【文/住展房屋網】雖然國內輿論普遍厭惡喊價炒房，不過仍有業者不顧觀感，大膽公開喊高價。例如信義計畫區喊到600萬／坪、南港喊到300萬／坪、高雄喊到一坪上百萬等等。住展房屋網企研室表示，業者之所以敢在大選的風口浪尖上繼續喊價，或許是看準蔡政府默許炒作，就算怎麼喊政府也不會出手打房，所以不喊白不喊，喊中就多撈一筆，喊不中也沒什麼損失。

住展房屋網企研室指出，在前幾次總統大選前，不管房地產景氣好壞，業者無不戰戰兢兢、噤若寒蟬，就怕太高調引來輿論反彈，進而讓政府再出手打房。因為藍、綠雙方總統候選人往往會顧及高房價民怨，因此而提出抑制房市政見、或者健全房地產的主張。

不僅如此，在高價位的豪宅市場，業者更敬重前央行總裁彭淮南的威信，不敢跨越「彭總裁防線」300萬／坪。有些豪宅案成交價格明明已達到300萬／坪，硬是把房價挪移灌到車位價格中，好將房價壓到300萬／坪以下。

但2020的總統大選，氛圍卻截然不同，業者大膽喊價的例子頻仍，絲毫不畏懼政府會因此出手打房。是什麼改變了業者呢？答案恐怕是政府的態度。

現在政府執政三年多年，不只完全未再祭出壓抑房市的措施，反而還持續鬆綁不動產放款限制，官員更直接表態不打房、不加重囤房稅。至於官員口中有效抑制炒房的房地合一稅，那是前總統馬英九任內通過的法案，且房地合一稅抑制房市炒作的效果正在逐漸變弱。

業者或許是看準了現在的政府不會打房、默許不動產炒作，同時也押寶其他陣營也不太可能提出打房的政見，所以變得更敢喊價、敢拚價。因此，與其怪不動產業者哄抬炒作，又有多少人去想想，政府為何給予他們哄抬的空間？

【文/住展房屋網】近時除台商返島買樓，也有不少僑居外國台胞回來，說要過完陰曆年，在此之前則須參加大選投票。友人旅居加拿大已十餘載，這些年溫哥華房價大漲，據說他住的那區，賣給別人時是漲一倍，別人再脫手又漲一倍，真匪夷所思。

友人說他在台的舊樓四十多坪，原值台幣三千萬出頭，如今跌回三千萬之內，感覺變窮了。質疑政府何以要打房？房地產價格是國土或都市繁榮程度的櫥窗，破壞繁榮，愚蠢之極。加上年金改革效應，一般市況趨冷，咸認主要原因在此。

台商回流租辦公室較多，很少人在短時之內花大錢去購置辦公樓。以目前租金水平，比起上海深圳等地，還是便宜。信義計劃區才有兩千五百元單價以上，最高三千多元到四千元左右。至於市區一般大樓，以松江路、南京東路，附近，最火紅之處，每坪月租才兩千元上下。

由於房貸利率低，不管住辦，出租投報率至少超過百分之三，那就很划算，因此，即使辦公樓用買的也可行。但租金行情好，房東不急著賣，房價降不下來，成交不易。是故，市場機制如此，官方根本不必在那邊又敲邊鼓又打壓房價。破壞經濟動能，莫此為甚。

香港的動亂影響深遠，據說比二○○三年的SARS還可怕。猶記當年疫災過後赴港，想喫德興火鍋，一問之下，已經停業，教人驚訝。早期台島異議人士常在信義計劃區附近聚眾陳抗，光復國小屢被喧聲干擾，連帶家長們也不平而鳴。畢竟，政治活動乃個人喜惡之事，妨碍無辜住民或商家，都不容姑息放縱。否則，社會永無寧日。

由於建地零碎，大面積建物愈趨罕見。住家除非樓中樓，否則兩、三百坪無處覓。辦公大樓只有工業區才能找到七、八百坪或上千坪的廠辦。現今的虛坪甚大，得房率多半在六成五上下，故不論買或租，成本往往比想像高。台商有些已忘了這個潛規矩，算盤怎麼打都不對勁。

【文/住展房屋網】蔡總統第一任期即將進入尾聲，但其提出的8年20萬戶社宅政策，並沒有繳出亮麗的成績單，目前已完工的社宅數量僅約1.5萬戶，若不將興建中與規劃中的社宅數量納入業績計算，蔡政府4年來的社宅推動績效甚是慘澹。

蔡政府社宅推動成效不彰，很大一部分的原因在於支票是中央開的，但執行卻要地方來執行；一旦地方消極以對，中央必定跟著跳票，所以最好的方式，就是中央自己跳下來做。

執政三年多之後，內政部也終於想開了！日前內政部次長花敬群便表示，若地方蓋不來(社宅)，就由中央推動，並且聲稱當前最重要的事情，就是落實8年20萬戶社宅當中，由政府直接興建12萬戶的新建計畫。

雖然中央經過3年多才想到要自己下來蓋社宅，動作著實慢了許多，但動作慢總比都不動作來得好，因此住展房屋網企研室仍給予肯定，否則中央唯一親自操刀的社宅業績─林口世大運選手村，竟然還是前朝所興建，難免讓人覺得政府總是空口說白話。為了達到政策目的，花次長指出，人口5萬以上的鄉鎮市區，都會盡量興建社會住宅。

內政部有這般意圖使社宅「遍地開花」的雄心壯志，住展房屋網企研室固然要獻上掌聲，但先前總統蔡英文出席中和警消社宅說明會時才表示，社宅絕對不是「天女散花」。這不禁讓住展房屋網企研室納悶，如何在不天女散花的情況下，讓社宅遍地開花呢？顯然總統與內政部的說法彼此矛盾，也隱約透露出中央推動社宅政策的腳步紊亂。

撇開總統與內政部口徑不一致的情況，要使人口5萬以上城鎮都興建社宅，說來可是件大工程。據官方最新人口資料顯示，全台368個鄉鎮市區中，人口超過5萬者逾120個，因此若花次長所言不虛，官方將要在全台3成以上的鄉鎮市區打造社宅，這若無詳盡的規劃，恐怕不是一件容易的事。

為免民眾再度認為內政部是在選前濫開支票，住展房屋網企研室建議，應先將5萬人以上鄉鎮市區興建社宅的具體規劃方案端出來，向社會大眾證明確有其事，以免國人錯將內政部的雄圖偉業當成笑話一場。

【文/住展房屋網】根據內政部地政司統計，全台前三季買賣移轉棟數已達218,791棟，預計今年全年買賣移轉棟數可能逼近29萬棟，將比2018年的277,967棟明顯成長。住展房屋網企研室認為，雖然去年與今年的房市成交量持續成長，但成交量依舊偏低，現在房市仍處於「空頭的量、多頭的價」，未來市場亟需補量，否則房價恐難持續反彈。

從我國過去二、三十幾年的數據來看，多頭市場的成交量通常在40萬棟以上，再不濟也要有35、36萬棟，至於30萬棟以下，則是標準的空頭市場量能。

然而，2017年到2018年，這兩年全年成交量都不到30萬棟，但全國房價卻已經突破歷史新高，出現「空頭成交量、多頭成交價」的詭譎情況。

房市出現「價量悖離」的原因已不重要，但過去經驗告訴我們，成交價與成交量息息相關，在大多數時候價、量有正相關，即便有時候出現價量悖離，但這種情況不會延續太久，最終還是會回歸於價、量同步。

舉例來說，2010年至2013年是房價暴漲期，雖然這段期間房價一日三市，但其實成交量已經提早反轉下殺，從2010年的近40.7萬棟，2011年降至約36.2萬棟，2012年又降至約32.9萬棟，2013年雖回升至約37.2萬棟，但2014年又急降至約32萬棟。2014年下半年，房市景氣就急轉直下，由多頭轉為空頭市場。

因此，住展房屋網企研室表示，未來房市最需要出現的事情，就是「補量」，成交量至少要補到35、36萬棟以上，否則房價反彈行情恐難可長可久。假如成交量能沒辦法大舉擴增，至少也要能夠維持年年正成長，房價的展望會比較樂觀。

【文/住展房屋網】近一年多以來，房地產受惠於「台商回流」，不管是豪宅市場、商辦市場或工業用地或廠房，乃至於不動產放款餘額屢創新高，全都被歸功於「台商回流」買盤所帶動。但住展房屋網企研室認為，外界對於台商回流至台灣大買不動產的印象可能是錯的，台商回流對國內不動產市場最大的影響，可能在於信心的拉抬，而非實際交易的挹注。

雖然今年來工業、商業不動產成交大爆量，一般直覺的認為是回流台商買盤所帶動。但據住展房屋網企研室觀察，至目前為止，工業土地、廠房，以及商辦的主要買主，絕大部份都是國內建商、本土企業，以及極少比例的外資，至於回流的台商，幾乎沒見到鉅額成交的案例。

在諸多台商回流的報導中，我們很少看到有回流的台商大手筆購置不動產的例子。反觀國內的企業、壽險與建商，才是大買不動產的主力，不管是政府標售的土地、或是民間商仲業者標售的標的，幾乎都是國內資金所吃下來。

在經濟部所揭露的回流台商名單，其中只有極少數出手購置不動產，成交金額逾30億以上的大額成交更是掛蛋。或許回流的台商的確有購買不動產的需求，但起碼至目前為止，所見的案例並不多，金額也有限。

為什麼回流的台商尚未出手，國內房市卻把這個議題炒得沸沸揚揚，甚至進一步帶動市場呢？

住展房屋網企研室分析，「台商回流」的議題之於國內房市，最大的影響應該是在信心面的拉抬；畢竟，國內游資氾濫，但投資信心疲弱，如果缺乏有力的利多題材，市場仍難拉得起來。

「台商回流」實質增加的買盤雖虛，但對於市場信心的助益卻無可限量。這種狀況與當初前總統馬英九勝選時相似，當年馬前總統勝選後，市場大炒「兩岸和平紅利」，並藉此激勵市場信心。

但事實上，「兩岸和平紅利」與「台商回流」如出一轍，對不動產的實質效果都是假的；尤其馬前總統上任就遇到全球金融海嘯，房價一路跌到「遺贈稅調降」、「資金鮭魚返鄉」等政策上路後才開始止跌反彈。

說穿了，資本市場上不管利空或者利多題材，都是真真假假、虛虛實實。至於民眾該不該買房，還是以自己本身需求為依歸，沒必要隨著題材打轉，以免被誤導判斷了。

【文/住展房屋網】直觀來說，房屋是用來住的，所以理論上當然和人口有關；當人口數愈多，住房需求愈大，價格就會因為供需法則而獲得支撐；反之，當然就有下修的可能性。特別是從研究人口趨勢的社會學角度，這樣的立論，看起來更是牢不可破。

然而，這畢竟仍是理論；實際上，人口趨勢和房價變動的關聯度，並沒有妳我想像的那麼高。而對於這樣的狀況，一般坊間會用無法量化的投資置產需求來解釋，但曾任台大社會系系主任的陳東升教授，卻有不同的觀察。

陳東升指出，目前包括從人口變遷，甚至到主流的房價所得比等衡量房市供需與價格變動的工具，都存在一個盲點，那就是都用固定不變、靜態的方式，評估實質為動態、不斷變動的住房需求。

他解釋，同樣是居住需求，對一個窮學生或初入職場的社會新鮮人來說，意涵和一個已在社會打滾多年的中高階主管，肯定完全不同。前者可能只要一個可以放張床，或者再多一張書桌的空間就足夠，但對後者而言，可能有一對即將成年的兒女，就需要至少三房的空間；如果他的財力足夠，甚至可能會再在郊區購買一棟假日才會前往的度假小屋。

在這樣的前提下，用房屋總價中位數為計算基準(分子)的房屋所得比，或許可反應半數以上一般受薪階級的需求，卻仍無法反應實際完整的住房需求樣貌。事實上，只要人民所得增加，對生活品質要求提高，則就算人口總數不再增加，房價都還是會繼續走揚；因為人們有錢了，不但想要住更大更好，而且只要有能力，更會買不只一棟房子。

於是我們看到，從70年代台灣經濟起飛後，房價就跟著突飛猛進；這其實不光是人口紅利造成，也是基於人們財富增加，進而追求更好、更大住房需求的具體顯現。於是開發商也會跟著推出更高附加價值的房市商品，房價當然自此一去不回頭。

當然陳東升不諱言，前些年的房價飆漲，主要就是資金推疊的結果；畢竟這十年來，台灣人民的薪資所得或實質購買力是原地踏步的。但他仍樂觀認為，只要這波台商回流能夠帶動總體經濟再度往上走，同時搭配合理的財富重分配機制，讓GDP成長確實反應到普羅大眾的薪資及購買力上，則他看不出未來台灣房價有任何大幅下修的機會，甚至還有持續上漲的空間。

【文/住展房屋網】國民黨總統候選人暨現任高雄市長韓國瑜，日前遭爆於失業期間買進南港豪宅，庶民形象霎時破功並遭譏為「墅」民；雖然韓辦對於韓國瑜家族是否涉及炒房避而不談，同時也強調庶民購買房屋沒有不法，但相關爭議仍持續延燒，近期更再度爆出韓市長家族曾持有具爭議的內湖五期工業宅，墅民風暴儼然愈演愈烈。

內湖五期明美公園以東的區塊，地目主要為工商混合區、倉儲專用區，依規定不可做住宅使用，但仍有許多大樓違規做自用住宅，因此飽受社會大眾批評，台北市政府歷來更一再對內湖五期工業宅祭出鐵腕，要求住戶改善。如今身為總統候選人的韓國瑜，竟被爆出家族曾持有外界觀感不佳的工業宅，形象肯定再度受挫。

對於曾持有工業宅，韓辦方面聲稱並無不法，並表示如有不法歡迎檢舉；但住展房屋網認為，韓辦別說得那麼斬釘截鐵，因為若韓國瑜家族購入內湖五期工業宅後，將該房屋作為自用住家使用，便有違規使用的疑慮，如此一來就存在不法空間了。

當然韓國瑜家族買下工業宅後，也不見得要入住，可是假如買了房子不住，就會讓外界揣測的炒房質疑更加鮮明，畢竟買房若非為了自住，另一個動機就是以投資為目的希望從房地產獲利。在國人厭惡投資客、投機者炒高房價的社會氛圍下，假如總統候選人被認為涉及炒房，將候選人的社會信任度造成嚴重打擊。

換言之，現在韓辦可說是進退維谷，因為若說工業宅是自用，就有違規不法的可能性；若說工業宅不是自用，則會深陷炒房嫌疑中難以脫身，不論何種說法，都會對候選人造成傷害；而且在說詞兩相矛盾、彼此互斥的情況下，韓辦不管如何辯解，都很難獲得社會大眾的信任，因此這波墅民危機，恐怕還會愈燒愈旺。