住宅市場陷入寒冬，成交量驟降，買氣明顯收縮，但與此同時，商辦市場卻悄悄逆勢升溫，成為少數仍具成長力道的不動產類型。不論是企業擴張需求、建商產品轉型，甚至資金尋求避風港的趨勢，商辦正悄悄重寫市場格局。
文／翁嘉妤
「過去商辦的價格是平穩上漲，但自近幾年乃至於未來，將會是直線往上揚，更可能成為企業新戰場。」宏大國際資產總經理陳益盛從近期第一線成交數據觀察，商辦在房市寒冬中逆勢崛起，而高力國際也發布了2024年商用不動產及土地投資市場調查，商用不動產交易量達1821億元，年增32．3%，創下歷史新高。
三大關鍵引導建商轉戰商辦
陳益盛分析有三大因素決定商辦的熱度，首先為長期缺乏足夠供給。30年前因產業外移，商辦與廠房淪為乏人問津的資產，建商不敢貿然投入，於是長期以來商辦的供給幾乎為零，直到近幾年產業回流、型態改變等，需求一夕之間爆發，供應端來不及反應，導致價格迅速被墊高。
其次、科技紅利加持。因全台七至八成的商辦皆集中於台北市，但隨著開發飽和，當不少企業總部有擴充樓地板面積的需求時，腹地不多的台北市中心便已無法容納，因此企業紛紛轉往南港、內湖，甚至北士科等新興區域發展據點，加上輝達等國際企業進駐，科技紅利的加持，更讓市場信心推至高點。
「我們最近在北士科成交一間商辦，今（2025）年初價格尚在六字頭，過完年就破七，三月成交每坪74萬元，五月再拉高至78.5萬元，六月直接突破八字頭，短短半年內，單價飆漲近20萬元。」陳益盛說道。
其三則為政策助攻。央行一連串信用管制政策，以抑制住宅市場交易為主軸，但對商用不動產則未多加限制，也使得「打住不打商」成為市場潛規則，因此不少建商逐漸察覺，與其苦撐住宅，不如調整產品線進軍商辦。
「事實上我知道的就有12家建商，早在幾年前就嗅出機運，轉戰商辦市場。」陳益盛點出，包含華固、興富發、國揚實業等共12家建商，陸續在台北、台中、高雄等地，以興建或都更的方式推出商辦產品。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔也發現，原本商辦和住宅雙軌並行的親家建設，近年則改變策略，選擇於七期開發商辦，至於住宅則轉而以都更、危老等方式，在舊市區續推，策略更趨分工。
台商掀商辦需求中部打先鋒
回顧商辦需求的第一波起點，可追溯至2018年台商回流，當時大量製造業選擇返台設廠，首波需求集中在工業區的廠辦空間，其中，中部因長期擁有製造業聚落基礎，便在這波回流中，成為全台家數和投資金額最多的城市。
「這不是有意炒作，是有基礎的剛性需求。」黃昭閔分析，相較於住宅市場，雖曾歷經一波資金熱潮，但現已走入調整階段，而商辦卻始終穩定向上，價格緩步增長，雖無戲劇化的起伏，卻有穩定性和耐久性。
從區域觀察，台北市的商辦過去集中在敦化南北路、信義區等精華地段，「豪宅每坪喊到200萬元以上，而商辦僅140萬元起跳，價差明顯，幾乎打七折」。陳益盛表示，近年來商辦隨著需求升溫，與住宅之間的價差逐步拉近。以信義區指標商辦『統一國際大樓』為例，近年成交價從185萬元一路跳升至210萬元，太子建設更以每坪222萬元入手，刷新全台商辦最高成交價紀錄，拿下信義區C位。
投報落差大商辦創造新藍海
隨著房價節節攀升，住宅出租的投資報酬率平均僅1.3至1.5%，極少突破2%；反觀商辦則能達到2.5%甚至3%，收益幾乎是住宅的1.5倍，因此吸引不少資金轉進商辦市場，視為保值與收租兼具的資產配置。陳益盛進一步分析，產業結構改變，推升微型商辦成為主流產品之一。以台中為例，市政特區內的住宅單價動輒破百萬元，而微型商辦仍可維持在每坪70至80萬元，吸引自用與投資買盤進場，創造另一個藍海市場。
黃昭閔則指出，台灣人「有土斯有財觀念」越往南走越影響置產決策，使得中南部地區偏好可購買的商辦，而非北部流行的租賃型微型商務中心，加上現在不少建案提供完善公共設施與共享資源，即便是小坪數買家，也能享有大型會議室、休憩空間等，提升了實用性與吸引力。
此外，國際局勢動盪，如美中關稅戰等變數干擾，也成為商辦資金浪潮的推手，企業更傾向配置穩定性高、稅務規劃空間大的資產類別。商辦的長租特性、企業承租穩定、可折舊避稅等優點，成為了資金避風港，受到家族企業與高資產族群青睞。
當房市政策不斷轉向、資金尋找出口，住宅市場面臨壓抑時，商辦市場卻憑藉實質需求、政策空窗與報酬誘因逆勢而起，從微型商辦到總部型辦公空間，從買方結構到建商策略，這場商辦逆襲戰正悄悄重寫台灣不動產版圖。
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