「你以為詐騙只是騙錢？現在，他們連你的房子都要！」
從假遺囑、假房仲、假公務員，到內神通外鬼的高薪挖角，這是一場無聲卻兇猛的獵殺。有人以為自己在買房，卻不知交易對象根本不存在；有人毫無防備地簽下偽造文件，房產就在瞬間被轉走；甚至有人傾盡積蓄，入住夢想家園，最後卻發現，這間房從頭到尾都是一場騙局的道具。
過去，房地產詐騙往往是個人行動，如今，犯罪集團已組成供應鏈，
文／翁嘉妤
示意圖。圖／pexels
過去，台灣時常被戲稱為「詐騙鬼島」。無論是日常交友、購物、投資，或金額動輒上千萬的房地產買賣，都可能埋伏著詐騙集團的黑手。165打詐儀表板上「每日詐騙財損金額達四億元」，讓人看得怵目驚心，全年財損金額更是破千億元。
乍看之下，這些數字或許只是統計表上的冰冷數字，但如果翻開實際案例，背後往往是一生積蓄的化為烏有，甚至一家人徹底家破人亡的慘劇。
本刊在採訪多位律師、地政士，以及政府單位官員之後，並仔細研讀相關判決書後發現：這些詐騙手法早已經過多年「升級」，從原本單打獨鬥的小騙徒，蛻變成以「供應鏈」模式分工合作的龐大集團。
除了最源頭的謀劃者，詐騙集團裡還有負責偽造文書的「偽造廠」、提供話術的「機房」，甚至會挖角專業人士充當「人力資源商」，更不乏監守自盜的「內鬼」公務員，整條供應鏈宛如社會黑暗面的一條流水線，日夜開工，不斷攫取巨額財富。
而這其中，金額龐大的不動產，更成了這些集團「獵物中的獵物」。一旦中招，往往不是損失數十萬、上百萬，而是千萬乃至上億的房屋、土地產權，一夕之間被騙走。究竟這條「詐騙供應鏈」如何滲透台灣的房地產市場？那些看似天方夜譚的騙局，為什麼能讓受害者心甘情願「乖乖掏錢」？透過以下的真實案例，也許你會發現，任何人都可能成為受害者。
回憶起那場刻骨銘心的慘痛經驗，蔡小姐仍帶著不敢置信的表情。
她是單親家庭長大的獨生女，與失智的母親相依為命。因為工作繁忙，她決定請居服員協助媽媽的日常照護，沒想到這卻是悲劇的開端。
某天，蔡小姐突然收到嘉義某民間貸款公司的掛號催繳單，內容顯示借款人是她的母親，貸款金額400萬元，每月需要還款25萬元。她頓時六神無主：母親失智多年，根本無法自行辦理貸款，更何況房子什麼時候被抵押？她急忙從台北趕回宜蘭老家，希望向照顧母親的居服員問個明白。
示意圖。圖／FREEPIK
「她（居服員）只淡淡地回我：『是妳媽自己要求貸款的。錢就放床頭櫃喔！』」蔡小姐當下衝進房間翻箱倒櫃，卻發現400萬元根本不翼而飛。就在她快要崩潰之際，這名居服員擺出一副「幫忙解決問題」的姿態，提出建議：「剛好我的督導想買房，不如妳就賣給他，錢還可以拿去還貸款。」
接著，這位所謂的「督導」馬上找來房仲估價，只報出450萬元的低價。蔡小姐當然覺得太低，可她還沒拿起手機查資料，就被督導打斷：「我出470萬，多加20萬可以當作妳媽的生活費。」她一度感覺這是「天降恩人」，沒多想就答應交易。
「結果，房子賣了，錢卻沒拿到。」蔡小姐事後聯絡督導與居服員，卻發現兩人電話都變成空號，連對方任職的機構也查無此人。她這才驚覺，自己落入了層層算計的詐騙陷阱。
詐騙供應鏈環環相扣，上演騙房戲碼
表面上看來，這是一場匪夷所思的騙局，但實際上，這正是詐騙集團運用「供應鏈模式」所完成的完美布局。
居服員長期「駐點」在蔡母身邊，掌握財產和身分等資訊，是典型的「情資供應商」；督導負責話術操控，巧妙安撫與引導蔡小姐，就像是「話術機房」；而房仲則成為「人力資源商」，負責幫助這場戲更具真實感。每當蔡小姐產生懷疑，話術機房立刻啟動，搭配房仲的配合演出，讓整件事看起來「合法又合理」，最終將她一步步推入無法回頭的深淵。
這類騙局並非無跡可尋，黃金阻詐期就在細節中。當貸款的400萬元突然不見時，若第一時間報警，或許能在詐騙鏈的第一環節就阻斷陰謀；當房仲來估價時，應該找多家機構評估，而不是只聽取單一方說詞；當有人願意以「高於市價」的條件收購房子，與其感激對方幫忙，更要提高警覺，確認對方是否可信。
詐騙集團最擅長的，就是利用人性的慌張、脆弱與無助，讓被害者急於尋求解決方案，進而掉入圈套。但只要提高警覺，這條詐騙供應鏈或許就無法順利運作；然而，這樣的詐騙模式還不算「高規格」，更甚者，共犯也可能進一步滲透到公家機關與金融體系。
「戶政事務所發現你的身分證被盜用，我們現在就幫你把電話轉接到警察局，趕緊報案！」
70歲的陳先生接起這通來電時，心頭一緊，第一時間雖然困惑，卻也沒有多想，因為「戶政所轉接警局」聽起來就像政府人員替民眾服務的貼心安排。
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接著，在「員警」的指示下，陳先生加入了一個私人LINE群組，並按照步驟完成報案手續。就在他等待「案件進展」時，警局來電通知——他已觸犯詐欺罪，須立即自證清白！
「你涉及詐欺罪與洗錢防制法，所有金融帳戶與財產將被法院監管。」隔天，自稱「檢察官」的人來電，語氣冷峻：「為避免影響司法程序，你的存款與房產必須暫時交由政府保管，稍後書記官會到府辦理轉移手續，這是依法行事，請勿對外洩漏。」
「交出財產？」陳先生當下警鈴大作，脫口而出：「這不會是詐騙吧？」但「檢察官」語氣不疾不徐：「您可以透過內線轉接165防詐專線求證。」
陳先生半信半疑，隨即聽見電話傳來「內線轉接音」，接著，一名「165專員」接起電話，語氣堅定：「這是政府案件，請全力配合調查，確保您的清白。」懷疑消除了，陳先生按照指示，簽署文件、提交存摺與印鑑，名下千萬房產與數百萬元存款，就這樣轉移出去。
直到案件「調查」遲遲沒有下文，他聯絡「檢察官」、「員警」、「書記官」，發現所有電話皆已成空號。他跑到真正的警局詢問，才驚覺──從戶政事務所、警察、檢察官、甚至165反詐專線，全都是騙局。
從博取信任到交出財產，每一步都算計好
這起詐騙案並非簡單的「話術騙局」，而是一場精心策劃的「假公務機關劇本」。從第一通電話開始，受害者便一步步落入詐騙集團層層設計的陷阱，每個環節都經過縝密安排，像是舞台劇一樣，每位「演員」都扮演著不同的角色，確保騙局天衣無縫。
一開始，詐騙集團的「話術機房」率先啟動，假冒戶政人員來電，製造「身分被盜用」的危機感，讓受害者誤以為政府正在積極協助。接著，透過偽造的「內線轉接」，將電話導向所謂的「警察局」，進一步深化受害者的恐懼感。
當受害者進入警方話術的第二階段，假警員開始施壓，強調「您已涉及詐欺罪，必須主動配合調查」──這一環節正是詐騙集團精心設計的心理攻防戰，讓受害者從「害怕被騙」轉變為「擔心自己被誤認為詐騙犯」，進而完全落入對方掌控。
隨後，登場的是「人力資源商」。這些騙局中的「演員」分飾多角，有的扮演檢察官，有的冒充165反詐專線的專員，甚至連書記官也安排得滴水不漏。他們的角色不只是簡單的話術，而是「驗證機制」的一部分，當受害者產生懷疑時，這些「官方人員」便透過偽造的轉接系統與專業用語，進一步消除疑慮，讓受害者對政府的「協助」深信不疑。
最後，當受害者已完全信任這場騙局，「資產處理部門」便順勢收割，要求受害者將財產「暫時交由政府保管」，藉此完成房產與存款的轉移。等到受害者真正察覺異狀時，所有角色早已「下線」，電話變成空號，帳戶早已人去樓空。
這類騙局的高明之處，不只是話術精準，而是善於操控人性。從「幫助報案」到「確保清白」再到「政府保管財產」，詐騙集團讓受害者從一開始的懷疑，轉變為「配合辦案」，直到最後親手交出自己所有的資產，卻全然不知自己才是真正的受害者。
「假檢警」誘騙被害人加入line。示意圖／翻攝網路
政府不可能「內線轉接」，這類電話都是騙局
「全國的政府機關都無法『由內線轉接』至其他單位，所以戶政事務所幫忙轉接到警局，這點本身就是完全不合理的！」內政部警政署刑事局預防科警務正李琦美提醒，真正的公務機關，若有涉及案件，警方會正式發函，不會要求加入私人通訊軟體。
詐騙集團就像捏麵人，他們能隨時塑造出戶政人員、檢察官、警察、甚至165反詐專員的假象，再利用人性恐懼與壓力，讓受害者主動掉入陷阱。「只要謹記一點，政府機關無法『轉接』內線，就能避免陷入這類騙局。」李琦美說。
買房，真的有這麼容易嗎？
當許先生收到一張來自「安聯房地產仲介公司」的廣告單時，他滿心期待。上頭寫著：「免頭期款，圓成家夢，還可辦理高額貸款！」對於資金尚未準備充足的他來說，這樣的條件簡直是量身打造。當下，他毫不猶豫地撥打了廣告上的聯絡電話。
「因為是預售案，所以目前都是彩配圖。」接待許先生的仲介掏出一張張精美格局設計圖，一邊強調：「我們公司與建商關係很好，可以幫客戶爭取免頭期款，還能申請超高成數貸款，不用一次拿出太多錢！」
房產若無抵押權設定，可增設給信任的親友，也是多一層保障。圖／FREEPIK
「現在預約的買家很多，案子很搶手，很多人只看彩配圖就直接下訂了！」仲介話語間透露著催促，彷彿不立刻決定，這個機會就會飛走。面對這場時間壓力戰，許先生心想：「這麼好的條件，萬一錯過了呢？」
在仲介的引導下，他很快選定了一戶，並配合安聯公司指定的代書，提供了印鑑、身分證等個人資料來申請貸款。看著動工中的基地，許先生滿懷憧憬，期待著不久後成為「有殼族」的一天。但他沒想到，這場美夢，竟是惡夢的開始……
一年後的某個早晨，許先生收到一封法院傳票，才得知自己涉及詐貸案，被列為刑事被告。看到「詐欺罪」三個字，他腦中一片空白：「我只是想買房，怎麼會變成詐騙共犯？」
隨著檢調單位介入調查，案情逐漸明朗——不只他一人，竟還有20名受害者，所有人都被利用為人頭戶，背後則是一條成熟的詐貸供應鏈在操控這場騙局！
假房仲真詐貸，層層布局掏空銀行
這場騙局的首腦，是安聯房地產仲介公司與陳姓主嫌的聯手計畫。他們以「合法房仲」的外衣，包裝整起詐貸行動，讓人無從察覺異狀。
第一步，是獵取目標。安聯公司透過「免頭期款、高額貸款」的誘因，吸引無購屋能力的民眾上鉤，再蒐集他們的個資，將這些毫無戒心的「客戶」轉化成人頭戶。
接著，偽造財務資料，讓人頭戶變得「光鮮亮麗」。詐騙集團內部的專人負責偽造國稅局所得清單、銀行定存單、公司扣繳憑單，讓許先生等受害者看起來像是收入穩定、信用良好的購房者，從而騙取銀行的信任，甚至連不動產買賣契約書都被動手腳，墊高交易價格，以便提高貸款金額。
最後，由內部人員親自送件，將貸款成功詐出。這起詐貸案中，涉案地政士負責核對合約，讓文件看似無懈可擊，而貸款執行人則攜帶偽造資料前往銀行申請房貸。最終，透過各環節配合，詐騙集團共騙取銀行高達三億元的貸款。
直到案情曝光，才發現這場精心設計的「買房夢」，其實是一場局，讓不知情的受害者成為幫兇，甚至連銀行行員都因未察覺異狀而遭追責。
如何識破假中人？只要記住一件事
判決書示意圖。圖／司法院官網
整起詐貸案中，關鍵不在於文件如何偽造，而是「話術」成功突破受害者的心理防線，讓人卸下戒心，願意提供資料。
「其實這類騙局並不難識破，只要牢記一件事：天底下沒有這麼好康的事。」周延法律事務所主持律師周念暉分析，當房仲宣稱「免頭期款、高額貸款」，甚至承諾「公司有內部管道，可以幫你爭取優惠」時，就該提高警覺。
正常的購屋流程，貸款成數與頭期款比例都有嚴格的規範，銀行不可能無條件放貸給收入不足的客戶。若條件過於優惠，或是要求提供額外個資、簽署不明文件，都應該先求證再行動，切勿因一時衝動而落入詐騙陷阱。
詐騙集團擅長利用人性的貪念、焦慮與時間壓力，讓受害者急於做決定、忽略細節。但只要多一道確認，就能阻斷騙局的第一步。
「台灣人每天被詐騙的總金額高達4億元。」當台北市政府警察局刑事警察大隊副大隊長郭建成拿出165打詐儀表板，秀出全台每天詐騙財損的驚人數字時，在場的人無不倒吸一口氣。4億元，相當於每天有數百人被騙走畢生積蓄，甚至連房產都拱手讓人。
「台版地面師」案掀起社會關注，警方查扣集團關鍵證物，當中包含一整本未繼承不動產的資料。圖／刑事局提供
過去，詐騙多半讓人聯想到單打獨鬥的小騙徒，但如今，詐騙集團早已進化成結構縝密的「供應鏈模式」，分工精細、效率驚人。警方分析，不論是投資詐騙、交友詐騙，還是金額更為龐大的不動產詐騙，都已經脫離傳統「個人犯案」，轉變為集團化運作。
「這麼大的利益，當然不容易只靠一個人獨吞。」一名警界人士透露，許多詐騙手法本質上都是一條從個資取得、話術設計、文件偽造、資產轉移，到最後變現的完整供應鏈。這也是為什麼，當受害者試圖報警、求助銀行時，詐騙集團早已掌握如何應對、如何消除疑慮，讓人一步步陷入局中。
在這些詐騙案件中，最具吸引力的目標，莫過於不動產。
攤開警政署公布的統計資料，2017年受理的詐騙案件為22,689件，財損約40億元，而到了2023年，案件數激增至3萬多件，財損更翻倍達到89億元。然而，2024年下旬，短短5個月內，全台受理的詐騙案件暴增至93,379件，詐騙金額更飆破629億元。
「這才是真實數據。」一名不具名官員直言，過去各縣市為了維持「高破案率」，有些地方警局會選擇「降低案件輸入量」，導致刑案數據無法如實呈現；2024年開始，政府改變統計方式，才讓數字回歸現實──也讓民眾更清楚，詐騙早已滲透日常生活，幾乎無人倖免。
這些令人震驚的數據背後，不動產詐騙更是重災區。每一起不動產詐騙案，財損動輒數千萬，甚至上億。例如某詐騙集團以偽造遺囑的方式，輕易侵吞1.4億元房產；也有受害者因為「假貸款」詐騙，最終不只失去房子，還背上巨額負債。這類案件不斷上演，甚至讓人戲稱：「房地產詐騙，是全台最賺錢的職業。」
網路時代雖然讓資訊傳遞更快，但詐騙集團也因此能夠更快地更新手法，隨時調整話術、偽造更逼真的官方文件，甚至利用AI技術模擬人聲，讓受害者無從分辨真假。然而，即便詐騙手法再怎麼進化，仍有關鍵的「黃金阻詐期」，可以及時踩煞車。
本刊採訪多名專家，歸納出不同類型的不動產詐騙，發現幾乎所有的案件，都有一個共同點：受害者在某個時間點曾經懷疑過，但因為話術太過流暢，最終選擇相信對方。
有些詐騙，或許我們無法一眼識破，但只要多一層查證、多一個懷疑，就能保住一生積蓄。
房地產詐騙方式多元，最常見的模式包括假繼承真詐房 假中人佯稱保留戶 假買方鎖定乾淨房
不久前，台灣就爆發一起驚動全國的「假繼承、真詐房」案件，超過40人被起訴，涉及不動產詐騙金額高達1.4億元。警方調查後發現，這並非單一案件，而是一條完整的詐騙供應鏈，讓許多未繼承的房產在神不知鬼不覺的情況下落入詐團手中。
「這就像日劇《地面師》的真實版，從造假遺囑到產權過戶，每個環節都有專人負責，環環相扣、毫無破綻。」有警界人士如此向媒體形容這起案件的精密程度。
主嫌盯上未繼承不動產，偽造過世長輩遺囑，共以此手法詐得1.4億元不法所得。圖／刑事局提供
這場騙局的幕後主謀是一名蔡姓男子，透過勾結里長、戶政人員、法院書記官，甚至警察，形成一條從個資蒐集到產權轉移的詐騙流水線。
第一步，是尋找「標的」。詐騙集團透過台北市地政局公告的「未辦理繼承登記列管名冊」，鎖定過世多年、卻無人辦理繼承的土地與建物，特別是那些無子嗣、無近親繼承人的個案，成為詐騙的最佳目標。
最後，透過內部關係，完成產權過戶。涉案戶政人員、書記官與警員負責在關鍵環節「打通關節」，讓產權轉移順利完成。自2021年起，這條詐騙產業鏈成功騙得11間不動產，其中7間變賣獲利超過1.4億元。
假遺囑奪產，受害者甚至不知被騙
「這類詐騙最致命的地方在於，受害者根本不知道自己被騙。」正業地政士聯合事務所所長鄭文在語重心長地說，詐騙集團不需要面對屋主，甚至不需要偽造買家，只要動手腳製造一份「看似合法的遺囑」，整個產權就輕易轉移。
這個手法專門鎖定獨居長輩與未辦理繼承的房產。根據內政部統計，截至2023年六月底，全台65歲以上的獨居長者高達976,925人，其中不少人沒有子嗣、與家人疏遠，甚至去世多年後，財產仍無人繼承。
「台灣已步入超高齡社會，未來未繼承的房產只會越來越多。」台北市政府地政局副局長王瑞雲指出，全國未辦理繼承的土地已高達1.8萬公頃，未辦理繼承的建物面積達65萬坪，相當於5.2棟台北101大樓的總樓地板面積。
「詐團會偽造遺囑，寫下類似『他生前幫過我很多忙』、『我們感情深厚』等說詞，搭配見證人作保，讓公家機關信以為真，最終順利過戶。」王瑞雲透露，因應詐騙風險，地政局已全面關閉「未辦繼承登記查詢」功能，並向內政部建議下架相關資訊，避免被犯罪集團利用。
「這是建商保留戶，機會難得，錯過就沒有了！」當A先生接到這通電話時，他並不知道，這場看似「內部管道」的交易，將讓他陷入一場價值7,000萬元的騙局。
近兩年，台灣房市一度火熱，導致新案剛開賣就被搶購一空，甚至有人通宵排隊，只為爭取一間房。然而，對於竹科工程師來說，工作繁忙，無法花時間排隊，更沒有精力長時間關注市場行情。因此，坊間開始流傳一種「購屋捷徑」，一種不受法令規範、卻在市場上暗中流行的交易模式──中人代購。
「我們跟建商有關係，能幫你拿到保留戶，不用抽籤、不用排隊，只要付個服務費，房子就能穩穩到手。」這類話術聽起來再合理不過，對於難以插旗新案的工程師來說，更像是一條通往夢想的捷徑。但他們沒想到的是，這條捷徑其實是詐騙集團的陷阱。
假中人設局，竹科工程師慘陷七千萬騙局
A先生透過朋友介紹，認識了一名自稱在房產業界有深厚人脈的黃姓房仲。對方信誓旦旦地表示，他能透過關係拿到某知名建商的保留戶，並強調價格比市價更划算。為了讓交易更具可信度，他還介紹了一名「負責對接建商的專業中人」，確保交易順利進行。
「這案子沒有餘屋了，我這邊有幾間保留戶，先付訂金、簽約金，就能保留名額。」在對方的保證下，A先生放心地支付了第一筆款項。為了進一步打消疑慮，這名「中人」甚至主動簽下本票，承諾若交易未成交，將全額退還費用。
這番操作看起來無懈可擊，A先生也因此更加放心，陸續繳納訂金、中人費、簽約金、工程款，甚至換約差價。然而，每當他要求簽約時，對方總是找理由推託，不是說「建商內部流程還沒走完」，就是「銀行貸款審核還沒過」。直到A先生打電話向建設公司求證，才驚覺自己陷入騙局。
電話那頭，建設公司人員的回應簡單而直接：「我們沒有這位中人，也從未釋出這些所謂的保留戶。」此刻，A先生才明白，這場交易從頭到尾都是一場精心設計的騙局。所謂的「中人」，根本不存在。
警方介入調查後發現，這起案件並非單純的個人詐欺，而是一場由假房仲、假中人、假建商三方串聯的詐騙供應鏈。詐騙集團偽造了多家建設公司的大小章，包含椰林建設、鴻築建設、鼎毅建設及利晉工程等公司都深受其害，並以「假中人」的名義製造合約、簽發收據，層層堆疊，營造出一場幾近天衣無縫的騙局。
所有款項一旦匯出，便立刻被層層轉移，受害者即便察覺異狀，也已無從追回。最終，受害者不只A先生一人，前後共有20名竹科工程師受騙，詐騙金額高達7,000萬元。
由鼎毅建設推出的『鼎東賦』遭詐騙集團利用，作為詐騙工程師之預售物件。圖／資料照
關鍵在交易細節，催促交款就是警訊
專家提醒，簽約必須在正式場合，如接待中心、合法房仲公司等。示意圖／pexels
「這類詐騙有兩大特徵，第一是假中人通常會約在非正式場合簽約，第二是會刻意挑選週日交易，讓買方來不及查證。」周念暉分析，這類詐騙鎖定購屋經驗不足、對交易流程不熟悉的買家，利用時間壓力讓受害者來不及反應，最後陷入無法挽回的財務黑洞。
他進一步提醒，要避免落入這類陷阱，關鍵在於兩個動作。首先，交易一定要在建設公司現場進行，避免私下交款，「正常購屋流程，所有交易都應在建設公司、代銷中心或房仲公司內進行，如果對方要求私下見面簽約，甚至只提供副本合約，而非正式文件，這就是明顯的警訊。」
再者，資金應透過「履約保證」，而非直接轉帳給中人或個人帳戶。「房地產交易應該簽訂履約保證契約，由銀行或第三方機構保管款項，直到交易完成才撥款，這是最基本的風險控管。」他說。
事實上，這類假中人騙局往往利用「市場緊迫感」來讓買家失去理性判斷，因此最好的防詐方法，就是冷靜再冷靜。當有人強調「這是內部名額，錯過就沒有了」，或是要求「立刻決定」時，最好的做法就是先查證，而不是急著交錢。
「一旦有人催促你快決定、快交款，這時候最該做的不是付款，而是停下來查清楚。」周念暉強調，詐騙的核心，就是操控人性，讓人自願跳進陷阱。
「他們（詐騙集團）真的很恐怖，甚至勾結或假扮代書到處騙人，把人害得傾家蕩產。有的被害者是老人，一輩子就只有這棟房子，結果就這樣沒了！」
四年前，藝人薔薔站在記者會上，憤怒地控訴詐騙集團的惡行。她的父親險些成為其中一名受害者，若非及時察覺異狀，恐怕家產早已落入詐團手中。
這起事件發生在2018年7月，薔薔的父親林茂樹決定出售位於台北市大同區的一處全新房屋，32坪，開價2,000萬元。某天，一名買家上門看房，提出希望價格能「優惠一點」，隨後直接拿出200萬元現金作為訂金，表現出極大的誠意。見對方二話不說掏錢，林茂樹放下戒心，認為自己遇到一位誠實的買家。
但在簽約時，對方卻開始「主動提供方便」，表示：「代書我們來找就好。」當時林茂樹沒有太多懷疑，順勢交出了房屋權狀。然而，僅僅三天後，房屋便火速完成過戶。
「一般來說，房產過戶至少需要一週，沒有人這麼快辦得完！」林茂樹驚覺不對，立即打給銀行，才及時攔截，成功保住房子。
警方事後追查，發現這起案件背後，是一場有組織的「假購屋真詐財」騙局。詐團成員以「中華地政事務所」的名義成立假公司，專門搜尋低價賣出的中古屋，再由內部假代書出面背書，利用高額頭期款取信賣家。一旦房產落手，便立刻轉手至地下錢莊抵押借貸。這樣的手法屢試不爽，5年內共騙取20多名受害者，詐得金額高達2.5億元。
「乾淨房」成詐團獵物，抵押權反而防詐
「其實這起案件在簽約時就有機會阻止。」鄭文在指出，如果當時有聘請雙地政士進行合約審查，或者申請地籍異動通知，就能發現過戶流程異常，加以攔截。但更關鍵的核心問題在於，這類詐騙案件的主要目標，往往都是所謂的「乾淨房」。
「什麼是乾淨房？簡單來說，就是已經完全塗銷抵押權的房屋。」鄭文在解釋，當房屋仍有貸款時，若要進行產權轉移，買方除了支付房款，還必須承接剩餘貸款，並經過銀行審核，因此過戶程序會受到層層把關，詐騙集團較難下手。然而，若房貸已繳清且屋主塗銷了抵押權，房屋轉讓的門檻就大幅降低，讓詐騙集團更容易得手。
「其實很多人誤以為，房貸還清後一定要塗銷抵押權，才能確保房屋所有權完整，但這其實是一個錯誤觀念。」鄭文在進一步說明，即使房貸已結清，銀行並不會對房屋有任何實質權利，屋主仍保有完整的產權。反之，若抵押權仍掛在名下，未來任何轉讓或過戶，都需要銀行提供同意文件，這層額外的程序反而能成為最強的防詐機制。
他建議，若房屋已無貸款，屋主可考慮增設抵押權給信任的親屬，如配偶或父母，這樣未來過戶時，就需要取得他們的印鑑證明與同意書，讓詐騙集團無法輕易繞過這道安全防線。
除了「假購屋」詐騙，乾淨房也常被用來進行「假兌獎真詐房」的騙局，詐騙集團利用一條完整的供應鏈，從個資竊取、文件偽造到產權變更，一步步掏空受害者的資產。
「恭喜您中獎了！請提供身分證影本，以便核對領獎資格。」這類看似無害的電話或簡訊，卻是詐騙集團的開端。受害者一旦提供身分證影本，詐騙集團便會利用這份資料偽造簽名，接著製作假本票，聲稱受害者欠款，進一步向調解委員會提出仲裁申請。
在詐團安排下，另一名「假被害人」會出面，假裝與受害者協調，最終在一場「演技精湛」的調解會議中，以第三方認證的方式取得合法調解書，隨後便可持文件至地政事務所完成過戶登記。
「等到屋主發現房子被轉讓時，往往已經來不及了。」周念暉表示，這類騙局的關鍵防線有三個核心環節，首先，個資不可輕易外洩。即便是參與抽獎或填寫問卷，都應避免提供身分證影本，更不可交出印鑑證明等敏感文件。
其次，乾淨房的屋主應該善用「地籍異動通知」機制。該系統可在房屋發生過戶、贈與、抵押等異動時，即時發送簡訊與電子郵件，讓屋主能夠第一時間察覺異狀，及早攔截。
最後，對於高齡長者或失智親屬，可事先申請「監護宣告」。一旦監護宣告成立，長者名下的財產將受到法律保護，任何涉及過戶、借貸的行為都需經監護人同意，避免詐騙集團趁虛而入。
政府雖然推出「地籍異動即時通」，讓房產變更時能立即通知屋主，但這項機制真的有效嗎？
「當我收到通知時，房子已經被過戶了。」一名受害者無奈表示，他並未在第一時間看到簡訊，等到發現時，產權已經變更，警方也無法追回。
這項「防詐最後一道防線」，其實隱藏著一個致命漏洞——從收到通知到產權被變更完成，實務上僅有短短三小時，一旦屋主錯過黃金阻詐期，詐騙便已無法挽回。
「現在很多人根本不看簡訊，加上詐騙訊息氾濫，真正的重要通知往往被忽略。」一位地政士分析，詐團利用這段時間差，讓受害者來不及反應，導致即便有警示機制，仍然防不勝防。
須注意的是，過去被討論案例多集中在預售屋或中古屋交易，但實際上，詐騙集團的供應鏈早已無所不在，甚至進一步滲透到租屋市場，使其成為不法交易的新溫床。
「假屋主、真詐騙」的手法已流傳多年，詐騙集團先以租屋名義取得房屋鑰匙，隨後假扮屋主對外出售，甚至偽造房屋權狀，誘騙買方的購屋款項，等到受害者驚覺異常時，早已人去樓空。
房東租屋要確保戶籍已遷出再交出鑰匙，否則恐怕被有心人盯上。圖／FREEPIK
「通常這類騙局，會以低於行情的房價吸引目標，並且強調『已有其他人有興趣，若不立刻下訂，就可能錯失機會』，利用飢餓行銷手法製造壓力，使受害者倉促決定。」不動產講師邱明芳提醒，購買中古屋時，應先至地政事務所或合法的不動產仲介業者查詢房屋所有權，以確保交易對象是真正的屋主，此外，交易時可委託雙地政士，多一層審查機制，降低風險。
除了假屋主，假租客也是詐騙集團冒充的對象，甚至會在暗中將房東的房子申請法拍，捲款潛逃。
「有些房東未將戶籍遷出，這便給了詐騙集團可乘之機。」邱明芳進一步指出，部分不法分子會假借租客身份，暗中蒐集房東個資，甚至利用偽造的本票聲請法拍，並竄改法院寄送地址，讓房東在毫不知情的情況下，房產便已被拍賣轉手。等到收到法拍通知時，詐騙集團早已捲款潛逃。
「戶籍遷出、定期確認產權狀況，都是房東避免詐騙的關鍵步驟。」邱明芳提醒，詐騙集團不會放過任何一個財產變現的機會，因此房東與租客都應保持警覺，確保自身權益。
詐騙集團的運作早已高度組織化，從個資蒐集、文件偽造到話術設局，每個環節皆有專人負責，形成環環相扣的犯罪網絡。這些手法猶如瘟疫般，滲透至社會的每一個角落，無論年齡、職業、背景，甚至連銀行與地政事務所都可能成為詐騙集團的目標。
「台灣每年因詐騙損失高達1,825億元，而警方僅能追回144億元，查扣率不到10％。」然而，在這樣的數據背後，顯示詐騙集團的手法已高度進化，以往執法工具恐怕難以全面應對，為此，行政院將打擊詐騙提升至國家級優先施政項目，不僅強化跨部門合作，還一口氣擴大4.8億元的打詐預算，希望扭轉現狀。
此外，各大公股銀行也開始聯合防詐，加強監控異常交易模式，並對高風險交易設立警示機制；新北市地政士公會則積極推動「雙地政士制度」，並呼籲政府修正《地政士法》，比照律師行業設立實習制度，避免初入業界的從業人員無意間成為詐騙集團的共犯。
圖／警政署官網 然而，儘管政府到民間機構做了不少阻絕詐騙的措施，甚至將每日4億元的詐騙財損金額攤在陽光下供全國人民檢視，但這些都只能做到「提醒」，最終還是只能靠民眾自己時刻保持警覺，提前預防。
透過本刊的深入調查，我們試圖將這些詐騙過程透明化，讓讀者能夠拆解其中的層層套路，並掌握關鍵的「防詐斷點」，即便不小心誤入詐騙情節，也能及時踩煞車，降低釀成更大損失的機率。
在這場無聲的戰役中，每一個提高警覺的個體，或許都能成為阻止詐騙蔓延的最後一道防線。
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