【文/住展雜誌】近年航空城兩大交通建設──桃園機場捷運和五楊高架，已成為桃園房價翻漲的最大推手；原居雙北市以南，屬於第三環的桃園房市，現在房價已不甘再作『小三』，部份行政區推案開價已超越新北市部分區域，但今年卻可能面臨資金面的緊縮，左右房市發展……

台灣都會區的繁榮發展，必須要有完備的基礎建設，這是堅固不變的鐵則，其中又以交通建設最為至關重要。當基礎建設逐步到位，官方再適時祭出優惠政策，就能吸引產業進駐投資；隨著就業機會擴大，外來人口便會遷入，接下來的發展焦點，就是當地房市大展身手的時刻。

民國五十五年在高雄設立的加工出口區，與民國六十九年創建的新竹科學園區，都是帶動兩個城市『大躍進』的關鍵。尤其是高居我國工業園區產值第一名的竹科，因從業人員數量高達十三萬餘人，平均收入與獎金優渥，購買力高，因而有『一個竹科撐起全新竹房市』的說法。

由於竹科的成功，竟出現各縣市爭設科學園區的現象，最後中科與南科均如法炮製，當然台中與台南房市也同步受惠。不過水能載舟，亦能覆舟，當科技產業走過高度擴張期，加上分紅費用化衝擊，科技新貴已高貴不貴，購買力不若從前，當地房市也只能高唱悲歌。

航空城葫蘆裡賣什麼藥？

科技產業動能遇到瓶頸，『產業轉型』成為我國經濟永續發展最急迫的問題，而這項重責大任，就落在『桃園航空城』的肩頭之上；原因就在於，航空城說穿了，乃是我國有史以來，斥資最鉅（近五千億）、範圍最大（六千餘公頃）的產業園區計畫，企圖發展成亞太營運中心與各項高經濟價值的產業。

所以行政院長江宜樺才會說，『桃園航空城與產業轉型息息相關』；交通部長更出驚人之語：『航空城失敗，台灣掰掰』。航空城若失敗，等同產業轉型計畫付諸流水，台灣未來將喪失國際競爭力。可見得航空城作為產業轉型的重任，意義有多重大。

那麼，航空城到底要如何推動呢？以產業性質差異而論，桃園航空城劃分為自由貿易港區、機場專用區、航空產業區、經貿展覽園區、生活機能區、濱海遊憩區、精緻農業發展區、機場相容產業區等八大分區；惟與其他產業園區不同的是，桃園航空城加入『城』的概念，欲建設成台灣新世代產業重鎮，所以又加入範圍龐大的造鎮計畫，以解決未來的人口居住需求。

在北台灣耕耘二十餘年、洞察桃園房市的揚智廣告董事長楊智維，對此有獨特的看法，他認為桃園機場加上自由貿易港，是一加一大於二的良策，很有機會發展海、陸轉運業務，而且全台灣也只有這裡具備這麼齊全的環境，未來發展性不言而喻。

雖然前景如此美好，但由於航空城規制龐大，為了加強推動效率，所以又劃分為核心的『蛋黃』區，以及核心周邊的『蛋白』區。蛋黃區即機場園區、機場專用區、自由貿易港區，由中央負責，至於其他區則屬於蛋白區，由桃園縣政府負責。

奇摩廣告副總陳彥宏建議，若引進國際資金，航空城的推動應會更有效率。

多年來專攻桃園房市的奇摩廣告副總陳彥宏表示，要打造產業園區，第一步是需要土地，只是區段徵收要全數完成，恐怕還要數年之後，未能構成桃園房市的實質利多。真正稱得上利多的，是航空城先期交通建設，即桃園機場捷運線與五楊高架接近完工，再加上青埔特區產專區陸續脫標並開發，一舉激勵桃園房價大漲慶祝。

曾任桃園代銷公會理事長，現為京懋建設總經理范秉豐指出，帶動桃園房市的原因，還有桃園升格效應，加上桃園房價基期相對低，都會區生活機能也很充足，因此大台北客南遷自住，或是投資置產意願都變得更高，桃園房市因此熱不可遏。

航空城成財卻不成才？

基於以上理由，大桃園房價氣勢如虹，拉開一波可觀的漲勢，現在中壢二字頭以下建案極少，南崁三字頭是常態，青埔挑戰四字頭，藝文特區豪宅將向五字頭扣關。

光是航空城項下的交通建設，就讓桃園房價驚驚漲；如此看來，航空城題材宛如房市的一座金山，果然『成財』！然而，就航空城政策內容而言，卻彷彿不太『成才』。航空城在馬總統續任後又再次捲土重來後，反對者就炮轟內容如空中樓閣，恐會變成『空城』，或是抨擊內容不切實際，如同一枚『空包彈』云云。這是否意謂著，航空城只是虛晃一招呢？

陳彥宏表示，目前仍感受不到航空城有動起來的氛圍，而范秉豐也同意他的看法。范秉豐認為，航空城實質內容模糊不清，而民眾只能霧裡看花，難有深切感受；其二，政府行政效率不彰的弊病若不根除，短期內政策落實度恐怕不高。

陳彥宏則建議，航空城範圍廣逾六千公頃，建設要完全兌現是緩不濟急，不如修改法令，劃出一個特定區域，引進國際資金來開發，開發效率會更高。更令陳彥宏憂心的是，航空城的建設時間長，假設未來政權交替，對於前朝政策會不會蕭規曹隨，才是航空城最大的變數。

政大地政系教授、台北市副市長張金鶚則透露，自己曾經擔任審查航空城都市計畫的職務，感受到各方勢力角逐激烈，當中充滿政治考量的決策，以致於全案推行不易。

再者，姑且不論航空城實際內容為何，單單就區段徵收一項來說，至少需要耗掉八、九年也不為過，更遑論重劃與公共建設完成，再讓產業進駐開發，這都已經是很久以後的事，要一一落實並非易事。然而，馬英九總統對此已下達最新指示，要求招商可以先行，不必等到取得土地才做，這道指令可望加速航空城開發效率。

揚智廣告董事長楊智維指出，重劃區從荒蕪到機能成型，需要長時間發展，現在就斷言航空城會失敗未免說得太早。

楊智維則認為，每一個重劃區從荒煙蔓草到市井繁華，往往要歷經十年、二十年的發展期，現在就預下定論似乎不妥。以信義計畫區而言，也要經過三十幾年的努力，才有今日豐碩的結果，航空城何嘗不也如此呢？況且青埔特區內的兩塊產業專區均已招商成功，這顯示航空城的種子已經扎根，再加上區段徵收拆遷作業已在作業當中，在在顯示航空城不是一句虛假的口號而已。

房市淘金論戰風雲起

這麼說來，航空城究竟是不是扶不起的阿斗，誠屬見仁見智。但可確定的是，航空城題材一日不滅，就是桃園房市熱絡的特效藥，您或許會問，哪一處的房子最具增值潛力？答案揭曉，藝文特區與青埔特區最受業者推崇。

三位業者一致看好青埔的原因，乃源於青埔利多題材不斷，包括機場捷運、高鐵青埔站，以及國泰和冠德的產專區開發案，使房價想像空間大。

京懋建設總經理范秉豐預期，中路、經國重劃區地段甚佳，未來發展不可限量。

范秉豐進一步指出，事實上重劃區房價都具有想像空間，未來的中路重劃區、經國重劃區同樣擁有無窮潛力；另外，未來航空城捷運線（綠線）沿線區域，前景也值得期待。至於藝文特區則貴為桃園一級地段，環境質感佳，各項機能成熟，房價易漲難跌，在這購屋進可攻、退可守。

楊智維分析指出，據桃園縣長吳志揚的施政藍圖，是把桃園切割為四大區域；北桃為行政都、南桃為政經新都心、東桃發展休閒產業、西桃作航空都心。

就實質面而言，東桃發展潛力稍弱，房價增值性不高，若是退休自住無妨，但投資置產較不宜。西桃則受限航空城發展尚未明朗，後勢仍待觀察。楊智維強調，最富增值潛力的，應是北桃和南桃。北桃的龜山、蘆竹有機場捷運，桃市、八德則有桃園捷運綠線，而這幾個區域生活機能成熟，又有台鐵捷運化等題材，房價支撐力強；南桃的中壢、楊梅一帶，則有機場捷運延伸線和五楊高架等題材，自然也不容看淡。

然張金鶚直言，縱然桃園有交通建設的實質利多，但房價已經提前反映，且已經漲到『不合理』的階段；所謂的不合理，是指桃園部份區域一些建案的價格，超越新北市林口等區房價，已浮現超漲的疑慮。

政大地政系教授、台北市副市長張金鴞認為，航空城八字沒有一撇，現在搶進，有賭的意味。

張金鶚表示，他當然暸解桃園房價飆漲是出於建設所帶來的遠景，但平心而論，所謂的遠景、航空城的美夢，它並非是確切的事實，目前都是看不到的。他認為，『未來不可知，航空城亦不可知』，現在到桃園投資買房者，都隱含著『賭』的成份，這是相當危險的。

央行大刀悄悄出鞘

桃園房市火熱，張金鶚並不是唯一看見警訊的人。據媒體報導，央行有可能把桃園部份行政區列入『選擇性信用管制』，以抑制房市過熱。

對此范秉豐並不感意外，他甚至披露，就在三月份，公股行庫已縮減青埔特區內的土、建融貸款成數，顯示央行早就盯上桃園了。陳彥宏則預言，在土、建融貸款限縮後，選擇性信用管制擴及桃園地區，『是遲早的事』，衝擊已在所難免。

惟楊智維仍表樂觀，他認為到青埔首購客少，投資客多，而投資客的口袋夠深，貸款少個一、二成影響不大，況台灣投資管道極少，投資置產仍是保值的最佳選項；更重要的是，房價現在還在漲，投資人自會趨利而來，所以政策面影響可能有限。

事實上，楊智維的說法並非空穴來風，因為有越來越多的上市建商也同時看好桃園房市，紛紛揮軍到桃園推案，讓今年桃園推案量大爆發，尤其是青埔更受矚目。冠德建設更預測，今年青埔房價至少再漲三成，顯示本區房價後勁十足。

捷運綠線蓄勢待發

話說回來，學者為房市示警，自是金玉良言，但業者的論點，則是從觀察沙場上諸多戰役後的經驗累積，孰是孰非，都必須留待讀者細細參斟。但不可諱言的是，民眾對於交通建設的感受，確實大過虛無飄渺的航空城，也正是交通建設，掀起桃園這波房市的飆漲潮。

若房市經驗能夠複製重演，那麼下一波桃園最重大的交通建設題材，就非桃園捷運綠線莫屬，也是桃園房市下一塊金磚線，尤其是該線邊陲房價低基期路段，更別具潛力；惟目前該線困於自償率和經費，中央未予放行。

無論是交通建設或航空城題材，市場資金在盛情追逐之餘，難免失去理性，投資者仍必須留意超漲的風險。

【文/住展雜誌】位於台灣東北隅的基隆，其實也是北台灣輕移民概念區。不過由於其港口功能被八里台北港取代，轉型觀光又尚未看到成效，加上天候等先天因素，使得當地房市發展始終難有突破。近半年傳出多家外地建商進軍基隆，一時成為話題；惟區域房市及地位能否真正提振，還要看下半年公佈招商結果的港區公辦更新案…

近幾年大台北房價因資金追捧而飆漲，大台北居更加不易。往相對平價區域購屋之『輕移民』，於是蔚為潮流；而最近談起此現象，一般先聯想到的區塊，不外乎新北市二、三線區如三峽、鶯歌、林口等，不然就是更往南的桃園。不過其實還有一個方向，也一度熱門，那就是往東北端走，目的地則是基隆。

像九九年基隆安樂區超級大案「城上城」，或銷售中的暖暖碇內麗寶機構「台北大鎮」等，都是以一字頭相對低單價，企圖吸引負擔不起北市高房價的年輕首購族群。而且不只是近年，過去基隆一直有個案以類似之低價訴求，或其他特殊規劃，想要拉攏台北購屋者。而近半年來，又傳出不少外地建商先後進駐基隆購地推案，想必動機也是相似。

只是相較於近期當紅的桃園，基隆房市仍顯沉寂。基隆與台北都會區之距離其實與桃園市相當，取道兩大高速公路及近年新闢的快速道路，大約只要約半小時車程，房市理當具有相當競爭力。那麼，是什麼原因或理由，讓基隆房市乃至區域發展難以起飛？

先天不佳 後天失調

眾所皆知，基隆當初之所以能有所發展，主要是先天地理條件。基隆地形大致是山脈直接延伸沒入海底，因此天然深水海港渾然天成。不過同樣因為這項因素，基隆市區平坦地塊少、面積不大，發展樣貌顯得支離破碎，有時甚至還有山坡地管制之障礙需克服。

除了地形外，基隆位於台灣島的東北隅，秋冬季節正迎東北季風，加上整個地形呈漏斗狀、恰好吸納濕冷水氣，因此基隆一向有雨都的稱號。多雨，對房市發展實屬負面因素；畢竟一下起雨，建物工程多半只能停擺，對銷售也是阻礙。

不過這些先天因素，還比不上人為的政策規劃，對基隆所產生的影響。可能因為距離桃園機場較遠等因素，政府於九二年和長榮等三家大型貨櫃公司簽訂BOT合約，自此台北港便逐漸取代基隆港的地位，成為台灣北部最大貨櫃集散港口。這樣的政策規劃，當然讓基隆賴以發展的港埠貿易量逐漸萎縮，這些對區域及房市發展，都十分不利。

轉型觀光待兌現

當然，基隆港被台北港取代後，官方也打算讓基隆發展朝觀光方向轉型，基隆港開發更新還列入『愛台十二建設』之一。的確，基隆屬東北海岸一環，本身還有名聞遐邇的廟口夜市及八斗子碧砂漁港等資源。另外，兩岸開放直航後，基隆港也成為陸客循海路登台的第一站，理當佔有相當優勢。

基隆港被台北港取代後，官方便規劃基隆朝觀光港轉型。(圖為基隆知名觀光景點廟口夜市)。

只不過，轉型觀光目前還是進行式，尚未看到太多具體成效；再者，基隆當地市容老舊尚待更新，前幾年一度炒熱的兩岸海運直航話題，基隆也沒真的具體受惠。因此，基隆房市至今仍是在地人購買居多，甚至基隆在地消費者本身也有極強的地域性，如臨港的仁愛區客戶，就鮮少前進坡地甚多的信義區購房。

然而這些年大台北房價漲勢兇猛，相對地，基隆大多數地區大樓產品還在一字頭，於是便成了開發商眼中的『大優勢』。最近半年不少外地建商紛紛進駐基隆購地推案，著眼的應該就是這個相對低價條件。

其中，今年一月底遠雄正式公告，購入基隆安樂區麵粉廠六千六百多坪土地，準備捐地將工業區變更為住商地目、進行複合式開發；遠雄行銷副總蔡宗易表示，遠雄方面目前正在進行產品規劃，地目變更則由合建夥伴國富開發負責。而根據公告，變更地目預計將需捐出四成以上土地。

已有幾波建商搶進

接著三月中，興富發旗下潤隆建設標下台灣金聯公開標售的中山區港西快道德安路交流道兩側四點一萬坪土地；而且興富發進軍基隆還不只如此，稍早已買下當地俗稱天母大街，即深溪路上，原為在地知名建商白天鵝建設持有之土地。

另一家國內大型知名建商麗寶機構，在深澳坑路上也有一塊大型基地，目前正在整地中。上述遠雄、興富發及麗寶三家共四塊土地，進度如果順利，可能下半年後就會陸續推出建案。另外，由來自墾丁的悠活度假村機構投資，位於調和街的兩萬坪大型開發案，則進度最快，預定本月中公開。由此看來，今夏基隆房市將異常熱鬧。

不過根據本刊歷史資料，這不是基隆房市第一次吹起『各路建商進軍』或『台北客』風潮；光是過去十年，大概就出現過兩到三波，且都釋出相當大的供給量；而當中最出名，對基隆房市後續影響最鉅的，則還是非約八十年代前後推出，量體都以數千戶計的巴塞隆納及山海觀兩大超級造鎮案莫屬。

這兩大案當初趁著國內剛實施週休二日制，以可眺海景為賣點，企圖拉攏有能力購買休閒第二屋的台北客，不過未能成功，之後又改打低價訴求也未果。而其中的山海觀社區，近三千戶的龐大量體，至今仍未完全消化完畢，這對周邊乃至整個基隆房市，當然產生巨大衝擊影響。

再看文首提到的「城上城」案，當初業者聲稱其部分產品一字頭的單價獲台北人熱烈迴響；不過該案近年陸續交屋後，出現量體可觀的轉售戶。由此可知，該案當初順銷，購買的還是想轉售套利的投資客居多，真有移民當地打算的自住客，比例恐怕沒有想像中高。據此，接下來如再爆大量供給，其實並非好事。

發展沒落利多延宕

其實一字頭房價加上距台北不遠，台北移民基隆，還是具有一定誘因。不過除了多雨的先天因素之外，讓台北人移民基隆興趣缺缺的真正障礙或問題，恐怕還是出在當地發展日漸沒落的人為因素上。

相對低單價加上距離不遠，近年基隆出現數波供給大量，皆是鎖定台北客源。

定居基隆當地逾五十年，現已退休族，本身有房地產業相關背景的張先生就坦言，基隆至今還是多雨，非在地人很難習慣之外，多雨造成當地建物外牆極易髒污，外觀看來更老舊，這對市容乃至房市銷售，其實都是減分。

不過張先生認為，基隆港功能被取代、地位沒落之後，無其他產業活動適時填補空缺、提供就業機會，才是當地房市進展的最大障礙。因為這不但讓人口外流，更不易有外地人移入定居；長此以往，房市乃至區域發展當然前途茫茫。甚至一度炒得沸沸揚揚的北北基合併，也是話題炒作成分居多，如無實質建設開發，還是於事無補。

基隆港被取代已成事實，轉型觀光及兩岸直航港口，是必須走的路，不過周邊工商業活動也必須要跟著帶動，並活絡起來，創造更多經濟效益及就業機會才行。說到這裡，與基隆當地各項發展息息相關的公辦更新計畫，不但可能是這一波外地建商搶進的另一項重要理由，甚至會是基隆房市發展障礙的解藥。

冀望公辦都更新案

目前推動中，與基隆未來發展直接相關的公辦更新計畫有二，一是和平島東南側水岸更新計畫，原為軍方租給台船做鑄造廠之用，後來基隆市府收回更新，開發面積約一點九公頃；規劃內容包括主題遊憩產業館、觀光漁市、遊艇港遊樂區、海景廣場區、住宅及商業大樓等，目標則是「和平島國門山海關主題休閒區」，預估投資總額約二十八億元。

該計畫最近一次(第二次)公開招商是在前年底，不過最後流標收場；原預訂今年初三度招標，不過基隆市府擔憂誘因不足，因此除可能調降權利金外，也和附近全新的海洋科技館連結，等該館年中正式營運後再推出本案招商。

和平島案的開發目標是以觀光為核心；相較之下，與基隆當地直接相關的公辦更新案之二：基隆火車站暨西二西三碼頭更新開發案，則因為區位更優且開發定位多元，對基隆未來發展來說，顯然更至關重要。

基隆火車站暨碼頭更新案民國八十九年就揭櫫，曾被中央列為四大公辦都市更新案，內容除了火車站及海港大樓興建外，還將有商場、飯店、免稅商店，甚至國際醫療及美食觀光專區等都有規劃；且和和平島案一樣，計畫劃定範圍內幾乎都是公有土地，整合上幾乎沒有問題。

只不過，本案和和平島案一樣，歷經兩度招商，結果也都以流標收場。而根據基隆市都發局及中央都市更新入口網站公佈資料，該案已於稍早(二月二十七日)第三度公告招商，主要更動是地上權年限可延長二十年等，決標結果則預定於七月中公告。

碼頭更新七月招商

基隆火車站暨碼頭或和平島東南側更新案，先前未能獲得民間業者青睞投資，推測原因可能還是基隆原本貨櫃港口的發展優勢不再，也未見官方致力朝觀光轉型，致使更新案的誘因不足或『賣相』不佳。

由於發展定位多元且區位佳，火車站暨碼頭更新案，毋寧是基隆發展轉型成功與否的重要關鍵。

不過基隆確實握有海洋等優異資源，而且包含港區聯外道路在內，近年各條新建快速道路先後竣工通車，使得基隆連外交通更加便捷方便；這不僅是包含遠雄等外地建商最近紛紛搶進基隆的原因或動機，其實也是替基隆發展轉型鋪路。

只是，如果缺乏產業在地化、創造更多金流動能及就業機會，光只是靠零星觀光據點支撐，當地現狀仍難突破。這樣一來，外地建商搶進、拉攏台北客，最後恐怕還是話題居多，還是難成氣候。

據此，今年下半年海科館正式全面營運，台灣港務公司稍早也宣佈，目前閒置的港區東岸客運碼頭區，將活化打造商店街、搶食兩岸直航陸客商機。接著和平島更新計畫將三度招商，基隆碼頭更新案也隨後公佈招商結果；以上兩大招商計畫如能有好結果傳出，則基隆房市及區域發展，應仍指日可待。

【文/住展雜誌】三○○萬元對市井小民是個不小的數目，然而，在台北居大不易的台北市，可能出現一坪三百萬元的房子嗎？真的會出現？會出現在何時？何地？答案是，就在今年，北市精華地段的某些豪宅建案裡…

房市的現況顯示，儘管受政策壓抑，豪宅近來市況稍顯低迷，但業者多認為，二○一三年豪宅仍是房市焦點。特別是今年是否有建案開出一坪三○○萬元，挑戰所謂的『彭總裁防線』，已成為各方關注焦點。

為了探討三○○萬一坪的房子會在哪裡出現，以何種姿色出現，本刊特別專訪了三位與豪宅有深厚淵源的地產經營業者，聽聽他們心目中的三○○萬等級的豪宅，會不會在今年出現，有哪些建案有資格成為『三百萬俱樂部』，以下是我們的採訪報導。

衝擊彭淮南防線

從房屋代銷業者，轉變為頂級豪宅開發業者的甲桂林廣告董事長張裕能認為，北市「二」字頭豪宅已很普遍，今年應會有建商嘗試開出「三」字頭。張裕能說，國內豪宅其實早在二○○九年就有鄉林「士林官邸」喊出一坪三○○萬元，去年四月「勤美璞真」也一度傳出以一坪三○四萬元成交，不過這二次都讓央行總裁彭淮南大為發火，第一次批判建商炒作，第二次更主動邀集各大行庫祭出嚴厲豪宅限貸令。

甲桂林廣告董事長張裕能認為，北市「二」字頭豪宅已很普遍，今年應會有建商嘗試開出「三」字頭。

彭淮南雖然從來沒說過國內豪宅不能站上一坪三○○萬元，但接連兩次大動作打壓，讓外界相信他對三○○萬這個數字真的很感冒，三○○萬也因此被視為房市的「彭總裁防線」。

這條防線今年會被突破嗎？專門銷售豪宅的當代國際地產執行長許世宗認為很有可能。他說，目前市場上其實有不少建案已開出一坪二○○萬元以上價格，最高的甚至喊到二八○萬元，距離三○○萬一坪，僅是一步之遙。

根據本刊工地市調，北市至少已有四個建案開出二○○萬元以上表價，包括信義計劃區一坪二五○萬元的「皇翔御琚」、中正區一坪二五○萬元的「頂禾園」、中山區一坪二一○萬元的「祥德大直」，及松山區一坪二五○萬元的「敦南樞苑」。

許世宗說，其實早在去年下半年就有豪宅案想開出一坪三○○萬元，但因怕成打房箭靶，招惹麻煩，最後喊卡。但基於豪宅銷售必須創造話題以吸引目光，預料隨景氣好轉，今年應會有一些A+級立地條件的北市建案，公開挑戰三○○萬元。

台灣第一大代銷公司、海悅廣告總經理曾俊盛說，市場上有資格開出一坪三○○萬元的建案，大約有六、七個，大多位於信義計劃區，包括國泰金控前副董事長蔡鎮宇以寶豐隆集團名義開發的D5案、亞太會館改建案、富創建設D3案、冠德建設G4、G7、G8案，大陸建設B7案以及華固建設前陣子標下的D1案等(號稱全台最貴菜園那塊地)。

海悅廣告總經理曾俊盛說，市場上有資格開出一坪300萬元的建案，大約有六、七個，大多位於信義計劃區。

曾俊盛表示，另外還有一建案位於大安森林公園旁，即聯勤信義開發案，這個案子名氣響亮，只要提到財團囤地，就會想到它，不過在元利建設全數接手後，基地已於去年七月正式動工。

站上三百萬機率高

依上述建案目前進度來看，一般認為，比較可能在今年進行預售的，包括亞太會館改建案、冠德建設G4、G7、G8案，以及大陸建設的B7案。張裕能認為，目前氣氛不會有建商高調喊出一坪三○○萬元，但今年下半年如果國內外景氣好轉，建商公開挑戰彭總裁防線的機率不小。

許世宗也認為今年景氣會逐步好轉，他相信今年一定會有建商想去挑戰這條防線。他分析，一來今年經濟會好轉，二來，泛濫的亞太資金狂流將掃過台灣，好野人受不了資金閒置的壓力，所以只要有好產品出現，價錢不是問題。

曾俊盛強調，這幾年在『公平正義』聲浪高漲下，有錢人擔心查稅，紛紛轉趨低調，不再炫富，建案如開價一坪三○○萬元，高調挑戰彭總裁，一些高資產客戶可能因怕曝光、被鎖定，反而不願進場，對建商來說並沒有好處。

被點名有一坪三○○萬實力的信義計劃區豪宅案，其中冠德建設位於興雅國中南側的G4、G7、G8段推案，基地面積共一千六百一十一坪。此案並已於今年三月一日開工，未來是否邊建邊售，還是全面完工後才銷售，目前不得而知，據了解，建案目前不對外公開，產品規劃為一五○、一八○及二二○坪、單層單戶產品，工程期三年，預計二○一五年便可興建完成，至於開價多少及何時會開賣，建商三緘其口語多保留。

顏炳立喊一坪五百萬

而中華工程正在拆除的亞太會館改建案，基地面積近二千五百坪，規劃旋轉外觀、錯層式陽台超豪宅，坪數一五○至二○○坪，少少的四十戶規劃，必將成區域新地標，並已引起各界熱烈的討論。按照工程進度，預計七月拆除完後直接施作基礎工程，但銷售方式與公開時間皆未定，但地產名嘴顏炳立曾私下表示，完工後一坪五○○萬啦！

台北101大樓正對面的富創建設D3案，基地面積約一千五百坪，該案可能會在今年下半年推出，樓高四十層，戶數規劃三十八戶，坪數為一六五、二六○及四○○坪，並採邊建邊售，外傳每坪將開出三○○至四○○萬元一坪。

世貿二館地上權以二六八．八八億元的天價標出，加上大陸建設以每坪八二三萬元買下B7土地，使得鑽石級的信義計畫區光芒顯得更加耀眼，也促使醞釀多時的『三百萬俱樂部』的部分成員已開始運作。B7用地，預計二○一三年第三季可取得建照，並於第四季開工，工程期約三年，預估二○一六年底可完工。

除了大型基地，國礎建設機構的國礎祥和段也有三○○多坪建地正在整合中，預計今年底可以順利推出，建案規劃單層單戶、鑽石型外觀豪宅，開價未定。

至於D5土地原本為元利建設、寶豐隆共同持有，據悉，兩家業者為取得土地開發完整性與主控權，決定採『以地易地』的方式，元利建設將當初向國壽承買的信義計畫區D5土地產權，移轉至國泰集團蔡鎮宇擁有的寶豐隆地產名下，蔡鎮宇再將名下的聯勤信義土地產權移轉至元利建設名下，目前該土地作停車場使用，短期內應不會進行開發。

甲桂林廣告董事長張裕能說，房價高低與一國之競爭力、社會進步繁榮發展程度有密切關連，與台北鄰近的國際都市比較，台北市相對仍屬低價，但政府如不能從根本解決資源過度集中台北市的問題，台北市的房價只會愈來愈高，未來超越三○○萬的價格不令人意外。

當代國際地產執行長許世宗說，從去年「帝寶」出現一坪二七○萬元的成交價來看，豪宅市場交易已轉趨活絡起來，今年豪宅將價穩量增，「帝寶」中高樓層今年如果有客戶願意釋出，三○○萬一坪成交OK的啦！

海悅廣告總經理曾俊盛表示，三○○萬的數字確實是個很敏感的數字，儘管受政策壓抑，豪宅市況呈現『個案表現』，但今年應會有建商嘗試開出「三」字頭，特別是北市大安區的仁愛路二段至四段、信義計劃區及敦化南、北路第一排，只要基地夠大，產品力夠強，加上建商的品牌夠讚，今年即可望會見到三○○萬一坪的建案。

豪宅轉手賺很大

近日的豪宅熱門話題為，歌壇天后張惠妹的舊居豪宅「信義之星」，以三．四五億元成交，創下實價揭露以來豪宅新高價。該戶因為已經轉手四次，與張惠妹當初第一手持有價一億多元相比，漲幅達一倍多。

張惠妹曾擁有的「信義之星」，以最新實價揭露訊息來看，最新買家是在大陸的知名台商，於去年十一月購入，今年一月登錄。根據地政謄本資料顯示，豪宅約一七二坪，每個車位登錄為五○○萬元，因此以成交總價扣掉車位價格，每坪單價為一九一萬元。

當代國際地產執行長許世宗說，投資保值客逐漸加碼買進頂級地段豪宅的現象，顯見台北市豪宅市場長期仍會穩健成長。

最新揭露的台北市松智路「信義之星」總價達三．四五億元，為北市最貴豪宅，而北市單價最高的豪宅，則為仁愛路三段上的「仁愛一品」，一坪達二四○萬元，比「信義之星」豪宅一坪貴了將近五○萬元。

一般市井小民買房子是『以小博大』，買豪宅的客層則是『以大博大』，豪宅只要產品力夠強，並有其稀有性、特殊性，還是可以賣的嚇嚇叫，頂級豪宅更因為轉手之間『賺很大』，而持續受到台灣豪宅客及台商的青睞。

台灣豪宅國際化

大陸再嚴厲打房，並祭出『新國五條』新法規，大陸打房將使台商及大陸豪宅客將資金轉進台灣，而投資報酬率高的台北市頂級豪宅正是他們下手的標的。所以只要政府落實放寬對大陸人士購買國內房地產的相關限制，打算購買豪宅的陸資人士，預計將前仆後繼的湧現，豪宅是最有可能成為直接受惠的產品之一，而後市看好。

根據豪宅經營業者的統計，近期的豪宅交易量，雖有些許下滑，但主要是建商與屋主惜售、釋出量不多所致。同時，亦可發現投資保值客逐漸加碼買進頂級地段豪宅的現象，顯見台北市豪宅市場長期仍會穩健成長，市中心頂級豪宅將正式走向國際市場，並受到跨國企業、國內外頂級人士及高資產客戶的青睞。

【文/住展雜誌】大台北房價飆上天，標榜相對低總價的小坪數住宅，成為受薪階級和投資客追捧的對象；但無論自住或是投資，小宅還是需要精挑細選才是王道，至於要怎麼挑，多聽聽專家的金玉良言準沒錯……

近年來大台北房地價驚驚漲，產品Ｍ型化的態勢更為嚴重；所謂Ｍ型化，就是房屋坪數分別往極大與極小兩個極端靠攏，一般家庭最需要的中等坪數產品供給量反而不多。

對於大約三十至四十歲的青壯年家庭來說，中、大坪數房子的總價過高，實難以負擔，更何況三十歲以下的社會新鮮人，若沒有富爸爸的加持，更不可能買得起；因此，相對低總價的小宅便成為被迫的首選，且蔚為風行。

小宅為何都能熱賣

近年眼光精準而縱橫小宅市場的新理想廣告副總葉清宗指出，時下搶進小宅的年輕人，並非個個都喜歡小宅，而是受限於總價不得不然。由於小宅入手的門檻低，尤其是預售屋，還款負擔更小，再加上總價不高，因此廣受自住客歡迎；小宅銷路長紅，因而讓市場掀起一波小宅風，推案相當熱絡。

然而，愛上小宅的可不只自住客。名聲響亮的上市建商宏普建設副總經理游武龍表示，由於小宅資金門檻低，風險也低，卻具有轉手效率高的優勢，加上大坪數、高總價產品市況近來清淡，因此深受投資置產客的歡迎。在自住與投資買盤追捧之下，小宅可謂熱力十足啊！

新理想廣告副總葉清宗指出，小宅具有低負擔、低風險、轉手度高的優點，是很好的投資標的。

雖然小宅那麼夯，但葉清宗從自住客的角度分析，卻認為如果口袋不夠深，那麼買小宅是情非得已；假設預算稍寬者，不如咬緊牙根，買一間較大的房子。因為小宅空間有限，未來家庭成員變多，勢必要再換屋，屆時房價又已墊高，恐怕所得會追不上房價漲幅。

但如果是投資客，葉副總認為小宅是很不錯的標的，因為小宅具有低負擔、低風險、轉手度高的優點；再者，小宅出租有穩定收益，從買入、出租到轉手，既賺租金也賺漲幅。

小宅越做越大的真相

那麼，什麼是「小宅」呢？符合小宅的定義，重點當然在於坪數，然其坪數卻有放大的傾向；坪數放大的主因，公設比拉高是原因之一。以集合式大樓而言，通常三十坪以下的房子就可歸納為小宅。原因在於，所有權狀上若登記為三十坪，扣除公設比（至少三成以上）、附屬建物，以及室內柱面等空間，主建物坪數通常剩不到十七、八坪，大部份情況下甚至更低。

上述情況下，倘若照一般規劃，設置客廳、廚房、浴室等場域後，頂多只能再隔個兩房或一加一房，可使用空間實在有限。倘若是大樓社區，房屋所有權狀在十五坪左右或以下者，幾乎都只能作小套房。也就是說，小宅坪數越做越大，但室內實際面積卻沒變大，因為都被公共設施憑空『吃掉』了。

另一種情況，則是『小豪宅』的興起。游武龍則發現，近年來外籍人士、商旅人士對於小宅（商旅套房）的需求量有增溫的趨勢。他們與一般自住客層需求略有不同，一般自住客把套房功能定位在『住』，但外籍與商旅人士又把套房拿來作為行政、交際之用。

不過外籍與商旅人士之所以買套房，並非貪圖總價便宜，而是側重在功能上；為了達成房子的多功能性與舒適性，坪數通常會越做越大，有時甚至會超過三十坪以上。但無論評數多大，也就只會規劃一房，這類產品在未來將會越來越多。

買房條件大不同因素

無論您是屬於哪一類人士，當然都希望買到最佳小宅，所以在買房前，不妨多參考專家所提供的意見。如果您是自住客，葉副總叮囑謹記兩大要件，「首選環境，退而選遠景」。葉清宗解釋，小宅最好買在具有交通與生活機能環境優勢的地點，如果好地段的買不到，那麼買在有建設、看得到遠景的區域，即使是捷運末端也無妨，一來是價格便宜，二來是等到區域發展起飛，還能坐收增值利潤。

宏普建設副總游武龍強調，中心商業區（CBD）的小宅最具增值和出租收益潛力。

游武龍分析，無論從自住的機能性、上班的交通便利性、或者增值的潛力性，或者出租報酬率來作評估；要買小宅，就要買在都會區的市中心，尤其是城市的中心商業區（CBD），是投資或居住的最佳選擇。

因為中心商業區為城市的核心，交通與生活機能自然不在話下；另居住者多是一般上班族或商旅人士，租屋需求強勁，區塊內的小宅空置率低，租金能拉得稍高。這類區塊環境單純，居住條件也很不錯，自住客能住得安心舒適。總而言之，這種地段的小宅具有『環境優、高獲利、低風險』的特色，若有好標的就應該把握。

擁有室內設計資歷逾二十年、獲獎無數的大企設計總監謝啟明，則從居家的角度給消費者忠告。謝啟明說，如果自住客希望完整的起居空間，那麼買『實坪十坪』左右的小宅最好。

謝啟明提供一個簡易的計算方式供購屋族參考，以小宅的尺度來說，廚房需要一點五坪、客廳二到三坪、浴室一點五坪、餐廳一至二坪、臥房二到三坪，再加上部份動線空間，大約至少需要實坪十坪左右才足夠。

雖說十坪乍聽之下不大，但新大樓套房實際坪數要有十坪，所有權狀坪數可能要逼近二十坪（加上公設、附屬建物），若以單價七十萬計算，總價要一千四百萬，要價依然不菲，對於青年家庭而言負擔仍大。

能拉高坪效的小撇步

不過您別沮喪，謝啟明還有三個『撇步』要教給您；他教的一個絕招，就是『空間結合』的概念。顧名思義，空間結合就是把不同場域結合起來，達到節省空間的效果，例如客、餐廳可以合併使用，甚至把客廳、廚房與餐廳通通結合起來。

第二個撇步，就是利用設計手法創造『彈性空間』，例如運用拉門，能製造空間隱密與開放的目的，也省去隔間牆所浪費的坪數。

最後、也是最重要的一招，就是購屋族要謹慎評估自己的生活習慣，夫妻間則要取使用空間的最大公約數，將不必要或極少用到的空間捨去，例如平時不開伙，就不必做廚房等等。這麼一來，所需要的坪數會減少許多，就可以買更小的房子，購屋負擔更低。

上述論點頗受葉清宗認同，但葉副總更大膽的說，小宅實坪本來就低，為了追求更高坪效，並不需要、也最好不要隔間，而是把空間作多功能使用，這樣C／P值（性能價值比，越高代表越划算）才高。

至於坊間拉高C／P值的手段，做『夾層』是最好的方式，但謝啟明認為，若是三米六的小宅，做夾層太過勉強，不如改做錯層收納；若是四米二複層式小宅，還是要預留空白的空間，住起來才舒服。惟夾層在法規上並不合法，購屋族還得審慎為之。

挑選小宅格局的訣竅

小宅因坪數『先天性貧血』，除了C／P值要斤斤計較，格局也很重要，因為這攸關使用效益與生活品質。說到格局，或許您會覺得『座向』至關緊要，但謝啟明解釋，除非特別重視風水者，才需要講究座向，否則無論座向如何，都能藉由設計解決通風與採光問題。

大企設計總監謝啟明建議消費者，儘量選購格局為長方型、室內適度 凹凸的小宅，規劃較方便。(圖片：業者提供)。

與其篩選座向，還不如挑選『樑柱外露』的建築，意即從建築外觀就可以看到樑柱，這類建築物內部就會少去樑柱的稜角，室內變得方整，可用空間相對來得大。

然而，謝啟明提醒購屋族，購買小宅時，挑選長方型格局的房子會較好規劃，『格局越方正越好』這個觀念並不適用於小宅；倘若室內格局方方正正，空間規劃反而棘手，且會浪費不少空間。如果購屋者需要大量收納，那麼可挑選室內空間有『適度凹凸』的房子，更利於作收納設計，也才能把坪效發揮到最大。

游武龍雖認同高坪效是購買的重點之一，但近年異軍突起的『小豪宅』，卻反而逆勢對作。他分析，這種高單價低總價的小豪宅，坪數雖大，但卻只作一房，整體充滿『奢華而浪費』的空間；關鍵就在於客層不同，對空間需求自然迥異。

購屋族選購小宅，總價、坪效都還不能作為唯二的參考依據，社區環境與管理更不可忽略，因為這點將牽涉到房子本身價值。游武龍直言，無論自住、投資或置產，出租與轉售是免不了會遇到的選項；若社區戶數過多，出入份子相對複雜，賣壓亦相對沉重，未來獲利恐怕會被壓縮。

林林總總說了那麼多，或許您會想，如果依上述條件而買中古屋小宅，是不是最划算？這種想法可能就大錯特錯了。葉欽宗估算，預售屋自備低、每月還款負擔最少，因此能買到相對大的小宅。而謝啟明則說，若買預售屋，可請建商依照設計師規劃，先變更室內格局，這樣能大大減少未來格局變動的經費，反而能省下更多錢。

小宅後市仍發熱發燙

展望未來，北台灣房價看回不回，游武龍與葉欽宗都預期，在房市多頭趨勢不變，首購族購買力未提升的情況下，年內小宅供給量勢必增多，而其需求量也會持續攀高，前景仍然光明。

小宅後市看俏，這對於購屋族十分重要，因為產品後市的冷熱，關係到房屋增值空間的高低，與轉手度的強弱。當然，對於自住客而言，買來自住並無關獲利，但平心而論，若能買到一間划算又舒適的小宅，同時兼具強勁的增值潛力，又何樂不為呢？

【文/住展雜誌】去年全球景氣低迷，國內經濟亮紅燈，北市各主要商圈店面租金及空置率也拉警報，商圈店面租金出現明顯下滑，與前年相較平均下跌達一至二成，店面空置率更不斷攀高，但在低利率環境下，全台具有租金保值效益的店面產品仍然一枝獨秀，只要有釋出，仍然有不少投資客願意出手，然而店面投資的學問很大，寶藏與地雷要怎麼分？

根據統計，二○一二年全台店面交易總銷金額約為六百億元左右，主要成交區域仍以全台六大都會區台北、高雄、新北、台中、桃園、台南為主。其中，台北市店面總銷占百分之十八最高，榮登六都店面總銷冠軍。

目前國內真正投資店面的比例偏低，除了投資的資金較高之外，店面的高風險往往讓投資者卻步；畢竟店面市場不同於一般住宅，流通的公開資料少，店面產品的個別差異性又大，一般投資客通常很難研判價位的合理性，往往一大筆資金投入後租不出去，慘被套牢。因此，投資店面要特別謹慎。

店面投資要選對地點

店面投資的重點，最重要的是選對地點，但光是這一點，其中的學問就非常大。傳統的捷運店面、辦公商圈店面、一般百貨商圈店面、夜市店面以及新興的重劃區店面、新市鎮店面、新興商圈店面等等，這些店面各有其優缺點，真正的好店面並不太容易買到。

一線黃金商圈的忠孝東路東區（SOGO）商圈。

投資購買店面主要可區分「自用」與「純投資」兩種類型。「自用」需求比較單純，就是因自身開店的需求而購買或是承租店面；如果是用來「純投資」，等待增值潛力轉手獲利，或是長期出租收租金，選購的複雜性相對就會增加許多。

以台北市為例，約有八十個主要商圈，各大商圈大多已經成熟，其中列為一線黃金商圈的有十五個，包括如信義（101）商圈、東區（SOGO）商圈、士林夜市、南京西路（衣蝶）商圈、西門町商圈、台北站前商圈、公館商圈、微風商圈、環亞商圈、永康商圈、民生西路(捷運雙連站) 商圈、內湖德安商圈、石牌(捷運石牌站)商圈、大直美麗華商圈及萬芳醫院商圈等。

留意商圈的移轉傾向

基本上，台北市各商圈的人潮落差不會很大，差別大多只是店面本身的問題，諸如店面面寬大小、店面深度及業種適性等問題，但是台北市店面的價格都很高，總價三千萬以下的店面已不多見，在台北市大都會區買店面，除了價格之外，最重要的是要留意商圈是否有移轉的傾向，影響人潮動線。

最明顯的案例，莫過於天母西路商圈，十多年前，天母商圈全盛時期，多數外國人聚集於此，形成特別的商圈風格。天母西路在假日到處都擠滿地攤商，人群摩肩擦踵十分熱鬧，盡是鼎沸的車聲與人聲。但是現在的天母商圈人潮稀疏，商家易主頻繁，倒店、撤店者處處可見，整體店面空置率約二成，高居北市之冠，「情況比ＳＡＲＳ期間還慘烈」。

天母商圈所以會沒落，主因是信義計畫區興起之後，吸引不少外籍人士，天母的優勢被稀釋，而鄰近的內湖美麗華購物中心成立後，便利的停車空間吸引客群，加上民眾都已經慣用大眾捷運系統，天母商圈因缺乏捷運的支撐，消費客群日益減少。

八德路四段的京華城商圈也是如此，京華城百貨公司近年經營績效持續低迷，加上受到信義計劃區新光三越、阪急百貨及台北101商圈集客效應影響，將人潮帶走，使得京華城周邊的店面租金行情出現較大跌幅，成為北市商圈店租跌幅「重災區」。

人潮就是錢潮的鐵律

師大商圈原來是咖啡館和人文小酒館的聚集地，原先被列為一線商圈，因商家多開設於住宅區內，但依據「都市計畫法」的規定，住三區內的餐飲、零售、服飾店必須設在八公尺以上巷道，而商圈的大部分商家都設在六公尺以下巷道，而六公尺以下巷道僅能使用商業強度低的一般零售業，因此這些商圈店家多數都是違法。

店面投資的重點，最重要是選對地點。(圖為師大商圈)。

附近居民發動抗爭抵制，台北市政府加強取締，讓師大商圈開始沒落，已有不少咖啡酒館歇業。過去師大商圈是「太陽掉下去，人就冒出來」，人潮要到凌晨才會散去，現在是晚上不到十一點，人就跑光，人潮的確少了很多，師大商圈已經不再是一線商圈了。

「人潮就是錢潮」，這是投資商圈店面獲利的鐵律。有商圈沒落，就會有新的商圈興起，石牌(捷運石牌站)商圈及萬芳醫院商圈這兩個區域型的商圈最近被列入一線商圈，就是這個道理。

石牌捷運站每天的出入人次高達四萬人，再加上近榮總、護校，當地原本就有裕民一路及石牌路二段一帶的早市和夜市，商業密集，難得有閒置店面，多數商家在不景氣中還是賺錢。

萬芳醫院商圈則結合了中國技術學院、警專、萬芳捷運站、萬芳醫院以及方圓一公里內的十所國高中小學等，各行各業都有，八成以上是當地客群消費，再加上住宅密度高，知名連鎖店都到位，一店難求。

先評估自己的需求

目前台北市商圈店面市場處於盤整階段，有意投入商圈店面者，要先審慎評估自己的需求及投資條件，再選擇適合的投資標的，並注意購買投資店面的潛在價值，尤須特別留意商圈產業變化。

買店面的門檻比住宅來得高，如何選擇店面才能成為下金蛋的金雞母呢？寶藏與地雷要怎麼分？

東門站擁有永康街商圈，捷運商圈店面將持續發光發熱。

想投資店面民眾可從捷運及陸客觀光熱門商圈著手，捷運因運載量高、人潮眾多，商圈磁吸效應明顯，台北捷運信義線、松山線工程進度順利，去年通車的捷運東門站，店面行情近一年已漲二成，松山線沿線指標商圈也各漲了百分之十至百分之十五。捷運信義線通車後將與新莊線東門站交會，東門站擁永康街商圈，商圈發展熱絡，未來房價、租金可望再上調，成交行情年漲高達百分之二十，捷運商圈店面將持續發光發熱。

陸客來台人數持續衝高，陸客自由行配額倍增，觀光商機日趨擴大，根據觀光局統計，二○一二年全年陸客來台人數已超過二百五十八萬人次，大幅超越前年的一百七十八萬人次，今年更將上看四百萬人次；龐大的陸客商機可望帶來相當可觀的外匯收入，也帶動熱門觀光陸客商圈的發展，因此具有觀光題材的商圈，聚客力強、消費力高，以目前熱門商圈金店面一店難求的侷限下，預料未來租金會持續提升，仍是具潛力的投資標的。

最好選擇一樓店面

投資店面最好選擇臨道路的一樓店面，避開二樓以上的產品，也不要選在太小巷弄中的店面，因為這類店面人潮較不易流入、也較不易聚集，即使價格相對便宜，也不要貿然投資。
另外，要優先選擇位於「三角窗」的店面，只要是兩條馬路交會所形成的四個角落之店面，都是屬「三角窗」的好位置，因為它可吸引到兩邊的人潮，在廣告效果也是最醒目的。目前很多知名的連鎖商店在選店址的時候，都是以「三角窗」的店面作為優先首選。

麥當勞或者7-ELEVEN的設立，經常被視為觀察商圈繁榮的指標，連鎖便利商店因為涵蓋的客層廣泛，其人潮及營業變化相當具指標性；可在不同時段消費，用發票編號計算來客數，這個「購買指數」相當準確。還有一種最保險的方法是，請工讀生在便利商店附近按碼錶計算人潮最準確。

觀察商圈繁榮的指標

連鎖品牌對市場的變化很敏感，如果商圈內連鎖店設點的密度高達百分之七十以上，表示這個商圈發展潛力佳；反之，若連鎖店紛紛撤點，則前景不妙。

你也可以選擇新興的重劃區投資店面，新興重劃區因住戶還未聚集，店面價格相對較便宜，隨著人口陸續進住，店面價值越發顯現，不論售價或是租金也都可能水漲船高。只是新興重劃區還須考量開發規模，如果有家樂福、大潤發等大賣場進駐，很快就帶動區域的商業活動，店面價值也浮現出來。

金管會對壽險業下達的禁買令即將解除，商用不動產交易會持續發燒，外資、台商、壽險及建商各路資金提前卡位，今年景氣回春，台北市的一線商圈店面的空置率持續下降，店面因稀有保值佳，市場案源少，價格將會持續創新高。如信義區（101）商圈、東區（SOGO）商圈、士林夜市、西門町商圈及永康街商圈等等，其租金行情將來還會上漲。

隨著油電價格雙漲，萬物跟著漲，通膨的壓力越來越大，購屋保值的需求又在房地市場中出現；一般民眾的焦點放在住宅產品，但是真正聰明的投資者，這時應該是鎖定具有相對稀有性的商圈店面產品才對，因為短線可以保值，長線則可以增值。增值。

台北市主要一線黃金商圈

信義（101）商圈、東區（SOGO）商圈、士林夜市、南京西路（衣蝶）商圈、西門町商圈、台北站前商圈、公館商圈、微風商圈、環亞商圈、永康商圈、民生西路(捷運雙連站) 商圈、內湖德安商圈、石牌(捷運石牌站)商圈、大直美麗華商圈及萬芳醫院商圈等。

【文/住展雜誌】無論購屋目的為何，由於會直接或間接影響價格，因此對房市物件周邊的各項設施及條件，消費者通常都會特別注意及評估。一般說來，這些條件可分為加分或減分兩類；然而事實是，各人因看法及觀念不同，每項相關條件或因素，其實都是兩面刃…

大家都知道，房子蓋在土地上，而且得打好地基、才會穩固；於是，房市商品除了價格外，連本身的物理性質也是『僵固』的。因此，其價值或價格之高低，往往和其所在區塊周邊的人為設施或自然條件息息相關。

比如房屋附近如果有公園綠地或學校，一般通常是加分；近年大台北捷運路網陸續建構，帶給人們更舒適便捷的交通選項，因此大家都知道，近捷運站就是票房保證，價格自然更上一層樓。至於變電所、電塔或加油站，一般就是較不受歡迎的減分項目。

有些設施條件則是介於加、減分的模糊地帶；像商場、購物中心、飯店、醫院之類者就屬此種。有些人認為這是正面因素，但肯定也有不少人不喜歡居家附近有這類設施存在。

每個人都希望居住環境臻於最理想，因此物件周邊正向項目愈多者，通常價格愈高，反之愈低。於是，建商推案銷售或中古屋賣家委售物件時，都會「避重就輕」、「隱惡揚善」。房市賣方當然無所不用其極，以求賣到更高的價錢；不過無論目的是投資或自用，買方還是要仔細評估比較，才是上策。

據此，本文針對各種已成型的人為設施或條件，以持平中立觀點及多種角度，探討其對周邊房市的影響，以期幫助消費者更清楚做出最有利於購屋前的評估。

灰色地帶條件

一、便利店

台灣便利商店數量不但多，密度更全球屬一屬二。便利商店普及，與國人消費習慣有很大關聯；現在便利商店什麼都賣，一點都不奇怪，其實是早年『柑仔店』的現代化轉型，近年增加多項服務，搶食金融郵務大餅，二十四小時營業，更是提供現代人生活所需，便利無虞。

的確，二十四小時不打烊，多數生活必需品都有得買，感覺似乎真的便利。然而，現在都會區中，便利店早就三步一小間、五步一大間，普及率極高，對周邊房價的影響反而已不大。而且試想，要是店就開在你家樓下，是不是真能受得了閒雜人等頻繁進出？甚至三更半夜都還可能傳來吵雜聲。

二、醫院

生老病死乃人生常態，加上文明病愈來愈多，因此到醫院看診，幾乎是每個現代人都無法避免的事。但以影響周邊房價的角度，醫院這項設施，卻是相當晦澀難解。

任何人終究都需要看病，因此距醫院不遠，算是『未雨綢繆、以備不時之需』；但至今仍有人認為，醫院內部及周邊環境病菌較多，出入人員也算複雜，加上大型醫院都有重症病患，因此還設置有太平間，這當然是一種隱諱或禁忌。

然持平而言，醫院仍不算嫌惡設施，部分房市產品還會強調鄰近大型醫院；但一般說來，仍非房市的絕對加分項目。其實國人喜歡到大型教學級醫療院所看病，即便健保實施多年，還是有不少人沒養成看病也要分級的觀念，因此大家買房子時候，『看』的還是大型醫院，中小型診所則無太多加分。

三、廟宇

如果醫院是中立偏多的房市條件，那廟宇則要算中立偏空。廟宇本身並不構成任何負面影響，主要是華人民族『敬畏鬼神』的想法，因此一般都敬而遠之，遑論選擇住家。另外，也有些人是沒辦法忍受廟宇終年傳出的焚香或燒紙錢味道。還需注意的是，銀行在估價廟宇周邊物件時，還會有減分評價，會降低貸款成數。

一般人選擇住家區位時，對寺廟通常敬而遠之，不過這主要是心理因素。(圖為北市行天宮)。

不過現代社會，上述傳統觀念已逐漸淡薄，而且廟宇雖出入人等也複雜，但一般都是善男信女、無傷大雅。大台北地區開發居住密度甚高，廟宇夾雜在住宅或商業建物中的景象更是常見，板橋新站特區內還有一棟大樓樓頂，就蓋了一座廟，堪稱奇觀。

四、夜市

台灣近年拼觀光，當中一項重要的『資源』就是夜市。夜市集合吃喝玩樂，早已成為台灣人生活的重要部分；閒暇時候，挑個傍晚逛逛夜市，的確是樂事一樁。不過，如果家附近，甚至樓下就是夜市，又是好或不好？

從閒雜人等出入或製造髒亂、噪音等角度，夜市當然是扣分。不過這幾年地方政府輔導夜市合法化、納入管理，故至少髒亂、噪音等已獲得一定控制。況且從生活所需或休閒的角度看，夜市的存在還算不錯，像士林夜市這種遠近馳名者，甚至還會有周邊部分房市產品拿來作廣告訴求。是故，夜市到底算正面或負面因素，還真的是見仁見智。

五、商場、影城等大型商業設施

眾所皆知，信義計畫區是台北市，甚至全台灣最具代表性的豪宅集中區之一。不過翻開都市計劃規範，該區主要活動還是設定為商業用途；事實上，目前全台租金最貴的辦公室，最高檔的百貨、飯店，最知名的影城，都集中此區。從這個角度來看，這些高檔商業建物設施，難道不是房市的當然加分項目？

然而仔細想想，扣除商辦外，飯店、影城一般都全年無休、大門隨時敞開，出入份子其實算是複雜；而且每到假日，百貨、影城周邊動輒大塞車、人擠人，實在不算好的居住環境。故從本質來看，商場、影城及飯店這類設施，應該不算是住宅房市的加分項目。

之所以大家對於這類商業設施『較有好感』，認為是房價加分選項的原因，或許在於，這些設施所在地，通常都是較佳地段、發展較成熟；而這類區位的房價原本就比較高，因此讓人們對於這些商業設施產生若干『錯覺』。

除了商場、飯店外，近期還有另外兩種商業設施，成為近年房市銷售上常見的元素，那就是OUTLET暢貨中心和量販店。

過去OUTLET常設在商場或量販店內，因此並不顯著。不過自從林口新市鎮中商36案引進日系資金，準備打造北台灣最大OUTLET商場後，這名詞就搖身一變，成為房市銷售新利器。至於量販店，則常是便利商店及房仲店頭以外，最先進駐新興重劃區的業態，因此在房市行銷上的能見度也相當高。

量販店比較沒有爭議，畢竟這類設施提供生活消費所需；尤其對生活機能尚在形塑階段的新興地區來說，更為重要。然而平心而論，會在OUTLET這類設施內設櫃的，多是中高價位商品而非生活必需品；就實用角度來說，算是有些名不符實的。

六、交流道、陸橋、隧道

一般問到最有效強大的房市加分項目，答案十之八九是交通建設。過去十年，大台北當然以捷運為代表；不過在此之前，最夯的其實是快速道路及高速公路。

住家太靠近陸橋，除了行車噪音及廢氣外，還會影響居家採光及視野。

在大台北捷運逐步開通、營運前，台鐵營運績效並不理想，各都會公車系統品質也不算好，因此說起交通利多，大家馬上想到的是高速公路。事實上，目前除大台北地區外，其他無捷運系統的地區，還是以近高速公路為較佳地段。

不過，如果距交流道太近，周邊交通肯定常處於壅塞狀態，遑論汽車行駛產生的噪音及排放廢氣對周邊空氣造成的汙染。因此，高速公路本身還算是房市加分項目，不過如果離匝道過近，就不太理想。

至於快速、高速公路的高架路段，或一般道路的陸橋附近，則顯然是負向因素。一來，這不代表可順暢、快速使用這些交通管道，卻仍無法避免噪音與廢氣問題，同時還可能影響房屋的視野與採光。至於隧道，扣除少數案例附近有福地問題，其實多半是陰暗潮濕之因素，才讓消費者有所顧慮，否則實質影響反而有限。

以上各『灰色』條件，絕非全然負面或正面因素，完全是見仁見智。有些被業者包裝為利多的，往往是言過其實，消費者還得仔細評估，免得花冤枉錢；至於一般視為負向因素者，如果個人能接受，甚至還可以因此撿到便宜。

利多條件真有利？

對多數購屋人來說，鄰近學校、公園、風景區或靠近捷運車站，幾乎就是利多或保值的代名詞。但是且慢！從居住角度，這些條件真的百利無一害？經常是等到搬家後，人們才發現，一切並非如原先想的那樣美好…

一、學校

鄰近學校(中小學)，當然家中學童上學方便、可順利取得學籍；再者，假日期間，校園也是最方便的遊憩場域。近年都會區學校基於『活化利用』概念，還會挖空校園下方設立停車場，而且敦親睦鄰，會給予周邊居民停車費率優惠。

國中、小上下課時間周邊交通大打結，是附近居民的夢魘。

以上是大家都知道的好處，很難想像，住在學校附近有什麼不好。不過，國內跨區就讀情況嚴重，明星學校尤其如此，因此上下學，也就是約早上七點至七點半，及下午四點半到五點這兩段時間，學校周邊交通往往會大打結，因為很多家長這時會開車接送孩子上下學，進而造成周邊車流瞬間爆大，而且還有嚴重的臨時或違規停車問題。

再者，雖然多數校園非上課時間多有開放，讓周邊居民休閒運動使用，但要是平常白天待在家裡，一定會發現，國中、國小學生下課時的吵鬧聲真的有夠大，甚至足以擾人清閒。
至於大專院校旁，則當然無學區優勢，主要是可為休憩之用；不過大專學生經常使用兩輪代步，因此學校周邊常常看到學生亂停機車，橫生問題。

二、公園綠地保護區

鄰近學校，說實話算是有利有弊，但瑕不掩瑜。如果家附近就有公園綠地，那就是百分百的加分項目吧！公園不但提供最佳休憩場域，居家景觀、視野也因此更佳，而且公園綠地內植被行光合作用，還讓空氣品質變好。

但是，住家離公園綠地過近，其實也有壞處，因為植栽多，蚊蟲肯定也多，炎炎夏日最好不要敞開門戶，免得趨光性強的『不速之客』不請自入。另外，小型公園就罷，如是大型公園或風景保護區，則有時『深山林內』，還是會變成治安死角的。

三、捷運及各類車站

其實多數人還是希望住家附近有學校或公園綠地，也多半能接受上述的短暫負面現象。不過真正讓消費者趨之若鶩的，還是捷運條件；說得更精細些，當然是鄰近捷運車站。

近捷運人人愛，不過太靠近車站，會有震動及噪音問題。

如果只鄰近捷運行經路線而非停靠站，不但無任何實質助益，更要忍受負面影響。首先，無論高架、地面或地下軌道，要是靠得太近，肯定會有震動的問題；就不時有報導傳出，鄰近捷運的民宅建物出現牆壁龜裂，甚至結構損壞。另外，高架或地面行駛者，也還有噪音問題。

那麼，靠近捷運站，大概就百利無害吧？倒也未必。捷運共構住宅就是最好範例；這類建案幾乎多規劃中小坪數，原因就在於捷運站出入閒雜人等眾多，並不適合規劃一般住家，因此退而求其次，推出訴求單身貴族的小房型為主；而部分車站周邊商業氣息濃厚，雖生活機能無虞，但仍不是適切的居住環境。此外，車站也還是有噪音與震動的問題。

四、警局、派出所

人們選擇住家，除了基本採買機能及周邊環境外，很重要的就是居住品質；這包含周邊設施多寡及種類，當然也包含安全。而一般印象中，如果住家旁有警局或派出所，似乎就有一種『治安比較好』、『宵小不敢靠近』的印象。

事實是否真如此？很難定論。平心而論，這和廟宇有點異曲同工之妙，算是心理作用大於實質；差別在於，廟宇是反面，警局則算是正面。

包含學校、警局、公園或捷運站等，這類一般被認為是最有利條件的設施，最好的狀況，是和住家有一點距離；以捷運站為例，大約步行三到五分鐘，或自己輕鬆步行可達距離為準，學校或公園綠地，則大概距離一到兩條街廓最佳。

嫌惡設施真能避得掉嗎？

相對於學校、捷運站，高壓電塔、變電所、焚化爐、加油站或福地、納骨塔等等，就是多數人避之唯恐不及的房市扣分因素。只不過，除了福地及納骨塔外，其他設施都是現代文明社會的必要之惡，似乎仍很難完全避免。

雖然人人聞變電所或電塔色變，但現代社會用電多，因此都會區內，這類嫌惡設施幾乎無法避免。

焚化爐或納骨塔數量稍少且多設在人煙罕至處，影響相對小；不過電塔、變電所則否。北部用電量大，使得台灣長期必須南電北送。而長途輸電，就必須透過高壓傳輸才行；雖然目前市中心電纜逐步地下化，電塔或電線杆數量愈來愈少，但郊區還是常見之。另外，變電所也還是很難完全消失。

先前曾有電子媒體披露，台電設在市中心的變電所，『偽裝術』相當高明，外觀上看來像是民宅，還有窗戶。一般人不會仔細駐足檢視，不過如果是居住在附近的民眾，總還是會察覺：這棟房子裡的人，怎麼老是不開窗？

有關高壓電或輻射對人體的影響，目前各項研究傾向於有害，然尚無百分之百定論，要暴露多久、劑量多高，才會造成不可逆的傷害。況且，家中電器也多少有類似的輻射問題。不過總而言之，還是明哲保身為上，能離愈遠就愈好。

現代生活使用大量能源，除了電外，當然還有汽油，因此加油站也無可避免，一定會在市中心看到。這項設施的最大壞處是氣味難聞及易燃物儲存安全問題，不過平心而論，其影響算是心理層面大於實質。換個角度想，碰到油價上漲時，搶先加油要比別人方便多了。

另一個近時新產物，則是無線通訊發達之後，大樓頂樓架設愈來愈多的電信基地台(天線)。這和高壓電塔、變電所類似，會產生輻射或類似問題，而且現代人對無線通訊品質要求愈來愈高，似乎未來更難避免之。

一般被視為嫌惡設施，成為周邊房市發展『毒瘤』的，常是現代文明社會的必要之惡，很難真正消除；因此，其所在之周邊房價，往往低於該所屬行政區平均值。雖然這是可逢低搶進的捷徑，不過還是要考慮清楚，畢竟這攸關著居住品質、安全，甚至是身體健康。

各類房市條件 皆為兩面刃

說到房價，大家最常聽到的就是供需法則。而上述人為設施，如捷運站或學校，一般人看到的是好處，變電所則相反，至於醫院、寺廟等，則各人看法各異、好壞參半；因此，有的成為受歡迎的條件，周邊房價就高，反之則乏人問津、房價低落。不過從以上分析可知，各項設施都是一體兩面、有好有壞，實為兩面刃，端看消費者如何在價格與正負影響之間做出衡量，並無絕對可言。

【文/住展房屋網】許多人認為台灣房地產稅賦過輕，是造成房地產可以獲得暴利，和有錢人可以拉大貧富差距的主要原因，事實是否真是如此？投資人不能不知。

一刀二半的稅制

依我國現行稅法，房地產課稅的第一項工作是將房地產價值先用一刀切成「土地」和「房屋」（建物）兩種價值，然後分別課稅！

因此，如何將這兩種價值切開的方法就十分重要了，依我國現行稅制，土地和房屋是由二個完全不同的系統分別估價與課稅，這種方法和全世界都不同！由於兩塊的估價方法和稅率都不相同，所以一定會造成有一邊重一些，一邊輕些，如果分到稅重的那一邊多了，就會多繳些稅；相對地，就可以少繳些稅。

在過去很長一段時間裡，對於要如何一刀切的方法，都是由一個在理論和實務上都尚稱合理的標準─依「房屋價值」和「土地價值」的比例一刀切！

台灣老百姓必須乖乖地依據「房屋價值」和「土地價值」，這兩種現值分別繳稅。

其中，「房屋價值」如何確定？是由稅捐單位每年依自己調查、估價，然後公佈的「房屋（評定）現值」為準；「土地價值」如何確定？是由地政機關每年依自己調查、估價，然後公佈的「土地（公告）現值」為準。

然後再根據這兩種「現值」的比例，就可以將一筆房地產的價值，切成房屋值多少錢？和土地值多少錢？老百姓就必須乖乖地依據這兩種現值分別繳稅─包括了房屋稅、地價稅、土地增值稅、房屋交易所得稅、契稅……

這一種在全世界都極少見的房地產稅制，卻行之有年，也讓台灣的房地產市場穩定發展了幾十年。但在過去二、三年的各種打房政策影響下，這種穩定已經受到破壞，產生了相當大的變化。

現值 逐年接近市價

以往，因為房地產的取得、持有和移轉過程中，有許多的支出，不容易取得單據，或是即使有單據，也無法成為認列成本的依據，所以政府就「務實的」採取了少估一點的辦法，讓「公告現值」和一般人所認知的「市價」有一點差別，這樣就不致引起人民的抱怨。以台北市為例，以往公告現值大多在市價的五、六成左右。

但是這種現象卻被許多人拿來作文章，認為「公告（或評定）現值」和「市價」差異太大，是導致許多房地產交易無法課到稅的重要原因，所以主張要將「現值」和「市價」一致，但並不知道這種看似合理的外行建議，卻會碰到二個技術上的大問題。

其一，是除非真正交易，房地產不會有「市場價格」！任何一塊土地（或房屋）隨著它的面積不同、座向不同、形狀不同、位置不同，造成往往即使相鄰的二筆土地，其價格都會有極大的差異！所以市場上才會有所謂的「成交即市價（價格）」的說法！

再加上在估價技術上，由於許多土地長期沒有交易，所以估價人員很難對每一筆土地的「價格」（price）做評估，只能估計其「價值」（value）！

而價值的估計就無法一筆筆土地去估價，只能一個區域、一個區域的估價，因為土地的形狀、大小、面積、方位都是會改變的，舉例而言，任何一塊土地，如果和旁邊的土地合併了，或是切小了，其價值就會改變，所以要動態的對每一筆土地去評估其「價值」就已經十分困難，如果還想要評估其交易「價格」，根本就是不可能的任務！

也因為無法估計市場「價格」，只好退而求其次，去估計市場「價值」！而就市場價值而言，任何一位估價師都很難解釋二塊相鄰土地的價值為何會有不同？所以才會有所謂的「區段地價」的出現。

什麼是區段地價？就是一個區域內土地的合理「價值」，而不再去考慮其個別差異！估計這種價值做為「課稅基礎」才較合理與可行。

這種情況就易造成外行人疑惑，不了解為什麼「公告現值」（整個區段的）和「市價」（個別、單一的成交價格）會有差異？而且差異又很大。他們不了解，這二個「價」本來就是二個完全不同的概念，一個是「價值」，一個是「價格」；一個是估計出來的，一個是必須要實際有交易才會出現，怎麼可能一致？

其二是，如果主張要依實際交易「價格」課稅，就不能再採用由政府公告「現值」的方法！

以美國財產稅的課徵方法為例，他們有些地方的房地產稅賦，可能是以三十年前的交易價格為標準，因為如以價格課稅，就必須是依該筆房地產前一次的交易「價格」課稅，如果該筆房地產在過去三十年都沒有交易，就不會有新的「價格」，當然也就不能依政府「估價」課稅，只能依上一次交易的真實「價格」課稅！

市價課稅 知易行難

如果主張依「市價」（市場價格）課稅，由於每年在市場上實際移轉的房地產數量一定是相對少的，所以不但稅收可能會比現在少得多，而且政府還必須先要取消自行估價和公告「現值」的作法，因為問題不在「市場價格」和「公告現值」差多少？而是政府所估的不是「市場價格」，而是「價值」！更進一步說，如果某一筆房地產因真實交易而出現了市場「價格」，政府自然也就不必估價了（只要實價登錄即可）！

如果某一筆房地產因真實交易而出現了市場「價格」，政府自然也就不必估價了（只要實價登錄即可）！

由此，政府再也不能自行估計一個「市場價格」，然後據以向人民課稅，這才是「公告現值」無法趨近「市場價格」的另一個真正原因。

價格課稅鼓勵投機

大家一定會很奇怪，依一般的觀念，如果用「市場價格」課稅，不是可以打擊土地投機和促進土地利用嗎？為什麼用「市價」課稅，卻會有完全相反的結果呢？

以土地為例，「土地價格」的形成至少包括兩大部分：一種是土地的「區位價值」，是由其所在的位置（location）所產生的價值，也有人衍伸為是因為社會進步所創造的價值；另一種是土地的「改良價值」，是指由土地所有權人自己投入資本、辛勞、創意……等努力所創造的價值。

這兩種價值要如何區分？幾乎沒有人做得到！當土地出售時，只會有一個成交價格（市價），如果這個成交價格的每一塊錢都要課稅（實價課稅），甚至要課高額的稅賦，就自然會導致愈努力投入資本改良土地、愈發揮創意創造土地附加價值的人，他們的稅賦反而愈重，而愈不改良土地的人（囤地投機的人）反而稅賦愈輕，所以大家都不會去改良土地了，土地利用的水準當然一定會愈來愈差！

另一方面，如果課以重稅(例如漲價課一○○％的增值稅)，人們也就不會買賣土地了，自然就會造成交易市場閉鎖（lock in）的現象，因為地主只要將土地出租，或設定地上權利，一樣可以獲利，但政府就更課不到稅了，土地投機的情況仍然無法遏止。

最好的例子，是國產署近幾年不斷地推出「地上權」的土地標案，每次都可以獲得高額權利金和每年租金，但「土地所有權」並未移轉。如果我們改採依「市價」課稅，每個地主都會向國產署學習，只出租而不移轉「所有權」，地主依然可以獲利，政府不但課不到移轉稅，連持有稅（地價稅）也都無法增加！

允許私有權存在的英國，就是一個好例子，他們有許多房地產的出售案，土地使用權是九九九年，意思是不移轉「所有權」而只給九九九年的使用權，所有權仍在原地主手上，因為土地沒有移轉，所以沒有新的交易「價格」，也就沒有「增值」，當然也就無法向其課徵高的持有稅和移轉稅。

地價公告 最重的稅賦

就土地課稅而言，依我國現行制度，地價公告制度有二個重點：一是公告什麼地價？二是一筆土地有幾種公告價？

如果有一筆土地交易，真實的買進和賣出價格都完全一樣，完全沒有賺，但依現行「公告地價」制度，仍要繳付高額「土地增值稅」。

其一，是公告什麼地價？主要有二種，分別是「（土地）公告地價」和「（土地）公告現值」，都是由政府查估、政府公佈，人民不能有意見，只能依法繳稅，這種極專制的制度當初推出的時候，土地法還有救濟的規定，如果對政府的估價，地主不滿意，就可以要求政府依其公告的價格收買（照價收買），但後來因政府財政困難，就「鴨霸」不再收買，就變成「一言堂」了！於是，政府的「公告制度」變成又做裁判（估價）又做球員（課稅），還不准地主抱怨，如此強硬的制度，是全世界都沒有的。

其二，是一筆土地為什麼會有兩種價格？這在當初立法的時候也是有規定的，前者（公告地價）是用來課持有稅（地價稅），但因不希望有那麼頻繁的變動，所以當時規定每三年估價一次就可以了；而後者（公告現值）是用來課交易稅（土地增值稅），因交易的變動頻率較快，所以當時規定每年估價一次（近二年政府為了打房，已調整成一年內可以多次估價），同時，也規定在每三年一次公佈「公告地價」的時候，二種地價就一定要變成一致。

因此，每一塊土地在三年中就自然會有二種地價，而且通常不可能相同！但三年到了，就又會變成一致，只有一個地價。

但後來為什麼變成二種地價了呢？也是順應民意！因為老百姓認為如果二種地價一致了，就會導致持有稅太重，而「薄賦輕稅」是中國人認為的仁政，也是所有老百姓的希望，因此為了照顧大多數的老百姓，所以只好讓兩者慢慢的脫了，一地兩價也就變成了常態。

而對移轉成本而言，依現行的地價公告制度，是以買與賣二次「公告現值」的差距做為課稅的依據，現在的「公告現值」雖低，但並不代表稅會少繳，因為當初購買時候的「公告現值」也是低的，兩者的差距，未必會小。尤其是最近幾年各縣市「公告現值」大幅度的向市價調高，以台北市為例，已連續三年漲幅都在十％以上，造成兩次買賣間「公告現值」的差距，已經愈來愈大，甚至超過真正的獲利。

舉一個極端的例子，如果有一筆土地交易，真實的買進和賣出價格都完全一樣，完全沒有賺，但依現行「地價公告」制度，仍要繳付高額「土地增值稅」（該稅是依二次買賣間「公告現值」的差距課稅），更誇張一點說，如果賠了錢，還是要交高額「土地增值稅」，這種不合理的重稅制度，也是世界各國中所沒有的！

土地持有成本極重

許多外行人都拿土地持有成本低作文章，認為現行稅制下的土地持有成本（地價稅）是輕的，其實也是不了解地價公告制度。

地價稅的組成，包含二部分：一為稅基；二為稅率。首先看稅基，以往由於薄賦輕稅的仁政思想，所以「公告地價」和「公告現值」違法脫（依法每三年要變成一致），但配合打房，現在各縣市的公告地價已持續大幅提高。

這種作法的實際結果，就是「公告地價」可能會逐漸接近「市價」！也就是說，未來幾年內就可能會有一至二倍的漲幅，當「公告地價」漲了一、二倍後，低持有稅的稅基優勢就消失了。

其次看稅率，我國現行的地價稅率是採行累進稅率，最低是百分之一(自用住宅的優惠稅率)，最高可以累進到百分之五‧五，這大概是全世界最高的持有稅率，如純以數字計算，若以最高稅率課稅，不用十五年，所有的土地價值等於全送給國家（在立法當時，這可是一種「稅去地主」思想的具體實踐）。

誰會被課到高的稅率呢？立法當時是為了避免大地主壟斷，所以是持有土地愈多或是土地價值愈高的人！但現在台灣早已沒有大地主了，現在要付出高稅率的人是誰呢？是大企業、是營建業、是金控保險公司，他們並非為了囤地投機，而是因為業務需要，所以必須持有較多的房地產，但卻要遭受到極大的稅賦懲罰，這也是導致台灣企業缺乏競爭力（大不了）和無法建立品牌（為了避重稅只好將產權分散）的重要原因！

尤其近幾年「公告地價」大幅提高，愈大的企業、擁有愈多房地產的企業、愈長期持有房地產的個人或企業，甚至參與政府BOT案地上權的使用者，反而會成為最大的輸家！

日本政府是不斷地希望企業規模能大，能擁有大量的資產，才能創造品牌，和提昇國際競爭力。

以日本和韓國為例，他們不斷地希望企業規模能大，能擁有大量的資產，才能創造品牌，和提昇國際競爭力，可是我們地價公告制度的調整方向，卻完全反其道而行！

當我們真正了解現行地價公告制度之後，就可以知道，根本不用「實價課稅」，依現行地價公告制度，只要將地價調高，就可以收到比實價課稅還要多的稅，而且地稅之重，將會超出許多人民的預期！

移轉成本 也是極重

依現行稅制，房地產交易所得，仍然是要先切成二塊，再分別課稅：一塊是土地交易所得；另一塊是房屋（建物）交易所得。

沒有獲利 也需課稅

土地交易稅是依據本次賣與前次買的二次交易時的「公告現值」的差距課稅，前文已有說明，即使交易沒有賺錢，仍然要依政府公佈的「差距」課稅，豈可謂不重？更有甚者，現在還加徵了「奢侈稅」，只要在二年內移轉，不論賺賠，都還要依交易金額再加徵百分之十至百分之十五的重稅，豈有此理？

購買預售屋的人，在尚未完工交屋前即出售的所有獲利，是要全部列入「交易所得」。

房屋交易稅就更可怕了，所切出的「房屋交易所得」的部分，會以成交金額的一個百分比（約百分之四十至百分之五十）視為房屋交易的淨所得，而要求併入出售者的個人綜合所得稅內一起課稅。而個人所得稅率最高為百分之四十，換句話說，房屋的交易所得通常也要被課徵約百分之四十的交易所得稅。

尤其政府趁著打房熱潮，也趁機增稅，不但積極地提高「房屋（評定）現值」，更有甚者，還推出了「豪宅稅」，將「豪宅」的「房屋現值」不斷地提高，使得在房地產交易所得中屬於「房屋交易所得」的部分不斷地增加。自然就可以達到增加移轉稅的目的！同時，因現值提高，對每年都必須繳納的房屋稅，也因此水漲船高。

不但如此，還藉著「實價登錄」的機會，將計算房屋交易所得的方法，不再依「房屋（評定）現值」，而依「實際成交價格」計算，更進一步增加了「房屋交易所得」與個人所得稅（稅率百分之四十）。

更有甚者，還將購買預售屋的人，在尚未完工交屋前即出售的所有獲利，不再分出部分為「土地交易所得」，而是全部列入「交易所得」，全部併入個人綜合所得稅中繳納（稅率百分之四十），如果沒有申報，還處以最高一半的罰款。換句話說，將交易收入（而非獲利）中的至少百分之六十，以稅的方式歸公，這種移轉稅賦，豈可謂不重？

這些不斷利用技術性方法，減少「土地」交易所得的比重，增加「房屋」交易所得的比重，再以重課房屋交易所得稅的作法，已經不但嚴重扭曲了地價與房價的真實比例，對於土地的利用、土地的開發，和人民的財產自由都產生了極大的破壞性。

因此，台灣目前房地產並沒有移轉稅賦過低的事實，而且在可預見的未來，還會愈來愈重。

重稅 逼使人民避稅

我國建國理想，是以「地盡其利，地利共享」為目標，所以才創立了地價公告制度，但在目前一切以增稅掛帥的環境氛圍下，地價公告制度作為促進土地利用，創造土地價值的優點已逐漸消失，反而只變成增稅的幫手，是十分可惜的改變！

政府無所不用其極的希望從房地產交易中課取重稅，殊不知經濟景氣是循環的，當房地產增幅不再的時候，重稅不但不能保證稅收可以增加，還會陪葬了土地利用和房地產業的發展。

對投資人而言，房地產持有稅和移轉稅的持續加重已成為趨勢，所以要快速加強產權規劃、思考產權移轉的方式，善用「使用權」的優勢和做好長期持有的準備，畢竟「持有」才是房地產真正能獲利的方向，千萬不要再以短期買賣為主要的獲利模式，因為風險已愈來愈高。祝大家投資順利。

【文/住展雜誌】建商在今年春節假期紛紛推出「春節不打烊」活動，吸引民眾賞屋，炒熱了買氣，市場人士對今年房市都抱持正向樂觀的看法，認為房市的春燕來了；主要是相關政策的利空因素逐漸淡化，而今年前兩個月，台灣不論北中南房市交易量均較去年同期大增，「量先價行」的趨勢將帶動價格上揚。

今年看屋人潮開始陸續回籠，對房市信心頗具指標意義。

去年台灣經濟成長率僅百分之一點多，但今年隨著出口轉趨強勁，估計今年台灣的經濟成長率可達百分之三至百分之四，隨著經濟景氣轉佳、房市供需持穩，帶動前二月台灣房市交易繳出亮眼佳績，如大台北地區房市成交量相較去年同期成長百分之三十八，其中，台北市成長百分之二十三，新北市則高達百分之四十九；中南部地區，台中上揚百分之二十七，高雄也大幅增加百分之三十九。

全年可望價量齊揚

之前受到奢侈稅、實價登錄、國際經濟情勢不佳等影響，使房市的買氣遞延，但在通膨因素、利率仍低下，置產、自住民眾仍進場撐盤，預估這波買氣延續到上半年，全年可望價量齊揚，大台北地區預估漲幅約百分之五至百分之十，至於台北市以外的區域則視條件而漲，漲幅平均也將有百分之十。

房市的春燕來了，主因是市場的信心回升，抗通膨的長期置產買盤回籠。今年二月雖然有長達九天的連續假期，讓二月房市整體交易量萎縮約三成，但如果扣除季節性因素，交易量和一月相去不遠，不但一掃奢侈稅後的交易陰霾，且市場盛傳奢侈稅將開啟檢討，加上通膨隱憂下，讓買方對房市前景更為看好；在價揚、量穩以及看屋熱度不減的情況下，形成特殊的「淡季不淡」現象。

看屋人潮陸續回籠

房市已逐漸擺脫政治因素干擾，預料房市交易將回復正常，看屋人潮開始陸續回籠，對今年房市信心頗具指標意義。農曆春節的市況反映都不錯，算是開出好成績，為金蛇年房市注入一劑強心針，市況可望一路延燒到今年上半年。

實價登錄價格公開以來，已經累積了一定公信力，雖然價格持續拉鋸，但成交價格卻沒有鬆動狀況，加上通膨話題，在在都讓買方願意進場。同時，全台從北到南包括淡水輕軌、桃園航空城、台中捷運、台南鐵路地下化、高雄亞洲新灣區等重大建設話題遍地開花，也讓區域房市交易越發活絡。

實價登錄上路至今已半年，隨更多的實價資訊揭露，可以消除一般購屋民眾心中的不安，反映在買賣狀況，今年一月的買賣移轉棟數寫下實價登錄上路以來的新高，買氣明顯回溫，除了首購族年前成家需求外，換屋置產型客戶的購屋意願也頗積極，買氣相當活絡。

這波買氣有部分是去年實價登錄上路後的觀望買氣，未來仍會回歸房市的基本面，目前國際金融情勢穩健，市場普遍預期今年經濟狀況會比去年好，兩岸關係持續穩定發展，民眾購屋、投資信心也大增，長期投資置產比例也因此增加。

房地產已再次甦醒

全世界龍頭的美國去年十二月房價較前年同期上漲百分之六點八，創二○○六年七月以來最大年率漲幅，美國二十大都會區中，有十九個都會區房價上漲(唯獨紐約市下跌)，美國商務部公布美國今年一月新屋銷售上升百分之十五點六，美國二月新屋開工月揚升百分之二十二點二，這些數據都顯現房市復甦正在增強的跡象，只要美國房市逐步走出陰霾，全球即可慢慢遠離金融海嘯。

買盤重返房市，對投資客來說，有願景有交通建設的潛力區，最具吸引力；對於自住換屋客而言，則以生活機能成熟且總價負擔得起的產品，為置產首選。總體看來，沉寂多時的房地產已經再次甦醒，民眾可伺機進場。

房市春天的燕子已捎來些許好的消息，從目前的跡象來看，隨者股市的回溫、休無薪假人數的減少，加上兩岸經貿交流的愈發緊密，銀行裡充斥著大量游資現金存款，在低利率無利可圖的前提下，必將有大部份的資金湧向投資報酬率不錯且穩定的房地產市場，只要國內外的經濟情勢穩定，房市回春將會是必然的現象。

【文/住展雜誌】有史以來最大一宗不動產營業員專業證照買賣弊案日前偵結；全國有上千名房仲業務員為取得不動產經紀營業員資格，透過「台北不動產研究發展協會」製作假訓練結業證明，被台北地檢署依偽造文書罪緩起訴一年。這個案例凸顯出房仲人員資格取得過於寬鬆的問題。

房仲業競爭激烈，早已是「三步一店面、五步一集團」。

房地產市場景氣發燒，房屋仲介業者不斷在全台開枝散葉，遍地開花。今年房仲業徵才需求高達一萬八千人，各大房仲紛紛展開搶人大戰，最新統計顯示，全台灣房屋仲介公司家數截至今年二月底為止，有五千七百六十六家，店數密度直追超商全台家數，房仲業登錄經紀營業員也達到 三萬三千多人，高居規模第二大的連鎖服務業。

一窩蜂湧入房仲業

房地產景氣旺盛，可以用「房仲滿全台，密度追超商」來形容，不但房仲店頭家數直線竄升，而且各家競爭激烈，簡直到了「三步一店面、五步一集團」程度，比起全台密度排名第一名、有九千多家的連鎖便利商店和超商，房仲業緊追在後，顯示房仲業景氣超夯的。

大家一窩蜂的湧入房仲業，最主要的原因是房仲人員資格取得過於寬鬆，依「不動產經紀業管理條例」規定，經中央主管機關或其認可機構、團體，舉辦不動產經紀營業員訓練三十個小時以上合格者，再向中央主管機關辦理登錄，即擁有不動產經紀營業員資格並取得證照，有效期限達四年；若四年期滿，另檢附上課廿個小時以上訓練合格證明，可重辦登錄並換照。

簡單地說，只要去仲介訓練團體或補習班(經仲介全聯會委託及內政部許可)上課四天(按：每天上課八小時)，就可取得不動產經紀營業員登錄証，即可正式當房仲營業員，該證照有效期間四年，期滿要再上課三天就可換照再使用四年。

資格取得相當寬鬆

現行相關規定對業者經營資格之規範相當的寬鬆，但竟然還有人連課都不去上，直接向不肖的仲介團體買証照，檢方前年偵辦「台北不動產研究發展協會」總幹事高展程等人涉嫌偽造文書案，發現有多人為取得證照，繳交受訓費用及身分證，實際未上課受訓達規定時數，就向高展程等人取得上課證明，再向「中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會」辦理登錄，讓這些人員在全國房仲連鎖店擔任房仲，連房仲連鎖公司也被矇在鼓裡。

房仲業提供服務內容大約包括：產權調查、銷售活動（含帶看、解說、斡旋等）、協助簽訂買賣契約書、連絡價金交付事項、代辦履約保證或其他交易安全機制（如信託）、協助申辦貸款、所有權移轉或設定及點交房屋等事宜，其他尚有漏水保固、搬家服務等，都需要具備專業的知識與技能。但這些不去上課而去買証照的房仲，在訓練時數不足與部分訓練機構未落實訓練之情形下，當然無法獲得充足之專業知識，更遑論提供當事人正確之訊息。

檢察官緩起訴這一千多名房仲，並非單一個案，事實上，除了「台北不動產研究發展協會」外，還有「臺北市仲介業職業工會」及「臺北市房地產經營者協會」二家嚴重違規，內容計有「開課現場查核並無學員上課」、「課程時數不足」、「部分課程未開課仍發給訓練證明」等等，可見市場上這類買証照的房仲還真不少。

將增加測驗機制

根據行政院消費者保護委員會統計，最近幾年全國商品消費爭議，購屋類都列居前三名，主要就是經紀營業員資格取得條件過於寬鬆且未落實訓練，成為房地產消費糾紛之肇因。
檢方起訴一千一百名房仲業務員之後，內政部亡羊補牢，修正「不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法」，增加資格取得測驗機制，以落實專業訓練制度之建立及管理。

內政部指出，由於現行經紀營業員資格取得門檻過於寬鬆，恐造成營業員水準低落。為確認經紀營業員專業素質並落實專業訓練制度及管理，專業訓練機構團體於辦理經紀營業員資格取得專業訓練後一週內應舉辦測驗，參訓人員測驗成績達六十分以上始能獲得證照。

未來若想要從事房仲業，不只要參加三十小時的訓練課程，還必須通過測驗才能取得營業員證照。看來，房仲這一行愈來愈不好混了。