【文/住展雜誌】實價登錄自二○一二年實施以來，資訊不實的問題最被詬病。不過，官員還未提出解決舊制弊病的有效方案，就急著推出預售屋實價登錄，讓業者怒批，價格只會變得更不透明！

行政院會已通過內政部提出的「地政三法」修正案（官方稱作『實價登錄2.0』），全案已提交至立法院審查。

與現行制度比較，實價登錄2.0有七大改變（新、舊制差異請參見圖表），分別是「預售屋納入登錄」、「登錄期限縮短」、「資料備查」、「負責登記者改為買、賣當事人」、「揭露詳細門牌並回溯」、「處罰加重」、「提高主管機關查核權」等七大項。

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內政部強化與修正實價登錄制度，主要是為了健全房市資訊，本來立意良善，但此舉卻引燃不動產業界怒火。業者批評，內政部「不懂興利，卻處處阻礙產業發展」。到底業者在氣什麼？實登新制有無不合理之處？孰是孰非，必需逐項慢慢談起。

預售納入登錄 業者斥不成熟

新制七大變革中，衝擊建商、代銷較大的是「預售屋納入登錄」、「登錄期限縮短」、「資料備查」、「處罰加重」、「提高主管機關查核權」等五項。

實價登錄第一個重大變革，就是將預售屋、自建自售全面納入。按現行制度，預售屋建案只要在代銷結案後三十日內登錄，而新制要求代銷每賣出一戶，在簽約之起三十日內要逐戶登錄。另，建商或起造人自售原本不必登錄，但新制也得登錄。

台北市不動產開發公會理事長陳春銅表示，強烈反對預售屋統一納入實價登錄當中，因為預售屋是債權非物權，沒有門牌號碼，登記起來麻煩很多。

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其次，預售屋遇到退戶怎麼辦？這也是一個繁瑣的事情。陳春銅解釋，預售屋客戶進進退退很正常，時常有人付訂簽約後反悔退戶，然後又有新的客戶補進來，並不像成屋買賣銀貨兩訖。假如同一戶預售屋進進退退，登錄後撤下、撤下後又登錄，如此反覆循環，不僅民眾看得「霧煞煞」，業者光搞登錄就被玩死了，還怎麼做生意？

翰昌廣告董事長陳麗鳳痛批，實價登錄新制是「外行管內行」，因為政府官員不懂實務操作問題，所以才會提出如此擾民的政策。最後，就形成官員逼業者交資料，大家就擠出一份資料給政府，未來預售價格只會更混亂、更不透明。

陳麗鳳指出，若按照現制，預售屋結案後再整批登錄，對大家來說是最方便、作業程序較簡單。但若邊賣邊登錄，預售價格對周邊房價影響變大，往往會有助漲與助跌的效果，增加房價波動幅度，不利房市穩定。

退戶作假　漏洞更大

雖然多數業者反對實價登錄新制，但仍有少數業者舉雙手贊成。創意家總經理何志正認為，預售屋即時申報登錄，房價資訊會不僅更公開透明，甚至還能幫助銷售。因為成交價若立即登錄，民眾對價格疑慮會降低，「代表我們沒騙人，以後客戶來就照登錄價格買，不必浪費時間在殺價上。」

不過，何志正質疑，「實坪制推動急迫性比預售屋登錄更大，為何捨彼就此？」如果真要做也不是不行，但預售屋性質與成屋差異太大，登錄最好跟成屋分開，「官員應該研擬一套因地制宜的法令，而不是抄國外同一套制度硬套在台灣，畢竟國風不同、市場狀況不同，小心橘逾淮而為枳。」

此外，內政部還忽視一個嚴重問題，那就是「退戶造假」，對此業者都很憂心。所謂退戶造假，是指不肖業者找個人頭戶高價購屋，拉抬預售案成交價，等到若干時間後再藉故退戶；針對退戶造假疑慮，內政部缺乏可靠的配套措施。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮也認為，政府要業者逐筆申報預售屋成交價，反而會適得其反，更容易出現造假作價行為，而政府很難稽核價格的真實性。

陳春銅呼籲，預售屋登錄牽涉太廣泛，其中光是退戶問題需要集眾人智慧，想出適切的方案來解決。若趕鴨子上架，恐怕變相推升造假風氣，大部份奉公守法的業者只能吃悶虧，最後形成劣幣驅逐良幣的窘境，官員應該三思。

查核金流　會有效嗎

當然，內政部官員早就曉得實價登錄潛藏著造假問題，所以為了杜絕預售屋申報資訊造假，修法增訂了地政機關查核權，並提高至法律位階，地政機關人員可查核交易的帳戶金流，以及稽查買方付款證明等文件。
若是價格及面積其中一項申報錯誤，先處以三萬到十五萬罰鍰，累罰三次仍未改善，則加重處以十五至七十五萬罰鍰。若是價格、面積之外的資訊申報錯誤，例如地址寫錯，則輕罰六千至三萬。舊制罰鍰一律處以三萬至十五萬，但新制罰則依犯錯情節輕重，罰鍰有輕有重。

查核金流這條法令，與香港「一手住宅物業銷售條例」相關規範相當類似，但香港造假是觸犯刑事罪，台灣則僅處以罰鍰並限期改正，相較之下嚇阻力有限。

事實上，從國外的例子證明，查核帳戶金流的意義並不大，因為若有人執意造假，那肯定要從頭假到尾、一條龍式的作假，不會明知金流鐵定被查，卻又留下小辮子給人捉。

資料需備查　藏著大絕招

建案資料需送至地政主管機關備查，也是此次修法的重點之一。新制規定，「自售預售屋者銷售前，及代銷業者簽訂代銷契約後三十日內，應將預售屋銷售資訊報備查。」

內政部地政司科長何圳達解釋，預售屋若是建商、或起造人自售，在公開銷售前必需把房屋資料送至該縣市地政機關備查；若委託代銷銷售，則與業主簽訂合約後三十日內，代銷需把建案資料送交至地政機關。
建案資料內容，包括建案位置、棟別、樓層、每一層戶別等相關資訊，主管機關則可按業者提供的建案資訊，與實價登錄資訊作交叉查核。

何志正直言，這個舉措就是「政府把業界當小偷」，一個大有為政府應是提出扶持產業茁壯的政策，怎會反過頭來處處限制產業發展呢？但他無奈的說，「民不與官鬥，政府怎麼規定，我們還是會跟著做！」

倘若這個措施如期上路，意謂著政府將能掌握全台新建案完整資訊，以後會不會開放給一般大眾檢索？這還難說。但可以確定的是，「當銷售量體、成交價格、公司股東背景全被掌握，業者賺多少、該繳的稅，一毛都逃不掉」這對不動產業者可能是一刀斃命的殺招。

大好大壞　殊難預料

雖然實價登錄新制尚未過關上路，但我們已可預期，未來勢必會出現諸多價格有爭議的成交案，真真假假，外人難以得知真相。而新制真的能夠讓預售屋價格更加透明、真實嗎？或許還要打個大問號。