央行管制虛驚一場 買氣續低價續漲 買賣認知差距仍擴大中

【住展房屋網 企研室】上週四Q2理監事會議後,央行沒再祭出更嚴格的房貸緊縮;五月中後持續走跌的房市人氣、買氣,到六月結束前,也沒有太多改變或翻轉,不過,業者開價還是愈拉愈高。兩相對照之下,顯示買賣雙方認知差距有拉大之勢…

在在野黨霸佔主席台,抗議執政黨暗渡陳倉、黑箱作業,與對岸簽署服貿協議,甚至還上演全武行之下,上週立院仍三讀通過證所稅修正案,加上美國QE退場衝擊趨緩,全球股市上週二後已見反彈,台股上週五更大漲178點,成功收復8千點關卡。

央行未加碼 利率維持不變

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而房地產界更關注的,則是上週四央行Q2例行理監事會議後,是否祭出更大範圍的管制。結果利率按兵不動,一如外界預期,房貸管制則維持現狀,並未新增明文管制區。不過部份報導仍揭露,彭總裁親自去函各行庫高層,要求注意授信風險,嚴加『看管』房價漲幅較大區。

儘管短期利空出盡或淡化,近兩、三週房市大格局依舊沒變,仍維持母親節以來的下滑走勢,主要還是美QE退場確定造成股災、商品價格暴跌,及經濟前景仍烏雲罩頂。不過短期內房市資金因素暫時還不會退潮、投資者仍多,因此低總價產品銷況相對仍不錯。北市近期新案因勢利導,推出產品都走低總價路線。

北市順銷產品 僅低總價

大安區近期新案「世達斐麗」就是其一。該案位在光復南路(與基隆路交叉口附近)近臨江街(夜市),合建案,29戶可售,產品有22、33及39坪三種,已興建完成;看板一個多月前就掛出,現場稱七月才正式公開,開價125萬/坪。

文山區萬芳醫院站附近的「芳朵」總價更低,因為是規劃10到15坪複層式產品,且因為近捷運站,故房貸可達七成;如再加上該案位在傳統市場內側商業區,出入動線不佳,可研判該案應該還是靠投資客買單(現場宣稱兩個月賣完)。價格方面,現場不願透露,而以其各項條件研判,成交價應該不到6字頭。

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單價也愈來愈高的內湖,在先前幾個相對低總價案賣完後,整體市況有轉冷趨勢;只有媒體量仍大的「大華湖閱」宣稱來人大量、成交平順,成交價則在80萬/坪以上。

除大華案外,內湖捷運站周邊個案人氣也比平均值稍多。該區重推的「雲立方」表示剩不到30間,成交95萬/坪以上。媒體量不算多的「文心AIT」則維持業者口袋名單及介紹客經營方式,現場表示還剩50多戶可售,成交(單)價都是三位數字。

下半年內湖仍有新案。首先是內湖路三段巷內,位置稍深入的敦元建設都更案,預計七月中進場,規劃一般換屋產品。五期重劃區遠雄基地也都已動工,最快推出的將是「御東方」,基地位置靠近環東高架。

內科新廠辦 開價6字頭

內湖也是北市廠辦集中區,最近行情也都在拉高;近期新案除了想要整棟銷售外,還想賣到5字頭以上。只是一些舊案想賣到4字頭,但反應已有些遲滯。

內湖區「APP菁英總部」。

如大內科倉儲區家樂福附近,就有同一業主同時推出「AI智慧總部」及「APP菁英總部」兩案,都是地上八樓、地下三樓規劃,外觀都是清水模加玻璃帷幕,都想要整棟銷售,開價都是65萬/坪,實際欲成交54萬/坪則高於目前區域行情。

「AI」案預售(剛動工),單層204至206坪,整棟價13億;「APP」案則正在進行收尾工程,預定年底交屋,位置緊鄰抽水站,單層171坪,整棟10.5億,較特殊訴求為二樓規劃獨立出入口,可當店面。

林口房市 六月漸轉冷

近期北市高總價市場反應明顯趨緩,春節後市況一度加溫的林口新市鎮,最近市場也轉淡。至於原因,銷售現場說法不一,不外乎QE退場、台股走弱,經濟復甦不如預期等等。不過更大因素,或許是本區推案中大坪數產品比例相當高。

更值得注意的是,稍早還算是賣得動的相對低總價產品,六月後反應也出現趨緩情況;目前當地低總價產品大本營之南勢地區,當地的「林語藏」案現場就表示,六月後銷況明顯不如五月。

當然相較於中大坪數產品,這些40來坪、賣價還在2字頭的產品,反應仍相對不錯;如當地新案位於忠孝路、文化二路口附近(巷內)的「米朗琪」,規劃32坪雙併產品,開價32萬/坪,單、總價都相對低,因此反應不錯。

內林口區「展悅美術館」。

雖然近期林口是低總價市場,但下半年還是中大坪數當道,集中區則為機場捷運A9站周邊。而或許因為將有高價大案進場拉抬,99年當時預售推出便創當地單總價最高紀錄的「展悅美術館」,稍早又再推出銷售。

展悅案這次開價42到49萬/坪,和預售期間差不多,預料A9站周邊新案進場前,將是當地最高單價;產品坪數158坪,則將讓展悅案穩居新市鎮最高總價寶座。A9站附近目前唯一成屋案「佳昂耀東方」,雖所剩量體不多,但銷售速度明顯變慢,應該是該案為成屋、進駐門檻較高之故…>>欲閱讀全文,請訂閱惟馨周報

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