營建成本不斷上漲，老屋重建難題再加一！
當都更、危老案因造價狂飆而卡關，
建商與地主該如何應對？

【文 / 住展雜誌 成采錡 攝影／李世杰】

「侯市長！我們要回家！」新北市國道三號中和交流道旁，總戶數達一二八戶的台貿段自辦都更案，因實施者在整合地主階段，便先拆除部分同意戶的房屋，當重建計畫因無法順利整合意見戶而卡關，名下房產已成斷垣殘壁的同意戶，便在老屋外牆掛起白布條，向新北市府求助……
如同上述案例，推動老屋重建時，「地主整合」為難度相對高的一道關卡，只是，隨著近年國際營建原物料短缺、價格上揚，以及國內營建業缺工問題愈發嚴重，眾多進行中的都更、危老案已迎來另一大考驗──營建成本漲幅吞食重建利潤。

成本價漲太多 分回比例重談

根據主計總處國情統計通報，自二○二一年五月起，營造工程物價指數年增率均超過二位數，且受俄烏戰事影響，該指數累計今年第一季平均漲幅為十．二一％，漲勢續猛。業者表示，近期市場便出現有都更、危老案件，因營建成本大漲，面臨找不到營造廠發包的窘境；而營造廠願意承攬的案件，其金額往往「高到大家覺得不可思議」。此背景下，便有建商會向地主提出重談分回條件的要求，只是，如同整合重建案需經過長時間溝通，如今雙方要重新達成共識，當然不容易。

歐亞不動產估價師聯合事務所都更危老部執行長、不動產估價師謝宗廷表示，在二○一九、二○二○年左右，即本土新冠疫情爆發、營建成本大幅增長前，有建商會在整合地主意見初期，先向地主提出可分回條件，以接續製作財務規劃，提報給投資方。此做法「定錨」了老屋在地主心目中的翻新價值，故當建商因營建成本上揚，想和屋主重談分回條件，多數屋主不會願意退讓。
對此謝宗廷表示，除非確定有損失，則還是建議地主先與建商進行協商，且協商內容不必拘泥於分回的權利價值比例，而是可以轉而針對房屋樓層、座向、約定專用部分、社區公設規劃等面向提出條件。如過去曾有地主要求，分回戶須是特定面向、具備指定採光條件，或規劃有約定專用的露台空間等，在不影響權利變換價值分配的前提下，為自己爭取到符合居住需求或市價更高的房屋。謝宗廷也坦言，「經手上百件重建案以來，很少見地主吃虧。」

利潤低重建案　
求轉手不容易

而若建商、地主依然在分回條件上僵持不下，「利潤率」便成為重建案能否繼續進行的關鍵。謝宗廷指出，若建商認為，重建案的利潤還在可接受範圍，會選擇吸收營建成本漲幅，反之，則可能走向無償解約一途。
深耕雙北的建商則表示，近期有業者因無法負擔造價成本，選擇將重建案釋出市場求轉手，只是，部分案件因當初承諾給地主的分回比例過高，不僅無開發利潤，甚至存在賠錢風險，並不容易找到買方。建商也示警，若業者不願意鬆手、又不推進度，會造成重建案不上不下、進度停滯，若拖到資金出問題，案件恐會流入法拍市場。

危老案遭解約 改採全案管理

除了由建商主導的「合建」重建案卡關，由地主自籌興建資金的「委建」案，所受衝擊也不小。位在台北市大同區的「大同段二小段危老案」，便是這波造價漲潮下，較具指標的案例：為找到最適合的重建團隊，該案地主曾花費二至三年時間，與十多家業者談合作，只是，原以「委建」方式承接此案的業者，後續仍因營建成本大幅上漲，選擇解約。
面對重建案進度中斷，地主邀請多家業者洽談後，決定改委由中力都市更新團隊以「全案管理」方式辦理危老重建。所謂「全案管理」，是地主委託熟悉重建法規與流程的專業顧問團隊，協助處理如重建價值評估、選屋分配、資金統籌、建築規劃、營建管理等自地自建事宜。
建築安全履歷協會創會理事長戴雲發表示，在營建成本持續高漲下，因全案管理是「實作實算」，成本負擔值相對能被地主接受，目前較多的案件，會朝全案管理的方向走；若重建案執行遇困難，委託專業團隊進行全案管理，亦是解決方案之一。此外，全案管理還具備三大優勢，分別為屋主分回比例高、建築品質控管佳，且在建築安全有保障的前提下，房屋售價也會提高。
相對於選擇合建業者，需看建商的品牌、信譽及履約能力，戴雲發表示，挑選全案管理團隊時，須重點考量業者的整合經驗值、成功案例的建築品質，以及服務完善度；不只是懂營建就好，全案管理團隊還須熟悉地主整合、選屋溝通等重建流程，日後執行重建案才不容易出現許多問題。

都更危老重建 發展前景仍佳

儘管持續上漲的營建成本，為進行中的都更、危老案帶來不小考驗，房價水準上揚、重建案審議速度加快等因素，仍讓謝宗廷看好都更、危老重建的發展。另因一般土建融案受央行限縮土建融成數、金管會拉高不動產貸款風險權數等政策影響，謝宗廷表示，今年以來，已有不少未曾承作相關業務的銀行，開始將放款目標轉向都更、危老重建案。
對此情況，戴雲發表示樂見。「都更、危老重建進行的速度，是在跟大地震發生的時間賽跑。」戴雲發提到，國內老屋多且地震頻繁，都更、危老重建應加快腳步，在大地震發生前，盡可能完成更多老屋的重建，以保障民眾的居住安全。
綜合上述可知，無論都更、危老案是由地主、建商合建，還是地主自籌資金委建，面對營建成本上揚問題，皆有相應的處理方式，因此，有計畫參與都更、危老重建的地主，目前尚無須過於擔憂越來越貴的房屋造價，會成為老屋重建無門的主要原因，而地主也需理解「專業有價」，房屋重建的細節繁多，需眾多專業人士分工合作才能完成，地主支付必要費用實屬合理。

【文/住展雜誌】建築使用年限動輒數十年，購屋更需考量社會發展趨勢，台灣二○五○淨零排放路徑，提出多項建築低碳轉型策略，建築碳足跡、能效等級等條件，也將成為買房必要考量。

根據經濟部能源局統計，二○二○年台灣住宅部門的二氧化碳排放量，占總體十一．五五％，顯示降低住宅碳排，為達成淨零目標要務之一。今年三月底，國發會同其他部會正式公布台灣《二○五○淨零排放路徑》，計畫從四大面向加速建築低碳轉型，以達成二○五○年全數新建築和八五％既有建築，皆為「近零碳建築」的目標。

具體措施包括：

一、提高新建築能效：建立建築能效評估和標示系統、強化建築節能法規，要求公有建築先行，並以容積獎勵鼓勵民間建築跟進。

二、改善既有建築能效：強制公有建築進行能效評估並改善，推動節能績效保證專案，並補助民間建物翻修。

三、提升家電、設備能效：擴大家電能效分級標示制度、提升家電產品能效基準，並評估擴大、展延節能家電減徵貨物稅優惠。另規劃修正《公寓大廈管理條例》，逐年提升建物充電車位比例。

四、研發與推廣建築節能減碳技術：研發適合國內氣候的建築節能技術和減碳工法，並鼓勵建築導入，減少碳排量。

建築減碳　從建材開始

在國內淨零排放路徑確立前，便有多家建築業者將視為營運準則，啟動低碳轉型計劃。作為建構台灣建築碳足跡認證的關鍵人物，成功大學建築系教授林憲德接到不少洽詢，多數業者所關心的，便是碳足跡的計算方式。

建築碳足跡是計算建築從開工到拆除等生命週期中，產生的二氧化碳排放量，其中，又以「新建工程資材碳排」和「建築使用耗能」，為多數建築物碳排量較大的生命週期階段。所以在評估建築碳足跡前，須先掌握建材於生產製造、營建施工、使用維護、拆除運棄、廢棄物掩埋銷毀等過程中產生的碳排量。

早在一九九四年，林憲德所率領的團隊便著手相關研究，並於二○一三年，協助內政部建置「建材碳排資料庫」，公開建材「從搖籃到工地」的碳排量，協助業者完成碳足跡盤查、揭露工程碳足跡。

低碳建築聯盟則推出低碳建材產品認證，選出溫室氣體排放量相對少的「低碳建材」，包含宏遠空心磚、南亞塑鋼窗、潤泰精密輕隔間灌漿材、健源高壓混凝土地磚等產品，已通過認證。

林憲德表示，低碳建材的成本未必比較高，像是由水泥加上爐石粉製成的高爐水泥，因水泥用量減少，不僅碳排量較一般水泥減少十％，原料成本也較低。

不過，因缺乏官方認證和獎勵制度，市面上低碳建材的種類仍偏少，對此林憲德建議，內政部建築研究所應有別於綠建材標章，盡快推出低碳建材認證，並實施建築碳足跡評估制度，強制建築業確實計算碳足跡；在建築碳足跡完整揭露的基礎上，可進一步建立減碳管理機制，如規定新建案較傳統建築減碳十％以上，才得取得建照等，促使業者多採用低碳建材。

節能建材　間接降碳排

相對於採用低碳建材直接降低建材總碳排量，節能建材的配置則有助於降低建築日常使用耗能，間接減少建築碳足跡。

國內綠建材標章制度便設置有「高性能節能綠建材」類別，評定項目包含節能玻璃、建築門窗用玻璃貼膜材料、建築用隔熱材料、節能塗料、外牆系統或構造，以及屋頂系統或構造。至於具有隔熱效果的塑鋼窗，未被列入評定範圍。台灣建築中心正工程師李明賢說明，綠建材的基本門檻之一，是對環境、人體無害，塑鋼窗所使用的聚氯乙烯（PVC），對環境並不友善。

而要獲得高性能節能綠建材標章，建材須通過層層考驗。以節能玻璃為例，檢測項目便包含遮蔽係數Sc值、可見光反射率和穿透率。李明賢說明，建材的Sc值越低，越能阻擋熱傳導、減少空調耗能；低於基準值的可見光反射率，則能減輕建築光害；至於高過基準值的可見光穿透率，可提升屋內採光，減少白天燈具使用。

可儘管高性能節能綠建材能為屋主省下電費支出，此類建材的市佔率仍偏低。李明賢分析，售價是關鍵因素之一，如LOW-E玻璃、複層玻璃等節能玻璃產品，價格往往比一般玻璃貴上許多。

好消息是，在政策助力下，綠建材的市場需求持續擴張。如《建築技術規則》已提高建築的綠建材使用率，室內須達建築總面積六○％以上、戶外需達二○％以上。都更、危老重建相關政策的綠建築容積獎勵，也提高業者採用綠建材的意願。李明賢指出，綠建材標章產品可呼應多項綠建築指標，如高性能節能綠建材減少建築能耗的效果，能夠為綠建築的「日常節能指標」加分。

被動式房屋　助舊屋減碳

不同於新建案能藉由大量使用低碳、節能建材，以及採用低碳工法等方式，大幅減少建築碳足跡，參照歐美經驗，既有建築的低碳轉型，多聚焦於提升建築能效。源自德國的國際節能建築指標「被動式房屋（Passive house ）」，便是屋主為舊屋進行節能改造時，可參考的標準之一。

被動式房屋旨為打造健康、舒適，且供暖和空調能耗低的建築。所謂「被動式」，為運用特殊建築設計和建材設備，穩定室內溫度、濕度和空氣品質，讓屋主減少以開除濕機或冷氣等行為，「主動」排解空間令人難受的溼熱。

沃科綠建築顧問公司工程師、被動房認證設計師葉士傑說明，被動式房屋有五大設計指標，分別為牆面保溫性能良好、窗戶可斷熱及保溫、室內配備高效能全熱交換系統、建築氣密度高，以及斷熱橋構造設計。

在溫差並非極度劇烈的環境下，建築符合前三項指標：建築牆面高度保溫、窗戶可阻擋外部熱氣、全熱交換系統持續提供新鮮空氣，即可節省室內空間約一半的用電量。至於後二項指標如高氣密度、斷熱橋構造，則屬於補強措施，分別為避免建築漏風和熱滲入。相對歐洲被動式房屋聚焦於保護室內熱能不外流，台灣的設計重點則是抑制外部熱源進入室內。

舊屋翻修　加強保溫優先

在建材的選用上，葉士傑說明，台灣因溫差較小，牆面保溫層十公分厚就很恰當；窗戶部分，複層玻璃加貼膜，即可達到阻擋熱氣的效果。「台灣濕度高，風量控制很重要」，葉士傑提到，高效率全熱交換機的配置，將可藉由控制風量來調整空間的空氣品質、濕度，避免牆面因長期潮濕出現黑黴、壁癌等汙染源。

須注意的是，全熱交換機依品牌不同，熱交換效率存在差異。如國內品牌的效率約在五○至六○％，日系品牌約七二至七五％，歐系品牌的效率最高，約八五至九○％；效率高低也反映在主機售價上，以國內價位為基準，日系貴一倍、歐系貴六倍。

對此葉士傑建議，若屋主並非以取得「德國被動房認證」為目標，國內品牌的全熱交換機結合被動式房屋設計，便可達到節能效果。另因隔熱效果較佳的複層玻璃價格為一般玻璃的二倍，若屋主預算有限，建築應以加強保溫為優先，具體可依照建築實牆、玻璃的占比，選擇加厚保溫層或更換玻璃。

比起前後左右四面牆皆與空氣接觸的獨棟別墅、獨棟透天，大樓、公寓等集合住宅多為共用牆，直面熱空氣的外牆面積相對少，翻修為被動式節能建築的成本較低。只是，在國內老屋重建盛行、電價長期偏低的環境下，多數屋主整建舊屋的意願不高。葉士傑以目前電價估算，台灣老屋導入被動式房屋設計的投資回收率，可能長達二十五年，相較之下，在電費高昂的歐洲國家，八年內便可回收成本。

此外，建築法規和房價因素，也讓被動式房屋推動得更加困難。像是在建築外牆增設保溫層，可能違反《公寓大廈管理條例》或被舉報違建；若將保溫層設在室內牆面，則會壓縮室內空間，影響房屋總價。

建築能效　分級新制上路

外國老屋翻修為被動式節能建築時，也難免遇到室內空間縮小的問題，不過參考歐、美各國經驗可知，隨著建築能效標示制度上路，提高建築能效對於房價具有正面效果。今年元旦，台灣「建築能效分級評估」也已正式實施，林憲德說明，此新制會以設計圖評估新建築的節能設計效率，評定近零能建築（1+），或一至七等級的能效標示，並以電費單評估既有建築的實際能源使用效率，區分能效等級。

由於新制方上路，目前無論新建築還是既有建築，皆採自願申請方式。據了解，截止五月下旬，共有六案申請，但清一色為既有建築。因目前取得能效等級標示的建築尚不多，若消費者想購入符合國際減碳趨勢的新房，短期內可先關注建築是否取得綠建築標章、建築碳足跡認證，或建材是否有低碳建材認證、綠建材標章，並可進一步查閱開發商的社會責任報告書，了解企業設定的環境保護目標，超前部署低碳節能宅，以利日後建築取得更高的能效等級，確保房產在淨零時代下，仍能保有市場競爭力。

【文/住展雜誌】買房除了跟著政府建設腳步走，也可以跟著企業投資步伐前進。近二年內，北台灣三都有六大潛力產業園區釋出，總投資金額高達七千億元；在資金潮狂轟猛炸之下，當地房市又會出現什麼樣的轉變呢……

北投士林科技園區

企業搶進，投資額上看四千億

位於台北市文林北路、承德路七段西側的北投士林科技園區（以下簡稱北士科），被視為台北市最後一塊區段位置最漂亮的重劃區，即使後起之秀『社子島重劃區』也無法比肩。

北士科占地逾九十四公頃，是台北市目前規劃的最後一塊科技園區，且是第一個智慧城市示範新區；其中，台北市府擁有的科專區『Ｔ16』、『Ｔ17』、『Ｔ18』（軟橋段88、91、93等地號）等多塊市有土地，將以設定地上權案方式開發，引進人工智慧、機器人、生技、數位醫療等高端技術相關產業進駐，朝向『智慧園區』發展，與內湖科技園區、南港軟體園區作出區隔。

經一連串招標後，Ｔ16由仁寶、康舒聯手得標，Ｔ17、Ｔ18則由新光人壽拿下；據北市產發局預估，三塊地上權案面積共八．三八公頃，民間投資總額可上看五百億元。

不過，地上權開發案只是前菜而已，如果扣除公設用地與市民住宅用地，只計算面積約二十五公頃的科技產業專區、十三公頃住宅區，以及近四公頃的住商混合區，企業投資金額加上建案推案量，估可高達三五○○億元至四○○○億元，肯定是北市最璀燦的明星投資區之一。

住宅廠辦，兩大市場飆出天價

北士科未演先轟動，並非空穴來風。光是二○二一年土地成交金額就高達約二百億元。不僅如此，北士科廠辦案成交價還高到嚇掉人們下巴。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，北市中心辦公空間供不應求，企業轉進內科、北士科一帶獵樓；二○一七年中華郵政以每坪七○萬元買下內科「長虹新世紀」，成為北市廠辦最高成交單價紀錄。但去年華固公告出售「華固創富中心」六戶，每坪單價超過七五萬元，一舉刷新北市廠辦單價新高。

受「華固創富中心」高價完銷激勵，第二期「華固樂富中心」開價墊高至八五萬元／坪。除了廠辦搶手外，北士科今年已推出二宗住宅建案「家居璽玉」與「華固文臨」，成交均價都站上百萬元／坪，爾後還有「國泰雍萃」即將登場，預料住宅市場單價將持續出現三位數高價。

新店寶高智慧園區

大廠捧場，特斯拉空降新店

如果要在大台北選一個醜小鴨變天鵝的地方，新店『寶高智慧園區』肯定名列前茅。到當地走一遭，映入眼簾的是嶄新的大樓、賞心悅目的綠化帶，以及處處可見到令人驚豔的公共藝術；或許您未曾想到，這片土地曾經是新店第一公墓。

寶高智慧園區位在寶橋路、寶高路一帶，經新北市重新規劃、招商後，至截稿為止，廠商進駐率已達約九八％，接近額滿狀態，目前進駐廠商包含鴻海精密、台灣國際航電ａｒｍｉｎ、研揚科技、立象科技等業者，連國際大廠特斯拉（Ｔｅｓｌａ）都來了，而鴻海更打算在此建立電動車研發基地。

新北市經發局長何怡明說，特斯拉合作密切的零組件生產基地就在台灣，目前Ｔｅｓｌａ的供應鏈中，更有約七成的供應商來自台灣；而鴻海等多家智慧汽車廠商進寶高園區，可望形成聚落效應，成為我國智慧電動車重鎮。

二期跟進，住宅單價近七字頭

由於寶高園區一期已幾近額滿，新北市已與麗寶建設簽定『寶高二期』開發案；二期開發面積約一．六萬坪，樓地板面積約七．八萬坪，總開發成本約二七○億元。雖然一、二期開發面積並不算大，但保守估計，開發費用與民間企業投資總額至少在五百億元之上。

新北市長侯友宜強調，智慧城市是任內施政重點之一，而寶高智慧園區就是以數位科技為核心發展目標。未來寶高智慧產業園區二期可創造近二萬個就業機會，以及二八六億元的產值，整體的園區將會形成台灣智慧城市標竿的產業聚落。

寶高智慧園區鄰近家樂福商圈，距捷運七張站車程僅約五分鐘，右側隔景美溪與木柵地區相望，區段條件不差；周邊廠辦成交行情約四五萬元／坪左右，新建案成交單價約六二萬元／坪至七○萬元／坪，「合環ＬＡＮＤＭＡＲＫ」為當地價位最高的指標建案。

新莊北側知識產業園區

住宅領跑，土地單價飆破百萬

新莊北側知識園區在副都心重劃區北面、新北產業園區南側，面積約二十六公頃；因地理位置在新莊北端與五股交界處，所以叫北側知識園區。

知識園區的定位，主要以發展文化知識流通埠為主，例如電腦動畫、數位遊戲及影音等產業，自二○一七年招商以來，已吸引如先鋒科技、貝斯美德、夏姿時尚、台通光電等企業進駐。

與其他產業園區相比，知識園區招商結果相對不理想，進駐率偏低，原因可能與產專用地土地價格稍貴有關，導致企業主卻步。不過，重劃區內少量的住宅用地倒是相當搶手，數家建商出手競標，標脫單價從七字頭到八字頭起跑，到最後一筆住宅用地標售，標脫單價拉高至一一○萬元，創下區域新高。

交通便捷，只需北車房價一半

目前知識園區線上銷售中的建案有「海研Ａ３光點」、「新潤莫內花園」與「寰宇一號」，成交均價介於四七萬元／坪至五二萬元／坪之間。

新北市地政局分析，知識園區位於新莊副都心北側，北面緊鄰新北產業園區，擁有連結新北產業園區的製造、物流優勢，發揮聚集效應並帶動產業發展。至於新近最後標售的一筆住宅區用地，也在地方產業發展延伸需求下順利脫標。

住宅市場表現熱絡，成交價還逼近五字頭，幾乎與副都心不相上下，原因在於新莊地區人口稠密，當地住宅需求本來就很高，再加上北面的五股新北產業園區廠商超過一千一百多家，年產值逾三千億元，從業員工數約四．四萬人，不少人就近在新莊居住，也因此讓新莊各大重劃區擁有穩定的購屋和租賃需求，進而推升建商獵地、推案信心，預估民間總投資額與推案量可上看五百億元。

雖然知識園區鄰近新北產業園區，不見得受到人人喜歡，但此處的交通條件確實沒話說，除了台一線、台六四、台六五快速道路外，還是機場捷運線與環狀線交會處，若搭乘機捷只要經過三重站就能到達台北車站，但每坪單價卻只有一半，適合輕移民與首購族。

林口工一重劃區

新北最夯，侯市長也來按個讚

林口工一重劃區位於林口中段，大致在文化北路一段、二段的西北側，一路延伸至森林步道的東北端，總面積約一○八公頃；因公共設施用地達四十餘公頃，剩下全是產專區用地，預期民間總投資金額可望達到一千億元以上。

新北市地政局指出，工一將引入商業、文創及醫療養生、美容生活服務等機能，預計在今年十月完工。

侯友宜表示，林口鄰近桃園國際機場、台北港，還擁有機場捷運線Ａ９站，地理位置優越，人口也穩定成長，盼工一重劃區如期完工，廠商進駐後估可釋出高達二．一萬人的就業機會，再進一步帶動區域發展。

紅利外溢，六千家廠商搶破頭

受到工一重劃區的開發前景加持，以及林口趨於成熟的生活機能，吸引更多大台北輕移民前來購屋置產，近年房價快速上揚。以靠近Ａ９站的前段為例，新建案成交價多已漲至四五萬元／坪上下，如「愛家匯」、「長耀初」等案；距Ａ９站較遠的後段，新建案成交價則約三五萬／坪至四○萬元／坪，如「松柏硯」廣告大打『絕版三字頭』，銷售即開出紅盤。至於中段房價，則介於二者之間。

『林口工一重劃區備受看好，許多廠商已經等著進駐，日後將釋出大量的職缺，並吸引更多人口至林口就業、居住，它影響的範圍絕對不止林口房市而已。』對林口、龜山一帶房市觀察敏銳的創意家行銷「豐邑氧森」建案經理廖柏盛發現，已有不少購屋族選擇到Ａ７重劃區相對靠近林口、長庚一帶的區域買房，『工一重劃區紅利外溢』現象正在發生。

廖柏盛解釋，Ａ７重劃區靠林口、長庚區段新案價格僅約三○幾萬元／坪，房價比Ａ８站、Ａ９站附近都要來得低，但卻擁有工一重劃區、林口影視城、華亞科技園區、Ａ７科技園區、郵政物流園區等多個產業園區員工購屋需求，搭乘捷運往返雙北或桃機又很方便，房價ＣＰ值相當地高，未來房價還有期待的空間。

即使重劃區面積逾一百公頃，但產業用地恐怕是僧多粥少，無法滿足廠商需求。

龜山Ａ７樂善科技園區

新版內科，鄭文燦承諾續建設

Ａ７重劃區的產專區共約四十五公頃，並畫分為兩大塊，一塊由國內家電大廠禾聯碩得標，面積約二十二．二三公頃；禾聯碩指出，預估開發成本約六百億元。另一塊面積稍大，則由中華郵政開發為物流園區。兩塊產專區總投資金額，大約在九百億元左右。

桃園市長鄭文燦指出，Ａ７產專區鄰近機場捷運體育大學站，從Ａ７到Ａ１台北車站車程約二十二分鐘，至桃園國際機場也約二十二分鐘，南北往返都便利，而且周邊還有林口工業區、華亞科技園區。他強調，未來市府繼續完善公共設施，把Ａ７產專區打造為『Ａ７科技園區』，如同桃園版的『內湖科技園區』。

利多可靠，建商老董鼓勵自住

政治人物的發言，是在灌迷湯還是真有其事？

桃園知名品牌建商君邑建設董事長鍾文欽說：『民間企業確實很看好桃園市府的規劃，以及Ａ７產專業能夠順利帶動當地區域發展！』

鍾文欽認為，產業區陸續開發且郵政園區已經兌現，這是實打實的利多，再結合周邊的華亞科技園區，因產業穩定發展的緣故，既能夠吸引外來就業人口，同時推升住宅需求，成為房市最可靠的實質支撐。因此，Ａ７重劃區房價才能夠由最初每坪二○初頭萬，一路扶搖直上三字頭、四字頭，主要需求正來自於產業園區從業人員的剛性買盤。

由於近年原物料價格飆漲，營造成本居高不下，而疫情擴散更直接導致不少建築工人染疫而停工。鍾文欽預期，目前建案造價和資本成本續揚，而Ａ７土地價格又在歷史高檔，從成本面推算的話，Ａ７新案價格不會回到二字頭；他建議購屋族，『買房要考慮現況與長線』，現在捷運沿線三字頭區域少，而Ａ７又是桃園市府重點建設區域，買房自住、長期持有是比較有利的選擇。

觀音桃園科技工業園區第二期

相對低價，低基期創造高潛力

對部份民眾而言，桃園的觀音區是個陌生的行政區，但您可別小看這個偏鄉，因為在桃園科技工業園區第二期（以下簡稱桃科二期）開發案挹注下，當地房市不僅躍居為推案熱區，多數建案更是賣得呱呱叫，新案房價則已脫離一字頭、漲至二字頭之上。

桃科二期大概位置在桃科一期、觀音工業區之間，東側是桃科十二路、最北為玉林路、西面就是桃科一期，總開發面積約五十四公頃，預計在二○二四年底開發完成後，可釋出逾三四公頃產專區用地。

桃園市政府指出，桃科二期規劃引進高科技產業、運輸物流、智慧自動化等相關產業，預期能增加約七千個工作機會。目前為止，市府獲得四十七家廠商表達進駐意願，這些廠商登記的需求用地近五十八公頃；換言之，桃科二期既有的產專區面積小於廠商需求，之後廠商可能需要排隊才有機會進駐。

之所以受到企業歡迎，主因是桃科二期交通還算便利，而且土地成本不高、租購上相對有彈性，能夠大幅降低設廠成本。

根據桃園市府規劃，為了避免工業用地閒置及投機炒作，桃科二期特別訂定「先租後售」制度，進駐的廠商必須在土地點交三年內蓋好廠房並取得使用執照，才能「由租轉買」、辦理土地所有權移轉登記，且移轉三年內禁止移轉出售；假如廠商違反上述規定，市府可依標售底價無息買回。

先租後售，發展潛力吸台北客

因桃科二期「先租後售」的特殊機制，以及觀音土地單價相對低廉，預估投資金額可能僅約百億元。不過，「先租後售」可以刺激廠商加速設廠、招聘員工，能有效加快觀音整體發展腳步。

近年觀音房市推案主要區塊有兩處，一處在觀音工業區周邊，推案產品以投資型套房、公寓和透天隔間套房居多，其出租報酬率可以達到五％。投報高、總價低的雙重優勢，讓套房成為銷售長紅的產品。不僅如此，原本只有在地客與桃園客買盤的觀音，現在竟出現二到三成的台北置產客聞香前來。

另一個主力推案區在草漯重劃區，該重劃區環境質感大勝工業區周邊路段，原本主流產品為透天厝，不過近期相對低總價的公寓躍為大宗，多數公寓總價在五百萬元以下。