2018年台灣從1993年的高齡化社會，進入到高齡社會，花了25年，邁入超高齡社會卻只花了7年，人口高齡老化速度堪稱世界第一，甚至超越社會意識的自然演進腳步；在變老這條路上，政府如何立法吸引民間響應，恐怕已刻不容緩，否則在不久到來的「新老社會」裡，廣大銀髮族將難以安居。
製作人／朱福山 文／翁嘉妤、王奕淳 視覺／鍾宜珊 攝影／羅劍明
台灣正面臨一場前所未有的社會變革，各縣市嚴陣以待，民間蠢蠢欲動。
人口老化後，高齡生活越來越多是老老照顧。
新北市去年大力放寬社宅租期限制，讓65歲以上入住長者可以安心住到終老，台北市今年8月宣布跟進，納入研議；桃園市則提列專案，要降低轄內道路的高齡事故發生率，屏東縣更早在五年前便打造全台首座沒有圍籬的高齡失智友善社區。
同一時間，民間如日勝生、聲寶、新光、台糖等集團，以及拿下國內首個全齡都更案的順天建設，近年也紛紛鎖定銀髮商機，布局搶市，據悉，至少有40多家知名企業都曾諮詢專家，其中不少正緊鑼密鼓籌辦高級養生村等銀髮住宅，甚至規劃長照機構等開發案。
據悉，國內政策、市場之所以大動作，背後原因是即將到來的超高齡社會。根據國發會統計，明年起全台每五人就有一人的年齡超過65歲。隨著國人壽命延長、不婚不生比例增加，到了2070年，國內65歲以上的超高齡人口占比將來到46.5％，接近半數之多。
更可怕的是，台灣步入超高齡社會只用了短短七年，不只比日本的11年快，更遠超法國、奧地利等國的動輒數10年，高齡化速度堪稱世界第一，也因此，能留給政府、民間的因應時間有限。
一個圍繞65歲以上人口運轉的新老社會即將到來，此時若不改變，未來老人流離失所、困老宅等情況恐怕都不再只是個案，而是台灣隨處可見的社會現象。
高齡化後老老照顧盛行
高齡92歲的陳伯伯，與66歲的乾女兒同住在台北市小套房裡，平時靠著政府微薄的補貼繳交租金，隨著時間一點一滴過去，兩人年齡越來越大，不料，就在某個風和日麗的午後，從房東嘴裡丟出的一句「下期租約我要漲一萬元」，讓他們的世界從此颳起狂風暴雨。
「台灣銀髮族租不到房的狀況真的很嚴重，我常在想，他們只是年紀大了，為什麼連基本的居住需求都要被剝奪？」對於類似案例，一名社福單位志工感到無奈，一語道出台灣社會的真實情況。
呂秉怡點出銀髮難租屋的三大痛點，建議各縣市可跟進新北市推動無限次續約社宅。
長年接觸個案，和不少房東打過交道的崔媽媽基金會弱勢居扶社工師主任馮麗芳指出，不少房東在初步接洽時都很客氣，但只要得知租客條件時，往往會直接拒絕，甚至表明就是不租給65歲以上的長者，其中也包含了上述案例中的陳伯伯。
「陳伯伯跟他的乾女兒為了找到房子，每天吃不好睡不好，被當皮球踢來踢去，眼看距離房東收回房子的時間越來越近，心中當然萬念俱灰⋯⋯，我真的很害怕他們想不開。」從馮麗芳的言談之中，不難感受其憂心忡忡。
崔媽媽基金會執行長呂秉怡分析，國內租屋市場排擠銀髮族，主要有三大原因，首先，一般房東對銀髮族有囤物的既定印象，擔心影響鄰居，甚至是環境。其次，隨著抵抗力和行動力退化，銀髮族可能經常跌倒或生病，某種程度上也會造成麻煩。最後，也是最關鍵的一點——死亡。
「其實房東面對銀髮族，最顧慮的就是死亡，因為在台灣傳統觀念裡，對於非親人在自己的家中過世，通常會比較忌諱，尤其未來如果在買賣市場中要脫手，也會擔心難以賣出好價錢。」他說。
包租代管起不了作用
民間租屋碰壁，找上政府社宅計畫中的包租代管，沒想到同樣被拒，「業者直接跟我說，政府並沒有強制房東一定要租給銀髮族，只要有租給弱勢族群就可以當社宅。」馮麗芳直言，市場高達八成包租代管房東都不接受65歲以上長者。
觀察國土署統計資料，截至2024年五月底，針對65歲以上銀髮族，包租代管僅成功媒合1.4萬戶，媒合率僅13％，可見確有其事。
隨著類似情節層出不窮，馮麗芳便有深刻體悟，同時感到無力，「我剛進入社福單位工作時，面對這種情況會很憤慨，替他們抱不平，但隨著這份工作做越久，慢慢意識到原來銀髮族在租屋市場裡被排擠，在台灣是常態。」
高齡長者難以安居，在求助無門下，社會住宅就成了最後一根稻草，然而，政府雖規定社宅的40％需提供給弱勢族群，不過銀髮族只是其中一項分類，中籤率微乎其微，「沒想到，最後連國家的社宅，都沒辦法保障銀髮族的權利。」說到這裡，馮麗芳語氣充滿無奈與不甘。
銀髮住宅量體供需失衡
《住展雜誌》逐一盤點全國社宅，發現截至2024年底，政府直接興建社宅僅占整體住宅存量的1.3％，與國際平均水平的5％仍相差甚遠；在國內26,107戶社宅當中，提供給弱勢族群的雖有10,443戶，不過，能夠細分給銀髮族的實際戶數卻少之又少。
對此，社會住宅推動聯盟指出，若以現行法規制定的四成弱勢保障名額估算，全國社宅至少需要62萬戶才能真正保障銀髮弱勢的居住權，目前看來還有很長一段路要走。
除供給缺口仍大，以現階段的社宅出租辦法來看，一般租賃期限最長不得超過6年，哪怕符合經濟或社會弱勢族群身分，最多也只能延長至12年，代表政策就算可以保障銀髮族一時入住優先權，卻無法讓這些人安穩住到終老，最後還是可能面臨高齡換居不易的難題。
雙北市率先提終老解方
雙連安養中心為國內指標性銀髮養生宅。圖／雙連安養中心臉書
根據內政部最新統計，全台各縣市的老化程度，嘉義縣以超高齡人口占比22.8％居冠，其次是台北市22.6％，第三是南投縣21.4％，雲林縣和基隆市則並列第四，其餘如屏東縣、花蓮縣也超過20％門檻，相當於全台近三分之一的縣市都提前進入超高齡社會。
在即將到來的超高齡社會壓力下，新北市2023年率先推出「青年社會住宅長者安心居住方案」，無論獨居或與65歲以上長者同住之配偶或直系親屬，都有機會住到終老，而台北市府今年8月也將此議題納入研議。對此，呂秉怡表示認同，並建議其餘縣市都能跟進，讓友善銀髮的社宅政策可以進一步推廣至全台。
雙連安養中心號稱「全台最難排」的養老機構，其幕後推手、前執行長蔡芳文深諳高齡長者需求，他特別提醒縣市政府在推動高齡人口入住社宅政策的同時，護理師、社工師、照服員，以及特約支援醫師等專業照顧服務人力也必須跟上，「雙北市是全國的領頭羊，若能逐步調整、精進做法，各縣市都會關注，未來才有機會複製到全國。」
社福人力資源大斷層
蔡芳文建議地方政府推高齡者入住社宅時，社福人力也應同步到位。
實際攤開衛福部統計數據，國內社福人員僅28,873名，卻要照顧1052間長照機構及安養中心、最多59,950人的需求，量能確實不足。馮麗芳直指過去的政府只把目光放在社宅數量，卻沒讓社福人員的資源也一併跟進，才導致中間斷層越來越大。
不過，隨著新政府上任，衛福部2025年的整體預算已增加318億元，來到3702億元，其中，有607億元是用來擴大醫療及照護投資，未來相關人力缺口有機會因此縮小。
需注意的是，在國內高齡照顧服務市場裡，政府照顧失能較嚴重族群的剛性需求僅占5％；長照2.0包含日照中心、居家、社區式等服務也只占市場的10％左右，因此，市場還有85％的銀髮需求未被滿足，近年也開始受到民間關注。
銀髮宅市場年輕化
台灣高齡危機也是產業轉機，有別於政府推動社會住宅的社福性質，民間業者則鎖定經濟能力較佳的長者，開始以「照顧服務」為主的渡假式養生村、高齡友善住宅搶市（本文統稱銀髮宅）。
銀髮宅市場年輕化，圖為新光新板傑仕堡設有駐點健康管理師，提供測量血糖、血壓、日常提醒用藥與保健諮詢等服務。圖／新光新板傑仕堡官網
《住展雜誌》盤點全台已招租、興建中的銀髮宅總數量，得出僅8495戶的服務量能，然而，根據仲量聯行從行政院主計處及衛福部相關統計數據交叉分析，在健康與經濟條件符合的中高齡人口當中，有較高意願入住銀髮住宅的潛在需求者，保守推估約4.3萬人，兩相對照，銀髮宅明顯供不應求。
民間企業投入長照的腳步比想像中更快，四年前才從雙連安養中心退休的蔡芳文邀約不斷，目前專心投入輔導民間企業進行高級養生村等銀髮宅的規劃開發，他透露，至今和他接觸過的企業高達四十五家，其中已簽約的30％打算做長照機構，剩餘70％企業都希望開發高級養生村等銀髮宅。
蔡芳文也觀察到，銀髮宅市場的發展速度遠超他預期，就連上門客群的年齡層也出現變化，「過去在雙連，我們服務對象平均80幾歲，不過觀察現階段我手上有的13個合作案，50歲以上來預約看房的都有，越來越年輕化。」
照顧服務類住宅門檻高
在需求大於供給的賣方市場下，養生村屬性的銀髮宅門檻並不算低，除了動輒200、300萬元的保證金，入住民眾每月尚須繳交4到8萬元租金，且必須符合四肢健全、生活自理能力強等資格；一旦出現失能、失智等無法自理狀況，就得搬離或額外聘請看護照顧，嚴苛的條件已讓不少民眾卻步。
從台灣社會角度來看，銀髮宅要滿足更多民眾期待，成為對抗高齡化的利器之一，還必須仰仗市場裡「看不見的手」來均衡供需，而擴大供給將是關鍵第一步。
高力國際業主服務部董事黃舒衛認為，在少子化、高齡化、屋老化的三重夾擊下，台灣養老概念正逐漸被顛覆，未來養生村和銀髮宅勢必成為住宅政策發展重要核心，不妨啟動如公有地、國營事業用地等公共資源，透過相對低廉的用地成本，吸引民間機構投入營運。
陳重仁表示，銀髮宅就是建案，只是銷售的對象不同。
澄毓綠建築設計顧問總經理陳重仁則提醒，台灣銀髮宅尚在實驗階段，加上建商需要創造盈利，因此只能在平衡成本的前提下，盡量做到最大程度的銀髮宅規劃，「歸根究柢，銀髮宅還是建案，只是銷售的對象不同而已。」
針對主打照護服務的銀髮宅，根據本刊觀察，實務上也有潛在風險，一旦服務無以為繼，入住民眾恐怕變成孤兒，因此慎選有口碑、具規模的開發及經營團隊就格外重要。
若開發商具醫療照顧相關背景，經營團隊更能自主掌握服務品質，因此不難發現，至今投入銀髮住宅市場多為大集團，除早年的長庚，近年有日勝生、聲寶、新光、台糖等，而順天建設在維新醫療團隊加持下，也成功取得國內首個全齡都更案。
銀髮住宅室內空間與住在自己家裡差異不大。圖∕合勤健康事業
銀髮宅落實「坐」電梯
在多數企業眼中，銀髮宅強調差異化，自然處處是商機。
蔡芳文指出，銀髮宅與一般住宅的差異往往在於細節，以公共空間的電梯為例，最高規格是做到百分之百心理、生理都無障礙，「一般電梯門六秒就會自動關上，但六秒鐘對於行動相對緩慢的銀髮族來說可能還是太快，一不小心就會被門夾到。所以，最好能有一整排的紅外線感應，只要影子還在電梯內走動，電梯門就不會關上。」
「台灣話都說『坐』電梯，但實務上我們都是『站』電梯，顧名思義，電梯應該是用坐的，所以銀髮住宅的電梯，裡面真的要有椅子，要讓他們能坐下來，所以設計電梯時，淨深度最少要有2.2米。」蔡芳文補充。
高齡化後的混齡設計宅
被問起銀髮宅的進一步需求，熟稔WELL健康建築認證的陳重仁認為，高齡化問題，重點其實不在蓋銀髮宅本身，而是如何規劃適合高齡人口的生活機能、居住環境，「甚至混齡設計的住宅也需要有超商、超市進駐，並且透過醫療資源的支持，自成一個小社區。」
蔡芳文也持類似看法，強調銀髮宅一定要搭配「附服務」的內容，不能只蓋居住空間，因此必須包含食、衣、住、行、育、樂，以及醫療等面向，「例如銀髮族較一般人去開白內障、膝關節等手術的機會相對高，術後會需要像陪同就醫、肢體膝關節活動、協助沐浴、輔助器具等居家服務。」
花敬群表示兒福都更案基地共六塊，『兒福A1』只是其一，未來有望透過在鄰安老，打造銀髮宅新的生活圈模式。
即便一開始住進高級養生村等銀髮宅時，銀髮族的身心仍屬健康，但每個人身體失能的狀況跟時間都不同，若不想被迫遷離，臨近長照機構或醫療設施等資源就顯得格外重要。
「畢竟85％的銀髮市場很大，隨著人口老化，醫療機構過去被視為嫌惡設施，這種思維正在慢慢改變。」蔡芳文補充。
事實上，上述需求也與內政部今年6月一份有關銀髮居住通報資料不謀而合。該報告顯示，65歲以上的長者，有八成選擇居住在住家一公里內有醫療院所的地方，且九成希望500公尺內有公車站牌及便利商店。
根據《住展》長期觀察建商推案情形，多訴求大型連鎖商店進駐，代表生活機能成形，甚至轉社區型服務的全聯、家樂福等，也是訴求之一；台灣進入超高齡社會後，不少專家認為各地方若有棋牌館、麻將館、桌遊館等休閒設施，將有助杜絕高齡失智人口持續增加，也是未來社區橘經濟及服務需求的發展一項重要趨勢。
首例全齡友善都更案
針對銀髮族的居住環境需求，國家住宅及都市更新中心也有類似規劃，住都中心高層向《住展》表示，台北市『兒福A1公辦都更案』為我國首例以友善高齡者為主軸規劃的「全齡生態友善社區」公辦都更案，預計引進醫療服務、高齡服務及全齡住宅管理模式，並結合基地內的住宿式長照空間、高齡日照中心等公益設施，未來有機會成為適合銀髮安居的「全齡生態友善社區」。
兒福A1。圖／順天建設
住都中心董事長花敬群指出，兒童福利中心都更案共有六塊基地，而全區公益設施透過整體規劃，集中回饋於本案的A1基地，包含區民活動中心、住宿型長照、高齡日照中心、社會住宅等。
本刊觀察，有別於在地安老、在宅安老的選項，住都中心此次改推銀髮宅新思維「在鄰安老」，強調未來銀髮族更傾向居住在附近有醫療院所的生活圈。
透過多元解方，未來無論是住在社會住宅或周邊區域的高齡者，若有需要照顧服務，都可就近滿足，是一種平價且友善的銀髮住宅新模式，且該案對於開發商未來在規劃大型基地時，都將起到一定的取經作用，堪稱台灣全齡友善住宅的實驗場域。
首座無圍籬失智社區
在全台超高齡城市排名第六的屏東縣，縣府五年前便開始關注高齡化人口議題，打造全台首座沒有圍籬的高齡失智友善社區「屏安村」，社會處處長劉美淑說，屏東縣府意識到轄內高齡人口已超過20％，為預防延緩高齡失能、失智問題，於是透過社區力量，打造自家老人自己顧的友善環境，希望減輕未來長照負擔。
根據台灣失智症協會的資料顯示，全世界每3秒就有一人失智，而台灣失智人口推估已逾37萬人，其中，65歲以上每13人就有一人失智，對於多數家庭來說，若家中長者生活在銀髮友善的環境能夠發揮「預防勝於治療」的作用，勢必成為首要選項。
為此，屏東縣從轄區內400多個鄉里中，選擇步行約15分鐘，生活圈涵蓋學校、郵局、宗教、公園、採買的地點來做實驗基地，村內的攤販及商家，面對走在路上的失智長輩，彼此都會互相照應，甚至超過五十家的商家門口都擺設貼心椅，讓他們走累了，可以歇歇腿，坐下來休息，整個村莊儼然是個照護網絡，堪稱失智無圍籬的典範，縣府並打算將此計畫複製到更多鄉鎮。
竹田樂智友善園區舉辦草地音樂會，由失智長輩擔任攤位店長，與民眾互動同樂。圖∕竹田樂智友善園區臉書
老人換屋難、困老宅
相較於銀髮宅的高規格電梯，不少居住在老屋的高齡長者只求「有就好」。根據內政部統計資料，全台屋齡30年以上的老屋有483萬戶，比例高達52.3％，其中，台北市71.9％的老屋中，甚至一半都是五層樓以下沒有電梯的老舊住宅；截至2023年6月底，國內65歲以上人口中，共有552,857人都居住於無電梯公寓。
目前我國老舊建物比例仍高
「我們家住公寓四樓，78歲的阿嬤平常喜歡去附近菜市場逛逛，和鄰居聊天，直到兩邊膝蓋都換了人工關節，行動越來越不方便，加上肌力也持續退化，導致完全沒辦法出門。最後罹患了失智症，甚至在終老前都沒機會到外面的世界，看看最後一眼。」一名社工以自身案例，向本刊揭示台灣老人困老宅的窘境。
上述案例從無法外出，到終老離開，將近10年完全沒有踏出家門，這也是台灣諸多長者普遍問題──即便是有房子住，但可能因為居住在無電梯的老舊樓梯式公寓，導致行動受限，最後生活只剩起床、吃飯、睡覺，日復一日⋯⋯。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價高漲讓老人家換屋困難度增加，加上老人普遍希望不要離開原本生活圈，也因此在老屋進行都更時，光是溝通搬離原本居住環境，就讓不少銀髮族打消意願。
地方祭友善高齡方案
老公寓增建電梯是目前各地方政府解決老人困老宅的解方之一。
然而，隨著台灣叩關超高齡社會，內政部營建署推動五層以下建築物改善無障礙設施，及增設昇降設備補助，引起各縣市政府重視，包含新北市、台中市、台南市、高雄市、基隆市、南投縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣及花蓮縣等十縣市紛紛響應推動，最高補助金額為216萬元。
至於老屋占比最高的台北市，今年初也進一步放寬都更五箭當中的「電梯加碼辦」，上限最高250萬元增至300萬元，甚至單棟建築物免管委會，選定代表人即可申請。
新北市政府則加碼推動「高齡友善換居計畫」，長者只要申請通過，就能免費換居到有電梯的社宅，而原本的老宅則以包租代管的方式，轉租給符合資格的年輕人或家庭。
謝偉士擔憂因立法流程冗長，友善高齡的法規尚需等候。
當全國都變老還缺什麼
台灣正迎接超高齡社會的來臨，潘冀聯合建築師事務所品牌長謝偉士表示，若只談論個人居住空間到集合住宅社區、社會住宅等，這些恐怕都還不夠，因為當全國都變老時，民眾日常生活的社會環境勢必得一起改變，才能跟上。
謝偉士向本刊透露，近期他參與內政部研究案的審核時，就在探討有關街道八米巷跟六米巷轉彎處，未來因應超高齡社會，應該要有什麼不同規定，「主要因為多數高齡者外出散步都是彎腰駝背，他們看不到車道，而像這樣八米、六米巷的轉角，開車的人轉彎時確實有其盲區，就容易發生高齡交通事故，並不友善。」
根據立法院議事暨公報資料網的訊息，交通事故死亡人數，每4人就有一位65歲以上的高齡者，而高齡者交通事故發生死亡機率為非高齡者的4.6倍，因此提供高齡者更友善的交通安全環境實乃當務之急。
修法不難 難在冗長流程
全齡友善的社會環境，或可透過中央政府立法，提供給各地方政府通則。近年內政部建研所已開始著手進行研究案，再將研究成果列入法條的參考，待法條成熟三讀後再發布施行，不過，謝偉士對此相當憂心，「事實上並不難，難的是我國立法流程冗長，通常需要8至10年。」
在中央通盤修法前，若地方能先有作為，也可避免更多憾事發生。以桃市為例，交通局及養工處今年便列專案，推動高齡友善示範區，藉彎曲道路、彩繪標記、路口意象、減速平台等方式，希望降低高齡事故發生率，預計年底完工，未來將持續擴展至轄內更多鄰里。
桃市打造人本友善交通環境。圖／桃園市政府官網
期盼無縫接軌的新老社會
2025年台灣將邁入超高齡社會，未來人口長期老化程度只會越來越嚴重，面對此一新老社會，眼下若不儘速改善當前不友善的居住政策，恐不斷增加社會成本，相對有損國力，《住展雜誌》建議政府應該重新盤點高齡者真正的需求是什麼，重新檢視相對應的政策，並即時回應，否則就會像新北市『銀新未來城』一樣，一再延宕。
而中央各項針對高齡研究案、相對應法規修正案，按理整體規劃、結案及後續可執行方案，應於今年底可無縫接軌超高齡社會才是，如今是否能加速通關，否則再過兩個月迎來的超高齡社會，國人又該如何適從？
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan
