文／林喬慧、翁嘉妤
「很頭痛啊！以前講到房市政策，大家還會激動討論，現在是無奈又無言。」七月中旬，台北市某大飯店，二十多位不動產業公會理事長齊聚一堂，本該熱鬧的聚會，現場氣氛卻意外凝重。
面對買氣雪崩、資金凍結、政府打房毫無鬆綁跡象，眾人對下半年景氣感到悲觀，甚至可能出現「交屋困難、亂象頻傳、衝擊很大」的骨牌效應。一位重量級理事長苦笑說：「大家也只能多交流、整合意見，盡量跟政府溝通。」盼有回旋空間。
資金退潮：全面去槓桿化測試
什麼原因讓這二十多位產業大老憂心忡忡？關鍵就在房市資金持續緊縮。六月央行理監事會議後，總裁楊金龍宣布不放寬選擇性信用管制措施，雖然在預料之內，但也讓許多人笑不出來。
事實上，自去年七、八月銀行滿水位掀起限貸令之亂，再到央行直接出手祭出第七波信用管制措施，大砍首購族以外購屋貸款成數後，房市旋即全面降溫。今年初買氣稍見起色，329檔期就碰到美國總統川普祭出的關稅衝擊，房市再度重挫。本刊市調單位透露，北台灣就有單一新建案、甚至整個區域十多個建案每月成交一戶已是常態的現象。 將近一年來，政府關上了源源不絕的資金水龍頭，房市迅速進入去槓桿化階段。這波緊縮逼退了投資客與炒作者，也錯殺不少自住購屋族，體質不佳的建商與業者更是接連倒下。從降價、賠售、爛尾到倒閉的消息頻傳，足見這場由資金狂潮吹起的房市榮景，原本就是一場虛胖的假象，如今正加速消風，整體市場已走到懸崖邊緣的生死分界。
《住展》採訪團隊遍訪購屋族、屋主、投資客、學者專家與產業上下游數十位市場參與者，盤點出各個正在掙扎中的角落，也讓我們意識到，這一年帶給台灣房市的，也許不是標準答案，而是一個反思的起點——資金寬鬆，該一直被視為理所當然嗎？
投資客斷頭潮：團購北客淪賠售族
事實上，疫情過後，全球大開資金派對，台灣自然也沒有缺席，在缺乏多元投資標的下，熱錢一股腦湧入股市與房市，所有該漲的、不該漲的，全都一起雞犬升天，當央行出手管制，虛假的繁榮自然被打回原形。
「台南安平有個大建商的預售案，一年半前成交均價突破四字頭，創當地新高價，但當時周邊成屋行情其實只摸到三字頭。」一名在外商任職、名下持有十多筆房產的南台灣投資客指出，當時該案以中人團購手法操作，帶大批北部買方南下購屋。「台北客看景觀不錯、價格又比北部低，就很快掃掉大量戶數，但根本沒意識到買價已遠高於行情，現在不少人轉約賠售40、50萬，只求脫手了結。」
該投資客還透露，約一年多前，房市正夯，南台灣另個建案和網紅合作，同樣帶北客南下看房，一時轟動不已，「周邊成屋單價行情十多萬，這案就硬生生賣到均價三字頭，但在地人都知道，那個地點根本不能買，附近有很嚴重的工業汙染，現在不要說賠售轉約，連要賣都賣不掉。」
上述兩起案例在交屋前出現大量轉約、倒貨現象，關鍵在於已購客群以投資客為主。一方面，交屋在即，許多人手上同時持有多戶，受限於央行第二戶房貸五成、第三戶三成的規範，現金周轉吃緊；另一方面，房市轉跌，獲利希望渺茫，許多買方選擇認賠出場，以求快速脫手。
實戰經驗豐富的房市專欄作家顏博志也透露，「最近身邊一堆投資客快斷頭，來跟我求救，這群人房市熱的時候一次買好幾間預售屋，結果一個信用管制下來，要交屋卻貸不到款，只能全額現金支付，偏偏又有其他建案的工程款要繳，資金一下軋不過來，現在全在掙扎，看要乾脆斷頭，還是想辦法籌錢撐下去。」
換屋族困境：小夫妻的無奈選擇
顯而易見，手中持有多戶房產的投資客是央行此波打擊的首要目標，尤其是在疫情後才進場、透過高槓桿購買預售屋的菜鳥投客與菜籃族婆婆媽媽，這一波無不損失慘重。
多名投資客向本刊表示，目前各家銀行內規，多數是基於央行規範再加嚴，「投資族群根本貸不到款，就算成功申貸，多屋族房貸利率3％起跳是常態，口袋不夠深的人，在這一年裡透過平轉、賠售、斷頭等各種方式，已經陸續被洗出市場。」
儘管政策目標明確鎖定投資客與炒作者，但在打擊投機的同時，也讓原本具備剛性需求的換屋族無辜受傷。
本刊調查，一對愛情長跑二十年的夫妻，曾為大學班對，如今皆為41歲。兩人新婚時為就近照顧妻子的母親，選擇在北市文山區娘家附近購屋。後來母親過世，加上先生工作調動，全家原計劃搬遷至林口展開新生活，卻正好碰上央行祭出史無前例的「第二戶限貸五成」規範。
因無力負擔高額自備款，他們決定先賣舊房、再購新宅，但房子掛售半年始終乏人問津。「這一波打房政策來得措手不及，房子掛售半年也賣不掉，如果降價求售，又籌不到足夠資金來買小孩國中旁的學區房。」他們無奈表示。
眼看孩子升學在即，換屋迫在眉睫，最終只能將文山區舊宅出租，舉家搬至林口，先租下學區附近三房，宣告換屋失敗。「至於什麼時候可以成功換房，以目前狀況，我們悲觀看待。」
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