【文/住展雜誌】如果您想買小宅，
又擔心小宅建案品質不佳？
別擔心，今年仍有優質建商推出小宅房型，
相對低總價就能入手好房子……

由於一九年國內房地產市場回溫，帶動大台北換屋族群出籠，不少建商轉變推案策略，把規劃中的房屋坪數逐步放大，就是要想把握因這股房市春回而湧現的換屋族買盤。

但仍有部份走高品質路線的豪宅建商，仍未放棄小宅市場，持續推出小宅房型。沒想到，今年初新冠肺炎疫情來襲，大台北房市市況丕變，主流買盤仍舊是以剛性需求為出發點的首購購屋族，這些豪宅建商意外押對寶了！

大隱開發　案量最大

據住展雜誌統計，今年上半年為止，仍有多達九家豪宅建商旗下新建案有規劃三十坪以下的小宅房型，包括大隱開發、華固建設、長虹建設、東騰建設、忠泰建設、文心建設、潤泰建設與吉美建設等建商。顯示去年雖然景氣好轉，但豪宅建商仍未冒然搶推豪宅，且未放棄相對低總價市場。

在淡水紅樹林一帶以「藍海」系列建案打出名號的大隱開發，今年把推案觸角伸到台北市中心，將在信義區推出「大隱信松廣場」，坪數為二十一至五十八坪，總銷達七十億元，是案量最大的建案。

今年仍有豪宅建商推出小宅產品。圖為建案「信松廣場」。

華固建設「華固月河」位於板橋江翠北側重劃區，擁有河岸景觀優勢，最小坪數為二十六坪。雖然近年來華固在豪宅市場銷售大放異采，但在規劃產品卻相當務實，並未放棄小宅市場。

央北三強　各有特點

長虹、潤泰與文心等三家建商，今年預計在新店央北重劃區推出的新案，全都有三十坪以下的小坪數房型。

其中，長虹「央泱長虹」是坪數規劃最極端的建案，最小坪數小至二十六坪，最大則達六十坪。「潤泰央北案」坪數落差最小，約二十八至四十二坪。「文心央北案」最小坪數為三十坪，是上述三案中坪數最大的小宅。

區段條件　最宜小宅

另，目前線上都有豪宅案正在銷售中的吉美建設與首泰建設，今年不約而同分頭切入小坪數市場。

首泰建設「首泰城人之美」位於建國北路，規劃二十九至四十一坪，號稱鋼骨結構耐震建築。吉美建設「吉美信義」位於萬芳路，規劃二十五至四十八坪。這兩個建案有小坪數房型，除了看好首購需求外，推測應與區段條件不適合把坪數放得太大有關。

極致迷你　東騰最殺

今年上半年豪宅建商推小宅這股潮流中，又以東騰建設與忠泰建設的建案小宅規劃坪數最小，且兩個建案都位在中山區。

忠泰建設「忠泰繪」為都更案，位於德惠街，最小坪數只有十五坪，具有相對低總價優勢。東騰「東騰界」位於撫順街，最小坪數更僅十二坪，最大坪數也不過三十一坪左右，顯示業者想緊捉首購族的企圖心。

趨勢改變　意外受惠

從今年上半年大台北房市推案狀況來看，建商眼見去年房市景氣好轉，今年建商大多走『順時中』路線，多把坪數規劃往中間坪數靠攏，四十坪至六十坪的房型比例明顯升高，主要就是看好中產階級與換屋族群的需求。

但人算不如天算，誰都沒料到新冠肺炎疫情突襲房市，大台北換屋族買氣頓時受挫，市場依然要看首購族群臉色。雖然房市市況風雲難測，但這九家豪宅建商宛如有神感應，旗下建案都有規劃小宅，恰好迎合目前市場需求，也算是意外中到大獎了。

【文/住展雜誌】近期新蓋的電梯大樓強調健康安全的好宅，儼然已成為住宅新趨勢，而伴隨著新技術與新工法日新月異，新蓋大樓更提供不少創新功能與服務使住戶使用上更為便利，生活品質更加提升，而「當層排氣」即成為現代與未來健康安全好宅的一項重要指標項目。

相信在很多人的經驗中，常常被浴廁突如其來的味道所困擾，家裡沒人抽菸，但為什麼浴廁會聞到煙味？浴廁明明有開窗戶，卻老是臭臭的？其實原因不難發現和早期社區規劃的排氣方法息息相關，早期大多規畫的排氣方式，是將大樓住戶的廢氣透過共同的管線直達屋頂排出，當頂樓風壓大時，就會導致廢氣回流，久久排不出去，臭氣殘留在管線中，導致各樓層氣味互相干擾。

另外，一般住宅管道間入口，通常在浴廁天花板，若將天花板打開，則可以看到內部管子接到牆壁的地方，外面通常就是管道間。正常來說，接管處的牆壁開口應該將其完全密封，以避免萬一管道間有廢氣時，流通進到自家室內。

當層排氣大樓戶外排氣孔（圖由中麗建設-中麗璞聚提供）。

老屋管道毛病多

但很多老舊房子，在浴廁排氣上僅銜接垂直的管道，並無妥善施作連接細節，或者是浴廁抽風機僅只是將廢氣抽至天花板內，絲毫沒有任何排氣效果，淪為如同裝飾物一般，毫無功用可言。

且內部管道間往往只是用磚頭隨便砌一砌，周圍沒用水泥密封，甚至會沒有做粉刷，施工品質更是無法要求。廢氣因此會停留在管道間相互散播，這是很多居住者會在浴廁聞到鄰居抽菸與臭味的主要原因。就算裝了排氣設備，沒有銜接對外風管，將無實質換氣的功能。甚至許多一氧化碳中毒事件，也是因為一氧化碳氣體順著管道間，從縫隙流入室內所造成的危害。

「當層排氣」顧名思義是將廢氣、濕氣從自家當層排出，通常利用浴廁的排風裝置，於天花板上以連通管將自家內的氣體直接排放至對外的出風口，一般在大樓外牆上可以看到排氣孔，管線內也會規劃墊片，透過抽風機吸進來的空氣，利用機械原理排出去，接著墊片自然闔上，空氣也就不會回流。可以避免廢氣在大樓內四處流竄，更可以提升與維持浴廁內部的乾燥及衛生品質，且上下樓層住戶間的生活習性也較不會相互干擾、影響。

當層排氣配置示意圖。

倘若沒有設置單層排氣工程，將可能會造成以下困擾：
一、室內廢氣直達頂樓排出，但當頂樓風壓大時，有時會造成廢氣回流，原本的廢氣流回室內，導致大樓住宅間的生活品質降低。
二、 因住戶造成的廢氣，譬如煙味，會透過共同的管線相互散播，導致樓上住戶抽菸，樓下住戶在浴室聞到煙味的情況。
三、一些蚊蟲或藉由空氣傳播的細菌、黴菌，可能透過共同管線間空氣相互流通時傳播，威脅到其他住戶的居家品質與健康。

避免大樓廢氣相互流通，建議可以有以下作法：
一、新建築於規劃時納入當層排氣設備，直接將浴廁的排氣管拉到戶外排放，則不會產生上下樓層氣味相通的問題。在處理此工法時，天花板的空間與排氣的管道和位置都需事先考量與規劃，向外的排風管其坡度建議稍微向下，避免颱風來臨時，雨水倒灌的情況發生。
二、老舊大樓則建議可以將天花板打開查看，並找專業人員將管道間牆用水泥或矽利康密封完整，則可降低管道間氣味流通與細菌、黴菌透過空氣傳播等的問題疑慮。
三、另外，家中有很多排水孔，以現代的設計，不僅洗手台，排水管也都會設計型存水彎，以阻隔氣味問題，也可以防止蟑螂等蟲害，形成防護效果，但也需留意長時間未使用的排水孔，是否有存水彎因水封消失而失效的問題；老舊大樓若沒設計此類排水管，建議將沒用到的排水孔，用膠帶或相關用具將其密封，亦可降低異味流入。

當建築風格依時代不同而有所演變，應回歸居住的原點，以「人」做為出發點考量，才能打造出一棟符合居住者需求的健康、安全、舒適好宅。

【文/住展雜誌】買一棟百年好宅必須內外兼顧，
尤其面對台灣的高齡化社會，
每個家庭成員都是居家空間的當然使用者，
如何在新建建築提早引入通用設計觀念，
或是將舊建築作有效的修整，
都會是住宅空間的通用化需求所要面臨的問題。

「財團法人台北市自由空間教育基金會」發起人︱唐峰正董事長，設置了「住居空間通用化標章」，藉由「七原則」讓我們可以快速了解「住居空間通用化標章」的概念與做法。

通用設計和無障礙設計主要的不同，在於「對象」和「面向」。無障礙設計考量的，主要是身障使用族群，但通用設計除了身障者之外，也考量其他使用族群，如老人、孕婦和小朋友等。美國設計師羅納德‧麥斯提出「通用設計是一種設計途徑，它集合了最大程度上適合每一個人使用的產品及建築元素」，此為通用設計最常被使用的定義。

圖由財團法人台北市自由空間教育基金會提供。

通用標章設計基準

面對臺灣逐漸邁入高齡化社會，住宅空間的通用化需求是即將要面臨到的問題，未來新建築在設計一開始階段就要考量通用設計，進而設定「住居空間通用化標章」條例重點方向：平順易通達、預留合理淨寬尺度、材質挑選。例如：室內外通行順暢，著重於住宅走道淨寬須達九十公分以上、室內外出入口淨寬達八十公分以上，且門檻高度須為三公分以下並做二分之一斜角處理，強化各通路與空間之安全性連接等設計，並符合相關設計基準規定。

圖由財團法人台北市自由空間教育基金會提供。

什麼是通用化標章？

「住居空間通用化標章」的出現，起源於因為生活設施、用品的設計、製造過程的忽略，而剝奪了許多人的使用權。以通用設計精神，盼望所有人共同協力透過教育、設計執行、製造生產，實現這一個以人本精神出發的原則，解決「人」在生活中可能面對的不便及傷害，讓每一個人被公平的對待以擁有基本的權利及尊嚴。本標章是通用設計理念落實於建築階段，確保住民於三、五十年都能安定在同個住居空間安心無虞，不因年齡或生理條件改變等等選擇狀態、面臨遷徙或者付出龐大的修繕成本，讓住居空間成為安全圓滿家園。

空間通用化標章的建置，除了秉持通用設計一貫強調「同理共感」之善念設計諸原則，也希望打破長期以來沿著性別、年齡、階級、族群、地域等既定社會差異所形成的刻板印象與社會偏見，超越本位主義和政治正確，回歸「為全人設計 (Design For All)」的初衷，進而為日常生活公私場域中，承載人際關係與社會互動等動態體驗，緊密攸關的空間細部規劃與總體佈局，形成一真正具備示範作用、同時能夠付諸階段性實踐的參照規範與標準。

認證嚴謹更安心

現行建築階段的審查方式是以三位專家學者，根據標章申請辦法中的規範，找出空間中需要被修正的設計，並給予建議，除了書審，也包含了到現場履勘。這樣的方式可以有效找出空間通用設計所出現的問題，針對這個空間進行除錯審查。進而回歸使用者的意見，得到更積極性的建議。

多元社會中有各式樣的使用者，以往於空間規劃之時，卻常忽略了一些隱而未現的使用者需求，空間的通用設計視全方位關懷與常態分配的觀點作為基調，關注未來社會高齡化趨勢，減降障礙並預留空間，因應不時之需。若於建築建造之初即重視「優良的結構規劃設計」及「精準確實的施工品質」，並一併研擬「住居空間通用化」的解決方案，則可提前消弭老屋不耐震與社會人口高齡化所產生的問題。

【文/住展雜誌】一個產業能否永續發展，
繫乎人才是否生生不息。
房地產業自然也不例外，
因此近年不少青壯二代，
接下父執輩的多年基業，
力圖為產業塑造新風貌……

在多數人們的認知當中，房地產業總是作風嚴肅、處事剛硬，甚至有些人會以千篇一律、欠缺活力來詮釋這個發展歷史綿長的傳統產業，但假如房地產業真如普羅民眾想像的那般一成不變，又何能在漫漫的歷史長河中屹立不搖呢？從諸位克紹箕裘的產業青壯領導者身上，我們興許可以找到答案。

以建築裝載生活 以hygge精雕舒活
大隱開發執行長 張駿

提到社會大眾對房地產業經營階層的印象，不外乎有著黑白斑駁的髮絲與銘刻歲月的面容，但年僅三十五歲的大隱開發執行長張駿，斬釘截鐵地破除了外界無謂的刻板印象。

張駿令人目光為之一亮的地方，不僅僅是他的年輕爽朗，他在固守品牌形象的基礎上，用他在海外汲取的豐沛養分，為企業注入了前衛思維與突破，兼顧守成與開創的行事方針，比他的外貌更讓人驚豔。他融合傳統與創新的風格，在其首度操刀的「大隱小藍海」一案中表露無遺。

大隱之於淡水房市，彷彿愛馬仕之於巴黎時尚，是尖端豪奢的代名詞，可是任誰都想不到，過去僅供豪門大戶獨享的大隱開發，在張駿的操盤下竟誕生了第一宗首購小宅案「大隱小藍海」，但打破慣例並非為了標新立異，而是為了落實張駿以建築構築美好生活的核心理念。

以建築創造美好生活，是大隱開發執行長張駿的核心理念。

用建築 創造美好生活

他打造的「大隱小藍海」，處處流洩著北歐丹麥的hygge生活思維。hygge有溫暖、安全、舒適、擁抱及快樂等多重意涵，是一種在簡約之中感受幸福的生活哲學，因此在「大隱小藍海」的規劃設計中，住戶可藉由張駿的每個巧思，簡單而直接地品味到生活的溫潤甘甜。

「人生的重要時刻，幾乎都在家裡發生，因此建築物是創造生活的容器，而這個容器不但要讓人們用得起、養得起，更要為想過美好生活的你我，締造最大的生活價值」張駿這麼說著，也在「大隱小藍海」這麼做著。

張駿的第一筆代表作，不僅是大隱總價最平易近人的案子，亦有著大隱旗下建案最高的綠覆率。對於向來講求地盡其利的房地產業來說，在基地內留置大片綠地，意味著利益的折損，但張駿卻認為，能讓住戶在低碳環境下幸福自在的深呼吸，犧牲一點利潤又何妨！

小宅生活 因共享加分

張駿的貼心，還展現在社區公設的設計上。由於小宅空間有限，住戶的許多渴望，難以全然在私有領域內獲得實現，因此張駿為社區導入了『共享』基因，將那些無法於私有領域達成的需要，透過社區公設來圓滿，這樣的理念，讓「大隱小藍海」的公設能為住戶帶來更大的滿足。廚藝教室中足以塞進整隻肥美烤雞的大烤箱，即是張駿實踐共享概念的代表性設施。

小宅空間有限，讓張駿決定用共享概念打造公設，以滿足住戶需求。

曾在紐約生活的張駿提到，在美國『一個大烤箱可以解決很多麻煩』，因為美國民眾常於節慶邀集好友到家聚餐，在烤雞、披薩跟啤酒的調劑下，所有煩惱、憂傷、不快通通一掃而空，但要是家裡沒有一個夠大的烤箱準備美食饗客，屋裡將不存在歡笑聲。然而小宅難有大烤箱的棲身之所，也沒有充足的宴客空間，所以張駿把它們變成了公設，讓全體住戶都有機會舉辦宴會，品味人情之美。

共享思維的導入，既新潮又大膽，畢竟不是所有人都樂於與他人分享空間並加以維護，可是張駿認為，台灣民眾擁有良好的公民素養，並且注重生活美學，還懂得在自由與秩序之間保持平衡，這些特質讓台灣有足夠的本錢發展共享文化。言語之間，顯露出他對家鄉土地的信心與關懷。

堅守信念 不為變而變

雖然為企業注入了諸多新穎元素，但張駿強調，他不是為變而變。自二十七歲由金融業投身房地產業，張駿從大隱的基層做起，深知公司一路走來所秉持的優良傳統，他是大隱人二代，對此必然堅定持守。

大隱多年來，都以古羅馬建築師維特魯威(Marcus Vitruvius Pollio)揭櫫的『持久、有用、美觀』來雕塑建案，在此之上，大隱還特別重視建築與人、與環境的關係，這些信念不單單是大隱的根本原則，更是張駿永恆的核心價值，即使物換星移，也不會有絲毫動搖。

引領團隊靠制度 厚植品牌靠溫度
宜誠建設副總經理 賴明鐘、賴明皇

深耕桃園在地數十寒暑的老牌建商宜誠建設，近年領導班子中也浮現了六、七年級生的新面孔，那便是賴明鐘與賴明皇兩位副總。賴明鐘、賴明皇倆手足，自幼跟著董座父親賴廣田在工地奔波幫忙，加上兄弟二人求學時均學習土木工程，對房地產業相當熟稔，因此承接家族事業，在外界看來理當十分得心應手，可是兄弟倆在領導團隊的路途上，並不如外人想像般順風順水。

以房地產的專業角度來看，兄弟二人的學識經歷均屬一時之選，但大哥賴明鐘卻表示，年輕似乎成了一種原罪，即使兄弟一直以來都在業內歷練，資深員工對於兩兄弟的專業度仍抱持質疑，讓初承衣缽的賴明鐘與賴明皇面臨領導危機。

制度化管理開創新局

為了順利整合團隊，賴家兄弟從工地主任、採購著手，花費大量心力充實專業，並在溝通方面下了很大的功夫，以真材實料取得員工們的認同與信賴；同時也一改過去欠缺系統的管理方式，建立起員工考核制度，讓公司人員進退有據，解決團隊的磨合問題。

二弟賴明皇提到，上一代的領導風格雖嚴厲，但往往易受情緒左右，所以兄弟進入經營團隊後，便將人事管理制度化，達到穩定團隊的功效。這段重構核心團隊的過程，前後花了兄弟倆七到八年的時間，但辛苦付出終能收獲甜美果實。

賴明鐘表示，向心力強大的核心團隊成形之後，對公司的業務拓展有很大的幫助。早年父執輩的親力親為，雖能鞏固品質，但難免會有分身乏術的時候，如今團隊中有多位中高階主管協助監督案場，讓公司有更大的能量去衝刺推案量。

宜誠建設副總賴明鐘表示，建立制度化的人事管理後，公司更有餘力拓展業務。

導入專業系統顧品質

雖然領導團隊改變了事必躬親的行為模式，但為捍衛建案品質，他們為公司導入了施工稽核機制，領導團隊以每五到六人為一小組，分組至各案場審核工程進度與水平，充分為宜誠旗下的建案質量把關。

不僅針對源頭施工樹立專業管理，對於售後的保固修繕，賴氏兄弟也引進了專業系統加以輔助。賴明皇說：早年的保修機制過於傳統，僅仰賴人力掌握流程與進度，若人員出了狀況，保修服務將中斷，這非但徒增企業運作的資源浪費，也讓消費者產生不好的觀感。

因此近年宜誠改採科技管理，藉由專業軟體的協助，將保修流程透明化，並可留下完整的服務紀錄，讓消費者權益獲得完善的維護，也為宜誠厚植用心負責的品牌形象。

宜誠建設副總賴明皇認為善用專業科技，可讓公司運作的效能更突出。

提升配備愛護消費者

宜誠對消費者的體貼，還展現在建材配備的升級上。賴明鐘指出，近年宜誠在外觀方面更加強調質感，所有用料選材可謂不惜成本。目的就是希望為住戶打造最完美的家。

賴明皇進一步補充，考量到我國的空氣品質每況愈下，好好呼吸成了生活中的一大奢侈，近年宜誠大舉在建案中配備全熱交換器，往後更打算將全熱交換器作為建案的標準配備，讓所有住戶都能在溫暖的自家暢快呼吸。

然而全熱交換器的管線複雜且頗佔空間，將其列為標配，代表建築設計須配合更動，並非所有建商都甘願做這種損利費工的舉動。但對賴氏兄弟而言，站在消費者的立場，為其建構生活品質出眾的宜居住宅，是宜誠責無旁貸的使命，因此他們歡喜做，甘願受，期待一切努力，能讓住戶的明天變得更美麗。

新世代新眼界
產業換血迎新生

隨著愈來愈多的二代生力軍加入經營團隊，他們與時俱進的新潮思想，打破了房地產業在外界眼中的墨守成規與呆板，並促動著產業的新陳代謝，讓不動產這一行，在傳統產業的骨架之下，融入了新創產業的活躍靈魂。