【文/住展雜誌】江翠北側、新店央北、機捷A7；眾多新興重劃區，近幾年先後出線，
成為近年房市供給重要來源，更是不動產市場的耀眼新星。
而有些區塊，儘管短期在眾人焦點外，
但未來可能是下一匹房市黑馬…
近年北台灣房市竄起不少新興重劃區，如板橋江翠北側、五股洲子洋、土城暫緩發展區、新店央北特區、龜山及桃園中路特區等；這些區域，幾乎都是未演先轟動，還未出現房市推案，就已高度受到矚目。
而展望未來，如北市北區的士北科園區，三重二重疏洪道兩側、仁義段，新泰塭仔圳及桃園小檜溪重劃區等等，也都將是下一波的房市明星區。
不過，同時間也有一些原本不被注意的區域，逆勢竄出、異軍突起，成為房市重案區；其中最具代表性者，莫過於推案數可觀的，觀音草漯重劃區。而您可能不知道，北台灣還有不少類似區段，也有成為房市黑馬的潛力！
接下來，我們就根據其相對地理位置，將這些房市『新星』區分成以下三大類別，作更深入的介紹，讓您掌握最即時的第一手訊息。
機場捷運
三十九期重劃區
說到機場捷運桃園段沿線房市，除了高鐵青埔特區外，其實還有不少區域正蓄勢待發；其中最早出現房市推案的，是位於大園機場，捷運與興建中捷運綠線交界處附近，約在大園市區北側，實際上更近蘆竹的菓林市地重劃案。
按桃市地政局資料，本公辦市地重劃為第三十九期市地重劃案，最後(第三次)通盤檢討完成時間為一○七年八月，面積超過四十五公頃，當中住宅及商業區合計近二十八公頃，大概位置在機捷11坑口站西側，綠線菓林站就在本計畫內。
按官方說法，本區重劃目的，是重整原本地籍雜亂及經界糾紛；但實際上很明顯，就是為綠線菓林站開發而為，甚至有部分人士將本區貼上『航空城先期(導)計畫』之一的標籤。
無論如何，本區已於去年中動工，預計明年完工並開始配地。而民間開發商的動作更快，其實早在一○一年，坑口站附近就曾出現過房市推案；只不過當時機場捷運還未通車，綠線更是八字沒一撇，因此算是曇花一現、未成氣候。
結果一直要到前年，本區才又出現新推案；當然，由於真正的重劃區還未啟動配地，因此這一年多來本區共出現的六宗建案，都是在重劃區外(旁)，甚至還有一透天案屬都計外；而畢竟有雙捷運利基，因此開價都在二字頭以上。不過，由於目前大園市區行情也頂多二十萬／坪出頭，因此本區在綠線完工通車前，行情應該很難超越大園其他區塊。
山鼻站區段徵收
扣除青埔特區內的17站以後幾站，及機場內設點，機場捷運在桃市境內多數設站，原本都屬農業區；前述11坑口站是一例，前一站門牌為蘆竹的10山鼻站當然也是。原本車站周邊都沒有聯外道路，因此政府必須辦理土地重劃。而11站採市地重劃，本站10則採區段徵收，計畫面積約三十九公頃。
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| 剛完工的機捷A10山鼻站開發案，很有機會繼南崁市區及大竹之後，成為蘆竹房市的新戰區。。 |
本區的發展大原則，當然是目前正夯的捷運開發導向，實際方向則包含優質住宅、轉運節點及永續生態。
或許本區缺乏聯外動線，因此就算已於去年十月完工，但這幾年就連周邊(計畫範圍外)也未曾出現房市推案；恐怕要等到抵價地點交後，才可能有推案出現。雖然官方說法是計畫完工後就會進行土地點交，不過截至去年底止，本區房市仍沒有任何動靜。
然而，畢竟本區是機場捷運最近蘆竹南崁的一站，加上南崁市區開發已趨飽和，因此要看到本區推案大躍進，應該只是時間問題。而以目前南崁行情最低仍在二十三、四萬／坪來看，本區單價如設定在一字頭或二十萬／坪出頭，將頗具競爭力。
興南站區段徵收
前幾年交投非常熱絡，導致後來快速降溫、陷入盤整的高鐵青埔特區，這一、兩年市場明顯復活，很大原因當然是機場捷運通車。不過過了區內17至19共三站後，20興南站又變成位於都計外區域。
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| 機捷A20興南站位高鐵青埔及中壢市區之間，發展條件渾然天成。。 |
同樣基於概念，加上附近新生路二段一帶排水不佳，桃市府因此推動本區段徵收案，範圍大致就是20站周邊，面積約五十四公頃。而除了以上兩大目標外，本區還扮演紓解中壢市區人口過多及提供社會住宅的積極角色。
本案進度較10站案稍慢，去年初才實質動工，預定今年上半年辦理抵價地分配，明年中完工並接著辦理土地點交。
本區鄰近中壢市中心區，而該市區不但發展飽和，房價水準甚至比青埔還高，因此本區東南側新生路南園二路一帶，很早就出現推案且量體不小。有了以上基礎，等本區土地點交後，想必很快就會出現房市推案。
至於行情，雖然中壢市區最貴已飆到四字頭；但由於青埔都計外目前仍有一字頭價，因此預估本區行情大概最多是二十萬／坪出頭較合理。
觀音草漯後繼區 大潭濱海特定工業區之西側住宅區
如文首所提，屬於桃市二線區的觀音，大概任誰都難想到，會出現近十年來推案源源不斷的(草漯)重劃區。不過這幾年下來草漯市地重劃(一期)及二期開發都趨近飽和，後續三到六期就目前進度看來，也無法順利銜接，因此接下來一兩年內，草漯重劃區的推案數量可能會開始減少。
值此時刻，往台灣海峽方向、小飯壢出海口附近，恰好出現一個新興住宅區塊，很有機會成為草漯二期及觀音工業區周邊之後，觀音房市下一個推案重點區。
這塊住宅區(丁種建地)位於大潭濱海特定工業區西側，面積約十公頃；從相關計畫來看，是配合工業區及大潭電廠就業人口居住所需，計畫人口僅五千四百人(容積率僅一六○％)。
儘管大潭工業區一期早就完成，附近的大潭電廠(一期)也運轉多年；但或許工業區及電廠之質感問題，因此這幾年雖草漯推案相當熱，但本區卻未有任何動靜；直到去年底，本區才出現籌備(興建)中建案。這會不會是本區房市起飛的開端，值得期待。
宜蘭重劃真高貴
宜市運動公園東側
西部近年房市重劃區正夯，東邊宜蘭前幾年也曾有如此盛世，那就溫泉勝地礁溪的健康重劃區；靠著開放陸客觀光等利基加上資金行情，該區房價一度飆到六字頭。當然，現在該區已返璞歸真，房價修回相對合理的三字頭水平。
不過這個重劃區貴桑桑的戲碼，在同縣其他地區也上演過，那就是宜蘭市運動公園周邊。前幾年也都曾出現過超高價大樓，運動公園旁第一排透天總價也很貴，動輒兩、三千萬起跳。
而根據宜縣地政局資料，該公園東側又有一塊最新重劃區，於前年底竣工，去年中進行土地標售；面積約九點四公頃，其中住宅區(住二及三)合計約五點五公頃，容積率分別僅百分之一百六十及兩百。
本區去年底出現首案，當然規劃透天產品，儘管總價超過兩千萬，但看來確實比先前該公園周邊同型產品便宜，結果近乎秒殺。這也使得這個東側區塊，很可能成為宜蘭市除文化中心周邊以外，下一波房市重心區。
羅東後站重劃區
蘭陽溪以南發展核心之羅東鎮，也出現類似區塊，那就是羅東火車站後側重劃區；而由於光榮路橫貫其中，因此又稱光榮路市地重劃。本案總面積約二十一公頃，重劃目的按官方說法，一方面是拉近前後站的發展差距，再者也能銜接東側的北宜高。
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| 本區位羅東火車站後側、光榮路兩側；一○六年底就已完工，但去年中才出現首宗推案。。 |
本區早在九年前就獲中央核定，一○六年底完工、隔年四月土地標售，去年中財務結算，其實算是已經完成的重劃區。然而，可能光榮路以東區塊全為產專區(約十二點五公頃)，以西又全數規劃商業區，條件設定相當特殊，因此直到去年中才出現第一宗預售案「裸東」；開價二十九萬／坪，看起來並不便宜，不過以其鄰近後站(包含轉運站)的條件，加上整個羅東市區近年價格普遍拉高，因此還算在預期內。預料來年，本區應該會是整個溪南地區的推案重鎮之一。
加映場 遠景可期
以上幾區是進度較快或較明朗者，桃園境內另外其實還有中壢運動公園案及草漯三至六期，新北市方面有秀朗橋北側及十四張農業區，宜蘭則還有羅東竹林工商專區，進度相對稍慢但也後市可期。其中除草漯三至六期及竹林案為市地重劃外，其餘皆採區段徵收。
1 草漯三至六期
前段提到的觀音草漯重劃區，除了近年房市推案眾多的二期外，還有三至六期共四區；全部共六期，約以逆時鐘方向環繞最早的草漯市地重劃區排列。
因此，三期在二期西南側、近五十四公頃，去年八月才進行土地試分配說明會，雖然仍可能加速開發，但看來最快也要今年下半年後，才會有後續進度。六期則在一、二期東北側，面積四十六點三公頃，土地分配草案說明會去年三月就已辦理，不過後續也再無進度。
草漯四及五期則為自辦重劃，分別約有五十及七十三公頃，位置大約就在草漯市地重劃南側，且實際另有名稱，四期為富林，五期則叫廣福。兩區其實早在一○六年底都市計劃就公告實施完畢，不過截至去年底止都還在施工階段；因此至少到今年底止，都還不會進入建商進駐推案的實質開發階段。
2 中壢運動公園案
以提供運動休憩空間及紓解市區人口為由，桃園市府於中壢區南側推動所謂『中壢運動公園區段徵收案』；實際位置約在環中東路以南、中山東路以西及龍岡路以東，大概就在過去龍岡眷改區塊的北側，面積約七十三公頃。其中約九公頃將是運動設施專用地，另還規劃滯洪空間及社宅用地。最重要的，則是保留捷運綠線延伸(與藍線銜接)之車站用地。
本案去年底進度為公告區段徵收作業階段，據此估計，最快也要等到明年才可能完工、陸續進行土地點交。因此要看到中壢地區房市重心區轉移至此，可能要等到明後年了。
3 秀朗橋北側
本區面積約四點二六公頃，現狀為停車場；早在十多年前，當地居民就爭取從河川用地變更為建地，之後更曾列入新北閃耀五星開發計畫中。但由於卡在河川治理線及用地線一直無法外移至環河道路堤防，因此後來幾乎完全沒有進度。
如今在地方民代爭取下，經濟部水利局，終於在去年九月公告修正新的河川治理及用地線，不過新線今年三月才會啟用，之後才可能開始進行區段徵收。因此估計至少要等今年下半年甚至明年，才會有更新的開發進度。
4 十四張農業區
本區位置在新店央北重劃區北側，面積約三十四點六公頃，離環狀線十四張站其實更近。本區之徵收公益及必要性，去年內政部才通過；因此去年底止，實際負責推動的新北市地政局，都還未將本區任何資料放上官網。據此，本區開發進度可能比秀朗橋北側更慢。
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| 位於新店央北重劃區北側的十四張區段徵收案，其實更近環狀線十四張站。(圖為央北重劃區)。 |
5 羅東竹林重劃區
除了光榮路兩側外，羅東鎮的知名景點林業文化園區南側，其實還有一塊竹林重劃區，正式名稱為『竹林地區工商綜合專區』，重劃目標則是把整個後站和羅東夜市往林業園區方向延伸，等於是擴大整個羅東商業觀光發展的腹地。
本區一○六年就開始進行重劃作業，但後來因故於去年進行二次修正，同年底辦理土地分配說明會。按此進度，本區實質開發可能要拖到今年稍後；這代表今年內，本區應該都還不會出現任何民間推案。
房產黑馬 看桃園宜蘭
過去兩年談到重劃區房市熱，可說除了機捷及中路外，幾乎全由新北市包辦；畢竟這十年來新北市推動所謂繁星開發計畫，確實在最近幾年陸續進入收割期。不過展望來年，主角顯然要換人做了；包含小檜溪在內，全新看點幾乎都在桃園及宜蘭，相信這當中，也會再誕生全新的房市大黑馬！
