國內租屋市場經過一連串政策後，在業內人士眼中，或許黑市問題已逐步改善，但資訊不夠透明、租金飆漲、房東不願合法登記等結構性因素，仍有成長空間。本刊採訪多位租屋政策研究者，深入探討在相似的租屋市場結構下，其他國家如何逐步改革，而台灣卡在哪個環節？專家提出各自建言，期待租屋市場體質加速邁向正軌。
文／翁嘉妤
罰則輕、稅賦減免吸引力低及政府無法掌握大多數房源，是目前租屋市場難以走向全面透明化的三大癥結點。」都市改革組織OURs政策研究員廖庭輝一語道破台灣租屋市場多年難解的根本原因。
廖庭輝經常參與政府的居住政策會議，觀察到目前的租屋政策仍有許多制度設計的問題無法突破。事實上，有不少國家的租屋市場結構與台灣相似，卻能建立穩健且平等的租屋環境，例如歐美多國行之有年的租金管控制度。但廖庭輝認為，現階段台灣要效仿此制度恐仍有困難，因為政府未全面掌握市場行情，缺乏依據訂定漲幅上限。
不過也並非完全行不通，廖庭輝舉例，韓國在尚未全面掌握行情時，便成功修法推動《住宅租賃保護法》，強制租期兩年並保障一次續約權，且續約租金漲幅不得超過5％，此修法成功的關鍵因素在於社會共識與立法魄力。廖庭輝認為，就台灣目前的情況來看，可先從效仿西班牙的「押金登記制度」著手，逐步建立租屋資料庫，提高對市場的掌握度。
西班牙靠押金 達市場透明化
西班牙於2007年推動「押金登記制度」，規定房東只能收取一個月押金，而另一個月押金與租約資料則須繳交至政府單位，待租約終止，房東與房客再一同領回押金。藉此制度收集租約資訊，掌握區域租金、坪數、地點等細節，建構出完整的資料庫，推估租金變動等趨勢，便可進一步劃定漲幅過高的租金壓力區，並限制該區的租金漲幅。
更重要的是，只有完成登記的租約，房東與房客雙方才能享有法律保障，且未登記的房東一旦被檢舉，最高可處新台幣30萬元罰鍰。關乎到自身權益與重金罰則下，房東自然願意登記，房客更傾向選擇合法房源，形成正向循環。
租補搭實登 掌握租賃資訊
回到國內，廖庭輝認為，事實上，既有的300億擴大租金補貼專案政策就是租賃情資蒐集的重要管道，「補助若再搭配租金實價登錄，便可提高政府對民間租屋資訊的掌握度。」
至於在法條上，除了《租賃住宅市場發展及管理條例》第六條與第14條，可增訂租約登記義務及押金保管機制，並設定具體罰則外，《不動產實價登錄條例》則可增列租屋市場適用對象與資訊登錄細節，並授權內政部公告登錄；另《住宅法》第24條與《中央對地方一般性補助款作業要點》，可將補貼申請與資料提供納為雙重條件。
崔媽媽基金會執行長呂秉穎認為，此制度不僅有望破解租屋資訊相對不透明狀況，更可改善目前租屋最為嚴重的糾紛——押金返還。「很多房東會以修補使用痕跡為由，任意扣除押金，但事實上並未有明確依據判斷是否合理，該糾紛占比達三分之一。」
呂秉穎直言，雖然有法律途徑保障，但國人經常將租屋視為過渡方案，且打官司不僅費時，費用也高昂，因此面對押金糾紛，租客大多選擇忍氣吞聲，若能將部分押金交由政府保管，也能讓房客更有保障。
釋出空屋增供給 政策才有效
然而，真正能改善租屋市場體質，最根本的問題仍是供給不足，「當房子不夠，無論怎麼設限房東都不怕，反正租客會搶著租。」廖庭輝觀察到，精華地段的房源經常得用搶的，房東自然占上風，因此政策在供給失衡下容易破功，除非搭配增加社宅、空屋釋出等政策，否則只是頭痛醫頭、腳痛醫腳。
觀察國內空屋狀況，根據主計總處2020年的人口及住宅普查數據，國內空屋率為18.5％，相當於約166.2萬間住宅空置，遠超出國際上5％的合理範圍。對此，不少學者主張應課徵《空屋稅》，或比照法國的《空置房產稅》，透過熱點機制與偏鄉排除原則，排除如5萬人以下的偏鄉地區，避免誤傷鄉村老屋或無交易市場的地區。廖庭輝表示，「這項稅收可專款專用，用於興建更多社宅，增加租屋供給。」
梳理以上國家經驗，不難發現租屋市場的改革，需要完善的政策和配套措施，逐步建構。「過去各種法案上路前，都會有人認為通過機率極低，但實際上，只要民意聚焦、政策設計合理，臨門一腳不是沒機會。」廖庭輝強調，政府不妨從保管押金、蒐集登記租約資訊、課空屋稅三大方向做起，讓租屋結構有望導向正軌。
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