【文/住展雜誌】說到商辦、廠辦市場，投資的關鍵，不像住宅那麼重價格，其他像租金收益與發展前景都同等重要。放眼北台灣，到底有哪些新興的辦公商圈、科技園區，還在起步階段、具有投資潛力呢？
談起台灣的商、廠辦市場，大眾眼光多聚焦在台北市內；不過，北市多數辦公商圈與科技園區，如信義商圈、松江南京、台北火車站、南京復興、忠孝敦化，以及內湖科技園區等地，發展都已經成熟。
假如要投資成熟的辦公商圈，優點是價格、租金變化幅度不大，出租投報率穩定。反觀新興商圈與科技園區，因為在發展初、中期，成熟度沒那麼高，但租金與房價相對具有更高的爆發力。如果搶先布局卡位，投資收益可能更高。
南港經貿區 總部大匯集
在台北市，目前較被看好的新興辦公、科技園區，以南港經貿園區（含軟體園區）居首，再來則是士林北投科技園區（以下簡稱士北科）。
由於內湖科技園區大獲成功，南港經貿園區被視為內科二點零，發展潛力備受期待。與內科不同的是，南港匯集更多的建設題材，例如北市「東區計畫」、南港展覽館二館、流行音樂中心、三鐵共構等，相關建設正陸續兌現。
「商人的嗅覺是敏銳的！」這句話說得一點也沒錯。當企業界看到中央與台北市，挹注大量建設資源在南港，當然跟著政府建設腳步走、把籌碼押注在南港。
近年來，已有台灣飛利浦、中信金控、YAHOO、HP等企業，已將總部遷至南港，未來還有3M總部也將跟進，另外如台電北部儲運中心也會完成進駐。在可見的未來，南港企業總部聚集度越來越高，將是勢之所趨。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，南港經貿園區出現「總部化」的現象；所謂總部化，是指跨國、大型企業偏好集中在同一區塊中辦公，以提高經營效率、降低洽公成本。
企業總部願意遷往南港的關鍵，除了政府拚命投放資源的激勵外，以及總部化效益之外，相對便宜的房價與租金成本，也是吸引企業的因素之一。南港經貿園區的商辦、廠辦單價，現落在六十萬至七十五萬之間；至於租金行情，每坪大致維持在一千至一千五左右。
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| 南港經貿園區出現總部化現象，企業總部越來越多。 |
信義計畫區內的Ａ辦，每坪租金約三千至五千元，且租金持續在走高，不斷增加承租企業的經營成本。但南港經貿園區每坪租金卻只有一千到一千五，距北市市中心又不遠，又有重劃區良好的環境條件，各方面條件都大大加分，發展前景不可限量。
新銳士北科 命運殊難料
被譽為繼內湖科技園區、南港經貿園區之後，下一個新星的就是士北科。根據台北市府規劃，士北科土地點交作業將分段進行；其中，東側第一期開發區，在今年就能展開土地點交作業，最晚的是東南側的T16、T17、T18等三處科技產業專用區，預計於二○二○年才能點交，並進行招商作業。
因台北市至目前為止，所有的科技園區都發展得有聲有色，所以民間普遍看好士北科的未來性，進而插旗士北科的建商、壽險、金控等業者相當多，大多數在重劃之前就先買好土地卡位，等到土地點交完後就能夠規劃開發。
士北科未來商辦、廠辦租金行情，每坪租金可能落在八百至一千三左右，至於能不能更高，就要看未來景氣而定。
台經院副研究員劉佩真提醒，「士北科的發展速度，可能沒有想像中那麼快。」她解釋，目前士北科的發展主軸還未定調，究竟要集中、鼓勵發展何種產業還不得而知；若是各產業零散式的進駐，產業聚落不易形成的話，恐怕會拖慢發展步調。
劉佩真認為，現在生技產業聚落將往南港去、科技製造業則朝中科與南科靠攏、內科則擁有眾多電子科技業、物聯網則規劃放在桃園亞洲矽谷、綠能產業則分布在西部縣市沿線；那麼，士北科要放進什麼產業？或許就是士北科發展的關鍵。
倘若市府能夠確立士北科要集中發展何種產業，並提出獎勵等配套措施，將有助於整體發展。但如果欠缺相關措施，那就要再觀望看看了。
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| 士林北投科技園區是北市商、廠辦明日之星，但專家說欠缺主軸。 |
鴻海來加持 土城房市強
出了台北市之外，新北市、桃園市等地，是否有值得注意的商辦、廠辦市場？
答案是肯定有的！新北市與桃園市的辦公商圈或科技園區，或許增值效果不如台北市，但投報率不會太差，若是長期置產收租，倒是個不錯的選擇。
去年以來，新北市大多數新重劃區房價表現弱勢，價格越賣越低，唯一一個開低走高的重劃區，竟是土城暫緩發展區。該區去年開賣的建案，成交單價落在三十五萬至四十萬，但今年成交均價不只沒跌，還有幾個建案成交均價站上四十萬／坪以上，頗讓市場意外。因為成交均價與板橋江翠北側差距不大，建案卻還可以順利完銷。
據悉，暫緩發展區客源除了當地市區客外，有很大部份是來自於土城科技園區的員工與高階主管。
土城科技園區究竟有什麼能耐，竟能讓土城暫緩發展區房價開低走高？原因可能與科技園區進駐廠商不斷增多、欣欣向榮有關。
目前進駐土城科技園區的廠商，最知名的就是鴻海了，其他像正崴精密、大霸電子（鼎創達）總部等科技廠商陸續進駐，現園區內就業人口日漸增多。由於大廠進駐，加上捷運線延伸至頂埔，促進交通機能，因而帶動相關產業的廠商遷至此地。
當地建商鎮璽建設總經理韓鎮安指出，受到政府大幅提高工業用地容積獎勵的刺激，近來工業土地價格大漲一波，土城這裡也不例外，較早投資的人都大有斬獲。即使是現在進場，也都還有不錯的報酬率。
韓鎮安解釋，土城科技園區有內湖科技園區的影子，園區內規劃整齊、管理良善、交通便利，除了電子大廠進駐外，周邊又有長庚醫院落腳。如此優質的條件，廠辦單價卻不到北市一半，每坪租金約七五○至一千元，投報率約三點八％至八％不等，具有極佳的投資潛力。
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| 鎮璽建設總經理韓鎮安認為，土城科技園區交通、環境與管理好，投資潛力高。 |
桃園商辦 就看中正藝文
離開新北市，再往南走，則進入桃園市。桃市因土地價格較便宜，以及傳統製造業居多，工業土地買賣往往比商辦熱絡。然而，近來桃園中正藝文特區內的商辦市場快速崛起，引起不少投資者重視。
京懋建設公司執行長范秉豐分析，在中正藝文特區Ａ辦出現之前，桃園沒有Ａ辦市場，多數商辦大樓欠缺門面與高品質管理。因為沒有市場，所以大家也沒想去辦高端商辦，直到中正藝文特區開始嘗試蓋Ａ辦、且租金水準意外地高之後，大家才驚覺商辦投資收益竟然比住宅好。
中正藝文特區Ａ辦成交單價從三十萬至四十餘萬不等，並不輸給一般住宅，確實讓許多人大感意外。而進駐的廠商相當多元，包括銀行、新創、不動產、傳產等各類產業；由於產業性質差異性大，區內商辦坪數從小到二、三十坪，大到百坪以上都有，以因應各產業的需求。
范秉豐進一步表示，目前中正藝文特區內的商辦租金，每坪從七百多到一千五百元不等，租金行情直追內湖科技園區，但商辦價格卻更便宜，投報率遠遠「海放」北市商辦。若以長期性收益而言，這一帶商辦確實值得持有。
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| 懋建設公司執行長范秉豐表示，中正藝文特區已開創桃園Ａ辦市場。 |
保值買北市 投報看外地
在商辦、廠辦市場中，通常人們都有與住宅市場同樣迷思，多認為北市商辦、廠辦最有增值與保值性，所以往往以北市作為投資首選。或許實情真是如此，但若只看出租投報率，那麼北市卻是偏低，反而是新北、桃園等地的商辦與廠辦，投資報酬率都能達到三％至五％。
因此，如果是為了保值、增值，或許選北市會沒錯。但若純粹賺租金，那麼改到北市以外的縣市投資置產，也不啻是個好的抉擇。
