【文/住展雜誌】預售屋類似房地產的期貨，
賣的是未來的價格，
很多人認為預售屋會比成屋貴。
然而，真相恐怕會讓人很意外……
據《住展》統計，北台灣各縣市的預售屋比新成屋建案貴的縣市，分別有台北市、新北市、桃園市與基隆市，但宜蘭和新竹地區的預售屋建案則普遍比新成屋便宜。其中，又以宜蘭地區價差最大，新成屋均價比預售屋貴逾一成以上。
這也意味著，預售屋不見得比成屋貴，每個縣市狀況都不一樣。
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| 宜蘭地區成屋價格反而比預售貴一成以上。 |
投資需求高 北市預售貴
《住展》統計二○一九年十一月預售屋、新成屋成交均價。資料顯示以台北市預售屋建案均價達八六點九萬／坪，比新成屋建案高約四點八萬／坪，價差約三點六％。
過去十幾年來，台北市預售屋均價大多時候都比新成屋貴約十％至十五％左右，但今年來因景氣持續好轉，先前走勢疲軟的新成屋價位反彈強勁，拉近與預售屋的差距。若按過去慣例來看，現在北市預售屋比新成屋價差這麼小實屬罕見，上一次發生類似情況是在一三年至一四年上半年。
新北市十一月預售屋均價約四十萬／坪，較新成屋建案貴約四％。新北市歷來預售屋與新成屋價差極小，通常只有一％至三％左右，目前價差四％屬於極端值，原因可能與景氣好轉與台北客買盤大量湧入有關。
台北市預售屋建案普遍比新成屋案貴，關鍵在於消費者大多能接受預售屋模式，且投資、置產買盤的比例又比其他縣市高，以及新房屋供給量偏低，所以市場對於預售屋的需求遠高於其他縣市，價格自然比較貴。
雖然新北市也屬於大台北生活圈，但新北市的趨勢卻與台北市不同。在景氣低迷時，新北市以剛性需求為主力，他們較偏好新成屋，此時新成屋價位多高過預售屋，如一五年至一七年都是如此，但價差極小。景氣轉好時，投資、置產需求出籠，此時預售屋價格容易比新成屋貴。
宜蘭哪種貴 受台北影響
北台灣價差最大的宜蘭地區，預售屋比新成屋便宜約十三％。由於宜蘭在地的購屋族對於新成屋接受度較高，所以大多數時候新成屋的價位都比預售屋貴；只有在大多頭時期，因台北客投資性買盤湧入宜蘭，才會有預售屋價格比成屋貴的情況發生。
但近幾年來，因台北人到宜蘭買房的風氣衰頹，現在宜蘭房市大多靠在地人捧場，成屋較受青睞，價格自然比較好。
比較意外的是，新竹地區的預售屋也比新成屋便宜約四％左右。雖然新竹市北區、東區，以及竹縣竹北等地的購屋族普遍能接受預售，但除此之外的其他鄉鎮的民眾購屋觀念傳統，還是比較愛成屋，近幾年來成屋價格一向比較貴。
哪種房子貴 關鍵兩因素
整體來說，預售屋雖然是賣未來價格，但不見得一定比成屋貴，而是與「當地消費者接受度」和「景氣強弱」關聯性較高。
回到本質上來說，建商若推新成屋這種先建後售的模式，購地與興建的資金多要自籌，資金成本與壓力較高。反觀預售屋模式是先讓消費者幫忙支付興建費用，能夠降低建商資金成本，售價理應相對便宜。但因預售屋擁有前期付款輕鬆的優勢、且有炒作脫手的時間與空間，售價普遍就會高於新成屋了。
