炒機場捷運題材，不過當地近年供給量大、投資比例又高，待機場捷運全線通車後，如無法真正吸引足夠自用客需求進駐承接，基於供需，當地房市仍存在些許隱憂。

2.台六五線(特二號)二月通車 兩條高速公路將可迅速連接

除捷運建設外，大台北地區的高架快速道路，近年也逐步建構至路網規模。而除了已陸續通車的特一號、八里新店快速道路及新北市側環河快速道路外，今年初將全線貫通的則是台六五線，即俗稱的特二號快速道路。

台六五線北端起自五股交流道，行經五股、泰山、新莊、板橋及土城等行政區，南端至國道三號土城交流道止，全長約十二點八公里。

就近年通車的八里新店快速道路為例，北端八里受惠最多。當地地處偏遠，交通不便；本快速道使當地得以迅速連通人口稠密區，加上近年三重、五股房價狂漲，單價還在一字頭的八里房市，於是出現更多藉著該高架道路北移的外地客。

同理，連絡兩大高速公路的特二號，主要在紓解二高中和至土城路段的壅塞情形；如果順利，目前單價相對仍低的泰山和土城，也有機會吸引更多外地客源。尤其國道未來改採計程收費，快速聯絡道的功能更形重要。

不過近年快速道路對沿線房市的拉抬效果，已不如捷運明顯，畢竟捷運更便捷、不壅塞，道路交通則有油價長期看漲之負面因素。因此除快速道兩邊末端或沿線的相對低價區外，其他沿線地區要出現起漲行情，恐怕已不容易。

3.五楊高架 農曆年前通車 沿線匝道再等等

近年大台北地區高架快速道路，對沿線房市產生的效益已不比捷運；不過如果是從大台北到桃園，則又另當別論，最好例證就是將在今年農曆年前後全線通車，造價超貴、堪稱鑲金的五楊高架。

五楊高架就是俗稱十八標，由內湖到五股之中山高高架段，延伸到楊梅之新增路段。受惠擴大內需計畫，本案追加預算，使得原本六年的工期減半，去年底中壢至楊梅段就先通車，農曆年前後再通的則是五股到中壢段。

不過本高架道的匝道，僅五股、楊梅頭尾及中壢轉接道匯回中山高可利用；泰山及機場系統轉接道(前者匯回中山高，後者轉國道二號)，是一○四年才啟用，桃園南崁(中正北路)、中壢大園(一一三縣道)及楊梅市(校前路)交流道是否設置，則還未定案。此外，泰山到中壢路段為雙向各三線，中壢到楊梅則是兩線，不過泰山到中壢段另劃設有高乘載專用道。

本路段還未動工，就已在南桃園房市造成話題，其中又以最南端的楊梅最明顯。本路段南端的楊梅市校前路一帶，新規劃一塊自辦重劃區，個案推出銷售多可一路順暢，這和五楊高架利多絕對脫不了關係。

不過隨著通車日期逼近，相關話題卻慢慢退燒；通車時能否再掀一波話題，甚至行情？還是要看是否真能引進更多外地客而定。而就本刊市調人員觀察，施工期間並未引進太多的外來自用客源，還是投資卡位目的投機客居多。此外，去年底中壢楊梅段通車後，用路人也發現無法直下楊梅，須繞道湖口才行，這點也是檢驗房市利多的觀察點。

4.北市捷運信義線 預定年底通車

去年九月東門站正式開通前夕，曾出現一波話題炒作；不過根據本刊實地了解，並未真的替周邊房市帶來太多加分，這應是附近區域之前就曾有一波捷運話題行情，加上單價漲幅已不小，因此東門站啟用，拉抬房市效應已不明顯。

同樣道理，也經過同區塊的信義線，沿線捷運題材發酵也已是完成式；本路線今年底通車營運前後，或許有機會再創話題，但實質房價漲幅則須視大環境景氣好壞而定。

新店線分流需注意

不過對自用需求的消費者來說，通車前夕仍不失為進場良機，畢竟很快就能利用捷運帶來的便利性；前提是，欲購產品為能力可負擔，畢竟沿線房價已高。

另需注意的是，按最初規劃，信義線是連接現在淡水線，合稱紅線。因此比照東門站啟用，新莊、中和線正式匯流，待信義線年底通車後，也將和淡水線連接。接著的狀況就是，目前新店線直通淡水線的情形，是否會改變？這將攸關民眾搭乘習慣，乃至逐捷運而居的選擇方式。

由於新店線是規劃和松山線匯流、合稱綠線，而松山線還要再過一年左右才通車，而以過去中和線的案例研判，可能會採區間方式，也就是部分班次走綠線到西門站，部分班次維持現狀(繼續北接淡水線)，直到松山線完工、加入營運為止。當然，一切還得看市府最後決策而定。

5.淡海輕軌綠山線 今年內動工 六至七年完工

上述四項交通建設，是預定今年內通車營運；不過早在定案或工程啟動階段，沿線或周邊房市就已出現炒作行情。因此一般才會有完工通車後利多出盡、回歸基本面的說法。

而說到定案動工帶動區域房市，目前最鮮明例證，則是讓這兩年來，淡海新市鎮房市銷況一枝獨秀的輕軌捷運綠山線。

綠山線的規劃細目，稍早相關報導已有詳盡介紹，不再贅述。而目前相關消息顯示，官方並未公佈確切開工日期；而基於國家財政之現實問題，實際開工時間應會落在下半年後，甚至可能拖到年底。

然無論綠山線何時動工，由於已經定案，因此業者順勢作多態勢明顯。去年底營建署標售新市鎮兩筆住宅用地，就出現標售單價創新高紀錄；另根據本刊掌握資料，除麗寶、寶佳、湯泉等進駐該區已久的業者外，宏泰、宏盛兩大大型建商新案也蓄勢待發。淡海新市鎮新一波價量行情，已是箭在弦上。

現狀機能不足 通勤時間長

只是一旦大批移民進駐，當地目前生活機能仍嚴重不足的問題，將很快曝露。其實，這一直是本區房市的重大發展障礙之一，現階段也看不到立即改善的跡象。只因為綠山線就打算進駐的自用消費者，仍需評估清楚，能否接受短則一、兩年，長則五年、十年，區域機能欠缺，及入冬後天冷、海風大的生活條件。

另外，目前台北車站搭淡水線北上到紅樹林站，大約就需三十五分鐘，接著至少需再搭三到四站(綠山線)，才能到新市鎮核心區；等於和前段青埔雷同，也得花上近五十分，才能通勤至台北車站。這點，消費者同樣需列入衡量。

至於複雜度更高，但攸關當地現有居民更大、走淡水舊市區的藍海線，根據相關消息，預定在綠山線動工後三年內執行。不過屆時如仍無法順利推動，則將再做評估；以當地居民擔心影響現有交通之下，藍海線仍存在相當變數。

6.新莊線輔大至迴龍段 拼年底通車

九九年底五都市長選舉，郝龍斌為拼連任，曾喊出台北捷運一年通一條的支票；結果包含去年東門站，接下來兩年的信義、松山線，都因故延後。不過延宕最嚴重的，仍非新莊線輔大至迴龍段莫屬。事實上，三重至輔大段稍早延後通車，原因都系出同門，那就是規劃設在樂生療養院原址的捷運機廠相關爭議。

或許是延宕過久、招致民怨，郝龍斌在去年底拋出所謂『權宜措施』，也就是先利用中和機廠調度，使新莊線輔大到迴龍段盡快加入營運。而根據隨後官方說法，最快可望在今年底通車。

對下新莊居民來說，等新莊線全線通車，已讓他們望穿秋水。不過房市業者怎可能等那麼久？早在新莊線動工，及北市段通車等時間點，甚至更早，整個新莊房市就已出現捷運飆漲行情。

近年新莊房市主角是副都心及頭前段，主要推手則是環狀線及機場捷運，下新莊房價多為跟漲性質，不過新莊線還是重要利基。去年初新莊線三重(大橋頭)到輔大段加入營運後，三重沿線房市漲勢相當兇猛；雖然這仍多屬跟漲的成分，但新莊線加持仍至關重要。

然而，同時段新莊區路段的漲勢相對並不明顯，主要是該區段更早就出現捷運話題炒作，下新莊提前反應利多及跟漲也很明顯。據此，新莊線輔大到迴龍段屬於捷運末端，通車時還剩有多少力道，仍有待觀察。

7.安坑一號道路延伸段 打通玫瑰、安祥路 直通安坑交流道

早年安坑曾因相對低價因素，出現大批造鎮級供給，因此區域房市一直有相當規模，聯外交通改善之急迫性也比八里更殷切；而預訂去年初動工，預定六月通車的安坑一號道路，就是其一。本計劃後續還有四期，二期從玫瑰路至五城，三、四期則是安坑交流道通新烏路至北宜路。

就趨勢來看，捷運仍是解決聯外交通問題的最佳良方。不過根據消息，淡海綠山線定案之同時，三環三線要角之一的安坑線，卻因為山坡地開發限制，使全案暫遭擱置。

嚴格論，安坑一號道路因為是回流北二高，故只能算新闢替代道路，當地通往市區的交通能否改善？仍要等通了才知。不過基於安坑線仍有變數，本路段可能成為未來安坑房市的最重要題材。

8.台北港特定區 年底完成開發

介紹台六五線時，曾提到八里近年房市，就是靠快速道路帶來外地客源。不過有關八里當地的公共建設擘畫中，最為重要的，其實是被新北市府列為繁星開發計畫閃耀五星之一的台北港特定區。

台北港特定區是閃耀五星計畫中最大者，總面積超過一三五公頃，去年五月開始動工，預訂今年底完成，預計可釋出建地約四十公頃；按官方估計，將創造四千五百戶住宅供給，是朱立倫政府解決市中心高房價問題的重要政策之一。

如果台北港能順利取代基隆港，成為台灣北部最重要貨運吞吐港，則其創造的商機及就業機會，確實能帶動區域及房市發展。只是，台北港話題在當地房市已炒了多年，至今卻還在話題階段。或許明年之後，待土地陸續點交後，就是檢驗該題材效益的最佳時刻。

結 語：財政拮据 建設兌現仍有難度

毫無疑問地，馬政府在各項『改革』效益不彰之下，財政黑洞愈來愈大；更嚴峻的是，人事支出逐年沉重，投入公共建設的經費遭到排擠。

儘管如此，政府持續拋出建設支票，卻仍一點也不手軟。而就目前觀察，官方打的如意算盤是引進民間資金，如壽險業或外資等；一方面採BOT或類似模式，再者透過相關政策引導。只不過，要民間願意參與，還是要有獲利機會，因此要引入民間資金仍非萬靈丹。

本文所羅列的建設，即將完工者或許無太多變數，不過就本刊觀察，相關話題多半已在周邊房市發酵、炒作過。至於啟用後，其帶來的效益，就將進入實質檢驗期，而如能符合預期，加上大環境景氣許可，或有機會再拉出一波行情。至於還在規劃階段或剛定案者，則通常就將進入話題炒作高峰期；不過需提醒，都還是有可能因為經費短缺而一延再延，甚至跳票收場；無論自用或投資，還是要緊盯進度為宜。

【文/住展雜誌】二○一二年八月，不動產實價登錄上路，許多人都希望實價登錄後，房價可以下跌，但房價真能下跌嗎？實價登錄背後真正的危機何在？實價登錄後是否真會有危機，投資人要如何因應？以下五點不可不知！

一.無法使房價下跌

許多人期望實價登錄後，房價將下跌，就可以使大多數人買得起住宅，這其實是一種標準「自我感覺良好」式的思維，因為類似思維並不合邏輯！最好的參考例子是國有財產局對公有土地的標售，每一筆土地標售時，不但過程公開，標示清楚，而且其價格完全透明，可是每次標售的地價會不會因為價格透明而下跌呢？當然不會！台北市的土地價格由於稀少，愈標愈高，透明的標價反而會常成為地價不斷向上攀升的支撐點，每次的「實價揭露」，幾乎都成為另一次價格攀高的推手！

相反地，實價登錄還常成為有心人士可以炒作房價的另一種工具，因為只要有一個超高的價格出現，登錄於政府所提供的資訊裡，就易成為一種「政府掛保證」的「市價」，而這個價格，就易成為許多賣方仲介人員可以據以發揮的數據，亦容易成為房價不下跌的支撐！

相對地，區位不好的土地，雖然公開標售的價格一樣透明，但卻常因需求不足而流標，多次流標的地價會吸引人們參與購買嗎？當然也不會！因為如果價格透明了，而且參與競標的人少了，人們會因期待價格再跌而更不參與競標，因此，常造成即使價格低了，人們也不會參與購買的窘境。

因此，「價格透明」並不一定能使房價下跌的情況已解釋清楚，「價格透明」是一個兩面刃，只會產生「助漲助跌」的情況，它會使漲者更漲，跌者更跌！而「助漲助跌」不但是影響市場波動的重要原因，也是對市場機制容易產生傷害的行為，讓投機炒作的人，可以有任意發揮的環境！

但缺乏知識的人們，雖然不喜歡市場價格波動過大，反對投機炒作，卻又支持了會造成上述情況的「價格透明」政策，當然無法達到人們希望的房價下跌目標！

二.無法抑制地產投機

直到今天，許多外行人還認為房屋價格的波動是由於投機所造成，這是對房屋市場缺乏基本認識！

「土地」由於其具有稀少性，所以還有被人們壟斷而發生投機炒作的可能，但「房屋」卻不會，因為房屋並不具有稀少性，尤其是在台灣，房屋的數量已經遠大於人民的需要，已有嚴重的供過於求的情況。因此，房屋並不存在有投機炒作的條件。

這也是不論在香港、澳門、新加坡，甚至大陸，當房價高漲時候，他們政府仍將主要努力放在增加房屋供給的方向！因為只要房屋數量夠了，或是能夠讓沒有能力購屋居住的人民，可以用支付得起的方式，獲得可居住的房屋（不一定是擁有所有權），房屋的投機炒作問題就可以迎刃而解，至於短時間內房價的漲跌，不會是問題，因為隨著時間和經濟環境的自然調整，房價一定會自然趨於穩定。

社會上又有許多人提出所謂房價會泡沫化，而影響金融穩定與銀行安全的論調，那已經是另一個問題了。那是銀行基於自己的角色判斷是否要承擔風險？或是要賺取利潤的經營決策問題！

所有企業經營者，不論其從事那一種行業，每天也都會面臨相同的問題，是要多冒一些險？或是要多賺一些錢？所謂「富貴險中求」，沒有一種獲利是不必冒任何風險卻可以有很好的投資利潤。舉例而言，即使以台灣過去二十多年的產業金童電子業而言，有的公司曾經一年賺十個資本額，也有二年賠光過去二十年所有累積賺到的錢！這些表現反映在股票上，就可以看到，有些在輝煌時期曾有一股超過一千元以上的，也有的股票價格跌到只剩不到過去價格百分之一的，這些現象是泡沫嗎？只有外行人才認為是！

如果認為只要價格高了就是一種「泡沫」，就不應再支持發展「電子業」，為什麼政府還持續投入大量金錢去發展所謂的「二兆雙星」、搶救DRAM、協助整合面板產業呢？

真相是，其實這才是經營常態，因為企業經營亦如「逆水行舟，不進則退」，你可以什麼都不做，什麼風險都不冒，但也就等著被淘汰！如果不希望被淘汰，就必須冒風險，去參與競爭！

冒什麼風險呢？不是成本要壓的比別人低，就是價格要賣的比別人貴，否則就不會有利可圖，而如果認為價格比別人高就是「價格泡沫」，就會造成銀行風險，這種就是標準的外行思維，也是打擊競爭與創新的重要殺手！

三.無助實現實價課稅

另外，有些人認為政府花了那麼大的力氣推動「實價登錄」，其主要目的是為了「實價課稅」！

從專業的角度觀察，這也是一種半吊子的判斷！什麼是「實價課稅」？到目前大多數的人只有觀念而沒有方法！有部分立法委員常在媒體上大聲的埋怨，為什麼有些人賣了豪宅，一、二年內賺了二、三億元卻只要繳很少的稅？太不公平，所以主張要按實價課稅！

這種標準外行的似是而非觀念，譁眾取寵可以，卻缺乏實際上的可操作性，因為只要從兩個角度觀察即可知道問題之所在：其一，是要判斷所「買」和所「賣」的東西是否完全一樣！房地產和股票不同，股票買賣都是完全一樣的東西，所以可以討論實價課稅的問題，房地產卻不同，其買來的時候可能是毛坯屋，什麼裝潢都沒有，買屋的人要投入大量時間和精力，要請設計師來設計裝潢、購買傢俱、更新設備、維護品質、改善管理，甚至還要支付利息和稅賦，此時的「房屋」和當年購入時已經是完全不再相同的東西，要如何計算「漲價」多少？個人的專業、眼光、品味、精力要如何計算價值？各專業人士如藝術家、會計師、律師、教授、水電工匠、景觀設計師、髮型設計師，其創造之價值如何計算？對「標的」的瞭解不足，即任意以小學生的加減法譁眾，凸顯問題可以，但對實際問題的解決不但無助，而且有破壞性。
因此，對實際漲價的計算困難，是無法落實房地產實價課稅的重要原因之一！

其次，是受限於目前的房地產稅制。目前政府對於房地產買賣所課徵的交易稅賦是將房地產切為二部分：一是土地部分，是以買與賣二次「公告現值」間的差距，獨立課稅（土地增值稅）；另一是房屋部分，亦是以買與賣二次「房屋評定現值」間的差距，併入所得稅中課稅。

以往由於社會上對於課稅的觀念還有分歧（例如輕稅有利於利用或公平？或是重稅有利於利用或公平？）所以對「土地公告現值」和「房屋評定現值」常在大幅調整和小幅微調中搖擺，而因為以往房地產景氣七、八年才有一次，所以問題尚不嚴重，但近幾年由於政府財政日益困難，所以早已經將土地公告現值和房屋評定現值以各種方法不斷調高，以貼進「市價」為目標，所以房地產交易要實價課徵早已成為假議題，只存在於技術上與時間上的調整速度而已，有沒有實價登錄影響並不大！

所以，即使實價登錄了，亦無法達到民粹式的「實價課稅」！因為我們的建國理想早就定調了，要能證明不是因個人努力所創造的價值，才可以「漲價歸公」，相反地，也就是說如果是因為個人的專業、努力所創造的價值，是不可以課稅的！最好的例子是，當我們國人的專業和努力所創造的價值不被尊重時，許多專業人士就離開了台灣，被大陸、新加坡、香港、甚至日本、韓國聘走，台灣就更缺乏競爭力了。

因此，政府在過去幾年早就透過不斷地調高「公告地價」（課地價稅）、「公告現值」（課土增稅）、「房屋評定現值」（課房屋稅），早已朝向實價課稅的道路行走，所以有沒有實價登錄其實影響並不大。

那也許會有人問，如果沒人炒作，房價為麼會飆高呢？房價飆高不是因為炒作，因為房價只是一個指標，就像溫度計一樣，它的飆高在投資的角度上，其實是在反映二個危險的現象：一是缺乏其他的投資的管道；二是缺乏競爭力，對這二種現象不加以關注，才是最危險的事。

四.凸顯缺乏投資管道

有一個最典型的例子，就是過去大家都希望將錢存在銀行裡，因為沒有風險，然後又可以領到不錯的利息，這不是最佳的投資決策嗎？於是過去幾十年由於銀行利率還不差，許多有錢人將錢存在銀行裡，但這麼好的事會長久嗎？大家都將錢存在銀行無風險收高息，還有誰會願意去借高資金成本的錢去打拼呢？當沒有人要努力去打拼和競爭時，銀行利率就跌了，如今在世界上許多國家都已經沒有利息了，台灣也只有百分之一左右，想要無風險收息的機會已經愈來愈沒有了，可是守舊保守的人還在講什麼「風險」和「泡沫」，其實只是凸顯他們對競爭、對經濟缺乏基本的認識。

在以武力競爭的世界裡，國家害怕「國無可用之兵」，相對地，在以經濟競爭的世界裡，國家害怕「國無可戰之企業」，一個國家要立足於世界，就必須要有錢，但錢從那裡來？天上不會掉錢下來，是要去賺錢！那誰去賺呢？就要靠企業了─不論其是國營企業、民營企業或中小企業，如果一個國家能夠塑造良好的經濟環境，能夠培養許多企業可以幫國家賺錢，老百姓就自然會有了投資管道，他們會將錢投資在這些可以幫國家賺錢的企業身上，企業賺錢了，國家富有了，人民也自然有了投資管道。這是一種正常經濟發展的雙贏方向！

可是，過去十多年台灣的經濟環境如何呢？在政府缺乏施政能力的情況下，企業發展環境愈來愈差，使得能「戰」的企業愈來愈少，人們對這些企業的信心就愈來愈差，一次次慘痛的賠錢經驗，導致他們不再相信將錢投資在這些企業上可以獲利，於是只能相信自己！

而房地產是「個體戶」投資的最佳標的！當任何人只能相信自己時，房地產因具有只要自己沒有做決定，誰也搶不走的特性，就使得房地產成為投資標的的最佳優勢！所以人們對房地產的要求自然推高了其價格，但其原因不是因為投機炒作，而是反映出一個國家的經濟發展已經走到了「國無可戰之企業」的危險訊號！施政者不能見於此，反而還採取許多打擊與抑制人民投資的最後一個希望─老百姓只相信自己、只相信自己所「擁有」的房地產，當連這種機會都不給老百姓時，那就只會導致一個更可悲的下場，就是會逼使人民將所有的資金搬離台灣！當全世界都在吸引資金的時候，我們政府卻採取了驅離資金的策略，這才是真正應該悲哀與警惕的！

五.無法提升國家競爭力

一個國家的競爭力要靠企業！但當投資房地產成為「全民運動」，當電子業大亨高調的在媒體前歡呼，投資房地產比他在電子業賺得更快更容易的時候，其實代表了另一個警訊，就是台灣企業的競爭力已經愈來愈弱了；而在其他產業競爭力愈來愈弱的時候，資金就自然地進入了房地產業。此時，反而出現了一個機會，就是能讓房地產業在社會上成為一個有競爭力的「產業」的機會。

所以，台灣的「豪宅」、「酒店式公寓」、「精品汽車旅館」、「企業招待所」、「精品紀念館」…一個個充滿創意且具有競爭力的房地產商品不斷地出現在市場上的時候，自然吸引了資金的青睞─不只國內、還有國際資金，這些房地產商品是在台灣大部分的製造業蕭條或出走後，所出現的台灣的另一個希望，他（房地產業）其實才是一個貨真價實的潛力產業！

這種現象，如果在發生任何一個別的國家，這不但是要加以鼓勵，還要予以大力的協助與支持！但在「保守壓倒一切」、「鎮國是最高原則」的守舊思想下，台灣的政策反而是去支持那些華而不實且幾乎沒有國際競爭力的「太陽能」、「環保」、甚至「高污染」型產業，當那些虛幻的產業一個個隨著時間而變成另一個錢坑的同時，只會再一次失去人民的信任，和減少人民的投資機會！

而在同時，本來最有希望和最有競爭力的房地產產業和商品，卻受到一次次毀滅性的打擊，政府把所有精神放在「抽銀根」、「緊縮貸款」、「課奢侈稅」、「實價登錄」、「追查資金」、「重複課稅」、「國有土地不釋出」…這種對產業發展的無知，對競爭性商品的缺乏了解，以及對創新商品毫無概念的立法與施政團隊，將一個如此重要的「火車頭產業」予以扼殺，這不才是真正最可惜的事？

而政府將有限的資源花在那些「虛幻的」、「不具競爭優勢的」未來產業上，只會再一次坑殺老百姓辛苦賺來用於投資的錢，然後，還對著下滑的經濟成長率和不斷攀高的失業率束手無策，並將所有罪過都推給「房價太高」、「投機嚴重」，這不才是真正的危機？

危機也是轉機

「危機就是轉機！」是每一個人都會掛在嘴邊的話，但真正碰到危機時，外行的人卻常以似是而非的論調，反而加大了危機，也扼殺了轉機的機會。「實價登錄」就是標準的例子，少數具有創新力與競爭力的房地產商品價格上漲，其實正是台灣競爭力轉機的機會，卻被政客們操縱成為是一種危機，錯誤的認知當然會為台灣帶來更大與更可怕的危機，這才是真正值得憂慮的事！

而對所有投資人而言，當了解實價登錄的真正影響後，千萬不要急躁，要瞭解房地產業仍是台灣目前最具競爭潛力的產業，好的房地產商品仍然是最具有保值性與競爭能力的商品！在可見的未來，當其他產業和商品的競爭力再度受挫後，人們的注意力終將回到正確的道路上。所以，要切記「持有才能獲得最大利益！」的投資鐵則，千萬不要採取不正確的行動，才不會遭受損失，祝大家投資順利！

【文/住展雜誌】實價登錄的紛紛擾擾已漸排除，建商壓抑良久的遞延推案，於今年第一季引爆！動見觀瞻的這些上市櫃開發商，於第一季度陸續加碼推案，使原本轉趨沉悶的房市，點燃今年的第一把火。

二○一三年到來，新年度第一波推案量的多寡與銷售率的好壞，往往是年度房市景氣的試金石。隨著黃金檔期三二九檔的逼近，建商第一季第一砲的推案量多寡，是房市重要的風向球，加上政府拼經濟的政策落實，建商看好今年機不可失，於是新年度的開春，建商紛紛以作多表態，使開春第一砲就有超過千億元的新推案量。

根據本刊最新統計，今年第一季上市上櫃建商推案爆出一千三百三十七億元的量體，顯示建商避開實價登錄因素將推案遞延，因而出現今年第一季爆量的市況，與去年九二八檔實際推案量縮四成的窘況，出現明顯翻轉的現象。

掌握最新市況

今年第一季上市櫃建商推案可謂精銳盡出，本刊將上市櫃建商第一季的推案市況分述於后，讓讀者率先掌握房市第一手的推案資訊，讓您可從容的評選建案，並挑選出您心目中優質又理想的好宅，是本刊最誠摯的希望。

從(附表)可看出，今年第一季上市櫃建商推案的前五名，分別是興富發建設集團的四百二十五億、華固建設的一百四十億、大華建設的八十億、宏普建設的七十九億及宏盛建設的七十億，其他有近五十億元推案的還有總太建設、國泰建設及炎洲公司。各大建商可謂一反去年年底前保守推案的心態，於今年第一季就大幅度的加碼推案。

各區精銳盡出

營建業的龍頭國泰建設，今年度第一季就有五十億元的推案量。第一季率先推出的建案為位於新竹竹北的預售案，據了解，該案的開價將再創區段的新高價，已引起市場高度關注。

久未推案的太平洋建設，這次則是選在東軸西移的官道中山北路上推案，案量二十四億元的「中山世紀」，近台泥大樓與國賓飯店，規劃一百三十坪起跳的豪宅，以區段行情價一百三十五萬元一坪來估算，每戶的總價約一．八億元起跳。

去年推案火紅的新北市五股洲子洋重劃區，今年第一季有二個指標建案將進場。一為全坤建設投資興建的四十億建案「全坤尊峰」，另一為鄉林建設的十二億建案「鄉林靜朗」，兩案的短兵相接，除了比產品力外，更比價格、品牌的附加價值。

向來靈活操作不動產投資、彈性調節手中不動產的宏盛建設，去年五月以九億多元的價格，大手筆賣掉新北市淡海新市鎮的二千多坪商業區土地給宏泰人壽，獲利達四．五億元，累計持有五年、就大賺了一倍。宏盛在淡海新市鎮的土地存量還有四萬多坪，其中一塊約五千多坪的住宅區土地，規劃為高級住宅案約七十億元，將在第一季正式公開。

推案以雙北市為主的宏普建設，第一季就有四個建案要登場，總計推案量達七十九億元，是近年少有大手筆於第一季就四案連袂公開。第一季將登場的建案，包括北市大安區「建國南路案」總銷二十五億元、北投區「奇岩段案」總銷十八億元，新北市「新莊副都心案」總銷八億元、及桃園「八德案」總銷二十八億元，都將隆重面市。

興富發端出大菜

近年大量高價買進土地的興富發建設集團，還用潤隆的品牌加碼推案，今年第一季要推出的總案量高達四百二十五億元，遠遠的將遠雄、長虹、華固及皇翔四家營建五虎拋之在後。

興富發第一季要登場的有三個屬於百億級大案，分別是北市內湖區的「日湖百貨案」、北市萬華區總銷一百五十億酒店式公寓案「台北晶麟」，及新北市林口區的一百三十億建案「國家1號院」，三個百億重案同步登場，必將引起房市的一陣騷動。

桃園房市近期吸引大型上市建商持續加碼購地，已成為今年房市的大黑馬。桃園近來吸引眾家建商插旗，包括國泰金融集團、遠雄、宏普、華固、太子、聯上開發及冠德建設等重量級建商及財團，都已備妥土地，將於今年陸續推案，也讓桃園成為今年北台灣最夯的推案熱區。

一向只在台北市推案的華固建設，近期也首度插旗桃園青埔，買下近千坪土地，華固買下的土地位於桃園的領航北路上，屬桃園青溪段地號，面積近千坪，外傳每坪價格為五十萬元，總價近五億元。

繼國泰金融集團標下桃園高鐵BOT案，並斥資二百億元打造商業城外，冠德建設亦取得了機場捷運A19站開發案，全案基地面積達五千多坪，其中商場約占一萬坪，同集團的環球購物中心將進駐，另規劃有六千多坪的酒店式公寓、將與華國飯店合作，其餘為住宅，外界初估每坪售價將上看三字頭。

桃園號角響起

全國第一大建商寶佳機構，第一季在桃園地區的推案量為三十七億元，另外包括遠雄建設將於桃園龍岡推出案量三十五億的建案「遠雄龍岡」，及宏普建設首度插旗桃園八德的二千多坪、總銷二十八億的大型建案，都將在第一季引爆，使桃園的衝鋒號角正式響起。

近年重心轉進大台北區的鄉林建設，今年第一季的推案量為二十九億元。鄉林預計第一季的推案包括台北市士林區社子的「鄉林曼哈頓」、新北市新莊副都心案「鄉林靜安」及新北市五股的「鄉林靜朗」三案。

雖然去年全國房市『北溫南熱』，高雄房市量價齊揚、成交熱絡是有目共睹，然而若檢視高雄四大上市櫃建商，卻發現四家業者在今年第一季鮮少有新案推出，不禁讓人跌破眼鏡。

高雄未如預期火紅

高雄龍頭建商京城建設，今年第一季預估推出的「曼陀羅」與「微風之塔」，其中曼陀羅外飾已完成，原本預計在去年第四季公開，唯籌備程序未完成，便延到今年年初才開始銷售。在「曼陀羅」之後，緊接著要推出「微風之塔」，兩個個案均位在市況熱翻天的鼓山區（美術館與農十六所在區），且均為七十坪以上的大坪數產品。

永信建設則因個案「本然」早一步在去年十二月開賣，所以今年第一季推案呈現真空狀態；永信建設發言人顧岳軍表示，公司對於推案並無預定時間表，只要房子蓋好就賣，惟今年第一季並無建案完工，所以沒有新案可賣。

至於隆大營建則因主要個案「鳳凰會」先於去年下半年開賣，且量體較大的「都廳苑」也還在銷售階段，今年第一季也未規劃新案。另外，據三發地產表示，三發在高雄推案量本來就較小，其關係企業名發機構在高雄的推案量則較大，但無論三發或名發，近期新案已在去年第三、四季開賣，今年第一季並無新建案。

雖然四家業者在今年第一季推案量甚小，但若以四家業者仍有在線上銷售的量體來說，其實並不算少，如京城「鉅誕」、「花賞」、「四季」，永信「天潤」、「本然」，隆大「都廳苑」、「鳳凰會」等案，所以總結來說，四家業者在今年第一季推案量縮，是『意外中不意外的事』。

上述建商的指標建案火紅出籠，值得注意的除了『量』外，『價』將是觀察的另一重點。動見觀瞻的上市上櫃建商，二○一三年第一季的推案量與銷售狀況，對台灣未來房市有著重要的影響，也因為第一季的推案量將延續至三二九檔，於是今年三二九檔的推案自是觀察的重點。

下手購屋的好時機

央行總裁彭淮南認為今年經濟將可望呈現Ｕ型復甦，央行認為，這次景氣變化非短期循環變化，而是長期結構調整，「恢復速度不會很快」，到二○一四、二○一五年恐也無法恢復到金融危機前的成長動能。對購屋者而言，雖然內有景氣好壞嚴峻的考驗，恐影響您的購屋意願，然就因為房市『危機變轉機』，反會是您下手購屋的好時機，建議您不妨趁這波推案熱潮再起，多走進工地接待中心多比較、多看看，您理想的居家好宅，說不定就在這些上市櫃建商的推案裡。

【文/住展雜誌】目前房市呈現低迷狀態，很多人會問，現在是購屋的時機嗎？我們從歷年的房價趨勢來看，房價只有愈來愈高，不會愈來愈低，在低點買進的人永遠是大贏家，現在房市交易不振，議價空間大，正是「逢低進場」的時候，購屋者應果決明智，不要錯失好時機，讓自己的購屋夢越來越遙不可及。

實價登錄實施後，看屋的民眾雖然增多，房市成交量卻未大幅增加，很多人都在觀望，但房地產市場千變萬化，機會稍縱即逝，購屋者必須有正確的觀念和果斷力，掌握出手時機，日後才能享有房價倍數增值的空間。

買房子如同買股票一樣，切忌追高殺低，你永遠不可能買到最低價，也不可能賣到最高價，買房子一定要有「反市場操作」的心理，當房地產市場上一片悲觀氣氛的時候就是買點，任何的重大利空出現也都是買點。

不要錯失購屋時機

如果你買屋目的是要自住的話，看到喜歡的房子，價格也在可以接受的範圍內，那麼，心動不如馬上行動，現在可以立刻下手購買；倘若你買屋是為了投資保值，那麼要切記，房地產投資賺錢的祕訣是「穩中獲利，而不是險中求利」，當你發現在交通便利的地段，有品質好的房屋要出售，而且價位合理，你就應該大膽買進，不要遲疑。

猶豫不決的人在房地產市場中是賺不到錢的，「等待」往往只會讓人錯失購屋的好時機。很多人在房價低迷的時候不敢買，存疑觀望下不了手，以為房價還會再低，等到房價漲上來，更不敢買，以為房價會再反轉回跌。事後証明，這些存疑觀望的人都錯了，良機是不等人的，與其只會抱怨現在的房價高，與其只會後悔當初為什麼沒有買，為什麼不能當機立斷購屋呢，如果只是一直在等待，你將永遠找不到合適的購屋時機。

其實，在房價起漲時，就應該準備買房，在房價被看淡時，更應該買房，因為在這個時候，投資客普遍觀望，投機客不計成本的殺出，此時購屋時才有更多的議價空間，才能買到便宜的房子。

空屋只有二十萬戶

現在是買房的好時機嗎？有部分學者說台灣現有高達一五三萬戶的空屋，房地產市場供過於求，房價還會再探底，現在不適宜進場。但學者的這個數據是怎麼來的，十分讓人質疑，因為台灣目前共有八一七萬戶，如果依照學者所說的空屋有一五三萬戶，也就是有高達十九％的房子沒有人住，這怎麼可能？

事實真相是，當初學者只做了三○○○份的問卷調查，就「推算」出來空屋的數據，這種調查方式「實在荒謬」，更扯的是，一直到現在還是有學者不斷的引用這個錯誤的數據來誤導民眾。

在政府的統計專有名詞並沒有「空屋」，行政院主計總處調查的是「空閑房屋」，調查人員上門兩次，若無人回應，就當做空閑房屋；營建署普查的則是「低度使用房屋」，也就是用電未達到基本度數，都屬於低度使用房屋，大約八十八萬戶；不過，用電未達到基本度數的低度使用房屋，並非都是沒有人住，並不等於是「空屋」。

學者亂用「空屋量大」的不實數據來嚇民眾，並不客觀也不厚道；然而，正確的空屋量到底有多少？主管全國營建政策的內政部營建署長葉世文公開的說，他個人推估，實際空屋應只有二○萬戶。房地產專家認為，這樣的空屋量很容易就消化掉，不致影響到房價。

購屋買氣並未消失

還有人質問，現在政府實施「打房政策」，前年的奢侈稅，去年的實價登錄，都對房市造成影響，現在會是買房的適當時機嗎？的確，奢侈稅和實價登錄，都使得房市低迷下來，根據內政部統計，去年一到十月建物買賣交易數創十年來同期新低，這個數據顯示出很多人都在觀望，但有意購屋的民眾觀望並不代表買氣消失。

住展雜誌統計資料顯示，從二○○九年到二○一一年這三年之間，雙北市預售屋房價飆漲，台北市由每坪五十七萬六千元上升到每坪八字頭，漲幅高達三十九‧四％，新北市也從每坪二十一‧六萬元，突破三字頭大關，三年間漲幅高達五十五‧五％。可見即使有奢侈稅和實價登錄，房價還是打不下來。

二○一○年以前，基隆、宜蘭、台南、高雄等都會區，平均房價都在十萬以下，現在全台九大都會區 (即台北市等五都加上基隆、新竹、宜蘭及桃園 )，Q3房價全面站上二位數。這些數據告訴我們，房價的上漲趨勢不是打房能夠阻礙的。

大膽買進都賺翻了

過去台灣的房地產幾經起伏，這些歷史經驗可以告訴我們現在是不是買房的時機。一九九七年底亞洲金融風暴，國內房市遽跌，很多專家學者都說景氣還會更慘，不少民眾聽信這些專家學者的話，瘋狂降價求售，結果咧，過沒多久，經濟景氣呈現V型反轉，那時候大膽買進的人現在都在偷笑。

二○○○年政黨輪替，台灣的房市再次受到重挫，又有不少人認為台灣這下子完蛋了，兩岸戰事很快會引爆，於是移民的移民，出走的出走，結果咧，太陽還是照常升起，台灣的房價又恢復上漲局勢。

二○○三年SARS肆虐，二○○八年全球金融海嘯，二○一一年奢侈稅實施，二○一二年歐債危機、勞退基金傳出將會破產…每一次發生這種重大的利空事件，房市都會受到衝擊，每一次大家都在擔心該怎麼辦？結果咧，瘋狂殺出的人都在後悔，反而是大膽買屋的人因為買在「相對低點」，才是最大的贏家。

長期趨勢漲多跌少

消費者、投資客及房地產專家們，沒有任何人會知道房地產市場什麼時候才是谷底，大家都在「猜測」市場今年走勢會如何，明年走勢又將如何…但房價從長遠趨勢來看，一定是漲多跌少，歷史經驗告訴我們，近十多年來，投資房地產的人幾乎沒有人賠過錢，當市場上一片悲觀氣氛的時候，就是買點，看到合適的房子，買就對啦。

尤其是現在，美國推出的第三波寬鬆貨幣政策（QE3）後，全世界都面臨錢太多的情況，在各國資金寬鬆下，房貸又都處於低利率狀態，甚至於未來十年房地產利率都可能低於二％，資金取得成本相對便宜，無論你是投資或是自住，房地產絕對是你最好的選項。

台灣各大都會區的土地已經逐漸減少，而熱錢正大量的湧入台灣，龐大的資金追求有限的房地產，房價當然會有支撐不容易下跌。

我們再以通膨的角度來看房價，現在是什麼都漲的年代，房價沒理由會跌，就算未來房價再跌也是有限，因為土地價格飆漲，使建商的成本提高，相對的也會反應到新成屋的房價上，既然房價大跌的機率並不大，你還在怕什麼呢？

房價大跌機率不大

但買房子的單價高，動輒上千萬元，而且使用居住的時間較長久，畢竟不像是買家電用品，所以購屋者仍應果決明智，所謂「果決」是指你要把握出手時機，看到喜歡的房子，價格也合理，就立即購買，不要存疑觀望下不了手，以為房價還會再低；所謂「明智」是要你不要隨意聽信房屋仲介的花言巧語，也不要輕信建商的廣告，要相信自己的判斷，做個聰明的購屋者。

當你想要購屋時，事先要想清楚，你是為了投資房地產賺錢？還是為了自住？如果是要投資，那麼就要挑選地段，跟著公共工程捷運路線買房，絕對不會錯；如果是自住的話，切忌因小失大，例如有人只因每坪差五千、一萬就不買，或者是總價差個幾十萬而選擇較小的格局，之後卻要花費更大筆的金錢，這些都是在購屋前沒有規劃好自己的需求。

每個人購屋時，都希望買的房屋將來能夠增值，對投資購屋者而言，能否獲利是最大的考量，即使是買來自住，也希望將來房價能夠上漲，因為房子住了十多年後，總是會有「換屋」的需求，房價上漲，將來賣掉舊屋才有能力換購更大坪數的新屋。

規劃好自己需求

購屋時期待房屋將來能夠增值，就必需購買最有增值機會的房屋，要以客觀標準購買房屋，而不是以自己的主觀偏好。通常「區位」是決定性因素，例如交通便利、臨近公園、生活機能方便、靠近良好學區…這些都是選擇正確「區位」的指標。另外，還要注意「未來」的發展性，例如政府通過計畫將要開發的地區，也是很好的購屋標的。

做好財務規劃，是購屋前必須注意的另一重點工作，購屋應該「量力而為」，如果購屋預算或自備款充足，購屋地段應以都會區為首選，一方面有抗跌性，另一方面未來上漲空間大；如果購屋預算或自備款有限，則先從郊區開始著手，選擇交通便利或環境單純的社區。

每個人的一生，很少只買一棟房子，通常購屋者會隨著不同年齡、不同經濟能力而有不同的需求，不論是首購或換屋，愈早開始愈好。踏出了第一步，才有第二步、第三步的可能，畢竟買房子不可能一步到位，但更重要的是，不要什麼都不做，只是在等待。

買房子是人生的一件大事，了解購屋的目的，選擇好的區位，採用正確的方法，任何時間都是購屋良機，購屋絕對是可以讓你今生「因屋而富，因屋而貴」的重要機會，千萬不要一再錯失購屋的好時機。

【文/住展雜誌】去年底，中央宣佈桃園縣將在明年底升格；毫無懸念地，區域房市業者立即隨之起舞，高喊縣內各區房價將因而上揚。房市升格題材到底有無實質效益？從北中南四都升格的『實例』，或可得到若干驗證；而一般庶民對升格話題之看法，同樣值得參考…

民國九九年底，台灣地方自治制度進入全新一頁；原本的台北縣、台中市及台南市正式升格為直轄市，高雄縣也和高雄市合併升格。而兩年多後的今日，居住人口早已通過升格門檻的桃園縣，也將在明(一○三)年底升格為台灣第六都。

由中央管轄的直轄(院轄)市，獲得的經費，理論上當然多於省轄的(台北)縣或(台中、台南)市，因此一般來說，地方升格後，區域建設都有機會因獲得較多經費，而有更好的發展。

建設經費增 升格題材夯

於是我們看到，兩年多前，台北縣等四區確定升格後，相關話題就在區域房市中迅速加溫；各方一致看好，升格後的四都房價，都將出現顯著成長。而同樣無意外地，去年底桃園縣兩年後將升格的消息一出，立刻也被區域房市業者拿來大作文章。

然而，升格真能帶動區域房價向上提升？或者，真正促使房價上漲的，另有其他因素？

桃園升格題材當然還在興頭上，因此且讓我們回過頭來看看，北高二都升格兩年後，區域房市及發展的實況，應該就能參透房市升格話題之真偽。而且，這回我們不從產官學角度切入，而是來聽聽基層庶民的聲音，或許更能釐清事實。

◎已購新婚首購客：仍重地段機能 升格影響小

像是剛結婚不久的丘先生，原本家住汐止，購屋的首選區，一開始也是汐止或周邊區域，甚至一度考慮單價更低的基隆七堵、暖暖。不過結婚後考慮老婆回娘家方便，加上自己也是在台北市工作；更重要的是，未來畢竟要歷經換屋，因此需考慮現在買的這棟房子未來轉手時的價值。

於是，儘管近年台北市房價狂漲，他最後還是決定躋身高貴的台北市，在前年買了一棟松山區的二十來坪中古屋。負擔當然頗重，目前房貸吃掉他收入的四成。

丘先生寧選沉重但甜蜜之負擔，理由是，他不認為新北市升格後，就能拉近與台北市之間的房價，乃至城鄉發展落差；也就是，升格一事並不影響他選擇購買哪一區的房子，他看的是整體機能及未來增值性。

進一步來說，未來即便桃園升格，他往後換屋時，看的還是區域機能及發展。比如現在房價相仿，往北市市中心通勤距離或時間也類似的淡海及桃園市，他不會因為隸屬直轄市之門牌因素，就棄桃市選淡海；他反而還會選桃園市，因為現實上來說，桃市的整體機能確實遠優於淡海。

◎單身準購屋人：環境與經濟力為考量 無關升格

同樣是新北市民，單身、與父母同住的七年級李先生，則因為之前就曾住在北桃園一段時間，因此算是有地緣性。這幾年他同樣有打算要買一棟自己的房子，而選擇區域，就以往住過的八德及隔壁的(新北市)鶯歌為首選。

不過李先生選擇八德或鶯歌，並非這兩區現在的房價，低於目前他住的永和，也不是桃園即將升格，而是不喜歡雙和擁擠的環境，加上本身在建材相關產業工作，對房市運作也略知一二，因此不想涉足房市(房價)炒作兇猛的區域，當然也不會因為某區有無升格而選擇該區。

其實李先生有感受到，近幾年新北市建設逐漸成形；像他住的雙和地區，因為新北市側環快等快速高架道路陸續啟用，交通聯外已更順暢。不過，這和升格本身關聯有限；這些近年陸續完工通車的高架快速道路，都是升格前就擘劃執行。

◎高雄青年購屋人：升格炒高房價 被迫移往外圍

高雄縣市合併，對當地一般準購屋族而言，似乎也未造成太多『牽動效應』；甚至有人認為，升格話題反而帶來更多炒作行為，外地建商大舉南下，以相對高價購地推案，直接或間接拉抬區域房價，迫使當地人的購屋行為做出改變。

從事金融業的游先生，及製造業的洪先生就都認為，縣市合併升格後，實質生活並沒有什麼太大的改變，也未看到地方建設因此有具體進展，但房價則的確是上漲；然而，同時間薪資都沒有成長，結果就是，被迫往更外圍、價格較低，但機能稍差的區域移居買房，或必須屈就大樓，而不是原本較喜歡的透天厝。

游先生更直截了當認為，高雄房價會上漲，跟升格無關，還是資金過於氾濫且湧入房地產，結果將房價追高之結果。簡言之，高雄青年購屋人們不認為升格後房價就會漲，升格本身也完全不影響他們的購屋行為或選擇，看的同樣是區域機能及本身的經濟能力。

從以上北高市民的說法可知，就庶民觀點，升格絕不等於房價上漲，也不影響購屋行為。不過從兩年前台北縣、高雄市房市，升格題材炒作熱烈之情況研判，從現在一直到明年底升格前，桃園房市幾乎確定將上演同樣戲碼。對於這個升格未來式，現在桃園縣、未來『桃園市』的一般普羅民眾，看法又如何？

◎南桃在地人：縣內南北落差 升格後仍難拉近

原居苗栗，後來嫁到中壢，住在南桃園已逾三十載，算是半個在地人的劉小姐，對桃縣將在明年底升格為市的訊息略知一二，不過對於升格之概念，大概就只有原本的鄉鎮市全部改成區，而地方首長從直選變成官派。

有關升格將使房價上漲的說法，劉小姐則不表認同。就以她居住的中壢市來說，就算是南桃園最重要商業中心，在區域商業活動及建設等面向上，都和北桃園有一定差距，當然更別說是大台北。

即便升格，桃園內的南北落差，或桃園與大台北間的城鄉差距，她認為還是很難立即獲得改善。據此，房價怎可能光因為升格就漲上來？顯然，這是業者的炒作成分居多。

劉小姐不否認，最近不少台北人南下移居，使得桃園房價上漲；但基於生活機能方式或距離等因素，至多只到北桃園。當然，如果桃縣升格後，真能獲得更多中央的『關愛眼神』，地方發展及建設更順利推動，則之後房價上漲，才有某些道理可言。

◎粉領首購族：端視捷運等建設 而非升格

家住龜山市區，在台北市區工作，每天北桃通勤單程約需一小時的Jessica則說，前陣子的確聽過桃園縣將升格，但不知確切時間。她認為升格後，桃園縣應可以分到更多建設經費，因此升格使房價上漲的說法，部分認同，不過先決條件還是，要先看到具體的建設成果。

台北縣升格為新北市，也沒有改變Jessica打算在哪裡購屋的想法。因為工作因素，原本她就想在台北市買棟自己的房子；不過這幾年房價一直漲，收入追不上，因此並未付諸實行。後來也曾考慮過自己喜歡的新店，但同樣因為價格因素而擱置。而桃園未來升格，也不會讓她改變想法，改在當地買房。

不過最近她發現，龜山往輔大新增一條捷運接駁巴士，這樣一來，除了搭乘跨區巴士北桃通勤外，又多了一項交通選擇，可先搭上述接駁巴士到輔大(捷運站)，再轉搭新莊線到公司，好處是搭捷運比搭巴士舒適許多。而且，這更強化了她在新莊地區買房的想法。

原本Jessica並沒有把新莊一帶列為購屋候選區之一，因為覺得新莊就在家裡(龜山)到工作地點的動線上；在此買房意義不大，不如就住在家裡。不過現在多了往輔大站的接駁巴士，新莊線又將通到迴龍，對於住龜山的jessica來說，搭捷運到公司將更方便，因此把新莊也列為買房候選區。

顯然地，更具體的建設推動，特別是交通(捷運建設)，讓Jessica或更多有類似概念的準購屋者，願意用稍高的代價購屋。反過來說，實質的公共建設所帶來的購屋需求，才是真正促進房價成長的動力，並非升格本身。

建設確切落實 房價漲才有理

誠如丘先生所言，光是聽到升格題材就付諸(購屋)行動的，恐怕是投資者居多。至於真正的自用需求族群，或許經過這些年的『震撼教育』後，學會從更基本的層面切入。因此他們明確認為，升格只是話題炒作，要看到更實質的建設落實，才可能促使他們執行更進一步的購屋或移民計畫。

以新北市及北桃園來說，部份區域確有建設題材；不過近年價漲之更重要原因，仍是北市房價愈來愈高不可攀，迫使更多購屋人往外走，而這些北市客的價格認知或消費力，通常高於在地客，區域房價因而推升。相較之下，升格似乎就只有名稱上的『升級』；從庶民角度，的確還沒看到區域發展落差因而拉近。

在全台各主要行政區都搶著升格的當下，我們必須提出的是，人們要的不是名稱、門牌或身分證居住地的升級而已，更重要的還在於拉近城鄉差距。以桃園縣來說，最明顯的就是與大台北相連的捷運路網，應該加速推動。

不僅如此，同樣亟須改善的，還有同樣嚴重的貧富差距與南北發展落差。政府必須真正面對並改善上述『三差』，否則各地爭著升格，餅卻沒有真的變大，則根本無濟於事；而房市升格話題，就真的堪稱最空泛的炒作題材。

【文/住展雜誌】營建署長葉世文在去年十一月六日應邀出席一場投資理財論壇，說了一句「未來十年最佳投資仍是房地產」，引來外界議論紛紛，有人批評他是政府官員不該帶頭炒房；但持平而論，目前全球資金寬鬆，又處於低利率時代，房地產當然是投資的首選，葉世文並沒有說錯話，他只是「相對性」點出投資房地產比投資股市穩定，外界的批評顯然過了頭，我們要反問「難道政府官員不能說真話？」

台灣股市在去年十一月二十二日跌到七一○○點，成交量創低量紀錄，當時股票市場人心惶惶，財政部長張盛和在立法院答詢時公開說「台股跌到七○○○點可以進場、政府四大基金也會進場護盤」，鼓勵大家買股票，新聞見報之後，造成股市連續上漲十天，那時候，怎麼沒人批評張部長是政府官員不應該「帶頭炒股」？

同樣是政府官員，財政部長張盛和可以公開要大家買股票，營建署長葉世文卻不能要大家投資房地產，這是那門子的道理？可見批評葉世文帶頭炒房的人是有「雙重標準」。

葉世文說法對不對？

政府官員在經濟景氣不佳的時候，經常公開對民眾信心喊話，這在全世界的任何國家都是件平常的事。台灣股市低迷時，財政部張盛和可以對股市信心喊話；房市不振時，營建署長葉世文為什麼不能說「未來十年最佳投資仍是房地產」？其實，官員說的話都必須受到大家的檢驗，外界與其批評葉世文失言，何不來檢驗葉世文說法到底對不對？

還原葉世文在去年十一月六日那場投資理財論壇的談話，他指出，投資房地產的平均報酬率有八‧六％，但投資股市證券有高達九○％以上的個體戶都是虧本，且報酬率僅五％左右，因此從這來看，未來十年房地產會是最好的選項。

事實上，自從「油電雙漲」後，台灣的物價已經回不去了，民眾手頭的錢愈來愈薄了，在經濟不景氣的通膨年代，很多人非常關切究竟要如何投資，由於目前國際經濟大環境不佳，投資股市必須冒相當大的風險，相較之下，投資房地產比較穩定，這種看法是多數專家學者的「共識」，葉世文只是將這種多數見解「誠實的說出來」而已。民眾如果有一些餘錢想要做一些投資的話，房市與股市相較之下，房地產是比股市的風險要少。

房貸長期維持低利率

現在各國資金寬鬆下，房貸都處於低利率狀態，台灣房貸利率在一‧八％到一‧九％間，由於台灣「超額儲蓄」仍多，未來十年房地產利率都可能低於二％，加上歐債尚未完全紓困，全球政治、經濟環境不穩定的情形下，以中長期投資來看，投資房產當然要比投資股市的風險低，且相對安全。

美國推出的第三波寬鬆貨幣政策（QE3）後，全世界(包括台灣在內)都面臨錢太多的情況，低利率環境不太可能改變，在資金取得成本相對便宜下，房地產絕對是最好的投資選項，葉世文並沒有說錯話。

有人擔心政府接著會實施「實價課稅」，現在還適合投資房地產嗎？葉世文在那一場論壇中說，不動產實價登錄雖上路，但馬政府會執政至二○一六年，在二○一六年以前，政府不會進一步實價課稅，他強調全球處於低利率時代，「不論政府課什麼樣的稅，都不會影響房地產投資。」

外界批評他並不負責稅務，竟然說二○一六年前不會實施實價課稅，簡直是「撈過界」。但葉世文解釋，馬英九總統執政至二○一六年，在目前的政策規劃上，沒有提到實價課稅。他也強調，馬總統及行政院長陳?一再強調實施不動產實價登錄並非為了進而實價課稅，他只是重述馬總統及陳?的言論。

房市投資報酬率大

其實，在二○一六年以前會不會實價課稅？沒有人會有答案，財政部張盛和自己都說，實價課稅茲事體大，在配套措施未完成之前，根本不可能實施，「還有一條漫長的路要走」，因為要建立實價交易的資料庫，必須蒐集夠多的不動產交易資料，才能作為實價課稅的依據。

房地產人士預估，資料庫建立至少要五年才具有參考價值，馬政府在目前的政策規劃上，的確沒有提到實價課稅，所以葉世文的談話是有所本的。

台灣的房地產仍有龐大商機，台灣三○年以上的房子總共有三○二萬八千棟，而二○年至二十九年的房子也有一七二萬棟，顯示都更的需求仍大，從長期發展來看，房地產市場還很大。業者最近做過一項調查顯示，「房地產」已經蟬連四季「最適宜投資工具」，第二名為「黃金」、第三則是「定存」。而投資「股市」排名第四位，更驗証了葉世文所說的「未來十年最佳投資仍是房地產」。

目前全球資金寬鬆，又處於低利率時代，民眾選擇投資標的時，抗通膨的商品容易受到矚目，而房地產則是保值抗通膨的首選。因為房地產簡單、每個人易懂、看得到、摸得到、流動性大，而且「投資報酬率要比投資股市大」。

【文/住展雜誌】又快過年了，很多民眾喜歡在年前居家裝修，除舊佈新，迎接新的一年，但現在有關家庭裝潢的訴訟愈來愈多，其中又以施工品質不良案件最多，其次是價格問題，往往裝潢時只有口頭約定，在付款時產生糾紛；為避免發生裝潢糾紛，事前的簽約與完工後的確認，消費者必須多加注意。

居家裝潢跟購買房屋一樣，都是件不簡單的事，在裝潢之前必須先作功課。一般消費者看到喜歡的東西後才會付錢購買，只有居家裝潢是唯一沒看到成品，就必須付錢的消費行為，消費者都要等到裝潢好了才知道是不是符合自己所需要的，但是因事先已經簽了約就必須付款。因此，當你準備要裝修室內時，必須注意一些事項，才不致於引發不必要的糾紛。

消費者在找裝潢業者之前，不該再有「房子是我的，可以隨意修改」的錯誤觀念。因為房子是不能隨意更改格局，如果任意敲敲打打，很有可能破壞原本經過精密計算的建築物結構及耐震強度，影響到住家安全。

不能隨意更改格局

其次，依建築物室內裝修管理辦法規定，室內裝修時要委任合法的設計師辦理申請室內裝修執照，否則即觸犯了建築法，一經檢舉，就會被主管單位開罰。台北市政府從去年四月至今，已開出二百多張罰單，屋主或合法施工業者因未申請裝修許可証，一律處罰六萬元的罰鍰至完成補辦手續為止。

住戶如果要變更原有室內格局，包括要增設浴廁或變更居室隔間牆、分間牆及天花板，不管是敲除或增加，都必須委託開業建築師針對建築物使用材料等加以檢測，申請裝修執照並簽證負責，以確保整棟大樓的公共安全。

法院最近審理一件案子，一家餐館為了營業方便，在裝修時把隔間牆、分間牆打掉，後來把房子賣給別人，新買家在裝潢時才發現房子的樑柱及剪力牆被破壞，告上法院，法院判決賣方應賠償對方六七八萬多元，這個案子告訴我們，裝修時不要貪圖一時的方便，否則後悔莫及。

有些民眾為了把室內空間變大，將建築物原有牆面打掉，讓陽台可向外推出去，或是住在一樓的屋主擅自敲除樓板做樓梯通往地下室，這些行為都違反建築法的規定，可以處罰六萬元至三○萬元不等的罰鍰，至改善完成為止。

契約愈詳細愈好

很多人找業者幫忙裝潢，往往只有口頭約定，但是裝修費用動輒數十萬元或上百萬元，並且消費者與裝潢設計業者之間經常發生認知的差距，因此事前的簽約非常的重要，契約上面白紙黑字規定的清清楚楚，對消費者比較有保障。

通常民眾在裝潢的時候，往往只重視價格，卻忽略了施工品質的重要性，有些不肖廠商為了在預算內完工，就偷工減料或者事後追價，成為日後糾紛來源。所以在簽約時，契約內容愈詳細愈好，那麼，契約中應該載明哪些項目，又要注意那些問題？

裝潢契約的內容，最好包括工程總價、工期進度、設計費包含項目、建材種類、付款方式、退費方式、完工期、保固期等，如果消費者有特別的要求，還要簽立特約條款，倘若簽約後要修改內容，並應由消費者與業者雙方簽字同意；將來完工時，雙方即能依條約內容確認施工品質是否符合契約的規定。

在施工前，裝潢業者或室內設計師通常會規劃藍圖給消費者，包含現場丈量圖、平面配置圖、施工圖等，避免完工之後造成雙方認知上的落差。業者還會詳細列出建材的項目、規格、數量、品牌等，消費者若是發現建材種類品項與簽約款不同，可要求更換建材，為了保障權益，消費者最好留下建材樣本，或是將建材拍照存証，以確定花色與材質。

逾期可要求罰款

消費者裝潢時最擔心師傅工程做一半，發現利潤不敷成本時，就停止不做，中途跑掉，所以工程進度以及完工日期一定要載明清楚，才能保障自身的權益，尤其施工期一定要明確，逾期可要求罰款，通常是逾期一天罰款千分之一，裝潢業者才不會惡意拖延。

裝潢必須要花錢，工程款最好分為三部分支付，一是簽約時支付部分款，二是裝潢到三分之二付期中款，另一是尾款，完工之後確認無瑕疵、品質穩定再給付，而且要注意，很多裝潢契約中往往沒有載明保固期，所以消費者在簽約時最好要求訂定保固期，目前市場常見的保固期為半年到一年。

追加費用也是常見的爭議，很多裝潢業者有「低價標案，再行追價」的惡習，防範之道是在簽約時可寫明追加預算的上限，並註明「追加預算須徵得屋主同意」，以免不肖業者漫天要價。