【文/住展雜誌】從二○○八年金融海嘯以來，房仲業開店的家數有起有落，但關門的家數卻是一年比一年多，去年全台倒店的房仲業多達四百三十間，是歷年最高，甚至比金融海嘯時還要多，房仲公會對此感到憂心忡忡，擔心今年房仲業會出現倒店的比開店的還多的「死亡交叉」。房仲業倒店多顯示出房仲業汰弱換強時代已經來臨。
信義房屋、台灣房屋、住商不動產、中信房屋、永慶房產這五大房仲集團將在今年大舉徵才逾一萬六千人，表面上業者似乎看好今年的房市，所以才會對外徵人，但熟悉內情的人士都知道，五大房仲業大舉徵才的背後主因是員工離職的相當多，尤以業務人員流動率高達九成，由於走的人多，逼的業者必須補人。
房仲業者流動率高
根據行政院主計總處的統計，去年不動產業流動率百分之二點九，高於整體服務業流動率百分之二點四九。分析其原因，主要是房仲的工作時間長達十二小時，近年來房市成交量又少，同業競爭的壓力大，讓很多業務人員最後選擇轉換跑道。
在奢侈稅開徵之前，每年全台房屋的交易量平均約為四十萬件，二○○六年交易量最高峰甚至高達四十五萬件，但奢侈稅實施後造成房市交易量窒息，奢侈稅開徵這二年來，每年房市成交量大約減少近八萬件，但從二○○六年至今，房仲業店家數至少增加一千家，形成「僧多粥少」現象，在業績難做下，才會造成房仲業人員流動率高。
目前台灣房仲業約有六千五百家，房仲業登錄經紀營業員也達到近四萬人，高居規模第二大的連鎖服務業。有人用「房仲滿全台，密度追超商」來形容，簡直到了「三步一店面、五步一集團」程度，房仲業密集度緊追在連鎖便利商店之後，淡水甚至有條街道上就出現不同品牌的五家房仲。
資格取得過於寬鬆
大家一窩蜂湧入房仲業，最主要的原因有二，一、是房仲人員資格取得過於寬鬆，只要上課三十個小時，就可以向主管機關辦理登錄，正式當起房仲營業員；二、是房仲的佣金高，成交一個物件可收佣金百分之四到六，如果一棟房子買賣成交價一千萬元，房仲可拿佣金最高達六十萬元，房價愈高，佣金愈多，一年只要仲介二件買賣，年收入就有百萬元以上。
媒體曾報導，大陸山東一女性房仲去年業績太好，稅後年終獎金可拿人民幣五百萬元（近新台幣二千五百萬元），成為大陸目前公開最高年終獎金。在台灣，房仲拿到千萬獎金的也是大有人在。
仲介市場已經飽和
但是，一般人進入這個行業並不像外界看的那麼風光，有些房仲業加盟店，採底薪少、高獎金徵才，有不少業務人員入行三個月，未達到業績而賺不到錢，就當場「陣亡」，導致業務人員離職率達九成，所以房仲集團經常要對外大舉徵人。
根據彭博社報導，在香港祭出有史以來最嚴厲的買房限制之下，香港的一家大型房仲公司已將其十一間店面關閉六間，甚至將員工開除一半。不過最劇烈的痛苦可能還沒到來，報導指出，預估香港今年可能有一萬名不動產經紀人，因香港政府實施抑制房價的措施而失業。
台灣房仲業的情況比香港好不了多少，仲介市場已飽和，大品牌爭相開設副牌，小品牌被夾殺，房仲業正式進入殺戮戰場，而且戰況越演越烈。
房屋市場交易量減少，當房仲店數增加，各家房仲能夠承做的業務量，當然會被稀釋掉，很多店面生意清淡，無法維持人事費用和基本開銷，從市場出局並不讓人意外，經過這一波嚴格競爭，有業者就預料，店頭存活率大約是五成，在這五成中有約二成多是屬於市場頂尖的業者，另二成多只夠勉強存活，看看能否熬過景氣寒冬。
有三成房仲會失業
以台北市為例，房市交易僅四千件左右，台北市近一千家房仲業者，有三分之一的店家，每月成交量掛零，其餘三分之二店家，平均每月成交僅四至六件，業績淒慘讓人怵目驚心。房仲業界甚至有人還用馬總統競選時提過的政策「六三三」來調侃，指稱未來六個月內會關三成的店面，更有三成的房仲會失業。政府在打房之際，應該仔細想想，不當的打房政策可能會造成另一波失業潮。
為搶市場佔據率，大型房仲連鎖店之間，競爭激烈，尤其是為了爭取加盟業者，各大房仲連鎖業者提出不同的條件來吸引業者，光是加盟金及月費部分就各有高低，有些店頭原掛甲牌，但是業績不佳，為了省錢，改掛乙牌，房仲店家數總量增減不多，但相互廝殺卻很慘烈。
日子難過，業者喊苦，房仲界將形成「強者恆強、小型房仲難有生存空間」的局面。直營與加盟體系持續對抗，未來各體系在拼速度與服務時，店頭合併現象將持續增多。
房仲素質參差不齊
大多數民眾都是透過房屋仲介人員買賣房屋，近幾年房市火熱，房仲業展店規模直逼便利商店，各種不同的房仲業者在同一街頭掛牌，乍看之下，有意購屋的民眾似乎有很多選擇，但是，多數房仲人員只須參加訓練達三十小時便可取得營業員證照，入行門檻並不高，因此往往素質也就參差不齊。在欠缺把關的前提下，民眾稍一不慎或運氣不好，可能就會碰到專業不足的仲介，使購屋風險大增。
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| 大多數民眾都是透過房屋仲介人員買賣房屋。 |
房仲業提供服務內容大約包括：產權調查、銷售活動（含帶看、解說、斡旋等）、協助簽訂買賣契約書、連絡價金交付事項、代辦履約保證或其他交易安全機制（如信託）、協助申辦貸款、所有權移轉或設定及點交房屋等事宜，其他尚有漏水保固、搬家服務等，都需要具備專業的知識與技能。
但因現行經紀營業員資格取得門檻過於寬鬆，受訓三十小時的營業員不見得能充分吸收課程內容，而且竟然還有人連課都不去上，直接向不肖的仲介團體買証照，檢方前年偵辦「台北不動產研究發展協會」等涉嫌偽造文書案，就起訴一千多名房仲，這些不去上課的房仲，在訓練時數不足情形下，當然無法獲得充足之專業知識，更遑論提供當事人正確之訊息。
擔任房仲也須考試
為淘汰劣質房仲，確保不動產經紀營業員專業素質，從今年五月起要擔任房仲，除了上滿課程時數之外，也須考試。過去只要上三十個小時課程就可成為房仲，但五月一日開始，課程結束後還要參加考試，考試達六十分者才能夠擔任房屋仲介。
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| 房仲對客戶是否「用心」服務，常可以從一些小地方看得出來。 |
五月將上路的「不動產營業員證照」考試，是在密集地把三十個小時的民法、土地法、土地稅法、契稅條例、公平交易法、不動產經紀業管理條例等不動產基本法規與經濟法規的課程概略上完後，增加二小時進行考試，由辦理營業員課程的教育訓練機構從題庫中抓取考題，全採選擇題，現場並採遠端監控或錄影掌握考試狀況。
過去有人戲稱不動產營業員證照是「睡三十小時就可拿到」，將來必須考試合格才能取得資格。內政部希望藉由考試提升營業員專業水準，減少房屋交易糾紛，對消費者也是一大保障。未來若考試沒過，還要再補考，代表房仲入行的門檻也要具有一定的不動產知識。
加強淘汰劣質房仲
有了考試壓力，學員上課時會更專心，學習成效較佳，但也可能考試領導教學，過去上課內容多著重實務，日後可能以題庫練習為主，外界比較擔心題庫數量不多，造成上課死背就好，或是考試變成流於形式化。
一九九九年二月內政部也曾公布營業員須經過測定才能取得資格，原先預計二○○二年上路，但在二○○一年修法「不動產經紀業管理條例」時，便因業界壓力和執行問題，讓該案胎死腹中。這次政府是否能好好執行，提升整體營業員素質，大家都在看。
一般人以為房仲是業務工作性質，一定要口條好才行。其實不然，口才固然重要，但一個成功的房仲對客戶是否「用心」服務，能幫客戶解決問題更是關鍵。房仲至少要具備良好的溝通能力、柔軟的身段、努力不懈的精神，另外還要有一個親切的笑容。
房仲要「用心」服務
產品與顧客之間有一個最重要的橋樑，就是銷售人員本身。在銷售過程中，假如客戶不接受銷售人員本身，他還會給介紹產品的機會嗎？所以一個房仲不管你如何跟顧客介紹你的公司是一流的，銷售的這棟房子是多麼好。可是，如果顧客一看你這個人滑頭不實，一聽你講的話更像是外行話，那麼，客戶根本就不會願意跟你談下去，所以好的房仲必須讓自己看起來值得信賴。
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| 民眾買房都會看採光格局，挑周邊動線，但若沒有先弄清楚幾個關鍵小細節，可能會在搬進新居之後備感困擾。 |
要在房仲市場生存，賺到百萬年薪並非難事，全看你的做法，房屋銷售是一項極具挑戰性的工作，必須了解市場的變化及客戶消費心理的變化，當市場競爭越來越激烈時，民眾購買房屋也變得越來越理智，要說服他們購屋的難度也越來越大。但世界上本來就沒有好辦的事，但也沒有辦不成的事，講究銷售策略與溝通技巧絕對是成功的不二法門。
舉例來說，「使用坪數」並不等於「權狀坪數」，有些舊公寓在登記坪數時，並沒有把陽台等室外空間面積算進去，造成可使用面積大於權狀面積的情況，如果仲介不向客戶說明清楚，消費者很可能被誤導。有法律概念的仲介通常不會拿「使用坪數」、「銷售面積」等廣告話語誤導消費者，因為這些用詞並無法律效力，日後可能產生交易糾紛。
另外，民眾買房子都會看採光格局，挑周邊動線，但若沒有先弄清楚幾個關鍵小細節，可能會在搬進新居之後備感困擾。一般常見的爭議是房屋漏水和房屋坪數問題。好的房仲會主動提醒客戶注意，以免住進之後才發現問題，侵害到買方權益。房仲對客戶是否「用心」服務，常可以在這些小地方看得出來。
