【文/住展雜誌】買房除了跟著政府建設腳步走，也可以跟著企業投資步伐前進。近二年內，北台灣三都有六大潛力產業園區釋出，總投資金額高達七千億元；在資金潮狂轟猛炸之下，當地房市又會出現什麼樣的轉變呢……
北投士林科技園區
企業搶進，投資額上看四千億
位於台北市文林北路、承德路七段西側的北投士林科技園區（以下簡稱北士科），被視為台北市最後一塊區段位置最漂亮的重劃區，即使後起之秀『社子島重劃區』也無法比肩。
北士科占地逾九十四公頃，是台北市目前規劃的最後一塊科技園區，且是第一個智慧城市示範新區；其中，台北市府擁有的科專區『Ｔ16』、『Ｔ17』、『Ｔ18』（軟橋段88、91、93等地號）等多塊市有土地，將以設定地上權案方式開發，引進人工智慧、機器人、生技、數位醫療等高端技術相關產業進駐，朝向『智慧園區』發展，與內湖科技園區、南港軟體園區作出區隔。
經一連串招標後，Ｔ16由仁寶、康舒聯手得標，Ｔ17、Ｔ18則由新光人壽拿下；據北市產發局預估，三塊地上權案面積共八．三八公頃，民間投資總額可上看五百億元。
不過，地上權開發案只是前菜而已，如果扣除公設用地與市民住宅用地，只計算面積約二十五公頃的科技產業專區、十三公頃住宅區，以及近四公頃的住商混合區，企業投資金額加上建案推案量，估可高達三五○○億元至四○○○億元，肯定是北市最璀燦的明星投資區之一。
住宅廠辦，兩大市場飆出天價
北士科未演先轟動，並非空穴來風。光是二○二一年土地成交金額就高達約二百億元。不僅如此，北士科廠辦案成交價還高到嚇掉人們下巴。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，北市中心辦公空間供不應求，企業轉進內科、北士科一帶獵樓；二○一七年中華郵政以每坪七○萬元買下內科「長虹新世紀」，成為北市廠辦最高成交單價紀錄。但去年華固公告出售「華固創富中心」六戶，每坪單價超過七五萬元，一舉刷新北市廠辦單價新高。
受「華固創富中心」高價完銷激勵，第二期「華固樂富中心」開價墊高至八五萬元／坪。除了廠辦搶手外，北士科今年已推出二宗住宅建案「家居璽玉」與「華固文臨」，成交均價都站上百萬元／坪，爾後還有「國泰雍萃」即將登場，預料住宅市場單價將持續出現三位數高價。
北士科廠辦單價創北市新高，住宅單價更飆上三位數。
新店寶高智慧園區
大廠捧場，特斯拉空降新店
如果要在大台北選一個醜小鴨變天鵝的地方，新店『寶高智慧園區』肯定名列前茅。到當地走一遭，映入眼簾的是嶄新的大樓、賞心悅目的綠化帶，以及處處可見到令人驚豔的公共藝術；或許您未曾想到，這片土地曾經是新店第一公墓。
寶高智慧園區位在寶橋路、寶高路一帶，經新北市重新規劃、招商後，至截稿為止，廠商進駐率已達約九八％，接近額滿狀態，目前進駐廠商包含鴻海精密、台灣國際航電ａｒｍｉｎ、研揚科技、立象科技等業者，連國際大廠特斯拉（Ｔｅｓｌａ）都來了，而鴻海更打算在此建立電動車研發基地。
新北市經發局長何怡明說，特斯拉合作密切的零組件生產基地就在台灣，目前Ｔｅｓｌａ的供應鏈中，更有約七成的供應商來自台灣；而鴻海等多家智慧汽車廠商進寶高園區，可望形成聚落效應，成為我國智慧電動車重鎮。
二期跟進，住宅單價近七字頭
由於寶高園區一期已幾近額滿，新北市已與麗寶建設簽定『寶高二期』開發案；二期開發面積約一．六萬坪，樓地板面積約七．八萬坪，總開發成本約二七○億元。雖然一、二期開發面積並不算大，但保守估計，開發費用與民間企業投資總額至少在五百億元之上。
新北市長侯友宜強調，智慧城市是任內施政重點之一，而寶高智慧園區就是以數位科技為核心發展目標。未來寶高智慧產業園區二期可創造近二萬個就業機會，以及二八六億元的產值，整體的園區將會形成台灣智慧城市標竿的產業聚落。
寶高智慧園區鄰近家樂福商圈，距捷運七張站車程僅約五分鐘，右側隔景美溪與木柵地區相望，區段條件不差；周邊廠辦成交行情約四五萬元／坪左右，新建案成交單價約六二萬元／坪至七○萬元／坪，「合環ＬＡＮＤＭＡＲＫ」為當地價位最高的指標建案。
鴻海與特斯拉進駐寶高園區，電動車重鎮儼然成型。
新莊北側知識產業園區
住宅領跑，土地單價飆破百萬
新莊北側知識園區在副都心重劃區北面、新北產業園區南側，面積約二十六公頃；因地理位置在新莊北端與五股交界處，所以叫北側知識園區。
知識園區的定位，主要以發展文化知識流通埠為主，例如電腦動畫、數位遊戲及影音等產業，自二○一七年招商以來，已吸引如先鋒科技、貝斯美德、夏姿時尚、台通光電等企業進駐。
與其他產業園區相比，知識園區招商結果相對不理想，進駐率偏低，原因可能與產專用地土地價格稍貴有關，導致企業主卻步。不過，重劃區內少量的住宅用地倒是相當搶手，數家建商出手競標，標脫單價從七字頭到八字頭起跑，到最後一筆住宅用地標售，標脫單價拉高至一一○萬元，創下區域新高。
交通便捷，只需北車房價一半
目前知識園區線上銷售中的建案有「海研Ａ３光點」、「新潤莫內花園」與「寰宇一號」，成交均價介於四七萬元／坪至五二萬元／坪之間。
新北市地政局分析，知識園區位於新莊副都心北側，北面緊鄰新北產業園區，擁有連結新北產業園區的製造、物流優勢，發揮聚集效應並帶動產業發展。至於新近最後標售的一筆住宅區用地，也在地方產業發展延伸需求下順利脫標。
住宅市場表現熱絡，成交價還逼近五字頭，幾乎與副都心不相上下，原因在於新莊地區人口稠密，當地住宅需求本來就很高，再加上北面的五股新北產業園區廠商超過一千一百多家，年產值逾三千億元，從業員工數約四．四萬人，不少人就近在新莊居住，也因此讓新莊各大重劃區擁有穩定的購屋和租賃需求，進而推升建商獵地、推案信心，預估民間總投資額與推案量可上看五百億元。
雖然知識園區鄰近新北產業園區，不見得受到人人喜歡，但此處的交通條件確實沒話說，除了台一線、台六四、台六五快速道路外，還是機場捷運線與環狀線交會處，若搭乘機捷只要經過三重站就能到達台北車站，但每坪單價卻只有一半，適合輕移民與首購族。
知識園區便捷的交通條件，是發展最大優勢。
林口工一重劃區
新北最夯，侯市長也來按個讚
林口工一重劃區位於林口中段，大致在文化北路一段、二段的西北側，一路延伸至森林步道的東北端，總面積約一○八公頃；因公共設施用地達四十餘公頃，剩下全是產專區用地，預期民間總投資金額可望達到一千億元以上。
新北市地政局指出，工一將引入商業、文創及醫療養生、美容生活服務等機能，預計在今年十月完工。
侯友宜表示，林口鄰近桃園國際機場、台北港，還擁有機場捷運線Ａ９站，地理位置優越，人口也穩定成長，盼工一重劃區如期完工，廠商進駐後估可釋出高達二．一萬人的就業機會，再進一步帶動區域發展。
紅利外溢，六千家廠商搶破頭
受到工一重劃區的開發前景加持，以及林口趨於成熟的生活機能，吸引更多大台北輕移民前來購屋置產，近年房價快速上揚。以靠近Ａ９站的前段為例，新建案成交價多已漲至四五萬元／坪上下，如「愛家匯」、「長耀初」等案；距Ａ９站較遠的後段，新建案成交價則約三五萬／坪至四○萬元／坪，如「松柏硯」廣告大打『絕版三字頭』，銷售即開出紅盤。至於中段房價，則介於二者之間。
『林口工一重劃區備受看好，許多廠商已經等著進駐，日後將釋出大量的職缺，並吸引更多人口至林口就業、居住，它影響的範圍絕對不止林口房市而已。』對林口、龜山一帶房市觀察敏銳的創意家行銷「豐邑氧森」建案經理廖柏盛發現，已有不少購屋族選擇到Ａ７重劃區相對靠近林口、長庚一帶的區域買房，『工一重劃區紅利外溢』現象正在發生。
廖柏盛解釋，Ａ７重劃區靠林口、長庚區段新案價格僅約三○幾萬元／坪，房價比Ａ８站、Ａ９站附近都要來得低，但卻擁有工一重劃區、林口影視城、華亞科技園區、Ａ７科技園區、郵政物流園區等多個產業園區員工購屋需求，搭乘捷運往返雙北或桃機又很方便，房價ＣＰ值相當地高，未來房價還有期待的空間。
即使重劃區面積逾一百公頃，但產業用地恐怕是僧多粥少，無法滿足廠商需求。
廖柏盛指出，A7重劃區靠林口、長庚區段，將迎來工一、華亞科、物流園區等三大園區員工購屋需求。
龜山Ａ７樂善科技園區
新版內科，鄭文燦承諾續建設
Ａ７重劃區的產專區共約四十五公頃，並畫分為兩大塊，一塊由國內家電大廠禾聯碩得標，面積約二十二．二三公頃；禾聯碩指出，預估開發成本約六百億元。另一塊面積稍大，則由中華郵政開發為物流園區。兩塊產專區總投資金額，大約在九百億元左右。
桃園市長鄭文燦指出，Ａ７產專區鄰近機場捷運體育大學站，從Ａ７到Ａ１台北車站車程約二十二分鐘，至桃園國際機場也約二十二分鐘，南北往返都便利，而且周邊還有林口工業區、華亞科技園區。他強調，未來市府繼續完善公共設施，把Ａ７產專區打造為『Ａ７科技園區』，如同桃園版的『內湖科技園區』。
利多可靠，建商老董鼓勵自住
政治人物的發言，是在灌迷湯還是真有其事？
桃園知名品牌建商君邑建設董事長鍾文欽說：『民間企業確實很看好桃園市府的規劃，以及Ａ７產專業能夠順利帶動當地區域發展！』
鍾文欽認為，產業區陸續開發且郵政園區已經兌現，這是實打實的利多，再結合周邊的華亞科技園區，因產業穩定發展的緣故，既能夠吸引外來就業人口，同時推升住宅需求，成為房市最可靠的實質支撐。因此，Ａ７重劃區房價才能夠由最初每坪二○初頭萬，一路扶搖直上三字頭、四字頭，主要需求正來自於產業園區從業人員的剛性買盤。
由於近年原物料價格飆漲，營造成本居高不下，而疫情擴散更直接導致不少建築工人染疫而停工。鍾文欽預期，目前建案造價和資本成本續揚，而Ａ７土地價格又在歷史高檔，從成本面推算的話，Ａ７新案價格不會回到二字頭；他建議購屋族，『買房要考慮現況與長線』，現在捷運沿線三字頭區域少，而Ａ７又是桃園市府重點建設區域，買房自住、長期持有是比較有利的選擇。
鍾文欽認為，產專區是A7重劃區實打實的利多，穩健的剛性需求買盤支撐房價往上走揚。
觀音桃園科技工業園區第二期
相對低價，低基期創造高潛力
對部份民眾而言，桃園的觀音區是個陌生的行政區，但您可別小看這個偏鄉，因為在桃園科技工業園區第二期（以下簡稱桃科二期）開發案挹注下，當地房市不僅躍居為推案熱區，多數建案更是賣得呱呱叫，新案房價則已脫離一字頭、漲至二字頭之上。
桃科二期大概位置在桃科一期、觀音工業區之間，東側是桃科十二路、最北為玉林路、西面就是桃科一期，總開發面積約五十四公頃，預計在二○二四年底開發完成後，可釋出逾三四公頃產專區用地。
桃園市政府指出，桃科二期規劃引進高科技產業、運輸物流、智慧自動化等相關產業，預期能增加約七千個工作機會。目前為止，市府獲得四十七家廠商表達進駐意願，這些廠商登記的需求用地近五十八公頃；換言之，桃科二期既有的產專區面積小於廠商需求，之後廠商可能需要排隊才有機會進駐。
之所以受到企業歡迎，主因是桃科二期交通還算便利，而且土地成本不高、租購上相對有彈性，能夠大幅降低設廠成本。
根據桃園市府規劃，為了避免工業用地閒置及投機炒作，桃科二期特別訂定「先租後售」制度，進駐的廠商必須在土地點交三年內蓋好廠房並取得使用執照，才能「由租轉買」、辦理土地所有權移轉登記，且移轉三年內禁止移轉出售；假如廠商違反上述規定，市府可依標售底價無息買回。
先租後售，發展潛力吸台北客
因桃科二期「先租後售」的特殊機制，以及觀音土地單價相對低廉，預估投資金額可能僅約百億元。不過，「先租後售」可以刺激廠商加速設廠、招聘員工，能有效加快觀音整體發展腳步。
近年觀音房市推案主要區塊有兩處，一處在觀音工業區周邊，推案產品以投資型套房、公寓和透天隔間套房居多，其出租報酬率可以達到五％。投報高、總價低的雙重優勢，讓套房成為銷售長紅的產品。不僅如此，原本只有在地客與桃園客買盤的觀音，現在竟出現二到三成的台北置產客聞香前來。
另一個主力推案區在草漯重劃區，該重劃區環境質感大勝工業區周邊路段，原本主流產品為透天厝，不過近期相對低總價的公寓躍為大宗，多數公寓總價在五百萬元以下。
高價建案辛酸內幕曝光！替人作嫁還得顧面子
【文/住展房屋網】去年房市尚且熱絡時，北台灣各地皆出現新案以超高開價入場，獲得市場高度關注。消費者或訝異、或憤慨，多還是會去接待中心現場看看，建案憑什麼賣這麼貴。此情況下，做夢都會笑醒的，不是高價案業者，而是周邊同樣有建案銷售中的同業。
住展房屋網企研室觀察，近年屢見有高價案公開銷售後，鄰近舊案銷況變好的情形，且這在供給豐沛區域，更加明顯。因為高價案不只匯聚賞屋人潮，也抬高了消費者對區域行情的認知，使鄰近建案能以「相對低價」獲得青睞，穩步成交。但這也有個前提，便是鄰近建案的產品坪數、格局等規劃，與高價案並無極大差異。
換句話說，若高價案的產品特殊性不足，多數情況下，進場銷售只是替人作嫁，銷售期也因此會拉得比較長。可說實在的，這對財力雄厚的建商不是什麼太大的問題，畢竟建案還在預售階段，沒有庫存壓力，且等成屋後重新進場銷售，還可以再視情況上調開價，整體看來，業者需承擔的風險並不會太大。
建案銷況不佳 業者理由百百種
因此，在今年上半年，房市人氣、買氣衰退時，會看到很多業者「以拖待變」，像是開出乏人問津、超高價位的建案，預售時遇不到「有緣人」，只能婉轉表示要等建案成屋再「積極」銷售。或是建案早就開始接受客戶預約，卻不斷推遲建案「正式」公開時間，更有建案直接暫停銷售，打算等下一波新案入場再加價賣。
種種表面工夫，其實與預售屋實價登錄新制脫不了關係，畢竟現在預售屋成交資訊在一個月內就要向政府申報，若高價案高調宣布正式入場，卻遲遲沒有實登資料被揭露，豈不顯示「建案銷況差」？因此，在房市買氣持續降溫下，負責銷售高價案的業者也不容易，除了看著其他建案紛紛以「相對低價」完銷，還得找各種說法顧及面子。