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    別讓疫情毀了家 房貸族找錢指南

    【文/住展雜誌】疫情帶來無薪假、失業潮,穩定收入被迫中斷的房貸族,非常時期能如何自救?中央祭出的房貸寬緩措施,申請時有什麼「眉角」?房貸紓困外,還有哪些解套方式?

    國內在今年五月中爆發大規模疫情,嚴密的三級警戒使原本活絡的民生消費活動停擺,衝擊各大產業,不少公司行號開始和勞工協商「減班休假」(俗稱「無薪假」),甚至有許多人在這波疫情中失去工作。

    根據主計處最新統計,國內六月份失業率高達四.八%,為七年半以來新高,其中有高達二十五萬名失業人口是因「工作場所業務緊縮或歇業」而失去工作,比疫情爆發前的四月增加超過一倍。此外,實施「無薪假」的事業單位高達三六七九家,共超過四萬名勞工放無薪假,創下二〇〇九年金融海嘯以來新高。

    疫情衝擊各大小企業,民眾工時遭縮減、乃至於丟掉工作,穩定收入被迫中斷。但有購屋、且持續在繳納房屋貸款者,每月須負擔的貸款額度卻不會減少;不少人開始擔心,房貸繳不出來,應該怎麼辦?

    別讓疫情毀了家 房貸族找錢指南
    疫情帶來的業務緊縮,使不少民眾被迫放無薪假,甚至失去工作。

    寬緩措施霧煞煞 這些地方要注意

    事實上,因應Covid-19疫情,自去年二月開始,金管會銀行局就已函請各家銀行針對受疫情影響之個人貸款戶,推出相應債務協處機制。今年六月初,因應疫情大規模爆發,銀行局再度發函各家銀行,將原本要在六月底結束受理的疫情協處機制,延長至十二月。

    根據銀行局最新通過的方案,受疫情影響而有還款困難者,個人貸款(如房貸、車貸、消費性貸款等)本金或利息,可以申請緩繳、展延三至六個月,期間個人信用紀錄將不受影響。

    金管會銀行局人員表示,雖然銀行局訂出標準,但細部申請方式及措施,仍會因個別銀行政策而有所不同(詳見房貸量前十大銀行因應疫情房貸寬緩措施)。以最基礎的本金寬緩而言,多數銀行最長可寬緩的期限為六個月,但也有少部分銀行,提供最長十二個月的本金寬緩期。

    關於「利息」,銀行局則有「遲延利息免繳」的措施。不過,許多人會將「遲延利息」和「寬緩期間利息」混淆,以為「遲延利息免繳」,就是緩繳期間「不用再繳利息」。
    銀行局解釋,「遲延利息」是個案若未依約按時還款,銀行可額外追討的利息;由於申請疫情房貸寬緩並非個案「遲繳」貸款,因此不會計算「遲延利息」。

    但要注意的是,申請疫情房貸紓困,「寬緩期間利息」仍然會照算。如果選擇只緩繳本金,則緩繳期間仍須定期繳納利息,整體本利和會多出一筆「寬緩期間利息」金額;如果選擇本息都緩繳,則緩繳期間雖不需要繳納利息,但屆期仍需攤還「寬緩期間利息」。

    針對本息緩繳的個案,各家銀行推出的「寬緩期間利息」攤還措施也不盡相同,多數銀行會讓客戶在貸款的剩餘期數攤還,中國信託銀行則依個案狀況,可分十二期、二十四期,或同樣在剩餘期數攤還;華南銀行相對較嚴,規定緩繳期間屆滿,就應一次清償寬緩期間利息。此外,也並非每家銀行都提供房貸利息的寬緩。

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    房貸展延 並非人人有獎

    除了攤還利息,若民眾只有申請房貸寬緩,而未申請「貸款期限展延」,展延期間的本金之後也會分攤在剩餘期數,將大幅增加每月還款的負擔;而且,要注意的是,貸款金額越高,增加的負擔就越大。因此,民眾除了申請寬緩,同時還可以申請「貸款期限展延」,減輕未來還款負擔。

    但是,華南銀行提醒,房貸展延並非每宗個案都適用,依據銀行法第三十八條,除了「無自用住宅購買自用住宅」者,銀行對於住宅建造及購買的放款期限,最長不可超過三十年。因此,非首購房貸戶,若原貸款期限已經是三十年,就不能再申請展延;首購房貸戶則可再申請三至六個月(或特定銀行長達一年)的展延。

    針對房貸族疫情期間還款困難,金管會銀行局函請各家銀行推出房貸寬緩措施。

    信用紀錄 寬緩期不影響

    除此之外,玉山銀行也提醒民眾注意不動產抵押予銀行辦理貸款時,所提的「擔保債權確定日期」。申請房貸期限展延前,民眾應先檢視新的到期日是否仍在債權的有效期限內,若計算過後發現已經屆期,就得至地政機關先辦理「他項權利變更」,才能申請展延。

    針對疫情紓困,各家銀行依據金管會銀行局規定,提出本金及利息的寬緩、展延措施;在這之外,也有特定銀行給出更優惠的條件,例如華南銀行針對受疫情影響、且繳息正常的授信戶,就提供暫時調降貸款利率的機會。

    不過,申請疫情期間房貸寬緩,會不會影響個人信用紀錄?銀行局在相關函文中其實進一步表示,個人信用紀錄在寬緩期間不會受影響。而在財團法人金融聯合徵信中心的「COVID-19專區常見問與答」中,也提到「在清償期尚未屆至的情況下,並不會產生信用不良或繳款延遲註記」,對信用評分不會產生重大影響。

    因疫情而申請房貸紓困,民眾不需繳納遲延利息,但寬緩期間仍需支付房貸利息。

    紓困之外 四大絕招解套

    遇上房貸繳不出的情況,除了疫情期間中央推出的寬緩措施,還有哪些可行的解套方式?事實上,疫情寬緩措施之外,民眾可利用以下四大絕招來暫時紓緩財務困境。

    第一招》善用「房貸寬限期」。一般而言,民眾第一、二戶購屋貸款,都有一至三年的寬限期(青年安心成家貸款最長可達五年)。向銀行提出寬限期申請後,民眾在期限內雖仍須繳納利息,但本金可以緩繳,能暫時減緩負擔。

    第二招》協商還款方案。若寬限期已過,但民眾經濟仍有困難,除了嘗試向銀行提出寬限期延長之外,也可以進一步與銀行商討房屋貸款期限展延、或是降低繳款頻率。透過展延房貸期限,可以減少每月平均還款額度;降低繳款頻率至季繳、半年繳,則可將當前還款壓力延後。

    第三招》轉、增貸。透過「轉貸」,將現有的房貸餘額,轉由別家銀行承做,也是有些人會採用的解套方式。除了轉貸,也能進行增貸;由於近年來房價持續上漲,因此增貸成功機率高、又能獲得額外一筆資金。透過轉、增貸的方式,房貸的還款期限、每月須繳納的本金、利息,都可重新規劃,寬限期也能從頭計算,已成為不少房貸戶緩解燃眉之急方式之一。

    只是,若要申請轉增貸,所有的貸款流程都要重跑,也須支出相關手續費、違約金、代書費、規費等,成本不一定比留在既有房貸銀行低。

    第四招》申辦信貸。若只是收入暫時減少,且個人信用還算良好,透過個人信貸取得資金、繳付房貸,也是另一種解套方式,不過信貸利率一般而言較房貸高,民眾仍須評估未來債務清償能力。

    想好備案 以免遭到法拍

    一般來說,房屋貸款若是遲繳,銀行會給予客戶三至六個月的規勸期,若期間仍未繳款,作為抵押品的房屋就會被銀行查封,待行政流程完成,房屋就會遭到法拍。因此,《住展》建議民眾,無論是否在疫情期間,若已經察覺經濟狀況無法負荷房貸支出,就應盡快尋求可能的解套方案,千萬不要持續欠繳。 而針對這段時期因疫情而難以負擔房貸的民眾,《住展》則建議採行中央祭出的房貸寬緩措施。目前各家銀行都已開出條件頗佳的寬緩措施,只要信用尚佳、且能證明自身受到疫情影響而還款困難,就很容易能申請到房貸寬緩,是讓自己在這段時期能夠獲得喘息機會、也不會留下信用不良紀錄的有利解套方式。

    房屋貸款不宜遲繳,民眾負擔若太重,應盡速尋求解套方案,以免房屋遭到法拍。

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