文／陳昱均
中部房市出現分化現象，核心台中市人口持續流入、房價創高；但外圍彰化、雲林與南投三縣，卻在人口外流下仍見價格上揚。根據內政部人口統計與實價登錄資料，截至2025年9月，三縣合計淨遷出12,572人，創近五年新高；但新建案成交均價仍持續上升，彰化漲至每坪34.3萬元、南投29.4萬元、雲林26.2萬元，近兩年漲幅介於9%至14%，顯示區域房價漲勢已逐漸脫離人口與產業基本面。
根據住商機構整理實價登錄資料，台中市平均新案成交行情約每坪55.4萬元，較2023年同期上漲22.6%；內政部人口統計亦顯示，2025年前九月台中市淨遷入人口達1萬3,000餘人，僅次於桃園。相對之下，彰雲投三縣雖缺乏重大建設題材，仍受外溢推案與資金效應推升，房價近兩年漲幅約9%至14%，但人口呈持續淨遷出，顯示區域房市上漲動能與人口結構出現脫節。
住商不動產中區協理賴萬分析，近兩年台中房價持續創高，帶動建商轉向外圍縣市尋求推案腹地，包括彰化員林、和美與雲林斗六等地，形成台中外圈推案帶；然而，當地購屋族群多為分戶或換屋需求，缺乏長期增量人口支撐，「價格反映信心，但人口才是城市的真實基礎」。他指出，若外圍推案增加而銷售速度放緩，將提前累積庫存壓力。
立辰開發經理蔡鴻霖指出，蛋白縣市近年房價上行，主要反映造價與資金面的外溢效應，並非需求強勁所致。主要是土地與建材成本同步墊高，使外圍縣市價格被動推升，但區域所得水準並未明顯改善，價量表現逐漸出現落差。
他也進一步說明，中部房市目前已形成以台中為核心的單一生活圈，人口與資金流動集中於核心都市，外圍縣市僅受外溢需求短期帶動。而彰化、雲林與南投長期缺乏新增產業與就業誘因，價格續漲空間有限，若高利率環境延續或資金動能放緩，市場可能轉為「價高量縮」格局；此般房價與人口結構脫鉤的現象，也是需關注的潛在警訊。
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