【文/住展雜誌】兩年前研考會所做民調，顯示高房價乃民怨之首，可說是促成官方近年推動社會公營住宅的起點。然而究其本質，社會公營住宅不但應該只租不賣，更須以保障社經弱勢居住權為基本精神。此乃目前官民兩邊對此政策推動的最大歧異…

上月抽出幸運中籤者的板橋浮洲合宜宅，雖然只剩下中籤戶挑選戶別一項流程，不過因為登記者眾，且林口A7案緊接著又將登場，因此相關政策推動，仍持續成為外界關注焦點。不過在此同時，可能多數人沒有注意，無論浮洲或A7案，當中都有一定比例戶數，是保留做為只租不售的「社會公營住宅」之用。

社會公營住宅政策之推動起源，一般認為是因為前年底行政院研考會所做之民意調查，顯示高房價成為民怨首位，為了有所回應，加上連續兩年大選的選票考量，相關政策才應運而生。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

社宅起源 始於社福綱領

然而台灣社會住宅推動之緣起，須追溯回九三年時，政府通過『社會福利綱領』中綱領五「社會住宅與社區營造」之宣示；「為保障國民人人有適居住宅，政府對於各類弱勢應提供社會住宅」；自此，社會住宅在台灣正式『誕生』。隨後行政院成立「修正住宅政策專案小組」，將住居政策定調為市場機制與社會公義雙軌並重，並草擬住宅法，訂定相關專章，賦予社會住宅準法源依據。

然而，後來相關推展近乎空白，直到九七年，內政部才委託民間團體到荷蘭考察社宅相關政策推動；接著九九年四月，荷蘭相關非營利組織應邀來台舉辦國際研討會後，社會住宅推動才出現新進展。這兩年來持續監督官方推動相關政策的社會住宅推動聯盟(以下簡稱社盟)，就在同年八月正式成立，以『為青年與弱勢居住權益發聲』為責，並力促住宅法立法。

同年十月初，社盟舉辦第一屆台灣「聯合國世界人居日」活動，同時公佈社會住宅說帖，隨後會見馬英九總統。之後馬總統便清楚承諾成立「社會住宅跨部會小組」，要求國防部、國產局評估可用土地，由內政部規劃，參酌民間意見，希望一年內看到成效。最後的結果，就是前年底中央宣布選定北市、新北市共五處基地興建之。

儘管社會住宅及相關法源，民間團體倡議推動時間更早，但官方這邊出現較具體的政策承諾，的確和研考會民調公佈時間略有重疊，因此自然被外界解讀，是與合宜宅或奢侈稅等政策一脈相承，是因應高房價現象而為。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

然無論起源為何，兩年多過去了，法源依據之住宅法也在去年底三讀通過，然社會住宅之推動進度，相較於奢侈稅、實價登錄或合宜住宅，仍落後許多。這項民間相關社團早有高度期許，官方也曾信誓旦旦宣稱要戮力推動，業者更是難得支持的政策，在實際推動上出了什麼問題？

北市後年底完成五千戶

猶記社盟成立之同年年底，不但是房價漲勢最兇之時，也正值五都大選，因此被賦予迎戰高房價問題責任的社會住宅，果然成為當時選戰的重要議題之一。而台北市長當選人郝龍斌，當時就拋出在仁愛路空軍總部基地，也就是坊間所稱的「小帝寶」規劃興建社會公營住宅的政見，引發各界激烈討論攻防。

當然，空總還在現址，小帝寶建社宅仍只限話題。不過無可否認地，無論是意圖贏回年輕人信任(票)，或最高房價所在地首長該有的擔當。總之，從中央選定社宅五處候選地至今一年半，台北市府的確是看到最多具體成效的單位。

實際負責相關政策推動的北市都市發展局丁育群局長便告訴我們，北市對此已擬定五大方針，期望能幫助年輕族群重新在台北市『站穩腳步』。

這五大方針是：一、只租不賣，符合混居原則；二、設計規劃融入建築新概念，如綠建築、通用及光纖，並將開放國際競圖；三、租約最長五年分兩期(三加二)；四、引進民間專業物業管理加計點制；五、附有固定床櫃、熱水器等多項設施，未來並考慮加裝窗簾。

丁局長指出，台北市身為五都之首，台灣最國際化的城市，居住壓力的確也最大。因此在國宅條例廢止、住宅法正式實施後，北市府即訂定長期目標，將在未來二十到三十年內，建構五％公營租宅；以目前台北市約九十七萬住戶來估算，等於是四到五萬戶。近程目標則是預計在後(一○三)年底前，先建構完成四八○八戶。

小房為主 租期最長五年

而其來源有三：一為公有地自建，如稍早揭櫫的安康社區改建；此外，前年底五處候選地中，屬北市的萬華青年段及松山區寶清段，也已撥至市府，將按既定時程推動。二是公有地參與都市更新或合建之分戶，三則是捷運聯合開發分戶，原則上容積獎勵部分會全數取回，最新者是南港機場共構(日勝生)案。

另一重點是房型。丁局長表示，目前一、二、三房比例，是設定在六比三比一；不過未來會視實際需求情況做調整，原則上，市中心區會以小房型為主。

和過去國宅之兩項最大不同，一是採計點制並導入民間專業物業管理，二是租期較短。丁局長指出，透過計點制，期能促使租用戶愛惜『公物』；導入民間專業物管，一方面加強過往國宅管理不佳的刻板印象，再者也可在民眾與政府之間扮演溝通緩衝之角色。

訂定三加二租期，則是希望加速使用率；畢竟公營宅屬中繼性質，仍希望年輕人回到民間租屋或買房市場，因此在第二輪兩年租期時，租金將比第一期(三年)提高百分之十。而第一期租金市府是委由三家估價公司所估算出的數值；一來不希望訂得太高，讓民眾難以負擔，但也不能訂得太低，以避免使用流動率降低，因此最後結果是市價的六八到六九折。

雙北市擬採BOT或PFI方式推動社會公營住宅，則是引發外界議論的另一重點。丁局長解釋，BOT是開發者先出資、官方出土地，PFI則是官方先出資。然無論哪種模式，基本上都是提供參與者適當誘因，畢竟政府近年財源經費有限。

美日實例 幾乎無利可圖

提供開發商『適當』誘因，讓參與業者『有利可圖』，是目前官方推動社會住宅的重要『指導原則』，原因則是經費(短缺)。但社盟對此則有不同看法。

社盟召集人，同時是社區居住聯盟常務理事，也是台灣住宅法推動先驅的陳美鈴就指出，從社會住宅政策精神，與歐美日等國發展實例來看，都是以保障社經弱勢居住需求或權利為出發點，幾乎無足夠利益可圖，因此都是由公法人規劃監督，非營利或半營利組織推動執行之。

就拿最典型的資本主義國家美國來說，即是由中央主管機關(住都部)擬定政策方針，公法人(公共住宅委員會)進行規劃與監督，最後則是非營利組織進行實際建設與管理(執行)。

社宅政策先驅之一的歐陸荷蘭，則採私法人體制；不過荷蘭是偏社會主義體制，因此政府提供絕大部分資助，近年該國官方資助減少，才慢慢導入若干半營利機制。故須釐清的是，社會公營租宅本質是公共及社會福利性質；提供足夠的獲利誘因，吸引開發商參與，與社宅本質是難以相容的。

不過經過這幾年的周旋，陳美鈴現在和官方談(推動)社宅時，不再強調上述精神或要義，而把焦點鎖定在以下兩項官方最常拿來推託的理由：一經費短缺及來源，二避鄰效應，也就是周邊社區居民憂心房價下跌。

導入公共建設 避鄰效應除

陳美鈴認為，只要停辦不適當的購屋補貼，就能取得足夠經費；尤其根據審計部調查，官方閒置土地相當多，因此土地取得無太大困難。

相當關心社宅推動的不動產資訊中心執行長華昌宜教授也認為，官方土地多，社宅基地取得絕不是問題；尤其雙北市近年營建成本中，土地佔八成以上，故純從財務觀點，推動社宅的經費絕不如想像中多。

現在問題其實在於，官方想盡可能的編列最少預算來推動，因此新北市才會研擬採用BOT方式推動。只是，開發商在商言商，不光是要有利可圖，而且還得有足夠利潤，才考慮進場；稍早中央公佈的民間參與推動子法草案，也仍沒有釋出足夠『誘因』，恐怕是徒具形式。

然而比起經費，避鄰效應還是官方推動社宅近乎原地踏步的更關鍵因素。而陳美鈴提議，只要將提升社區機能的各項公共設施，融入整體規劃案中，也就是納入增進社區生活機能之配套，避鄰或擔心房價之問題並不大。

例如選在交通機能佳處，並提供社區托育、運動場域、綠地公園等，這些坊間咸信能提升房價的公共設施，則社宅反而會成為區段房價保值的另類證書，避鄰效應就將不攻自破。過去國宅往往淪為社區毒瘤、貶低房價之因素，原因不只在管理，更在於缺少整體規劃。

社盟最關注的弱勢保障名額，丁育群局長回應，由於市民對此還有疑慮，加上還牽涉各弱勢族群租金補貼等事項，因此須與勞工、社會局等做跨局處協調，市府則會先把目標放在破除社會公營住宅等於貧民窟的刻板印象上。

目前的主流思潮是弱勢融入社區生活，而非隔離，也就是所謂的去機構化；陳美鈴便強調，現在社經弱勢不是缺乏日間照護或協助，而是從這些醫療或社福機構離開後，晚上無處可住；因此，社經弱勢保障名額是絕對必要且亟需的。

健全租屋市場 事半功倍

華昌宜則認為，推動社宅政策成功與否的關鍵，更在於活絡台灣租屋市場及房地產交易秩序健全化兩方面；而這兩大癥結，都需透過稅制改革來達成。他表示，台灣房屋自有率逼近九成，然實際居住自用比例根本沒有這麼高，代表有不少『自有房屋』，其實是閒置空屋。

因此他主張，透過稅制革新，提高閒置空屋持有稅，促使屋主釋出、活化利用，才可能讓租屋及售屋市場都趨於健康；而當有居住需要者都能根據自身能力，決定選擇買或租，且兩個市場運作都健全時，社會住宅政策推動自然事半功倍。

華昌宜更重提兩年前郝龍斌拋出的空總小帝寶規劃社宅構想，認為只要能夠順利推動，一定可以產生相當的指標效果與意義。對此，丁局長也表認同，他指出，只要軍方願意釋出土地，郝市長一定遵守先前承諾，在該基地規劃指標性的公營社宅計畫。

平心而論，北市府公營住宅的出發點及推動實績，仍是以協助被高房價趕出的年輕族群，能重新回到北市安身立命為核心，無怪乎相關名稱始終罕見『社會』二字。但以社盟為首的民間組織，則是以保障社經弱勢居住權益為出發點，可見兩者的確存在相當程度差異。

無論社經弱勢保障的社宅，或協助年輕人解決居住問題，及讓災民得以暫時安身立命的中繼宅，其實都是廣義的社會住宅；民間團體倡議者與官方推動方向確有落差，但也都有道理可循，畢竟社會住宅或住宅法之誕生，很大原因仍在於高房價『榮登民怨首位』，因此官方自然以此為主要考量。陳美鈴則表示，這仍算是個開始，社盟會繼續倡議弱勢保障原則。

社會住宅 實現居住正義

只是，更大問題在於政府以經費拮据為由，想以誘導民間開發商參與的方式，來達成政策推動目標，並回應民間呼籲與需求。但無論年輕人或經濟社會底層弱勢者的居住權，都很難產生足夠誘因，讓民間業者願意投入；這才是台灣推動社宅政策，現實上的最大障礙。此點則須靠官方認清，社會住宅最初誕生是源於社福，公營住宅更是住居市場蘊含高度公共性的最具體呈現。

台灣社會公營住宅如能順利推動，則弱勢者居住權益可得應有保障，初入社會、經濟能力尚且不足的年輕族群，也能以較少金錢解決居住難題；這不單攸關台灣社會『居住正義』能否真正體現，更將間接促進房屋或住居市場健康發展，因此是你我都應關注及支持的議題與政策！