【住展房屋網 企研室】是社會氛圍紛亂不安也好，經濟展望仍充滿疑慮也罷；傳統淡季之農曆鬼月前，房市其實就已出現度小月的現象。不過在此之後，房市將又有大量新案進場…
有些出乎外界意料地，上週行政院長江宜樺快閃宣佈內閣小幅改組；除了國防部長一如預料換人外，金管會主委也出現異動。而外界認為，這除了和第三方支付制度推動有關外，也將有利於壽險業重回不動產市場。
只不過，內閣小改組的話題沒持續幾天，又被整個七月延燒不停的洪仲丘案蓋過；因為上週軍高檢偵查終結，並起訴共18名相關人士，使得週六公民1985聯盟發起凱道萬人送仲丘晚會等等，各種跡象看來，此事短期內恐怕難以善終。
社經氛圍不佳 房市度小月
相較於社經層面的變化，經濟面消息則較令人振奮；因為上週陸續公佈的歐美中七月PMI(製造業經理人指數)，不但數字都上揚而且全部跨過代表(景氣)擴張的50分關卡，然而台灣PMI(中經院公佈值)的走勢卻相反，數字雖然也還在擴張範圍，但走勢卻是向下(連續第四個月下滑)，此警訊值得注意。
至於房市端，上週逢月底，各地方地政局陸續公佈七月移轉棟數；其中較早公佈的雙北市、台中及台南四都，月增率全為正值，最高的台北市更高達20%以上。不過房仲業指出，這主要是避鬼月之提前交屋過戶現象，『非關景氣』。
七月移轉棟數呈現的，其實是六月前的市況，並僅限中古屋市場，況且市況走勢，不可能光看單月。至於新案市場方面，則並未出現太多改變，六月後價續漲、來人量減、成交低檔的趨勢至今不變，等於鬼月前已在度小月。而如果只看價格上漲，則北市北投區又堪稱最具代表性的區塊。
北市北投區 價漲最明顯
北投區可說是近幾月以來，大台北價格漲勢最兇的地區，至於領漲的源頭，當然是奇岩新社區。影響所及，振興復健中心旁預推案「陽明書院」便準備開出100萬/坪表價。位振華公園附近的成屋新案「四方之寓」也將開出8字頭區內高價；「四」案規劃67坪產品僅6戶，預定年底交屋。
曾於99年6月推出的「御創御品苑」，稍早則再推1戶地主戶銷售，新開價78萬/坪，而該案三年前預售時開價是72萬/坪。舊案方面，「藍田陞玉」剩高樓層高總價產品，銷售減速；同區「開誠家圃」則剩1戶，已拆掉接待中心，即將動工。
尊賢路巷內的「豐悅」，所在區域算熱鬧，不過由於無車位，因此僅鎖定區域客；產品為25至31坪三米六規劃共12戶(含4戶店面)，開價78萬/坪不算低，但由於總價夠低，加上公設比不高，故反應算順暢。
淡水續降溫 林口相對佳
接著往北到上半年最熱區淡水，近期市況沒有新變化，仍延續六月以來的降溫走勢；扣除新推案之外，成交速度比起第一季明顯趨緩。價格方面則仍持續墊高，當地一般推案成交多半已拉高到25萬/坪以上，之後是否還有上漲支撐力道，有待觀察。
新案則續靠投資客卡位下訂，人氣鼎盛，如最新推出，由張菲代言的「宏盛新世界2」，現場稱來人有80組/週以上，不過和周邊個案說法稍有出入。年初指標大案「海洋都心」2期已在醞釀，但建照尚未取得，所以仍未正式進場開賣，產品與一期相似。
 |
| 淡水區「和合和丰」。 |
其他新案，還有寶佳機構的「合康慕夏」，訴求近綠山線G5站，共推350戶二到四房，成交約25萬/坪，開價未定。走相對低價路線，在地建商「真善美」系列最新推案「和合和丰」，開價25萬/坪，成交約22至23萬/坪；量體168戶，產品為二到四房，位於新市二路二段。
和淡水相比，供給量同樣不小的林口新市鎮，七月期間市況表現則相對穩定；除了少數30多坪以下小坪數外，50坪以下，成交價還在2字頭的產品，近期反應也轉佳，研判這可能是高價推擠效應持續，北市換屋客南下購買所致。
本區新案多數要到九月十月後才會進場，如長虹A9案等，目前接待中心都在趕搭中；忠孝路、文化三路口，扶輪公園正對面(南側)也將有新指標案推出，將規劃60多到100多坪產品，重點是開價可能站上5字頭，南勢地區則會有森聯機構推案。標榜最近A9站的「亞昕晴空樹」則已在潛銷，據了解平均收訂價格要40萬/坪。
至於已推出者，首先是扶輪公園斜對面(北側)的「36行館」，共39戶(2戶店面)，產品格局為一加一到三房，開價44萬/坪；南勢地區「綠邑2」則推出38及50坪雙併產品共41戶，採24～25萬/坪不二價銷售。「霞公館」則是三推案，新開價未定據了解要賣35萬/坪以上，還有20戶可售。
蘆竹人氣淡 平鎮新案進場
接著來到桃園南下的第一站－蘆竹南崁地區，大約自區域行情拉高到25萬/坪以上之後，市況就持續呈現盤整狀態；近月人氣則是平平，平均週來人至多20組，台北客數量也續減，目前約僅佔兩成。
 |
| 蘆竹鄉「合輝醇淬」。 |
本區新案規模都不大，首先是靠近舊案「森之丘」的透天成屋新案「弘昌御峰」，建坪103坪，總價3280萬起，量體僅4戶。南崁中學附近的「合輝醇淬」則推出68坪雙併產品共20戶，開價33萬/坪；合輝案現場稱六月就已進場，不過其單總價都屬區內高檔，因此銷售速度並不快。
再往南到大竹，當地也有小型透天新案，總價一樣超高，為「漢豐金鑽」，總價3688萬起，共推6戶；由於基地在大馬路旁，故訴求店面效益，不過小環境商業氣息並不濃。
基本上，大竹地區已是大樓市場；而南桃園相對平價區如平鎮南勢山仔頂，最近也出現相同趨勢，而其中一些大樓新案已陸續進場。
首先是南勢地區，市區外圍地帶新光路二段的「如意之星」，由於配合直銷，加上設外接待在市區內(中豐路上)，因此來人為區內最多，超過70組/週，產品則為35到40坪規劃共90戶，開價17.5萬/坪，估計成交約15萬/坪。同區其他個案週來人則平均約15到20組，成交速度不快。
更南邊，工業區氣息更濃的山仔頂地區也有大樓新案，為位於祥安國小旁的「大清祥安」，產品為28至42坪規劃共150戶，開價17萬/坪，同樣為區域高檔。
大溪近期新案 皆位員樹林
北二高大溪交流道正下方的埔頂重劃區，近期來人也不多，不過這也是因為線上少數推案多已到案尾之故。最近本區新案，則都在往龍潭方向(員林路)的員樹林地區。
首先是員林國小後方的透天新案「涵露2」，量體共14戶，為成屋(預定十月交屋)，總價1088萬起；這比埔頂現在動輒1500萬的總價，算相對低價，不過就該區(員樹林)而言仍屬高價位。另一新案離埔頂更遠，已來到國防大學附近，因此訴求周邊商機，推出透天住店產品，案名「大學嶺袖」店面總價1800萬起，住家1400萬起，共18戶。
回到埔頂重劃區，銷售近尾聲的「我居」，未來還有2、3及5期等多期產品將推出，其中5期將是大樓案，推出時間大約在九月後。
再順勢來到龍潭，高價位別墅區渴望園區又有新別墅系列案；而可能是因為前期總價太高，潛在客源及接受度受限、銷售期拉長，因此新一期推案總價都比前一期略低，地坪、建坪都縮小。
首先是「誠泰大院」2期「寬HOUSE」，地坪仍有150坪以上，但已比一期動輒300坪已小許多，建坪則是110坪起跳，客戶仍可視需求調整；量體共16戶，總價3880萬起也比一期4300萬低。「法蘭朵2」也把地坪、建坪切小，壓低總價，地坪65至90坪，建坪80至90坪，總價2300至2600萬，共12戶…>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報
