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一場無聲的重建革命 都更正在走下神壇

【文/住展雜誌】如果您的老房子打掉重蓋,會選擇容積獎勵上限較高的都更,還是選簡便快速的危老重建?或許您與大部份人都一樣,用行動投下了都更的反對票……

老房子改建成新房子,不僅住得更舒適且房產一夕增值。而國內老屋重建模式主要可分為「都市更新」與「危老重建」二種類型,都更法源為一九九八年公布實行的《都市更新條例》,而危老則依循二○一七年公布的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》。

雖然我們都清楚,建商與屋主比較偏好危老重建,危老熱度已逐漸贏過都更,成為當紅炸子雞,推案量遲早有一天會超越都更。但讓人意外的是,這一天竟然來得如此之快!

危老竄起,都更慘遭排擠

據本刊統計,大台北地區今年截至九月中旬止,都更推案量約八五二億元,比去年同期(一四一三億元)銳減近四成,全年推案量已篤定比去年衰退,更是近年來罕見大幅度縮量。

反觀危老推案量卻蓬勃成長,今年同期推案量約八五四億元,不僅已超越去年全年推案量,更與都更呈現「黃金交叉」,似有強勢取代都更,成為老屋重建龍頭的跡象。

危老因容積獎勵明確、程序簡便快速、且無最小基地面積限制等諸多優惠條件,吸引民間大舉投入,所以推案量逐年成長。由於危老重建效率極快,甚至出現部份已整合完成、或者整合中的都更案『棄都更轉危老』,致使都更推案量能遭受危老排擠,二者推案量此漲彼消情形非常顯著。

一場無聲的重建革命 都更正在走下神壇
台北市滿街老房子如何重建?近年民間轉向投向危老懷抱。

只花五年,危老解鎖成就

若以遍地開花來形容危老推案,一點也不為過。今年台北市十二個行政區中,每一個行政區都有危老案開賣。都更重建條例推行了二十幾年時間,才在二○二○年達到台北市『每區有新案』的成就,但危老卻只花了五年就解鎖這項成就。

新北市危老雖然相對較少,但建案數量也是年年增長。甚至,今年林口新市鎮更已推出首宗危老案「璞園‧學」,這不僅可能全台新市鎮第一件老屋重建案,更代表林口新市鎮開發至今已超過三十個年頭。

反敗為勝,都更仍有機會

從產品面觀察,都更因基地面積較大,通常規劃中大坪數、或者二至四房型。危老今年雖有部份建案也規劃中大坪數,但大多數危老案因基地條件侷限,多規劃為小宅,主流產品與都更南轅北轍。而隨著危老案與日俱增,危老重建已成為目前台北市小宅最主要的供給來源。

雖然今年前九月為止,危老推案量稍微超過都更,但接下來若北市指標都更大案「元利森活莊園」、「Diamond Tower鑽石塔」陸續開賣,都更推案量仍可反敗為勝,反超車居於領先地位。縱使如此,仍無法改變都更市場遭到危老強勢侵蝕的事實。危老的未來,正如日中天。

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