【文/編輯室 】邁向二○一三年，房市景氣明顯回溫，但今年房市仍將面臨許多重大政策的衝擊，例如公告現值大幅調升，未來賣屋交易所繳的稅要增多；奢侈稅將屆滿二年，陸續會有通過閉鎖期的物件釋出，是否造成解套賣壓？金管會新八條逼使壽險業者退出商辦交易，今年商辦價格是否會大幅修正？都市更新條例修正案引發建商反彈，都更將何去何從？年初開放「以房養老」，對房市又會有什麼影響？後續效應值得觀察。

今年正逢公告地價三年一調的調整年，財政部已發函要求各縣市首長調整公告現值以增加財源，今年度開始，政府將會大幅度調升公告現值、公告地價及房屋評定現值，到民國一○四年，公告現值將調整至市價九成。民眾的稅負將會愈來愈加重。

今年土地公告現值大舉調高，對於房地產市場最大的影響就是出售房屋的賣方，須繳的土地增值稅將跟著大漲，愈來愈接近實價課稅。因為土地公告現值是土增稅稅基，調高公告現值，代表民眾賣出房地時，要繳更多稅。以台北市為例，土地公告現值依各地段而有不同調升幅度，今年換屋的民眾土增稅將要多繳兩萬元至五十萬元不等。

公告現值大幅調升

公告現值大舉調高也讓地上權得標的金融業、壽險業與建商們「跳腳」。地上權標案一般都以公告地價百分之五作為每年租金標準，由於這波公告地價調漲幅度很大，讓地上權標案每年租金因而飆漲，例如國泰人壽取得的高鐵桃園站產專區案，一年租金因而多出八千三百零六萬元，土地都還沒開始開發，就被漲租金，讓國泰人壽相當頭痛。

其他標案也是如此，日勝生建設取得的交九轉運站，一年租金也多了四千八百零九萬元；南山人壽取得世貿二館地上權，租金從去年的二點一九億元提高到二點三六億元，漲價一千七百五十三萬元；新光人壽拿下的A12地上權，九九年公告地價只漲百分之四，今年則漲了百分之十一，一年租金也因而多出一千多萬元。

很多的弱勢團體租用國有房地作為辦公活動場所，租金同樣是以公告地價的百分之五來計算，現在公告現值大舉調高，使地價稅跟著調漲，他們要繳的租金也隨著提高，也讓這些弱勢團體吃不消。

土地公告現值的調升，對於換屋族的影響很大，民眾售屋後如果想要省下土增稅的支出，必須要善用重購退稅、以及「一生一屋」的減稅優惠。

奢侈稅是否退場

奢侈稅是否退場？是房市關注的一個焦點，奢侈稅到今年六月實施滿二年，財政部已經表示將委外研究，檢討評估奢侈稅成效，「是否退場目前不預設立場」。但財政部張盛和在立法院答詢時表示，奢侈稅必須達到三個條件才能談退場，包括一、土地公告現值貼近市價、實施實價登錄資訊透明；二、檢討土增稅一年內交易免稅；三、經濟好轉、房市健全沒有不當投機。

張部長的「三條件說」，在房市掀起一場論戰，有人認為奢侈稅開徵後，改善房市短期投機買賣及哄抬房價情形，達到「以量穩價」、讓房市朝向健康方向發展的效果。目前我國房市初步顯現穩定情況，但在炒作房地疑慮完全消除之前，奢侈稅仍有存在必要。

但也有人認為奢侈稅應該退場，奢侈稅實施後，包括自住客與中南部房價沒有暴漲的地方都無辜受到牽連，且奢侈稅造成房市急凍，使房仲業裁員、失業，房地產交易量減少更讓地方政府土增稅稅收損失。政府想用奢侈稅把房價打下來，但台北市、新北市的房價仍高，顯示奢侈稅是錯誤政策。

過渡時期的政策

持平而論，政府推出奢侈稅目的在打擊投機客，健全房市。是一個過渡時期的政策產物，這是特效藥，並不是長久之計，目前房價雖無鬆動跡象，但投機交易下降，自用交易上升，這都說明奢侈稅政策已達到抑制不當投機的初步成效，奢侈稅就應適時退場，但政府也要做好相關配套，比方說公告現值一年調整一次間隔太長，當然就會使一年內交易物件的土增稅形同免稅，應該改成半年調一次，讓課稅更為公平。

奢侈稅開徵迄今，檢視全台房市交易情況，儘管全台房市成交量明顯萎縮，但五都房價仍漲多跌少；在當前經濟景氣低迷情況下，政府如果宣佈奢侈稅退場，會讓人民恢復對政府的信心，人民有了信心，就敢消費，可望帶動國內各種投資。如此才能力拚經濟「有感」復甦。

財政部張盛和部長的「三條件說」，在房市掀起一場論戰。

財政部長雖然提出「三條件退場說」，但因當初奢侈稅條例立法時，並沒有放進日落條款，這時談讓奢侈稅退場，不是財政部長一個人說了算，一定得再回到立法院去廢法。因此，奢侈稅滿二年後如果評估效益不大，多數民意不贊成繼續實施下去，朝野立委還是可以提案廢除奢侈稅。

今年六月奢侈稅實施滿兩年，從今年上半年起有很多投資客將滿兩年閉鎖期的物件大舉釋出，到時市場賣壓將會更加沉重，房價是否會下修，值得注意。

金管會實施「新八條」

壽險業者去年投資不動產的金額已逾千億元，引起金管會高度關注。(圖為南山人壽取得世貿二館地上權)。

影響房市走勢的另一重要話題是，金管會在去年十一月實施「新八條措施」逼使壽險業者退出商辦交易，今年商辦價格是否會因此大幅修正？

受到政府打房政策影響，房市的成交量萎縮，但壽險業在去年投資不動產金額不減反增，甚至搶獵地競相出高價。像是南山、中信、宏泰、幸福等壽險公司都買進素地開發，另外國泰標下三商宏遠大樓、新光搶下大亞百貨一樓，壽險業者去年投資不動產的金額已逾千億元，創下歷年新高，其中許多投資案都成為區域新地王，引起金管會高度關注。

金管會為了約束壽險業競相獵地的行為，去年十一月祭出八道緊箍咒，包含投資不動產的的最低收益率，從現行的百分之二點一二五拉高到百分之二點八七五，且不再給予兩年緩衝期；素地十年內不得轉售；取得素地需附有承租意向書，確保完工後有承租對象；大樓商辦五年內不得轉售；不得買預售屋；董事會通過投資不動產不得概括授權等等。

「金八條」實施後影響層面甚廣。在金管會嚴格規範加重保險業投資素地成本後，保險業投資素地的情況大幅減少；保險業投資商用不動產收益率變嚴格，保險業將無法再以高價競標。去年第四季許多私有標售的大案已受衝擊，預期今年商用不動產的整體交易量將下滑逾五成。

金管會祭出新八條，商辦市場涼了半截，目前壽險業者暫時退出商辦市場，導致多數標案撤標或流標，預期在今年五月前都不會解禁，新的一年寒風依舊，相較於房市成交量可望微幅增加，今年的商用不動產成交量急凍的情況不會改變。價格也必定會有大幅度的修正。

都更恐怕玩不下去

今年房市重大政策中，最受各界矚目的是「都更條例的修正」，行政院通過的修正草案中明確規定所謂「文林苑條款」，不能強拆釘子戶，未來建商進行都更即使取得建築執照也不能預售，必須在清除所有地上物後，並取得建照才能預售，不僅使都更難度增加，建商資金成本也恐將大增。

都更修正案將都市更新成案門檻大幅調高，都更事業概要同意門檻，由民眾自行申請的都更案，住戶同意比例十分之三才可成案；由建商等都更事業機構申請，同意門檻提高為十分之五，較現行十分之一大幅提高；都更計畫同意比例由目前二分之一到四分之三不等，依劃定更新地區類別，分別提高到三分之二到十分之九不等。

建商認為，都更條例從嚴修正，造成新都更案難度提高，都更之路已「倒退嚕」，都更條例若按目前草案完成立法修正，都更就真的玩不下去了。這將使多數民眾對居住安全的期待落空，也使都市更新提振內需的經濟動能熄火。

修法過嚴因噎廢食

台灣屋齡超過三十年以上、耐震度不到五級的房子高達七十五萬棟。

一件都更建案能夠完成至少要花十年整合與協調，而行政院的修正案大幅提高同意門檻、估價師以隨機選擇、公有土地得不參與、動輒要求重新公展再讓同意書撤銷，又給參與者兩次退場機會，讓都更執行的法定程序上徒增變數，只會增加建商在整合開發上的成本與時間。這種修正方向的確會讓原來已經困難重重的都市更新，變得更加不可行。

其實，建商們大多支持都更條例合理的修正，將所有權人（居民）與實施者（建商）的權利義務規定的更清楚，不過業者對未來都更修法可能更趨嚴格感到憂慮。因為政府連現行的都更法令都執行不了，未來修法如果修得更嚴格，更不可能執行，所以都更條例的修正如果草率，結果有可能是白忙一場。

台灣屋齡超過三十年以上、耐震度不到五級的房子高達七十五萬棟，約三百萬戶民眾住在結構老化、防災與抗震能力不足的房子，若再不加速都更，反而讓民眾居住在長期不安全的房屋內，實非全民之福。

都更條例修正案將來在立法院審議時必然有番激烈拉鋸，我們認為都更修法仍應保留公權力介入的規定，才能展現政府對於推動都更的決心，不能因噎廢食。

以房養老開始試辦

內政部「以房養老」試辦計畫在一月底啟動，將開放全台一百個名額。

年初將開放的「以房養老」政策對房市又會有什麼影響？內政部「以房養老」試辦計畫在一月底啟動，將開放全台一百個名額，只要是六十五歲以上、無繼承人的長者，若自有房產不超過各縣市公告中低收入戶不動產公告現值的門檻 (以一○一年度各縣市中低收入戶不動產公告現值為例，台北市不動產公告現值不能超過新台幣七百一十萬元，新北市不超過四百八十八萬元，台灣省則不超過四百五十萬元)，都可向內政部提出申請。

參加「以房養老」的老人將自有不動產逆向抵押給內政部，由政府負最終責任，利率則擬比照國宅貸款，參加者終身每月獲得固定金額給付，往生後契約中止，房屋所有權歸政府。經初步試算結果，符合資格的男性長輩，每個月約可領一萬八千元以上的給付；女性因較長壽，月領給付金額將比男性減少二千元。

台灣「以房養老」的潛在需求大約介於二十至三十五萬戶，其中台北都會區佔了百分之四十二。面對這麼龐大的市場需求，政府推行的「以房養老」政策條件卻訂的相當嚴苛，恐怕會影響年長民眾申貸「以房養老」的意願。而且試辦的名額每年只有一百位，這麼少的名額，對房市造成的影響並不大。

【文/住展雜誌】又見秒殺建案，房市傳得沸沸揚揚。會出現秒殺建案，是否是底部的買點再現？紅單滿天飛的建案裡， 又暗藏了哪些陷阱與迷思呢？購屋者與投資客能不謹慎小心嗎？

近日媒體大篇幅報導，沉寂已久的房市再現『秒殺建案』。上市建商聯上開發，在桃園青埔推出的「聯上世界」預售案，開放預約，不到半天二百多戶就被預約完畢，其他包括太子、華固、宏普、冠德等上市建商也紛紛插旗此區，將接棒推案，外界預期桃園青埔區將會是今年北台灣房市最夯的區域，房價全面看漲。

一○二年開春後，亞洲貨幣大漲、新台幣強勢、美國財政懸崖脫離危機，營建股躍居盤面焦點。特別是桃園升格概念股，在機場捷運預計一○二年第四季通車，加上桃園即將升格為台灣第六都，在利多集三千寵愛於一身下，今年都有大案登場，預料將叫好又叫座。

另外包括淡海新市鎮的百億住宅造鎮案，打出訂金、簽約至結構體，只要房屋總價的百分之十，加上建商保證的百分之八十高額貸款，對首購族而言，必將產生『致命的吸引力』。

對購屋者而言，出現秒殺的建案與現象，是否意味著此區的房價就要開始起飛了？購買此區的建案必需注意些什麼？本刊特別採訪了三位地產專業的經營業者與消基會代表，看看他們對秒殺現象的各層面看法與建言。

低總價 今年房市亮點

甲山林廣告董事長祝文宇表示，以他們銷售板橋浮洲合宜住宅的統計數據顯示，營建署所設定的每坪上限是每坪十九．五萬元，這在板橋地區來說，是很難得的『一』字頭產品，而以周邊的「遠揚加州」建案，每坪都超過四十萬元來看，是非常具有競爭力的。祝文宇說，十萬人次看過板橋浮洲合宜住宅案，然在僧多粥少下，六個人搶一戶，四千多戶的銷量，幾乎是以秒殺來結案。

甲山林廣告董事長祝文宇強調，政府與民間合力推出平價的合宜住宅，正是居住正義的表徵。

祝文宇強調，低總價市場是今年房市的亮點。板橋浮洲合宜住宅買到賺到，跟中樂透一樣。他認為，政府與民間合力推出平價的合宜住宅，正是實現居住正義的表徵，他說他很佩服有些地產開發業者，在房價高漲的現階段，能夠壓低成本，提供平價、付款輕鬆又有品質的建案給一般民眾，出現秒殺，充分顯示民眾認同此區域房市的發展遠景，民眾也買得起這樣子的房子。

第二度跨出台北市推案的華固建設，這次選在出現秒殺建案的高鐵桃園青埔購地推案。董事長鍾榮昌直言，會選在高鐵桃園青埔購地，當然是看好此區的房市潛力，鍾榮昌說，多家上市櫃建商，包括宏普、太子、聯上開發、冠德等上市建商，看準政府將投資三千二百億元開發桃園航空城，桃園將升格為直轄市等利多，建商陸續押寶桃園，他推測，一○二年將是上市櫃營建業者在桃園短兵相接的高峰。

太子去年推出「太子馥NO.1」，開價每坪三十萬元，火速完銷，緊接著加碼第二案「太子馥NO.2」。聯上開發初試啼聲的「聯上世界」，開出每坪三十五萬至三十八萬元，也大熱賣，累計短短幾個月內，桃園青埔地區預售房價急拉超過二成。

鍾榮昌說，青埔房市向上的波段才剛開始，未來還有多年的好光景，相關利多會慢慢發酵，如國泰集團在此區的商場飯店複合式開發案就已啟動、冠德也要在此區投資商場，他認為，二年內，青埔地區的房價將站穩成交價四十萬元。

接最後一棒 成冤大頭

消基會房屋委員會召集人林旺根表示，他聽說去年新竹地區就出現過秒殺預售屋建案，而且『紅單轉賣』滿天飛。林旺根說，所謂的紅單就是建案接待中心使用的『購屋預約單』，民眾只要付些許訂金，就能取得購屋權利，若確定購買，便依約定時間補足訂金、正式簽約，若不願購買，則可無息退還已付金額。

林旺根表示，『紅單轉讓』現象行之有年，以往預售屋約有百分之十至十五的比例用紅單轉售獲利，多半是代銷案場的跑單或是銷售人員私下操作，但像此次新竹建案出現如此大規模的操作手法，確實少見。他認為紅單現象較易發生在新開發區域，炒作後，民眾得小心接到最後一棒，不是高檔套牢，就是成了冤大頭。

祝文宇董事長表示，全世界利率持續走低，加上亞洲經濟成長快速，熱錢湧進，今年物價仍會持續上漲，『房價不漲才怪』，看好北部地區房價三字頭以下區域，仍有補漲空間。

祝文宇說，他看好林口、淡水及五股等新北市地區房市，另外台中與高雄房價今年絕對會再補漲上來。祝文宇認為，今年將是低總價與低自備款的首購族當道，房價不但要合乎行情價，甚至要比行情價低一點，才能加大建案的賣點。

對於政府打房，祝董批央行將淡水、林口、三峽及新北市多個地區列為『重災區』，房貸只能貸五至六成，讓首購族更買不起房子，這種『不知民間疾苦』的愚民政策，應該趕快取消，才有居住正義可言。

華固建設董事長鍾榮昌表示，正派經營的建商或代銷業者，應該明令禁止紅單炒作的現象。

華固鍾榮昌董事長則呼應林旺根的看法，他說，民眾不要急於購買秒殺建案，這類建案多由投資客炒作，若轉賣紅單不如預期，投資客便會退戶，熱潮過後反而出現便宜戶，屆時民眾再選購，價格相對合理，較不易受到投資客剝削。鍾榮昌說，正派經營的建商或代銷業者，應該明令禁止這種炒作的現象，否則『黑心建商』的污名，對營建業是很大的傷害。

導入正軌 不賣投機客

鍾榮昌表示，桃園青埔採重劃區規劃，區內有三個捷運站，又有高鐵，交通條件極佳，而且綠覆率超過四成，區域發展看好，應是近日青埔房市交投熱絡的主因。為了避免太多投資客買進、擾亂市況，已有建商要求預約者屆時簽約時不能換名字、除非是親人，以免預約權被加價轉手。

林旺根強調，從餘屋量來看，新北市的淡水，桃園地區的中壢(包括青埔)、桃園市及蘆竹一帶，是餘屋量較大的地區，對於餘屋量未有效消化前出現的秒殺預售建案，應該是資金行情所致的個案表現，並非其他建案都會一樣，所以建議介入這些秒殺地區的建案，千萬要小心斟酌。

根據本刊統計，受惠升格題材持續發酵，及輕移民風潮，桃園地區近年房市推案量持續放大，自九八年的八百八十八億元，一○一年推案量更上衝至二千多億元的近年新高後，在政策利多加持下，預估桃園今年全年推案量將有二千五百億元的推案實力，為近五年來的最大推案量。

祝文宇說，他對桃園幾個地區最近房市轉趨火紅的市況並不太認同。他認為，桃園青埔現在成交三十萬一坪的行情不甚合理，他說淡海新市鎮的條件比桃園青埔好太多了，現在才二十萬一坪，他說政府主導下的淡海新市鎮造鎮計劃，在交通建設、生活機能及房市發展潛力上，將成為台灣優質住宅社區的典範。

祝文宇說，去年政府推出的板橋浮洲合宜住宅，據登記戶顯示還有二萬組家庭，正在尋找買得起的好房子，因此需求是強勁的，只要有付得起的房價，就有市場。

祝文宇表示，看好今年房市將呈現轉溫走強的趨勢，現在是進場時機。祝文宇也說，根據他的判斷，物價也還會再漲，目前蓋房子的工人難請，加發獎金還很缺，他對失業率高的現象很不能理解。祝文宇認為，土地一直在飆，未來房市也還有上漲的空間。

購屋自用 現在出手買房

鍾榮昌表示，最近房市氣氛比前一陣子好，愈來愈多人出來看房子了，如果有自用需求者，他建議現在出手買房，畢竟台灣房市中、長期看好，在大台北地區、尤其是台北市置產，長期來看，多半會漲。

鍾榮昌建議，若是年輕的朋友，想踏出第一步買房，如今也是好時機，可趁市場對買方較友善時，好好挑個適合自己的房子。他說，一開始不一定要買在精華地段，可以先在大台北區外圍落腳，再慢慢換屋進市區。

消基會房屋委員會召集人林旺根表示，別被行銷話術與現在營造出來熱賣的假象給誤導。

林旺根強調，一個建案或多或少都會有投資客，但一個建案『投機客』過多，他認為就不是一個健康的市況。林旺根以為，別被行銷話術與現在營造出來熱賣的假象給誤導，相同的價格說不定有更好的選擇，民眾購屋前必需睜大眼睛，知道自己要的是什麼。

對於房市出現秒殺的建案，據了解，多是台北的投資客搶進所為。對於這類比率過半的投資客瘋狂的搶進，專家們建議，搶進這些地區的客戶，必需理性以對，先前包括新北市新莊及台中市七期、高雄美術館特區等台北投資客喜歡搶進的地區，目前的市況已見放緩下來，所以如果忽略『危機意識』，民眾可能會搶到最後一棒而無法脫身。

【文/住展雜誌】實價登錄上路、價格資訊曝光後，坊間關注的，除了可能的價格變動外，當然就是議價空間是否出現變化，甚至議價行為是否將因此消失。現階段來看，整體議價空間確實呈縮小趨勢；但實質上，議價行為屬個別現象，消失機率甚低…

去年八月，台灣房市進入全新時代：實價登錄新制正式實施；兩個半月後，交易價格資訊正式開放民眾查詢。由於台灣房市資訊長期不透明、不對稱，其中又以價格為最，因此上述新制及交易價格曝光後，對市場確實會產生相當程度的影響。

果不其然，不但愈來愈多房市業者標榜不二價銷售，以往房市消費行為中慣有的議價行為與空間之變化，也成為坊間熱烈討論的話題。

實價揭露後 議價將消失？

一般說法是，新制上路後之短期內，議價空間會出現震盪，甚至擴大，中長期則可望縮減，議價行為甚至可能成為歷史名詞。如今登錄新制實施屆滿半年，揭露資料也在年初突破十萬件，議價行為及空間，是否如外界預期，出現質與量的變化？

首先我們先來看量，也就是議價空間或議價率。根據本刊資料，截至去年底止，議價空間變化其實有限，變動程度不如想像中來得大。

就圖表所顯示，北台灣六大區的平均議價率，除基隆市一區外，過去兩年來變動不大；此外，只有新竹地區走勢不同，為增加，其他五區都是微幅下修。

議價率縮減 新竹除外

先看北市，最大的議價率落在前年(一○○)八月的十九點七％，最低則是去年底(十二月)的十六點二％；而大致曲線走勢是往下，也就是議價率(空間)縮小，然而幅度並不大，統計上不能算明顯。如只看去年一整年，則變動率僅三趴上下，以北市目前均(單)價換算，等於每坪約兩萬四上下的議價空間。

新北市的狀況也屬類似；前年二月的十九點二％是近兩年議價率最高的時間點，最低同樣落在去年十二月，為十五點二％。另外，去年全年議價率變化也只有兩個百分點。

宜蘭縣、基隆市及桃園縣的情況也都雷同，議價率較低的月份雖不是出現在去年十二月，不過此時段的議價率仍屬兩年內相對低水平。此外，宜、桃兩縣的議價率變動都很小，兩年內幅度都只有一點二％；基隆則波動較明顯，最高與最低議價率間差了超過四個百分點，是北台灣六大區中最多者。

只有新竹地區，近兩年的議價率變化趨勢和其他地區相反，為微增走勢。不過變動幅度同樣不大；最低比率是前年一月的十三點九％，最高則落在去年六月，為十六點七％，中間差距也不及三％。

供給超量 新竹議價率增

一般來說，議價率縮小通常代表市場交易活絡，反之則代表反應趨緩；不過就近半年來說，卻有其他更重要的影響因素，那就是實價登錄與價格揭露。

基本上，新竹以外五區議價率走低，一來應是部分舊案調降開價或實際成交價，使其更貼近區域行情，議價率因而縮小；也可能是部分新案開價更貼近區域行情，甚至宣稱不二價銷售所致。而其成因，除了市場買方轉以自用客為主，追價能力及意願不及投資客外，十之八九還是實價揭露造成的觀望效應。

不過新竹地區議價空間增大，原因則仍須回歸到市場供需；主要是近年當地供給擴增太快，導致客源遭稀釋，加上竹科景氣問題，使得買氣下滑，於是部分個案鬆動價格，以刺激買氣，不過開價則未調低；因為按市場慣例，降價銷售的舊案口風比較緊，通常不願讓同業或已購客戶知道。種種原因，使得新竹當地議價空間不減反增，實價揭露造成的影響反而較小。

由以上分析可知，除了新竹地區是受竹科景氣不振影響及供給大(過)量，使得議價率增加外，其他五區議價空間縮小，都和實價揭露脫不了關係。

實質議價率 小於統計值

不過，消費者實際到第一線購屋、議價時，通常卻不大可能獲得相等或相似的議價空間；換言之，本刊統計的議價率，或坊間其他業者公佈的相關數據為參考值，但到了銷售現場，卻不見得有這樣的議價空間。

本刊統計之議價率計算準則為，建商開價與本刊評估合理區域行情間的價差，再除以開價所得。但是消費者在銷售現場所得的實質議價空間，卻是另有蹊蹺，而這和建商或代銷所預設的獲利空間或比例有關。

一般來說，建商推出建案銷售，會以所有成本為基礎、設定獲利成數後，再算出底價；同理，代銷取得承購契約，也是賺取賣價與簽約底價之間的價差。而無論建商設定，或代銷簽訂的底價，高出區域行情的機率較大，近年房市走多頭行情，當然更是如此。據此，業者設定的議價空間，自然比本刊統計的數據來得小。

此外，就算是同樣區位或地段，有些建案銷售號稱不二價，或至多只給五趴以下的議價空間，有些卻仍維持實價登錄制度上路前的操作模式，也就是把開價拉高給消費者殺；尤其目前為止，基於預期心理及過往經驗或慣例，買方仍認為賣方會開出偏高價格。

議價率高低 個別差異大

根據住展市調人員實際觀察，包含北市中山區、大直地區、文山區政大二期重劃區，話題正夯的淡海新市鎮，或北桃重案區高鐵青埔、八德或桃市，甚至是宜蘭縣，幾乎都有以上之類似情況：某區某案標榜不二價銷售，但鄰近或同質地段銷售中建案，卻仍可見一定的議價空間或行為。

實質的議價空間，會因為不同個案或產品而有差異，因此消費者仍應嘗試議價。

這番情況，所導致的結果就是，某行政區平均議價空間數據將失真；換言之，所有有關議價空間或議價率的統計數據，到了銷售第一線，其實是僅供參考；十之八九，消費者很難真的獲得這樣的議價空間或比率。

如今，實價登錄新制實施半年，價格資訊揭露也逾一季，曝光資料不斷累積、揭露率已逾八成；不過本刊認為，過去房市中慣見的議價行為，並不會就此消失。不過，短期內的議價率或空間，則將出現相當程度的波動。

因為截至目前為止，對後市、對價格走勢的看法，買賣兩方幾乎還是背道而馳；買方約自去年第四季後，已轉為看跌多於看漲，賣方則仍持續拉高價格、待價而沽。

此前提或態勢不變之下，我們估計，未來半年到一年內，實質議價空間應會有拉大之趨勢。理由是，經濟復甦確立，但改善短期不易顯現，加上銀根持續緊縮，致使買方追價能力及意願有限，部分個案為求銷售業績，甚至出清，就可能鬆動底價，少賺或小賠為贏。

房市議價行為 不會消失

那麼，拉長時間，議價空間會不會真的如房仲所言，隨著實價揭露成為常態後而縮小？甚至讓議價行為消失？我們則認為，實際上將是「因案制宜」。

如前所述，就算相似或相同區位，除了開價策略大不同外，各案間的產品規劃及立地條件區隔也不小；甚至同一個建案中，也會有戶與戶之間的差異存在，很難一以概括之。遑論每個消費者或業者，也都有各自的情況，須同時評估考量。 綜合以上，在此建議消費者，基於市場資訊透明度仍有待提升之現況，在事前做足功課、充實足夠知識、備妥相關資料之前提下，仍應該勇於議價，別讓你殺價的權利睡著了！

【文/住展雜誌】打房政策不手軟，金管會持續緊縮營建業的銀根；建商為自力救濟自籌現金，紛紛轉進並投資有現金流的行業。這些非營建業本業的行業，會造成營建業『不務正業』的後果嗎？這些轉投資行為，是轉機呢？還是充滿了危機？

一波波的地產政策衝擊著國內的上市建商，從前年的奢侈稅到去年的實價課稅，加上美債、歐債風暴仍未歇止，上市大型建商面臨全球金融風暴以來最嚴酷的考驗，於是在多重的考量下，不少上市建商紛紛展開了轉型、分散風險的大作戰。

根據本刊的統計，上市櫃建商轉投資其他非地產本業的比率愈來愈高，包括國建、太子、名軒、鄉林、國揚、日勝生、台開、皇鼎等，多達十幾家的上市櫃建商，都大幅進軍非本業的其他行業，建商這種『兼營副業』的理由為何？這種『不務本業』的轉進，是危機還是轉機？另外，跨區或跨國推案是否為時勢所趨？以下是我們的採訪報導。

拓新路線 拼永續經營

財訊文化董事長謝金河表示，之所以會出現這種風潮，主因為︱奢侈稅及打房的政策不斷出檯，建商面對空前的挑戰與未明朗的房市走勢，於是以上市櫃建商為首的多家主流建商，紛紛企圖轉型並增加本業外的經營項目。

財訊文化董事長謝金河說，『跨區經營、分散風險』成為當前必定要走的路。

謝金河說，在低利率和市場對第三輪量化寬鬆(QE3)的預期下，看好商用不動產與飯店的建商愈來愈多，預估未來隨著總體經濟復甦及陸客來台觀光人數的持續增加，經營這些行業將優先受惠。因此上市櫃建商欲趁這波房地產景氣修正的時間裡，將經營的腳步朝「國際化經營、分散風險」的新路線打開一條條的通路，於是掀起了一波波轉投資的風潮。

謝金河認為，馬政府上任以來，房市在兩岸敵對局勢明顯和緩下，享受到兩岸的「和平紅利」，使台灣房市持續熱絡至今。展望未來房市發展，大型上市櫃建商，紛紛突破以往推案的舊思維，將推案的範圍擴大及北中南都會區。以台北、台中與高雄三大都會區為主，成為建商佈局的新方向，並確立了『跨區經營、分散風險』成為當前必定要走的路。

利碁地產開發總經理黃鴻洋認為，在國際原物料、土地價格持續看漲，國際熱錢竄流，加上通膨壓力持續攀升及近期台幣大幅變動下，為了分散風險並擴大市場，近來在國內跨區推案並搶進大陸與海外市場的上市櫃建商與營造公司，可說是前仆後繼，一場開國際盤的地產爭奪戰，已如火如荼的全面展開。

黃鴻洋說，對於營建業會出現搶進大陸及海外市場的風潮，主要是建商與營造公司想要創造一定經濟規模，特別是上市公司欲趁這波房地產景氣修正，走出一條新路，也因此，掀起了這波國際化的「出走」風潮。

不得不 轉戰不熟領域

前長億集團成員，現為永祥建設副總的陳鍾暉表示，二○○八年由美國次級房貸所引發的金融風暴，一時之間擴及全球，致使全球面臨房市萎縮、股市疲弱、經濟成長趨緩、企業倒閉、失業人口激增等情況。台灣雖然並非此金融風暴之核心，但在全球經濟體連帶影響下，國內營建業亦受到相當大的衝擊，加上近年來政府致力於全球化市場開放，營建業為突破困局，只好轉戰其他領域，甚至積極轉進非本業的飯店、流通、科技及商場經營等項目。

永祥建設副總陳鍾暉說，轉投資非本業行業的同時，必須要有多一分專業的配套。

陳鍾暉說，近年來，跨區推案的知名建商愈來愈多。從北台灣到中台灣來看，較早到台中的有寶佳與勤美，加上近期的冠德、富邦與力麒等公司，使台中地區成為北台灣建商跨足的首選地區，其他打算進軍台中市開疆闢土的建商還包括華固、長虹等知名建商。

雖說轉投資其他非地產本業是不得已的新方向，但轉投資飯店、流通、科技及商場經營等非地產專業的領域，是危機還是轉機呢？難道沒有風險嗎？從以往倒閉或歇業的營建集團或建商的失敗案例，是否應對這種轉投資風潮應有所警惕？

謝金河說，建商轉投資其他產業原本無可厚非，然之前的東帝士集團、廣三曾正仁集團、台中長億建設集團、台中三采建設及高雄寶成建設集團、高雄尖美集團、國揚侯西峰集團…等呼風喚雨的營建集團，都因為房市景氣的轉好或轉壞，而開始大量轉投資非營建本業，包括飯店、百貨商場、發電廠、學校、科技業……，讓人眼花撩亂。

謝金河表示，現在回顧起來，這些『不務本業』的建商，因為亂投資其他非專業的行業，最後以下市收場的案例非常多。他說，有的建商雖面臨房市打房的考驗，仍然堅守本業，不亂投資其他行業，寧可少推點案子，也才能始終如一的永續經營。謝金河提醒，對於營建業轉投資的風潮一波又一波，對這些地產大老闆而言，是在走鋼索呢？還是在拓展商機？實在值得仔細斟酌考量。

轉投資不利 敗下陣來

黃鴻洋說，在不景氣的市場情況中，對建設公司來說，推案的條件需更加謹慎，若無法獲得低風險、高利潤的案子，往往寧可先暫停腳步，蓄勢以待；但是對於有業績壓力的上市上櫃公司而言，卻仍得在風險增高的市場中尋求獲利的空間，以維持一定的業績展現，上市建商更在銀行緊縮銀根的影響下，紛紛打算自求多福的去『拼現金』，於是出現了轉進其他非地產專業的領域。

利碁地產開發總經理黃鴻洋認為，房市景氣不明，建商為『拼現金』，紛紛轉進其他非地產專業的領域。

黃鴻洋強調，民國八十七年台灣的房地產市場就如同坐雲霄飛車似的，從年初的最頂端跌入年底的深淵中。當初各建設公司的年度擴大推案言猶在耳，但在連續跳票事件後，企業負責人含淚道歉的景象，推案規模更是大幅滑落，這似乎說明了轉投資非本業的高風險與不歸路。

前台中長億集團成員陳鍾暉回顧，民國八十六年瑞聯建設的跳票事件，對大台中地區建商而言，無異是一個引爆點。雖然當初中部建商強調不會發生倒閉風潮，然而當初大台中地區多年來累計驚人的餘屋量去化速度遲緩，再加上經濟風暴出現，終於引發台中建商下市或跳票的連鎖效應。

陳鍾暉強調，瑞聯因擴張過速，加上營建本業景氣不佳，大股東瑞聯集團資金積壓，且所投資的瑞聯航空等行業營運無起色，最後因財務吃緊而跳票。而長億集團八十四年以來大肆擴張，投資月眉國際十億、長生國際四十億及長生發電廠七十億，並持續買地推大案，借款額高達二百多億元，每年利息十多億元，遠非其售屋利益能支應，最後在資金短缺、銀行團雨天收傘下，變成以下市收場的悲慘局面。

陳鍾暉說，台中另一家上市公司三采建設，為讓旗下義峰營造股票上市，努力將三采業績灌入義峰，稀釋母公司獲利，而且由於董事長廖福澤對三采股價過於自信，將三采股票質借套現、再投入股市拉抬股價，最後在金融風暴脫身不及，從拉抬變成護盤，結果嚴重套牢，最後的結果也是很慘。其他包括廣三曾正仁集團、櫻花建設及全友建設等台中前上市櫃建商，都因為轉投資或經營不善而遭到下市的命運。

轉投資 需有專業人才

金管會持續緊縮土建融，部分銀行甚至要提高利率到三％，建商表示，「政策打房，出手真狠！」建商在自有資金不足下，於是自己拼現金，轉進現金流量多的飯店業、物流業及商場經營。

對建商而言，前車之鑑就似乎不遠，建商在轉投資非本業行業的同時，必需要多一分專業的配套，就像藝人吳宗憲去投資LED行業一樣，LED產業雖然後市看好，但交由非專業人士去操盤營運，下場可能會如吳宗憲一樣的『慘賠』，地產業者在轉投資其他非本業前，能不深思熟慮？

【文/住展雜誌】為端出居住正義的牛肉，位於新北市林口A7捷運站的四千戶合宜宅，三月隆重再登場。十個人搶一戶的林口A7合宜宅，價格比第一批板橋浮洲合宜宅更便宜、付款更輕鬆，另位於淡海新市鎮的民間版合宜宅也來勢洶洶，一場合宜宅的搶人大戰火熱開打。

政府主導的第二批合宜住宅林口機場捷運A7案，預計四月十五日開放登記，每坪均價十五萬元，總銷售金額近四百億元，是開春後第一檔大案。為減輕購屋人的負擔，貸款成數最高可貸八成，A7基地位於桃園縣龜山鄉文化一路、青山路附近，近機場捷運A7站，由麗寶、名軒、皇翔、遠雄等四家建商興建，總戶數近四千戶。

全區規劃坪數自三十至五十坪，每戶總價約四百五十至七百五十萬元，預計民國一○五年初完工，符合資格的民眾或先前如抽中板橋浮洲合宜住宅，卻因故放棄者，都可以來買A7案。

負責銷售皇翔、名軒與麗寶三家建商合宜宅的海悅廣告專案處長駱華南表示，A7案的選購流程與浮洲案一樣，都是先受理預售登記，之後公開抽籤選出「選位序號」，民眾依序號選屋及簽約。

自備款再拉低

駱華南說，浮洲案的自備款要三成，許多民眾迫於經濟因素而放棄購買，但A7案增加貸款成數、自備款只要兩成，A7案總價較低、相對便宜，加上限制不得出售的年限只有五年，更具吸引力，棄權率應不會像浮洲案那麼高。

駱華南說，三月銷售時，研擬每戶簽約金降低到三十五萬元，並計畫將工程款付款期限拉長，讓符合資格的民眾短期內的負擔減輕。駱處長強調，除入門門檻改善外，浮洲合宜住宅因為沒有價差，所以區位好、具有景觀的戶別，先行被挑走，剩下的戶數於是成為民眾較不喜歡的戶別，這是導致放棄比例增加的原因之一。因此，銷售會採取價差策略，區位較好、具有景觀以及高低樓層，價格會較高。

興建建商之一的遠雄企業集團發言人蔡宗易表示，降低簽約金對民眾會有誘因，加上價格相較板橋浮洲合宜住宅便宜，預期放棄比例不會太高。蔡宗易說，新北市林口A7合宜住宅資格證明至截止受理為止，根據內政部營建署統計，共四萬四千餘人登記，扣除已購買浮洲合宜住宅的四千餘人，可申購林口A7合宜住宅者高達四萬人左右，換算中籤率僅約一成，十個人中，大約只有一人幸運中籤。

蔡宗易表示，板橋浮洲合宜住宅的中籤率是十六％，市場預期，許多想買合宜宅的民眾應會把握這個機會，A7案價格親民，總價四百五十萬元就買得到，門檻也較浮洲案低，首次購屋者應把握這次的機會。

林口A7合宜宅位置圖。

駱華南指出，全區主力坪數約三十至五十坪，從二房至四房都有，平均售價每坪十四．五萬元，最高不超過十六．二萬元，較浮洲合宜住宅的十九萬便宜許多。為方便申請民眾看屋，全案設有共同館處理登記、抽籤、選戶、簽約事宜，四大公司另會設立四個主題館，介紹旗下產品。

駱華南強調，雖然目前機場捷運A7站周邊稍顯荒涼，生活機能不足，不過A7站是機場捷運線在林口台地的三站當中，距離台北市最近的一站，與台北車站僅隔七站，約二十分鐘即可到達台北市中心。他分析，由於捷運沿線已很難找到「一字頭」房價的新大樓，可說是捷運沿線最便宜的建案，對逐捷運而居的上班族而言，絕對具有相當的吸引力。

在地就業機會豐富

蔡宗易說，A7站合宜住宅除了離捷運站相當近之外，到華亞科學園區工作也十分方便，而A7站合宜住宅除了離華亞科學園區很近，由於週邊還有大片產業用地可供開發，未來就業機會相當多元豐富。

蔡宗易指出，政府目前對該用地的規劃是朝向「零汙染科技專區」邁進，未來將引進綠能產業、精密機械業、生物科技、雲端科技等產業，到一○九年可望提供二千三百個就業機會，年產值可高達一千一百億元以上。他說，目前已有禾聯碩、順達及致茂等廠商確定會進駐，將成為該企業的營運總部及生產重鎮。

遠雄企業集團發言人蔡宗易表示，十個人中，大約只有一人幸運中籤。

四家大型建商為達成銷售目標，可謂短兵相接、使出渾身解數，四大建案不但在產品力上較勁，更在品牌與設計規劃上力求表現，於下，將四大建案的產品與規劃特色描述於后，供您擇優登記選購。

遠雄的基地(Ａ)近九千五百坪，規劃為地上二十一至二十三層、地下三層的八棟建築大樓，可售戶為一千二百七十二戶，其中三十坪的二房有二○三戶、四十至四十五坪的三房有七百六十六戶、五十坪的四房有三○三戶。

Ａ基地擁有低建蔽率，除了每層樓高三米四外，遠雄建案主打的光纖到府，及綠能、性能與智能三能合一的綠建築，是遠雄的強項。至於立地條件上，四塊基地以遠雄的基地離捷運站最近，遠雄的訴求是以平實的價格買到遠雄的優良建築品質。

五塊基地各擁特色

皇翔建設的基地(Ｂ)近一萬一千坪，是四塊基地中最完整最大塊的基地，基地的建蔽率為三十八％，等於留有近六千坪的大面積綠地，這種立地條件要在大台北捷運站周邊找到，真的算是難得。

皇翔建設基地(Ｂ)，規劃為地上十九至二十一層、地下三層的十二棟建築大樓，每棟為八併規劃，可售戶為一千六百九十戶，三十坪的二房有四百三十六戶、三十五坪的二加一房有四百四十四戶、四十坪的三房有二百三十五戶、四十五至五十坪的四房有六百六十五戶。

名軒開發的基地(Ｃ)約三千五百坪，規劃為地上二十三至二十四層、地下三層的六棟建築大樓，每棟為四併規劃，可售戶為五百一十四戶，其中三十七至三十八坪的二加一房有一百二十四戶、四十七至四十八坪的標準四房有一百三十戶、四十九至五十坪的大四房有二百六十戶。

Ｃ基地除擁有三十五％的低建蔽率外，古典穹頂造型外觀、挑高七米門廳、南國花園主題、齊排式店面規劃，全區並位緊臨綠帶，讓住戶座擁樹海第一排的景觀。另外，樓高三米三五、單純的四併規劃，及規劃有十四項休閒的公設，是Ｃ基地的產品特色。

海悅廣告專案處長駱華南說，於大台北捷運沿線已很難找到「一字頭」房價的新大樓。

麗寶機構的基地(Ｄ)約六千坪，規劃為地上二十二至二十四層、地下三層的十一棟建築大樓，每棟為四併規劃，可售戶為八百九十七戶，其中三十五至三十七坪的三房有二百五十七戶、四十三至四十四坪的標準四房有二百六十二戶、四十七至四十九坪的大四房有三百七十八戶。

Ｄ基地的建蔽率為四十二％，除擁有八百多坪的中庭及近二百五十米的大面寬外，新古典美學外觀、入口迎賓水景、專屬禮賓迴車道、齊排式店面規劃，及全區位樹海第一排。另外，樓高三米三五、單純的四併規劃、全戶無暗房、戶戶雙套衛浴，且是四區唯一擁有游泳池者，是D基地的產品特色。

有意購買A7站合宜住宅的購屋者，未來生活圈及購物可到A8長庚醫院站、A9林口站得到充分滿足。駱華南專案處長強調，由於A8站、A9站生活圈已相對成熟，要採買生活日用品，幾乎都可一次購足，而且A9林口站未來還有更多想像空間，因為A9站是桃園機場往大台北地區的第一站，該區預料將隨機場捷運帶來觀光人潮，位在林口文化二路、文化三路間街廓的「中商36」，就被視為林口房市的大利多，政府已規劃了國際化購物中心、電影院等，未來可成為國際旅客出入境的購物中繼站，此外A9站周邊還有司法行政園區，亞昕開發也打算在A9站旁興建五星級的飯店，商業機能將大進化，可帶動整體地方發展。

大戰民間版合宜宅

不論合宜住宅是否對首購建案造成威脅，不可諱言的，合宜住宅旋風早已席捲到民間，如一向主打豪宅市場的興富發，就決定要重返首購市場。由興富發建設將與宏泰人壽在淡海新市鎮合作興建的合宜住宅「海洋都心」，每坪二十萬，總價五百萬起的民間合宜住宅將與林口A7案同步正式公開，預計將引發兩地合宜住宅的客戶爭奪大戰。

「海洋都心」位淡海新市鎮中心商業區，移植信義計畫區成功經驗，將朝國際海洋城市格局佈建。宏泰企業機構-宏泰人壽看好未來增值發展，邀集興富發建設、豪宅大師李天鐸，以一萬二千坪方正基地，聯手建構新灣區建築社區。

在政府融資管控下，林口、淡水、三峽、新莊等地的房貸成數大幅下滑至六、七成，因此「海洋都心」保證八成銀行貸款，銀行貸不到的成數，由興富發提供無息分期付款方式償還。「海洋都心」坪數在二十四至三十八坪，五、六百萬就可以買到一戶，訂簽至結構體只要一成，民眾頭期款壓力可望大幅降低。

讓自己多一個選擇

由於淡海市鎮主打未來有輕軌捷運，且每坪單價在二十萬元左右，不論是申購或轉售都無限制條件，跟合宜住宅搶客的企圖相當明顯。林口合宜住宅是營建署招標的第一批合宜住宅，限售五年，雖然五年內不可轉售，卻不限制轉租，但因為預售加五年內不得轉售，資金等於要卡七年，若想靠合宜住宅投資，不確定因素仍高。不過對於自住者來說，一○二年捷運機場線通車，二十分鐘就能抵達台北車站，周邊又有越來越多就業機會，若符合資格不妨先登記抽籤，先拿到入場券可讓自己多一個選擇。

【文/住展雜誌】面臨國際性經濟不景氣的環境，幾乎每個國家都開始發生財政問題。面對大量的負債，要怎麼辦呢？緊縮支出？人民阻力甚大，必然會失去執政機會！大量印鈔？卻無人買單！發展經濟？緩不濟急！似乎不向人民加稅，就沒有更好的方法了！

在經濟不景氣的環境，政府想向人民課稅，但要向那些人民課稅呢？窮人繳不起，中產階級已經怨聲載道，似乎只有一條路─向富人課稅。於是乎，法國開徵了富人稅，對年所得超過一百萬歐元的富人重課百分之七十五的「富人稅」。美國也決定開徵富人稅，對年收入超過四十萬美元富人重課百分之四十的富人稅，雖然參眾議院為此和總統吵翻天，但最後還是妥協！連台灣也不斷地透過各種名目，對富人加重稅賦…

想富不能富 所以仇富

人們真的那麼討厭富人嗎？當國家財政遭遇困難，政府支出不足時，為什麼還是只能向富人要稅呢？人們真的那麼討厭富人嗎？為什麼生了小孩幫他祈禱時，又多會祈求希望他一生能富能貴呢？顯然是想富而不能富，所以仇富！這種分裂式的思維，自然會導致精神的紊亂，如果不在思想上快速理清楚，台灣的精神病患一直還會越來越多。

如果我們能夠理性面對「富人」問題，則在決定自己或子女是否要追求成為富人之前，應該先客觀地瞭解如何才能致富？要付出多少代價才能致富？以及富人到底可以有多富？然後再去決定是否要變成富人？和變成那一種富人？才是對於「富人」的正確態度。以下四點可以給所有的讀者參考：

首先，要知道華人無超級巨富

一個人努力一生可以有多富？根據富比士二○一二年統計資料，全世界最有錢的人，其財富還不到新台幣二萬億元（二兆），而全世界財富超過一萬億元（一兆）的只有六人。也就是說，除了那六個人以外，所有人的財富沒有一個超過新台幣一兆元的（約三百三十三億美元），換句話說，即使一個人終其一生，碰到所有最有利的天時、地利、人和，還必須很年輕（通常在二十歲以前）就進入職場，然後工作到死（大約會接近一百歲），他的個人財富也不容易累積到一萬億元。

因此，我們大致可以將富人們分級，分成五等級─超巨富（萬億元級）、巨富（千億元級）、大富（百億元級）、中富（十億元級）和小富（億元級），前面說過，二○一二年全世界財富到達萬億元級的只有六位，其中沒有一位是華人─不論他是中國人、香港人、或是台灣人，而在華人中，排名最前面的是李嘉誠，排名世界第九；他在二○一三年的排名退到第十一。

而相對地，如果財富不足一億元的，也無法進入「富人」之列，所以對華人而言，真正可以討論的富人等級，大概只有四級─千億元級（巨富）、百億元級（大富）、十億元級（中富）和億元級（小富）。

以華人為例，只要所處的環境不要太糟，個人的素質不要太差，價值觀不要太偏激，只要努力，相信都能成為初級富人─億元級的小富！

最好的例子是台灣的馬總統，他這一輩子讀書讀到三十多歲，在拿到博士後才開始就業，而且只做公務員（沒有其他外快），現在還不到六十五歲，代表工作時間才三十年左右，但目前光是以現金形式的銀行存款就已接近一億元，就已經達到小富（億元級）的水準！更不要說那些在台北市精華區擁有一、二戶中、大坪數房屋的家庭，以平均五、六千萬元一戶的房價計算，大多都已經進入了初級富人(小富)的階層。

另外，最近考試院長提出一份資料，提出台灣任何一位九職等的科長，其一生中光是薪水和退休金就可以拿到五千萬元，所以我們幾乎可以下個結論，在台灣，每一個人只要努力，專心工作，大多都可以達到初級富人的階層！

當然，通常不會是在二、三十歲的時候達到，而是要經過一段時間的努力之後才會達到！所以，許多媒體常以年輕人只有22K的薪水作文章，要知道二、三十年前的年輕人，當他們初出社會時，他們的薪水很多連22K也達不到，但到今天，他們中的許多人都已經擁有上億元的財富，可見誇大「問題本身」才是最大的問題！將所有的財富累積認為只有薪水才是唯一的方式，才是誤導！

所以，我相信對每個家庭而言，要達到初級富人的階層是不難的，以往我們常說的中產階級，我相信只要再努力一點，就可以達到初級富人的水準，尤其是當房價高漲，或是股票上萬點時，能夠成為小富（初級富人）的人的比例一定不會少。

小富由儉起 大富靠天

其次，我們看十億元級的富人（中富）

所謂中富，是指其財產在十億元台幣以上的個人或是家庭，進入這個階層的難度就比較高了，除了努力，通常還要碰到機緣，但通常只要能夠把握一次致富的機會就有可能達到！

最好的例子是最近被起訴的炒房大哥「勇哥」，他利用集資買賣中古屋賺錢，在十年內，用了五十多位人頭，共買賣了近二千戶房屋，根據媒體資料，透過快買快賣，其賣出房屋的總金額約二百五十億元，估計獲利約五十億元，而被起訴的罪名是用人頭炒房，而起訴書估計其逃漏稅額約二十億元…

這位勇哥只是發現了一個可以賺錢的模式（合法買賣中古屋），於是全力以赴，每天騎著機車親自看屋，據說騎壞了二、三輛機車，他沒有耀人的學歷，也沒有住豪宅，住的是十分平常的公寓，也沒有用名牌，省吃儉用將賺的錢全部用於照顧家人和投資，他是否涉及不當炒房的「道德」犯罪暫且不論，他以獨自一人之力，騎輛機車，只在台北市內看屋、買屋、賣屋，在不到十年之內，就可以創造及累積數十億元的財富，我們如何還能抱怨說，要達到十億級的中富是遙不可及的夢想呢？

如果我們認為自己所要求的生活與工作的標準是：上、下班要準時，假日要休息，退休要提早，公司福利要健全、政府照顧要周全，在這種環境下，當然不可能成為富人！但不能成為富人的原因，不是沒有機會，而是自己的選擇。

孫中山先生在一百多年前就提醒，所謂「公平」是指「機會」和「立足點」的公平，勇哥所做的努力，難度並不高，學歷門檻也不高，也不必懂外文，每個人都有機會可以做，每個人只要努力投入，就可以達到，但為什麼那麼多人都不做呢？永遠都不投入工作，卻又仇視別人的富有，這種行為本身是否就是一種病態？

寫到這裡，不由得使我想起幾年前英年早逝的溫世仁，他努力工作了二十多年就賺到了許多財富，於是就退休開始做公益，突然去世的時候，因為未做好稅務規劃，留下了數十億元的財產，他也是一個好的例子。白手起家，只努力工作了二十多年，也可以累積到數十億元的財富，成為中富，他的例子也再一次的告訴大家，對大多數人而言，只要努力，抓緊機會，持之以恆的努力，「中富」是可以達到的。

反而是現在許多年輕人，不以累積財富做為人生目標，選擇工作時，喜歡選擇容易「露臉」的職業，如廣告、如媒體、如公關、如模特兒、如舞者、如空服員…那些亮麗的職業大多可以使年輕人滿足一時的好奇和衝動，但對財務的累積卻較無幫助。韓非子在二千年前就說過：「要做倉鼠，不要做廁鼠！」能夠躋身到十億元級「中富」的人，通常必須選擇的是一個可以致富的行業，而且必須全力投入至少十年以上才有可能達到。

兩者的差別在於：一種是選擇自己喜歡的行業；另一種則是選擇可以致富的行業，所謂「種瓜得瓜」，對大多數的年輕人而言，如果希望能選擇自己喜歡的行業而又能致富，那種機會是極小的，但坊間卻有許多書籍，不斷地在灌輸年輕人要勇敢地做大夢，選擇了自己喜歡的工作，而忽略了那些工作不易累積財富的事實！

第三，我們看百億元級的富人（大富）

百億元級的「大富」，就不是一般人可達到的水準了！「大富」（百億元級）難於達到的原因，是因為一次性的幸運通常不易累積到百億元級，必須是多次性的以及長期間的投入工作才有可能！當然，所謂的困難是指對白手起家的第一代而言，如果有祖蔭，或有遺產，則又是另一種情況。

最好的例子，是台灣曾出現過一位貧戶之子的前總統，也是白手起家，在二十多歲就考上了律師，接下來當了二十多年的民意代表，四十多歲就當選了首都市長，五十歲還當選了史上最年輕的總統，終其一生所有的好機緣幾乎全都被其佔盡，以如此的天之驕子，一生都佔有最好創造財富（收錢）的位置，其所累積之財富也不到百億元，可見要達到百億元級的「大富」有多麼困難？

國內有許多白手起家的上市公司的老闆，長期經營公司，且績效良好，還至少要累積二十年以上，才有機會躋身百億元級的「大富」之列，如果對國家、對社會的經濟發展沒有貢獻，而且沒有長期的貢獻，相信也不容易累積到大富等級的財富。

稀有的巨富 千億身價

第四，我們看千億元級的富人（巨富）

要躋身於千億元級的巨富，除了多次的機緣，還要跨多領域，再加上極長時期的累積才有可能。以台灣為例，已經去世的王永慶先生就是在這個階層中的佼佼者。他投入工作的時間超過七十年，所涉足的產業，有石化、塑膠、房地產、醫療、電腦、教育、木材、糧食、汽車…等多領域，而且多獲成功，為社會創造許多就業機會，並為國家的經濟發展和稅收做出極大的貢獻，才有可能入列。

而在華人世界中，領先群倫的就是香港的李嘉誠，他的財富已經接近一萬億元，也是歷經多次國際性的大動盪。如一九四一年第二次世界大戰、一九四九年國府大撤退、一九七一年聯合國排我納陸、一九九七年香港歸還中國、一九九七年亞洲金融風暴、二○○七年世界金融海嘯，每一次驚天動地的大動盪他都做出了正確的選擇，也獲得了成功。所以才能穩住華人首富以及坐穩千億元級「巨富」的位置，而直到今天，他投入工作的時間應該已經超過七十年，仍然在其工作崗位上努力工作，累積財富，但還躋不入超級巨富的階層，可見白手起家要成為巨富是多麼困難！要有多麼大的犧牲！

環境對富人 並不友善

讓人們無法順利累積財富的原因很多，其中有二個最重要的原因：一是社會的不友善；二是財富的極易縮小！

首先，看社會環境對於富人們的不友善！

因為社會上一定是窮人多、富人少，所以富人們總是會受到許多無法預測的打擊。例如較遠時期的有一九四九年中共取得大陸政權，幾乎所有的富人財產都被沒收，許多富人的生命還受到危害與犧牲，如一九六○年代印尼排華，將富有的華人列為打擊對象，許多財產遭到沒收和限制。較近時期的也有台灣對富人課徵最低稅賦、奢侈稅，法國即使違憲也計畫明目張膽的課徵富人稅，美國也跟進課徵富人稅，並對全世界具有美國籍身份的人追稅，將遺產稅率調高到百分之四十，大陸也正計畫開徵遺產稅、日本則在研擬調高富人稅率至百分之四十五，和減少遺產稅的免稅額…

戰爭、政爭、稅務爭，都會對財產的累積造成打擊，也成為累積財富的重要殺手，所以富人們能夠累積財富是在一次次的打擊後，在支付一次次的損失後，在繳付一次次增加的大量稅賦後，剩下的財富才能累積，然後還能累積到一定數量，當然是非常不容易的。

其次，看財富的極易縮小

是由於各國法律對於離婚與繼承，都有了愈來愈嚴格的規定，也成為另一種干擾財富累積的重要因素！

所謂「大富不過三代」，除了子孫不爭氣外，每一次創富者死亡，都會使其財富的累積造成一次重大打擊，最好的例子是號稱台灣首富王永慶先生，其財富等級是屬於千億元級的「巨富」級，但當他過世後，由於子女過多，遺產分配後，其子女的財富等級可能自然會降級為百億元級「大富」，如其孫子女不夠優秀，再下一代可能就再落入十億元級的「中富」，所以繼承的法律規定和高額的遺產稅是會使財富迅速縮小的一個重要理由。

另一個會影響財富累積的原因是離婚！根據大陸《二○一二年胡潤白手起家女富豪榜》，前三名的女企業家的財富都在人民幣三百三十億元至三百八十億元之間（都是從事房地產業），大約台幣二千億元左右，都是屬於「巨富」級，她們之中有一位最近和先生離婚，先生分走了她的一半財富，使得兩人都退到「巨富」的邊緣，如不再努力，很可能會很快跌落至百億元級的「大富」級。

一代後而敗 比比皆是

所以要累積財富不但要工作久、活得長，還要經得起各種反富政策的打擊，否則任何財富的累積都將禁不起時間的沖刷，而會快速消逝。我們有許多熟悉的職業運動員或是影歌星，當紅時期的財富往往快速累積到數十億元，甚至數百億元的等級，但由於無法守住，往往不到其老年時，就已揮霍殆盡，成為負債者，這種一代而敗的例子，比比皆是，更加凸顯能創造財富，並能累積財富的困難！

不應仇富 也不成富奴

當我們對富人有初步了解後，就可以發展出自己的價值觀，任何一個人如果在一生中，財富累積沒有進入億元級的「小富」，絕不是因為個人不優秀或是時運不濟，只有一個原因，就是過度縱容自己的個性與喜好，而失去與財富累積的緣份，所以當年老被子女抱怨時，是不容易有藉口的。

相對地，如果要成為百億級以上的「大富」或「巨富」，則必然要有很大的犧牲，不論是時間上的、家庭上的或是健康上的，所以是否願意做如此大的犧牲以換取財富，成「富奴」，也是每個人可以做的價值選擇。

如果以中國人的「中庸」做決策的話，將目標定在十億元級的「中富」應該是較為正確的選擇！對於任何一個年輕人，在訂定人生目標的時候，如能將目標訂在五○歲以前能達到「小富」水準，五○歲以後，以「中富」為目標，相信必然會有一個快樂與豐富的人生。

切毋反富 來證明自己

要仇恨一件事是十分容易的，但「仇富」後的人會快樂嗎？依然不會快樂！只是會再找一個對象來仇視，仇視久了，就會變成個性的一部分，而犧牲了一生快樂的機會！人生不要變成一個負面思考的人，若變成以「反富」來證明自己「存在」的價值，則不但不會有快樂的一生，還容易成為別人的工具！

相對地，有些富人，當他們享受到致富的成果後，卻公開建議政府「關閉」富人節稅的管道，關閉年輕人致富之道，而不是將其財富散去做公益，或協助年輕人致富，實在不知道其發言之理想性何在？

「錢雖非萬能，但沒錢卻萬事不能！」讓我們以成為富人為目標，以協助年輕人成為富人為理想，若我們對社會有理想，我們就必須先讓自己成為富人，才可能實現那些理想，而不是天天喊著叫著要政府或是富人去實現那些理想！

最好的例子是，世界上那六位「超級巨富」中，至少已有二位白手起家的超級巨富，已將幾乎所有的財富（超過百分之九十五）捐出做公益，充分實踐了「要改變世界先改變自己！」要影響別人先調整自己！的最務實理念。否則只會像毛澤東說的「以空對空」，一生陷入空談、空虛與「務空」而已！希望大家都能早訂目標，邁向富人之路，尤其不要辜負了年輕的黃金歲月，而失去了成為富人的機會，祝大家投資順利！

【文/住展雜誌】建商的促銷手法愈來愈驚人，送液晶電視、洗衣機、冰箱、音響、卡拉OK視聽組之類的超值家電已不稀奇。目前很多建案推出時，建商甚至喊出「買屋含裝潢」、「買屋送車位」的口號；這些促銷活動相當吸睛，但多半還是「羊毛出在羊身上」。許多看似很優惠的購屋活動，其實有不少限制，要仔細看才能看出其中奧妙。

在房地產的經營學中，「實惠」永遠是刺激消費者購房的第一動力。過去建商常用買房送冰箱、電視機等家電產品來促銷，但這些家電頂多值個十幾萬元，比起動輒數百萬元，甚至上千萬元的房價，消費者很難感受到有啥實惠可言。為了讓消費者「有感」，建商於是不斷加碼，買屋送裝潢是目前常見的促銷手法。

有不少的建商最近打出「買房送裝潢，一坪省一萬」的口號，三十坪就省三十萬。這些售屋廣告猶如糖衣般的包裝，讓購屋人容易錯認房價比較優惠，往往造成衝動購屋，但民眾仍須經過精算過後再出手；通常應先扣除裝潢費用，仔細精算每坪單價，再與區域其他個案相比較，才能確認是否真的撿到便宜。

羊毛出在羊身上

裝潢的價值因材質不同而異。以台北市為例，民眾如果自行找廠商施工，每坪裝潢約三萬元至五萬元左右，若是向建商購買三十坪附贈裝潢的實品屋時，表面上房地總價內包含了九十至一百五十萬元不等的裝潢費，但因建商採大量發包，可以壓低成本，目前三十坪實品屋的裝潢價位約從三十萬元到七十萬元不等，這才是建商附贈裝潢的實品屋給予消費者的實惠。

但因建商委託廠商裝潢實品屋時，廠商往往同時進行多間成屋裝潢，因此，廠商不易掌控裝潢材質及用料品質，附贈裝潢的房屋常易發生裝潢品質參差不齊現象。而且建商裝潢實品屋的設計，講究視覺效果與氛圍營造，以吸引消費者，視覺效果雖然好看，但並不一定好用，實用性常會較低，若加上建商砍價，所使用建材會比一般家庭用的還要差，等到民眾住進去後才發現，這些裝潢實品屋並不如預期般理想。

利用裝潢掩蓋缺陷

還有一點要注意，建商的「買房送裝潢」的實品屋，很多是同社區中銷售條件較差的房子或屋況隱藏缺陷，例如樓層較低、或是位於車道出入口的上方、正對高架橋或路衝、對到屋角、屋內樑柱壓頭、室內空間壓迫等等；但經由室內設計師手巧手一揮，用裝潢掩蓋缺陷，一般消費者從預售平面圖上看位置，通常不容易發覺，也很難看出玄虛，因此消費者即使以低價購入不一定划算，不但住的不舒服，未來更可能面臨轉手不易的問題。

那麼「買房送車位」呢？建商所謂贈送的車位，通常會有限制，有些僅限定購買廣告戶，或是送的車位並非平面車位，例如僅限位地下三樓以下機械車位，還有的車位可能是每年都要重新抽籤，或是由社區管委會負責位置安排。

送的車位常有限制

停車位的種類可分為法定停車位、獎勵停車位及增設停車位，不同的停車位牽涉到是否為獨立產權、能否單獨買賣。很多建商會將車位「虛坪」灌入實際室內坪數，使買方對價格產生誤解。有時建商還會將車位坪數列入公設比，消費者買屋前要先詢問車位類型與坪數，扣掉車位坪數後重新換算房子的單價，才不會當冤大頭。

「車位」是建商最容易製造降價假象的工具；各地的車位行情不同，以台北市為例，一個平面車位從七、八十萬元到二百五十萬元都有 (如為機械式車位更便宜)，原本車位價格都是以「個」來計算，例如購買四十坪的房子，每坪二十五萬元，房價為一千萬元，加買一個十坪的車位價格一百萬元，總價為一千一百萬元。但是建商在總價未調降的情況下，聲稱車位贈送，將車位的坪數十坪灌入房屋面積，再以總價一千一百萬元除以加計車位在內的總坪數五十坪，使得每坪單價頓時降為二十二萬元，製造「每坪調降三萬元」的假象，而實際上，消費者並沒有佔到便宜。

須先減掉車位坪數

再舉一例來說，有建商推出「買屋送車位」方案，三十坪房子總價一千五百萬元，每坪單價五十萬元（1500萬元÷30坪=50萬元）。實際上，建商所謂的三十坪，包含面積十坪、售價一百萬元的車位在內，因此，民眾須先減掉車位坪數和價格，才能得出真正的房價為每坪單價七十萬元(即1500萬元-100萬元=1400萬元，1400萬元÷20坪=70萬元)。

不論買屋送裝潢或是買屋送車位，這都是建商常見的促銷手法，民眾應先扣除裝潢費用或車位坪數、價格，仔細精算房子的每坪單價，才能確認是否真的撿到便宜。買屋時面對建商贈送的「禮物」，可別只顧著高興，忘了實價，消費者一定要多比較。

【文/住展雜誌】年關將至，在全球性經濟不景氣與政府打房政策下，去年房地產呈現低迷狀態，房仲業者營收普遍下滑，還有很多小型房仲業受到衝擊而結束營業，仲介的年終獎金大幅縮水，今年能領2、3個月的年終獎金就偷笑了。仲介年終獎金不如以往風光，代表房市景氣不被看好？還是……

去年房地產呈現低迷狀態，房仲業者營收普遍下滑。

過去房市業績發燒時，建商、代銷、仲介等房地產相關業務員工在年終都笑哈哈，平均可領到十到十五個月的年終獎金，即使是行政內勤人員也有三、四個月，房仲頂尖的業務員年終獎金甚至可以拿到三十五個月，讓很多民眾欽羡不已，也想入行大賺一筆。

但這二年受到政府打房政策的影響，先是前年六月奢侈稅開始實施，去年又有央行限貸令以及實價登錄等政策陸續上路，市場應聲而倒，交易量一路下滑，房市熱度銳減，加上全球經濟不景氣，建商的推案量不如以往，而且銷售速度減緩。

房市低迷 業者苦哈哈

去年全台房屋買賣移轉棟數約為三十二點八四萬棟，較前年的三十六點一七萬棟減少約百分之九點二，回到金融海嘯時期的低點。台北市及新北市更慘，台北市二○一二年全年移轉總棟數三萬八千五百七十一棟，較二○一一年量縮百分之二十二點七，不僅是二○○三年SARS以來的十年新低量，甚至比十年均量五點九萬棟，還少了百分之三十五。新北市也一樣，近十年新北市平均全年的移轉棟數約九點五萬棟，不過，去年卻只有六萬九千二百一十一棟，減幅約百分之二十七點一。

房市低迷，房仲的業績當然苦哈哈，年終獎金也跟著縮水，去年平均為二至四個月，跟過去動輒十幾個月相較，「差很大」。但仲介的年終獎金大縮水，並不代表今年的房市景氣不被看好，主要是受到去年全球經濟不景氣所致，各行各業的年終獎金都縮水了，房仲人員當然也不能例外。

房仲公會要求低調

仲介年終獎金大縮水還有另一個原因，為了配合房仲公會的要求，只好低調處理年終獎金的事。近幾年房仲業經常傳出高達十幾個月的年終獎金，羨煞不少上班族，但實際上，房仲的底薪低，年終獎金是按底薪來算，即使發十幾個月的年終獎金，其實拿到的錢並不多，房仲的主要收入還是要靠媒介成交案件的佣金抽成，以及根據表現領取的業績獎金，所謂的「十幾個月的年終獎金」大多只是在「膨風」，業者目的在希望藉著「高年終獎金」，來吸引新人加入這個行業。

房仲的工作時間很長，一般上班族是「朝九晚五」，上班八小時，房仲則是一大早出門，到晚上還要拜訪客戶，每天工作十多個小時。為了開發新客戶，很多房仲在民眾下班休息的晚上，上門按電鈴，詢問是否有售屋需求，甚至在晚上十點多前來拜訪客戶，造成民怨，逼得房仲公會訂立「九點條款」，要求房仲在晚上九點過後禁止拜訪客戶。

根據調查，每年進入房仲業的新兵，有七成因為受不了長時間工作、苦無業績而鎩羽而歸，使得房仲離職流動性非常高，所以業者利用「發放十幾個月的年終獎金」名義來吸引新血加入，但這種手法容易引起社會觀感不佳。因此，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會暨二十一縣市公會理事長日前共同要求業者，「年終獎金勿誇大」，以建立不動產經紀業清新形象，並符合社會期待。

不景氣已經落底

仲介年終獎金不如以往風光，一方面是經濟大環境不佳，另一方面是房仲公會要求年終獎金不得膨風，所以年終獎金縮水，並不代表房市景氣被打趴；相反地，房仲業者認為愈不景氣就愈不該縮手，不景氣才是拓展服務口碑與市占率的好機會。

去年房市不景氣已經落底，「最壞的時候已經過去」。房仲業者大多看好今年的房市，多家房仲集團逆勢展店，甚至擴大徵才以及海外布局。泛信義集團明年將由一千四百四十九家擴增至一千七百三十二家，台灣地區持續徵才三千人；台灣房屋集團則鎖定亞洲地區從現有四百二十二家，增加至二千家，並在亞洲區徵才五千人；永慶房產集團目標由現在九百六十家擴增至一千零八十家，預計台灣招募三千六百人。從房仲集團業者大舉展店徵才的動作顯示，今年的房地產仍然大有可為。

從內政部地政司的數據也可以看出趨勢，去年六月全台任職不動產經紀營業員的人數共為三萬九百五十人，截至去年十二月底，在半年內人數增加到三萬二千九百七十八人，如果房市景氣真的被打趴，一蹶不振，怎麼還會有這麼多人願意投入這個行業？因此，仲介年終獎金雖然不如以往風光，但展望今年，整體房地產將會是個回暖的局面。