【文/住展雜誌】若民眾誤買不能作住宅的房屋，事後提告業者詐欺、要求解約，是否就能贏回公平正義？想打敗建商的勝訴關鍵，是建案廣告？買賣契約？還是另有玄機？

去年十二月底，新店碧潭的「國賓大苑」因使用執照加註事項的變更內容涉圖利建商，陷入官商勾結疑雲，另因『旅館用地蓋住宅』證據確鑿，新北市城鄉局依法裁處建商六萬元罰鍰。

回顧過往案例，誤買到旅館宅、工業宅的屋主，多數會憤而向公平會檢舉建案廣告不實，並透過消保官提出申訴，與業者進行協調；若調解無果，則部分屋主會採取法律途徑，向建商提起刑事和民事訴訟。

違規使用房屋　兩類最常見

目前常見的建築違規使用樣態，可分為兩大類：一、建築實際用途不符土地使用分區規定，如蓋在旅館區、工業區、特種商業區等非屬住宅區，卻規劃住家格局的建築物，俗稱『旅館宅』、『工業宅』、『商業宅』等。

假如建築物違反使用分區規範，主責機關有權依《都市計畫法》，按次開罰土地、建築物的所有權人、使用人或管理人六萬元以上、三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

二、建築未依執照核准的建物登記用途使用，像是需由消費者自行隔出浴廁的一般事務所，也被稱為『商業宅』。該土地使用分區通常為住、商混合，但依法只有部份比例能登記為住宅、部份比例須登記為辦公室或一般事務所。若使用用途違反《建築法》，建築物所有權人、使用人將同樣被主管機關處最低六萬元、最高三十萬元罰鍰，並令改善使用情況。

文宣誤導民眾　涉廣告不實

這類非供住宅使用的房屋，銷售時常以模糊的廣告文宣，讓人誤以為房屋可以當住宅，引起不少消費糾紛，亦造成市場不公平競爭。公平交易委員會副主任委員陳志民表示，過往最常見的案例，是建案基地為非住宅用土地，銷售現場卻放有家具配置圖，這類容易誤導消費者的文宣，就可能牴觸《公平交易法》對不實廣告的規範。「重點在於廣告的呈現效果，會不會讓消費者高度相信，房屋可以作為一般住宅使用。」

過去便有代銷業者因為在建案銷售現場提供『乙種工業區建案與一般住宅建案比較表』，標示水費、電費、設戶籍等條件，都『同一般住宅』，以及地價稅率、房屋稅率皆可申請自用住宅課稅等資訊，被公平會開罰；處分原因包括該文件給人建案可同一般住宅使用的錯誤認知，以及未說明建案作為住宅使用將違法。

陳志民也指出，即使廣告文宣已明確標示建案所屬土地使用分區，但如果業者在銷售過程中，曾推薦消費者找室內裝潢設計師或施作輕隔間，公平會依然會認為，該案存在不實廣告的可能性。

訴訟攻防戰　有兩大重點

法庭上，也曾出現原告以銷售廣告文件，和居家風格的樣品屋照片，成功主張業者有意讓消費者認為，房屋可作住宅。立勤國際法律事務所主任資深律師林明忠說明，旅館宅、工業宅這類糾紛在訴訟上的攻防，多數包括兩面向，一為「消費者是否明確知道房屋不得供住宅使用？」，二為「業者是否曾向消費者承諾或擔保，房屋可作住宅使用？」。

雖然目前房屋買賣合約中，皆會明確標示建物所在的土地使用分區與登記使用用途，但林明忠指出，如果業者僅以上述內容主張免責，「目前法院是不支持的」，法院還會參酌，該建案廣告是否讓人誤以為，房屋可作住宅使用。

只是，上有政策，下有對策，在多個建案因廣告不實遭公平會開罰，以及出現住戶告贏建商的案件後，部分業者開始以毛胚交屋、不設樣品屋、現場不得拍攝以及不製作銷售文宣等方式，規避政府機關調查，又或者於銷售現場使用話術讓消費者相信，房屋作住宅使用沒有問題，使消費者日後難以舉證。

至於在訴訟中佔有關鍵地位的房屋買賣契約，業者則開始會加註『消費者需自行確認房屋使用狀況是否符合《都市計畫法》規定』，或『房屋作住宅產生的違法問題，由買方自行承擔』等相關條文，當消費者簽下合約，日後被檢舉告發，建商就得以撇清責任。

站上法庭，消費者因此無法主張不知房屋不得作住宅使用，若又無法舉證業者口頭擔保行為，官司恐將敗訴收場。林明忠因此呼籲，消費者切勿心存僥倖，因為近期旅館宅、工業宅的官司，「其實並沒有很好打」。

廠辦需求熱　工業宅新案減

好消息是，根據本刊調查，目前雙北地區線上銷售中的工業宅、旅館宅數量漸少，銷售期也相對一般住宅長很多，原因包括地方政府建管單位加強查緝、消費者對建築違規使用的認知度提高等。

而近幾年來，台商回流、產業鏈重整提高工業不動產市場需求，以及政府打炒房聚焦住宅市場等大環境因素，也讓許多建商紛紛投入廠辦／商辦開發。相較之下，工業宅如龜爬的銷售速度，便不再吸引人了。

事務所當住家 挑戰公權力

不同於工業宅新案日趨減少，同時規劃有一般事務所與集合住宅產品的住商混合大樓仍很常見。據觀察，多數建案並不會特別將一般事務所與住宅產品的廣告訴求明確區隔開來。對此公平會要求，業者應在廣告內明確標示建案基地所屬分區、登記用途，且讓消費者了解，建案中有規劃一般事務所產品，非純住宅社區。

公平會處分案例中便有一建案，一至二十樓皆規劃不能作住宅的一般事務所產品，只有二十一、二十二樓是合法住宅，但是建案的整體廣告手段，卻會讓消費者以為，整棟建築都是住宅。陳志民表示，消費者若遇到一般事務所以住宅銷售的情況，可將於建案接待中心取得的家具平面配置圖、廣告文宣、房屋買賣契約等文件作為證據，向公平會檢舉。

在實務上，住商混合大樓的建案，低樓層大部份會登記為一般事務所，中高樓層登記為住宅，而低樓層往往以相對低價來銷售。因此，在近年房租、房價持續上漲下，恐讓部分購屋族明知山有虎，卻仍抱持僥倖心態，冒險買下事務所違規作住宅；購屋族須了解，此舉若被檢舉或遭查獲，恐將面臨主管機關開出的高額罰款。

【文 / 住展雜誌 陳昭宏 攝影／李世杰 】

正在華麗轉身的東區門戶，區內有不少老舊工業聚落，
二〇一九年的產專區計畫，成為這些老屋翻身的機會，
但六年的時限已過了一半，成效有限、計畫也得滾動檢討……

從南港車站走出來，眼前是大興土木的榮景，但往東、往西，都能看到不少工業聚落。那是一九四〇年代以後，南港工業化留下來的工住混合社區。在東區門戶計畫如火如荼進行時，這些聚落也正經歷一場時間有限的「改建革命」。

產專區 促工業聚落改建

這場「改建革命」機會難得，在過去，南港工住混合的聚落，要改建是很難達成的任務。雖然民眾已長期定居在此，然而土地使用分區仍是工業區，工二、工三的基準容積率分別為二〇〇％、三〇〇％，若基地原容積過高、戶數細分過多，就會面臨改建後樓地板面積難以滿足使用現況的問題，缺乏誘因。
對此，北市府曾於二〇〇一年進行「南港第一次都市計畫通盤檢討」，原則同意將這些工業區改為住宅區，但由於工變住會提高土地價值，根據相關辦法，需要回饋一定比例收益或樓地板面積給市府，因此民眾更新意願依然低落。

來到二〇一五年，柯市府上任後推行「台北東區門戶計畫」，開始籌備「南港第二次都市計畫通盤檢討」相關工作，其中針對南港大片工業區更新不易的問題，拋出解套方案：「南港產業生活特定專用區」（後簡稱產專區，參考上方「南港產專區分布圖」）。台北市都發局副總工程司袁如瑩表示：「我們創了這個分區，而不是直接改成住宅區，一方面希望增加都更可行性，另一方面則是想保有公平性。」
在此次通盤檢討中，市府允許這些聚落變更為產專區，若符合「第一類老舊聚落」的標準，低樓層要作「支援商務或公共服務」使用，高樓層則可以續作住宅，並免除回饋。
在通盤檢討細部計畫中，適用產專區的範圍橫跨南港八個里、共十三處，該計畫更將這十三處再細分為一百多個更新單元，每個單元面積都大於可都更的最低門檻一千平方公尺，並臨接計畫道路。
二〇一九年一月，「南港第二次通盤檢討細部計畫書」正式公告實施，這場「改建革命」就此展開，實施者要在六年之內提交「都市更新事業計畫書」。截至十二月底，已有九案提交，其中兩案已核定，不過全為產權較單一的更新單元，多作產業使用。產權較複雜者，則有兩個更新會正式成立、十多個單元正在組織更新會。
產專區是工住混合區都更的創新解套方法，不過，該計畫進入民眾視野後，許多先期計畫制定上的問題卻一一浮現。

問題一 身分認定具爭議

面對產專區，民眾最先會問的就是：「我的資格符合嗎？」然而，在該計畫公告實施後，民眾、第一線人員就發現計畫有「認定標準模糊」的問題，無論是土地細分持有的時間點、還是戶籍認定，在最初都未有明確原則可以依循，一直要到半年後「作業原則」公告實施，相關權利人才得以真正確認自己的身分認定。
身分認定的問題不僅如此。在各單元中，屋齡超過三十年、二〇一六年八月前有設籍、居住事實，並且持有土地或建物的所有權人，會被認定為「第一類老舊聚落」，得以免除回饋；但二〇一六年八月底前未持有土地或建物，未設籍、或是無法證明有居住事實者，就只能被認定為「第二類非老舊聚落」，若變更為住宅區或商業區，分別得回饋三十七％或四十．五％土地。
站在第一線的台北市都市更新推動中心副執行長蘇雋懿說：「很多案例，第一關身分認定就喬不攏，之後就不容易繼續。」他指出，在現行制度中，身分的認定有不確定性，同一個基地中，不同的所有權人被分成不同身分別、需按不同機制回饋，無論是在整合上，還是在之後的財務估算上，都會造成爭議。
台北市都發局也坦言，既有的身分認定問題，可能增加開發難度，袁如瑩說：「開發商進去，幫忙分類之後，還要面對財務試算的困難。」因此，都發局目前也正進行檢討；簡化、放寬身分認定，是未來可能努力方向。不過，都發局也強調，身分認定的放寬涉及都市計畫的修訂，目前仍以作業原則的訂定、修正為主要方向。

問題二 單元劃定缺彈性

另一個問題，則在於單元劃定。根據該計畫，所有權人整合，應以都更單元指示線劃定的範圍為原則。然而，計畫劃定的單元指示線，卻有兩個明顯問題。以南港產專區作為研究主題、台北大學不動產與城鄉環境學系博士候選人林伯威就發現，產專區單元指示線有切分同一地號至不同單元的情形，在此狀況下，只有調整指示線才有辦法順利整合。
過去也有媒體報導，有都更單元曾因不同意戶而無法完全整合，民眾若要將該基地劃出更新範圍，就可能使兩方更新面積不足一千平方公尺基本門檻。雖然該單元後來已和鄰接另一單元成功整合、併送事業計畫，但指示線變更缺乏彈性的問題仍存在。
林伯威指出，都更指示線規定被納入都市計畫中，由於位階高，等於一開始就將單元訂死，之後要調整，須經過都市更新審議會，程序十分不便。
對此，都發局回應，當初在都市計畫中訂定單元指示線，目的是想顧及更新後的都市紋理及道路系統，袁如瑩說：「我們一方面希望讓整合輪廓浮現，另一方面則希望能實現都市計劃的規劃理念。」不過，她也坦言：「民眾的整合絕對不會完全如都市計劃預期的那樣。」
至於未來單元指示線相關規定是否可能放寬？都發局認為，其實經過這幾年，指示線在都市計劃中的「前導」功能已經達成，「未來指示線的修正程序可否簡化，或是否還要繼續存在，我們也正在檢討；如果能因此加快更新速度，我們樂觀其成。」袁如瑩說。

問題三 容積不足缺誘因

最後一個問題，則是容積不足。產專區在使用分區上，本質仍屬工業區，向陽路以西的「產專區一」（工三）法定容積為三〇〇％，以東的「產專區二」（工二）法定容積為二〇〇％。若要進行都更，據計畫規定，容積上限分別為四五〇％及四〇〇％（參考第33頁「南港產專區分布圖」）。
過去此區已經有許多在容積管制之前建造、原容積大於法定容積的既有建築，這些建物若按規定重建，就算容積蓋滿，也難滿足原先使用需求。更進一步而言，由於該區基地先天法定容積就不高，以法定容積二〇〇％的「產專區二」為例，拿滿都更獎勵僅有三〇〇％的容積率，仍未達上限四〇〇％，雖然還可以再爭取「台北市土地使用分區管制自治條例」第八十之二條、以及容積移轉等容積獎勵，但前者要求一定比例回饋；而針對後者，計畫更規定增加的樓地板面積，還須再有五十％的回饋。
回饋是法律對於公平性、公益性的必要措施，但在產專區的脈絡下，卻也為都更再添一層障礙。整體而言，拿滿容獎不容易，就算拿滿了，也難滿足使用現況。
林伯威認為，在該類基地上，建商基本上無利可圖，因此，民眾「自主更新」是唯一途徑，「產專區二」的單元九之二「中視新都會」社區就是這樣的案例。該基地樓高五至七層，共一七四戶，產權複雜，但社區更新意願積極，除了率先成立更新會外，更在二〇二〇年底達成申請公辦都更二．〇的九成意願門檻。

整合重建 為何力不從心？

然而，自主更新需要強大的組織力，蘇雋懿也透露，單元九之二和另一已經成立更新會的單元七之六，社區內部其實原本都已經有管理委員會。
然而，南港產專區難就難在其中多的是須「從頭開始」的社區。都更中心在南港產專區駐點，最重要的任務，就是輔導社區成立更新會。但公家的人力及資源有限，工作站最多也僅是培力、引導民眾自發性組織、整合的輔導角色。後續，無論是整合、還是中期的事業計劃書擬訂，都還是得回到地主們的主動參與。
不過，整合及計劃書的擬訂並不容易，林伯威提醒，有需求就得找專業協助，但民眾更應理解都更實務中「專業有價」的概念，若非尋求專業更新規劃者，就是要和建商合作，但無論是何者，財務成本都是無法避免的。
據悉，目前產專區也有不少社區開始自行訪商，請建商提供更成熟的更新方案，準備一步步都更。南港產專區自主更新工作站專案經理洪裕勝說：「中心輔導社區成立更新組織，社區整合成熟到一定程度後，讓建商進場接手，使都更步上軌道，我們樂見其成。」

滾動檢討 改建革命持續

早期都市規劃多將焦點放在平面上的分區及動線配置，近年則有越來越多規劃者開始思考都市計劃引導開發、重建的可能性。「南港第二次都市計畫通盤檢討」納入「南港產專區」，目的就在於解決東區門戶老舊工業聚落難以更新的問題。然而，該議題必須在公平性（必要時須回饋）及可行性（優惠須足夠）之間取得平衡，因此免不了遇上誘因相對不足、開發遲滯的狀況。
對於第一線人員及民眾陸續提出的問題，都發局表示將持續滾動檢討產專區相關規定，未來也不排除修訂都市計畫。不過自二〇一九年一月至今，產專區計畫六年的時限也已經過半，計畫有修改可能、更新成功的單元目前也尚不多，時限有沒有可能展延？都發局回應：「若未來遊戲規則有改動，期程自然也會搭配進行調整。」

【文 / 住展雜誌 成采錡 攝影／李世杰 】

缺少全國總歸戶機制，
地方囤房稅能讓多屋族釋出房源？
學者糾正，稅率分級僅適合稱作房屋稅改革，
因為對於解決囤房問題，「完全沒效！」

重稅非根除「高房價」問題的特效藥，卻經常被作為回應「高房價民怨」的安慰劑。於是，房價續漲下，日前財政部找了六都及新竹縣市政府開會，敦促地方訂定非自住用房屋稅差別稅率（囤房稅率）。
會後，新北市、桃園市、台中市、高雄市相繼表態，將研議房屋稅差別稅率。目前，除台北市、宜蘭縣、連江縣已施行囤房稅，房市熱絡的台南市，也於去年下半年完成自治條例修正，將依照屋主持有的非自住用房屋數量，採四級制稅率，為目前全台房屋稅率級距劃分最多的縣市。
進一步整理各縣市的房屋稅差別稅率可發現，在一縣市擁有二戶非自住用房屋，台北、宜蘭、連江、台南適用稅率分別為二．四％、一．五％、一．六％、一．八％。由於各縣市課徵的多屋稅率不一，這讓財政部認為，房屋稅採全國歸戶、按月核計稅額，將引起地方爭稅等問題，徒增徵納困擾，實務上難執行。
此背景下，推行不採全國總歸戶的地方囤房稅成為中央主旋律；當六都相繼啟用此稅制，能有效促使囤房者積極出售、出租房屋，進一步擴大房市供給以平抑房價嗎？關於地方囤房稅，有三大真相必須釐清！

真相一 缺少全國總歸戶，跨區囤屋族成漏網之魚

房屋稅基為建築物結構、面積、屋齡、位置等條件計算出的房屋評定現值，稅率則依使用情形，有所不同，如供自住或公益出租人出租的房屋，全國統一房屋稅率為一．二％；其他非自住房屋，由地方政府徵收細則規範，現行稅率介於一．五％至三．六％之間。
《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》規定，自住房屋認定條件之一，為本人、配偶及未成年子女全國合計三戶內；對於非自住用房屋，中央卻主張因地制宜。台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝指出，不採取全國總歸戶的稅制，「已經造成囤房問題惡化」，且就算未來眾縣市相繼實施囤房稅率、提高稅基，各地方政府仍「課不到」。
因為少了全國總歸戶，使非自住用房屋的計算範圍，從「國」縮小為「縣市」，即在二市分別持有二戶非自住用房屋（全國四戶）的屋主，其房屋適用稅率可能比一市持三戶非自住用房屋（全國三戶）的屋主低，更讓房屋分散全台的多屋族，因為在各縣市僅持有一、二戶，成為地方囤房稅的漏網之魚。
此外，納稅人還可透過將房屋現值最低的建築作為非自住房屋、把價值較高的房屋申請為自住用住宅，以及將房屋過戶給成年子女等方式重新配置資產，規避高稅率，使地方囤房稅效果大打折扣。

真相二 直面民意，稅改成效存變數

目前房屋稅率制定屬中央職權、稅基則由地方評定，但因為《房屋稅條例》規定「各地方政府『得』視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」故是否以最高稅率徵稅，仍取決地方政府態度。
在民意壓力下，地方囤房稅修法強度較難如預期，如條例規定，地方政府另可透過地方稅法通則，加徵三成房屋稅，等於將最高稅率提升至四．六八％，但至今未有縣市實施。近期通過的台南版「囤房稅」，更是持有非自住房屋六戶以上者，才適用最高三．六％稅率，且根據台南市財政稅務局統計，新制影響人數只約占全市房屋稅課稅人數一．六五％。
「房屋稅一年只多幾千塊，調了也沒有用。」ＯＵＲｓ都市改革組織秘書長彭揚凱指出，在不動稅基的前提下，房屋稅採差別稅率將增加地方政府稅收，但對解決囤房問題「威力太低」；不對的改革方式，更將「汙名化囤房稅」，讓人認為改革無效。但他也提到，所有改革中，稅制是最難的一項，尤其全台平均住宅自有率近八成，房屋稅制改革更不容易。
回顧過往，地方囤房稅遭翻盤的案例不少。如新竹縣在二○一六年曾針對非自住房屋制定差別稅率，二戶以下稅率二％、三戶以上稅率二．五％，但隔年就被下修為單一稅率一．六％。新北市則於二○一七年，將非自住房屋第四戶稅率改為二．四％，同樣在隔年，該稅率就被降為一．五％。

真相三 房屋稅採差別稅率，仍無法排除城鄉差距

「無法考量城鄉差距」為目前主張囤房稅各自為政的論點之一，財政部賦稅署指出，若由中央訂定單一房屋稅差別稅率，可能使都會區房屋的實質稅負較偏鄉房屋低，造成稅制不公平。但城鄉實質稅負的差異，由地方制定差別稅率就能排除？
新北市中心板橋區漢生西路上，一戶二十坪鋼筋混凝土構造、屋齡一年的成屋，以本刊統計板橋十一月新成屋行情一坪約五十三．九萬計算，該房屋市價約一千○七十八萬元，試算非自住房屋應繳房屋稅額為一萬七千三百二十八元，約為總價的○．一六％。但若此房屋位在金山區中正路，以當地新成屋行情一坪十八．九萬估算，房屋價值三百七十八萬元，試算應繳房屋稅額為一萬三千三百二十三元，約總價的○．三五％。
假設房屋稅採取差別稅率，第一戶一．五％、第二戶二％，房屋在金山需繳稅金佔房價的比重，仍高於板橋，顯示地方訂定差別稅率，尚無法排除偏鄉實質稅負較都會區高疑慮。而要解決此差距，還得由地方政府稅基中的地段率下手，因為板橋新成屋行情為金山的二．八五倍，兩地地段率只差一．三倍，才是造成房屋稅無法反應城鄉差距、市價落差的關鍵原因。

囤房稅要有效 須中央出手？

綜上所述，專家皆不樂觀地方囤房稅能抑止囤房問題。黃耀輝主張，囤房稅要有效，需由中央政府訂定全國一致的房屋稅差別稅率，且門檻稅率從二．四％起跳、每多一戶稅率增加一％，並以全國總歸戶資料課稅。
「財政部統一訂定稅率，將有助於改善偏鄉財政。」黃耀輝說明，房屋稅是從價課稅，納稅人會選擇房屋現值最低的建築作為非自住房屋，而就現況來說，發展較落後的縣市，稅基普遍較低，採全國總歸戶課稅後，囤房稅金有機會從都會區流向較貧窮的縣市。
只是，財政部仍多次以稽徵不易、恐引發地方反彈等理由，反對房屋稅採全國總歸戶課徵。
對此彭揚凱主張，由中央開徵「囤房特別臨時稅」，可不被現有制度牽制，有彈性的重新訂定稅率、稅基，如全國名下第四戶房屋的應繳稅額，為當年房屋稅和地價稅總和（稅基）的四倍（稅率）。彭揚凱也強調，此臨時稅應排除建商餘屋，只針對有買賣移轉登記的房屋課徵。不過，實施此臨時稅需要另立新法，推動難度也不低。

房市未健全 難解稅金轉嫁

無論囤房稅由中央還是地方政府實施，租稅轉嫁都是無法迴避的問題，對此，專家皆表示，應祭出「空屋重稅、出租輕稅」相關配套。只是，在租屋市場不透明、社會住宅供給不足、民生物資價格上漲的背景下，地方囤房稅著急上路，恐難防租金上漲。
就如同上述新北板橋案例，房屋稅分級稅率上路後，房屋稅額增加近六千元，該屋主若未如實申報租金所得，面對占房屋總價值不到一％的稅金（不含地價稅），會選擇將房屋出售，還是將增加的稅金計入租賃成本？答案呼之欲出。
「增加租稅，迫使民眾因持有成本加重而賣出多餘房屋，進而減少囤房並抑制房價。」這種想法向來被多數人所認同。然而，即使調高房屋稅基、並實施全國總歸戶，市場機制真會如理論運作嗎？想知道答案，不妨參考南韓近年打房措施。
南韓政府已多次提高不動產持有稅，最近一次是在二○一八年宣布，在首爾、世宗、釜山及京畿道部分地區持有二戶房屋者，最高以三．二％稅率課稅。可結果是，南韓房價、房租從溫和上漲變成快速上漲，今年來房價漲幅更居全球之冠。加稅究竟是抑制房價的良策、還是會反手助漲？理論與實務似乎完全兜不攏。