【文/住展雜誌】隨著經濟好轉，以及北市調降豪宅稅，近期豪宅交投狀況，似乎由前幾年的慘淡轉趨穩定，熱銷案也逐漸增多起來。業者看好買氣回春，數個超豪宅建案緊接在今年登場，三百萬／坪的彭總裁防線，隨著總裁換手，似乎已有被突破的可能……

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二○一四年下半年到一六上半年，因為房市修正導致富豪縮手，豪宅建案乏人問津，市場陷入愁雲慘霧當中。但一六年下半年開始，豪宅掀起一波讓利潮，成交量逐漸擴增，許多豪宅案陸續傳出成交回溫的好消息。

上億元豪宅　熱銷案頻傳

到了今年，豪宅市場似乎還延續著去年的氣勢。先是在年初，敦化南路「敦南樞苑」最後一戶簽約完成，全案正式完銷。同區「華固敦品」開賣僅一個多月，可售二十九戶就賣掉十餘戶，表現十分搶眼。

南京東路一段「元大晶華」，今年第一季才剛始潛銷，很快的只剩個位戶數可售，預期還沒公開就可能已經完銷。另，大直地區最高建築「西華富邦」，近期不僅交投轉趨活絡，且成交價格也相當漂亮。

負責銷售「西華富邦」的宜華國際、台北萬豪酒店副總經理蘇慶福，明確表達豪宅市場『已經回春』。他透露，從去年底開始，看屋人潮就激增約三成，而今年來感受到買氣強勁回升；光是今年一到四月，「西華富邦」就已成交十戶，總價較低的一○八坪戶別賣得最好，現在已所剩無幾。

蘇慶福強調，今年雖適逢選舉年，但政策已不再打房，豪宅市場回歸到市場正常機制，先前看房子看很久的潛在客戶陸續出手，再加上近期有一些『倦鳥歸巢』的大陸台商，回台尋找自住的房子，所以近期成交狀況明顯好轉。

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大賣有條件　雞犬難升天

近期豪宅市場佳音頻傳，難道今年是豪宅將否極泰來、止穩回升的關鍵年嗎？

向來眼光精準、有『房市鐵嘴』美譽的長虹建設董事長李文造表示，現在是『個案表現』的時期，惟有符合『三好』條件的豪宅案才能創造熱銷成績。

所謂三好，指的是地段好、建商口碑好、價格好；其中，「價格好」是說售價要讓利、合理，才能吸引民眾的目光。這類建案賣得好，不代表其他建案都能賣或景氣已全面回升。

以專業經理人之姿掌舵的華固建設總經理洪嘉昇，因定價策略極為精準，去年光是豪宅銷售額就高達百億。他說，近期詢問度確實增加許多，但豪宅市場還是處在『問的人多』的階段，成交量雖然增加，但整個豪宅市場成交比仍偏低。成交比低的原因，在於買、賣雙方還處在價格拉鋸戰。

目前詢問的買方都希望得到一個划算的價格，但賣方有成本、獲利考量，售價總不能無止盡調降，所以必需找到雙方都能滿足的合理價格，成交才能夠加速。這意味著，今年每家公司表現不一樣，會有個案表現突出，但應該不會出現『全部一起好』的榮景。

除了價格導致個別豪宅案銷售冷熱有別之外，蘇慶福認為現在豪宅案競爭者眾，產品需要作出差異化、跳脫市場區隔，擁有自己的特色，才能在市場上脫穎而出。他以「西華富邦」為例，指該社區擁有五星級飯店服務，三年多經營有目共睹，已塑造出不錯的口碑，不少已購客還會介紹朋友來買，形成新的富人聚落。

超豪宅　檔次升一階

雖然，三位業界大老對豪宅景氣沒那麼樂觀，但還是有業者動作積極，預計於今年釋出的豪宅『』：「ONE PARK TAIPEI 信義聯勤」、「冠德信義」、「陶朱隱園」、「Diamond tower」，每個建案都重金邀請國際建築大師、或知名事務所設計，地段又是上上之選，把台灣豪宅推升到更高一階檔次。

其中，「ONE PARK TAIPEI 信義聯勤」是普立茲克獎建築大師理查‧羅傑斯，以及曾為英國皇室效力的室內設計名家凱莉‧霍彭等人聯手打造，號稱內外皆美、聳立於大安森林公園第一排的帝王建築。

「冠德信義」則由澳洲建築師事務所與台灣豪建築師事務所合力之作，全案含三塊基地，強調是一層一戶的空中立體別墅，冠德建設更宣稱是『最後一個豪宅案』，短期內將不再蓋新豪宅。

「陶朱隱園」獨有的旋轉外觀，早已是國、內外知名的豪宅案。除了外觀特別，還是全台第一個私人汽車可以『搭電梯』到家中的建築，外傳總銷金額高達五百億，每坪開價逾四百萬，將創下全國開價最貴建案的紀錄。

「Diamond Tower」則由日本丹下憲孝建築師事務所規劃操刀；該案一棟分回給財政部，另一棟為住商複合式大樓，一到五樓為商場，六樓以上為住宅，與其他三案純住宅規劃不同。另一個最大差異，該案不僅是『』裡唯一的都更案，且最小坪數壓到三十坪，是唯一有百坪以下格局的豪宅案。

彭總裁防線　即將被突破？

四個新豪宅案將於今年陸續釋出，市場熱議突破『彭淮南防線』（成交價一坪三百萬）的可能性。除了新四大豪宅案外，線上銷售中的「西華富邦」、「皇翔御琚」，也曾被點名是『三百萬俱樂部』的熱門建案。

對此，蘇慶福強調，「西華富邦」現階段開價不好說，但成交單價『絕對不會超過三百萬』。一來是目前房市氛圍還沒那麼樂觀，而且當初銷售時設定目標，就沒有想要超過彭總裁防線。二來是彭總裁雖然已退休，但『防線還是會遵守』，預料其他建案成交價要超過防線的機率也不大。

洪嘉昇分析，現階段台北市成交價有足夠條件挑戰三百萬的建案，算一算『不會超過三個』；然而，建案本身條件雖好，但市場條件還不成熟，預期今、明年豪宅案成交價都難以超過三百萬／坪。

洪嘉昇進一步表示，其實豪宅、一般產品應該切開看，光看豪宅價格意義不大，若要觀察房市落底與否，應該看一般房型價格能不能止穩，而不是看豪宅價格會不會創新高。以目前而言，價格普遍比景氣高峰下修了十五個百分點，這也是買、賣雙方比較能接受的水位。

業界普遍不看好豪宅價格突破三百萬／坪，這個結果或許讓許多人感到意外，但根據《住展》雜誌市調資料顯示，一五年來迄今，北市一線豪宅案多數成交價落在二○○萬／坪至二二○萬／坪之間，只有少數能拉到二五○萬／坪，差三百萬防線還有一段距離。

難道，三百萬／坪真是台灣豪宅無法衝破的天花板嗎？李文造：「即使真的有建案成交單價超過三百萬，那也只是極為稀少的特例，或許會成為一時熱門話題，但不會產生拉抬作用，對整體市場影響不大。」

李文造解釋，高端客層需求仍在，豪宅不是沒人買，但這類客層成交慢、磨合期長，即使運氣好磨到一、二個成交單價超過三百萬的客戶，那也只是少數中的少數，不能夠代表市場全貌。他更透露，未來二、三年不會再規劃豪宅案。

以前大鍋炒　現演獨角戲

雖然近期豪宅成交量放大，顯示豪宅市場可能已經走出谷底，但因整體房市元氣還未完全復甦，未來走勢仍不能過度樂觀。

以往多頭市場時，豪宅會產生『漣漪效應』，高價豪宅帶著周邊一般建案齊步上漲。但從三位業界大老的分析來看，今年豪宅市場可能不像過去那般大鍋炒，而是自己演獨角戲，個案成交價、銷售狀況，不見得會與整體房市同步。若期待新豪宅釋出帶動房市回升，機率可能也不大。