因為地理位置與老台北人傳統負面印象等諸多原因，北投房市向來以內需買盤為主，且區域發展落差造成房價差異懸殊。但近年來資金行情帶來跟漲效應，加上被視為明日之星的北士科開發完成，讓北投未來房價充滿更多想像空間。

文／住展雜誌

一提到北投，很多人會想到的是歷史悠久且遠近馳名的溫泉，從平價到高檔，溫泉旅館林立，是喜愛泡溫泉的遊客心目中首選之一；不僅如此，作為北投溫泉源頭的硫磺谷、地熱谷等與溫泉有關的自然景觀，還有生態豐富的關渡風景區也是北投讓人印象深刻的地方。

面積56.82平方公里，地處北市最北端的北投區，在台北市12個行政區當中，規模僅次於士林區，從地形和區域分布來說，東邊隔著磺溪後段和士林區相鄰；西邊與新北市淡水區為界；南邊以淡水河中心線，轉基隆河中心線與士林區為界；北臨大屯山、七星山與新北市的金山與三芝兩區相鄰。

說起『北投』這個地名，來自於昔日平埔族內『北投社』社址；記為『Kipatauw』的北投社，屬於凱達格蘭族語『Patauw』的閩系台語譯音，根據日治時期學者伊能嘉矩調查，『Patauw』指的是女巫之意。

從政商中心到溫泉鄉 有不同族群足跡

北投之所以得名，來自於陽明山簏的溫泉，其中又有兩種說法，一種說法是當地硫磺溫泉熱氣終年不斷，原住民心生恐懼，以為有女巫作法；另一種說法則是有女巫居住此處，祈禱化解因硫磺溫泉產生的障礙。
哪一種說法正確已不可考，但是，不管是哪一種說法都不會對北投後續歷史發展產生影響，後來漢人進駐當地之後，直接將『Patauw』音譯成『八頭』，之後才轉變成現在的『北投』。

清康熙52年（1713年）起，漢人開始大規模在北投拓墾，在雍正乾隆年間，諸如唭哩岸圳等水利設施開鑿，以及水運做為當時的運輸暨經濟命脈，使唭哩岸街不僅是北投最早的商業中心，也是北投政治中心。直到陸運興起，唭哩岸政商中心的地位被鄰近石牌庄，也就是後來的石牌所取代。

北投之所以會因為溫泉而遠近馳名，來自於日治時代日本人的大力開發經營。雖然北投有得天獨厚的溫泉資源，早期原住民以至於漢人對火山地形孕育的青磺、白磺泉，不了解也沒有加以重視，直到日本人帶來其悠久的『泡湯』文化，才使北投山麓成為後來的『溫泉鄉』。

帶動北投發展關鍵 不再只有溫泉

在日治時期1920年，北投隸屬於台北州七星郡北投庄。民國時期，於1946年改為台北縣七星區北投鎮，隔年隨七星區併入淡水區，1949年改隸草山管理局，直到1968年才併入台北市並改名北投區，但仍受草山管理局管轄，1974年才由北市直接管轄。
鳥瞰整個北投區，就會發現有大半區域是自然保護區，這片區域無法開發或只能進行幅度微小的開發，北邊屬於陽明山國家公園的範圍佔一大半，這一大塊隸屬國家公園範圍，禁止開發；南邊的基隆河岸與關渡保護區做為自然保護區，開發幅度同樣相當有限，因此，整個北投可以開發的地區剩下占三分之一的西南一隅，還有山麓跟河岸間的狹長地帶。
受到陽明山山脈及基隆河『夾擊』的天然地勢障礙影響，北投開發腹地相對於其他行政區來說比較狹窄，加上地理位置位在台北市最北端，來自市中心客源要進駐並不容易，所以不僅歷年供給不多，房價亦屬邊陲行情。隨著捷運淡水線在1999年通車，適時提供本區聯絡市中心，乃至引進外地客源的功能。
北市府相中北投區的醫療與學術資源優勢，在北投與天母一帶設立北投士林科技園區（以下簡稱北士科），目的是為了發展智慧健康醫療產業。隨著相關設施工程陸續完成，各大廠商逐步進駐，北士科將成為除了大眾運輸與溫泉之外，帶動北投發展的一大關鍵。

根據市場屬性及所處地理位置，本文將北投區分為廣義石牌地區（含磺溪周邊及明德、唭哩岸捷運站周邊）、奇岩地區、新北投地區、捷運復興崗站周邊、關渡及北投士林科技園區等六大區塊，進行更詳細的房市剖析。

一、廣義石牌地區

本區範圍約略從北投、士林區交界處，一路延伸到公館路基隆河岸。另外，石牌地區可進一步細分為磺溪（行義路）一帶，捷運明德站周邊至石牌國中小為核心的狹義石牌，及捷運唭哩岸站一帶等三個區域。
磺溪一帶由於鄰近天母地區，加上景觀條件，又有榮總、石牌商圈自營商等客層，區域推案幾乎比照天母開價，因此這一帶的建案在全北投行情可說是名列前茅。如老牌建商基泰建設在2020年先後推出的「全陽柏悅」、「基泰磺溪」，牌價依序為116萬元／坪、100萬元／坪。
雖然磺溪左岸牌價開到百萬元以上的建案不少，但多數建案議價空間高達20％以上，且銷售期都偏長；價位較高的區段位於榮總到磺溪之間、大約天母西路南北側，也只有這一帶成交單價可以拉高到9字頭、甚至百萬元以上。唯需注意的是，這一帶並不屬於『天母地區』，但多數建案以天母為訴求，而購屋者雖然不在意是否位於天母，但卻在意建商品牌與規劃，當地客認同的建商，其建案售價往往高於一般建案10％～20％，如「力麒天沐」，或者規劃取勝的「木蘭居」，以及超高樓景觀宅「天墅」。
同樣標榜『天母地區』的還有捷運明德站、石牌站一帶建案，唯差異在於這裡雖無磺溪景觀，但擁有捷運題材，區外客比例較多，不過建商品牌效應就沒那麼大，即便是寶佳旗下的建案也能夠熱賣。
因石牌、明德有捷運優勢並鄰近北士科，近年房價快速跳漲，2018年、2019年指標案「恆合江山」、「昭揚天際」，成交均價約65萬元至70萬元／坪左右。到了2021年底，如「天母常玉」、「璞園明」、「璞玥」等新案成交均價全站穩9字頭。
受到北士科新案成交均價全突破100萬元／坪大關激勵，石牌、明德一帶價位還在往上拉抬當中。比較大的差別是，目前北士科（預）推案建商如華固、國泰都是一線品牌建商，或者家居建設是當地口碑建商，因有品牌附加價值推了一把，成交破百萬元在預期之中，而未來石牌、明德站單價若想突破百萬，建商品牌也會是不可或缺的因素。

二、奇岩站周邊

本區範圍大約落在捷運唭哩岸站至北投站之間，因為和石牌有段距離及地形限制，早期房市發展與石牌地區相比較差，腹地比起其他地方更小，讓推案量相當少，但在『奇岩新社區』開發完成後，逐步帶動奇岩站周邊的房市發展；奇岩新社區範圍為磺港路以東，公館路以西，公館路228巷與清江國小以北，北投61號公園以南，若排除部分抽水站用地，總面積近16.7公頃。
奇岩新社區開發之後，一開始確實成為北投區當地新建案市場的焦點，同時出現單價與石牌地區不相上下的建案，如開價85萬／坪的「華固奇妍－晴川」，或是高達95萬／坪的「遠雄山晴」，甚至不少推案牌價破90萬／坪以上，其原因在於奇岩新社區的規劃。
市府考量到該區周邊豐富的生態，決定適度保留，甚至規定綠覆率，使得重劃後住宅用地比例不到46％（7.71公頃），影響整體開發強度，導致推案規劃大多不超過七層樓；另外，因為容積成本高，建案多走中大坪數路線，單價自然而然也就居高不下。
儘管因為有計畫性的保留環境生態，低密度開發造就環境質感，但單價偏高導致區域客不願意買帳，接著又遇到大環境景氣反轉，2015年9月指標案「國美大奇」，當時不僅開出偏低的70萬／坪，甚至還推出63萬／坪廣告價攬客。
奇岩新社區因面積小、可建住宅用地少，經過前一波多頭大推案潮之後，近一年來已無新案，目前重劃區5年內新古屋社區成交均價多在65萬元／坪至72萬元／坪不等。

三、新北投地區（含北投支線周邊）

因為溫泉，新北投房市呈現出和北投其他區段不大相同的樣貌，當地行情紊亂。新北投區也是台北市境內唯一出現過休閒型產品，即所謂溫泉套房的區塊。陽明山山麓，也就是新北投公園溫泉路一帶，正是這種休閒型產品『出沒』的區塊。
或許是因為水權開發限制變得越來越嚴格，近年以溫泉為訴求的個案或產品變得越來越少見，舉例來說2012年預售與2016年成屋重推的「東騰越」雖然主打溫泉、社區規劃出色，但因售價5字頭偏離行情而銷售緩慢。同樣狀況也發生在「鄉林玉川」，該案主打戶戶溫泉到府，也因要價7字頭而使銷售期拉得極久。
約2009至2010年期間，北投區房市重點推案多位在本區，且分佈在捷運北投支線沿線，還有復興公園與薇閣中小學附近兩個區塊，價格最貴一度來到6字頭。然而，因新北投位處較邊陲、環境因素抗性，以及老台北人既定印象不佳，這裡一向屬於封閉型市場，絕大多數買盤都是在地客，外來客接受甚低；中和街、光明路等路段因地勢較平坦、生活機能佳又近捷運站，才有6字頭以上行情，其餘山坡路段成交價多在5字頭。
本區價位較高的區段在捷運北投站、北投國小周邊，位於大業路、2021年初開賣的「沛碩聽禾」，成交價70萬元／坪。同年開賣的「達永豐盛學」可謂翹楚，該案正面北投國小、正中央北路商圈，區段條件與品牌力更勝一籌，成交均價76萬元／坪。若以今年行情來說，已有80萬元／坪的實力。

四、復興崗站周邊

因為有捷運站以及國防大學的緣故，為當地建構出一個小型生活圈。雖然腹地狹小且生活機能不足，導致推案少，行情也偏低。2017年距離行天宮與捷運復興崗站不遠的「銘砌馥御」，強打『一站差10萬』吸引鬧區客的訴求，持高詢問度和產品特殊性（樓中樓），最終順利結案，不過成交均價僅約45萬元／坪上下。
近十年來，此區以稻香路一帶推案較多；稻香路距捷運站遠、出入較不便、缺乏生活機能，雖然單價只有4字頭，但因客源稀少且建案幾乎沒有媒體曝光度，很難在短期內完銷。如2015年公開的「保誠謙鼎」，一開始牌價高達68萬元／坪，後來陸續降價並更名，2017年再更名為「保誠昕」，牌價大降至57萬元／坪，實際成交約45萬元／坪。
2020年，「晴靚大地—晴山學」和「晴靚大地—一靚」開賣，成交價約45萬元／坪至50萬元／坪，價格漲幅並不明顯。
唯一的例外是「樹山丘」，該案行銷策略與前述幾案大不相同，雖然也訴求綠意景觀，但強打李天鐸外觀設計，並大打廣告提高曝光量拉攏區外客，以消弭區域客認知價偏低的問題，成交價一口氣站上7字頭。但即便如此，成交量仍然不多。

五、關渡地區

關渡地區位在全台北市最北端，和新北市淡水區的竹圍一帶相接壤，因地理位置之故，生活圈相對封閉，過去和士林社子相當，幾乎是全北市最低檔。
捷運淡水線和洲美快速道路讓關渡地區當地交通變得順暢，關渡開發解禁的傳言，使得本區房市價量一度超越復興崗一帶。2008年中預售的關渡站共構案「北方之星」，受到捷運共構及當年馬英九勝選總統大位的氣勢哄抬，48萬／坪區域天價為本區房價水漲船高開了第一槍，隔年8月，標榜關渡保護區無垠景觀的「台北陽明」，更是開出65萬／坪超級天價。
之後幾年本區推案轉為零星，且建案性質相當特別，像是基地屬於工業區的「陽明峰匯」，除了性質特別，因鄰近關渡捷運站，首推開出54萬／坪高價。然而，隨著北市府嚴加管制和取締「陽」案這類產品，加上價格偏高讓人卻步，該案最終一路降到46.5萬／坪，總價最低不到千萬。
即使如此，本區還是有其他相對高價的建案，如2018年中進場的「昇陽麗方」，牌價開60萬元／坪，2022年成屋餘屋重新釋出銷售，牌價竟跳漲至79萬元／坪。
「昇陽麗方」價位跳漲並非憑空亂喊，畢竟昇陽建設在台北市品牌力強，有實力開出高價，其次是見證了關渡近年房價走勢，如2021年公開、距捷運500公尺的「康寶日出印象」，牌價開出70萬元／坪，成交均價達約63萬元／坪，且銷售相當熱絡。換言之，關渡地區新案價位攀上6字頭，似乎已獲市場認可。

六、北投士林科技園區

如果說捷運淡水線以至於洲美快速道路等這些通往北投的交通要道是帶動北投運作的血管，作為台北市發展智慧密集產業一環的北投士林科技園區，即將成為帶動北投血液運作的心臟。
北投士林科技園區地理上鄰近北投、天母等優質生活圈，交通方面則有淡水線的明德、芝山及士林站，所處位置得天獨厚。作為新興重劃區，已展開推案的北士科因房價漲勢高，後勢備受看好，當地各大住宅建案開價與成交價均站上三位數大關，成為當地最新的推案熱區。
北士科最早發動攻勢的是商、廠辦案，以2019年「華固創富中心」為先鋒，該案並未高調公開銷售，只靠著潛銷、商仲業者媒合就賣出，成交均價逼近65萬元／坪。接下來，2022年有「華固樂富中心」釋出，採整棟出售模式，總價55億元。
今年329檔期，北士科住宅案正式登場，分別是華固建設首度自售的「華固文臨」，以及家居建設「家居璽玉」；前者坪數為45～55坪，牌價110萬元／坪，後者坪數是規模更大的67～78坪，牌價117萬元／坪。
據悉，上述兩案成交均價皆在百萬元／坪以上，使北士科成為北投單價最高區塊。接下來，預計進場的還有「國泰雍翠」，璞園建設旗下推案也正籌備中，價位也都會在三位數。

北士科三位數 跟漲效應出現

受地形影響發展腹地狹窄，加上自然景觀區可開發處相對少，導致北投區建案大多僅能吸引當地或是周圍如士林等地的民眾，被視為熱門的奇岩新社區同樣因為開發受限、地形和開價，導致雷聲大雨點小。因此，北投區本身的條件在先天上不易吸引區外客或投資者，更遑論首購族。
在北投士林科技園區正式運作之後，廠商陸續進駐以及建商插旗，房價一舉突破三位數大關。但北士科最大的影響並不在於重劃區內房價，而是吸引諸多企業、廠商進駐後，未來釋出的大量職缺，可望帶動園區客購屋需求，『跟漲效應』似乎正在蓄勢待發當中。

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原被賦予厚望的中路重劃區，開發初期遭遇到房市反轉衝擊，房價一度殺破25萬元／坪以下，未能如預期扮演火車頭的角色。但令人更意外的是，由麗寶自辦的小檜溪重劃區，靠著高綠覆率優質規劃，又因引進一線、品牌建商購地，以及推出數宗天價案成功將價格定錨，使得中路、經國與舊市區掀起比價效應，帶動全市房價猛烈上揚；而小檜溪不僅扮演桃園房市救世主，更為自辦重劃區開啟開發SOP的新篇章……

文／住展雜誌

接續桃園上期區域分析，下期聚焦於三大新興重劃區，分別是經國、中路、小檜溪等地的市場概況：

五、經國重劃區

本重劃區位於南崁交流道南側，往南臨接桃園區精華區域、往北則與蘆竹區接軌；因位處交通樞紐，本區早期多為提供傳統產業發展的工業地目，後桃園市政府考量整體經濟環境變遷及都市發展結構改變，決議藉由公辦市地重劃方式，將當地建設為足以與中正特區相襯的嶄新街廓，以滿足桃園區日益蓬勃的居住與商業需求。

本重劃區面積廣達656公頃，分為四期開發，其中第一期開發工程於2015年底竣工。同年7月，該區首案「昭揚飛」率先進場，主力產品為套房及2房產品；因本案位處商業用地，牌價高達36萬元／坪，但因總價門檻不高，本案買盤有半數以上皆為投資客。

不過，由於經國特區旁邊便是貨櫃場，重型車輛頻繁進出，加上中油煉油廠等嫌惡設施，房市抗性較強；儘管上述兩大嫌惡設施皆傳出將遷移的消息，但多年後仍無下文，使當地區域質感難獲在地客認同，新案實際成交行情停留在2字頭多年。

隨後在小檜溪重劃區頻創天價的帶動之下，經國重劃區接棒跟漲，區內中悅旗下豪宅案成交價已見到4字頭，但扣除豪宅案外，一般建案成交價約落在27萬元至33萬元／坪之間。

六、中路重劃區

中路重劃區範圍，約為文中路、廈門街、國際路、永安路等四條道路所圍之街廓，其都市計畫面積達121公頃，最大特色為全區採純住宅規劃，不僅無商業區地目，重劃範圍內更規劃風禾、向陽、水秀等3座千坪公園，自住氛圍濃厚。

本區與經國特區相同，皆為公辦市地重劃區，其開發緣由係為桃園市政府欲因應桃園區內快速成長人口的居住需求，推動重劃工程，採低密度開發方式，營造適合居住的街廓；而「市府行政園區」及「司法園區」的規劃建置，足見地方政府對於當地發展寄予何等厚望。

但待重劃工程於2014年竣工後，市場景氣隨之走弱，線上建案最低成交價一度殺至22至24萬元／坪，故區內初期推案甚少，當時以中悅機構推出的「學府公園」及「中央公園」最具代表性，兩案均規劃大戶豪宅產品，其中以位處風禾公園首排的「中央公園」價位較高檔，開價40萬元／坪。因單、總價門檻較高，兩案銷售期都比較長。

市場原預期，中路可以帶動桃園房市，但後來帶動房市上攻的卻是小檜溪；當小檜溪迅速漲上3字頭、再攻克4字頭，中路房價隨之跟漲。不同的是，小檜溪以換屋產品居多，中路產品比較多元，從首購、換屋到豪宅皆有，成交均價多在35萬元／坪上下，個別建案成交區間價從28萬元／坪至40萬元／坪初頭不等。
近年諸如「印象天裔」、「昭揚天寬」、「豐邑風禾」，以及風禾公園首排「鴻苑」等中大坪數建案，開價都在40萬元／坪以上。

七、小檜溪自辦重劃區

小檜溪重劃區位於南崁溪畔，此塊民間自辦重劃區全名為『桃園市桃園區小檜溪暨埔子自辦市地重劃區』，總面積約40公頃，其中約25公頃作為住宅與商業使用，其餘則為公園、學校等公設用地。由於其座落於桃園區青溪里，故也被喚為『青溪特區』。

小檜溪重劃區的崛起，是因鄰近舊市區，生活機能相對充沛，加上區內無嫌惡設施、具河景條件以及綠覆蓋率高等優勢，本區於開發初期，便備受各界看好。更關鍵的是，該重劃區吸引大台北一線建商進駐推案，如國泰、遠雄、東騰、亞昕等，先大幅拉高土地成交價格，接著一線建商推案陸續開出高價，將全區房價拉高並成功定錨，更意外成為近年桃園房市領頭羊。

行情開高走高 贏過公辦重劃

2019年底，寶佳機構率先起跑，推出本區首宗建案「檜樂集」，開價30萬／坪，揭開本區價漲序幕；該案成交價約26萬元／坪左右，雖然看似不高，但已比當時中路重劃區同級建案高價。

接著，遠雄、國泰、東騰等建設公司建案，如「遠雄青溪」、「國泰川青」、「國泰青境」、「着東騰」、「東騰青一」等案陸續開出高價，將成交價一口氣拉高到35萬元／坪，再加上本地知名品牌建商如昭揚、合輝等案子添加柴火，高價案成交均價甚至已逼近4字頭，房價水準勝過中路與經國，僅次於藝文特區。

軌道佐重劃區 房市續航力強

桃園區雖腹地相對狹小，但其人口總數卻遙遙領先其餘行政區，區內目前居住人口多達45萬餘人，高居全市榜首。對於地狹人稠的舊市區而言，重劃區的輪番登場，可說是本區房市發展得以『長青不朽』的箇中關鍵。

除了重劃區提供推案舞台外，利多建設的加持，亦為本區房市增添動能，近來最具代表性者，當屬尚待兌現的台鐵地下化，以及捷運綠線等兩大軌道工程。其中捷運綠線行經之區塊，皆為桃市人口稠密區，對於促進地方發展的重要性顯而易見；而台鐵地下化工程，則有助於桃園火車站前、後站地區縫合，有望為都心區的再發展迎來嶄新契機。

沿中正路此條主要幹道，貫穿桃園區的捷運綠線，其路線全長達27.8公里，沿線共設置21處站點，第一階段起自八德擴大重劃區，橫亙桃園區後，直抵蘆竹長興站，預計將於2025年完工；第二階段則將續由長興站綿延至橫山站，與機場捷運接軌。另本條軌道尚有延伸中壢、延伸大溪，以及串聯新北三鶯線的規劃，堪稱未來桃園都市發展的嶄新命脈。

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