【文/住展雜誌】台灣社會有些老人家花了一輩子積蓄買房子，等到年老了手上卻沒有現金過生活，這些老人因名下有房產，無法領取社會救助，變成「窮得只剩下房子」。政府為解決這種有產獨居老人缺乏現金生活的問題，最快年底將試辦「以房養老」措施。但這項新政策在台灣是否可行？是否能夠紓緩高齡化社會問題？會不會增加國家財政負擔？仍然有待觀察。

根據內政部人口資料顯示，我國六十五歲以上人口所占比率持續攀升，九十七年為十‧四％，預估於一○六年將增加為十四％，達到聯合國所稱的「高齡社會」，於一一四年再增加為二○‧一％，邁入「超高齡社會」。目前六十五歲以上人口約二○○萬人，未來銀髮人口勢必將呈倍數成長，台灣高齡社會化的問題也將逐漸浮上檯面。

人口老化現象衍生出勞動力減少、撫養負擔加重、家庭結構及照顧、長期照護與社會保險等諸多問題，其中，老年人的老年經濟安全保障問題更為社會各界重視，因此，「以房養老」構想遂受到社會大眾高度的關注。

以房養老三種模式

「以房養老」制度在國外已施行有年，但對我國政府及人民來說，卻是全新的政策及商品，這項新政策在台灣是否可行？是否能達到保障老年經濟安全之目的？沒有任何人敢掛保證。

目前世界各國實施「以房養老」的政策規劃大致可分為三種模式，一是以銀行為主體之「逆向抵押貸款」方案，老人把自己的房子抵押給金融機構，金融機構再一次或分次給付抵押人一筆錢，維持餘年生活，等到老人過世後，由金融機構取得房屋所有權。

二是以保險公司為主體之「售後租回年金屋」方案，由保險公司購買老人房產，付給老人年金，老人再租回居住。

第三種是以社會福利機構為主體之「社會照護服務」方案，由社福機構透過貸款或信託方式取得老人資產，再提供照護服務給老人。台灣目前已有伊甸社會福利基金會辦理。(民國九十三年，獨居殘障老人郭玉田將市值新台幣六百二十萬元房子捐贈過戶給伊甸，交換條件是繼續居住，並由伊甸負擔看護費用直至終老，樹立「附負擔捐贈以房養老」的模式。)

窮得只剩房子

衛生署前任署長楊志良在二○○九年前提出「以房養老」構想，老年人將手邊的房子抵押給金融機構，再由銀行每月撥一筆款項供作申請老人生活等所需，等於是「把不動產變成動產」，老人還可以繼續住在自己的房子；而銀行等到老人過世後，則可以接收房子所有權。他的構想屬於第一類型以銀行為主體之「逆向抵押貸款」方案。

其實，在楊志良的構想提出之前，台北市政府社會局就曾委託相關專家學者進行研究，當時台北市有很多的單身老人擁有不動產，因房產價值超過政府低收入戶標準規定，讓這些老人家無法得到政府的社會救助或福利服務，但他們手上卻沒有現金過生活。為了解決問題，台北市政府進行探討「以房養老」的可行性。

為什麼擁有房屋的單身老人會陷入「窮得只剩下房子」的困境，主要是台灣人習慣有自有資產，寧可手中沒有現金，也一定要有自己的房產，到了老年後，老年人熟悉其長年居住的房屋和生活環境，通常比較不願搬遷，所以很少有老人會願意賣掉房屋或將房屋出租以換取現金，轉而進駐安養院所或其他生活區域。「以房養老」措施的目的，就是希望這些老人將房屋做適度的抵押，藉此向銀行取得一筆周轉金和生活費。

逆向房屋抵押貸款

目前世界各國實施的「以房養老」措施並不相同，大多數國家採行的是「逆向房屋抵押貸款」，所謂「逆向房屋抵押貸款」與「傳統抵押貸款」有很大的差異，傳統抵押貸款是房子設定抵押後，銀行會將貸款流入申貸者的帳戶內，申貸者於借款期間再分期償還，直到貸款期屆滿，在貸款期間，申貸者因償還貸款，必須有現金流出（每月或每年固定的本息攤還）；而「逆向抵押貸款」則是「現金只流入不流出」，只有現金流入到申貸者帳戶內，直到借款人死亡之日，都不用現金流出，這跟傳統抵押貸款的現金流量的型態正好相反，故稱為「逆向房屋抵押貸款」。

另一個差異處是，傳統房屋抵押貸款除了扺押品的價值外，還重視借款人的還款能力。因此，一般銀行都會限制貸款人年齡歲數須在六十五歲以內，導致部分老年人空有房產但無法申貸，而「逆向抵押貸款」僅能著重在扺押房產的價值，銀行並不限制申貸者的年齡，也不能因抵押品價值不足以清償貸款而片面終止合約。

銀行端意願不高

國內銀行業者曾想過要推出這類房貸結合信託的金融商品，很想切入這塊老年市場，讓這些老人可以安享晚年，不用為沒錢過活而煩惱，但在執行上卻有其困難度，讓銀行因此卻步，迄今停留在討論評估階段。

這些執行上的困難，包括房屋鑑價難度高，抵押人(老年人)存活年齡難以預測等。如果抵押貸款金額不夠用時怎麼辦？由於以房養老機制與現行房貸不同，銀行要收回債權得等到抵押人過世，但老年人的餘命有多長很難估算，也許十年、二十年，充滿了不確定性，如何評估未來的房屋價值，對銀行來說更是一大考驗。

不僅如此，即使未來銀行處分不動產，能否拿回所有債權也是一大問題，以目前逾放屋法拍的折價情況來看，法院拍賣通常會打折，二拍要再少二十％，三拍會再打折二十％，銀行債務回收風險相當高，而銀行畢竟是營利單位，並非慈善機構，因此，要銀行自行推出「以房養老」商品，意願並不高。

最快年底可試辦

銀行業普遍認為風險過高，不願意自行承辦「以房養老」商品，行政院最後決定採取由「政府出資、銀行代辦」的方式進行，代辦的銀行將從中抽取代辦手續費。讓有房產無現金生活的老年人能覓得適當且合理的抵押，而辦理此種業務之金融機構因有政府出面保證，不用負擔風險。

內政部於十一月十三日邀集中央相關單位及各地方政府最後一次開會討論「以房養老」試辦計畫，做成結論，試辦對象為各縣市六十五歲以上，自有房屋，且無繼承人的老年人，且擁有不動產公告現值上限，不超過社會救助法所定的中低收入戶標準。

例如，今年度台北市中低收入戶不動產公告現值上限為七百一十萬元；新北市為四百八十八萬元；台灣省、台中市、高雄市、台南市為四百五十萬元。若明年申請試辦者，則依明年公告為準。

「以房養老」試辦計畫還要呈報行政院核定，依行政流程推估，最快年底可試辦。願意參加的老年人將房地產抵押給政府，利率比照國宅貸款，就可以終身每月獲得相同、固定金額給付的生活費。至於每月給付金額，則依長者性別、年齡、土地和房屋評定現值加以精算，內政部未來會製成簡單易懂的「對照表」提供參考。

試辦的「以房養老」是採類似保險的概念，即終生給付，且活越久領越多；但貸款人中途若結婚或出現繼承人，就要立刻終止契約，且先前領取的錢必須全數償還。同時，貸款者三年內不能提前清償，倘若提前償還，將比照銀行房屋貸款的模式，收取一定比例的違約金。

社會福利政策一環

試辦計畫原先規劃以台北市、新北市、台中市、高雄市與台南市五個直轄市試辦，但因財源來自公益彩券回饋金，不能獨厚五都，最後決定全台都可以申請，第一年預算為三千三百萬元。每年有一百個名額，「以房養老」將成為政府社會福利政策的一環。因政府預算有限，將先行試辦三年，長期則希望比照美國等做法發展成為商業模式。

符合申請「以房養老」條件的老人，可向地方縣市政府提出申請，經不動產估價師估價，即可依估價結果，至內政部所委託金融機構，申辦相關貸款程序。

舉例來說，住在台北市的老人若房屋價值估計為六百萬元，申貸時約定每月固定給付兩萬五千元的生活費，原本政府只需要透過銀行給付二十年，但如果申請人二十年後依然在世，政府會繼續負擔每個月生活費，超過廿年後的經費支出，就與代辦銀行無關。但如果申請人提早過世，例如申請後十年就過世，由於申請人沒有繼承問題，所以其所抵押不動產剩餘的三百萬價值，則由政府接收，該不動產將收歸國有。

以房養老問題仍多

「以房養老」政策在台灣是否可行？坦白說有很多的問題，首先，台灣跟外國的國情不同，美國人很少有把房子留給下一代的觀念，美國人總是希望自己可以多花一些錢，最好在生前就能把所有的錢都花完，所以他們老年人可以拿房子去金融機構變現，供自己使用。

但是，台灣民眾普遍存著「有土斯有財」的想法，要老年人放棄努力一生得來的房子，情感上比較困難，而且台灣的老年人總是希望留一些遺產給下一代，以改善下一代的生活。「以房養老」適用對象雖然限定單身六十五歲以上獨居老人，以避免繼承糾紛，但受到「傳宗接代」觀念的影響，以及人性需求，這些老人也有可能在申貸後結婚生子，因此，「以房養老」這種在歐美國家實施已久的金融商品，要讓國內的長輩們接受，並不容易。

其次，政府每年試辦的名額才一百位，而第一年的經費也只有三千三百萬，可以看出政府的心態相對審慎和保守。

市場需求逾二十萬人

台灣「以房養老」的潛在需求有多少？根據政治大學地政系教授林左裕的研究，台灣六十五歲以上的高齡化人口，願意採取「以房養老」，並取得老年安養金的潛在需求量，大約介於二○至三十五萬戶，其中台北都會區佔了四十二％。

面對這麼龐大的市場需求，如果政府真的有意推行「以房養老」政策，解決老人問題，為什麼不將其法制化，立法制定「以房養老施行條例」，並編列相關預算來實施？

第三個問題，「以房養老」在美國是一個純粹的經濟行為，與社會福利制度沒有任何關係。而現在國內試辦的「以房養老」卻是政府出資，與社會福利政策相結合。

從社會福利的觀點來看，「以房養老」只是幫助老人在經濟上能有所自主和獨立，他們因有房產始終無法列入政府低收入社會補助的範疇，但老年人需要的不僅是經濟困境的解套。更重要的是，多數獨居老人需要的有人照顧及陪伴，這種長遠且複雜的老人照顧問題，也應該一併有所配套和規劃，才能真正解決老人的需求問題。

一個政策本來就有利有弊，「以房養老」方案提供六十五歲以上老人將資產轉換現金的機制多了一種選擇，但是這項政策條件比較嚴苛，「以房養老」的老人在申貸期間內若結婚或出現繼承人，就要立刻終止契約，且先前領取的錢必須全數償還，而且簽約後不能反悔，若提前清償還要支付違約金。這些條件會影響民眾申貸「以房養老」的意願，除非未來條件放寬，否則外界並不看好此一試辦政策。

以房養老政策

舉例來說，住在台北市的老人若房屋價值估計為600萬元，申貸時約定每月固定給付25000元的生活費，原本政府只需要透過銀行給付20年，但如果申請人20年後依然在世，政府會繼續負擔每個月生活費。

【文/住展雜誌】基於財源困窘之因素，政府最近又開始瘋BOT推動公共建設；從過去的案例或經驗來看，這些開發案都會成為房市業者或投資客，墊高區域房價的最佳哄抬題材；然到最後，達到預期效益的卻是極少數…

馬政府為了證明已在努力拼經濟，或是想疏導過多民間游資，官方最近頻以BOT或類似方式，推出大型公共建設擘劃；而當中話題鋒頭最健的，應該就屬分居台北市東西兩側的台北車站雙子星開發，及松山機場園區擴大開發兩案。

事實上，近期陸續推出公佈，甚或得標廠商已出爐的開發案，不只上述兩案，還包含雙北市不約而同宣示打造的影視音文創園區，機場捷運A18及A19兩站地上權開發案等。

按照往例，這些民間出資興建、營運，一定年限後所有權回歸官方的開發案，幾乎都成為拉高周邊區域房市行情、供給增量的重要題材。看起來，上述各案也不會例外。以下，就由本刊帶各位讀者一探，這些民間資金投入重大開發案，周邊區域房市的發展概況，同時預探可能帶來的影響。

台北車站雙子星大樓 台灣國門 任重道遠

九月底馬政府提出桃園航空城及高雄基隆雙港擴建兩案，其實不是什麼新題材，多是舊酒裝新瓶。而話題熱度仍高的北市雙子星大樓案，其實也是。

本案九十五年起就首度招標，不過直到去年為止，五次都以流標收場，直到今年十月第六度招標才成功標出。只是，上月市議員爆料指出，得標廠商資本額不到八千萬，加上私地主宣稱權利遭漠視，結果又引發一連串爭議，至今還在滾雪球。儘管整個招標案推動不算順遂，對周邊房市則始終是重要利多題材。

就以交九開發案地上使用權產品「京站」所在的大同區為例，原本是以近中山區捷運紅線中山站周邊房價最高，也只有該區塊有四字頭開價行情；而京站無土地所有權(持分)，甚至也不是地上權設定，而是使用權，有點像是長期租約，然九五年預售推出時，開價就來到三十七萬五／坪，以其『身分』來說，確屬高檔。

兩年後該案再推出餘戶銷售，牌價已翻漲到五十萬／坪，以當時資金行情還未啟動的條件論，雙子星開發案，乃至整個台北車站特定區之規劃，確實是「京站」敢開出如此價位的最重要理由。

近兩年大台北房市掀起資金行情，大同區當然出現跟漲情形；像今年初天水路、華亭街一帶小坪數推案，開價都已八字頭起跳；建成圓環年初推案，更開出近百萬一坪的大同區天價。而前年預售大案「皇翔玉璽」準備成屋後重新推出，開價據傳將破百萬／坪。

以上漲勢主要還是資金行情跟漲造成，但雙子星開發案仍有『敲邊鼓』的作用；而稍早六度招標終於決標，這個號稱是台灣國門的開發案，肯定將成為拉抬區域房市聲勢的最新依據；甚至馬英九在台北市長任內就提出的西區軸線翻轉政策，可否真正落實，帶動大同、萬華區的整體發展，也得看本開發案的成效而定；畢竟本案結合現有台北車站交通樞紐，及將通車之機場捷運，重要性不言可喻。

松山機場園區擴大開發 航高未解禁 間接效應為主

相較於還有些爭議的雙子星大樓案，松山機場園區則還未進入招商階段；一方面，全案地主幾乎都是官方單位，且還要過政院核定這關，因此實際開發項目及規模尚未完全底定。

而按稍早官方公佈資料，松機園區擴大案和桃園航空城類似，也會分成蛋黃及蛋白區；蛋黃區主要分布在機場南側，民權東路、敦化北路周邊，共分四區，蛋白區則擴及到復興北路民生東路等區域。

被劃入松機園區擴大開發的這整個區域，原本就屬於北市精華地帶；敦化北路、民生東路周邊，更是A辦重鎮之一。事實上，九八年轟動一時的知名豪宅案「文華苑」，就座落在本區塊周邊，而松山機場與上海(虹橋)機場對飛直航的政策規劃，又是最主要的利多題材。

不過基於民航安全，此區塊建物有高度限制，因此周邊房市發展始終受到限縮；相較於市民大道至民生東路一帶，松山機場周邊近年鮮少有民間住商建案推出，近年只有塔悠路一帶曾出現推案，行情也屬松山區相對低檔。

本案能夠做成初步規劃定案，主要是軍方同意釋地，然據目前所知資訊，附近區域的民航建物高度限制，並不會因為本擴大案推動而解禁，至多只是部分鬆綁。因此本質上，本案所形成的正面效應，應在於創造更多商業活動與就業機會，間接帶動周邊房市，對房地產業的直接助益相對有限。

雙北影視音文創園區 新北市林口最受惠

根據上月報導，北市宣示拼文創產業，計畫推出北投、內湖及大直共四處，做為打造『影視音產業園區』的預定基地，將採BOT方式推動，預計後年動工興建。這四塊預定地，北投是位中央路二段、政戰學校附近的軍方營區，大直是樂群停車場，內湖兩塊則都在五期重劃區內。

不只台北市，新北市這邊動作更早；位於林口文化二路、信義路一帶的『新北影視城』，近兩年已陸續有民視及TVBS國內兩大影視業者，先後簽約進駐。而且林口當地的BOT案，還有中商36案，預計興建全台最大暢貨中心。

該基地位置近中山高林口交流道，距機場捷運A9站僅570公尺，佔地約六點七公頃，預定總投資額超過六十七億，開發項目除OUTLET外，還有電影院、旅館、運動休憩設施等，可說是除了機場捷運外，林口新市鎮房市近年最重要的發展題材，當地建案無不拿此案為訴求。新北市府已於今年二月公告本案，朱立倫市長隨後甚至為本案親赴日本招商。

目前看來，新北影視城的進度稍快，預料上述兩大影視業者進駐後，肯定帶來居住與消費需求，帶動當地住宅及店舖市場。如再加上全台最大OUTLET順利推動，當地房市目前供給量過大，需求面相對疲弱的疑慮，或許就能獲得最具體的解答及奧援。

回到台北市的影音文創園區。撇開進度較慢的問題，目前四塊預定地中，北投營區周邊腹地並不大，唯一優勢是近復興崗捷運站；大直這邊則多屬商業娛樂設施開發，再添一個影音文創中心，最多是錦上添花。相較之下，內湖五期尚在發展中，如果最後園區確定位址在此，對本區發展及房市的帶動效應或許將最大。

其他 規模相對小 成功率較高

除了前述幾個BOT案外，高鐵委託仲量聯行招商的高鐵特區開發案，稍早也傳出新進度。桃園車站特區內機場捷運A18及A19站，稍早分別由國泰及冠德得標，後者已於上月底正式簽約，國泰則預定本月簽訂。新竹車站特商區則由特力集團旗下子機構得標，預計會蓋特力屋竹北分店，預定明年一月簽約。

俗稱青埔的高鐵桃園車站特區，近年吸納不少南下卡位的台北投資客，房價漲勢在全桃縣中屬一屬二。不過這也產生若干隱憂，畢竟區域建設腳步完全跟不上房價漲勢。A18及A19站地上權開發案先後簽約啟動，加上明年機場捷運通車及現有高鐵運輸效能，本區發展應能漸現雛形，為當地房市基本面打下基礎。

位於六家的新竹特區，則主要靠竹科新貴支撐買氣，特力屋進駐當地，自然也是看好竹科人消費實力。不過近兩年供給量增加太快，加上當地原以生技醫療為目標的發展，進度也不如預期，光靠高鐵特區及台鐵新竹支線(捷運化)，仍不足以支撐如此龐大的供給，因此近一年多來，區域房市出現明顯盤整。特力屋進駐算是小利多，不過該區真正發展成型，還是得靠官方推動。

新北市這邊還有其他招商計畫；除上述林口中商案及新北影視城外，還有新莊創新園區，樹林產業專區、樹新段商業區，土城工業區，淡水藝術市集暨設計旅館案、沙崙文創園區及台北港特定區等，共九大招商案，開發面積近五十公頃，招商金額超過七百一十億，新北市宣示要在後年逐步落實。
上述招商案所屬區域中，新莊是近年新北市房市熱度最高區塊，不過主要是副都心計畫及機場、環狀雙捷運利多拉抬；淡水是奢侈稅開徵後，少數買氣維持水準的區域，原因則是輕軌捷運定案。不過上述招商案如能順利推動，對周邊房市仍有重大助益；以較偏遠的台北港特區為例，更將起決定性作用。

BOT推公建 成功者稀

平心而論，經費問題恐怕是最近官方推動建設或開發，再度大量運用BOT制度的根本原因，畢竟如果順利，最佳狀況是，官方完全不用出一毛錢。而按過去經驗及觀察，這些開發案也都會被業者拿去大作文章，甚至當做墊高房價的最佳理由。

只是在此要提醒，台灣推動公建採用BOT制度者，至今成功案例屈指可數。唯一算成功者，只有目前貴為台灣地標的一○一大樓；規模較大者如台灣高鐵案，是在政府持續注資收爛攤之下，才在近年逐漸轉虧為盈。

和現在雙子星大樓有拼，過程也是曲折離奇的松菸巨蛋案，雖然今年稍早取得建照，不過最新消息是，開發商遠雄自爆原始設計結構有問題；此外，呼籲該區保留為都會綠地的聲音始終沒斷過，市府『護航說』也還是甚囂塵上。

規模小者 成功機率較高

其實過去地方爭取興建文化中心或捷運，每每總陷入『你有，我也要有』的迷思，最後常演變成『兩個和尚搶水喝，三個和尚沒水喝』的窘境，更糟糕的情況則是變成蚊子館，浪費公帑。

這回基於經費短缺，官方又開始大搞BOT拼文創或其他公共建設，雖然變數依然存在，不過至少部份案件推動已見初步成效，或順利決標、完成簽約，這確實是相當重要的起步。

綜合來看，則似乎規模較小，牽涉政府部會或層級相對較少、較低者，較常有成功推動的結果，如台北一○一大樓，新北影視城或機捷桃園特區兩站開發都是；大型開發案則確實變數更多，往往容易流於話題。因此，切勿『好高騖遠』、跟著官方『畫大餅』，或許就是判斷BOT題材能否真正兌現的最適切準則！

【文/住展雜誌】脫下國王新衣後的實價登錄，房價真的會全都露嗎？實價登錄後，房價崩跌之說，對不對呢？ 實價者該如何善用實價登錄的好處，並防微杜漸，避開實價登錄的陷阱？

實價登錄新制，自八月上路以來，對於一般消費者來說，算是個不錯的資訊，儘管未來也許對於稅務方面可能會有影響，但至少我們可以看到真正的物件的交易價格，而不是公告地價、公告現值…，那些與現實相差太遠的數字，買賣房子時也更有參考的依據。

資訊透明固然重要，但實價登錄上路後，購屋者只有閱讀能力卻無解讀能力，最終還是要依賴專家做好解讀功課，消費者有權利要求地產業者提供詳盡的成交行情與分析資料，並靠自己智慧判斷市場價格真偽，才能避免資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱。

資訊紛亂各唱各的調

實價登錄上路以來，資訊紛亂，各方人士各唱各的調、各自解讀實價登錄及實價課稅可能發生的影響層面。本文特別為關心房市脈動的讀者，採訪了多位代表性的產官學者及中央民意代表，看看他們對剛上路的新制，提出了哪些寶貴的建言及看法。

內政部地政司副司長王靚琇表示，登錄制今年八月一日上路以來，八月登錄資訊件數約一．九萬餘件，為所有登錄資訊的七成，但部分媒體及民眾認為，揭露比率仍有提高的空間，因此已要求地方政府再次檢視、提高揭露率，目前可知九月資訊將比八月多。

對於實價登錄所衍生的後續問題，王靚琇副司長說，民眾必須要認清，資訊透明化與實價課稅不是解決高房價的萬靈丹，實價課稅也不等於房價合理化，資訊透明化只是建立一個公平公正公開的買賣交易良好環境基礎，它無法完全防止炒作，解決房價炒作的根本方案在於健全住宅政策與稅制，才能解決市場供需問題。

立法委員李鴻鈞認為，實價登錄後，有人認為從此可揭開國王的新衣，房價從此無法炒作，甚至會因此下跌反轉，也有人認為退潮後終於可以看清誰在炒作或作價。但事實可能不是如此，李鴻鈞說，因為實價登錄初期是去識別化，民眾無法判讀房價差異的理由，其中包括車位的登記方式，內含與外加的區別就會影響房價，裝潢與坐向、增建與平台、甚至格局與景觀，都是房價差異的重要因素，民眾還是要依賴專業的經紀人員解讀分析，或幫忙調查，才能發揮實價揭露後的專業效能與競爭優勢，市場的交易速度也會慢慢加快。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華說，成交資訊公開，對民眾而言只有閱讀能力，但無分析能力，只有信賴專業才有解讀的能力。然而，在步上實價揭露的更透明時代，我們還是肯定實價登錄對資訊透明化的階段性任務之貢獻，但政府不應欺騙民眾，刻意隱瞞實價登錄後未來實價課稅的真正企圖，而現在政府再三說實價登錄與稅賦脫鉤，未來在談資本利得課稅時，民眾一定對政府出現反彈。

預售屋時間落差大

擅長不動產經營學科的成功大學都市計劃學系趙子元教授，認為官方所推出的實價登錄查詢功能，對消費者幫助其實有限，原因是坊間房仲業者早在九六年間開始提供的類似查詢系統，與官方模式差異性不大，惟官方的數據公信力相對較高，的確有其存在價值。雖然短期內實價登錄的資料量有限，但隨著時間推移，登錄的資料量將會增加，就能提高參考性。

須透過專業人士分析

其次，多數消費者對於實價登錄所揭露的內容是霧裡看花，一知半解，通常得透過專業人士或房仲的解說，才能暸解箇中真相。再者，官方揭露的資料幾乎是成屋市場，預售屋登錄筆數是少之又少，且預售屋成交價與揭露時又有兩年的時間差，根本不具參考性，所以對消費者幫助效果不大。但對學術界來說，實價登錄反而提供一個較為可靠的資料庫，可作為研究用途，反而比消費者受用。

永信建設發言人顧岳軍表示，今年房市『北冷南熱』，但實價登錄實施，乃至於開放查詢後，外界開始出現『看衰』的聲音。甚至有份調查報告指出，高雄房市受到實價登錄衝擊甚鉅，全市逾六成建案在第三季平均銷售不到二戶，消息一出立即震驚市場。

顧岳軍對此表示，實價登錄對高雄房市的衝擊並不大，並直言該調查報告「對高雄市場不熟悉、不夠專業」。據顧岳軍指出，七月的高雄房市還是很熱絡，到了下半年的八、九兩月，雖然投資客出現退場跡象，但市況仍不至於停滯，還是有個案表現的空間。所以實價登錄重創高雄房市，導致全市建案在第三季平均銷售不到二戶，顯然是言過其實。

對於特別是預售屋的參考標準與登錄規範，王靚琇認為，房屋代銷業者只要還有餘屋就會一直賣，加上預售屋工期長達一到三年，會變成成交價格拖到數年後才登錄、公告，恐給建商藉資訊不透明期繼續炒作，這個問題他們已經注意到，將與各方會商後再作改進。

李鴻鈞委員亦認為，依規定中古屋、預售屋皆須登錄，但預售屋可在結案後整批登錄，若建商延長銷售期，消費者有可能看不到最具代表性的預售行情，讓實價登錄的效果打折扣。

李鴻鈞說，預售屋的登錄，一直被各界認為，是整個實價登錄過程中的瑕疵，因為預售屋的代銷業者必須在替建商代銷的合約期滿後三十天內，才向地政事務所登記；若建商自行銷售，規避預售屋只有代銷才需要登記的條件，或將代銷合約時間由以往半年，改簽為二、三年，等於是把房子蓋好後再登記，避免建案的行情提早曝光。

加快房市交易效率

卓輝華所長則認為，預售屋不像中古屋及新成屋一般，產權移轉必須以登記為要件，也就是說預售屋的購買只是一紙憑證，並無實際的登記行為；所以一旦客戶退訂，現場銷售人員是否又要報備，否則僅登錄原來的價格，後來被退訂若沒有再更新，反而容易誤導行情。

對於實價登錄後，各方諸多的正反面意見，王靜琇副司長以大家熟悉的股市來舉例。過去房市的交易就像是未上市市場，交易價格透明度相當低，多數只能依賴盤商的報價，而現在有了實價登錄後，至少像興櫃市場，在價格上有個參考依據，房市交易的透明度提升，買方不怕買貴，賣方不怕賣便宜，雙方的價格探索期減少，可加快房市交易的效率。

王靚琇表示，消費者直接拿實價登錄行情，跟經紀人提供的市價及房仲網頁上的成交行情比較，房價透明度大幅提升，也讓買賣雙方心態都有改變，部分開價過高的屋主，心態上願意下修開價；而買方出價心態更理性、貼近市場行情，觀察近期買賣雙方成交天數與議價空間，都有縮短或變小的趨勢。

李鴻鈞委員則批評，實價登錄揭露以來，因查詢網站頻寬不夠、價格訊息混亂、登錄機制不完善等問題惹民怨。反觀美國、香港、日本、中國、法國與德國等國的實價登錄，不但已行之有年，其中香港交易最透明、日本圖像查詢最便利，台灣要與他國相比，還有很大的改進空間。

李鴻鈞說，香港直接將買賣契約書存檔可付費調閱，付費多寡可獲取不同程度的資訊，除該筆不動產的地址戶別、成交價格、銀行貸款與所有權人外，還可查到歷次轉手紀錄與價格。但台灣因為個資法的考慮因素，暫時無法真正的透明化。

真正影響為實價課稅

對於實價登錄，房價是否會發生『價格破壞效應』？甚至已有學者斷定，明年大台北房價要跌二至三成。卓輝華說，實價登錄其實對房價影響不大，以實施實價登錄多年的香港經驗來看就明白，真有效的話，香港房價還會高居全球第一嗎？他分析，真正對房價會有衝擊的是實價課稅，但實價課徵交易稅與持有稅，因牽涉到極複雜的稅法大翻修，並沒有大家想像中那麼容易。

趙子元斷言，「現在大家熱烈討論實價登錄中的成交價格，或者租賃資訊，通通不是重點；實價登錄的重點，就是為『實價課稅』所鋪陳」。

趙子元說，由於房地產的商品異質性一直存在，實價登錄所揭露的成交價，充其量只給予買方心裡有一個參考價格。而在交易過程中，無論中古屋或新成屋，買賣雙方都會經過斡旋過程，最終成交價格高低，就牽涉到買賣方哪一邊最急；如果是賣方急著賣，那麼成交價自然會降低，如果是買方急著買，那麼價格就會往上拉。

若觀察南部房價走勢，就可以看出實價登錄並未衝擊房價，因為台南、高雄房價不跌反漲。趙子元分析，由於南部自住客多，且重建商品牌，而信譽良好的建商開價又比一般建案高出一到兩成，價格就越喊越高。上述種種顯示，實價登錄造成房價下跌，似乎還言之過早；房價的漲跌，仍舊牽繫在市場多空，而政策面的動盪，顯然不足以撼動自由市場機制。

雖說實價登錄利空一溜眼就過去了，但還是對高雄房市帶來一些轉變。顧岳軍表示，在實價登錄上路後，建案開價與實價成交價的價差將會越來越收斂；也就是說，未來建案漫天開價的情況會減少，不過也正因如此，消費者殺價空間也將被壓縮。

多至各網站搜尋資訊

顧岳軍分析，現在市內建案表價為因應實價登錄，多採取「表價不動，底價動」的策略，於是開價與成交價二者價差就會拉近。他進一步透露，以前建案平均議價率大約百分之二十，但八月份以後，平均議價率已縮小至百分之十；換句話說，實價登錄的實施，高雄建案價格逆勢上漲，與外界預期下跌完全背道而馳。

實價登錄還促成不二價建案的出現，惟顧岳軍認為，高雄的消費者目前還無法接受不二價的房子，畢竟消費者在買房子時，還是有殺價的慣性，倘若價格硬梆梆，消費者不一定買單。

與別人不同的是，顧岳軍覺得與其擔憂實價登錄，不如操心在地客與業者價格認知差距過大、考慮期與議價期拉得太長，以及未來產品重疊度太高的問題，這才是攸關往後高雄房市能否維持熱絡景象的重點。

我們要提醒購屋大眾，無論成交行情如何透明，資訊僅供閱讀，最好是要經過專家的協助解讀與研判。因此，購屋者應多到工地比較，比較各工地所提出的資訊可信度，並要求建案業者，能站在買方的立場，協助您解讀與評估不同的區段與不同建案之成交價落差的因素何在，更重要的是消費者要勤做功課，主動多看地產專業刊物及至各網站搜尋資訊，以自己的智慧與蒐集的資訊加以判斷，才能避免落入資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱，達成善用實價登錄的功能與目的。

【文/住展雜誌】台北雙子星計畫如火如荼的全面展開，台北車站周邊房市跟著動起來。 雙子星除樹立台北中央車站「國家大門」意象外，更為大台北西側房市注入強心劑。

為建立國家門戶意象，促進台北都會發展，台北市政府配合機場捷運台北站的建設，委託國際建築師規劃該捷運車站與 C1、D1 開發建物共構，規劃興建雙子星大樓，並進行整體開發。

雙子星大樓將建構成「中央車站」新街廓意象，與鄰近的台北車站建築、公園綠地以及古蹟保護區、市民第二廣場，形成一個「中央車站」與「中央公園」整體規畫設計。這項計畫以台北車站、華山藝文公園為核心，並涵蓋環河南路、市民大道、忠孝西路、新生南路所圍長約三公里，面積約一百公頃的地區。

近年來，台北市發展向東傾斜愈來愈明顯，然隨著「雙子星大樓」開發案的運作，台北車站特區重新崛起已露出曙光。台北車站特定專用區開發計畫順利執行，都市發展軸線將徹底翻轉，西區可望重返榮耀，並確立台北市東西兩大都心並立的架構。

為服務讀者對雙子星效應可能產生的影響層面，我們採訪了產官學界三位代表，就雙子星大樓所引發的城鄉風貌改變、受惠區域、受惠路段、房價可能變化及雙子星的規劃與特色，作出深入淺出的報導，於下：

國門金融中心成形

台北市都發局丁育群局長說，雙子星大樓完工後，台北車站特區將展現全新樣貌。首先是樓高五十六、七十六層樓的雙子星大廈，將超越五十一層的新光三越大樓，讓車站特區成為新的摩天大樓聚落；其次是透過機場捷運帶來的大批人潮，將徹底改變車站特區的商業行為。

丁育群局長認為，台北雙子星預計民國一○七年啟用，六鐵共構重啟國門，將加速都心西移。而以台北中央車站為中心點向外擴散的雙子星大樓計劃，將打造出台北市另一個國際金融中心，使得緊鄰台北中央車站特定計劃區的大同、萬華區、中山及中正區，甚至一橋之隔的新北市許多市鎮，成為受惠最多，增值潛力雄厚的區段。

丁育群說，台北車站特定專用區Ｃ１、Ｄ１兩棟樓未來落成後遠眺似草書「門」字型，形塑國家門戶首都意象，其中Ｃ１基地為地上五十六層、地下四層，預定民國一○六年完工；Ｄ１基地為地上七十六層、地下四層，預定一○七年完工，屆時雙子星大樓將與台北一○一東西兩區相呼應，並改變大台北的天際線。

遠雄企業團行銷副總張麗蓉說，總樓地板面積達五十三萬平方公尺的雙子星大樓，開發完成後預定做為商場、辦公室及國際觀光旅館使用。屆時除可配合規劃中之台北車站特定專用區人行動線系統外，亦將配合「中央車站與中央公園」整體規劃，徹底改善都市環境品質及創造「四捷、二鐵、一長途客運站」之交通願景。

張麗蓉表示，北市重心軸線的西移，不僅台北市的西區可直接受惠，連一橋之隔的新北市三重、新莊副都心等行政區都可望受惠。張麗蓉強調，旅客未來可以直接從雙子星大樓地下一樓辦理登機手續、託運行李，搭便捷的機場捷運抵達新莊副都心區及桃園機場，逕行通關上機。她強調，台北市將是繼香港、吉隆坡之後，全世界第三個提供這類服務的城市。

加速活化老舊市區

中華民國都市計劃學會白仁德秘書長表示，擁有大量都市更新空間的西區，未來將扮演重要角色，他預期，以北市的中山北路為軸線，包括承德路、延平南北路、中華路及中央車站周邊的諸多幹道，都將因為雙子星的效應，加速活化老舊市區的建築及都更的腳步。

白仁德秘書長說，連接機場捷運、未來將扮演首都門戶的雙子星大樓，無疑才是整個計畫成敗的關鍵。從這樣的大架構可以看出，未來的台北車站特區，將以交通樞紐、商業核心為兩大支柱，並向東連接至華山藝文園區的行政院、合署辦公特區，成為集交通、商業、文化、行政中樞的台北新門戶。

丁育群局長表示，捷運松山線北門站通車後，也可望讓位於市民大道、塔城街口的Ｅ１、Ｅ２與Ｄ１西側的老舊地區重新活化；然後配合北市府的洛陽停車場改建計畫，向西南串連至西門商圈。他說，從都市發展的角度，更可以向北、向南延伸，帶動大同、萬華兩個老舊社區的更新。可以說，台北車站特定專用區的開發成效，具有舉足輕重的戰略地位。

龐大的商業城

丁育群分析，實際上台北車站周邊原本就是一個商業核心區，大型購物商場除了新光三越百貨、大亞百貨之外；台北車站二樓已由微風廣場接手經營；而交九(商場面積二萬坪）、雙子星大樓（商業面積三‧四萬坪）等，也都有強力的商業機能，加上範圍廣大的地下街，以及中小型賣場、３Ｃ商場等，整個台北車站特區幾乎就是一個龐大的商業城。

白仁德秘書長說，根據台北市政府估計，台北車站周邊每天至少湧入約十萬消費人潮，加上北市府大力推動都更計畫，加速東西軸線翻轉，搭配精品旅館和大賣場陸續進駐、以及雙子星大樓招商有譜、機場捷運通車等利多，雙子星的持續效應值得密切注意。

丁育群局長說，事實上，從台北巿政府每年所公布的公告土地現值，火車站站前的新光摩天大樓連續十幾年蟬聯「地王」便印證。該大樓所在地的公告土地現值每坪達三百六十四萬餘元，比台北101大樓每坪三百三十四萬餘元高出許多，足見重大交通建設相繼完工，將大大提升北市西軸線地區的房價、地價。

丁育群舉例說，台北雙子星大樓成功標脫，已帶動火車站前商場、商辦大樓及西門町土地高價標售出去，也代表過去台北市西區軸線翻轉的政策終於看到發展契機。未來雙子星大樓的開發，將可刺激西區的都市更新及公共建設的加速進行，讓過去觀望的開發商與資金提高投入西區的意願，雖然不可能完全扭轉東強西弱的態勢，但可讓台北市走向東西雙核心的平衡發展。

大西區房價將補漲

張麗蓉分析，北市東區與西區的車程不到二十分鐘，當信義計劃區豪宅房價已喊出一坪二、三百萬元的同時，西區的房價卻還在百萬元以下。另外，鄰近西區的新北市新莊副都心，離台北中央車站的車程也不到二十分鐘，她認為，房價落差不應該這麼大，而且北市西區與新莊副都心的生活機能相當好，因此一定會出現補漲行情。

張麗蓉認為，桃園機場、雙子星，日後將隨著機場捷運線開通，成為共生生活圈。機場捷運沿線上，又以新莊副都心地區近年來受到政府資源開發之利，一年一公共建設完工，讓民眾對此區發展潛力深具信心，也讓不少往返國際間的客源願意進駐。

白仁德秘書長指出，近期中信人壽買下寶慶路土地與大陸工程合作開發總部大樓，晶華酒店宣布在雙子星開發案中，將以旗下麗晶品牌打造超五星級旅館，養地多年的皇翔台汽開發案，也宣布與萬豪酒店簽合作備案錄，規劃三百間房規模之旅館，西區開發正處於高速轉變期。

白仁德強調，繼中信人壽以每坪一千零六十八萬元天價標下西區素地，北市中正區襄陽大樓全棟，亦由新光人壽以總價十六億多元高價標脫，顯示雙子星大樓效應正開始發酵，並引爆西區土地交易與商辦市場的熱潮。

東區難望其項背

雙子星大樓完工後，台北車站特區將展現全新樣貌。除了讓車站特區成為新的摩天大樓聚落外，其次是透過機場捷運帶來的大批人潮，將徹底改變車站特區的商業行為。

台北車站特區具有無可取代的地位與優勢，除了目前已具備的台北市交通樞紐外，機場捷運線預計在民國一○三年完工通車，台北車站將形成六鐵共構的全台交通中心，加上九十八年開始運轉的交九轉運站，台北車站特區因交通核心地位所帶來的人潮、錢潮，連台北東區都難望其項背。

【文/住展雜誌】隨著今年九月東門站啟用，及信義線、機場捷運將在明年底通車，大台北捷運綿密路網終於逐步建構成型。不過，或許受到大環境景氣因素影響，稍早北市標售兩宗捷運共構宅，票房都不如預期；這是否代表，捷運不再是房市票房保證？

今年以來，捷運再度成為房市話題焦點；包含路線最長的機場捷運，全台第一條與一般車輛共用路權的淡海輕軌捷運，乃至三峽、鶯歌地區期盼甚久的三鶯捷運線，都陸續傳出最新進度，最新者則是九月東門站正式啟用，新莊線全線通車並與中和線正式匯流、合稱橘線。

不過相關消息也不全是正面；十月北市捷運局先後推出兩宗捷運共構宅標售案，都出現搶標不如預期熱烈，甚至部份無人投標的情況，實為歷年罕見。這當然讓人產生疑問：「捷運不再是房市銷售的票房保證？」

趁著明年底信義線及機場捷運即將通車前夕，本刊整理最新的大台北捷運周邊行情資料；再者，看看目前大台北捷運路網建構的最新進度，也從各個角度持平檢視，捷運是否仍為房市票房保證、銷售萬靈丹？

Ａ捷運周邊房市近況介紹

施工中─通車多延後 拉抬效果降

大台北捷運路網中幾條主要路線，近年都已陸續通車營運；還在施工的，就剩松山線及信義線。而這兩條路線，稍早都傳出進度落後，松山線部分最新說法是一○三年通車，但詳細日期市府未表明，信義線則為明年底。至於連絡大台北及桃園、長度最長的機場捷運，稍早亦傳出進度延後，最新通車版本也是明年底。

松山及信義線周邊房市，近幾年其實已無太多激情或亮點；畢竟兩條路線，數個車站共構案多已推出，加上近期北市房市相對疲乏。據此，兩條路線通車前後是否再演出一波行情，仍須視當時整體市場狀況而定。

機場捷運就仍熱門，行經區域如三重、蘆竹南崁，房市銷況都仍穩健，高鐵青埔特區甚至再度增溫，泰山也出現新推案(塭仔圳重劃區)。至於新莊及林口，因為之前價量擴張過速，結果引來央行關切，成為授信管控的主要目標區，如今已退燒。沿線房市的下個焦點，一是預訂明年三月銷售的A7站合宜宅。二則是桃縣境內屬蘆竹及大園的幾個車站周邊重劃區。

目前施工中的，還有從新店大坪林站(與新店線交會)到新北產業園區(前稱五股工業區，與機場捷運交會)的環狀線第一階段，預定完工日期一○四年底。

環狀線題材也很早發酵；中和、板橋，甚至新莊等沿線區域，銷售個案無不以本路線為號召。不過新莊還有重劃題材，板橋貴為市府所在，又有板橋捷運線，中和也有中和支線；加上環狀線施工造成周邊交通進入黑暗期，大環境因素又不佳。總之，本路線近期製造的拉抬效果，已不如開工前後或剛定案期間。

新莊全線通車 仍有變數

至於新莊線輔大至迴龍路段，表訂通車日期則一延再延，主要還是設在樂生療養院原址的機廠屢屢發生爭議。先前民間團體的抗爭，就不多贅述；今年稍早消息則是，由於機廠邊坡出現滑動，甚至崩塌，使後續施工方式必須調整，影響所及，原修訂的一○三年底通車支票再度跳票，最新版本已再延到一○五年。

尤有甚者，北市捷運局將新莊線機廠設在樂生院的決策，稍早還遭監院糾正，這會不會讓新莊線通車時程再生變？也需密切注意。

不過這樣的困境，似乎未影響到下新莊房市跟漲的力道與速度；從兩年前頂多二十來萬一坪，甚至還找得到一字頭，今年稍早當地預售案已出現四字頭價位，甚至連龜山迴龍地區，一字頭都快要消失。不過這還是隨著上新莊跟漲的成分較高，捷運的『出力』相對已少。

規劃定案─題材發酵 淡海獨熱、三鶯續漲

規劃路線部分，稍早傳出最新進度的則有三鶯線及淡海輕軌。主要走鶯歌、三峽的三鶯線，環評通過已近六年，如今終於在今年六月預算初審通過，算是遲來的喜訊。該路線為中運量、高架行駛，總經費逾四六二億，新北市府表示『希望』先期工程能在後年啟動，預定一一○年完工。

上述消息曝光前，其實就有捷運局人員會勘透露出一些『蛛絲馬跡』，相關業者於是開始大作文章，房價『坐一望二』則是主要論調。不過實際上，近一年新案早就提前反應；三峽北大特區內房價(表價)就已超越三十萬關卡，隨後舊市區也追隨上來，實際成交已逼近二字頭。

鶯歌這邊也同樣『落後補漲』；現階段以鶯歌火車站為中心的市區地帶，去年就已找不到一字頭價格，目前則只剩較偏的尖山地區還有一字頭。

不過三鶯線於鶯歌，真正行經的是鳳鳴地區，而該區塊也不寂寞，稍早就開始潛銷的區內透天新案，直接開出二字頭單價。另據了解，該區未來推案重心之鳳鳴重劃區。檯面下土地交易早已動作頻頻，一波新價量行情一觸即發，預料實際行情應該也會是二字頭起跳。

山坡開發問題 安坑線未定

大台北南側是三鶯線，北邊當然是走淡海新市鎮及淡水舊市區的淡海輕軌捷運。本路線在七月傳出初步定案、九月經費核定，將由高鐵工程局負責興建；官方同時宣佈，該路線將和新市鎮二期開發『同步到位』。

分成走新市鎮之綠山線，及走舊市區之藍海線的淡海輕軌，全長十四公里，共設二十站，當中七站高架、十三站平面，也就是與一般車輛共用路權(輕軌行經時，路面車輛需停等紅綠燈)。最新消息是預定明年底動工，一○八年底完工通車。

相較於三鶯線，淡海輕軌的威力更大。去年開徵奢侈稅後，房市交易量減，不過淡海卻一直呈現獨走；原因除了官方允諾開發新市鎮外，更重要的當然還是輕軌終於有譜。而當地行情也從去年此時約十六到十八萬一坪，如今幾乎全數站上二字頭關卡，只剩較偏遠或舊市區少數案例，還有一字頭價位。

只不過，與淡海輕軌同期送審的安坑線，據了解並未過關，理由是可能與山坡地開發管制衝突；結果媒體報導多數冷處理，而且該區未來推案開價也還是要漲。如此例證其實說明，捷運真的只是加分項目，價漲與其關聯度已不高。

Ｂ捷運題材  票房保證？

有關捷運之於房市，最近討論最多的，應該就是『捷運是否不再是票房保證』；因為十月底一週內，北市捷運局推出兩宗捷運宅標售，結果卻差強人意，與一個多月前松江南京站共構宅全數標出的盛況相比，出現明顯落差。

就當時一般說法，除了市場景氣問題外，和實價登錄價格揭露亦有關聯。不過持平而論，出現這樣落差的原因仍是地段；松江南京站共構「新東京宅」位居市中心地段，十月底公開標售的文湖線木柵站聯合開發案「信義18號」，及中和線南勢角總站共構案「南方之星」，位置相對都較偏遠。

再者，近期受大環境經濟衰退疑慮因素影響，房市投資客明顯轉戰相對低總價產品；而「新東京宅」標售產品坪數最大只有二十坪，十月兩宗標售案中，同質產品還是頗具票房，而無人投標或流標的，則都是中大坪數產品。

捷運宅流標 事出另有因

此外，這兩宗標售成績較差之捷運宅，本身條件也有些問題。像「信義18號」附近有高壓電塔，部分戶別還看得到福地；「南方之星」所在的南勢角一帶，有些外地客也可能較難接受其稍嫌老舊或雜亂的區域質感。

事實上，同為捷運末端的關渡站共構案「北方之星」九七年預售推出之前，也是未演先轟動；不過或許位置同樣稍偏，加上附近是工業區，故實際銷況比起前後期其他共構案，並不算理想。

此外，會購買捷運共構宅的自用消費者，還是以頂客族，甚至單身者為主，一般家庭接受度稍低。畢竟社區進出處即便和捷運出入口分開，附近出入份子仍相對複雜，單層戶數多也是問題之一。

捷運共構宅還有不可抗拒之缺點，如高架路段聯合開發，雖非直接在車站站體上，但仍有車廂行經時的噪音及震動問題；地下行駛者噪音相對小，但震動問題更大，嚴重者甚至可能對建物結構或附近地基產生損害，必須注意。以住宅來說，還是選擇距離車站十分鐘以內步程的物件為最優。

重要通勤方式 捷運仍抗跌

至於捷運光環是否褪去？早期捷運題材發酵有限，和民眾使用習性未養成，及路網綿密度尚不足有關。不過這些年陸續通車的路線，所行經區域也多為發展程度較佳處，只有淡水線末端較偏遠，然該區有河景條件，行情有所跳脫，也不能視為一般情況。況且這些年房價上漲，還有其他建設開發及資金行情等因素使然。

或許明年此時，這個疑問就將會有答案；因為屆時將通車的機場捷運，不但路線最長，更是第一條主要走大台北二、三線區域的捷運路線，其行經區域中，不少是近年漲勢相對較不明顯的區域，如泰山或蘆竹(南崁以外區域)等。

如今景氣走向和過去十年又有不同，這些漲勢落後區塊的房價行情，能否因為機場捷運通車而被拉起來？或許正是觀察捷運是否仍為票房保證、價漲最大推力的最適觀察點。

不過無論如何，基於節能減碳的時勢潮流，軌道交通仍將是都會區大眾運輸的主流，未來路網更加綿密後，捷運將更深入民眾生活，成為不可或缺之部分。從此一基本面衡量，捷運題材仍會是不動產價格相對抗跌的重要元素。

【文/住展雜誌】高雄捷運自從通車以來，捷運題材已成為建案銷售常見的訴求之一；而令人好奇的是，高捷十字路網的房市現況為何？且號稱在台北不敗神話的捷運題材，在高雄是否一樣無往不利？

當捷運成為大台北民眾主要的公共運輸工具，不僅是改善壅塞的交通，同時還成為房地產最夯的題材，捷運住宅甚至創造出所謂的『不敗神話』，成為自住與投資最佳選擇。繼大台北後，大高雄成為全國第二個有捷運的地區，建築業者個個摩拳擦掌，就是想複製大台北捷運住宅經驗，進一步炒熱捷運題材。

狹義的捷運住宅，指建築業者與捷運局合作的聯合開發案，即『捷運共構住宅』；捷運共構宅『到站即到家』的概念，獲得大台北民眾青睞；由於高雄捷運甚少採用聯合開發，所以市場上缺乏這類產品。廣義的捷運住宅，則是泛稱捷運站周邊與捷運沿線的房子，高雄所謂的捷運住宅即指此類，惟距離遠近，各人認定不一。

欲複製台北經驗

高雄捷運為南北向的紅線，以及東西向橘線所建構而成的十字路網。紅線目前通車的路段，南起小港站，北迄橋頭火車站。小港站所在的沿海路，是小港地區聯外的主幹道，小港站三、四號出口的漢民路為小港區精華路段，包括二苓國小、漢民國小、中山國中與小港高中，也是最繁華的路段，商家聚集，熱鬧的漢民夜市也在附近；只是站區周邊開發趨於飽和，文教用地又多，所以少有建案。從站區周邊過去推案觀察，透天產品為主流，而現在一般型透天總價已上揚到千萬。

小港機場站、草衙站周邊則因環境質感較差，且多透天聚落，建地取得難，而機場周邊又有限建因素，房市乏善可陳。雖然草衙站周邊的國道中安路北上匝道今年已經開通，交通項目大大加分，但畢竟質感仍無提升，匝道題材短期無顯著助益。

前鎮高中站周邊質感與草衙站差距不大，但此處優勢是更接近南高雄市中心，以及鳳山市區，位置相對較佳，而缺點是欠缺生活機能，生活採買不便。該站今年的指標案「居見築」，距三號出口約五十公尺處，產品坪數為二十七至四十九坪，均價約十九點五萬／坪，近捷運、亞洲新灣區是主要訴求；該案在十一月公開，目前還在結構體階段，採邊建邊售。

凱旋站右側為二○五兵工廠與其員工宿舍聚落『慈仁六村』，雖然中央曾公開宣示兵工廠搬遷計畫，最後證明都只是空頭支票，從未兌現；站區左側則是夢時代特區，土地多握在『DC21地主開發促進會』手上，而該會希望土地能以聯合開發模式進行，短期內並無明確的開發計畫，以致於凱旋站周邊推案較為冷清。

紅線南端最高貴

獅甲站因鄰近勞工公園與獅甲國小，區域質感相對優質，加上站區左側有軟體園區與倉儲特區，土地多為有計畫性開發，街廓相對整齊；最重要的是，左側港埠沿岸的『亞洲新灣區』，是賦予本區塊美好遠景的來源，因此站區周邊建案多以『亞洲新灣區』為主要訴求，同時也強打中高樓層的港灣景觀。挾著上述優勢，新建案平均開價已拱到三十萬／坪，例如「一品花園」、「賦格」等案；但區內個案因產品坪數放得太大，導致總價動輒拉到三千萬以上，銷售速度略慢。

從獅甲站到三多商圈站的右側，早年曾是高雄一線商辦路段，可惜市內產業缺乏發展動力，商辦市場隨之冷清十餘年，現在仍遠不及住宅市場。而三多商圈是百貨型商圈，以新光三越、SOGO與大遠百為核心，街道上高樓林立，是高雄較早的鬧區，不過因開發近飽和，推案不甚熱絡。若沿三多路往右走至民權路交叉口，則有「福懋首耀」，房型規劃為三、四房，均價二十三萬／坪。

中央公園站一帶也是高雄早年人聲鼎沸的商圈之一，新崛江商圈更是聞名全國，為青少年流行文化中心，唯在大統百貨付之一炬後，現況比早年遜色許多，已難回復往昔丰采。由於中央公園是市區大型綠地，第一排建案價格較佳，只是近年案源取得困難；目前推案大多集中在大立精品百貨周遭，例如「達麗一品」、「臻鑫」等案，多為中、大坪數產品，「達」案最低開價甚至喊到三十萬／坪。

捷運紅、橘線交會的美麗島站，是目前全市唯一的捷運交會站，只是建案價格與市區行情相差不大，並未因此而得利。距美麗島站最近的「四季Formasa」，為捷運沿線少見的首購型個案，坪數是二十二坪至三十三坪，規劃為二、三房，均價二十二萬／坪，每戶還搭配一張『一卡通』，是捷運沿線建案中，少數真正『賣捷運題材』的個案。火車站周邊因開發趨飽和，近年推案量不大。

火車站之後為後驛，意即火車站後站之地區；後驛站為南北高雄的分野，過了這站之後就踏入北高雄；後驛站周邊建案價格落差甚大，大抵而言，愛河（同盟路）第一排價格最高，臨博愛路次之。博愛路、同盟路口的豪宅案「德勒斯登」，均價開到四十萬／坪，以愛河之心景觀為主要訴求，是近年少見的愛河第一排產品。

愛河以北熱度不墜

跨過愛河，往北就來到凹子底站。凹子底地區是一個人口稠密的區塊，推案較為熱絡。距凹子底較近的建案，是位在富民路、至聖路口的「曇奇」，開價二十七至三十四萬／坪，產品為三、四房，強調建材與建商品牌。另位於龍華國小對面的「曼陀羅」近期將公開，該案規劃為純四房產品，景觀遼闊、外型獨特是最大的賣點。

接下來是捷運巨蛋站，廣義而言，巨蛋站一帶也算是凹子底地區。由於漢神百貨與展覽館經營得有聲有色，進一步帶動既有的瑞豐夜市、明誠路與裕誠路商圈，集結流行服飾、高檔餐飲與精品文化，擴大形成新的巨蛋商圈，成為周邊建案銷售的有利題材。

巨蛋站周邊量體最大的建案，是位在巨蛋正後方的「鉅誕」；該案規劃八十至一百二十坪產品，開價三十一至四十四萬／坪，且號稱不二價銷售，缺點是毛胚交屋，挑戰在地客的接受度。另一代表案則是「聯上MIT」，該案其實是三案聯銷，接待中心設在新庄一路上，其中有兩件個案位在巨蛋站附近。第一件在立文路上，距捷運出口約五十公尺，規劃二（一加一房）、三房產品，是巨蛋站周邊稀有的首購案；另一件位在文信路上，為三、四房產品，以聯上品牌與口碑爭取客戶認同。

生態園區站附近也是推案的熱點之一，本區塊的特色與優勢，除了原生植物園區外，通常以北接高鐵站，南臨巨蛋商圈，以及重劃區的質感為宣傳主軸。立大路上的「星光R15」與「漢神微風」，同樣以捷運與學區作為主要訴求，而「星」案的三房產品最低價只要七七八萬。而在市區中，凡八百萬以下的三房產品反應都還不錯。

另崇德路則有「雲品苑唐寧館」，產品為一層一戶；該系列建案另有一件個案位在戰況激烈的孟子路上，唯公開時間未確定。孟子路上建案精銳盡出，大型個案除了「雲」案外，另有較早公開的「R15夢想館」、太子建設的「太子市博」、太普建設「上東區」，多為中、大坪數產品，較適合預算寬鬆的換屋族群。

左營站周邊的建案則聚集在二十九期重劃區內，但在熱銷案「YOO馥建築」、「達麗宮廷」與「遠見富麗」等案撤場後，目前區內欠缺指標案撐場，僅餘量體較小的透天案在線上銷售。二十九期重劃區因平均單價比前述幾站來得低，所以受到不少首購或換屋族群的青睞，區內人口增長快速，生活機能也已改善許多。

左營站以北透天案多

世運站到後勁站間，推案狀況相對冷清，雖然捷運左側仍有一些建案，但距捷運實有一段距離。都會公園站周圍推案則是少量的透天案建案，而環境較為老舊；西北側的都會公園是未來推案的焦點區域，第一排建案亦頗受期待。目前站區東北側、土庫路上的台糖量販周邊生活機能相對較好，推案量也較多，透天指標案「聯上大囍市」已推到第三期，價格從最早的八百多萬調漲至一千一百萬元以上。

青埔站（高科大）離高雄市區已有一段距離，站區附近開發程度不高，生活機能也不足夠，而左側則是新市鎮重劃區，目前發展也是冷冷清清，所以生活採買就必須往南至土庫一路，或者往北到橋頭市區，才能滿足所需。即便如此，太子建設在此推出的透天指標案「太子花漾」，最低開價竟高達一千五百萬以上，而其主要賣點，就是品牌與區域發展前景，只是這與消費者的價格認知還有一段差距。再來是橋頭糖廠與火車站一帶，站區附近都少有大型個案。

橘線各站價位落差大

捷運橘線起自西子灣站，終至大寮站，為東西向的捷運線。西子灣、鹽埕埔與市議會站區沿線，為高雄較早開發的區域，街廓景觀老舊，加上不敵城市重心的變化，區域發展已然沒落，近年推案量都十分稀少。透天產品是這一帶的主流，間雜著集合式大樓住宅；此區塊屬於封閉型市場，主力客層為區域客，外來客並不易進入。

往東走就會來到文化中心站，文化中心不僅是南高雄人的驕傲，也是橘線房市的重鎮，即使是信義國小站附近的建案，也會冠上文化中心光環以利銷售。文化中心站南面因文化中心（舊稱中正堂）、市政中心與高雄師範大學，建構成一個全高雄獨一無二的文教區塊，質感比台灣師範大學周邊有過之而無不及，同時也是南高雄富人與軍公教人員最喜愛的區塊之一，因此房價總是高人一等。

和平一路上的「文化高峰會」，雖然銷售期頗長，但價格卻越墊越高，第一排高樓層戶別的成交價已見到四字頭。這對業者而言是個極大的鼓勵，故新建案「仰德」一公開，開價就衝到四十一至五○萬／坪；該案為李天鐸在高雄的第一件代表作，並強調新日鐵制震，每戶總價至少在四千萬以上。

五塊厝站則呈現截然不同的風貌，站區北側的武廟商圈，是個商業活絡的廟口商圈，生活機能充足，文教氣息較淡。這一帶的透天案量較小，大樓量體較大，如位在五塊厝站與技擊館站中間的「天潤」，開價二十三萬至三十二萬／坪，為大坪數產品。而技擊館站右側因被國道截斷，周邊商業機能亦較弱，房市不如五塊厝站風光。

穿過國道後，就是鳳山衛武營站。本站北側原本是相對低價產品的推案區域，隨著『衛武營文化園區』（兩廳院）題材發酵，房價迅速翻揚，現在透天產品至少在一千一百萬以上，唯目前缺乏指標建案。

鳳山西站與鳳山站沿線的自由路為老舊市區，建地取得不易，新建案都離捷運站區有一小段距離。位在五甲一路、立德街口的「凡登18號」，在鳳山站與大東站中間，為鳳山鬧區少有的建案，由於該案周邊多為低矮透天，所以高樓層視野還不錯；但缺點是街道過於狹小，交通常有壅塞的毛病。鳳山國中站與大寮站區周邊，目前都缺乏指標案。

捷運住宅比較貴？

高雄捷運在通車多年之後，雖然捷運已成為建案銷售常用的題材；但若從上述分析便可發現，捷運對建案價格的幫助程度，實在遠遠不及特殊地段、第一排或有品牌加持來得有效。再者，距離捷運站近的個案，若無額外的優勢，開價與其他建案相去不遠，甚至有更便宜的價格。

高雄的捷運住宅房價之所以有這樣的特性，或許與捷運總運輸量仍舊不高有關。在大台北，捷運已成為民眾通勤的『必需品』，但在高雄，私人交通工具依然是民眾最愛使用的通勤方式，搭乘捷運的人口還有待時間培養。而這也讓捷運的『不敗神話』，在高雄房市中遇到挑戰；換個角度說，現在買高雄捷運住宅，看的不是當下，而是遠景。

【文/住展雜誌】由於消費金額龐大、手續繁雜，因此無論官方或民間調查統計皆顯示，購屋糾紛經常高居消費糾紛前幾位。近年官方修改定型化契約及推動資訊透明化等，都是希望藉此減少相關爭議；不過民眾的自我教育，仍是最佳預防之道。

無論有無購屋經驗，相信大多數人都知道，購屋乃是消費行為當中金額最高，相關法令、手續最龐雜的一項。然而即便如此，購屋糾紛依然常見。

台北市做為全國首善之區，理當是多數人最嚮往遷入的城市。就此來看，購屋糾紛發生機率與受注目程度顯然最高。而根據北市地政局資料，民國九十五年到一百年間購屋，糾紛累計超過一千八百件，而當中又以「隱瞞重要資訊」、「終止委售或買賣契約」及「房屋漏水」等三項為大宗。

業者應主動充分揭露

身為相關事務主管機關，台北市地政局長陳錫禎認為，一般民眾相關知識不足，當然是原因之一；不過台灣房市長期處在資訊不透明及不對等的狀態，因此陳局長仍認為，業者仍有義務主動、充分揭露相關重要資訊，不能因為急於促成交易，而無意或刻意忽略之。

當然，自今年八月開始的實價登錄新制，也是間接降低購屋糾紛發生機率的重點，地政局已列為未來重點工作項目，並考慮另行架設網站，分攤十月中開始開放外界查詢的內政部查價網站流量。此外，北市地政局還推出『健全不動產方案』，內容主要有以下三大方向。

首先，還是對業者進行積極查核。陳局長表示，不動產經紀業者是否符合執業規範，確認無廣告不實，未給予定型化契約或法定審閱期等情況，都是持續主動稽查的項目，第二項則是建構仲裁調解機制，提供消費者直接循法律途徑(直接提起訴訟)，或求助官方、民間團體(各縣市消費者服務中心或消基會)外，另一個排解相關爭議的管道。

教育宣導最積極有效

上述兩項，第一項是事前防弊，第二項是事後亡羊補牢；相較之下，協助民眾充實基本知識，也就是從教育宣導著手，其實仍是最積極、有效的作法，而這又可分為(北市地政)局內與對民眾兩部分。

內部方面，(地政局)同仁的講習活動大約每三季辦理一次，對外部份則是在各社區大學興辦相關課程，另更透過電台節目對民眾做相關宣導。北市地政局同時發行《台北市不動產交易安全手冊》，教育民眾自我保障購屋權益的重要性。

陳局長提醒，買賣房屋要秉持三方向：找對人、確認物及詳細事。要找對的不動產經紀業者及對的人簽約(私契)，簽約前要釐清物件產權，更別忘了一定要現場履勘。確定購買、簽約前，應主動主張詳閱定型化契約、保障契約審閱期，及提供不動產說明書等，事前也一定要做足功課，那就是熟悉欲購房屋周邊行情及自我評估財務狀況等。如此一來，就能順利買到符合需求的房子，避免不必要的糾紛產生。

【文/住展雜誌】房仲人員各個能說善道，但有的時候，房仲的話太多，會給自己惹上麻煩，實價登錄後，有房仲向媒體透露台北市某豪宅交易案的詳細資訊，涉及無故洩露客戶秘密，內政部揚言開罰，即為一例；有的時候，房仲的話有所保留，同樣會出問題，房仲在銷售房屋時，如對房地產的現況隱瞞重要資訊，會被法院判賠；房仲人員在「說」與「不說」之間，分寸應該如何拿捏？

在房屋交易市場上，房仲扮演的角色非常重要，可以幫助消費者節省很多買房子的時間和程序，大多數的房仲人員都是正派經營，但業者難免良莠不齊，為了避免發生糾紛，法律上特別對房仲課以法定義務。

房仲的法定義務，簡單地說，可以分為「說」與「不說」二種，前者是指房仲應向委託人據實報告銷售狀況，不得隱瞞或為不實之報告，以及根據「不動產說明書」應向買方詳細解說房地產的現況；後者是指房仲人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，負有保密義務，不得無故洩漏。

房仲的法定義務

民眾與房屋仲介簽的「委託房仲銷售契約」，法律性質上為「居間」的一種，依據民法「居間」的規定，房屋仲介人員關於訂約事項，應就其所知據實報告各當事人。「不動產經紀業管理條例」第二三條也明文規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說 。

向客戶詳細解說，這是房仲「說」的法定義務，但不少的房仲卻沒有做到。根據內政部的房地產消費糾紛統計，所有房地產消費糾紛中，以房仲業者隱瞞重要資訊佔大宗。如果房仲業者沒有向委託人據實告知屋況，使委託人蒙受損失，不但不能向委託人請求報酬及費用，如造成消費者損害，還要負賠償責任。

目前司法實務上都採這種見解。認為房屋仲介公司替民眾媒介不動產之買賣，雙方成立民法上之「居間」法律關係，「居間」成功時，房仲可以收取服務報酬，倘若房仲違反其對於委託人之義務，就不得向委託人請求報酬及費用。

不得隱瞞重要資訊

在台北市不動產仲介經紀商業同業公會的官網上，列出很多房仲人員隱瞞重要資訊的具體案例，包括：隱瞞兇宅資訊、隱瞞買賣土地為斷層帶且曾有地層傾斜情事、帶看房屋時未告知增建部分為違建、未告知法定空地為既成巷道、未事先告知房屋佔用鄰地、未告知房屋地面起伏落差過大之瑕疵、未告知該屋頂樓有多座基地臺、隱瞞房子曾被公告為危險建物、隱瞞房屋有漏水情形等等。這些案例都可供房仲人員參考並引以為戒。

在房仲人員的「不說」方面，「不動產經紀業管理條例」第二五條規定，經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏 。這項規定目的在防止房仲人員大嘴巴，任意將別人的隱私隨便外洩。但過去很少有房仲遵守此一條文，而主管機關也很少引用此一條文來處罰房仲。使得大家很容易忽略了房仲還有保密的義務。

實價登錄上路後，消費者及媒體都很注意房價的變化，有媒體報導台北市信義區某豪宅交易案件，報導中不只披露房屋交易價格、屋齡和車位數量，連買賣雙方身分也略有描述。很明顯這是房仲洩漏的。這一次，主管機關內政部不再視而不見，內政部地政司表示，業者須遵守營業秘密，不動產交易經紀人不得無故洩露客戶秘密，違反者可處申誡處分。

禁止洩漏客戶隱私

內政部地政司指出，地方縣市政府如果查證房仲業者或仲介人員洩露客戶的房地產交易資訊，可予以開罰，地政司呼籲仲介業者不要觸法。

實價登錄是內政部的重點工作，包括「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」以及「地政士法」等「地政三法」，均明定實價登錄資料涉及個人資料部分不得對外提供。內政部公佈實價登錄資訊時，對於成交案件門牌亦以區段化方式處理，就是要避免登錄者的隱私外洩。現在房仲介業者卻無故洩漏客戶購置房地產價格等相關資訊，豈不是故意跟官方過不去。

房仲人員違反法律規定的「不說」義務，「不動產經紀業管理條例」的處罰很輕，只處申誡處分，對房仲來說，記個申誡沒什麼大不了的，嚇阻效果顯然不夠，如果真的要業者不得無故洩露客戶秘密，罰責上似乎應該再加重，才會有效果。

【文/住展雜誌】實價登錄制度八月開始實施，加上一○二年是公告地價的調整年，財政部已發函要求各縣市首長調整公告現值以增加財源，從明年起，持有房屋的民眾需繳納的稅負將會愈來愈重，預期未來民眾繳納的房屋持有稅（地價稅、房屋稅等），及交易稅（土增稅、財產交易所得稅等），將從原本的「微感」變成「相當有感」。

今年地價稅從十一月一日起開徵，為期一個月，只要名下有不動產，不論是土地或房屋、車位，都必須繳納稅費，全國共有七五一萬戶接到地價稅單，開徵總稅額達六二二億元，比去年多了七億元，成長幅度增加一‧一六％並不大，但明年度開始，政府將會大幅度調升公告現值、公告地價及房屋評定現值，民眾的稅負一定會加重。

稅法規定，地方政府每三年須調整一次公告地價，作為課徵地價稅的稅基，上次調整是在民國九十九年，明年正逢公告地價三年一調的調整年。過去因為土地公告現值調整幅度小，公告地價增幅有限，地價稅收僅微幅上升，但今年八月實價登錄上路後，一切就都不一樣了。

拉近與市價的差距

當初立法院審查實價登錄時，政府保證「實價登錄」不會做為「實價課稅」的基礎。沒想到政府卻利用實價登錄的資料，做為調高公告現值的依據，進而讓地價稅等稅負增加。表面上，政府並沒有實價課稅，但實質上，民眾還是嚐到加稅的苦果。

地價稅是持有稅，不是交易稅，本來就不適合實價課稅，但過去官方因缺乏實際成交行情的資料，導致公告現值、公告地價及房屋評定現值和市價落差很大，實價登錄後，官方有了實際的成交資料，當然會設法拉近公告現值與市價的差距。

內政部已經公開宣佈，在民國一○四年要將公告現值調整至市價九成，連帶地公告地價及房屋評定現值也會調高，地方政府明年會將實價登錄取得的實價資料列為調整公告現值、地段率及公告地價的主要依據。明年土地公告現值，全國平均調幅將從今年約市價的八十三％調高至八十五％，預計後年會調高至九○％。

地價稅是依據公告地價來課徵，公告地價調高，地價稅當然也會跟著調高，影響相當大。

解決地方財政困難

民眾稅負將會大幅度增加的另一原因，是要解決地方政府財政困難問題。財劃法修法通過後，地方政府獲得的統籌分配款可望再增加四三八億元，但各縣市政府還是紛紛喊窮，財政部長張盛和在立院答詢時表示，他已發函要求各縣市首長，應調整公告現值以增加財源，因此明年起，民眾的房屋稅和地價稅將會增加。

張盛和雖然強調「五都升格後，地段率的調整是合理化的事，並非對民眾加稅」，不過，沒有人會相信他所說的「並非加稅」這句話。因為公告現值、公告地價及房屋評定現值都和不動產稅有直接聯結，這些公告的價格大幅調漲，代表契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土增稅、財產交易所得稅等都會隨之大幅提高，形同變相的「全面加稅」。

國內住宅自有率高達八成，要繳地價稅的民眾全國共有七五一萬戶，政府拉高公告地價和公告現值，民眾繳納的房屋持有稅及交易稅大幅增加，將會直接影響近八○○萬戶民眾的生活，而且很多民眾長期持有房子居住，根本沒有買賣行為，只因政府擴大稅基作法，就要荷包大失血，對他們並不公平。

一邊打房一邊加稅

其實，現行房屋稅和地價稅，應該沒有往上調整的必要，因為政府目前實施「打房」政策，希望把房價打下來，但是政府又大幅度調升公告現值、公告地價及房屋評定現值，這會增加土地房屋的地價稅及房屋稅，使持有房屋或土地的成本提高，地價上揚，連帶也讓房價水漲船高。政府一方面打房，想要降低房價，一方面卻提高稅負，讓房價因持有成本增加而上漲，這是很矛盾的事。

而且很多的弱勢團體租用國有房地作為辦公活動場所，租金是以公告地價的五％來計算，現在地價稅要調漲，他們要繳的租金也隨著提高，勢必讓這些弱勢團體吃不消。

油電雙漲已使通膨壓力大增，造成民怨四起，政府現在應該做的是帶頭抗漲，如果土地公告現值、公告地價能夠「凍漲」，將可大幅減輕建商的成本，也有利於和緩房價上揚。面對全球經濟不景氣，政府如果讓民眾稅負大幅度增加，只會製造出更多的問題。