【文/住展雜誌】「一坪價格使用二倍超值坪數」…、「頂級私人湯屋、回家就能泡湯」…、「每一戶都能收視三百六十度美景」…，看了這些售屋廣告，你心動了嗎？民眾購屋除了想有個安身的地方外，愈來愈重視居住生活的品質，建商順應這股潮流，推出的夾層屋、溫泉湯屋、景觀屋等產品都很熱銷。但當民眾沈醉在這些熱銷產品的規劃設計時，往往忽略了背後的隱憂，稍有不慎即可能橫生糾紛，讓購屋美夢變成夢魘。

建商為了促銷房屋，常打出挑高夾層，可以增加使用坪數當作賣點，在銷售廣告上常見到「複合式創意空間令你的生活更有魅力」、「買一坪可使用二坪」，這類的廣告，並搭配展示的樣品屋，告訴有意購屋的民眾，房子可以加蓋夾層使用，一般民眾稍不注意難以察覺，就掉進廣告陷阱，買到違法施工建物。

台北市消保官最近就查到寶悅建設興建的「蕭邦圓舞曲」建案違法促銷夾層屋，這棟新大樓有七層樓，外觀挑高，裝潢氣派，但每戶都是違法的夾層屋。建管處已經強制拆除違規夾層。

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買夾層屋要考慮清楚

依據建築法規，夾層屋若要合法，必須在交屋後，購屋者再向主管機關申請「二次施工」，經核准後才能做二層夾層屋裝潢使用，如果未經申請「二次施工」就私自做夾層屋使用，會被主管機關強制拆除或處罰，但購屋者向主管機關申請二次施工被核准可能性非常的低。

建商通常都不會說明銷售的夾層屋是非法的，使得消費者誤以為夾層屋是合法建案，花一坪的錢就可以使用二坪，買到的屋內面積擴大了。實際上，權狀坪數沒那麼多，建商常把總價墊高，消費者可能因而多支出上百萬元，卻買到會被強制拆除的房子。

當購屋者發覺上當與建商打官司時，建商會辯稱，銷售廣告及樣品屋的夾層裝潢只是供客戶參考，並非買賣契約的內容，且契約中還記載著「二次施工裝修，買方願自負其責」，建商並沒有騙消費者，但法院通常都會判決建商敗訴，理由是建商的廣告並沒有註記或說明清楚，樣品屋也規範成為夾層屋形狀，會使消費者誤信所購買的預售屋可取得合法夾層使用空間，建商顯然有意詐欺消費者。

儘管消費者最後打贏官司，卻已元氣大傷，因此，在買夾層屋之前，就要考慮清楚。

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如何辨別建商銷售的夾層屋是否合法？有一個簡單的辨別方法：合法夾層的「建物登記謄本」、「使用執照」或「竣工圖」會標示「夾層」字樣。如果建商提供的「建物登記謄本」、「使用執照」或「竣工圖」沒有標示「夾層」，最好不要買。

樓中樓僅能作儲藏室

「樓中樓」為近來房地產業者推出的新興產品，這種房屋與夾層屋類似，建商宣稱房子可以施作「隔層裝修」，變成樓中樓，「用一戶的錢，買二個新雙氧空間」，「一層價格，馬上有兩層的享受」。但事實上，所謂的樓中樓，卻只能做「隔層」裝潢而已，不能做「夾層」，無法達到建商於廣告中所稱以一層價格有兩層享受之功用。

「夾層」與「隔層」完全不同，依「建築物室內裝修管理辦法」的規定，「隔層」使用的是與結構體不同之非永久性材料，由於材料的承載安全性不強，僅能作為儲藏、儲物室等非居室使用，並不可以居住，但是民眾買樓中樓的目的，是想多幾個房間能居住使用，「隔層」並不符合消費者購屋之目的及需要，一般民眾因不具專業知識，無法分辨所謂「夾層」與「隔層」的不同，往往受騙上當。

也就是說，民眾如果買樓中樓，只能做「隔層」，作為儲藏室，不能當作房間使用，而如果要做夾層，必須申請二次施工，如果未經申請，是違反建築法令之行為，將可能遭受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。

民眾喜歡買景觀屋

景觀屋是另一個熱銷的房產，強調「景觀」、「美岸」的視野。現代人們愈來愈重視居住生活的品質，有不少民眾為享受視野景觀、獨立不受干擾之生活環境，所以遠離市區購買郊區山上別墅型房屋，可以居高臨下俯視美景，也有人喜歡購買海景住宅，可以遠眺淡水河景或是太平洋的碧海藍天。

無論你買的是「山景」或是「海景」的景觀住宅，首先要注意的是「建物棟距」的問題，如果棟距太近，會讓購屋者實際上無法欣賞景觀。

法院有個案例，保嘉建設股份有限公司八十二年間在台北市南港興建純別墅大案『研究苑』，廣告宣稱「以三百六十度視野放眼宏觀大台北風景、擁有三萬二千坪壯闊綠地的低密度純別墅」、「每一戶都能平等收視三百六十度美景」、「建物棟距達二十米之人性空間，等於五線車道的棟距」。

建商的廣告不實

有民眾購屋後竟發現，房屋前面竟然另外建有一排房舍，阻隔原來應有之景觀，前後棟間車道寬僅七米，與廣告內容所稱的建物棟距達二十米不符，建商卻隱瞞此事，因而以受詐欺為由撤銷購屋契約，要求建商還款。

『研究苑』建物曾經過行政院公平交易委員會實地勘查，就實際建物之景觀、棟距，與建商之廣告加以評比後，認為建商有廣告不實之情事。

法院審理時，法官也到現場履勘，受害民眾購買的房屋前方有一棟建物，二棟間之道路寬僅約為七公尺，自房屋之一、二、三層樓看出去，景觀均被前排建物擋住。

法院認為，一般消費者願意購買價格較昂貴的透天式別墅住宅，目的就在這種景觀住宅能提供一般大樓或公寓式住宅所無法提供之視野景觀。建商在廣告上故意為虛偽不實之視野景觀、棟距廣告，顯然以詐欺手段使消費者陷於錯誤而購屋，判決建商敗訴，應返還購屋者已繳價款及利息。

遠眺景觀的爭執

但為了良好視野景觀打官司，並不是每次都是消費者勝訴，有一件因景觀屋買賣涉訟的案子，購屋者是著名藝人周杰倫的媽媽，她看了建商的海灣景觀廣告，為之心動，買下淡水的「台北灣」２期一棟預售屋，在交屋前夕，她前往看屋、對外眺望，卻發現山坡地的雜木野草內是一片墳墓，才知道原來建案緊鄰亂葬崗。周媽媽決定解除買賣契約，要求建商返還訂金，但法官卻判周媽媽敗訴。

法官曾到現場勘驗，認為本案爭執的墳墓區，在建地對側山坡，不是位於建案基地，依一般房屋買賣，建商沒有向購買者告知的義務，雙方契約也未就有無墳墓區或其他嫌惡設施作約定，周媽媽買屋時，並沒有詢問附近有無墳墓；至於建商標榜的海灣景觀廣告，僅是宣傳文字，不能認為是保証「一定品質」的約定。

法院指出，本案雙方的買賣契約，沒有將「建物遠眺景觀不會看到墳墓區」作為保證的內容，如果「遠眺看不到墳墓」是建商銷售建物的品質保證，理應形諸於文字，但本建案卻未規定於契約上，由於墳墓並不在建物基地內，建商也沒有保証購屋者的「遠眺景觀權」不受影響，本案並不屬於「物之瑕疵」。

溫泉湯屋大受歡迎

愈來愈多的民眾重視養生之道，常泡溫泉可以消除疲勞、養顏美容，大受民眾歡迎，但洗溫泉要跑郊區很遠的地方，很不方便，如果自己家中有私人湯屋、回家就能泡湯，那該有多好，溫泉湯屋於是成為很多民眾購屋的首選。

買溫泉湯屋要注意，目前的建築法規中，關於溫泉之供應量，並無相關的規定，一棟「溫泉住宅」大樓，究竟應供應多少之溫泉水量始能足敷全部住戶使用，主管機關並無設置標準，相關法規也無規範，如果建商與住戶發生糾紛，可能要就個案來認定誰才有理。

有件案例可供民眾參考，恆錩建設在民國九十二年間於台北市北投區推出「雲天溫泉行館」預售屋大樓，廣告宣稱「頂級私人湯屋」、「能夠一邊泡湯、一邊賞景」、「隨時泡、近靜泡、不寂寞的泡！」等，吸引許多民眾購買。

但購屋者於交屋後發現，以大樓三一六戶每戶每日僅使用一次之泡湯量計算，共需二百二十一‧二噸白磺溫泉，而這棟大樓裝接白磺溫泉管線，每日供應量僅約十五‧六噸，建商提供之白磺供應量無法滿足購屋者「隨時泡」的需求，於是提告要求建商賠償。

法院為調查所謂「溫泉住宅」關於溫泉之供應量問題，曾向內政部營建署及經濟部水利署查詢，結果發現建築法及建築技術規則等建築法規中，都沒有相關的規定。

法院認為，以每戶每池溫泉最少用量○‧三噸計算，這棟大樓每日所供應之溫泉，僅足供五十二戶使用，如以溫泉水混合等量之冷水調和使用，亦僅足敷一○四戶使用，尚不足大樓總戶數三一六戶之三分之一，顯然無法達到建商在廣告上所稱「戶戶可隨時泡溫泉」之供應量。建商廣告不實，判決建商敗訴。

工業住宅少碰為妙

這些工業住宅因土地使用分區屬於工業區，附近可能有工廠仍在營業中，或是將來有大批廠房設置，人口進出複雜，安全性較差，將影響到居家環境的舒適度，而且銀行承貸成數較低，未來轉手性恐怕不易，更重要的是，工業用地上的住宅，因違反建築法規而會被主管機關勒令拆除、停止使用或下令恢復原狀。

公平會最近就處罰了好幾家建商包括：領航公司與台產資產公司在桃園南崁合作興建的「領航星世紀」建案，總誼建設於台中市興建「閣上科博」建案，以及苗栗縣頭份的「公園苑」建案等等。

在工地建案的建照上面會清楚標示土地使用分區類別，如果土地使用分區屬於工業區，這種住宅就是工業住宅，消費者少碰為妙。

夾層屋、溫泉湯屋、景觀屋、工業住宅等這些熱銷產品的背後，都有不少隱憂，消費者購買這些房屋時，一定要仔細核對權狀及實際屋況，才能避免未來吃上官司或和建商發生不愉快的糾紛。