【文/住展房屋網】抗疫模範生的台島，部分禁錮的空間逐步開放，值得歡慶。但商家不堪四個多月的慘澹境遇，撐不下去的真不少。紓困只是杯水車薪，且申請難度高，到處有人抱怨申辦不成。接下來有振興券，效益也尚待觀察。世事不如意者十常八九，此次疫災期間種種遭遇，相信許多人都刻骨銘心。

如今情勢稍緩，聽聞些許荒謬事例，當事人苦不堪言，教人同情。有貿易商出貨到美國，收不到款，對方耍賴，謂無從銷售，但亦不肯退貨。另有旅館業主幸運售出物件，但尾款始終未匯入，因買方推給疫災。十五趴尾款是現金流，不入帳等於白成交，真慘！

現今算不算亂世？或有不同看法，但亂象之多，堪稱前所未有。人們處於艱困時刻，即使自家尚稱平安，唯見眾多人喫苦，心亦難安。據聞失眠者增多，又不敢上醫院，安眠藥並非處處可買，這些人只得苦撐。現今疫情緩解，希望大家都能寛心、安睡入夢。

另一方面，看房地產銷售人員的幹勁，好像處在不同世界，這是生氣勃發的一群，心中只有一個念頭：把物件賣出去。無論坐在店內，或帶看現場？都精神煥發，比起多數其他行業，精氣神強得多。

友人在新莊區的廠辦，地近捷運站，出租廣告才刊出，接到四通電話，隨即搞定。兩千餘萬元的廠辦，租金五、六萬元，以目前狀況，很可以了。重點是詢問度極高，可見需求量不小。租比售容易，租金節節升高，顯示二者走勢將趨於穩定平衡。

賣不掉的物件可轉為出租，當然財務規劃得改變，卻也多一個選項。東區某棟大樓日前成交，屋主雖無絲毫進帳，唯擺脫每月可觀的本息攤還，也算是消極的財務所得。

人們要的是自己的前途財富和安定生活，種種干擾事物，其實也只有疫災具殺傷力，求平安不可得，才真可怕。

【文/住展房屋網】為了減輕民眾的租屋負擔，近年政府大力推行租金補貼政策，補貼戶數年年拉高，最新一期的補貼戶數直接拉高到12萬戶，一口氣比過去增加了好幾萬戶，然而政府雖然在補貼戶數方面積極加碼，但因租金補貼的分級不周，近乎齊頭式的平等，導致亟需幫助者與負擔能力尚可者的補貼額度相近，令民團頗為詬病。

日前長期關注居住議題的社會住宅推動聯盟便召開記者會，呼籲內政部盡快改善租金補貼的齊頭式假平等，讓亟待幫助的弱勢族群獲得足額的補貼金額，使資源得到最妥善的運用。

雖然內政部聲稱當前的租金補貼政策，已經有考量家庭社經情況與地區租金水準，給予不同的租金補貼或差額收費，可是與民團力爭的妥善分級仍有差距，因為民團希望內政部能依《住宅法》第11條規範，依法訂出「可負擔計算基準」，並以此基準來發放租金補貼，而非以現在過於簡化的方式得過且過。

社宅盟認為，租金補貼應該要符合「弱勢優先、公平合理」的基本原則，但現行制度常常造成不需要者也給補助，但真正弱勢者卻「補不夠」的現象。住盟舉例說明，在最低生活標準1.5倍放寬至2.5倍的「政府美意」下，會出現低收入者與月薪三萬五的上班族領到相同額度補貼的情況，但若內政部訂下定「可負擔計算基準」來進行租金補貼，則此不合理情況可望改善。

面對民團呼籲，內政部回應會研議逐步納入可行部分，並預計今年底定出基準，明年正式實施；但官方也強調，現行家戶收支調查無法真實反映國內貧富差距實況，若貿然以失真資料訂定可負擔計算基準，恐怕會有所不公。

對於內政部的說法，住展房屋網企研室認為過於避重就輕，且也相當沒有說服力。因為依據《住宅法》第11條規範，中央主管機關應在修法後2年內完成可負擔計算基準的訂定，換言之，這是今年1月中旬之前就該完成的事情，但內政部至今卻都沒有搞定，即便亡羊補牢，也已是嚴重的違法失職。

另外，內政部認為現行家戶收支調查無法真實反映國內貧富差距實況，則在《住宅法》修訂之時，便應該將此狀況考量在內才對。別忘了，《住宅法》可是蔡政府上任後才新修訂的法規，而在《住宅法》修訂之前，租金補貼制度在我國已行之有年。

所以假如《住宅法》存在難以落實的地方，當初修法就該加以避免，怎麼能等到法規都上路後再來說執行有困難呢？因此做為主管機關的內政部，不論是在《住宅法》的修訂，還是在法規上路後的執行，通通都有所疏忽，如今該做的就是盡快補破網，而不是將自身的疏忽拿來當作執行不力的藉口，所以住展房屋網企研室認為，租金補貼制度不盡周延，內政部無論如何都難辭其咎，相關官員應當勇敢負起政治責任！

【文/住展房屋網】在危老重建條例實施之後，大台北地區頻傳老屋出現天價交易，尤其台北市更為驚人，即便是破敗到不行的爛房子，每一棟交易總價動輒億來億去。因而，有些投資者便想著墨危老商機，買老房子來投資，等著建商來談危老大發利市。但住展房屋網企研室表示，台北市到處都是老屋，老屋本身不見得值錢，最值錢的是距離重建整合「最後一哩路」的老屋；如果毫無頭緒亂投資老屋，恐怕還沒等到翻身就會抱憾終生。

由於危老重建給予高額容積獎勵，且又毋需經過冗長的都審流程，如果能夠在短期內整合完成，就能夠送件並快速重建，因此讓建商趨之若騖，紛紛砸大錢收購老屋。

住展房屋網企研室分析，近年高價成交的老屋主要有兩種，一種是基地面積較大、且產權單一的建築，例如老舊飯店。這種老飯店因營業效益不佳，業主索性搭順風車賣掉、套現入袋，買方也能直接改建成新房子銷售，買賣雙方都是贏家。

另一種則是土地面積相對小的老舊透天、平房，但建商並非盲目亂買，而是通常在整合到最後少部份關鍵產權時，才會不惜血本、砸大錢買下老屋。換言之，實務上往往會先進行整合，等到整合到差不多，危老案已十拿九穩了，業者才會花高價把重建單元內老舊透天厝吃下來。

因此，市場上若出現老舊房屋出現整棟高價交易，通常代表這個危老重建案已經成定局，沒有問題了，業者才會砸大錢去完成最後一塊拼圖。如果先花大錢收購老屋，然後再慢慢整合周邊產權，這樣子風險太高；假如整合失敗，那麼原先買下的老屋資金就容易套牢，重建不成反而蝕把米。

住展房屋網企研室認為，由於危老需要100％所有權人同意，整合難度不低，大多數沾到危老題材而出現的天價老屋交易，講白了就是「上輩子燒好香」，老房子剛好是重建單位內的關鍵拼圖，才有條件推高成交價。一般投資人若想卡位危老商機，除非運氣很好，或者有把握整合會成功，否則恐怕不容易獲利。

【文/住展房屋網】前陣子因為領導防疫有成，衛福部長陳時中不但吸納歷來政府官員近乎僅見的超高人氣，更一度成為超級業配王，當然，衛福部應該也跟著沾光。不過，衛福部底下健保署日前宣佈，八項特殊醫材自費差額將訂健保給付上限，結果引來各界質疑撻伐，高人氣的陳時中恐怕也跟著受傷，支持度應該會因此下降一些。

不過，這項其實還沒真正實施的健保新制，跟房地產又有什麼關係？表面上當然無關；但奧妙的就在於，不僅這次針對部分自費醫材給付，還有疫情爆發時的囤積口罩、衛生紙等亂象時，政府都提出價格控管或訂價格上限，對消費總額最高、負擔最重的住房，卻從沒有用相同或類似的方式或態度看待或處理之。

大概僅有所謂囤積行為，在房市端有所謂囤房稅；但同樣奧妙的是，前陣子內政部才說國內囤房狀況並不嚴重，但事實為何，大家心知肚明！

須知，住房可是食衣住行四大基本民生需求之一，如果衛生紙或食品等必須符合公平法，不能聯合哄抬價格或壟斷；那為什麼每次房價上漲，幾乎也都是全體業者集體或前後跟進為之，卻從沒看到政府出面制止或至少關切？於是這次自費醫材打算訂給付上限，便意外再次引發高房價論戰，發出質問的醫勞盟就在臉書痛批健保署，更進一步質問「(如此健保署此作法是對的，)那麼房屋是否也可比照辦理，訂價格上限？」

然而，官方訂了房價上限，房價就真的會變得合理、可負擔嗎？恐怕最後結果大家還是會失望。因為高房價問題不光是出在價格或成本上，最主要關鍵還是資訊不透明，讓業者有可操弄的空間，甚至就算實價登錄實施有年，但由於漏洞百出，因此也是效果大打折。

首先，登記與移轉有時間差；再者，預售屋也不必登錄，讓現行實價登錄雖不算形同虛設，但可參考性大降。雖然七月一號登錄責任回歸買賣雙方，但預售屋還是不必登記，對不想讓價格曝光的業者來說，以後就不要推先建後售成屋案就可繼續規避，那麼實價登錄就算是+0.5，其實還是+0！

既然價格資訊依然不透明，那麼硬規定價格上限也沒用，因為官方的實價資訊根本還是假，業者還是繼續握有價格操弄權。更何況業者一定會說，各區價格行情南轅北轍、落差甚大，更別說不同建案的建材選用及規劃都不同，上限要如何訂？怎麼訂都不會合理！而事實上，訂房價上限確實也有窒礙難行之處。

總之，住展房屋網企研室認為，現行實價登錄徒具形式；此一現況沒有改變，再訂多少上限或類似遊戲規則，都不具實質作用。要讓房價合理化，仍必須回歸到基本制度面改革；實價登錄改革當然是首要步驟，而且還要有稅制等配合才行。

【文/住展房屋網】人們對於一個城市的第一印象，
往往是從建築開始。
一棟經典的建築不僅可以被人歌頌讚譽，
也可以成為當地的地標，
或是一個城市、國家的代名詞。

一棟傳世經典的地標建築體，例如：巴黎的艾菲爾鐵塔、羅浮宮、玻璃金字塔、雪梨歌劇院；更往前追溯，有數千年歷史的埃及金字塔，更是建築的奇蹟。

再如台北的101大樓、杜拜的帆船酒店…等等。由此可知，建築物不但代表了當代的歷史價值與意義，也看得出一個城市的發展和文明演進。

一棟好的建築物，不僅只有居住、辦公、商業等單純用途，更是吸引無數目光與讚嘆的藝術經典，倘若沒有好的建築結構安全品質，地震一來就倒掉，那它也不可能成為一棟傳世經典的百年建築。

因此，良好建築物的最基本首要條件就是「結構安全品質」！人在建築物裡活動得安心、安全，身體和心理獲得安穩、安定，才能進而顯現建物的正面價值和提升生活品質。

台灣房地產近年來在政府多項相關房地產優惠政策下，許多地區均進行土地重劃及老舊建物配合都市更新，使得近年來台灣房市非常熱絡。

另一方面，現在多數人講求生活品質，買房子不再只是住的滿足，還要加上整體設計美感以及視覺的享受，高樓建築也已經是民眾置產時熱門選項之一。

也因此現在的房子愈蓋愈高，儼然成為趨勢。我必須強調，一棟好宅的結構安全部分，必須著重在「優良的結構系統規劃設計」及「精準確實的施工品質呈現」兩大重點同時兼顧，才能讓大家住的安心和放心。

平面規則的結構系統規畫，房屋安全耐震較佳。

一 優良的結構系統規劃設計：

1一棟安全耐震的建築，從規劃設計到施工執行需注意：
A有穩固的結構系統規劃設計
房屋結構系統規劃規則且對稱，在於地震來臨時，結構體平衡穩固，不會產生額外的扭力，較不會引發裂縫的產生，及其所延伸的保固維修及安全等問題。
B兼顧施工性之最佳化設計
很多的規劃設計，若沒有事先考慮到日後施工性是否可執行的話，到時工地現場工人是無法按圖上要求的品質施作的，最後工人只是把等數量的鋼筋放下去而已。

不過每一根鋼筋都是否能放在該放的位置，讓它發揮完全的力量，就不可而知了！最後灌下混凝土之後，一切都將看不見了！那安全怎麼辦？

如此房屋結構的鋼筋系統化施工，是要在開始建構房屋時，即可以專業的結構設計，將鋼筋加工研發及現場施工技術相互整合，才可達到容易施工、品質提升，房屋更安全的目標。

2輕量化之規劃設計：
A系統模板清水混凝土建築規劃，有效減少因粉刷層所增加之建築物自重。
B輕隔間之規劃設計，有效增加居室淨空間，降低建築物自重，更輕更耐震。

3是否在結構設計上，有增加其抗震係數或採用更安全的抗震工法？

（左）「Alfa Safe系統模板工法」－結構水密性佳且廢料清運少。 （右）「Alfa Safe系統模板工法」－外牆完成面精準平整，模板交接處簡單研磨批土、免泥作。

二 精準確實的施工品質：

基本主結構部分：
1材料之應用
A避開爐碴屋、海砂屋、輻射屋之問題。
B混凝土之強度、坍度、耐久性及施工性之考量。
C不可任意提高混凝土強度施工，以免造成結構脆性破壞。
D鋼筋續接器需符合ＳＡ級且施工性佳者。

2施工品質之重點
A鋼筋工程之施工安全品質透明化
建議可採「系統化鋼筋工法」、「鋼筋預組工法」、「鋼筋混凝土預鑄工法」…等，配合施工安全品質透明化呈現，建築施工品質眼見為憑。
B混凝土施工現場
不可任意加水。
要避免蜂窩現象，搗實應密實。
C模板工程選擇免泥做、免打石，減重更安全環保的「系統化模板工法」。
不用再塗抹水泥砂漿等增加建築重量，可避免粉刷層青春痘事件發生，且省去打石花工，避免因為打石造成鋼筋之保護層不足，造成建築日後鋼筋易生鏽、磁磚大理石掉落及建築外牆龜裂、壁癌，甚至造成建築安全問題。
D針對外牆防裂部分是否有特別加強處理。
E針對房屋漏水部分是否有特別加強處理予以避免。

裝修裝飾設備部分：
1鋁門窗之抗風強度、水密性、氣密性及隔音、防潮提升。
2外牆塗料材質選用及施工品質控管流程。
3如何避免外牆磁磚掉落之貼著劑選用及施作品管方式。
4外牆貼附大理石之固定件材質是否為不銹鋼材質，固定鋼架及錨錠是否耐震安全。
5外牆規劃遮簷、滴水線等，防污染設計施工。
6如何避免外牆白華問題發生。

如何真正挑選到一棟安全耐震的優質好宅？簡單來說在結構系統規劃設計上要方正、對稱，考慮到變位及舒適性。當地震來臨時，結構體能平衡穩固，不會產生額外的扭力，較不會引發裂縫的產生。還有在結構設計時，要達到精準確實的施工品質，從鋼筋工程、混凝土工程、模板工程的施工品質及整合，來有效提升房屋本身防裂、防水、防漏之性能，避免滲漏水問題。

品質就在於細節中，建築物從建築規劃設計到鋼筋混凝土工程、五大管線工程、裝修裝飾工程…等，這些細節與步驟都很重要，也應予以透明化讓大家更安心放心。最終影響結構品質的提升、防水與保固年限可加長以及結合綠色環保與節能減碳，進而成為傳世經典的百年建築。

作者：戴雲發
台灣建築安全履歷協會理事長
消基會房屋委員會委員