【文/住展雜誌】房價居高不下，讓很多想購屋的人「望屋興歎」，房市現在處於一種讓人困惑的局面；一方面，房貸利率處於歷史低檔，購屋的利息負擔不會太重，正適合購屋，但另一方面，經濟復甦的力道緩慢，讓購屋計畫面臨比以往都還要大的風險。許多人到現在仍遲遲無法決定，到底買房子好，還是租房子好？

過去受到「有土斯有財」的傳統觀念影響，台灣大多數民眾以購屋為優先，租房子幾乎都是不得已情況下的選擇，使得台灣有高達八成以上之房屋自有率。但現在大環境不一樣了，買房子不像以前，可以放著慢慢等升值，現在國內外的經濟情勢並不穩定，馬政府又常用政策干擾房市的正常運作，此時購屋的人必須承擔不少潛在的風險。

但租房子呢，有不少的民眾不堪高房價負荷的壓力，寧願租屋當個無殼蝸牛，也不願一輩子做屋奴。表面上看，租屋要容易多了。租屋者只要準時繳付房租，其他關於房子的大小事，幾乎都用不著太操心。不過，租屋怎麼說都是寄人籬下，受到房東的限制也不少，諸如能不能飼養寵物，或是把房間的門或牆漆上新顏色，都要看房東的臉色，有些房東經常調漲租金，且隨時可能收回房子不再續租，租屋者還要時常面對搬家的辛苦，如果租不到合適的房子那就更慘。

購屋前做好財務評估

相較之下，買房子似乎比租房子好，買房子雖然所費不貲，但比起繳房租的一去不回，至少還能享有低利貸款的好處，而且每月繳的貸款也是投資在自己的身上。但在購屋前，一定要做好財務評估，到底是租屋，還是買屋，對自身財務狀況相對划算。

每月的房租金額、房價、房貸利率、房屋稅、屋主所需負擔的住宅維護費等費用，以及是否能取得對自己較為有利的貸款方案，另外，還得考慮工作的穩定度，能不能承擔每個月都得繳付房貸的長期壓力，這些都是評估的重點，能幫助消費者決定買屋還是租屋。

租屋好還是買屋好？首先考量的是成本的負擔。買房子，需要準備的款項分為兩個部份，一是頭期款和自備款，依據購買的建案類型，有不同的比例，預售屋約是總價的10-15%左右，新成屋則約在20-25%左右，中古屋則依照不同的條件而定，主要受到貸款成數影響，可貸款的成數越高，需要的自備款項就越少。二是貸款，必須先估算每月能夠負擔的房貸支出，一般來說，最好不要超過每月收入的三成。如果手中沒有足夠的自備款，當然只好暫時先租屋。

房貸不超過收入三成

現在大台北地區的房價動輒一坪四十萬元，以三十坪房子計算，房價就要一二○○萬元，通常可貸到七成房貸八四○萬，那麼自備款要三六○萬元。目前央行公布的一年期存款利率是1.36%，購屋貸款利率約為2.2%。若以二○年的本利攤還，每一○○萬元的每月房貸利息要五千多元，若是租的話，大約每坪六百至八百元的租金水準，房租每月二萬四千元左右，押金三個月。

購屋與租屋應該如何抉擇，舉例試算如下：租屋的每年成本為：租金(2.4萬元×12)＋押金利息損失((2.4萬元×3×1.36%)=二十八萬八九七九元。購屋的每年成本為：八四○萬的房貸，前三年只付利息不付本金，每月約一五○○○元，寬限期後每月支付本利約五萬元，二○年房貸期滿共要繳一○七四萬多元，平均每年約五十三萬元，加上自備款三六○萬元無法定存的利息損失，看起來租屋比購屋的成本要低，租屋似乎比較划算。

低利時代購屋較划算

不過，房貸本利清償是以二○年的平均數來計算，如果考量物價的上漲因素，若再善加利用首次購屋優惠貸款或政策性優惠貸款，可能每月貸款支出僅比房租略高些，而且房租可能會每年調整，加上房貸與房租所得稅扣除額不同，依目前所得稅法規定，自用房貸利息年扣除額三○萬元，而房租扣除額僅十二萬元。若考慮所得稅因素後，購屋有可能反而比租屋划算。

如果手中儲蓄實在有限，無法負擔較高額的自備款，可以考慮買付款較輕鬆的預售屋，依房屋興建期間按時分攤支付，可讓不少手邊資金不多的人也能提早一圓購屋夢想。

美國推出QE3資金寬鬆政策後，很多國家如印度、韓國、巴西等相繼降息，當利率愈低，購屋的成本就愈低，購屋會相對划算。這幾年房市買氣陷於低迷，房價不再飆漲，甚至有些地區還跌了不少，加上政府的低利房貸優惠，使得民眾的購屋成本較過去降低許多。相對的，租金水準在這幾年仍維持平盤，並沒有調降，兩相比較，買屋還是比較划算的。而且長遠來說，購屋還具有保值增值效益。

【文/住展雜誌】為了吸引廣大購屋族的目光，每年房地產業所投入的廣告預算，向來是百業中的翹楚，豐沛的預算驅使廣告創意不斷翻陳出新；究竟花招百出的廣告葫蘆裡賣什麼藥？廣告圖文裡又暗藏著什麼玄機呢？

無論廣告在影音傳媒或平面媒體刊登，一件建案的廣告，通常包含圖像、文字或配音等內容；當然，廣告裡所提到的任何素材，大多經過包裝和美化，以突顯房子內外在的優勢。以行銷的角度而言，廣告內容側重在產品的優點是無可厚非，但在廣告精美的呈現之下，消費者卻容易被圖文誤導，甚至看錯地點買錯房，所以要如何看懂廣告內容，分辨箇中玄虛，就顯得至關重要。

案名與產品關聯性

建案廣告最重要的東西，當然就是建案名稱，簡稱為『案名』，例如「宏盛帝寶」、「元大一品苑」。或許您會認為，案名前有冠上推案建商名稱，就是該建商蓋的房子，但事實上並不一定。

在實務上，有些建商會把建築工程交由關係企業、子公司承造，或者委託其他營造公司，而非自行建造；那麼，工程外包是否代表品質相對沒保證呢？這倒也不盡然。倘若受委託的營造公司名聲卓著，反會成為建案的賣點，例如「達麗宮廷」，推案建商為達麗建設，而其營造工程乃委託達欣工程，且把達欣工程的營造品質當作主打。

其次，多數消費者對建案的第一印象，往往是建構在『案名』之上，所以業者絞盡腦汁，就是想取一個能夠吸引消費者的建案名稱。然『案名』時常給予消費者一種『美麗的錯覺』，例如「信義××」、「台大××」，而事實上，房子卻不一定在信義區內或台大附近。

案名與房子本身條件並無百分之百的絕對關係，不過建案名稱通常與建案的規劃特色有存在某些關聯，消費者可從案名判斷出一二，比如案名中有「鎮」、「城」等字眼者，戶數可能較多；案名有「城堡」或歐系名稱者，建築外觀常是華麗的石雕外飾；至於案名走日系風，那麼建案的特點可能就是日本建築技術。

有趣的是，若建案命名走北美風，案名裡有「比佛利」、「紐約」、「好萊塢」、「華盛頓」字眼或諧音，則名稱和產品內容的關聯反而微乎其微；業者只是援用一個國人較為熟知的北美地名（多數為美國地名），讓建案名稱容易烙印在消費者心中。

不可忽視的比例尺

為了爭取購屋族的大餅，除了取一個響噹噹的案名，當然也要有亮眼的圖像才行。不過在看廣告圖像之前，您必須弄懂幾件事情：那就是比例尺、圖像真實性與平面配置圖之內容。

首先是圖像真實性。就『廣告』這種行銷手段而言，泰半以美化策略作為主軸，各行各業如此，房地產亦然，所以建案外觀、周邊環境圖片美化、合成或使用示意圖，是常見的方式之一；而在廣告版面下方，業者多會標示『合成示意』等文字，以表達圖像非房屋周邊實景，這是消費者務必暸解的。

另一種房地產常見的廣告手法，則是以街貌地圖的方式，秀出建案周邊區域的環境地圖，小則幾個街廓，大則可跨縣市。此類圖像能讓消費者快速得知附近環境，甚至是未來的區域發展，唯需留意的是，地圖可能會拉近優質設施的距離，同時縮小嫌惡設施的面積大小，甚至是直接去除；面對上述比例尺失真或『隱惡揚善』的模式，最好的應對態度，還是到現場周遭走一圈吧！

在平面廣告中，『平面配置圖』偶爾會登場當配角，但在廣告傳單裡，平面配置圖卻是常見的廣告內容之一。消費者在看配置圖時，不少人只是走馬看花，或是著重在格局規劃上，卻忽略更重要的『空間比例』，所以在交屋時，也許會發現成品與預期中差很大，那就令人扼腕了。

平常看似不重要的廣告，若其中夾帶著平面配置圖或社區規劃圖，若購屋者在交屋時，發現與原廣告內容相差得太離譜，或根本完全不一樣，消費者可是能藉此作為訴訟有力的證據。如此說來，聰明的讀者一定能掌握廣告內容的重要性了吧？

有玄機的使用分區

或許您認為，房子買下來就可以當作住宅住是天經地義的事，那可就大錯特錯了。簡單來說，據我國都市《都市計畫法》第三章『土地使用分區管制』裡規定，在不同使用分區、地目上所蓋的建築物，都有使用限制，但其中有部份使用分區與地目地上的建物，是不能作為『一般住宅』所使用；倘若違法作為住宅使用，最重會遭到拆除的命運。

使用分區雖攸關消費者權益，但消費者從銷售方所獲得的相關資訊，可能寥寥無幾，甚至毫無所悉，但這個重要資訊，卻能在廣告內容中窺得端倪。

就常規而言，使用分區通常會註明在廣告頁面下方，而能興建成一般住宅的，大略僅有住宅區與部份商業區（特定專用區除外）；唯部份建案並未在廣告中標明使用分區，而是改註明『登記用途』，若您看到登記用途不是『住宅』，而是其他類別，例如辦公室、倉庫、工廠等字眼，就應該提高警覺，向業者詢問清楚。

建設訴求的真實性

曾經有一個消費者向代銷業者提出訴訟，他表示業者在廣告裡曾提到一項重大交通建設會在某年前完工啟用，且銷售人員也曾親口轉述，但最終建設支票卻落空，該名消費者不僅要求解約，並指控業者涉及詐欺。

法官在審理之後，終判業者無罪定讞；法官認為，業者所說的建設內容，乃是根據地方政府所發佈之新聞稿內容，或是官方人員曾親口談及而來，業者只是引用作為銷售手段，非蓄意詐欺消費者；而工程延期，問題根源在於官方，亦不在業者本身，故判決消費者敗訴。

這個判例告訴我們，任何官方所開出的建設支票，最終決定權仍在政府身上，非業者說了算，而廣告所引述之建設內容是否能夠成真，消費者必須自有定見，切莫隨廣告文案起舞。

從另一個層面來說，官方所發佈的新聞稿，若談及建設時程，往往會使用『預計』某時動工或完工，而業者在轉述時，為了避免觸犯法規，大多數也會寫明『預計』二字，唯消費者容易忽略廣告中的遣詞用字，以致於產生錯判。

文案的敘述與解讀

如上所述，文案的敘述與解讀不同，常導致買賣雙方產生糾紛，所以消費者看廣告，看不看得懂就十分重要。以下姑且舉三個常見的文案敘述，為您解釋其中奧妙。

第一，文案訴求從某處到某處『只要×分鐘』，或者『×××公尺』，相信不少讀者看到相關文字時心中早有主見：『這一定是瞎掰的』，但筆者要告訴您，這種想法並不正確。所謂法網恢恢，疏而不漏，業者自然不願碰觸『不實廣告』的底線，所以文案訴求都有依據；那麼，為何業者宣稱『只要六分鐘』，消費者自己走一趟卻至少十幾分鐘起跳呢？

原因在於，部份業者所號稱的交通時間，乃是忽略壅塞等其他變因，而選擇在『高時速、道路順暢無阻』的條件下所試算，唯文案中對試算條件隻字未提；所以說文案所敘雖有所本，但卻與消費者的實際感受截然不同。

第二，廣告文案若宣稱建案與某定點間『只要×××公尺』，有時指的是兩個地點之間的『直線距離』，而不是道路路程距離。打個比方說，兩個山頭間距離五百公尺，但兩個山頭間可能沒有路，或者爬到另一個山頭要花上一個小時，但文案則選擇忽略其中障礙，轉而強調其距離的優勢。

第三，建案標榜『面綠帶』，已是現在常見的廣告內容之一；當然，如果建案位在綠帶第一排，文案敘述當然可靠，但若不是，是否涉及廣告不實呢？事實上，只要建案的高樓層，或某個戶別可看到綠帶，就不違背『面綠帶』的訴求。

你買廣告戶划算嗎

綜觀坊間任何廣告，特價商品總是特別吸引人，而建案的特價商品，就被稱為『廣告戶』，當然也會在廣告中強打特打來提升人氣。若您想買廣告戶，首先要注意的當然是價格；打個比方說，在價格欄位中寫『一千萬』，或是『一千萬起』，多一個『起』字，價格可能又會差個幾十萬以上，消費者務必看清楚、問明白。

在廣告戶低價的背後，有部份建案會設定一些購買門檻，只是字體往往寫得甚小，易被消費者忽略，因此易產生糾紛。

從實務面上來說，雖然廣告戶價位較低，總是十分搶手，但消費者必須明白，廣告戶價格之所以低，是因為廣告戶往往是條件較差的戶別，價格在同社區中，本來就屬於相對較低者，因此買廣告戶是否真的有賺到，就是見仁見智了。

親自看建案最實際

在林林總總的廣告中，大多會標示一句話：『僅供參考』。平心而論，廣告旨在行銷推廣，其內容既屬參考性質，消費者就必須睜大眼睛，具備明思審辨的能力，思考產品內容是否適合自己的需求，以免『誤踩地雷』。

花俏廣告在激起購買慾的同時，也應該理性地到建案多看幾趟，順便熟悉周邊環境。倘若房子與廣告內容差距過大，就應該重新再作評估；但如果廣告內容的確為真，就不妨大膽買進，給自己一個住好房子的機會，才能做到聰明購屋、快樂生活的理想。

【文/住展雜誌】開放雙北市五百坪以內土地標售，及奢侈稅有條件退場，被認為是政府打房政策的鬆綁。在打房與不打房之間，財政部拋出的房市議題，已成為輿論與民眾關切的焦點。

財政部長張盛和，八月拋出房市政策風向球，研擬台北市和新北市五百坪以下國有地禁止標售令是否解禁，及奢侈稅是否有條件退場二大議題，立即引發正反意見激烈的爭論。為廣聽地產業界的聲音，國有財產局更破例發文台北市與新北市不動產相關公會團體，除了詢問各公會團體的意見外，也評估兩年前禁售政策對房價的影響。

目前外界最關切的是，開放土地標售與房價走升是否有關聯，及奢侈稅因成效不彰，打算退場與否。為深入了解二大議題正反兩面的看法，本刊特別採訪了多位產業界及人民團體代表，於下是相關議題的採訪報導。

有條件標售國有地

對於雙北市擬開放五百坪以下國有地標售，遠雄企業團董事長趙藤雄大聲的喊出，這樣做就對了，增加土地供給，才會發揮抑制地價飆漲的功效。趙藤雄說，早先政策為了控制土地價格而禁止出售五百坪以下的國有土地，結果反而讓土地價格飆得更高，現在政府研議增加土地供給，可望對雙北市地價發揮平抑作用。

趙藤雄認為，國有畸零地如果合併後可以有更好的利用，卻限制不賣，實在說不過去。有些地形畸形的土地，國產局無法開發，但卻可提供鄰地申請整併開發。他說，像是都更地、畸零地都需要優先處理，如果一塊地，不適合設定地上權、又不能賣，閒置也不去管理，反變成破壞都市景觀的毒瘤。

應該多蓋公園

中華民國建築師公會全聯會理事長練福星表示，基於『社會正義』，公會反對解禁政策。練福星說，若從都市規劃發展的美感，或整體、長遠、公益的角度來看，建築師公會對標售較持保留態度，假使要開放國有地標售，也應該是有條件開放。

他指出，國有土地一旦標售，將會炒高房價地價，並不恰當，應做一些限制，而且國有地並非只有標售的處理方法，應該可以多元利用。他舉例，如果以社會公益觀點出發，都市裡很缺乏公園綠地，應將中、小型國有地規劃成公園，或民間都更時卡到國有地，也可以共同開發方式辦理，再分回當成社會或合宜住宅，不是更好嗎？

優比酷策略行銷公司總經理謝振維批評，有些學者「連檢討都不行，國家怎麼進步？」他說，國有地標售解禁反對聲浪雖不斷，但政策檢討不等於全面開放，一切都還在研議中，學者動輒說是『賤賣國土』，反對的論點不切實際，事實是禁售國有地，房價也沒看到下跌。

謝振維指出，若以標地賣地方法籌措財源，絕非長久之計，基於土地是全民資產，必須被永續經營，因此合理的處置應是如何活化土地資產、檢討財劃法。對於如何妥善利用國有地？謝振維說，從基本供需來看，國有地若不標售，土地供給減少，價格反而更加上揚，但標售應該是有條件且有配套政策才放行，否則又會像奢侈稅與課證所稅一樣，搞得『全民皆輸』！

標地等於變賣求現

反貧困聯盟召集人簡錫認為，值此房地價高漲之時，政府是否應釋出都會區土地？還是應讓房市適當冷卻？至少，別成為房價飆漲的幫凶吧。簡錫說，據統計，過去十年，北市的國有地售出六千多筆，共六十一萬多平方公尺，相當於二．四座大安森林公園，若善加利用，可蓋出二十六座美術館、一百八十多座運動中心，及一萬餘戶社會住宅。不過簡錫指出，這些國有地賣出後，大多由開發商興建豪宅或繼續養地，與你我似乎沒什麼關連。

簡錫痛陳，賣地美其名為活化利用，但實質上就是變賣求現。他說，國有地一旦售出就買不回來，國有地具公益性質，只有長期保有，才是關鍵。政府應以多元方式開發，例如出租、委託、合作或信託、設定地上權，及參與都市更新等方式，提升土地的利用價值。如只是任由國家的土地漸漸變賣而變成私有豪宅，怎對後代子孫交代。

讓奢侈稅適時退場

奢侈稅的目的是要穩定市場及抑制投機炒作，主要是針對持有未滿二年的不動產交易課稅，現在第一輪未滿二年的都還沒課完，因此，將在明年實施屆滿二年後，視實價登錄的情形，以及市場是不是平穩等條件而定。財政部官員說，如果奢侈稅已經達到原始課徵目的，並不是不能考慮退場的。

對於財政部有意在房市穩定後，考慮奢侈稅有條件退場。遠雄企業團董事長趙藤雄表示非常贊成。他指出，當時課徵奢侈稅時，預想可課到一百五十億元，結果實際只有三十幾億元，相差甚遠，但重要的是，奢侈稅將富人趕出市場，富人不敢在台灣消費，中產階段要如何替富人賺錢，如何保有工作機會？

趙藤雄說，他當年從小規模營建開始做起，也是賺富人的錢才逐漸讓公司穩定獲利、成長，增加員工的工作機會，他贊成財政部將奢侈稅退場，最好未來再考慮證所稅也能退場，讓市場恢復自由經濟。

建築師公會全聯會練福星理事長表示，奢侈稅實施一年來，房市反而量縮價揚，量縮導致奢侈稅課徵不如預期，地方稅收不增反減，地方建設也跟著縮手；現在既然實價登錄上路，政府應好好思考，讓奢侈稅適時退場，要保住全年GDP二%的成長率，就應停止打壓房地產。

練福星認為，奢侈稅是在正常稅制難以課到房屋短期買賣增值稅的情形下產生，未來稅制改革勢必要涵蓋足以課到房屋短期買賣增值稅，以抑制投機買賣，奢侈稅才有退場的空間；此外，明年六月奢侈稅屆滿二年將檢討成效，房市量價變化值得觀察，屆時再來檢討奢侈稅的退場機制較客觀。

政府不負責任的做法

對於奢侈稅是否有條件退場，簡錫召集人則認為，奢侈稅是政府面對大選將屆，為緩解高房價民怨所提出的應急措施，目的是要抑制房地產短期投機炒作；但矛盾的是，卻又假設實施後仍有大量短期交易而可取得百億租稅收入。對此，他的看法是，抑制房地產短期投機炒作方式是否有效？力度是否足夠？而不是浪擲精力在課稅收入、用途等等這類假議題上。

簡錫說，投資客炒作房價，剝奪青年和中下階層居住權。政府雖以奢侈稅嚇阻炒房投機客，但高房價問題已久，他主張課徵資本利得稅，以每筆交易實際交易價格獲利課稅，才符合漲價歸公的精神，也才能杜絕炒作。此外，他建議，包括農地、農舍也應列為課徵對象，且持有期間應延長為三年，而鑑於奢侈稅對於打擊炒作、平抑房價之必要，奢侈稅當然不能立法後，在還沒打到房價，也沒課到稅下，就說要『有條件的退場』，這是不負責任政府的作法。

簡錫還說，外界一直有個說法，就是中南部房價上不來，是受奢侈稅影響，這時出現奢侈稅分區課徵的聲音，應該是要安撫中南部建商。不過，中部房價上不來的問題出在供過於求，高雄的房市成交量原本就不大，分區課徵奢侈稅無法對症下藥，更何況會帶來另一個租稅不公。

中南部排除奢侈稅

優比酷策略行銷公司總經理謝振維說，財政部實施課徵奢侈稅以來，不僅讓房屋交易量萎縮，買房動作觀望，連帶屬於地方政府收入的土地增值稅及契稅，也較去年同期大幅短收。

謝振維認為，開徵奢侈稅沒有達到預期效果，雖然房屋移轉速率衰退，卻沒有讓房價下跌，反而讓五都房價都上漲，他建議奢侈稅有必要重新檢視，請中央評估停徵奢侈稅的可能性。

以土地增值稅及契稅來說，這兩種稅原本是地方政府的重要財政來源，然奢侈稅從去年六月實施至今年以來，台中市與高雄市的土增稅及契稅都大幅減少，對市政影響不小，謝振維建議中央，將中部及南部排除針對土地房屋交易課徵奢侈稅。

對於如何妥善利用國有地，一直有兩派意見；主張應繼續標售國有地者，以基本供需來看，國有地若不標售，土地供給減少，價格反而更加上揚，另一派則主張土地是稀有資源，政府不應任意標售、賤賣國土。雖正反立論各有基礎，不過國有地標售深受各界矚目；再者，政府掌握的都會區土地屬稀有財，多能以高價標出。所以不可否認的是，國有地標售有著帶動漲、領頭羊的作用，具備指標性與影響力。值此國民所得為『保二』圖存的此時此刻，政府是否應釋出都會區土地，並讓奢侈稅退場？事關全民的福祉，全民都在看未來的發展。

【文/住展雜誌】二○一二年九月，繼歐洲直接買債計畫（OMT）後，美國終於推出了第三次的量化寬鬆（QE3）政策，Fed主席柏南克宣佈要持續大量收購「房地產」次貸債券，並維持零利率到二○一五年，直到「房價」有起色為止。

美國為了自身經濟利益推出QE3政策後，台灣卻仍採取了相反的政策─打房、抽銀根、升利率，兩種完全相反的政策會產生什麼不一樣的影響和機會呢？以下四個重要趨勢是所有投資人應當要了解的。

１大量印鈔 難創造就業

在世界上許多國家裡，失業率不斷昇高，美國政府原先以為透過大量印鈔票，企業就有機會借入資金，進而創造就業機會，然後就可以降低失業率，但由QE2的經驗，這種假設顯然失敗了，失業率還是維持在百分之八以上。

為什麼會失敗呢？因為大量擁入市場的錢並沒有流到企業，那麼錢跑到那裡去了呢？

一方面是由於國際性的經濟不景氣，於是造成大多數產業的表現都不好，在經濟前景不好的情況下，企業對於擴廠、增加產能的決策，就會比較保守！同時，傳統上如果想要增加投資，常只能拿房地產去貸款，但受到打房政策的刁難，常無法如願借到錢。

另一方面，是隨著經濟環境變糟，銀行基於本身風險的考慮，會隨便借錢給企業嗎？即使利息再低機會都不大！不但不會增加貸款，反而還會持續緊縮放款，這就產生一種極為矛盾的現象；為了減少失業，必須支持企業，可是銀行卻不願意借錢給企業，企業就無法創造就業機會！而失業率高，人民消費能力就更差，經濟就更不會好，銀行就更加不會借錢給企業，經濟就必然會落入惡性循環之中！

這種因金融體系保守與守舊的傳統思維，所造成的雙輸現象，不只在台灣如此，美國、日本、歐洲幾乎也都碰到了相同的問題，這也是QE2無法達到創造就業機會的重要原因。

銀行不借錢給企業，那麼多的錢跑到那裡去了呢？只有二個去路：一是放到風險低、能創造利潤的地方，以世界性的角度觀察，房地產當然是首選，所以錢自然就流向安全性較高的房地產，遂造成世界上許多國家的房地產價格有極大的漲幅，房地產價格的上漲自然伴隨著一些人們所不喜歡見到的情況，例如年輕人愈來愈買不起房、有屋和無屋人的財富差距愈來愈大、擔心房價泡沫增加銀行的風險…

有些國家政府就推出了打房措施，希望阻止資金流入房地產，於是造成本來可以創造就業、可以減低金融風險、可以提振經濟的火車頭產業；房地產業，卻因為非經濟因素而不得不放棄！

唯一安全的資金去路沒有了，資金要流到什麼地方呢？只好由銀行或是金融保險公司自己操作，大量的資金於是流到股票、貴金屬、外匯、大宗物資和原油的期貨，甚至金融衍生性商品的市場，這些錢成為國際熱錢，它們流到那裡，那裡的商品市場價格就會被炒翻天，當他們撤離時價格就崩盤。

可笑的是在「股票市場是國家櫥窗」的錯誤觀念下，許多小國家當股票市場跌了，政府還常會透過護盤的方式，避免指數太難看，這就幫助了國際性資金可以從容炒作。

這種寧願給外國資金「投機」賺錢，卻不願讓本國人「投資」獲利的決策模式，就導致了大量增加的資金，可以在全世界從容地進行「以錢賺錢」的行為，對任何一個國家的經濟成長和就業率的提昇幾無幫助！

２以錢賺錢 已成為主流

當了解了美國QE2的情況後，就可以知道在QE3之後，國際上只會更強化「以錢賺錢，才是正道」的潮流。我們要如何因應呢？如果還抱持傳統性「溫、良、恭、儉、讓」的道德標準去做經濟競爭和發展，就必然是一條死路！因為這種「傳統道德型」策略，已經不是目前世界的主流了，反而常會成為國家經濟競爭力快速喪失的重要原因，尤其是對小型國家！

可惜許多人還在迷戀台灣過去的製造業幻影，不知道那個時代不但早已消逝，而且不會復返了！台灣現在的情況是；土地貴了、人民懶了、賦稅重了、匯率高了、法律嚴了、環保意識抬頭了、資金保守了…，沒有一樣有利於製造業的發展，台灣年輕人的機會何在？台灣未來經濟發展的方向何在？

現在世界情勢是如果想要發展製造業，只有一個機會，就是比規模！規模愈大，成本才能愈低，競爭力才能愈強！以南韓為例，三星投資一個OLED廠，就可以投入超過十兆韓元的資金，現在台灣有那一家公司可以投入二六○○億元台幣去建造一個廠？那家銀行又會願意借錢給他去蓋廠呢？如果沒有，就代表製造業的機會已經消逝了！

大家想想，在蔣經國時代發展製造業的時候，是政府主導、政府徵地、政府建設、再由政府背書，要求銀行團聯貸給某些企業去蓋廠，然後再減稅、再貼補，這樣製造業才能有機會和世界競爭，現在的政府會做這些事嗎？現在的銀行團會配合嗎？如果條件沒有了，就不必再幻想，要務實的面對問題；以發展「製造業」創造就業、提振經濟的機會，在台灣已經沒有了。

務虛不務實 虛耗無機會

那台灣有什麼機會呢？台灣只是一個小海島，既無資源，又無靠山，絕對無法和大陸型國家或是資源型國家去硬碰硬的做製造業的競爭，只能靠創新、靠快速調整心態；必須將有限的資金全數投入在最能獲利的機會中！

但關鍵在我們能不能把傳統的道德觀念徹底去除？如果還不能接受「以錢賺錢，已是主流」的國際潮流，還要堅持「傳統道德型」策略，仍然堅持一步一腳印的發展製造業，就毫無機會了！

舉個例子，如果有一個人在賭場賭輸了，他只有二種選擇：一種是離開賭場永不再賭，回家靠努力工作，將債還清，但也同時失去了任何翻本的機會；另一種是再借一倍的錢，再去賭場一博，雖然有再輸的風險，但卻有翻本與贏回的機會！我們會採取那一種策略呢？「傳統道德型」一定會採行前者，因為那與「君子」的行徑較為一致，但卻無法務實的解決問題！

能夠解決問題的方法反而是後者，美國QE3就是採取了第二種作法，賭輸了再印鈔票來賭，輸了再印來賭，因為那是唯一可以翻本的機會！如果不賭了，美國的經濟就會陷入萬劫不復的境界；如果「房地產」價格不能大幅提昇，次貸風暴的損失就永遠無法彌補，所以美國採取了後者，守舊與保守的政府官員能接受嗎？

就經濟的角度而言，美國從次貸風暴開始就被華爾街的人賭輸了，欠了一屁股債，人民當然痛恨，官員也當然痛恨，但在痛恨之餘，他們的頭腦依然清楚，因為唯有再賭一把，才有翻本的機會，否則就會消失於國際競爭舞台！同樣地，那些「歐豬國家」們不也是如此？全世界痛恨完之後，如何呢？還不是要繼續同意他們印鈔票再賭一把？因為那是唯一的機會！

可是台灣的情況卻正好相反，從未賭輸，卻因昧於世界環境的變化，已逐漸失去了競爭舞台，可是從領導人到人民仍然迷戀在過去幾十年的黃金歲月中，而不知調整！台灣的經濟成長，已從亞洲四小龍之一，衰退到快成為亞洲最後一名時，仍無法覺醒，仍然堅持務「虛」的以道德掛帥，不斷地告訴我們的年輕人，不應該碰「金錢遊戲」要發展「實體經濟」、不應該去「借錢投資」、不應該去「炒房」、不應該去「炒股」…當這些老掉牙的觀念持續泛濫的時候，所有年輕人的未來也就跟著被葬送了。

事實是，在這種「傳統道德型」思維下，我們的年輕人已逐漸成為「台勞」、「台傭」，即使大學畢業，仍須遠渡海外，去做農場工人、去做礦工、去做屠夫，冒著極大的身體風險，去賺那一小時多不了幾百元的臨時工資，是誰應負責？誰應道歉呢？政客們還可以臉不紅氣不喘的說，年輕人可以到國外歷練一下是好的…

窮到只剩錢 卻不會用錢

如果我們的頭腦夠清楚，就可以知道台灣現在的情況是「窮到只剩錢」；外匯存底很多，卻只由少數人把持，而錢在未來是一定會貶值的！在這種情況下，如何提供年輕人機會？如何激發年輕人的熱情？方向只有一個；以錢激情！舉例而言，政府如果可以每年借給每一名年輕人一百萬元的貸款，讓他們可以去全世界投資，賺的錢政府分一半！相信所有年輕人的視野和機會都會大不相同。

我們常看到許多外國大學畢業生，以創投、私募基金或投資銀行代表身份來台，他們會受到什麼樣的待遇？住好的旅館，吃高級的大餐！同樣是年輕人，我們政府提供了什麼機會？去國外歷練並不是不好，重點是從那個階層切入和歷練？

３絕對保障 絕對的務虛

台灣只是一個小島，政府已建設了六、七十年，足夠了，已經不再需要花大錢做實體建設，台灣需要的是要讓年輕人有機會，能創造，而不是讓全部的人都以考公職、做教授、當醫生為第一志願，「過度保障」已是使台灣喪失競爭力的最重要因素。

台灣目前軍公教的保障與福利已是幾十年來最高的，已經高到可以如此不「務實」而可以「務虛」的坐談「公平、正義」。他們之中有些人很年輕就可以開始享受終身俸與百分之十八優利存款、有些人寒暑假不工作亦可支薪、有些人甚至退休後還可拿兩份薪水、有些人薪資甚至可以免稅…這些都是符合「公平」、「正義」的行為嗎？台灣有太多發表議論的人，躲在保障的大傘裡，卻可任意的批評對台灣經濟有真正貢獻的商人們，他們可以高談「反商」、「反富」的道德論調，卻不願正視至少超過百分之六十的稅收是由商人和富人們所繳納的事實！這種現象務實嗎？

他們有超額的福利和待遇並不是重點，重點是當他們受到如此多的保障時，卻脫離了社會、脫離了現實，因為他們不虞匱乏，卻忘了許多年輕人正處於匱乏的環境裡，他們還可以「道德」、「公平」、「正義」等名詞，阻礙社會進步與經濟發展，他們之中有些人因身份保障，而可以每天發表不準確的「預測」，連續十多年的錯誤而不被「問責」。

有些人幾乎不繳什麼稅，卻可以不斷地去打擊那些辛苦工作，繳稅金額十倍百倍於他們的企業家；有些人甚至可以為了自己住不進豪宅，而可以將「豪宅」污名化到是影響社會和諧的標的，並主張盲目的加以打擊…，這些都讓台灣一次次失去可以和世界競爭的商品，並減少了數以千、萬計的就業機會，這些都是因為過度保障而產生的「務虛症」，也是造成年輕人會變成台勞、台傭的重要原因。

４貧富差距 已是假議題

現在社會上還有許多人拿著「貧富差距」問題做文章，其實也是昧於對國際現勢的了解！以台灣為例，島內的貧富差距根本不是問題，台灣和其他國家的貧富差距才是問題！在目前的國際競爭情況下，富國的人民必然會是吃香喝辣，窮國的人民必然就會「做牛做馬」。

「貧富差距」現象早已從國內問題，變成國際問題！重點是台灣希望變成富國還是窮國？如果變成窮國，島內人民財富的差距有什麼意義呢？所謂「窮邦不居」，當國家窮了，有錢的人自然就會移民，法國和中國大陸，現在許多富人們不都開始移民了嗎？

相對地，如果台灣成為富國，人民之間財富有些差距，難道會是大問題嗎？美國、日本、新加坡、香港他們的貧富差距會比台灣小嗎？他們的社會有比較不安定嗎？

可嘆許多人還不斷地在島內貧富差距的題目上做文章，而忽略了真正問題在於如何使台灣富起來，不要成為國際上的窮國！

富國的辦法何在？他們不知道！於是只能用「柿子挑軟的吃」的方法，在島內張起「公平正義」的大旗，說是要拉近貧富差距，說是要推動社會主義！

全世界推動社會主義最成功最徹底的就是毛澤東，他可以讓十多億人在食、衣、住、行各方面都可以達到幾乎「平均」的地步，不就是社會主義的極限嗎？但有辦法維持嗎？那種一方面違反人性，一方面無法和世界接軌的做法，早已被世界潮流所淘汰！

如果我們可以永遠活在一個與世隔絕的「香格里拉」中，如果每個人都可以將人性中為己的積極性壓抑到最低，而將為人服務的道德感抬到最高，社會主義才有實現的一天，但這種情況可能出現嗎？出現後能長久嗎？

如果不能，求「均」就不會是現在的施政重點！因為「均貧」不是人民想要的，而先求「富」，再求「均」才是務實的方向，「貧賤國家百事哀！」唯有國家富了，社會改革才能有本錢、有基礎！

但目前整個社會充滿了反富反商的氛圍，國家如何能富？在這種氛圍下，只會讓富有的人一個個的移民，相反地，要享受台灣社會主義福利的人卻不斷地移入，甚至平常不繳健保費的人也都可隨時回台看病！我們自詡的健保、勞保、最低工資，最後真正服務了誰？保障了誰？與台灣要富起來的方向一致嗎？這些新移入者會對創造台灣的財富和國際地位有幫助嗎？

在QE3的背後，美國明確的傳遞出一個訊息，就是美國如果成為窮國，他的人民就會成為「美奴」與「美傭」，所以即使其國內貧富差距再大，社會福利制度再不完美，都不是現在的重點！先讓國家富起來，不要在世界上成為窮國，才是目標，所以他們大膽的推出了QE3！可是我們卻還以控制島內貧富差距為由，阻止與打擊人民富有的機會，這是多麼可怕的對比？決策者到底在為台灣的未來創造什麼附加價值？

不富萬事不成；新加坡為了富國，開了賭場、韓國為了富國，政府與大企業幾乎合體、美國為了富國，不斷地挑起各型戰爭（包括貿易戰）、歐洲國家為了富國，也選擇了大量印鈔票…如以「公平」、「正義」、「道德」的角度觀察，全都不及格！可是在「唯有國富，年輕人才有未來」的目標下，他們紛紛採取了他們認為正確的道路。而不是「傳統道德型」的策略！

美國QE3之後，「貨幣戰爭」必然打得更凶，世界性的競爭就是以誰的錢多，誰比較敢賭，誰才有機會！而「通貨膨脹」、「貧富不均」，甚至「公平正義」都不在他們的考慮之列，只有台灣，在「窮到只剩錢」的台灣，還繼續將貨幣緊縮，不借錢給人民和企業，使我們的人民和企業被綁手綁腳的去和其他國家進行貨幣戰爭，年輕人的未來，當然就會葬送在那班守舊、保守，但卻被保障良好的老人手中。

當水漲船高，你在那裡？

對投資人而言，切記要以國際為視野，要善用資金，創造財富，任何具有稀有性的商品，不論是黃金、豪宅、名畫、古董、珠寶，在「貨幣戰爭」中，其價格必然還會向上飆漲，因為「通貨膨脹」或者說是「各種商品價格飆漲」，特別是房地產價格上漲，已是QE3的主要目的，美國一定會讓它實現！所謂「水漲船高」，未來世界的物價，就像全球暖化後的海平面，必然會昇高，但重點不在海水為什麼會昇高？而是當海水漲高時，你是在船裡？還是水裡？面對如此艱困的貨幣戰爭前夕，投資人千萬不要誤判，而又失去一次致富的機會，祝大家投資順利！

【文/住展雜誌】從台灣的九二一地震到日本大海嘯，大自然讓今日人類見識到，它高深莫測的威力，不是一句『人定勝天』就可以避免。當然人類無法控制天災的發生，但如何提高居家生命安全的機會，就要看消費者平時的防範措施做得如何，及對防災減災知識的加強了！

風災、水災、土石流及地震，造成受災戶住宅淹沒、倒塌事件後，使得消費者對自己居家的安全多了份憂慮與警覺，房子是位在順向坡？會碰到土石流？大雨後房子周邊會淹水？地震時您的房子會不會倒等問題，在您買房子前怎能輕忽？其實，只要在購買前多聽聽專家的建議及做好購屋前的查驗檢測工作，自然可以安心的購買您心目中理想又安全的住家。

於后，我們為您的居家安全採訪了三位學有專精的專家，透過他們的解說與分析，讓您充分的知道如何在天災頻繁的台灣國度裡，能趨吉避凶，並選對您要買的房子。

抓大原則 注意小細節

台灣隔震構造學會詹添全博士表示，一般購屋人多半非建築專業人士，但透過當地環境、地況及房屋所顯露的各項癥兆，還是可以幫助購屋人做初步的安檢與篩選。例如房子是否在順向坡上？是否位在山谷邊緣凸崖上？是否位在地下坑道的影響範圍內？是否在陡坡上？坡面上的樹木或電線桿是否傾斜？坡面或路面是否出現裂縫？又或社區擋土牆是否太高？擋土牆是否出現裂縫或歪凸變形？擋土牆腳或坡腳是否有落石？房子是否距離擋土牆太近等，仔細觀察都可看出些端倪。

詹添全說，在房屋癥兆方面，房屋傾斜、樑柱龜裂、牆面滲水發霉、門窗開關困難、水管漏水，以及邊溝開裂等現象，都可能是邊坡潛移、地底淘空、沈陷不均等災害的預警。當然，也可能是施工不良所導致的，購屋人發現這些現象時，宜請建商或專家釐清原因。因此最好還是請專業建築師或土木技師協助對地質、坡度、擋土牆結構以及房屋現況進行檢測較安全。

土木技師專家莊忠鵬表示，並不是說山坡地住宅不能買，而是選購時應就其地形、地質謹慎評估。在地形上，過於陡峭的坡地、與平坦地面交接的坡腳地、順向坡地，都是較可能發生房屋災害的地形，應盡量避免。對於地質問題，雖然牽涉較專業的範圍，但消費者還是可以透過經濟部中央地質調查所、營建署建築研究所等官方機構調查地質狀況，或直接請建商提供地質檢測報告，而就近請教當地居民該區是否曾是舊礦坑、河道及有無災變紀錄也是簡易可行的辦法。

莊忠鵬說，根據以往房屋崩塌及土石流淹沒民宅等慘劇教訓，也告訴我們應多加注意擋土牆的高度、距離及施工品質，以及鄰近地區是否有大型開發行為，影響整個周邊土質的安全等問題。另外，建商的施工品質的優劣也影響很大。他建議，應該查看建商信譽和以往工程實績，如果是上市公司，保障的程度相對較高，但這不是絕對因素，應慎選商譽佳，營建品質口碑佳的公司。

防土石流 避山崩住宅

文化大學建築及都市計劃研究所溫琇玲副教授亦表示，預防土石流或山崩住宅之道，可注意下列幾項要點：

一、避免選購坡度超過三十度及位於順向坡的山坡地住宅。

二、避免選購地質鬆軟區域，可向政府機關調閱地質資料，或請建商提供該基地的地質檢測報告。

三、選購的住宅應遠離山壁、擋土牆，間隔至少六公尺以上，擋土牆亦不宜太高，最好不超過二層樓高度，且不能有裂縫或滲水現象。

四、注意水土保持是否良好，可由排水設施的排水效能及社區是否有多處積水現象做初步判斷。

五、聯外道路是否便利寬敞，且以往無災變紀錄等項目來共同衡量。

溫琇玲說，每逢颱風過境，多會給許多地區帶來水患問題，避免之道在於購屋避開地勢低窪區域及緊鄰河、湖、溪流的住宅，畢竟開門見湖就能釣魚雖然輕鬆寫意，但萬一碰上水患全部家當泡湯，那就不是件令人愉悅的事了。此外，購買房屋的對外聯絡道路是否有淹水之虞，也在考量範圍內，因為天災來臨時雖無切身之痛，但也足以造成生活上極大的不便。

台灣地震多，只要地震一來，不少國人又勾起九二一地震當時的回憶。事實上，這幾年，防震已經成為購屋的必要條件之一，該如何挑選最安全的防震宅？近來民眾看屋，格外注意個案耐震力，甚至希望找有制震、隔震設計的住家。

制震住宅 愈來愈普遍

詹添全博士提醒購屋者，目前全球耐震技術約可分為制震與隔震兩大系統，國內外工程界普遍採用的是成本比制震高出百分之五十的隔震系統，但對一般消費者來說，可能無法了解其中差別。他建議購屋者可以看建築執照、技師簽證、耐震標章等，都是更有保障的方法之一。

目前領到合法建築執照的建築，一定有技師的簽證，如果設計有隔減震系統，一定要再經過結構外審，是由學術單位或是各技師公會（土木、結構、建築師等）進行審查。另外，建築物高度達到五十公尺以上、不規則結構、或是公共建築物，都要經結構外審，以確保設計上的安全。

詹添全說，市面上很多地產業者售屋時，都會強調房子具有防震、減震或避震等功能，但我們肉眼看不出來，又該怎麼選擇？他說，現在市面上常見的，是我們常常聽到的「制震宅」，利用阻尼器來吸收地震能並減少位移，達到降低建築物對地震的劇烈搖晃。在台灣較常使用的就是「制震壁」，這類制震宅的價格，會比一般房子價格高一些，但在地震頻繁的台灣，大樓的使用率已愈來愈普遍。

在房屋結構設計及施工品質良好的前提下，無論RC（鋼筋混凝土）或SRC（鋼骨鋼筋混凝土），都是符合基本法規設計要求的耐震力。因此，要提升建築物的耐震度，RC或SRC都可以，只是鋼筋及鋼骨大樓的材料特性不同，必須以不同的結構系統規劃，或利用制震設備來強化提升其耐震等級。

建案廣告強調的「制震宅」，或是為了省錢，採用品質不良之阻尼器產品，或為虛應故事，裝設數量不足，這樣的建築結構，能不能稱之為「制震宅」呢？莊忠鵬認為，民眾購屋前一定要做功課，問清楚抗震內容。

選擇品質好的產品

他表示，審慎選擇品質好成熟的隔制震產品，才能符合設計規劃之耐震要求，建商應該給消費者確實知道，本棟建築物可減震多少地震力的數據；並且，提供分析資料與震動模擬，以供日後追蹤參考、檢討之依據。

溫琇玲則表示，台灣在九二一地震後，政府已修訂建築法規，針對各個區域重新制定抗震係數，提高建物抗震標準，因此在九二一地震後申照的建築，只要符合法規規範、達到規定的抗震係數，原則上皆可稱為抗震宅。

溫琇玲說，目前的建築原則是：「大震不倒、中震可修、小震不壞」，是指建物遭逢小地震(0至3級)時，結構不受損壞；遭受中型地震(4級)所受之損壞，可修補；遭遇大型地震(5級以上)後的損壞或許無法修補，不宜再居住，但地震時並不會倒塌，住戶仍可安全逃離。她說，地震過後可觀察樑柱的兩側或上下端，如有Ｘ形狀裂縫，表示建物可能因地震受到損傷，建議委託結構技師評估，並加強結構。

居安思危 多份保障

居安而思危！遇過山難或海難的人，在還沒有遇到之前也都相信自己不會遇到，大部分的人都是有這種想法，如果事前想到自己可能會發生災難，那大概就不會出門了吧！所以多一分準備，多一分保障，在安全的時刻，就要為有可能發生的各種狀況做準備。天災頻仍的台灣國度裡，多一分居家的思危，您就多了份保障，多了些避災的知識，您的居家環境不但安全又幸福，不是嗎？

【文/住展雜誌】正當滿手現金壽險業持續獵樓，大財團高價搶買北市大片建地之際，卻也有上市建商認為房市拐點已到。九月美國推出QE3，確實帶動房市出現新一波供給，房價未因實價登錄，而出現修正；在消息面渾沌之下，台灣房市究竟將往哪走？

最近一段時間，國內房市之消息面，確實呈現和以往有些不同的發展。過往我們看到某些學者一直高喊房價將下修，業界則基於生存，一路走來始終秉持『沒有悲觀的理由』之態度，長此以往，一直是產學交鋒、多空交錯的局面。

不過就在九月底，當受外界高度注目的微風二期基地標售之前，年初曾喊出建案全部降價的興富發建設，竟公開對外表示，他們認為房市拐點已現，對未來保守看待，因此不會出手標購微風二期。

上市建商喊出拐點到？

結果，微風二期由潤泰集團高價標得，隨後太子敦南大樓四度法拍，也終於順利高價脫標，但上述『房市拐點到』之說法並未消散；近年國內營建獲利王華固建設，即接續附和興富發說法，另一家被列為近年營建F4，營運績效頗佳的長虹建設也認為，未來一季到半年，房市頂多持平。

部分上市建商出現趨向保守的說法，的確讓市場開始瀰漫一股不同以往的氣氛。不過從現階段市場推案量及開價來看，房市業者對未來其實仍然樂觀，箇中最重要因素，當然是九月中美國聯準會推出第三波量化寬鬆貨幣政策QE3。

市場普遍認為，QE3仍將造成資金熱錢流入新興市場，勢必再次引發通膨疑慮，房地產商品將因為其特有的保值性，而再度成為資金避風港。因此FED主席柏南奇宣佈推出QE3之後，台灣房市就隨即出現供給量增、價格繼續堆高的狀況。

不過，過去美國兩波QE推出期間，確實沒有歐債危機等全球性背景因素；此外，近期國內經濟更是持續探底，還有包含去年六月開徵奢侈稅、今年四月的油電雙漲及通過證所稅案等政策面因素。

那麼，在與過去兩波的時空背景及條件迥然不同下，QE3狂潮席捲而來，會將台灣房市帶到怎樣的境地？

兩岸關係和諧帶動房市

長期觀察國內房市的淡大產業經濟系莊孟翰教授認為，目前一般預測未來台灣房市時，QE3的確是相當重大的因素；不過他提醒，或許更該注意、影響程度更重大的，其實是政策面，而且這裡說的是兩岸關係。

莊孟翰分析，過去兩次QE的確使大量資金流入新興市場，第三波恐怕也不例外；不過就台灣來說，政策面因素同樣巨大，其中自然又以九十八年大幅調降遺贈稅率為最；然而大量資金進入，台灣內部卻缺乏適量投資管道消化，因此最後結果，就是資金流向房地產，台灣都會區房價快速堆高。

然而，除了單純的過多資金追逐有限房市資產外，莊孟翰指出，另一重大關鍵還有兩岸關係趨於和諧互惠，結果在台灣內部形成『對岸資金或人士來台購屋置產』的想像空間或預期心理，因此更進一步產生房地產價格推升效應，接著外圍二、三線區域再跟著上漲。

承銷建案範圍遍及台北、桃園的圓石灘廣告總經理，同時也是桃園縣代銷公會理事長的蘇松棱則仍預期，QE3會激發又一波保值買盤。然而近幾年熱錢追逐之下，現階段大台北房價確實已非一般受薪階級能夠負擔，加上央行持續緊縮銀根，影響更勝奢侈稅；據此，未來再往上墊高的機會與空間，相對將小於前兩波。

相較之下，有基礎公共建設，如機場捷運、五楊高架等支撐的桃園地區，預料會吸引更多剛性需求移民，加上政府也有意從政策面引導為之，因此他認為QE3資金狂潮之下，桃園房市會是最受惠的區域。

泛濫資金競逐有限資產

國內知名外資商仲機構仲量聯行董事總經理趙正義則認為，過去兩年，台灣不動產價格漲勢的確過快、過猛，無論商用與住宅市場都是如此。只不過，國內實在缺乏適當投資管道，使得民間游資還是繼續流入房市，壽險業持續獵樓搶地，也是相同道理。

持平而論，QE3效果比起前兩波應該會稍微遞減，整體房市之基本面支撐則仍有憂慮；住宅市場是一般自用需求，商用房市則是價格墊高，租金未同步提升，使得評估投資價值的租金投報率遭壓低。這些，都將會限縮未來台灣不動產市場發展。

對未來市場價量走勢，趙正義則認為，精華區基於原有優勢，加上奇貨可居因素，未來價格修正的幅度與空間還是有限。不過整體則仍須視未來經濟基本面表現而定，因此對於未來一季乃至明年的台灣房市，他的看法趨向持平保守。

相對地，莊孟翰的看法則和上述產業或外商商仲看法有些不同。他認為，台灣房市勢將走向香港模式。

他指出，房地產市場近兩年確實過熱，馬政府雖使用各種政策工具促使其漸漸降溫；不過目前為止，對岸資金或人士來台置產的話題仍然未歇，甚至繼續發酵，這才是目前為止，長線投資買盤繼續進場，墊高房價的主因，QE3則將至多是錦上添花的因素。

而從近年馬政府和對岸政權簽署ECFA及MOU的態勢推斷，這個兩岸人流、金流互通題材之兌現，將只是時間及程度的問題。當然，因為這還牽涉到兩岸政治認知，甚至國安問題，因此實際情況或發展，會比想像中更為錯綜複雜。

台灣房市將走向香港化

無論如何，莊孟翰認為，台灣各大都會區不動產市場走向國際化，將是必然趨勢，因此未來情況將是，以首善之區台北市中心為首，在外來資金支撐下，房價仍將維持高檔，這正是稍早潤泰搶標微風二期，太子敦南大樓法拍最後仍高價標出的因素。

不過，由於近年台灣經濟成長趨於停滯、人民薪資水準倒退嚕，全球經濟局勢也才要從谷底緩步復甦；於是，要靠內部購買力，無論投資或民生需求的房市區域，未來一到兩季，將出現修正盤整情況。這正是經營一般產品為主的興富發等上市建商，認為房市拐點到的背景因素，也是華固稍早選擇整批賣出內湖廠辦的緣故，主要是評估未來該區租金投報率可能會難以提升。

綜合以上，過去數年是市中心先漲，郊區及二、三線區落後跟(補)漲；未來盤整修正時，莊孟翰則認為次序將相反，內需及外圍地區將先下修，走國際盤的市中心房市則最後，也最慢修正。最後結果則是，市中心區與外圍區房市結構漸行漸遠，價差也將拉大。如此光景，其實香港與中國簽署CEPA後，就已在香港上演，故如果大勢不變，『台灣房市香港化』將是必然趨勢。

台灣房市會不會真像香港一樣，變成豪宅貴到爆，一般庶民卻只能躋身蝸居？還是會像蘇松棱總經理所言，更多自住消費者南下桃園，撐起當地市場？外圍二、三線區，未來價格真的會先開始修正？來年台灣房市會如趙總所預期，不再有爆炸性演出？說起來，還真的只有時間能夠說明。

然而有一點可確定的是，QE3確實會帶來資金狂潮及通膨疑慮，但是如果政府繼續無感施政，台灣產業無法升級，則經濟將仍陷入低成長循環，庶民購買力原地踏步，人口結構繼續呈現倒金字塔型發展，這才是未來台灣房市與社會的最大憂慮！

【文/住展雜誌】不景氣可以買房置產？進場與不進場，該從哪個地區進場，當然有點難度。然而，只要掌握訣竅，看準標的，誰說不景氣下沒有贏家呢？

房市景氣不佳，房地產滯銷，庫存增加，對投資者有時反而是正面多過負面，此話該怎麼解讀？專家的看法是，不景氣時，市場上可供選擇的物件增加，議價空間相對提高，消費者容易取得一增值性高的房子，再加上貸款利率仍低，從長遠的角度來看，投資房地產獲利，絕對是值得期待的。

『給我黃金地段，其餘免談』，應是多數房產投資者的操作原則。然而除了好地段的房子外，難道就沒有其他的投資方向？當然不是，Location當然重要，但還有哪些參考的標準呢？本文採訪了四位地產投資達人，看他們在房市不景氣中，提出了哪些建言，讓您在不景氣中投資房市還能給自己按個『讚』。

長虹建設總經理李耀中表示，在經濟不景氣的年代，如何選擇保值、抗跌甚至增值的房地產產品，他建議民眾可依循幾個經驗法則，從中找尋超值的房市產品。

選市中心擁商圈區塊

李曜中認為，選擇好地段絕對是抗跌鐵則，所謂的精華地段有幾個衡量指標，以商業區為例，人潮夠多、捷運通車方便、商圈是否帶來集市效應，都是好地段的重要關鍵，例如北市忠孝東路商圈、信義商圈，就是屬於這一類型的優質地段。

李耀中認為，近幾年來，只要跟著捷運走就不難發現，沿線房價幾乎成倍數成長，相關重大交通建設議題，更也成為房地產銷售熱門話題。舉例來說，高鐵青埔站區拜機場捷運線動工之賜，吸納效果反而比高鐵本身更具優勢，不難想見其中捷運帶來的人潮商機。

新北市不動產代銷公會龔金龍理事長說，買屋最重要的就是選對時機下手，因此一定要謹記『危機入市』，在市道不好的時候進場，這樣獲利才會最高。這個原則是所有投資人都很清楚的道理，但龔金龍也不忘提醒大家，『危機入市』的前提是，必須擁有充足的資金，這樣才能撐得久，資金不足的人一旦被套牢，很可能慘遭「斷頭」，反而無法獲利。

龔金龍理事長表示，不論景氣不景氣，投資房地產、選對好標的，就是財富累積成功致富的首要條件。買屋第一要件首重地段，就區段而言，不景氣時應該優先選擇市中心的標的，以台北市而言，北市市中心的信義區、大安區、松山區與中正區，新北市的新店、永和、新莊、板橋等區，因為增值性高，抗跌性也高，應該優先選則這些地區。

龔金龍引用住展雜誌發佈的統計說，台北市預售屋的平均房價，二○一二年第三季來到七十六萬元一坪新高點，信義區房價更是飆上一百三十二．五萬元，台北市漲幅(第一季至第三季)的前三名，分別是松山區的二十三．四％、信義區的十四．七％及中正區的六．八％。三區皆屬台北市市中心的第一環，房價展現著強勁上漲表現，突顯出市中心區房價強的上漲力道，所以，他認為，在市中心區的A級地段，挑選A級產品，未來增值空間肯定表現較佳。

台中優先選西區

惠宇建設總經理莊季雄表示，台中市市中心以西區的條件最優，西區涵蓋了國美館與科博館兩大藝文特區，加上SOGO商圈的加持，一直是台中市除了七期新市政中心外，有錢人聚集最多的區塊。

莊季雄說，西區的學區優、購物商圈多、綠地空間多、五星級飯店多，要買增值的房子非西區莫屬。但莊季雄表示，隨著西區居住環境的飽和，加上豪宅林立的七期新市政中心市政建設的急起直至追，七期已有超越西區的態勢，另外由於七期房價急漲，也使得八期房市開始活絡，不少建商也轉移陣地，到八期開發土地，最被看好的路段，則是文心南五路、南六路等、面對豐富、豐樂及南苑等三大公園周邊。

三禾廣告總經理黃永清說，高雄房市的發展，與城市核心的轉移息息相關，而所謂的核心，也就是人口、消費力的聚集地：商圈。黃永清解釋，南高雄是最早開發的區塊，過去高雄最熱鬧的商圈，是從高雄火車站為中心，再沿著中山路分佈，往南有五福路的大統百貨、新崛江商圈，再往南則有三多商圈，商圈內人聲鼎沸，房地產行情也因而受惠，尤其是店面更是值錢。

核心轉移北高雄

然時移世易，高雄城市核心已轉移到北高雄；新興的巨蛋商圈，結合明誠、裕誠、瑞豐等商圈，南面銜接農十六、美術館特區，北面承載著崇德商圈、生態公園與三鐵共構的左營站，是發展潛力較強的區塊。大致而言，就是捷運凹子底站到左營站（R13至R16）中間的區塊。

李耀中總經理表示，不景氣購屋置產，當然選擇有重大交通建設、有重大公共工程投資的區域買房置產。李耀中說，雙北市在捷運線密集的串連下，交通建設的便利性全國第一，他認為，除了台北市外，新北市的林口、淡水、汐止、新莊、三重及桃園航空城所涵蓋的區域，因為有重大交通建設及公共工程的投資，自然是現階段可以進場投資置產的好所在。

李耀中說，以新北市林口為例，林口有機場捷運線、國際航空城、林口產業專區及全國最大的購物中心等利支撐 ，要在全國找到這種立地條件佳，未來生活機能強，房價又具高增值潛力的地區，林口絕對是其中之一。另外，李總還看好新莊副都心、淡海新市鎮及大汐止計劃的汐止等地區的房市發展。

跟著公共建設走

龔金龍理事長表示，新北市在捷運三環三線的架構下，房價的增值潛力雄厚。他從都市計劃的角度評估，中和秀朗橋北側、三重二重疏洪道兩側、台北港特定區的淡水及八里、新莊北側知識產業園區、新店中央新村北側及淡海新市鎮、五股洲子洋重劃區等新開發區，在交通建設到位，及公共工程陸續發包完工下，是不景氣下購屋置產的新方向。

台北市信義計劃區成功案例讓全台掀起重劃區房地產行情，如：北市大直重劃區、新北市新板特區、三峽北大重劃區、台中七期、高雄農十六等區，重劃區也是增值優勢之一。但龔金龍強調，政策執行風險及重劃區發展時間長，最好是道路開闢、公共交通、公共建物興建後，會較為妥適。

選國美館及七期

惠宇莊季雄表示，新竹市及竹北市鄰近生活區塊，提供完整就業環境。新竹科學園區有科技新貴強大購買力支撐，不論竹北、六家甚至湖口、新豐地區，房市發展都呈熱絡走勢，連桃園華亞科學園區周邊房地產也炒得如火如荼，重點就在於這區塊的上班族，會就近選擇房市產品，也成為購屋相當重要的參考指標。

莊季雄再以台中市的發展遠景指出，國內游資有明顯轉進至台中市的趨勢。台中市及台北地區豪宅客的不二選擇只會選擇兩大區塊，其一就是新市政中心的七期，另外一區就是國美館特區。七期是新市政中心所在地，都市設計法令完備，建案審核過程相當嚴謹，其超優品質與規劃，讓台北市不少個案望其項背。近期，七期土地行情狂飆至每坪二百萬元以上，從土地、營建成本推算，未來售價上看每坪七○至八○萬元，他強調，買房置產跟著政府公共建設的腳步走就對啦！

黃永清認為，由於巨蛋商圈發展迅速，就連業界也十分看好，所以據黃永清估計，光是左營區動工興建中的大樓建案，大大小小不下三十個，因此未來供給量將是投資者須面對較大的問題。

至於位在港埠沿岸，現在炒得火熱的「亞洲新灣區」，是否也是值得投資的區域呢？黃永清認為，重大公共建設從規劃到落實往往需要一段時間才會出現效益，而投資人在下手前，就必須衡量政府效率；即使工程如期達陣，其帶來的效益夠不夠大，能否改善區域質感，將是投資人要先研究的課題。

黃永清強調，就長線而言，高雄房市仍具發展潛力。然而，投資人現在進場買房，仍得挑選品牌好（中古屋市場價格好）、規劃優良（如第一排）、捷運週邊（走路五至十分鐘）的特殊產品，這類產品潛值、保值性強，獲利的機會將會更高。

財團動態為指標

李耀中指出，最近財團型壽險及金控公司的購地動態，也可以看出一些蛛絲馬跡。他說，國泰人壽今年以來，以四十四億元標下太子汽車土城廠房，及投資二百億元打造高鐵桃園青埔站「桃園高鐵產專區」購物城，顯示新北市土城及桃園青埔地區的房市後市看俏，否則財團不會傻傻地砸大錢去開發這些地塊。

龔金龍理事長也說，財團級購地者當然對房市具有指標性的意義。龔金龍認為，近年壽險業者大舉進軍商用不動產及土地標售，除了雙北市熱絡外，台中市及高雄市的土地標售也是頻創新高價，這種市況顯示，中南部的市場將出現強勁的補漲力道。

莊季雄總經理則認為，國泰建設今年在台中與高雄的建案賣得嚇嚇叫，其母公司國壽更大舉掠地，讓他警覺到房市欲小不易，台中好區段的土地，現在漫天喊價，連北部建商都大舉入侵台中房市，令他一則喜一則憂，喜於台中房市看好者眾多，房市後市可期，憂則在於土地交易過份熱絡，土地已快買不下手了。

掌握四大原則

回顧近年台灣的房市可發現，不論房市景氣好壞，惟有好的房屋標的才能保值抗跌。符合保值條件的房屋，無論是哪種產品都能保值並增值；若不符合保值條件的房子，任何房屋的價格都會下跌！

到底不景氣該如何前進房市，才能立於不敗之地？答案從上面三位專家的說法與建議可看出，選市中心的建案為標的，跟著重大交通建設及公共工程的計劃走，再加上多觀察大財團的購地及投資動作，這樣應該就可十拿九穩地勝卷在握了。

【文/住展雜誌】「均富」是社會上每一個人都希望達到的狀態，但是如何才能真正達到？徒有理想，或是一些似是而非的民粹口號，往往不但不能達到「均富」目標，常適得其反，使貧富差距現象愈來愈嚴重。所以要能了解真正可以達到「均富」的方法，才是現代投資人的必備知識……

「貧富差距」之所以會擴大，其真正原因是經濟衰退。要解決問題，必須先掌握原因！台灣貧富差距真的急遽惡化了嗎？有學者指出，如以台灣最高收入的百分之五和最低收入百分之五的所得差距做比較，會產生誇大貧富差距的嚴重性，以及會有以偏概全的情形。故建議以最高收入百分二十和最低收入百分之二十做比較，才有決策參考價值。

依該標準觀察，台灣貧富差距的幅度並不如想像中的大，以一九八六年至二○一○年實際數字觀察，所得差距僅由四‧六倍增加至六‧二倍，增加幅度並不嚴重，但人民為什麼會感覺到貧富差距快速惡化呢？

其實貧富不均只是一種「感覺」，影響這種感覺的主要原因，不是貧富間真正差距的快速增大，而是因為經濟衰退！

以台灣的例子，歷史上貧富差距最大的年份為二○○一年，其次為二○○九年，這兩年剛好也是台灣歷史上經濟成長呈現衰退的兩年，這說明了經濟衰退才是使貧富差距真正「感覺」加速惡化的力量，因為經濟不振會使較窮的家庭所得大幅減少，而使他們生活無以為繼！

台灣經濟研究院趙文衡在「成長與公平並不對立」一文中提出：「由於低收入戶對經濟衰退的脆弱性，任何導致經濟衰退的政策均會使他們生計陷入困境並會惡化貧富差距，反而是一種不公不義的政策。

富人具有知識與技能可以在經濟衰退時降低損失甚至維持獲利，窮人則缺乏這些技能，在面對經濟衰退時易遭裁員或其他收入損失。

因此減少貧富差距最重要的工作是要提升窮人的技能，而不是採取抑制經濟成長的政策。

經濟惡化才會勞資對立

台灣目前已經不是經濟成長快速穩健的國家，經不起為了追求所謂公平正義而任意犧牲經濟成長。

事實上經濟成長與公平正義早已不是站在對立面，只有維持一定的經濟成長下，才能談到公平正義。如果還有人要說台灣不須以經濟成長為主要目的，應等經濟回復穩健成長後再說。

可惜的是，面對台灣貧富差距逐漸增加的時候，政府還無視於台灣景氣並未過熱的事實，反而大量採用例如課徵企業最低稅負、奢侈稅、證所稅，以及緊縮銀根、提高利率等抑制景氣過熱的錯誤政策，不但加速經濟不振，更惡化了貧富差距。

相對於美國，Fed主席柏南克不斷提出「先救經濟，再打通膨」的正確主張！所以不但不緊縮銀根，反而大幅度寬鬆銀根，並維持零利率至二○一五年，因為他們知道，唯有經濟成長了，貧富差距問題才能真正解決，否則只會愈來愈惡化！

惡化只會形成社會更加對立，對創造就業機會與提高薪資水準只會有更不利的打擊，政客與政治家的差別在這點上就可以看得十分清楚。

減少貧富差距用的方法

當我們真正了解造成貧富差距擴大的原因後，就能知道縮小貧富差距的主要方法是─協助窮人而非打擊富人！但要如何協助窮人呢？只有二種機會：一是政府協助；二是富人協助。

首先看政府協助，政府真能協助窮人嗎？政府的錢從何而來？除了舉債，只有增稅。

就舉債而言，絕非一個長期可行的政策，以目前歐洲國家的經驗，已經可以看得十分明白，連國力強大的美國都不斷地擔心「財政懸崖」會帶來了的毀滅性影響。

所以，只有稅收才為正途，但稅收要向誰收呢？還是要向富人收！所以不管是政府還是富人協助，最終還是要由富人出錢，才是可以長治久安之途，如果我們了解誰要出錢後，我們是要協助富人還是打擊富人呢？我們是要協助他們賺錢，還是抑制他們賺錢呢？

其次，要討論富人問題就必須先知道他們到底能有多富？依富比士二○一二年億萬富豪調查資料，可以知道即使是全世界最富有的人，其財富大約也只有二兆元台幣（六九○億美元），同時，也只有前六名的財富超過一兆元台幣（沒有一個是台灣人）。

換句話說，全世界除了六個頂尖的富人外，所有富人們的財富都沒有超過一兆元台幣，也就是說，我們放手讓一個人或家族去賺錢，即使努力到極限，財富也無法超過一兆元台幣。

打擊富人只是殺雞取卵

而這些富人們，當他們去世時，透過「裸捐」和「課稅」的法令，財富中一定會有相當大的一部分，回到政府或社會上其他人的手中，他們一生中為了累積財富不斷地像牛馬般的辛勤工作，還要冒很大的經營風險，到死後其財富中相當大的一部分還會重回到社會上其他人的手中（包括政府），我們反他們、仇他們，是為了什麼？

而在富人們累積財富的過程中，會不斷地創造就業機會、不斷地支付高額稅款，不只是個人所得稅，他們的「企業」要繳營業稅、企業所得稅、還要為員工們支付許多勞、健保費與退休準備金；他們的「財富」交易要繳高額交易稅、契稅；他們「資產」要繳高額的財產稅、地價稅、房屋稅…這些對政府運作和社會建設有貢獻的人，我們要反他們什麼呢？

許多不學無術的人以為打擊富人、就可以改善貧富不均問題，只要我們稍微用點腦筋，就可以知道那是一種「殺雞取卵」的義和團式思維，當我們打擊富人的時候，不但想取的「卵」不易取得，反而常會導致連「雞」都跑了。

物價上漲擴大貧富差距

「感覺」貧富差距擴大的最主要原因不是富人更有錢了，而是窮人變窮了！因此，縮小貧富差距的最有效方法，是要想辦法提昇中低收入者的生活水準。

影響生活水準的最主要因素是物價，如果物價沒有昇高，人們便不會感覺到貧富差距問題嚴重，在物價低的時代中，雖然貧富差距一樣存在，但人們卻不容易感到它是個問題。

最好的例子是中國在毛澤東時代，由於物價低，甚至許多民生必需品是採用配給的方法，所以貧富差距問題就不會成為一個議題；台灣在四、五十年代亦是如此，當時物價低，一般人民雖然貧窮，但因基本溫飽水準可以維持，所以貧富差距也不會成為一個議題。

所以，每當物價大幅昇高，而薪資所得無法跟上時，貧富差距就會成為議題，各種仇富、打富的議論就會被許多人支持，尤其是嘩眾取寵的民粹型政客一定會大力鼓吹。

但如果冒然採取類似的政策，不但貧富差距問題無法解決，反而會因富人們的逃離或保守，而使得經濟成長更加不振，就業機會更加減少，而會更加凸顯貧富差距的議題。

物價維持穩定既然那麼重要，我們就必須了解物價為什麼會上漲？理論上當經濟不振時，人民的消費必然保守，在需求不足的情況下，物價是不應該會大幅上漲的！

那台灣為什麼物價還會上漲呢？只會有二種原因：其一是別的國家需求強烈導致原物料價格上漲，台灣只能成為物價上漲的接受者，其二則是錯誤的管制政策，通常是為了保護少數企業或是增加特殊稅收，所以推高了物價。

我們常聽到經濟學家們擔心發生「停滯型通貨膨脹」（「停脹」），就是一方面物價上漲，同時經濟成長卻停滯了。這是每個國家最不喜歡出現的情況，如果我們了解了物價，就可以知道「停脹」不可能同時發生在所有的國家，只可能發生在經濟成長不佳的國家。此時，由於別的國家經濟發展良好，需求強烈，所以推高了物價，「弱國」只有痛苦的接受「停脹」。

在這種情況下，「弱國」只能採取振興經濟的政策，以抵銷物價的上漲，若無法奏效，人民的痛苦指數就會增加，國內貧富差距的問題就會愈被凸顯。

可喜的是，這種現象目前並不需要特別擔心，因為全世界大多數國家經濟情況都不好，所以很難推動全球原物料價格的上昇，所以問題並不大。

台灣政策走向錯誤

另一種情況，是由於政府錯誤的管制政策，導致物價的上漲！

台灣就有類似的情況，在經濟發展不振的時候，正是應該穩定物價，打擊投機壟斷、取消特權勾結、開放進口商品、緊縮政府支出，尤其是對民生基本需求有關的商品，寧願緩漲也不必急漲！

因為只要需求不振，物價一定漲不起來，可惜台灣反而採取了完全相反的錯誤策略，油漲、電漲、稅漲、費漲、利率漲…更嚴重的是，不嚴格控制政府成本，反而持續增加公務員人數，不斷花錢在虛幻的煙火秀、博覽秀、運動秀，這些不必要的支出與浪費，只會增加弊端，只會推高物價。

這種原本在台灣可以避免的「停脹」風險，卻因政策的錯誤而讓台灣人民必須再受一次苦難，更可怕的是，在經濟不振時，推高了物價，會使中低收入人民的生活困難度提高，因而會凸顯貧富差距的議題，會造成貧富間的對立，使得原本可以透過富人們努力創造就業的機會不斷地減少，很可能會讓台灣加速進入另一個更可悲的情況─就是「經濟衰退」！

如果不幸發生了「衰退型通貨膨脹」（「衰脹」），我們不能怪任何國家，因為是自己的錯誤政策造成！如果「衰脹」的情況發生時，貧富不均問題將被炒作的更加紅火，貧富間的衝突勢必更加擴大，就像現在的歐洲諸國，尤其是以法國、西班牙為代表，富人們與他們的存款都會快速和大量的逃離祖國，屆時經濟復甦之路將會極為漫長和困難！

減稅、鬆銀根才是正途

要減少貧富差距的最重要目標就是要讓窮人有工作、增薪資！在經濟不振的時候，誰能提供就業機會和提昇薪資呢？是政府嗎？是窮人嗎？當然不是，唯一真正能提供就業機會的就是企業、就是富人，因此，如何「刺激」他們願意提供就業機會和提高薪資，就變成政府的主要工作。

首先，就課稅而言，在經濟不振的時候，政府一定也會缺錢，所以很自然的一定會想到增稅，但如果稅一增，就易澆熄富人和企業的熱情，所以常常考驗著政府的智慧和承受壓力的能力，因為在經濟不振的時候，民怨自然高，在民怨高的時候，仍然堅持減稅，很容易就會被冠上圖利富人、圖利企業的大帽子，但如果順應「民粹」，不斷增稅，只會讓社會走向一個必然雙輸的結果。

很少有政務官會願意冒被批評的風險，而做出對的決策，這也是經濟不振的時間會愈來愈長的重要原因，但無論如何，減稅而非增稅，才是真正能夠縮小貧富差距的方向。

其次，看利率，在經濟不振的時候，減輕窮人的負擔，才是正確的方向！可是政府最容易採取的政策卻是升利率，因為富人們、企業們，在一般人的觀念中，一定是借錢較多的人。

因此，很容易出現「低利率」就是要圖利富人、圖利企業的民粹思維，但從不深入思考，富人和企業為什麼要借錢？借錢要去做什麼呢？他們沒事不會去借錢，借錢就是為了要賺錢，只要他們有了賺錢的行動，自然就會增加就業機會和提高薪資，經濟才有復甦的機會，當富人們和企業不能賺錢，社會就會成為一灘死水，就業不足、薪資不漲、經濟不振……這不就是台灣現在的情況嗎？大家可以抱怨、可以漫罵，可是真正能夠面對問題，支持正確的方向嗎？

相對於美國Fed的主席柏南克，在美國經濟不振的時候，還可以不顧民粹聲音，堅持零利率，而且還宣告零利率會持續到二○一五年，這需要多大的勇氣和專業！台灣的決策者是缺乏這種勇氣和專業的，面對和美國相同的經濟情況，我們卻採取了調高利率的措施，不但不知政策目標何在，反而會更加嚴重了貧富差距問題！

最後，看資金，在經濟不振，在全世界都在印鈔票的時候，就代表二種現象一定會發生：一是貨幣必然會貶值；二是以錢賺錢才是主流。在這種環境下一定要順勢而為，快速採取寬鬆的貨幣政策，讓有能力賺錢的人可以較為容易的取得資金，去和全世界的企業做金錢競爭。

經濟發展將朝貨幣戰爭

歷史上從未有一個時期和現在一樣，為了打赤字、為了振經濟，而採取了大量印鈔票的政策，這是歷史上從未發生的事。

因此，傳統教科書上大部分的知識已無參考性，以往大多數的實務經驗也失去參考性，諷刺的是，反而常會成為未來決策的干擾和阻擾因素，未來，在經濟上只能採取「以錢戰錢」的貨幣戰爭，「錢多者贏」則會是這一波貨幣戰爭的必然結果。

可惜的是，在這樣的國際情勢下，台灣卻採取了完全相反的策略，不但不寬鬆銀根以協助企業和富人們去和國際競爭、去賺錢（振興經濟）、去增加就業機會、去提高薪資…反而採取完全相反的打擊手段─緊縮銀根，讓企業們和富人無米可炊。緊縮銀根的結果，一定只會讓我們的企業和富人們在國際競爭中出局，我們的經濟也會在國際競爭中出局，我們的年輕人自然也就被這些錯誤政策犧牲了未來。

看看我們的競爭者吧！他們不斷地採取了協助企業和富人們的寬鬆貨幣政策，如果銀行成為干擾因素而不願將錢借給企業和富人，他們的政府就會採取更直接的方法，直接購買債券，直接將錢交給企業與富人，因為那是唯一振興經濟的機會。

所謂「一白遮三醜」，當經濟振興了，就業機會、薪資提昇都會成為必然的結果，但更重要的是，因為窮人的所得提高，才能真正解決貧富差距的問題。

因此，不論從稅賦、利率、貨幣任何一個角度，台灣都在民粹思維下，採取了完全相反的政策，我們如何能夠期望台灣的經濟能夠振興？貧富差距能夠縮小？
貧富差距的現象，自古以來就存在著，而且很難消失，雖然有許多政治性的口號希望消滅它，但歷史的經驗已經證明，那些口號多只是「口水」。

如果我們夠理性，就可以知道貧富差距其實不是問題，真正的問題是中低收入的人多了、中低收入的人窮了，所以政府的主要工作是要協助窮人維持基本生活水準，甚至提昇窮人的所得與財富！但許多決策者並未真正了解問題，總將貧富差距當成問題，而採取了打擊富人的手段，以為讓富人窮了，貧富問題就可以解決，卻不知道富人窮了，不但不能讓窮人變富，反而會讓窮人更窮！

經過一次次的社會運動，人們終將發現社會問題的核心，不是在打擊「富人」，而是在幫助「窮人」，而最能幫助窮人的反而是富人！因為富人才是真正願意為追求財富而提供就業機會和提供薪資給窮人的人，也是最能提供稅收給政府的人，如果我們打擊了富人，窮人只會更窮，社會問題只會更嚴重。

先救經濟再打通膨

全世界在面對當前的物價上漲已是無法迴避的現象時，經濟上大都採取了「先救經濟，後打通膨」的政策，只有台灣仍然抱持著傳統上的反富思維，堅持「先打通膨，後救經濟」，在這種思維下，富人賺錢不易，窮人只會更窮，貧富不均的問題不但不能解決，反而會更加嚴重。

現在世界上所面臨的經濟環境和問題是人類歷史上從未發生過的，如果施政者不能理解，還是固執著舊思維、舊方法，人民受苦的日子不但不能縮短，反而會更加延長！台灣經濟景氣的「藍燈」數量已經超過了金融海嘯時期，但許多人還將問題歸咎於貧富不均，歸咎於富人的貪心，這才是真正的危機！

【文/住展雜誌】開徵近一年半的奢侈稅，持續被業界罵到臭頭，因為期間除了交易量縮外，房價還是鐵板一塊；因此，奢侈稅是否該退場的說法甚囂塵上，更再度顯示，台灣不動產稅制的沉痾依舊在。那麼官方宣稱、循序漸進式的稅改，目前進度如何？按照如此模式，真有可能遏制房市投機炒作風氣嗎？

儘管去年六月起就已開徵奢侈稅，不過之後該稅仍不斷引起話題；而最近雙北市房仲店頭爆發倒店頂讓潮，根據相關業者說法，奢侈稅要負最大『責任』。然就住展企研室觀察，近一年來市場交易量縮是事實，但箇中因素卻相當複雜，恐怕不是光靠奢侈稅一項就能『達陣』。

交易急凍 奢侈稅之過？

扣除四月馬政府推油電雙漲決策後，曾造成的一小波段抗通膨需求買氣外，概自去年下半年開始，台灣房市交易其實就開始走弱。而由於業界罵翻天的奢侈稅就在同期開徵，因此交易量下滑的『原罪』或『矛頭』，就這樣指向奢侈稅。

除了業者外，由於房仲業經營出現困難，導致從業人員失業潮，因此稍早也有多位立委公開要求財政部檢討奢侈稅實施成效，並應考慮適時退場的可能性。

平心而論，奢侈稅中有關不動產短期頻繁交易課重稅的規定，是買賣交易在一年內課十五％，兩年內十％，因此等實施滿兩年後，再來討論也不遲；不過奢侈稅開徵至今也已快滿一年半，實際稅收卻和財政部當初預估值差距甚大。

然而，奢侈稅目的之一在於遏抑房市炒作，應非增加稅收。且奢侈稅開徵期間，還有歐債問題爆發及證所稅復徵爭議等因素干擾，因此全把短線交易量縮的因素歸給奢侈稅，也有些不公。但是除了防止短線投機炒作外，財政部當時也信誓旦旦指稱，奢侈稅有平抑房價之效，但這點顯然破功；無論本刊市調資料統計，或房仲業公佈資訊，奢侈稅開徵後，房價仍繼續往上飆升。

效果不彰 突顯稅制問題

除了奢侈稅效能折扣打很大外，財政部長張盛和面對立委要求奢侈稅退場時，所提出之退場三要件，也就是房市無不當投機、公告現值接近市價，及解決一年內買賣不動產課不到土增稅「空窗期」等回覆，也是耐人尋味。因為說實話，以上三點狀況之形成，除了一年內交易課不到土增稅是現行稅制造成外，其他兩項都和不動產稅基長期偏離交易價或市價有關，這難道不是官方自己造的業？

奢侈稅自開徵後，業界提議廢止或分區課徵的呼聲不斷，但台南長榮大學商管學院院長陳淑美教授仍對奢侈稅抱持肯定態度；她認為，奢侈稅確實已發揮功能，證據就是成交量能急凍，部份短線投機客退出市場。雖然現在奢侈稅壓抑房價效果不大，但奢侈稅仍有其存在價值：即抑制投機。

「俗稱奢侈稅的特種貨物及勞務稅條例，不僅突顯我國房市政策問題，同時也呈現稅制結構的癥結和扭曲！」陳淑美教授一針見血地說出了官員不想面對的真相。

的確，現在多數人都明白，台灣不動產稅制的主要問題是出在稅基偏離上，因此目前外界多視實價課稅為理所當然。不過不動產稅負主要有交易與持有兩大類，這兩種稅目性質並不同；前者的確應以交易實價為準，就是所謂的實價課稅，也是目前官方主推的『改革』首務，即公告現值貼近實價或市價。

公告現值 將貼近實價

雖然土增稅收由中央徵收統籌，不過稅基─公告現值，則由地方政府核定之。而北市房地產市場價量堪稱全國指標，近年也是漲勢最大原兇，因此外界對北市不動產稅基偏離之情況也最為關注。

主掌不動產稅基調整的北市地政局陳錫禎局長則表示，其實五、六年前，內政部就行文要求各地方政府局處，在十年內逐年調高土地公告現值。北市目前已調整到實際交易價格的八成七左右，未來四年內將再逐步調高，達成九成比例之目標。

然而除土增稅外，持有稅同樣有偏低之問題，會造成資產階級買來放著閒置等增值，或當節稅工具，也會助長房價不合理漲勢，是亦須檢討的部份。不過由於牽涉層面更廣，改革方式需要更加周延。

對多數買屋自用的消費者來說，正常大約一生換兩到三次房子，且自用住宅有重購退稅及稅率優惠(土增稅)規定，因此土地公告現值調整，對多數只有一棟自用宅的民眾來說，影響不大。

然而只要名下登記有不動產，持有稅就每年都須繳納，如果也和公告現值一樣，將持有稅基調高到貼近或等於市價，那就真的像一些業者所指，等於全民加稅；這是財政部長張盛和所指，不宜實價課稅之主要理由。

持有稅負 牽涉層面廣

陳局長也認為，持有稅牽涉到更多擁有自宅的民眾，是否把稅基調高到接近市價，必須慎重考量。持有稅之地價稅部分，是以公告地價為課徵基準，而公告地價是根據五大項目進行調整：社會狀況、人民(經濟)負擔能力、地方財政情況，及前一年公告地價、當年度公告現值來檢討訂定，而前兩項是主要考量點。

因此，在目前台灣經濟狀況不佳的前提下，陳局長認為，公告地價短期內不宜調整到接近市價；不過中長期而言，地政局仍計畫將其調整到適當水準，改善目前偏離市價過多的情形。

根據北市地政局提供資料，目前公告地價約是公告現值的三十七％左右，等於公告地價是現階段市價的三成出頭，再加上房屋稅基(評定現值)，等於不動產贈與、繼承時，課稅依據僅是交易實價百分之二十到三十左右，這顯然並不合理。也屬稅基調整責任單位的財政局，基於以上現狀，立場傾向將公告地價調整到貼近市價。

持有稅基低 造成避稅漏洞

北市財政局長邱大展指出，土增稅基公告現值調整到貼近或等於交易實價，當然沒有爭議。然而遺產、贈與稅稅基是以公告地價加房屋評定現值為基準，如果這兩個稅目的稅基不檢討調整到貼近市價，仍會形成避稅漏洞，間接墊高房價；因此邱大展主張，公告地價及房屋評定現值也應同步調整。不過這樣一來，就得檢討稅率，否則就真的是變相全民加稅。

邱局長進一步主張，如為自用、只有一屋，地價及房屋稅率皆應大幅調低；相對地，第二屋以上或贈與、繼承，則應可調高稅率。邱局長還強調，如果未來不動產持有稅能朝此方向改革，則目前北市的豪宅稅(實為針對高價房地產進行的加值房屋稅)，就能檢討或退場。

然而，稅基是地方權責，但稅率則是中央決定，因此上述建議方向，決定權仍握在中央手上。不過不可否認地，如果只檢討與交易行為有關的土增稅，持有稅制卻維持現狀，則仍將助長奢侈稅退場三要件之一的炒作投機風氣；其所謂持有稅不宜實價課稅之說法，實有商榷或討論的空間。

另外，雖然土地公告現值調整目前較無爭議，但陳錫禎局長認為，過去立委修法造成兩次大幅調降稅率後，土增稅漲價歸公的精神喪失甚多，因此這部分仍應檢討(權責在中央立法機構)。而且公告現值還牽涉到其他許多事項，譬如低收入戶補助標準就和其有關，因此單方面調高之餘，仍須有相關配套作法。

調高現值外 仍須有配套

單方面調高公告現值，會讓很多窮到只剩下房地的社經弱勢階級，因此失去獲得低收入戶補助的資格；因此陳局長建請中央，針對這部份進行相關修法。較快的方式是隨公告現值檢討，同步調整低收入補助之不動產價值計算標準。

再者，一年內交易課不到土增稅的空窗期，應該是當初財政部研擬奢侈稅的主要動機。不過如果公告現值真的貼近或等於市價，則一年以上、兩年以下交易課奢侈稅之規定，或許真的可考慮退場。

有關此部份，陳錫禎局長建議可採機動調整，也就是交易行為發生時，即根據當下實價課土增稅，並同步調整公告現值之方式。不過這就意味著，必須檢討目前公告現值每年一調之規定，而這部份權責還是在中央。

不可否認地，台灣不動產稅負偏低，確是形成炒作溫床、投機風氣的重要肇因之一。只是，無論國內稅改巨擘曾巨威教授(執政黨不分區立委)所提的按所得課稅(資本利得稅)，甚或更單純，也更貼近實際情況的房地合一課稅，都須上綱到修憲層級、茲事體大。

可能是為求立竿見影，或急於回應因房價猛漲而起的高漲民怨，所以政府先在現行架構上，再強加一道奢侈稅。難怪還在研議階段，奢侈稅就被部分財稅學者譏為稅制違章建築；現在各方質疑奢侈稅，自然也存在若干正當性。

分區課奢侈稅 實務難行

那麼，奢侈稅是否應視各地房市狀況，採行「分區課徵」呢？陳淑美分析，官方的法規或制度或許過於僵化，不見得適用各縣市，但資金是具流動性的，若實行分區課徵，資金就會找尋出路，往能投機的地方跑，反而助漲特定地區的房價。所以「分區課徵」，在實務上斷難施行。

她觀察今年度台南、高雄兩地房市，發現有不少買盤是「台北客」所貢獻，這股豐沛的外來資金，成為推升南部兩大直轄市房價的助力之一。倘若中南部房市不適用奢侈稅，那麼就會成為資金競逐之處，房價飆漲將更為嚴重。

不過陳淑美強調，奢侈稅退場或存廢倒是值得討論。她認為考慮讓奢侈稅退場是可行的，但前提是現行稅制結構要全盤調整。

首先，除了公告現值要貼近市價外，土增稅還要跟著全面改革，並想出一個可以課到投機者的稅目或稅制；其次，還要等實價登錄的案源多，可做為交易課稅的基礎，另外更得解決重覆課稅的問題；在上述面向面面俱到後，才能談廢奢侈稅。

不動產稅改 路途仍遙

只是，從目前態勢來看，對於稅基偏離實價或市價的問題，官方還是傾向於變動幅度最小，也就是維持現行房地分離課稅制度，採取讓三類稅基都提高到貼近交易實價或市價的方式來進行稅改，而非更釜底抽薪的資本利得稅或房地合一課稅。

如今，公告現值貼近實價已為進行式，吾人樂觀其成。不過，短線投機交易者仍靠奢侈稅抑制，持有稅(基)部分更仍偏低，易形成閒置空屋，更會構成避稅漏洞，因此仍有需檢討、改善之空間；台灣不動產稅制改革之路，依然相當漫長！

【文/住展雜誌】自今年四、五月歐債危機新版爆發以來，國際經濟局勢持續走弱，國內房市受到波及，人氣及買氣皆下滑；更有愈來愈多聲音認為，接下來房價將下修。不過從成本、資金等角度切入，則會發現，還是有很多讓房價繼續墊高的理由存在…

雖然曾有一、兩波回升反彈，然截至目前為止，本(一○一)年度房地產市場的買氣，確是呈下滑走勢的。這當中一部份原因，是政策異動調整造成觀望氣氛；從四月油電雙漲，五、六月證所稅復徵，到八月實價登錄新制都是。另一部份則是稍早又開始延燒的歐債危機，引發全球經濟前景不明，致使人們對未來感到憂慮、減少消費，最高額的房市交易亦然。

不過，其實有很大一部份的觀望心態，是源於價格認知，因為現在愈來愈多買方認為，受到上述各政經因素衝擊影響，房價可能將會鬆動，因此想再等一等。然而，如果我們回頭看看，過去幾年房價上漲的因素，會發現這些條件或因素，未來還會持續成立或變化有限；換言之，要真的等房價明顯下修，其實有點難。

成本仍將居高不下

這些年房價上揚，除了原物料趨於短少、價格長期走升的因素外，最主要還是土地價格持續拉高。就以大台北一線地區為例，以往土地成本佔房價約七成比例，這幾年則已拉高到八成以上，甚至更高。

而且這波地價上漲的引爆，至今方興未艾，原點還是北市精華地區。今年七月中，大陸建設以每坪土地單價八二三萬，購入信義計畫區住商混合地(B7)，以法定容積率計算，每坪容積單價超過二八○萬；另外，去年仁愛路空軍總部旁土地(仁愛116基地)法拍標出，換算每坪單價超過八二六萬，則是至今全台住宅區地王。以上這些標售價格都說明，北市一線區土地成本仍居於高水位。

精華區土地奇貨可居，開發商高價搶標，加上都市更新緩不濟急，現在就連以往讓開發商有些遲疑的特殊房市原料︱地上權，也都出現業者高價搶標之現象。上月初國產局釋出國有地地上權標售，其中一筆民生東路地上權，就有八家廠商競標，最後以高出底價三倍金額脫標，換算每坪達一八三萬，照例改寫國內地上權標售紀錄。

以上種種現象，代表核心區域房價仍居高不下；而只要大環境景氣不出現巨幅波動，外圍區域房價出現跟漲，只是時間問題。如此這般，要反向呈下修走勢，實有相當難度。

資金繼續追高房市

建商高價標地，不純然是看漲後市，很大原因還是在於儲備開發原物料；畢竟建商手中沒有土地原料，可就是巧婦難為無米之炊。事實上，近年房價快速上漲，很大原因還是資金熱錢蜂擁追捧的結果。

對岸的大陸官方近來持續祭出房市調控，欲打壓高漲房價；不過大陸發改委卻指出，投資管道太少，加上資金過剩，因此如果不做全盤思考，只單純推出管控房市措施，最後仍是無效。其實，台灣何嘗不是如此？

○八年金融海嘯前後，房價的確出現小幅鬆動，不過後來馬政府調降遺贈稅率，台商華僑資金熱錢大舉返台，原本設定要引導他們投入各項建設、活絡產業與經濟，豈料實質上缺乏完整配套，致使不少資金最後選擇進入房市。

雖然，目前經濟展望欠佳，不過這也代表資金熱錢將持續尋求更穩當的避險標的；台灣房地產租金投報率，在國際上已屬偏低水準，但滿手資金的壽險業仍大舉獵樓。另外，拉長時間來看，房地產確實是相對保值的避險投資標的。這些都是資金繼續追捧精華地區房地產的因素。

重要財富形式工具

如從長期需求面來看，未來房價的確可能有鬆動疑慮，因為人口結構高齡及少子化，將具體減少實質需求。不過如果我們從另一個角度切入，某些特殊需求面，仍有可能支撐目前房價，甚至將之再拉高。

首先，是台灣房地產買賣有土地所有權這項『優勢』；台灣房地產是兩岸四地當中唯一有土地權移轉者。這對對岸或港澳人士來說，都是莫大誘因。

如果再加上固有的有土斯有財觀念，房地產顯然會繼續成為華人社會家庭重要財富形式，也將是最受國人青睞的投資工具。這些基本面之外的需求，是過往以來房價漲多跌少的重要原因，未來的能量也仍不容小覷。

房市節稅效果仍在

實施滿一年的奢侈稅，號稱要平抑房價；不過實質上現有的各項制度面因素，不但很難抑制房價漲勢，還可能助長之力。

首先，市場消息認為，近期行庫紛紛調高房貸利率、成數調降且審核趨嚴，這是金融單位看壞房市的徵兆。然而稍早才有消息指出，行庫請銀行局轉呈金管會，要求鬆綁有關銀行法七十二條之二之所謂「天花板條款」，也就是土建融相關放款額，不得超過總放款的三成規定，具體內容則是希望將商辦融資排除在外。

這項消息，表面上說明行庫看好商用不動產，但實質上卻暗示，國內銀行將仍靠消費金融獲利，而土建融貸款仍為當中重要來源；另外，從民營行庫不理央行決策，繼續放貸豪宅，也可得到證明。因此，只要貸款人條件足夠，並不會碰到銀行雨天收傘、不核(房)貸的困境。

再來是稅制。台灣根據國父孫文的設計，現行制度為房地分離課稅，然而官方長年疏失，未能掌握實際交易價格，加上實務上根本沒有房地分離計價，於是造成稅基偏離，不但炒作成本偏低，更形成龐大節稅效果，使得房地產成為富有階級資產配置及避稅的最佳工具。

而一方面實價登錄才剛上路，要累積足夠資料，還需時間；再者，目前為止官方也未展現推動實質不動產稅改的誠意與動作。因此，不動產龐大的節稅效果將持續存在；除非經濟面出現重大衰退，導致富有階級必須變現求生，否則都會區房地產價格，將不易出現大幅下修，長期還是易漲難跌。

選對標的 莫再猶豫

綜觀以上，除了基本的供需法則及成本因素外，其實有關房價變動，還有某些一般人較少觸及的面向。事實上，只要是地段佳、供給少、需求穩定區域之標的，長期來看，價值還是趨於穩定，價格仍是不易下修的。

如果您正打算購屋置產，卻因為外界一些房價可能鬆動的預測而躊躇不前；其實不需等待，只要篩選之物件符合需求，經濟能力也可負擔，就可進場購買了！

【文/住展雜誌】大陸打房，台灣打房，香港、新加坡也打房，但打了快兩年，成效都不顯著，原因何在？根據事實，香港打房後的房價仍上漲十六‧六％，新加坡也仍然上漲三‧四％，大陸也已公開承認，打房無法抑制房價不漲；台灣則更不要說了，創高價的房屋在各地都不斷地出現……顯然想要用打房措施破壞「市場機制」，以迫使房價下跌的思維，並不如想像中的正確……

所謂「事出必有因」，房價為什麼會漲？要正確掌握房價趨勢，必先對影響房價漲跌的四大因素有充分了解。

房價和經濟成長互為因果

當一個國家的經濟發展順利，必然會使人民累積財富，這種「動能」就一定會推動許多商品價格的上漲，所以房價上漲可以說是一種「落後指標」，是在反映經濟發展的結果。

但當房價上漲後，也會導致許多人因追逐利潤而投資房地產，這種強烈的需求又可以帶動許多產業的發展，因此又可以回頭成為剌激經濟成長的「動能」！根據大陸的研究，其經濟成長（GDP）中約有三分之一是來自房地產的貢獻，也就是在反映這種現象。所以房地產又被稱為是火車頭產業，房價上漲因此又成為了經濟發展的「領先指標」。

由此，房價上漲可以說是經濟發展的「果」（Result），這種果會吸引許多需求進入；又可以說是「因」（Cause），會成為經濟發展的動能，這種和一國經濟發展互為因果的產業和商品和其他許多產業特性完全不同，這也是造成許多施政者對其又恨又愛的基本原因，也成為各種打房政策不知如何下手的重要原因！因為打重了，影響經濟，全民受苦；打輕了，房價必漲，全民抱怨！這種重不得，也輕不得的現象，就會導致任何一種打房措施無法長久與必然會失敗的重要原因！

對岸打房成效不彰

最好的例子是中國大陸，原本有二位數的經濟成長，但為了打房，政府計劃準備容忍經濟成長降低到百分之八，但真的打了後，今年經濟成長可能連百分之七‧五都保不住，所以社會反彈的力量愈來愈大，連四大領導班子之一的「政協」都破天荒地向政府提出了要放鬆打房措施的「決議」，可見社會反彈力量之大，當然會使決策的難度日益增大，因此，我們可以大膽判斷，打房措施的鬆綁已成必然，只是時間問題。

現在全世界的經濟情況十分動盪，各國政府都在努力振興經濟，降低失業，「穩定」是首要期望，「發展」是最重要目標。所以「穩中求進」已幾乎是全世界所有政府的政策共識，而我們的政府，要「穩」什麼？要「進」什麼？都缺乏目標，而在無目標下的盲目打房，除了「匹夫之勇」還有什麼可以支撐？

尤其台灣的經濟成長已降到二％以下，連續幾個月的出口都已呈現嚴重衰退，失業率也不斷攀高，相對於其他國家，競爭力已明顯的愈來愈差，在這種環境下，整體房價不打也難以大幅上漲。此時正是可以善用火車頭產業促進經濟發展，同時，也是可以耐心等待房價回歸市場機制的最佳時機。但由於決策者對於房價與經濟發展關係瞭解的不足，正在走向「雙輸」的結果，是多麼可惜的情況？

我們若能換個角度觀察，如果不打房，全國房價仍然會全面持續大漲（雖然機會不大），那至少也是可以帶給人民信心的好消息，要知道全國人民房屋自有率接近百分之九十，如果能夠讓他們感覺資產價值上漲，不也是政府可以讓全民「不怨」的好消息？

房價和政府財政互為因果

除了經濟發展，房地產和政府財政收入（稅收）亦互為因果關係，目前世界上大多數國家都有過度負債的問題，負債如果不在「當代」解決，就會「債」留子孫，讓下一代的青年人會面對更艱困的生活環境！

而如果國家支出要在當代解決，「稅收」就是一個非常重要的收入，它可以用以支付支出，用以減少負債，所謂「地者，政之本歟！」和房地產相關的稅收，自古以來即為收入最穩定、阻力最小、而且課徵成本最低的稅收，所以只要房價上漲，各種房地產相關稅收就會豐富且穩定。

最好的例子是台灣在過去幾年，在房價上漲的時代裡，各種房地產稅收，如地價稅、土地增值稅、房屋稅，甚至契稅收入，都不斷地超過預算數目，成為各級政府財政收入的重要支撐。不但如此，每年出讓土地權利的收入，也為國庫帶來相當大的貢獻！這種現象不但在台灣如此，香港如此，大陸亦是如此，在過去幾年，大陸各地方政府的收入中，因土地出讓及房地產所創造的收入，幾乎佔了六○％以上，可見房地產價格上漲對於政府財政收入的重要性。

冒然打房後的情況會如何呢？當然會必然導致稅收的減少！以台灣的奢侈稅為例，當初預估每年可收入一五一億元，但實施後，實際還課徵不到四○億元，而相對地，土地增值稅的「損失」卻二倍於奢侈稅的「收入」，這對財政收入而言是多麼不划算的事？

這種現象在大陸亦是如此，各地方政府打房後，許多土地標不出去，導致各地方政府都有收入不足的壓力，最近許多地方政府因財政困難還不得不開始拍賣政府資產（如公務車），可見情況的嚴重。

政府收入不足怎麼辦？一是減少支出；二是擴大負債，減少支出的困難度是超出許多政客想像的，這點可由歐洲各國政府，只要推動緊縮支出的政策，就會造成社會動盪不斷，幾乎所有政府都因此失去政權，難度之高可見一斑！

所以，大多只好採用擴大負債的政策。擴大負債又會碰到兩種情況：一是借不到錢，政府就危險了，就會倒台（如希臘、西班牙）；另一種是借得到錢，就會債留子孫！現在的年輕人從學校畢業後，大多已經身經百債，而又不得不面對失業率高的就業環境。此時再面對國家負債不斷增加與未來福利不斷縮減的情況，他們能接受嗎？

所以在歐洲，中老年人和年輕人之間的鬥爭，已經愈來愈強烈，已有愈來愈多的優秀年輕人，不得不選擇離開國家，到另一個國家去找活路……台灣的大學畢業生到國外找工作的人也已經愈來愈多，這種因為施政者對於問題外行所導致的苦果正不斷地在擴大中，當年輕人真正了解打房及緊縮才是凶手後，那種「憤怒」將遠大於「民怨」，政府換人做就將成為常態，國家的競爭力就愈來愈難以維持了。

房價和金融穩定互為因果

央行不斷地緊縮房地產的銀根，其主要的理由是「保護銀行，保護金融」，這種看似堂皇的理由，其實也是個錯誤的認知！大家一定要清楚，二○○八年美國的兩房危機，造成金融體系幾乎全部崩盤的最主要原因就是房價下跌。

因為房地產是金融機構最主要也是最安全的貸款對象，它的擔保性可以說是最強的，這也是台灣金融體系至少有一半以上的貸款是以房地產為重要擔保品的主要原因！

也就是因為這個原因，如果採取錯誤的「選擇性」信用管制，導致房價下跌了，銀行擔保品的價值就會不足，不足就只好更加抽銀根，抽銀根的結果，當然會導致品質不佳的房價更加下跌，銀行的擔保品就會更加的不足，就不得不更努力抽銀根……一直抽到借款人跑了或倒了，銀行就出現了呆帳，當呆帳大到一個數量，銀行也就會倒了，金融風暴就成形了。

由這種事實可以看出，銀行和房地產其實是相互倚賴的「合夥」（共生）關係，而非如「當舖」似的借貸關係，如果房價穩定或上昇，就是一個「雙贏」的局面，但如果任何一方惡意破壞合夥關係，就會導致「雙輸」的結果！

所以美國面對兩房危機的主要策略，不但不是緊縮銀根，反而是不斷地支持銀行、支持房地產業！因為他們知道只有房價上漲，才可能會達到「多贏」局面──銀行虧損減少、獲利增加，人民財富也增加，當然對政府的支持度就會增加。

而台灣暴虎憑河式的打房措施就是企圖破壞這種「合夥」關係的重要殺手，狹隘地將銀行和房地產的關係定義為「借貸」關係，就像個體戶所辦的當舖一般，當發現客戶的財務有些風險時，就趕快抽銀根，這種「晴天借傘，兩天收傘」的當舖思維，必然會導致「雙輸」的結果。

最近有愈來愈多的經濟觀察家佩服台灣政府的「勇氣」，當各國政府都以振興經濟，剌激經濟為主要施政目標時，只有台灣政府還以打房為樂，以緊縮銀根為政績，所謂「覆巢之下豈有完卵」，當將借款人都抽跑了、都抽倒了後，銀行會比較安全嗎？

最好的例子是在一九九七年至二○○三年的台灣，當時銀行也是不斷地緊縮建商銀根，當建商大量倒閉後，許多好的資產硬被打成「不良資產」，許多人因此獲得暴利；同時，新銀行幾乎全數倒地，而由政府指定銀行強迫接收，使得銀行弊端不斷，歷史必將會正確記錄並評價那段時間的決策。

房價和地產政策互為因果

任何政策的推動都必須有其「目標」，例如大陸打房，其目標也只是希望房價穩定（房價漲幅不要超過經濟成長），和拉近一、二線城市與其他城市間房價的差距（縮小城市差距），台灣打房措施的目標呢？是要將所有房價打跌三成？五成？還是要抽到建設公司倒三成？五成？還是要讓人民不再買房？任何沒有目標的行為都是「躁動」。

一種政策如果要成功，首先要看當時的環境條件，如果條件有利，則政策效果就容易事半功倍，否則就會事倍功半！而對目前房地產市場的環境而言，利率正處低檔，通膨壓力卻不斷增加，這是房地產最佳的助漲環境，過去五十年沒有一年比現在的環境更適合房地產價值的保值和提昇，在這種情況下，採取用力打房措施，到底目標何在？這種要付出──破壞經濟成長、影響財政收入、增加銀行風險、打擊人民財富的危險政策，難道只是為了虛幻的「公平正義」或是「居住正義」？

房價上漲是假議題

當我們對房地產市場愈瞭解後，就可以發現房價上漲只是一個假議題，為什麼這樣說呢？因為房價只是被動的指標，舉例而言，如果經濟成長好房價就會高，所以要注意的是「經濟成長」問題，同樣地，如果投資管道少，房價就會高，所以要解決的也是「投資管道不足」的問題，如果利率低，或通膨高，房價就會高，這時要解決的是「利率」和「通膨」問題，如果是因房屋供給不足，房價就會高，這時要解決的是「房屋供給不足」問題，如果是因「好屋」供給不足，房價就會高，這時要解決的「好屋數量不足」問題……

因此，只有當那些影響房價的因素產生變化時，房價才會因而變化，但如果認識不清，將房價本身當成主角，低的時候想拉抬，高的時候想打壓，都會徒勞無功，就像一個小孩發燒了，拚命給他吃退燒藥是不能解決「問題」的，如果無法找出「病因」，各種退燒方法都有可能會更加打擊其健康，如果小孩被治死了，當然也就不燒了，但那並不是面對發燒小孩的正確方法。

假議題，真評論

台灣名嘴太多，假議題太多，大家習慣於「創造」議題，「評論」議題以增加曝光度，但任何對假議題的討論，不論結果如何，大都於事無補！對房價而言，漲必有因，因為是受到市場法則，供需關係的影響，必須要找到影響其供需的原因才能真正解決問題！

舉例而言，台北市的房價高漲，如果是因為沒有土地供給了，而政策又將土地供給壓縮到最小（例如公有土地不釋出），所以好的新房屋，價格自然愈來愈高。不去解決土地供給不足，反而還不斷將稀少土地高價標出，另一方面再盲目打房，盲目抽銀根會有用嗎？

又如果因為投資管道太少，大家投資股票都賠錢，只好購買房地產。不努力去增加人民的投資管道，卻盲目打房，怎會有效？

再如有些年輕人無屋可住，主要原因是政府不斷興建便宜的的「合宜宅」，卻錯誤的採用了便宜「出售」的政策，只圖利了少部分人，讓大多數的無屋族更加不滿，不去調整「合宜宅」不當出售的政策，卻盲目打房，怎會有效？

不要再將老百姓當成笨蛋，似是而非的言論必然經不起時間的考驗，如果背後的「原因」沒有消除，房價不漲也難，相對地，當背後的原因消失，房價想漲都難，這就是「市場機制」。

其次，對政策實施的「時機」而言，當大多數人都看到問題時，往往就是市場機制快要會發生作用的時候，但人們往往缺乏對市場的信心與耐心。歷史的經驗常是，當許多打房措施實施後，都很快就會碰到市場機制的自然調整，所以常因此變成了政策對市場的破壞效果。

舉例而言，當人們覺得房價太高，於是開始實施許多打房措施，但剛開始一個、二個似乎都沒有效果，於是就會不斷地加碼，三個、四個，愈來愈多的打房措施不斷地被提出……終於到了有一天，房價因市場機制而反轉了，可是這些多如牛毛的打房措施卻不容易一下子取消，於是就會更增加了房價下跌的幅度，與抑制房地產市場復甦的力道，這種干預市場的錯誤思維，往往成為破壞市場機制最主要的凶手！

事實上，當房價漲得很高時，往往也就是其自然將反轉的時候，這就像二○一二年政府對於油價的調整政策，當決策者認為無法忍受而決定要出手大幅調高後，不到一週卻馬上發生市場反轉，而不得不連降十三次油價，造成舉國民怨沸騰。這種對市場機制缺乏耐心和信心的施政方式，就是標準的「外行」決策。

本來政策的干預，是希望縮小經濟與市場的波動，但因缺乏耐心與專業不足的決策者往往反而加大了波動的幅度，這是一種極為矛盾的現實，也才是真正的危險！

打房是一種富貴病

像藥一樣，任何政策都有其效果，也必然會有其副作用，如果對「藥性」認知不足，就常易誤將良藥當成毒藥，當然就不是良醫的舉措了！最好的例子是韓國，當初也打房，但發現房地產對於維持經濟成長的重要性後，不但不再打房，反而還快速改變政策，全力支持房地產業。打房，正可似孫子兵法所云：「打房，國之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也！」台灣不再富有，台灣不再有競爭力，我們千萬不要還存有富家子的觀念，輕啟戰端，任性打房，要知道任何一種率性措施，其破壞市場機制的時間和幅度都會遠超過我們的想像，而所導致的「雙輸」結果，全民都將共嚐苦果，那才是施政者真正的惡夢！

【文/住展雜誌】高雄房市一甩十年疲態，這波大多頭一走已逾三年多，因此催生出難得一見的豪宅推案榮景；然而，隨著豪宅案逐年湧現，豪宅市場已出現不少變化，最顯著的，就是新銳豪宅建商的崛起與供給量的擴大……

隨著高雄房市景氣穩健擴張，高雄建商推案信心益熾，從整體市場來看，今年開工量、推案量均較前幾年平均水準增加許多；從產品內容來看，則首購、首換產品退至郊區，市區建案產品坪數越放越大，其中還有不少是豪宅案，是近期明顯的現象之一，且應會延續至今年第四季。

高雄豪宅案逐年湧現的最主要原因，當然就是需求穩定成長，先前推出與線上的豪宅案均能順利銷售；在需求帶動供給之下，建商推案信心高漲，才會前仆後繼投入豪宅市場行列，豪宅大樓就如雨後春筍般冒出。

建商轉型投入建豪宅

而眼尖的購屋族也會發現，近年來投入豪宅大樓開發的建商變多了，除了較早經營豪宅市場的皇苑、國揚外，近年在高雄市場新崛起的在地豪宅建商則如京城、隆大、振美、慶旺，全國性建商則有興富發、達麗等公司，至於重返高雄房市的國泰建設，則更具指標性。

事實上，豪宅早就存在於高雄，只是近年房市熱絡才較受矚目。皇苑建設董事長郭敏能就說，最初高雄豪宅大樓並不被看好，但他很早就認為，高雄是有豪宅大樓市場的，只要區段對、施工與規劃好，客戶就願意買單。

約在民國九十一年，即高雄房市最慘淡的時期，郭敏能欲在美術館第一排推出第一件豪宅案「人文珍藏」，然當時美術館區都是首購、首換型產品，單價也相當低。銀行專家評估後認為，豪宅大樓單總價高出行情太多，而房市又不景氣，推出『穩掛』，因此不願放行土、建融資。沒想到，後來證明銀行錯了，「人」案推出三個月即全數完銷，證明郭董事長的看法是對的，也驗證了高雄確有豪宅的潛力。

隆大建設總經理郭漢龍則說，豪宅屬於高階產品，而在地的業者較習慣稱呼為『好宅』或『名宅』，唯早年大多是透天別墅型產品；而在市區地價成本不斷拉高之下，加上富人重視隱私與安全，集合式大樓遂取代透天成為豪宅主流。

雖說集合式大樓人人會蓋，然而豪宅產品終究與一般產品有極大差距，無論是建材、施工、規劃，或者銷售服務上都有所不同，進入門檻並不低。因此，如果原本是做一般型產品的建商，在切入豪宅市場時往往會遭遇到困難與挑戰。

銷售端左右豪宅成敗

最大的困難，就在銷售端。京城建設總經理劉朝森坦言，雖然京城是在地最大的建商，但因之前蓋了不少平價的房子，消費者較不認同京城會蓋豪宅。為了說服消費者，讓消費者認同並買單，京城不惜徹頭徹尾改造團隊，並大幅提升建材等級與施工品質，甚至包下巴西整座礦山，用最嚴謹的態度來打造豪宅。

劉朝森還透露，為了蓋出滿意的房子，連自己也『跳下去』；有一回協力廠商畫的設計圖無法讓他滿意，於是他『重操舊業』，乾脆自己畫。而劉朝森認為，豪宅不該是賣得貴的房子，而是要有『主題』與『美學』內涵，才能打動消費者。

郭漢龍總經理則認為，由於隆大是營造廠出身，工程的施工品質早獲在地客認同，所以消費者較為遲疑的，反而是價格而不是建築品質；不過兩相拉扯之後，客戶通常會捨棄價格而往施工品質靠攏。

為了讓建案更為精緻、銷售更加順利，隆大選擇以同業合作的方式來運作。在建案規劃方面，引進城揚建設一起設計；在銷售方面，則北上找來璞園團隊作行銷。這種截長補短的同業合作方式，成為業者切入豪宅市場的捷徑之一。

至於甚早在豪宅市場耕耘的皇苑建設，銷售端的困擾反而是客戶流失的問題。由於新競爭者的加入，不免會稀釋到既有的豪宅客源；不過郭敏能分析，因皇苑品牌知名度已經深植本地，市場區隔明確，且回購客與介紹客對其產品信賴度高，只有極小部份客戶會流失，多數客戶還是具有很高的忠誠度。

供給量會激增的真相

除了銷售端的艱困拓展，豪宅建商還得面對未來市場的變化，其中『供給量激增』可能是最嚴酷的挑戰。只要在高雄市區繞一繞，不難發現目前動工中的建案工地有夠多；尤其是豪宅主戰區美術館特區（內惟埤），興建中的集合式大樓住宅，保守估計至少有二、三十件，案量十分驚人。

造成建案開工量劇增的原因，主要是先前停車位獎勵容積有落日條款，建商瘋狂搶件送審的結果，但房市景氣上揚也是因素之一。據郭敏能預估，這波建案開工潮的完工高峰期，應會落在一○二年年底至一○三年間，此時個案競爭壓力也會最大。

讓人較為憂心的是，市區動工中的新建案，大坪數產品已占多數，產品重疊度過高，將使個案間的搶客競爭加劇。未來大坪數產品氾濫的情況，在美術館、農十六一帶則更加誇張，這裡未來的新案不只多，而且清一色都是大坪數產品。

大坪數產品遍布的背後原因，利潤高只是其中之一，郭敏能分析說，高雄市浮濫的容積制度是要命的癥結。由於高雄市內有不少『住五』用地，容積率為住宅用地中最高，若再加上獎勵容積，隨隨便便也超過五○○％；而建商為追求最大利潤，幾乎都會把容積蓋滿，大坪數產品就成為消化容積最好的選項，而這類大坪數產品，往往就會冠上豪宅的美稱來銷售。

更有甚者，高市議會在八月還通過容積移轉全市通用，市區建案容積將更加浮濫。所以在可想見的未來，冠上豪宅作噱頭來刺激銷售的大坪數產品只增不減。然而，在業者口口聲聲號稱的豪宅，這當中有『真豪宅』；卻也不乏空有大坪數空間、無豪宅規格，卻用相對低價搶市的『假豪宅』。

真假豪宅的區分要件

郭敏能認為，高雄的有錢人眼光犀利、精打細算，寧願每坪多付幾萬買『真豪宅』，也不會貪圖便宜買『假豪宅』。至於『真豪宅』的條件是什麼？郭敏能認為，至少要具備十大要件：第一、地段要好，因為只有良好的地段，才有興建豪宅的實力；第二、基地條件要夠優質，不只基地要大，臨路狀況也要夠好，基地過於狹長，臨路面過窄的建案，氣勢不夠大器，不適合作為豪宅；第三、必須要低建蔽率，留有綠化休憩空間。

第四、符合永續建築，即建築結構安全等級高，鋼筋強度夠，每坪賣四十萬的房子，建材等級就該提升到相當水準；其次，水電施工品質要優良，而管道配置的耐久性也要能長久，另外像E化工程也須全面施作。如此細膩的要求，是為確保居住的舒適、安全與便利性，也是豪宅不可或缺的要件。

第五、停車空間要足夠，豪宅若連停車位都不夠怎麼叫豪宅？第六、外觀要具設計性、前瞻性；第七、公共設施設計要夠出色，而不是千篇一律、平淡無奇的硬體設施；第八、建案需要精裝交屋，而不能採毛胚交屋（大台北例外）；第九、建築須結合藝術與人文，而不是冰冷的建築；第十、樓管或物業管理的工作要面面俱到。

在這十大要件之外，劉朝森另提出豪宅的趨勢，應植入『智慧建築』的概念，除了E化，還須具備綠色節能的功能；郭漢龍則說，豪宅周邊的大小環境，也是不可忽視的必要條件。

掌握以上這些的條件，才有利於豪宅的加速銷售。因為據郭敏能計算，現在高雄一件大型豪宅案的銷售期平均約三年，但到了一○二年年底至一○三年，因個案湧現與產品重覆性高，在諸多個案瓜分客源之下，平均銷售期可能會拉長到四年，條件較差或量體較大的建案甚至會賣得更久，業者利息負擔就上升，營運成本勢必拉高。

降價之戰已經萌芽？

因此郭敏能大膽預測，如果推案量持續擴大，建案競爭激烈的區域如美術館特區，大約在一○二年年底至一○三年之間，將會出現『降單價、不降總價』之發展；而到那了個時候，就變成『比品牌、拼規劃』的殺戮時代，具市場區隔性的業者方能從戰場上勝出。

至於京城與隆大建設，雖然是豪宅市場的新興勢力，但挾著高雄在地廣大知名度，倒也是老神在在。劉朝森與郭漢龍均認為，從目前市況來看，高雄豪宅市場還算穩定，銷售沒有多大問題，未來仍是審慎樂觀。至於何人看法正確，則是見仁見智了。

【文/住展雜誌】最近有二則外電報導，都跟豪宅售價有關，不知道我們的央行總裁彭淮南看了沒有？

一則是美國紐約曼哈頓一棟鄰近中央公園的豪宅要出售，開價一億美元，將近三○億台幣，刷新了紐約最貴豪宅的紀錄。現有屋主也是房地產開發商，他在一九九三年以四五○萬美元買下，不到二○年的時間房價暴漲超過二十二倍。

另一則是日本東京位於大使館林立的南麻布的一棟豪宅，面積有一二五坪，僅有一個房間，售價十八億日圓(約六億八千萬台幣)，平均每坪五四四萬元台幣，堪稱全球最貴的一房豪華公寓，負責代為銷售的日本蘇富比公司已經接到許多買家詢問。

國外以平常心來看待

美國和日本的政府官員看了這種新聞，都只會笑一笑，以平常心來看待，但台灣的官員卻不一樣了。

自從房地產市場傳出「勤美璞真」豪宅每坪成交價高達三○四萬元後，央行總裁彭淮南就非常關切，他認為「自己的年薪也買不起一坪的豪宅」，於是大張旗鼓的實施打房政策，即使後來証實所謂「三○四萬元豪宅」只是一種哄抬行銷的手法，並未真的有此行情，但彭總裁不肯承認自己消息錯誤，仍然繼續打房。

政府打房的動作又急又快。但是，居住正義真的就要來了嗎？彭淮南以為打房就能顯現居住正義，但用傳統的緊縮融資對付豪宅，雖然產生短線抑制效果，但要長線影響房價顯然效果有限，只會凸顯政府仇富心態。

房地產有貴也有便宜

房地產當然有貴、也有便宜，這如同旅館有不同的等級，有五星級的、精品旅館、商務旅館、平價旅館、民宿以及專供揹包客居住的青年旅社等等，讓每個有住旅館需要的人依自己的經濟能力和需求，作不同的住宿選擇。你如果住不起五星級的旅館，可以住別的旅館，同樣道理，你買不起豪宅，可以買你負擔得起的價位的房子。

政府不要太在意房價，應該讓市場機制自由發揮，畢竟高房價也只是少數的幾個建案，如果政府認為不要開價太高，那麼這一波打房下來，彭淮南形同已經為台灣的房價劃下一道「紅線」：每坪不得超過「三○○萬元」，建商又不是傻瓜，當然知道開價不要太高，每坪單價不要超過三○○萬元。

其實，與其他國際大都市比較，台灣房價雖貴但不離譜。根據全球最大房地產網站Global Property Guide統計，檢視台北、香港、上海、北京、新加坡等亞洲五大城市房價，以新加坡房價高居亞洲第一，每坪接近新台幣二○○萬元左右，香港也達每坪一六○萬元，台北平均五十三‧九萬元，上海在四十五萬至五十五萬元之間，北京的平均價位則在四十萬至四十五萬元之間。再從近五年漲幅來看，上海漲幅最大，高達143%，香港達96.57%，新加坡與北京也分別上漲64.04%與59.12%，台北44.2%的漲幅是五大城市中漲幅最低的。

官員應尊重市場機能

房價的漲跌與國內外經濟基本面相互連結，而供需失衡因素更是都會房價飆漲的主因，但台灣現行政策干預市場太多了，政府打房政策一波波，造成近來全台豪宅承做貸款件數僅剩個位數，有人譏諷馬政府只會忙著「打扁、打房、打富人」，最後連經濟都打掛了，根本沒空去規劃經濟政策。

政府打房政策最好能適可而止， 否則預估今年的經濟成長率可能會再下修，連百分之二都保不住，影響我國整體經濟發展。房價高低與否是反映市場的供需，政府官員應該尊重市場機能，而不是亂打一氣。

如果有一天，台灣的豪宅售價如同外電報導的美國紐約和日本東京的豪宅售價一樣，屢創新高，希望政府官員們能夠以平常心來看待。

【文/住展雜誌】您一定知道，近年大台北房價漲得兇；您也應該知道，捷運已是近年房市票房保證。不過您大概不知道，北台灣六個行政區，因為消費者各有偏好，造成識別度頗高的地域特色。北北基、宜、桃、竹六大區房市，各自的產品特徵是什麼？各地的消費者又有哪些特殊偏好？

人們購買各種商品，通常都會有一些偏好，比如對某些品牌、某種色系、某種款式或設計情有獨鍾；而房市消費，應當也不例外。不過有些我們習以為常的購屋偏好，卻非放諸四海皆準；像是台北人特愛大樓高樓層，因為這樣景觀甚佳；但這樣的觀點，過了中山高南崁交流道可能就不適用。

北台灣共六大行政區房市，確實因為在地消費者的特殊購屋偏好，而形塑出不同的產品特色趨勢或市場現象，以下就為您說分明：

雙北市 捷運超便利 自用投資兩相宜

和桃竹基宜等區相比，北二都房市最大的條件差異，就是捷運系統。近十年多來，捷運提供的便利通勤，及對商業活動重心移轉的改變，大家有目共睹；因此無論是自己住或投資置產，具備捷運賣點的房市產品，可說是最受歡迎。

隨著大台北捷運路網愈加密集，更多地區都能搭乘捷運抵達，因此未來鄰近捷運將不再如以往那樣『物以稀為貴』；不過這也表示，捷運更加四通八達，鄰近捷運站，肯定仍是最具票房、最多人指名的選屋條件。在大台北房市，無論自用或投資，捷運題材都將是最佳選項。

台北市 精華地段為首選 偏好高樓層

首善之區台北市，絕非『浪得虛名』；各類建設、各項資源，都是台北市最多，全台重要商業活動及據點，也多在台北市境內。這樣的都會區域型態，如同其他地區大城市一樣，成為高資產階級購屋置產的首選。而諸如大安區、信義計畫區等，又是箇中典範。

至於自用方面，台北市消費者則偏好高樓層；大概因為是居高臨下，視野及景觀較好之故。就以往發展來看，則還有另類因素，那就是有頂樓空間可運用；這在寸土寸金、大樓林立的台北市區，的確是絕佳條件，以往常見的頂樓加蓋就是例證。當然，近年相關法令執行趨嚴，且頂樓空間實屬社區所有住戶共有，因此頂樓戶這種另類誘因已消失，但北市消費者的這種偏好依然存在。

新北市 低總價為王道 重劃區成顯學

近兩年升格後，地位才漸與台北市平起平坐的新北市，由於發展之初屬於北市衛星市鎮，因此在房市消費上，與北市之雷同處不少；包含人口結構、地狹人稠，因此絕大多數都是大樓規劃，另外高樓層也同樣較受歡迎。

不過畢竟新北市的地段及商業活動密集度還是次佳、房價相對較低，多數無力負擔北市相對高價，卻仍在大台北打拼的民眾，多會選擇在新北市落腳，因此從過去到現在，相對低價之首購型二、三房產品，始終有一定的市場。這樣的狀況，在近年北市產品坪數規劃豪宅化之下，尤其明顯。

只不過，板橋、新店或永和等新北市一線區，近年單價也墊高甚多，因此首購市場已轉移到淡海、三峽、鶯歌等二、三線外圍區了。

新北市升格的另外一項重大現象或效應，是近年不少重大建設重劃紛紛啟動；其中最具代表性的，應該是新莊副都心及林口、淡海兩新市鎮。

由於有北市信義計畫區、大直重劃區及板橋新站特區等不少成功先例，加上近年無論中央或地方，確實投入相當多心力與經費，因此新北市幾個新興重劃區，吸引不少投資置產者大舉進駐，其中當然又以屬中央等級的副都心計畫最受注目。儘管先有央行調控，後又有奢侈稅打壓，副都心房市至今投資客買單比例仍高，顯見投資者仍相當看好新興重劃區的未來。

桃園縣 偏好成屋 透天產品更受歡迎

談到桃園房市，一般人熟知的是，當地屬於成屋市場，主要因為在地消費者相對保守，必須『眼見為憑』；另外，南下購屋的台北客，也多會選擇興建完成、即可交屋進駐的物件。這些因素，都讓桃園當地成屋市場遠較預售蓬勃。

不過這中間仍有例外。桃園在地有不少深耕型的業者；這些業者通常都有為數不少的『粉絲客』，加上長期經營形塑口碑，產品品質也不錯，故可謂投資、自用兩相宜。綜合以上，品牌效應在桃園地區算是較明顯，而基於這樣的理由，投資者通常在預售階段就提早進場卡位。

桃縣當地自用市場另一與大台北迥異的特色，就是在選擇大樓樓層時，高樓層並非消費者最愛，一般在地消費者都會先選中間樓層。這樣的區域偏好，或許是基於居住安全上的憂慮或價格因素，不過無論成因為何，確實已成為在地市場特色。

相對單價低之條件，還產生另一項特點，那就是如果條件相似，單總價差別不大，則當地消費者多偏好透天產品。透天產品雖然有社區管理上的問題，不過因為有天有地、獨門獨院，私密性高，雖然單層空間較狹小，但一般來說，還是較受歡迎的產品。台北地區則實在地狹人稠、地價昂貴，透天產品成本太高，市場自然受到限縮。

新竹地區 產品隨著竹科人購買力而變

如果光看人口，新竹地區市場蓬勃的程度，確實非同凡響；而原因很簡單，就是因為設於當地的科學園區，不但奠定台灣現代經濟發展基石，更是當地房市有如今規模的重點因素。因此毫無意外地，產品趨勢或市場特色，幾乎就是跟著竹科人的喜好或購買力而走或產生變化。

而由於竹科人購買力比一般薪資族強，買屋是自用兼投資，因此相對稀有產品，通常更有市場。就以重案區竹北為例，有頭前溪畔水岸景觀，或鄰近高鐵車站及商業地段者都是；新竹市則因為有舊市區及更多在地客，因此開發已相當密集的市區地段，通常只要有推案產品、規劃適當，都會有一定市場。

竹科人的強大購屋力及意願，也衍生當地相當特殊的『紅單現象』；投資客或當地仲介業者，會搶先卡位下訂，然後再轉售賺價差。如果未能成功轉售，最多就是退訂，幾乎無損失，但此舉已造成當地建商的極大困擾。

基隆市 台北客 與當地消費偏好不同

主要由於資金追捧，大台北房價近年飆得兇，因此不少台北人紛紛移往桃園購屋。不過價位也很平易近人的基隆市，其實近年也看到不少台北客轉進的身影。

然而比起桃園，基隆近年揭櫫的重大建設相對有限，因此移民基隆潮，話題熱度稍低。不過不可否認地，對基隆房市，特別是更近大台北的七堵、暖暖及安樂等區，台北客進駐的結果，的確使得各區房市風貌各有不同。

簡單來說，基隆在地消費者和桃園類似，仍偏好透天產品；這從數年前當地重案區之一，深澳坑重劃區的產品，幾乎清一色是透天規劃，即可見一斑。當然，如果是腹地狹小的市區商業地帶，則還是大樓為主。至於台北人，應該是住慣大樓產品，因此近年迎合台北人的基隆房市產品，也都以大樓規劃為主。

不過總體而言，無論大樓或透天產品、在地客或台北客，生活機能還是最基本條件；換言之，一些以景觀或其他特色為號召的基隆房市產品，短期或許能收話題之效，但拉長時間來看，還是具備更佳生活機能條件的產品較有票房。

宜蘭 透天市場 消費者有特殊偏好

如以消費者喜好為觀察點，則宜蘭房市可說是最具特色者；因為當地消費者的某些偏好，幾乎是當地獨有，在北台灣其他地區很難看到。

大台北地區由於所獲資源或建設擘劃最豐富，因此『預約未來看漲行情』的預售案，通常都有一定市場接受度，新竹預售市場蓬勃，則是拜竹科新貴之賜，桃園則屬於較明確的成屋市場。

不過在消費者對推案型態偏好這部份，宜蘭房市卻相當特殊。基本上，宜蘭全縣扣除礁溪外，在地購屋客消費還是佔超過八成比例；而無論純預售或新成屋，通常都有一定銷售成績，反而興建中者最沒賣相，甚至比純預售還差。

會有如此特殊的情況，主要原因是在地消費者擔心房子只蓋一半，故寧可等全部蓋好再出手。至於預售方面，由於宜蘭當地品牌建商不少、系列推案也多，形塑相當口碑，因此預售案始終有一定規模及市場接受度。

宜蘭房市的另一大特色是，消費者會等建商做好二次施工，才出手購買；而且這裡的二次施工，不只一般公共設施，還包含騎樓外推或其他遊走法令灰色地帶的增建行為。這部份牽涉到相關單位的執法強度問題；不過據了解，近年宜縣府已加強稽查，因此這種二工現象，似有逐漸消退或轉為檯面下之勢。

扣除少數特定區域之外，宜蘭房市通常以相對低總價產品反應較佳。不過一些市區地段產品，儘管價格相對高，但仍有客源買單；這中間很大因素是，這些市區地段透天產品，多半會訴求店面價值。事實上，以宜蘭市或羅東鎮兩大市區來看，透天產品主打店面或住店兩用者，相當常見，而通常也都有一定票房。

相同處 投資重建設 自用看機能

以上介紹了大台北、桃竹、基隆及宜蘭等六個行政區，各自不同的區域房市消費特色；不過總歸來說，無論哪一區的消費者，還是有共通處，那就是投資隨著公共建設走，自用則看生活機能、交通、學區及公園綠地。

無可否認地，政府推動的各項公共建設，對地區發展將帶來實質提升，商業活動將更加活絡，人口也會逐漸進駐。這代表的當然是房市需求增加，因此無論短期或長期投資，基本上就是跟著政府公共建設腳步走。

至於自用現有的交通條件，絕對是所有人都最重視的部份；生活機能當然更不用說，是最基本要項。另外，因為某些固有教育觀念，許多家長仍重視將學齡孩童送到名校就讀，因此明星國小、國中學籍周邊的房地產權狀，始終『洛陽紙貴』，放諸台灣各地皆準。

公園綠地則是近年竄起、最受消費者青睞的居住條件；因為長久待在水泥叢林中，一絲綠意往往成為奢求。因此，如果住家附近有可踏青，甚至做簡單森林浴的公園綠地，那絕對是一大享受。

結 語 消費趨勢 自用投資皆需知

雖然形成產品趨勢，有許多複雜因素，但簡單說來，就是需求決定供給，也就是消費者偏好創造各區房市特色。因此如果購屋自用，適當了解區域房市消費特色，了解某區主流產品，當有助於您更快找到滿意符合自己需求的物件。

至於投資，當然更應先了解區域消費者的偏好，買進潛在需求最強、最有增值潛力，甚或能最快順利轉手的物件，此乃成功房市投資的最基本要訣！

【文/住展雜誌】台北市大安區錦安里部分住戶反對麥當勞重症兒童之家設立在該里內，引發軒然大波，受到民意撻伐後，發起抗議的民眾出面道歉才平息此一風波，事件雖然落幕，但此事也突顯出來，民眾對住家附近有關嫌惡設施的認識似乎不夠清楚。

北市大安區錦安里發動抗議的住戶犯下的錯誤是，誤以為麥當勞重症兒童之家是一種嫌惡設施，設立在該里會影響周邊居住品質和房價。但事實上，像「兒童之家」之類的社福機構，不該和垃圾場、電塔、變電所、或其他的嫌惡設施相提並論，住家附近設立此類的社福機構，並不會影響居民生活品質。以台北市來說，許多社福機構設立後，周邊房價不跌反漲，漲幅甚至超過百分之百。

購買房地產除了「趨吉」還要「避凶」，每個民眾都不希望自己住的房子附近有嫌惡設施，如果推開窗戶就可以清楚看到殯儀館、垃圾場、焚化廠或是墳墓區，相信任何人都會不爽。

買房子要趨吉避凶

內政部制定的「不動產說明書應記載及不得記載事項」上面，規定買賣房子必須說明這棟房屋有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋 (即這棟房子是否為海砂屋、輻射屋) 、是否被建管單位列為危險建築、有無漏滲水、違建、禁建、發生過火災及其他天然災害造成建築物損害及其修繕情形、是否有損鄰狀況等。但並沒有要求必須說明出售的建物附近有無嫌惡設施。

房仲商業公會全聯會在今年四月曾向內政部提案，建議修改不動產說明書的規範(即不動產說明書應記載及不得記載事項)，希望增列建物半徑五十公尺內，是否有加油站、變電所、高壓電塔、瓦斯行、殯儀館、葬儀社、垃圾場、焚化廠、墓園等所有可能讓民眾介意的嫌惡設施。如有，業者應該要一一標示清楚，甚至於除一般民眾認知的嫌惡設施外，公會還打算把民眾不喜歡、忌諱的項目都儘量列入，例如有爭議性的名人住所(像前總統陳水扁的住家)，或可能帶來髒亂或噪音的KTV、餐廳及色情行業。

房仲商業公會全聯會希望內政部用公權力來作規範，減少房地買賣的糾紛，公會重視消費者權益是件好事，任何人都樂觀其成，但坦白說，這項提案獲得採行的可能性並不大。

如何認定「嫌惡設施」

要內政部修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」增列「建物半徑五十公尺內，是否有嫌惡設施」的規定，並不可行，最主要的原因是，「嫌惡設施」並不是法律名詞，如何來認定「嫌惡設施」，恐怕易起爭議。

最近媒體才報導過一則新聞，有位民眾不滿樓下的便利超商開門關門的「叮咚」「叮咚」聲音在半夜干擾到他的睡眠，告上法院，求償三○萬元，目前正在法院審理中。便利超商二十四小時提供服務，一向被大家認為是好鄰居，沒想到現在竟然會有人認為便利超商是「嫌惡設施」。

又如夜市算不算是「嫌惡設施」？夜市雖然提供商圈的便利，但也有人認為，對於住家來說，會有噪音和衛生的問題需要考慮在列。但是，如果把夜市當成是「嫌惡設施」，照理說附近的房價應該受到影響，而士林夜市周遭的房子卻相當搶手，這又該怎麼說呢？

再舉一例，有人喜歡與社會知名人士作鄰居，可以沾沾名人的光彩，有名人加持也會帶動地價上漲，但有人住在爭議性的名人宅隔鄰卻大嘆倒楣，像是前總統陳水扁的住家，鄰居備受媒體干擾，常有「狗仔」埋伏跟拍，也會讓人受不了。

說明書有法律的效力

內政部不願意修正不動產說明書增列「嫌惡設施」的另一原因是，目前被大多數民眾認為是嫌惡設施的變電所、高壓電塔、殯儀館、垃圾場、焚化廠、加油站等，很多是由政府機關或國營事業 (如台電、中油) 設置的，而「不動產說明書應記載及不得記載事項」是內政部依職權制定，為官方公文書之一，有法律效力，內政部不可能在官方文書上面公開指責其他政府機關或國營事業設置的設施是一種「嫌惡設施」。這在官場倫理上是個大忌。

而且所謂「建物五十公尺內」也會有爭議，一方面是量測上的問題，是否以買賣建物的大門來計算，還是以社區圍牆作為量測起點？現在高樓大廈愈蓋愈高，住在超高樓的住戶又要如何施測？何況有些「嫌惡設施」如焚化爐造成的煙害，或是垃圾場造成的臭氣，並不是區區的五十公尺就能避開的。

最高行政法院日前審理某一建商興建超高大樓，被建案附近民眾指控建商影響到他們的日照權，法院認為建案附近五百公尺的民眾都有權興訟 (按：這件案子後來建商勝訴)。嫌惡設施與日照權一樣，都是讓住家周遭環境受到影響，如果真的要修正不動產說明書增列「嫌惡設施」，那麼似應比照最高法院對日照權案的判決，認為建案附近五百公尺範圍內的民眾都受到影響，將「建物五十公尺內」範圍擴大為「建物五百公尺內」比較妥當。

嫌惡設施分為三大類

目前民間對「嫌惡設施」的廣泛認定，大體上可以分為三大類，一是對生命安全造成威脅的設施，例如：起降噪音大且有飛安顧慮的飛機埸、油氣易燃的加油站、瓦斯槽、容易產生電磁影響人體健康的高壓電塔等。

另一是對住家生活安寧造成干擾的設施，例如：神壇、焚化爐、殯儀館、停車塔、加油站、墳墓、污水管、垃圾場、高架道路、特種行業等。

第三類是屬於心理或風水層面嫌惡狀況，例如「凶宅」雖或未對房屋造成直接「物理性」之損傷，但就一般社會大眾言，在心理層面上會產生嫌惡狀況，造成相當大的負面影響。又如醫院有好多病人居住，病菌必多，且住院之人，運氣必滯，如此多的滯氣積聚在一起，勢必對周邊的氣場有重大影響。

民間認定的這些嫌惡設施，有的具有潛在的公共危險，有的明顯造成生活的不方便，影響到居家品質，消費者都會避之猶恐不及。

前面說過，要內政部主動修改不動產說明書的規範，增列業者必須詳細列出建物五十公尺內的範圍附近所有可能讓民眾介意的嫌惡設施，可能性並不大。但買賣建物附近如果真有嫌惡設施，建商(或售屋者)是否須負告知的義務呢？

須在契約中有先約定

目前司法實務上的「通說」是，一般房屋交易，賣方僅須就買賣標的物及坐落基地負告知義務；至於建案基地附近是否有嫌惡設施，除非雙方在契約中有特別的約定，否則建商不須負告知義務。

法院過去有一個案例，有民眾購買預售屋，房子蓋好後，才發現從屋內向外遠眺，將可清楚看到對面山上的墳墓區，影響景觀美感，要求建商解約還款被拒，告上法院。但法院認為，雙方的買賣契約並沒有將「建物不會看到墳墓區」作為保證的內容，墳墓也不在建物旁邊，依社會常情判斷，並不屬於物之瑕疵，判其敗訴。

有些公寓大樓頂樓會設置基地台的設施，因為沒有確切的醫學報告顯示直接危害人體。因此，有些仲介未將之列入嫌惡設施，但最近因基地台設施而引發的房地買賣糾紛相當多，基地台到底是不是嫌惡設施，恐怕是見仁見智，仍有待觀查。

購屋應遠離嫌惡設施

「嫌惡設施」不能無限上綱，否則將牽連無辜，而且成屋與預售屋不宜相提並論，因為二者提供的資訊有區隔，成屋可以看得到房子，預售屋卻看不到，所以民眾在選購新成屋或中古屋時，不要只看室內屋況，連同社區的周邊環境也要一看再看，買預售屋時，最好能要求建商說明建案周遭有無嫌惡設施，甚至還可以在買賣契約中要建商保証建案基地附近××公尺內不會有嫌惡設施。

住家是每個人生活、休憩的主要處所，每個人都希望在自己的住家內得到充分的休息，享受到家庭的溫暖和寧靜，如果住家附近有「嫌惡設施」，將會影響到居家品質，購買房屋時最好遠離這些嫌惡設施。

【文/住展雜誌】兩年前研考會所做民調，顯示高房價乃民怨之首，可說是促成官方近年推動社會公營住宅的起點。然而究其本質，社會公營住宅不但應該只租不賣，更須以保障社經弱勢居住權為基本精神。此乃目前官民兩邊對此政策推動的最大歧異…

上月抽出幸運中籤者的板橋浮洲合宜宅，雖然只剩下中籤戶挑選戶別一項流程，不過因為登記者眾，且林口A7案緊接著又將登場，因此相關政策推動，仍持續成為外界關注焦點。不過在此同時，可能多數人沒有注意，無論浮洲或A7案，當中都有一定比例戶數，是保留做為只租不售的「社會公營住宅」之用。

社會公營住宅政策之推動起源，一般認為是因為前年底行政院研考會所做之民意調查，顯示高房價成為民怨首位，為了有所回應，加上連續兩年大選的選票考量，相關政策才應運而生。

社宅起源 始於社福綱領

然而台灣社會住宅推動之緣起，須追溯回九三年時，政府通過『社會福利綱領』中綱領五「社會住宅與社區營造」之宣示；「為保障國民人人有適居住宅，政府對於各類弱勢應提供社會住宅」；自此，社會住宅在台灣正式『誕生』。隨後行政院成立「修正住宅政策專案小組」，將住居政策定調為市場機制與社會公義雙軌並重，並草擬住宅法，訂定相關專章，賦予社會住宅準法源依據。

然而，後來相關推展近乎空白，直到九七年，內政部才委託民間團體到荷蘭考察社宅相關政策推動；接著九九年四月，荷蘭相關非營利組織應邀來台舉辦國際研討會後，社會住宅推動才出現新進展。這兩年來持續監督官方推動相關政策的社會住宅推動聯盟(以下簡稱社盟)，就在同年八月正式成立，以『為青年與弱勢居住權益發聲』為責，並力促住宅法立法。

同年十月初，社盟舉辦第一屆台灣「聯合國世界人居日」活動，同時公佈社會住宅說帖，隨後會見馬英九總統。之後馬總統便清楚承諾成立「社會住宅跨部會小組」，要求國防部、國產局評估可用土地，由內政部規劃，參酌民間意見，希望一年內看到成效。最後的結果，就是前年底中央宣布選定北市、新北市共五處基地興建之。

儘管社會住宅及相關法源，民間團體倡議推動時間更早，但官方這邊出現較具體的政策承諾，的確和研考會民調公佈時間略有重疊，因此自然被外界解讀，是與合宜宅或奢侈稅等政策一脈相承，是因應高房價現象而為。

然無論起源為何，兩年多過去了，法源依據之住宅法也在去年底三讀通過，然社會住宅之推動進度，相較於奢侈稅、實價登錄或合宜住宅，仍落後許多。這項民間相關社團早有高度期許，官方也曾信誓旦旦宣稱要戮力推動，業者更是難得支持的政策，在實際推動上出了什麼問題？

北市後年底完成五千戶

猶記社盟成立之同年年底，不但是房價漲勢最兇之時，也正值五都大選，因此被賦予迎戰高房價問題責任的社會住宅，果然成為當時選戰的重要議題之一。而台北市長當選人郝龍斌，當時就拋出在仁愛路空軍總部基地，也就是坊間所稱的「小帝寶」規劃興建社會公營住宅的政見，引發各界激烈討論攻防。

當然，空總還在現址，小帝寶建社宅仍只限話題。不過無可否認地，無論是意圖贏回年輕人信任(票)，或最高房價所在地首長該有的擔當。總之，從中央選定社宅五處候選地至今一年半，台北市府的確是看到最多具體成效的單位。

實際負責相關政策推動的北市都市發展局丁育群局長便告訴我們，北市對此已擬定五大方針，期望能幫助年輕族群重新在台北市『站穩腳步』。

這五大方針是：一、只租不賣，符合混居原則；二、設計規劃融入建築新概念，如綠建築、通用及光纖，並將開放國際競圖；三、租約最長五年分兩期(三加二)；四、引進民間專業物業管理加計點制；五、附有固定床櫃、熱水器等多項設施，未來並考慮加裝窗簾。

丁局長指出，台北市身為五都之首，台灣最國際化的城市，居住壓力的確也最大。因此在國宅條例廢止、住宅法正式實施後，北市府即訂定長期目標，將在未來二十到三十年內，建構五％公營租宅；以目前台北市約九十七萬住戶來估算，等於是四到五萬戶。近程目標則是預計在後(一○三)年底前，先建構完成四八○八戶。

小房為主 租期最長五年

而其來源有三：一為公有地自建，如稍早揭櫫的安康社區改建；此外，前年底五處候選地中，屬北市的萬華青年段及松山區寶清段，也已撥至市府，將按既定時程推動。二是公有地參與都市更新或合建之分戶，三則是捷運聯合開發分戶，原則上容積獎勵部分會全數取回，最新者是南港機場共構(日勝生)案。

另一重點是房型。丁局長表示，目前一、二、三房比例，是設定在六比三比一；不過未來會視實際需求情況做調整，原則上，市中心區會以小房型為主。

和過去國宅之兩項最大不同，一是採計點制並導入民間專業物業管理，二是租期較短。丁局長指出，透過計點制，期能促使租用戶愛惜『公物』；導入民間專業物管，一方面加強過往國宅管理不佳的刻板印象，再者也可在民眾與政府之間扮演溝通緩衝之角色。

訂定三加二租期，則是希望加速使用率；畢竟公營宅屬中繼性質，仍希望年輕人回到民間租屋或買房市場，因此在第二輪兩年租期時，租金將比第一期(三年)提高百分之十。而第一期租金市府是委由三家估價公司所估算出的數值；一來不希望訂得太高，讓民眾難以負擔，但也不能訂得太低，以避免使用流動率降低，因此最後結果是市價的六八到六九折。

雙北市擬採BOT或PFI方式推動社會公營住宅，則是引發外界議論的另一重點。丁局長解釋，BOT是開發者先出資、官方出土地，PFI則是官方先出資。然無論哪種模式，基本上都是提供參與者適當誘因，畢竟政府近年財源經費有限。

美日實例 幾乎無利可圖

提供開發商『適當』誘因，讓參與業者『有利可圖』，是目前官方推動社會住宅的重要『指導原則』，原因則是經費(短缺)。但社盟對此則有不同看法。

社盟召集人，同時是社區居住聯盟常務理事，也是台灣住宅法推動先驅的陳美鈴就指出，從社會住宅政策精神，與歐美日等國發展實例來看，都是以保障社經弱勢居住需求或權利為出發點，幾乎無足夠利益可圖，因此都是由公法人規劃監督，非營利或半營利組織推動執行之。

就拿最典型的資本主義國家美國來說，即是由中央主管機關(住都部)擬定政策方針，公法人(公共住宅委員會)進行規劃與監督，最後則是非營利組織進行實際建設與管理(執行)。

社宅政策先驅之一的歐陸荷蘭，則採私法人體制；不過荷蘭是偏社會主義體制，因此政府提供絕大部分資助，近年該國官方資助減少，才慢慢導入若干半營利機制。故須釐清的是，社會公營租宅本質是公共及社會福利性質；提供足夠的獲利誘因，吸引開發商參與，與社宅本質是難以相容的。

不過經過這幾年的周旋，陳美鈴現在和官方談(推動)社宅時，不再強調上述精神或要義，而把焦點鎖定在以下兩項官方最常拿來推託的理由：一經費短缺及來源，二避鄰效應，也就是周邊社區居民憂心房價下跌。

導入公共建設 避鄰效應除

陳美鈴認為，只要停辦不適當的購屋補貼，就能取得足夠經費；尤其根據審計部調查，官方閒置土地相當多，因此土地取得無太大困難。

相當關心社宅推動的不動產資訊中心執行長華昌宜教授也認為，官方土地多，社宅基地取得絕不是問題；尤其雙北市近年營建成本中，土地佔八成以上，故純從財務觀點，推動社宅的經費絕不如想像中多。

現在問題其實在於，官方想盡可能的編列最少預算來推動，因此新北市才會研擬採用BOT方式推動。只是，開發商在商言商，不光是要有利可圖，而且還得有足夠利潤，才考慮進場；稍早中央公佈的民間參與推動子法草案，也仍沒有釋出足夠『誘因』，恐怕是徒具形式。

然而比起經費，避鄰效應還是官方推動社宅近乎原地踏步的更關鍵因素。而陳美鈴提議，只要將提升社區機能的各項公共設施，融入整體規劃案中，也就是納入增進社區生活機能之配套，避鄰或擔心房價之問題並不大。

例如選在交通機能佳處，並提供社區托育、運動場域、綠地公園等，這些坊間咸信能提升房價的公共設施，則社宅反而會成為區段房價保值的另類證書，避鄰效應就將不攻自破。過去國宅往往淪為社區毒瘤、貶低房價之因素，原因不只在管理，更在於缺少整體規劃。

社盟最關注的弱勢保障名額，丁育群局長回應，由於市民對此還有疑慮，加上還牽涉各弱勢族群租金補貼等事項，因此須與勞工、社會局等做跨局處協調，市府則會先把目標放在破除社會公營住宅等於貧民窟的刻板印象上。

目前的主流思潮是弱勢融入社區生活，而非隔離，也就是所謂的去機構化；陳美鈴便強調，現在社經弱勢不是缺乏日間照護或協助，而是從這些醫療或社福機構離開後，晚上無處可住；因此，社經弱勢保障名額是絕對必要且亟需的。

健全租屋市場 事半功倍

華昌宜則認為，推動社宅政策成功與否的關鍵，更在於活絡台灣租屋市場及房地產交易秩序健全化兩方面；而這兩大癥結，都需透過稅制改革來達成。他表示，台灣房屋自有率逼近九成，然實際居住自用比例根本沒有這麼高，代表有不少『自有房屋』，其實是閒置空屋。

因此他主張，透過稅制革新，提高閒置空屋持有稅，促使屋主釋出、活化利用，才可能讓租屋及售屋市場都趨於健康；而當有居住需要者都能根據自身能力，決定選擇買或租，且兩個市場運作都健全時，社會住宅政策推動自然事半功倍。

華昌宜更重提兩年前郝龍斌拋出的空總小帝寶規劃社宅構想，認為只要能夠順利推動，一定可以產生相當的指標效果與意義。對此，丁局長也表認同，他指出，只要軍方願意釋出土地，郝市長一定遵守先前承諾，在該基地規劃指標性的公營社宅計畫。

平心而論，北市府公營住宅的出發點及推動實績，仍是以協助被高房價趕出的年輕族群，能重新回到北市安身立命為核心，無怪乎相關名稱始終罕見『社會』二字。但以社盟為首的民間組織，則是以保障社經弱勢居住權益為出發點，可見兩者的確存在相當程度差異。

無論社經弱勢保障的社宅，或協助年輕人解決居住問題，及讓災民得以暫時安身立命的中繼宅，其實都是廣義的社會住宅；民間團體倡議者與官方推動方向確有落差，但也都有道理可循，畢竟社會住宅或住宅法之誕生，很大原因仍在於高房價『榮登民怨首位』，因此官方自然以此為主要考量。陳美鈴則表示，這仍算是個開始，社盟會繼續倡議弱勢保障原則。

社會住宅 實現居住正義

只是，更大問題在於政府以經費拮据為由，想以誘導民間開發商參與的方式，來達成政策推動目標，並回應民間呼籲與需求。但無論年輕人或經濟社會底層弱勢者的居住權，都很難產生足夠誘因，讓民間業者願意投入；這才是台灣推動社宅政策，現實上的最大障礙。此點則須靠官方認清，社會住宅最初誕生是源於社福，公營住宅更是住居市場蘊含高度公共性的最具體呈現。

台灣社會公營住宅如能順利推動，則弱勢者居住權益可得應有保障，初入社會、經濟能力尚且不足的年輕族群，也能以較少金錢解決居住難題；這不單攸關台灣社會『居住正義』能否真正體現，更將間接促進房屋或住居市場健康發展，因此是你我都應關注及支持的議題與政策！