【文/住展房屋網】應該是為回應稍早時代力量等第三勢力黨團相關提案，工商時報17日社論做出了《囤房稅無助於(實現)居住正義》的標題與結論。但是，這樣的評論只說對了一半；事實是，如果按照現在的囤房稅版本，居住正義當然遙遙無期。

住展房屋網企研室很早之前就說過，現行的囤房稅，從雙張當初確定家戶第四戶才課徵(加重稅率)，就註定了根本有名無實；說難聽點，就是在打假球！須知，對應(付)這樣的囤房稅制，有錢人只消找人頭或另立新戶登記(產權)，就可輕鬆規避，大概只有建商(餘屋)難以規避(因此大力反彈)。同理，現在時力所推版本，其實仍和雙張版大同小異；如果不能針對真正閒置的房屋，或個人持有兩戶以上採計累進稅率，一切都是空談。

但該篇社論有一點沒有說錯；如無其他政策工具配合，一直只操作囤房稅，那就是民粹。目前看來，無論是哪一個政治勢力，確實都(刻意)把(房產稅改)重點放在囤房稅，或者房屋稅上。但房價不合理飆漲，很大原因出在土地上；只處理房屋稅(稅基及稅率)，卻忽略不看土地之公告現值及公告地價，也等於在打假球。

再回到囤房(稅)，最近內政部提出自家統計資料指出，持有三戶以上者僅占整體空屋的7%，另有近六成則是僅持有1戶。但是，基於資產族規避囤房稅(或其他持有稅)的方式頗多，會使得官方資料根本無法呈現真相，就更別說現在的房屋自有率，是用房屋(物)，而非人為衡量基準，這樣更讓官方的房地產統計完全失真。

該社論又說，囤房稅對壓制(平抑)房價無實際效果，但這樣的說詞實則為詭辯。光只靠囤房稅或加重房屋稅，確實不可能做到平抑房價；房價漲跌是很多因素交錯造成，要使其合理化，不可能光靠稅制(改革)，還須有最基本(礎)的資訊透明化、對等化做後盾，甚至還須廣泛提供公共及社會住宅，從供需面上給予民眾更多選擇，而不會因為租不到、租不起，沒有其他選擇，而被迫背負高於自身經濟能力的房價。

該社論的確也認為，需有更強調行政手段，一方面增加供給(社宅)，另方面杜絕炒作；但住展房屋網企研室感到遺憾的是，該文沒能點出，整體房市最大的問題所在，那就是預售市場。

事實是，最近房市投資(機)風氣死灰復燃，表面上是低利和氾濫資金造成，但如果沒有預售屋(如紅單買賣)配合，短線操作者仍難以施展；就更別說民進黨的實價登錄假改革，完全視預售屋為無物，但從房價操弄到短線炒作，幾乎都是靠預售市場撐起。如此這般，能不處理面對這塊黑色地帶嗎？

【文/住展房屋網】抗疫模範生的台島，部分禁錮的空間逐步開放，值得歡慶。但商家不堪四個多月的慘澹境遇，撐不下去的真不少。紓困只是杯水車薪，且申請難度高，到處有人抱怨申辦不成。接下來有振興券，效益也尚待觀察。世事不如意者十常八九，此次疫災期間種種遭遇，相信許多人都刻骨銘心。

如今情勢稍緩，聽聞些許荒謬事例，當事人苦不堪言，教人同情。有貿易商出貨到美國，收不到款，對方耍賴，謂無從銷售，但亦不肯退貨。另有旅館業主幸運售出物件，但尾款始終未匯入，因買方推給疫災。十五趴尾款是現金流，不入帳等於白成交，真慘！

現今算不算亂世？或有不同看法，但亂象之多，堪稱前所未有。人們處於艱困時刻，即使自家尚稱平安，唯見眾多人喫苦，心亦難安。據聞失眠者增多，又不敢上醫院，安眠藥並非處處可買，這些人只得苦撐。現今疫情緩解，希望大家都能寛心、安睡入夢。

另一方面，看房地產銷售人員的幹勁，好像處在不同世界，這是生氣勃發的一群，心中只有一個念頭：把物件賣出去。無論坐在店內，或帶看現場？都精神煥發，比起多數其他行業，精氣神強得多。

友人在新莊區的廠辦，地近捷運站，出租廣告才刊出，接到四通電話，隨即搞定。兩千餘萬元的廠辦，租金五、六萬元，以目前狀況，很可以了。重點是詢問度極高，可見需求量不小。租比售容易，租金節節升高，顯示二者走勢將趨於穩定平衡。

賣不掉的物件可轉為出租，當然財務規劃得改變，卻也多一個選項。東區某棟大樓日前成交，屋主雖無絲毫進帳，唯擺脫每月可觀的本息攤還，也算是消極的財務所得。

人們要的是自己的前途財富和安定生活，種種干擾事物，其實也只有疫災具殺傷力，求平安不可得，才真可怕。

【文/住展房屋網】為了減輕民眾的租屋負擔，近年政府大力推行租金補貼政策，補貼戶數年年拉高，最新一期的補貼戶數直接拉高到12萬戶，一口氣比過去增加了好幾萬戶，然而政府雖然在補貼戶數方面積極加碼，但因租金補貼的分級不周，近乎齊頭式的平等，導致亟需幫助者與負擔能力尚可者的補貼額度相近，令民團頗為詬病。

日前長期關注居住議題的社會住宅推動聯盟便召開記者會，呼籲內政部盡快改善租金補貼的齊頭式假平等，讓亟待幫助的弱勢族群獲得足額的補貼金額，使資源得到最妥善的運用。

雖然內政部聲稱當前的租金補貼政策，已經有考量家庭社經情況與地區租金水準，給予不同的租金補貼或差額收費，可是與民團力爭的妥善分級仍有差距，因為民團希望內政部能依《住宅法》第11條規範，依法訂出「可負擔計算基準」，並以此基準來發放租金補貼，而非以現在過於簡化的方式得過且過。

社宅盟認為，租金補貼應該要符合「弱勢優先、公平合理」的基本原則，但現行制度常常造成不需要者也給補助，但真正弱勢者卻「補不夠」的現象。住盟舉例說明，在最低生活標準1.5倍放寬至2.5倍的「政府美意」下，會出現低收入者與月薪三萬五的上班族領到相同額度補貼的情況，但若內政部訂下定「可負擔計算基準」來進行租金補貼，則此不合理情況可望改善。

面對民團呼籲，內政部回應會研議逐步納入可行部分，並預計今年底定出基準，明年正式實施；但官方也強調，現行家戶收支調查無法真實反映國內貧富差距實況，若貿然以失真資料訂定可負擔計算基準，恐怕會有所不公。

對於內政部的說法，住展房屋網企研室認為過於避重就輕，且也相當沒有說服力。因為依據《住宅法》第11條規範，中央主管機關應在修法後2年內完成可負擔計算基準的訂定，換言之，這是今年1月中旬之前就該完成的事情，但內政部至今卻都沒有搞定，即便亡羊補牢，也已是嚴重的違法失職。

另外，內政部認為現行家戶收支調查無法真實反映國內貧富差距實況，則在《住宅法》修訂之時，便應該將此狀況考量在內才對。別忘了，《住宅法》可是蔡政府上任後才新修訂的法規，而在《住宅法》修訂之前，租金補貼制度在我國已行之有年。

所以假如《住宅法》存在難以落實的地方，當初修法就該加以避免，怎麼能等到法規都上路後再來說執行有困難呢？因此做為主管機關的內政部，不論是在《住宅法》的修訂，還是在法規上路後的執行，通通都有所疏忽，如今該做的就是盡快補破網，而不是將自身的疏忽拿來當作執行不力的藉口，所以住展房屋網企研室認為，租金補貼制度不盡周延，內政部無論如何都難辭其咎，相關官員應當勇敢負起政治責任！

【文/住展房屋網】在危老重建條例實施之後，大台北地區頻傳老屋出現天價交易，尤其台北市更為驚人，即便是破敗到不行的爛房子，每一棟交易總價動輒億來億去。因而，有些投資者便想著墨危老商機，買老房子來投資，等著建商來談危老大發利市。但住展房屋網企研室表示，台北市到處都是老屋，老屋本身不見得值錢，最值錢的是距離重建整合「最後一哩路」的老屋；如果毫無頭緒亂投資老屋，恐怕還沒等到翻身就會抱憾終生。

由於危老重建給予高額容積獎勵，且又毋需經過冗長的都審流程，如果能夠在短期內整合完成，就能夠送件並快速重建，因此讓建商趨之若騖，紛紛砸大錢收購老屋。

住展房屋網企研室分析，近年高價成交的老屋主要有兩種，一種是基地面積較大、且產權單一的建築，例如老舊飯店。這種老飯店因營業效益不佳，業主索性搭順風車賣掉、套現入袋，買方也能直接改建成新房子銷售，買賣雙方都是贏家。

另一種則是土地面積相對小的老舊透天、平房，但建商並非盲目亂買，而是通常在整合到最後少部份關鍵產權時，才會不惜血本、砸大錢買下老屋。換言之，實務上往往會先進行整合，等到整合到差不多，危老案已十拿九穩了，業者才會花高價把重建單元內老舊透天厝吃下來。

因此，市場上若出現老舊房屋出現整棟高價交易，通常代表這個危老重建案已經成定局，沒有問題了，業者才會砸大錢去完成最後一塊拼圖。如果先花大錢收購老屋，然後再慢慢整合周邊產權，這樣子風險太高；假如整合失敗，那麼原先買下的老屋資金就容易套牢，重建不成反而蝕把米。

住展房屋網企研室認為，由於危老需要100％所有權人同意，整合難度不低，大多數沾到危老題材而出現的天價老屋交易，講白了就是「上輩子燒好香」，老房子剛好是重建單位內的關鍵拼圖，才有條件推高成交價。一般投資人若想卡位危老商機，除非運氣很好，或者有把握整合會成功，否則恐怕不容易獲利。

【文/住展房屋網】前陣子因為領導防疫有成，衛福部長陳時中不但吸納歷來政府官員近乎僅見的超高人氣，更一度成為超級業配王，當然，衛福部應該也跟著沾光。不過，衛福部底下健保署日前宣佈，八項特殊醫材自費差額將訂健保給付上限，結果引來各界質疑撻伐，高人氣的陳時中恐怕也跟著受傷，支持度應該會因此下降一些。

不過，這項其實還沒真正實施的健保新制，跟房地產又有什麼關係？表面上當然無關；但奧妙的就在於，不僅這次針對部分自費醫材給付，還有疫情爆發時的囤積口罩、衛生紙等亂象時，政府都提出價格控管或訂價格上限，對消費總額最高、負擔最重的住房，卻從沒有用相同或類似的方式或態度看待或處理之。

大概僅有所謂囤積行為，在房市端有所謂囤房稅；但同樣奧妙的是，前陣子內政部才說國內囤房狀況並不嚴重，但事實為何，大家心知肚明！

須知，住房可是食衣住行四大基本民生需求之一，如果衛生紙或食品等必須符合公平法，不能聯合哄抬價格或壟斷；那為什麼每次房價上漲，幾乎也都是全體業者集體或前後跟進為之，卻從沒看到政府出面制止或至少關切？於是這次自費醫材打算訂給付上限，便意外再次引發高房價論戰，發出質問的醫勞盟就在臉書痛批健保署，更進一步質問「(如此健保署此作法是對的，)那麼房屋是否也可比照辦理，訂價格上限？」

然而，官方訂了房價上限，房價就真的會變得合理、可負擔嗎？恐怕最後結果大家還是會失望。因為高房價問題不光是出在價格或成本上，最主要關鍵還是資訊不透明，讓業者有可操弄的空間，甚至就算實價登錄實施有年，但由於漏洞百出，因此也是效果大打折。

首先，登記與移轉有時間差；再者，預售屋也不必登錄，讓現行實價登錄雖不算形同虛設，但可參考性大降。雖然七月一號登錄責任回歸買賣雙方，但預售屋還是不必登記，對不想讓價格曝光的業者來說，以後就不要推先建後售成屋案就可繼續規避，那麼實價登錄就算是+0.5，其實還是+0！

既然價格資訊依然不透明，那麼硬規定價格上限也沒用，因為官方的實價資訊根本還是假，業者還是繼續握有價格操弄權。更何況業者一定會說，各區價格行情南轅北轍、落差甚大，更別說不同建案的建材選用及規劃都不同，上限要如何訂？怎麼訂都不會合理！而事實上，訂房價上限確實也有窒礙難行之處。

總之，住展房屋網企研室認為，現行實價登錄徒具形式；此一現況沒有改變，再訂多少上限或類似遊戲規則，都不具實質作用。要讓房價合理化，仍必須回歸到基本制度面改革；實價登錄改革當然是首要步驟，而且還要有稅制等配合才行。